Luận văn thạc sĩ Quản lý xây dựng: Phân tích hiệu quả các dự án đầu tư bất động sản do Công ty cổ phần cơ điện và xây dựng Việt Nam làm chủ đầu tư

TRUONG ĐẠI HỌC THỦY

TA THỊ PHUQNG

PHAN TÍCH HIỆU QUA CAC DỰ ÁN ĐẦU TU BAT DONG SAN DO CONG TY CO PHAN CO DIEN VA XAY

DUNG VIET NAM LAM CHU DAU TU

LUẬN VĂN THAC SĨ

HÀ NỘI, NĂM 2021

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO — BO NONG NGHIỆP VA PTNT

TRUONG ĐẠI HỌC THỦY LOL ole.

TA THỊ PHUQNG

PHAN TÍCH HIỆU QUA CÁC DỰ AN DAU TU BAT ĐỘNG SAN

DO CÔNG TY CO PHAN CƠ ĐIỆN VÀ XÂY DỰNG VIỆT NAM LAM CHỦ DAU TƯ

Chuyên ngành: Quan lý xây dựng

Mã số: 8580302

NGƯỜI HƯỚNG DAN: GS.TS VU THANH TE

HÀ NỘI, NAM 2021

LỜI CAM DOAN

Ho và tên học viên: Tạ Thị Phượng.

“Chuyên ngành dào tạo: Quản lý xây dựng.

"ĐỀ ti nghiền cứu: “Phan tích hiệu quả đầu ue các dự án Bắt động sân, do Công ty Cổ phin Cơ điện và Xây đựng Việt Nam làn Chủ đầu tế

Em xin cam đoan đây là công trinh của cá nhân Các số liệu, kết quả trong Luận văn là

trăng thực và chưa được ai công bổ trong bắt kỳ công trinh nào.

‘Tac giả luận văn.

‘Ta Thị Phượng.

LỜI CÁM ON

Sau thời gian học tập và nghiên cứu, Luận văn Thạc si chuyên ngành Quản lý xây đựng

với Đề thi :°Phân tích hiệu quả đầu ne các dự án Bắt động sản, do Công ty Cổ phần Co điện và Xây dựng Việt Nam làm Chủ đầu ne” đã được hoàn thành,

Co được kết quả này em xin chân thành cảm ơn sự động viễn, qua tâm, giúp đỡ nhit tinh của các thấy cô, ban bè và ding nghiệp trong thời gian học ấp tai Trường Pei học“hủy lợi và quá tinh công tóc, Đặc biệt, em xin by t lông iễt ơn sâu sắc đến thấy GS TS Vũ Thanh Te, người đã trực tiếp hướng dẫn em thục hiện nghiền cứu và hoàn

thành Dé tải của mình

Trong quá tình thực hiện Luận văn, em đã cổ gắng và nỗ lực để hoàn thành Luận văn một cách tốt nhất, nhưng do hạn chế về kiến thức, thời gin, kinh nghiệm và tải liệu tham khảo nên Luận văn không tránh khỏi những thiểu sốt Em kính mong nhận được ý Xiến ding gp, chỉ dẫn của các thầy cô, bạn bề và đồng nghiệp.

Em xin trin trọng cảm ơn!

"Tác giả luận văn

Tạ Thị Phượng.

CHUONG 1: TONG QUAN VỀ HOẠT ĐỘNG BAU TƯ CÁC DỰ ÁN BAT ĐỘNG

SAN TẠI HÀ NỘI 4

1.1 Khổ quát về dự ân đầu tư Bắt động sản 41.1.1 Khải niệm về đầu tư bắt động sản 4

1.1.2 Vai td của đầu tr xây dựng 5

1.1.3 Đặc điểm của dự án đầu tư BĐS 5

1.1.4, Các giai đoạn thực hiện của dự ân đầu tr xây dựng 7 1.2 Vai ud của di tw BĐS trong phát iển kinh tế xã hội ° 1.3 Tỉnh hình đầu tư Bắt động sản ti Hà Nội 10 1.3.1 Khái niệm về thị trường BDS 01.3.2 Dặc điểm của th trường BDS "1.3.3 Tong quan thị rường Hà Nội quý IVI2020 “

CHUONG 2: CƠ SỞ KHOA HỌC TRONG DÁNH GIÁ HIỆU QUA DAU TƯ XÂY.

DỰNG 23

2.1 Nội dung của việc đánh giá hiệu qua dự án đầu tư xây dựng 23,2.1.1 Đánh giá hiệu qu theo phương pháp định tính 232.1.2 Binh gi higu qu theo phương pháp định lượng 232.1.3 Những phương pháp đánh giá khác 242 Các phương pháp chọn, đánh gi hiệu quả đẫu tr của một dự ấn 25

2.21.Cée bused giá phân tic hiệu qua nh «ti chính của dự án đầu tư 26

2.22 Phân tích đảnh giá dự ân theo giá tí tương đương bing phương pháp higu số thu

chi (NPV) 32.2.3 Phin tích đánh giá dự ân heo suit hu lợi nội tat IRR), 30

2.2.4, Phân ích đự án theo tỷ số lợi ch ~ chỉ phí (BC) ma 2.3 Các nhân tổ cơ bản tác động đến hiệu quả đầu tư xây dựng 2 2.3.1 Công tác quy hoạch 2 2.3.2 Công tie giả phóng mặt bằng 3 2.3.3 Công tie Kho si, lập dự toán 32.34 Công tác du thin „2.35, Khả năng huy động vin và sử dụng vẫn „

2.3.6 Thi trường Bat động sản.

2.3.7 Các yêu tổ khác 362.4 Các yếu tổ v8 quản lý chỉ phi đầu tư xây dng ảnh hưởng đến việc lập và phân tích"hiệu quả đầu tư các dự án Bat động sản 37

24.1.Neuyén te quân lý chỉ phí đầu tr xây dựng a7

2.4.2 Xác định, thám định, phê duyệt sơ bộ tông mức đầu tư xây dựng 38

2.43 Xác inh thảm định, phê duyệt tổng mức đầu te xây dựng 9 CHUONG 3:PHÂN TÍCH THỰC TRANG VA DE XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO

HIỆU QUA ĐẦU TƯ CÁC DỰ AN BAT ĐÔNG SAN DO CONG TY CÓ PHAN CƠ ĐIỆN VA XÂY DỰNG VIỆT NAM BAU TƯ “ 3.1.GiGi hiệu về Công ty Cô phần Cơ điện và Xây dựng Việt Nam Tỉnh bình công tác đầu tư tong những năm vừa qua và phương hướng đầu tư những năm tới 4

43.3 Đánh giá thực trang phân tích nguyên nhân những tồn tạ liên quan đến hoạt động ánh giá hiệu qua đầu tr của các dự án Bắt động sản trong những năm qua 99 3.3.1 Công tác quy hoạch sọ 3.3.2 Công tác đền bù giải phông mặt bằng sọ

3.3.3 Công tác khảo sắt lập dự toán 90

.3ã4 Công tác đấu thầu s

3.35 KẾ hoạch vẫn cho các dự án, 953.3.6 Công tác nghiên cứu thị trường, 93

3.2.7 Công táctổ chức và nguồn nhân lực 93 3.3.8 Các yéu tổ khác % 34, Để xuất một số giải pháp nhằm nàng cao hiệu quả đầu tr cho những dự ấn đầu tr xây dựng %

3.4.1 Chủ động tìm các nguồn von và lập kế hoạch phân bô vốn cho dự án 94'3.4.2 Hoàn thiện công tác quy hoạch 96

3.43 Diy nhanh công ác đền bà giỏi phông mặt bằng và bản giao mặt bằng 97 344 Năng cao chất lượng và đấy nhanh công tác vẫn khảo sit tiết kế và lập dự

twin 98

$345 Hoàn thiện và năng cao công tác đầu thầu 9% $3.46, Hoàn thiện và năng cao chất lượng về nhân lực 100

3.47 Nẵng cao hoại động nghiên cứu thị ting lôi

348, Nẵng cao công the quản lý chỉ phí đầu tư xây dụng và công tác quản lý vận

Bảng 3.1; Thông số dự án Khu nhà ở Diamond Park trước khi thực hiện đầu tư 49

Bảng 3.2: Tổng mức đầu tư dự án Khu nhà Diamond Park trước khi thực hiện đầu tư 52Bảng 3.3: Huy động vốn dự án Khu nhà ở Diamond Park rước khi thực hiện đầu tr 53Bang 3.4: Kế hoạch vay và trả nợ dự án Khu nhà ở Diamond Park trước sau khi thực hiệnđầu tr sa

Bảng 3.5: Phan tích hiệu quả xây dựng dự án Khu nhà ở Diamond Park trước khi thực

hiện đầu tư, $s

Bảng 3.6: Thông số dự án Khu nhà ở Diamond Park sau khi thực hiện đầu ne 56Bảng 37: Tổng mức đầu tr dự dn Khu nhà ở Diamond Park sa khi thực hiện đầu tư 5E

Bảng 38: Huy động vốn dự ân Khu nhà ở Dianond Park sau hi thực hiện đầu tr .60 Bảng 39: Lãi vay trong thời gan xây dmg đự ăn Khu nha ở Diamond Park sau khỉ thực iện đầu tư ái

Bảng 3.10: Phân tích hiệu quả xây dung dự ân Khu nhà ở Diamon Park sau kh thực hiện

đầu tr 62

Bảng 3.11: Thông số đự án 267 Quang Trung trước khi thực hiện đầu tr 66Bảng 3.12: Tổng mite đầu tư dự án 267 Quang Trung trước khi thực hiện dầu tư 68Bảng 3.13: Huy động vẫn của dự án 267 Quang Trung trước khi thực hiện đầu tư 69Bảng 3.14: Trả lai vay của dự án 267 Quang Trung trước khi thực hiện đầu te n

Bảng 3.15: Doanh thu của dự án 267 Quang Trang trước khi thực hiện đầu tr 7

Bảng 3.16: Chi phi vận hành của dự án 267 Quang Trung trước khi thực hiện đầu tự 74

Bảng 3.1: Hiện qua đầu của dự án 67 Quang Trung tước khithực hiện đầu tr 7Š

Bảng 3.18: Thông số dự án 267 Quang Trung sau ải thực hiện đầu tự m

Bang 3.19: Tổng mức đầu t dự án 267 Quang Trung sau kải thực hiện đẳu tư 79 Bảng 320: Huy động vốn của dự ân 267 Quang Trung sau khi thự biện đầ tự 0Bảng 321: Doanh thụ của defn 267 Quang Trung sau kỉ thực hiện đầu tr _Bảng 3.23: Hiệu qua đầu tư của dự án 267 Quang Trung sau khi thực hiện đầu t 85

DANH MỤC ANH

Mình 1.1 S9 đồ qu tinh thực hiện dự ân đầu tr xảy dụng

Hình 1.2: Thị trường chung cư tại Ha Nội Hình 1.3: Ty lệ hap thụ văn phòng tại Hà NộiHình 1.4: Thị trường văn phòng tại Ha Nội Hình 1.5: Thị trường bán lẻ tại Hà Nội

Hình 1.6: Thị trường bất động sản công nghiệp tại Việt Nam Hình 1.7: Gia thuê đắt công nghiệp.

