Luận văn thạc sĩ Quản lý xây dựng: Hoàn thiện quy trình quản lý dự án đầu tư bất động sản do Công ty cổ phần Tập đoàn Videc làm chủ đầu tư

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNTTRƯỜNG ĐẠI HỌC THỦY LỢI

NGUYEN VĂN HUYEN

LAM CHU DAU TU

LUAN VAN THAC SI

HA NOI, NAM 2019

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO _ BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

TRUONG ĐẠI HỌC THỦY LỢIflee.

NGUYEN VAN HUYEN

HOÀN THIỆN QUY TRÌNH THỰC HIEN DỰ AN DAUTU BAT ĐỘNG SAN DO CONG TY CO PHAN TẬP DOAN

VIDEC LAM CHU BAU TU

Chuyên ngành: Quản lý xây dựng858-03.02

NGƯỜI HƯỚNG DAN: TS DO VAN QUANG

HÀ NỘI, NAM 2019

LỜI CAM DOAN

Ho và tôn học viên: Nguyễn Văn Huyện

“Chuyên ngành đào tạo: Quản lý xây dựng

ĐỀ tải nghiên cứu: “Hoàn thiện quy trình quân lý dự án đầu tr bắt động sin do

Công ty Cé phần Tập đoàn VIDEC làm Chủ đầu ta”.

Em xin cam đoan đây là công trình của cá nhân Các số liệu, kết quả trong Luận văn là

trung thực và chưa được ai công bổ trong bắt kỳ công trình nào.

LỜI CÁM ƠN

Sản thời gian họ tập và nghiên cứu, Luận văn Thạc sĩ chuyên ngành Quân lý xây

dựng với ĐỀ tải “Hoàn thiện quy trình quân tý đ án đầu ae bắt động sin do Côngty Cổ phần Tập đoàn VIDEC làm Chủ đầu te” đã được hoàn thành.

Có được kết quả này em xin chân thành cảm ơn sự động viền, quan tâm, giáp đỡ nhiệt

tỉnh của các thy cô, bạn bé và đồng nghiệp trong thời gian học tập tại Trường Đại học

Thủy lợi va quá trình công tic Đặc biệt, em xin bày tỏ lông biết ơn sâu sắc đến thầyTS Đỗ Văn Quang, người đã trực tiếp hướng dẫn em thực hiện nghiên cứu và hoàn

thành ĐỀ tai của mình.

Trong quá trình thực hiện Luận văn, em đã cổ gắng và nỗ lực để hoàn thành Luận văn

một cách tốt nhất, nhưng do hạn cỉ thức, thời gian, kinh nghiệm và tả liệu

tham khảo nên Li in văn không tránh khỏi những thiểu sót Em kính mong nhận được.ô, bạn bé và đồng nghĩ

ý iến đông gớp,chỉ dẫn của các thiy

Em xin trân trọng cảm ơn!

“Tác giả luận văn

Nguyễn Văn Huyền

2 Mye dich của Đề ta.

3 Cách tiếp cận và phương pháp nghiên cứu.4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

5 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của để tải6 Kết qua dự hú

CHUONG 1 TONG QUAN VỀ €(

đạt được.

NG TÁC QUAN LÝ DỰ ÁN ĐẦU TƯ BÁTDONG SAN 41.1, Tổng quan về dự ân đầu tư bắt động sin 4

1.1.1, Các Khái niệm cơ bản 4

1.1.2 Phân loại dự ân đầu tư BĐS 41.2 Tổng quan về quân lý dự án đầu tư bắt động sản 5

1.3 Vai tò của công tác quản lý DADTBDS 91.4 Trinh tự và quy trình thực hiện đầu tr dự án BĐS, "

1.5, Tổng quan các công trình nghiên cứu có liên quan 1sKết luận Chương 1 16CHUONG 2 CO SỞ KHOA HỌC BE QUAN LY DỰ ÁN BAU TU BAT ĐỘNGSAN „

2.1 Cơ sở pháp lý "3.1.Cơ sở lý thuyết 2B

2.2 Nội dung công tae quan lý dự én đầu tw BĐS 242.2.1, Quản lý thi công xây dựng công trình 242.2.2 Quản lý giá, dự toán, vốn, chi phi đầu tư dự án 30

2.2.3 Giám sát và đánh giá dự án 31

2.24 Xây dựng kế hoạch chi tết đễ xác định các công tác phải thực hiện của từng dự

án 2

2.2.5 Quản lý lập kế hoạch đầu this nh phê duyệt va tổ chức lựa chọn nhà thầu 32

3.2.6 Quan lý dự án theo quy định của hệ thống văn bản pháp lật hiện hành 332.2.7 Quan lý phạm vi dự án 332.2.8 Quan lý thời gian của dự én 3

2.2.9, Quan lý nguồn nhân lực thực hiện dự án a4

2.2.10 Quản lý rủi ro trong dự án 342.2.11, Quản lý hồ sơ dự án 35

2.3 Các hình thức quản lý dự án đầu t BBS 352.4, Các yếu tổ ảnh hưởng đến chất lượng quản lý dự án đầu tư BĐS 3Kết luận Chương 2 40CHUONG 3 THỰC TRANG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN QUY TRÌNH THUC

HIỆN QUAN LÝ DỰ ÁN DAU TU BAT ĐỘNG SAN CHO CÔNG TY CO PHAN

TẬP DOAN VIDEC 41

3.1 Giới thiệu về Công ty Cổ phần Tập đoàn VIDEC 413.1.1 Lịch sử hình thành và phát triển 41

3.1.2 Các lĩnh vực, ngành nghề kính doanh 43.1.3, Tam nhìn, sứ mệnh, giá trị cốt lõi 46

3.14 Tổ chức bộ máy, 43.2 Thực trang quy trình thực biện quản lý DAĐTBĐS tại VIDEC Group 483.2.1 Quy trình quan lý dự án đầu tư BĐS 4

KET LUẬN VA KIEN NGHỊ 88TÀI LIEU THAM KHAO 2

DANH MỤC HÌNH ANH.

Hình 3.1 Trụ sở Công ty Cổ phin Tập đoàn VIDEC tại Toa nhà Riverside Garden số349 Vũ Tông Phan, phường Khương Trung, quận Thanh Xuân, Hà Nội 4Hình 3.2 Dự án VIDEC Complex tai 283 Khương Trung, quận Thanh Xuân, Hà Nội44Hình 3.3 Dự án Galaxy Tower ti Nguyễn Xiến, Thanh Tri, Hà Nội _Hình 3.4 Dự án The Dimond Park tai Mé Linh, Hà Nội 44Minh 3.5 Dự án khu du lịch biển Matana Resort Bai Xép tại Tp.Quy Nhơn, 4Hình 3.6 Dự án Khu du lịch biển Casa Marina Istand tại Tp Quy Nhơn, 45inh 3.7 Khu đô thị Vũ Phúc - Riverside, xã Vũ Phúc, thành phổ Thái Bình 45Hình 3.8, Sơ đồ tổ chức bộ may của VIDBC Group 4Hình 3.9 Lưu đồ Quy trình lập kế hoạch chất lượng dự án 49

Hình 3.10, Lưu d Quy tinh quản lý chất lượng dự án 49

Hình 3.11 Lưu đỗ Quy trình quan lý chất lượng thi công xây dựng, 50

Hình 3.12, Lưu đồ Quy tinh nghiệm thu công việc xây dựng 31Hình 3.13 Lưu đồ Quy trình nghiệm thu giai đoạn thi công xây dựng, 2inh 3.14 Lưu đồ Quy tinh nghiệm thu hoàn thành đưa công trình vào sử dụng 53

Mình 3.15, Lưu đồ Quy trình đảm phán, lập và kiểm soát hợp đồng hop tác đầu tư 54

Hình 3.16 Lưu đồ Quy trinh lập dự án orMình 3.17, Lưu đồ Quy trình Lập, thâm định, phê duyệt quy hoạch va lập, thấm địnhthiết kế 70Hình 3.18, Lưu đỗ Quy trình quân lý thực hiện dự án 73Hình 3.19, Lưu đỗ Quy trinh xin phép bán nhà ở hình thành trong tương lai T4Hình 3.20, Lưu đỗ Quy trinh xác định tiên sử dụng đất có giá trị dưới 30 tỷ đồng 77

Hình 3.21, Lưu đồ Quy trinh xác định tiễn sử dụng đất có giá trị từ 30 tỷ đồng trở lên79

Hình 3.22, Lưu đô Quy trinh đăng ký cấp giấy chứng nhận 4Mình 3.23, Lưu đỗ Quy trình Tổ chức nghiệm thu hoàn thành công trình đưa vào sử

dụng, 85

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TÁT

Bắt động sinBan Giảm đốc.

Bạn Kiểm soátChủ đầu trDán

-ĐT&PTDA Đầu tư và phát triển dự án

-DTXD Dầu tr xây dựng

-HCVP Hành chính văn phòng

-HĐQT Hội đồng quản trị-PCCC Phòng chay chữa chấy

MỞ DAU

1 Tính cấp thiết của Để tài

Những chính sách mở của nhà nước về lĩnh vực đầu tư bit động sản (BĐS) cùng điều

kiện hạ ting, kinh ế, văn hóa và dân số phát triển, kéo theo nhu cầu về nhà ở tang cao

và ngày càng có nl

phin Tập đoàn VIDEC (VIDEC Group).

doanh nghiệp đầu tư vào lĩnh vực BĐS, trong đóCông ty Cổ

Một dự án từ khi được nghiên cứu đầu tư đến khi kết thúc xây dựng, đưa vào sử dụng.6 thé được đầu tư từ nguồn vốn ngân sách nhà nước hoặc nguồn vốn tự cỏ của doanh:nghiệp, vốn vay, vốn góp, dir án phải hoàn thành nhiều thủ tục pháp lý được quy địnhnhư: giới thiệu địa điểm đầu tư dự án, phê duyệt quy hoạch, chấp thuận chủ trương đầu

tw dự án, cấp phép, thiết ké, thi công, kiểm định, quyết toán, Thông qua các nội dung

này, đồng nghĩa với việc bộ may tổ chức, nhân sự phục vụ cho thực hiện dự án cần

nhiều và hoạt động có hiệu quá, néu không có quy tinh làm việc cụ thể, quản lý không

tốt sẽ dẫn đi tinh trạng chồng chéo, không rõ rằng trách nhiệm trong từng công đoạn,

cá nhân làm việc thiểu chủ động, ập trung,

Ngoài ra, trong điều kiện kính ế thị trường, hội nhập kinh tế quốc tế, đặc biệt khi Hiệp

inh Dương (CPTPP) chính thúc có hiệu

Ie đối với Việt Nam từ ngày 14/01/2019 sẽ tạo ra nhiều cơ hội hợp tác đầu tư, nhưng

định đối tác toàn điện và tiến bộ xuyên Thái

cạnh đó là sự cạnh tranh sản phẩm BDS không chỉ giữa các doanh nghiệp trongnước mà còn giữa các doanh nghiệp trong nước với các doanh nghiệp đầu tư nướcngoài

Như vậy, việc xây dựng quy trình để thực hiện quan lý dự án đầu tr bắt động sản

(DADTBDS) trong đó thé hiện tat cả những công tác từ giai đoạn chuẩn bị dự án đến.

