Chuyên đề thực tập tốt nghiệp: Công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại Ngân hàng TMCP Đông Nam Á - Chi nhánh Bắc Ninh

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là bài chuyên đề do tôi tự thực hiện dưới sự hướng dẫn của

TS Nguyễn Thị Hải Yến Các nội dung nghiên cứu trong đề tài này là trung thực và chưa từng công bố dưới bat kì hình thức nào Nếu phát hiện có bat cứ hành vi sao

chép, gian lận nào trong đề tài này, tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm trước bộ môn

LOI CẢM ON

Trong suốt quá trình nghiên cứu va thực hiện đề tai “Công tác thâm định dự án đầu tư bất động sản tại Ngân hàng TMCP Đông Nam Á - Chi nhánh Bắc Ninh”, em đã

nhận được sự động viên, chỉ bảo tận tình của giáo viên hướng dẫn là TS.Nguyén

Thị Hải Yến Em xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ của cô dành cho em trong suốt thời gian qua.

Em cũng xin bày tỏ sự biết ơn sâu sắc đến các thầy cô trong Bộ môn Kinh doanh

Bat động sản đã day bao em trong suốt 4 năm vừa qua Thay cô đã trang bị cho em những kiến thức cần thiết dé thực hành trong thực tế, cụ thé là qua những kết qua của chuyên đề thực tập này.

Cuối cùng, em xin cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của các anh chị ở Ngân hàng

TMCP Đông Nam A - Chi nhánh Bắc Ninh đã tạo điều kiện dé em hoàn thành dé tài này.

Hà Nội, ngày 10 tháng 01 năm 2020

ii

MỤC LỤC

DANH MỤC CÁC TU VIET TẮTT - 2 St+E9SE+EEEE+EEEESEESEEEESEEEESEEEEEEESEEEkrrrkrrees Vv DANH MỤC SO BDO, BANG BIEU cccccssssssssscsesecscsesececscecscsvsucassveucacsvsncacavaeucavavees vi LOI MỞ ĐẦU c2 tt 3211 21115115111111151151111111111111111111111111111151111E11 1E tee 1

CHUONG 1: CO SO KHOA HOC VE THAM DINH DU AN DAU TU BAT DONG SAN TRONG HOAT DONG TIN DUNG CUA NGAN HANG

THUONG MAL oo.ococcccccccccccscccscssessessesscsscsccsssesscsscsscsucsessessessssucsucsucsssssessesacssesscaesseees 3

1.1 Một số khái ni@m eo eececcecceccesccscssessesseseesscssescsssessssseseessessessstssesstsaesaesnesseseaeaees 3 1.1.1 Bất động sản -¿- ¿1c TS x E1211211 21 21111101121111 2111111111111 ve 3 1.1.2 Dự án đầu tư bất GONG SAN ee ::-:1iÀ 3 1.1.3 Tham định dự án đầu tư bất GONG 0 4 7 1.2 Lý luận về thẩm định dự án đầu tư bat động sản -¿-c5¿©5<+©5c+¿ 7 1.2.1 Mục dich của việc thẩm định dự án đầu tu bat động sản .«‹- 7 1.2.2 Quy trình thâm định dự án đầu tư bất động sản 2-2 25552 8 1.2.3 Căn cứ thâm định dự án dau tư bất động sản 2 5¿c5+©5s+¿ 10 1.2.4 Phương pháp thâm định dự án đầu tư BĐS -¿ 5¿©cscccse¿ 12 1.2.5 Vai trò của thẩm định dự án đầu tư BĐS ¿- ¿5c sccssccezrerrees 16 1.3 Tham định dự án đầu tư bat động sản trong hoạt động tín dụng của ngân

hang ni s0i) 018 17

1.3.1 Tầm quan trọng của việc thâm định dự án đầu tư bất động sản trong hoạt

dOng tin dung ca NHTM N ồ 17

1.3.2 Quy trinh tham định dự án đầu tu bat động sản của NHTM 18 1.3.3 Nội dung thâm định dự án đầu tư bat động sản của NHTM 19 1.3.4 Các yêu tố ảnh hưởng tới hoạt động thâm định dự án đầu tư bất động sản 28 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG THÁM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BÁT ĐỘNG

SẢN TẠI NGÂN HÀNG TMCP ĐÔNG NAM Á - CHI NHÁNH BÁC NINH 33

2.1 Tổng quan về ngân hàng TMCP Đông Nam A — CN Bắc Ninh 33 2.1.1 Tổng quan về ngân hàng TMCP Đông Nam Á -¿ 5¿©s+¿ 33 2.1.2 Cơ cấu tổ chức bộ máy Ngân hàng TMCP Đông Nam A - CN Bắc Ninh 35

2.1.3 Tình hình nguồn nhân lực của Ngân hàng TMCP Đông Nam Á - Chi

2.2.2 Nội dung thâm định - 2 2© £+EE+EE£EE£EEEEE2EEEEEEEEEEE2E171E 2E erkrrkd 44 2.2.2.1 Thâm định chủ đầu tưr -¿- 2-52 SE EEEEEEE2112111111111 111 xe 44 2.2.2.2 Thâm định dự án -¿- 2-52 E2 S£+E£EE£EEEEEEEEEE12E12112171211111 111 xeC 57 2.3 Nghiên cứu tinh huống thâm định dự án đầu tư BĐS cu thé tại Ngân hàng

SeABank — CN Bắc Ninh - ¿+ St+St+E+E SE XEE1E1111211211 1111111111111 11 1 1y 65 2.3.1 Thâm định chủ đầu ttư -¿- 2 2E EEEEE12112112111111 1111111 xe 65 2.3.2 Tham định dự án “Tổ hợp trung tâm thương mại, dịch vụ và căn hộ cao

685090 MNNNậN 70

2.3.3 Nhận XÉ :- 52s T1 E3 121121111011 1111 2111151111 111111 1111111111111 E111 Exe 85

2.4 Đánh giá kết quả đạt AUWOC cccsccsssessessesssessessesssssessessessesssessessessssseesessessessseeses 86 2.4.1 Những kết quả đạt đưƯỢC - -¿- 2-56 St EE 211211211211 1111 1111111 cxe 86 2.4.2 Một số hạn chế trong công tác thâm định dự án đầu tư bắt động sản tại

Ngân hàng TMCP Đông Nam A chi nhánh Bắc Ninh -:- 5z: 89

CHUONG 3: KIÊN NGHỊ VÀ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN HOAT

ĐỘNG THÁM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ DAU TU BAT ĐỘNG SAN TẠI

NGAN HANG TMCP ĐÔNG NAMA - CN BẮC NINH «c- 91 3.1 Dinh hướng chiến lược phát triển của Ngân hang TMCP Đông Nam A và kế

hoạch hoạt động của Chi nhánh Bắc Ninh - St St SE EEEEkekerrkekerree 91 3.2 Giải pháp hoàn thiện hoạt động thâm định dự án đầu tư đầu tư bat động san

tại Ngân hàng TMCP Đông Nam A — CN Bắc Ninh 2-2 5z+sz+zz+cxee: 93 3.2.1 Năng lực chuyên môn của cán bộ thâm định dự án đầu tư bất động sản 93 3.2.2 Chất lượng công tác thu thập và xử lý dữ liệu thông tin liên quan đến dự

án bất động sản ¿- 2-52 tk SE E9 EEE19112112112111111111111 1.11511111111111 xe 95 3.2.3 Nội dung thâm định dự án đầu tư vay vốn trong lĩnh vực bất động sản 96 3.2.4 Chất lượng quán lý rủi ro của dự án đầu tư bat động sản - 97 3.2.5 Phương pháp thấm định dự án đầu tư bat động sản - 2 +: 98 3.2.6 Công nghệ, kỹ thuật va phương tiện phục vụ công tác thâm định 100 kct‹ ái) nn 101

3.3.1 Kiến nghị đối với Ngân hang Nhà nước Việt Nam - - 101 3.3.2 Kiến nghị đối với Ngan hàng TMCP Đông Nam A — chi nhánh Bắc Ninh101 3.3.3 Kiến nghị khác - + k+SE+EE+E2EEEEEEEEEEE1211211211212 1111111111, 102 KẾT LUẬN oieceecscssssessesssessessecsecsssssssscsecsusssessecsessussusssessessessusssecsessvcausssessessecsnssseeseeses 104 TÀI LIEU THAM KHẢO ¿2 2-5 +E£+SE£EE£EE2EEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEErrkerkee 105

1V

DANH MỤC CÁC TU VIET TAT TMCP: Thương mại cô phần

BĐS: Bat động san

DAĐT: Dự án đầu tư

NHTM: Ngân hàng thương mại

DANH MỤC SO DO, BANG BIEU

Sơ đồ 1.1: Mô hình năm lực lượng cạnh tranh của Michael Porter 23 Sơ đồ 2.1: Cơ cầu tô chức bộ máy Ngân hang SeA Bank — CN Bắc Ninh năm 2019 35

Bảng 2.1: Cơ cấu lao động tại Ngân hàng TMCP Đông Nam A - Chi nhánh Bắc

Ninh qua các năm 2018-2019 - - 5 1 2119319111911 1 911 11101 TH TH nghệ 37

Bảng 2.2: Tình hình huy động vốn của Ngân hàng SeABank — CN Bắc Ninh trong

Bai Moan 2017-2019 ee eeesccssceeseesceeseesececeeseesseessecsceseesseseeeeseesseesaeseeesseeeseeeeeeaeees 39

Bảng 2.3: Tinh hình dư nợ tín dụng của Ngân hàng SeABank — CN Bắc Ninh giai

h0 41

Bảng 2.4: Quy trình thâm định dự án tai Ngân hàng SeA Bank - 43 Bảng 2.5: Tài sản có định của Công ty Bắc Triều -¿ 5¿©2s25++cxzezxrsccez 66 Bang 2.6: Thông tin thu thập từ công thông tin điện tử -¿¿©z2cs2 se: 66

Bảng 2.7: Quan hệ tài khoản với các TCTD khác - - 5 555 s*++s+ssessseress 67Bảng 2.8: Quan hệ tín dụng với các TCTD khác - - s5 + ++skseeereeeerrse 67Bang 2.9: Tình hình tài chính của CĐ T - -.- 6 1 3191 91911901 ng ng ng 68Bảng 2.10: Thông tin chung V6 dự ấn - ¿2c E+SE+EE+EE£E£EEEEEeEkerkrrkrrxrrrei 70

Bang 2.11: So sánh tổng mức đầu tư của dự án 2: sc©c+xcEerxerkrrrrrkerxees 73 Bang 2.12: Doanh thu dự kiến dự án - 2-2-5 ©5£2SE2EE£EE£EEE2EEEEEEEEerErrkrrkerkeeg 71

Bảng 2.13: So sánh giá bán cùa dự ấn - - + LH ng HH ngư 78

Bảng 2.14: Tiến độ huy động vốn của dự án -+©5+2cx+2zxvzxeerxesrxesrxee 80 Bảng 2.15: Hiệu qua tài chính của dự An oo eee eeceeccessceseeseceeeeeseeeneeeceseceaeeseeeeeeaeeeees 82

Bang 2.16: Phân tích độ nhạy của dự án qua NPV và IRR -s- << 83

Bảng 2.17: Số lượng dự án BĐS được thâm định - 5: ssSx+xvE+EeEererxererkeree 87 Bang 3.1: Mục tiêu về cơ cầu du nợ cho vay năm 2020 ccsccccessessesseessessessesseeseeesee 91 Bang 3.2: Mục tiêu về chất lượng tín dung năm 2020 ¿2 2 s+cz+£+£zzez 92 Bảng 3.3: Mục tiêu về giới hạn an toàn trong hoạt động tín dụng - 92

VI

LOI MỞ ĐẦU Lí do chọn đề tài

Mối quan hệ chặt chẽ giữa thị trường tài chính — tiền tệ với thị trường bat động sản được ví như bình thông nhau giữa các kênh đầu tư của nền kinh tế Sự dư thừa thanh khoản trong hệ thống tiền tệ sẽ khiến đồng tiền chạy vào thị trường bất động sản với sự biến chuyên qua nhiều hình thức khác nhau Cũng chính bởi mối quan hệ tương hỗ chặt chẽ này mà vốn vay ngân hàng đã trở thành nguồn vốn chủ đạo trong thị trường bat động sản Theo thống kê mới nhất của NHNN, du nợ tín dụng bất động sản trong nửa đầu năm 2019 đạt gần 1,4 triệu tỷ đồng So với thời điểm này năm ngoái, con số này tăng 6,5% - phản ánh tốc độ tăng trưởng mạnh mẽ, đồng thời, đặt ra van dé lo ngại đó là kiểm soát dòng vốn.

