Đề số 30: Hãy chỉ rõ những nghĩa vụ tài chính mà người sử dụng đất phải thực hiện khi được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất và cho phép chuyển mục đích sử dụng đất? Cho biết những thất thoát về nguồn thu cho ngân sách nhà nước ở nghĩa vụ tài chính này xảy ra trên thực tế thế nào? Cho ví dụ chứng minh?
Đề số 30: Hãy rõ nghĩa vụ tài mà người sử dụng đất phải thực Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất cho phép chuyển mục đích sử dụng đất? Cho biết thất thoát nguồn thu cho ngân sách nhà nước nghĩa vụ tài xảy thực tế nào? Cho ví dụ chứng minh? MỤC LỤC MỞ ĐẦU NỘI DUNG .3 I Khái quát chung II Các nghĩa vụ tài phải thực III Những thất thoát nguồn thu cho ngân sách nhà nước nghĩa vụ tài xảy thực tế KẾT LUẬN .9 MỞ ĐẦU Hiện nay, người sử dụng đất thực việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sử dụng đất ổn định lâu dài đủ điều kiện cấp sổ nhằm phịng ngừa tranh chấp xảy ra, thực thủ tục tách thửa, chuyển đổi mục đích sử dụng đất để thực quyền người sử dụng đất theo quy đinh luật đất đai Đó hoạt động diễn thường xuyên đất đai, Luật đất đai năm 2013 có quy định nghĩa vụ tài mà người sử dụng đất phải thực hiện, có sai phạm quản lí sử dụng đất thực tế gây thất thoát ngân sách nhà nước, để tìm hiểu rõ nghĩa vụ tài người sử dụng đất, thực trạng nghĩa vụ tài diễn nào, em xin trình bày đề tài NỘI DUNG I Khái quát chung Nghĩa vụ tài Nghĩa vụ tài người sử dụng đất là: “Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, loại thuế có liên quan đến đất đai lệ phí trước bạ quan thuế xác định Sở Tài nguyên Môi trường Phịng Tài ngun Mơi trường Văn phịng đăng ký đất đai cung cấp thơng tin địa cho quan thuế trường hợp đủ điều kiện phải thực nghĩa vụ tài theo quy định” Theo Điều 63 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014, bổ sung Khoản 41 Điều Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 quy định việc xác định nghĩa vụ tài người sử dụng đất thực thủ tục hành quản lý sử dụng đất đai Quyền sử dụng đất Quyền sử dụng đất quyền tài sản thuộc sở hữu tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phát sinh sở định giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất quan nhà nước có thẩm quyền từ giao dịch nhận chuyển quyền sử dụng đất Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt quyền sử dụng đất phải tuân thủ điều kiện, thủ tục pháp luật quy định Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất biện pháp Nhà nước thống quản lý đất đai toàn lãnh thổ Việt Nam Một nguyên tắc để người sử dụng đất cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất người sử dụng đất phải hoàn thành nghĩa vụ tài theo quy định pháp luật khoản Điều 98 Luật Đất đai 2013 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ), thường ngôn ngữ bình dân gọi “sổ đỏ” “giấy đỏ” Theo Khoản 16, Điều Luật Đất đai 2013 quy định: “ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất đai chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất” Chuyển mục đích sử dụng đất Tại Luật đất đai năm 2013 chưa có khái niệm cụ thể chuyển mục đích sử dụng đất Việc chuyển mục đích sử dụng đất đề cập từ Luật đất đai năm 1987 tiếp tuc ghi nhận Luật đất đai năm 1993, Luật đất đai năm 2003, Luật đất đai năm 2013 tiếp tục kế thừa phát huy quy định Tuy nhiên, Luật đất đai năm 1987 đề cập đến chuyển mục đích sử dụng đất gián tiếp qua quy định Điều 12 việc định giao đất phải định vào kế hoạch hàng năm chuyển loại đất từ mục đích sử dụng sang mục đích sử dụng khác quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt theo quy định Điều 13 Luật đất đai năm 1987 mà chưa có quy định riêng khái niệm chuyển mục đích sử dụng đất Luật đất đai năm 21993cũng chưa đưa khái niệm chuyển mục đích sử dụng đất mà quy định sơ sài gián tiếp chuyển mục đích sử dụng đất thông qua quy định thẩm quyền giao đất để sử dụng vào mục đích khơng phải sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp Điều 23, quy định Điều 33 việc người sử dụng đất phải đăng ký quan nhà nước có thẩm quyền quan nhà nước cho phép thay đổi mục đích sử dụng đất mà chưa đăng ký Luật sửa đổi, bổ sung năm 2001 quy định