Chuyên đề tốt nghiệp: Hoàn thiện công tác quản lý dự án đầu tư Bất động sản tại công ty trách nhiệm hữu hạn Hòa Bình

TRUONG ĐẠI HỌC KINH TE QUOC DÂNKHOA ĐẦU TƯ

CHUYÊN ĐÈ TÓT NGHIỆP

DE TÀI:

HOÀN THIEN CÔNG TÁC QUAN LÝ DỰ ÁN DAU TƯ BAT ĐỘNG SAN

TẠI CÔNG TY TRÁCH NHIỆM

Sinh viên thực hiện : Nguyễn Thị Ngọc Anh

Mã sinh viên : 11180360

Lớp : Quản lý dự án 60

Giáo viên hướng dẫn : TS Nguyễn Thị Thu Hà

Hà Nội, 2022

MỤC LỤC

LOL CAM 09177 ::‹:ạÀ 1LOI CAM ĐOANN - 5-52 2< 2E EE2E1271211211211111112112111111111111 111111 eg 2PHAN MỞ ĐẦU -2- 52222 SESE 2E 1EE1E211211271712112112111171.11 11111111 1 Hee 3M.9028)/0009827.)0)/6 2 433 5DANH MỤC CÁC CHỮ VIET TẮTT 2-5: ©5£+E++E++EE+EE++E+£EEeExrrkerrrerxerxees 6

0:19) 7

CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIEN VE QUAN LÝ DỰ ÁN ĐẦU TƯ 7

06:00) 0e079 7 71.1 Vài nét về công tác quản lý dự án đầu tư -. -s- << sese=sessesses 71.1.1 Cơ sở lý thuyết về quản lý dự án đầu tư - ¿- 2- ++2++£++Ex+rxerkezrrrsersees 7

1.1.2 Quản lý dự án theo giai đOạ 2G 5 3 9319 HH nh ngư 8

1.2 Tong quan về quản lý dự án đầu tư Bat động sản -. 141.2.1 Cơ sở lý thuyết về phát triển dự án đầu tư bat động sản - 141.2.2 Quản lý dự án đầu tư bất động sản theo gial đoạn -ssc se 201.2.3 Quản lý dự án đầu tư Bất động sản ¿52-52 St2E E2 2E EEEEerkerkrrer 231.3 Những nhân tố ảnh hưởng đến công tác quản lý dự án Bat động sản 241.3.1 Nhân tố chủ quan ¿- 2 SE +E+EE£EE£EEEEEEEEEEEEEEEE2E122171 2112112121 241.3.2 Nhân tố khách quan ¿+ + s+EE+E£+E£+E£+E£EEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEkerkrrkrree 261.4 Các tiêu chí đánh giá công tác quản lý dự án Bat động sản 27

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ DỰ ÁN ĐẦU TƯ BÁT

ĐỘNG SAN TẠI CÔNG TY TRÁCH NHIỆM HỮU HAN HÒA BÌNH GIAI

DOAN 2017-2021 010188 31

2.1 Giới thiệu về Công ty TNHH Hòa Bình 5-2 ssssesssssscssess 312.1.1 Lịch sử hình thành và phát triển của Công ty TNHH Hòa Bình 312.1.2 Cơ cấu tô chức và chức năng nhiệm vụ các bộ phận trong công ty TNHH Hòa

Bình 33

2.1.3 Cơ câu nhân sự của công ty ¿+ s2x2E2EEEEEEEE211221221 7121121111 re 372.1.4 Kết quả hoạt động kinh doanh của Công ty TNHH Hòa Bình 392.2 Tỗng quan công tác quan lý dự án Bat động sản tại công ty 41

Giới thiệu một số dự án trọng điỂm SG cTt 9T SE 1111111111111 1111 1111 cxrrr 41

a) Dự án Trung tâm thương mại, outlet V+ oo ee eeccesceeneeeeeeeeeeeeeseeseeessneeesnees Alb) Du án Hòa Binh green City oo eesccceseeeseceseeceneeeeeeesaeeeseeceeeseaeeseaeeesaeeeseessaes 44

C) Hội An Golden Se€a - - - S01 12211 1112 1111101111100 1 110 111g 11H v11 kg 45d) Dự án Dolce by Wyndham Hanoi Golden Lake - 55 5< « «<< <£+sx<ss 47

2.3 Thực trạng công tác quản lý dự án Bắt động sản tại công ty Trách nhiệm

Hữu hạn Hòa Bình giai đoạn 2017-2021 o5 <5 <5 5 9S 59155896958 95 50

2.3.1 Hình thức tổ chức quan lý dự án bat động sản -2- +27: 502.3.2 Cơ cau ban quản lý dự án - + SE EE+E£+EEEEEEEEEEEEEEEEEEEEE21EEEEEEErkrree 512.3.3 Thực trạng công tác quản lý dự án bất động sản tại công ty TNHH Hòa Bình

theo ial GOAN 0n 52

2.3.4 Thực trang công tác quản ly dự án bat động sản tại công ty TNHH Hòa Binh

098/130) 5 ƑAẦDÃIŨ 75

2.4 Đánh giá công tác quản lý dự án Bắt động sản tại công ty Trách nhiệm hữu

hạn Hòa Bình giai doan 2017-2021 - 5< 5 5< 9999.969996 8995894098894 8896 82

2.4.1 Kết quả đạt QUOC -:-52- ©5222 EEEE22112112112112112111111211 111k 822.4.2 Hạn chế còn tỒn tai.ssssccseesscssssesecesssneescessnesscessneeeessneecessneeseseneeecessneecessneeen 82

2.4.3 NQUYEM DAN 0 84

CHUONG Â (5-55 TT HH 0T T000 00004004 04040800 006 87MOT SO GIẢI PHÁP NHẢM HOÀN THIỆN CÔNG TÁC QUAN LÝ DỰ ÁN

ĐẦU TU BAT ĐỘNG SAN CUA CÔNG TY TRÁCH NHIỆM HỮU HAN

HOA BINH osssccsssssssssssssssssssosssssssssssssscsosssssssssssssssossssssesssssnsscssssssssssssssssssosssssssssssssess 87

3.1 Định hướng phat triển của Công ty TNHH Hòa Bình đến nam 2025 873.2 Một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác quản lý dự án của công ty

'TNHH Hòa Bììnhh o 5-55 5 5 HH 00.00900809 8.0 87

3.2.1 Nhóm giải pháp liên quan đến hoàn thiện các nghiệp vụ quản lý dự án 87

3.2.2 Hoàn thiện quy trình công việc QLDA G25 11+ Si sey 92

3.2.3 Nang cao chất lượng nhân lực của Ban QLDA -¿-5¿555z-: 94.4x009/)00135357 .4dAQẦâ 102TÀI LIEU THAM KHẢO - - St EEESE+EEEEEESEEEEEESEEEEEESESEEEESEEEEEEEkrkrrrrres 103

LOI CAM ONLOI CAM ON

Đề hoàn thành chuyên đề tốt nghiệp này, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành đến Ban

giám hiệu, các Thầy Cô trường Đại học Kinh tế quốc dân, khoa đầu tư đã tận tình giúp đỡ

tôi về mọi mặt suốt quá trình học tập và thực tập trong thời gian qua.

Đặc biệt tôi xin bày tỏ lòng kính trọng và biết ơn sâu sắc đến Cô giáo Tiến sĩ Nguyễn Thị

Thu Hà — người trực tiếp hướng dẫn đã định hướng và tận tình giúp đỡ tôi trong suốt thời

gian thực tập dé hoàn thành chuyên đề tốt nghiệp này.

Đồng thời, tôi xin chân thành cảm ơn đến Lãnh đạo, các cán bộ của công ty Trách nhiệm

hữu han Hòa Binh đã tạo điêu kiện thuận lợi vê thời gian và giúp đỡ tôi trong quá trình

thu thập dữ liệu, tìm kiêm thông tin cho việc hoàn thành khóa luận.

Cuối cùng, một lần nữa xin chân thành cám ơn các thầy, cô giáo, các đơn vị và cá nhânđã giúp đỡ trong quá trình học tập và thực hiện chuyên đề tốt nghiệp này.

Mặc dù, bản thân đã rất cố gắng, nhưng không tránh khỏi những sai sót, tôi mong nhận

được sự đóng góp chân thành của Quý Thây, Cô giáo đê chuyên đê được hoàn thiện hơn.

Xin chân thành cảm ơn!

Sinh viên thực hiện

Nguyễn Thị Ngọc Anh

LỜI CAM ĐOANTôi là Nguyễn Thị Ngọc Anh, xin cam đoan rằng:

- Số liệu và kết quả nghiên cứu trong chuyên đề này là trung thực và chưa hề được sử

dụng dé bảo vệ một học vị nào Những sé liệu phục vụ cho việc phân tích, đánh giá đượctác giả thu thập trong quá trình thực tập.

- Mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn và các thông tin tríchdẫn trong chuyên đề đã được chỉ rõ nguồn góc.

Sinh viên thực hiện

Nguyễn Thị Ngọc Anh

PHẢN MỞ ĐẦU

Sự phát triển kinh tế luôn gắn liền với sự phát triển của các dự án bất động sản ởbat kỳ quốc gia nào Đối với Việt Nam, một quốc gia mới nổi, việc quan tâm đến pháttriển cơ sở hạ tang, trong đó có các dự án bat động sản càng quan trong hơn dé thu hútđầu tư nước ngoài và hỗ trợ phát triển các ngành công nghiệp mới.

Trong những năm gần đây cùng với sự phát triển của nền kinh tế trong và ngoài

nước, Công ty trách nhiệm hữu hạn Hòa Bình đã có bước đi mới trong con đường phát

triển doanh nghiệp của mình đó là chú trọng vào công tác: Đầu tư xây dựng cơ bản Vớibề dầy kinh nghiệm đã hoạt động trong lĩnh vực xây dựng Công ty trách nhiệm hữu hạnHòa Bình đã có những bước đầu thành công trong lĩnh vực này Từ việc hình thành đầutư cho các dự án thương mại, Công ty đã chú trọng phát triển đầu tư hệ thống dự áncó mục đích xã hội rất cao như:

-Xây dựng khu phức hợp tổ chức sự kiện, khu âm thực,

- Condotel

- Khu chung cư

- Tổ hợp trung tâm thương mại, khách sạn hạng sang

Do đó, việc quản lý dự án đầu tư trong lĩnh vực xây dựng cơ bản không những cóý nghĩa vô cùng to lớn của doanh nghiệp mà còn tác động đến nhiều mặt của đời sống xãhội Mặc dù đã có kinh nghiệm nhiều năm về lĩnh vực này nhưng nếu cứ dậm chân tạichỗ không chịu học hỏi dé bắt kịp những công nghệ mới những công tác quản lý mới déđạt được hiệu quả tốt hơn thì cũng khó có thê tồn tại, đối với một doanh nghiệp hoạt động

theo dự án như Công ty thì công tác quản lý dự án lại càng đóng vai trò quan trọng trong

việc mang đến hiệu quả cho doanh nghiệp, hiện nay công tác quản lý dự án của các Côngty cũng đã được quan tâm và được chú trọng đầu tư nhiều hơn, ông ty trách nhiệm hữuhạn Hòa Bình cũng đã thấy ngay được hiệu quả của nó khi chất lượng các công trình xây

dựng được cải thiện hơn, các tình trạng rủi ro được giảm thiêu, đồng nghĩa với việc lợi

nhuận cũng như uy tín của công ty được nâng cao Đánh giá được tầm quan trọng củacông tác quan lý dự án, công ty ngày càng cố găng dé hoàn thiện quy chế quản lý, ápdụng các phương pháp quản lý dự án tiên tiễn, học hỏi thêm các công cụ quản lý dự án,cũng như cho cán bộ của công ty có những khóa học tập về quản lý dự án ngắn ngày Tuy nhiên công tác quản lý dự án của công ty cũng gặp phải những hạn chế nhất định làm

ảnh hưởng đến hiệu quả dự án, như áp dụng sai quy chế quản lý hay áp dụng phươngpháp quản lý không phù hợp với tình hình thực tế của công ty, của các dự án Những

điều này gây ảnh hưởng đến hiệu quả thực hiện dự án của công ty Qua quá trình tìmhiểu tại công ty, cùng với kiến thức học tập được tại trường tôi nhận thấy công tác quảnlý dự án của ông ty trách nhiệm hữu hạn Hòa Bình vẫn còn có những hạn chế, cần cónhững giải pháp dé khắc phục, cải thiện và hoàn thiện hơn nữa chính vì vậy tôi đã chọnđề tài: “Hoàn thiện công tác quản lý dự án đầu tư Bất động sản tại công ty trách nhiệm

hữu hạn Hòa Bình”.

