Luận văn thạc sĩ Luật học: Pháp luật Việt Nam về chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư bất động sản - Thực trạng và giải pháp hoàn thiện

BO GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TAO BỘ TƯPHÁP TRUONG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI.

HOÀNG THỊ MỸ HOA

PHAP LUẬT VIỆT NAM VE CHUYỂN MỤC DICH SỬ DỤNG ĐẮT DE THỰC HIỆN CAC DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẮT ĐỘNG SÂN

-THUC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN”

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

HÀ NỘI -2020

BO GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TAO BỘ TƯPHÁP TRUONG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI.

= Be RoR

HOÀNG THI MỸ HOA

PHAP LUAT VIỆT NAM VE CHUYEN MỤC BÍCH SỬ DỤNG ĐẮT DE THUC HIEN CAC DỰ ÁN ĐẦU TUBAT ĐỘNG SAN

-THUC TRANG VA GIAI PHAP HOAN THIEN”

LUẬN VĂN THAC SĨ LUAT HỌC

Chuyên ngành — : Luật kinh tế

Mã số 8380107

Người hướng dẫn khoa học: PGS TS Phạm Hữu Nghị

HÀ NỘI-2020

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoam đây là công th nghiên cứu cia viêng tôi Các sổ hôn, kết quả nghiên cing trích dẫn trong luận văn là mìng thu, có nguồn gốc rổ rằng chính xác và được công bé Những kết luận khoa học của luân văn là mới và clum được công bổ trong bắt cứ công hình khoa học nào

Tác gia luận văn.

Hoàng Thị Mỹ Hea

Bing S: Von đầu tư phát trin toần xã Bid

DANH MỤC CÁC BẰNG, BIEU

„ Bing 1: Số căn hệ và diện tích sản nhà ở xã hội hoàn thin năm 2019 phân theo loại nhà và phân thee vũng;

en trạng sử dung đắt (Tính từ năm 2012 đền 01/01/2014); trạng sir dung đất trong 05 năm (Tính từ 0L/01/2014 đến Bing 4: Cơ cầu đất sẽ tụng phân theo dja phương (Tinh đền 01/01/2014)

chia thee Phân theo địa phương và Dat sử dung;

ội thực hiện theo giá so sánh 2010phân theo ngành kinh tế qua từng nim;

db số 6: Vẫn đầu tw phat trên toàn xã hội thục hiện thee giá se sinh 2D0phân theo ngành kinh tế qua từng nim.

MỤC LỤC

PHAN MỞ ĐẦU a1

CHUONG 1 NHUNG VAN ĐỀ LÝ LUẬN VE CHUYEN MỤC DICH SỬ DUNG ĐẮT DE THỰC HIEN CÁC DỰ AN ĐẦU TU BAT ĐỘNG SẢN T

11 Các khái niệm về chuyên mục dich sử dụng đất để thục hiện các dự ánđầu tr bat động sản S7

1.11 Khái niềm đầu tự bắt động sẵn 7

1.13 Khải niệm cimyễn mục đích sử dung đất để thực hiện các dự dn Adu tư bắt động sẵn 15 1.2 Vai trò và sự cần thiết phải chuyên mục đích sử dụng đất đề thục hiện.

các dự án đầu tr bất động sản 19

1.21 Đối với Nhà nước 19

13 Cơ sở lý luận cia pháp luật về chuyên mục dich sử dung đất đề thục

hiện các dự án đầu tr bắt động sản 2B

13.1, Tinh tắt yếu khách quan của việc ban hành pháp luật điều chữnh hoatđông chuyên mục dich sit dung đắt để tư hiện các dhe án đầu tư bắt động sản33 1.32 Cơ cẩu pháp luật điều chính về ciuyễn muc đích sử đụng đất để thực hiện các đc án đầu tr bắt động sẵn ”13.3 Các yếu tổ chỉ phối pháp Iuật về chuyễn mue dich sit dung đất đề thuc

KET LUẬN CHƯƠNG 1 28 CHUONG 2 THUC TRANG PHAP LUAT VIET NAM VE CHUYEN

MỤC ĐÍCH SỬ DUNG ĐẮT BE THỰC HIEN CAC DỰ ÁN ĐẦU TUBAT

ĐỘNG SAN VÀ THỰC TIEN THI HANH 29

21 Thục trạng pháp luật Việt Nam về chuyển mục đích sử dung đất để

292.11 Các quy định về căn củ đốt tượng và điều kiện chy én mục đích sử đăngđất để thực hiện các due án đầu tự bắt động sản 9 3.12 Các quy ainh về thẩm quyền cimyễn mmc dich sử dung đất để thực hiện các

due án đầu tr bắt động sẵn 37

2.13 Các qny định về thai tuc và thời han cimyễn mục đích sit dung đất dé thực hiện các dự án đần te bắt động sẵn 39 2.14 Các quy định về ngiữa vụ tat chính kit thực hiện ciuyễn mục đích sử dung đất Gi thực hiện các dự án đầu tự bắt động sẵn oS,

2.2 Thục tiễn thi hành pháp luật về chuyển mục đích sử dung đất đề thực hiện các dự án đầu or bất động san 4T 2.2.1 Những két quả đạt được trong việc thi hành pháp luật vé chuyễn mue đíchsử ching đất đã tực hiện các die dn đầu te bắt động sảm 482.2.2 Những han chế, vướng mắc trong công tác chuyễn nue dich sử mg đất để thực hiền các đự dn đầu tư bắt đồng sẵn và nguyên nhân của những han chế,

vướng mắc 55

KET LUẬN CHUONG 2 oe TO

CHUONG 3 ĐỊNH HƯỚNG, GIẢI PHAP HOÀN THIEN PHAP LUAT

VA NANG CAO HIEU QUA THI HANH PHAP LUAT VE CHUYEN

MỤC DICH SU DỤNG BAT DE THỰC HIỆN CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ BAT

ĐỘNG SAN Lì

3.1 Yêu cầu đặt ra của việc hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thi

hanh pháp luật về chuyên mục đích sử dụng đất đề thực hiện các dự án dautư bất động, 1

3.11 Miững tần tại của pháp luật về cimyẫn muc đích sit dung đất đồ thực hiệncác dhe án đầu te bắt động sản 713.12 Yeu cân đặt ra của việc hoàn thiên pháp luật và nâng cao hiệu qua ththành pháp Iuật về chuyễn mmc dich sử đhơng đất đồ thuc hiện các ce án đầu he

bắt động sản T3

3.2 Định hướng hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thi hành pháp.luật về chuyên mục đích sir dụng đất để thục hiện các dy án đầu tr bat

động sản T5

33 Giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thi hành pháp.luật về chuyên mục dich sir dung đất để thực hiện các dy án đầu tư bat

động sản trong thời gian tới T8

3.3.1 Giải pháp về hoàn thiện pháp luật về chuyên muc dich sử đụng đất đỗThực hiện các đục ân đầu tự bắt động sản B 3.3.2 Giải pháp nâng cao hiện quả tht hành pháp iuật chuyễn mục dich sit dung

KET LUẬN CHƯƠNG 3 89 KET LUẬN :

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

90

PHAN MỞ BAU

1 Lý do chon a tài

Chuyển mục dich SDD thục tổ đã được hình thành từ rất sớm, nó xuất hiện đẳng thời và gin tiễn với nự phát triển côa ánh tế xã hội Trước diy, do đất đứ của tước ta côn mang tinh chất bao cập, đặc trung cơ bin của chính sich ruộng đất trong thời kỷ này là khai hoang vỡ hoá, tân ding din ích đất đủ đổ sin xuất nông "nghiệp Nhà nước giao dit cho người dân không thu tiên với mục dich, người SDDcó toàn quyển quyất nh việc sở dang mảnh dit đó, nôn nhà nước không có quy đính cụ thể và chỉ tiét cho hoat đông này Từ khi LĐĐ đầu tiên ra đời, cùng với sự phát tiễn của kinh tế - xã hội, con đường công nghiệp hóa, hiện đại hóa khiến hoạt đồng chuyển mục đích SDD nói chung và hoạt đồng chuyển mục dich SDB để thực Hiện các dự án đầu tr BĐS nói riêng ngày cảng diễn ra sối động và phổ biển Ở Việt Nam, do đặc thù của chế dé sở hữu toàn dân về đất đai, các tổ chức, cá nhân chỉ có quyền SDD Việc xây ding nên quyền SDD ở Việt Nam đã

trong host động chuyển mục dich SDB để thực hiện các der án đâu tr BĐS, Nhà ước xây dụng khuôn khổ pháp lý cho arra đời và vận hành của thị trường BĐS 0 nên nét đặc trưng,

theo hưởng công khu, mình bạch,

“Tuy nhiên, thục tiễn cho thấy quy đnh vé chuyển mục đích SDD để thục hiện các de án đầu tr BBS vẫn con một sổ tôn tei, mâu thuấn, bất cập ảnh buông không nhỏ dén hoạt đồng kinh doanh BĐS và thị trường BĐS, lam giảm hiệu quả quản lý nhà nước đối với loại thị tường này nur hạn chỗ vé các mảnh đất được chuyển đãi

mục dich; quy dinh quá khit khe đái với yêu cầu của các nhà đầu tr hình tự thủ tục chuyển đổi con phúc tạp phiên hà chua xây dụng được méi quan hệ liên thông giữa thi trường t chính với ths trường BĐS Host động chuyển mục ích SDB đổ thục Hiện các dr án đều tr BBS vận hành không thông suốt hiệu quả sổ tạo re những “dm nghấn" ảnh hướng iêu cục dén kinh doanh BĐS, cũng như thí trường BĐS,tác đông xâu dén tinh hếp din cia méi trường đầu t Linh doanh nói chung và bối cảnh nin kinh tế thị trường và hội nhập quốc tÊ cũa nước ta đang ngày cảng phát triễn đã vio chiều sâu Chính v l đó, chuyén mục dich SDD để thực hiện các dự án đầu tr.BĐS cho các nhà diu tu được dinh giá là một trong những quyền có ý neha quan trọng, được tit cf các nhà đầu tơ tha thiết mong doi Bo là mr chúng nhận vé uất phép lý đốt với mục dich SDD cite nhà đều tư người sở hữu nhà ở và tà sẵn

Xhác gin liên với dit, giúp ho an tim sit dụng đều tử cả tạo nâng cao hiệu qui, đẳng thờ rẽ giúp cho Nhà nước quản lý chất chẽ va bio vé quyển lợi hợp pháp của

"người nữ đụng, người số hồu

Trong quả tình thục hiện những văn bên pháp luật đất dx trong vòng 20 nămqua, bên canh những két quả nhất dinh đã tha đuợc thi công tác cấp chuyển mục dich SDD để thực hién các dự án đầu tw BĐS vẫn còn một sổ bất cập, vướng mắc, dic biệt khô khẩn khi ma pháp ludt vi chuyển mục đích SDB trong pháp luật dit xi, pháp luật nhà ð, pháp luật xây đụng thuế còn nhiều bất cập, mâu thuẫn, chống chéo, Các điều kiện v nhân lục, vật hu, tải lực chum đáp ứng kịp với yêucầu và nhụ cầu côa thục tố Tạ mớt số địa phương người din, chủ đầu từ chữa có ý thúc vé vei trỏ, tâm quan trong của chuyển mue dich SDB đổ thục hiện các đự én đầu tư BĐS phải đăng ký, thông báo cho cơ quan nhà nước có thả

thanh tra, kiểm tra trén thục tẾ các chủ đều tr còn có nhiễu điện tích tự ý chuyển đối, SDD không ding mục dich, hoặc xây đơng lần chiêm sang cin tích đất khác

Do đồ, tác giả chon để tủ "Pháp hưật Thét Neon về chmyễn mục dich sic hong ids đễ Haec hiện các die án đầu ne bắt động sân ~ Thực trang và giã pháp hoàn thin" nhằm im hiểu sâu sắc các quy dinh cũa pháp luật về vẫn đề nay Từ do đơn xe những nhận dink giải pháp khắc phục những yêu diém cia host đông chuyển mục dich SDD để thụ hiện các dr án đều tơ BĐS trên thực té

2 Tinh hình nghiên cứu đề tài

Trong những năm gin diy, ki thị trường kinh doanh BĐS phát tiển manh sé, thu hút mr quan tâm cũa giới chuyên gia pháp luật đã có rất nhiễu công trìnhm quyền, nên khi

Xhoa học các cấp nh cấp nhà nước, cấp bô, ngành, cơ sở nghiên cứu về vin để này, cuthể di có các công tình nhữ sau:

ĐỒ tả cấp bộ “Nghiên cụ cơ số khoa học để xuất hấu chỉ thẫm định nhc cầu sử chong dt đễ thực huện che án đẫu hr thông qua hình thức giao đắt cho thưế đất cho phép chyẫn mục dich sir hong de", Chủ hiệm đề tài Đỗ Xuân Trọng, dé ti * Cơ sở hhoa học và giã php hoàn thiên thị tường bắt động edn ở Tiệt Nam”, Cục Công sin, Bộ Từ chính, (2000); Ky yêu hồi thio “Mét số vấn để nh thành và phát triển tha trường bắt đồng sốn ở TTệt Nam’ — Viên nghiễn củu khoa học Trang ương (D000), Sách chuyên khảo “Fixing dẫn thực hin pháp luật về hạnh doanh bắt động sản" ~ Đăng Văn Được, Nab Lao động - xã hối C006), Sách chuyên khảo