Khi hoàn thành dự án và trong mỗi nội dung quy tình đồ có nêu cụ th, chỉ it các thủ

tục, giấy tờ cần thiết, phù hợp với từng thời điểm mà các văn bản pháp lý của nhà

nước quy định là hết súc cấp thiết

Hơn nữa, đối với VIDEC Group hiện nay đã và đang triển khai nhiều dự án đầu tr,nằm ở các địa điểm khác nhau, trải dài từ Bắc vào Nam, như: Hà Nội, Hải Phỏng, Thái

inh, Hà Giang, Tuyên Quang, Nha Trang, Bình Thuận, Phú Quốc (Kiên Giang) Vì

vậy, để quản lý dự án được hiệu quả cin xây dựng quy trình thực biện khoa học theotình ự công việc, nh lãng phí thời gan và ác nguồn lực

“Xuất phát từ những vin đề đặt ra như trên, tác giả chọn Đề tai "Hoàn thiện quy trình:

quản lý đụ án đầu tư bắt động sản do Công ty Cé phin Tập đoàn VIDEC làm Chitđâu tự” làm Luận văn thạc sĩ của mình.

2 Mục dich của Đề tài

- Tìm ra những bắt én, chưa hợp lý trong tinh tự thực hiện quản lý DAĐTBĐS củaVIDEC Group.

- Tìm ra những nguyên nhân chậm tiến độ trong quá trình thực hiện quản lý

DADTBDS của VIDIroup.

- Phan ảnh và kién nghị những nội dung còn mâu thuẫn trong hệ thống văn bản Quy

phạm pháp luật hiện nay trong lĩnh vực đầu tư bất động sản cỏn tác động, gây khó

khăn trong quá tình thực hiện dự án.

- Nghiên cứu xây dựng để hoàn thiện quy trình thực hiện quản lý DAĐTBĐS taiVIDEC Group.

3 Cách tiếp cận và phương pháp nghiên cứu3.1 Cách tiếp cận

Để dat được mục tiêu nghiên cứu ĐỂ ti, tc giả đã dựa tiên cích tiếp cận như sau: cơở lý luận về Khoa học quản lý xây dựng: những quy định hiện hn của hệ thống vănbản pháp luật trong lĩnh vực này: tiẾp cận thực tiễn về trình tự thực hiện DAĐTBDS &

VIDEC Group,

3.2 Phương pháp nghiên cứu

Luận văn dự kiến sử dạng cúc phương pháp nghiền cứu phi hợp với đối tượng và nội

dụng trong hệ hồng văn bản và thực tiễn quản lý đầu tr xây đựng ở Việt Nam, đó là

Phương pháp nghiên cứu tổng quan

- Phương pháp điều tra, tổng hợp, phan tích định tinh, định lượng, so sánh.

= Phương pháp tổng kết thực tiễn

= Phương pháp kết hợp ý kiến chuyên gia

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

4.1, Đối tượng nghiên cứu

(Quy trình thực hiện quản lý dự án đầu tr bắt động sản VIEC GRUOP đầu tr

42 Phạm vi nghiên cứu

- VỀ không gian: Các dự án đầu tư bất động sin do VIDEC Group làm Chủ đầu tr,

~ VỀ thời giam: $6 liệu thực trang quy tình thực hiện dự án tại VIDEC Group tử năm

2003 đến nay ĐỀ xuất quy trình quân lý dự án các năm tiếp the giúp Chủ đầu triển

khai hiệu quả hơn.

~ Về nội dung: Hoàn thiện Quy trình thực hiện quản lý dự án trong giai đoạn chuẩn bị

darn, thực hiện dự án

5, Ý nghĩa khoa học và thực tiễn cin đề tài

Việc nghiên cứu của Để tải có ý nghĩa hệ thống quy trình thực hiện quản lý dự án đối

với các DADTBDS nói chung và tai VIDEC Group nồi riêng, qua dé phân tích được

những ưu điểm, những hạn chế còn tồ tại trong quy tinh QLDABTBDS hiện may, từ

đó những giải phip khắc phục các

QLDAĐTBĐS tai Công ty

x in đại để hoàn thiện quy trình

6 Kết quả dự kiến đạt được

~ Phân tích thực trạng và nhận rõ những vẫn để ôn tại trong công tác quản lý dự án

của Công ty.

~ ĐỀ xuất các giải pháp, nội dung nhằm hoàn thiện quy trình quan lý dự án đầu tư bắt

động sản của Công ty.

CHƯƠNG 1 TONG QUAN VỀ CÔNG TAC QUAN LÝ DỰ ÁN DAU TƯ:

BAT DONG SAN

1.1 Tổng quan về dự án đầu tư bắt động sin

1.1.1 Các khái niệm cơ bain

Bắt động sản là một khải niệm được sử dụng phổ biễn ở hầu khắp các quốc gia trên thể

giới Ở Việt Nam, theo Điều 17 Bộ luật Dân sự năm 2015 [1] quy định:

“Bắt động sin bao gm:

+ Đắt đi:

+ Nhà, công trình xây dựng gắn liên với đt đi;

+ Tai sản khắc gắn liền với dắt ai, nha, công tình xây dựng;+ Tài sản khác theo quy định của pháp luật.”

Mặc dù với các quan niệm như trên, song việc phân định các tài sản la động sản hayBĐS thường khá phức tạp Khó khăn này thường làm cho người kinh doanh hoặc định

thực của các BĐS cần xem xét.

giá BĐS có cái nhìn sai về giá trị di

"Đầu te BĐS là những hoạt động làm hao phí các nguồn lực (nguồn vốn, sức lao động,thời ian) vào lĩnh vục xây dựng các công trình bắt động sin nhằm đến được kỳ vọng

về các lợi ích trong tương lai.

Due án đầu te bắt động sản là một tập hợp các hoạt động đầu tư có liên quan và gắnvới nhau được kế hoạch hóa nhằm từng bước tạo ra si phim của công trình BDS.1.1.2 Phân loại dự án đầu tw BĐS

Hoạt động đầu tư bất động sản rit đa dạng, việc phân loại có ý nghĩa quan trọng từ

khâu lập dự án, thấm định dự án, quản lý việc thự hiện các hoạt động đầu tư BDSViệc phân loại dự án đầu tr BĐS có thé theo các hinh thức sau

‘+ Theo quan hệ quản lý của chủ đầu tư: đầu tư trực tiếp, đầu tư gián tiếp

+ Theo nội dung kinh tế của đầu tư: đầu tư xây dung cơ sở hạ ting, đầu tư ti tạodạng sản phẩm bắt động sản (nh ớ khách sạn, trung tâm thương mại.)

© Theo hình thức đầu tư: đầu tư mới, đầu tư cải tạo mở rộng các công trình hiện có.« Theo thời hạn đầu tư: đầu tư dài hạn (trên 10 năm),

10 năm)

lầu tư trung hạn (từ 5 năm đến

Dự án đầu tư bắt động sản là hoạt động bỏ vốn đầu tr nhằm tạo lập sản phẩm bắt độngsin trên một khu đất để cũng cắp sin phim dich vụ bắt động sin, bao gồm:

© Dự án đầu tư kinh doanh cao ốc văn phỏng,

+ Dự ân căn hộ cho thuê.

+ Dự án rung lâm thương mại

® Dyan khách sạn, nha hàng.+ Dự án về địch vụ, nhà

+ Dự ấn hạ ting khu công nghiệp,

+ Dự án kết hợp cung cấp các loại hình địch vụ trên

+ Cac loại mô hình khắc (không thuộc các dự án đã kể trên).

1.2 Tổng quan về quản lý dự án đầu tr bắt động sản

“Thực ế hiện nay còn có nhiễu quan điểm, khái niệm QLDA, tuy nhiên trong phạm vi

Luận văn, tác gid xin nêu một số khái niệm QLDA hiện được sử dung nhiễu nhất

+ QLDA là một quá trình gồm các khâu: ip kế hoạch, digu phi thời gian, nguồn lục

va giám sát quá nh phát triển của dự án nhằm đảm bảo cho dự án hoàn thành đúngđịnh về kĩthời han, trong phạm vi ngân sách quy định và đạt được các yêu cầu

thuật và chất lượng sản phẩm dịch vụ bằng những phương pháp và điều kiện tốt nhất

cho phép:

+ QLDA là một lĩnh vực hoạt động vừa mang tính nghệ thuật lại vừa mang tính khoa

học trong việc phối hợp các yếu tổ như con người, thiết bị, vật tư, tiền bac, trong

khuôn khổ tiến độ để hoàn thành một dự án cụ thé đúng thời hạn trong phạm vi chỉ phíđã được duyệt,

+ QLDA là vige digu phối và tổ chức các bên khác nhau tham gia vào một dự én nhằm,hoàn thành dự án đó theo những hạn chế được áp đặt bởi chất lượng, thời gian và chỉ

Trên thể giới, quản lý dự án BĐS được hiểu là: Việc quản lý đắt đai và các công tinh

xây dưng gin in với nó bing một loạt các chức ning liên quan đến đất dai và cáccông tình xây dựng đó, bao gồm thu tiền thuê nhờ/đết thanh toán các chỉ phí, sửa

chữa, bảo dưỡng công trình, cung cắp các dich vụ kèm theo, bảo hiểm, giám sit côngviệc của các nhân viên, đầm phần v

khách hàng tiém năng,

các khách hàng (thuê hoặc mua) hiện tại và

Luật Kinh doanh BĐS của Việt Nam cũng đưa ra khái nigdịch vụ quản lý BĐS làHoạt động của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản được chủ sở hữu

hoặc chủ sử dụng BĐS aj quyễn thục hiện thực hiện vige bảo quản, giữ gìn, tông coi

vận hành và khai thác bắt động sản theo hợp đồng quản lý bắt động sản.

Nhu vậy, v8 cơ bản quan điểm của nhà nước Việt Nam về quản lý dự án BĐS cũng

gần với những khái niệm được đưa ra trên thé giới Vé bản chất, quân lý dự án BĐScũng là một loại dịch vụ trong kinh doanh BĐS Dịch vụ này được cung cấp bởinhững công ty chuyên nghiệp và dang ngày càng chứng tô ưu thể cia mình trong việc

kinh doanh các dự án BĐS có vốn đầu tư lớn, nhất là khi nó được cung cấp từ cáccông ty đã xây dựng được thương hiệu hoặc uy tín cho mình

Mỗi ngành nghé, tinh vue hoạt động đều có những tính chit đặc điểm khác nhan, phânảnh tính độc lập, đặc thù, riêng biệt của từng ngành nghẺ, lĩnh vực đó và cũng chỉnhquá tình nghiên cứu những đặc tính đồ chúng ta có thể có được những phương pháp,để giảm thiểu rủi ro va phát huy những giá trị vốn có của chủng Đối với công tác thực.hiện quản lý các DADTBDS có nhiều quy mô, tinh chit, sự phức tạp công mang nhiềuđặc điểm cơ bản như sau:

~ Chịu sự tác động mạnh mẽ của quy hoạch, chính sách vẻ lĩnh vực đầu tư BĐS Khi

biết được các thông tin về địa điểm xây dụng thì chủ đầu tư mới tiến hành lập dự án

đầu t xác định quy mô, mục đích đầu tư, én độ thực hiện, cách thức huy động vốn,phương thức kinh doanh Thậm chi, trong quá trình khảo sắt, lập dự án tại thời điểm Avà ở khu vực B thi thikể kỹ thuật, biện pháp thi công, dự toán là C, nhưng khi có.một trong các nội dung trên thay đổi thi C sẽ có thể phải chuyển thành D.

