Luận văn thạc sĩ Kinh tế Tài nguyên thiên nhiên và Môi trường: Nghiên cứu đề xuất một số biện pháp nâng cao hiệu quả các dự án đầu tư bất động sản ở tập đoàn HDB Việt Nam

Quản lý về thẩm định dự án đầu tư xây dựng công trình VỀ thâm quyền thẳm định thiết kế cơ sở đối với dự án đầu tr-kinh doanh BĐS được nhà nước quy định như sau: ~ _ Sở Xây dụng tổ chức t

LỜI CẢM ƠN

Tác giả xin chân thành cảm ơn Ban giám hiệu trường Đại học Thủy lợi, Phòng Đảo

tạo đại học và Sau đại học, Ban chủ nhiệm Khoa Kinh tế và Quản lý cùng các thầy

cô giáo khoa Kinh tế và Quản lý đã động viên, tạo điều kiện giúp đỡ tác giả về mọi mặt trong quá trình nghiên cứu và hoàn thành luận văn tốt nghiệp.

Xin gửi lời cảm ơn chân thành và bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc nhất đến Thay giáo PGS.TS Nguyễn Bá Uân, người thầy trực tiếp hướng dẫn và giúp đỡ tác giả trong

quá trình nghiên cứu và hoàn thành luận văn này.

Xin chân thành cảm ơn các tổ chức, cá nhân đã hỗ trợ, cung cấp thông tin, góp ý cho tác giả trong suốt quá trình tìm hiéu, nghiên cứu và hoàn thiện luận văn.

Xin chân thành cảm ơn những người thân và bạn bè đã chia sẻ cùng tác giả những

khó khăn, động viên và tao điều kiện cho tác giả nghiên cứu và hoàn thành Bản luận van.

Hà Nội, ngày 26 tháng I] năm 2012

Tác giả luận văn

Nguyễn Thanh Hải

LỜI CAM DOAN Tác giả xin cam đoan Luận văn nay lả công trình nghiên cứu của riêng tác giả Các.

s liệu, kết quả nêu trong luận văn Is hoàn toàn trung thực, Cc đánh giá kết luận

khoa học chưa từng được công bồ trong bat kỳ công trình nào khác trước đó.

Hii Nội, ngày 26 tháng 11 năm 2012

‘Tac giả luận văn

Nguyễn Thanh Hải

MỤC LỤC

LỠI CẢM ON 1 LỠI CAM DOAN 2

DANH MỤC CÁC HINH VE 5

DANH MỤC CAC BANG BIEU 5

MO DAU 6 'CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LY LUẬN VỀ DỰ ÁN DAU TƯ 9

1.1 Dự án di tr 9 1.2 Phân loi dự in đều tự "

1.3 Quá trình đầu tư bắt động sản 121.4 Nguồn vốn đầu tư và nội dung của vốn đầu tr 24

1.5 Những đối tượng tham ra vào thực hiện đầu tư 25

1.6 Hiệu quả của dự ân đầu tư bất động sân 30Kết luận chương 1 38'CHƯƠNG 2; PHAN TÍCH THỰC TRẠNG DAU TU BAT DONG SAN 6 TAPDOAN HDB VIỆT NAM 392.1 Giới thiệu về Tập đoàn HDB Việt Nam 39

2.2 Thực trạng hoạt động đầu tư dự án bắt động sản «i Tập đoàn HDB Việt Nam 50

2.3 Phân tích hiệu quả đầu tu bắt động sản tại Tập đoàn HDB Việt Nam 60

24, Đánh giá chung về hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản ở Tập đoàn

Kết luận chương 2 nCHUONG 3: DE XUẤT MOT SO GIẢI PHAP NHAM NANG CAO HIEU QUACAC DỰ AN BAU TU BAT ĐỘNG SAN Ở TAP DOAN HDB VIỆT NAM T3

3.1 Dinh hướng phat triển của Tập đoàn HDB Việt Nam trong thi gian ti 73 3⁄2 Những thuận lợi, khó khẩn, cơ hội và thách thức của Tập đoàn HDB Việt Nam trong tương la 1

3.3 Đề xuất một số giải pháp nhằm ning cao hiệu quả các dự án dầu tư bất động

sản của Tập đoản HDB Việt Nam trong thời gian tới 75

“Kết luận chương 3 %KET LUẬN VÀ KIÊN NGHỊ 9

“Tiêu chuẩn Việt Nam.

“Tiêu chuẩn xây dựng Việt Nam Giá tị gia tăng

Bộ Xây dựng

Bộ tài chính

‘Thu nhập doanh nghiệp.

Titn Việt Nam đồng

“Tổ chức thương mại th giới

“Tổng múc đầu tư của dự ân đầu tư xây dựng công trình:

Chi phí xây đựng của dự án:

NPY: Gia tj hign tại rong

IRR: Ty suất hoàn vốn nội bộ.

tw “Thời gian hoàn vẫn (nim)

Bụ ‘Thu nhập ở năm thứ t (đồng/năm).

€ “Chỉ phí ở năm thứ t(đồnginăm)

r Sut thu lợi tối thiểu chấp nhận được (6)

Kw Số tiễn khẩu hao bàng năm của isin thứ i (đồnginăm)

A, Gitta s thir icin tính khẩu hao (đồng)

“Tu: “Thời han khẩu hao của tài sản thứ i (năm).

Hình 2.3: Phối cảnh tổng thể Chợ Lim- Trung tầm giao thương quốc tế

Hình 2.4 Phối cảnh tổng thể dự án Trung tâm thương mại thị trấn Vôi, huyện Lạng.Giang, tinh Bắc Giang

Bảng 21: Thống ké năng lực chuyên môn

Bảng 22: Các dự n BĐS tiêu biểu của Tập đoàn HDB Việt Nam đã và đang tiến

hành tiễn khai dầu tư

Bảng 2.3: Báo cáo kết qua hoại động kinh doanh

Bảng 2.4: Tài sản, nguồn vốn.

Bảng 2.5: các chỉ tiêu v hiệu qua sử dung tổng tài sin

Bảng 2.6: các chỉ tiêu về hi quá sử dụng vốn chủ sở hữu

Bảng 2.7: Tổng mức đầu tư xây dựng công trình

Bang 2.8: Cơ cầu nguồn vốn của các dự án đã trigu khai

Bang 2.9: Các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả kinh tế của dự án

MỞ ĐẦU

1, TINH CAP THIẾT CUA ĐÈ TÀI

Nước ta dang trên đã phát triển, nỀn kinh tế được hội nhập một cách nhanh chóng,

đời sống của người dân ngày một nâng cao, như thì vật chất và tỉnh

thin cũng đôi hoi kỹ cảng hom ĐỂ phục vụ như và cả đời sống tinh

thin là sự ra đồi của các hàng hóa cao cấp, với mức độ đáp ứng nhu cầu, tiện nghỉ

ngùy càng cao

“rong một vài năm trở lại đây, có ắt nhiều các dự án bit động sản được hình thành,

mục tiêu và hình thức đầu tư ngày cảng da dang, Các chủ đầu tư bất

động sin ngây cing đưa ra những sin phẩm mới không những đáp ứng được như

với quy mi

cầu noi ăn chốn ở đơn thun của con người, mà ngày một hoàn thiện, trau chuốthơn để dip ứng được cả những nhủ cầu gia ting tínhthần: không gian sống được chú trọng, cảnh quan ~ ngoại cảnh được quan tâm, tiện

nghi hiện đại, yếu tổ sức khỏe đảm bảo ngoài ra còn có thém cả những yêu cầu phong thủy hay tim lĩnh.

Việc thực hiện các dự án bat động sản mang lại hiệu quả cao là mong muốn của nhà

iu tr bat động sản Chính vì vậy việc thực hiện các dự án Bắt động sản dồi hỏi Nha đầu tư phải nghiên c „ Xem xét phương án, lựa chọn mục tiêu, phương án đầu

tư một cách kỹ cing, công tác quản lý dự án, vận hành bộ máy thực hiện một cách

hiệu quả nhất Không những giúp mang lại hiệu quả tài chính cao nhất cho nhà đền

tự, mà còn phải mang lại lợi ich cao cho ngưi tiêu dùng và toàn xã hội.

“Tập doin HDB Việt Nam là một Công ty Cổ phần hoạt động trong lĩnh vục Bắđộng sân - Kiến trúc - Xây dựng ~ Thương mọi ~ Thể thao Tập đoàn HDB ViệtNam (Công ty) đã có kinh nghiệm lâu năm trong lĩnh vực đầu tư Bắt động sản, đã

và đang thục hiện nhiều dự án Bắt động sản lớn tại Hà Nội và một số tỉnh khu vực

phía Bắc Xã hội cing phát triển, nhu cầu người din ngiy cảng tăng cao, đặt ra

những nhủ cầu rất lớn về nh cầu ở, nhu cầu cuộc sống, điều này mở ra cho Công ty

những thị trường lớn, những cơ hội lớn và cũng nhiều thách thú

thị trường Bắt động sản ngày một phát triển và là một thị trường tiềm năng khiến

nhiều công ty, nhiều tổ chức muốn ra nhập thị trường này với nhiễu nguồn tài chính

khác nhau đổ dỗn vào tạo nên sự cạnh tranh lớn, sức ép tử thị tường Thêm vio đói

ồn lực ngày càng cạn kiệt, quỹ đất khan bị

mới Chính vi

„ đồng tài chính cộng với các

chính sách về đầu tư, lai suit và huy động vốn thay đổi Đỏ là những thách thức của

Tập đoàn HDB Việt Nam

“rong bối cảnh như vậy, muỗn tồn tai và phát triển bền vững thì Tập đoàn HDB

Việt Nam phải khẳng định được vị thể cũng như năng lực của mình Muốn vay, việc

9 quả các dụ ân đầu tư Bắt động sin của Tập đoàn

thiết giúp cho Công ty có

tìm ra các giải pháp nâng cao hi

HDB Việt Nam là việc làm hết sức quan trọng và cẻ

những định hướng đầu tư đúng din và ngày cing trở nên vững mạnh

Vi BS tải luận văn "Nghiên cứu, đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả các

động sản ở Tập đoàn HDB Liệt Nam” Tác giả mong muôn

ên quả cao cho các dự ân đầu tư

đực án đầu we

nghị giải php mang lại

bit động sin của Tập đoàn HDB Việt Nam trong bồi cảnh hiện tại và phát triển một

cứu và để xuất một

cách bên vững trong tương lai.

2 MỤC DICH CUA DE TÀI:

~ _ Phân tích thực trạng của Tập đoàn HDB Việt

lý, tài chính, kinh nghiệm và các dự án đầu ty đã thực hiện ), rút ra được các

điểm mạnh, điểm yếu của Tập đoàn HDB Việt Nam,

tăng lực quản 1m (thực trạng v

= Phin tích môi trường đầu tư, những biển động của thị trường và các chính sich

về đầu tư kinh tế của nhà nước để tim ra những cơ hội và định hướng phát tiễn

đúng din

= _ Đề xuất một số giải pháp năng cao hiệu quả các dự án đầu tư Bắt động sin ở Tập đoàn HDB Việt Nam.