` Ghớt thiệu luật tanh doanh bắt động săn" ~Nsb Tư pháp G006); Kj yêu hội thio hoa học "Hoàn tiên pháp luật anh doanh bắt động cân Diệt Nam’ Trường Đại học Luật Hà Nội, Khoa pháp luật kinh tế (2012) Các công trình này chủ yếu "nghiên cửa một sổ vẫn để cơ bản vé thi trường BĐS, quả trinh hình thành và phát triễn thi tuờng BĐS ở Việt Nam, quân ý của nhà nước, quy dinh côn pháp luật đối với th truờng BĐS, và một số phương hướng giã pháp phát triển của thi trường BĐS tai Việt Nam

Bên cạnh đó cũng có nhiễu công tinh khoa học các cấp nghiên cửa về hoạt đồng chuyển mục đích SDD, cụ thé như Đề tài khoa học cấp bộ: “Nghiên cm cơ sở den học đề xuất tiêu chỉ thầm nh như câu sĩ dụng đất đ thực hiện đự ân cae

thông qua hùnh thúc giao dt cho thuê đắt cho pháp chuyễn mục dich sir ng — Chủ nhiệm đồ tải Nguyễn Xuân Trong C014); Luân án tin &: “Chay đố mục ich sứ ong đắtnông nghiệp và tác động cia nỗ đồn các nhôm to ih cia tinh Bắc ink” —Nguyễn Công Thing Đai học Khoa học Tw nhiên, Dai học Quốc gia Hà Nội C014); Luận văn thạc đ “Deinh giá thực rang chuyển đổi mục dich cử dụng “đắt nông nghiệp giai đạn 2004-2012 trên địa bàn luyện Đông Anh, thành phd Hà ‘Néi” — Trinh Minh Đúc, Đại học Khoa học Tự nhiên, Đại học Quốc gia Hà Nội (C014); Luận văn thạc si: "Đánh giá tác đồng cũa công tắc chuyển mục dich sit chong đất di phát triển cơ sở ha tang pharing Bai Chấp, thành phổ Ha Long tình: Quảng Ninh” — Vũ Hoàng Cương, Đại học Nông Lâm, Dai học Thai NguyễnG012

Bén canh dé, côn có các công tình nghiên cứu khác như các bài đăng trên các tap chỉ, cụ thể là: “Những điễn mới của Luật đắt đi năm 2013 về giao đất cho chuyễn mục dich sit dòng de” ~ Nguyễn Quang Tuyên, Nguyễn Vĩnh Diện, Dân chủ và Pháp luật Bộ Tư pháp, Số 32014, tr 10; “Quy dink mới về giao “đất cho thuê đắt chuyển muc đích sit chong đắt rong Luật Đắt da năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành" - Nguyễn Xuân Trong, Luật học, Trường Đai học Luật Hà Nộ, Số Đặc san Luật Dit dai năm 2013/2014, r 72; "Những hơn chế ca pháp luật về giao, tu hỗi và cmyễn mục đích sử cong rừng tại Tiét Nam" - V§ Thị

Duyên Thủy, Nhà nước và Pháp luật, Viễn Nhà nước và Pháp luật, Số 6/2015, tr4

thế

Cho đến nay, pháp luật vỀ chuyển mục dich SDB tuy đã được giới nghiên cứu Ähoa học pháp lý nghiên cửu, cho ra đời rất nhiễu công tình khoa học, tuy nhiên clnsa có công tình khoa đọc nào để cập din pháp luật về chuyển mục đích SDB để thục hiện các dr án đầu tơ BĐS Vi vậy, đồ tài nghiên cứu của tác gla sự cần thất vi có ý ngiấa quan trong góp phẫn tập tục làm sing tổ những tổn te, bất cập cin php luật hiện hành đã và đang là rào cân, làm châm tiễn đồ chuyển mục dich SDD để thục hiện các dự án đầu tơ BĐS ở Việt Nam hiện nay Qua đó, góp phần tiếp tục

"hoàn thiện pháp luật về vẫn để này trong thời gian tới3 Mục dich va nhiệm vụ nghiền cứu

Nghiên của, phân ích, dinh giá tip trùng pháp hit về chuyển mục dich SDD để thọc hiện các de án đầu te BĐS để lâm sáng tô những vin dé lý luận và thọ tẾn của pháp luật về chuyển mục đích SDD để thục hiện các dự án đầu h BĐS tai Việt Nam Nghiên cứa làn sáng tổ một sổ vin đề lý luận chung vỀ chuyển mục dich SDD là cơ sỡ pháp i cũa chuyén mục dich SDD để thục hién các de án đầu tơ BĐS Nghiên cửa các quy đính của pháp luật thục định vé chuyển mục dich SDD đổ thục Hiện các di án đầu te BĐS Phân tích và đánh gié các quy nh côn pháp luật thee cảnh để lam sáng tổ pháp luật vé chuyễn mục đích SDD để thục hiện các dự án đều tzBĐS di det được những thành tạo ding Lễ: góp phần quân ý nhà nước về đất đi có hiệu qua hơn, quyển và lợi ch của người SDD được thục hién tốt hơn, dim bảo cho hệ thing hd sơ nhà dit được minh bạch, rõ ring và hiện dei hơn Đánh giá cácsổ liêu cu thể thụ thập qua viéc thing kê cia các cơ quan hữu quan, qua sự phântích, dénh giá tập tring chi rõ những tan tạ, bất cập cin pháp luật và vin để này, hững vướng mắc niy sinh trong quá tỉnh áp dong pháp luật rong thục tế

“Từ đó, đất ra hiệm vụ nghiên cửu côn để tả là: Nghiên cứu, phân tích những vẫn dé ly luân v chuyển mục đích SDD để thục hién các dự án đều tr BĐS; tìm Hiểu, đảnh giá thực trạng pháp luật về chuyển mục ích SDD để thực hiện các dư án đâu te BBS, im hid nghiên cửu, phân tích thực tin thi hành pháp luật vé chuyển mục đích SDB đổ thục hiện các dự án đầu te BĐS tai Việt Nam Tiên cơ sở cơ sốhân tích, tim ra những nguyên nhân của những tén tạ, bất cập vướng mắc thục tẾ phat anh, để suất một số giải pháp gop phin hoàn thiện pháp luật vé vin để nay shim năng cao hiệu quả cũa hoạt đồng chuyển mue dich SDD để thực hiện các dơ én đầu tư BĐS trén thực tổ

ôi tuợng vàphạm vinghiên cu

-Néu nghiên cứu hit tt cf các khía cạnh về vin để chuyển mục đích SDB đối Với tất cf các Loni đất, chủ thể sở hữu thi pham vi nghiền cứu it rông với thai gian "nghiên cứu rong khuôn khổ đào teo thạc sỹ thì sẽ không thé & vào phân tích cụ th, chỉ tét va chính xéc nhất được, vì vậy, tác giả thu hep đối tương và phạm vi nghiên, cu vio vin đề chuyển mục đích SDB để thực hiện các dự én đầu tw BĐS, mã cụ thể 6 đây tác giã sẽ nghiên cứu về hoạt động chuyển mục dich SDB để thục hiện các dy án diu tơ BĐS chỉ ở cấp độ là chuyển mục đích ngey tử khí bit đầu thục biện dự án đầu ty BĐS VỀ cấp độ chuyển mục dich trong quá tình thực hiện dự án đầu te BBS, tác giã sẽ không đồ cập din rong để tải

“Tác gã tập trung nghiên cửa vào giá tị pháp lý và vai rd quan trong của host động chuyển mục đích SDD để thục biện dự án đầu tr BĐS, điều kiên để chủ đâu 'zSDP được chuyén mục đích thim quyền chuyển, tình ty chuyển mục đích SDD để thục hiện dự én đâu tu BĐS, ngiấa vụ tà chính của người SDB khi được chuyển, mục đích SDD Tử đó, tim hiểu, phân tích, đánh giá những kết quả dat được, những than chế, vướng mắc trong công tác chuyển mục dich SDD để thực hiện các dự én đâu tw BBS

5 Các phương pháp nghiên cứu

“Tác gã sử dụng kết hop nhiễu phương pháp nghiên cứu trong để tài thu thậpSổ iu, phương pháp so sánh, phương pháp tổng hợp, phân tích,

ĐỂ tai được thục hiện trên cơ sở vin đụng những quan diém cơ bản của Đăng Và Nhà nước về phát biển kính tế thị tường đính hướng xã hồi chủ ngiĩa và hối nhập kính tế quốc tổ Dé tài sử đụng các phương pháp luân biết học duy vật biện chứng và duy vật ich sử của chủ nghĩa Mác ~Lénin, tư tưởng Hỗ Chi Minh

"Bên canh đó, tác gã sử dung phương pháp thu thập các t liệu, số liệu về đu kiên tự nhiên, kính tổ - xã hôi, hiện trạng SDĐ, tinh hình kê khai, đăng ký chuyển mục ich SDD để thục Hiện các dự án đầu tr BĐS, lập hỗ sơ địa chính và các thông tin cần thiết phục vụ cho mục đích nghiên cứu Phương pháp bình luận, đốt chiếu, 5o sánh các quy đính của pháp luật về chuyển mục đích SDĐ di thực hiện các đự án đâu te BBS với quá trình thục 2, so sánh số liêu qua các năm,

Trên cơ sở các t liệu, số iệu thụ thập được, lấn hành tổng hop và phân tích để làm rõ thục tin thi hành pháp luật về chuyển mục dich SDD để thục hiện các dự án đều trBĐS

6 Ý nghĩa khoa học và thực

ĐỂ tả này là một công bình nghiên cứu toàn điện và có hệ thống vỀ pháp luật chuyển mục dich SDB để thục hiện các de án đầu hr BĐS ở Việt Nam, theo đã, để tii só những ý ngiĩathit thục nhờ cau:

Thứ nhất, và mặt lý luận, a tử tấp tục làm sáng tô các vẫn để Lý luận cũa phip luật vé chuyển mục dich SDD để thực hiện các de án đầu tr BĐS,

Thứ hơi, về mit thực tiễn, đề ti là mét trong những ngudn tả liêu them khẩo cho các cơ sở nghiên củu pháp luật, đặc biệt là pháp luật dit ds, pháp luật kinhdoanh BĐS

Thứ ba, các liên nghĩ cũa đ tải có thể đỄ các cơ quan tỗ chúc hữu quan them Xhảo, sử dụng trong quá trinh hoàn thiên pháp luật vi chuyển mục dich SDD để thục hiện các dự án diu tơ BĐS

ĐỂ ti gốm các phân: Mỡ đầu, kết luận, danh mục t liệu tha khảo, nds dụngTuân văn có kết cầu như sau:

của đề tài

tục của hiận văn

= Chương 1: Những vẫn đồ lý luận v chuyển mục dich SDB 8 thực hiện

các de án đầu tư BĐS,

~_ Chương 2: Thục trang pháp luật Việt Nam về chuyển mục đích SDB để

thụ hién các dự án đều tơ BBS và thục tn thi hành,

- Chương 3: Định hướng giã pháp hoàn thiện pháp luật và năng cao hiệu aqua thi hành pháp luật về chuyển ave SDD đất để thực hiện các dự án đều te BĐS)

NHUNG VAN BE LÝ LUẬN VE CHUYỂN MỤC ĐÍCH SỬ DUNG ĐẮT ĐỂ THỰC HIỆN CÁC DỰ ÁN BAU TƯ BÁT ĐỘNG SAN

11: Các khái niệm về chuyển mục đích sẽ dung đt 48 thực hiện các dy in ng sin

LLL Kiáimiệm đầu tr bắt động sâm + Dinh nghta đầu nc bắt đồng sân

Nghiên cửa về đầu ty BĐS, chúng ta không thể không im hiểu khá niệm đâu tr ni chúng Trong nền kinh tổ thi trường đầu hela thuật ngữ khá phổ biển, đồng thời cũng là Tĩnh vực quan trong trong đồi sống nó chung và rong trong nên ánh tế nóising

Thứ nhất dưới góc đổ lanh t: Trong khoa học lành tổ, đầu tơ được quan niệm là hoạt đồng sỡ dang các ngudn lực hiện tủ, nhằm đam Iai cho nên kính te xã hồi những kết qué trong tương ei lớn hơn các ngudn lực đã sỡ dụng đỂ đt được các kết quả đó Đầu tơ là nhân tổ không thể thiểu để phát triển và xây đụng kink t là chia

Xhóa của năng trường kính tế

Thứ hai, đướt góc đổ pháp ý: Đều tla việc nhà đầu tr bỗ vốn, tử sin theo các Hình thúc và cách thúc do pháp luật quy đính đỂ thục hiện host động shim mục ich oi nhuận hoặc lợi ich kính t, xã hộ Hoạt động đầu h có th có tink chất kinh doanh (hương ma) hoặc phi thương mei Diu tơ la khá niêm pháp lý được giải thích trong các cuỗn từ din, vin bản pháp uật cụ thé nur sa