~ Thủ tue triển khá, thực hiện quản lý DABTBDS hết sức phức tạp Mặc dù Chính

phủ và các ngành, các cấp đã diy mạnh thực hiện việc cải cách thủ tục hành chính,

nhưng CDT vẫn phải trải qua một chuỗi các thủ tục pháp lý phúc tạp, trải đi từ giai

đoạn chun bị đầu tự, giai đoạn thực hiện dự án cho ối khi kế thúc đầu tr đưa dự án

‘vo khai thác sử dụng,

“Thời gian để làm riêng giai đoạn chuẩn bị đầu tư hiện nay trung bình mắt khoảng 2năm, uy nhiễn có nhiễu trường hợp còn kéo đãi hơn thể, Thủ tục pháp lý phức tp, độingũ công chức quan liêu đã làm cho doanh nghiệp tốn kém rat nhiều thời gian, tiền bạc.

và cả cơ hội kinh doanh.

~ Dự án có liên quan đến nhiều nguồn lực khác nhau: Triển khai dự án là một quả trìnhthực hiện một chuỗi các đề xuất dé thực hiện các mục đích cụ thể nhất định, vì thí

thực hiện được nó thì vẫn dé quản lý như thể nào để hiệu quả, huy động nhiều nguồn.

lực khác nhau, có thể đó là nguồn lực tải chính, mỗi quan hệ, nguồn nhân lực, vật lực,bộ mấy và vệ kết hợp hải hỏa các nguồn lực đỏ trong qui tình triển khai là một

trong những nhân tổ góp phần nâng cao hiệu qua dự án.

~ Tổ chức thực hiện quản ly DAĐTBĐS là một tổ chức tạm thời, được hình thành đểphục vụ dự án trong một thời gian hữu hạn Trong thời gian tin tại công việc thực hiện

cdự án, nhà quản lý dự án thường hoại động độc lập với các phòng/ban chức năng, sau

7

quế yếu, thường xuyên bị lỡ, nứt, khu vục nguy hiễm gin vục sâu, do cao, lữ nhàđầu tư không chỉ sẽ mắt nhiễu thời gian để nghiên cứu thực trang mà kể cả có quyết

tâm đầu tư thì rất tốn kém kinh phí để xử lý những vấn để khô khăn đỏ, Mặt khác,những tác động về sự phát triển thăng trim của nén kính tế đã có rit nhiều cá nhân,doanh nghiệp ngày hôm nay được thì mai đã mắt tải chính, vì vậy ảnh hưởng rất nhiều.

đến nhu cầu thực sự của các cá nhân cũng như các nhà đầu tr lớn Vì vậy trong quá

trình đầu tư, quản lý dự án BĐS phải khảo sát, tìm hiểu, nghiên cứu rõ đặc điểm này

để là một trong những căn cử đưa ra quyết định đầu tư

= Các DAĐTBĐS đôi hỏi vốn đầu tư lớn: Vin để này không phải nhà đầu tư nào cũng,

có thể huy động để thục hiện dự án, Nếu có huy động được, nhưng quản lý không tốt,không đảm bảo tiến độ đã đề ra, kèm theo những rủ ro từ biển động thi trường, giá cả,nhủ cẩu, quy định chung thi cing dẫn đến tình trạng dự án phá sản hoặc cằm chừng,kéo di, như vậy nguy cơ vốn đội vốn và nhà đầu tr thé nay

- Thời gian thực biện đầu tr dai: Con số về thời gian thực biện dự ân thường tử 3-10

năm hay lâu hơn thé hoặc thực tế là có dy án treo đã trở thành vẫn đề nan giải, đáng longại, báo động của rất nhiều doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực đầu tư BĐS Để

thảo gỡ gánh nặng đó cho các doanh nghiệp cũng như nhà nước, cá nhân đầu tư thi

việc rút ngắn thời gian bằng kế hoạch đầu tư nghiêm túc, chính sách, thủ tục thông

thoáng hơn, là một yêu cầu ấp thiết

= Sản phẩm của dự án BĐS thường tồn tại với thời gian rit dài, do vậy, công tác quản

lý chất lượng công trình trong quá tình thi công là rất quan trọng, là yéu tổ quyết định

lớn đến tuổi thọ của công trình cũng như uy tín, bình ảnh của chủ đầu tư hay đơn vi thi

công, tư vẫn giám sit cho dự ấn.

- Hoạt động đầu tư dự án BDS gặp nhiều rủ ro do khách quan cũng như chủ quan.Bên cạnh đó, việc bảo đảm an toản công trình, tính mạng con người và tai sản liên.quan trực tiếp hoặc gián tiếp đến quá trình xây đựng dy án cũng như việc phòng chống.

chấy nỗ và vệ sinh công trinh đều đòi hỏi phải được tân thủ, xử lý, nhìn nhận và thực

hiện nghiêm túc.

~ Một dự ân dù lớn hay nhỏ đều cổ khỗi lượng hỗ sơ lớn, bởi để giải quyết nội dung

công việc của từng hạng mục công trình liên quan đến nhiễu cấp sở, ban, ngành khác

nhau, liên quan đến quy tình, thủ tục đầu tư, quin lý dự án theo quy định a pháp

luật Hồ sơ không chi phục vụ cho công tc thanh tra kiểm tr, kiểm toán, quyết toánmà còn giúp giải quyết các vấn đề tranh chấp, bảo hành, bảo trì, sửa chữa công trình.sau này Do vậy, việc quan lý, sắp xếp, ta tìm h sơ cần phải ht sức khoa học, cin

thận va logic

1.3 Vai trà của công tác quản lý DADTBDS

Từ năm 2014 trở về trước, nh theo nh hình thực t cũng như mốc thời điểm LuậtXây dựng năm 2014 được thông qua và chính thức có hiệu Ive, việc đầu tr xây dựngsắc dự án diễn ra 8 at và vẫn để quản lý dự án chưa được quan tâm đúng mức đã dẫntới tỉnh trang đầu tư các dự án không dat được mục iêu đã đ ra, các dự án kéo dải ibn“ong Mặt khác, do ảnhđộ, chất lượng thi công không đảm bảo, đội vốn trong thi

"hưởng của cuộc khủng hoảng kinh tế âu, sự biển động “đề chính trị xung

đột về an ninh quốc phòng, từ đó gây nhiều khó khăn trong hoạt động sản xuắt kinh

doanh chung của các doanh nghiệp, sin phẩm hoàn thiện không có đầu ra, gây ứ đọngvén rất lớn, nhu cầu của khách hàng đổi với sin phẩm BDS dẫn bị thu hẹp, yêu cầucủa khách hang ngày cảng cao hơn Trong khi đó, việc QLDABDS được triển khainhư thể nào để đạt hiệu quả lại là câu hỏi mà không phi cơ quan, 16 chức nio cũng

giải đáp được đúng, nhanh và ngắn nhất, mã có thể là sai, thất bại hoặc phải đi theo

đường ving mới tìm ra được kết quả

Cho đến nay, bắt kỳ doanh nghiệp, cơ quan, tổ chức nào cũng đánh giá đúng mức hơn

vé công tic QLDADTBDS cũng như xây dựng các quy trình để thực hiện quản lý, bởi

nhận thức rõ những tác động, vai trở của công tắc nảy, như:

~ Giúp cho doanh nghiệp nắm bit được cơ hội đầu tư; tận dụng, i ưu hóa được các,kinhnguồn lực; đồng thời các doanh nghiệp định hướng được chiến lược sản x

khó khăn, biếndoanh nhằm phát triển và đứng ving trong giai đoạn kinh tế nhiề

động hiện nay.

+ Giúp doanh nghiệp nâng cao vị thể cạnh tranh không chỉ trong nước mà hưởng tối

hội nhập kinh tế quốc tế Bởi nếu quản lý DADTBDS tốt, hiệu quả đồng nghĩa với lợi

nhuận kinh t,t chỉnh thực ễ của chủ đầu tư tăng, uy tin của chủ đầu tư được khẳngđịnh trên thị trường và đây chính là đồn bay để chủ đầu tr mở rộng đổi tượng cung cắpsản phẩm BĐS, phát triển thị trường mang tính chiến lược, trở thành đổi thủ cạnh.tranh, đối tác hp tác với nhiễu doanh nghiệp Khác,

- Hoạt động của công tác này phan ánh được chất lượng của sản phẩm BĐS Điều này

đã được minh chứng rit nhiều qua thực té khách hàng sử dụng sin phẩm Thực hiện,

quan lý tốt có nghĩa sản phẩm đầu ra không chỉ kịp hoặc hoàn thành vượt tién độ mà.

còn mang tới sự hài lòng cho khich hàng về những thiết ké tối ưu diện tích, tiện lợi,

nội ngoại thất sin phẩm bên, đạp heo thời giam

~ Quyết định việc thành công và mang tính cấp thiết đổi với quá trình lập, triển khai

thực hiện các đự ân tgp theo Quản lý dự án không tốt đồng nghĩa với dự án bị kéo di

thời gian thực hiện, tăng cao các chỉ phí không cần thiết, lãng phí nguồn nhân lực dé

xử lý những tổn ti, khổ bổ tr các nguồn lực để thực hiện các dự n tiếp theo,

- Các quy trình chính là công cụ, cơ sở, căn cứ, hành lang giúp bộ máy hoạt độngchung của các doanh nghiệp không bị chồng chéo, mà tạo ra sự rõ rằng, trách nhiệm,trôi chây, đồng thời giúp các đơn vi, cá nhân thực hiện, phối hợp thực hiện công việc

được tự tin, chủ động, hiệu quả và chất lượng hơn.

- Thực hiện quân by DAĐTBĐS thúc đấy sự trưởng thành nhanh chống củ các nhân ti

chuyên ngành Mỗi dự án Khác nhau lại đồi hỏi phải có các nhân ti chuyên ngành khác

nhau Tính chuyên ngành dự ân đồi hỏi ứnh chuyên ngành của nhân ti Vì thế, quản lý dự

án thúc đấy việc sử dụng và phát tiễn nhân ti, giáp các nhân ti có đất để dụng võ

Nhin chung, việc thực hiện quản lý DADTBDS ngày càng trở nên quan trọng và có ýnghĩa trong đời sống kinh tổ Do vậy, hoàn thiện công tác quản lý DABĐS yêu cầu

doanh nghiệp phải hoàn thiện bộ máy quản lý, hoàn thiện hệ thông quy định, quy trình,đồng thời cổ giải pháp năng cao tình độ, kỹ năng của cin bộ chuyên môn, nâng caocách thức tư duy, tgp cận với phương thức quản lý tiên tiến của th giới, đầu tư cơ sở‘at chất phục vụ công tác quản lý dự ân

1.4 Trình tự và quy trình thực hiện đầu tr dự án BDS

Trinh tự thực biện đầu tư dự án BĐS là một chuỗi hoại động đầu tr dự án iên tiếpnhau từ kh ập dự án đến kh kết thúc đầu tơ, bản giao đưa dự ấn vào sử dụng

“Trình tự thực biện đầu tư công trình xây dựng theo Luật Xây dựng Việt Nam năm2014 [2] được mô tả bằng sơ đồ như sau:

~ Lập, thâm định, phê duyệt Báo cáo nghiên cứu khả thi hoặc báo cáo kinh tế kỹ

thuật đầu tư xây dựng dé xem xét, quyết định đầu tư xây dựng và thực hiện cáccông việc cần thiết khác liên quan đến chuẩn bị dự án.