Hình L&: Gia chảo thu kho/sưởng xây sẵn

Hình 31 Tụ sở Công ty Cổ phần Cơ điện và Xây dựng Việt Nam.

Hình 3.2 Sơ đồ tô chức bộ máy của Công ty Meco

Hình 33 Phối cảnh tổng thế Dự án Khu nhà ở Diamond Pat Hinh 3.4 Mặt bang tong thể dự án 267 Quang Trung

DANH MỤC CHỮ VIET TAT

- VBQPPL ‘Vain bản quy phạm pháp luật

= MECO Công ty Cổ phần Cơ điện và Xây đựng Việt Nam

MỞ BẦU nh cắp thiết của đ tài

Đổi với mỗi một nên kinh tế thì hoạt động đầu tư có một ý nghĩa đặc biệt quan trọng, nó là một nhân ổ không thể thiểu của sự tng trường kinh ế, là chia khóa của sự phát triển Bên cạnh đó tong mỗi chiến lược phát triển kinh tế - xã hội, chiến lược quốc phòng an nin tong mọi quốc gia, mọi chế độ chính tị luôn để ao vai trỏ của cơ sở hạ tổng, trang thiết bị của nên kinh tế quốc din, Đầu tư BDS là hoại động two đựng các công trình, cơ sở hạ ting, thành phần kinh quốc gia, Đầuế và phát trién xã hội ở cáiBDS sử dụng một nguồn lực rit lớn của đắt nước trong đó chủ yêu là vốn, lao động vàtải nguyên Vi vậy, nếu đánh giá kém hiệu quả của dự án xây dựng và đầu tư khôngđăng mục dich sẽ lâm thất thoát vô công lớn, Đầu tư BPS góp phần tăng tốc độ công,

nghiệp hoá - hiện đại hóa đắt nước thúc đẩy phát triển công nghệ, cải thiện năng suit

lao động xã hội, thúc diy sự tăng trường kinh tế và phát triển xã hội Sản phẩm cuối

“cùng của đầu tư BĐS là công trình xây dựng là sản phẩm mang tinh tổng hợp, gồm cá

ý nghĩa như ý nghĩa về kinh tế- xã hội, chính tr, khoa học - công nghệ, khia cạnh mồi

Hà Nội là địa phương có điều kiện he ting, kinh tế, văn hóa và dân số phát triển, kéo

heo nhụ cầu về nha ở tăng cao và ngày cảng có nhiều doanh nghiệp dầu tư vào lĩnh vụcBBS, trong 46 có Công ty Cổ phần Cơ điện và Xây dung Việt Nam Hiện nay, Công tyMECO còn là một doanh nghiệp mới trong Tish vục BĐS và nguồn vén côn nhiều hạnchế nên vẫn để về hiệu quả đầu tr của dự án ảnh hưởng lớn đến định hướng phát tiễncủa Công ty Do dé các dự án đầu tw BĐS cin được đánh giá một cách nghiêm túc.

Công ty Cổ phần Cơ diện và Xây dựng Việt Nam là một doanh nghiệp hoạt động

trong lĩnh xây dựng xây dựng dân dụng có mức độ cạnh tranh cao Do đó với mục tiêu.ai

thì vige phân ích, đánh giá hiệu quả đẫu tư các dự án cổ ý nghĩa

mới, tăng tốc phát triển, khẳng định vị trí trong ngành và mở rộng quy mé toàn diện

1 súc quan trọng

"rong quy hoạch chiến lược được Ban lãnh đạo công ty thông qua.

Đổi với bản thn tôi việc đánh giá hiệu quả dự án đầu tr Bắt động sản là một trong

những nội dung tôi yêu tích tim hiểu và đây cũng là một trong những công việc tôi

dang thục hiện, Vì vậy tối chọn đề wis” Phân tích hiệu quả đầu tư các đự án BẤt động sin, do Công ty CỔ phần Cơ điện và Xây dựng Việt Nam làm Cha đầu

tư” Lim luận văn thạc sĩ của mình.

3 Mục đích cia đề tài

"Nghiên cứu về thực trạng hiệu quả đầu tư và de xuất những giải pháp nâng cao hiệu quả.

kinh té của các dự án đầu tư Bắt động sản 3, Đối tượng và phạm vi nghiên cứu, 41, ĐẤT tượng

Công tác ảnh giá hiệu quả đầu tư các đự án đầu tư Bất động sin tại Hà Nội đo Côngty Cé phn Cơ điện và Xây dụng Việt Nam đầu tư

4.2, Phạm vỉ nghiên eu

~ Phạm vi về nội dung: Các phương pháp và ác chiều đồng tong phân tích hiệu quả

kín tế của dy ấn Bắt động sản igi Hã Nội của Công ty Cổ phần Cơ điện và Xây dụng

Việt Nam.

Pham vi về không gian và thời gian: Đ ti tập trang nghiên cứu, tu thập số iệ từ công tác đánh giá hiệu qua một số dự án BDS tại Hà Nội rong những nim gin đây 4.¥ nghĩa khoa học và thực tiến

¬ Ý nghĩa khoa hoe: Vận dung cơ sở khoa học trong phan ch hiệu qua các dy ấn đầu

tw Bit động sin,

_Ý nghĩa thye tiễn: Phân tích thực trang hiệu quả đầu tu, tir đó đề xuất một số giải pháp trước mắt và lâu dai nhằm nâng cao hiệu quả các dự án đầu tư Bắt động sản tại Hà Nội của Công ty Cổ phin Cơ điện và Xây dựng Việt Nam.

5 Cách tiếp cận và phương pháp nghiên cứu Sl Cách tiếp

~ Tiếp cận trên cơ sở Khoa họ về đánh gi hiệu quả các dự án đầu ur Bắt động sân, lý

thuyết ảnh giá hiệu qua và những quy định hiện hình của hệ thing văn bản pháp luật

trong lĩnh vực này

~ Tiép cận thực tiễn tại các dự án của Công ty

5.2 Phương pháp nghiên cứ

~ Để hoàn thành các nội dung và giải quyết các vẫn đề nghiên cứu của đề ải, tác giả đãsử dung các phương pháp nghiên cứu sau đây trong luận văn:

Phương pháp thu thập và tổng hợp sé liệu.

~ Phương pháp khảo sắt thực tế

Phương pháp phân tích đánh giá hiệu quả kỉnh tế.

~ Phương pháp kế thừa và một số phương pháp kết hợp khác,

6 quả dự kiến đạt được

~ Đảnh giá thực trang hiệu quả đầu ác dự án Bit động sin Hà Nội của Côn ty

thời gian quai

Để xuất các giải pháp nhằm khắc phục các thn tại trong đầu tư và nâng cao hiệu quả dau tu các dự án Bắt động sản tại Hà Nội của Công ty Cổ phần Cơ điện va Xây dựng.

Việt Nam.

CHUONG 1: TONG QUAN VE HOẠT ĐỘNG DAU TƯ CÁC DỰ AN BAT DONG SAN TẠI HÀ NOT

1.1 Khái quit về dy án đầu tư Bắt động sin ur BÃI động sin

Đầu tư là việc bỏ vốn nhằm đạt được một hoặc một số mục đích cự thé, Diu tr xây dmg là việc bỏ vin để xây dựng mới, củi tạo hoặc mổ rộng những công trình xây dựng nhằm mye đích duy tỉ, nâng cao và phát triển chất lượng công tink, sản phẩm, dich vy

trong một thời gian nhất định [1]

tring và tt cả những gi iên quan Bắt động sin bao gồm các công trình xây dụng, cây

đến đắt đai, gin liền với đắt dai, những vật trên mặt đắt và những bộ phận cầu thành

lãnh tha

“Theo Điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, Điều130 Luật Dan sự Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà Liênbang Bit .thi hầu hết các nước đều coi BĐS là đt dai và những tải sin có liên quan

«én đắt dai, được xác định bởi vị tí địa lý của đất và không tách rời với đất đai Điều

590 Luật Din sự Pháp quy định “mia ming chưa gặt, ri cây chưa bít khỏi cây là BĐS,

nếu đã bút hối cây được coi là động sản” Mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về ấn liễn" với đất dai được coi là BĐS,

những tải sin“

(Co ai cách diễn đạt chính

BBS được miu tả cụ thể những gi được coi là “gin liễn với đt đai”

= Không giải thích rõ n cối các cách hiểu rit khác nhau về nhữngKhối niệm nay tải sin "gắn lên với đắt đai"

174 có

Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại Điễ

uy định: "BS là các ài sản bao gm: Đắt dai; Nhà, công trình xy đụng gắn liên với cắt đu, kể c các tài sân gu iên với nhà, công trình xây đụng đổ; Cúc tài sân Khắc gắn in với đt đai: Các ài sản khác do pháp luật quy đặn

“Các quy định về BDS trong pháp luật của nước là khái niệm mở chưa có các quy định cv thể danh mục các tài ân này, Khái niệm BĐS rit rộng và đa dạng nên cần được quý định rõ bằng pháp luật của mỗi quốc gia, có nước thì được ligt kể vào danh mục BĐS,

cỗ những tài ân có nước cho là BĐS,

BDS có đầu tr xây đựng gồm: BĐS nhà ở, văn phông cho thuế, công nh thương mụi- dich vụ, BĐS he ting Trong BĐS cổ đâu r xây dụng thi nhỏm BĐS nhả đắt ôm

đắt hi vài sản gắn liên với đấlà nhôm BĐS cơ bản, nó chiếm tỷ trọng rất lớn tính chất phức tạp rắt cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố Đặc biệt, nhóm BĐS nay chiém dại đa số các giao địch trên th trường BĐS ở nước ta cũng như ở các nước rên

" giới Nhôm BĐS này có tắc động lớn đến quá trình phát iễn công nghiệp hoá, hiện dại hoá đt nước và phát iển đồ thị bên vũng

11.2 Vai trồ cña đầu tư xây đựng

‘iu tư xây dựng có vai td quan tong rong qua tình phát triển của các na kinh, Nó tora những cơ sở vật chất hạ ting kỹ thuật và là nén tăng vũng chắc ban đầu cho sự phát triển xã hội.