~_ Theo Từ điễn bông Việt thing dạng “Dau h Bồ vốn vào việc sain xuất nh: doanh dé được hưởng phan lợi, lất"2

= Theo Tir din Luật học: "Điẫt h Tiệc od nhân #3 chức đầm các loại tài sốn và lầm vn đễ thực hận các hoạt đồng sân xuất anh docniTM>

~_ Theo Luật Đâu tư năm 2014, tai khoản 5 Điều 3 quy định: “Đẩu ne kink

cioanh là việc nhà du ne b vẫn đẫu hr đễ thục hiện hoạt đông lanh doch thông qua vide thành lập tỔ chức tan tế: đầu tr gp vẫn mua cổ phẩn phân vẫn góp của 16 chức lanh tế: đầu theo hành thức hợp đồng hoặc thưc hiện de án đẩu

` Phần đi kể a đâu reo tu iets Ist 133C argldocemne 258231

'Nggễn, Net Ý 2001, Từ độn ng thống dng BÀ Nột Noa sút bản Go đục

‘Vin Khoa học pip Bộ Tephap, 2006 Ti ddr Lut hoc Hà Nột Nhà sát bin Từ đến Bảchhoi

Ninr viy, hiểu theo nghĩa chung nhất, diu hơlà việc tổ chúc, cá nhân bô vẫn hoặc ải sân vio hoạt động sin xuất Linh doanh nhẫm mục dich kiểm lợi

Từ những kh niệm về đầu tự nêu tin, trong thục tổ để có rt nhiều quan điểm, Xhác nhau về đầu tơ BĐS

= Co quan diém cho ring đầu he BBS chỉ đơn giản la bô vốn thời gian công sức, chất ám để tạo ra hàng hos BĐS nhằm lánh doanh kiểm lối

= Co quan diém khác lạ cho rằng đều tw BĐS không chỉ ở mảng kinh doanh và tìm kiễm lợi nhuận từ các BĐS mà nó còn bao hàm cả nh vục dich vụ nhơ môi giới, ảnh giá tevin, sin giao dich BĐS nhẫn thúc diy cho thị trường BĐS và đó cũng la một dang của hoạt động đầu hr

~ Host động đều tư BĐS có thể chỉ bid hiện ở thị trường sơ cấp (thi trường p L: là giao dich của Nhà nước và các doanh nghiệp đầu tr BĐS thông qua giao đất có thụ tiền SDD, hoặc cho thuê dit đầu thầu — Nhà nước bản quyén SDD cho doanh ngưệp) nhưng công có thé biểu hién ð thị trường thứ cấp th trường cập 2: là các doanh nghiép đầu tơ BĐS sưu hi có đất "sac" sẽ đầu he xây dụng nhà, công trình xiy dựng đầu tha ting và bản đất có ha tổng mới xây đọng cho moi t8 chức

cá nhân có nhủ ch); công có thể chi là host động đều nr ð những BĐS có sin, hưng cũng có thể đầu hở nhõng BĐS hình thành trong tương lá

Trong lĩnh vục kinh doanh BĐS, dé tạo ra BĐS hàng hóa, chỗ thể kinh doanh: phi bố vấn thời gian, chất xem và công sức vào quá tình quy hoạch dit dei, xây dựng nhà, công tình xây đụng, Host động này được goi là hoạt động đầu te BĐS Diu tr BĐS được ghi nhân trong nổi ding các quy định ci Luật nh doanh BĐSnăm 2006 và Luật Kinh donnh BĐS năm 2014 Mắc đà vậy, thuật ngữ này lạ không đoợc giã thích trong hai luật này, Tử khái niệm chung về đều tự có thể hiểu đầu tr BĐS như sa

“Đi tr BĐS là việc tỗ chức, ed nhân (got chung là chỉ đu te) bố vẫn vào Finh vue BĐS để thục hiện các hoạt đồng liên quan din BĐS đỗ nhằm mục dich tìm lợi nhuận

+ Đặc đẫn cia đằuhrBĐS

Diu tư BĐS là một trong những lính vue của hoạt động đầu tư nói chung nên.nó mang đây đủ đặc trung cơ bản của hoạt đồng đều tr Bên cạnh đó, dau tư BDS cần mang một số đặc idm cơ bin nhờ sau:

Thứ nhất, đầu tơ BĐS là lo hình đầu tr đời hồi phã có vốn đầu tiến Vn đầu tr theo din nghĩa tạ khoản 9 Điều 3 1 “igh và các tà sản hop pháp khác để thực hiện các hoat đồng đầu ne theo hình thức đầu te trực tếp hoặc đu ne giản tiếp ” Định nghĩa đầu h quy định vẫn bao gỗm “các loi tà sản hữu hồnh hoặc v6 Hành.” “Tài sản hint hình" có thE biễu là những tả sân hiên hồn cụ thể mã con người có thi căm nhân được nự tổn tei côa nd, vi đụ nh vật tiền “Tải edn vổ hin” có thể hiễu là những tit sin Không hién hữu trước cơn người, cơn người không thể nhi thấy được nhơ quyền SDD, quyền sỡ hữu nổi chung là các quyển tii sin đều là tài sân vô hình Đại từ điển Tiếng Việt có đưa ra mốt cách hiểu vé

đầu tr là “Bổ sức lực, tiết giơn tí tệ để làm việc gf.” Cách hiểu này tay chưa

đây đồ nhang có về đã bao gin được “tà sản vổ nh ” đó là “cức lục, trí mud Do dic diém của BĐS là tat sin có gá bị lớn, nên nhà đâu tư cần phải bô mốt "nguồn vẫn lớn trong quả tình tạo lập ra một lương hàng hỏa Xu hướng chúng côn BĐS là ngày cảng có gi ti cao hon bai xuất phát từ nh cầu thực té cũa xã hồi Khi dit ai thủ có giới han và bất biên, rong khí dé nh cầu SDB của conngười và nhú

ảnh cho tất cẽ các ngành, fish vue đầu tăng én theo a thất ị

Thị hiu của con người vé sở hữu và rử đụng BĐS cũng ngày cảng cao hơn nhưy vitrí đẹp, didn ích lớn, thoáng đăng, có tiện trúc hiện da, tính xão, cầu kj, ngoài việc để ở thi BĐS cần pha tich hop nhiều vai trò khác như nơi mua sắm, vui chơi gai tr, giáo dus, yi Bén canh đó BĐS luôn 14 một ti sẵn có giá cao do giá ti ciacủa xã hội.

đất đi cao, chi phi đẫu tơ xây đơng lớn, tién bạc, công mie, thoi gian và chất xém 1 ra nhiều, khả năng sinh lợi cao đồng thời co th tạo ra nguồn vốn mới Từ như cầu khách quan đó công đã và đang cho thấy, thi trường BĐS theo thị hiểu ma đáp ting thông qua đó, giá trí BĐS ting cao Vi vay, đâu tr BĐS phi có vẫn lớn và vẫn di hạn, đồng thời phi bit ki thác đặc tính có th tế tạo vốn để quay trở lạ đu từ cho kính doanh Cổng do đặc diém này đời hỏi nén hoạt đông đều tr BĐS luôn cần din nự ham gia của ngân hing và các tổ chức tin đụng,

Thứ hai, đặc dim của host động đầu hy BĐS là tà sân có giá trì lớn đời hồi phải hay động nhiễu nguẫn vẫn Do yêu cầu nguồn vốn lớn nên không ít nhà đầu tr không thé đủ vốn đầu ty mặt khác dưới gúc dé hiệu quả và bi quyết lánh đoanh, gay cả khi đã hoặc thừa vốn nhà đầu tr vấn vay vốn, vẫn huy động vẫn để việc

“NgyỄn Như 2012 Ban đến Ting ức Hà Nội Nhà mứt băn: Vấn hóa thông th

đầu nr có hiểu quả hơn Vi vậy, để tiến hành hoạt động này, nhà đầu tư phấi huy đồng từ các kênh khác nhau nhự vay vốn ngân hàng thương mei, các tổ chúc tin dạng, các quỹ đầu tơ tà chính, huy động vốn trước từ khách hing: từ nhà đầu te "nước ngoài suy đông vén góp cia các cổ đông hợp tic, liên doanh, liên kết với các đối tác trong và ngoài nước; phát hành cổ phiêu, tri phiễu v.v Trong các kênh hay đồng vốn đã nêu, tiên thục tẺ huy đông vốn thông qua hình tốc tín dụng ngân hàng là mét hình thức huy động vén phổ biên được các doanh nghiệp cỡ đụng, đây li kênh huy động chủ đạo của hoạt động đều tr BBS Thông qua hình thúc này, doanh ngưệp cỏ thi có được các khoản vay ngắn hạn, trung hạn và đã hen dip ứng

được yêu cầu cũa hoạt động kinh doanh BBS Việc hoy đông vn thông qua hình thie tin dung ngân hing cổ nhiễu thuận lợi hơn đổi với các công ty có uy tn, có quan hệ lâu dit với ngân hing Bên canh đó các knh huy động vốn khác nh nhà đầu tơ nước ngoai, huy đông vén từ số đông dân chúng, các hành phẫn kinh t La những kênh thường xuyên hoy đồng cho đầu hr BĐS hơn là kênh phát hành cổ phiêu bái phiểu

Thứ ba, hoạt đông đều tr BĐS thường dẫn ra trong mét thất gian dai được tinbing thing hoặc nim Điễu này có ý ngấa khi bất dun khi kết thúc mốt dư ánđầu te BĐS thường kéo đã hing nim Thời gian đầu tơ BĐS kéo dit 1a do hoạtđồng này chịu nhiễu tác động khác nhau, cụ hể nhưy quụ hình thủ tục đầu tụ thậm,chỉ kéo theo of thôi gian giải phóng mặt bing at sac” đâu tự, đều từ xâydang và vận hành trên thi hưởng Thâm chi, hoạt động đầu tr nhanh hay châm còn phu thuộc vào dfn biển thing trim của thi trưởng, trong nhiều trường hợp der án còn gián doen dé dang kéo dit do nguén vẫn và các tác đồng khách quan khác của thi trường Trong thời gian này thuờng có tất nhiều biển động Vi vay, yêu cầu nhà đầu tr phai dự đoán được biển đông vé giá nguyên liêu biển đông về sự phát tiễn của nền kinh tô - xã hội, biến động về giá đất vv Bén canh đó, do thôi gian thục iện đầu từ dai nên các nhà đều te phat quản ý, phân bổ và hay động các ngôn vẫnmột cánh hiệu qua, hợp lý

Thứ hr kết quả ci hoạt đông đầu tơ BĐS thuờng là các công tình xây dong gắniễn với dit (có vũ tr cổ dink), gin với đều kiện tynhiên, inh tổ - xã hồi, mai trường nhất nh Vì vây, hoạt ding đầu tơ BĐS phii nắm ving các đặc đin tr nhiên kinh ta, môi trường ảnh hướng dén host động đều tr Mit khác, BĐS hàng

hóa là thành quả cia hoạt động đầu tơ thường có vị ti cổ định nên chúng có giá bị sử dung lâu đã, Do đủ trong đầu tr cần hấi chủ ý dn chất lượng cũa các công tình từ khâu chon nguyên vật liễu, cân đối các khoản mục th công, đến khâu thi công, hoàn thiện, bảo hành

Thứ năm, đỄ một hoạt đông đều tơ BĐS dim bảo mang lạ hiệu quả ánh tổ - xã Hồi cao, cén lâm tốt công tác quan lý Công tác quản lý ở đầy được hid trên hai Xhía cạnh là quân lý của Nhà nước đối với host động đầu he BĐS và như quin lý của đoanh nghiệp, chủ dự án với hoạt động đầu tr cia mình Sở đi đầu từ BĐS chịu ở quân lý chất chế ci nhà nước do nhà nước là đại điện của toàn dân về sở hữu dit dai Quin ý Nhà nước ở diy là để việc đều tr BĐS được đúng ining, phục vụ thiết thục cho tăng truống và phát tiễn của toàn xã hồi, và han chế mic thập nhất các si pham, các têu cục xây ra trong ngành kính doanh BĐS, Bén cạnh đó, còn có hot động quân Lý của chỗ đâu tơ đôi với các dự án đầu tư BĐS, bỗi ngudn lực phục va cho công tác đầu hà rấ lớn Các nhà đâu te cần quan tâm đúng mục đến việc

chuẫn bị cho hoạt động đầu h như lập dự án đều tư biển kh thục hiện dự án, shur vậy mối han chế thập nhất các rồi ro và hoàn thành de án đúng tién đổ, cho ra