+ Thực hiện việc giao đất hoặc thuê dat (nêu có).

- Chuan bị mat bằng xây dựng, rà phá bom min (nếu có):

- Khảo sit xây dựng:+ Lập, thẩm định, phê dị

n dự án

4 thiết kế, dự toán xây dựng;

- Cấp phép xây dung (đối với công trình theo quy định phải có gid phép xây dựng;- Té chúc lựa chon nhà thầu va ký kết hợp đồng xây dựng;

- Thi công xây dựng công trình;= Giám sắt thì công xây đựng:

- Tạm ứng, thanh toán khối lượng hoàn thành;= Nghiệm thu công trình xây dựng hoàn thành;- Ban giao công tình hoàn thành đưa vào sử dụng:

= Vận hành, chạy thử và thực hiện các công việc ean thiết khác.

Giai đoạn kết thúc xây dựng đưa công trình của dự án vào khai thác sử dụng.= Quyết toán hợp đồng xây dựng;

~ Bảo hành công trình xây dựng

Hình 1.1 Trình tự thực hiện đầu tư xây dựng công trình."

+ Đối với giai đoạn chuẫn bị dự âm

Như sơ đồ tên, tất cả các dự án đầu tư trước khi thực hiện đều phái tải quan giai đạnchuẩn bị dự án Trước hết, CDT tìm kiểm, phát hiện khu đắt để lập phương án đầu tư.

hoặc căn cứ vào quy hoạch phát iển ngành, lãnh thổ, quy hoạch xây dựng đồ thi,nông thôn cũng như phân tích những thông tin thu thập được qua hoạt động thăm dòthị trường để xác định như cầu, sự cần thiết phải đầu tr vào và quy mô dự án, ti đó

thực hiện thủ tục xin giới thiệu địa điểm Công vệc này thực hiện tốt sẽ giúp loại bỏ

những dự án không khả thi trinh tốn kém cho công tác lập dự án và thực hiện dự án

sau này.

Tiếp đó, CDT chuẩn bị hé sơ để xuất dự án đầu tư với các nội dung như: nhà đầu tư

thực hiện dự án, mục tiêu, quy mô, vốn đầu tư, phương án huy động vốn, địa điểm,

thời hạn, tiền độ đầu tư, nhu cầu về lao động, đề xuất hưởng tru đãi đầu tư, đánh giá

tác động, hiệu quả kinh tế - xã hội của dự án.

Hơn nữa, ủy theo quy mô dự án, giai đoạn chuẩn bị dự án còn cần thực hiện nhiễu thủ

tue quan trong khắc theo tình tự như: thỏa thuận thuê địa điểm, đề xuất như cầu sử

dụng dit; lựa chọn nhà dầu tw có sử dụng đất, lập, thẳm định, phê duyệt chủ trương

đầu tư và quyết định đầu tư; lập, thẩm định và phê duyệt quy hoạch chỉ tiết 1/500; lập

dự án đầu tr xây dựng công trình; thông báo thu hồi dat; thông tin hoặc thỏa thuận về

cấp nước, thoát nước, cấp điện; thắm duyệt thiết kế PCCC; chip thuận đầu tư dự án;

thấm định, phê duyệt báo cáo đánh giá tác động môi trường; thắm định dự án và thiết

kế cơ sở; điều chỉnh dự án đầu tư xây dựng, thiết kế cơ sở (néu có); quyết định giaođất, cho thuê đất; tric 3h đo bản đỗ địa chỉnh; công khai và thực hiện phương én dn bùGGPMB; diều tra số liệu, lặp, phê duyệt, công khai phương án đền bù GPMB: thu hồi

với giai đoạn thực hiện dự án:

Sau khi dự án đầu tr được thẩm định, phê duyệt, thì giai đoạn chuẩn bị đầu tư kết thúc

và giai đoạn thực hiện dự ân đầu tư chính thức bắt đầu Giai đoạn này cỏ một số nội

dung cơ bản như sau:

~ Thiết kế xây dựng công trình và tổng dự toán

Việ thiết kế xây dựng gồm các bước: Thiết kế sơ bộ (trường hợp lập Báo cáo nghiên

cứu tiền khả thì, hết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật, thiết kế bản về ti công và các bướcthiết kế khác (nếu có) theo thông lệ quốc té do người quyết định đầu tư quyết định khi

quyết định đầu tư dự án.

Nội dung ph duyệt tiết kế xây dựng bao gm các thông tin chung vỀ công trình nhưtên công trình, hạng mục công trình; chủ đầu tư, nhà thầu thiết kế xây dựng công trình;địa điểm xây dựng, diện tích sử dụng dit: quy mô, công nghệ, các thông số kỹ thuật vàsắc chỉ tiêu kinh tẾ kỹ thuật chủ yếu của công trình: quy chun kỹ thuật quốc gia vàcác tiêu chuẩn chủ yếu được áp dụng; các giái pháp thiết ké chính của hang mục công

ết kể, cáca khảo it xây đụng liên quan; bản sao quyết định phê duyệtdự án đầu tư xây dựng kèm theo hồ sơ thiết kế cơ sở được phê duyệt hoặc phê duyệtchủ trương đầu tư xây đựng công nh: bản sao hỗ sơ vé điều kiện năng lực cña các

chủ nhiệm, chủ tri khảo sắt, thiết kế xây đựng công trình, văn bản thim duyệt PCCC,

bio cáo đánh giả ác động môi trường; báo cáo tong hợp của chủ đầu tư về sự phù hop

của hồ sơ thiết kế so với quy định hợp đồng: dự toán xây dựng công trình~ Lựa chọn nhà thầu

Hiện nay, các dự én có sử dụng nguồn vin ngôn sich hay vẫn vay, vẫn tự có thì côngtác lựa chọn nha thầu đều phải thực hiện theo các quy định trong Luật Đầu thầu Thủtục khi lựa chọn nhà thầu cơ bản là: chủ đầu tư phải lập và tình cơ quan có thẳm

thảo hợp đồng, lựa chọn nhà thầu Việc lựa chọn nhà thả

phê duyệt kế hoạch lựa chọn nhà thầu, tổ chức xét duyệt hỗ sơ dự thầu, thương,

là một lợi thể đối với cácchủ đầu tr, bởi thông qua hoạt động này có thé tìm kiểm được cácđốitác thực hiện dự4n chất lượng với giá thành cạnh tranh.

~ Ký kết hợp đồng thi công, giám sit, ảo hiểm

B

Sau khi có quyết định phê duyệt kết quả lựa chọn nhả thầu, chủ đầu tư hoàn thiện hợp

đồng làm cơ sở ký kết hợp đồng theo quyết định phê duyệt kết quả lựa chọn nha thầu.

Nội dung hợp động phái đúng những điễu khoản quy định ti Nghị định

31/2015/NĐ-CP quy định chi tiết về hợp đồng xây dựng, nhắtlà những ring buộc vỀ nghĩa vụ, tráchnhiệm giữa chủ đầu tư và nhà thầu, đồng thời tôn trọng kết quả lựa chọn nhà thầu đã

được phê duyệt

- Phê duyệt biện pháp thi công,

Biện pháp thi công được xây dung tốt không chỉ it kigm được chỉ phí, nhân lực, thời

gian thi công công tình mà còn đảm bảo an toàn cho người lao động, thể hiện trình

độ, năng lực quản lý, thi công của chủ đầu tư và nhà thầu Do vậy, trước khi khởi công.

xây dựng, nhà thầu thi công xây dựng phải lập, phê duyệt thiết kế biện pháp thi công,theo quy định, trong đó phải thể hiện được các biện pháp đảm bao an toàn cho ngườilao động, thiết bị thi công, công trình chính, công trình tam, công trình phụ trợ, côngtrình lân cận, phòng chống cháy nỗ và bảo vệ môi trường.

- Triển khai thực hiện dự án

Sau khi biện pháp thi công được phê duyệt, tổ chức thi công xây dựng công trình, quản

lý, gidm sit thi công, chất lượng, én độ, khối lượng thi công, chỉ phí đầu tư, an toànJao động, môi trường xây dựng công trình; tạm ứng, thanh toán khối lượng hoàn thành;nghiệm thu công trình xây dựng hoàn thành theo quy định của hợp đồng.

+ Đối với giai đoạn kế thúc xây dụng đưa công tình của dự án vào hai hắc sử dụng26m các công việc

Giai đoạn cuỗi cùng của toàn thể quá tình đẫu tư xây dựng là kết thúc hoạt động đẫutu, nhà thầu ban giao dự án cho chủ đầu tư và chủ đầu tu bản giao cho đơn vi quản lýsử dung (nếu có): kiểm toán, thẩm tra, phê duyệt quyết toán hợp đồng và quyết toán dựán hoàn thành Hoạt động đầu tr xây dựng chỉ được kết thúc khi đã xây lắp hoàn chỉnhtheo thiết kế được duyệt, vận hành đúng theo yêu cầu kỹ thuật và nghiệm thu hoànthành đạt yêu cầu chất lượng.

nay, tùy theo di trình xây dựng,cụ thé của từng dự án, trong qt

tiến hành bản gia tạm thời từng phần công việc, tùng hang mục công trình hoàn thành,

thuộc dự án hoặc dự án thin phần để khai thác, sử dụng,

Khi toàn bộ dự án hoàn thành, chủ đầu tư phải lập hồ sơ dự án hoàn thành, lưu rỡ hỗsơ, tiến hành bản giao dự án kèm toàn bộ hỗ sơ dự án hoàn thành, những tài liệu về các8 có liên quan đến dự án, tải liệu hướng dẫn sử dụng, quản lý, chế độ duy tu, bảo

đường công trinh cho đơn vị sử dạng và quyết toán dự án hoàn thành, trình người

‹quyết định đầu tư phê đuyệt trong thời hạn Độ Tài chính quy định Sau khi quyết toán

phê duyệt, nhiệm vụ quản lý của chủ đầu tư kết thúc.1.5 Tổng quan các công trình nghiên cứu có liên quan

Hiện nay, ở Việt Nam có nhiều cơ sở đảo tạo chuyên ngành quản lý xây dựng, cùngvới dé cũng có những công trình nghiên cứu khoa học của các học viền liên quan đến

ĩnh vực quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình, như: “Đề xuất giải pháp hoàn thiệncông ác quản lý dự án cho BQL dự án các công tỉnh nông nghiệp và PTNT tinh Bắc

Giang” [3], "Hoàn thiện công tác quản lý dự án đầu tư xây dựng công tinh của Công

ty CP Tự vẫn quân lý dự án xây đựng (TNP)"14), “Hod thiện quy trình quản ý dự ấn

đầu tr xây đựng có nguồn vốn ngân sách do Chỉ cục Phát tiễn Nông thôn làm chủ đầu

“rong một số Luận văn kể trên đã và dang đề cập ti thực trang công tác quản lý các<n đầu ue xây đựng: phản ảnh và kiến nghỉ những nội dung còn mâu thuẫn trong hệthống văn bản quy phạm pháp luật hiện nay trong lĩnh vực XDCB gây khó Khăn trong

quá trình quản lý dự án; đưa ra những giải pháp cơ bản nhằm nâng cao năng lực cho

sắc đối tượng nghiên cứu (hay chủ đầu tr) Tuy nhiên, những luận văn này chưa đểsập sâu và chưa xây dựng được hệ thống các quy tình thục hiện quản lý dự án đầu tưxây dựng, trong khí đó quy trình thực hiện dự án là một trong những yếu tổ quyết định.

