Luận văn thạc sĩ Luật học: Pháp luật Việt Nam về chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư bất động sản - Thực trạng và giải pháp hoàn thiện

Việc xây ding nên quyền SDD ở Việt Nam đã trong host động chuyển mục dich SDB để thực hiện các der án đâu tr BĐS, Nhàước xây dụng khuôn khổ pháp lý cho arra đời và vận hành của thị trườn

BO GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TAO BỘ TƯPHÁP.

TRUONG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

`.

HOÀNG THỊ MỸ HOA

PHAP LUẬT VIỆT NAM VE CHUYỂN MỤC DICH SỬ DỤNG ĐẮT DE THỰC HIỆN CAC DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẮT ĐỘNG SÂN -

THUC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN”

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

HÀ NỘI -2020

BO GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TAO BỘ TƯPHÁP.

TRUONG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

= Be RoR

HOÀNG THI MỸ HOA

PHAP LUAT VIỆT NAM VE CHUYEN MỤC BÍCH SỬ DỤNG ĐẮT DE THUC HIEN CAC DỰ ÁN ĐẦU TUBAT ĐỘNG SAN -

THUC TRANG VA GIAI PHAP HOAN THIEN”

LUẬN VĂN THAC SĨ LUAT HỌC

Chuyên ngành — : Luật kinh tế

Mã số 8380107

Người hướng dẫn khoa học: PGS TS Phạm Hữu Nghị

HÀ NỘI-2020

LỜI CAM ĐOANTôi xin cam đoam đây là công th nghiên cứu cia viêng tôi Các sổ hôn, kếtquả nghiên cing trích dẫn trong luận văn là mìng thu, có nguồn gốc rổ rằng chínhxác và được công bé Những kết luận khoa học của luân văn là mới và clum đượccông bổ trong bắt cứ công hình khoa học nào

Tác gia luận văn.

Hoàng Thị Mỹ Hea

DANH MỤC TỪ VIẾT TÁT

Bắt động sânLuật Dit Đai

Sử đụng đất

Ủy ban nhân dân

Bing S: Von đầu tư phát trin toần xã

Bing 4: Cơ cầu đất sẽ tụng phân theo dja phương (Tinh đền 01/01/2014)chia thee Phân theo địa phương và Dat sử dung;

ội thực hiện theo giá so sánh 2010 phân theo ngành kinh tế qua từng nim;

db số 6: Vẫn đầu tw phat trên toàn xã hội thục hiện thee giá se sinh2D0phân theo ngành kinh tế qua từng nim

1.11 Khái niềm đầu tự bắt động sẵn 7

1.13 Khải niệm cimyễn mục đích sử dung đất để thực hiện các dự dn Adu tư bắtđộng sẵn 151.2 Vai trò và sự cần thiết phải chuyên mục đích sử dụng đất đề thục hiện.

các dự án đầu tr bất động sản 19

1.21 Đối với Nhà nước 19

13 Cơ sở lý luận cia pháp luật về chuyên mục dich sử dung đất đề thục

hiện các dự án đầu tr bắt động sản 2B

13.1, Tinh tắt yếu khách quan của việc ban hành pháp luật điều chữnh hoat đông chuyên mục dich sit dung đắt để tư hiện các dhe án đầu tư bắt động sản

331.32 Cơ cẩu pháp luật điều chính về ciuyễn muc đích sử đụng đất để thực hiệncác đc án đầu tr bắt động sẵn ” 13.3 Các yếu tổ chỉ phối pháp Iuật về chuyễn mue dich sit dung đất đề thuc

KET LUẬN CHƯƠNG 1 28 CHUONG 2 THUC TRANG PHAP LUAT VIET NAM VE CHUYEN

MỤC ĐÍCH SỬ DUNG ĐẮT BE THỰC HIEN CAC DỰ ÁN ĐẦU TUBAT

ĐỘNG SAN VÀ THỰC TIEN THI HANH 29

21 Thục trạng pháp luật Việt Nam về chuyển mục đích sử dung đất để

29 2.11 Các quy định về căn củ đốt tượng và điều kiện chy én mục đích sử đăng đất để thực hiện các due án đầu tự bắt động sản 93.12 Các quy ainh về thẩm quyền cimyễn mmc dich sử dung đất để thực hiện các

due án đầu tr bắt động sẵn 37

2.13 Các qny định về thai tuc và thời han cimyễn mục đích sit dung đất dé thựchiện các dự án đần te bắt động sẵn 392.14 Các quy định về ngiữa vụ tat chính kit thực hiện ciuyễn mục đích sử dungđất Gi thực hiện các dự án đầu tự bắt động sẵn oS,

2.2 Thục tiễn thi hành pháp luật về chuyển mục đích sử dung đất đề thực hiện các dự án đầu or bất động san 4T2.2.1 Những két quả đạt được trong việc thi hành pháp luật vé chuyễn mue đích

sử ching đất đã tực hiện các die dn đầu te bắt động sảm 48 2.2.2 Những han chế, vướng mắc trong công tác chuyễn nue dich sử mg đất

để thực hiền các đự dn đầu tư bắt đồng sẵn và nguyên nhân của những han chế,

vướng mắc 55

KET LUẬN CHUONG 2 oe TO

CHUONG 3 ĐỊNH HƯỚNG, GIẢI PHAP HOÀN THIEN PHAP LUAT

VA NANG CAO HIEU QUA THI HANH PHAP LUAT VE CHUYEN

MỤC DICH SU DỤNG BAT DE THỰC HIỆN CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ BAT

ĐỘNG SAN Lì

3.1 Yêu cầu đặt ra của việc hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thi

hanh pháp luật về chuyên mục đích sử dụng đất đề thực hiện các dự án dau

tư bất động, 1

3.11 Miững tần tại của pháp luật về cimyẫn muc đích sit dung đất đồ thực hiện các dhe án đầu te bắt động sản 71 3.12 Yeu cân đặt ra của việc hoàn thiên pháp luật và nâng cao hiệu qua tht hành pháp Iuật về chuyễn mmc dich sử đhơng đất đồ thuc hiện các ce án đầu he

động sản trong thời gian tới T8

3.3.1 Giải pháp về hoàn thiện pháp luật về chuyên muc dich sử đụng đất đỗ Thực hiện các đục ân đầu tự bắt động sản B3.3.2 Giải pháp nâng cao hiện quả tht hành pháp iuật chuyễn mục dich sit dung

KET LUẬN CHƯƠNG 3 89 KET LUẬN :

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

90

PHAN MỞ BAU

1 Lý do chon a tài

Chuyển mục dich SDD thục tổ đã được hình thành từ rất sớm, nó xuất hiệnđẳng thời và gin tiễn với nự phát triển côa ánh tế xã hội Trước diy, do đất đứ củatước ta côn mang tinh chất bao cập, đặc trung cơ bin của chính sich ruộng đấttrong thời kỷ này là khai hoang vỡ hoá, tân ding din ích đất đủ đổ sin xuất nông

"nghiệp Nhà nước giao dit cho người dân không thu tiên với mục dich, người SDD

có toàn quyển quyất nh việc sở dang mảnh dit đó, nôn nhà nước không có quyđính cụ thể và chỉ tiét cho hoat đông này Từ khi LĐĐ đầu tiên ra đời, cùng với sựphát tiễn của kinh tế - xã hội, con đường công nghiệp hóa, hiện đại hóa khiến hoạtđồng chuyển mục đích SDD nói chung và hoạt đồng chuyển mục dich SDB để thựcHiện các dự án đầu tr BĐS nói riêng ngày cảng diễn ra sối động và phổ biển Ở ViệtNam, do đặc thù của chế dé sở hữu toàn dân về đất đai, các tổ chức, cá nhân chỉ cóquyền SDD Việc xây ding nên quyền SDD ở Việt Nam đã

trong host động chuyển mục dich SDB để thực hiện các der án đâu tr BĐS, Nhàước xây dụng khuôn khổ pháp lý cho arra đời và vận hành của thị trường BĐS

0 nên nét đặc trưng,

theo hưởng công khu, mình bạch,

“Tuy nhiên, thục tiễn cho thấy quy đnh vé chuyển mục đích SDD để thục hiệncác de án đầu tr BBS vẫn con một sổ tôn tei, mâu thuấn, bất cập ảnh buông khôngnhỏ dén hoạt đồng kinh doanh BĐS và thị trường BĐS, lam giảm hiệu quả quản lýnhà nước đối với loại thị tường này nur hạn chỗ vé các mảnh đất được chuyển đãimục dich; quy dinh quá khit khe đái với yêu cầu của các nhà đầu tr hình tự thủ tụcchuyển đổi con phúc tạp phiên hà chua xây dụng được méi quan hệ liên thông giữathi trường t chính với ths trường BĐS Host động chuyển mục ích SDB đổ thụcHiện các dr án đều tr BBS vận hành không thông suốt hiệu quả sổ tạo re những

“dm nghấn" ảnh hướng iêu cục dén kinh doanh BĐS, cũng như thí trường BĐS, tác đông xâu dén tinh hếp din cia méi trường đầu t Linh doanh nói chung và bốicảnh nin kinh tế thị trường và hội nhập quốc tÊ cũa nước ta đang ngày cảng pháttriễn đã vio chiều sâu Chính v l đó, chuyén mục dich SDD để thực hiện các dự ánđầu tr.BĐS cho các nhà diu tu được dinh giá là một trong những quyền có ý nehaquan trọng, được tit cf các nhà đầu tơ tha thiết mong doi Bo là mr chúng nhận véuất phép lý đốt với mục dich SDD cite nhà đều tư người sở hữu nhà ở và tà sẵn

Xhác gin liên với dit, giúp ho an tim sit dụng đều tử cả tạo nâng cao hiệu qui,đẳng thờ rẽ giúp cho Nhà nước quản lý chất chẽ va bio vé quyển lợi hợp pháp của

"người nữ đụng, người số hồu

Trong quả tình thục hiện những văn bên pháp luật đất dx trong vòng 20 năm qua, bên canh những két quả nhất dinh đã tha đuợc thi công tác cấp chuyển mụcdich SDD để thực hién các dự án đầu tw BĐS vẫn còn một sổ bất cập, vướng mắc,dic biệt khô khẩn khi ma pháp ludt vi chuyển mục đích SDB trong pháp luật dit

xi, pháp luật nhà ð, pháp luật xây đụng thuế còn nhiều bất cập, mâu thuẫn,chống chéo, Các điều kiện v nhân lục, vật hu, tải lực chum đáp ứng kịp với yêu cầu và nhụ cầu côa thục tố Tạ mớt số địa phương người din, chủ đầu từ chữa có ýthúc vé vei trỏ, tâm quan trong của chuyển mue dich SDB đổ thục hiện các đự énđầu tư BĐS phải đăng ký, thông báo cho cơ quan nhà nước có thả

thanh tra, kiểm tra trén thục tẾ các chủ đều tr còn có nhiễu điện tích tự ý chuyểnđối, SDD không ding mục dich, hoặc xây đơng lần chiêm sang cin tích đất khác

Do đồ, tác giả chon để tủ "Pháp hưật Thét Neon về chmyễn mục dich sic hongids đễ Haec hiện các die án đầu ne bắt động sân ~ Thực trang và giã pháp hoànthin" nhằm im hiểu sâu sắc các quy dinh cũa pháp luật về vẫn đề nay Từ do đơn

xe những nhận dink giải pháp khắc phục những yêu diém cia host đông chuyểnmục dich SDD để thụ hiện các dr án đều tơ BĐS trên thực té

2 Tinh hình nghiên cứu đề tài

Trong những năm gin diy, ki thị trường kinh doanh BĐS phát tiển manh

sé, thu hút mr quan tâm cũa giới chuyên gia pháp luật đã có rất nhiễu công trình

m quyền, nên khi

Xhoa học các cấp nh cấp nhà nước, cấp bô, ngành, cơ sở nghiên cứu về vin để này,cuthể di có các công tình nhữ sau:

ĐỒ tả cấp bộ “Nghiên cụ cơ số khoa học để xuất hấu chỉ thẫm định nhc cầu

sử chong dt đễ thực huện che án đẫu hr thông qua hình thức giao đắt cho thưế đấtcho phép chyẫn mục dich sir hong de", Chủ hiệm đề tài Đỗ Xuân Trọng, dé ti

* Cơ sở hhoa học và giã php hoàn thiên thị tường bắt động edn ở Tiệt Nam”, CụcCông sin, Bộ Từ chính, (2000); Ky yêu hồi thio “Mét số vấn để nh thành và pháttriển tha trường bắt đồng sốn ở TTệt Nam’ — Viên nghiễn củu khoa học Trang ương(D000), Sách chuyên khảo “Fixing dẫn thực hin pháp luật về hạnh doanh bắtđộng sản" ~ Đăng Văn Được, Nab Lao động - xã hối C006), Sách chuyên khảo