đổi các công tình BĐS hiện đụ, tiên lợi

Thứ sáu, BĐS là tà sin cổ giá ti lớn nôn hoạt động đầu tơ BĐS mang lạ cho nhà đấu tư lợi nhuân lớn Theo ông Hannes Romaoch - Tổng Giám đốc Công ty Etrovindow Nha Trang cho biết "Thị tường BDS nghĩ dưỡng dang v6 cũng sốtđồng dem lại lợi nhiên cao cho các nhà đẫu he BĐS hiện được đánh giá là kênh,đầu tr sáng giá hơn cả bi những kênh đầu hy khác nh vàng chúng khoản đang ikém hấp din Ngủy cảng xuất hiện nhiễu nhà đầu tơ chú ý tới khả năng mang tới doanh thu én ảnh của BĐS, Trong đó, mua căn hộ, vin phòng hay BĐS nghĩ dung dé cho thuê hiện được xem là các kinh đầu h tương đối tết và bản ving, Điễu này cóý ngiễalà tỷ suất đều h rên mốt đơn vi BĐS là rit cao Cụ thể: Căn hổ tring cao cấp dem lại lợi tôi ti 5.896 cho nhà đẫu he ha cho thuế lại TỆ suất lợi tiên cia loại bùnh BĐS nghĩ đường khoảng 4-5%6 năm nẫu kết hợp với công tyqin If khách sen cho thué BBS và phân cha lợi nhudn’ Ngoợc lá, host đồng này

Báo tnkih đồ tị 1zi như do kh don bắt ng sốt đm la 3emx01813017

“Họ shonin cata dane di tu bt.đợng anche 707481 ata>,

cũng tiềm an nhiều rồi ro và nguy cơ thu 18 lớn khi thị trường BĐS "đóng bing’, tinh thanh khoản của thi trường BĐS thập

Thứ bảy, host động đầu tơ BĐS in quan din lợi ích của nhiễu người Nó không chữ liên quan đấn lợi ích của bản thân nhà đầu tw mà con liên quan đấn lợi ch của khách hing (Đối tượng tho ining BĐS hing hóa); lợi ich của bên cho vay vốn (ogin hing thương mai, ổ chức tin ding, quỹ đầu tr tải chí); các doanh nghiệp xuất nguyên vit liệu xây dụng, Nhà nước và các đối tắc oie chủ thể đầu tơ BĐS vv Nha đã phân tich ð rên do đất dxi thuộc sở Hữu toàn din mà nhà nước là aidin của chủ sở hiểu, do dé khi thực hiên hot động đều tử vio lĩnh vực này thitương đương với iệc thực hiện đầu tr vào mốt tái ăn chúng của mốt quốc ga, việc Hang thính của thi hưởng BĐS cing quyết định sự phát tiễn cũa quốc ga, các thánh phần kink tỉ, cling nh sự phát tiễn cũa các cá nhân, tổ chức BĐS

Thứ tim, host động đầu te BĐS không chi mang lạ lợi ích nh tổ ma còn đem Ini lợi ích xã hồi, nó gop phân giã quyết nh cầu về chỗ & cho người dân, tạo cơ sỡ yi, văn hỏa xã hội để dim bảo vin để an shxã hộ, phát triển dit nước Phát tiểu tại một hội thảo về thí trường BĐS 2017, Chỗ tich Hiệp hội Bat đông sin Tp HCM - Lê Hoàng Châu nói ring “Khv mot người nhin BĐS với ngấa hẹp mộtniginh thì đồ là vie xdy ding nhà ð Các doanh nghiép BS chính là những người

‘tho xây” bién những thành phd tả tàn, nhch nhắc, thấp tẳng thành các đổ thị

Tiến đụ, văn minh von hệ sổ sir chong đắt cao" Thi trường BĐS phát tiễn đã góp

hân rit quan trọng đáp ứng ngày căng tốt hơn nhu cầu nhà ở của người din công hư tạ lập hệ thẳng ha tổng kỹ thuật, ha tang xã hội nhục vụ phát tiễn nên inh tỉ, văn hỏa, xã hội của đất nước Sự phat tiễn của thí trường BĐS còn thúc diy các oi thị trường khác phát hiển, như thị trường xây dụng vit liêu xây đụng trang bí nổi ngoại thất thị trường vin, thi trường lao động nguồn lơ: đất dei được khai thác sử đụng ngày cùng hiệu quả hơn, đồng thi, thụ hứ một số lượng lớn vấn đâu ty nước ngoài, góp phân ích cực phát triễn nh tổ và tăng ro ngân séch nhà nước.

1.1.2 Nhất viện ciuyẫu uc dich sẽ đụng đắt + Đminglia chuyển mục đích SDB

© Bắ ang sâu tấulànuđtloihvic qu eng cia rte Xemanghy 049012017

-auapeihrrr bs com te 017/302/59848 ap

Chuyển mục dich SDD là nhu cầu khách quan cả từ phía nhà nước và từ phía hà đầu he Và đó cũng là tit yêu của nén Hình thị trường phát tiễn theo hướng năng động và phủ hợp với sự vận động và bién đổi không ngùng của thi trường theo xa thể hội nhập Nhà nước chuyển mục dich nhằm cân bằng sin xuất, cơ câu li nin ảnh té vin nông nghiệp đã và dang chiếm wu thể, đ tùng bước công ngiệp hóa, iện dai hóa đất nước Chuyển mue dich cũng nhằm thích ứng với sơ th đổi rước các tic đồng của tự nhiên, kinh t, xã hộ nhầm nâng cao hiệu quả SDB, dip ứng ngiy cảng da dang nhưng phù hợp cho mỗi chi thé SDD nói riêng và cho mỗt chữ ngành lĩnh vục ci nên kình tổ nói chung ^Điễo dé được thi hiện thông qua việc ghế duyệt quy hosch, kế hoạch SDD hing năm và sửa đổ, bổ sung chúng của co quen nhà nước có thẫn quyền

VY các mue đích tên, chuyển mục dich SDB là võ cùng quan trong và luôn được pháp luật đất đai qua các this kỹ để cập ở các mie độ và phạm vi khác nhau, Từ những quy định ci pháp uật đất đi và nghiên cứu của tác giã qua các vấn bản Tuật đất đại ban hãnh, tác giả xin đưa re định nghĩa về chuyển mục đích SDD như Chuyễn muc dich SDB là việc thay ai mục dich sic hog từ loại att nấy sang len ds khác phù hợp với qp hoạch hễ hoạch SDB, được Ha hiện bằng quyết <n hành chính hoặc th tực hành chính theo qu đảnh của pháp luật đắt dew

Khải niệm nêu rên là khái niêm chuyễn mục đích nói chung, Bên cánh đó việc chuyển mục dich từ các dự án đều tơ kinh doanh BĐS còn phải được hiễu ở khía canh sâu hơn, cụ thể hon Nghiên cửa về chuyển mục đích cần phải làm tổ ở hai cấp đô Thử nhất, chuyển mục đích ngy từ ka bắt đầu thực hiện dự án đầu tơ, Nhà "ước phii quyết Ảnh hoặc chip thuận chuyển mục dich SDD ngay từ ủi phê duyệt der din Thứ ha, cập đồ khác là chuyễn mục địch trong quá tình thực hiện dự án đu thy trường hop này có thể hiễu là tạ thời đểm ben đầu chủ đều từ dự án đã xin chuyển mục đích SDD vào một mục đích nào đó và được cơ quan Nhà nước đã aquyit dinh đồng ý cho chuyển mục dich SDD, sau khi chuyển song trong gai doen dang thục hiện đự án, nhà đầu tư sin chuyển toàn bộ hoặc mét phần dự án song mục

ich khác

Trong những đều lên cụ thể côn mỗi dự án đều hư với sự ham gia ci nhiễu cơ quen chúc năng ma không chỉ là UBND v phê duyệt việc chuyển mục dich Đơn

cirnhurtrrimg hop nhà đầu trxin dự én đầu bơ ð met nh vụn, ngành nghề Sau khiđược phê đuyệt, do nhiễu nguyễn nhãn khác nhau, nhà đầu tr muốn đa dang hóa ngành nghề nên muốn chuyển

seng mục dich khác Hoặc, do nguyên nhân khác, nhà đầu t không muốn thục hiện i mục đích SDD nên xin chuyỂn một phần dự án dây án ð mục đích cũ nên đã xin chuyển toàn bộ de án sing mục dich khác Lúc này không chỉ là cơ quan chấp thuận hoặc phê duyệt dự án là UBND, ma côn phi có ýiin của các cơ quan chuyên ngành: Sở Tải nguyên và Mỗi trường Số Quy hoạchXiến trú, Sẽ Xây dụng Sở Tài chính, cơ quan thu Việc SDD đa đúng mục dich và hiểu quả tide lợi nhuận từ đất đồng thời vẫn dim bảo mr cin bing giữa phát triển inh té và bảo vệ méi trường

+ Đặc đẫn cia chhyẫn mục dich SDB

La một hoạt động quan trong nên việc chuyển mục dich SDD có mốt số đặc đếm sau

Thứ nhất thể hiên sự kiểm soát chất chế của Nhà nước Theo đó việc chuyển uục dich bằng cách trực tiếp hay gién tiếp Nhà nước đầu iam soát hành vi chuyển sue dich ofa các chủ thể SDD nh nhà đầu từ phi xin pháp hoặc ding kỷ tai cơ quan nhà nước có thẫm quyền Moi sự chuyỄn mục dich mà không đăng ký hoặc xin ép đề là hành w tri pháp luật và bị xử l theo quy định của pháp luật Được quy cánh cụ thể tạ nghĩ ảnh 91/2019/NĐ-CP về xử phat vĩ phe hành chính trong fin vực dit đã, cụ thé các hành vi hry chuyển đối mục đích SDB có thể bị phạt tên tr 2,000,000 đồng đến 100 000 000 đẳng cing với đỏ là các biện pháp khắc phục hậu qgu nh buộc khối phục tinh trang ca đất trước khí vỉ phạm, buộc nộp lạ số lợi bắt

hợp pháp có được do thục hién hành vĩ vũ phạm,

Thứ hn, việc chuyỄn mục đích xuất phát từ nhiều lý do khác nhau nên thái độ văng xử và mr ldỄm soát của nhà nước về việc chuyển mục đích cũng rất khác nhau Theo đó, trường hợp chuyển mục đích SDB ph xin phép cơ quan Nhà nước có thim quyền được quy dinh tì khoản 1 Điều 57 LĐĐ năm 2013 thi người SDB chỉ được chuyển đất dang sử dụng từ mục đích này rang s đụng với mục dich khác khi có quyết dinh hành chính ofa cơ quan Nhà nước có thẩm quyền Trong khi đó, trường hợp chuyển mục đích SDD không phải xin phép cơ quan Nha nước có this quyền thi người SDD chỉ phối ding ley với vin phòng đăng ký quyền SDD hoặc UBND cấp xã nơi có đất

Thứ ba, về chủ thé SDD và điện tích đắt Khi chuyển mục dich SDB thi chỗ thé SDD và diện tích dit đang sử dụng không they đổi, đò là trường hop chuyén mục ich SDD phải xin pháp hay không phãi xin pháp cơ quan nhà nước có thẫm quyền, Điều này được thể hiện tei nôi dng cia việc chuyển mục đích SDD Host đồng chuyển mục dich SDD chỉ thay đỗi mục dich SDD của tia dit được chuyển i, chứ nó không tác đông din chủ thể SDD Tuy không có sự thay dai chủ thể amg sẽ thay đổi quyển và nghĩa vụ côn chi thể do trước và sau kùi chuyỄn mục dich SDB.