3 ĐÔI TƯỢNG VÀ PHAM VI NGHIÊN CUU:

~ _ Đối tượng nghiên cứu của đề tài là các giải pháp nâng cao hiệu quá dự án đầu tư

bất động sản của Tập đoàn HDB Việt Nam

~_ Phạm vi nghiên cứu của dé tài là các dự án đầu tư Bắt động sản như khu đô thịmới, khu dân cư tại một inh khu vục phía Bắc, chung cư tạ Hà Nội Các dự ấn

bắt động sản về thương mai như khu thương mại, trung tâm thương mại, trung

âm giao thương quốc tổ, chợ

4 CÁCH TIẾP CAN VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CÚ

Để hoàn thành nội dung của luận văn, tác giả đề tài đã sử dụng những phương pháp.nghiên cứu sau: Phương pháp điều tra: Phương pháp phân tích thông kẻ: Phương

pháp phân tch tính toán ; Phương pháp chuyên gia; Phương pháp so sinh Phương

pháp tra cứu văn bản pháp quy và một số phương pháp kết hợp khác

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VE DỰ ÁN ĐẦU TƯ

VA DAU TƯ BÁT ĐỘNG SAN

II Dựánđầu te

LL Khái niệm dự án đầu tw

“Trong hoạt động hàng ngày của doanh nghiệp luôn sử dụng các nguồn lực về tài

chính, lao động, tai nguyên thiên nhiêu và các tài sin vật chất khác, nhằm trực tiếphoặc gián tiếp tạo ra giá tị thẳng dư Xuất phát từ kết quả đầu tư, có thể nhìn nhận

bu cách khác nhau về đầu tr,

~_ Xét theo nghĩa rộng: Đầu tư là sự hy sinh các giá trị, nguồn lực hiện tại đểtiến hành các hoại động kinh t, nhằm thu vé cho nhà đầu tư những kết quả tốt

nhất trong tương lai, giá tị đạt được phải lớn hơn giá t đã bổ ra trong hiện ti

= Xết theo ghia hep: Đầu tư bao gm các hoạt động về việc sử dụng vẫn trong

«qu tình hoạt động kinh doanh nhằm mục đích đem lại giá trị cao hơn cho nhà đâu tr

~ Theo luật đầu tư của quốc hội nước Công hòa Xã hội chủ nghĩa Việt Nam số

59/2005/QHI 1 ngày 29/01/2005: “Diu tự là việc nhà đầu tr bộ vốn bằng các Bisản hữu hình hay vô hình để hình thành ti sản, bằng việc tiến hành các hoạt

“động đầu tư theo quy định của pháp luật

1.2 Khái nigm về bắt động sin

Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại Điều 174

có quy định: “BS là cúc tải sử bao gm: Di đa; Nhà, công trinh xây dưng gẵntiền với đất đai, kế cả các tài sản sắn liễn với nhà, công trình xây dựng đó; Các tải

sản khác gắn lién với đất dai: Các tài sản khác do pháp luật guy định”.

1.1.3 Đầu tw bắt động sản

Đầu tư bit động sản là một lĩnh vực đầu tr trong hoạt động đầu tư nói chung là đầu

tr đặc thủ va đầu tu có điều kiện theo quy định của nhà nước Đây là việc nhà đầu.

tur bỏ vốn để tạo dựng tài sản là bắt động sản mua, bán, khai thác và cho thuê, tiến

hành dich vụ bắt động sản, hoạt động đầu tư bắt động sản nhằm mục dich sinh lời

và đáp ứng lợi ích của xã hội.

1.1.4 Đặc diém hàng hóa bắt động sản

Bắt động sản là một loại hàng hóa đặc biệt Do đỏ ngoài những đặc điểm chung củahàng hóa thông thường, bắt động sản còn có những đặc điểm riêng sau đây:

“Thứ nhất, hing hóa bit động sin đúng như tên gọi của nó có tính bắt

bắt biến về sổ lượng, diện tích, tính chất do hang hóa bắt động sản luôn luôn gắnliền với việc sử dung đất đai, ma đất đa là nguồn tài nguyên không có khả năng di

chuyển hay khả năng gia tăng vé số lượng bị giới hạn về không gian Hàng hóa bắt

động sin gắn liền với đắt dai, phụ thuộc vào vị tí địa lý cụ thể, điều kiện kinh tế xã

hội, môi trường, cảnh quan

“Thứ hai, bắt động sản là hàng hóa có tính lâu bền do kết cầu của công trình, vật kiến

trúc cấu thành lên hàng hóa bắt động sản có tính bén vững lâu dài theo thời gian, có

khi tới hàng trăm đến vải trăm năm Vì vậy bắt động sản là một tài sản có giá tị và

ing hóa bắt động sản chịu sự quản lý và chi phối của Nhà nước do đất dai

là thuộc sở hữu của toàn dân và Nhà nước là đại điện của toàn dân trong việc quản

lý tải nguyên đất đai, mặt khác đắt đai là tự liệu sản xuất quyết định hình thành lên

hàng hóa bắt động sản Nên việc kinh doanh bắt động sản được nhà nước quy định

A giám sát chặt chẽ, có rit nhiều các quy định pháp luật, hing loạt các nghị định.

thông tư tác động trực tiếp hoặc gián tiếp được nhà nước ban hành để quản lý và chỉ

phối chặt chẽ loại hàng hóa này

Thư tư, hàng hóa bat động sản mang nặng yếu tổ tập quán, thị hiểu va tâm lý xã

hội: Hàng hóa bắt động sản chịu sự chỉ phi của các yếu 6 như tập quán, thị hiểu và

tâm lý xã hội mạnh hơn các hàng hoa thông thường khác Nhu cầu vé bat động sản.của mỗi ving, mỗi khu vực, mỗi quốc gia chịu ảnh hưởng rất lớn của thị hiểu, tập

fim chí cả vấn để tín

quán của dân cử sinh sống tại đó Yếu tổ tâm lý xã hội,

ngưỡng, tôn gio, tim linh cũng chỉ phối mạnh nhu cầu về bắt động sản

Thứ năm, hàng hỏa bắt động sản chịu sự ảnh hướng lẫn nhau và tác động của mỗi

trường tự nhiền và môi trường xã hội: Bắt động sin chịu sự ảnh hướng lẫn nhau rit

lớn, Giá trị của một bất động sản có thể bị tác động của bất động sản khác Đặc.

trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây đựng các công trình kết cầu hạ ting kỹ thuật

và hạ ting xã hội thi sẽ lâm tăng vẻ đẹp và ning cao giá của đất đai và các công

trình xây đụng trong khu vực đó, Tong thực việc xây dựng thêm công tinh nàylâm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của công trình khác là hiện tượng phổ bi

12 Phân

1.2.3 Phân loại theo tinh chất đặc điểm của bat động sản được đầu tu:

‘Theo tính chất

dự án đầu tự

đặc điểm của loại bắt động sản đầu tư có thé phân loại dự án đả

ra think các loại đầu tư sau đây:

= Đầu tư kinh doanh nhà ở: nhà liên kể, nhà biệt thự, chung cư

= iu tư kảnh doanh văn phỏng cao cấp

= Đầu tư kinh đoanh siêu thị, trung tâm thương mai,

= iu tư kánh doanh khách sạn

~_ Đầu tư kinh doanh các khu du lịch sinh thái.

ja tư ảnh doanh các khu công nghiệp

= Cc khu vi cho giải tí, thể thao: sân gn, khu công viên,

124, Phân chia theo hình thức gio địch

Bắt động sản có nhiều hình thức giao dich khác nhau, căn cỡ vào từng loại hình

giao dich đó ta cũng có thé phân ra thành nhiễu loại dự án đầu tư bắt động sản như.

~ _ Đầu tư xây dựng ra các bit động sản dé bán, cho thê, cho thuê mua.

~ _ Mua nhà, công trình xây dựng

= _ Thuê nhà công trình xây dựng đễ cho thu lại

~ ˆ Đầu tư cải ạo đất và đầu tư các công trình hạ ting trên đất thuê để cho thuê dit

đã có hạ ting

- Nhận chuyển nhượng quyền sử đụng dat, đầu tư công trình hạ ting để chuyển.

nhượng, cho thu, thuê quyỄn sử dụng đất đã có hạ ng để cho thuÊ lại

1.25 Phân loi theo hình thức đầu tư bắt động sản bao gỗ)

cho thuê, cho thuê mua.

Cac chủ đầu tư có thé lựa chọn nhiều bình thức du tư vào bắt động sin, với một

trong các hình thúc dầu tr

= Bu te theo hình thức đầu tr trực tiếp: các doanh nghiệp cố chức năng kinhdoanh bắt động sản như Công ty Cổ phần, Công ty tư nhân, Công ty TH, hợptúc xã tự bỏ vốn ra đu tư và kinh doanh bắt động sản

= Đầu tư theo hình thức đầu tr gián tiép: góp vẫn vào doanh nghiệp đầu tư kinh

đoanh bat động sản kh: chức cho vay tai chính, mua bán cỗ phiếu của các.sông ty Bắt động sản trên sin chimg khoẩn

= Ngoài ra phân loại theo nguồn vốn đầu tư cho dự án BĐS gồm có: Đầu tư từ vốn

đầu tơ phát triển của Doanh nghiệp; Nguồn vẫn đầu tr từ nước ngoài: Nguồn

vốn tin dụng; Nguồn vốn huy động từ các đối tượng khác

1.3 - Quá trình đầu tu bat động sản

1.3.3 Quá trình đầu tư theo giác độ quản lý vĩ mô của Nhà nước

Đại hội Dang lần thứ VII đã xác định phải “quản lý chặt chẽ dat đai và thị trường.

bit động san Đã thể hiện tằm quan trọng và mỗi quan tim rt kin của Nhà nước về

dit đai và thị trường bắt động sản Chính điều đó đã đặt ra nhiệm vụ nâng cao tính

hiệu lực quản lý Nhà nước vẻ BĐS trong đó việc ban hình các quy định, chính sách

cu thể để có thể quan lý, giám xát chặt chẽ BĐS là vẫn đề ct lãi và quyết định Do

đó, những nội dung chủ yếu của quản lý nhà nước đối với hoạt động đầu tư bất

động sin ở Việt Nam gồm có:

1.3.1.1 Nhà nưắc ban hành hệ thống vấn bản pháp qu làm cơ sở quản lý

BDS chịu sự chỉ phối bởi rt nhiều các quy định của pháp luật, từ chỉ phối trực tiếpđến chỉ phối gián tếp như: Luật đất dai số 13/2003/QH11; Luật

59/2005/QH11; Luật xây dung số 16/2003/QH11; Luật kinh doanh bắt động sản số.63/2006/QH11: Luật nhà ở số 56/2005/QH1 1: Các luật thuế có lién quan đến việcđầu tự, kinh doanh và chiếm hữu BĐS

tư số

Ngoài các luật định trên là các các quy định đuới luật nhu pháp lệnh nghị định,

thông tư, chỉ thị, quyết định cụ thể hóa, hướng dẫn và thi hành luật Việc ban hành

sắc quy định này được cơ quan pháp chế đảm bảo tính đồng bộ, phối hợp giữa cácvan ban luật trong việ điều tết các quan hệ về BĐS trong từng lĩnh vực khác nhau

và có tinh thực tiễn đảm bảo có thé áp dụng và thực thi trong cuộc sống

“Đồng thời nhà nước ban hành và hoàn thiện các chính sách, giải pháp, hệ thống các