Khâu thẩm định dự án đóng vai trò là cơ sở dé ngân hàng ra quyết định có tài trợ von cho dự án bất động sản hay không Tuy nhiên công tác thẩm định dự án đầu tư BĐS của các NHTM hiện nay vẫn chưa đáp ứng kịp với sự phát triển nóng của thị trường bat động sản, cụ thé ở thị trường ở Bắc Ninh Sau quyết định 2088/QD-TTg của Thủ tướng Chính phủ Nguyễn Xuân Phúc đã xác nhận thành phố Bắc Ninh chính thức trở thành đô thị loại I vào năm 2017 Điều này đã tạo một cơn sóng mạnh mẽ đối với thị trường bất động sản tại Bắc Ninh với tốc độ gia tăng chóng

mặt, “ti lệ hấp thụ bình quân lớn hơn 60% mỗi đợt chào hàng dự án bat động san”

(theo Thống kê của Hội Môi giới Bat động sản Việt Nam) Tuy nhiên song hành là bài toán rủi ro trong tín dụng bất động sản khi vẫn còn mang tính đặc thù ngành ngân hàng, thiếu đi sự liên kết với ngành bat động sản, tính pháp lý vẫn còn đặt nhẹ, dẫn tới những lỗ hồng trong thị trường.

Do vậy, việc thâm định dự án vay vốn trong lĩnh vực bat động san can phai

xem xét thận trọng, tiễn tới sự hoàn thiện trong công tác thâm định cả về chiều rộng và chiều sâu dé giảm thiểu tối đa rủi ro cũng như mang lại hiệu quả cao hon trong

hoạt động tín dụng của NHTM.

Từ những vấn đề trên, cùng với những kiến thức đã học, em xin thực hiện chuyên dé với dé tài: “Công tác thấm định dự án đầu tư bat động sản tại Ngân hàng TMCP Đông Nam Á - Chỉ nhánh Bắc Ninh”

2 Mục tiêu của đề tài

- Hệ thống hóa cơ sở lý thuyết về dự án đầu tư bất động sản và hoạt động thâm

định dự án đầu tư bất động sản, trọng tâm vào hoạt động thâm định dự án tại các

Ngân hàng Thương mại.

- Phân tích và đánh giá thực trạng qua công tác thâm định dự án đầu tư BĐS hiện đang xin tài trợ vốn ở ngân hàng SeABank chi nhánh Bắc Ninh.

- Dé xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện công tác thâm định dự án đầu tư BĐS của Ngân hàng TMCP Đông Nam Á.

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

- Đối tượng nghiên cứu: Công tác thâm định dự án đầu tư bat động sản tại Ngân hàng SeA Bank — Chi nhánh Bắc Ninh

- Phạm vi nghiên cứu: Công tác thâm định trong giai đoạn 2017 đến nay tại Ngân hàng TMCP Đông Nam A (SeA Bank) — Chi nhánh Bắc Ninh

4 Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu, phân tích và tổng hợp các tài liệu thứ cấp gồm các giáo trình, luận văn, công trình nghiên cứu dé tổng hợp và xây dựng cơ sở khoa học.

Nghiên cứu tài liệu thứ cấp gồm các tài liệu, báo cáo nội bộ của Ngân hàng trong giai đoạn 2017-2019 và hồ sơ của các dự án, sử dụng phương pháp thống kê và so sánh dé phân tích và đánh giá thực trạng, phân tích nguyên nhân và tìm hướng

giải quyết.

5 Bố cục đề tài

Ngoài phần mở đầu và phần kết luận, chuyên đề được chia làm 3 chương:

Chương 1: Cơ sở khoa học về thẩm định dự án dau tư bất động sản trong hoạt

động tín dụng của ngân hàng thương mại

Chương 2: Thực trạng thẩm định dự án đầu tư bắt động sản tại ngân hàng TMCP Đông Nam Á— Chỉ nhánh Bắc Ninh

Chương 3: Kiến nghị và giải pháp nhằm hoàn thiện hoạt động thẩm định dự án dau tư dau tư bat động sản tại Ngân hàng TMCP Đông Nam A - CN Bắc Ninh

CHUONG 1: CƠ SO KHOA HOC VE THÂM ĐỊNH DỰ ÁN DAU TƯ

BAT DONG SAN TRONG HOAT DONG TIN DUNG CUA NGAN HANG

THUONG MAI

1.1 Một số khái niệm 1.1.1 Bắt động sản

Theo tiếng Latinh, “Real” trong “real estate” khởi nguồn từ “res” (tất cả mọi thứ) va “rex” (hoàng gia) dé chi ra rang việc sở hữu, định đoạt đất thuộc về các nhà vua Ngày nay, thuật ngữ cổ đó đã chuyên biến dưới nhiều góc độ, quan điểm khác nhau của mỗi quốc gia, của mỗi cá thé Bất động sản tựu chung lại là tài sản, đất dai, công trình xây dựng gắn liền trên và dưới mặt đất Nó khác với các loại tài sản khác bởi nó gắn liền với quyền và nghĩa vụ đặc biệt theo pháp luật các nước sở tại.

Đến năm 2005, Việt Nam đã pháp luật hóa bất động sản theo quy định tại Điều 181 của Bộ Luật Dân sự nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam:

“Bat động sản là các tài sản không di dời được bao gồm: a Dat dai.

b Nha ở, công trình xây dựng gắn liền với dat đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà

ở, công trình xây dựng đó.

c Các tài sản khác gắn liền với đất đai.

d Các tài sản khác do pháp luật qui định.”

Do tính cố định và sự khan hiếm của dat đai nên xét về dài hạn “tong cung bat

động sản luôn thấp hơn so với tổng cầu bất động sản” (Hoàng Văn Cường (2016), Giáo trình Thị trường Bat động sản) khiến cho giá bất động sản luôn tăng không kê sự trượt giá của đồng tiền Chính vì thế, trong các nhóm hoạt động đầu tư, BĐS luôn là kênh đầu tư hấp dẫn bởi khả năng đem lại lợi nhuận cao, tuy nhiên song hành với lợi nhuận cao là rủi ro lớn.

1.1.2 Dự án dau tư bat động sản 1.1.2.1 Dự án dau tư

“Trên quan điểm vi mô, các tác giả William F.Sharpe, Gordon J.Alexander, David.J.Flower cho rằng: Đầu tư có nghĩa là sự hy sinh giá trị chắc chan ở hiện tại dé đạt được giá trị (có thé không chắc chắn) trong tương lai [Investment means the

sacrifice of certain present value for (possibly uncertain) future value].” (Từ Quang

Phương và PGS.TS Phạm Văn Hùng (2012), Giáo trình Kinh tế đầu tư) Loi ích dự kiến có thé lượng hóa được qua thước đo hiệu quả bằng tiền như số lượng sản pham tăng, doanh thu tăng hoặc không lượng hóa được như sự phát triển thị trường,

kinh tế, xã hội, môi trường Trích nghị định 12/2009/NĐ-CP, ban hành ngày 12/02/2009: “Dự án đầu tư là văn kiện phản ánh trung thực kết quả nghiên cứu cụ thé toàn bộ các van dé về: thị trường, kinh tế, kỹ thuật, tài chính, có ảnh hưởng trực tiếp tới sự vận hành, khai thác và tính sinh lợi của công cuộc đầu tư” Đối với hoạt động tín dụng của ngân hàng, dự án đầu tư là tập hợp hồ sơ tài liệu chi tiết và hệ thống hóa các báo cáo hoạt động liên quan tới đầu tư của chủ đầu tư hay doanh nghiệp Dự án đầu tư là tiền đề vững chắc cho việc thực hiện mọi hoạt động đầu tư hiệu quả đáp ứng mong muốn của nhà đầu tư, ngân hàng thương mại và nhà nước.

Như vậy một dự án đầu tư dù xét trên góc độ nào cũng phải đảm bảo được bốn

tiêu chí cơ bản sau:

Dự án đầu tư bất động sản là tập hợp các đề xuất bỏ vốn thường là trung và đài hạn để thực hiện các hoạt động xây dựng, mua bán, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản (cụ thể như: nhà, công trình, cơ sở hạ tầng, quỹ đất, ) với mục

đích sinh lợi.

Hiện nay dự án đầu tư BĐS được chuyên biến rất đa dạng theo loại hình đầu tư, có thé ké đến như:

- Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị.

- Dự án xây dựng nhà tại nơi đã có sẵn cơ sở hạ tầng - Dự án xây dựng mặt bằng cho thuê.

- Dự án đầu tư phát triển bất động sản du lịch.

Như vậy dự án đầu tư bất động sản thực chất là hoạt động kinh doanh được

diễn ra ở giai đoạn hình thành bat động san Day được coi là khâu thiết yếu của thị

trường BĐS do sản phẩm mới được tạo ra ảnh hưởng trực tiếp vào cung, cầu và giá cả Trong hoạt động đầu tư, nhà đầu tư thường đi qua từng giai đoạn, từ khâu cơ bản nhất là xác định vị trí khu đất đến khâu phức tạp là quyết định phương án kinh doanh Theo số liệu thống kê, những năm trở lại đây không chỉ Việt Nam mà cả thé giới đều rất phổ biến mô hình kinh doanh bat động sản phức hợp Nguồn gốc cụm từ “phức hợp” bắt phát từ cụm “complex” có nghĩa là phức hệ và liên hợp Gắn vào bat động sản, khu đô thị “complex” là môt tông thé đô thị bao gồm nhiều công trình

khác nhau như bao gồm: chung cư, nhà liền kề, văn phòng cho thuê, trung tâm

thương mai, trường học, khu vui chơi giải trí Đây được xem như là mô hình thích

hợp nhất đề đầu tư bất động sản vì nó không chỉ đáp ứng được nhu cầu hưởng thụ cao của cư dân mà còn đáp ứng được tiêu chí phát triển bền vững của thị trường này Ở Việt Nam, hầu hết các dự án bất động sản phức hợp đều được đầu tư một cách bài bản với nguồn vốn lớn như các khu đô thị Times City, Vincity Ocean Park,

Ecopark, Dragon City, Đảo Kim Cuong

Đặc điểm của dự án đầu tư BĐS

So với các dự án đầu tư lĩnh vực khác, dự án đầu tư BĐS có những đặc điểm

riêng biệt mang tính đặc thù ngành và khác biệt với các dự án thông thường khác.