Thứ tr, kh chuyển mục đích SDD thi chỗ đồ SDB, quyén và nghe vụ cia người SDD được áp cing theo loại dit sau khi được chuyễn mục đích SDD Sau khi thục hiển host động chuyển mục đích SDD, chủ thể SDB phải SDD đúng với mục dich đã chuyễn đổi và chi được cỡ dụng với mục dich mới trin tổng sổ hân tích đất được chuyển đổ, không được phép coi nó lần chiêm dit đa Bén canh đỏ, các ngiữa vụ tả chính lin quan đến thud, phí cũng có sự thay đổ, mi Losi đất lạ có các mức thụ thuỷ, phí, tiến SDD khác nhea do đó chủ thé SDD phải thuân thi nghiễm ngặt chế 45 SDD, quyén và nghĩa vụ theo loại dit su khi chuyỄn mục đích SDD Thay đổi suc dich SDB cia chỗ đầu he phin lớn nhim nâng cao hiệu quả SDD trong phan vã khả năng và tểm lực của mình Theo đó, giá tị và khả năng sinh lợi của đất có thể theo đó ma ting cao Vì vậy, sơ thay đỗ quyển và nghĩa vụ cite người SDB được Nhà nước kiểm zoát cũng là thể hiện sự im sot chit chế cia Nhà nước đổi với nhà đâu tr ki chuyển mục đích SDB, dim bảo sơ công bing trong SDD cũa các chủ thể, cũng góp phin tin thu cho ngân sách nhà nước từ đất đi

L.L3 Khái niệm chuyén woe dich sit ng đất để thục kiện các ñy án đầu te bắt động sản

Sở đ các chỗ dự án phải thục hiện hoạt động chuyển mục dich SDB là do điện tich để thục hiện các de án đầu từ BĐS rấlớn, trùng bình là từ hàng chúc đn hàng trém he ding ngất với đồ để có được điện tich nay các chủ dự án phẩi mua, nhân, chuyển nhương, chuyển đổi từ các tổ chức, cá nhân khác nhan, do đồ các điên tích đắt này đổi khi sẽ có mục dich sử dụng khác nhan Vì vậy, sau khi dự án đã được cấp chứng nhân đều ta, đã phê duyệt dán, để nhận đất rồi sau đó nhà đều hơ phi in cơ quan nhà nước chuyển mục dich một phân hoặc toàn bộ mênh đất df toàn bổ

in tích SDD có mục dich sử dụng đồng bộ va đúng với mục dich sử dang cũa dự án đầu trBÐS

Do đõ pháp luật cần quy định rõ rùng, chỉ ất af thọc hiện hoạt động này rên thục tổ Chỉ có như vậy mới ngắn chin được các rồi ro không lường trước được trong quả tình đều bơ BĐS, giúp nhà đều tơ cỏ các phương án chuyển dự án sang mục dich kinh doanh hop lý, khi th trường BĐS có biến đồng Bên cạnh đó, nêu php luật không quy đính chuyỄn mục dich SDD trong đầu te BĐS sẽ din din tinh trang các nhà đầu tư SDD với mục đích bừa bãi, lân chiếm, truc lợi từ đất dai, khókhăn cho cơ quan nhà nước trong quá trình quản li, ảnh hưởng đến hoạt động đâuthy inh doanh cia các nhà đầu tr khác Không những làm gầm giá tỉ sử đụng cia đất dei, mã con lam ảnh hướng dén quá tinh phat riển dit nước Từ đó thấy rằng, việc cho chuyén mục dich SDD phải có yêu cầu, đội hồi gi để Nhà nước kiểm soát chất tránh tinh trạng lách luật, trến thuế, tránh lợi ích nhóm, tránh việc phá vỡ quy hoạch tổng thể

Chuyển mục dich SDD đã thục hiện các cr án đầu hy BĐS là hoạt động diễn ra thường uyên mang lei nhiều mất tích cục đốn thi hưởng BĐS nói riêng và đời sống inh tỉ, xã hồi cũa quốc gia nói chung Tuy nhiên để tránh việc cá nhân, doanh "nghiệp thực hiện hoạt đông này với những mục dich trụ lợi, ảnh huing din quyển và lợi ích hop phép cũa nhà nước, của các chủ đầu tư khác cũng những quyén lợi của các cá nhân, tổ chức sau nay mua, thuê mua các BĐS được hình thành bởi dự đán thi cin xây dụng khá niêm về chuyỄn mục đíchSDĐ trong đầu tr BĐS

Từ những khá niệm đã nêu về các dự án đầu tơ BĐS và khổ niệm về hoạt động chuyển mục dich SDD thi tác gã due ra khá niệm chuyển mục dich SDD để thục Hiện các dự án đầu tư BĐS như sau

Chuyễn mục dich SDD di thực kiên các che án đẫt ne BĐS là hoạt đồng cũa cơ quan nhà nước có thẫm quyền cho phép nhà đẫu hr được thay đổi mục dich SDB để thực hiện các hoat đồng đầu ne bắt đồng sân trên cơ sở guy hoạch, hễ hoach SDD 4 được phế duyệt nhằm đáp ứng mục dich và nguyên vong cũa nhà de he

Trong phạm vi nghiên cứu của để tử này, tác giả nghiên cứu về hoạt động chuyển mục dich SDD để thục hiên các dự án đầu te BĐS chi ở cấp đổ chuyển mục ich ngay từ khí bắt đều thục hiện dự án đều tr BĐS VỀ cấp đô chuyển mục dich trong quá tình thục hiện dự án đâu tr BĐS, tác gã sẽ không đổ cập din

+ Đặc đẫu cũachmyẫn mục dich SDB đễ thực hiện các dự án đầu ne BĐS Thứ nhất, mục dich chuyển đỗi thuộc lính vục đầu tr BĐS Đây 1a đặc did Xhác biệt lớn cũa hoạt đông này Khác với các mục dich chuyển đổi khác, việc chuyển đổi nhục dich này phải phù hop với yêu cầu nộ: dang của lĩnh vục đâu hr BĐS Phù hợp với dé án dun ra đã được phê duyệt cin dự án xây dựng, Nhà đầu hr được phép chuyển đổi mục đích những phất chuyển đổi trong “khuôn,

dang dự án Trong một der án kinh doanh BĐS, một mặt bing đin tích đất lồn có thể được cha thành nhiễu mãnh dit nhé với mục đích sở dụng khác nhau chứ không chỉ đơn giản sử dụng với mốt mục đích như nhũng diện tích đất khác Cụ thể trong một dư án đầu hz BĐS có thể có lô, mảnh đất với các mục đích sở dụng nh sau: đất 4, đất anh hoạt công đồng kim vui chơi, giả bí công công đắt sử dụng giao thông, đất xây dụng cơ sở vấn hoa, xã hồi, y1, giáo dục và dao to, thi duc thé thao, khos học và công nghệ, Tuy nhiên trên thục ta, Nhà nước rt hạn chế chuyển mục dich của dự án thành nhiều mảnh dit nhỏ với nhiễu mục dich sử dụng khác nhau bối cácde án đầu te BĐS còn côn phãi dim bảo quy hoạch clang đã đặt ra, tránh việc phá

vỡ quy hoạch của các cr án, bin cính đỏ vie dé các dán đầu tư BĐS có cing một mục đích sử dụng chung sẽ thuận lợi cho công tác quản lý, thanh tra kiểm tra cũa cơ quan nhà nước

Thứ hơi, việc chuyển mục đích SDB phi tiên cơ sở quy hoạch, kể hoạch SDD hoặc quy hoạch, kế hoạch sửa đổi, đều chỉnh của cơ quan nhà nước có thim quyền Theo quy định ti khoản 4, Điều 4 Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 thi “Tổ chức sá nhân cô quyền lanh doanh BĐS trí lu vực ngoài pham vi bác về quốc phòng canrnh theo qnp hoạch và kễ hoạch SDB được cơ quan nhà nước cô thẫm quyển “phê capt", Như vây, quy hoạch SDB đã rở thành cơ sở pháp lý cho việc lập kế hoạch SDD, giao đất thu hổi đất cho thuê đất chuyển mục dich SDB trong fish vực đầu tr BBS; theo quy dinh pháp luật đất dai hiện hành quy hoạch SDD có 603 cấp: Quốc ga tinh, huyện Kỷ kể hoạch SDB lập theo ch kÿ 05 năm đối với cấp quốc ga cấp tinh Con đối với cấp huyện thi kỷ kể hoạch SDD được lập hằng năm Sở đ l kế hoạch SDB cấp huyền được lập hing năm nhầm đảm bảo tính khả tỉ của kế hoạch SDĐ

Quy hoạch, kế hoạch SDD là mốt trong những công cụ hồu hiệu để Nhà nước quân Lý dit dai được thing nhất, hiệu quả và dim bão cho dit di được sở dụng hop

ly, tết kiệm Quy hoạch kế hoạch SDD hing năm được lập chỉ tt qua mỗi năm đối với câp huyện và chu kỳ 05 năm đối với cấp tinh và cấp quốc gia Việc lập quy hoạch, kế hoạch SDB phin ánh trục tiép nhủ cầu, nguyễn vong và thục trang qu dit cũng nhờ sự biển động của các điều kiện tự nhiên, kính tổ, chính trị, xã hối Vì vy, khi việc chuyỄn mục dich phấ tuân thổ kế hoạch - điều đó có ngiấa rằng việc chuyển mục dich SDD đó không chỉ vì loi ích của nhà đầu hs, ma còn phãi vì lợi ich chung của Nhà nước, của xã hội, của nhũng người SDD xung quanh Quy đính nay cũng đổi hồi cơ quan thục thi quyén cho phép chuyển mục dich phấi nghiêm túc, sinh bạch, khách quan, không chay theo lợi ích trước mất, không vi lợi ch cục bổ sa ty in trong việc cho pháp chuyển mục dich SDD

Thứ ba, việc chuyễn đỗi mục đích SDD được thục hiên theo trình tự thủ tục được quy định chất chế Do dit đai trong các dự án đều tơ BĐS là sân có giá tị lớn, gi cả biển động thất thường tính rũ ro cao, thuậc sở Hồu toàn din nên pháp luật guy din trình tụ thô tục chuyén mục đích SDB nghiém ngặt hơn rất nhiéu so với việc chuyển mục dich sở dụng thông thường cũa các hỗ gia đính, cá nhân với mục ich để phục vụ cuốc sống Cu thé: Với một sổ dự án dễu tr BĐS cần thi định shu cầu SDB, phải trình de án đấu hein UBND cập tỉnh phê duyét; Thêm dink hồ so SDB, tình UBND cấp tinh quyết dinh cho phép chuyển mục đích SDD đồng thời chuyễn hình thúc SDD; Bản giao dit cho tổ chúc đã có quyết định cho pháp chuyển mục đích SDD Nhà nước có quyền thim tra xác nhận việc thay đỗi mục ich nữ dụng, đẳng thờ việc chuyén mục dich SDD cia các dự án đầu tư BĐS phải đầm bảo tỉnh công kts, mình bạch.

Thứ tí, rong trường hợp có mơ chink lệch về giá ti đất su hi chuyển mục ich, Nhà nước có quyển điều tất ngiĩa vụ tai chính đổi với nhà đầu tr Như đã hân tí ở trên, quá tình cổng nghiệp hóa, hiện đi hỏa dẫn đến nhu cần đất phi ning nghiệp ngày cảng ting việc Nha nước thủ hỗi đất và chuyển đổi mục dich SDD để giao hoặc cho thuê sẽ không thé bao quát hết nu cầu đất dei cho moi đái tương moi công tình mà thay vào đó la các troờng hợp nhà đầu từ hy nhận chuyŠ quyền SDD và chuyển đổi mục dich sử đụng để thục hiện các dự án lành tế Mat Xhác, du cầu đất ð la tất yêu cia quá tỉnh đô th hoa, những người có như cầu cô thể nhận chuyển nhoợng quyén SDD và chuyễn đã mục dich SDB, đc it là yêucủa công nghiệp hỏa, hiện đại hóa chônh lệch vé giá ti dit néng nghiệp, phi

nông nghiép cảng giãn ra, mic chênh lệch về giá ti cảng ting lân Là chỗ sở hiađi điện đối với đất di, Nhà nước có quyên đều tất phần dia tô chink ch thông aqua pháp luật vi thuê để bio dim lợi ich của toàn din đối với đất đi Điễu tiết giá tị dit ting lên không do người SDD tạo ra, ma do Nhà nước, do các tổ thức, cá shin khác trong xã hội tạo ra hông qua việc thủ tién SDD, tién thuê đất, lẫn để bão vệ phát tiển đất tng ha (đối với trường hop chuyển mục đích SDB trồng lúa để thục hiên dự dx) Bên canh do, Nhà nước côn có chính sách hi rợ cho các dự én đầu tr BĐS, nhữn góp phân én dinh cuốc sống cho công nhân lao động và người có thu nhập thập Cụ thể, Ngày 16/2016, Bộ Tải chính đã ban hành Thông te sổ 139/2016/TT- BTC hướng din miễn tiền SDD, trên thuê dt, hoàn tr lại hoặc khẩu trừ cho chủ đầu từ khi xây dựng nhà ð xã hội và phương pháp xác định tiên SDD hải nộp khi người mua, thuê mua được phép bán lá nhà ở xã hội Thing te này,

trong vi nước ta dang trong thời kỹ hội nhập quốc té, việc hội nhập giúp dit nước phat tidn nhưng công dt ra không ít những khó khẩn, thách thức, Việc chuyén mục dich SDB để thục hiện các du án đều từ BĐS xác lập cơ sở pháp lý cho việc tến hành các biên pháp quản lý đất dx, vừa nắm chắc tài nguyên dit đa Bồi vậy việc chuyển mục dich SDD để thục hiện các dự án đầu tr BĐS có vú trở võ cùng quan trong đối nhà nước, cụ thể như say

Thứ nhất chuyẫn muc dich SDD để thục hiển các ch án đầu ne BĐS là cơ số để nhà nước thực hiện chúc năng quản ý đãt với đất an

Chuyển mục dich SDD để trục hiện các dr án đầu h BĐS là mét hoạt động qguân lý nhà nước đổi với đất đại đỄ bảo vệ lợi ich cũa Nhà nước cũng như lợi ich

va chuyển mục dich SDD, Nhà nước được cung cấp thông tin về tình hình SDD đại

trong phạm vi toàn quốc, từ đó phin ích, đánh giá việc thực hiện chính sich đất đivà để xuất chiên lược quản lý và SDB có hiệu quả Host ding này cing giúp cho công tác quy hoạch, thống kê đất đi din ra thuận lợi, giảm chỉ phi và thời gian

~_ Việc chuyển mục ich SDD để thực hiện các dự án diu hr BĐS châm hoặc

không ding sẽ làm cho Nhà nước khó thuc hiện được việc quản lý đất đủ và không thể nim chắc được những biển động về SDD trong nước Điều đó din tới hậu quả tấtyÊn1à sự quân ý của Nhà nước về đất dai kém hiệu qua