‘Diu tư xây dựng hình thành các công trình mới sử dụng các thiết bị hiện đại,công nghệ mối, tạo ra những cơ sở vật chất hạ ting ngày cảng hoàn thiện để đáp ứng yêu cầu phát triển của đắt nước Đông thi đóng vai trò quan trong trong mọi mặt kinh t, chính t-xã hội, an ninh- quốc phông của que gia

“Quản lý hiệu quả các dự án đầu tư xây dựng là rit quan trọng giúp chúng ta tránh gây,ra lãng phi, thất thoát những nguồn lực vốn và tai nguyên đã rất hạn hẹp đối với một"ước dang phát triển như nước ta

(Cha đầu tr khi đầu a xây dựng công tình phải lập báo cáo đầu tư hoặc lập báo cáo kinh tế kỹ thuật để xem xế, đánh giá hiệu quả kính ổ" xã hội của dự ân,

Ld iu we BĐS"Đặc diễn cia dy

“Tỉnh cá biệt và tính Khan hiểm: Tính khan hiểm của đất dai là do diện tích bề mặt là có hạn, bị giới hạn vé điện tích đắt của từng miếng đắt, khu vực, địa phương và lãnh thổTo cổ tinh khan hiểm, tinh cổ định và không đi dồi được của đắt ai nên hàng hoá BĐS

có tinh cá biệt Thị trường BĐS khó tổn tại các BDS hoàn toàn giống nhau bởi chingcó vị trí không gian khác nhau dit các công trình ở cạnh nhau, cùng dign tích và cùng

xây theo một thiết kế

‘Tinh bên liu: các công trình xây dụng trên đắt sau khi xây đụng hay một thời gian sở

cđụng được cải ạo nâng cấp có thể sử đụng và tổn ti bàng trầm năm nữa Tính bản lâu

của BĐS là chỉ tuôi thọ của vật kién trúc và công trinh xây dựng Trong đó tuổi thọ kinh.tệ kd he khi thị trường và trang thi hoạt động bình thường mà chỉ phí sử dụng BĐSlại ngang bảng với lợi ich thu được Tuổi tho vật lý dài hơn tuổi thọ kinh tế vì nó kết.

thúc kh ác kết cầu chịu lục chủ yêu của vật kiến trúc và công trình bịhư hỏng và không, thể an toàn trong quá tình sử dụng BĐS, Tuổi tho kính té của nhà idm kể, bit thự, chung ou, khách sạn, nhà hát là rên 40 năm Tuổi thọ kính tẾ nhà xưởng công nghiệp, nhà ở phổ thông là trên 45 năm Tính chất lu bin của hàng hoá BDS là bởi đất đai

hông bị mắt đi, không bị thanh lý sau khi sử dụng, bên cạnh đ lại được sử dụng vào

nhiều mục đích khác nhau do đó hàng hoá BDS đa dang và không bao giờ cạn.

Tinh chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau: BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rit lớn, giá tị của

một BĐS này có thé bị tác động của BĐS khác như Nhà nước có quy hoạch đầu tu xây

cdựng các công trình kết cấu hạ ting làm tăng vẻ dep và nẵng cao giá tr sử dụng của BĐS ở khu vue dd Vì thể việc đầu tr xây dum BĐS này sẽ làm tôn thêm về đẹp và su

hip dẫn của BĐS khác rong khu vục dé là hiện tượng khả phổ biển

‘Tinh thích ứng: Trong quá trình sử dụng BĐS có thé thay đổi công năng nhưng vẫn giữ cđược những nét đặc trưng và BĐS vẫn dim bảo yêu cầu sử dung trong việc thoả mãn

‘nhu cầu sinh hoạt, sản xuất = kinh doanh,

‘Tinh phụ thuộc vio năng lực quan lý Hãng hoá BĐS đồi hỏi khả năng và chỉ phí quảný cao hơn so với các hàng hoá thông thường nên các BĐS đòi hỏi chúng ta cần có khảnăng quản lý phủ hợp và tương xứng

Mang nặng yéu tổ tip quán, tị hiểu và tâm lý xã hội: Nhu cầu v8 BĐS của mỗi địa phương, mỗi vùng mỗi khu vục rt khác nhau, phụ thuộc vào tị hiểu, tập quấn của người dân sinh sống tại đó, ếu tổ tâm lý xãhội, vẫn để ín ngưỡng tí giáo và tâm tinh cũng ánh hưởng nhiễu đến hinh thức và nhu cầu của BĐS.

6

1-4 Các gii đoạn thực hiện của đự ân đu ne xy đựng TDự án đầu tư xây dựng được thục hiện theo quá tình sau:

= _ ":ÔÔÔÔỒÔÔÔỐÓ“

Brindle ah =

Chunbị i tr “học hiện đền tơ Tein

Hình 1.1: Sơ đổ quá trình thực hiện dự án đầu tw xây đựng

(Qa tình đầu t xây dựng bao gm 3 giai đoạn: giai đoạn chuẩn bị đầu tr, giả đoạn thực hiện đu t, giai đoạn kết thúc xây dựng và đưa dự án vào khai thắc sử dụng ~ Giai đoạn chuẩn bj đầu tu: Quy hoạch xây dựng phải được cấp có thẳm quyển phê duyệt Nếu chưa có trong quy hoạch xây dựng thi phải được Uy ban nhân dan cấp tỉnh chấp thuận Trong đó, các dự án quan trong quốc gia theo Nghị quyết số 66/2006/QH11 inh Quốc hội

thông qua chủ trương và cho phép diu tu Trường hợp dự án nhóm A, CBT phải báoccủa Quốc hội thì CDT phải lập Báo cáo đầu tư trình Chính phủ xem xét

co Bộ quân lý ngành để xem xét, bd sung quy hoạch theo thẩm quyền hoặc trình Thủ tướng Chính phi chấp thuận bổ sung quy hoạch trước khí lập dự án đầu tư xây dựng du không có rong quy hoạch ngành được cắp có thẩm quyên phê duyệt

+ Giai đoạn thực hiện đầu tư được thực hiện khi báo cáo đầu tr được phé duyệt dự ánđầu tư

Lựa chọn đơn vị tư vấn phải Iya chọn được những chuyên gia tư vấn, tiết kế giới rong tư vin, , có năng lực thực thi việc nghiên cứu từgiai đoạn đầu, giai đoạn thiết kế đến giai đoạn quản lý giám sat xây dựng Khi CDT lựa. chọn đơn vị tư vấn phải có kính nghiệm qua những dự án đã được họ thực hiện trước đó Khi CDT chọn đơn vị tư vấn là yêu cầu các đơn vị tư vấn cung cấp các thông tin về kinh nghiệm, tổ chức, xem xét lựa chọn rồi tiền tới đầu thẫu Theo đó, việc lựa chon nhà

thầu tư vẫn xây dựng dự án xây dựng được thực hiện theo Nghị định 12/2009/ND-CP

ngiy 12/02/2009 của Chính phủ

“Trên cơ sở dự án được phê dunhà thấu thiết kế đã được chọn sẽ tổ chức thực hiệncác công vige tiếp theo của mình Tu theo quy mtính chất của dự án nên việc thiết

kể có thé thực hiện theo thiết kế một bước, thiết kế hai bước hay thiết ké ba bước.

“Thiết kế một bước là hit kỂ bin vẽ th công áp đụng đối với công trình chí lập báo cáo kinh tẾ kỹ thuật

“Thiết kế hai bước là gm thiết kế cơ sở vả thiét kế ban vẽ thí công áp dung đối với công

trình quy định phải lập dự án đầu tư.

Thikế ba bước bao gồm thiết kế cơ sở, thiết kể kỹ thuật va thiết kế bảnhi công áp‘dung đối với công trình quy định phải lập dự án và có quy mô li cấp đặc biệt, cấp I vàcông tình cắp II có kỹ thuật phúc tạp do người quyết định đầu tư quyết định

(CBT tổ chức thẩm định hd sơ TKKT-TDT và ình én cơ quan có thẳm quyển -lš người có thắm quyển ra quyết định đầu tr phê duyệt.CDT có thể thu các đơn vị tư vẫn có đủ iễu kiện năng lực để thm wa dự toán thiết kế giúp cho việc phế duyệt, Dựa trên kết «qu thẩm định thiết kế kỹ thuật và dự toán, người có thẩm quyền quyết định đầu tư sẽ

định phê duyệt TKKT-DT, Sau đó CT tổ chức đâu thầu xây dung dé lựa chọn

nhà hấu có đã điều kiện năng lục thực ign ede sản phẩm dich vụ xây đụng tích hợp,

có giá dự thấu hop lý và đáp ứng được các mục tiêu của dự én.

CBT tổ chức đảm phán ký kết hop đồng thi công xây dựng với nhà thầu và tổ chức quản lý thi công xây dựng Quản lý thi công xây dựng bao gồm quan lý chất lượng xây dựng; “quản lý iến độ xây đựng: quản lý khổi lượng ti công xây dựng ; quản lý an toàn lao

động xây dựng và quản lý môi trưởng xây dựng.