` Ghớt thiệu luật tanh doanh bắt động săn" ~Nsb Tư pháp G006); Kj yêu hội thiohoa học "Hoàn tiên pháp luật anh doanh bắt động cân Diệt Nam’ Trường Đạihọc Luật Hà Nội, Khoa pháp luật kinh tế (2012) Các công trình này chủ yếu

"nghiên cửa một sổ vẫn để cơ bản vé thi trường BĐS, quả trinh hình thành và pháttriễn thi tuờng BĐS ở Việt Nam, quân ý của nhà nước, quy dinh côn pháp luật đốivới th truờng BĐS, và một số phương hướng giã pháp phát triển của thi trườngBĐS tai Việt Nam

Bên cạnh đó cũng có nhiễu công tinh khoa học các cấp nghiên cửa về hoạtđồng chuyển mục đích SDD, cụ thé như Đề tài khoa học cấp bộ: “Nghiên cm cơ sởden học đề xuất tiêu chỉ thầm nh như câu sĩ dụng đất đ thực hiện đự ân caethông qua hùnh thúc giao dt cho thuê đắt cho pháp chuyễn mục dich sir ng

— Chủ nhiệm đồ tải Nguyễn Xuân Trong C014); Luân án tin &: “Chay đố mụcich sứ ong đắtnông nghiệp và tác động cia nỗ đồn các nhôm to ih cia tinh Bắcink” —Nguyễn Công Thing Đai học Khoa học Tw nhiên, Dai học Quốc gia HàNội C014); Luận văn thạc đ “Deinh giá thực rang chuyển đổi mục dich cử dụng

“đắt nông nghiệp giai đạn 2004-2012 trên địa bàn luyện Đông Anh, thành phd Hà

‘Néi” — Trinh Minh Đúc, Đại học Khoa học Tự nhiên, Đại học Quốc gia Hà Nội(C014); Luận văn thạc si: "Đánh giá tác đồng cũa công tắc chuyển mục dich sitchong đất di phát triển cơ sở ha tang pharing Bai Chấp, thành phổ Ha Long tình:Quảng Ninh” — Vũ Hoàng Cương, Đại học Nông Lâm, Dai học Thai Nguyễn G012

Bén canh dé, côn có các công tình nghiên cứu khác như các bài đăng trên cáctap chỉ, cụ thể là: “Những điễn mới của Luật đắt đi năm 2013 về giao đất cho

chuyễn mục dich sit dòng de” ~ Nguyễn Quang Tuyên, Nguyễn VĩnhDiện, Dân chủ và Pháp luật Bộ Tư pháp, Số 32014, tr 10; “Quy dink mới về giao

“đất cho thuê đắt chuyển muc đích sit chong đắt rong Luật Đắt da năm 2013 và cácvăn bản hướng dẫn thi hành" - Nguyễn Xuân Trong, Luật học, Trường Đai họcLuật Hà Nộ, Số Đặc san Luật Dit dai năm 2013/2014, r 72; "Những hơn chế capháp luật về giao, tu hỗi và cmyễn mục đích sử cong rừng tại Tiét Nam" - V§ Thị Duyên Thủy, Nhà nước và Pháp luật, Viễn Nhà nước và Pháp luật, Số 6/2015, tr 4

thế

Cho đến nay, pháp luật vỀ chuyển mục dich SDB tuy đã được giới nghiên cứuÄhoa học pháp lý nghiên cửu, cho ra đời rất nhiễu công tình khoa học, tuy nhiênclnsa có công tình khoa đọc nào để cập din pháp luật về chuyển mục đích SDB đểthục hiện các dr án đầu tơ BĐS Vi vậy, đồ tài nghiên cứu của tác gla sự cần thất

vi có ý ngiấa quan trong góp phẫn tập tục làm sing tổ những tổn te, bất cập cinphp luật hiện hành đã và đang là rào cân, làm châm tiễn đồ chuyển mục dich SDD

để thục hiện các dự án đầu tơ BĐS ở Việt Nam hiện nay Qua đó, góp phần tiếp tục

"hoàn thiện pháp luật về vẫn để này trong thời gian tới

3 Mục dich va nhiệm vụ nghiền cứu

Nghiên của, phân ích, dinh giá tip trùng pháp hit về chuyển mục dich SDD

để thọc hiện các de án đầu te BĐS để lâm sáng tô những vin dé lý luận và thọ tẾncủa pháp luật về chuyển mục đích SDD để thục hiện các dự án đầu h BĐS tai ViệtNam Nghiên cứa làn sáng tổ một sổ vin đề lý luận chung vỀ chuyển mục dichSDD là cơ sỡ pháp i cũa chuyén mục dich SDD để thục hién các de án đầu tơ BĐSNghiên cửa các quy đính của pháp luật thục định vé chuyển mục dich SDD đổ thụcHiện các di án đầu te BĐS Phân tích và đánh gié các quy nh côn pháp luật theecảnh để lam sáng tổ pháp luật vé chuyễn mục đích SDD để thục hiện các dự án đềutzBĐS di det được những thành tạo ding Lễ: góp phần quân ý nhà nước về đất đi

có hiệu qua hơn, quyển và lợi ch của người SDD được thục hién tốt hơn, dim bảocho hệ thing hd sơ nhà dit được minh bạch, rõ ring và hiện dei hơn Đánh giá các

sổ liêu cu thể thụ thập qua viéc thing kê cia các cơ quan hữu quan, qua sự phân tích, dénh giá tập tring chi rõ những tan tạ, bất cập cin pháp luật và vin để này,hững vướng mắc niy sinh trong quá tỉnh áp dong pháp luật rong thục tế

“Từ đó, đất ra hiệm vụ nghiên cửu côn để tả là: Nghiên cứu, phân tích nhữngvẫn dé ly luân v chuyển mục đích SDD để thục hién các dự án đều tr BĐS; tìmHiểu, đảnh giá thực trạng pháp luật về chuyển mục ích SDD để thực hiện các dư ánđâu te BBS, im hid nghiên cửu, phân tích thực tin thi hành pháp luật vé chuyểnmục đích SDB đổ thục hiện các dự án đầu te BĐS tai Việt Nam Tiên cơ sở cơ số hân tích, tim ra những nguyên nhân của những tén tạ, bất cập vướng mắc thục tẾphat anh, để suất một số giải pháp gop phin hoàn thiện pháp luật vé vin để nayshim năng cao hiệu quả cũa hoạt đồng chuyển mue dich SDD để thực hiện các dơ

én đầu tư BĐS trén thực tổ

ôi tuợng vàphạm vinghiên cu

-Néu nghiên cứu hit tt cf các khía cạnh về vin để chuyển mục đích SDB đốiVới tất cf các Loni đất, chủ thể sở hữu thi pham vi nghiền cứu it rông với thai gian

"nghiên cứu rong khuôn khổ đào teo thạc sỹ thì sẽ không thé & vào phân tích cụ th,chỉ tét va chính xéc nhất được, vì vậy, tác giả thu hep đối tương và phạm vi nghiên,

cu vio vin đề chuyển mục đích SDB để thực hiện các dự én đầu tw BĐS, mã cụthể 6 đây tác giã sẽ nghiên cứu về hoạt động chuyển mục dich SDB để thục hiệncác dy án diu tơ BĐS chỉ ở cấp độ là chuyển mục đích ngey tử khí bit đầu thụcbiện dự án đầu ty BĐS VỀ cấp độ chuyển mục dich trong quá tình thực hiện dự ánđầu te BBS, tác giã sẽ không đồ cập din rong để tải

“Tác gã tập trung nghiên cửa vào giá tị pháp lý và vai rd quan trong của hostđộng chuyển mục đích SDD để thục biện dự án đầu tr BĐS, điều kiên để chủ đâu'zSDP được chuyén mục đích thim quyền chuyển, tình ty chuyển mục đích SDD

để thục hiện dự én đâu tu BĐS, ngiấa vụ tà chính của người SDB khi được chuyển,mục đích SDD Tử đó, tim hiểu, phân tích, đánh giá những kết quả dat được, những.than chế, vướng mắc trong công tác chuyển mục dich SDD để thực hiện các dự énđâu tw BBS

5 Các phương pháp nghiên cứu

“Tác gã sử dụng kết hop nhiễu phương pháp nghiên cứu trong để tài thu thập

Sổ iu, phương pháp so sánh, phương pháp tổng hợp, phân tích,

ĐỂ tai được thục hiện trên cơ sở vin đụng những quan diém cơ bản của Đăng

Và Nhà nước về phát biển kính tế thị tường đính hướng xã hồi chủ ngiĩa và hốinhập kính tế quốc tổ Dé tài sử đụng các phương pháp luân biết học duy vật biệnchứng và duy vật ich sử của chủ nghĩa Mác ~Lénin, tư tưởng Hỗ Chi Minh

"Bên canh đó, tác gã sử dung phương pháp thu thập các t liệu, số liệu về đukiên tự nhiên, kính tổ - xã hôi, hiện trạng SDĐ, tinh hình kê khai, đăng ký chuyểnmục ich SDD để thục Hiện các dự án đầu tr BĐS, lập hỗ sơ địa chính và các thôngtin cần thiết phục vụ cho mục đích nghiên cứu Phương pháp bình luận, đốt chiếu,5o sánh các quy đính của pháp luật về chuyển mục đích SDĐ di thực hiện các đự ánđâu te BBS với quá trình thục 2, so sánh số liêu qua các năm,

Trên cơ sở các t liệu, số iệu thụ thập được, lấn hành tổng hop và phân tích

để làm rõ thục tin thi hành pháp luật về chuyển mục dich SDD để thục hiện các dự

án đều trBĐS

6 Ý nghĩa khoa học và thực

ĐỂ tả này là một công bình nghiên cứu toàn điện và có hệ thống vỀ pháp luậtchuyển mục dich SDB để thục hiện các de án đầu hr BĐS ở Việt Nam, theo đã, đểtii só những ý ngiĩathit thục nhờ cau:

Thứ nhất, và mặt lý luận, a tử tấp tục làm sáng tô các vẫn để Lý luận cũaphip luật vé chuyển mục dich SDD để thực hiện các de án đầu tr BĐS,

Thứ hơi, về mit thực tiễn, đề ti là mét trong những ngudn tả liêu them khẩocho các cơ sở nghiên củu pháp luật, đặc biệt là pháp luật dit ds, pháp luật kinh doanh BĐS

Thứ ba, các liên nghĩ cũa đ tải có thể đỄ các cơ quan tỗ chúc hữu quan themXhảo, sử dụng trong quá trinh hoàn thiên pháp luật vi chuyển mục dich SDD đểthục hiện các dự án diu tơ BĐS

1

ĐỂ ti gốm các phân: Mỡ đầu, kết luận, danh mục t liệu tha khảo, nds dụng Tuân văn có kết cầu như sau:

của đề tài

tục của hiận văn

= Chương 1: Những vẫn đồ lý luận v chuyển mục dich SDB 8 thực hiện

các de án đầu tư BĐS,

~_ Chương 2: Thục trang pháp luật Việt Nam về chuyển mục đích SDB để

thụ hién các dự án đều tơ BBS và thục tn thi hành,

- Chương 3: Định hướng giã pháp hoàn thiện pháp luật và năng cao hiệuaqua thi hành pháp luật về chuyển ave SDD đất để thực hiện các dự án đều te BĐS)

+ Dinh nghta đầu nc bắt đồng sân

Nghiên cửa về đầu ty BĐS, chúng ta không thể không im hiểu khá niệm đâu tr

ni chúng Trong nền kinh tổ thi trường đầu hela thuật ngữ khá phổ biển, đồng thờicũng là Tĩnh vực quan trong trong đồi sống nó chung và rong trong nên ánh tế nói sing

Thứ nhất dưới góc đổ lanh t: Trong khoa học lành tổ, đầu tơ được quan niệm

là hoạt đồng sỡ dang các ngudn lực hiện tủ, nhằm đam Iai cho nên kính te xã hồinhững kết qué trong tương ei lớn hơn các ngudn lực đã sỡ dụng đỂ đt được các kếtquả đó Đầu tơ là nhân tổ không thể thiểu để phát triển và xây đụng kink t là chia

Xhóa của năng trường kính tế

Thứ hai, đướt góc đổ pháp ý: Đều tla việc nhà đầu tr bỗ vốn, tử sin theo cácHình thúc và cách thúc do pháp luật quy đính đỂ thục hiện host động shim mụcich oi nhuận hoặc lợi ich kính t, xã hộ Hoạt động đầu h có th có tink chất kinhdoanh (hương ma) hoặc phi thương mei Diu tơ la khá niêm pháp lý được giảithích trong các cuỗn từ din, vin bản pháp uật cụ thé nur sa