định chế hỗ trợ quan lý hoạt động cho thị trường BĐS như việc ban hành các chính

sich về tải chính, thuế đối với đăng ky BĐS các loại hình giao dich BĐS như khung

it, khung giá nhà; Ban hanh các chính sách đền bù, bồi thường, giải phóng mặt

3 với nhà dit, BĐS: gin thị

trường BĐS với hệ thống chứng khoán; Ban hành các quy định về đăng ký hành

ing trong thu hồi dit; Nha nước phát hành trái phiết

nghề kính doanh các lại dich vụ BĐS như: tư vẫn, mồi

dịch BĐS,

ới, quản lý, định giá, giao

1.3.1.2 Nhà nước xây dựng và quản lý về chiến lược phát triển kinh t xã hội

"Nhà nước có trich nhiệm xây đựng và quản lý chiến lược phát tin kinh tế xã hội

nói chung và thị tường BĐS nói riêng nhằm định hướng cho quá trinh phát triển và

hình thành một thị trường BĐS theo đúng định hướng như: Chiến lược về cơ cấu

chủng loại sản phẩm và khối lượng sin phẩm Đầu tư BĐS; Chin lược đầu tư bit

động sản theo cl xông, hay kết hop: Chi

là đầu tư có kèm theo các biện pháp về xây dựng, Cơ cầu đầu tư được xét theo các

mặt như cơ cấu theo các loại dự án và vốn đầu t, cơ cấu đầu tv theo nguồn vốn,theo theo các dự ấn đầu tư BĐS hạ ting và phi ha ting: Chiến lược thu hút nguồn

vốn đầu tư vào lĩnh vực BĐS; Chiến lược về sử dung các nguồn vốn đầu tư, đảm

bảo hoàn vốn

1.3.1.3 Nhà nước quản lý về đất đại

Nha nước phải đóng vai trò chính trong việc hình thành chính sách đất đai và cácnguyên tắc của hệ thông quản ý đắt đai bao gồm pháp luật đất đai và pháp luật liên

quan đến đất dai Trong công việc này, Nhà nước phải xác định một số nội dung

chủ yếu như sau: sự phối hợp giữa các cơ quan Nhà nước; vị tí của cơ quan đăng

ký đất đai: vai tò của lĩnh vực công và tư nhân; quân lý các tải liệu địa chính: quản

lý nguồn nhân lực; nghiên cứu; giáo dục và đảo tạo; trợ giúp về chuyên gia tư vin

đất, cho thuế đắt đối với các doanh nghiệp kinh doanh bắt động sản; Nhà nước thựchiện việc thu hồi đất để xây dựng dự án; Chịu trách nhiệm đăng ký và cấp giấychứng nhận quyền sử dụng đất Kim thủ tục chuyển quyén sử dụng đất; Nhà nước

thanh tra giải quyết các tranh chấp, giải quyết khiểu mại tổ cáo và xử lý các vi phạm

về đất đai

“Quản lý đắt đai bao gồm những chức ning bao hàm những quy tic cho việc sử dụng

và phát triển đất đai củng với những lợi nhuận thu được từ đất (thông qua bán, cho.

thuê, hoặc thu) và giải quyết những tranh chấp liên quan đến quyển sở hữu và

quyên sử dụng dit, Quản lý đất da iên quan đến cả hai đối tượng đắt công và đất

tu, bao gồm: đo đạc đất đai, đăng kỹ đất đai, định giá đt, giảm sắt và quản lý sử

dung đất đai, cơ sở hạ ting cho công tác quản lý Quản lý đất dai là quá trình lưu

giữ và cập nhật những thông tin về sở hữu, giá trị, sử dụng đắt và các nguồn thông

t dai xác định hoặc điều

tin liên quan vậy quản lý đất dai bao gồm vi

chỉnh các quyển vả các thuộc tính khác của dat, điều tra mé tả, những tài liệu chỉtiết về thứa đắt và cũng cấp những thông tin về đất dat iên quan đến thị tường bắt

động sản.

Quin lý đất dai đội hỏi phải số những hiểu biết Những hiểu biết phụ thuộc vào

thông tin và thông tin lại phụ thuộc vào phương pháp thu thập, cách xử lý chúng

trên cơ sở công nghệ thông tin Thông tin đất dai là nguồn thông tin quan trọng và

đất giá, i vậy phải được quản lý sử dạng có hiệu qu tối đa lợi ích tểm ting của

nó Quan lý thông tin dat dai bao gồm: xác định những yêu cầu của Nhà nước và

sông đồng nói chung vé thông tin liên quan đến dit đai: kiểm tr sao cho thông finliên quan đến đất dai được sử dụng thường xuyên trong quá trình quyết định công

vige, sao cho dòng thông tin từ người sản xuất đến người sử dụng được thông st phát triển các chính sách cho việc xác định các ưu tiên, cung cấp các nguồn lực cần

thiết, hỗ trợ cho các hoạt động và thiết lập các chuẩn cho việc trình bảy cũng như

các phương pháp kiểm tra

1.3.14 Quin lý của Nhà nước về quy hoạch, ké hoach

Nhà nước lập quy hoạch và lên kế hoạch phát tiễn tị trường bắt động sin là định

hướng chiến lược và cụ thể hoá các định hướng đó Chúng chính là một trong

những công cụ chủ yếu trong quản lý của nhả nước về bắt động sản, là những căn

sứ cơ sở quan trọng cho sự phát trién của thị trường bắt động sản

‘Theo luật xây đựng quy hoạch chung phải đảm bảo xác định tổng mặt bằng khu đất

sử dung theo quy mô dân số của từng giai đoạn quy hoạch, mật độ dân số, hệ số sử

dụng đất và các chỉ tiêu kinh t kỹ thuật khác Quy hoạch chỉ tiết phải xác địnhcược các nội dung sau: xác định mặt bằng, điện tich xây dựng các loại công trinh

trong khu vực lập quy boạch chỉ tiết, xác định chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây

amg Thông qua quy hoạch, kế hoạch hệ thống bit động sản và thi trường bắt

động sin mới được đảm bảo tính thống nhất, inh khả thi va tinh hiệu quả

1.3.1.5 Nhà nước thành lập và kiểm soát hệ thẳng giao dich BĐS

‘Thi trường BĐS phải được giao địch tại các sàn giao địch Thực chất các sàn giao

dich chính là các "chợ" BDS, Khởi đầu, các chợ hình thành tự phát theo quan hệ

uu, Nhà nước cần phải

‘giao dịch trên thị trường, tuy nhiền khỉ đã trở thành tắt

đứng ra tổ chức và điều tiết, Nhà nước cần định hướng, tổ chức hệ thống các sin

giao dich đó theo hướng xã hội hoá hoá, đảm bio dip ứng được yêu cầu giao dich, đảm bảo hoạt động có hiệu quả, để cung gặp cầu, để thị trường tiểm năng trở thành hiện thực.

1.3.1.6 Quin lý vẻ lập, thân định, phê duyệt dự ân đầu tr bắt động sin

1 Quân lý nhà nước về lập đự án đầu tr

Khi đã ấn thiếttr xây dựng dự án, chủ đầu tr phải tổ chức lập dự án để lâm rõ sự

phải đầu ew và hiệu quả đầu tr xây dựng công trình: Nội dung của dự án bao gdm

cơ sở của dự ấn, thuyết minh của đự án

Nội dung chủ yếu của thuyết minh dự án đầu tư cin nêu đủ sự cần thiết va mục tiêu

i tw; inh giá nhủ cầu thị trường, tiêu thụ sản phẩm đối với dự ân sẵn xuất kinh

doanh hình thức dầu tư xây dụng công tình: địa điểm xây dựng, nhu cầu sử dung

đất; điều kiện cung cấp nguyên liệu, nhiên liệu và các yếu tố đầu vào khác

= Mô tả về quy mô và điện tích xây dựng công trình hang mục công tình bao gằm công trình chính, công trình phụ và các công tình khác; phan tích lựa chọn phương án kỹ thuật, công nghệ và công suất

~_ Các phương pháp thực hiện dự án đầu tư bao gồm: Phương án giải phóng mặtbằng, tái định cư và phương án hỗ trợ xây dựng ha ting kỹ thuật nếu có; Cácphương án thiết kế kiến trú đổi với công trinh trong đô thị và các công trinh có

you cầu kiến trúc; Phương án khai thác dự án và sử dụng lao động: Phân kỳ,

phân đoạn thực hiện, tiễn độ thực hiện và hình thức quản lý dự án

~ Dinh giá tác động môi trường (DTM), các giải pháp phòng, chống chảy, nỗ và

sắc yêu cầu vé an ninh, quée phống.

~ _ Tổng mức đầu tư của dự án: khả năng thu xếp vốn, nguồn vốn và khả năng cấpvốn theo độ; phương án hoàn trả vin đối với dự án có yêu thu hồi von;sắc chi tga ti chính và phân tích đánh giá hiệu qua nh hu quả x8 hd của

dyn,

kế cơ sở của dự án

b Nội dung thié

Nội dung thiết kế cơ sở bao gồm phần thiết minh thiết kế cơ sở và phần hồ sơ

bản vẽ, bảo đảm thể hiện được các phương án thiết kế, là căn cứ để xác định

tổng mức đầu tư và triển khai các bước thiết kế tiếp theo.

= Phần thuyết mình thiết kế cơ sở bao gồm các nội dung như: Nêu diy đủ đặc

nh xây dựng điểm tổng mặt bằng; phương án tuyến công trình đối với công

theo tuyển; phương án kiến trúc đối với công trinh có yêu cầu kiến trúc; Kết cầu

chịu lục chính của công trình; phòng chống cháy, nd; bảo vệ môi trường; hệ

thống kỹ thuật và hệ thông ha ting kỹ thuật công trình, sự kết nỗi với các công

trình hạ ting kỹ thuật ngoài hing rio; Mô t tải trong và các tác động đổi với

công trình; Danh mục các tiêu chuẳn, quy chuẳn được áp dụng.

= Phin bản vẽ thiết

ve tổng mặt bằng, phương án tuyến công tình đối với công trình xây dựng theo

các kích thước chủ yếu, bao gồm: Bản

kế cơ sở được thể hig

tuyến; Bản vẽ thể hiện phương án kiến trúc đối với công trình có yêu cẩu kiến

ết céu chịu lực chính của công trình; bản vẽ hệ thống ky

trúc Bản vẽ thể hiện

thụ và hệ thống hạ tang kỹ thuật công trình,

3: Quân lý của nhà mre về Thâm định phê dye

a Quản lý về thẩm định dự án đầu tư xây dựng công trình

VỀ thâm quyền thẳm định thiết kế cơ sở đối với dự án đầu tr-kinh doanh BĐS được

nhà nước quy định như sau:

~ _ Sở Xây dụng tổ chức thấm định thiết kế cơ sở của các dy án đầu tư xây đựng

công tình dân dụng, công nghiệp vật liêu xây dựng và các dự án đầu tư xây

cdựng công trình khác do Chủ tịch Uy ban nhân dân cắp tinh yêu cầu.