Thứ hai, hoạt đồng chuyễn mục dich SDB để thực hiện các dic ân đu ne BĐS tao lập nguồn tas nhập cho ngân sách Nhà nước, đặc biệt là ngân sách ñanphương

Host đông chuyển mục đích SDB để thục hiện các dur án đầu he BĐS là hoạt đồng đem lại một phin nguồn ngân sich nhà nước Co thể khẳng định rằng, qua iệc chuyễn mục đích SDĐ đổ thục hiện các dy án đều tơ BĐS, Nhà tước sẽ có đây đã thông tin phục vụ cho viée thu thuế SDB, thu tải sin, thuế nông nghập, thuêtho nhập tire chuyển quyên SDĐ Đỏ la mốt khoản thụ không nhỗ cho ngân sich nhà nước trong khi hing năm Nhà nước phãi chỉ ra một khoản tii chính khá lớn để đầu tr cho công tác quân lý đất dai

Thứ ba, hoạt đồng chuẩn mục dich SDB đễ thực hin các de án đều ne BĐSciúp hoàn tuân các uy inh php luật hiện hành

Trong quá hình thee hiện chuyển mục đích SDB, những hạn chế, 18 hing của php luật được bộc 16 rổ sẽ giúp cơ quan quân lý Nhà nước sem phát hiện và lấpthời hoàn thiện các quy định pháp luật vé chuyển mục đích SDB trong việc thụcTiện các dean đầu hy BĐS Công tác quân lý Nhà nước được tùng bước hoàn thiên để phù hợp với yêu cầu phát hiển và hội nhập, việc thục hiện các thủ tục chuyén mục đích SDD, các ngiĩa vụ ti thính với nhà nước côn góp phin xác lập mỗi quanhệ lành tế giữa Nhà nước với người SDD, tiền cơ sở đó hoàn thiện hoạt động quản ý dit đi cia Nhà nước

Thứ he hoạt đồng chẩn mục dich SDB để thực hiện các die án đầu ne BĐS nằm thực hiện quá tinh công nghập hóa hiện đ hỏa

Các mảnh đất được chuyễn đổi vào mu dich đầu tr BĐS có thé thành các ka đổ thí, khu du lịch, khu công nghiệp kảm theo đỏ là sự phất tiễn của các vùng xung quanh vỀ cơ sở hạ ting về đời sống Lính tế Công nghiệp hóa, hiện đại hóa và đồ thị Hóa dang làm thay đổi quá tỉnh sin xuất và kinh doanh theo hướng công nghiệp

Hóa, đa dạng thành phần, đa dang dich vụ theo kình tổ thi trường Đô thi nước tạ ngiy cing phát iển về chất lượng và số lượng dim bio đợc vai rò trung tim phát triễn công nghiệp, tễu thủ công nghiệp, chuyén giao công nghệ, thương ma - dich vva- dulich, trùng tâm phát triển vin hóa, giáo đợc, ning cao dân tí và phát tiễn"nguồn nhân lục, dim bảo quốc phòng an ninh va đồng góp vào ngân sách nhà nước.

C6 thể thấy việc cho pháp chuyển mục dich SDB cit các dự án la quan trong vi cần thiết bồi các lợi ich đã nêu trên đem lạ, Nếu nha cầu côn nhà đâu tơ chính, đăng ma pháp luật Ii không quy đính hoặc không cho phép nhà đầu tu thục hiển host động chuyễn mục đích SDD sẽ làm mat đi một nguồn thu nhập lớn cho ngân sách nhà nước Bên canh đó Nhà nước không ght nhân song niu cầu chuyễn mục dich SDD là tit yéu la nguyện vong chỉnh đăng ci các nhà đâu tr thi không sém thi muôn tinh trang tay tên này vấn xây a theo những cách thức và cơn đường khác nhu Hoặc dit không được chuyển mục đích sử dụng sẽ không phát hy được hiệu qua sit dang Vi vậy, gh nhân và cho phép giúp cho Nhà nước nâng cao hiệu quảfm năng từ đất đa, cũng nh tạo điều kiện thuận lợi chocông tác quân Lý dit dei ci nhà nước Ngược la, nêu quá nhiều der án không được chuyển đỗ, dẫn din khỏ thục hiện dự án thậm bí dự án “chỗ”, đất "vàng" bị bố hong ảnh hưởng nghiém trong dén quá tình công nghiệp hóa, hiện dai hỏa, nữ quan đô thí của đất nước

122 Bi tr bit động sin

Tim hiểu về chuyển mục đích SDB trong việc thục hiện các dự án đầu tr BĐS, có thể thấy host ding ma mong muốn thiết yêu của các nhà đâu t Cụ thể kh thực ifn hoạt động chuyễn mục dich SDB đổ thục hiện các dr án đều tơ BĐS thi lon ich mà nhà đầu tha được

Thứ nhdt, chuyển mục dich SDD trong việc thực hiện các die ân đầu tr BĐS gp các chủ đầu he nhà lanh doanh nâng cao giả tr cia đất iu được lợi nhiên anh doanh cao hen.

Chnyén mục dich SDD trong việc thục hiện các dự án đầu tw BĐS góp phân phat tiễn sân xuất kinh doanh, giúp diy nhanh quả tình tập trung, tích tạ đất dai, "nguồn lục dit dai dẫn được tân dụng với hiệu cia cao hơn Chuyển mục đích SDD

với nhà,

đăng với mục đích dat được sử dụng giúp khai thác có hiệu quả, làm tăng giá ti củadit Việc nâng giá trị của đắt đại là một trong những vai trò quan trọng nhất, nó

đẳng ngiấn với việc các chi đầu ty nhà nh doanh BĐS sẽ thụ Lei được một nguồn lợi nhất định sau ki thục hiện hoạt động này, Host đông chuyển mục dich SDD trong việc thục hiện các dự án đầu hơ BĐS quyết nh tới điện mao và nợ phát tiễn

của thị tường

Thứ hat, việc chmyễn đãi mục dich SDD trong việc thực luận các dee án đẫu ne “BĐS là đâm bảo pháp lý quan trong am toàn nhất dé chủ đầu hị nhà an doanh “yan tâm khơi thác, đẫu hrlâu đài trên đất

Thi trường BĐS luôn tiềm én nhiều rả ro, vì vậy: pháp hut iôn có những quy đảnh cụ thể, chỉ tết và đầy đủ về việc thục hiện hoạt động đầu tr rong fin vực này, shiing quy dinh đó nhằm giúp cho thị ting BĐS trở nên minh bạch, để các nha đầu tổ thể yên tâm kihd thác, và đầu tơtiên mãnh đặt của mảnh.

Chuyễn đỗi mục dich SDD trong việc thục hiện các dự án đâu tr BĐS ra đôi để op phần thể chế hóa đường lỗ, chủ trương chính sich của Đăng và Nhà nước, đẹp ng yêu cầu đỗi mới toàn din đất made theo tuning công nghiệp hóa, hiện đủ hóa, đẳng thời thể hiện:õ các quan diém cia Đăng và phát tiễn th trường BĐS ð nước te theo ining chỗ đông phát tiển ving chắc thị trường BĐS, có sơ ham gja côn hiền thành phin kính tế, khuyên khích các thành phần lanh tổ trong và ngoài nước them gs diu tơ xây dụng và lánh doanh BĐS Cho pháp chuyển mục đích SDB cũng là thể hiện quyền tư do kinh doanh đã được Hiển đnh, theo da, nhà đầu tư có quyển được lựa chọn ngành nghề, Tnh vực đều tr cũng nh cô quyền thay đổi chúng khi thấy mục dich và ý huông đầu tr ban đầu không còn phủ hợp và không có hiệu quả

Thứ ba, hoạt đồng chhyễn mục dich SDD trong việc thực hiện các che án đẫu ie “BĐS quyẫt nh tôi điện mao và aự phát tiễn cia ta trường

Chính bởi tim quan trong cia việc chuyển mục dich SDB trong việc thực hiệncác yên đầu tơ BĐS đã niu rên đã thụ hút sợ chủ ý, đều của không ít các doanh "nghiệp vào finh vục BĐS, giúp tí trường BĐS phat tiễn manh m Thi trường BĐS hết rin, hình thành mốt đổi ngũ doanh nghiệp hoạt động trong inh vục BĐS lớn, dẫn qua các năm Thay đổi hưởng và mục dich đầu từ công sổ tro ra cơ hộ mới cho nhà đu he mỡ rồng thi trường, phát huy ceo độ những sở trường và thể manh ciaminh, cing tao cơ hội cho nhà đầu tơ giao lưu kết nỗ, hop tae với các nhà đều trkhác

on cừnhơ thành phố Hồ Chi Minh, tính tirkhi Luật Kinh doanh BĐS năm 2006 co liệu lực thi hành đến năm 2013, trên dia bản thành phố Hỗ Chi Minh cĩ khộng 12852 doanh nghiệp host động trong lĩnh wie BĐS được thánh lập (rung bình mỗi nim thành lập 2.142 doanh ngiệp; rong đĩ, khoảng 4.428 domnh nghiệp cĩ chúcnăng kinh doanh nhà ở và BĐS và 8 424 doanh nghiệp cĩ chúc năng kinh doanh dich

14 Cơ sử lý hận của pháp Mật về chuyên mục dich sẽ dựng đất để thục hiện ng sân

13.1 Tính tắt yến khách quam cđa vig

động chuyễt tục dich sĩ đựng dtd thực hiệu các dean din r bất dg siChuyển mục dich SDD để thực hiện các de án đầu tơ BĐS gin tiẫn với việc phát triễn cia nin kin tổ thi truimg và các quan hệ hing hĩa tin tơ Nhà nước cĩ thin các dự án đầu tel

hận hay khơng thi các quan hệ này vẫn sẽ xây ra tiên thục tổ Hiện nay ở Việt Nam cĩ cĩ hàng chục nghin thủ đất được các nhà chủ dự án, nhà đầu tư thực hiện việc đầu trBĐS trên đĩ, Trong số đĩ cĩ rất nhiễu các chỗ dự án, nhà đầu tơ cĩ nhờ cầu nme dich SDB để cĩ thé thực hiện việc đầu tr lạnh doanh, mé réng và phát tiễn khối tai sin Gist down 2000-2005, din tích đất ở ting trưởng nhanh, tir 443.178 ha lên 598.428 ha, bình quân mỗi năm tăng trên 31.000 ha và ở mức trên 796inăm Tốc đơ này đã ting trường châm lai trong vịng 05 năm 2005-2010, toyhiên vẫn con ở mức tương đối cao (396/nãnÙ, trung tỉnh,

la, diy là một con sổ khơng nhơ Tinh bình quân cä gai đoạn 2000-2010, đất ở kim: vực nơng thơn ting khoảng 17 900 helnim, ting trường ở múc 5,4#:inăm; dit ở 46‘nim tăng trên 16.000

thị tăng khoảng 7.900 ha/ném, ting trưởng hing năm ở mức 8,196/nămŠ, Như vậy,

co thể thấy lượng ting tuyệt đãi điện ích đất ở khu vục thành thi hd hơn rất nhiều âm vục nơng thơn, nhưng xét v ốc độ tăng trường thi kim vục này lạ lớn hơn rất nhiều ĐiỂu này phần ánh áp lục nh cầu về đất ở khu vục thành thị và xu hướngnay sẽ con tiếp tục rong thời gian tới

Chính và vậy, nhủ cầu chuyển mục đích SDD trong việc thực hiên các dự én đền fhe BDS như một nhu cầu tit yéu Thơng qua quan hệ chuyển mue đích SDB, rat

‘Bao cdo Wt ul hành bật Khi doanh be đăng sân 2008 UBND Thad hd Hồ Chima

1p thr thai ugh cto-doihghioncaediew saldm ng nding dat daha}sac dient lan 30214 em.

nhiều quy đính cia luật nh tổ được thể hiện như Quy luật cũng cẩu, quy luật giá cả, quy luật canh tranh Chinh vi vậy, doi hồi phãi cổ sự quản lý và điều tất của Nhà made đối với loại giao dich này không chỉ với tr cách là mét chỗ thể sở hữu đối ải toàn bộ đất đi rong cả nước.

