LỜI MỞ ĐẦU LỜI MỞ ĐẦU *** 1 Tính cấp thiết của đề tài Trong giai đoạn hiện nay, khi Việt Nam đang có tốc độ phát triển kinh tế rất cao, các ngành nghề kinh doanh ngày một phát triển do đó nhu cầu về B[.]
LỜI MỞ ĐẦU *** 1.Tính cấp thiết đề tài Trong giai đoạn nay, Việt Nam có tốc độ phát triển kinh tế cao, ngành nghề kinh doanh ngày phát triển nhu cầu Bất động sản ngày tăng cao Bất động sản chiếm tỉ trọng lớn kinh tế quốc dân, hoạt động liên quan đến Bất động sản thường chiếm khoảng 30% tổng hoạt động kinh tế Chính phát triển Bất động sản có ảnh hưởng quan trọng đến phát triển kinh tế quốc gia Với đặc điểm riêng khác mình, dự án Bất động sản thường phải cần tới nguồn vốn lớn, thời gian sử dụng vốn lâu dài thị trường thiếu ổn định tính rủi ro lại cao Do đó, cơng tác lập dự án đầu tư vô quan trọng không nhà Đầu tư mà Nhà nước Công tác lập dự án đầu tư nhằm xem xét, đánh giá tính hiệu quả, khả thi dự án mặt kinh tế xã hội, từ đưa phương án Đầu tư, Xây dựng cho hiệu nhất, mang lại lợi ích cao mặt kinh tế lẫn lợi ích xã hội cho Nhà đầu tư Nhà nước Trong trình học tập Trường Đại học Kinh tế Quốc dân với chuyên ngành Quản trị Kinh Doanh Bất động sản, em nhân thức việc nghiên cứu, nắm bắt hiểu biết thực tế hoạt động Lập dự án đầu tư Bất động sản quy trình Lập dự án đầu tư doanh nghiệp cần thiết Từ nhận thức với những kiến thức có q trình thực tập, em chọn đề tài “Nghiên cứu công tác lập dự án đầu tư xây dựng tịa nhà hỗn hợp Sơng Đà – Hà Đông Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng Phát triển Đô thị Sông Đà” làm chuyên đề thực tập 2.Mục tiêu nghiên cứu: Về mặt lý thuyết, chuyên đề làm rõ sở khoa học hoạt động đầu tư BĐS Lập dự án đầu tư BĐS Trên sở đó, nghiên cứu quy trình lập dự án đầu tư Cơng ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng phát triển đô thị Sông Đà để thấy mặt mạnh, mặt yếu q trình lập dự án đầu tư, từ đề xuất số giải pháp góp phần hồn thiện nâng cao hiệu hoạt động quy trình lập dự án đầu tư BĐS 3.Phạm vi nghiên cứu: Đề tài nghiên cứu công tác lập dự án đầu tư xây dựng Tịa nhà hỗn hợp Sơng Đà – Hà Đông Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng Phát triển Đô thị Sông Đà 4.Phương pháp nghiên cứu: Trong trình thực đề tài, em sử dụng phương pháp nghiên cứu là: nghiên cứu lý thuyết, phân tích, so sánh số liệu, tiêu dự án, điều tra thu thập số liệu thống kê từ tổng hợp thông tin thu thập để đánh giá công tác Lập Dự án Đầu tư Xây dựng đồng thời tiến hành vấn xin ý kiến cán Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng Phát triển Đơ thị Sơng Đà 5.Kết cấu chun đề: Ngồi lời nói đầu, kết luận chuyên đề thực tập bao gồm chương: Chương I: Hệ thống sở lý luận thực tiễn liên quan đến lập dự án đầu tư bất động sản Chương II: : Đánh giá quy trình lập dự án đầu tư Tịa nhà hỗn hợp Sông Đà - Hà Đông Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng Phát triển Đô thị Sông Đà Chương III: Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu công tác lập dự án đầu tư Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng Phát triển Đô thị Sông Đà Em xin chân thành cảm ơn hướng dẫn nhiệt tình giáo viên hướng dẫn Ts.Phạm Lan Hương tạo điều kiện giúp đỡ em hoàn