- _ Riêng thiết kế cơ sở các công trình hạ ting kỹ thuật đô thị ở địa phương (bao.

gồm các công trình: Hè, đường đô thị, cap nước, thoát nước, chiếu sáng, công

viên, cây xanh, xử lý rác thải đô thị, nghĩa trang, bãi đỗ xe trong đô thị) do Sở Xay dựng, Sở Giao thông công chính hoặc Sở Giao thông vận tải tổ chúc thắm

định phi hợp với chúc năng nhiệm vụ do Uy ban nhân din ấp tinh quy định

+ _ Đối với ác dự án dẫu tư xây đựng công nh liên quan tới nhiễu chuyên ngành,

thì nội dung của thiết kế cơ sở liên quan nhiều đến Sở nào thì Sở đó là đầu mối

tổ chức thẳm định thiết kế cơ sở của dự án Sở đầu mỗi thảm định thiết kế cơ sở

có trách nhiệm lẫy ý kiến của Sở liên quan đến phần công nghệ chính và các Sở,

Ban, ngành khỏe có liên quan đến nội dung thẩm định thiết kế cơ sở.

= Đối với các dự ân đầu tư xây dựng công tình có kỹ thuật phức tạp, áp dụngcông nghệ mới, công nghệ cao, thi Sở có thắm quyền thẳm định thiết kế cơ sở

s thé báo cáo Uy ban nhân dân cắp tỉnh đề nghị Bộ có thắm quyền thim định

thiết kế cơ sở của dự án đó.

Cơ quan thấm định thiết ké cơ sở có rách nhiệm gửi kết quả thẩm định thiết kể cơsởtới đơn vị dầu mi thắm định dự án theo thi gian đối với cắc dự án đầu tr kính

sơ hợp lệ đồng thời gửi một bản

doanh BDS là 10-15 ngày ké từ ngày nhận đủ

tới Sở Xây dựng địa phương nơi xây dựng công trình.

'b, Quan lý của nhà nước về nội dung thẩm định thiết kế cơ sở:

Nội dung thắm định thiết kế cơ sở trong dự ân đầu tr xây dựng công trình được nhà

nước quy định như sau:

= Sự phù hợp của thiết kế cơ sở với quy hoạch phát iển ngành, quy hoạch xây

dụng Sự hợp lý về bổ í mặt bằng tuyển công tình, ác điểm đâu nối với côngtrình hating kỹ thuật,

= _ Sự phù hợp của thiết kế cơ sở với thuyết minh của dự án về quy mô xây dựng,

công nghệ, công sử ip công rnh; các số liệu sử dụng rong thiết kế: sắc quy chấn tiêu chuẩn ấp dụng

= Sy phủ hợp của thiết kế cơ sở với phương án kiến trúc đã được lựa chọn thôngqua thi tuyển đối với rường hợp có thi tuyén tht kế kiến trúc

= Các tiêu chuẩn được áp dụng trong các giải pháp thiết kế,

= Điều kiện năng lực hoạt động xây dựng của tổ chức tư vẫn, năng lực bảnh nghề

ccủa cá nhân lập dự án và thiết kế cơ sở theo quy định,

quyết định đẫu tư BDS

“Chủ đầu tư tự quyết định đầu tư và chịu trách nhiệm đối với các dự án kinh doanh

e, Về thâm quyi

BDS Người quyết định đầu tư chỉ được quyết định đầu tư khi đã có kết quả thắm

định dự án.

3 Quân lý nhà nước về điều chỉnh dự ân dat BĐS

Dự án đầu tr BDS đã được quyết định đầu ur chỉ được điều chỉnh khi cổ một trong

những trường hợp sau

~_ Xuất hiện các yếu tố bất khá kháng do thiên tai như động đắt, bão, lũ ly

sông thin, lữ đấu chiến trình hoc cỏ nguy cơ xây ra chim tranh;

= Do biến động bắt thường của giá nguyên vật liệu, do thay đổi chính sách mới có.quy dinh được thay đội mặt bằng giá đầu tơ xây mg công tinh

=o người quyết định đều t ho chủ đầu tư thuy đổi khỉ thấy xuất hiện những

xấu 16 mới đem lại hiệu quả ônh xã hội cao hơn cho dự án

= _ Khi quy hoạch xây đựng đã được duyệt thay đổi có ảnh hưởng trực tiếp đến dự

ấn

Khi diễn chính dự án không làm thay đổi quy mô, mục tu đầu tr vi không vượttổng mức đầu tư đã được phê duyệt thi chủ đầu tư được phép tự điều chinh dự án

“Trường hợp điều chỉnh dự án làm thay đổi thiết kế cơ sở về kiến trúc, quy hoạch,

“quy mô, mục tiêu đầu tw ban đầu hoặc vượt tổng mức đầu tư đã được phê duyệt thì

chủ đầu tư phải trinh người quyết định đầu tr xem xét, uyết định Những nội dung

thay đổi phải được thấm định lại

Người quyết định điều chính dự án đầu tr xây dựng công tinh phải chịu rich

nhiệm trước pháp luật về quyết định đầu tư của mình,

1.3.1.7 Quản lý thực hiện dự án đâu tư bat động sin

1 Về tide kd, dự toán xây dựng công trình:

~_ Đối với các dự án đầu tư vào lĩnh vực BĐS thì thiết kế thường 2 bước bao gồm:

thiết kể cơ sở và thiết kế bản vẽ tỉ công

~ Tai liệu làm căn cứ thiết kể: Các ti liệu khảo sát xây dựng, khí tượng thuỷ văn

và các văn bản pháp lý liên quan: Thiết kế cơ sớ: Danh mục quy chun, tiêuchuẫn xây dựng được áp đụng: Các quyđịnh về kiến trúc, quy hoạch xây đựng

2 VEthắm định, phê duyệt thiết ké dự toán công trình:

“Thâm định phê duyệt: Chủ đầu tư tự tổ chức thẩm định phê duyệt thiết kế kỹ

thuật, thiết kế bản vẽ thi công, dự toán, tổng dự toán đối với công tình phải lập

ain;

~ _ Thiết kế ban vẽ thi công và dự toán của hạng mye, công tình rước khi đưa ra

thi công phải được thắm định, phê duyệt

“Chủ đầu tr không đủ điều kiện năng lực thẩm định thi dupe phép thuê các tổ

chức, cá nhân tu vấn có đủ điều kiện năng lực để thẳm tra thiết kế, dự toán công

trình lâm cơ sở cho việc phê duyệt

3 Gidy pháp xây đựng dự ân BDS

“Trước khi khởi công xây dựng dự án, chủ đầu tư phái xin cấp xây dựng

Hỗ sơ xin cắp giấy phép xây dụng đối với các dự án kinh doanh BĐS gồm:

= Đơn xin cấp giấy phép xây dựng

= Bin sao một tong những gẤy tờ về quy sử dung đất theo quy định của pháp.

luật về đắt đai có công chúng.

-_ Bản vẽ thiế kế thé hiện được vị trí mặt bằng, mặt cắt, mặt đứng điển hình: mặtbằng móng của công trình; sơ đỗ vị trí hoặc tuyển công trình,

4 Quản lý thi công xây đựng:

Quin lý thi công xây đựng công trình bao gbm quản lý chất lượng xây dựng, quản

lý tiến độ xây dựng, quản lý khối lượng thi công xây dựng công trình, quản lý an

toàn lao động trên công trường xây dựng, quản lý môi trường xây dung,

5 Các hình thức quản lý dự ân:

“Chủ đầu tư dự án BĐS Căn cứ điều kiện

‘dy án mà quyết định lựa chọn một trong các hình thức quản lý dự án đầu tư xây

ing lực của tổ chức, cả nhân, yêu cầu của

dụng công trình sau đã

~ _ Thuê tổ chức tư vẫn quan lý dự án khi chủ đầu tr xây dụng công ảnh không đã

điều kiện năng lực;

- _ Trực tip quản lý dự án khi chủ đầu tư xây dựng công trình có đủ điều kiện năng

lực về quản lý dự án

“Trưởng hợp chủ đầu tư trực tiếp quản lý dự án thi chủ đầu tư có thé thành lập Ban quan lý dự án Ban quản lý dy án chịu trách nhiệm trước pháp luật và chủ đầu tư

theo nhiệm vụ và quyền hạn được giao

1.3.1.8 Quin lý về các wn đất trong đầu ne bắt động sin

Nhà nước có các chính sách ưu đãi, khuyển khích đầu tư bắt động sản như điều 12

của Luật kinh doanh bắt động sàn Mặt khác theo Quy chế khu đô thị mới điều 26

số quy định: Nhà nước hỗ trợ và ưu đãi các chủ đầu tr thực hiện dự án khu đô thị

mới như sau

1 Nhà nước có những chỉnh sách hỗ re cho các dự ân BBS như sau.

~ _ Cung cấp miễn phí các thông tin về quy hoạch xây dựng, phát trién các dự án

khu đô thị mới.

= _ Đầu tư và hỗ trợ đầu tư xây dựng các công trình hạ ting kỹ thuật và hạ ting xã hội thuộc trách nhiệm của Nhà nước ở trong và ngoài hàng rào của dự án phù

hợp với tiến độ thực hiện khu đô thị mới:

~ - Trực tiếp đầu tư và vận động tổ chức, cá nhân (buộc mọi thành phần kinh tế đầu

tự các dự án nhằm tăng cường năng lực dich vụ ng ích đô thị phủ hợp với kế hoạch phát triển các khu đô thị mới;

- Đầu tư xây đựng các công trình trụ sở cơ quan hảnh chính địa phương nằm trong

khu vực dự ân khu đô thị mới:

= HB try chủ đầu tư trong công tác giải phóng mặt bằng dự án khu đổ thị mới

2 Những chính sách ww đãi của nhà nước:

= Cho vay ưu đãi đầu tư đối với các dự án thành phần xây dựng nha ở cho người

nghèo và người có thu nhập thấp:

= Cho phép huy động vén dưới dạng tri phigu dự án theo quy định của Nhà nước;

~ Miễn phí sử dụng đắt đối với diện tích dat để xây dựng các công trình như: Công.trình ha ting kỹ thuật và ha ting xã hội có chuyển giao cho Nhà nước hoặc

không tính doanh; Công trình nhà chung cư cho các đối tượng chính sách, người

thu nhập thấp,

~ Dich vụ quản lý nhà chung cư được hưởng ưu đãi như đối với dich vụ công ích.

~_ Theo điều 64 Luật Nhà ở Nhà nước, tô chức kinh tế,

dan cư thực hiện việc hỗ trợ, tạo

chức xã hội, công đồng,

chính lều kiệ để các đối tượng thuộc dig

sách xã hội được cải thiện nhà ở theo một trong các hình thức như: Hỗ trợ kinh.

phí để học mua nha ở trả châm, trả dẫn hoặc thuế nhà ở; Miễn, giảm tiền sử

‘dung đất khi mua nha thuộc sở hữu hoặc được Nhà nước giao đắt làm nhà ở; Hỗ trợ kinh phí, vật liệu, nhân công trong việc sửa chữa, cải tạo hoặc xây dựng nhà.