Ngoài phần mở đầu, kết luận, phụ lục và danh mục tài liệu tham khảo, danh mục các hìnhvẽ và bảng biểu, kết cấu luận văn gồm 3 chương:

Chương 1: Cơ sở lý luận và thực tiễn về công tac QLDA đầu tư bat động sản

Chương 2: Thực trang công tác QIdA đầu tư dự án bất động sản tại công ty TNHH Hòa

Bình giai đoạn 2017-2021

Chương 3: Giải pháp hoàn thiện công tác QLDA đầu tư dự án tại công ty TNHH HòaBình đến năm 2025

DANH MỤC BANG

Bảng 1.1: Nội dung quản lý dự án

Sơ đồ 1.2: Quy trình phát triển dự án đầu tư bất động sản

Sơ đồ 2.1: Cơ cầu tổ chức công ty Trách nhiệm hữu hạn Hòa Bình

Bảng 2.2: Cơ cầu nhân sự của công ty TNHH Hòa Bình giai đoạn 2018 - 2020

Bảng 2.3: Báo cáo tài chính công ty TNHH Hòa Bình giai đoạn 2018 - 2020

Bảng 2.4 Kết quả hoạt động kinh doanh công ty TNHH Hòa Bình giai đoạn 2018 - 2020Sơ đồ 2.5: Hình thức t6 chức quan lý dự án công ty TNHH Hòa Bình

Sơ đồ 2.6: Cơ cau ban quản lý dự án công ty TNHH Hòa Bình

Sơ đồ 2.7: các bước lập kế hoạch dự án của công ty TNHH Hòa Bình:

Bang 2.8: Bang tỷ lệ thay déi theo các yếu tô ảnh hưởng trong các dự án thuộc công ty

Sơ đồ 2.15: quy trình công tác nghiệm thu, ban giao, quyết toán và bảo hành sau dự án

của công ty TNHH Hòa Bình

Bảng 2.16: số hạng mục công trình vượt dự toán của công ty TNHH Hòa Bình giai đoạn

2017 - 2021

Bang 2.17: một số hang mục không dam bảo chất lượng dự án của công ty TNHH Hòa

Sơ đồ 2.18: các bước quản lý thời gian của công ty TNHH Hòa Bình

Bảng 2.19: Tỷ lệ thời gian kéo đải theo giai đoạn của dự án

Bảng 2.20: Tỷ lệ chậm tiến độ kế hoạch của một số dự án

Bảng 2.21: Các nguyên nhân ảnh đến công tác QLDA tại công ty TNHH Hòa Bình

DANH MỤC CÁC CHỮ VIET TAT

TNHH Trach nhiệm hữu han

ANLĐ An toản lao động

VSMT Vệ sinh môi trường

CBNV Cán bộ nhân viên

UBND Ủy ban nhân dân

Khái niệm quản lý dự án đầu tư

Quản lý dự án là quá trình lập kế hoạch, điều phối thời gian, nguồn lực và giám sátquá trình phát triển của dự án nhằm đảm bảo cho dự án hoàn thành đúng thời hạn, trong

phạm vi ngân sách được duyệt và đạt được các yêu cầu đã định về kỹ thuật và chất lượng

sản phẩm dịch vụ, bằng những phương pháp và điều kiện tốt nhất cho phép Quản lý dựán bao gồm ba giai đoạn chủ yếu Đó là việc lập kế hoạch, điều phối thực hiện mà nộidung chủ yếu là quản lý tiến độ thời gian, chi phí và thực hiện giám sát các công việc dự

án nhằm đạt được những mục tiêu xác định.

Mục tiêu của quản lý dự án đầu tư (dưới góc độ chủ đầu tư)

Chủ đầu tư xây dựng là người (hoặc tổ chức) sở hữu vốn hoặc là người được giaoquản lý và sử dụng vốn để đầu tư xây dựng công trình Chủ đầu tư là người phải chịutrách nhiệm toán diện trước người quyết định đầu tư của pháp luật Chủ đầu tư là ngườiphải chịu trách nhiệm toàn diện trước người quyết định đầu tư và pháp luật về các mặtchất lượng, tiến độ, chi phí vốn đầu từ và các quy định khác của pháp luật Chủ đầu tưđược quyền dừng thi công xây dựng công trình và yêu cầu khắc phục hậu quả khi nhàthầu thi công xây dựng công trình vi phạm các quy định về chất lượng công trình, an toàn

vệ sinh môi trường.

Trong công tác quản lý khảo sát chất lượng xây dựng: chủ đầu tư phải lựa chọnnhà thầu khảo sát đủ điều kiện năng lực theo quy định; tổ chức tốt việc lập, phê duyệtnhiệm vụ khảo sát đủ điều kiện năng lực theo quy định; tô chức tốt việc lập, phê duyệtnhiệm vụ khảo sát xây dựng phương án khảo sát kỹ thuật xây dựng và bổ sung nhiệm vụkhảo sát xây dựng; thực hiện kiểm tra đầy đủ việc tuân thủ các quy định trong hợp đồngxây dựng của nhà thầu khảo sát xây dựng trong quá trình thực hiện khảo sát; thực hiện tốtviệc giám sát công tác khảo sát xây dựng, nghiệm thu và phê duyệt báo cáo kết quả khảo

Đối với công tác quản lý chất lượng thiết kế xây dựng công trình: Chủ dau tư tổchức tốt việc lập nhiệm vụ thiết kế xây dựng công trình trên cơ sở báo cáo xây dựng côngtrình hoặc chủ trương đầu tư được cấp tham quyền phê duyệt; lựa chọn tô chức, cá nhâncó đủ điều kiện năng lực dé lập thiết kế xây dựng công trình khi cần thiết; kiểm tra việc

tuân thủ các quy định trong hợp đồng xây dựng của nhà thầu thiết kế, nhà thầu thâm trathiết kế trong quá trình thực hiện hợp đồng: kiểm tra và trình thiết kế cơ sở cho ngườiquyết định đầu tư thâm định, phê duyệt theo quy định của pháp luật đối với công trình sửdụng nguồn vốn của Nhà nước, tổ chức thâm định, phê duyệt thiết kế dự toán; thực hiệnthay đổi thiết kế theo quy định tô chức nghiệm thu hồ sơ thiết kế xây dựng công trình.

Trong công tác quản lý chất lượng thi công xây dựng công trình: Chủ đầu tư cótrách nhiệm tô chức lựa chọn tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện năng lực theo quy định déthực thi công xây dung công trình, giám sát thi công xây dung và các công việc tu vanxây dựng khác; thông báo về nhiệm vụ quyền hạn của các cá nhân trong hệ thống quản lýchất lượng của chủ đầu tư, nhà thầu giám sát thi công xây dựng công trình cho các nhàthầu có liên quan để phối hợp thực hiện; kiểm tra sự phù hợp năng lực của nhà thầu thicông xây dựng công trình cho các nhà thầu có liên quan biết dé phối hợp thực hiện; kiểmtra sự phù hợp năng lực của nhà thầu thi công so với hồ sơ dự thầu và hợp đồng xâydựng; kiểm tra việc huy động và bố trí nhân lực của nhà thầu giám sát trong quá trình thicông xây dựng công trình so với yêu cầu của hợp đồng xây dung; kiểm tra và giám sáttrong quá trình thi công xây dựng công trình; thực hiện các quy định về bảo vệ môitrường: tô chức kiểm định, nghiệm thu, lập hồ sơ hoàn thành, lưu trữ hồ sơ của công trìnhvà bàn giao công trình xây dựng; tạm dừng hoặc đình chỉ thi công đối với nhà thầu thicông khi xét thấy chất lượng thi công không đảm bảo yêu cầu kỹ thuật, biện pháp thi

công không đảm bảo an toàn,

Tóm lại, mục tiêu quản lý dự án dưới góc độ chủ đầu tư là đảm bảo và nâng cáo

chất lượng công trình sẽ thỏa mãn được các yêu cầu của chủ đầu tư, tiết kiệm được vốn Nhà

nước hay đầu tư và góp phần nâng cao chất lượng cuộc sống xã hội Ngoài ra, đảm bảo vànâng cao chất lượng tạo lòng tin, sự ủng hộ của các tổ chức xã hội và người hưởng lợi vớichủ đầu tư, góp phan phát triển mối quan hệ hợp tác lâu dài.

1.1.2 Quản lý dự an theo giai đoạn

Khái niệm: là các bước hoặc các giai đoạn mà một dự án phải trải qua từ khi dự án

mới chỉ là ý đồ cho đến khi dự án được hoàn thành và cham dứt hoạt động.Về cơ bản, quy trình quản ý dự án bao gồm 3 giai đoạn:

- Chuẩn bị đầu tư- Thực hiện đầu tư

- Kết thúc xây dựng và đưa công trình vào khai thác sử dụngGiai đoạn chuẩn bị đầu tư:

Đối với các dự án, công trình quan trọng quốc gia, dự án nhóm A Chủ đầu tư tổhcức lập báo cáo nghiênc ứu tiền khả thi để có cơ sở xem xét quyết định chủ trương đầu

tư xây dựng Trường hợp các dự án nhóm A (trừ dự án quan trọng quốc gia) đã có quyhoạch cần phê duyệt đảm bảo các nội dụng quy định thì không cần lập báo cáo nghiêncứu tiền khả thi.

Giai đoạn thực hiện đầu tư:

Sau khi báo cáo đầu tư được phê duyệt dự án đầu tư được chuyển sang giai đoạnthực hiện đầu tư.

Vấn đề đầu tiên là lựa chọn đơn vị tư vấn, phải lựa chọn những chuyên gia tư vấn,thiết kế giỏi trong các tổ chức tư van, thiết kế giàu kinh nghiệm, có năng lực từ việcnghiên cứu từ giai đoạn đầu, giai đoạn thiết kế đến giia đoạn giám sát xây dựng - đầu lànhiệm vụ quan trọng và phức tạp, Trong khi lựa chọn đơn vi tư vấn, nhân tố quyết định làcơ quan tư vấn này phải có kinh nghiệm qua những dự án mà đã được họ thực hiện trướcđó Một phương pháp thường dùng dé chon là đòi hỏi các đơn vị tư vắnc ung cấpcácthông tin về kinh nghiệm, tô chức sau đó xem xét lựa chọn rồi tiến tới tổ chức đấu thầu.Việc lựa chọn nhà thầu tư vấn xây dựng công trình được thực hiện theo Nghị định

Sau khi lựa chọn nhà thầu thiết kế, trên cơ sở dự án được phê duyệt, nhà thầu thiếtkế tổ chức thực hiện các công việc tiếp theo của mình, Tùy theo quy mô, tính chất côngtrình xây dựng, việc thiết kế có thé thực hiện theo một bước, hai bước và ba bước.

Thiết kê một bước là thiết kế bản vẽ thi công được áp dụng đối với công trình cóyêu cầu lập Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng.

Thiết kê hai bước gồm thiết kế cơ sở và thiết kế bản vẽ thi công được áp dụng vớicông trình phải lập dự án đầu tư xây dựng.

Thiết kế ba bước gồm thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật và thiết kế bản vẽ thi côngđược áp dụng đối với công trình phải lập dự án đầu tư xây dựng, có quy mô lớn, yêu cầukỹ thuật và điều kiện thi công phức tạp.

Sau khi sản phâm thiết kế được hình thành, chủ đầu tư tổ chức thâm định hồ sơ

Thiết kế kỹ thuật - Tổng dự toán và trình lên cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Trường hợp không đủ năng lực thâm định thì sẽ thuê các tô chức, cá nhân tư vấn có đủnăng lực dé thẩm tra dự toán thiết kế công trình làm cơ sở cho việc phê duyệt Trên cơ sởkết quả thẩm định TKKT - DT người có thẩm quyền quyết định dau tư sẽ ra quyết địnhphê duyệt TKKT - DT Khi đã có quyết định phê duyệt TKKT -DT, chủ dau tư tổ chứcdau thầu xây dựng phù hợp, có giá dự thầu hợp lý, đáp ứng được yêu cầu của chủ đầu tư

và các mục tiêu của dự án.

Sau khi lựa chọn nhà thầu thi công, chủ đầu tư tổ chức đàm phán ký kết hợpđồng thi công xây dựng công trình với nhà thầu và tổ chức quản lý thi công xây dựng

công trình Nội dung quản lý thi công xây dựng bao gồm quản lý chất lượng xây dựng;quản lý tiến độ xây dựng, quản lý khối lượng thi công xây dựng công trình; quản lý an

toàn lao động trên công trường xây dựng, quản lý môi trường xây dựng.

Tóm lại, trong giai đoạn này, chủ đầu tư chịu trách nhiệm đền bù, giải phóng mặtbăng xây dựng theo tiến độ và bàn giao mặt bằng xây dung; tình duyệt hồ sơ TKKT - DT;tổ chức đấu thầu, đàm phán ký kết hợp đồng; quản lý chất lượng kỹ thuật trong suốt quátrình thi công và chịu trách nhiệm toàn bộ các công việc đã thực hiện trong quá trình triển

khai dự án.