chit lượng quản lý đầu tư nhằm nâng cao hiệu quả đầu tư dự án

Is

Kết luận Chương 1

hur vậy, thông qua tim higu tổng quát những vẫn đề về khái niệm, đặc điểm, vai rd

liên quan đến công ti thực hiện quản lý DADTBDS có thể thấy đây sẽ là cơ sở, là bản

lề cho việc xây dựng quy trình của các nội dung công việc thực hiện quản lý dự án

được hoàn chỉnh, chit lượng Giúp CDT, người nghiên cứu xác định được những vấn

để cơ bản trong hoạt động thực hiện quản lý DADTBDS nhằm góp phan hạn chếnhững mặt tin tai và đảm bảo tính chủ động, ning cao năng lực cũa CDT, tăng tính

khả thi, chất lượng thực hiện trong quá trình thi công dự án

CHƯƠNG 2 CƠ SỞ KHOA HỌC DE QUAN LÝ DỰ ÁN ĐẦU TƯ

BAT DONG SAN

2.1 Cơ sở pháp lý

Hệ thống van bản pháp lý thường mang đậm dẫu dn của từng thời kỳ phát tin kinh tếcũng như thể chế chính trị, xã hội trong từng giai đoạn đó Do vậy, các văn bản quy.

dinh hướng dẫn thực hiện pháp luật chỉnh là phương tiện để thể chế hóa những chủ

trương, chính sách của Đảng, nha nước và ý chi nguyện vọng của nhân dân, trong 46

đối tượng chịu sự tác động của các quy định này rit da dạng và hoại động đâu tư BDS

cũng không nằm ngoài những tác động đó.

Hoạt động thực hiện quản lý DADTBDS chịu sự ảnh hưởng, tác động, điều chỉnh của.rit nhiều quy dinh của nhà nước từ khâu xác định chủ trương đầu tơ vốn dẫu tr, chunbị đầu tr, dén bù giải phóng mặt bing, thực hiện đầu tư xây dung và kết thúc đầu tư

xây dựng, kinh doanh, đưa dự án vào vận hành khai thác Do vậy, bên cạnh việc quyđịnh, tuân thủ thực hiện đúng chức năng, nhiệm vụ, sứ mệnh, quy mô của CBT thì các

CDT cũng cần tìm hiểu, cập nhật, nắm vững các quy định của nha nước vẺ lĩnh vựcdầu tr BĐS và việc hệ thống, sâu chuỗi các văn bản này cũng chính là một trongnhững biện pháp cin thiết để nâng cao hiểu biết, thực hiện tốt pháp luật về công táccquản lý đầu tư BDS.

Một số văn bản pháp lý cơ bản có ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động thực hiện quản lýDADTBDS hiện nay như:

- Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18462014, có hiệu lực thi hành từ ngày01/01/2015 [1].

Luật Xây dựng năm 2014 được ban hành đã khắc phục được những tồn tại, hạn chếcủa Luật Xây dựng năm 2003 va phù hợp hơn với thực tế cuộc sống tại thời điểm Luậtcược ban hành Khi Luật di vào cuộc sống đã tỏ rõ một số wu điểm cho lợi cho chủ đầutu, nhà đâu tự cũng như các cơ quan nhà nước dễ dàng thực hiện hơn như: Luật đã tạodiều kiện thuận lợi cho các chủ đầu tư cổ cơ sở hiển khai các dự án đầu tư xây dựng

17

aqua d6 huy động được một lượng lướn nguồn vẫn trong xã hội cho đầu tư phát triểncũng như là công cụ để các nhà quản lý nhà nước thực hiện hoạt động đầu tư xây

mg: quy định cự thé hơn co quan chủ thẳm định dự ân đầu tư là cơ quan chuyên

môn vé xây đựng, phủ hợp với yêu cầu cắt giảm thủ tục hành chính của Chính phủ:

tăng cường vai t của công tác kiểm soát, giám sát, quản lý chất lượng công trình:

Bên cạnh đó, để quy định, hướng dẫn thi hành Luật, Chính phủ cũng như các bộ,

ngành cũng đã ban hành một số văn bản như:

Các Nghị định của Chính phủ gồm: Nghị định số 59/2015/NĐ-CP ngày 18/6/2015 về

quản lý dự án đầu tư xây đựng công tình: Nghị định số 46/2015/ND-CP ngày

12/5/2015 về quản lý chất lượng công trinh xây dựng: Nghị định số 37/2015/NĐ-CPngày 22/4/2015 quy định chỉ tiết về hợp đồng xây dụng; Nghị định số 32/2015/NĐ-CP.ngày 25/3/2015 về quản lý chỉ phí đầu tư xây dựng; Nghị định số 42/2017/NĐ-CP.ngày 05/4/2017 về vige sửa đổi, bỏ sung một số điều của Nghỉ định 59/2015/ND-CP.

ngày 18/6/2015;

Các Thông tr của Bộ trưởng Bộ Xây dụng: Thông tr số 06/2016/TT-BXD ngày

10/3/2016 hướng dẫn xác định và quản lý chỉ phí đầu tư xây dựng; Thông tư số

12016/TT-BXD ngày 30/6/2016 quy định chỉ Hit và hưởng dẫn một s

thấm định, phê duyệt dự án và thiết kể, dự toán xây dựng công nh: Thông tw số16/2016/TT-BXD ngày 30/6/2016 hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định.

39/2015/NĐ-CP; Thông tw số 26/2016/TT-BXD ngày 26/10/2016 quy định một số nộidung quan lý chất lượng công trình xây dựng; Thông tr số 01/2017/TT-BXD ngàynội dung về

06/03/2017 hướng dẫn xác định và quản lý chỉ phí khảo sit xây dựng: Thông tư số

08/2016TT-BXD ngày 10/3/2016 hướng din hợp đổng tư vấn: Thông tư số

09/2016/TT-BXD ngày 10/3/2016 hướng dẫn hợp đồng thi công xây dựng:

Các Thông tr của Bộ trưởng Bộ Tải chink: Thông tr số 02016TT-BTC ngày

18/01/2016 quy định về quan lý, thanh toán vốn đầu tư sử dụng nguồn vốn Ngân sáchThông tư số 09/2016/TT-BTC ngày 1801/2016 quy định về quyết toán dự

án hoàn thành thuộc nguồn vốn Ngân sách nhà nước; Thông tư số 04/2014/TT-BTC

nhà nưới

ngày 02/01/2014 quy dink quy trình thẩm tra về quyết toán dự án hoàn thành thuộc

nguồn vốn Ngân sách nhà nước.

Tuy nhiên, đến nay sau 5 năm được chính thức ban hành, Luật Xây dựng năm 2014 đã

bộc lộ một số bắt cập, hạn chế, ôm dm, gây ra tỉnh trạng ùn tắc, din dy trách nhiệm,chồng chéo, thất thoát, lãng phí đối với các chủ đầu tư công trình BĐS cũng như nền.kinh tế của đất nước nối chung Chẳng hạn: Một văn bản Luật nhưng đã thấy như kể

trên là võ số văn bản hướng dẫn, quy định để thực hiện: Đối với thủ tục giới thiệu địa

điểm xây đơng trong giai đoạn hình thành dự ấn chưa có sự đồng nhất giữa Luật Xâyđựng với Luật Đầu tư Nếu như Luật Xây đựng quy định eo quan quản lý quy hoạch

nhà đầu tư khixây dung có trich nhiệm giới thiệu địa điểm đầu tư xây dựng cho e

6 yêu cầu thi Luật Đầu tư yêu cầu các nhà đầu tư phải nộp đề xuất dự án đầu tr,trong đó có nội dung về địa điểm tư, như vậy nhà đầu tư phải có địa điểm đầu tưtrước ki thực hiện thủ tục quyết định chủ trương đầu tư: Hoặc vin đề khác đó là, Luật

Xây dựng năm 2014 chưa quy định về điều kiện năng lực của tổng thầu E, P, C,

EC, rong khi rất nhiễu công trinh do tng thấu đảm nhận nhưng họ chỉ làm quản lý

sắc công việc P, C đều do các nhà thầu phụ của họ thực hiện Những hạn chế nảysinh trong quá trình thực tế thực hiện guản lý DADTBĐS tip tục đồi hỏi sự sửa đổi,thắng nhất không chỉ của nội dung Luật Xây dựng mà còn rit nhiều điều Luật khácliên quan hoặc văn bản kèm theo.

- Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 ngày 25/11/2014 có hiệu lực thi hành từ ngày

01/2015 6]

Bén cạnh việc sửa đổi những diém còn khuyết thiểu, chưa phủ hợp của Luật Nhà ở

năm 2005, Luật Nha ở năm 2014 đã xây dựng, bổ sung những điều khoản mới phủ hợp

hơn với xu hướng phát triển của xã hội Vi dụ: Trong Luật đã mỡ rộng đối trợng áp

dung cũng như đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, người nước ngoài được

mua và sở hữu nha ở Việt Nam; hoặc nếu chưa nhận nhà thi người mua chỉ phải trả tối44a 10% giát hợp đồng: bổ sung nhiễu nguồn huy động vẫn, hình thành hệ thống tải

chính nhà ở đầy đủ và hiệu quả; bổ sung hình thức giao dịch nha ở; thống nhất xác

định lại thời điểm chuyỂn quyỄn sở hữu nhà ở,

19

Một số văn bản liên quan quy định, hưởng dẫn thi hình Luật như: Nghị định

39/3015/NĐ-CP hưởng dẫn Luật Nhà ở và Nghị định 302019/NĐ.C

sung một số điều của Nghị định 99/2015/NĐ-CP: Nghị định 101/2015/NĐ-CP về cảitạo, xây dưng lại nhà chung eu; Nghị định 117/2015/NĐ-CP về xây dựng, quản lý vàsửa đổi, bổ

sử dụng hệ thống thông tin về nhà ở vả thị trường BĐS; Thông tư BXD quy dịnh vige phẩn hạng và công nhận hạng nhà chưng cử: Thông

31/2016/TT-tư 19/2016/TT-BXD hướng dẫn thực hiện Luật Nhà ở và Nghị định 99/2015/NĐ-CP;

Thong tu 02/2016/TT-BXD Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư.

Luật Blu thầu số 43/2013/QH13 ngày 26/11/2013 có hiệu lực thi hành từ ngày

1/7/2014 [TỊ.