6; Tang nhả tình nghĩa, nhà tình thường,

1.32 Qué trình đầu te 6 doanh nghiệp

Doanh nghiệp đầu tư và kính doanh bit động sản trong lãnh thổ nước Việt Nam

phải chịu sự chỉ phối của tắt cả các quy định của nhà nước về đầu tư và kinh doanh

bất động sản Ngoài ra còn phải thực hiện theo một số quy định, chính sách hay

nghĩa vụ riêng của mỗi địa phương, tinh thành mà dự án Bắt động sản nằm tại đó.Một dự án đầu tw BĐS thường kéo đài nhiều năm Quả trình đầu tr một dự ân nói

chung cũng như một dự án đầu tư kinh doanh bắt động sân thường bao gồm các giai

đoạn sau

1.3.2.1 Giai đoạn chuẩn bị đầu tr

‘Tat cả các dự án định đầu tư đều phải trải qua giai đoạn chuẩn bị đầu tư, giai đoạn.này bao gồm một loạt các bước su đây:

= Bude 1: Tìm kiếm cơ hội đầu tư (chủ trương đầu tư, thu hút đầu tư của từng địa

phương; vị tr có thé đầu tu; lựa chọn hình thúc, loại hình bất động sản có thể áp

đụng);

+ Bước 2: Ne

thông qua các hoại động khảo sát, nghiên cứu đánh giá thị trường để xác định rõ

St hải đầu tr và quy mô dự kiến đầu tr

tu xác định sự cần thi

nhu cầu của thị trường và kỳ vọng của thị trường mục tiêu; khả năng có thể huy

động các nguồn vin để đầu tr để lựa chọn hình thức đầu tư cho phổ hợp

~ _ Bước 3: Phân tích hiệu quả kinh tế, tài chính của dự án từ đó Chủ đầu tư quyết

định đầu tr

= Bước 4: Lập dự án, để phục vụ lập dự án tư dự án kinh doanh bắt động sản

còn cẩn phải lập quy hoạch chỉ tiết 1/500 và được Sở Xây dựng thẩm định,

UBND tỉnh phê duyệt, Đi với việc sử dụng đất, cần được Sở tả nguyên và môi

trường chấp thuận bản giao đắt hoặc cho thuê đất dùng cho dự án,

_ Bước 5: Gửi h sơ dự án và các văn bản trình đến người có thẳm quyén quyền

“quyết định đầu tư tổ chức cho vay vốn đầu tư và cơ quan thẩm định dự án

13.2.2, Giai đoạn thực hiện đầu te

"Đây là giải đoạn giữ vai to quyết định trong việc thực hiện quá trình đầu tư nhằmvật chất hoá vốn đầu tư thành tài sản cho doanh nghiệp Ở giai đoạn nảy trước hếtsẵn làm tốt công tác chun bị xây đựng như sau:

= Lip kế hoạch đầu tự và huy động vin cho dự án;

= Xin giao đất hoặc thuê dt theo quy định của Nhà nước;

~ _ Đền bù và giải phóng mặt bing, xin cắp chứng nhận quyền sử dung dit (s6 đỏ);

~ Khảo sắt xây dung và thiết kế xây dung

= Lua chọn nhà thầu xây đựng và cùng ứng thết bị

~ Thi công xây dựng và đặt thit bị trong đó bao gồm: Quản lý khối lượng, chỉphí: Quản lý chất lượng, an toàn, vệ sinh mỗi trường: Quản lý tién độ tong hợpcđồng; Nghiệm thu, bản giao, thanh quyết toán

1.3.2.3 Giai đoạn kết thúc xây dựng đưa vào vận hành:

“Các dự án khi hoàn thành quá trình xây đựng và đưa vào quá tinh vận hành khai

thúc Nội dung công việc của giai đoạn kết thúc xây dựng đưa công tình vào khai

thie sử dụng bao gồm:

~ Nghị

nghiệm thu đạt chất lượng;

thu, bản giao công rình cho người sử dụng theo thiết kế được duyệt và

~ Quyết toán, kết thúc xây dựng làm thủ tục xác lập về quyển sử dụng đất, quyền.

sở hữu nhà, công trình xây dựng đã bán, chuyển nhượng cho khách hang,

~ _ Thực hiện kết thúc công trình, lưu và nộp lưu trữ hồ sơ dự án, hồ sơ thiết kế và

hỗ sơ hoàn công nhà, ông trình xây ding theo guy định của php luật

~ Tie hiện chế độ báo cáo theo quy định của pháp kột và chịu sự thanh tr, kiểm

tra của cơ quan nhà nước có thẩm quyé

= Vain hình, khai thắc công trình;

= Khi các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản đưa vào khai thác, tủy theo chứcnăng các loại bắt động sin Khác nhau đều phải tuân thủ theo các quy định khắc

nhau của pháp luật như sau

++ Đối với các khu đồ thi mới, các khu công nghiệp: tổ chức quản lý vận hành

theo quy định pháp luật về quản lý Khu đô thị mới như: Nghị định số

02/2006/NĐ-CP ngày 05 tháng 01 năm 2006 của C phủ về việc ban

hành Quy chế khu đô thị mới:

+ Đối với các khu chung cư khi xây đựng xong đưa vào vận hành phải tuân

thủ heo Quy chế quản lý nhà chung cư ban hành kẻm theo quyết định số

06/QD-BXD ngày tháng năm 2005 của Bộ xây dựng

+ Đối với bat động sản là trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê, khách.

sạn thi sự quản lý vận hành chủng cũng tuân thủ theo các văn bản trên trong trường hop nằm trong khu đô thị mới hoặc các quy định riêng trong kinh doan các loại hình dịch vụ đặc hủ.

+ Thing tư số 14/2008/TT-BXD ngày 02/6/2008 của Bộ xây dựng về việchướng dẫn phân hạng nhà chung cư

1.4 - Nguồn vốn đầu tr và nội dung của vốn đầu tư

143 KI du tu:ii niệm vor

Xin đầu tưlà toàn bộ các chi phí bỏ ra để thực hiện mục đích đầu tư Như vậy theo

quan điềm kính tế vĩ mô vốn đầu tư trong kinh tẾ bao gồm ba nội dung chính là: vốn

tự làm ting tài sản cổ định, Yến đầu tư ti sản ưu động và Vốn đầu tư vào nhà

“Chỉ tiêu mn đầu tư” với nội dung như: trên là rit thiết cho việc tinh toán các.chỉ tiêu liên quan như: tích luỹ tài sản, vốn hiện có và dmg trong phân tích về

hiệu quả của đầu tư và các phân tích khác cổ liên quan đến vốn đầu tw, đồng thời

khái niệm này cũng bảo đảm phạm vỉ của chỉ tiêu trong so sinh quốc tế

1.42 Nội dung của vẫn đầu tr trong đầu te bit động sản

Vén đầu tr trong đầu tư bắt động sản gdm vốn đầu tư xây lấp: vốn đầu tư mua simthiết bị và vốn đầu tr cơ bản khác Cụ thể

~_ Vốn đầu tư xây lắp (vốn xây lắp) là phần vốn đầu tư cơ bản dinh cho công tác

xây dưng và lip đặt thiết bị, máy móc gồm; vốn đầu tư dành cho xây đựng mới,

dau tư xây dựng công trình, ha ting kỹ thuật; vốn đầu tư để lắp đặt thiết bị, may

~_ Vn đầu tư mua sắm thiết bị (vốn thiết bi là phần vốn đầu tư cơ bản dành choviệc mua sim thiết bị, máy móc, công cụ, khí cụ, vật, cây con đủ tiêu chuẩn.

1a ti sản cổ định bao gm cả chỉ phí vận chuyển, bốc dỡ và chỉ phí kiém tr, sửa

chữa thiết bị máy móc trước khi lip đặt Đối với các trang thiết bị chưa đủ là tài

sản cố định nhưng có trong dự toán của công trình hay hạng mục công trình để

trang bị lần đầu của các công trình xây dựng thi giá trị mua s

&t bi

cũng được tính.

vào vốn đầu tư mua sắm thit

= Vin đầu tu eo bản khác là phần vốn đầu tư cơ bản dùng để giải phóng mat bing,tải định cư, đền bù hoa mẫu và tải sản cũa nhân dân, chỉ phí cho bộ máy quan lýcủa bạn kiến tiếc chỉ phí cho xây dựng công trình tạm loại lớn

1.5 Những đối tượng tham ra vào thực hiện

1.5.3 Chủ đầu tw

Chủ đầu tư thực hiện nhiệm vụ, quyền hạn kể từ giai đoạn chuẩn bị dự án đầu tư

BDS, thực hiện dự án đến nghiệm thu bin giao đưa công trinh vào khai thác, đưa

vào kinh doanh dự án BĐS Chủ đầu tư có trách nhiệm thành lập Ban quản lý dự án

để giúp Chủ đầu tư quản lý thục biện dự ấn Việc giao nhiệm vụ và uy quyển chobán quản If dự án phải được thể hiện ở quyết định thành lập Ban quản lý dự án Chủđầu tư có trách nhiệm chỉ đạo, kiểm tra và chịu trách nhiệm về kết quả thực hiện

nhiệm vụ, quyền hạn của Ban quản lý dự án.

“Trách nhiệm và quyền hạn của chủ đầu tr:Tỏ chức lập thẳm định và phê duyệt de

án thiết Š dr toán đầu tư xây dựng BĐS, bao gồm các bước sau

= Người quyết định đầu tư chỉ định đơn vị chuyên môn trực thuộc làm đầu mố

chức thẩm định dự án trước khi phê duyệt.

= Chis đầu tư gửi hồ sơ dự án (bao gồm cả phần thuyết mình dự ân và phần thiết

kế cơ sở) đến người quyết định đầu tư để tổ chức thẩm định

= Với các dựân đầu tr kinh doanh BĐS, người quyết định đầu tư tự tổ chức thẩm

inh, phê duyệt dự án và tự chịu trách nhiệm về quyết định của minh,

~_ Đơn vị đầu mỗi tổ chức thảm định dự án có trách nhiệm gửi hd sơ dự án (bao

gồm cả phần thuyết minh dự án và phần thiết kể cơ sở) tối cơ quan có thẳm

quyền thẩm định thiết ké cơ sở để thẩm định thiết kể cơ sở theo quy định; đồng.

thời ghi hồ sơ dự ân tối các cơ quan, đơn vị có liên quan dé ly ý kiến về những

nội dung liên quan đến dự án.

~ Bom vị đầu mỗi thim định dự án cổ trách nhiệm tổng hợp ý kiến của các cơ

quan, đơn vị có liên quan và kết quả thẩm định thiết kế cơ sở để đánh giá và dé

xuất ý kiến để người quyết định đầu tư xem xét quyết định

8.4 Các tổ chức tr vẫn đầu te xây đựng

Đồi với các hoạt động đầu tư BĐS thi rách nhiệm và quy han của tư vấn quản lý

cự án trong trường hợp chủ đầu tư thuê tr vin quản lý dự án cũng giống như hoạtđộng quản lý tư vấn trong giai đoạn thực hiện xây dựng nói chung

Cha đầu tr cô trách ni im lựa chọn và ky hợp đồng với tổ chức tr vấn quản lý dự

án có đủ điều kiện năng lự tổ chức quản lý giúp chủ đầu tr quản lý thực hiện dự

án Chủ đầu tư có trích nhiệm kim tra, theo đối việc thực hiện hợp đồng của tư vin

“quản lý dự án.