Giai đoạn kết thúc xây dựng và đưa công trình vào khai thác vào sử dụng:

Trong giai đoạn này Ban tiến hành các công việc: Trước khi vận hành công trình,nhà thầu lập hồ sơ hoàn thành công, bản vẽ hoàn công, quyết toán công trình, Ban sẽ tiếnhành tổng nghiệm thu và tổng quyết toán công trình đồng thời làm các thủ tục bàn giaođưa công trình vào sử dụng Biên bản nghiệm thu và hồ sơ quyết toán công trình sẽ đượctrình lên cấp có thẩm quyền và các cơ quan có liên quan dé phê duyệt Sau đó ban giaocho đơn vị sử dụng, đến giai đoạn vận hành công trình thì không thuộc thâm quyền quảnlý của Ban nữa, tuy nhiên Ban vẫn tiễn hành các công việc bảo hành công trình trong mộtthời gian theo quy định của từng dự án để đảm bảo chất lượng công trình.

Nhận xét

Như vậy các giai đoạn của quá trình dau tư có mỗi liên hệ hữu cơ với nhau, mỗigiia đoạn có tam quan trọng riêng của nó cho nên không đánh giá quá cao hăoc xem nhẹmột giai đoạn nào và kết quả của giai đoạn này là tiền dé của giai đoạn sau Trong quátrình quản lý dau tư xây dựng chủ dau tư luôn đóng vai trò quan trọng và quyết định đếnviệc nâng cao hiệu quả dau tư và xây dựng.

Phương pháp quản lý dự án: Theo mục tiêu cần đạt, thường ứng dụng trong việclập kế hoạch và giám sát dự án, tối thiểu hóa chi phí được sử dụng dé rút ngắn thời gianthực hiện dự án phân bố đều nguồn lực trong một thời kỳ sao cho chi phí là tiết kiệm nhấtmà vẫn đảm bảo chất lượng và thời gian hoàn thành.

Đặc điểm của quản lý dự án: Tổ chức quản lý dự án là một tô chức tạm thời, được

hình thành dé phục vụ dự án trong một thời gian hữu hạn, quản lý rủi ro một cách thường

xuyên quản lý nhiều sự thay đổi, quản lý nhân sự giữ vị trí quan trọng trong quản lý dựán Lựa chọn mô hình tô chức phù hợp sẽ có tác dụng phân rõ trách nhiệm và quyền lực

trong quản lý dự án, dam bảo thực hiện thành công dự án.đ)Nội dung quản lý du án theolĩnh vực

QLDA là việc giám sát, chỉ đạo, điều phối, tổ chức, lên kế hoạch đối với các giaiđoạn của chu kỳ dự án trong khi thực hiện DA Việc quản lý tốt các giai đoạn của DA có

ý nghĩa rất quan trọng vì nó quyết định đến chất lượng của sản phẩm xây dựng MỗiDAXD đều có một đặc điểm riêng tạo nên sự phong phú đa dang trong quá trình tô chứcquản lý; tuy nhiên quá trình quản lý chỉ tập trung vào một số nội dung chính như sau:

Lập kế hoạch tổng quan

Đây là giai đoạn lập và phê duyệt kế hoạch thực hiện dự án hàng năm (kế hoạch

giải ngân, kế hoạch chỉ tiêu, kế hoạch đấu thau ), trong đó xác định rõ nguồn lực sử

dụng, tiến độ thực hiện, thời gian hoàn thành, mục tiêu chất lượng và tiêu chí chấp nhậnkết quả Theo đó Giám đốc Ban quản lý dự án yêu cầu bộ phận quản lý dự án lập bản kếhoạch tổng quan cho dự án, vì mục tiêu của các dự án là hoàn thành đúng thời hạn, trongphạm vi ngân sách, cung cấp hiệu quả các yêu cầu, mong muốn về mặt chất lượng, kỹthuật, nên trong quá trình lập kế hoạch, cán bộ phụ trách quản lý phải nghiên cứu, thuthập thông tin dé xác định rõ mục tiêu của dự án, cách thức hay phương pháp thực hiệncua dự án, những ai tổ chức và chịu trách nhiệm thực hiện dự án đó Mục đích chính củacông tác lập kế hoạch là để giảm thiểu các rắc rối, rủi ro trong quá trình thực hiện dự ánđồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho việc trao đồi thông tin với các chủ thể có liên quandự án cũng như hướng dẫn cán bộ quản lý dự án thực hiện và kiểm soát dự án chặt chẽ và

hiệu quả.

Quản lý phạm vì dự án

Đó là việc xác định và kiểm soát việc thực hiện mục đích, mục tiêu của dự án, xácđịnh các công việc nào thuộc về dự án, công việc nào không thuộc phạm vi dự án.

Quản lý lựa chọn nhà thầu

Nhằm mục đích tìm được nhà thầu có đủ điều kiện năng lực hoạt động xây dựng,năng lực hành nghề xây dựng phù hợp với loại và cấp công trình Công tác lựa chọn nhàthầu được thực hiện theo Luật Đấu thầu số 43/2013/QH13 và Nghị định số 63/2014/ND-

Quản lý thời gian và tiến độ dự án

- Là quá trình quản lý mang tính hệ thống nhằm dam bảo chắc chan hoàn thành

dự án theo đúng thời gian đề ra Nó bao gồm việc xác định công việc cụ thé, sắp xếptrình tự hoạt động, bố trí thời gian, khống chế thời gian và tiến độ dự án.

- Công trình trước khi xây dựng bao giờ cũng được khống chế bởi một khoảngthời gian nhất định, trên cơ sở nhà thầu thi công xây dựng có nghĩa vụ lập tiễn độ thi

công chi tiết, bố trí xen kẽ kết hợp các công việc cần thực hiện để đạt hiệu quả cao nhất

nhưng phải đảm bảo phù hợp tổng tiến độ đã được xác định của toàn bộ dự án CDT, nhàthầu thi công xây dựng, tư vấn giám sát và các bên liên quan có trách nhiệm theo dõi,giám sát tiễn độ thi công xây dựng công trình và điều chỉnh tiến độ trong trường hợp tiến

độ thi công xây dựng ở một số giai đoạn bị kéo dài nhưng không được làm ảnh hưởngđến tông tiến độ của dự án.

Quản lý chỉ phí dự án

- Quản lý chi phí dự án là quá trình quản lý tổng mức đầu tư, tổng dự toán (dựtoán); quản lý định mức dự toán và đơn giá xây dựng; quan lý thanh toán chi phí đầu tư

xây dựng công trình; hay nói cách khác, quan lý chi phí dự án là quản lý chi phí, giá

thành dự án nhằm đảm bảo hoàn thành dự án mà không vượt tổng mức dau tư Nó baogom việc bồ trí nguồn lực, dự tinh giá thành và khống chế chi phí.

- Chi phí đầu tư xây dựng công trình là toàn bộ chi phí cần thiết để xây dựng mớihoặc sửa chữa, cải tạo, mở rộng công trình xây dựng Chi phí đầu tư xây dựng công trìnhđược lập theo từng công trình cụ thể, phù hợp với giai đoạn đầu tư xây dựng công trình,các bước thiết kế và các quy định của nhà nước.

- Việc lập và quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình phải đảm bảo mục tiêu,hiệu quả đầu tư, đồng thời phải đảm bảo tính khả thi của dự án đầu tư xây dựng côngtrình, đảm bảo tính đúng, tính đủ, hợp lý, phù hợp với điều kiện thực tế và yêu cầu kháchquan của cơ chế thị trường và được quản lý theo Nghị định 10/2021/NĐ-CP về quản lýchi phí đầu tư xây dựng.

Quản lý chất lượng dự án

Quản lý chất lượng dự án là quá trình quản lý có hệ thống việc thực hiện dự ánnhằm đảm bảo đáp ứng yêu cầu về chất lượng mà khách hàng đặt ra Nó bao gồm việcquy hoạch chất lượng, khống chế chất lượng và đảm bảo chất lượng Công tác quản lý

chất lượng được tiễn hành từ giai đoạn khảo sát, giai đoạn thiết kế, giai đoạn thi công,

giai đoạn thanh quyết toán và giai đoạn bảo hành công trình.

Quản lý chất lượng dự án được thực hiện thông qua một hệ thống các biện pháp

kinh tế, công nghệ, tô chức, thông qua một cơ chế nhất định và các tiêu chuẩn địnhmức, hệ thống kiểm soát, các chính sách khuyến khích,

Quản lý chất lượng dự án là trách nhiệm chung của tất cả các thành viên, tất cả

cấp trong đơn vị, đồng thời cũng là trách nhiệm chung của các cơ quan có liên quan đếndự án bao gồm CĐT, các nhà thầu, các nhà tư vấn, các đối tượng hưởng lợi từ dự án,

Công tác quản lý chất lượng dự án xây dựng bao gồm những nội dung chủ yếu sau:- Tham tra thiết kế và quy hoạch;

- Kiểm định chất lượng vật liệu, bán thành pham và thiết bị của công trình xây

- _ Tổ chức kiểm tra giám sát tại hiện trường trong quá trình thi công xây lắp;- _ Tổ chức đánh giá chất lượng công trình sau khi hoàn thành.

Quan lý an toàn lao động và vệ sinh môi trường

Đó là quá trình quản lý điều hành triển khai thực hiện dự án đảm bảo an toàn vềcon người cũng như máy móc thiết bị trên công trường Nhà thầu thi công xây dựng phảithực hiện các biện pháp đảm bảo về môi trường cho người lao động trên công trường vàbảo vệ môi trường xung quanh, bao gồm có biện pháp chống bụi, chống ồn, xử lý phếthải và thu don hiện trường Đối với những công trình trong khu vực đô thị thì phải thựchiện các biện pháp bao che, thu dọn phế thải đưa đến nơi quy định NT thi công xây

dựng, CĐT phải có trách nhiệm giám sát việc thực hiện bảo vệ môi trường xây dựng,

đồng thời chịu sự kiêm tra giám sát của cơ quan quản lý nhà nước về môi trường Trườnghợp NT thi công xây dựng không tuân thủ các các quy định về bảo vệ môi trường thìCĐT, cơ quan quản lý nhà nước về môi trường có quyền đình chỉ thi công xây dựng vàyêu cầu NT thực hiện đúng biện pháp bảo vệ môi trường Người để xảy ra các hành vilàm tôn hại đến môi trường trong quá trình thi công xây dựng công trình phải chịu tráchnhiệm trước pháp luật và bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.

Quản lý hợp đồng trong dự án

Quản lý hợp đồng là theo dõi và quản lý việc thực hiện hợp đồng của nhà thầu đểđảm bảo đạt được kết quả tối ưu của hợp đồng Quản lý hợp đồng bao gồm xây dựnghình thức và quy tắc trao đổi thông tin, giám sát tiến độ bàn giao các sản phẩm hợp đồng,quản lý thanh toán, kiểm soát các thay đổi, đo lường kết quả thực hiện của nhà thầu vàthanh lý hợp đồng.

Quan lý rui ro trong du án

Khi thực hiện dự án sẽ gặp những nhân tố rủi ro mà chúng ta chưa lường trướcđược, quan lý rủi ro nhằm tận dụng tối đa những nhân tố có lợi không xác định giảmthiểu tối đa những nhân tố bất lợi không xác định cho dự án Nó bao gồm việc nhận biết,

phân biệt rủi ro, cân nhắc, tính toán rủi ro, xây dựng đối sách và khống chế rủi ro.

Nhìn chung, quản lý dự án bao gồm những nội dung sau:

Bảng 1.1: Nội dung quản lý dự án

Quản lý dự án

Lập kế hoạch tông quan: Quan lý phạm vi: Quan lý thời gian:

s Lập kể hoạch 5 Xác định phạm vi ø Xác định công việc

e Thực hiện kê hoạch - « Lập kê hoạch : ® Drtinh thời gian

© Quan lý những thay đôi * Quan ly thay đôi phạm vi * Quan lý tiên độ

Quan lý chỉ phi: Quan lý rủi ro dự ân:

Quản lý chất lượng:

ø Xác đmhrủiro

© Danh gid miro

s Xây dựng chương trìnhquan ly rủi ro

Lập kể hoạch nguồn lựcTinh toán chi phi

© Quan ly ba sung các thôngtin có trong hợp đồng

® Bao cáo thường nén ve việc

«chịu sự kiêm tra giám sắtcủa CQQLNN về môi

1.2 Tổng quan về quản ly dự án đầu tư Bat động sản

1.2.1 Cơ sở lý thuyết về phát triển dự án đầu tư bat động sảna) Các khái niệm về dự án đầu tư bat động sản

Đầu tư Bat động sản: Là việc nhà đầu tư bỏ vốn dé tao dựng tài sản là Bất độngsản mua, bán, khai thác và cho thuê, tiễn hành hoạt động dịch vụ bất động sản, hoạt độngđầu tư bất động sản nhằm mục đích sinh lời và đáp ứng lợi ích xã hội.