~ Giai đoạn kết thúc xây dụng và đưa công trình vào khai thie sử dụng Dự án đã đượcthực hiện theo đúng thiết kế đã được phê duyệt và đảm bảo các yêu cầu về chất lượng,kỹ thuật, mỹ thuật thi CBT bản giao dự án cho cơ quan quản lý, sử dung dé khai thác,vận hành với hiệu quả cao nhất

“Các giai đoạn của quá tình đầu tư có mỗi lên hệ mặt hit với nhau, mỗi giai đoạn đều tắt quan rong nên không đánh giá quả cao hoặc xem nhẹ một giai đoạn nào vi kết quả của giai đoạn này là tin đề của giải đoạn sau Trong qué tinh đầu t xây dựng COT luôn đồng vai ted quan trọng và quyết định dn việc nâng cao hiệu quả đầu tư xây dụng công trình,

1.2, Vai trồ cia đầu tw BDS trong phát triển kin tế xã hội

Đổi với mỗi một nn kính tế hoạt động đầu tr có một ý nghĩa đặc biệt quan trọng, nổ là một nhân tổ không thể thiểu của sự ting trưởng kính tế, là ehia Kha của sy phát

triển Bên cạnh đồ trong mỗi chiến lược phát tiễn kính tế « xã hội, chiến lược quốc

phòng an ninh trong mọi quốc gia, mọi chế độ chính tr luôn đỀ cao vai trò của cơ sở hạ

tầng, trang thiết bị của nên kính tế quốc dần Chính vi thé hoạt động đầu tr phát triển

bit động si để ạo lập nên cơ sở hạ ting đồng một vai to sống còn trong quả ình thựchiện các mục tiêu da để ra, điều này được thé hiện trong những nội dung sau:

~ Đầu tư bất động sin là hoạt động chủ yếu tạo đựng các công tình, cơ sở vật cất hạ

tổng phục vụ cho mục tiêu phát triển công nghiệp xây dụng, phát wién các ngành nghề và phát triển kính t- xã hội

Hoại động đầu tư bắt động sân luôn sử dụng một nguồn lục rt in của quốc gia chủ xu vốn lao động, tài nguyên V vậy n quản ý và sử dụng kém hiệu quả hay đầu không phủ hợp sẽ dẫn đến tất thoát v6 cũng lớn và ảnh hưởng đến đồi sống kính t-xã hội

~ Hoạt động đầu tw bắt động sản thúc diy quá trình phát triển công nghệ, day nhanh tốc49 công nghiệp hoá - hiện đại hóa, năng suất lao động, nâng cao chất lượng sản phẩm, tăng trường kinh tế vi cải thiện điều kiện lao động m trường,

(Qua đầu tr xây đựng, BĐS giúp giải quyết hải hod các mồi quan hệ nấy sin trong nn kinh tế, rong xã hội: mỗi quan hệ giữa phát iển kintế với phát uiễn giáo dục, yt, quốc phòng, phát tiễn kinh tế gia trung ương và địa phường Đầu tr xây dụng BDS mà sân phim cuối cũng là công tình xây dụng là sin phẩm mang tin tổng hop vả đầy

đủ các ý nghĩa gồm ÿ nghĩa vé kinh Ế, chính trị, khoa học công nghệ, kinh tế xã hmôi trường Đặc biệt trong bỗi cảnh toàn cầu héa và hội nhập sâu rộng với thé giới

9

như hiện nay thì hoại động đầu tư xây dụng cơ sử hạ ting cịn mang ý nghĩa vơ cùng

quan trong trong việc đảm bio chủ quyén biên giới và cùng cổ an ninh quốc phịng của

mỗi quốc gia

"Nhằm hiện thực bĩa ý

này trong quá trình thực hiện thì vai trd của dy ấn là vơ cùng quan trọng, nĩ được coÏ

tường đầu tư bắt động sin cũng như quản lý 16t hoạt động đầu tưnhự những tế bảo cơ bản của hoạt động đầu tơ Dự án BĐS gồm các biện pháp cĩ căncứ khoa học, pháp lý được dé xuất phương án kĩ thuật, cơng nghệ, tơ chức sản xuất, tài

chính, kính tế và x8 hội đ âm cơ sử cho việc quyết định bo vốn đầu tr, Nhằm mục đích mang lại hiệu quả tải chính cho doanh nghiệp và hiệu quả kinh tế - xã cho quốc gia và

Vai trị của dự án đầu tư BĐS thẻ hiện qua việc nĩ được lập theo quy định hiện hành.

của Nhà nước, là căn cứ để trình duyệt cắp thẩm quyền Một dự án đầu tư được lập phái là một vin bản cĩ căn cứ pháp luật Dự dn đầu t BĐS đã phê duyệt là căn cứ xin cắp giấy phép đầu tư xây dụng và li cơ sở để chủ đầu tư xem xét eo hội dự kiến đạt được ya tên các yêu cầu về kinh ế,xãhội, mơi tường Ngồi ra, tính hiệu quá của nĩ giúp

cho nhà di 1w quyết định nên hay khơng nên đầu tư thực hiện Các ch tiêu kỹ thuật,

thơng số về quy mơ của dự án cĩ vai trị giúp cho chủ đầu tư thực hiện các cơng việc

theo ding dự kiến để thực hiện tt quá trình quản ý hoại động đầu tự.

Bn cạnh dd dự ân đầu tư bit động sản cơn cỏ mộ ai trỏ quan trọng khắc vỉ thơng qua 4 Nhà nước cĩ thể kiểm sốt được một cách tồn diện về mặt hiệu quả kinh t = ti

shính đi v Nan ninh,

i dự án sử dụng vốn Ngân sách) cũng như hiệu quả quốc phịng Dự án đầu tr phát triển bắt động sản cơn i cơ sở để so sảnh kết quá dat được với mục Liêu đặ ra, từ đồ lâm căn cứ giúp cho nhà quản lý cĩ thé thực hiện việc cắp giấy phép

thực hiện dự án đồng thời cũng cĩ thẻ kiểm sốt các cơng việc khác như sử dụng đất,địa điểm, ti nguyên, mai rường và những khi cạnh khắc cĩ liên quan đến dự ấn

1.4 Tỉnh hình đầu tr Bắt động sản tại Hà Nội 1.3.1 Khái niệm về thị trường BBS

“Các chuyên gia, các nhà nghiên cứu BĐS đã đưa ra một số khái niệm về thị tưởng BDS

như sau:

Khái niệm 1: Thị tường BDS là nơi hình thành các quyết định về việ tiếp cận được bắt động sản, nó được sử dụng như thể nào và vi me dich gỉ

~ Khải lêm 2: thị trường BĐS là đầu mdi chuyên dịch, thực hi giá trị của hàng hoá

bit động sản

~ Khái ifm 3: Thị tường BDS là ơi din ra các hoat động mua bin, chuyển nhượng,

cho thuê, thé chip và cc dịch vụ khác ta các chủ thé trên thị trường Vai trồ quản lý nhà nước đối với tị trường BĐS có tác động quyết định đến sự thúc diy phát win hay kim hầm hoạt động kinh doanh đối với thị rường BĐS.

Khái niệm 4: thị trường BĐS là Noi tiến hình các giao dich về BĐS gầm chuyển

nhượng, cho thuế, thể chấp va các dich vụ hỗ try như môi giới, tư vẫn.

Sau khi nghiên cứu va tổng hợp thi khái niệm về thị trad 1g BDS định nghĩa là quá trìnhgiao dich hàng hoá BĐS giữa các bên có liên quan và là noi xảy ra các hoạt động mua"bản, chuyển nhượng, cho thuê, thé chấp và các dich vụ có liên quan đến BĐS như trung.gian, môi giới, te vẫn giữa các chủ thể trên thị trường Vai t quản lý nhà nước có tác

«dong quyết định đến sự thúc day phát triển hay kim hãm hoạt động kinh doanh trên thịtrường BDS9]

1.3.2, Đặc điểm của thị trường BBS

Hàng hoá BĐS là hàng hoá đặc biệt nên thị trường BĐS cũng có những đặc điểm riêng

Thị trường BDS mang tính ving, inh khu vực sâu ắc và không tập trung mà tri rộng trên khắp các ving miễn của đất nước, BĐS là một loi hàng hoá cổ định vã không thé thị hiểu nên«di đời về mặt vị tí Nó chịu ảnh hưởng của các yếu tổ tập quần, tâm lý,

hoạt động của thị trường BĐS mang tính địa phương sâu sắc Thị trường BĐS mangtinh chất địa phương với quy mô và trinh độ khác nhau do có sự phit triển không đềugiữa các vùng, do điều kiện tự nhiên và trình độ phát triển kinh tẾ văn hoá - xã hội

khác nhau Thị trường BĐS ở các đô thị có quy mô vả trình độ phát triển kính tế cao nnên hoạt động s6i động, da dang và phong phú hơn Cén đối với thị trường BĐS ở nông

thôn, miễn nú có quy mé và mình độ phát tiễn inh tế kém hơn nên thi trường hoạt

động it hom.

“Thị trường BĐS chịu sự chi phối của yéu tổ pháp luật BĐS là ti sin lớn và là hàng hoá.đặc biệt nén các giao dich về BĐS tác động mạnh mẽ đến các hoạt động kinh t - xã hộ

“Các vấn đề về BĐS đều chịu sự chỉ phối và ảnh hưởng chặt chế của hệ thống các văn

"bản quy phạm pháp luật riêng Đặc biệt la hệ thống các văn bán quy phạm pháp luật véđất đai và nhà ở, Chính phủ các nước trên thế giới luôn điều chỉnh chính sách về BĐS

và thị tường BĐS nhằm huy động các nguồn lực vé BĐS phục vụ các mục tiêu phát

triển kinh tế = xã hội.

‘Thi trường BĐS là một dạng thị trường không hoàn hảo: Xuất phát từ những đặc trưng riêng của mỗi vùng, chịu sự chỉ phối của điều kiện tự nhiên và tập quán, th hiểu, tầm lý

xã hội trong quá trình sử dụng BĐS Trong thị trường BDS của các địa phương có sự.h

thông tin liên quan đến những giao dịch trước Ngoài ra, dưới sự tác động của Nhà nước

biết về các giao dịch cũng không hoàn hảo, người mua và người bản thường thiểu

là một rong các yê tổ tạo nên tính không hoàn bảo của tị rường BĐS, Đặc biệt tin túc th trường rất bạn chế, đắt đại rên thị trường sơ cắp phụ thuộc vio các quyết định

cửa Nhà nước nên thị trường BĐS cạnh tranh không hoàn hảo Thị trường BĐS không

hoàn hào do tính chất không ti tạo được của đất nên thị trường BĐS mang tính độc quyền và đầu cơ nhiều hon ác thị trường hàng hoá khác.