Ninr vậy, việc Nhà nước đều chinh quan hộ chuyển mục dich SDB là một yêu cầu tất yêu trong vie dinh hướng phát tiễn ánh tế quốc gia cũng nh tạo hành lang php lý chất chế, mốt thị trường đều tụ Linh doanh lành manh dim bảo hii hoti lợich cá nhân với lợi ich Nhà nước Từ những yêu cầu tin, nhà nước đã thục hiệnviệc quân ý của mình với tơ cách là chủ sở hữu dei điện đối với đất đai thông qua ghép luật điều chỉnh chuyễn mục dich SDB trong các vin dé sưu Chỗ thể chuyển mục đích SDD, nổi dung quan hé chuyển mục dich SDB, hình thúc và hiệu ue cũa chuyển mục dich SDB, trình tự thủ tue, thim quyền chuyển mục dich SDD, ngiấa vụ tải chính trong chuyển mục đích SDB, khiêu nei tổ cáo trong viée chuyỄn mụcach SDB

1.3.2 Cơ cin pháp Init điều chink về chuyễu mục dich sit đụng đắt để thực Thiệu các ự án đầu t bắt động săm

Hiên nay các quy định của pháp luật điều chỉnh hoạt động chuyển mục dich SDD trong việc thực hiện các dự án đều tr BĐS nim tin man trong nhiều vin bản php luật khác nha mỗi văn bản pháp luật ining tới điều chinh host động chuyển mục dich SDB trong việc thực hién các dur án đầu tơ BĐS ở những vẫn dé, khía canh nhất đnhh Song các quy đãnh pháp luật điều chỉnh các khia canh đó luôn có mối quan hệ nội tạ, thống nhất với nhau và tạo thành hệ thống pháp luật đều chỉnh, quan hệ chuyển mục dich SDB trong việc thục biện các đơ án đầu tơ BĐS Có thé hái quát nội đang pháp luật về chuyển mục dich SDB việc thục hiện các dự án đâu BĐS thành các nhóm nữ sau

Thứ nhất, nhóm quy phem pháp luật đều chỉnh chủ thể tham gia hoạt đông chuyển mục dich SDD Chủ thể tham gia vio host đông chuyển mục dich SDB trong việc thục hiện các dợ án đầu tơ BĐS bao gém nhiều chủ thể khác nhau như Hồ gia dich, cá nhân tỔ chúc rong nước, nguời Việt Nam định cự ð nước ngoài, doanh nghiệp có vấn đều te made ngoài Đối với mỗi chỗ thể, pháp luật cũng quy cánh pham vi và đều liên chuyén đổi mục đích SDD trong việc thục hiện các dr én

đâutrBĐS

Thứ bơi, nhóm quy phạm pháp luật đều chính quyền SDB lá đối tượng được chuyển đỗ: mục dich Vi dit di là loại hing hóa đặc biét nên không phải mọi Losi quyin SDB đều có thể được đưa vào chuyển đổi Đối với những loại đất khác nhieu hư đất &; đất ding cho sin xuất công nghiệp; đất ding cho xây dụng các Lim dự lich, dich vụ, dit nông nghiệp pháp luật sẽ quy dinh những điều kiện chuyển đãi Xhác nhau Bên cạnh đổ, pháp luật cũng quy nh một số loại BĐS không được ghép chuyển đổi mục ch sử đụng

Thứ ba, nhỏm quy phạm vé quyền và ngiễa vụ của các chủ thể them ga vào ao dich chuyển mục dich SDB Dit đa là tà sân có giá tử kinh té lớn, giao dich chuyển mục đích SDD trong việc thục hién các dự án đầu từ BĐS có khả năng mang lạ lợi nhuận cao Vì vậy Luật Kinh doanh: BĐS quy đính rất cụ thể quyển và "nghĩa vụ của các chỗ thi tham gia geo dich chuyển mục dich SDB trong việc thục Hiện các dự án đều tơ BĐS nhẫn giúp cho quyền loi của các bên được bio dim an toàn và không bi xâm pha, Dé với việc chuyén mục đích SDB trong việc thục Hiện các dự án đầu tr BĐS phii được thục hiện theo trình tạ thổ tục chit chế vàhi thục hiện nghĩa vụ với Nhà nước

Thứ tr, nhỏm quy pham pháp luật đu chỉnh tình tự thủ tục chuyén mục định SDD trong việc thục in các dự án đầu he BBS Việc chuyễn mục dich SDD trong việc thực hiện các dự án diu tu BĐS của người SDD bit buộc phải thông qua cơ quan Nhà nước có thẫm quyền, theo đồ người SDD được thực hiện các quyén của "mình một cách thuận lợi, an toàn Thông qua đó công thể hiện vai trò quân lý côn Nha nước trong fish we đất đa Mai hình thức chuyển mục dich SDD trong việc thục hiện các đơ án đầu te BDS khác nhau thi pháp luật quy dinh những yêu cầu vénh tụ thủ tục hành chính khác nhau Các bình tự thổ tue này được gi nhân trong Luật Kinh doanh BĐS, LBD va các vin bản hướng dẫn thi hành,

chi phối pháp bật về cmyẫn mục đích sĩ đựng đất để thực Tiện các die án đều tr bắt động năm

Các yêu tổ chỉ phốt pháp luật mục đích SDB

đâu te kinh đoanh BĐS có thi hiểu là những đu kiện, nhân tổ tác động mốt cách trục tip hay giản ấp đến pháp luật vé chuyển mục dich SDD để thục hiện các dự án đều tơ kinh đoanh BĐS, bao gin

thực hiện các dự én

~ Quan đểm của Đăng về phát iễn thị trường BBS: Pháp luật nước ta luôn

được ban hành dua trên định hướng của Đăng và Nhà nước, trong đó có pháp luật về chuyển mục đích SDD để thục hiện các dự án đầu tr BĐS Những chủ trương đường Idi, chính sich cia Đăng cổ vai trò rất quan trong, Trên cơ sở các Nghị quyết của Đăng các định hướng về th trường BĐS và các định hướng về chuyển đỗi mục dich SDD trong đầu te BĐS tùng bước được thể hiện hóa trong các văn bản pháp Init của Nha nước, hệ thống pháp luật được bổ sung và ngày căng hoàn thiện, đáp ting yêu cầu phát tiễn kính tí - xã hội và hối nhập kính tô quốc tỉ Quan đm ofa Đăng là đường Idi chỉ đạo để xây dumg những chính sách pháp luật cụ thể về hoạt đồng chuyển mục đích SDD để thục hiện dự én đầu to BĐS trong từng thời ki, từ đồ thúc diy my phát hiển của thi trường BĐS và host động chuyển mục đích SDD để thục hiên dự án đầu tơ BĐS

= Sự phit tridn kinh té xã hội của đất nước Pháp luật phải dim bảo tinh sit

seo với thục iễn và vây chính sich pháp tuật về chuyển mục dich SDD đã thực hiện de án đầu hy BĐS ở tùng gi đoạn sổ có mrthy đổi phủ hợp với nự phát tiễn nh BĐS có vei rò tích cục với sự phất tiễn kinh tí, do đó Nhà nước có thé sử dụng các quy dinh về chuyển mục dich SDB để thục hiện dv án đầu tr BBS làm công cụ iu chỉnh nền kinh tẺ Khi nền nh tổ — xã hội có sự thay db thi cũng sf kéo theo thay đổi của hệ thống pháp luật về chuyển mục dich SDB để thực hiện dự án đều fhe BĐS sao cho phù hợp với mr thay đổi đó Đán nay, khi nên kind tổ th tường phat tiển đến tỉnh d cao hơn, cùng với xu thé hội nhập thi một trong những vẫn để quan rong la hoàn thiện hệ thông php luật vỀ thị trường BĐS Ma chuyển mục dich SDD để thực hiện dự án đầu hy BĐS là một hoạt đông của thị troờng BĐS, do đó pháp luật vé chuyển mục dich SDD để thục hiện der án đầu từ BĐS phi có những điều chỉnh phủ hợp với các yêu cầu cũa nền kink tổ thị trường Có thể nổi thục trang phát tiễn kính té- xế hội oie đất nước cổ vai rd chi phốt trục tấp đến chảnh host đông chuyễn mục đích SDD để thực hiện các quy pham pháp luật đi

dy án đầu tư BĐS,

= Các yêu cầu của quá trình hồi nhập kinh tế quốc tỉ Song song với việc trở thành thánh viên chính thức của các tổ chức thương mui quốc t các hiệp hội lớn trên thé gói, Việt Nam ngiy cing có cơ hôi lớn dé nhất tiễn đất nước Đi cùng với

đổ, các đi hồi vỀ hệ thẳng pháp luật phải phủ hợp va trong thích vớ điều ước, tập quán quốc tỉ Pháp luật v chuyển mục dich SDD để thục hiện dự án đầu hư BĐS cũng chịu sự chỉ phối ci qua tỉnh hội nhập kinh tổ quốc ổ Theo đó, các quy đính vi chuyén mục đích SDD để thực hiên dự án diu tu BĐS phii tao dave một môi trường pháp Lý đầu tự bình đẳng trong và ngoài nước và phấ: đầm bio có mr tương thích phù hop giữa hệ thống pháp luật lánh doanh BĐS Việt Nam với các điều ước quốc ti mà Việt Nam ký kết them gia Trên cơ sỡ đó, pháp luật về chuyển mục đích SDD để thục hiện dự én đều tr BĐS của các doanh nghiệp có vốn đều tr nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, mở rộng các loại đất được chuyển mục đích nhằm thụ hút nguẫ lực đầu từ nước ngoài, liễu bảo vào finh vục BĐS trong nước Việc xây dung pháp luật về chuyển mục dich SDD để thực hiện dự án đầu tr BĐS dua trên yêu cầu của quá trình hồi nhập bánh quốc tẾ trong ting giai đoạn ow thể sẽ gép phần làm ting tính canh tranh: ting sức của mỗi trường kính doanh ở mabe tạ thúc đẫy ay phát rida nhanh chóng cis thị trường BĐS

KET LUẬN CHƯƠNG 1

Qua nghiên cứu ở chong 1, tác ga đã nêu day đồ các khả niệm về chuyễn mục ich SDD để thục hiện các den đầu tr BĐS, Đẳng thoi tic giã đã đơn ra các cơ sở ghép luật 4 hiểu cụ thể hơn về chuyễn mục dich SDD Qua da, giúp tác giá biểu được vai trò quan trong công nh tính cập thất phãi chuyển mục dich SDD để thực iện các dr án diu tr BĐS, Bén cenh đó, tác giã con đề cập đốn tính tt yêu cin iệc ben hành và cơ cầu pháp luật đu chỉnh vé chuyển mục dich SDB để thực hiện các dy án đầu te BĐS, Khing chỉ ding lạ là mốt quan hé chuyển mục đích SDB phd tiến cơ bản, cing với sự phát iễn của kính t xã hộ, chuyển mục dich SDD ngiy cing phong phủ và phúc tạp Trong bối cảnh Việt Nem đang mỡ của hội nhập, chảo độn các nhà đầu tw nước ngoài vào đầu hư tinh doanh ð Việt Nam, nhủ cầu chuyển mục đích SDB để thục hiện các dự án đầu tr BĐS không chỉ thụ hep ð ka vực thành th, khu đô thị ay phạm vi chủ thể hẹp như doanh nghiệp, tổ chức rong "nước ma con sẽ phát triển manh mã, lan rồng ra các khu vực nông thôn với sự thaơn i của nhiễu thinh phần kinh t trong đó đặc iệt có sự tham ga cũa các doanh "nghiệp, 18 chúc, cá nhãn người nước ngoài Quan hệ chuyển mục dich SDB cũng din ra đa dang đối với các loại dit nông nghiệp, lâm nghiệp trồng rùng, đất 3, dit chuyên ding Vì vậy nêu pháp luật không can hiệp kp thời điều chỉnh sẽ in tới sx lạc hậu so với sự phát tiển thực t8 của ánh tổ - xã hội Do đó, smu khi đã tìm iễu, nghiên cửu về những vin để lý luận về chuyển mục dich SDD để thục hiện các dự án đâu tr BDS, đổ đi sâu nghiên cửu về thục trang pháp luật Việt Nam cũng hư thục trang công tác chuyển mục đích SDB để thục hiện các dur án đầu te BĐS Tiện may, tác giã in được đưa sng chương 2

CHƯƠNG 2

THỰC TRẠNG PHÁP LUAT VIET NAM VE CHUYỂN MỤC DICH

SỬ DỤNG DAT BE THỰC HIỆN CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẮT BONG

SAN VÀ THỰC TIEN THỊ HANH

“Thục trạng pháp Injt Việt Nam về chuyén mye dich sử dụng đất đỂ gn các dy án đầu tư bất động sin

ii nghiên cu, tác giả nhận thiy ring, công tác chuẩn bi thực hiện dự án là ai dom khỏ khẩn nhất đối với chủ đầu tơ đự án BĐS, Các chủ dự án đầu tơ không những phải đáp ting đấy đã các đu kién để thục hiện dự án ma còn phải lo chi rã cho các khoăn din bi, hd tr, giã phóng mất bằng, tú dinh cư cho những người bí Nhà nước thụ hỗi đất để thục hiện đự án

2.1.1 Các ạny định về cầu cú, đối trợng và điều kiệu chuyễn une đích sic “mg đắt đỄ tục hiệu các die ân đầu te bắt động săn