Là một lĩnh vực đầu tư trong hoạt động đầu tư nói dung là đầu tư đặc thù và đầu tưcó điều kiện theo quy định của nhà nước (Nguồn Cục quản lý nhà và thị trường Bất động

sản - Bộ Xây dựng) Đầu tư Bất động sản cần chú ý:

- Phương tiện đầu tư: vốn bằng tiền, các loại tài sản, bí quyết kinh doanh, công

nghệ, dịch vụ,

- Thời gian đầu tư: tính từ khi bắt đầu dự án cho đến khi kết thúc hoạt động dự án.Đầu tư là hoạt động được thực hiện thời gian đầu của chu kỳ dự án Những hoạt độngngắn hạn trong một năm không gọi là đầu tư Thời gian đầu tư còn gọi là đời sống kinh tế

của dự án.

- Lợi ích mang lại từ đầu biéu hiện:

+ Về tài chính: thông qua thu nhập và lợi nhuận

+ Về xã hội: dự phát triển kinh tế - xã hội của vùng, khu vực quốc gia, - Những đặc điểm chủ yếu của đầu tư Bắt động sản

+ Doi hỏi vốn đầu tư lớn: do đặc điểm của bất động sản là có giá trị lớn, vì vậy nhà

đầu tư cần phải phân bổ chu chuyền, bảo toán vốn dé thu được lợi nhuận cao.

+ Thời gian từ khi bắt đầu dự án đến kết thúc của một dự án đầu tư và đạt thànhquả phát huy tác dụng đòi hỏi nhiều năm Trong thời gian đầu tư đó có nhiều biến động,vì vậy nha đầu tư phải có nhuững dự đoán các biến động có thé xảy ra Ví dụ: về thitrường, sự phát triển kinh tế - xã hội, kỹ thuật - công nghệ, sức mua, thời tiết, khí hau,

+ Thời gian thực hiện đầu tư dài, vì vậy nhà đầu tư phải phân bé vốn hogp lý, cóchất lượng

+ Những thành quả đầu tư Bat động sản tao dựng tài sản có giá trị sử dụng lâu dài,đời sống kinh tế của dự án thường dài, Vì vậy trong đầu tư cần phải chú ý chất lượngcủa các công trình: từ khâu lựa chọn nguyên liệu vật lệu, cân đôi khoản mục thi công

công trình,

+ Các thành quả hoạt động dau tư là công trình xây dựng gan liền với đất có vị trícó định, gan liền với điều kiện tự nhiên kinh tế - xã hội, mối trường nhất định Vì vậytrong đầu tư cần phải chú ý chất lượng công trình: từ khâu lựa chọn nguyên vật liệu, cânđối khoản mục thi công công trình

+ Các thành quả hoạt động đầu tư là công trình xây dựng gắn liên với đất có vị trí

cô định, gắn liền với điều kiện tự nhiên kinh tế - xã hội, môi trường nhất định Vì vậy các

hoạt động đầu tư bất động sản phải năm vững đặc điểm tự nhiên, kinh tế, môi trường ảnhhưởng đến hoạt động đầu tư cũng như cũng như ảnh hưởng của hoạt động đầu tư đến cácđiều kiện trên.

+ Bất kỳ một hoạt động đầu tư được đảm bảo mang lại chất lượng kinh tế - xã hội

cao cần làm tốt công tác quản lý vì nguồn lực phục vụ cho công tác daau tư là rất lớn.Nhà đầu tư cần quan tâm đúng mức đến việc chuẩn bị cho hoạt động đầu tư như lập dự ánđầu tư Đầu tư bất động sản là một hiện tượng kinh tế khách quan trong nền kinh tế hàng

hóa, kinh tế hàng hóa phát triển, đầu tư được mở rộng cả về phạm vi, quy mô và hình

Các loại hình bat động sản

Theo quan hệ quản lý của chủ đầu tư: đầu tư trực tiếp, đầu tư gián tiếp.

Theo nội dung kinh tế của đầu tư: đầu tư xây dựng cơ sở hạ ang, dau tu tai taodựng san phẩm bat động sản (nhà ở, khách sạn, trung tâm thương mai ).

Dựa vào loại hình hoạt động có thé phân ra thị trường mua bán, chuyên nhượngbat động san; thi trường cho thuê BĐS; thị trường thế chấp và bảo hiểm BĐS; thịtrường dịch vụ BĐS; thị trường các giao dịch khác như: góp vốn LD, cô phan hoá

Dựa vào khu vực có thé phân ra: thị trường BĐS khu vực đô thị; thị trường BĐS

khu vực nông thôn; thị trường BĐS khu vực giáp ranh

Dựa vào trình tự bất động sản gia nhập thị trường có thé phan ra: thi trrong socấp; thị trường thứ cap.

Dựa vào mức độ kiểm soát có thể chia ra thị trường chính thức hay phi chính thức.Theo hình thức đầu tư: đầu tư mới, đầu tư mở rộng các công trình hiện có.

Theo thời hạn đầu tư: đầu tư dài hạn trên 10 năm), đầu tư trung hạn (từ 5 năm đến 10

- BĐS không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc loại nay chu yếu là đất nôngnghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôitrồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng

- BĐS đặc biệt: là những BĐS như các công trình bao tồn quốc gia, di sảnvăn hoá vật thé, nhà thờ họ, đình chùa, miéu mạo, nghĩa trang v Đặc điểm của loại BĐSnày là khả năng tham gia thị trường rất thấp.

b) Đặc điểm của bất động sản

Dat chỉ có quyền sử dụng: pháp luật nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Namquy định đất là tài sản thuộc sở hữu chung toàn dân, do nhà nước quản lý và người dânchỉ có quyền sử dụng chứ không có quyền chiếm hữu Do đó các giao dịch bất động sảnchi là những giao dịch quyên lợi.

Tính cố định: bất động sản là một tài sản đặc biệt, không có khả năng di doi, ban

đầu được đặt ở đâu thì nó sẽ ở vị trí đó mãi mãi Tính bất động của bat động sản giải thíchcho chúng ta tại sao thị trường bất động sản phụ thuộc vào khu vực và vi trí trơng đối của

Tính có định là đặc trưng khác biệt của bất động sản so với các loại hàng hoá khác.

Đặc tính này đòi hỏi phải có phương thức giao dịch và quản lý hoạt động giao dịch khác

với các thị trường hàng hoá khác Với các hàng hoá khác, người bán và người mua có thểdi chuyển hàng hoá tuỳ ý nhưng điều này hầu như không thê thực hiện đối với Bất độngsản Hàng hoá bat động sản không thé đem đi trưng bày ở nơi khác mà thường phải được

giới thiệu thông qua hình ảnh, bản vẽ hoặc các tài liệu, hình thức mô tả khác Vì đặc

điểm nay mà việc quản lý bat động sản có thê được thực hiện dé dàng hơn cho dù có thayđổi nhiều chủ sở hữu Pháp luật qui định việc giao dịch Bất động sản thông qua cácchứng từ, chứng thư về quyền sử dụng và phải được đăng ký với cơ quan có thâm quyềnnhằm mục đích quản lý chặt chẽ bất động sản và bảo vệ quyền lợi của chủ sở hữu Tínhcó định còn làm cho hàng hoá bất động sản mang tính địa điểm và tính địa phương rấtcao Cùng một loại bất động sản nhưng ở những địa điểm khác nhau thì có những giá trịrất khác nhau Ví dụ, cùng loại bất động sản giống nhau nhưng ở vị trí trung tâm thànhphố thì giá trị khác với ngoại ô, ở đô thị lớn thì khác với các thị tran nhỏ hoặc tỉnh lẻ

Tính cố định này đã đặt ra vấn đề phải có sự điều tiết thị trường bat động san khác so với

các thị trường hàng hoá thông thường, thông qua dự báo và kế hoạch tạo lập chủ độngcủa chính quyền địa phương dé điều tiết cung cầu.

Đặc điểm bền vững, đời sống kinh tế đài: Do đất đai là tài sản do thiên nhiên bantặng, một loại tài nguyên được xem như không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở,vùi lấp Đồng thời, các vật kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựnghoặc sau một thời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thé tồn tại hàng trăm năm hoặclâu hơn nữa Vì vậy, tính bền lâu của BĐS là chi tuổi thọ của vật kiến trúc và công trìnhxây dựng Cân phân biệt tuôi thọ vật lý và “tuổi thọ kinh tế của BĐS Tudi thọ kinh tếcham dứt trong điều kiện thị trường và trạng thái hoạt động bình thường mà chi phí sửdụng BĐS lại ngang bang với lợi ich thu được từ BĐS đó Tuổi thọ vật lý dài hơn tuổi thọkinh tế khá nhiều vì nó chấm dứt khi các kết cấu chịu lực chủ yếu của vật kiến trúc vàcông trình xây dựng bị lão hoá và hư hỏng, không thê tiếp tục an toàn cho việc sử dụng.Trong trường hợp đó, nếu xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp BĐS thu được lợi ích lớn

hon là phá đi và xây dựng mới | thì có thé kéo dai tuổi thọ vật ly dé chứa được may lầntuổi thọ kinh tế Thực tế, các nước trên thé giới đã chứng minh tuổi thọ kinh tế của BĐScó liên quan đến tính chất sử dụng của BĐS đó Nói chung, tuổi thọ kinh tế của nhà ở,khách sạn, nhà hát là trên 40 năm của tuổi thọ kinh tế nhà xưởng công nghiệp, nhà ở phổthông là trên 45 năm Chính vì tính chất lâu bền của hàng hoá BĐS là do đất đai khôngbị mat di, không bị thanh lý sau một quá trình sử dụng, lại có thé bán lại

Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem nhưkhông thé bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lắp Đồng thời, các vật kiến trúc vàcông trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng được cảitạo nâng cấp có thé tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa Vì vậy, tỉnh bền lâu củaBĐS là chi tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình xây dựng Cần phân biệt “tudi thọ vậtlý và “tuổi thọ kinh tế của BĐS Tuổi thọ kinh tế chấm dứt trong điều kiện thị trường vàtrạng thái hoạt động bình thường mà chi phí sử dụng BĐS lại ngang bằng với lợi ích thuđược từ BĐS đó Tuổi thọ vật lý dài hơn tuôi thọ kinh tế khá nhiều vì nó cham dứt khicác kết cấu chịu lực chủ yếu của vật kiến trúc và công trình xây dựng bị lão hoá và hưhỏng, không thể tiếp tục an toàn cho việc sử dụng Trong trường hợp đó, nếu xét thấy tiễnhành cải tạo, nâng cấp BĐS thu được lợi ích lớn hơn là phá đi và xây dựng mới.

Bat động sản có những đặc điểm khác biệt so với những hàng hóa khác, nhưng đặc

điểm nổi bật nhất của bất động sản là bất động sản có tình cố định và giá trị của nó phụ

thuộc nhiều vào mục đích sử dụng.Tính không đồng nhất:

Không tổn tai hai bất động sản hoàn toàn giống nhau, giữa hai bất động sản luôncó sự khác biệt Dat đai khác nhau vévi trí, cảnh quan môi trường, chất lượng đắt, địahình, công trình trên đất khác nhau về kết cấu, kiến trúc,trang thiết bị nội thất đa dang.Day là yếu tố quan trong nhất trong quá trình thâm định giá Tham định viên cần tìmhiểu, thu thập các yếu tô không đồng nhất của bất động sản nhằm phân tích và điều chỉnhtrong quá trình thâm định.

Tính khan hiếm

Sự khan hiếm của bat động san chủ yếu là do diện tích dat đai tự nhiên có giới hanvà bat động sản có tính khác biệt, vị trí có định, Tính khan hiếm của bat động san là lýdo thị trường cung bất động sản co giãn kém Nguồn cung bất động sản hạn chế sẽ làmcho thị trường cung cầu dé mat cân đối Tinh chất hữu hạn của Bat động san đất dai là

loại tài sản bị hạn chế về mặt gia tăng về số lượng Bản thân đất không tự sinh sôi thêm

được mà chỉ có thé có các công trình được xây trên đất Quy đất là có giới hạn và do đó,việc xây dựng cũng không thê là vô hạn Đặc điểm này sẽ làm cho có lúc đất đai trở nênkhan hiếm cho một mục đích đầu tư nào đó và giá đất sẽ bị biến động theo Vì vậy, đòi

hỏi các nhà hoạch định chính sách phải có sự nghiên cứu rất kỹ trước khi đưa ra một bảnquy hoạch phát triển cho một vùng, một khu vực nao đó dé tránh đầu tư lãng phí, kém

hiệu quả.