thành tốt chuyên đề Em xin cảm ơn anh chị Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng Phát triển Đô thị Sông Đà tạo điều kiện giúp đỡ để em hoàn thành chuyên đề thực tập cách tốt Trong trình trình thực tập, thiếu kinh nghiệm hạn chế mặt kiến thức, thời gian nên chuyên đề em nhiều thiếu sót Em mong nhận đóng góp ý kiến thầy cô để chuyên đề hoàn thiện Em xin chân thành cảm ơn! CHƯƠNG I : HỆ THỐNG CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN LIÊN QUAN ĐẾN LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN I NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN Khái niệm Bất động sản Theo luật La Mã, từ thời La Mã cổ đại nhìn chung tài sản phân chia thành hai loại “động sản’ ‘bất động sản’ Theo BĐS khơng đất đai, cải lòng đất mà tất tạo sức lao động người mảnh đất Theo điều 174 Luật Dân năm 2005, thông qua ngày 14/6/2005 nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam: “Bất động sản tài sản di dời được” Như bất động sản trước hết phải tài sản ,nhưng khác với tài sản khác khơng thể di dời Bất động sản đất đai vật thể gắn liền với đất đai Những vật thể gắn liền với đất đai vật thể tồn đất sử dụng trạng thái không tách rời đất vật thể di chuyển bi hư hại tốn nhiều cơng sức, chi phí cơng trình kiến trúc, cơng trình lắp ghép Và Bất động sản bao gồm: - Đất đai : + Phải đất không di dời di dời không đáng kể + Phải đất đai xác định chủ quyền + Đất đai phải đo lường lượng giá trị - Nhà cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng… + Nhà cửa xây dựng cố định di dời, di dời không đáng kể: nhà ở, trung tâm thương mại, khách sạn văn phòng… ( nhà bạt gánh xiếc, lâu đài làm bằng đá, nhà nghỉ di động xe lăn xe bất động sản mà động sản hay công cụ lao động) + Các cơng trình giao thơng, xây dựng cơng nghiệp : đường xá, cầu cống, bến cảng, sân bay, bãi đỗ… xây dựng gắn liền với đất đai + Các tài sản khác gắn liền tách rời với cơng trình xây dựng đó: máy điều hịa trung tâm, máy móc thiết bị, cảnh cố định tạo cảnh quan cho cơng trình + Các cơng trình phải có khả đo lường lượng hóa thành giá trị theo tiêu chuẩn đo lường định - Các tài sản khác gắn liền với đất đai : + Vườn lâu năm : bao gồm trồng đất trồng + Các cơng trình ni trồng thủy sản, cánh đồng làm muối + Các cơng trình du lịch, vui chơi, thể thao + Một số cơng trình khai thác hầm mỏ + Các tài sản khác pháp luật quy định Đặc điểm bất động sản Một Bất động sản thơng thường có đặc điểm sau: - Thứ nhất, Bất động sản có vị trí cố định vị trí địa lý, địa điểm khơng có khả di dời Do Bất động sản gắn liền với đất đai, mà đất đai có đặc điểm có vị trí cố định có giới hạn diện tích khơng gian Thế nên Bất động sản coi loại hàng hóa đặc biệt, khơng có khả di dời Bên cạnh giá trị lợi ích Bất động sản gắn liền với vị trí cụ thể: yếu tố vị trí định giá trị lợi ích mang lại Bất động sản - Thứ hai, Bất động sản loại hàng hóa có tính lâu bền Tính lâu bền hàng hóa Bất động sản gắn liền với trường tồn đất đai, loại tài sản thiên nhiên ban tặng bị tiêu hủy trừ trường hợp động đất, núi lửa… Cùng với nó, cơng trình xây dựng, cơng trình kiến trúc vật kiến trúc thường có tuổi thọ cao, hàng trăm năm Vì vậy, tính bền lâu Bất động sản tuổi