~_ Theo Từ điễn bông Việt thing dạng “Dau h Bồ vốn vào việc sain xuất nh:doanh dé được hưởng phan lợi, lất"2

= Theo Tir din Luật học: "Điẫt h Tiệc od nhân #3 chức đầm các loại tài sốn

và lầm vn đễ thực hận các hoạt đồng sân xuất anh docniTM>

~_ Theo Luật Đâu tư năm 2014, tai khoản 5 Điều 3 quy định: “Đẩu ne kink

cioanh là việc nhà du ne b vẫn đẫu hr đễ thục hiện hoạt đông lanh doch thôngqua vide thành lập tỔ chức tan tế: đầu tr gp vẫn mua cổ phẩn phân vẫn góp của

16 chức lanh tế: đầu theo hành thức hợp đồng hoặc thưc hiện de án đẩu

` Phần đi kể a đâu reo tu iets Ist 133C argldocemne 258231

'Nggễn, Net Ý 2001, Từ độn ng thống dng BÀ Nột Noa sút bản Go đục

‘Vin Khoa học pip Bộ Tephap, 2006 Ti ddr Lut hoc Hà Nột Nhà sát bin Từ đến Bảchhoi

Ninr viy, hiểu theo nghĩa chung nhất, diu hơlà việc tổ chúc, cá nhân bô vẫnhoặc ải sân vio hoạt động sin xuất Linh doanh nhẫm mục dich kiểm lợi

Từ những kh niệm về đầu tự nêu tin, trong thục tổ để có rt nhiều quan điểm,Xhác nhau về đầu tơ BĐS

= Co quan diém cho ring đầu he BBS chỉ đơn giản la bô vốn thời gian côngsức, chất ám để tạo ra hàng hos BĐS nhằm lánh doanh kiểm lối

= Co quan diém khác lạ cho rằng đều tw BĐS không chỉ ở mảng kinh doanh

và tìm kiễm lợi nhuận từ các BĐS mà nó còn bao hàm cả nh vục dich vụ nhơ môigiới, ảnh giá tevin, sin giao dich BĐS nhẫn thúc diy cho thị trường BĐS và đócũng la một dang của hoạt động đầu hr

~ Host động đều tư BĐS có thể chỉ bid hiện ở thị trường sơ cấp (thi trường

p L: là giao dich của Nhà nước và các doanh nghiệp đầu tr BĐS thông qua giaođất có thụ tiền SDD, hoặc cho thuê dit đầu thầu — Nhà nước bản quyén SDD chodoanh ngưệp) nhưng công có thé biểu hién ð thị trường thứ cấp th trường cập 2: làcác doanh nghiép đầu tơ BĐS sưu hi có đất "sac" sẽ đầu he xây dụng nhà, côngtrình xiy dựng đầu tha ting và bản đất có ha tổng mới xây đọng cho moi t8 chức

cá nhân có nhủ ch); công có thể chi là host động đều nr ð những BĐS có sin,hưng cũng có thể đầu hở nhõng BĐS hình thành trong tương lá

Trong lĩnh vục kinh doanh BĐS, dé tạo ra BĐS hàng hóa, chỗ thể kinh doanh:phi bố vấn thời gian, chất xem và công sức vào quá tình quy hoạch dit dei, xâydựng nhà, công tình xây đụng, Host động này được goi là hoạt động đầu te BĐSDiu tr BĐS được ghi nhân trong nổi ding các quy định ci Luật nh doanh BĐS năm 2006 và Luật Kinh donnh BĐS năm 2014 Mắc đà vậy, thuật ngữ này lạkhông đoợc giã thích trong hai luật này, Tử khái niệm chung về đều tự có thể hiểuđầu tr BĐS như sa

“Đi tr BĐS là việc tỗ chức, ed nhân (got chung là chỉ đu te) bố vẫn vào Finhvue BĐS để thục hiện các hoạt đồng liên quan din BĐS đỗ nhằm mục dich tìm lợinhuận

+ Đặc đẫn cia đằuhrBĐS

Diu tư BĐS là một trong những lính vue của hoạt động đầu tư nói chung nên.

nó mang đây đủ đặc trung cơ bản của hoạt đồng đều tr Bên cạnh đó, dau tư BDScần mang một số đặc idm cơ bin nhờ sau:

Thứ nhất, đầu tơ BĐS là lo hình đầu tr đời hồi phã có vốn đầu tiến Vnđầu tr theo din nghĩa tạ khoản 9 Điều 3 1 “igh và các tà sản hop pháp khác đểthực hiện các hoat đồng đầu ne theo hình thức đầu te trực tếp hoặc đu ne giảntiếp ” Định nghĩa đầu h quy định vẫn bao gỗm “các loi tà sản hữu hồnh hoặc v6Hành.” “Tài sản hint hình" có thE biễu là những tả sân hiên hồn cụ thể mã conngười có thi căm nhân được nự tổn tei côa nd, vi đụ nh vật tiền “Tải edn vổhin” có thể hiễu là những tit sin Không hién hữu trước cơn người, cơn ngườikhông thể nhi thấy được nhơ quyền SDD, quyền sỡ hữu nổi chung là các quyểntii sin đều là tài sân vô hình Đại từ điển Tiếng Việt có đưa ra mốt cách hiểu vé

đầu tr là “Bổ sức lực, tiết giơn tí tệ để làm việc gf.” Cách hiểu này tay chưa

đây đồ nhang có về đã bao gin được “tà sản vổ nh ” đó là “cức lục, trí mud

Do dic diém của BĐS là tat sin có gá bị lớn, nên nhà đâu tư cần phải bô mốt

"nguồn vẫn lớn trong quả tình tạo lập ra một lương hàng hỏa Xu hướng chúng cônBĐS là ngày cảng có gi ti cao hon bai xuất phát từ nh cầu thực té cũa xã hồi Khidit ai thủ có giới han và bất biên, rong khí dé nh cầu SDB của conngười và nhú ảnh cho tất cẽ các ngành, fish vue đầu tăng én theo a thất ị

Thị hiu của con người vé sở hữu và rử đụng BĐS cũng ngày cảng cao hơn nhưy vi trí đẹp, didn ích lớn, thoáng đăng, có tiện trúc hiện da, tính xão, cầu kj, ngoài việc

để ở thi BĐS cần pha tich hop nhiều vai trò khác như nơi mua sắm, vui chơi gai

tr, giáo dus, yi Bén canh đó BĐS luôn 14 một ti sẵn có giá cao do giá ti cia

của xã hội.

đất đi cao, chi phi đẫu tơ xây đơng lớn, tién bạc, công mie, thoi gian và chất xém

1 ra nhiều, khả năng sinh lợi cao đồng thời co th tạo ra nguồn vốn mới Từ nhưcầu khách quan đó công đã và đang cho thấy, thi trường BĐS theo thị hiểu ma đápting thông qua đó, giá trí BĐS ting cao Vi vay, đâu tr BĐS phi có vẫn lớn và vẫn

di hạn, đồng thời phi bit ki thác đặc tính có th tế tạo vốn để quay trở lạ đu

từ cho kính doanh Cổng do đặc diém này đời hỏi nén hoạt đông đều tr BĐS luôncần din nự ham gia của ngân hing và các tổ chức tin đụng,

Thứ hai, đặc dim của host động đầu hy BĐS là tà sân có giá trì lớn đời hồi phảihay động nhiễu nguẫn vẫn Do yêu cầu nguồn vốn lớn nên không ít nhà đầu trkhông thé đủ vốn đầu ty mặt khác dưới gúc dé hiệu quả và bi quyết lánh đoanh,gay cả khi đã hoặc thừa vốn nhà đầu tr vấn vay vốn, vẫn huy động vẫn để việc

“NgyỄn Như 2012 Ban đến Ting ức Hà Nội Nhà mứt băn: Vấn hóa thông th

đầu nr có hiểu quả hơn Vi vậy, để tiến hành hoạt động này, nhà đầu tư phấi huyđồng từ các kênh khác nhau nhự vay vốn ngân hàng thương mei, các tổ chúc tindạng, các quỹ đầu tơ tà chính, huy động vốn trước từ khách hing: từ nhà đầu te

"nước ngoài suy đông vén góp cia các cổ đông hợp tic, liên doanh, liên kết với cácđối tác trong và ngoài nước; phát hành cổ phiêu, tri phiễu v.v Trong các kênhhay đồng vốn đã nêu, tiên thục tẺ huy đông vốn thông qua hình tốc tín dụng ngânhàng là mét hình thức huy động vén phổ biên được các doanh nghiệp cỡ đụng, đây

li kênh huy động chủ đạo của hoạt động đều tr BBS Thông qua hình thúc này,doanh ngưệp cỏ thi có được các khoản vay ngắn hạn, trung hạn và đã hen dip ứngđược yêu cầu cũa hoạt động kinh doanh BBS Việc hoy đông vn thông qua hìnhthie tin dung ngân hing cổ nhiễu thuận lợi hơn đổi với các công ty có uy tn, cóquan hệ lâu dit với ngân hing Bên canh đó các knh huy động vốn khác nh nhàđầu tơ nước ngoai, huy đông vén từ số đông dân chúng, các hành phẫn kinh t Lanhững kênh thường xuyên hoy đồng cho đầu hr BĐS hơn là kênh phát hành cổphiêu bái phiểu

Thứ ba, hoạt đông đều tr BĐS thường dẫn ra trong mét thất gian dai được tin bing thing hoặc nim Điễu này có ý ngấa khi bất dun khi kết thúc mốt dư án đầu te BĐS thường kéo đã hing nim Thời gian đầu tơ BĐS kéo dit 1a do hoạt đồng này chịu nhiễu tác động khác nhau, cụ hể nhưy quụ hình thủ tục đầu tụ thậm, chỉ kéo theo of thôi gian giải phóng mặt bing at sac” đâu tự, đều từ xây dang và vận hành trên thi hưởng Thâm chi, hoạt động đầu tr nhanh hay châm cònphu thuộc vào dfn biển thing trim của thi trưởng, trong nhiều trường hợp der áncòn gián doen dé dang kéo dit do nguén vẫn và các tác đồng khách quan khác củathi trường Trong thời gian này thuờng có tất nhiều biển động Vi vay, yêu cầu nhàđầu tr phai dự đoán được biển đông vé giá nguyên liêu biển đông về sự phát tiễncủa nền kinh tô - xã hội, biến động về giá đất vv Bén canh đó, do thôi gian thụciện đầu từ dai nên các nhà đều te phat quản ý, phân bổ và hay động các ngôn vẫn một cánh hiệu qua, hợp lý

Thứ hr kết quả ci hoạt đông đầu tơ BĐS thuờng là các công tình xây donggắniễn với dit (có vũ tr cổ dink), gin với đều kiện tynhiên, inh tổ - xã hồi, maitrường nhất nh Vì vây, hoạt ding đầu tơ BĐS phii nắm ving các đặc đin trnhiên kinh ta, môi trường ảnh hướng dén host động đều tr Mit khác, BĐS hàng

hóa là thành quả cia hoạt động đầu tơ thường có vị ti cổ định nên chúng có giá bị

sử dung lâu đã, Do đủ trong đầu tr cần hấi chủ ý dn chất lượng cũa các côngtình từ khâu chon nguyên vật liễu, cân đối các khoản mục th công, đến khâu thicông, hoàn thiện, bảo hành

Thứ năm, đỄ một hoạt đông đều tơ BĐS dim bảo mang lạ hiệu quả ánh tổ - xãHồi cao, cén lâm tốt công tác quan lý Công tác quản lý ở đầy được hid trên haiXhía cạnh là quân lý của Nhà nước đối với host động đầu he BĐS và như quin lýcủa đoanh nghiệp, chủ dự án với hoạt động đầu tr cia mình Sở đi đầu từ BĐS chịu

ở quân lý chất chế ci nhà nước do nhà nước là đại điện của toàn dân về sở hữudit dai Quin ý Nhà nước ở diy là để việc đều tr BĐS được đúng ining, phục vụthiết thục cho tăng truống và phát tiễn của toàn xã hồi, và han chế mic thập nhấtcác si pham, các têu cục xây ra trong ngành kính doanh BĐS, Bén cạnh đó, còn cóhot động quân Lý của chỗ đâu tơ đôi với các dự án đầu tư BĐS, bỗi ngudn lực phục

va cho công tác đầu hà rấ lớn Các nhà đâu te cần quan tâm đúng mục đến việcchuẫn bị cho hoạt động đầu h như lập dự án đều tư biển kh thục hiện dự án,shur vậy mối han chế thập nhất các rồi ro và hoàn thành de án đúng tién đổ, cho rađổi các công tình BĐS hiện đụ, tiên lợi