Chính vì tỉnh khan hiếm, tỉnh cố định và không di dời được của đất đai nên hànghoá BĐS có tính cá biệt Trong cùng một khu vực nhỏ kế cả hai BĐS cạnh nhau đều cónhững yếu tố không giống nhau Trên thị trường BĐS khó tồn tại hai BĐS hoàn toàngiống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau ké cả hai công trình cạnh nhau vàcùng xây theo một thiết kế Ngay trong một toa cao ốc thì các căn phòng cũng có hướngvà cấu tạo nhà khác nhau Ngoài ra, chính các nhà đầu tư, kiến trúc sư đều quan tâm đếntỉnh dị biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn đối với khách hàng hoặc thoả mãn sở thích cá nhân

về giá trị bất động sản: bat động san thường được coi là các tài sản có giá tri lớn

và có thé gia tăng giá trị (thông qua dau tư, kinh doanh ) Do đó, bat động sản trở thànhđối tượng dé dau tư hoặc đơn giản là dé bảo toàn giá trị đồng tiền tích luỹ và cũng là đốitượng thu hút đầu cơ Giá trị bất động sản đất đai có đặc thù rất khác biệt so với các Bất

động sản khác Giá tri của bat động san dat dai phu thudc vao muc dich su dung ching,

hay nói cách khác, là phụ thuộc vào sự tác động của yếu tố con người làm tăng kha năngsinh lời của bất động sản Ví dụ, khi đất đai được quy hoạch vào sản xuất nông nghiệphoặc lâm nghiệp thường có giá trị thấp hơn so với trường hợp đất đai đó được quy hoạch

phát triển nhà ở hoặc kinh doanh dịch vụ, thương mại, Nói một cách khác, công tác quy

hoạch có vai trò ảnh hưởng quyết định đối với giá trị Bất động sản nói chung và nâng caohiệu quả sử dụng đất nói riêng.

Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau.

BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này có thể bị tácđộng của BĐS khác Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trìnhkết cấu hạ tang sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá trị sử dụng của BĐS trong khu vực đó.Trong thực tế, việc xây dựng BĐS này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của BĐS kháclà hiện tượng khá phổ biến.

Lợi ích của BĐS được sinh ra trong quá trình sử dụng BĐS trong quá trình sử

dụng có thê điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của nó, đồng thờivẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc thoả mãn nhu cầu sinh hoạt,

sản xuất - kinh doanh và các hoạt động khác

Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý.

Hàng hoá BĐS đòi hỏi khả năng va chi phí quan ly cao hơn so với các hàng hoa

thông thường khác Việc đầu tư xây dựng BĐS rất phức tạp, chi phí lớn, thời gian dai.

Do đó, bất động sản đòi hỏi cần có khả năng quản lý thích hợp và tương xứng Hànghoá BĐS chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hoá thông thường khác.Nhu cầu về BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộcvào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cảcác van dé tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh v.v chi phối nhu cầu và hình thức BĐS.

1.2.2 Quản lý dự án đầu tw bat động sản theo giai đoạn

Sơ đồ 1.2: Quy trình phát triển dự án đầu tư bất động sản

Bước 4: Thiết kế ý tưởng kinh doanh

Bước 5: Phan tích tải chính

Bước 6: Tim nguồn tai trợ và lập hồ sơ

dự an, xin cap phép vay von vả trién

Khu đất phù hợp là khu đất tọa lạc tại những vị trí chiến lược có thể phát triển kinhdoanh một hoặc nhiều hơn một loại hình dịch vụ nào đó (các loại hình dịch vụ như định

nghĩa trên) và khả thi về mặt pháp lý Một khu đất được xem là khả thi về mặt pháp lýnếu khu đất đó thuộc diện được phép đầu tư khai thác kinh doanh bởi chính quyền địa

phương Hơn nữa, bất kỳ một khu đất nào hiện nay trên Việt Nam đều thuộc diện khống

chế quy hoạch dé sử dụng vào mục đích nhất định nào đó (quy hoạch cho mục đích kinhdoanh, hoặc quy hoạch cho mục đích công, hoặc các tiêu chuẩn kỹ thuật trong quy

hoạch), vì thế đòi hỏi nhà đầu tư phải kiểm tra tính phù hợp của thông số quy hoạch với

mục đích kinh doanh của họ (với những thông số quy hoạch đó có mang lại lợi nhuận chonhà dau tư hay không) Dé biết được thông tin quy hoạch khu đất, nhà đầu tư có thé tìm

đến cơ quan quản lý quy hoạch của tỉnh như sở quy hoạch xây dựng, sở tài nguyên & môitrường hoặc nhứng chuyên viên phụ trách quy hoạch của UBND tinh noi quản lý khu dat.Trong trường hợp khu đất chưa có ý đồ quy hoạch từ UBND tỉnh thì nhà đầu tư phải gửicông văn đề nghị xin chủ trương quy hoạch theo ý đồ của họ.

Kết quả của bước tìm kiếm và khăng định sự phù hợp của khu đất là nhà đầu tưphải ký được hợp đồng thuê, mua đất từ đối tác kinh doanh khác và chấp thuận chủ

trương quy hoạch của UBND tỉnh nơi quản lý hành chính của khu đất hoặc hợp đồng thuêđất với UBND tỉnh (nếu thuộc khu đất do nhà nước quản lý).

Bước 2: Ý tưởng kinh doanh

Như trình bày ở bước 1, khu đất thông thường đều thuộc diện khống chế quy

hoạch cho mục đích kinh tế hay mục địch xã hội Nhà đầu tư chỉ quan tâm đến khu đấtquy hoạch cho mục đích kinh doanh Tuy nhiên, câu hỏi cần trả lời ở đây là kinh doanh

theo mô hình nào? Nhà dau tư phải dựa vào kinh nghiệm va tầm nhìn của họ dé đề xuất ýtưởng kinh doanh Dù kinh nghiệm và tam nhìn của những nhà đầu có sự khác nhau

nhưng họ đều căn cứ trên một cơ sở chung là dựa vào thị trường Khi đưa ra quyết địnhđầu tư trong điều kiện thiếu dữ liệu chắc chăn về thị trường đó ra quyết định trong môitrường có rủi ro Nhà đầu tư thận trọng họ sẽ thực hiện nghiên cứu thị trường trước khiđưa ra quyết định.

Bước 3: Nghiên cứu thị trường

Việc nghiên cứu thị trường dé kiểm định lại ý tưởng kinh doanh là việc chuyên từquyết định trong môi trường có rủi ro sang ra quyết định trong môi trường chắn chắn Cácloại thị trường cần nghiên cứu bao gồm các thị trường cao ốc văn phòng, căn hộ cho thuê,nhà hàng, khách sạn, trung tâm thương mại, hạ tang công nghiệp, dịch vụ nhà ở Nghiêncứu thị trường phải dự báo được triển vọng và dung lượng của từng loại thị trường dịch

vụ Nghiên cứu thị trường sẽ kiểm định tính khả thi của ý tưởng kinh doanh và khuyếnnghị các hướng phát trién dự án.

Bước 4: Thiết kế ý tưởng kinh doanh

Thiết kế ý tưởng dự án được căn cứ trên các tiêu chí sau:

- _ xác lập mô hình kinh doanh có hiệu quả;

- _ Thiết kế ý tưởng kiến trúc có phong cách đặc trưng, ấn tượng, có tính hiệu dụng

cao, có cảnh quan đẹp.

- Ching minh được hiệu quả đầu tư;

- Pam bảo chất lượng, tiến độ và ngân sách của quá trình xây dựng:- Dam bảo nguồn thu và lợi nhuân.

Dựa trên những tiêu chí trên, ý tưởng dự án phải thé hiện day đủ nội dung sau:

- M6 hình kinh doanh cung cấp dịch vụ gì, tính vượt trội của các dịch vụ do dự áncung cấp so với các dịch vụ hiện hữu trên thị trường hiện nay;

- Y tưởng kiến trúc như thế nào, sự độc đáo của kiến trúc;- Cac đặc điểm kỹ thuật;

- Thi trường mục tiêu;

Bước 5: Phân tích tài chính

Phân tích tài chính nhằm xác định khả năng sinh lời của dự án, bao gồm các chỉ tiêuchủ yếu sau:

- _ Ước tính toàn bộ chi phí dự án

- Du kiến phương án hợp tác kinh doanh;- Ước tính nguồn vốn vay;

- _ Thiết lập mô hình phân tích dựa trên những giả định cơ bản về dự án;

- Phan tích dòng tiền cho toàn bộ dòng đời của dự án bao gồm chi phi dau tư,

nguồn vốn đầu tư, doanh thu, chi phí hoạt động, vốn vay, lợi nhuận, các chỉ sỐtài chính như NPV, IRR, thời gian hoàn vốn

- _ Phân tích độ nhạy với các biến thiên về suất đầu tư và giá thuê dự kiến.

Bước 6: Tìm nguồn tài trợ và lập hồ sơ dự án, xin cấp phép vay vốn và triển

minh được năng lực tài chính nên dòi hỏi phải tiến hành huy động vốn trước Việc huy

động vốn trong giai đoạn này, chủ đầu tư tìm đối tác tham gia hợp tác đầu tư thông quaký kết biên bản thỏa thuận (MOU) hợp tác đầu tư với các nội dung sau:

- _ Thỏa thuận về chi phí;

- _ Thỏa thuận về thời gian;- _ Thỏa thuận về nhân lực;- _ Thỏa thuận về cách làm;

Sau khi các bên tham gia góp vốn ký kết văn bản hợp tác đầu tư (MOU), họ tiếnhành lập hồ sơ dự án, bao gồm nội dung sau:

- Cac đánh giá tông thé;- Banh giá tiền khả thi;

- Các tài liệu, văn bản ghi nhận trao đối nội bộ với đối tác;

-_ Báo cáo khả thi xây dựng xác với dự án hoàn chỉnh.

- Nha đầu sử dụng hồ sơ dự án dé thực hiện các hoạt động xin phép đầu tư,thiết kế chỉ tiết, vay vốn dé bat đầu triển khai dự án.

Bước 7: Triển khai dự án

Triển khai dự án gồm các công việc sau:- Thiết kế chỉ tiết;

- Pau thầu và chọn thầu xây dung;

- Vay vốn và giải ngân vốn chủ sở hữu;- Phuong án tổ chức giám sát, quan lý;

Phuong án tổ chức gám sát, quản lý và khai thác dự án có thé do chủ đầu tư tự thực hiện.Nếu dự án có tính phức tạp cao trong khi nhân lực của doanh nghiệp hoặc chủ đầu tư

không đủ khả năng quản lý thù sử dụng đến dich vụ tư vấn thực hiện các công việc sau:

- Dai diện khách hang (Lap ké hoach xay dung & quan ly chat lượng);

- Bán & tiếp thi;

- Tuvan và quan ly tài sản.

1.2.3 Quản lý dự án đầu tư Bat động sản

Bên cạnh việc quản lý của nhà nước với thị trường Bất động sản còn có hoạt độngquản lý Bất động sản của các chủ đầu tư của dự án Bất động sản hoặc các công ty đứng raquản lý Bất động sản thay mặt cho chủ đầu tư một dự án Ở Việt Nam, nói đến quản lý

Bắt động sản, trước đây người ta chỉ nghĩ đến việc quản lý nhà nước bằng các chính sách,biện pháp áp dụng đối với Bat động san.

Trên thế giới, việc quản lý Bat động sản được hiéu là: “Việc quan lý dat đai và cáccông trình xây dựng gan liền với nó bằng một loạt các chức năng liên quan đến đất đai vàcác công trình xây dựng đó, bao gồm thu tiền nhà/đất, thanh toán các chi phím sửa chữa,bảo dưỡng công trình, cung cấp các dịch vụ kèm theo, bảo hiểm, giám sát công việc củacác nhận viên, đàm phán với khách hàng hiện tạii và khách hàng tiềm năng”.