bổ sung Điều 24a, 24b trường hợp cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quan Nhà nước có thẩm quyền, chưa đưa khái niệm chuyển mục đích sử dụng đất Trong Luật đất đai năm 2003 chưa có khái niệm thức chuyển mục đích sử dụng đất Tại quy định hành Luật đất đai năm 2013 không đưa khái niệm cụ thể chuyển mục đích sử dụng đất mà đề cấp đến trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất số trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất người sở hữu đất chuyển mục đích sử dụng đất II Các nghĩa vụ tài phải thực Khi nhà nước cấp quyền sử dụng đất Theo quy định pháp luật hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất làm nhà ở, đất phi nông nghiệp Nhà nước cơng nhận có thời hạn lâu dài trước ngày 01 tháng năm 2014 cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất thực thủ tục khác phải thực nghĩa vụ tài theo quy định pháp luật bao gồm khoản tiền là: Tiền sử dụng đất - Thuế sử dụng đất - Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất - Tiền thu từ việc xử phạt vi phạm pháp luật đất đai - Tiền bồi thường cho Nhà nước gây thiệt hại quản lý sử dụng đất đai Phí lệ phí quản lý, sử dụng đất đai - Ngoài ra, người sử dụng đất phải nộp lệ phí khác chi phí đo đạc, lệ phí cấp sổ, khai thác sử dụng liệu quốc gia đất đai chi phí thẩm định hồ sơ, cung cấp thông tin giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền đất Như vậy, ngồi việc người sử dụng đất có quyền phải thực nghĩa vụ tài người sử dụng đất theo quy định pháp luật Luật đất đai năm 2013 quy định người nhà đất giao đất hay cho thuê đất cần phải thực đầy đủ nghĩa vụ sau: Các khoản tài đất Điều 107 Luật đất đai 2013 quy định khoản tài cơng cụ để đảm bảo việc sử dụng đất cách hiệu người sử dụng Các khoản tài có khác tùy thuộc vào hình thức sử dụng đất, bao gồm: - Tiền sử dụng đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất - Tiền thuê đất Nhà nước cho thuê - Thuế sử dụng đất - Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất - Tiền thu từ việc xử phạt vi phạm pháp luật đất đai - Tiền bồi thường cho Nhà nước gây thiệt hại quản lý sử dụng đất đai - Phí lệ phí quản lý, sử dụng đất đai Thời điểm mà khoản tài phải đượng thực Điều 108 Luật đất đai 2013 quy định thời điểm tính tiền sử dụng đất thời điểm nhà nước định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, cơng nhận quyền sử dụng đất Hình thức để nộp tiền sử dụng đất Tiền sử dụng đất nộp theo hai hình thức là: - Nộp tiền sử dụng đất, thuê đất năm - Nộp tiền sử dụng đất, thuê đất lần Khi nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất Theo Khoản Điều Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/4/2014 Chính phủ quy định sau: Đối với chuyển từ đất vườn, ao đất có nhà thuộc khu dân cư khơng công nhận đất theo quy định Khoản Điểu 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc đất vườn, ao gắn liền nhà người sử dụng đất tách để chuyển quyền đơn vị đo đạc đo vẽ đồ địa từ trước ngày 01 tháng năm 2004 tự đo đạc tách thành riêng sang đất thu tiền sử dụng đất 50% chênh lệch tiền sử dụng đât tính theo giả đât với tiền sử dụng đât tính theo giá đất nơng nghiệp thời điểm có định chuyến mục đích quan nhà nước có thẩm quyền Chuyển từ đất nông nghiệp Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất thu tiền sử dụng đất mức chênh lệch tiền sử dụng đất tính theo giá đất với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nơng nghiệp thời điếm có định chuyển mục đích quan nhà nước có thẩm quyền Khi thực chuyển mục đích sử dụng đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp theo pháp luật đất đai người sử dụng đất sang đất vào nguồn gốc đất nhận chuyến nhượng để thu tiền sử dụng đất theo mức quy định Điểm a, Điềm b, Điểm c Khoản này” Theo Khoản 2, Điều Thông tư 76/2014/TT-BTC ngày 19/5/2014 Bộ Tài quy định trường hợp hộ gia đình, cá nhân quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định Khoản Điều Nghị định số 45/2014/NĐ-CP; III Những thất thoát nguồn thu cho ngân sách nhà nước nghĩa vụ tài xảy thực tế Hiện nay, có kẽ hở chuyển đổi mục đích sử dụng đất khiến cho ngân sách nhà nước bị thất thoát