thọ vật kiến trúc cơng trình xây dựng - Thứ ba, hàng hóa Bất động sản mang tính khan Đây đặc điểm mà Bất động sản chịu ảnh hưởng tính khan đất đai Đất đai có diện tích giới hạn, đất đai dùng cho đầu tư phát triển cơng trình xây dựng lạ bị giới hạn -Thứ tư, tính dị biệt Bất động sản Mỗi Bất động sản tài sản riêng biệt, sản xuất đơn có yếu tố riêng biệt khơng giống với Bất động sản khác Sự khác biệt trước hết vị trí lơ đất sau khác kết cấu kiến trúc; khác hướng cảnh quan vật ngoại cảnh Những điều tạo nên tính dị biệt Bất động sản Xã hội phát triển u cầu tính dị biệt tăng - Thứ năm, hàng hóa Bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu tâm lý xã hội So với loại hàng hóa khác hàng hóa Bất động sản chịu chi phối yếu tố mạnh Nhu cầu Bất động sản vùng, khu vực, quốc gia khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán người dân sinh sống Yếu tố tâm lý xã hội, chí vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh v.v… chi phối nhu cầu hình thức Bất động sản - Thứ sáu, hàng hóa Bất động sản chịu ảnh hưởng lẫn Giữa Bất động sản có tác động qua lại ảnh hưởng lẫn mạnh Đặc biệt, trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng cơng trình kết cấu hạ tầng làm tăng vẻ đẹp nâng cao giá trị sử dụng Bất động sản khu vực Trong thực tế, việc xây dựng Bất động sản làm tôn thêm vẻ đẹp hấp dẫn Bất động sản khác tượng phổ biến - Thứ bảy, Bất động sản ln tài sản có giá trị cao Đặc điểm hoàn toàn dễ hiểu giá trị đất đai cao, chi phí đầu tư xây dựng lớn, khả sinh lợi cao đồng thời tạo vốn - Thứ tám, hàng hóa Bất động sản chịu chi phối mạnh mẽ pháp luật sách nhà nước Bất động sản loại tài sản quan trọng quốc gia, dân tộc, quan đơn vị người dân Các quan hệ giao dịch Bất động sản thường có tác động mạnh mẽ đến hầu hết hoạt động kinh tế xã hội Để tăng cường vai trị mình, Nhà nước cần phải quan tâm đến Bất động sản, buộc phải ban hành nhiều văn pháp luật, nhiều chủ trương, sách nhằm thực việc quản lý chúng Mặt khác, Bất động sản gắn liền với đất đai mà đất đai quốc gia có pháp luật đất đai, nhìn chung Bất động sản chịu chi phối mạnh mẽ pháp luật quản lý Nhà nước - Thứ chín, giá trị cơng năng, khả khai thác hàng hóa Bất động sản phụ thuộc nhiều vào lực quản lý Bất động sản thường có giá trị lớn lâu bền, chịu hao mịn qua thời gian, gồm nhiều chủng loại nên việc quản lý hàng hố Bất động sản địi hỏi khả chi phí quản lý cao so với hàng hố thơng thường khác Việc đầu tư xây dựng Bất động sản phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài Do đó, Bất động sản địi hỏi cần có khả quản lý thích hợp tương xứng Khái niệm Đầu tư Bất động sản Đầu tư phát triển hi sinh nguồn lực để tiến hành hoạt động nhằm thu cho người đầu tư kết có lợi tương lai, đó, hi sinh giá trị phải gắn với việc tạo tài sản cho kinh tế Nhà đầu tư bỏ tiền để tiến hành hoạt động nhằm tạo tài sản cho kinh tế, làm tăng lực sản xuất kinh doanh hoạt động xã hội khác, điều kiện chủ yếu để tạo việc làm, nâng cao đời sống người dân xã hội Đầu tư bất động sản hy sinh giá trị gắn với việc tạo tài sản cho kinh tế cơng trình bất động sản 3.1 Đặc điểm đầu tư Bất động sản - Hoạt động đầu tư bất động sản đòi hỏi số vốn lớn để nằm khê đọng