Luật Kinh doanh Bắt động sản của Việt Nam cũng đưa ra khai niệm dịch vụ quánlý Bất động sản là: “Hoạt động của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ Bất động sảnđược chủ sở hữu hoặc chủ sử dụng Bất động sản ủy quyên thực hiện việc bảo quản, giữgìn, trông coi, vận hành và khai thác Bat động sản theo hợp đồng quản lý Bat động san”

Theo định nghĩa của Luật Kinh doanh Bat động san là việc đầu tư vốn để thựchiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyên nhượng: cho thuê,cho thuê lại, cho thuê mua Bat động sản; thực hiện dịch vụ môi giới Bất động sản; dịch

vu sàn giao dịch Bat động san; dịch vu tư vấn Bất động sản hoặc quản lý Bat động san

nhăm mục dich sinh lợi Cac đối tượng thực hiện hoạt động này là các nhà đầu tư pháttriển Bat động sản, các đối tác góp vốn trong dự án dưới các hình thức như tiền, đất, công

1.3 Những nhân tố anh hưởng đến công tac quản ly dự án Bat động san1.3.1 Nhân tố chủ quan

Các yếu tố bên trong chính là sự quản lý nội bộ của từng doanh nghiệp, từng dự

án Nó bao gồm nhiều khâu công việc như lập kế hoạch, điều phối, kiểm soát các hoạt

động của dự án Quản lý dự án bao gồm hàng loạt các vấn đề như quản lý thời gian, chỉphí, nguồn vốn đầu tư, rủi ro, quản lý hoạt động mua bán Quá trình quản lý được thựchiện trong suốt các giai đoạn từ chuẩn bị đầu tư đến giai đoạn vận hành các kết quả củadự án Các yếu tố thuộc về tổ chức bao gồm sự hỗ trợ của quản lý cấp cao, sự hỗ trợ củacơ cấu tô chức, sự hỗ trợ của nhà quản lý chức năng và sự hỗ trợ của người đứng đầu dự

Một trong những yếu tố quan trọng nhất dé dự án thành công là sự hỗ trợ nhiệt tìnhcủa quản lý cấp cao Thành quả dự án thường phụ thuộc rất nhiều vào cấu trúc tổ chứccủa dự án, đối với dự án thuộc cấu trúc tổ chức theo chức năng thường không có mâuthuẫn về nguồn lực tuy nhiên dự án mang tính cục bộ, không phân biệt rõ trách nhiệm cụthể, thiếu sự phối hợp đồng bộ giữa các bên tham gia Trong kinh doanh, ngoài các mốiquan hệ với khách hàng, với cô đông, với người lao động việc doanh nghiệp tao lập mốiquan hệ tốt với chính quyền các cấp cũng rất quan trọng Với doanh nghiệp kinh doanh

bất động sản, công tác GPMB là một công tác khá phức tạp và rất nhạy cảm Nó liênquan tới nhiều cấp, ngành và đặc biệt là người dân Do đó đảm bảo hài hòa lợi ích của cácbên liên quan là một yêu cầu quan trọng trong công tác bồi thường GPMB Khi thực hiệnhiện tốt yêu cầu này thì có thể hạn chế các khiếu kiện của người bị thu hồi đất và sẽ đâynhanh tiến độ của công tác bồi thường giai phóng mặt băng Việc tạo lập mối quan hệ tốtvới cơ quan chức năng cũng như người dân sẽ giúp cải thiện tiến độ giải phóng, góp phần

nâng cao hiệu quả dự án.

Có nhiều nghiên cứu về quản lý dự án cho rằng yếu tố năng lực nhà quản lý vànăng lực thành viên có tác động đến thành quả của dự án Việc chọn một nhà quản lý chodự án, tiêu chí quan trọng nhất là năng lực về kỹ thuật và kỹ năng quản lý Năng lực nhàquản lý trở nên cực kỳ quan trọng trong giai đoạn lập kế hoạch và giai đoạn kết thúc dự

án Năng lực thành viên cũng đóng vai trò rất quan trọng trong giai đoạn thực hiện dự án.Nhân tố con người là vô cùng quan trọng đối với hoạt động của mỗi doanh nghiệp,để quản lý tốt các hoạt động sản xuất kinh doanh trước hết phải làm tốt công tác về quảnlý nguồn nhân lực Nguồn nhân lực không đảm bảo về số lượng và chất lượng là nguyênnhân giảm sút năng suất và chất lượng sản phẩm Làm tốt công tác quản lý nguồn nhânlực là con đường dẫn đến thành công của các doanh nghiệp bởi vì quản lý nguồn nhân lựcgiúp doanh nghiệp khai thác được mọi tiềm năng của người lao động góp phần vào sự

phát triển, sử dụng chi phí tiền lương một cách hiệu quả nhất, ngăn chặn mọi sự di

chuyền lao động ra khỏi doanh nghiệp làm ảnh hưởng đến hoạt động của bộ máy.

Yếu tố năng lực của nhà quản lý và năng lực thành viên có tác động đến thành quảcủa dự án Hoạt động QLDA là công việc phức tạp, phải giải quyết nhiều vấn đề trongsuốt vòng đời dự án, việc một dự án thành công hay thất bại phần nhiều do năng lực của

cán bộ quản lý Mặt khác, năng lực nhà quản lý trở lên cực kỳ quan trọng ở giai đoạn lập

kế hoạch và giai đoạn kết thúc dự án Vì thế, có thé nói năng lực quản lý dự án đầu tư xâydựng của Chủ đầu tư có ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng của dự án đầu tư xây dựngcông trình và chất lượng công tác quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình.

Văn hóa trong nội bộ cũng rất quan trọng trong việc giữ gìn và phát huy nguồnnhân lực Từ đó, ảnh hưởng đến năng suất lao động của người lao động, đến kết quả màngười lao động thực hiện, thông qua đó đến kết quả của công tác quản lý dự án đầu tư

xây dựng Một môi trường làm việc minh bạch, rõ ràng cho hiệu quả làm việc cao Phải

xây dựng mối liên hệ mật thiết giữa các thành viên trong các bộ phận Xây dựng văn hóatrong nội bộ sẽ mang lại những nét rất riêng và tạo ra uy tín trong và ngoài ngành Quantâm đến văn hóa nội bộ là đầu tư cho sự phát triển bền vững, đồng thời góp phần nâng

cao sức mạnh của Ban quan ly dự án

1.3.2 Nhân tố khách quan

Các yếu tố về môi trường bên ngoài bao gồm điều kiện tự nhiên, môi trường chínhtrị, môi trường xã hội, môi trường kinh tế, môi trường công nghệ ảnh hưởng đến dự ántrong suốt giai đoạn lập kế hoạch cho vòng đời dự án Yếu tố pháp luật cũng nằm trongnhóm yếu tố môi trường bên ngoài tác động đến thành quả dự án.

Sáu yếu tô môi trường bên ngoài bao gồm điều kiện tự nhiên, môi trường chính trị,môi trường xã hội, môi trường kinh tế, môi trường công nghệ và môi trường pháp luật.

Yếu tổ liên quan đến các tổ chức bên ngoài ảnh hưởng đáng kê đến thành qua dựán, như các cơ quan chính quyền địa phương hỗ trợ công tác đền bù đất đai, giải phóngmặt bằng thi công cho công trình trong giúp day nhanh tiến độ thi công dự án Các yếu tôliên quan đến sự hỗ trợ tô chức bên ngoài dự án bao gồm sự hỗ trợ của chính quyền địa

phương nơi xây dựng dự án, sự hỗ trợ của các đơn vị trong ngành, sự hỗ trợ các bên

ngoài ngành liên quan đến dự án Sự hỗ trợ các tổ chức bên ngoài dự án càng tốt thì thànhquả dự án sẽ tốt hơn giảm thiểu thời gian thực hiện dự án, trách hiện tượng chồng chéogây lãng phí nguồn vốn đầu tư dự án.

Môi trường kinh tế

Môi trường kinh tế vĩ mô sẽ ảnh hưởng đến ý tướng đầu tư và chỉ phối hoạtđộng của các Dự án: Tạo thuận lợi hoặc gây cản trở quá trình thực hiện dự án Điềukiện kinh tế vĩ mô thuận lợi không những tạo điều kiện cho các dự án ra đời, hoạtđộng có hiệu quả mà trong một chừng mực nhất định có thể làm xuất hiện những ýtưởng đầu tư Vì vậy, việc nghiên cứu, đánh giá các điều kiện kinh tế vĩ mô có ýnghĩa quan trọng trong quá trình lập và quản lý dự án đầu tư Các nhân tố thuộcmôi trường kinh tế vĩ mô có thể có rất nhiều, tuy nhiên các nhà đầu tư cần lưu ý khitiến hành đánh giá môi trường kinh tế vĩ mô đối với các vẫn đề căn bản sau:

- _ Tốc độ tăng trưởng kinh tế- Lãi suất

- Ty lệ lạm phát

- _ Tình hình ngoại thương và các chế định có liên quan

- Tình hình thâm hụt ngân sách

- Hệ thống kinh tế và các chính sách diều tiết vĩ mô của nhà nước

Quy hoạch kế hoạch phát triển kinh tế xã hội là định hướng chiến lược và cụ thể hoá cácđịnh hướng đó Chúng chính là một trong những công cụ quản lý chủ yếu của nhà nướcvề quản lý dự án đầu tư bất động sản, là căn cứ, là cơ sở quan trọng cho sự phát triển thịtrường bất động sản Các kinh doanh bất động sản phải dựa vào đó để phát triển thị

trường nhờ quy hoạch, kế hoạch hệ thống bat động sản và thị trường bat động sản mớiđược dam bao tính thống nhất, tinh khả thi và hiệu quả.

Môi trường chính trị, pháp luật

Một trong những yếu tổ quan trọng nhất ảnh hưởng đến chất lượng quản lý dự án đầu tưbất động sản đó là yếu tố pháp luật Cơ sở pháp lý để quản lý dự án đầu tư bất động sàn:nhà nước ban hành hệ thống văn bản pháp luật dé làm cơ sở quản lý dự án đầu tư batđộng sản Các văn bản hệ thống pháp luật này chi phối trực tiếp đến các hoạt động của

các dự án đầu tư bất động sản bao gồm: luật đất đai, luật kinh doanh bat động sản, luật

nhà ở, các luật thuế liên quan cùng với hệ thống văn bản dưới luật.

Sự ảnh hưởng về chính trị cũng như đảm bảo về mặt pháp lý liên quan đến quyền sở hữuvà tài sản có ý nghĩa quan trọng ảnh hưởng rất lớn đến ý định và hành vi của nhà đầu tư.Trong quá trình lập dự án, bên cạnh việc nghiên cứu toàn bộ hệ thong cac yéu tố về théchế, luật pháp, các quy định của nhà nước, các chính sách của Chính phủ liên quan đếnhoạt động đầu tư (Luật đầu tư; chính sách thuế, chính sách đất dai ), can phai nghiéncứu thoả đáng các căn cứ pháp lý cụ thé liên quan đến hoạt động của dự án.

Môi trường văn hoá xã hội

Nội dung nghiên cứu và mức độ nghiên cứu môi trường văn hoá xã hội ảnh hưởng đếnquá trình thực hiện và vận hành kết quả đầu tư của từng dự án có thê khác nhau tuỳ thuộcvào lĩnh vực hoạt động, tính chất và mục tiêu của mỗi dự án cụ thẻ.

Đối với sản xuất công nghiệp thì nội dung nghiên cứu về tập quán tiêu dùng, quy mô dânsố, về kết cấu hạ tầng, về sức mua sản phâm mà dự án cung cấp sẽ được chú trọng.Trong khi đối với các dự án phúc lợi xã hội thì các thông số như: mật độ dân số, chất

lượng dân số, cơ cầu dân sé.

Các yêu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá tri Bất động sản Một khu vực mà mật độ dân

số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá trị Bất động sản nơi đó sẽ

tăng lên do cân bằng cung - cau bị phá vỡ Mặt khác các yếu tố khác trong vùng như: chất

lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán người dân trong

vùng cũng có ảnh hưởng đến giá trị của Bất động sản Tình trạng những người sống trongBĐS, tình trạng sức khoẻ , nghề nghiệp và tình trạng việc làm, các mối quan hệ tỉnh cảmgia đình, xã hội của những người đang chung sống hay những vấn đề liên quan đếnthuyết phong thuỷ

1.4 Các tiêu chí đánh giá công tác quản lý dự án Bat động sảnChat lượng của dự án

Là tiêu chí hình thành trong suốt quá trình triển khai giám sát những tiêu chuẩnchất lượng cho việc thực hiện dự án, dam bảo chất lượng sản pham dự án phải đáp ứngmong muốn của chủ đầu tư Những nội dung chủ yếu nhằm đánh giá chất lượng dự ánbao gồm:

- Thâm tra thiết kế và quy hoạch.

- Kiểm định chất lượng vật liệu, thiết bị của công trình.

- Tổ chức kiểm tra, giám sát tại hiện trường trong quá trình xây dựng.- Tổ chức đánh giá chất lượng công trình sau khi hoàn thành.

Việc đánh giá chất lượng dự án được thực hiện thông qua một hệ thống các biện

pháp kinh tế, công nghệ, tổ chức, hành chính và giáo dục, thông qua một cơ chế nhấtđịnh và hệ thống các tiêu chuẩn định mức, hệ thống kiểm soát, các chính sách khuyếnkhích, Đây là nhiệm vụ phải được thực hiện trong suốt chu kỳ dự án, từ giai đoạnhình thành cho đến khi kết thúc chuyên sang giai đoạn vận hành khai thác Giám sátvà quản lý chất lượng dự án là một quá trình liên tục, gắn bó giữa các yếu tố bên trongvà bên ngoai Đề thực hiện dự án cần có máy móc thiết bị, con người, yếu tố tổ chức

Sự hoạt động, vận hành của các yếu tô này không thé thoát ly khỏi môi trường luậtpháp, cạnh tranh, khách hàng Sự tác động qua lại giữa các yếu tố đó hình thành môitrường, nội dung, yêu cầu và các biện pháp quản lý chất lượng dự án.