Như vậy, việc nắm chắc các đặc trưng của dự án sẽ ảnh hưởng rất lớn tới việc ra quyết định đầu tư dự án BĐS, cụ thể:

- Dự án đầu tư BĐS có nhu cầu về vốn rất lớn Xuất phát từ giá trị khan hiếm của đất đai cũng như chi phí xây dựng tạo nên các công trình, cơ sở hạ tầng có tầm vóc không hề nhỏ đã làm nên tổng mức vốn đầu tư dự án BĐS cao hơn các hàng hóa thông thường khác Tuy nhiên, trong thời gian thực hiện dự án, phần lớn vốn đầu tư tồn tại đưới dạng công trình dở dang nên rất kém linh hoạt, không đem lại lợi nhuận và đặc biệt chứa đựng đầy rủi ro Chỉ một sự thay đổi rất nhỏ về các yếu tố như tỷ giá, chính sách của chính phủ, lãi suất của ngân hàng cũng đã ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ, tổng mức đầu tư, hiệu quả và thậm chí ảnh hưởng tới khả năng thực hiện tiếp của dự án Bản chất của quan điểm của người cho vay là quan điểm tổng đầu tư, tức là xem xét dự án nhằm đánh giá sự an toàn của số vốn cho vay Việc phân bổ vốn đầu tư phải được chú trọng, tránh trường hợp ứ đọng vốn hoặc thiếu vốn cục bộ tại trong thời gian thực hiện dự án.

- Dự án đầu tư BĐS mang tính cố định về vị trí địa lý, về địa điểm và không gian Dự án BĐS luôn gắn liền với dat đai, ma đất đai có tính có định, giới hạn về không gian và mang đặc tính của vùng Không có BĐS nảo giống hệt nhau do giá trị riêng biệt gan liền với từng vị trí cụ thé “Yếu tổ vị trí ở đây không phải chỉ xác định bằng những tiêu thức đo lường địa lý thông thường như kinh độ, vĩ độ mà nó được đánh giá chủ yêu bởi khoảng cách của BĐS đến các trung tâm, các điểm dịch vụ công cộng, các công trình công cộng như thương mại, văn hóa, y tế, giáo dục và khả năng tiếp cận từ BĐS đến các trung tâm, công trình đó.” (Hoang Văn Cường (2016), Giáo trình Thị trường Bất động sản) Ngoài ra, BĐS chịu tác động của yếu tố vùng và khu vực khá rõ nét: yếu tố tự nhiên, kinh tế - xã hội, chính trị - pháp luật

và điều kiện môi trường Khi những yếu tố trên thay đổi, dự án BĐS cũng sẽ đổi thay nên cần xem xét, dự đoán được các thay đổi này gắn trong mối quan hệ với các

khu vực lân cận.

- “Có thé nói yếu tố tập quán, thị hiéu và tâm lý tác động đến mọi loại hàng hóa tiêu dùng trên thị trường nhưng hang hóa BĐS chịu sự chi phối của yếu tố tập quán, thị hiểu và tâm lý xã hội mạnh hơn các hàng hóa thông thường khác.” (Hoàng Văn Cường (2016), Giáo trình Thi trường Bat động sản) Nhu cầu về sản phẩm BĐS tại mỗi địa phương , mỗi quốc gia , mỗi nền văn hóa tại mỗi thời điểm nhất định là rất khác nhau , phụ thuộc rất nhiều vào tập quán, thị hiếu, yếu tô xã hội (tín tưỡng, tôn giáo, tâm linh) và yếu tố thị (cung - cầu BĐS) Hơn nữa, thị trường sản phâm BĐS biến động theo chu kỳ hình sin không 6n định và tiềm tang nhiều rủi ro Vì vậy, chủ đầu tư cần phải xem xét về mức độ “chap nhận” của thị trường đối với sản phẩm dự án BĐS.

- Dự án BĐS chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật của nước sở tại BĐS là

tài sản quý giá của mỗi quốc gia, mỗi tổ chức cũng như mỗi người dân Xét trong mối quan hệ về giao dịch, đầu tư dự án BĐS thường có tác động mạnh mẽ đến hầu hết hoạt động kinh tế xã hội Dé tăng cường khai thác hiệu quả các nguồn lực và quản lý thị trường BĐS hoạt động tốt, Nhà nước đã ban hành các văn bản pháp luật, thông tư, nghị định, chính sách liên quan Thị trường BĐS đã bắt đầu xuất hiện sau

khi nước ta đổi mới kinh tế nhưng phan lớn là tính tự phát, cho tới khi nhà nước thé

chế hóa và ban hành Luật Đất đai 1993 Tuy nhiên, quy về thời điểm hiện tại luật pháp trong lĩnh vực này vẫn còn hạn chế, chính sách dat đai chưa ôn định, còn tồn đọng sự chồng chéo và mâu thuẫn trong pháp lý dẫn tới những lỗ hồng của thị trường Vấn đề đặt ra là cần quan tâm đến những rủi ro về pháp luật khi lập dự án, dé từ đó có sự thay đổi hợp lý, phù hợp với quy hoạch, chiến lược phát trién kinh tế

xã hội và ngành đặc thù BĐS.

- Tính rủi ro của dự án đầu tư BĐS cao hơn so với các hàng hóa khác Do mang tính chất đặc thù vốn đầu tư lớn, thời gian đầu tư kéo dai và chịu ảnh hưởng sâu sắc của các yêu tố vĩ mô nên dự án đầu tư BĐS chứa đựng rất nhiều rủi ro Bất cứ nhà đầu tư nào cũng muốn nhận được đồng tiền chắc chắc chắn ngày hôm nay (đồng tiền an toàn) hơn là những đồng tiền không chắc chắn ở tương lai (đồng tiền rủi ro) Có những rủi ro mà nhà đầu tư không thể lường trước được như: những rủi ro bất khả kháng (thiên tai, chiến tranh), rủi ro về luật pháp chính sách (sự thay đôi thể chế, chủ trương tiếp tục bảo hộ hay hội nhập), rủi ro về lạm phát hay cụ thể

hơn là rủi ro về mặt kỹ thuật, chủ đầu tư Nhận thức và giảm thiểu rủi ro là yếu tố quan trọng mỗi khi thực hiện hay thầm định một dự án dau tư.

- Thực hiện dự án đầu tư BĐS gan liền với hoạt động xây dựng công trình “Các công trình gan liền với đất và các tài sản gắn liền với công trình đó cũng được tính là BĐS” (Hoàng Văn Cường (2016), Giáo trình Thị trường Bất động sản) Do đó mọi dự án BĐS đều phải tuân thủ chặt chẽ các quy định về yêu cầu tiêu chuẩn xây dựng, đảm bảo yêu cầu về thiết kế của Nhà nước nói chung và Bộ xây dựng nói riêng.

- Hoạt động đầu tư dự án BĐS yêu cầu cao về năng lực quản lý Với tổng mức đầu tư lớn, hạng mục công trình đa dạng, kỹ thuật chuyên môn phức tạp, liên hợp nhiều ngành nên dự án BĐS đòi hỏi bộ máy quản lý phải có kiến thức chuyên môn

và năng lực trình độ cao không chỉ BĐS mà còn các ngành liên quan như xây dựng,

tài chính

1.1.3 Thẩm định dự án dau tư bất động sản

Xuất phát từ khái niệm chung, thâm định dự án đầu tư bất động sản được hiểu

là quá trình phân tích, xem xét, đánh giá đảm bảo tính khách quan, khoa học và toàn

diện các nội dung ảnh hưởng trực tiếp đến tính khả thi, tính hiệu quả của dự án để từ đó đưa ra quyết định đầu tư hay quyết định tài trợ vốn cho dự án hay không Tùy theo quan điểm của người thâm định mà việc thẩm định dự án đầu tư BĐS được

nhìn nhận khác nhau, cụ thể là quan điểm của chủ đầu tư sẽ khác với quan điểm của

ngân hàng Đối với chủ dau tư, thấm định dự án đầu tư BĐS là một công tác đóng vai trò thiết yếu, giúp lượng hóa và giảm thiểu các rủi ro đến hiệu qua dự án Còn về phía ngân hàng, đứng trên quan điểm của nhà tài trợ vốn, công tác thấm định phải thực hiện khách quan toàn diện và kết quả thẩm định sẽ giúp ngân hang ra quyết định cấp tín dụng an toàn.

Hiện nay nhu cầu về vốn cho sự phát triển đầu tư ở nước ta nói chung và đầu tư BĐS nói riêng là rất lớn nên công tác thẩm định dự án đầu tư BĐS ngày càng

được coi trọng và hoàn thiện Bài toán khó cần giải quyết đó là làm sao dé đầu tư dự

án BĐS một cách hiệu quả.

1.2 Lý luận về thâm định dự án đầu tư bat động san

1.2.1 Mục dich của việc thẩm định dự án dau tư bat động sản

Dự án đầu tư bất động sản dù được phân tích kỹ lưỡng, chỉ tiết nhưng khả

năng cao vẫn mang tính chủ quan của nhà phân tích và lập dự án dẫn tới việc còn

tồn đọng những khiếm khuyết trong quá trình dự án Cần phải xem xét, đánh giá và

kiểm tra lại một cách độc lập với quá trình chuẩn bị, hay nói cách khác, cần thâm định dự án dé khang định được chắc chan tinh khả thi của dự án Thâm định dự án có ý nghĩa hết sức quan trọng đối với nhà đầu tư BĐS, nhà tài chính cũng như nhà

quản lý đó là:

- Giúp cho chủ đầu tư chọn ra được dự án đầu tư bất động sản tốt nhất và phù hợp nhất với nguồn lực của doanh nghiệp.

- Giúp cho cơ quan quản lý nhà nước đánh giá được mức độ cần thiết và phù hợp của dự án đối với các van dé phát triển kinh tế, quy hoạch phát triển của ngành, về công nghệ vốn, van dé môi trường, đáp ứng ba điều kiện về mục tiêu, quy mô

và hiệu quả.

- Giúp các nhà tài chính ra quyết định chính xác về cho vay dựa trên dòng tiền và các chỉ số tài chính.

- Xác định được ưu điểm, nhược điểm của dự án dé có thé đưa ra các phương án khắc phục kịp thời và ảnh hưởng tới quyết định có nên tiếp tục đầu tư hay không.

- Xác định rõ tư cách pháp nhân của các bên tham gia vào dự án đầu tư BĐS

Do đó, thấm định dự án đầu tư bat động sản có ý nghĩa đặc biệt quan trọng không chỉ riêng nhà đầu tư, nhà quản lý mà còn đối với hoạt động tín dụng đầu tư BĐS của NHTM Việc xây dựng thâm định dự án đầu tư BĐS là nền tảng vững chức cho việc đảm bảo kha năng thu hồi vốn và lãi đầu tư thì quyết định cho vay

của ngân hàng.

Ngoài ra, kết quả thâm định có thé tham van, góp ý cho các chủ dau tư, làm cơ sở dé xác định nhu cầu vốn vay, giảm chỉ số nợ xấu, tạo điều kiện cho doanh nghiệp

làm ăn hiệu quả.

1.2.2 Quy trình thẩm định dự án đầu tư bất động sản e_ Bước 1: Thu thập tài liệu, thông tin cần thiết

a/ Hồ sơ đơn vị

- Tài liệu chứng minh tư cách pháp nhân vay vốn: Quyết định thành lập, Giấy chứng nhận đăng ký loại hình doanh nghiệp, Giấy phép kinh doanh, Giấy xác nhận các thay đổi bố sung về đăng ký doanh nghiệp, Biên ban bầu hội đồng quản trị, Quyết định bồ nhiệm, Điều lệ hoạt động

- Tài liệu báo cáo tình hình sản xuất kinh doanh, cụ thé như:

+ Bảng cân đối kế toán.

+ Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh +Bản thuyết minh báo cáo tài chính.

+ Báo cáo lưu chuyền tiền tệ.

+ Bảng công nợ phải thu, phải trả.

+ Bảng chi tiết hàng hóa tồn kho + Giấy đề nghị vay vốn.

b/H6 sơ dự án

- Kết quả nghiên cứu.

- Các luận chứng kinh tế, xây dựng, kỹ thuật được phê duyệt - Giấy tờ quyết định cấp dat, thuê dat, sử dụng đất

- Giấy phép xây dựng.

- Bản vẽ quy hoạch dự án.

e Bước 2: Thu thập các tài liệu thông tin tham khảo khác

- Các tài liệu về chủ trương chính sách, chiến lược phát triển kinh tế - xã hội về lĩnh vực ngành của doanh nghiệp và các ngành liên quan.

- Các văn bản pháp luật liên quan: Luật đầu tư, luật thuế, chính sách - Các tài liệu thống kê của tổng cục thống kê.

- Các tài liệu thông tin và phân tích thị trường trong và ngoài nước do các

trung tâm nghiên cứu về thị trường cung cấp.

- Các ý kiến tham gia, đóng góp của các cơ quan chuyên môn, các chuyên gia, các tài liệu ghi chép qua các đợt phỏng vấn chủ đầu tư, khách hàng

e Bước 3: Xử lý - phân tích - danh giá thông tin

Sau khi thu thập day đủ thông tin cần thiết, ngân hàng tiến hành sắp xếp, đánh giá các thông tin, tiễn hành xử lý và phân tích thông tin một cách chính xác, nhanh chóng kip thời nhằm phục vụ tốt cho công tác thẩm định dự án.

e_ Bước 4: Lập tờ trình thẩm định dự án đầu tư

Tờ trình thâm định cần thể hiện một số vấn đề cơ bản sau:

- Về doanh nghiệp: Tính hợp pháp, hợp lý, tình hình hoạt động kinh doanh và các vấn đề liên quan khác.

- Về dự án: Tóm tắt những thông tin cần thiết về dự án.

- Kết quả thầm định: Một số van đề về khách hàng như năng lực pháp lý, năng lực tài chính, các mối quan hệ tài chính xung quanh, phương án vay vốn, đánh giá

các tài sản đảm bảo qua hình thức thế chấp của khách hàng và tính khả thi của dự án - Kết luận: Nhận xét, đánh giá, đề xuất phương án, điều kiện ràng buộc và phương hướng giải quyết các vấn đề của dự án.

1.2.3 Căn cứ thẩm định dự án đầu tư bất động sản

Theo Nghị định 12/2009/NĐ-CP về quản lý dự án Xây dựng công trình và Quyết định của Thủ tướng ban hành quy chế thâm định dự án Chính phủ ngày

10/01/2007, căn cứ thầm định bao gồm ba căn cứ chính là: - Hồ sơ trình thâm định của chủ đầu tư

+ Quyết định thành lập doanh nghiệp, đăng ký kinh doanh, giấy chứng nhận đầu tư, giấy phép hành nghề (nếu có)

+ Điều lệ doanh nghiệp

+ Quyết định bồ nhiệm chủ tịch hội đồng quản tri, tổng giám đốc, giám đốc

+ Quy chế tài chính

+ Quyết định giao vốn, biên bản góp vốn, danh sách thành viên sáng lập + Hợp đồng liên doanh (nếu có)

+ Các hồ sơ khác - Hồ sơ tài chính:

+ Kế hoạch sản xuất kinh doanh được cấp có thâm quyền phê duyệt + Báo cáo kinh doanh ba năm liền kề

+ Báo cáo kiểm toán

+ Bản kê số dự tiền vay, bảo lãnh, mở L/C tại các tô chức tín dụng và tô chức

tài chính

- Hồ sơ dự án đầu tư BĐS:

+ Giấy đề nghị vay vốn dự án, phương án xây dựng của dự án BĐS + Các loại hợp đồng, giấy tờ có liên quan đến dự án BĐS

+ Hồ sơ bảo đảm tiền vay theo quy định

e Can cứ pháp lý

Bao gồm:

- Các chiến lược, quy hoạch, chính sách phát triển kinh tế- xã hội của nhà

nước, của ngành, của địa phương.

10

- Hệ thống pháp luật và hệ thống các văn bản pháp luật chung gồm: Luật Doanh nghiệp, Luật Xây dựng, Luật Lao động, Luật Môi trường, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Thuế (thuế TNDN và thuế GTGT), Luật Khoáng sản, Luật Tài nguyên; Luật Bat động sản.

- Các văn bản pháp luật và quy định có liên quan trực tiếp tới hoạt động đầu tư BĐS như Luật Đầu tư do Quốc hội thông qua, có hiệu lực từ ngày 01/07/2006 và các văn bản hướng dẫn thi hành liên quan: Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006 của Chính phủ quy định chỉ tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở; Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ về việc quy định bổ về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng dat, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hối đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.

- Một số thông tư, thông tư liên tịch, quyết định của Ngân hàng nhà nước ban hành để quản lí hoạt động của các Ngân hàng thương mại như: Thông tư số

01/2005/TT-BTNMT ngày 13/4/2005 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dân

thực hiện một số điều của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật đất đai ; Thông tư liên tịch số

05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng

dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 sửa đổi, bỗ sung một số quy định của Thông tư 05/2005/TTLT-BTP-BTNMTT; Thông tư liên tịch số 05/2007/TTLT-BTP- BXD-BTNMT-NHNN ngày 21/5/2007 của Bộ Tư

pháp Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường và Ngân hàng Nhà nước hướng

dẫn một số nội dung về đăng ký thế chấp nhà ở; Thông tư 15/2010/TT-NHNN, 13/2009/TT-NHNN; quyết định 1666/QD- NHNN; quyết định số

1627/2001/QD-NHNN ngày 31/12/2001 do ngân hang nhà nước ban hành.- Các văn bản khác có liên quan

© Các tiêu chuẩn, quy phạm, và các định mức trong lĩnh vực BĐS

- Các quy phạm như: quy phạm về sử dụng đất đai trong các khu đô thị, khu

công nghiệp.

- Các tiêu chuẩn như: tiêu chuẩn cấp công trình, các tiêu chuẩn thiết kế cụ thể đối với từng loại công trình, tiêu chuân về môi trường, tiêu chuẩn công nghệ, kỹ

thuật riêng của từng ngành.

11

1.2.4 Phương pháp thẩm định dự án đầu tw BĐS

Yêu cầu quan trọng khi thâm định dự án đầu tư BĐS là đảm bảo được tính khoa học, logic và toàn diện Các phương pháp cơ bản trong dự án đầu tư, bao gồm:

1.2.4.1 Phương pháp thẩm định trình tự

Các dự án BĐS được thẩm định theo trình tự từ tổng quát đến cụ thé chỉ tiết, lay kết luận cho nội dung trước làm cơ sở dé tiễn hành thẩm định, đánh giá các nội dung tiếp theo.

Thẩm định tổng quát: Là việc xem xét các nội dung khái quát cần thâm định của dự án Qua đó đánh giá một cách tổng thê dự án về tính hợp pháp, hợp lý với chiến lược phát triển kinh tế xã hội của đất nước, của vùng - nơi dự án sẽ được triển

khai thực hiện vận hành và lợi ích dự án đem lại cho cộng đồng Các dự án BĐS với

mức tổng vốn đầu tư lớn, thời gian đầu tư kéo dài, chịu sự tác động của chu kì thị trường BĐS và tính chất kỹ thuật phức tạp nên việc thâm định tổng quát toàn bộ dự án sẽ đưa ra những đánh giá chung về dự án như tính pháp lý và đầy đủ của hồ sơ, uy tin của chu đầu tư, hoạt động của khách Đây là bước đệm đầu tiên để cán bộ thậm định có cái nhìn dự án dưới một con mắt tổng thể, khái quát về quy mô và tầm quan trọng của dự án đối với nền kinh tế

Thâm định chi tiết: Được tiễn hành ngay sau hoạt động thâm định tổng quát Nếu thấm định tổng quát mới chỉ dừng lại ở bước tổng quan, đưa ra được đánh giá

chung thì chỉ có thẩm định chi tiết mới đưa ra được những đánh giá chi tiết, tỉ mi, cụ thé về mọi nội dung của dự án trên các phương diện khác nhau Mỗi nội dung sẽ được đánh giá lại, đưa ra những kết luận chi tiết hơn của cán bộ thâm định dé đưa đề xuất việc chấp nhận hay hủy bỏ việc thực hiện dự án hay những điều kiện ràng buộc kèm theo là gì CBTD có thé sử kết quả của thâm định tổng quát, có thé hủy bỏ việc thâm định các nội dung cơ bản của dự án nêu những nội dung trước nó không đạt yêu cau.

1.2.4.2 Phương pháp so sánh, đổi chiếu các chỉ tiêu

Phương pháp so sánh được tiến hành bằng cách so sánh, đối chiếu nội dung dự án với các chuân mực pháp luật quy định, các thông lệ (trong nước và quốc tế) cũng như các kinh nghiệm thực tế dé phân tích so sánh dé lựa chọn phương án tối ưu Phương pháp này thường được sử dụng trong thâm định các nội dung sau:

- Tham định khía cạnh thi trường - Thâm định khía cạnh pháp lý.

- Thâm định khía cạnh kỹ thuật:

12

+ Tiêu chuẩn thiết kế, xây dựng về cấp công trình do nhà nước quy định hoặc điều kiện tài chính mà dự án có thể chấp nhận được.

+ Tiêu chuẩn về công nghệ thiết bị trong quan hệ chiến lược đầu tư công nghệ quốc gia, quốc tế.

- Thâm định khía cạnh tài chính dự án:

+ Các chỉ tiêu tổng hợp như cơ cấu nguồn vốn đầu tư, suất đầu tư - Các định mức về sản xuất tiêu hao năng lượng, nguyên liệu, nhiên liệu, tiền lương, chỉ phí quản lý, của ngành theo các định mức kinh tế, kỹ thuật chính thức hoặc các chỉ tiêu kế hoạch và thực tế.

+ Có thê sử dụng những kinh nghiệm đúc kết trong quá trình thâm định các dự

án tương tự dé so sánh, kiểm tra tính hợp lý, tính thực tế của các giải pháp lựa chọn + Các chỉ tiêu về hiệu quả đầu tư.

1.2.4.3 Phương pháp phân tích độ nhạy

Phương pháp phân tích độ nhạy dùng đề xác định, kiểm tra tính vững chắc của các chỉ tiêu hiệu quả tài chính và đánh giá được độ an toan trước sự biến động của các yếu tố khách quan có thé xảy ra Cán bộ thẩm định sẽ tiến hành phân tích mối quan hệ giữa các đại lượng đầu vào không an toàn và đại lượng đầu ra để lường trước được những tình huống thay đổi về lợi ích và chi phí có thể xảy ra đối với dự án.