Quản lý sử dụng đất việc chuyển mục đích sử dụng đất doanh nghiệp Nhà nước diễn nhiều lỗ hổng pháp lý, đặc biệt doanh nghiệp Nhà nước Nhà nước cho thuê đất vị trí “vàng” có giá trị thương mại cao khiến Nhà nước có khả thất lớn tiền ngân sách Kết tra Bộ Tài trường hợp cụ thể, ví dụ dự án Cơng ty cổ phần Công nghiệp cao su miền Nam 504 Nguyễn Tất Thành, Phường 18, Quận chuyển đổi 4.785 m2 đất sản xuất kinh doanh sang cao ốc thương mại dịch vụ hộ Theo định phê duyệt giá đất tính thu nghĩa vụ tài chuyển mục đích sử dụng đất, UBND TP Hồ Chí Minh chấp thuận giá đất dự án 50,9 triệu đồng/m2, tồn 4.785 m2 có giá 103 tỷ đồng Dự án thương mại dịch vụ văn phòng hộ 128 Hồng Hà, phường 9, quận Phú Nhuận chuyển đổi 4.300 m2 đất sản xuất kinh doanh sang thương mại dịch vụ hộ có giá đất 28,4 triệu đồng/m2 Theo Bộ Tài chính, tổng số tiền dự án phải nộp cho ngân sách 5.360 tỷ đồng, khoảng 700 tỷ đồng chưa nộp Ngồi ra, cịn có loạt dự án chưa có định phê duyệt giá đất tính thu nghĩa vụ tài chuyển đổi mục đích sử dụng đất Điều đáng nói tổng số diện tích đất đề nghị chuyển mục đích sử dụng 834.000 m2 - từ đất sản xuất kinh doanh sang cao ốc, trung tâm thương mại, văn phòng nhà ở, hộ cao cấp để bán cho thuê có mức giá phê duyệt thấp so với giá thị trường Ngoài ra, thực tế cịn xảy tình trạng địa phương bán rẻ đất đai, điều gây thất nghìn tỉ ngân sách nhà nước Năm 2017, Kiểm toán Nhà nước tiến hành kiểm toán việc quản lý, sử dụng đất dự án khu thành thị GĐ 2013 – 2016 tỉnh, thị: Hà Nội, Bình Dương, Đồng Nai, Lào Cai, TP.HCM, thị xã Cam Ranh tỉnh Khánh Hồ, TP Sầm Sơn tỉnh Thanh Hóa chọn mẫu đối chiếu 30 địa phương Kiểm toán Nhà nước có báo cáo việc vào hoạt động chế sách bán hàng quản lý sử dụng đất đai liên quan đến kết kiểm tốn nói Theo đây, số sai sót, hạn chế bất cập công tác quản lý đất rõ Việc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất số dự án không với đối tượng theo Quyết định số 09 Quyết định số 86 Thủ tướng Chính phủ Cho chuyển mục đích sử dụng đất từ đất thương mại dịch vụ sang đất thành thị không chắn thủ tục sở pháp lý Thậm chí, cho phép điều chỉnh mục đích sử dụng đất rừng phịng hộ khơng thẩm quyền, giao đất có thu tiền sử dụng đất đối có đất thương mại dịch vụ (thuộc đối tượng th đất), khơng thích hợp với quy định Luật Đất đai 2013 Như thực tế, việc quản lí sử dụng đất số địa phương nhiều lỗ hổng Qua kiểm tra nhiều sai phạm, gây thất hàng nghìn tỉ đồng vào ngân sách nhà nước Có thể thấy Luật đất đai cần hồn thiện thêm, có quy định cịn gây hiểu nhầm, nhiều quy trình liên quan đến việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất cịn rắc rối khó khăn KẾT LUẬN Luật đất đai năm 2013 ban hành có điều chỉnh bổ sung quy định từ luật trước, với văn pháp luật nhà nước ban hành để điều chỉnh vấn đề liênn quan đến nghĩa vụ tài mà người sử dụng đất phải thực Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất cho phép chuyển mục đích sử dụng đất Các quy định bổ sung nhiên với nhiều lí do, quy định Nhà nước cho thấy thiếu sót, thể rõ thực tế áp dụng địa phương, Sự nhầm lẫn áp dụng luật nhiều quan nhà nước việc lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà thương mại gây thất thoát tài sản nhà nước Điều yêu cầu nhà làm luật phải có thêm điều chỉnh để thủ tục hay nghĩa vụ tài diễn rõ ràng thuận tiện hơn, tránh nhầm lẫn tránh thất thoát ngân sách nhà nước DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO - Luật đất đai năm 2013 - Nghị định số 45/2014/NĐ-CP - Nghị định số 43/2014/NĐ-CP - Nghị định 01/2017/NĐ-CP - Thông tư 76/2014/TT-BTC - Cùng số trang báo điện tử khác 10 ... chuyển mục đích sử dụng đất phải quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất người sở hữu đất chuyển mục đích sử dụng đất II Các nghĩa vụ tài phải thực Khi nhà nước cấp quyền sử dụng đất. .. sử dụng đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất - Tiền thu? ? đất Nhà nước cho thu? ? - Thu? ?? sử. .. nghĩa vụ tài mà người sử dụng đất phải thực hiện, có sai phạm quản lí sử dụng đất thực tế gây thất thoát ngân sách nhà nước, để tìm hiểu rõ nghĩa vụ tài người sử dụng đất, thực trạng nghĩa vụ tài