‘Thi trường BDS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn và tài chính: BĐS là

dw tư trên đất bao gém cả giá trị đất đai sau khi đã được dẫu tư Bên cạnh đó, đầu tư.tạo lập BDS thud

thu hồi nguồn vốn lâu dài Vì vậy, BĐS tham gia lưu thông trên thị trường các giá tị và

ự sử dụng một lượng vốn lớn với thời gian hình thành BDS cũng như

sắc quyén về BDS được dem ra trao đổi, mua bán, kinh doanh giải quyết vẫn đề lưu thông tiên t, thu hồi vốn đầu tư và mang lạ lợi nhuận cho các bên giao dịch Điều này chứng ô thị trường BDS ta đầu ra quan tong của tị trường vấn Thi trường BDS hoạt động tốt sẽ huy động được nguồn tài chính lớn cho phát tiển kin tế thông qua th chấp, ‘ay và giới ngân Thị trường BDS còn có quan hệ trực ip với thị rường xây đụng, thị trường vật liêu xây đựng, đồ nội thắt và thị trường lao động ˆDao động của thị trường

BS có ảnh hưởng rt 164 đến sự phátriển kính t,x hội và ôn định của nền kính

Thị trường BDS là tị trường giao dịch các quyên va lợi ích chứa đựng trong BDS: xuất phá ừ đặc điểm của đất đi Đặc điểm của đất đai à không hao môn, không mắt đi, người có quyển sở hữu và sử dụng đất ai không sử dụng đất đai như hãng hoá khác Khi xem xết giácảđất đai không thể xá định giả tị của nó như giá tị của các bảng hoá thông thường Gia đắt đại phải ác định trên cơ sở khả năng sinh lợi của đắt đại và khả

năng sinh lợi của vốn đầu tư vào đắt đai

‘Cung về BĐS biến động chậm hơn so với biển động cầu và giá cả BĐS: Khi cầu ting,

cung BĐS không thể phản ứng nhanh như các loi hing hoá khác Bởi vi đc điểm của

BĐS cần phai có thời gian để tạo ra chúng và để tạo ra các công trình cần phải có thời gian tim hiểu về mọi thông tin v8 đất đai, tim thủ tục chuyỂn nhượng, xin phép xây lung, tht kế và thi công Cung BĐS có giới hạn mà cầu BĐS lại lun tăng Cung cầu được coi là không co giãn so với giá cả Thị tường BDS thay đổi về giá BĐS thường bit đầu do sự thay đỗi mắt cân đổi cung cầu, Giácả 1 do quan hệ cung câu quyết định sự biến động về gi cả thị trường bắt đầu do sự thay đổi của cầu Khi giá giảm cầu Ít co giãn so với giá, khi gid giảm nhưng giảm đến mìđể người mua có thé mua tăng thêm.một đơn vị BĐS, Ngược lại, khi giá tăng do cẳu tăng trong khi cung không phản ứng

theo kịp làm giá tăng Giá cả BĐS do quan hệ cung cầu quyết định và ngược lại giá cả lại ảnh hưởng điều tiết cung và cầu Cung không kịp ciu sẽ dẫn đến sự biến động của

giá cả theo hưởng tăng lên và hình thành những cơn sốt giá bắt động sin gây ảnh hưởng

én nền kinh tế Nhà nước cần phải can thiệp nhằm digu chỉnh quan hệ cung cầu về

BĐS, Đặc biệt là có giải pháp để bình ôn thị trường BĐS va hạn chế gia ting của cầu về

BĐS không cho mục đích tiêu dùng Nhà nước định hướng, dẫn đắt các thành phẫn kinh 18, tạo môi trường và điều kiện thuận lợi cho hoạt động BĐS theo cơ ch thị tường, kiểm sodt chặt chẽ, xử ý các vi phạm pháp luật trong hoạt động kinh tế và đâm bảo sự hài hoà trong sự hát iển nh x hội.

“Thị truờ

thị trường như các loại hàng hoá khác Người mua và người bản BDS không có cơ hội

1g BDS là thị trường khỏ thâm nhập: là do hàng hoá BĐS không bảy bán trên

‘va đủ lượng thông tin để lựa chọn thị trường phi hợp với BĐS edn giao dịch Vì BĐS

thường có giá tr lớn nên người mua và người bản thường Ít có kinh nghiệm do it có cơ.

hội mua bin, Khi thực hiện các giao dịch BDS nên có nhà tư vn người được đảo tạo

B

cabin, có kiến thúc kinh doanh, am hiểu pháp luật, nhiễu kinh nghiệm thì ác giao địch

BDS sẽ thuận iện hơn

Thị trường BĐS lả thị trưởng mà việc tham gia hoặc rút ra khỏi thị trưởng là vẫn đẻ khó.hân, phúc tạp và cần phải có nhiề thời gia: Thị trường BĐS thường có giá tỉ lớn,"hgười mua trên tị trường này không đồng, việc mua bán không thé đơn giản và nhanh

chóng như đối với các loại hàng hoá khác Vì vậy, các nha đầu tư phải xác định hướng.

đầu tư dai hạn, dong thời phải tinh toán mỗi quan hệ giữa chu kỳ kinh tế vả tudi thọ vật

lý để quyết định hướng đầu ne do BĐS là những yéu 6 vt chất bên lâu, khó chuyển đổi

sông năng và tinh chất

1.4.3 Tầng quan thị tường Hà Nội qus 11/2020

1.3.3,1.Tổng quan thị trường chung cư Hà Nội Qúy 1V/2020

“rong năm 2020, thi trường Hà Nội ghỉ nhận sắp xí 18.000 căn hộ mỡ bán mới, giảm 52% theo năm, Đây là mức mở bán thấp nhất theo năm tinh từ năm 2015 ~ thời điểm thị

trường phục hồi mạnh mẽ Đáng chủ ÿ, lượng mo ban mới bật tăng trong Q4 sau chin

thắng đẫu năm tương đối rằm ting với 7.200 căn, tương đương với mức mớ bản theo

quỷ trước Covid-19, Theo khu vực, nguba cũng mới ở khu phía Đông vượt qua các khu

‘we khác, chiếm 44% lượng mở bán mới rong năm 2020, Nguồn cung mới ở khu vục này chủ yếu đến từ các khu đô thị lớn như Vinhomes Ocean Park và EcoPark

VỀ hoạt động thị trường, có khoảng 18.500 căn hộ bán được rong năm 2020, cao hơn

lượng mớ bản mới Người mua nhà trong nước trở thành nguồn cầu chính trong bôi cảnh cc chuyển bay quốc tf gin đoạn lim trì hoãn việc bản bảng cho người mua nước ngoài.

"mm

Hình L2: Thị trường chung ou tại Hà Nội

“Tiêu chí phân loại căn hộ của CBRE như sau

Hạng sang: dự án với giá sơ cắp rung bình (chưa bao gồm VAT) trên 4,000 USD/mở “Cao cấp: dự ân với giá sơ cấp trang bình (chưa bao gồm VAT) từ 2.001 - 4.000 USDim2

Trung cấp: dự án với giá sơ cấp trung bình(chưa bao gồm VAT) từ 1.000 - 2.000

Bình dln: ự ân ới giá sơ cấp trung bin (chưa bao gdm VAT) dưới 1.000 USD m2 “Giá bán trên thị trường sơ cấp rong Q4 2020 được ghỉ nhận trung bình ở mức 1.412

USD/m (chưa bạo gồm VAT và phí bảo tr), ting 3% theo năm, Đáng lưu Š, các dự án

cao cắp lần đầu được giới thiệu ti khu vục huyện Gia Lâm, quận Long Biên, it lập mặt bằng giá mới tại khu phía Đông Ngoài ra, các dự án mới mổ bắn tại ác khu đồ thị

khắp Hà Nội cũng đưa ra mức giá cao hơn các dự án mở bản trước đây nhờ vào việc

"hoàn thiện các iện ích và kế nổi tốthơn, Các yếu tổ này đã đồng ốp vào sự tăng trưởng giá của thi trường Hi Nội trong năm 2020.

Nguễn cung chào bán mới và doanh số bán dự kiến sẽ cải thiện trong năm 2021, dao

động trong khoảng từ 24.000 - 26.000 căn Thị trường nha ở Hà Nội dự kiến sẽ tiếp tuemở rộng mạnh m@ tối các khu vue din cự mối, trong khi các khu vực đã phát triển tiếptục nắng cấp định vị của mình, Do vậy, các dự án bình dân được dự bảo sẽ ngày càng

dich chuyển ra xa khỏi khu vục đường vành dai 3

Gia ban trung bình dự kiến sẽ tăng khoảng 4-6% theo năm trong năm 2021, thúc đẩy,boi sự mỡ bán của các dự án cao cắp tại các vị tri đắc dja, Trong khi đó, mức tăng giácủa các dự án mới tại các địa điểm nhà ở mới sẽ được kiểm chứng,

“Trong một năm mà hoạt động thi trường bị gián đoạn bởi các biện pháp phone tỏa, hạn công nghệ đã đồng vai trẻ hỗ trợ cho công tác bản bằng và đưa ra quyẾ chế di chuyể

định đầu tr

1.3.3.2 Tổng quan thị trường vin phàng tại Hà Nội Qúy 1/2020

dựTrong Quý 4 2020, tị trường vin phòng Hà Nội đón chảo một dự án Hạng B mới,‘in Century Tower ở Times City Đây là một trong hai dyn mối trong năm 2020 cùng

‘vii dy án Capital Place khai trương trong Quý 3 2020, Do đó, nguén cung mới của thị trường văn phong Hà Nội trong năm được ghi nhận ở mức 126.000 m2 NLA, cao nhất tử năm 2014 Tổng nguồn cung văn phòng Hà Nội ở cả bai Hạng đã vượt mức 1.500.000 "mổ NLA, với hơn một phin ba tổng nguồn cung đến từ cc dự án Hạng A.