Té chức tư vin đầu tr và x đựng là e tổ chức nghề nghiệp thuộc các thành phần kinh tế, có tư cách pháp nhân, có đăng ky kinh doanh về tơ vẫn theo quy định của

pháp luật Tư vấn quản lý dự án có trách nhiệm trước pháp luật và chủ đầu tư về

việc thực hiện các cam kếttrong hợp đồng bao gồm: Tư vẫn về văn bản quy phạm

pháp luật, về cơ chế chính sách đầu tự và xây dựng, lập các dự án đầu tư, quan lý dự

giảm sắt và quân lý quả trình thi công

xây lắp, quản lý chỉ phí xây đựng, nghiệm thu công tinh T chức tư ấn có thể kíhợp đồng lại với các tổ chức tư vin đầu tư và xây dựng khác để thực hiện một phần

việc tư vẫn nào đó

Trich nhiệm của các tổ chức tư vẫn và xây dụng:

= _ Đăng ki hoạt động tư vẫn đầu tw và xây dựng tại cơ quan có thim quyễn theo

pháp luật

= Chiu trách nhiệm trước pháp luật và chủ đầu tư về thực hiện hop đồng tư vẫn đã

kí kết và chất lượng tư vấn

~_ Thực hiện chế độ bảo hiểm nghề nghiệp theo quy định Thông tin rộng rãi về

năng lye tur vẫn để các chủ đầu tư Iya chọn

1.5.5 Nhà thâu

1.5.3.1 Nhà thu th công xây dựng dự ân BĐS cổ các quyền sau đây:

- Tre

- Bix

i thực hiện những yêu cầu trấi pháp luật;

t sửa đôi thiết kế cho phủ hợp với thực tẾ để bao đảm chất lượng và hiệu

‘qua công trình;

a cầu thanh toán giá trị khối lượng xây dựng hoàn thank theo đúng hợp đồng;

~ _ Đừng hi công xây dựng công trình nếu bén giao thiu không thực hiện đúng cam

kết trong hợp đồng đã ký kết gây trở ngại và thiệt hại cho nhà thầu;

= _ Yêu cu bdi thường thệthại do lỗi của bên thuê xây dựng công tỉnh gây a

~ _ Các quyền khác theo quy định của pháp luật

1.5.3.2 Nhà thầu thi công xây dựng du án BĐS có các nghĩa vụ sau đây:

= _ Thực hiện theo ding hợp đồng đã ký kế

~ _ Thí công xây dựng theo đúng thiết kế, 1 chuẩn xây dựng, bảo đảm chất lượng iến

độ, an toàn và vệ sinh môi trường

~ _ Có nhật ký thi công xây dựng công trình;

~ Kim định vt liga sin phẩm xây dựng:

~ ˆ Quản lý công nhân xây dựng trên công trường, bảo đảm an nin, ật tự, Không gây

ảnh hưởng đến các khu dn cự xung quanh;

~ Lip bản về hoàn công, tham gia nghiệm thu công tình;

~ Bảo hành công trình;

~ Mua các log bio hiểm theo quy định của pháp luật về bảo hiểm;

= Bồi thường thiệt hai khi vi phạm hợp đồng, sử dụng vật liệu không đúng chủng loại,

thi công không bảo đảm chit lượng, gây 6 nhiễm môi trường và các hành vi vi

phạm khác gây thiệt bại do lỗi của minh gây ra;

~ _ Chịu trch nhiệm vé chất lượng thi công xây dựng công trinh do minh đảm nhận,

= Ce nghĩa vụ Khác theo quy định của pháp luật

1.5.3.3 Trường hợp chủ đầu te BĐS thuê đơn vị thi công xây đựng dự án thi việc

quản lý nhà thầu xây dựng như saw:

- _ Nhà thầu là tổ chúc có cách hợp lệ khi cổ đủ các điều kiện sau: Giấy đăng kỳ kin

doanh, giấy chứng nhận đầu tư được cấp theo quy định của pháp luật hoặc có quyếtđịnh thành lập đối với các tổ chức không có đăng ký kinh doanh trong trường hợp là

nha thầu trong nước; có đăng ký hoạt động do cơ quan có thẳm quyền của nước ma

nhả thầu mang quốc tịch sắp tong trường hợp là nhà thầu nướ ngoài; Hoạch toán

kinh ế độc lập: Không bi cơ quan có thim quyền kết luận về tin hình ti chính

không lành mạnh, đang lâm vio tinh trạng phá sản hoặc nợ đọng không có khả năng.

chỉ; dang trong quả tình ii thể:

~_ Nhà thầu là cá nhân có tư cách hợp lệ khi có đủ các điều kiện sau: Năng lực hành vi

cân sự dy đủ theo quy inh php luật của nước mã cá nhân đỏ là công dân: Đăng kỹ hoạt động hợp pháp hoặc chứng chỉ chuyên môn ph hợp do cơ quan có thẳm quyền sắp: Không bị try cứu rách nhiệm hình sự;

= _ Nhà thiu nước ngoài tham dự dẫu thầu quốc ế về xây lắp tai Vigt Nam phải liên

doanh với ít nhất một nhà thầu Việt Nam có đủ năng lực va phải xác định rõ các nộidang cam kết về phạm vi công việc và gi cả trong hd sơ mời thầu, Khi tig thầu

nếu nhà thầu nước ngoài không thực hiện các cam kết đó thi chủ đầu tự có quyển huỷ.

Các doanh nghiệp và tổ chức cung cấp các yếu tổ đầu vào cho dự ấn đầu tr bit

động sản là các doanh nghiệp tham gia vio quá tình đầu tư của doanh nghiệp bằng

việc cũng cấp các yêu tổ đầu vào, họ tham gia vào một hoặc nhiều khâu của quá

tụ Cũng cấp vật tư vật liệu xấy dựng, mấy móc, thế bị thông tin liên lạc1.52 Khách hàng ttu thy sản phẩm đầu ra cho dự án

“Trước diy, nén kảnh tế hỏa chưa phát triển, khối lượng sản phẩm sản xuất ra khôngđáp ứng đủ nhu cầu tiêu dùng của xã hội, thì mục tiêu trước mắt của xã hội là làm.thé nào dé sin xuất ra hùng hóa dịch vụ để dp ứng như cầu thị trường Vì vậy,

trong hoàn cảnh lúc bẩy giờ, khách hàng không được đặt đúng vị trí, chỉ là người bị

động đón nhận hàng hóa và dich vụ từ nhà cung ứng.

“Trong lĩnh vực kinh doanh BĐS cũng vậy cũng phát triển theo từng thời kỳ và giai

oan khác nhau Thời kỳ lượng cung sản phẩm ra thị trưởng it trong khi đỏ nhu cầungày cảng cao lim cho hing hóa BDS trở nên khan hiểm v ar lựa chọn thay thể

‘én thời kỳ này, lượng cung BĐS ra thị trường ngày càng tở nên phong phú, đa

dạng và chất lượng không ngimg được ning cao Lúc này khách hàng có nhiều cơ

hội để lựa chọn va hàng hóa đó xứng đáng với đồng tiền bỏ ra, Khách hing đã được.

ặt vào đúng vị tí cia minh, là rung tâm của mọi hoạt động kinh doanh Theo quan

điểm hiện nay, khách hing là lý do tổn tạ của doanh nghiệp, à người tr lương cho

danh nghiệp và dem lại lợi nhuận cho doanh nghiệp Bởi vậy, doanh nghiệp phải lay

khách hàng là mục tiêu cuối cũng để hướng tới, đáp ứng họ, thỏa mãn họ một cách tôi đa nhất thì mới mong tồn tại và phát triển.

Khách hàng có thể là những cá nhân hay tổ chức bổ tiền hoặc vốn ra mua sản phẩmBĐS, khách hàng là người iêu dùng trực tiếp hay các trung gian phân phối (các sànbắt động sản, nhà phân phi, đại ly )

15.8 Các cơ quan của nhà nước liên quan đến đầu tư bắt động sin

Bắt động san có quan hệchặtchế với nền kinh , ên hẳu hết các cơ quan nhà nước

đều trực tấp hoặc gián tiếp liên quan đến hoạt động đầu tư bắt động sin gồm có:

Chính phủ; Bộ xây dựng; Bộ kế hoạch đầu tư; Bộ Tài nguyên và Mỗi trưởn/ Ủy

ban nhân dân các tinh; các sở ban ngành; Ủy ban nhân dân cấp huyện; các cơ quan

chuyên môn

Việc phân cấp quản lý các dự án BDS với từng quy mô khác nhau được quy định

rõ Các cơ quan nhà nước thuộc thẳm quyền có trách nhiệm giám sát, quản lý cấp phép cho các dự án thuộc tÌ n của minh

1.6, Hiệu quả của dự án đầu tư bắt động sản

16.1 Khái niện về hiệu quả của đầu te BBS

Hiệu quả dự án đầu tự là toàn bộ mục tiêu để ra từ ban đầu của dự ân, được đặc

trừng bằng các chỉ tiêu định tính (thể hiện ở các loại hiệu quả đạt được) va bằng

sắc chỉ tiêu định lượng (thể hiện quan hệ giữa các kết qui đạt được và chỉ phi đã bỏ

ra của dự án hay Tổng chỉ phí phát tiễn so với tổng doanh thu phát tiển dự án)

1.6.2 Hệ chỉ iêu đẳnh gid hiệu quả cia dự ân đầu te BĐS khi dea vào sẽ đụng

“Đánh giá dự án đầu tư kinh doanh BĐS trong giai đoạn đưa vio sử dụng giống như

đánh giá hiệu quả sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp kinh doanh BĐS (nếu dự

án di vào khai thác hình thành một doanh nghiệp) Các chi tiêu đánh giá hiệu quả kinh đầu tư BĐS khi đưa vào sử dụng gồm các chỉ tiêu chủ yếu sau:

1.6.2.1 Tỉnh tổng mắc đầu tr của dự ám

“Tổng mức đầu tư của dự án xây dựng công trình: là tổng chỉ phí của toàn bộ dự ánđược xác định trong giai đoạn lập dự án, gồm chỉ phí xây dựng; chỉ phí mua sắm vat

tư thiết bị: chỉ phi thuê đất dai,

chuyển giao công nghệ; chi phí khác bao gồm cả vốn lưu động đối với các dự án.

in bù giải phông mặt bằng; chỉ phí đào tạo và

sản xuất kinh doanh, vay trong thời gian xây dựng và dự phỏng phí

Tổng mức đầu tư của dự án xây dựng công trình gồm

~ Chỉ phí xảy dựng: chỉ phí xây dựng công trình; chỉ phí xây dung hệ thông hạting và phụ trợ bên ngoài; chỉ phí xây dựng nha tạm tại hiện trường và nhà điều

hành thi công

~ Chi phí tết bị gém: Thang mây, Thiết bị PCC; Thiết bị điều ha không khí và

thông gid; Bơm nước sinh hoạt và phòng chấy chữa cháy: Thiết bị tram biến áp

(máy biển dp và máy phát diện dự phòng); Tht b ha ting kỹ thuật và điện nhẹ

- Chi phí sử dụng đắ, bài thường giải phing mặt bằng và tái kink doanh: trả tiền

đã ‘wha ting cho khu vực theo quyết định của cơ quan có thắm quyền tương

ứng với điện tích khu đất dự án: Chỉ nộp tiền sử dụng đất và nộp tiền thuê đất

theo từng chức năng sử dụng; Chi phí giải phóng mặt bing;

= Chi phi quản BỊ dự án: Chi phí là tài nguyên được hy sinh hay tính trước để đạt

được mục tiêu rõ rằng hay để trao đổi cái gì đó (chỉ phí thường được do bằng,đơn vị tiền tệ) Quản lý chỉ phí dự ân bao yêu cầu đảm bảom những quy

cho dự án được hoàn tat trong sự cho phép của ngân sách dự án.