Thời gian thực hiện dự án

Quản lý thời gian và tiến độ dự án là quá trình quản lý bao gồm việc thiết lập

mạng công việc, xác định thời gian thực hiện từng công việc cũng như toàn bộ dự án và

quản lý tiến trình thực hiện các công việc dự án trên cơ sở các nguồn lực cho phép vànhững yêu cầu về chất lượng đã định.

Mục đích của quản lý thời gian là làm sao để dự án hoàn thành đúng thời hạn trongphạm vi ngân sách và nguồn lực cho phép, đáp ứng những yêu cầu đã định về chất lượng.Công việc quản lý thời gian và tiến độ thực hiện dự án đầu tư phải

Trả lời được các câu hỏi chủ yếu sau: Để hoàn thành toàn bộ dự án cần bao nhiêuthời gian? Khi nào bắt đầu? Khi nào kết thúc mỗi công việc dự án? Dé dam bao thực hiệnhoàn thành đúng hạn dự án như đã hoạch định cần tập trung chỉ đạo những công việc nào(công việc được ưu tiên thực hiện)? Những công việc nào có thể kéo dài và có thể kéo dàibao lâu mà vẫn không làm chậm tiến độ thực hiện dự án? Tiến độ thực hiện dự án có thérút ngăn được hay không? Nếu có thì có thể rút ngắn thời gian thực hiện những công việcnào và thời gian rút ngắn là bao lâu?

Quản lý thời gian là cơ sở dé giám sát chi phí cũng như các nguồn lực khác cần

cho công việc của dự án Trong môi trường dự án, chức năng quản lý thời gian và tiên độ

quan trọng hơn trong môi trường hoạt động kinh doanh thông thường vì nhu cầu kết hợp

phức tạp và thường xuyên liên tục giữa các công việc, đặc biệt trong trường hợp dự án

phải đáp ứng một thời hạn cụ thể của khách hàng.

Chỉ phí thực hiện dự án

Trước khi thực hiện mỗi dự án đều có tổng mức đầu tư được các cơ quan thắm

quyền phê duyệt, hoặc dự toán được duyệt Khi tiến hành thực hiện dự án thì chi phi déchi trả cho các công việc dé ra thường thấp hơn hoặc cao hơn so với giá trị dự toán được

duyệt đó Mục tiêu của nhà quản lý dự án là làm sao cho chi phí chi trả các công việc

thực hiện không phát sinh quá nhiều so với dự toán được duyệt.

Trong giai đoạn đầu của quá trình dự án, quản lý kinh phí là xác định số lượng vànguồn kinh phí đề thực hiện dự án Giai đoạn này nguồn kinh phí sử dụng chiếm tỷ lệ nhỏ

so với hai giai đoạn sau những tính chất của các hoạt động lại rất quan trọng nên khôngcần phải quá hạn chế nguồn kinh phí chỉ trong giai đoạn này làm ảnh hưởng đến chấtlượng các hoạt động.Trong giai đoạn thực hiện dự án, kinh phí được bỏ ra là rất lớn, chialàm nhiều khâu, nhiều hạng mục Quản lý kinh phí trong giai đoạn này cần đảm bảo sửdụng vốn có chất lượng, tránh thất thoát, tránh lãng phí, tránh tiêu cực chiếm dụng.

Giai đoạn khai thác và vận hành các kết quả dự án Kinh phí chủ yếu thể hiện dướidạng kinh phí vận hành dự án Tùy từng ngành mà tỷ lệ khác nhau Đối với ngành sảnxuất kinh doanh, quản lý kinh phí trong giai đoạn này là đảm bảo vốn lưu động cần thiết

cho hoạt động.

Ước lượng chi phí: Ước lượng gần đúng cho những chi phí gần đúng cho nhữngchi phí cần thiết cho toàn bộ dự án Chi phí ngân sách cho dự án : Được đưa ra làm ranhgiới cho từng ngân sách cấp cho từng công việc và đặt ra kế hoạch quản lý Cần phải điềuchỉnh ngay khi có sự thay đổi trong công việc làm có liên quan đến ngân sách, ước lượnglại chi phí dé kịp thời cập nhật bé sung và điều phối Kiểm tra chi phí trên mức ngân sách

đưa ra khi đó BQL dự án sẽ tính toán lại chi phísau đó cập nhật ngay ngân sách.An toàn lao động và vệ sinh môi trường

- Cần phải phê duyệt thiết kế biện pháp thi công trước khi bat đầu khởi công Cácbiện pháp đảm bảo an toàn cho người lao động, máy móc thi công, dịch vụ cấp nước, cáctổ chức cứu trợ, cứu trợ, các công trình xây dựng lân cận, thoát nước, chống cháy nỗ vàmôi trường là những thành phần bắt buộc phải có khi thiết kế các biện pháp thực hiện.

- Máy móc, thiết bi thi công có yêu cầu nghiêm ngặt về an toàn lao động phảiđược kiểm định va đăng ký với cơ quan có thâm quyên trước khi đưa vào vận hành tạicông trường Trong quá trình chạy thử, máy và thiết bị làm việc phải tuân thủ các quy

trình và đảm bảo biện pháp an toàn.

- Biện pháp thi công va các giải pháp về an toàn phải được xem xét định kỳ hoặcđột xuất dé điều chỉnh cho phù hợp với thực trang của công trường.

- Nếu một tai nạn nguy hiểm xảy ra tại một công trường, cần giải quyết tai nạn/sựcô theo các quy định.

- Kiểm tra độ chính xác của công tác dự báo các tác động và thực hiện giảm thiêucác tác động bat lợi đối với môi trường.

- Đảm bảo biện pháp giảm thiêu sẽ được thực hiện trong các giai đoạn của dự ánlà có hiệu quả về kinh tế - xã hội và môi trường.

- Phát hiện các tác động mới phát sinh va có biện pháp giảm thiểu kip thời.

Tóm lại, công việc quản lý dự án có khả năng thu được kết quả tốt nếu hiểu cáchkết hợp đúng đắn giữa các mục tiêu cụ thể và các lợi ích của những người thụ hưởng dựán dé tiễn trình hoàn thành dự án được diễn ra theo dung mục tiêu đã thiết lập.

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ DỰ ÁN ĐẦU TƯ BÁTĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY TRÁCH NHIỆM HỮU HẠN HÒA BÌNH GIAI

ĐOẠN 2017-2021

2.1 Giới thiệu về Công ty TNHH Hòa Bình

2.1.1 Lịch sử hình thành và phát triển của Công ty TNHH Hoa Bình

- Trụ sở chính: Số 84, phố Đội Can, phường Đội Can, quận Ba Đình,

+ Xây dựng dân dụng và xây dựng công nghiệp

+ Kinh doanh nhà, khách sạn, Bat động san

+ Sản xuất bia, rượu, nước giải khát, nguyên liệu làm bia; san xuất các sản pham

cơ khí ngành công nghiệp thực phẩm;

Thương hiệu Hoà Bình Group đã khăng định uy tín qua các toà nhà 5 sao tại HàNội như Tháp đôi quốc tế Hoà Bình tại 106 Hoàng Quốc Việt, Hoà Bình GreenApartments tại số 2 đốc K80 đường Bưởi và tổ hop Hoà Bình Green City tại 505 MinhKhai Năm 2018 Hoà Bình Group khai trương tô hợp căn hộ khách sạn cao cấp tạiĐường Lê Văn Duyệt, Thành Phố Đà Nẵng, là tổ hợp khách sạn 5 sao quốc tế với bểbơi vô cực dat vàng đã tạo tiếng vang lớn trên thị trường bat động sản nghỉ dưỡng.

Giai đoạn 1987 - 1989

Tiền thân của Công ty Hòa Bình là Tổ hợp Hòa Bình được thành lập, ban đầu gồm

9 người, trong đó có 7 người là thương binh nặng.

Những người lính thương binh trở cùng đồng lòng góp sức thành lập nên một nhàmáy sản xuất bia hơi và nước giải khát có ga tư nhân đầu tiên tại Việt Nam với công suất

500 nghìn lít/1năm Đây chính là tiền thân của công ty TNHH Hòa Bình sau này.

Giai đoạn 1993-1995

Nhà máy sản xuất thiết bị công nghệ thực phẩm ra đời, với các sản phẩm chínhnhư máy lọc bia, van cánh bướm, máy làm lạnh nhanh, quả cầu vệ sinh đây được coi lànhà máy đầu tiên của Việt Nam sản xuất các thiết bị cho ngành công nghiệp thực phẩmthay thế nhập khẩu.

Ngày 21/4/1993, Công ty TNHH Hòa Bình chính thức được thành lập theo

Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh 040970 do Sở Kế hoạch & Đầu tư TP Hà Nộicấp.

Công ty TNHH Hoa Bình cùng với hãng Elite Wines & Spirits thành lập liên

doanh rượu Việt — Pháp có số vốn dau tư ban đầu hơn 3,5 triệu USD, trong đó công tyHoà Bình góp 80% tổng số vốn Đây là liên doanh đầu tiên tại Việt Nam trong lĩnh vực

sản xuất rượu vang va rượu mạnh.

Giai đoạn 1998 - 2001

Công ty là 1 trong 2 doanh nghiệp ngoài quốc doanh đầu tiên được UBND thànhphố Hà Nội đánh giá là doanh nghiệp hoạt động tiêu biểu của thủ đô Tổng giám đốcCông ty được tặng bằng khen “đã có thành tích xuất sắc xây dựng đơn vị có giá trị sản

xuất công nghiệp lớn, tốc độ tăng trưởng cao, góp phần tích cực vào sự tăng trưởng kinh

Năm 2004, Nhà máy Đường Man chính thức đi vào hoạt động với công suất45.000 tắn/năm Đến quý II 2004, những tan Malt đầu tiên đã được xuất xưởng Chatlượng Malt đã được các chuyên gia trong và ngoài nước đánh giá cao Sản phẩm malt củaCông ty đã góp phần thay thế nguồn nguyên liệu sản xuất bia phải nhập khẩu, tiết kiệmđược nhiều ngoại tệ cho ngân sách nhà nước.

Công ty ký hợp đồng liên doanh với Công ty Somerset — thuộc Công ty Ascott củaSingapore thành lập Công ty liên doanh TNHH Somerset Hòa Bình với tổng vốn đầu tưlà 26.087.000 USD Trong đó, Công ty TNHH Hòa Bình góp 10% vốn điều lệ Hoạt độngchính của Liên doanh là quan lý, vận hành, kinh doanh và khai thác tòa tháp A 22 tầngthuộc dự án Trung tâm nghiên cứu khoa học và công trình công cộng tại 106 Hoàng QuốcViệt, quận Cầu Giấy, TP Hà Nội.

Giai đoạn 2010 - 2015

Công ty xây dựng thêm Nhà máy cán Inox khổ rộng (Nhà máy 2) tại tỉnh Hưng

Yên Nha máy hoàn thành và đi vào hoạt động năm 2013.

Tháng 3/2014: Công ty đầu tư xây dựng Nhà máy sản xuất nước ngọt có gas —(HBB) tại khu công nghiệp Tiên Sơn, tỉnh Bắc Ninh với công suất 150 triệu lít thành

phẩm/năm, tổng vốn đầu tư trên 50 triệu USD Đây là một dự án được đầu tư với quy mô

lớn, dây chuyền thiết bị sản xuất hiện đại được nhập khẩu từ hãng Krones - CHLB Đứclà hãng hàng đầu thế giới về thiết bị đồ uống; hương liệu được nhập khẩu từ hãngFirmenich - Thụy Sỹ, là hãng nổi tiếng thé giới chuyên cung cấp hương liệu cho Coca —

Cola va Pepsi.

Thang 1/2015, Nhà máy HBB đã đi vào hoạt động va cho ra nhiều loại sản phamnước giải khát không côn chất lượng cao, giá bán phù hợp với mức sinh hoạt bình thườngcủa người Việt Nam Sản phẩm của công ty chúng tôi đã đạt các tiêu chuẩn quốc tế caonhất về An toàn vệ sinh thực phẩm (ISO 22000:2005), được chứng nhận THƯƠNGHIỆU VIỆT NAM TIN DÙNG 2015 do Hội tiêu chuẩn và bảo vệ người tiêu dùng Việt

Nam và Báo Người tiêu dùng trao tặng; được chứng nhận đạt TOP 50 NHÃN HIỆU

CẠNH TRANH VIỆT NAM do hội sở hữu trí tuệ Việt Nam bình chọn.