- Các đại lượng đầu vào không an toàn thường là:

+ Sản lượng sản phẩm dịch vụ tiêu thụ

+ Lãi suất chiết khấu

+ Giá cả đơn vi sản phẩm dịch vụ + Chi phí khả biến

+ Thời kỳ hoạt động của dự án

Các đại lượng đầu ra bị ảnh hưởng là: + Giá trị hiện tại thuần (NPV)

+ Ty suất sinh lời nội bộ (IRR) + Tỉ số lợi ích và chi phí (BCR)

+ Thời gian thu hồi vốn có xét yếu tố thời gian của tiền tệ (Thv) + Kì hoàn vốn tính trên ngân lưu (PP)

+ Điểm hoà vốn

+ Suất sinh lời đầu tư (ROI)

Nếu kết quả phân tích cho thấy: Sự thay đôi bất lợi của các đại lượng đầu vào

mà dự án vân có hiệu quả thì đó là một dự án chắc chăn, tính khả thi cao ngân hàng

13

có thé cho vay được Còn trong trường hợp ngược lại, ngân hàng cần phân tích, đánh giá kỹ yếu tố rủi ro đó và đưa ra biện pháp phòng ngừa qua điều kiện vay vốn, thậm chí phải từ chối tài trợ dự án.

Bắt cứ dự án nào không ít thì nhiều cũng đều tồn tại rủi ro, các nhà đầu tư luôn hiểu rõ và chấp nhận điều này, quan trọng là ước lượng khả năng rủi ro dao động

trong khoảng nào dé có các phương pháp quan lý, giảm thiểu rủi ro phù hợp.

1.2.4.4 Phương pháp dự báo

Do thời gian đầu tư vào các dự án BĐS kéo dai nên việc dự báo được các thay

đôi xuyên suốt trong quá trình thực hiện cùng như vận hành dự án là điều thiết yếu.

Phương pháp dự báo thường được sử dung dé đánh giá rủi ro khía cạnh thị trường (đầu vào, đầu ra) và hiệu quả tài chính của dự án.

Nội dung bao gồm sử dụng các số liệu điều tra thống kê và vận dụng phương pháp dự báo bằng ngoại suy thống kê dé kiểm tra cung cầu về sản phẩm của dự án, về giá cả sản phẩm, thiết bị, nguyên vật liệu và các đầu vào khác ảnh hưởng trực tiếp đến tính khả thi của dự án.

Căn cứ của phương pháp này dựa trên các số liệu báo cáo của các đơn vị quản lý nhà nước về ngành BĐS tại chính nơi dự án triển khai hoặc có thể rộng hơn là thị trường cả nước như Tổng cục thống kê, Bộ xây dựng hay dựa vào báo cáo của các tổ chức quốc tế chuyên nghiệp như CBRE, Savills, báo cáo ngành của các công ty chứng khoán Các thông tin thường được sử dụng là: Thu nhập bình quân đầu người, mức tăng trưởng kinh tế của quốc gia, khu vực; tỷ lệ lạm phát; tỷ giá, mức giá bình quân trong khu vực số lượng tồn kho BĐS trên thị trường mục tiêu, số lượng BĐS giao dịch thành công, số lượng dự án đang triển khai trên thị trường, Sau đó, sử dụng mô hình dự báo, sử dụng các kết quả có thể nhận định các rủi ro có thé sẽ gặp phải và khả năng tiêu thụ sản phẩm trong tương lai Thực tế rằng công tác dự báo là điểm yếu chung của Việt Nam, số liệu thống kê không đầy đủ, không chính xác dẫn tới các dự báo thông kê còn hạn chế, đặc biệt là việc dự báo nhu cầu thị trường của dự án xây dựng Phương pháp dự báo chính xác tính khả thi của dự án là rất quan trọng do nó liên quan trực tiếp đến tính hiệu quả của vốn đầu tư vào dự án đem lại.

1.2.4.5 Phương pháp triệt tiêu rui ro

Song song với việc đem lại lợi nhuận cao, dự án BĐS tiềm ấn rất nhiều rủi ro như: rủi ro cơ chế chính sách, rủi ro về cung cấp các yếu tố đầu vào, rủi ro kinh tế vĩ

mô, rủi ro lãi suât, rủi ro xây dựng, rủi ro về quan lý Vì thê, đê dam bao tính hiệu

14

quả của dự án, cán bộ thâm định phải áp dụng phương pháp triệt tiêu rủi ro để có thé hạn chế thấp nhấp cũng như phân tán rủi ro của các đối tác có liên quan với dự án Dựa vào phương pháp này, ta có thé phân loại rủi ro (rủi ro hệ thống và rủi ro phi hệ thống), đưa ra các biện pháp quản lý, hạn mức cho cho vay, định mức lãi suất cũng như tiến độ giải ngân của dự án Cán bộ thâm định phải đặc biệt chú ý những bản hợp đồng cam kết của dự án, bản đánh giá tài sản của doanh nghiệp bởi lẽ những đánh giá mang tính chủ quan và có lợi nhiều hơn cho chủ đầu tư.

1.2.4.6 Phương pháp lấy ý kiến chuyên gia và tham vấn các bộ phận khác

Xuất phát từ đặc điểm của các DAĐT có nội dung kỹ thuật rất phức tạp, mang tính liên ngành cao và bản thân CVTĐ không đủ thông tin, năng lực để đưa ra những nhận định chính xác, đầy đủ nên trong quá trình thầm định, cán bộ thâm định đã thu thập ý kiến của các chuyên gia và tham khảo các bộ phận khác trong lĩnh vực liên quan đến dự án Khi áp dụng phương pháp này, CVTD sẽ hệ thống lại những vướng mắc về dự án; sau đó phân loại những vướng mắc đó theo từng chủ đề như pháp lý, kỹ thuật, tài chính Sau khi phân loại, CVTD sẽ gửi các vướng mắc đến các chuyên gia, các bộ phận chuyên môn để xin ý kiến về rủi ro và các biện pháp phòng ngừa Ở NHTM, khi cần lấy ý kiến vướng mắc, CVTĐ sẽ xin ý kiến của Phòng pháp chế Ngân hàng hoặc xin tư vấn từ các công ty tư vấn luật độc lập.

Tuy nhiên, phương pháp này thể hiện một số hạn chế trong việc lựa chọn

chuyên gia, vì chuyên gia được lựa chọn phải là chuyên gia có năng lực, uy tín và

có góc nhìn khách quan khi tiến hành thẩm định dự án là một van dé không đơn giản.

1.2.4.7 Phương pháp phân tích theo kịch bản

Bản chất của phương pháp này là xác định các kịch bản chính, khả năng xảy ra cao của dự án và phân tích chuyên sâu các kịch bản giả lập đó Ngân hàng sẽ tiến hành phân tích độ nhạy khi đã tính đến mối quan hệ giữa các nhân tố để xác định những nhân tố tác động mạnh đến kết qua và hiệu quả dau tư, sau đó tiến hành những trường hợp hay xảy ra đổi với từng nhân tố đó Phân tích kịch bản thường được xây dựng trên ba kịch bản tiêu biểu: Kịch bản xấu nhất, kịch bản cơ bản và kịch bản tốt nhất Từ các kịch bản đưa ra, ngân hàng sẽ đưa ra quyết định cho vay

phù hợp hơn Tuy nhiên, việc đánh giá rủi ro từ phương pháp này vẫn có nhược

điểm là số lượng kịch bản bị giới hạn, chưa phản ánh trung thực, đầy đủ về dự toán

của dự án trong tương lai.

15

1.2.4.8 Phương pháp phân tích mô phỏng Monte Carlo

Phương pháp Monte Carlo (Monte Carlo simulation) là phương pháp xử lý

những bài toán phân bổ nguồn lực phức tạp không thể giải một cách chính xác băng giải tích toán học Việc lặp lại nhiều lần sự mô phỏng, mỗi lần thay đổi một chút quy tắc vận hành, cho phép chúng ta tiến hành thực nghiệm trong các tình huống khác nhau có tính tới sự phân bồ xác suất và giá trị có thé xảy ra của các biến số yếu tố đó Các số giả ngẫu nhiên trong các mô phỏng chỉ cần tỏ ra "đủ mức ngẫu nhiên", nghĩa là chúng theo phân bó đều hay theo một phân bố định trước, khi số lượng của

chúng lớn.

Phương pháp mô phỏng của Monte Carlo có ưu điểm hơn các phương pháp trên là xem xét đồng thời sự kết hợp của các yếu tố, có tính tới mối quan hệ của các yếu tô đó Kết quả của phương pháp này càng chính xác (tiệm cận về kết quả đúng) khi số lượng lặp các bước tăng và việc đánh giá dự án được chính xác Bởi vậy đây

là phương pháp khá phức tạp đòi hỏi người phân tích phải có kinh nghiệm, kỹ năngchuyên môn với sự trợ giúp kỹ thuật của máy tính.

Tuy nhiên, phương pháp này có một số bất cập: đó là khó ước lượng về xác suất xảy ra và mối quan hệ giữa các biến tương đối phức tap và đòi hỏi một lượng thông tin rất lớn về dự án xem xét Bởi vậy nếu sử dụng phương pháp này phải tốn nhiều công sức, chỉ phí và thời gian.

1.2.5 Vai trò của thẩm định dự án đầu tr BĐS

Đầu tư thực chất là sự hi sinh các nguồn lực về nhân lực, vật lực, tài lực và các loại của cải khác trong hiện tại với kỳ vọng thu được lợi ích lớn hơn trong tương lai. Đề có thé thu được nhiều lợi ích nhất và hạn chế được thấp nhất rủi ro thì cần phải có biện pháp giám sát sự chuẩn bị và thực hiện đầu tư một cách hiệu quả Do đó, thực hiện thấm định dự án một cách khoa học, khách quan là phương pháp được đặt ra đầu tiên và là điều kiện cần trước khi tiến hành đầu tư vào dự án Việc thẩm định của các dự án bất động sản trong thực tế thường diễn ra thường xuyên, liên tục xuyên suốt cả dự án như trước khi tiến hành mua đất, giải phóng mặt bằng, sau khi phê duyệt thiết kế, trước khi đưa dự án vào hoạt động và khi vận hành dự án.

Trong dự án, doanh nghiệp đã trình bày toàn bộ những vấn đề này, trên góc độ của chủ đầu tư, để được vay vốn, đôi khi nhà lập dự án đưa ra những phân tích, đánh giá, dự đoán mang tính chủ quan, quá kỳ vọng vào dự án Thông thường có rất nhiều cách để sử dụng đồng vốn, một sự đầu tư bao giờ cũng phải chịu mất một khoản chỉ phí cơ hội tương xứng với giá trị của nó, do đó phải cân nhắc kỹ trước khi

16

quyết định đầu tư Dé kiểm tra độ chính xác trên góc độ của chủ đầu tư thì cần phải có thâm định dự án.

Nhà nước quản lý hoạt động kinh tế nói chung qua các quy định luật pháp, các chính sách và quản lý hoạt động đầu tư nói riêng thông qua việc thâm định để cấp phép đầu tư, các chế độ ưu đãi, chính sách khuyến khích đầu tư Mọi công cuộc đầu tư đều có những lợi ích song hành với những thiệt hại xã hội, nhiệm vụ của nhà nước là làm sao dé tối đa hoá lợi ích, tối thiểu hoá thiệt hại Nhiều khi lợi ích của chủ đầu tư và xã hội mâu thuẫn nhau ví dụ như chủ đầu tư muốn tăng diện tích xây dựng, giảm diện tích công cộng để gia tăng khả năng kinh doanh Nhà nước phải xem xét đề hài hoà, xử lý các mâu thuẫn này.

Với tư cách là tô chức tài trợ, cấp vốn cho các dự án, NHTM sẽ thu được lợi nếu các dự án thực hiện đạt hiệu quả như dự tính hoặc hơn Do bản chất của hoạt

động ngân hàng là kinh doanh qua tay người khác cho nên rủi ro của ngân hàng sẽ

nhiều gấp đôi chủ đầu tư bởi ngoài rủi ro trong hoạt động nghiệp vụ chuyên môn ngân hàng còn phải gánh chịu một phần rủi ro trong hoạt động kinh doanh của chủ đầu tư Vì vậy mà thâm định dự án là một việc làm hết sức quan trọng trong quá trình đầu tư cho vay vốn của ngân hàng.