~ _ Chỉ phi te vẫn đẫu tư xy đựng: Bao gồm chỉ phí lập dự án đầu tư báo cáo kinh

18 kỹ thuật chỉ phí thiết kế xây dựng công trình; chỉ phí thắm tra thiết kế kỹthuật, thiết kế bản vẽ thi công, dy toán xây đựng công trình; lựa chọn nhà thầu.trong hoạt động xây dựng: chỉ phí giám sát thi công xây dựng kip đặt thiết bị

~ Chi phí khác: Căn cứ Thông tư 05/TT-BXD ngày 25/7/2009 của Bộ xây dựng về hướng dẫn việ lập và quan lý chỉ phí dự án đâu tự xây dựng công tình, khoản mục

chỉ phí gồm có: Chỉ phí quản lý dự án; chi phí tư vẫn xây dựng; chi phí khác.

~ Chi phí dự phông: Theo quy định Thông tư hướng dẫn của Bộ Xây dựng về vi

lập và chỉ phí đầu tư xây dụng (thông tư số 05/TT ~BXD) dự phòng phí tongtổng mức đầu tư tính cho dự án dự kiến dự phòng phí =10% "(chi phí xây lắp +

chỉ phí thiết bị + chi phi khác).

1.6.2.2 Đánh giá hiệu quả tài chính của dự ám

1 Phân ch chỉ tiêu thụ nhập hiện tại thuan (NPV)

“Thu nhập thuần của dự án tại một thôi điềm (đầu thời kỳ phân ch - NPV hay cối thỏi

kỳ phân tích - NFV) là chênh lệch giữa tổng các khoản thu và tng các khoản chỉ phí của

sả đôi án sau khỉ đã được da v8 cũng một thời điểm đầu hoặc cui thời kỷ phân tích

với tỷ suất chiết khẩu r

“Trong nội dung luận văn này, tác giả chỉ đỀ cập đến nội dung hiệu quả ti chính ca

<n được phân tích theo chỉ si, Thu nhập thuần hiện gi nghĩa là hiệu số thủ chỉ

của dự án được tính chuyên về mặt bằng hiện tại (đầu thời kỳ phân tích) ký hiệu

NPV và được xác định theo công thức

“Trong đó;

By: Khoản thu của năm i, Nó có thé là doanh thu thuần năm I, giá trị thanh

lý tài sản cố định ở các thời điểm trung gian (khi các tài sản hết tuổi tho theo quy.định) và ở cuối đời dự án, v.v.v

Cơ Khoản chỉ phí vận hành của năm I (không bao gồm khấu hao và lãi

vay) có thể à chỉ phí vẫn đầu tr bạn đầu để tạo ra tải sân cổ định và ải sản lưu

động ở thai điểm đầu và tạo ra tài sản cổ định ở các thời điểm trung gian, chỉ phí

vận hành hàng năm của dự án v.v

ẤN: Số năm hoạt động của đời dự án ( số năm của thời kỳ phân ích)

Ty suất chiết khẩu được chọn

Chỉ tiêu NPV cho biết mic chênh lệch giữa thu nhập cia dự én so với thú nhập

mong đợi của dự án (thé biện qua ty lệ sinh lời kỳ vọng — expected rate of return) Giá trị NPV cảng lớn thì dự án cảng có hiệu quả Chỉ tiêu này thỏa mãn yêu

da hóa lợi nhuận, phù hợp quan điểm nguồn của cải rồng được tạo ra phải là lớn

dụng NPV trong phân tích đánh giá:

= Nếu NPV > 0 thì dự án được chấp nhận, khi đồ tổng các khoăn thu của dự án > tông các khoản chỉ phi sau khi đã đưa về cùng một thời điểm ở hiện tai (đầu thời

kỷ phân tích),

~_ Nếu NPV <0 thì dự án bị loại bó, khi đó tổng các khoản thu của dự án < tổng

các khoản chi phi sau khi đã đưa về cùng một thời điểm ở

phân tích)

Uiu diém của chỉ tiêu NPV:

nại (Ai thời kỳ

Có tính đến sự biến động theo thời gian của các chỉ tiêu va tính toán cho cả đời dự

Có tn đến gi tên tệ theo thời gian

Có thể tính đến trượt giá và lạm phát thông qua việc điều chỉnh Bi, Ct, vả r

Kết hợp được hai mặt co bản của kinh doanh li: lợi nhuận và an toàn ti chính

Không chính xác trong một số trường hợp khi cần phải so sánh lựa chọn dự án.

Khó xác định chính xác các chỉ tiêu theo thời gian nhất là khi tuổi thọ của dự án dài

Chi tiêu NPV không chi rõ suất lợi nhuận của một đồng vốn cụ thé là bao nhiêu như.chỉ tiêu IRR, ma chỉ cho biết dự ân đã hiệu quả hay chưa

1.6.2.3 Phân tích chỉ tiêu tử suất hoàn vẫn nội bộ (IRR)

Tỷ

chuyển các khoản thu, chi của dự án về cùng mặt bằng tại thời điểm hiện tại thì tổng

it hoàn vốn nội bộ là mức lãi suất khẩudũng nó làm tỷ suất chiết khẩu để tính

thu sẽ cân bằng với tổng chỉ nghĩa là NPV = 0,

Bị: Khoản tha của năm ji, Nó có th là doanh thu thuần năm ï, giá tị thanh lý

tải sản cố định ở các thời điểm trung gian (khi các tải sản hết tuổi thọ theo quy định)

và ở củỗi đi dự ân

Cj: Khoản chỉ phí vận hành của năm i (không bao gồm khấu hao và lãi vay):

có thể Hà chỉ phí vốn đẫu tư ban đầu đổ tgo ra tải sản cổ định và tải sin lưu động ởthời điểm đầu vàtạo ra ti sản cổ định ở các thời điểm trùng gian, chỉ phí vặn hành

hùng năm của dự án

tù điểm của chỉ

C6 tinh đến sự biển động theo thời gian của các chỉ tiêu và tính toán cho cả đời dự

Có tính đến giá tr tiễn tệ theo thời gian

quê theo s tương đối và chỉ ra rỡ một đồng vốn cho bao nhiều lợi

Đôi khi khó xác định chính xác IRR (tường hợp dự án có những dòng thu nhập và đầu trdan xen nhau, lâm cho ngân lưu liên tục đổi dẫu Khi đó phương tính sẽ cho kết quả với

nhiều nghiệm số khác nhau, thậm chí tri ngược nhau)

‘a dựa trên một giả thuyết chưa thật hợp lý là các kết số đầu tư được tái đầu trngay vào dự án với lãi suất đang cần tìm.

‘Tinh toin chỉ tiêu IRR rit phức tạp khi dòng tiền đổi dẫu nhiều lần (nếu dàng suất

thu lợi ngoại lai r để đổi cho dòng tiền chỉ còn đổi dấu một lần thi làm giảm tính

chất nội tại của phương pháp).

"Đây là chỉ tiêu kết hợp, bổ try cho chỉ tiêu NPV Chi tiêu IRR trong một số trường

hợp không thể giải thích được tính hiệu quả của dự án, nhất la khi phải so sánh để lựa

chọn các dự án hoặc khi đưa lạm phát vio các ngân lưu

1.6.24 Phân ích chỉ tiêt thời gia thu hồi vn có tính đến hệsố chiết khẩu (DPP)

Là thời gian cần thiết (năm, thing) để hiện gia tri dòng tiền thu nhập hàng năm vừa

4 bù dip cho hiện giá của dòng tin chỉ ra đầu tư trong thời gian hoạt động của đự

g thức xác định:

vane.

Trong đó:

Bi: Thu nhập hing năm của dự án

(Ci: Chi phí hàng năm của dự an

r: suất chiết khẩu của dự án(®

2,3m

‘T=DPP : Thời gian thu hồi vin có tính đến hệ số chiết khẩu

năm của dự án

Cũng giống như thời gian hoàn vốn đơn giản (simple PP), thời gian hoàn vốn có

chiết khẩu của dự án cing ngắn cảng giúp các chủ dự án tránh được những biến động rủi ro, hiệu quả của dự án cảng cao.

“Trong thời gian hoàn vốn cỏ chiết khẩu của dự ân, thủ nhập của đự én đủ để bù dip

toàn bộ vốn đầu tư bỏ ra đồng thời đem lại một lượng lãi với lãi suất tối thiểu như,

Ưu điểm, nhược điểm của chỉ tiêu DPP

Chi tiêu này khắc phục được nhược điểm co bản của chỉ tiêu thời gian hoàn vốn.đơn giản với việc tinh đến gid tr tiền tệ heo thôi gian tuy nhiên không khắc phụcđược những nhược điểm khác(như không quan tâm đến điều gì xảy ra sau thời gian.hoàn vẫn)

“Chỉ tiêu được tinh toán trên cơ sở chiết khẩu cúc đồng tiền vỀ cũng một mặt bằnghiện tại, vi thể giá tị thoi gian hoàn vốn tinh theo phương pháp này thưởng chính

xác hơn và thường dai hon,

1.6.2.5 Phân tích chỉ sổ doanh lợi (PL)

Là tỷ lệ giữa giá trị hiện tại của các dòng thu nhập và giá trị hiện tại của các dòng,

vốn đầu tư của dự án

“Thực chit chỉ tiêu này là một chỉ tiêu mở rộng của NPV.

Khi PI >1 tức NPV>0: dự án đáng giá về mặt tải chính

Khi tỷ số PI <1: dự án không đáng giá về mặt tải chính.

1.6.2.6 Phân tích độ nhạy về tài chính:

"Độ nhạy hiệu quả của dự án là mức độ thay đổi của chỉ tiêu hiệu qa khi ta cho các chỉ tiêu tính toán thay đổi một số % nao đó.

Công thức tính độ nhạy A:

2100 (5)

Trong dé:

‘Hy: Chỉ tiêu hiệu quả tính ra ở tình huong bình thường;

Hi: Chỉ tiêu hiệu quả tính ra ở tỉnh huồng xấu.