Nền kinh tế Việt Nam bj ảnh hưởng nặng nề vi đại dịch COVID-19 Do đó, một số.

khách thuê đã giảm diện tích thuê văn phỏng trong năm Mặc dủ hoạt động của thị

trường đã khả quan hơn trong Quý 4 2020, tổng diện ích hắp thụ của thị trường văn

phòng Hà Nội trong năm 2020 là-9.000 m2.

Do xu hướng thụ hẹp diện tích củng lượng nguồn cung mới lớn trong năm 2020, tỷ lệ

15,7 dpt theo năm Tỷ lệ trống của văn phòng Hang B cũng tăng lên mức 13,5% tại Quý4 2020, tăng 2,1 dpt theo quý và 4,3 dpt theo nam.

trống của văn phòng Hạng A tăng mạnh lên mức 23,2%, giảm 1,1 dpt theo quý và

Nov SORE Vệ km, 42020

Hình 1.3: Tỷ lệ hấp thụ văn phòng tại Hà Nội

"VỀ giá thuê, thị trường ghỉ nhận mức thay đổi trái chiều ở cả hai Hạng Trong khi giá theo năm, xuống mức 13,8 USD/m2ithing, giả thuê của

thuê của Hạng B giảm 3,

Hang A li ting 22% theo năm, ln mức 26,š USDim2thing, do mức giá thuê ao tai

duran Hạng A mới Nếu không ghi nhận ảnh hưởng từ dự án Hạng A môi, giá thuê của Hang này giảm 2.9% theo năm.

2 Ệ

Nn: CORE Vật Nam, 42020,

Hình 1.4: Thị trường văn phòng tai Hà Nội

“Trong năm 2022, thị trường Hả Nội dự kiến sẽ đón chào gần 200.000 m2 nguồn cung mới Một số dự án tiêu bi bao gồm dự án Techno Park Tower tại Ocean Park, HUD

Tower tại quận Thanh Xuân và Thai Building tại quận Cần Giấy Trong số đó, dự án Techno Pad: Tower, với 115.000 m2 NLA, dự kiến sẽ tạo nên một khu vục văn phòng "mới phía Đông sông Hồng.

‘VE nhu cầu, các ngành Ngân hàng/Tài Chỉnh/Bảo hiểm, Sản xuất, và CNTT tiếp tục là

động lực chính thúc đây nhu cầu cho thị trường Thị trường cũng sẽ chứng kiến nhu cầu

tăng lên từ các ngành Logisies, Giáo dục và Thương mại điện tử, trong khi một số ngànhnhư Văn phòng linh hoạt và Năng lượng giảm hoạt động thuê Chúng tôi dự kiến nhu

cầu thuê sẽ tiếp tục thay đồi, khi đại dịch dẫn được kiểm soát

“Theo nghiền cứu mới nhắt eda CBRE, 38% doanh nghiệp ti Châu A - Thi Binh Dương hiện dang khuyén khích nhân viên âm việc ti văn phỏng và cho phép làm vige ti nhà snếu muốn Không gian văn phòng cho phép sự linh hoạt cho nhân viễn trở nên quan trọng hơn, khí nhiều doanh nghiệp dự kiến sẽ ấp đụng m hình kết hợp giữa âm việc từ

xa và tại văn phòng Mật độ sử dụng văn phòng cũng dự kiến sé giảm tại một số doanh.

"nghiệp, do sự gia tổng các To ngại về sức khỏe và sự an toàn 1.3.3.3 Tổng quan thị tường bắn lẻ tại Hàiõi Qúy 17/2020

hin lại năm 2020, lĩnh vực bán lẻ là một tong những lĩnh vục bị ảnh hưởng nặng n

nhất bởi đại dịch Covid-19 Tổng doanh thu và tiêu dùng dịch vụ của Việt Nam trong,ứ

năm 2020 chỉ ting 2,6% thấp hơn nhiễu so với mức ting 118% trong năm 2019 Bit động sin bắn cũng chứng kiến một số ác động đông kế tong năm đạ dịch bông phí Ti Hi Nội mặ bằng bán lẻ có ÿ lệ rốn tăng cá khu vực trừng lâm và ngài

trung tâm Tại khu vực trung tâm, tỷ lệ trong tăng 12,9 điểm phan trim so với củng ky,

dat 14,3%, mức cao nhất kể từ năm 201 1 Đẳng thời, tỷ lệ trồng ở khu vực ngoài trung.

‘tam tăng 3,3 điểm phân trăm so với cùng kỳ năm ngoái, lên 12,3%, Hau het khách thuê

đều phải trải qua những thử thách trong thời gian khó khăn này, trong đó, nhóm khách thuê chịu nhiều thiệt hại nhất đến mức phải đóng cửa thưởng lả các cửa hing Thời trang -& Phụ kiện và Ấn uống đặt ti tổng cao tong khu vực trung tâm,

Tuy nhién, với những nỗ lực không ngừng để kiểm soát ịch bệnh trong suốt cả năm, thị trường bản lẻ Việt Nam đã lấy lại đà phát triển, với việc hai dự án bán lẻ khai trương.

trong Quý 4 năm 2020 là International Centr (ci tạo) và Vincom Mega Mall OceanPark, đông góp thêm 41.000m2 diện tích mặt bang bán lẻ cho thuê tại Hà Nội Kết quả

là đến cuối năm 2020, nguồn cung bán lẻ của Ha Nội đạt 1.050.000m2, tăng 4% so với năm 2019 Tốc độ tăng này thấp hơn so với bai năm trước do o6 một số dự án không đi vào hoạt động như kể hoạch Giá chào thuê trung bình (ting một va ting trệt, không bao.

gồm VAT và phí dich vụ) ở khu vực trung tâm tng 9.7% so với cũng kỳ năm ngoái, đạt

107.7 USD/m2tháng do một số mặt bing bán lệ vị tí đắc địa chảo thu ở mặt bằng giá cao hơn, su khi được năng cắp ại Mặt khác, giáchảo thê tại Khu vực ngoài trung âm ghi nhận mức tăng nhẹ 1,3% so với cùng ky năm ngoái, ạt 24,5 USD/mØ/hắng,

“Giá thuê được gỉ nhận ở ing một và ting trệt chưa bao gồm phí VAT

“Trong ba năm tới, thị trường dự kiến có hơn 300.000 m2 mặt bằng bản lẻ chảo thuê mới,đều đến từ khu vực ngoài trung tâm, Ba dự án quy mô lớn dự kiến khai trương là Lotte

Mall Hà‘Acon Mall Giáp Bát và The Manor Central Park đáp ứng nhu cầu muasắm và sử dụng dịch vụ của cư dân 6 phía Bắc và Nam thành phổ cũng như các khu vựclân cận

Mặc dù số lượng nhân hằng mới tham gia hạn chế do rào cân kiểm dịch, một số thường hiệu đã có mặt trên thị trường ti tục mỡ rộng sự hiện điện mạnh mẽ hơn như việc Uniqlo và MLB mớ các cửa hằng mới, trong khỉ đó The Coffee House và Kichi Kichgiới thiệu các cửa hàng mới với chủ để độc đáo để thu hút khách hing,

Sự bùng phát của dich Covid-19 đã định hình ại hành vỉ mua sim của người tiêu đồng, cho trọng đến xu hướng thương mại điện ử và đời ng sức khỏe S lượng cửa hàng

được phẩm được ghỉ nhận à tăng 65% so với cing kỳ năm ngoii, từ 26 cửa hằng lên 43của hing ti Hà Nội, do tối sống lành mạnh ngày cùng trở nên quan trọng và đã tử thành

một xu hướng mới, Bn cạnh đó, khách hing cũng chuyển sang ghế thăm cc cửa hằngit hon nhưng chỉ iêu nhiễu hơn cho mỗi lẫn mua im hoặc chuyển sang các kênh bảnhàng trực tuyển.

1.3.3.4 Tầng quan thị trường bất ding sản công nghiệp Việt Nam Quy 1V/2020

“Trong đại dich COVID-19, thị trường khu công nghiệp là mảng duy nhất chứng kiến tăng trưởng tích cực diy, Toi Quý 4 2020, gi thuê rng bìnhcả giá thuê và tỷ lệ lá

tại các khu công nghiệp đã có từ năm 2019 tại năm tỉnh và thành phổ công nghiệp chínhtại miễn Bắc (Hà Nội, Bắc Ninh, Hưng Yên, Hải Duong và Hải Phòng) đạt 89,7%, tăng2,1 dpt theo năm Tương tự, tỷ lệ lắp đầy tại bổn tinh và thành phổ công nghiệp chínhtai miễn Nam đạt 87,ting 2,5 dpt theo nam,

ĐhạNg An THE AEN HAN He

—¬" -.ẽ v<"-=

Mình 1.6: Thị trường bất động sản công nghiệp tại Việt Nam.