Như vậy thâm định dự án BĐS là cần thiết đối với các cơ quan quản lý nhà nước, tổ chức tài chính, chủ đầu tư và chỉ thực sự góp phần nâng cao hiệu quả đầu tư nếu áp dụng những phương pháp khoa học, kỹ thuật phù hợp dưới góc độ khách

Tham định dự án đầu tư là nhiệm vu cơ bản không thé thiếu của Ngân hàng trước khi ra quyết định tài trợ vốn cho các dự án đầu tư Qua việc thâm định, giúp

cho ngân hàng có được sự nhìn nhận, đánh giá chuẩn xác về dự án xin vay vốn.

Từ đó có thé khang định thâm định dự án đầu tư BĐS là nhân tố quan trọng ảnh hưởng dến hiệu quả hoạt động tín dụng của ngân hàng Cụ thể:

- Tham định giúp cho ngân hàng lựa chọn được dự án hiệu quả, đáp ứng khả năng trả nợ để ra quyết định tài trợ vốn Công tác thâm định dự án tại NHTM là

việc xem xét, đánh giá dự án đầu tư mà chủ đầu tư để nghị vay vốn, trong đó, hiệu

quả của hoạt động đâu tư tín dụng găn liên với hiệu quả của các dự án cho vay Vì

17

thế, ngân hàng sẽ tài trợ cho dự án được đánh giá tốt, khả thi và đặc biệt có khả năng hoàn trả cả vốn và lãi — điều đó đồng nghĩa với việc đảm bao an toàn cho đồng vốn bỏ ra Cơ sở dé xác định là thông qua các chỉ tiêu hiệu qua của dự án như chỉ tiêu NPV, IRR, BCR, ROA, ROE,

- Tham định giúp ngân hàng giảm thiểu rủi ro Trong hoạt động kinh doanh, các NHTM luôn phải đối mặt với rất nhiều rủi ro như rủi ro tín dụng, rủi ro tài chính, rủi ro thị trường, Trong hoạt động cho vay đối với các dự án nói chung và các dự án BĐS nói riêng là chứa đựng nhiều rủi ro nhất do nhu cầu cấp vốn lớn, thời hạn đài và hạn mức cao Chính vì thế việc đánh giá rủi ro trong công tác thâm định dự án BĐS là cực kỳ quan trọng trước khi cấp tín dụng.

- Tham định giúp ngân hàng đánh giá đúng tính hop lí của các tài sản thé chấp Khi thực hiện hoạt động cấp vốn, các ngân hàng thường yêu cầu các doanh nghiệp thế chấp tài sản đảm bảo dé an toàn khoản vay Tuy nhiên trên thực tế, do giá trị BĐS phụ thuộc nhiều vào thị trường nên phát sinh ra nhiều doanh nghiệp đưa ra các tài sản thế chấp có giá trị thực thấp hơn rất nhiều so với giá trị ghi trong hồ sơ vay vốn Chính vì thé, ngân hàng phải tiến hành kiểm tra, rà soát, đánh giá lại tài sản thế chấp nham xác định tính hợp lí, hợp lệ của tài sản, tránh những tranh chấp có thê xảy ra khi xử lí tài sản.

- Thẩm định giúp ngân hàng đánh giá khả năng triển khai dự án của CPT: Năng lực triển khai dự án của CĐT bao gồm năng lực tài chính, kinh nghiệm, kỹ thuật chuyên môn, uy tín của CDT trên thị trường BĐS, năng lực về máy móc, nhân sự dé thực hiện dự án đầu tư, lịch sử quan hệ của CĐT với các tổ chức tín dụng Rủi ro trong quyết định tài trợ không chỉ phụ thuộc vào hiệu quả tài chính của dự án mà còn gắn liền với năng lực thực hiện dự án của CĐT Nếu dự án có hiệu quả cao nhưng kết quả thâm định cho thay CDT không có năng lực triển khai dự án, ngân hàng sẽ từ chối cấp tín dụng khi dự báo tiền vốn vay sẽ không được sử dụng hiệu quả, dẫn đến rủi ro thất thoát vốn.

1.3.2 Quy trình thẩm định dự án đầu tư bat động sản cia NHTM

Quy trình thâm định dự án đầu tư là một tập hợp các hoạt động xem xét, phân tích, đánh giá các nội dung của dự án Thông thường, quy trình tổ chức thâm định

dự án đầu tư BĐS của NHTM được tiến hành theo trình tự như sau:

- Tiếp nhận hồ sơ vay vốn (bao gồm cả hồ sơ dự án) của khách hàng.

- Thực hiện công việc thâm định (Diễn ra xuyên suốt các giai đoạn cua dự án) - Thâm định trong giai đoạn ra quyết định

18

+ Tham định kết quả nghiên cứu cơ hội đầu tu + Thâm định dự án tiền khả thi

+ Thâm định dự án khả thi

- Thâm định trong giai đoạn triển khai thực hiện dự án

+ Thâm định thiết kế kỹ thuật tổng dự toán + Thâm định đánh giá tác động môi trường + Thâm định vốn vay của các định chế

+ Thâm định kết quả dau thầu

- Tham định trong giai đoạn vận hành và kết thúc dự án + Tham định công trình hoàn thành

+ Tham định kết qua dự án

- Lập báo cáo kết quả thâm định dự án đầu tư - Trình cấp có thâm quyền phê duyệt

1.3.3 Nội dung thẩm định dự án đầu tư bat động sản của NHTM 1.3.3.1 Tham định chủ dau tư

e_ Tham định hé sơ pháp lý cia CDT

Tham định hồ sơ pháp lý của khách hàng là bước quan trọng đầu tiên mà ngân hàng tiến hành dé xem xét tư cách pháp nhân của khách hàng vay theo quy định của pháp luật trong quan hệ vay vốn với NHTM Dựa trên hồ sơ pháp lý được cung cấp,

CBTD sẽ so sánh, đối chiếu với yêu cau, chỉ tiêu của ngân hàng đặt ra xem đã đầy đủ và hợp lý chưa Những giấy tờ này phải phù hợp với các quy định trong các luật tổ chức hoạt động, ví dụ như: Luật Doanh nghiệp Nhà nước, Luật công ty, Luật đầu tư nước ngoài, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh Bat động sản,

Hô sơ doanh nghiệp phải cung cấp theo yêu cầu của ngân hàng như sau:

- Điều lệ doanh nghiệp, đặc biệt các điều khoản quy định về quyền hạn, trách

- Giây phép kinh doanh

- Giây tờ xác nhận vốn góp của các thành viên.

- Quyết định bổ nhiệm người đại diện pháp nhân của doanh nghiệp.

- Thời hạn hoạt động còn lại của doanh nghiệp.

- Xem xét về ngành nghề ghi trong đăng kí của doanh nghiệp với ngành nghề

kinh doanh hiện tại.

- Mô hình quản tri công ty.

- Văn bản, quyết định dùng tài sản để thế chấp ngân hàng.

19

Các trường hợp khách hàng vay vốn là tổ chức kinh tế tập thé, công ty trách nhiệm hữu hạn ,công ty cô phan, công ty liên doanh, phải kiểm tra tính pháp lí và văn bản ủy quyền cho “Người đại diện pháp nhân" đứng ra đăng kí hồ sơ vay vốn phù hợp với “Điều lệ hoạt động" của tô chức đó Đặc biệt với các dự án BĐS sẽ yêu

cầu cao đối với năng lực pháp lý, tài chính và uy tín của CDT e_ Tham định tư cách và uy tín

Mục tiêu thâm định về tư cách và uy tín của khách hàng nhằm mục đích hạn chế đến mức thấp nhất các rủi ro do chủ quan do khách hàng gây nên như: rủi ro về thiếu năng lưc, trình độ, kinh nghiệm, rủi ro đạo đức,

Tư cách của người vay không chỉ đựợc đánh giá băng phẩm chất, đạo đức chung mà còn phải kiểm nghiệm qua các kết quả hoạt động kinh doanh trong quá khứ, hiện tại và kế hoạch phát triển trong tương lai Tư cách người đứng đầu pháp nhân còn được đánh giá bang năng lực lãnh đạo và quản lí như: Khả năng truyền cảm hứng, kha năng đưa ra các quyết định quản lí, trình độ học van, kinh nghiệm, tầm nhìn, quan điểm và xu hướng phát triển.

Uy tín của khách hàng được thế hiện qua các khía cạnh như: chất lượng, giá cả hàng hoá, dịch vụ, mức độ chiếm lĩnh trên thị trường của sản phẩm, các quan hệ kinh tế - tài chính đối với các tổ chức tín dụng khác Uy tín chỉ được khang định va kiếm nghiệm băng kết quả thực tế đạt được trên thị trường qua thời gian Do đó phải phân tích các số liệu và tình hình phát triển trong một giai đoạn thì mới có kết

luận chính xác (tối thiêu 3-5 năm).

e_ Thẩm định năng lực tài chính và tình hình hoạt động của CDT

Nội dung phần này nhằm thâm định hoạt động kinh doanh, khả năng tài chính và khả năng trả nợ của khách hàng vay Ngoài ra, còn phải xác định chính xác số vốn chủ sở hữu thực trong phương án xin tài trợ vốn Ngân hàng theo quy định Với các dự án điều này phải đảm bao CDT có thé bỏ vốn đủ và đúng tiễn độ của dự án mà còn đảm bảo khả năng trả nợ cả gốc và lãi của CĐT bằng số tài sản của mình Đề thâm định năng lực tài chính của doanh nghiệp ta căn cứ vào báo cáo tài chính, bảng quyết toán, báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh và báo cáo lưu chuyền tiền

tệ trong ba năm gần nhất của doanh nghiệp.

Sau đó CBTD thực hiện phân tích các nội dung sau:* Phân tích tài chính doanh nghiệp:

20

Phân tích tài chính là việc xác định những điểm mạnh, điểm yếu hiện tại qua việc tính toán và phân tích những chỉ tiêu khác nhau được thu thập từ số liệu từ các báo cáo tài chính CBTĐ cần phải tìm ra được các mối liên hệ giữa các chỉ tiêu để có thể đưa ra nhận xét cũng như kết luận chính xác về công ty Không có một chuẩn mực nào cho phần phân tích này Một hoặc một số chỉ số là tốt không đủ để phán ánh là công ty đang trong tình trạng tốt Nhóm chỉ tiêu tài chính hay được sử dụng như: Hệ 86 no/VCSH, Hé số nợ vay ngân hàng/VCSH, Hệ số thanh toán ngắn hạn,

Hệ số thanh toán nhanh, Hệ số tự tài trợ, Hệ số thanh khoản hiện hành, Hệ số nợ,

Khả năng thanh toán lãi vay.