Luật thầu năm 2013 được đánh giá là đã cơ bản tiệm cận với hông lệ quốc tế, phùhop với điều kiện kinh tế xã hội trong nước và thé giới, có những điểm đột phá, cởi mở

và tie động hỗ trợ mạnh mẽ cho các doanh nghiệp nhỏ và siêu nhỏ Luật đã thể hiện

được tính minh bạch với quy trình tổ chức déu thầu được mẫu hóa, không gây bị King

tăng cho các nhà đầu tr hay các bên liên quan trong qua tình tham gia hoạt động đầuthằu: bước thương thảo hợp đồng trong hoạt động đầu tư thực sự coi trong và cổ ýnghĩa hơn; khắc phục được tinh trạng bỏ thầu giá rẻ nhưng không đủ năng lực, tạo cơ.hội cho các chủ đầu tư nghiêm tic, đúng và chất lượng

Một số văn bản quy định, hướng dẫn thi hành Luật như: Nghị định số 63/2014/NĐ-CP.

ngày 26/6/2014 quy định chỉ t

nhà thầu; Thông tư số 03/2015/TT-BKHĐT ngày 06/5/2015 về việc hướng dẫn hỗ sơ

mời thầu thi công xây lắp: Thông tư số I9/2015/TT-BKHĐT ngày 27/11/2015 về việc

quy định chỉ tiết lập Báo cáo thẩm định trong quả trình tổ chức lựa chọn nhà thầu.

thi hành một số điều của Luật Bau thầu về lựa chọn

= Luật Bit dai số 45/2013/QH13 được ban hành ngày 29/11/2013 và có hiệu lực từ

ngày 01/7/2014 [8]

Luật này đã có những quy định hoản chinh, diy đủ hơn trong các nội dung: chính sáchđất dai đối với khu vực đắt nông nghiệp, hoàn thiện hon quy định về chế độ sử dungđất cho khu công nghiệp, khu công nghệ cao và khu kinh tế; thu hồi đất, bồi thường,hỗ trợ tả định cư năng thôi hạ giao đắt nông nghiệp trong hạn mức đổi với hộ gia

đình, cá nhân tử 20 năm lên 50 năm, thông nhất cho các loại đất nông nghiệp: trưởng

hợp nhà đất là tài sản chung của nhiều người thì cắp mỗi người một số đỏ hoặc cấp

chung một số do và trao cho người đại diện:

Matsvăn bản quy định, hướng dẫn được Chính phủ, các cơ quan bộ, ngành ban hành,

để cụ thé hóa, thi hành Luật Dat đai năm 2013 như: Nghị định số 43/2014/NĐ-CP.ngày 15/5/2014 quy định chỉ tiết của Luật Dit dai; Nghị định số.

01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 sửa đổi, bổ sung một số điều quy định chỉ tết thị

hành Luật Dat đai

đất ngày cảng han hep, mật độ xây dựng tăng cao, loại hình xây dựng phong phú đã

tạo ra những đại công trường không lỗ nhất là các đồ thị lớn như Hà Nội hay Tp HỗChi Minh Do đó, để không gây ra ô nhiễm do ng én, khi bụi, cho nguồn nước,không khí, nh

xây dựng phù hợp, thân thiện với môi trường, bên trong và bên ngo;

chủ đầu tư, nhà thầu thi công đã lựa chọn các giải pháp, vật liệu

‘bao vệ môi trường: Thông tư 27/2015/TT-BTNMT ngày 29/5/2015 của Chính phủ vềảnh giá môi trường chi lược, đánh giá tác động mdi trường và kế hoạch bảo vệ môi

trường:

Luật Kinh doanh bắt động sản số 66/2014/QH13 ngày 25/11/2014 của Qu

hiệu lự từ ngày 01/7/2015 (10)

c hội, có

Từ khi có hiệu lve thi hành, Luật Kinh doanh bắt động sin cũng đã giúp định hướng,

tạo ra hành lang pháp lý cho các cơ quan quản lý nhà nước cũng như các chủ đầu tư vathức đẩy sự hoạt động sôi động, minh bạch, công khai của thị trưởng bắt động sản,

Âu về cơ sở vật cl

hãng hóa BĐS cũng phat trién ngày cảng đa dang, đáp ứng nhu

của xã hội, tăng khả năng cạnh tranh của các doanh nghiệp, la một trong những độnglực tích cực đốiới các ngành kinhkhác, tạo việc làm cho người lao động, góp phầntăng thu ngân sách nhà nước, Tuy nhiên, những han chế, bất cập của Luật này cũngdẫn bộc lộ trong quá trình thực hiện, đặc biệt trong điều kiện phát triển kinh tế - xã hộinhanh chóng của trong nước và nước ngoài như ngày nay, gây ra sự bất lợi cho cácchủ đầu tư hoặc nay sinh tư tưởng lách luật để thực hiện đtư Chẳng hạn như quy.định vỀ các chủ đầu tw chỉ được bản, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai

với điều kiện tiên quyết là phải được tổ chức tài chính ký hợp đồng bao lãnh để phòng.

ngửa rủi ro cho người mua nhà, nhưng đây chính là rào cân đối với các nhà đầu tư.

Bởi, các chủ đầu tư phải phụ thuộc ngân hàng cả vé cấp tin dụng bảo lãnh, cả về hiệu«qua của giao dịch BBS trong dự án do chính mình đâu tư;

Một số vn bin đã được ban hành để chỉ tết hóa, thực hiện Luật Kinh doan bất độngsản năm 2014 như: Nghị định số 76/2015/NĐ-CP ngày 10/9/2015 của Chính phủ vềcủa Luật Kinh doanh BDS; Thông tr số

quy định chỉ it thí hành một số di

11/2015/TT-BXD quy định v/v cấp chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS; hướng dẫn

vie đảo to, bồi đường kiến thúc hành nghề môi giới BĐS, diễn hành sẵn giao dịch

BBS; việc thành lập và tổ chức hoạt động của sin giao dich BĐS.

~ Luật Phòng chấy và Chữa chảy số 27/2001/Q1110 có hiệu lực từ ngày 04/10/2001 vàLuật sửa đổi, bổ sung một số điểu của Luật Phòng chấy và Chữa chảy số40/2013/QH13 ngày 22/11/2013 có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2014 [1]

"Những công trình gặp sự cổ cháy nỗ không chỉ gây thiệt hại lớn cho nền kinh tế nhà

nước, cho các chủ đầu tư về mặt hình ảnh, kinh tế, mà hơn hết đó là nỗi lo lắng của các

người din đối với sin phẩm BĐS Do vậy PCCC là điều kiện bit buộc đối với các

công tinh xây đụng, đặc biệt fi những dự án nhà cao ting, Công tinh có đi kiện

PCCC đảm bảo tạo được uy tín đổi với doanh nghiệp, mà đó cũng chính là một trong,

những tiễn đề quan trọng đối với cúc công trình, dự nếp theo; tạo được niễm in, sự

an tâm đầu tự của các khách bảng tránh gây thiệt hi, lăng phí đối với ngân sách quốc

Mộtfan bản đã được ban hành dé chỉ tiết hoa, thực hiện Luật như: Nghị định79/2014/NĐ-CP ngày 31/7/2014 của Chính phủ về quy định chỉ tiết thi hành một

điều của Luật Phòng chây và Chữa chảy và Luật sửa đổi, bổ sung một số

PCC; Thông tu số 36/2018/TT-BCA ngày 05/12/2018 của Bộ Công an vé việc sửa

đồi, bổ sung một số điều cña Thông tư số 66/2014/TT-BCA ngày 16/12/2014 về quy

định chỉ tiết thi hành một điều của Nghị định số 79/2014/NĐ-CP ngày 31/7/2014 củacủa Luật

Chính phủ.

"Ngoài một số văn bản cơ bản trên, công tác quản lý dự án đầu tr côn cỏ sự tắc độngcủa một số quy định trong các văn bản quy phạm khác như: Bộ luật Dân sự, Bộ luậtHình sự, Luật Doanh nghiệp Nhưng việc thường xuyên thay đổi hệ thông luật cũng

như các văn bản hướng dẫn kẻm theo, đồng thời nội dung một công việc muốn thực

hiện được cin có sự dan xen giữa một số văn bản quy định khác nhau, đã gây ra nhiềuphiền toi, khó khăn, cản trở đối với hoạt động của doanh nghiệp và triển khai dự ánDo vậy, hệ thống văn bản đòi hỏi cẳn được xây dựng hoàn chinh, chặt chẽ, toàn diệnhơn, để đảm bảo là công cụ hữu dụng ning cao hiệu qua hoạt động của lĩnh vực đầu trbắt động sản Đồng thi, đây cũng chính là một trong những vấn đề cắp thiết đặt ra đối

với việc xây dựng quy tỉnh thục hiện quản lý DAĐTBĐS.

21 Cơ sở lý thuyết

Bên cạnh việc quản lý của nha nước đối với thị trường bit động sản côn có hoạt động,

quản lý BĐS của các chủ đầu tư của dự án BĐS hoặc các công ty đứng ra quản lý BĐS

thay mặt cho chủ đầu tư một dự án.

6 Việt Nam, nói đến quan lý dự án đầu tư BDS trước đây người ta chỉ nghĩ tới việc«qin lý của nhà nước bing các chính sich, biện pháp áp dụng đối với bắt động sản và

việc kinh doanh BĐS (ma chủ yếu là đất đai) Tuy nhiên, sau khi thực hiện chính sách

2B

mở cửa, thụ hút đầu tư của nước ngoài vào thi trường bắt động sin, khái niêm quản lý

dư án BDS ngày cing trở nên phổ biến đối với các nhà đầu tư BĐS Khi nhiều dự án

bắt động sản thương mại được xây dựng và đưa vào hoạt động thi này sinh như cầuquản lý vận hành những BĐS này, vi phần lớn chúng được dem vio bin hoặc chothuê Do đó, trên thị trường BĐS, cùng với việc tăng lên của số lượng các nhà đầu tư.

và các dự án BĐS, các tập doacông ty quản lý và tiếp thị BĐS cũng ra đời và ngày.cảng mở rộng hoạt động của mình.

2:2 Nội dung công tác quản lý dự án đầu tr BDS

"Những tác động không nhỏ của điều kiện phát triển kinh tế xã hội, chủ trương, chínhsich, quy hoạch quốc gia và địa phương tới hoạt động dầu tư xây dựng công tinh, tạora sự đa dang trong quá trình quản lý các dự án cũng như chất lượng của dự án Việcnim bắt đầy đủ, chỉnh xác các nội dung quy định cũng như hoạt động thực tế của côngtác thực hiện quản lý DADTBDS sẽ giúp chúng ta có cái nhìn tổng thé và góp phanxây dựng được các quy trình được toàn diện, đồng thời giảm áp lực trong quá trình

thực hiện đầu tư Một số nội dung cơ bản của công tác thực hiện quản lý DADTBĐS

nr sau

2.2.1 Quản lý thi công xây dựng công trình

CChủ đầu tr, ban quản lý các công trình đầu tw BĐS hiện ti đã và đang thực hiện các

công việc trong quản lý thi công xây đựng công trình theo như quy định ở Điều 31,Nghị định 59/2015/NĐ-CP của Chính phủ ngày 18/6/2015 [12] cụ thể các nội dung

quan lý này là về: chất lượng xây dựng công trình, tiến độ xdựng thi công xây dựngcông trình, khối lượng thi công xây dựng công trình, chi phi đầu tư xây dựng trong quátrình thi công xây dựng, hợp đồng xây dựng, an toàn lao động vi môi trường xây

* Quan lý chất lượng xây dựng công trình

Hiện nay, chất lượng công trình không chỉ là tiêu chi lựa chon của các đổi tượng tiêu

dùng sản phẩm BDS, mã còn là mục tiêu, là căn cứ để khẳng định thương hiệu của chủ

đầu tư Tùy thuộc vào loại, cắp công trình xây dựng, chủ đầu tư sẽ áp dụng quy chuẩn

kỹ thuật, tiêu chuẩn trong hoạt động xây dựng, thủ tục, phân định trách nhiệm quản lý

chất lượng, mức độ quản lý chất lượng công trình riêng, tuy nhiên cần phải tuân tha

một số nguyên tắc chung như:

~ Công tinh xây dựng phải được kiểm soát chất lượng từ chun bị, thực hiện đầu trxây dựng đến quan lý, sử dụng công tình nhằm đảm bảo an toàn cho ngư i, tai sản,thiết bị, công trình và các công trình lân cận Chất lượng của các công phụ thuộc

rit nhiều vào trình độ, kinh nghiệm, ý thức của các nhà thầu, tuy nhiên để đảm bảocông trình được thực sự chất lượng, những thỏa thuận, điều khoản trong hợp đồngđược tuân thủ thực higi cin có sự kiểm soát, giám sắt của chủ đầu tr he

tự vấn giám sất được thuê cũng như năng lực của người kiểm soát,

~ Hạng mục công trình hay toàn bộ công trình xây dựng hoàn thành chỉ được phép đưa

vào khai thé, sử dụng khi được nghiệm thu bảo đảm yêu cầu của thiết

tiêu chuẩn áp dụng, quy chuẩn kỹ thuật cho công trình, các yêu cầu của hợp đông xây

cdựng và quy định của pháp luật có liên quan.