Do sự dịch chuyển sin xuất từ Trung Quốc cũng như EVETA, nhu edu cho đất công "nghiệp cũng tăng trên toàn Việt Nam CBRE ghi nhận giả thuê tai một số khu công "nghiệp tại Hải Phòng, Bắc Ninh và Hai Dương ở miễn Bắc và thành phổ Hỗ Chi Minh, Đồng Nai và Long An ở miỄn Nam tăng 20% đến 30% theo năm,

lạ Nam, Gi0 thub dit cdg nghiep

TPNCM HÀNG Bh nga Long An Bc Nem Hung Yan Dương Hà Phòng

“toà bắp nhất acinus cmút

Hình 1.7: Gia thu đất công nghiệp

oat động của kho và xướng xây sẵn duy tr ở mức Ôn định theo năm do nguồn cùng

lớn được đưa trong năm 2019 và 2020 cũng như hoạt động cho thuế bị hoàn do lệnh

hạn ch đi lại Sự tăng trường mạnh của các công ty thương mại điện tử và logistics kế

20

khi dich COVID-19 bùng nổ đã thúc diy nhủ cầu về không gian lưu trữ và cơ sở phân

kể, với 20% tổng yêu cầu hỏi thuê cho ngành này, theo ghi nhận bởi CBRE Tại các vi

To đó, nhụ cầu tim kiểm quỹ đất để phát rin cơ sở hạ tẳng kho vận tăng lên đáng trí đắc địa với hạnchế về nguồn cung đất công nghiệp, kho ao tng sẽ bắt đầu xuất hiện nhằm tạo không gian lưu trừ lớn hơn để đáp ứng nhủ cầu của các công ty thương mại điện tứ, đặc bit là để âm địa điểm để giao hằng chăng cốt

.90 ruêtipnhả aca rus caomnée

Ngàn CORE Vt Na in 8,

Hình 1.8: Gia chảo thuê kholxudng xây sẵn

Voi sự thay đối mạnh mẽ tong đại dich, thị trường bắt động sản công nghiệp tại Việt

[Nam đã trở thành cơ hội bắp dẫn cho cả nhà đầu tr rong nước và quốc t, Trong năm 2020, bit chấp đại dịch, các ông lớn về kho xưởng quốc tế nhự GLP, LOGOS và JD com đđã tham gia và đầu tư mạnh mẽ vào cả miễn Bắc và miễn Nam Vingroup, một chủ đầu tu bit động sản lớn tại Việt Nam, cũng đã gia nhập thy trường, với hai khu công nghiệp mới dự kiến sẽ ra mắt trong năm 2021

Việc mở rộng của các doanh nghiệp hign hầu và xây dựng các cơ sở sin xuất rong "bối cảnh diy mạnh sự di đời chuỗi cung ứng sẽ là động lực chính thúc diy nhu cầu trong những năm tới Trong khi giá thuê dit công nghiệp đãđạt mức cao tại một số khu công “nghiệp cổ vị tr tốt khách thuê sẽ phải tim kiểm nguồn cũng đất mới ti ede khu vực

"ngoài các trung tâm công nghiệp hiện hữu Ngoài ra, các chủ đầu tr khu công nghiệpcũng đang thực hiện các thay đôi vẻ phát triển sản phẩm để thích ứng với tinh hình mới.“Các điểm nỗi bật là sự áp dụng công nghệ hiện đại để quản lý và vận hinh cơ sở hạ tầng,

2

cung cấp các gối dich vụ bao gồm dich vụ pháp lý, nhân sự đễ giúp khách thuế kiệm thời gian và chỉ phí tong qu tình thực hiện dự án Điễu này đang dẫn go nên một mô ình phát tiễn bắt động sản công nghiệp mới tai Việt Nam, ích hợp việc cùng cấp và đầu tư bất động sản công nghiệp cũng như các dịch vụ hỗ trợ quản lý.

Kết luận chương 1

[Nhu vậy thông qua tim hiễu ting quảt những vẫn để về khái niệm, đặc điểm, ai trẻ và tinh hình đầu tự các đầu tư BĐS có th thấy đây sẽ là cơ sở, là bản I cho việc inh giá

hiệu quả dự án BĐS được hoàn chỉnh, chất lượng Giúp CDT, người nghiên cứu xác

dính được những vẫn để cơ bản trong hoại động đánh giá hiệu quả đầu tư BDS nhằm

sp phần hạn chế những mật tổ tại xà đảm bảo tính chủ động, nâng cao nang lực của

(CDT, ng tính khả thị, chất lượng thực hiền rong qué tỉnh thực biện dự án

2

CHUONG 3: CƠ SỞ KHOA HỌC TRONG ĐÁNH GIÁ HIỆU QUA DAU TƯ

XÂY DỰNG

+1 lội dụng của việ đánh giá hiệu qua dự án đầu tư xây dựng Hiện quả do đầu tư mang lại được biểu hiện trên hai mặt:

-Lợi ích tải chính: LợÍch tải chính ảnh hưởng rực tiếp đến quyền lợi của chủ đầu tr. Lợi Ích kinh 1 xã hi ích kinh tÕy Lợi ích kính tễ ảnh hường đến quyễn lợi của xã

hội và của cộng đồng

C6 02 phương pháp hay được sử dụng đánh giá hiệu qua dự án đầu tư;

2.11 Đánh giá hiệu quả theo phương pháp định tink

Là phương pháp mang tinh chất ước lượng và sử dụng để đánh giá các chỉ iêu có tính

chất xã hội Phân,định tính chủ yếu dựa trên các cơ sở lý luận khoa học đã được đúc

"kết qua kinh nghiệm thực tiễn, được bổ sung bằng các dự bảo trong tương lai Phương

pháp định tính cỏ vai trỏ quan trọng để xác định khuôn khổ tổng thể của một dự án và

góp phần lựa chọn phương án có hiệu quả mà chưa cần di vào phân tich định lượng tốn

Nhược điểm: Cơ sở khoa học cho việc lựa chọn phương án vẫn chưa được đảm bảo.“Trong thực hành thực bívẫn chữ thể cả án được, cần hoàn thiện và bd sung

bằng phương pháp phân tích định lượng.

2.1.2 Dinh giá hiệu quả theo phương pháp định lượng

Là phương pháp khoa học đựa trên các phép tỉnh toán để nghiên cứu việc lạo ra các

“quyết định trong quản | Phương pháp định lượng bao gồm các ứng dụng của thông kẻ,toán học, mô hình tối ưu, mô hình mô phòng nhằm đưa ra quyết định Hiện nay, cócác phương pháp định lượng chính sau: phương pháp dùng một sổ vải chỉ tiêu tải chính,

kinh tế tổng hợp kết hợp với một hệ chỉ tiêu bổ sung; phương pháp dùng chỉ iều tổng hợp không don vị đo dé xép hạng phương án; phương pháp giá trị tá tr sử dụng và phương pháp toán quy hoạch tối vu

Phải kết hợp bai phương pháp phản ích định ính và phản tích định lượng để đánh giá hiệu quả và lựa chọn dự án, Một số chỉ tiêu để đánh gia hiệu quả đầu tư bằng phương

pháp định lượng như sau:

(Chi tiêu thu nhập thuận eta dự án: NPV (Net present value) được địch là Giá tị hiệntại rong NPV là giá tj tai thời điểm hiện nay của toàn bộ dng tiễn dự án trong tươnglại được chiết khẩu về hiện tại.

“Hệ số hoàn vẫn nội hoàn (IRR) (internal rate of return) suắt thụ lợi nội tại Tà suất sinh lợi của chính bản thân dự án

Ty số lợi ich ~ chi phí B/C): Ty số li ch | chỉ phí: Là tỷ số giữa giá tr hiện tại của

lợi Ích thu được với giá tị hiện tại của chỉ phí bo ra2.1.3 Những phương pháp đánh giá khác

Luận văn áp dụng các phương pháp nghiên cứu sau đấy để giải quyết các vẫn để nghiên cứu đặt

~ Phương pháp điều tra khảo sit thực tẾ: điều tra bổ sung các thông tin về đầu tư cáccdự án bắt động sản trên cả nước nói chung và trên địa bàn thành phố Hi Nội nói riêng.

~ Phương pháp thing kể: thẳng kế các dự ân bắt động sản trên địa bản thành phổ Hà

Nội bao gôm các thông số thiết kể công trình, nguồn vẫn đầu tr, higu quả công tình; (ác số liệu được ấy tt phòng đầu tư và phòng kế toán của Công ty).

~ Phương pháp hệ thống hóa: Hệ thống hóa các dự án bắt động sản một cách khoa học

và logic, Mục dich để xác định các tồn tại từ đó đưa ra các giải pháp nông cao hiệu quảđầu tư tên cơ sở có sự phản tích, tỉnh toán

= Phương pháp phân tích tổng hợp, so sánh: So sinh phân ích tổng hợp dé lựa chọn để

xuất giải pháp tối vụ trong đầ tư các dự ân bắt động sin, sau đó đối chiếu vớ hệ thing văn bản pháp quy và một số phương pháp kết hợp khác.

Phương pháp phân tích tổng hợp, so sánh là phương pháp sử dụng trí tệ, khai thác ý

kiến đánh giá của các chuyên gia có trình độ cao để xem xét, nhận định một vẫn để, một kiện khoa hoe để tim ra giải pháp ôi wu cho vấn đề, sự kiện đó, Phương pháp này it

”

cần thiết cho người nghiên cứu trong qué trình nghiên cứu, quá tình nghiệm thu, đánh giá kết qua, hoặc thậm chí cả rong qué tình đề xuất giá thuyết nghiên edu, lựa chọn

phường pháp nghiên cứu, cũng cổ các luận cứ Phương pháp này có ý nghĩ kinh tếlye và ti chính để tin khai nghiên cứu

vì tiết kiệm về thời gian,

"Nhược điểm: Phương pháp này chủ yêu đựa trên cơ sở trực cảm hay kinh nghiệm củachuyên gia Vi vậy, chỉ nên sử dụng khi các phương pháp không có điều kiện thực hiện,

không thể thực iện được hoặc có th s dụng đối với phương pháp khác

Đổ sử dụng cóhiệu quả phương pháp chuyên gia cần chủ ý

+ Lựa chon đúng chuyên gia có năng lực và kinh nghiệm vé lĩnh vực nghiên cứu, trung

thực, khách quan trong nhận định và đánh giá.

+ Lựa chọn những vin đề cần tham vấn với những mục đích cụ thể để sử dụng chuyêngia phi hop

~ Phương pháp thu thập va kể thừa nghiên cứu đã có [6]

2.2 Các phương pháp chon, đánh giá hiệu quả đầu tr cũa một dự án

‘Dam bảo vốn đầu tư vào dự án phải có hiệu qua cao chính là mục dich của việc đánh.

giá kính «8, Phân ch kính tế dự án là một công cụ để so sinh chỉ phí và lợi ích của dự

‘in được lựa chon với các phương án khác, việc đồ khẳng định những chỉ phí và lợi ích

cea dự án mang lại

"Để phân tích và đánh giá hiệu qua kính tế - tài chính của một dự án đầu tư xây dựng nóichung có rit nhiễu phương pháp như: Phương pháp dùng một vài chỉ tiêu tài chỉnh kinhtế tổng hợp: Phuong pháp dùng chỉ tiêu tổng hợp không đơn vj do; Phương pháp phântích giá tị và giá tị sử dụng; Phương pháp sử dung công cụ toán học dé tinh toán so

sảnh kinh tế các phương án; Phương pháp phản tích chỉ phí lợi ích.