Các sản phẩm của Nhà máy HBB được vinh dự phục vu các kỳ họp 10 và 11 Quốc hội khóa XIII, được Quốc hội khen và đánh giá cao về chất lượng bảo đảm an toàn

-và mẫu mã phong phú.

Cũng trong tháng 1/2015, Công ty triển khai và đưa vào hoạt động Trung tâmthương mại và siêu thị Đây là Trung tâm thương mại đầu tiên tại Việt Nam chỉ bán hàngViệt Nam chất lượng cao, giá rẻ Trong đó Công ty dành 25.000m2 sàn thương mại hỗ trợmiễn phí cho các doanh nghiệp Việt Nam để quảng bá sản phẩm và phát triển sản xuất

trong nước.

Tháng 7/2015, hoàn thành và đưa vào sử dụng toàn bộ công trình Hòa Bình GreenCity tại 505 Minh Khai, quận Hai Bà Trưng, Hà Nội.

Giai đoạn từ 2016 đến nay

Công ty tiếp tục triển khai Dự án xây dựng khu phức hợp Hòa Bình Green ĐàNẵng cao 27 tầng tại đường Lê Văn Duyệt, quận Sơn Trà, TP Đà Nẵng.

Phương hướng cơ bản và lâu dài của Công ty TNHH Hòa Bình trong hoạt động

sản xuất kinh doanh là thực hiện liên doanh đa bên, đa dạng hóa công nghiệp, đa sở hữutrên cơ sở lĩnh vực sản xuất, trong đó đầu tư, kinh doanh nhà ở và bất động sản tiếp tụcduy trì lợi thế là lĩnh vực trọng điểm mà công ty đầu tư mạnh Ngoài ra, còn có các ngànhxây lắp, dịch vụ du lịch, sản xuất kinh doanh vật liệu xây dựng, đầu tư tài chính vào cáccông ty thành viên, công ty liên kết.

2.1.2 Cơ cấu tô chức và chức năng nhiệm vụ các bộ phận trong công ty TNHH Hòa

Sơ đồ 2.1: Cơ cấu tổ chức công ty Trách nhiệm hữu hạn Hòa Bình

Phòng hành Phòng kế toá Phòng phát

chính — nhân sự one Xe roan trién kinh Phòng dau tư2 — tai chinh

tông hợp doanh

Chủ tịch hội đồng thành viên

- Quyết định chiến lược, kế hoạch sản xuất kinh doanh và kế ho3ạch đầu tư phát

triển của Công ty sau khi đề nghị và được Chủ sở hữu công ty phê duyệt

- Quyết định kế hoạch sản xuất kinh doanh và kế hoạch đầu tư phát triển hằng nămvà gửi quyết định đến Chủ sở hữu công ty dé tổng hợp, giám sát

- Đề nghị Chủ sở hữu công ty bé nhiệm, bổ nhiệm lại, miễn nhiệm, từ chức, khenthưởng, kỷ luật đối với Chủ tịch và thành viên Hội đồng thành viên hoặc Chủ tịch côngty, Tổng Giám đốc (Giám đốc) công ty.

- Quyết định bổ nhiệm, bố nhiệm lại, miễn nhiệm, từ chức, ký hợp đồng, cham dứthợp đồng, khen thưởng, kỷ luật Phó Tổng Giám đốc (Phó Giám đốc), Kế toán trưởngtheo đề nghị của Tổng Giám đốc (Giám đóc).

- Quyết định việc góp vốn, nắm giữ, tăng, giảm vốn của Công ty tại các doanhnghiệp khác, việc tiếp nhận công ty con, công ty liên kết, sau khi đề nghị và được Chủ sở

hữu công ty phê duyệt chủ trương.

- Cử, giao nhiệm vụ cho Người đại diện phần vốn góp của Công ty tại doanh

nghiệp khác theo quy định

- Quyết định hoặc ủy quyền Tống Giám đốc (Giám đốc) quyết định dự án đầu tư,hợp đồng vay, cho vay, mua, bán tài sản theo quy định

Ban giám doc:

- Hội đồng thành viên: Là cơ quan đại diện trực tiếp chủ sở hữu Nhà nước tạiCông ty và thực hiện các quyền, nghĩa vụ của chủ sở hữu phần vốn Nhà nước Hội đồng

thành viên có 4 thành viên do chủ hữu bộ nhiệm với nhiệm kỳ 5 năm.

- Kiểm soát viên: Do chủ sở hữu bồ nhiệm để kiểm tra, giám sát các hoạt độngtrong Công ty Kiểm soát viên gồm 2 thành viên, với nhiệm kỳ 3 năm.

- Tổng Giám đốc công ty: Là người điều hành mọi hoạt động của Công ty, đại diệntheo pháp luật của Công ty và chịu trách nhiệm trước người bé nhiệm, trước pháp luật vềviệc thực hiện các quyền, nhiệm vụ được giao.

- Phó Tổng giám đốc Công ty: Là người giúp việc cho Tổng Giám đốc Công | ty, giúpTổng Giám đốc quản lý, điều hành một hoặc một số lĩnh vực hoạt động của

Công ty theo sự phân công và uy quyền của Tổng Giám đốc.Phòng tài chính - kế toán

Phòng Tài chính Kế toán có chức năng tham mưu, giúp việc Hội đồng quản trị,Ban Giám đốc công ty trong lĩnh vực tài chính và kế toán, cụ thé như sau:

- Công tác tài chính: Tổ chức thực hiện, chỉ đạo va hướng dẫn toàn bộ hoạt độngtài chính kế toán của công ty theo chế độ chính sách, pháp luật của Nhà nước; Xây dựngkế hoạch tài chính hàng năm theo kế hoạch sản xuất kinh doanh của Công ty trình Hộiđồng quan trị công ty; Đề xuất các phương án huy động vốn theo kế hoạch tiễn độ đầu tưcho các dự án công trình của Công ty Triển khai thực hiện thủ tục huy động các loạinguồn vốn vay tín dụng vay ngân hàng khi phương án được phê duyệt; Theo dõi tổnghợp các nguồn vốn và góp vào công ty liên kết với các Doanh nghiệp bên ngoài theoquyết định của hội đồng quản trị; Quản lý tài chính theo ngành dọc các hoạt động sảnxuất kinh doanh và tài chính của công ty Kiểm tra giám sát việc thực hiện chế độ chínhsách, điều lệ, nội quy, quy chế về quản lý kinh tế của Công ty Xây dựng chương trình, kếhoạch và làm việc với các công ty tư vấn dé đưa Công ty lên sàn chứng khoán khi có đủđiều kiện.

- Công tác kế toán: Mở số sách kế toán theo đúng quy định của pháp luật, phảnánh đầy đủ kịp thời, trung thực các nghiệp vụ kinh tế phát sinh theo đúng chuẩn mực kếtoán luật kế toán và tình hình sản xuất kinh doanh của Công ty bao gồm: Chứng từ phátsinh về thu, chi tiền mặt, tiền lương, bảo hiểm xã hội, chi phí quản lý doanh nghiệpvv Các hợp đồng khế ước vay, trả nợ Ngân hàng, các tổ chức tín dụng và đối chiếuthanh toán tiền vay, tiền gửi; Hàng tháng kể khai thuế khấu trùđầu vào, kê khai thuế đầura đối chiếu và quyết toán thuế; Hàng quý, năm với các cơ quan thuế về thuế doanh thu,thuế thu nhập doanh nghiệp và các khoản phải nộp khác cho ngân sách nhà nước theo luậtthuế quy định; Kê khai và quyết toán thuế thu nhập cá nhân với cơ quan thuế cho

CBCNV trong Công ty thuộc diện nộp thuế theo đúng quy định hiện hành; Theo dõi đônđốc việc thực hiện các hợp đồng kinh tế của Công ty với các nhà thầy của công ty (tạmứng, thanh toán theo các giai đoạn, quyết toán các hạng mục công trình ) đối chiếu côngnợ của từng dự án và các dự án có nguồn vốn ngân sách nhà nước; Theo dõi đôn đốc việcthực hiện các hợp đồng kinh tế của công ty với các nhà thầu: Cập nhật, theo dõi các hợpđồng bán hàng của

Phòng hành chính - nhân sự

Chức năng chủ yêu của Phòng Hành chính là công tác đối ngoại, hành chính, quảntrị, văn thư lưu trữ, quản lý vận hành phục vụ khối văn phòng Công ty; Soạn thảo các vănbản theo chỉ thi của Tổng Giám đốc công ty, được Tổng Giám đốc công ty uỷ quyền thừalệnh ký giấy giới thiệu, giấy đi đường cho CBCNV văn phòng đi công tác, ký sao y, saolục các văn bản của cấp trên; Quản lý sử dụng có hiệu quả tài sản, phương tiện làm việc

của công ty.

Ngoài ra, bộ phân nhân sự sẽ lên kế hoạch và tô chức thực hiện các phương án sắpxếp, phân bố nhân lực cho các phòng, tổ chức các buổi đào tạo cho nhân viên, bồi dưỡng,tuyển dụng, sử dụng lao động hợp lý Đồng thời, bộ phận nhân sự sẽ quản lý công tác, antoàn lao động, bảo hiểm xã hội và tổ chức thực hiện đúng đắn các chế độ, chính sách củanhà nước đối với người lao động, hướng dẫn kiểm tra việc thực hiện chính sách pháp Iuật,các chế độ đối với người lao động.

Phòng kinh doanh

Phòng kinh doanh có chức năng tham mưu, làm việc cùng với phòng Đầu tư, đưara ý kiến, đề xuất cho Ban Giám đốc của công ty về các vấn đề liên quan đến hoạt độngphân phối sản phẩm, dich vụ của công ty ra thị trường sao cho hiệu quả và nhanh chóngnhất Thực hiện các giao dịch bán hàng, tư vấn, môi giới các sản phẩm BĐS, nhân viên sẽtrực tiếp tìm kiếm, giao dịch với khách hàng và cập nhật tình hình giá cả cho khách hàng.Đồng thời duy tri và phát triển mối quan hệ với khách hàng hiện có Cụ thé:

- Phòng kinh doanh có chức năng tham mưu, đưa ra ý kiến, đề xuất cho Ban Giámđốc của công ty về các vấn đề liên quan đến hoạt động phân phối sản phẩm, dịch vụ củacông ty ra thị trường sao cho hiệu quả và nhanh chóng nhất.

- Phòng kinh doanh có chức năng hướng dẫn, chỉ đạo các hoạt động nghiên cứu và

phát triển các loại sản phẩm, dịch vụ mới hoặc là nghiên cứu cải tiễn các sản phẩm, dịchvụ đã có dé đáp ứng nhu cau của thị trường Các hoạt động này sẽ góp phan mở rộng vàphát triển thị trường mục tiêu cho doanh nghiệp.

- Dé công ty phát triển thì phòng kinh doanh cần có phương án phát triển nguồnkhách hàng tiềm năng mới cho doanh nghiệp Đồng thời duy trì và phát triển mối quan hệ

với khách hàng hiện có.

- Định kỳ phòng kinh doanh cần lập báo cáo theo đúng quy định của doanhnghiệp Báo cáo cần thé hiện tat cả các hoạt động kinh doanh của công ty cũng như thểhiện các nhiệm vụ và quyền hạn được giao của phòng kinh doanh.

- Phòng kinh doanh hỗ trợ cho Ban Giám đốc công ty toàn bộ các vấn đề liên quanđến việc thúc đây quá trình tiêu thụ sản pham, hàng hóa, dịch vụ của công ty như là thanhtoán quốc tế, huy động vốn, cho vay, bảo lãnh, tư vấn tài chính, liên doanh, liên kết

Phòng đầu tư

Phòng đầu tư có vai trò tham mưu cho lãnh đạo Công ty về định hướng chiến lượcphát triển của Công ty trong lĩnh vực đầu tư Tham gia xây dựng kế hoạch dau tư hàngnăm, trung và dai hạn của Công ty ; xây dựng nhu cầu nguồn vốn đầu tư hàng năm; đánhgiá tình hình hoạt động đầu tư của Công ty hàng tháng/quý/năm và thực hiện chế độ báocáo theo quy định Là đầu mối trong công tác tìm kiếm và phát triển dự án mới Tìm hiểuthị trường, nghiên cứu các quy định của pháp luật dé tìm kiếm cơ hội và xúc tiến đầu tưvới các Nhà đầu tư trong và ngoài nước trên cơ sở tuân thủ quy định của Pháp luật và của

Ban quản lý dự án

Ban quản lý dự án (QLDA) đảm trách các chức năng quản lý về chất lượng, khốilượng, tiễn độ, ATLĐ và VSMT của dự án

2.1.3 Cơ cấu nhân sự của công ty

Bảng 2.2: Cơ cấu nhân sự của công ty TNHH Hòa Bình