Thứ sáu, BĐS là tà sin cổ giá ti lớn nôn hoạt động đầu tơ BĐS mang lạ chonhà đấu tư lợi nhuân lớn Theo ông Hannes Romaoch - Tổng Giám đốc Công tyEtrovindow Nha Trang cho biết "Thị tường BDS nghĩ dưỡng dang v6 cũng sốt đồng dem lại lợi nhiên cao cho các nhà đẫu he BĐS hiện được đánh giá là kênh, đầu tr sáng giá hơn cả bi những kênh đầu hy khác nh vàng chúng khoản đangikém hấp din Ngủy cảng xuất hiện nhiễu nhà đầu tơ chú ý tới khả năng mang tớidoanh thu én ảnh của BĐS, Trong đó, mua căn hộ, vin phòng hay BĐS nghĩdung dé cho thuê hiện được xem là các kinh đầu h tương đối tết và bản ving,Điễu này cóý ngiễalà tỷ suất đều h rên mốt đơn vi BĐS là rit cao Cụ thể: Căn hổtring cao cấp dem lại lợi tôi ti 5.896 cho nhà đẫu he ha cho thuế lại TỆ suất lợitiên cia loại bùnh BĐS nghĩ đường khoảng 4-5%6 năm nẫu kết hợp với công ty qin If khách sen cho thué BBS và phân cha lợi nhudn’ Ngoợc lá, host đồng này

Báo tnkih đồ tị 1zi như do kh don bắt ng sốt đm la 3emx01813017

“Họ shonin cata dane di tu bt.đợng anche 707481 ata>,

cũng tiềm an nhiều rồi ro và nguy cơ thu 18 lớn khi thị trường BĐS "đóng bing’,tinh thanh khoản của thi trường BĐS thập

Thứ bảy, host động đầu tơ BĐS in quan din lợi ích của nhiễu người Nó khôngchữ liên quan đấn lợi ích của bản thân nhà đầu tw mà con liên quan đấn lợi ch củakhách hing (Đối tượng tho ining BĐS hing hóa); lợi ich của bên cho vay vốn(ogin hing thương mai, ổ chức tin ding, quỹ đầu tr tải chí); các doanh nghiệpxuất nguyên vit liệu xây dụng, Nhà nước và các đối tắc oie chủ thể đầu tơ BĐS

vv Nha đã phân tich ð rên do đất dxi thuộc sở Hữu toàn din mà nhà nước là ai din của chủ sở hiểu, do dé khi thực hiên hot động đều tử vio lĩnh vực này thi tương đương với iệc thực hiện đầu tr vào mốt tái ăn chúng của mốt quốc ga, việcHang thính của thi hưởng BĐS cing quyết định sự phát tiễn cũa quốc ga, cácthánh phần kink tỉ, cling nh sự phát tiễn cũa các cá nhân, tổ chức BĐS

Thứ tim, host động đầu te BĐS không chi mang lạ lợi ích nh tổ ma còn đemIni lợi ích xã hồi, nó gop phân giã quyết nh cầu về chỗ & cho người dân, tạo cơ sỡ

yi, văn hỏa xã hội để dim bảo vin để an shxã hộ, phát triển dit nước Pháttiểu tại một hội thảo về thí trường BĐS 2017, Chỗ tich Hiệp hội Bat đông sin TpHCM - Lê Hoàng Châu nói ring “Khv mot người nhin BĐS với ngấa hẹp một niginh thì đồ là vie xdy ding nhà ð Các doanh nghiép BS chính là những người

‘tho xây” bién những thành phd tả tàn, nhch nhắc, thấp tẳng thành các đổ thị

Tiến đụ, văn minh von hệ sổ sir chong đắt cao" Thi trường BĐS phát tiễn đã góp

hân rit quan trọng đáp ứng ngày căng tốt hơn nhu cầu nhà ở của người din công

hư tạ lập hệ thẳng ha tổng kỹ thuật, ha tang xã hội nhục vụ phát tiễn nên inh tỉ,văn hỏa, xã hội của đất nước Sự phat tiễn của thí trường BĐS còn thúc diy các

oi thị trường khác phát hiển, như thị trường xây dụng vit liêu xây đụng trang bínổi ngoại thất thị trường vin, thi trường lao động nguồn lơ: đất dei được khaithác sử đụng ngày cùng hiệu quả hơn, đồng thi, thụ hứ một số lượng lớn vấn đâu

ty nước ngoài, góp phân ích cực phát triễn nh tổ và tăng ro ngân séch nhà nước.1.1.2 Nhất viện ciuyẫu uc dich sẽ đụng đắt

+ Đminglia chuyển mục đích SDB

© Bắ ang sâu tấulànuđtloihvic qu eng cia rte Xemanghy 049012017

-auapeihrrr bs com te 017/302/59848 ap

Chuyển mục dich SDD là nhu cầu khách quan cả từ phía nhà nước và từ phía

hà đầu he Và đó cũng là tit yêu của nén Hình thị trường phát tiễn theo hướngnăng động và phủ hợp với sự vận động và bién đổi không ngùng của thi trường theo

xa thể hội nhập Nhà nước chuyển mục dich nhằm cân bằng sin xuất, cơ câu li ninảnh té vin nông nghiệp đã và dang chiếm wu thể, đ tùng bước công ngiệp hóa,iện dai hóa đất nước Chuyển mue dich cũng nhằm thích ứng với sơ th đổi rướccác tic đồng của tự nhiên, kinh t, xã hộ nhầm nâng cao hiệu quả SDB, dip ứngngiy cảng da dang nhưng phù hợp cho mỗi chi thé SDD nói riêng và cho mỗt chữngành lĩnh vục ci nên kình tổ nói chung ^Điễo dé được thi hiện thông qua việcghế duyệt quy hosch, kế hoạch SDD hing năm và sửa đổ, bổ sung chúng của coquen nhà nước có thẫn quyền

VY các mue đích tên, chuyển mục dich SDB là võ cùng quan trong và luônđược pháp luật đất đai qua các this kỹ để cập ở các mie độ và phạm vi khác nhau,

Từ những quy định ci pháp uật đất đi và nghiên cứu của tác giã qua các vấn bảnTuật đất đại ban hãnh, tác giả xin đưa re định nghĩa về chuyển mục đích SDD như

Chuyễn muc dich SDB là việc thay ai mục dich sic hog từ loại att nấy sanglen ds khác phù hợp với qp hoạch hễ hoạch SDB, được Ha hiện bằng quyết

<n hành chính hoặc th tực hành chính theo qu đảnh của pháp luật đắt dew

Khải niệm nêu rên là khái niêm chuyễn mục đích nói chung, Bên cánh đó việcchuyển mục dich từ các dự án đều tơ kinh doanh BĐS còn phải được hiễu ở khíacanh sâu hơn, cụ thể hon Nghiên cửa về chuyển mục đích cần phải làm tổ ở hai cấp

đô Thử nhất, chuyển mục đích ngy từ ka bắt đầu thực hiện dự án đầu tơ, Nhà

"ước phii quyết Ảnh hoặc chip thuận chuyển mục dich SDD ngay từ ủi phê duyệtder din Thứ ha, cập đồ khác là chuyễn mục địch trong quá tình thực hiện dự án đuthy trường hop này có thể hiễu là tạ thời đểm ben đầu chủ đều từ dự án đã xinchuyển mục đích SDD vào một mục đích nào đó và được cơ quan Nhà nước đãaquyit dinh đồng ý cho chuyển mục dich SDD, sau khi chuyển song trong gai doendang thục hiện đự án, nhà đầu tư sin chuyển toàn bộ hoặc mét phần dự án song mụcich khác

Trong những đều lên cụ thể côn mỗi dự án đều hư với sự ham gia ci nhiễu cơquen chúc năng ma không chỉ là UBND v phê duyệt việc chuyển mục dich Đơn

cirnhurtrrimg hop nhà đầu trxin dự én đầu bơ ð met nh vụn, ngành nghề Sau khi được phê đuyệt, do nhiễu nguyễn nhãn khác nhau, nhà đầu tr muốn đa dang hóangành nghề nên muốn chuyển

seng mục dich khác Hoặc, do nguyên nhân khác, nhà đầu t không muốn thục hiện

i mục đích SDD nên xin chuyỂn một phần dự án

dây án ð mục đích cũ nên đã xin chuyển toàn bộ de án sing mục dich khác Lúc nàykhông chỉ là cơ quan chấp thuận hoặc phê duyệt dự án là UBND, ma côn phi có ý iin của các cơ quan chuyên ngành: Sở Tải nguyên và Mỗi trường Số Quy hoạch Xiến trú, Sẽ Xây dụng Sở Tài chính, cơ quan thu Việc SDD đa đúng mục dich

và hiểu quả tide lợi nhuận từ đất đồng thời vẫn dim bảo mr cin bing giữa pháttriển inh té và bảo vệ méi trường

+ Đặc đẫn cia chhyẫn mục dich SDB

La một hoạt động quan trong nên việc chuyển mục dich SDD có mốt số đặcđếm sau

Thứ nhất thể hiên sự kiểm soát chất chế của Nhà nước Theo đó việc chuyểnuục dich bằng cách trực tiếp hay gién tiếp Nhà nước đầu iam soát hành vi chuyểnsue dich ofa các chủ thể SDD nh nhà đầu từ phi xin pháp hoặc ding kỷ tai cơquan nhà nước có thẫm quyền Moi sự chuyỄn mục dich mà không đăng ký hoặc xin

ép đề là hành w tri pháp luật và bị xử l theo quy định của pháp luật Được quycánh cụ thể tạ nghĩ ảnh 91/2019/NĐ-CP về xử phat vĩ phe hành chính trong finvực dit đã, cụ thé các hành vi hry chuyển đối mục đích SDB có thể bị phạt tên tr2,000,000 đồng đến 100 000 000 đẳng cing với đỏ là các biện pháp khắc phục hậuqgu nh buộc khối phục tinh trang ca đất trước khí vỉ phạm, buộc nộp lạ số lợi bắthợp pháp có được do thục hién hành vĩ vũ phạm,

Thứ hn, việc chuyỄn mục đích xuất phát từ nhiều lý do khác nhau nên thái độvăng xử và mr ldỄm soát của nhà nước về việc chuyển mục đích cũng rất khác nhau.Theo đó, trường hợp chuyển mục đích SDB ph xin phép cơ quan Nhà nước cóthim quyền được quy dinh tì khoản 1 Điều 57 LĐĐ năm 2013 thi người SDB chỉđược chuyển đất dang sử dụng từ mục đích này rang s đụng với mục dich khác khi

có quyết dinh hành chính ofa cơ quan Nhà nước có thẩm quyền Trong khi đó,trường hợp chuyển mục đích SDD không phải xin phép cơ quan Nha nước có thisquyền thi người SDD chỉ phối ding ley với vin phòng đăng ký quyền SDD hoặcUBND cấp xã nơi có đất

Thứ ba, về chủ thé SDD và điện tích đắt Khi chuyển mục dich SDB thi chỗ théSDD và diện tích dit đang sử dụng không they đổi, đò là trường hop chuyén mụcich SDD phải xin pháp hay không phãi xin pháp cơ quan nhà nước có thẫm quyền,Điều này được thể hiện tei nôi dng cia việc chuyển mục đích SDD Host đồngchuyển mục dich SDD chỉ thay đỗi mục dich SDD của tia dit được chuyển i,chứ nó không tác đông din chủ thể SDD Tuy không có sự thay dai chủ thể amg

sẽ thay đổi quyển và nghĩa vụ côn chi thể do trước và sau kùi chuyỄn mục dichSDB.