‘Tuy nhiên trong bài luận văn này tác giả tập trung tìm hiểu phương pháp * Pham íchlí lợi ich với các nhôm cơ bản như:

++ Nhóm * Giá tị tương đương” bằng phương pháp dàng chỉ iều hiệu số thu chỉ Toàn bộ chuỗi đồng tên tệ của dự án (chỉ phí và lại ch) tong sud thời kỳ phân ich quy đổi

25

tương đương thành giá tr hiện ti của hệ số thu chỉ hay còn gọi là thu nhập rồng hiện ti (NPV)

+ Nhóm * Suit thu lợi nội tai" coi mức lãi suất làm cho giả tị tương đương của phương4n bằng không là suất thu lợi ội tại (IRR) của phương án Hiện nay, suất thủ lợi nội tại

là một độ do hiệu quả được sử dụng nhiễu nhất.

+ Nhóm "tý số lo ch chi phí (B/C)" là ý số giữa giá trị tương đương lợi ch và giá

trị tương đương của chỉ phí.

`1 1.Các bước đánh giá phân tích hiệu quả kinh tt chính cũa dự ân đầu te “Trong công ác lập báo cáo đầu tư và tip dự án đầu tư thường tiến hình việc đánh giá phân tích đánh giá dự án,

Đổi với các dự án nhóm A va đặc biệt quan trọng thi phải lập báo cáo đầu tư đánh giá kinh tế tài chính với các thông số còn thiểu nhiễu và chưa có độ tin cậy cao.

“Trong bước lập dự ân đầu tr các dự ân nhôm B thường phải thông qua việ đánh giã

phân tích tải chính, kinh tế dự án Thông qua việc này sẽ biết được dự ân cổ hiệu quả hay không, lim cơ sở vững chắc cho việc quyết định đầu tơ đo đó đầy là việc âm quan

trọng và hết sức cin thế

Khi đánh giá phân ích kinh tế ti chính các dự án đầu tư gim các bước sau đây:

~ Đề xuất phương án: Các nha thiết kế cần đưa ra nhiều phương án thông thường từ 3

«én 4 phương án khác nhau so sánh và lựa chọn để đánh gi tài chính, kinh tế dự án đầu

tu, Các phương án cỏ thể cỏ nhiều dạng khác nhau như: tuyển xây dựng,cao độ đặt công

trình, quy mô công trình, các loại sản phẩm, nguồn vốn đầu tr, phương thức trả nợ vốn

~ Xác địnhkỷ tính toán ( thời kỳ phân tich) của dự án là một chỉ tiêu quan trọng.trong đánh giá, phân tích kính té dự án, Nếu các phương án cócác thời kỳ tỉnh toán khác, nhau phải tìm cách đưa chúng về giống nhau để dim bão tính so sinh được cũa các dự

Ước lượng dng tiễn tệ cho từng phương án

26

Để đánh giá kinh tế tải chính một dự án xây dựng cin xác định được dòng tiễn tệ bao

gm hai phần chính

“+ Phần thu nhập chủ yêu hing năm bao gồm doanh thu hàng năm, giá tị thu hỗi khi đảo.

thải ti sản cổ định trung gian và cuỗi cùng, khoản thu hồi vn lưu động ở cuổi đời dự ân

+ Các khoản chỉ phí dự án bao gdm vin đầu tư (kể cả vấn lưu động), giá thành sản phẩm, chỉ phí vận hành, chỉ phi khẩu hao, các khoản tiễn phải ting theo các năm, các

Khoản thud

~ Xác định gi trị theo thời gian của dòng tiền tệ ở thời điểm biện tại hay ở tương lai ty

‘vio tưng trường hợp Ngoài ra, bước này phải chọn lãi suất chiết khẩu chính xác vì nêu

không sẽ cho ta kết quả ngược lại.

~ Lựa chọn chỉ iều hiệu quả để đảnh gi tải chính, kinh tế của dự ân: Tr số này là mốc

chun để so ánh lựa chọn các phương dn vi vây edn phải xá định gi tố thiêu cần thiết đểđạt được mục iu của dự ăn Việc chọn chỉ iu iê tính, hoặc chỉ tiên động (ví ‘dy như IRR hay NPV) để đánh giá hiệu quả phụ thuộc vào từng dự ấn đầ tự, phụ thuộc

vào người sử dung,

Tĩnh toán ác chỉ tiêu hiệu quả, lựa chon phương án chip nhận được và phương ấn hop lý mht, Xác định được phương án chấp nhận được sau khi tính toán các chỉ iu thi so sánh với mắc chun đã chọn ở trên Chọn phương én hợp lý nhất trong các phương án trên và dé là phường án đạt tiêu chuẩn cực đại (eye tiểu) của mốc tiều chuẩn ở rên

~ Phân tích độ nhạy, rủi ro và độ an toàn của dự án Phân tích độ nhạy của dự án cin

phải xác định sự biến động của các yếu tế bên ngoài có ảnh hưởng đến dự án như tăng.

chỉ phí đầu vào, giảm san lượng, giảm giá đầu ra của dự án Cin xem xét các yêu tổ

như ảnh hưởng của thi it, thiên tai, lạm phát gây ra ri ro cho dự án Đồng tời, độ an toàn của nguồn vốn bao gém xut xứ nguồn vấn, li vay, thời gian và khả năng của cdự án có th trả nợ cũng phải xem xét

inh toán, xem xét tt cả các vin

~ Lựa chọn phương án:Sau khi đ “quyết định chọn

phương án thiết kế [7]

2.2.2 Phân tích đánh giá de án theo giá trị wrong dương,‘thu chỉ (NPY)

Hiện gi hiệ sổ thu chi là hiệu qua tinh theo sb uyệt đối được do bing tổng số các giátí của hiệu số thụ ~ chỉ ở từng năm vận bình được quy đổi về thời điểm biện a ChỉHầu hiện gi hiệu s thụ chỉ biểu tị tổng lợi nhuận ròng của dự ân to ra được đánh giá

ở tại thời điểm hiện tại

* Trường hợp ding in không đều theo thôi gian

Công thức tổng quát

Trong đó:

Be: khoản thu của dự án ở năm L, thường bao gdm: doanh thu bán hàng, giá trị thu hồiKhi thanh lý tải sản và thu hồi vốn lưu động.

(Cz Các khoản chỉ phí của dự án ở năm t, bao gồm: Các khoản chỉ phí đầu tu, chỉ pl xuất kinh doanh tạo ra sản phim tong các năm vận hành (không có chỉ phí khẩu hao, tiên tả lí vay vấn) và khoản th phải nộp trong năm vận hành khai thác.

1 Lãi suất tối thiểu chấp nhận được.nud thọ của dự án.

“Theo công thức , khi NPV=0 thi sau n năm tuổi tho dự án chỉ thu hồi vốn đầu tư (thông,

‘qua lợi nhuận và khẩu hao), ngoài ra, có thể dự án còn đem lại hiệu quả xã hội như tạo

xiệe lim cho người lao động, đồng góp cho nhà nước thông qua các loại thuế phải nộp.

“Trường hợp vốn đầu tư bô ra một lần vào năm t*0 và có kẻ đến giá tị tụ hồi vốn lưu động, thu hồi thanh lý tải ân cổ định ở cối đời dự ân thi công thức NPV trên có hE

thay bằng:

NPV-d+ Efortnr Bho + Eko: G3

Trường hợp dng tiền đều [10]

(C: Các khoản chỉ phi của dự án, bao gin: Chỉ phi sin xut kính doanh to ra sản phẩm trong các năm vận hành (không cổ cho phí khẩu bao, ti trả li vay vẫn) và khoản thuế hải nộp trong năm vận hành kiai thác

‘Van dụng dé phân tích đánh giá dự án:

++ Dinh gia dự án độc lập

~ Néu NPV <0: dự ân không đăng giá, khôn nên du tư vào dự ấn đang xét; = Néu NPV > 0: dự án đăng giá nên đầu tự vào dự ân đang xế,

+ Trường hợp so sánh lựa chọn phương án tt hắt (so sánh phương én lại từ nhan)

-Néu dé là phương án thuộc loại xung khắc thi phương án được lựa chọn phải có

NPVuus> 0; NPVaus = max; E— Min; (E: giá tị rũ ro)

Để đảm bao tinh toán trị số NPV và vige so sánh chính xác phải chú ý:

số NPV Nếu t số rbé qu thì NPV sẽ lớn hoặc ngược li, đo đó đội hỏi nhà đầu tư phải ác định sao cho hợp lý.

“Xie định tị số có iên quan chất chế đến tỉ

Tuổi thọ của dự án phải như nhau:

“Trong tưởng hợp khi tuỗi tho của các phương án là khác nhau, ta phải sie dung thêm chi iu hiệu số thụ chỉ san đền hàng năm (NAV)

Ưu điểm: Tính đến các trạng thái thay đổi bắt ky của dòng tiền trong dự án theo thé gian; tính toán cho cả vòng đời dự án; có tính dén giá trị của tiỀn theo thời gian; có xét

đến các yê tổ trượt giá, lạm phát thay đội tỷ giá hồi đoái

= Nhược điểm: Chỉ phủ hợp với điều kiện của thị trường vốn hoàn hoa, một thị trường. 2»

tắt kh xây ra rong thực tất khó xác định được chính xắc các sổ liệu x phát ding

‘rong tinh toán cho các năm tương lai, nhất là khi tui thọ của dự án là dải; kết quả tínhtoán phụ thuộc vào tỉ số r |6]

2.2.3 Phân ích đánh giá dự ân theo suất thu lợi nội tạ ARR)

“Chỉ tiêu suất thu lợi nội tại IRR là một loi suất thu toi ối thiểu đặc biệt trong các công thie tính toán chỉ tiêu NPV sao cho NPV = 0, tức là được tim ra vie giả các

Z2 + Li một giá tị lãi suốt nào đó để sao cho NPVa > 0

7ã Ti một tị số lãi suất nào đồ sao cho NPWb < 0

“Ta cổ thé xác định IRR theo công thúc sau:

IRR= (n-ne) NPV ana b

“Trong đó: ra < rb; NPVa > 0 ; NPVb> 0 và NPVa > NPVb

Tinh đáng giá của phương án

Một phương ấn được gọi là đáng giá khi IRR thoả mãn điều kiện

TRR> R 28)

30