* Phân tích hiệu quả hoạt động của công ty:

Những chỉ số ở phần này cho biết tài sản của công ty đã được sử dụng hiệu quả đến mức nào dé tạo ra lợi nhuận:

- Doanh thu từ tổng tài sản - Vòng quay vốn lưu động

- Thời gian thu hồi và thanh toán công nợ

- Mức tăng trưởng doanh thu

- Mức tăng trưởng lợi nhuận kinh doanh

* Phân tích khả năng sinh lời của công ty: Ta có thể sử dụng các chỉ tiêu:

- Mức sinh lời trên doanh thu- Mức sinh lời trên tài sản

- Mức sinh lời trên nguồn vốn

Thông qua các chi số phân tích, CBTĐ đánh giá về sử dụng vốn, quy mô hoạt

động, quy mô tài chính, khả năng thanh toán nợ, hiệu quả hoạt động kinh doanh củadoanh nghiệp.

e Quan hệ tín dụng

Bên cạnh đó, việc thâm định quan hệ tín dụng của CĐT với các tô chức tín dụng khác là vô cùng quan trọng Việc tìm hiểu dự nợ và tài sản đảm bảo của các khoản dư nợ của khách hàng tại các tổ chức tin dụng khác sẽ giúp CBTD có được cái nhìn khái quát về tình hình tài chính của doanh nghiệp và khả năng cũng như

thiện chí trả nợ của khách hàng.

1.3.3.2 Tham định dự án

e_ Tham định tính pháp lý của dự án

21

Mục đích của việc thâm định tính pháp lý của dự án nhăm đảm bảo dự án đó

đang theo đúng trình tự và tuân thủ quy định của pháp luật hiện hành Tính pháp lý

là yếu tổ quyết định việc dự án có được đi vào vận hành và khai thác hay không Chính vi vậy, đây là bước hết sức quan trong trong khâu thâm định Dé xác định một dự án đầu tư bất động sản, CBTĐ phải dựa trên phân tích một số tiêu chí cơ

bản sau:

- Tuân thủ theo đúng các quy hoạch, quy định, các văn bản pháp lý hiện hành

liên quan đến BĐS như: Quy hoạch của địa phương, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp và các tiêu chí kỹ thuật của các cơ quan có thâm quyền ban hành

- Xem xét tính đầy đủ, tính hợp lệ và tính hợp lý nguyên do hệ thống luật pháp của nước còn nhiều sự chồng chéo, mâu thuẫn và chưa thực sự ôn định.

- Thâm định tư cách pháp nhân của chủ đầu tư có đủ điều kiện và giấy phép để thực thi dự án hay không.

Thông thường, CBTD sẽ sử dụng phương pháp thâm định theo trình tự và phương pháp so sánh đối chiếu chỉ tiêu giữa hồ sơ pháp lý do bên chủ đầu tư cung

cấp với danh mục hỗ sơ quy định của Ngân hang e_ Tham định sự can thiết của dự án dau tư

Đây là nội dung nền tảng cần thâm định của dự án dé có thé đánh giá mức độ cần thiết, vai trò của dự án đối với nền kinh tế và xã hội Thực tế đã chỉ ra vai trò to lớn của đầu tư BĐS đối với sự phát triển của một quốc gia, tuy nhiên khi xét riêng các dự án đầu tư BĐS ta lại thấy chính sự đa mục tiêu của CDT, của bản thân BĐS đôi khi là con đao hai lưỡi ảnh hưởng tới sự phát triển này Có những dự án BĐS đem lại nguồn ngân sách không 16 cho nhà nước, giảm gánh nặng thất nghiệp nhưng lại gây ô nhiễm môi trường sinh thái, gây ra sự tắc nghẽn giao thông nên Ngân hàng cần làm rõ hai mặt là lợi ích về kinh tế và lợi ích về xã hội của dự án đầu tư

Chính vì vậy, CBTĐ cần phải làm rõ những nội dung chủ yếu sau:

- Đối với các dự án bất động sản đầu tư mới , CBTĐ cần căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch tổng thể của địa phương, khu vực nơi sẽ triển khai dự án, xác định thời điểm phù hợp dựa trên cân đối cung — cầu của thị trường BĐS, của sản phẩm dự án dé đưa ra quyết định đầu tư.

- Đối với các dự án bất động sản được đầu tư mở rộng, cải tạo cần đánh giá chi tiết công trình mới có thích hợp dé thay thé công trình hiện tai hay không Trong

22

trường hợp cải tạo, người thâm định cần tiến hành so sánh công năng, hiệu quả và

chi phí của việc tu sửa với việc xây dựng một công trình mới hoàn toàn Ngoài ra,

cần phải tính đến những chi phí di dời, giải phóng mặt bang dé hạn chế ảnh hưởng một cách tối đa đến hoạt động của các khu vực lân cận.

Do đó khi xem xét thâm định dự án đầu tư BĐS, CBTĐ phải kiểm tra xem mục tiêu (chính) của dự án có phù hợp và đáp ứng những nhu cầu đặt ra của ngành,

địa phương và xã hội hay không.

e_ Thâm định tính thị trường của dự án

Thẩm định thị trường của dự án bất động sản cần phải nghiên cứu kỹ lưỡng,

đánh giá và đưa ra dự đoán thị trường trong một giai đoạn dài hơn so với các dự án

khác vì bản than BĐS bị ảnh hưởng bởi các yếu tố vi mô và thời gian xây dựng, tạo

lập BĐS lâu hơn so với những hàng hóa thông thường khác.

Sơ đồ 1.1: Mô hình năm lực lượng cạnh tranh của Michael Porter

CÁC ĐÓI THỦ

TIEM NĂNG

Nguy cơ của người

ý mới nhập cuộc

Quyền thương lượng `

của nhà cung ứng CÁC ĐÓI THỦ

CẠNH TRANH

> [ren «œCạnh tranh giữa

các đổi thủ hiện tại | Quyền thương lượngcua người mua

Nguy cơ của sản phẩm

(Nguồn: quantri 123.com)

hình thị trường và thị phần chiếm lĩnh của doanh nghiệp trên thị trường và ước

lượng được doanh thu của dự án Mức độ chính xác của doanh thu ước lượng phụ

thuộc rất lớn vào những thông số thường gặp sau: Dự báo nhu cầu nhà ở, văn phòng cho thuê; Dự báo tỷ giá hối đoái; Dự báo tốc độ tăng giá; Dự báo tỷ lệ lạm phát

Trong quá trình thẩm định, ngân hàng cần có sự tìm hiểu kỹ lưỡng, so sánh với các thông số của các dự án BĐS tương ứng đã triển khai và tổ chức tốt cơ sở dữ liệu lưu trữ những thông tin liên quan đến toàn ngành.

© Thẩm định tính kỹ thuật của dự án

23

Thẩm định kỹ thuật của dự án đầu tư là việc tién hành kiểm tra, phân tích các yếu t6 về mặt kỹ thuật và công nghệ của dự án dé bao đám tính khả thi của dự án.

Khâu thẩm định này đòi hỏi sự chính xác trong khâu tính toán thông số kỹ thuật của dự án, kiểm tra tính phù hợp với điều kiện môi trường của dây chuyền sản xuất và của công nghệ đối với dự án.

Đây là khâu khá phức tạp và thường bị bỏ qua trong một số công tác thâm định do yêu cầu tính chuyên môn về nghiệp vụ và khả năng tiếp cận cao Đối với những dự án ứng dụng công nghệ hiện đại cần có sự tư van từ chuyên gia kỹ thuật.

e_ Thẩm định nhân lực và tổ chức quan lý

Tham định nhân lực cần phải xác định được nguồn lao động của dự án qua các khía cạnh về số lượng, trình độ, giá cả lao động và nguồn lao động dự trữ:

Đây là khâu thấm định cực kỳ quan trọng cho dự án CDT tự quản lý, khai thác như các dự án sản xuất Còn đối với các dự án bất động sản có quy mô lớn, thời gian dự án đài nên các CDT thường thuê các công ty có chuyên môn dé quản lý dự án, đảm bảo tiến độ và hiệu quả của dự án.

e_ Thâm định tài chính của dự án

Khía cạnh tài chính là khía cạnh được ngân hàng chú trọng thâm định nhất, là căn cứ quan trọng cho việc quyết định đến việc tài trợ vốn cho dự án đầu tư BĐS của Ngân hàng CBTĐ sẽ xem xét tính đầy đủ của các nội dung thâm định tài chính, sau đó mới đi vào thâm định chỉ tiết từng nội dung.

* Thâm định tống mức đầu tư của dự án.

Thâm định tổng vốn đầu tư giúp xác định lượng vốn cần bỏ ra trong suốt quá trình của dự an, đồng thời hạn chế tối đa việc nhu cầu thay đổi đột biến so với dự toán ban đầu , dẫn đến việc mat cân đối gây ảnh hưởng xấu đến tiến độ của dự án và

khả năng trả nợ cho ngân hàng.

Trong nội dung này, CBTD xem xét, đánh giá:

- Phương pháp tính toán tống mức vốn đầu tư, các tỷ lệ xác định theo quy định và sự đầy đủ của các nội dung trong tổng vốn đầu tư Cần xem xét các yêu tố gây ra

sự trượt giá, chi phí tăng, khối lượng công việc phát sinh CBTĐ cần so sánh đối

chiếu giữa thuyết minh báo cáo tài chính, dự toán công trình của dự án với các báo cáo thâm tra tổng dự toán của cơ quan nhà nước hoặc báo cáo tham định của các công ty tư vấn có uy tín.

24

- Đánh giá nhu cầu vốn cho từng giai đoạn đầu tư dự án, kết hợp với tiến độ xây dựng và tiến độ giải ngân dé đánh giá tính khả thi về tiến độ thực hiện dự án Thông thường, trong giai đoạn khởi công xây dựng, vốn tự có của dự án sẽ tham gia với tỷ trọng lớn hơn so với các giai đoạn khác Việc xác định nhu câu vốn theo tiến độ có vai trò quan trọng trong việc thâm định tính hiệu quả tài chính của dự án bat động sản, tính toán mức lãi vay va xác định chu kỳ trả nợ dòng tiền vay của dự án.

* Đánh giá tính khả thi của nguồn vốn đầu tư.

Trên cơ sở tong mức vốn đầu tư của dự án, CBTD xem xét lại co cấu nguồn vốn tham gia đầu tư vào dự án, tỷ trọng của từng loại vốn (vốn góp, vốn vay Ngân hàng ), khả năng tham gia của từng loại vốn, các yếu tô tác động đến việc giải ngân và bản cam kết, các điều kiện ràng buộc sử dụng vốn hoặc vay vốn đi kèm Từ đó, người thâm định sẽ quyết định đưa ra một cơ cấu vốn tối ưu cho dự án.

Qua điều lệ công ty, các biên bản thỏa thuận góp vốn, các báo cáo tài chính của doanh nghiệp, CBTD sẽ đánh giá việc sử dụng nguồn vốn này có những thuận lợi, khó khăn gì và xác định mức chi phí sử dụng vốn cụ thể Tiến độ sử dụng nguồn vốn này cần phù hợp với tiến độ sử dụng vốn của dự án Trong trường hợp, thông tin nhận được từ hồ sơ của doanh nghiệp không có đủ những băng chứng tin cậy để đánh giá số vốn thực góp thì cần yêu cầu chủ đầu tư dự án bất động sản thực hiện thê chấp hoặc cầm cô các tài sản bảo đảm phù hợp, đủ điều kiện để được vay vốn.

Lưu ý, đối với chủ đầu tư đang cùng lúc triển khai nhiều dự án hay là dự án của công ty con, CBTĐ cần thâm định kỹ ty trọng nguồn vốn dang được phân bé sử

dụng cho các dự án.

* Thâm định dòng tiền của dự án.

Trong kinh tế, nhắc tới tài chính là không thể không nhắc đến “dòng tiền” bởi lẽ nó là yếu tố tiên quyết trong khâu đánh giá tính khả thi hiệu quả tài chính của dự án Dựa trên các nội dung đã được thâm định từ trước, CBTĐ xác định dòng tiền theo các nguyên tắc sau:

- Mọi quyết định đầu tư dựa trên dòng tiền.