Do đó nếu ta cho các chỉ tiêu tính toán biển đổi về phía bất lợi một số phần trim

nào đó (5%, 10%, 20% ) và ta tính toán lại các chỉ tiêu hiệu quả theo các phương.

pháp đã trình bày ở trên mà phương án đang xét vẫn đáng giá (hiệu quả) thì phương

án đang xét được an toàn về độ nhạy Nếu dự án không còn đáng giá (hiệu quả) nữa.thi dự án không an toàn về độ nhạy

Phan tích độ nhạy giúp cho chủ đầu tư biết được dự án nhạy cảm với các yêu tổ nào,

hay nói một cách khác yếu tổ nào gây nên sự thay đổi nhiều nhất của chỉ tiêu hiệu quả để từ đó có biện pháp quản lý chúng trong quá trình thực hiện dự án Các

phương pháp phân tích độ nhạy thường được sử dụng hiện nay gồm có:

Phương pháp 1: Phân tích ảnh hưởng của từng yếu tổ liên quan đến chỉ tiêu hiệu

quả tài chính nhằm tìm ra yếu tổ gây nên sự nhạy cảm lớn của chỉ tiêu hiệu quả xem

xết, Trong trưởng hợp nay, phương pháp phân tích gm các bước như sau:

Tăng giảm mỗi yếu 6 đó theo cùng một tỷ 18 % nào đó

‘Tinh lại chi tiêu hiệu quả xem xét

Đo lường tỷ lệ % thay đổi của chỉ tiêu hiệu quả tài chính do sự thay đổi của

các yêu tổ đó,

Phương pháp 2: Phân tích ảnh hưởng đồng thời của nhiều yếu tổ (trong các tỉnh

buồng tốt xấu khác nhau) đến chỉ tiêu hiệu qua tài chính xem xét để đánh giá độ an

toàn của dự ấn

Phương pháp 3: Cho các yếu tổ có liên quan đến chỉ tiêu hiệu quả tài chính thay đổi

trong giới hạn thị trường, người đầu tư chấp nhận được Mỗi một sự thay đổi ta có

một phương an, Căn cứ vào điều kiện cụ thể của thị trường, người du tư chọn

phương án có lợi nhất

1.63 Các nhân tổ ảnh hưởng dé hiệu quả đầu ne kinh doanh bắt động sản

Muốn nâng cao hiệu quả của đầu tư và kinh doanh bắt động sản cần phải xác địnhchính xác các nhân tổ ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư và kinh doanh bắt động sân để

«6 những phương án tic động đến các nhân t6 tiêu cực làm giảm thiểu thiệt hại hoặc

tác động đến các yếu tổ tích cục làm tăng tối đa hiệu quả của dự án Các yếu tổ tác

động gồm các y

1.6.3.1 Yến tổ rực tp tác động đến higu quả của đầu tư kink doanh bắt động sản

`Ý tưởng đầu tr dự án bắt động sản phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế xã hội,đáp ứng đúng nhu cầu hiện tại va tương lai Đây là yếu t6 then chốt dẫn đến hiệu

‘qua của một dự án bắt động sản Một ý tưởng tốt của nhà đầu tư đi kèm với những

nghiên cứu đánh giá thị trường một cách khoa học (bao gằm: nghỉ

địa lý, điều kiện tự nhiên đến tập quán người dân, thị hiểu tiêu dang, mite sống hiện

cứu từ vị trí

tại, thu nhập bình quan, nhu cầu về hàng hóa bắt động sản ); những dự báo về nhu cầu tương lai chính xác, ý tưởng đầu tư di đúng định hướng phát triển kinh tế xã hội những yêu t6 đó sẽ tạo cơ sử để hình thành một dự án có tính kh thi cao

Ngoài các yếu tổ liên quan đến ý tưởng đầu tw thi các yêu tổ đầu vào của một dự ánbắt động sản góp phan rat lớn trong việc thành một dự án hiệu quả Các yếu tố.đầu vào của một dự án bắt động sản bao gồm tình độ thực hiện, kinh nghiệm thựchiện của chủ đầu tư; phương án thiết kế quy boạch: giải pháp thiết kế công tình;yếu tổ ảnh hưởng đến tổng mức đầu tư cin dự án như giá vật liệu xây dựng, ãi suất

tiễn gửi, tiền vay của ngân hàng, ác chỉ phí cấu thành lên tổng mức đầu tư cia dự

Cée yếu tổ ảnh hưởng đầu ra của dự án như quá trình bán hằng, quảng cáo sản

phẩm, chính sách bán hang, chăm sóc khách hàng: Một dự án ÿ tưởng tốt, phương.

ấn thiết kế hiệu qua giải pháp tết kiệm nhất, quản lý tết kiêm tối đa nhưng không

Không quảng cáo giới thiệu một cách hiệu quả Không đưa sản phẩm đến tay Khách

hàng được hoặc thi gian bán hàng, iêu thụ sản phẩm kéo đãi đều ảnh hưởng trực

tiếp đến hiệu quả của dự án

1.6.3.2 Các yêu tổ gián tiếp ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư kinh doanh bắt độngYếu 6 gián iếp đầu tự đó là các chính sách cơ chế về phát triển kinh , định hướnghít in các ngành kinh tẾ khác iền quan nh quán ý các ngành vật tứ vật iệu

xây dựng, cơ chế với các ngành sin xuất, nông nghiệp hay chuyển dịch eo cấungành cũng gây tác động đến hiệu quả đầu tư và kinh doanh bắt động sản.

Điều kiện tự nhiên như biến đổi khí hậu, hay thổ những, môi trường không khí cũng

làm cho giá trị của hàng hóa bất động sản thay đổi theo quá trình sử dụng,

1g Các yếu tổ khác mang tính tâm linh như phong thủy, tuổi tác cũng gây ảnh hưởng đến hiệu quả các các dự án bất động sản.

Kết luận chương 1

Trong chương 1 té gid đã trình bày được đẩy đủ những cơ sở Lý luận về dự án đầu

tự vã đầu tự bit động sân bao gdm những các khái niệm về đầu tư đầu tư bit động

sản quá tình thục hiện đầu tư thực hiện dự án bất động sin đưới se quản lý của nhà

nước và quá trình thực hiện ở doanh nghiệp, cũng đã nêu ra các nhân tố có tính.quyết định ảnh hưởng đến dự sin bt động văn cũng như ảnh hướng đến hig quả cũa

việc đầu tự

Những nội dung này làm cơ sở cho việc phân tích thực trang đầu tr bắt động sin ở

“Tập đoàn HDB Việt Nam ở chương 2 để thấy được quá tình thực hiện dầu tư vàkinh doanh bắt động sản ở doanh nghiệp

‘ONG 2: PHAN TÍCH THỰC TRẠNG ĐẦU TƯ BÁT ĐỘNG SAN Ở

TAP DOAN HDB VIỆT NAM

21 Giới thiệu về Tập đoàn HDB Việt Nam

3.LI Quá trình hình thành và phát triểm

3.1.1.1 Lịch sử hành thành và phát tiễn

“Tập đoàn HDB Việt Nam tiền thân là công ty cỗ phần tư vẫn và thiết kế kiến trúc

phí triển trẻ

triển và hội nhập, Tập đoàn HDB Việt Nam được thành lập với mục tiêu là mở rộng.

nền tảng hoạt động kinh doanh từ năm 2003, Cùng với xu thé phát

lĩnh vực hoạt động kinh doanh, áp dụng mô hình quản ly năng động đồng thời khai

th 4a các nguồn tài chính nhằm nâng cao hiệu quả kinh doanh

Hiện nay, Tập đoàn HDB Việt Nam hoạt động kinh doanh chủ yếu trong các lĩnh

vực như: Đầu tr, kinh doanh bắt động sin; Diu tr xây đựng chợ đầu mỗi trung tâm

thương mai; Quản lý khai thác chợ đầu mồi, trung tâm thương mại; Tư van thiết k

thi công xây dựng công trình dân dụng, công nghiệp, giao thông, thuỷ lợi; Sản xuất

kinh doanh khác;

21.1.2 Giới thiệu khái quất về Tập đoàn HDB Việt Nam

ý việt CÔNG TY CO PHAN TAP DOAN HDB VIỆT NAM (tên rút

son: TAP DOAN HDB VIỆT NAM).

Ten tiếng Anh: HDB VIET NAM GROUP CORPORATION

«Ten viế tắt: HDB GROUP CORP

- Ten ti

~ Try sở chính: Số 101 đường Xuân La, Tây Hỗ, Hà Nội

+ Điện thoại: (84-4) 3972 5971 (84-4) 3972 5972 Fax: (84-4) 39724091

= Email: info@hdbgroup.com.vn Website: www hdbgroup.com.vn

~_ Giấy phép đăng ký kinh doanh số: 0101410852 do Sở kể hoạch và đầu tư Hà Nội

lần đầu ngày 15/10/2003, đăng ký thay đổi lần thứ 10 ngày 23/05/2011

“Tập đoàn HDB Việt Nam hiện tại có các đơn vị và Công ty Con thành viên: Công

ty Cổ phần AAC Việt Nam (hoạt động đầu tư, thi công xây dựng): Công ty Cổ phần

Kiến trúc điểm nhà dé thị - Landmark (hoạt động đầu tư, xây dựng, tư vin kiến trúc,

cquy hoạch): Công ty Cổ phần khảo sát HDB Việt Nam (hoạt động từ vẫn khảo sắt

đo đạc); Công ty xây dựng HDB Việt Nam (hoạt động trong lĩnh vực xây dựng);

“Công ty thương mi, thể thao, du ich; Ban Quản lý các dự án: Chỉ nhánh Tập đoàn

tai Bắc Ninh; Chỉ nhánh Tập đoàn tại Bắc Giang; Văn phòng Đại di n tại Trung.

“Quốc: Ngoài ra còn có Sàn giao dịch Bắt động sản HDB Việt Nam;

~ Vén điều lệ của Tập đoàn HDB Viết Nam là 30.000.000.000 Việt Nam Đồng

(Ba trăm ty đồng)

~ Tổng vốn điều lệ các sông ty thành viên 30.000.000.000 Việt Nam Dang (Ba

tram tỷ đồng)

Ngành nghề kinh doanh của Tập đoàn HDB Việt Nam được sở kế hoạch đầu tư Hà

Nội cắp phép bao gồm các ngành nghề sau:

+ Kinh doanh bất động sản;

~ Tư vẫn đầu tr; Tư vẫn thết kế xây đựng bao gồm: Thiết kể quy hoạch tổng mặt

bằng, kiến trúc, nội ngoại thất đối với công tình xây dụng dân dụng, côngnghiệp: Thiết kế kết cầu công tình din dung và công nghiệp: Thiết kế cơ điện và

thiết bị công trình din dụng, công nghiệp; Thiết kế công tình cấp thoát

Quy hoạch,

sơ dự thầu

nước; Thiết kế san nỀn, đường bộ và hệ thẳng thoát nước khu đô thi

thiết k kiến trúc công tỉnh, Tư vấn lập hồ sơ mời thu và đánh giá

xây lắp thết bị, Giám sát chất lượng xây dựng; Lập dự án du tự; Khảo sét trắcđịa công tinh, khảo sắt địa chất công trình, địa chất thủy văn; Quan lý dự án đầu

tur xây dựng công tình: Thẩm tra dự án: thẳm tra hỗ so thiết kế kỹ thuật và tổng

dự toán

~ Kiếm định chất lượng công tinh xây dựng

- Thi công các công trình dân dung, công nghiệp, nông lâm nghiệp, giao thong, thủy lợi, văn hóa, họ ting kỹ thuật, hàng không, , cầu tàu, bến cảng, chong

ất, các khu bảo tmỗi mọt công trình, nội ngoại tự nhiền, văn bón lịch sit, dulịch nh thai và khu vui chơi giải tris Thi sông xây lắp đường dãy và trạm biếnthể điện 35KV; Thi công, lắp đặt hệ thống phòng cháy chữa cháy; n lắp mặt

bằng, nạo vét, hút bùn;