~ Nhà thầu khi tham gia hoạt động xây dụng phải có đủ điều kiện năng lực theo quy

dịnh phải cỏ biện pháp tr quản lý chất lượng các công việc xây dựng do mình thực

hiện, nhà thầu chính hoặc tổng thầu có trách nhiệm quản lý chất lượng công việc do

nhà phụ thực hiện Trường hợp lựa chọn những nhà thầu không đủ tiêu chuẩn thìKhi xây ra sự cổ nhà thầu sẽ khổ xử lý, công trình nin chung sẽ khỏ đảm bảo chấtlượng, kéo theo tình trạng không tiết kiệm, thâm chí là thắt thoát kinh phí

- Chủ đầu tư có trích nhiệm tổ chức quản lý chất lượng công trình phù hợp với hình

thức đầu tư, hình thức quản lý dự án, hình thức giao thau, quy mô và nguồn vốn đầu tw

trong quá trình thực hiện đầu tr xây dung công trình Chủ đầu tr được quyển te thuehiện các hoạt động xây dụng néu đủ điều kiện năng lực theo quy định của pháp luật~ Cơ quan chuyên môn về xây dựng hướng dẫn, kiểm tra công tác quản lý chất lượng.

của các tổ chức, cá nhân tham gia xây dựng công nh: thẳm định thiết kế, kiểm trảcông tác nghiệm thu công trình xây đựng, tổ chức thực biện giám định chất lượng công.trình xây đựng: kiến nghị và xử lý các vi phạm về chất lượng công tình xây dựng theocquy định của pháp luật

~ Các chủ thể tham gia hoạt động đầu tư xây dựng chịu trich nhiệm vé chất lượng các

công việc do minh thục biện, Vn 48 được đánh gi, nhìn nhận hay tự đánh giá, nhin

nhận đồng va rồ của các chủ thể lã y tổ quan trọng, quyét định ới chất lượng cũamọi công việc, lĩnh vục, hoạt động nồi chung cũng như công tác đầu tư, xây đựngcông trình nói riêng Chính vi vậy, nhằm nang cao chất lượng thực sự của công trình,chúng ta cần nâng cao chất lượng của các chủ thể ham gia vio công trình, dự án đó,

* Quản lý tién độthỉ công xây dựng công trình

Việc quản lý tiễn độ thi công xây dựng công tình nhằm đảm bảo kế hoạch, tên độchung của dự án, đồng thời tiết kiểm được chỉ phí cũng như tạo uy tin của chủ đầu trđối với khách hàng Tuy nhiên, do sự tác động của nhiều điều kiện về tài chính, công.tác giải phông mặt bằng, thủ tục đầu tư, thi công nên ảnh hưởng nhiều đến công tác

quan lý tién độ và đây cũng chính là bai toán khó giải quyết đối với nhiều chủ đầu tư.

‘Theo quy định, tiến độ thi công xây dựng công trình được cụ thể ở một số đi

- Công tỉnh xây dựng trước kh triển khai phải có tiến độ thi công xây dựng Tiền độ

thi công xây đựng công trình do nhà thầu lập phải phù hợp với tiến độ tổng thé của dự

án được chủ đầu tư chấp thuận, nêu không khớp và bị chênh lệch giữa nhà thầu vả chủđầu tư sẽ xây ra mâu thuẫn, bit đồng và ảnh hưởng đến biện pháp, tiến độ thi công

công trình nổi chung.

- Đối với công trình xây dựng có quy mô lớn và thời gian thi công kéo dit thì tiền độxây dựng công trình được lập cho từng giai đoạn theo tháng, quý, năm Trên thực tếchúng ta không thể lường hét được những vin đề nà sinh do các yếu tổ chủ quan hayKhách quan mang la, vì vậy củng với tiến độ tổng thé được lập cho toàn dự án thì việc

lập cụ thé, chỉ tiết cho từng giai đoạn nhằm giải quyết tiệt để công việc, khắc phục

những tinh hudng, sự cỗ khó khăn là diều cin thiết và cin được lập một cách sát sao.

cũng như được áp dung, điều chỉnh một cách linh hoạt so với thực tế

- Chủ đầu tư, nhà thầu thi công xây đựng, tư vẫn giám sit thi công xây đựng và các

bên có liên quan có rách nhiệm theo đổi, giám sát tiến độ thỉ công xây

g tình và điều chỉnh tiến độ trong trường hợp iến độ thi công xây dụng ở

dung 0

một số giải đoạn bị kéo dài nhưng không được làm ảnh hưởng đến tiến độ tổng thé của

dự án.

in độ tổng thể của dự án bị kéo đài thì chủ đầu tu phải báo cáo,

người quyết định đầu tư quyết định điều chinh tiến độ tổng thé của dự án Bị dan tiếnđộ hoàn thành dự án ta điều ngoài mong muốn cia các chủ đầu tư, bởi sẽ ảnh hướng

- Trường hợp xét thấy,

đến uy tín, những cam kết của chủ đầu với khách bàng, hơn nữa các chỉ phí thục

hiện sẽ bị ting lên nhiều sơ với dự toán ban đầu Tuy nhiên, nễ trong quả tỉnh thực

hiện nếu xảy ra những tỉnh trạng bắt khả kháng như: điều kiện kinh tế thể giới và trong

n vt liệu lên qué cao so với ban đầu: nhà thầu thi công bị phá

nước làm tăng giá nguy

sản khi đang triển khai công trình; các nhà đầu tư gia hạn hoặc không có điều kiện

đồng tiền theo lộ trình, giai đoạn đã đề ra; thi chủ đầu cần phải được tiên lượng,

thông báo sự thay đổi tiễn độ đỏ để cỏ phương án phủ hợp, ngăn chan rủ ro

* Quan lý khối lượng thi công xây dựng

Bên cạnh việc thông qua dự toin, giám sit thi công thi nhật ký thi công công trìnhcũng là công cụ hữu dụng nhằm quản lý khối lượng thi công xây đựng Công tác quản

lý này tốt sẽ tránh được những thất thoát vé vật tư, ải chính của chủ đầu tư Để quảnlý khi lượng th công xây dựng đảm bảo được triển khai, thực hiện tt thì nhiều nhàthầu, chủ đầu tư đã áp dụng một số nội dung công việc như:

- Việc thi công xây đụng công tình phải được thực hiện theo khối lượng của thiết kế

được duyệt Nếu không thực hiện theo khối lượng của thiết kế được duyệt hoặc khối

lượng đó ngay từ ban đầu tinh toán sai, không sắt, khong dự tỉnh hết được các biếnđộng thì d& dẫn đến tinh trang chủ đầu tư bị vỡ kế hoạch, tạo ra pe, gảnh nặng về

tài chính và tiến độ thực hiện dự án.

- Khối lượng thi công xây dựng được tính toán, xác nhận giữa chủ đầu tr, nhà th thịcông xây dựng, tư vấn giám sát theo thời gian hoặc giai đoạn thi công vi được đốichiếu với khối lượng thiết kế được duyệt đ làm cơ sở nghiệm th, thanh toán theo hop

đồng.

- Khi có khối lượng phát sinh ngoài thiết kế, dự toán xây dựng công.được duyệtthì chủ đầu tự và nhà thầu thi công xây dựng phải xem xét để xử lý

~ Khi lượng phát sinh được chủ đầu tr hoặc người quyết định đầu tư chấp thuận, phê

duyệt là cơ sở để thanh toán, quyết toán công trình Trong quả tình thi công, xây dựng

một dự án, việc phát sinh khối lượng là điều tắt yếu không thể trảnh khỏi, do vậy khithanh quyết toán công trình thì đi lượng phát sinh cũng cin được làm căn cứ là điều

kiện cần thiết để đảm báo tinh minh bạch, uy tín của chủ đầu tơ cũng như đảm bảo

công bằng, ợi ích của nhà thu

= Nghiêm cắm việc khai khống, khai tăng khối lượng hoặc thông đồng giữa các bêntham gia dẫn đến làm sai khối lượng thanh toán Đây là bài toán gặp không it khó khăncủa các chủ đầu tư bởi thất thoát nguồn vốn từ sự khai không của dom vị thi công, sựthông đồng nhằm đạt lợi ích riêng giữa nhả thầu và đơn vị tư vấn, giám sát xây ra

không it ở các công trình Vì vậy, vin để lương tầm, trích nhiệm, tinh chủ động của

các chủ thé tham gia thực hiện công việ là một đồi hỏi, thách thức đối với các chủ đầu

tt, Bên cạnh đó, dé giám tỉnh trang này vé phia các chủ đầu tr cin lựa chọn nhà thầuty tín, đảm bảo hơn, điều khoản và chế tài xử phạtrõ ring hơn, đồng thời đảm bảo chếđộ đãi ngô đối với các chủ thé thực hiện dự án.