Thứ tr, kh chuyển mục đích SDD thi chỗ đồ SDB, quyén và nghe vụ cia ngườiSDD được áp cing theo loại dit sau khi được chuyễn mục đích SDD Sau khi thụchiển host động chuyển mục đích SDD, chủ thể SDB phải SDD đúng với mục dich

đã chuyễn đổi và chi được cỡ dụng với mục dich mới trin tổng sổ hân tích đất đượcchuyển đổ, không được phép coi nó lần chiêm dit đa Bén canh đỏ, các ngiữa vụ

tả chính lin quan đến thud, phí cũng có sự thay đổ, mi Losi đất lạ có các mức thụthuỷ, phí, tiến SDD khác nhea do đó chủ thé SDD phải thuân thi nghiễm ngặt chế

45 SDD, quyén và nghĩa vụ theo loại dit su khi chuyỄn mục đích SDD Thay đổisuc dich SDB cia chỗ đầu he phin lớn nhim nâng cao hiệu quả SDD trong phan

vã khả năng và tểm lực của mình Theo đó, giá tị và khả năng sinh lợi của đất cóthể theo đó ma ting cao Vì vậy, sơ thay đỗ quyển và nghĩa vụ cite người SDBđược Nhà nước kiểm zoát cũng là thể hiện sự im sot chit chế cia Nhà nước đổivới nhà đâu tr ki chuyển mục đích SDB, dim bảo sơ công bing trong SDD cũacác chủ thể, cũng góp phin tin thu cho ngân sách nhà nước từ đất đi

L.L3 Khái niệm chuyén woe dich sit ng đất để thục kiện các ñy án đầu tebắt động sản

Sở đ các chỗ dự án phải thục hiện hoạt động chuyển mục dich SDB là do điện tich

để thục hiện các de án đầu từ BĐS rấlớn, trùng bình là từ hàng chúc đn hàng trém

he ding ngất với đồ để có được điện tich nay các chủ dự án phẩi mua, nhân,chuyển nhương, chuyển đổi từ các tổ chức, cá nhân khác nhan, do đồ các điên tíchđắt này đổi khi sẽ có mục dich sử dụng khác nhan Vì vậy, sau khi dự án đã đượccấp chứng nhân đều ta, đã phê duyệt dán, để nhận đất rồi sau đó nhà đều hơ phi

in cơ quan nhà nước chuyển mục dich một phân hoặc toàn bộ mênh đất df toàn bổ

Chuyển mục dich SDD đã thục hiện các cr án đầu hy BĐS là hoạt động diễn rathường uyên mang lei nhiều mất tích cục đốn thi hưởng BĐS nói riêng và đờisống inh tỉ, xã hồi cũa quốc gia nói chung Tuy nhiên để tránh việc cá nhân, doanh

"nghiệp thực hiện hoạt đông này với những mục dich trụ lợi, ảnh huing din quyển

và lợi ích hop phép cũa nhà nước, của các chủ đầu tư khác cũng những quyén lợicủa các cá nhân, tổ chức sau nay mua, thuê mua các BĐS được hình thành bởi dựđán thi cin xây dụng khá niêm về chuyỄn mục đíchSDĐ trong đầu tr BĐS

Từ những khá niệm đã nêu về các dự án đầu tơ BĐS và khổ niệm về hoạt độngchuyển mục dich SDD thi tác gã due ra khá niệm chuyển mục dich SDD để thụcHiện các dự án đầu tư BĐS như sau

Chuyễn mục dich SDD di thực kiên các che án đẫt ne BĐS là hoạt đồng cũa cơquan nhà nước có thẫm quyền cho phép nhà đẫu hr được thay đổi mục dich SDB đểthực hiện các hoat đồng đầu ne bắt đồng sân trên cơ sở guy hoạch, hễ hoach SDD

4 được phế duyệt nhằm đáp ứng mục dich và nguyên vong cũa nhà de he

Trong phạm vi nghiên cứu của để tử này, tác giả nghiên cứu về hoạt độngchuyển mục dich SDD để thục hiên các dự án đầu te BĐS chi ở cấp đổ chuyển mụcich ngay từ khí bắt đều thục hiện dự án đều tr BĐS VỀ cấp đô chuyển mục dichtrong quá tình thục hiện dự án đâu tr BĐS, tác gã sẽ không đổ cập din

+ Đặc đẫu cũachmyẫn mục dich SDB đễ thực hiện các dự án đầu ne BĐSThứ nhất, mục dich chuyển đỗi thuộc lính vục đầu tr BĐS Đây 1a đặc didXhác biệt lớn cũa hoạt đông này Khác với các mục dich chuyển đổi khác, việcchuyển đổi nhục dich này phải phù hop với yêu cầu nộ: dang của lĩnh vục đâu hrBĐS Phù hợp với dé án dun ra đã được phê duyệt cin dự án xây dựng, Nhà đầu hrđược phép chuyển đổi mục đích những phất chuyển đổi trong “khuôn,

dang dự án Trong một der án kinh doanh BĐS, một mặt bing đin tích đất lồn cóthể được cha thành nhiễu mãnh dit nhé với mục đích sở dụng khác nhau chứ khôngchỉ đơn giản sử dụng với mốt mục đích như nhũng diện tích đất khác Cụ thể trongmột dư án đầu hz BĐS có thể có lô, mảnh đất với các mục đích sở dụng nh sau: đất

4, đất anh hoạt công đồng kim vui chơi, giả bí công công đắt sử dụng giao thông,đất xây dụng cơ sở vấn hoa, xã hồi, y1, giáo dục và dao to, thi duc thé thao, khoshọc và công nghệ, Tuy nhiên trên thục ta, Nhà nước rt hạn chế chuyển mục dichcủa dự án thành nhiều mảnh dit nhỏ với nhiễu mục dich sử dụng khác nhau bối các

de án đầu te BĐS còn côn phãi dim bảo quy hoạch clang đã đặt ra, tránh việc phá

vỡ quy hoạch của các cr án, bin cính đỏ vie dé các dán đầu tư BĐS có cing mộtmục đích sử dụng chung sẽ thuận lợi cho công tác quản lý, thanh tra kiểm tra cũa

cơ quan nhà nước

Thứ hơi, việc chuyển mục đích SDB phi tiên cơ sở quy hoạch, kể hoạch SDDhoặc quy hoạch, kế hoạch sửa đổi, đều chỉnh của cơ quan nhà nước có thim quyềnTheo quy định ti khoản 4, Điều 4 Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 thi “Tổ chức

sá nhân cô quyền lanh doanh BĐS trí lu vực ngoài pham vi bác về quốc phòngcanrnh theo qnp hoạch và kễ hoạch SDB được cơ quan nhà nước cô thẫm quyển

“phê capt", Như vây, quy hoạch SDB đã rở thành cơ sở pháp lý cho việc lập kếhoạch SDD, giao đất thu hổi đất cho thuê đất chuyển mục dich SDB trong fishvực đầu tr BBS; theo quy dinh pháp luật đất dai hiện hành quy hoạch SDD có 603cấp: Quốc ga tinh, huyện Kỷ kể hoạch SDB lập theo ch kÿ 05 năm đối với cấpquốc ga cấp tinh Con đối với cấp huyện thi kỷ kể hoạch SDD được lập hằng năm

Sở đ l kế hoạch SDB cấp huyền được lập hing năm nhầm đảm bảo tính khả tỉcủa kế hoạch SDĐ

Quy hoạch, kế hoạch SDD là mốt trong những công cụ hồu hiệu để Nhà nướcquân Lý dit dai được thing nhất, hiệu quả và dim bão cho dit di được sở dụng hop

ly, tết kiệm Quy hoạch kế hoạch SDD hing năm được lập chỉ tt qua mỗi nămđối với câp huyện và chu kỳ 05 năm đối với cấp tinh và cấp quốc gia Việc lập quyhoạch, kế hoạch SDB phin ánh trục tiép nhủ cầu, nguyễn vong và thục trang qudit cũng nhờ sự biển động của các điều kiện tự nhiên, kính tổ, chính trị, xã hối Vì

vy, khi việc chuyỄn mục dich phấ tuân thổ kế hoạch - điều đó có ngiấa rằng việcchuyển mục dich SDD đó không chỉ vì loi ích của nhà đầu hs, ma còn phãi vì lợi ichchung của Nhà nước, của xã hội, của nhũng người SDD xung quanh Quy đính naycũng đổi hồi cơ quan thục thi quyén cho phép chuyển mục dich phấi nghiêm túc,sinh bạch, khách quan, không chay theo lợi ích trước mất, không vi lợi ch cục bổ

sa ty in trong việc cho pháp chuyển mục dich SDD

Thứ ba, việc chuyễn đỗi mục đích SDD được thục hiên theo trình tự thủ tụcđược quy định chất chế Do dit đai trong các dự án đều tơ BĐS là sân có giá tị lớn,

gi cả biển động thất thường tính rũ ro cao, thuậc sở Hồu toàn din nên pháp luậtguy din trình tụ thô tục chuyén mục đích SDB nghiém ngặt hơn rất nhiéu so vớiviệc chuyển mục dich sở dụng thông thường cũa các hỗ gia đính, cá nhân với mụcich để phục vụ cuốc sống Cu thé: Với một sổ dự án dễu tr BĐS cần thi địnhshu cầu SDB, phải trình de án đấu hein UBND cập tỉnh phê duyét; Thêm dink hồ

so SDB, tình UBND cấp tinh quyết dinh cho phép chuyển mục đích SDD đồngthời chuyễn hình thúc SDD; Bản giao dit cho tổ chúc đã có quyết định cho phápchuyển mục đích SDD Nhà nước có quyền thim tra xác nhận việc thay đỗi mụcich nữ dụng, đẳng thờ việc chuyén mục dich SDD cia các dự án đầu tư BĐS phảiđầm bảo tỉnh công kts, mình bạch.

Thứ tí, rong trường hợp có mơ chink lệch về giá ti đất su hi chuyển mụcich, Nhà nước có quyển điều tất ngiĩa vụ tai chính đổi với nhà đầu tr Như đãhân tí ở trên, quá tình cổng nghiệp hóa, hiện đi hỏa dẫn đến nhu cần đất phining nghiệp ngày cảng ting việc Nha nước thủ hỗi đất và chuyển đổi mục dichSDD để giao hoặc cho thuê sẽ không thé bao quát hết nu cầu đất dei cho moi đáitương moi công tình mà thay vào đó la các troờng hợp nhà đầu từ hy nhận chuyŠquyền SDD và chuyển đổi mục dich sử đụng để thục hiện các dự án lành tế MatXhác, du cầu đất ð la tất yêu cia quá tỉnh đô th hoa, những người có như cầu côthể nhận chuyển nhoợng quyén SDD và chuyễn đã mục dich SDB, đc it là yêu của công nghiệp hỏa, hiện đại hóa chônh lệch vé giá ti dit néng nghiệp, phi

nông nghiép cảng giãn ra, mic chênh lệch về giá ti cảng ting lân Là chỗ sở hia

đi điện đối với đất di, Nhà nước có quyên đều tất phần dia tô chink ch thôngaqua pháp luật vi thuê để bio dim lợi ich của toàn din đối với đất đi Điễu tiết giá

tị dit ting lên không do người SDD tạo ra, ma do Nhà nước, do các tổ thức, cáshin khác trong xã hội tạo ra hông qua việc thủ tién SDD, tién thuê đất, lẫn để bão

vệ phát tiển đất tng ha (đối với trường hop chuyển mục đích SDB trồng lúa đểthục hiên dự dx) Bên canh do, Nhà nước côn có chính sách hi rợ cho các dự énđầu tr BĐS, nhữn góp phân én dinh cuốc sống cho công nhân lao động và người cóthu nhập thập Cụ thể, Ngày 16/2016, Bộ Tải chính đã ban hành Thông te sổ139/2016/TT- BTC hướng din miễn tiền SDD, trên thuê dt, hoàn tr lại hoặc khẩutrừ cho chủ đầu từ khi xây dựng nhà ð xã hội và phương pháp xác định tiên SDDhải nộp khi người mua, thuê mua được phép bán lá nhà ở xã hội Thing te này,chính thức có hiệu lực thí hành kế từngày 15/11/2016

12 Vai trẻ và sự cần thết phải chuyển mục đích sử dung đất để thục hiệncác dự án đầu tư bất

Thứ nhất chuyẫn muc dich SDD để thục hiển các ch án đầu ne BĐS là cơ số đểnhà nước thực hiện chúc năng quản ý đãt với đất an

Chuyển mục dich SDD để trục hiện các dr án đầu h BĐS là mét hoạt độngqguân lý nhà nước đổi với đất đại đỄ bảo vệ lợi ich cũa Nhà nước cũng như lợi ich

va chuyển mục dich SDD, Nhà nước được cung cấp thông tin về tình hình SDD đại

trong phạm vi toàn quốc, từ đó phin ích, đánh giá việc thực hiện chính sich đất đi

và để xuất chiên lược quản lý và SDB có hiệu quả Host ding này cing giúp chocông tác quy hoạch, thống kê đất đi din ra thuận lợi, giảm chỉ phi và thời gian

~_ Việc chuyển mục ich SDD để thực hiện các dự án diu hr BĐS châm hoặc

không ding sẽ làm cho Nhà nước khó thuc hiện được việc quản lý đất đủ và khôngthể nim chắc được những biển động về SDD trong nước Điều đó din tới hậu quảtấtyÊn1à sự quân ý của Nhà nước về đất dai kém hiệu qua

Thứ hai, hoạt đồng chuyễn mục dich SDB để thực hiện các dic ân đu ne BĐStao lập nguồn tas nhập cho ngân sách Nhà nước, đặc biệt là ngân sách ñanphươngHost đông chuyển mục đích SDB để thục hiện các dur án đầu he BĐS là hoạtđồng đem lại một phin nguồn ngân sich nhà nước Co thể khẳng định rằng, quaiệc chuyễn mục đích SDĐ đổ thục hiện các dy án đều tơ BĐS, Nhà tước sẽ có đây