suốt trình thực đầu tư - Thời gian để tiến hành công đầu tư thành phát huy tác dụng thường đòi hỏi nhiều năm tháng với nhiều biến động xảy - Thời gian cần hoạt động để thu hồi vốn bỏ thường đòi hỏi thời gian dài khơng tránh khỏi tác động hai mặt tích cực tiêu cực yếu tố không ổn định tự nhiên, xã hội, trị, kinh tế - Các thành hoạt động đầu tư bất động sản có giá trị sử dụng lâu dài, nhiều năm, có hàng trăm, hàng ngàn năm chí tồn vĩnh viễn - Các thành hoạt động đầu tư cơng trình xây dựng hoạt động nơi mà tạo dựng nên Do đó, điều kiện địa hình có ảnh hưởng đến q trình thực đầu tư tác dụng sau kết đầu tư - Mọi thành hậu trình thực đầu tư chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố không ổn định theo thời gian điều kiện địa lý không gian - Để đảm bảo cho công đầu tư đem lại hiệu kinh tế xã hội cao địi hỏi phải làm tốt cơng tác chuẩn bij 3.2 Vai trò đầu tư Bất động sản - Đầu tư bất động sản tượng kinh tế khách quan kinh tế hàng hoá, kinh tế hàng hoá phát triển, đầu tư mở rộng phạm vi, quy mơ hình thức Một kinh tế hàng hố khơng thể tồn khơng có hoạt động sản xuất hàng hố Khác với hàng hố khác, hàng hóa bất động sản phụ thuộc vào tính hữu ích Vai trị đầu tư Bất động sản thể hai lợi ích chính: Lợi ích cơng trình bất động sản lợi ích tài Cơng trình Bất động sản mang lại nhiều lợi ích mặt kinh tế - xã hội mơi trường Cơng trình Bất động sản tao công ăn việc làm cho công nhân xây dựng cơng trình, cán cơng nhân viên làm việc cho cơng trình Mặt khác cơng trình Bất động sản đẹp cịn góp phần tạo cảnh quan cho môi trường Sản phẩm bất động sản mang lại cho nhà đầu tư nhiều lợi ích: danh tiếng, lợi nhuận, niềm tự hào, ham muốn sở hữu yếu tố thẩm mỹ, kiến trúc độc đáo tạo nên tính sở hữu trí tuệ cơng trình khác Về mặt tài chính, Đầu tư bất động sản mang lại lợi nhuận cho tổ chức tín dụng, nhà đầu tư gián tiếp khác, cho chủ sở hữu, người cung cấp vật liệu, Đầu tư bất động sản làm gia tăng giá trị Bất động sản thông qua thiết kế độc đáo, phù hợp với sở thích cá nhân chủ sở hữu Bất động sản Khi đầu tư vào bất động sản giá trị đầu tư bảo tồn có xu hướng gia tăng, mặt khác kiểm soát đầu tư Bất động sản dễ dàng ngành khác sản phẩm trời dễ quan sát Việc vay vốn Bất động sản thường dễ dàng so với việc đầu tư vào lĩnh vực khác Dự án đầu tư Bất động sản 4.1 Khái niệm Dự án đầu tư Bất động sản “ Dự án” tập hồ sơ tài liệu trình bày cách chi tiết hẹ thống hợp đồng thực với chi phí, nguồn lực bố trí khoa học để đạt kết thực mục tiêu định khoảng thời gian định Về nội dung, Dự án phải được: mục tiêu, các, sản phẩm, dịch vụ dự án; nguồn lực để thực hiện; phương án thực hiện, kế hoạch dự án Dự án đầu tư bất động sản tổng thể dự kiến với nguồn lực chi phí thực tập hợp đề xuất có liên quan đến việc bỏ vốn vào lĩnh vữ đầu tư, kinh doanh Bất động sản hoạt động bố trí theo kế hoạch chi tiết chặt chẽ với thời gian, địa điểm cụ thể nhằm bước tạo sản phẩm cơng trình dịch vụ Bất động sản Dự án đầu tư bất động sản xem, xét nhiều góc độ khác - Xét tổng thể chung cơng trình đầu tư dự án đầu tư hiểu kế hoạch chi tiết triển khai hoạt động đầu tư nhằm đạt mục tiêu khoảng thời gian định.Đó cơng trình cụ thể thực hoạt động đầu tư 10