* Quản lý chi phi đầu tư xây dung trong quá trình thi công xây dựng

Việc quản lý đầu tư xây dựng cần đảm bảo mục tiêu đầu tư, hiệu quả dự án đã được.phê duyệt, phi hợp với trinh tự đầu tư xây dựng và nguồn vốn sử dụng Chỉ phi đầu tr

phải được tính đúng, tính đủ cho từng dự án, công trình, gói hầu xây dụng, phủ hợp

với yêu cầu thiết kế, chỉ dẫn kỹ thuật, điều kiến xây dựng, mặt bằng gi thị trường ti

thời điểm xác định chỉ phí và khu vực xây dựng công trình

‘Quan lý chỉ phí đầu tu, kế cả đã bao gồm chỉ phi dự trù cho những rủi ro, phat sinh, đó.

là vấn đề hết sức khó khăn, nan giải không chỉ với các nhà đầu tư rong nước mã còn

ngay cả đổi với các doanh nghiệp nước ngoài Nhiều chủ đầu tư đã chuẩn bị và thựchiện rất tốt giai đoạn chun bị đầu tư, đã căn cứ vào định mức, gid, chỉ số giá xây dựngvà xác định ập được sơ bộ tổng mức đầu tr, dy toán chỉ it cho từng hang mục, gốithin Nhưng trên thực t, hoạt động đầu tw BĐS liên quan đến rit nhiễu thủ tục, giấy

tờở nhiều cấp, đặc biệt là những dự ân lớn, ở những khu vực có mật độ din số cao hay

hạ ting kỹ thuật chưa đồng bộ, hơn nữa đầu tư BĐS là ngành chịu tác động lớn từ biển

động của thi trường Do vậy, cổ thé dự toán đầu tư ban đầu được lập năm 2015 là

1.000 tỷ đồng, nhưng đến năm 2018 con số đó đã có thể lên đến 1.200-1.300 tỷ đồng.* Quản lý thực hiện hợp đồng xây dựng

Hiện nay, công tác quản lý hợp đồng thực sự đã có nhiễu thay đổi tích cực hơn Bởichính từ tác động của nền kinh tế thị trường, đòi hỏi nỗ lực thay đổi, chứng tỏ của cácđơn vị hoạt động hoặc liên quan đến hoạt động đầu tw BĐS, do vậy ngay trong quảtrình lựa chon nhà thiu, đơn vị tư vắn đã có sự cạnh tranh, sing lọc kỹ căng hơnvn cạnh đó việc giữ uy tín khi thực hiện hợp đồng cùng

giữa nhiều đơn vị khác nhau,

với các điều khoản chặt ch, cam kết trong hợp đồng đã giúp cho công tác này đơn

giản, giảm gánh nặng quản lý thực hiện hợp đồng xây dựng đối với chủ đầu tư hon,

* Quản lý an toàn lao động,

Theo bảo cáo của 62/63 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương năm 2017, trên toàn

ube đã xây ra 8,956 vụ tai nạn lao động, làm 9.173 người bị nạn, gây thiệt hại trên

1.500 tỷ đồng và gin 140.000 ngày nghỉ [13] Trong khi đồ, 6 tháng đầu năm 2018trên toàn quốc đã xảy ra 3.988 vụ tai nạn lao động làm 4.102 người bị nạn [14] Những.con số này đánh gid được mức độ, tinh trang công tie an toàn lao động ở nước ta Mặtkhác, khi xảy ra sự cố về an toàn lao động sẽ gây ra nhiều hệ lụy về kinh tế, tiến độ.cũng như uy tin của chủ đầu tr Hiện nay, nhiễu chủ đầu tư trong nước đã chủ trọng

hơn tới việc quản lý công tác này, những khẩu hiệu “an toàn là bạn, tai nạn là thủ”,

“rang bị bảo hộ lao động trước khi vio công trường”, "an toin để sản xuÍt, sin xuất

phải an ton”, “an toàn của bạn là hạnh phúc của gia đình”, ã trở n quen thuộc tại

sắc công trường xây dựng, các lớp hun luyện vé an toàn lao động cũng được một số

doanh nghiệp mở thường xuyên, các thiết bị, dụng cụ hỗ trợ, kiểm tra máy móc để

đảm bảo an toàn cho công nhân trong quá trình thi công cũng được trang bị diy du

* Quản lý môi trường xây dựng

Tại cthành phổ lớn ở Việt Nam, nhất là Ha Nội và Tp Hồ Chí Minh đã trở thành

đại công trường với những công trình giao thông, nhà cao ng, nhà xưởng với đủ mức

độ lớn, nhỏ do ác cá nhân, cơ quan, 6 chức thục hiện, do vậy sẽ ãnh hưởng tắt lớm

đến mai trường sống của khu vực cũng như việc quản lý mỗi trường cũng gập nhiềukhó khăn.

Theo quy định “nha thầu thi công xây dựng phổi thực hiện các biện pháp bảo đảm về

môi trường cho người lao động trên công trường và bảo vệ môi trường xung quanh,bao gồm cổ biện pháp chống bụi, chẳng ồn, xử lý phế thải và thu don hiện trường Đốivới những công trình xây đựng trong khu vue đô th, phải thực hiện các biện pháp bao

che, thu don phé thái đưa đến đúng nơi quy định: Trong quá trinh vận chuyển vật liệuxây dựng, phê thi phải có biện pháp che chin bảo đảm an toàn, vệ sinh môi trường:"Nhà thầu thi công xây dựng, chủ đầu tư phải có trách nhiệm kiểm tra giám sát việc

thực hiện bảo vệ môi trường xây dựng, đồng thời chịu sự kiểm tra giám sát của cơ

quan quân lý nhà nước về môi trường Trường hợp nhà thầu thi công xây dựng không

tuân thủ cốc quy định vé bảo vệ môi trường thì chủ đầu t, cơ quan quản lý nhà nướcvề môi trường có quyỂn đình chỉ thi công xây dựng và yêu chu nhà thầu thục hiện

đúng biện pháp bảo vệ môi trường; Người dé xáy ra các hành vi lam tồn hại đến môitrường trong qui trình thi công xây dựng công trình phải chịu trách nhiệm tước pháp,

luật và bồi thường thiệt hại do lỗi của minh gây ra”, tuy nhiên các quy định này vẫnchưa được nhiều chủ đầu tư, đơn vị thi công chủ động thực hiện cho đến khi cổ sự

kiểm tra, nhắc nhở của lực lượng chức năng,

2.2.2 Quin lý giả de toán, vẫn, chi phi đầu tự ân

Chủ đầu tư căn cứ tính chit, điều kiện đặc thủ của công trình, hệ thống định mức vàphương pháp lập đơn giá xây dựng công tỉnh để xây dựng và quyết định áp dụng đơngid của công trình làm cơ sở xác định dự toán, quản ly chỉ phi đầu tư xây dựng công.

Đối vị chỉ số gid thì chủ đầu tư căn cứ xu hướng bid động giá và đặc thủ công trìnhđể quyết định chỉ số giá xây dựng cho ph hợp Chỉ số giá xây dựng bao gồm: chỉ số

giá tính cho một nhóm hoặc một loại công trình xây dựng, chỉ số gid theo co edu chi

phí, chỉ số giá theo yêu tổ vật liệu, nhân công, máy thi công Thông qua chỉ số giá xây

cưng cũng là căn cứ để chủ đầu tư xác định tổng mắc đầu tr, dự tin hay gi gồi thần,

iá thanh toán theo hợp đồng xây dựng công trình

Đối với các chủ đầu tr dù sử dụng nguồn vốn ngân sich hay vốn tự có, vẫn vay chosắc kênh đầu tơ an toàn, iềm năng hay mạo hiểm thi việc quản lý vốn đầu tư à mộttrong những yếu t6 quan trong, quyết định sự thành bại, phát triển của chủ đầu tư hay

lai của dự án.

Trong các doanh nghiệp kinh doanh, việc quản lý vốn đã và đang thực hiện tương đổi

tốt, từ định hướng tha hút, sử dụng vốn cho đến phân bd nguồn vốn, lập ké hoạch sửdung vốn ngắn hạn, trung han, đài hạn Tuy nhiên, rào cản đối với vẫn đề quản lý winlà hiện nay tha tục đầu tư còn quá nhiều và rườm rà; các doanh nghiệp không chỉ phải

nắm bất rõ các quy định, ché tải của pháp luật trong nước mà côn cả các quy định của

nước ngoài đổi với các dự án đầu tư có yêu tổ nước ngoài hay sử dựng nguồn vốnnước ngoài: quy hoạch thiếu mình bạch hoặc không đồng nhit; thị trường biển động

thường xuyên; nhủ cầu xã hội thay đổi vì vậy có tắc động xu, ảnh hưởng đến hiệu

‘qua hoạt động của công tae này.2.23.sát và đánh giá dự án

Giám sắt dự án à quả tình kiểm tụ, theo đối dự án về tiền độ tịgian, chi phí, tiế

trình thực hiện nhằm đánh giá thường xuyên mức độ hoàn thành và đề xuất những biện.pháp và hành động cần thiết để thực hiện thành công dự án.

Đánh giá dự án quá trình xác định, phân tí ;h một cách có hig thong vả khách quan các.kết quả, mức độ hiệu quả và cúc tae động, mỗi ign hệ của dự dn trên cơ sở các mụctiêu của chúng

"Như vị /, giám sát và đánh giá dự án là một trong những hoạt động bắt buộc của quá

trình quản lý dự án đầu tư xây dựng Thông qua việc giám sit, nhin nhân, đánh giả

việc thực hiện dự án cũng như hiệu qua của dự án dé tử đó có biện pháp chắn chinh.

nếu dự án cổ sai phạm hoặc đây nhanh tiễn độ thực biện dự án, cho phép các bên liên

quan hiểu được trạng thai hiện tại của dự án, các bước thực hiện và dự bảo về ngân.sich, lịch tinh, phạm vi dự án, đồng thời đúc rit ra những bi họ kinh nghiệm, nâng

31

cao kỹ năng thiết lập cho các dự án đầu tư iẾp theo, tạo thêm cơ sỡ phát iển năng lực

của chủ đầu tư.

Tuy nhiên, đối với các tập đoàn kinh t lớn thi việc giám sit và đánh giá dự ấn đã đượcch trọng, nhưng đối với các chủ đầu tư ở mức độ trung bình trở xuống hay chủ đầu tưlà các cơ quan nhả nước thì công tác này hiện nay chưa được coi trọng, đánh giá đúng.mức độ và thực hiện thường xuyên iên tục Do vay dẫn đến tỉnh trang cũng một dự án

ở mức độ, phạm vi tương tự dù được iển khai sau đó nhưng vẫn không dat được hiệu

quả như mong muốn hoặc thậm chí thất bại

2.3.4 Xây dựng kế hoạch chỉ tiết để.

dye inđịnh các công tắc phải thực hiện của từng.

XXây dựng kế hoạch nói chung vừa là để dat ra các mục tiêu cần đạt được, vừa là côngcụ, phương tiện hỗ trợ, xác định các nội dung, các công việc cụ thể cn thực hiện, theo

dõi tiến tình thực hiện để có thể điều chỉnh kịp thôi các công việc nếu cần Tuy vậy,

khi xây dựng kế hoạch dù chỉ tiết nhưng không nên quá dai dòng, cần cô đọng, xúc

tích, dễ hiểu và

hur vậy, iêng dối với công tác quản lý các dự án đầu tw BĐS thi cing cần phải thực

hiện tốt nội dụng này, bởi mức độ, phạm vi tinh chất của các dự án đầu tr rắt phúctạp, đồi hỏi phải có sự nắm bắt, quản lý vừa tổng thể, vừa chỉ iết, rõ rằng từng nộidung thực hiện, bộ phận, nhóm, cá nhân triển khai kế hoạch.

2.2.5 Quân lýip ké hoạch đầu thầu, tình phê duyệt và tổ chức lựa chon nhà thầu

Dự án đầu tr BDS sau khi được lập, phê duyệt, thi căn cứ vào mức độ, tính chất của

tig gói thầu để thực hiện dự án như: thi công phần ngằm, thi công phần thân, hạ ting,

cảnh quan cây xanh, thí công hệ thing điện, nước, PCCC, cung cấp vật tư, máy móc,thiết bị thì sẽ thực hiện việc lập kế hoạch đấu thầu công khai hay chỉ định thầu,

chảo hàng cạnh tranh theo yêu cầu của chủ đầu tư và quy định của pháp luật

Hiện nay với sự phát triển của công nghệ, các mối quan hệ xã hội cùng với những

hành lang pháp lý về hoạt động, thông tin đầu thầu về việc thực hiện những dự án cảngêu cho chủtwở nên phổ biển, minh bạch hơn Việc công khai thông tin sẽ hỗ tr rt