đã thông tin phục vụ cho viée thu thuế SDB, thu tải sin, thuế nông nghập, thuê tho nhập tire chuyển quyên SDĐ Đỏ la mốt khoản thụ không nhỗ cho ngân sichnhà nước trong khi hing năm Nhà nước phãi chỉ ra một khoản tii chính khá lớn đểđầu tr cho công tác quân lý đất dai

Thứ ba, hoạt đồng chuẩn mục dich SDB đễ thực hin các de án đều ne BĐS ciúp hoàn tuân các uy inh php luật hiện hành

Trong quá hình thee hiện chuyển mục đích SDB, những hạn chế, 18 hing củaphp luật được bộc 16 rổ sẽ giúp cơ quan quân lý Nhà nước sem phát hiện và lấp thời hoàn thiện các quy định pháp luật vé chuyển mục đích SDB trong việc thục Tiện các dean đầu hy BĐS Công tác quân lý Nhà nước được tùng bước hoàn thiên

để phù hợp với yêu cầu phát hiển và hội nhập, việc thục hiện các thủ tục chuyénmục đích SDD, các ngiĩa vụ ti thính với nhà nước côn góp phin xác lập mỗi quan

hệ lành tế giữa Nhà nước với người SDD, tiền cơ sở đó hoàn thiện hoạt động quản

ý dit đi cia Nhà nước

Thứ he hoạt đồng chẩn mục dich SDB để thực hiện các die án đầu ne BĐSnằm thực hiện quá tinh công nghập hóa hiện đ hỏa

Các mảnh đất được chuyễn đổi vào mu dich đầu tr BĐS có thé thành các ka

đổ thí, khu du lịch, khu công nghiệp kảm theo đỏ là sự phất tiễn của các vùng xungquanh vỀ cơ sở hạ ting về đời sống Lính tế Công nghiệp hóa, hiện đại hóa và đồ thịHóa dang làm thay đổi quá tỉnh sin xuất và kinh doanh theo hướng công nghiệp

Hóa, đa dạng thành phần, đa dang dich vụ theo kình tổ thi trường Đô thi nước tạngiy cing phát iển về chất lượng và số lượng dim bio đợc vai rò trung tim pháttriễn công nghiệp, tễu thủ công nghiệp, chuyén giao công nghệ, thương ma - dichvva- dulich, trùng tâm phát triển vin hóa, giáo đợc, ning cao dân tí và phát tiễn

"nguồn nhân lục, dim bảo quốc phòng an ninh va đồng góp vào ngân sách nhà nước.C6 thể thấy việc cho pháp chuyển mục dich SDB cit các dự án la quan trong

vi cần thiết bồi các lợi ich đã nêu trên đem lạ, Nếu nha cầu côn nhà đâu tơ chính,đăng ma pháp luật Ii không quy đính hoặc không cho phép nhà đầu tu thục hiểnhost động chuyễn mục đích SDD sẽ làm mat đi một nguồn thu nhập lớn cho ngân.sách nhà nước Bên canh đó Nhà nước không ght nhân song niu cầu chuyễn mụcdich SDD là tit yéu la nguyện vong chỉnh đăng ci các nhà đâu tr thi không sémthi muôn tinh trang tay tên này vấn xây a theo những cách thức và cơn đường khácnhu Hoặc dit không được chuyển mục đích sử dụng sẽ không phát hy được hiệuqua sit dang Vi vậy, gh nhân và cho phép giúp cho Nhà nước nâng cao hiệu quả

fm năng từ đất đa, cũng nh tạo điều kiện thuận lợi cho công tác quân Lý dit dei ci nhà nước Ngược la, nêu quá nhiều der án không đượcchuyển đỗ, dẫn din khỏ thục hiện dự án thậm bí dự án “chỗ”, đất "vàng" bị bốhong ảnh hưởng nghiém trong dén quá tình công nghiệp hóa, hiện dai hỏa, nữquan đô thí của đất nước

122 Bi tr bit động sin

Tim hiểu về chuyển mục đích SDB trong việc thục hiện các dự án đầu tr BĐS,

có thể thấy host ding ma mong muốn thiết yêu của các nhà đâu t Cụ thể kh thựcifn hoạt động chuyễn mục dich SDB đổ thục hiện các dr án đều tơ BĐS thi lon ich

mà nhà đầu tha được

Thứ nhdt, chuyển mục dich SDD trong việc thực hiện các die ân đầu tr BĐS

gp các chủ đầu he nhà lanh doanh nâng cao giả tr cia đất iu được lợi nhiênanh doanh cao hen.

Chnyén mục dich SDD trong việc thục hiện các dự án đầu tw BĐS góp phânphat tiễn sân xuất kinh doanh, giúp diy nhanh quả tình tập trung, tích tạ đất dai,

"nguồn lục dit dai dẫn được tân dụng với hiệu cia cao hơn Chuyển mục đích SDD

với nhà,

đăng với mục đích dat được sử dụng giúp khai thác có hiệu quả, làm tăng giá ti của dit Việc nâng giá trị của đắt đại là một trong những vai trò quan trọng nhất, nó

đẳng ngiấn với việc các chi đầu ty nhà nh doanh BĐS sẽ thụ Lei được một nguồnlợi nhất định sau ki thục hiện hoạt động này, Host đông chuyển mục dich SDDtrong việc thục hiện các dự án đầu hơ BĐS quyết nh tới điện mao và nợ phát tiễncủa thị tường

Thứ hat, việc chmyễn đãi mục dich SDD trong việc thực luận các dee án đẫu ne

“BĐS là đâm bảo pháp lý quan trong am toàn nhất dé chủ đầu hị nhà an doanh

“yan tâm khơi thác, đẫu hrlâu đài trên đất

Thi trường BĐS luôn tiềm én nhiều rả ro, vì vậy: pháp hut iôn có những quyđảnh cụ thể, chỉ tết và đầy đủ về việc thục hiện hoạt động đầu tr rong fin vực này,shiing quy dinh đó nhằm giúp cho thị ting BĐS trở nên minh bạch, để các nha đầu

tổ thể yên tâm kihd thác, và đầu tơtiên mãnh đặt của mảnh

Chuyễn đỗi mục dich SDD trong việc thục hiện các dự án đâu tr BĐS ra đôi để

op phần thể chế hóa đường lỗ, chủ trương chính sich của Đăng và Nhà nước, đẹp

ng yêu cầu đỗi mới toàn din đất made theo tuning công nghiệp hóa, hiện đủ hóa,đẳng thời thể hiện:õ các quan diém cia Đăng và phát tiễn th trường BĐS ð nước tetheo ining chỗ đông phát tiển ving chắc thị trường BĐS, có sơ ham gja côn hiềnthành phin kính tế, khuyên khích các thành phần lanh tổ trong và ngoài nước them

gs diu tơ xây dụng và lánh doanh BĐS Cho pháp chuyển mục đích SDB cũng làthể hiện quyền tư do kinh doanh đã được Hiển đnh, theo da, nhà đầu tư có quyểnđược lựa chọn ngành nghề, Tnh vực đều tr cũng nh cô quyền thay đổi chúng khithấy mục dich và ý huông đầu tr ban đầu không còn phủ hợp và không có hiệu quảThứ ba, hoạt đồng chhyễn mục dich SDD trong việc thực hiện các che án đẫu ie

“BĐS quyẫt nh tôi điện mao và aự phát tiễn cia ta trường

Chính bởi tim quan trong cia việc chuyển mục dich SDB trong việc thực hiện các yên đầu tơ BĐS đã niu rên đã thụ hút sợ chủ ý, đều của không ít các doanh

"nghiệp vào finh vục BĐS, giúp tí trường BĐS phat tiễn manh m Thi trường BĐShết rin, hình thành mốt đổi ngũ doanh nghiệp hoạt động trong inh vục BĐS lớn,dẫn qua các năm Thay đổi hưởng và mục dich đầu từ công sổ tro ra cơ hộ mới chonhà đu he mỡ rồng thi trường, phát huy ceo độ những sở trường và thể manh cia minh, cing tao cơ hội cho nhà đầu tơ giao lưu kết nỗ, hop tae với các nhà đều tr khác

on cừnhơ thành phố Hồ Chi Minh, tính tirkhi Luật Kinh doanh BĐS năm 2006

co liệu lực thi hành đến năm 2013, trên dia bản thành phố Hỗ Chi Minh cĩ khộng

12852 doanh nghiệp host động trong lĩnh wie BĐS được thánh lập (rung bình mỗinim thành lập 2.142 doanh ngiệp; rong đĩ, khoảng 4.428 domnh nghiệp cĩ chúc năng kinh doanh nhà ở và BĐS và 8 424 doanh nghiệp cĩ chúc năng kinh doanh dich

vuBÐS”

14 Cơ sử lý hận của pháp Mật về chuyên mục dich sẽ dựng đất để thục hiện

ng sân 13.1 Tính tắt yến khách quam cđa vig

động chuyễt tục dich sĩ đựng dtd thực hiệu các dean din r bất dg si Chuyển mục dich SDD để thực hiện các de án đầu tơ BĐS gin tiẫn với việc pháttriễn cia nin kin tổ thi truimg và các quan hệ hing hĩa tin tơ Nhà nước cĩ thincác dự án đầu tel

hận hay khơng thi các quan hệ này vẫn sẽ xây ra tiên thục tổ Hiện nay ở Việt Nam

cĩ cĩ hàng chục nghin thủ đất được các nhà chủ dự án, nhà đầu tư thực hiện việcđầu trBĐS trên đĩ, Trong số đĩ cĩ rất nhiễu các chỗ dự án, nhà đầu tơ cĩ nhờ cầu

nme dich SDB để cĩ thé thực hiện việc đầu tr lạnh doanh, mé réng và pháttiễn khối tai sin Gist down 2000-2005, din tích đất ở ting trưởng nhanh, tir443.178 ha lên 598.428 ha, bình quân mỗi năm tăng trên 31.000 ha và ở mức trên.796inăm Tốc đơ này đã ting trường châm lai trong vịng 05 năm 2005-2010, toy hiên vẫn con ở mức tương đối cao (396/nãnÙ, trung tỉnh,

la, diy là một con sổ khơng nhơ Tinh bình quân cä gai đoạn 2000-2010, đất ở kim:vực nơng thơn ting khoảng 17 900 helnim, ting trường ở múc 5,4#:inăm; dit ở 46

‘nim tăng trên 16.000

thị tăng khoảng 7.900 ha/ném, ting trưởng hing năm ở mức 8,196/nămŠ, Như vậy,

co thể thấy lượng ting tuyệt đãi điện ích đất ở khu vục thành thi hd hơn rất nhiều

âm vục nơng thơn, nhưng xét v ốc độ tăng trường thi kim vục này lạ lớn hơn rấtnhiều ĐiỂu này phần ánh áp lục nh cầu về đất ở khu vục thành thị và xu hướng nay sẽ con tiếp tục rong thời gian tới

Chính và vậy, nhủ cầu chuyển mục đích SDD trong việc thực hiên các dự én đềnfhe BDS như một nhu cầu tit yéu Thơng qua quan hệ chuyển mue đích SDB, rat

‘Bao cdo Wt ul hành bật Khi doanh be đăng sân 2008 UBND Thad hd Hồ Chima

1p thr thai ugh cto-doihghioncaediew saldm ng nding dat daha} sac dient lan 30214 em.

nhiều quy đính cia luật nh tổ được thể hiện như Quy luật cũng cẩu, quy luật giá

cả, quy luật canh tranh Chinh vi vậy, doi hồi phãi cổ sự quản lý và điều tất củaNhà made đối với loại giao dich này không chỉ với tr cách là mét chỗ thể sở hữu đối

ải toàn bộ đất đi rong cả nước.