31111 Căn cứ chhyễn mục dich sử hong đất để thục hiện các đế án đầu ie bắt động sản

“Thuốc diy, đ thục hiện việc chuyỄn mục dich SDB, phip luật quy ảnh căn cứ váo quy hoạch kế hoạch SDD, nhưng bây giỏ, pháp luật Hiện hành quy định chỉ căn cứ vào kế hoạch SDB hàng năm để chuyển mục dich SDD Như vậy rõ ring các nhà lam luật đã thụ hep cân cử chuyén mục dich Vay mục đích chính là chống tình trang tủy én cia chính quyền đa phương Mét quy hoạch, kế hoạch rit d tạo xe không gian mỡ quá rồng nêu muốn chuyễn mục đích SDB, Nhà nước muda cấp đất cho nhà đầu tư thi phả lấy dit cia người din a8 chuyển cho nhà đều hư do là đắt nông nghiệp chuyển sang phi nông nghiệp nh doanh Vậy chính quyền dia ghương ho dự dinh kế hoạch SDD hing năm chưa có kể hoạch đó, họ sẵn sing vin ào kế hoạch 05 năm, nêu kế hoạch 05 năm không có thi ho sin sing vin vio quy hoạch SDD Quy hoạch SDD thi có quy hoạch chính thúc, quy hoạch tổng thể, quy hoạch chính thúc là 10 năm những quy hoach tổng thé là din năm 2050, vậy nên muốn thu hỗi đất là đều dding

‘Tuy nhiễn, có thé ta thấy theo tính thin của pháp luật là tốt nhưng gỉ cổ thé dâm chắc dave ring phii có nhöng quy định thất chất chế để dim bảo kế hoạch SDD hàng nim chỉ có thổ bị site đổ, bổ sung và đều chỉnh kh có những cân cử thất xác ding Còn nêu không, cử để xây đựng kế hoạch, su tién trạm trước th năm

seu sin đổi bỗ sung điều chin, vay nêu muốn thi đâu chỉnh châm, hoặc thâm chi la không loại trừ cä đều chinh kế hoạch SDD hing năm ngay trong nim đó, Vi vậy, sơ chế pháp lý đời hôi lạ phải xây dụng chất chế hơn, việc sửa đối bỗ sung, đều chảnh kế hoạch SDB hing năm có căn cử đất ra, néu đặt ra thi phit đối hồi pit chứng mink cơ sở pháp lý nào để được sửa đổi bổ mang điều chỉnh Trong trường hop sin đổ, bỗ mang điều chỉnh néu không có cơ số, căn cứ thì sẽ quy kết tráchnhiệm cho gỉ

Pháp luật hiện hành vấn chưa thục sự mang inh rin de bing các biển pháp chế tải Các UBND có thể sẽ lợi dụng af vượt quá quyễn han, ví da như không quy Ảnh, về sin đãi, bổ mang, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch SDB nói chung cơ quan nào có thẩm quyển phê duyét, cơ quan nào có quyền sửa đỗ, bổ mg, điều chỉnh, có căn cử nhưng kế hoạch SDD hing năm không quy đánh Việc không quy ảnh chính 1ä lẾ bỗng về mất pháp luật xây ra inh trang tùy tiện, lợi ích nhóm, nhẫm vio lợi ch cục bộ nào đó

21.12 ĐI tương được cluyẫn mục đích sic hog đất đễ thaee hin các dhe ân cẩu hr bắt đồng sân

+ Đếnvới đối tượng co quan tổ hức, cảnhôn hồ gia in

Tu nhờ trong quan hệ giao đất hay cho thuê đất luôn có ha bên chỗ thể: Nhà ước — người SDD, trong đồ Nhà nước quản lý host đông giao dit, cho thuê dit ở tầm vimé bằng các quy dinh của pháp luật và đóng vai tr là bén có quyển giao đất cho thuê đất thí ð hoạt đông chuyển mục dich SDD, bén canh “cap” chỗ thể tên hành là Nhà nước — nguôi SDB, còn xuất hiện mốt hành thức khác, đ chỉnh là Nhà tước — đi diện chỗ sở hồu toàn din về đất di, tr mình tham gia và trổ thành chữ thể độc lập trong hot động chuyển mục ich SDD Một cách khái quát có thể thậy trong hoạt động chuyễn mục dich SDD, có bơi trường hop với các loại chủ thể khác mu tham gia vào quan hệ pháp luật này

Trường hợp thứ nhất, nêu người SDD vi muda thực hiện các host động linh doanh BĐS, không muốn tấp tục SDD theo mục dich ban đầu te thoi điểm đượcNhà nước gao dit, cho thuê dit hoặc công nhận quyền SDD thi họ có thể chuyển mục đích SDB theo mt trong ha hình thúc chuyển mục dich SDD phải xin phép co quan Nhà nước có thâm quyên hoặc chuyển mục dich SDD không phải xin phép Tuy nhiên, đò theo hình thúc nào thi rong trường hợp thứ nhất ny, việc chuyển

uục đích SDB hoàn toàn xuất phát từ ý mud chủ quan của người SDD va do đỏ, xuất hiện ha chi thể trong quan hộ chuyển mục dich SDD là Nhà nước và người SDB.

“Theo đều 5 Luật Kinh doanh bit động sin 2014, đã quy ảnh rõ cfc loại BĐS đơn vào kin doanh © diy, người doc luật sẽ hiễu có ha loại BĐS da vào kính doanh hay nối cách khác có hai loại dự án đều từ BĐS, Bo là dự án đầu tr kính doanh nhà, công tinh xây ding và dự én đầu tụ Linh doanh quyền SDD Việc quy Goh như vậy đã chỉ ra sơ khác biệt các loại hình kinh doanh mã chỉ kinh doanhBĐS mới có dé la nh doanh nhà, công tình xây dng và kinh doanh quyền SDDHoy theo cách khác, các nhà lam luật cũng quy dinh ring đổi với các nhà đầu tr ảnh doanh BĐS, ho chi cổ thể kinh doanh nhà, cổng tinh xây dựng hoặc quyển SDD hoặc có thé lá cả hai mà không phải la bắt kĩ lo hình khác

Trường hợp thứ hai, Nhà mage tr mình tham gia một cách độc lập vào hoạt đồng chuyển mục ich SDD vi mục tiêu phát biển kinh tổ xã hội Khi Nhà nước chuyển mục đích SDD từ loại nay sang loại khác vi mục tiéu phát iển ảnh tổ — xã ồi thi Nhà nước phải ấn hành thụ hải đt, bai thường gia phóng mất bằng hi tro tải dinh cư cho người có dit bith hồ, bối phin lớn dit dei của nước ta đã được giao hoặc cho thuế Trường hợp Nhà nước tiến hành chuyển mục đích SDD là trường hợp đặc biết của chuyén mục đích SDB với chủ th tần hành đặc rệt là nhà nước, do các cơ quan có thim quyên cia Nhà nước trục tip thục hiện ma không hải người SDD nhơ các trường hop khác

“Theo tim hidunghién cu ở trên, có ha loại đối tượng được pháp chuyển mục dich SDD là tổ chúc, cá nhân, hộ gla đính xin Nhà nước cấp phép chuyển mục đích SDD và Nhà nước tơ mình tham gia mét cách độc lập vào hoạt động chuyển mục dich SDD Bồi kh Nhà nước hy mình chuyỄn mục dich SDB thường dựa trên chính sách phát hiển ci họ và quy hoạch, kế hoạch SDD các cấp trong bộ máy hành chính Nhà nước, Do đó, không đặt ra các vẫn dé vi thẫm quyển, tình tr thủ tue và "nghĩa vụ tải chính Vi thổ, tác giã in ol sâu vio phân tch các vẫn đổ tiên quan din đối tượng được pháp chuyển mục dich SDD đổ thuc hiện đu từ BĐS 1a tổ chức, of nhân, hộ ga dinh

+ Đố vớt đỗ tương là đắt

Như đã noi ở trên, có hai loại hành kính doanh BĐS, đó là kính doanh nhà,công trình xây dụng và kinh domnh quyên SDD Tuy nhiên, trong thực t, các nhà đầu te BĐS sin tập trung chủ yéu vào loại hình inh doanh nhà, công tinh xây đựng Vì nó mang lạ lợi ích kinh tổ lớn hơn, hint thức inh doanh cũng da dang, ghong phủ hơn Losi hình inh đosnh quyén SDD thường rất hiểm xây ra Do đó, đối với đồ tả nghiên cứu này, tác gi sẽ i sâu vào việc nghiễn cứu các trường hop chuyển mục đích SDD để su khi chuyén, các loại đất cỏ thé được xây đụng nhà, công tình xây dung nhẫn phục vụ cho việc kính doanh BBS

Trong các trường hợp chuyển mục dich SDD theo quy đính pháp luật hiện hành, không phải trường hop nào việc chuyển cing hướng tới mục dich đầu tr BĐS, đó là những trường hợp chuyển mục dich SDD shim hướng tới việc phát tiễn, sin xuất nông lân ngờ nghiệp Do đó, tác giả chỉ tập trung nghiên cứu & những trường hợp chuyển mục dich phục vụ cho host đồng đầu tr BĐS nh saw

- Chuyển dit nông nghiệp sung dit phi nông nghiệp: Chuyển dit phi nông "nghiệp không phải là đất ð sang đất ở

ĐỂ có thể thục hiện các hot đông đầu tr BĐS, cần phii có chỉnh sách phát triễn Linh tế cụ thể cia Nhà mide, tránh tinh trạng đầu tơ dân trãi không hiệu qua, gây hoàng phí dit đa Hoặc đổi với nguời Việt Nam dinh cư ở nước ngoài, doanh

"nghiệp có vốn đầu tr nước ngoài, Nhà nước tạo điều kiện để thụ hút đầu tự của họ bing việc ho có thể thuê dit hoặc nhân chuyển nhương trong các khu công nghiệp si xây nhà, công tình xây dụng nhằm kinh doanh BĐS, Điều này nhằm tạo điều iện dé các công nhân, nhân viên lim vide, các chủ đều tr vấn xin chuyển đỗ mục dich SDD một phần đỄ xây dụng các khu nhà ð xã hộ, các khu cần hộ cho họ Điều inh, thuận lợi hơn khi đi lâm Cáccông nhãn, nhân viên trong kins công nghiệp sẽ yên tâm lim việc, hing bá lao đồng, gửp phn đơn kánh tổ phát tiển hơn Những nhà nước cũng phẩ giám sat chất chế, bôi các nhà đầu tr lợi dung khe hở côn pháp luật thay vi xây đụng phát triễn các khu công nghiệp thi họ có thể in phép hoắc không xin phép, đầu tự xây các khu cẩn hộ, nhà để bán Điều này sẽ ảnh hưởng dén chính sich phát in kính tế hạn đầu của nhà nước

- Chuyễn dit phí nông nghiệp được Nhà nước giao dit không thụ tin SDB

sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thụ tiễn SDB hoc thuê đất

Các trường hop SDD phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thụ tên SDD thường là đất sở dụng vào việc trồng rùng phục vụ mục đích quốc phòng an ảnh, hay để xây dung các công tình, cơ sở tôn giáo Đó đầu là những công trình thuộc cần phi có nhiim phục vụ cho việc phát tiễn không chi la về mặt kinh tế sé còn là nhõng vin để vé an toàn tính thin cia xã hối Mét dit nước phát tiễn không thi chỉ dum vào yêu tổ kinh tổ mã còn có sự tác động của các yêu tổ khác nh yt, giáo duc, quốc phòng và vin hóa Vi thé, Nhà nước không đặt ra vấn để thụ ăn SDD đổi với những truờng hop này, Bên cạnh đổ, các tổ chúc ki SDD để xây đang các kins nhà ở tai định cơ theo dự án của Nhà nước cing được Nhà nướckhông đặt vẫn để tha tiên SDD là bởi việc xây các khu nhà tai định cơ thường không mang nhiều lợi ích kinh tẾ cho các tổ chức, khiển các tổ chức không chú ý đến mã Nhà nước rit cần họ dé đâu tr vốn shim xây dụng các km nhà ở tả nh cư cho những đối tượng đ bị thụ hồi đất

- ChuyỄn đắt phi nống nghiệp không phi là đất 5 sang dit &

Việc đầu hư xây đụng các khu chúng cự khu đô th sẽ kéo theo rất nhiều hệqd như mất đồ dn số km vục 46 tăng, các khu kinh doanh dich vụ xuất hiện, mật

đồ giao thông cũng tăng theo, trường học, bệnh viện mọc lên Do dé, đ có hướng nhất triển đúng đản, phù hop thi nhà nước phis xem xé, đính giá kỹ các yếu tổ tránh trường hợp diện tích kina vực đó nhỏ và vừa những dân rổ lại quá đông din

đến các hệ luy như chất chối, ô nhiễm, khối bự, dntắc

21.1.3 Điều hiện được chhyẫn mục dich sử dụng đắt đễ thực hiện các che ân cầu hự bắt động sân

ĐỂ được chuyển mục dich SDD thi người xin chuyển công nh phn dit đại xin chuyển phải đáp ứng đây đ các đu kiên được quy inh theo LBD 2013, Luật đâu tr2014, Luật Kinh doanh bit động sin 2014 LDD năm 2013 đã có quy nh vé

eu liên gieo dit, cho huổ đất, cho phép chuyển mục đích SDD đổ thục hiện dr án

đâu tr” Đây là một trong những diém mới cia LĐĐ năm 2013 so với LBD cũ mà

các nhà lam luật 8ã

kêu gọi các nhà đầu tơ trong và ngoài nước thực hiện các dự án đầu tơ Linh doan, thúc diy phat tiễn kinh tế cia đất nước.

sung và hoàn thiên Điều này nhằm mục đích hướng tới việc

ˆ Tạ Đu 58 Luật Đặt ung 3013,