Ninr vậy, việc Nhà nước đều chinh quan hộ chuyển mục dich SDB là một yêucầu tất yêu trong vie dinh hướng phát tiễn ánh tế quốc gia cũng nh tạo hành langphp lý chất chế, mốt thị trường đều tụ Linh doanh lành manh dim bảo hii hoti lợi

ch cá nhân với lợi ich Nhà nước Từ những yêu cầu tin, nhà nước đã thục hiện việc quân ý của mình với tơ cách là chủ sở hữu dei điện đối với đất đai thông quaghép luật điều chỉnh chuyễn mục dich SDB trong các vin dé sưu Chỗ thể chuyểnmục đích SDD, nổi dung quan hé chuyển mục dich SDB, hình thúc và hiệu ue cũachuyển mục dich SDB, trình tự thủ tue, thim quyền chuyển mục dich SDD, ngiấa

vụ tải chính trong chuyển mục đích SDB, khiêu nei tổ cáo trong viée chuyỄn mục ach SDB

1.3.2 Cơ cin pháp Init điều chink về chuyễu mục dich sit đụng đắt để thựcThiệu các ự án đầu t bắt động săm

Hiên nay các quy định của pháp luật điều chỉnh hoạt động chuyển mục dichSDD trong việc thực hiện các dự án đều tr BĐS nim tin man trong nhiều vin bảnphp luật khác nha mỗi văn bản pháp luật ining tới điều chinh host động chuyểnmục dich SDB trong việc thực hién các dur án đầu tơ BĐS ở những vẫn dé, khíacanh nhất đnhh Song các quy đãnh pháp luật điều chỉnh các khia canh đó luôn cómối quan hệ nội tạ, thống nhất với nhau và tạo thành hệ thống pháp luật đều chỉnh,quan hệ chuyển mục dich SDB trong việc thục biện các đơ án đầu tơ BĐS Có théhái quát nội đang pháp luật về chuyển mục dich SDB việc thục hiện các dự án đâuBĐS thành các nhóm nữ sau

Thứ nhất, nhóm quy phem pháp luật đều chỉnh chủ thể tham gia hoạt đôngchuyển mục dich SDD Chủ thể tham gia vio host đông chuyển mục dich SDBtrong việc thục hiện các dợ án đầu tơ BĐS bao gém nhiều chủ thể khác nhau như

Hồ gia dich, cá nhân tỔ chúc rong nước, nguời Việt Nam định cự ð nước ngoài,doanh nghiệp có vấn đều te made ngoài Đối với mỗi chỗ thể, pháp luật cũng quycánh pham vi và đều liên chuyén đổi mục đích SDD trong việc thục hiện các dr énđâutrBĐS

Thứ bơi, nhóm quy phạm pháp luật đều chính quyền SDB lá đối tượng đượcchuyển đỗ: mục dich Vi dit di là loại hing hóa đặc biét nên không phải mọi Losiquyin SDB đều có thể được đưa vào chuyển đổi Đối với những loại đất khác nhieu

hư đất &; đất ding cho sin xuất công nghiệp; đất ding cho xây dụng các Lim dựlich, dich vụ, dit nông nghiệp pháp luật sẽ quy dinh những điều kiện chuyển đãiXhác nhau Bên cạnh đổ, pháp luật cũng quy nh một số loại BĐS không đượcghép chuyển đổi mục ch sử đụng

Thứ ba, nhỏm quy phạm vé quyền và ngiễa vụ của các chủ thể them ga vào

ao dich chuyển mục dich SDB Dit đa là tà sân có giá tử kinh té lớn, giao dichchuyển mục đích SDD trong việc thục hién các dự án đầu từ BĐS có khả năngmang lạ lợi nhuận cao Vì vậy Luật Kinh doanh: BĐS quy đính rất cụ thể quyển và

"nghĩa vụ của các chỗ thi tham gia geo dich chuyển mục dich SDB trong việc thụcHiện các dự án đều tơ BĐS nhẫn giúp cho quyền loi của các bên được bio dim antoàn và không bi xâm pha, Dé với việc chuyén mục đích SDB trong việc thụcHiện các dự án đầu tr BĐS phii được thục hiện theo trình tạ thổ tục chit chế và

hi thục hiện nghĩa vụ với Nhà nước

Thứ tr, nhỏm quy pham pháp luật đu chỉnh tình tự thủ tục chuyén mục địnhSDD trong việc thục in các dự án đầu he BBS Việc chuyễn mục dich SDD trongviệc thực hiện các dự án diu tu BĐS của người SDD bit buộc phải thông qua cơquan Nhà nước có thẫm quyền, theo đồ người SDD được thực hiện các quyén của

"mình một cách thuận lợi, an toàn Thông qua đó công thể hiện vai trò quân lý cônNha nước trong fish we đất đa Mai hình thức chuyển mục dich SDD trong việcthục hiện các đơ án đầu te BDS khác nhau thi pháp luật quy dinh những yêu cầu vé

nh tụ thủ tục hành chính khác nhau Các bình tự thổ tue này được gi nhân trongLuật Kinh doanh BĐS, LBD va các vin bản hướng dẫn thi hành,

chi phối pháp bật về cmyẫn mục đích sĩ đựng đất để thựcTiện các die án đều tr bắt động năm

~ Quan đểm của Đăng về phát iễn thị trường BBS: Pháp luật nước ta luôn

được ban hành dua trên định hướng của Đăng và Nhà nước, trong đó có pháp luật

về chuyển mục đích SDD để thục hiện các dự án đầu tr BĐS Những chủ trươngđường Idi, chính sich cia Đăng cổ vai trò rất quan trong, Trên cơ sở các Nghị quyếtcủa Đăng các định hướng về th trường BĐS và các định hướng về chuyển đỗi mụcdich SDD trong đầu te BĐS tùng bước được thể hiện hóa trong các văn bản phápInit của Nha nước, hệ thống pháp luật được bổ sung và ngày căng hoàn thiện, đápting yêu cầu phát tiễn kính tí - xã hội và hối nhập kính tô quốc tỉ Quan đm ofaĐăng là đường Idi chỉ đạo để xây dumg những chính sách pháp luật cụ thể về hoạtđồng chuyển mục đích SDD để thục hiện dự én đầu to BĐS trong từng thời ki, từ

đồ thúc diy my phát hiển của thi trường BĐS và host động chuyển mục đích SDD

để thục hiên dự án đầu tơ BĐS

= Sự phit tridn kinh té xã hội của đất nước Pháp luật phải dim bảo tinh sit

seo với thục iễn và vây chính sich pháp tuật về chuyển mục dich SDD đã thực hiện

de án đầu hy BĐS ở tùng gi đoạn sổ có mrthy đổi phủ hợp với nự phát tiễn nh

BĐS có vei rò tích cục với sự phất tiễn kinh tí, do đó Nhà nước có thé sử dụngcác quy dinh về chuyển mục dich SDB để thục hiện dv án đầu tr BBS làm công cụ

iu chỉnh nền kinh tẺ Khi nền nh tổ — xã hội có sự thay db thi cũng sf kéo theothay đổi của hệ thống pháp luật về chuyển mục dich SDB để thực hiện dự án đềufhe BĐS sao cho phù hợp với mr thay đổi đó Đán nay, khi nên kind tổ th tườngphat tiển đến tỉnh d cao hơn, cùng với xu thé hội nhập thi một trong những vẫn

để quan rong la hoàn thiện hệ thông php luật vỀ thị trường BĐS Ma chuyển mụcdich SDD để thực hiện dự án đầu hy BĐS là một hoạt đông của thị troờng BĐS, do

đó pháp luật vé chuyển mục dich SDD để thục hiện der án đầu từ BĐS phi cónhững điều chỉnh phủ hợp với các yêu cầu cũa nền kink tổ thị trường Có thể nổithục trang phát tiễn kính té- xế hội oie đất nước cổ vai rd chi phốt trục tấp đến

chảnh host đông chuyễn mục đích SDD để thực hiệncác quy pham pháp luật đi

dy án đầu tư BĐS,

= Các yêu cầu của quá trình hồi nhập kinh tế quốc tỉ Song song với việc trởthành thánh viên chính thức của các tổ chức thương mui quốc t các hiệp hội lớntrên thé gói, Việt Nam ngiy cing có cơ hôi lớn dé nhất tiễn đất nước Đi cùng với

đổ, các đi hồi vỀ hệ thẳng pháp luật phải phủ hợp va trong thích vớ điều ước, tậpquán quốc tỉ Pháp luật v chuyển mục dich SDD để thục hiện dự án đầu hư BĐScũng chịu sự chỉ phối ci qua tỉnh hội nhập kinh tổ quốc ổ Theo đó, các quy đính

vi chuyén mục đích SDD để thực hiên dự án diu tu BĐS phii tao dave một môitrường pháp Lý đầu tự bình đẳng trong và ngoài nước và phấ: đầm bio có mr tươngthích phù hop giữa hệ thống pháp luật lánh doanh BĐS Việt Nam với các điều ướcquốc ti mà Việt Nam ký kết them gia Trên cơ sỡ đó, pháp luật về chuyển mục đíchSDD để thục hiện dự én đều tr BĐS của các doanh nghiệp có vốn đều tr nướcngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, mở rộng các loại đất được chuyểnmục đích nhằm thụ hút nguẫ lực đầu từ nước ngoài, liễu bảo vào finh vục BĐStrong nước Việc xây dung pháp luật về chuyển mục dich SDD để thực hiện dự ánđầu tr BĐS dua trên yêu cầu của quá trình hồi nhập bánh quốc tẾ trong ting giaiđoạn ow thể sẽ gép phần làm ting tính canh tranh: ting sức của mỗi trường kínhdoanh ở mabe tạ thúc đẫy ay phát rida nhanh chóng cis thị trường BĐS

KET LUẬN CHƯƠNG 1Qua nghiên cứu ở chong 1, tác ga đã nêu day đồ các khả niệm về chuyễn mụcich SDD để thục hiện các den đầu tr BĐS, Đẳng thoi tic giã đã đơn ra các cơ sởghép luật 4 hiểu cụ thể hơn về chuyễn mục dich SDD Qua da, giúp tác giá biểuđược vai trò quan trong công nh tính cập thất phãi chuyển mục dich SDD để thựciện các dr án diu tr BĐS, Bén cenh đó, tác giã con đề cập đốn tính tt yêu ciniệc ben hành và cơ cầu pháp luật đu chỉnh vé chuyển mục dich SDB để thực hiệncác dy án đầu te BĐS, Khing chỉ ding lạ là mốt quan hé chuyển mục đích SDBphd tiến cơ bản, cing với sự phát iễn của kính t xã hộ, chuyển mục dich SDDngiy cing phong phủ và phúc tạp Trong bối cảnh Việt Nem đang mỡ của hội nhập,chảo độn các nhà đầu tw nước ngoài vào đầu hư tinh doanh ð Việt Nam, nhủ cầuchuyển mục đích SDB để thục hiện các dự án đầu tr BĐS không chỉ thụ hep ð kavực thành th, khu đô thị ay phạm vi chủ thể hẹp như doanh nghiệp, tổ chức rong

"nước ma con sẽ phát triển manh mã, lan rồng ra các khu vực nông thôn với sự thaơn

i của nhiễu thinh phần kinh t trong đó đặc iệt có sự tham ga cũa các doanh

"nghiệp, 18 chúc, cá nhãn người nước ngoài Quan hệ chuyển mục dich SDB cũngdin ra đa dang đối với các loại dit nông nghiệp, lâm nghiệp trồng rùng, đất 3, ditchuyên ding Vì vậy nêu pháp luật không can hiệp kp thời điều chỉnh sẽ in tới

sx lạc hậu so với sự phát tiển thực t8 của ánh tổ - xã hội Do đó, smu khi đã tìm.iễu, nghiên cửu về những vin để lý luận về chuyển mục dich SDD để thục hiệncác dự án đâu tr BDS, đổ đi sâu nghiên cửu về thục trang pháp luật Việt Nam cũng

hư thục trang công tác chuyển mục đích SDB để thục hiện các dur án đầu te BĐSTiện may, tác giã in được đưa sng chương 2

CHƯƠNG 2

THỰC TRẠNG PHÁP LUAT VIET NAM VE CHUYỂN MỤC DICH

SỬ DỤNG DAT BE THỰC HIỆN CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẮT BONG

SAN VÀ THỰC TIEN THỊ HANH

“Thục trạng pháp Injt Việt Nam về chuyén mye dich sử dụng đất đỂ

gn các dy án đầu tư bất động sin

thực

ii nghiên cu, tác giả nhận thiy ring, công tác chuẩn bi thực hiện dự án là

ai dom khỏ khẩn nhất đối với chủ đầu tơ đự án BĐS, Các chủ dự án đầu tơ khôngnhững phải đáp ting đấy đã các đu kién để thục hiện dự án ma còn phải lo chi rãcho các khoăn din bi, hd tr, giã phóng mất bằng, tú dinh cư cho những người bíNhà nước thụ hỗi đất để thục hiện đự án

2.1.1 Các ạny định về cầu cú, đối trợng và điều kiệu chuyễn une đích sic

“mg đắt đỄ tục hiệu các die ân đầu te bắt động săn

31111 Căn cứ chhyễn mục dich sử hong đất để thục hiện các đế án đầu iebắt động sản

“Thuốc diy, đ thục hiện việc chuyỄn mục dich SDB, phip luật quy ảnh căn

cứ váo quy hoạch kế hoạch SDD, nhưng bây giỏ, pháp luật Hiện hành quy định chỉcăn cứ vào kế hoạch SDB hàng năm để chuyển mục dich SDD Như vậy rõ ringcác nhà lam luật đã thụ hep cân cử chuyén mục dich Vay mục đích chính là chốngtình trang tủy én cia chính quyền đa phương Mét quy hoạch, kế hoạch rit d tạo

xe không gian mỡ quá rồng nêu muốn chuyễn mục đích SDB, Nhà nước muda cấpđất cho nhà đầu tư thi phả lấy dit cia người din a8 chuyển cho nhà đều hư do làđắt nông nghiệp chuyển sang phi nông nghiệp nh doanh Vậy chính quyền diaghương ho dự dinh kế hoạch SDD hing năm chưa có kể hoạch đó, họ sẵn sing vin

ào kế hoạch 05 năm, nêu kế hoạch 05 năm không có thi ho sin sing vin vio quyhoạch SDD Quy hoạch SDD thi có quy hoạch chính thúc, quy hoạch tổng thể, quyhoạch chính thúc là 10 năm những quy hoach tổng thé là din năm 2050, vậy nênmuốn thu hỗi đất là đều dding

‘Tuy nhiễn, có thé ta thấy theo tính thin của pháp luật là tốt nhưng gỉ cổ thédâm chắc dave ring phii có nhöng quy định thất chất chế để dim bảo kế hoạchSDD hàng nim chỉ có thổ bị site đổ, bổ sung và đều chỉnh kh có những cân cửthất xác ding Còn nêu không, cử để xây đựng kế hoạch, su tién trạm trước th năm

Pháp luật hiện hành vấn chưa thục sự mang inh rin de bing các biển pháp chếtải Các UBND có thể sẽ lợi dụng af vượt quá quyễn han, ví da như không quy Ảnh,

về sin đãi, bổ mang, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch SDB nói chung cơ quan nào

có thẩm quyển phê duyét, cơ quan nào có quyền sửa đỗ, bổ mg, điều chỉnh, cócăn cử nhưng kế hoạch SDD hing năm không quy đánh Việc không quy ảnh chính1ä lẾ bỗng về mất pháp luật xây ra inh trang tùy tiện, lợi ích nhóm, nhẫm vio lợi

ch cục bộ nào đó

21.12 ĐI tương được cluyẫn mục đích sic hog đất đễ thaee hin các dhe âncẩu hr bắt đồng sân

+ Đếnvới đối tượng co quan tổ hức, cảnhôn hồ gia in

Tu nhờ trong quan hệ giao đất hay cho thuê đất luôn có ha bên chỗ thể: Nhàước — người SDD, trong đồ Nhà nước quản lý host đông giao dit, cho thuê dit ởtầm vimé bằng các quy dinh của pháp luật và đóng vai tr là bén có quyển giao đấtcho thuê đất thí ð hoạt đông chuyển mục dich SDD, bén canh “cap” chỗ thể tênhành là Nhà nước — nguôi SDB, còn xuất hiện mốt hành thức khác, đ chỉnh là Nhàtước — đi diện chỗ sở hồu toàn din về đất di, tr mình tham gia và trổ thành chữthể độc lập trong hot động chuyển mục ich SDD Một cách khái quát có thể thậytrong hoạt động chuyễn mục dich SDD, có bơi trường hop với các loại chủ thể khác

mu tham gia vào quan hệ pháp luật này

Trường hợp thứ nhất, nêu người SDD vi muda thực hiện các host động linhdoanh BĐS, không muốn tấp tục SDD theo mục dich ban đầu te thoi điểm được Nhà nước gao dit, cho thuê dit hoặc công nhận quyền SDD thi họ có thể chuyểnmục đích SDB theo mt trong ha hình thúc chuyển mục dich SDD phải xin phép

co quan Nhà nước có thâm quyên hoặc chuyển mục dich SDD không phải xin phépTuy nhiên, đò theo hình thúc nào thi rong trường hợp thứ nhất ny, việc chuyển

uục đích SDB hoàn toàn xuất phát từ ý mud chủ quan của người SDD va do đỏ,xuất hiện ha chi thể trong quan hộ chuyển mục dich SDD là Nhà nước và ngườiSDB.

“Theo đều 5 Luật Kinh doanh bit động sin 2014, đã quy ảnh rõ cfc loại BĐSđơn vào kin doanh © diy, người doc luật sẽ hiễu có ha loại BĐS da vào kínhdoanh hay nối cách khác có hai loại dự án đều từ BĐS, Bo là dự án đầu tr kínhdoanh nhà, công tinh xây ding và dự én đầu tụ Linh doanh quyền SDD Việc quyGoh như vậy đã chỉ ra sơ khác biệt các loại hình kinh doanh mã chỉ kinh doanh BĐS mới có dé la nh doanh nhà, công tình xây dng và kinh doanh quyền SDD Hoy theo cách khác, các nhà lam luật cũng quy dinh ring đổi với các nhà đầu trảnh doanh BĐS, ho chi cổ thể kinh doanh nhà, cổng tinh xây dựng hoặc quyểnSDD hoặc có thé lá cả hai mà không phải la bắt kĩ lo hình khác

Trường hợp thứ hai, Nhà mage tr mình tham gia một cách độc lập vào hoạtđồng chuyển mục ich SDD vi mục tiêu phát biển kinh tổ xã hội Khi Nhà nướcchuyển mục đích SDD từ loại nay sang loại khác vi mục tiéu phát iển ảnh tổ — xã

ồi thi Nhà nước phải ấn hành thụ hải đt, bai thường gia phóng mất bằng hi trotải dinh cư cho người có dit bith hồ, bối phin lớn dit dei của nước ta đã đượcgiao hoặc cho thuế Trường hợp Nhà nước tiến hành chuyển mục đích SDD làtrường hợp đặc biết của chuyén mục đích SDB với chủ th tần hành đặc rệt là nhànước, do các cơ quan có thim quyên cia Nhà nước trục tip thục hiện ma khônghải người SDD nhơ các trường hop khác

“Theo tim hidunghién cu ở trên, có ha loại đối tượng được pháp chuyển mụcdich SDD là tổ chúc, cá nhân, hộ gla đính xin Nhà nước cấp phép chuyển mục đíchSDD và Nhà nước tơ mình tham gia mét cách độc lập vào hoạt động chuyển mụcdich SDD Bồi kh Nhà nước hy mình chuyỄn mục dich SDB thường dựa trên chínhsách phát hiển ci họ và quy hoạch, kế hoạch SDD các cấp trong bộ máy hànhchính Nhà nước, Do đó, không đặt ra các vẫn dé vi thẫm quyển, tình tr thủ tue và

"nghĩa vụ tải chính Vi thổ, tác giã in ol sâu vio phân tch các vẫn đổ tiên quan dinđối tượng được pháp chuyển mục dich SDD đổ thuc hiện đu từ BĐS 1a tổ chức, ofnhân, hộ ga dinh

+ Đố vớt đỗ tương là đắt

Như đã noi ở trên, có hai loại hành kính doanh BĐS, đó là kính doanh nhà, công trình xây dụng và kinh domnh quyên SDD Tuy nhiên, trong thực t, các nhàđầu te BĐS sin tập trung chủ yéu vào loại hình inh doanh nhà, công tinh xâyđựng Vì nó mang lạ lợi ích kinh tổ lớn hơn, hint thức inh doanh cũng da dang,ghong phủ hơn Losi hình inh đosnh quyén SDD thường rất hiểm xây ra Do đó,đối với đồ tả nghiên cứu này, tác gi sẽ i sâu vào việc nghiễn cứu các trường hopchuyển mục đích SDD để su khi chuyén, các loại đất cỏ thé được xây đụng nhà,công tình xây dung nhẫn phục vụ cho việc kính doanh BBS

Trong các trường hợp chuyển mục dich SDD theo quy đính pháp luật hiệnhành, không phải trường hop nào việc chuyển cing hướng tới mục dich đầu trBĐS, đó là những trường hợp chuyển mục dich SDD shim hướng tới việc pháttiễn, sin xuất nông lân ngờ nghiệp Do đó, tác giả chỉ tập trung nghiên cứu &những trường hợp chuyển mục dich phục vụ cho host đồng đầu tr BĐS nh saw

- Chuyển dit nông nghiệp sung dit phi nông nghiệp: Chuyển dit phi nông

"nghiệp không phải là đất ð sang đất ở

ĐỂ có thể thục hiện các hot đông đầu tr BĐS, cần phii có chỉnh sách pháttriễn Linh tế cụ thể cia Nhà mide, tránh tinh trạng đầu tơ dân trãi không hiệu qua,gây hoàng phí dit đa Hoặc đổi với nguời Việt Nam dinh cư ở nước ngoài, doanh

"nghiệp có vốn đầu tr nước ngoài, Nhà nước tạo điều kiện để thụ hút đầu tự của họbing việc ho có thể thuê dit hoặc nhân chuyển nhương trong các khu công nghiệp

si xây nhà, công tình xây dụng nhằm kinh doanh BĐS, Điều này nhằm tạo điềuiện dé các công nhân, nhân viên lim vide, các chủ đều tr vấn xin chuyển đỗ mụcdich SDD một phần đỄ xây dụng các khu nhà ð xã hộ, các khu cần hộ cho họ Điều

inh, thuận lợi hơn khi đi lâm Các công nhãn, nhân viên trong kins công nghiệp sẽ yên tâm lim việc, hing bá laođồng, gửp phn đơn kánh tổ phát tiển hơn Những nhà nước cũng phẩ giám satchất chế, bôi các nhà đầu tr lợi dung khe hở côn pháp luật thay vi xây đụng pháttriễn các khu công nghiệp thi họ có thể in phép hoắc không xin phép, đầu tự xâycác khu cẩn hộ, nhà để bán Điều này sẽ ảnh hưởng dén chính sich phát in kính tếhạn đầu của nhà nước

- Chuyễn dit phí nông nghiệp được Nhà nước giao dit không thụ tin SDB

sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thụ tiễn SDB hoc thuê đất

Các trường hop SDD phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thụ tênSDD thường là đất sở dụng vào việc trồng rùng phục vụ mục đích quốc phòng anảnh, hay để xây dung các công tình, cơ sở tôn giáo Đó đầu là những công trìnhthuộc cần phi có nhiim phục vụ cho việc phát tiễn không chi la về mặt kinh tế

sé còn là nhõng vin để vé an toàn tính thin cia xã hối Mét dit nước phát tiễnkhông thi chỉ dum vào yêu tổ kinh tổ mã còn có sự tác động của các yêu tổ khác nh

yt, giáo duc, quốc phòng và vin hóa Vi thé, Nhà nước không đặt ra vấn để thụ

ăn SDD đổi với những truờng hop này, Bên cạnh đổ, các tổ chúc ki SDD để xâyđang các kins nhà ở tai định cơ theo dự án của Nhà nước cing được Nhà nước không đặt vẫn để tha tiên SDD là bởi việc xây các khu nhà tai định cơ thườngkhông mang nhiều lợi ích kinh tẾ cho các tổ chức, khiển các tổ chức không chú ýđến mã Nhà nước rit cần họ dé đâu tr vốn shim xây dụng các km nhà ở tả nh cưcho những đối tượng đ bị thụ hồi đất

- ChuyỄn đắt phi nống nghiệp không phi là đất 5 sang dit &

Việc đầu hư xây đụng các khu chúng cự khu đô th sẽ kéo theo rất nhiều hệ

qd như mất đồ dn số km vục 46 tăng, các khu kinh doanh dich vụ xuất hiện, mật

đồ giao thông cũng tăng theo, trường học, bệnh viện mọc lên Do dé, đ có hướngnhất triển đúng đản, phù hop thi nhà nước phis xem xé, đính giá kỹ các yếu tổtránh trường hợp diện tích kina vực đó nhỏ và vừa những dân rổ lại quá đông dinđến các hệ luy như chất chối, ô nhiễm, khối bự, dntắc

21.1.3 Điều hiện được chhyẫn mục dich sử dụng đắt đễ thực hiện các che âncầu hự bắt động sân

ĐỂ được chuyển mục dich SDD thi người xin chuyển công nh phn dit đạixin chuyển phải đáp ứng đây đ các đu kiên được quy inh theo LBD 2013, Luậtđâu tr2014, Luật Kinh doanh bit động sin 2014 LDD năm 2013 đã có quy nh vé

eu liên gieo dit, cho huổ đất, cho phép chuyển mục đích SDD đổ thục hiện dr án

đâu tr” Đây là một trong những diém mới cia LĐĐ năm 2013 so với LBD cũ mà

các nhà lam luật 8ã

kêu gọi các nhà đầu tơ trong và ngoài nước thực hiện các dự án đầu tơ Linh doan,thúc diy phat tiễn kinh tế cia đất nước

sung và hoàn thiên Điều này nhằm mục đích hướng tới việc

ˆ Tạ Đu 58 Luật Đặt ung 3013,