- Thời điểm phát sinh dòng tiền cực kì quan trọng - Chỉ phí cơ hội của dòng tiền

- Dòng tiền được phân tích trên cơ sở đã trừ thuế.

* Tham định các chỉ tiêu hiệu quả tài chính của dự án.

25

Việc thâm định hiệu quả tài chính của một dự án bất động sản phụ thuộc rất

nhiều vào việc đánh giá các giả định ban đầu và bảng phân tích dòng tiền của dự án, cụ thé như sau:

- Doanh thu: Có hai loại doanh thu từ bất động sản là doanh thu bán, chuyên nhượng và doanh thu từ việc cho thuê BĐS Bảng dự tính doanh thu sẽ được tính

toán cho từng năm hoạt động dựa trên kế hoạch sản xuất của doanh nghiệp, quá trình phân tích dự án về mặt thị trường và kỹ thuật.

- Chi phí sản xuất của dự án: bao gồm phi đầu tư xây dung (hạ tang kỹ thuật và công trình bat động sản); chi phí vận hành và quản lý dự án.

- Dự tính mức lãi, lỗ của dự án: Chỉ tiêu này phản ánh hiệu quả tuyệt đối trong

từng năm hoạt động của dự án.

- Lợi nhuận thuần, thu nhập thuần của dự án.

- Giá tri hiện tại ròng (NPV): Là chênh lệch giữa tổng giá trị hiện tại của các dòng tiền thu được trong từng năm thực hiện dự án với vốn đầu tư bỏ ra được quy về năm cơ sở NPV phản ánh giá trị tăng thêm của CDT, tuy nhiên nó chi mang ý nghĩa về tài chính, còn đối với những dự án xã hội, NPV không lượng được các tác động của dự án lên môi trường và xã hội Theo lý thuyết, dự án sẽ tốt khi NPV>0 nhưng trên thực tế không hoàn toàn là như vậy Vì có những dự án NPV dương nhưng lại quá nhỏ so với hai yếu tố là tổng vốn đầu tư và lợi nhuận trung bình của

doanh nghiệp thì vẫn không được chấp nhận Ngoài ra, tiêu chuẩn này còn gặp bất

lợi khi so sánh những dự án có vốn đầu tư khác nhau tại các thời điểm khác nhau, Do vậy cần nghiên cứu thêm các tiêu chu tỷ suất hoàn vốn nội bộ IRR, chi số doanh

lợi PI.

- Tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR) là kha năng sinh lời đích thực từ bản thân dự án dựa trên giả định các dòng tiền thu được trong các năm được tái đầu tư với lãi suất bằng lãi suất chiết khấu IRR khắc phục được nhược điểm của NPV nên trong cùng một dự án, người ra hay xem xét cả hai tiêu chuẩn này Thông thường, chúng có mối quan hệ cùng chiều với nhau nhưng trong một số trường hợp cá biệt lại cho kết quả trái ngược nhau vì dòng tiền của hai dự án xem xét đang có sự trái ngược

nhau về độ lớn.

- Chỉ số đoanh lợi (PD: Là chỉ sỐ phản ánh khả năng sinh lợi của dự án, tính bang tong giá trị hiện tại của các dong tiên trong tương lai chia cho vốn dau tư bỏ ra ban đầu PI sẽ cho biết một đồng vốn đầu tư bỏ ra ban đầu sẽ tạo ra bao nhiêu đồng

thu nhập, trong đó chưa tính chi phí vốn đầu tư đã bỏ ra.

26

* Tham định phương án và khả năng trả nợ.

- Xây dựng bảng kế hoạch trả nợ theo tiễn độ của dự án BĐS.

- Xác định các chỉ tiêu phản ánh khả năng trả nợ của doanh nghiệp.

+ Tỷ số khả năng trả nợ (DSCR) là chỉ tiêu phản ánh khả năng thanh toán nợ nói chung của dự án Tỷ số này cho biết để chuẩn bị cho mỗi đồng trả nợ gốc và lãi, dự án có bao nhiêu đồng có thé sử dụng được Dự án có khả năng trả nợ trong

trường hợp DSCR > 1.

+ Thoi gian hoan tra ng vay.

e Tham định khá năng trả nợ của dự án

Khi vay vốn đề thực hiện dự án đầu tư BĐS, CĐT dự án dự kiến phải đối mặt

với các khoản nợ sau:

- Nợ gốc: số tiền vay để thực hiện dự án (bao gồm cả lãi vay trong thời gian đầu tư được tính gộp vào).

- Nợ lãi: lãi tính trên số tiền gốc đã vay căn cứ theo lãi suất ngân hàng áp dụng

cho khoản vay.

Nguồn trả nợ của dự án bao gồm hai nguồn chính là lợi nhuận sau thuế và khấu hao cơ bản của dự án CDT có thé tính toán được số tiền phải trả định kỳ cho dựa trên số tiền vay và lãi suất Trong những năm đầu khi dự án chưa khai thác hết công suất và chưa tạo ra được lợi nhuận, CĐT cần phải huy động thêm các nguồn khác dé đảm bảo cân đối được các khoản phải tra nợ cho Ngân hang.

e Phân tích và kiểm soát rủi ro của dự án

Việc đánh giá rủi ro sẽ giúp ngân hàng nhận diện được các rủi ro, từ đó đưa ra

nhận xét, giải pháp dé có quyết định tài trợ đúng đắn, giúp cho hoạt động của Ngân

hàng hiệu quả và an toàn hơn.

Nội dung thẩm định bao gồm:

- Nhận diện rủi ro.

- Định lượng rủi ro: Nhằm đánh giá nguyên nhân tác động của các nhân tô đến

các chỉ tiêu hiệu quả.

- Đánh giá các biện pháp giảm thiêu rủi ro của dự án và đê xuât phương án.

27

1.3.4 Các yếu tố ảnh hưởng tới hoạt động thẩm định dự án đầu tư bat động

1.3.4.1 Nhóm các nhân to chủ quan e Yếu t6 con người

Nhân tố con người bao giờ cũng là một trong những nhân tố thiết yếu trong mọi công việc, hoạt động Trong hoạt động thâm định, chính con người thiết lập quy trình, xây dựng các chỉ tiêu, phương pháp, đóng vai trò chi phối, quyết định liên kết các yếu tố với nhau thành một thé thống nhất Song ở đây, ta chỉ tập trung dé cập tới con người dưới góc độ là nhân tố trực tiếp tô chức, thực hiện thâm định DADT.

Kết qua của thâm định dự án là kết quả của việc phân tích đánh giá dự án về nhiều mặt pháp luật, tài chính theo nhận định chủ quan của người thâm định do vậy sẽ là vô nghĩa nếu như cán bộ thâm định không dựa trên cơ sở khoa học, máy móc kỹ thuật và không có năng lực, kinh nghiệm, đạo đức nghề nghiệp Kiến thức ở đây không đơn thuần là nghiệp vụ chuyên môn mà còn phải là sự hiểu biết đa ngành về xây dựng, tài chính, kỹ thuật vì đặc tính của BĐS có tính liên ngành.

Còn kinh nghiệm là những cái được tích lũy qua hoạt động thực tiễn, xử lý công

việc trên cơ sở kiến thức đã tích lũy Như vậy, trình độ CBTĐ ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng thâm định dự án đầu tư BĐS Không một dự án đầu tư nào giống hệt nhau nên không thể cứng nhắc dập khuôn theo biểu mẫu sẵn có Bên cạnh đó, đạo đức nghé nghiệp sẽ ảnh hưởng tới tiến độ công việc, đặc biệt là những đánh giá đưa ra sẽ bị mat đi khách quan, bị chi phối bởi những nhân tố không phải từ bản than dự

án và như vậy việc thâm định sẽ không còn ý nghĩa.

Những sai lầm trong thâm định DAĐT từ nhân tổ con người dù vô tình hay cố ý đều

dẫn đến một hậu quả: đánh giá hiệu quả sai lệch, gây khó khăn cho NHTM trong thu hồi nợ, nghiệm trọng hơn là nguy cơ mắt vốn, suy giảm lợi nhuận kinh doanh.

e Thông tin, tài liệu thu thập phục vụ cho quá trình thẩm định

Cán bộ tín dụng tiến hành công tác thâm định dựa trên cơ sở những thông tin thu thập được từ các nguồn khác nhau, phải đảm bảo tính đầy đủ, chính xác và kịp thời trước khi tiền hành phân tích, đánh giá dự án.Vẫn dé đặt ra là nguồn thông tin ở đâu và chất lượng thông tin như thế nào.

Thông tin có thé thu thập từ những nguồn sau:

28

- Thông tin từ chính các khách hàng vay vốn Đây là yêu cầu bắt buộc của NHTM khi khách hàng có nhu cầu xin vay vốn Thông tin bao gồm: thông tin của khách hàng vay vốn, dự án xin tài trợ vốn, báo cáo tài chính và những tài liệu cần thiết khác Nguồn thông tin này rất quan trọng nhưng khó xác định được độ tin cậy của nó do mang tính chủ quan khách hàng nên thường đưa ra những mặt tốt của dự án, số liệu không sát với thực tế hay tình hình tài chính thực của công ty Trong trường hợp này cán bộ tín dụng thường phải sử dụng kinh nghiệm, năng lực nghề nghiệp và căn cứ vào các mối quan hệ xung quanh của khách hang dé đánh giá chat

lượng thông tin.

- Thông tin thu thập từ các cơ quan có thâm quyền Trước khi trình dự án đi vay von thì các dự án này đã qua bước phê duyệt dự án của các cơ quan có thầm quyền Đây cũng là cơ sở dé cán bộ tín dụng yên tâm hơn về tính khả thi, hợp pháp

của dự án.

- Thông tin từ trung tâm thông tin tín dụng và trung tâm phòng ngừa rủi ro

cũng là nguồn thông tin đáng tin cậy nhưng nguồn thông tin này chưa được phố cập

thường xuyên và đa dạng.

- Ngoài ra còn có các nguồn thông tin khác như là đối tác của khách hàng vay vốn, từ các tô chức tín dụng liên quan tới khách hàng từ trước Nhưng nguồn thông tin này khó tiếp cận.

Sau khi đã thu thập được thông tin thì một vấn đề cần được quan tâm đó là việc lựa chọn phương pháp, cách thức xử lý, lưu trữ và sử dụng thông tin như thế nào dé vừa kịp thời, vừa thu được kết qua cao Dé làm được điều này thì cần phải tiễn hành việc phân tích, đánh giá, lưu trữ một cách khoa học và có sự hỗ trợ của các trang thiết bị, phần mềm.

e_ Phương pháp thẩm định

Việc TĐDA có thé tiến hành theo nhiều phương pháp khác nhau tùy thuộc vào dự án xem xét Việc lựa chọn phương pháp thâm định phù hợp đối với dự án là một yếu tố quan trọng dé nâng cao chất lượng cũng như hiệu quả thâm định Phuong pháp hiện đại, khoa học giúp CBTĐ, phân tích chuẩn xác, kip thời, dự báo được rủi

ro và là tiền đề cho lãnh đạo ra quyết định tài trợ.

Các phương pháp thâm định thường được sử dụng đó là phương pháp so sánh, đối chiếu chỉ tiêu; phương pháp thâm định theo trình tự, phương pháp định giá BĐS

và phương pháp phân tích độ nhạy của dự án.

29

© Quy trình thẩm định

Quy trình thâm định của NHTM là căn cứ cho CBTĐ thực hiện công việc một cách khách quan, khoa học và đầy đủ Việc xây dựng một cách khoa học, tiên tiễn và phù hợp với thế mạnh và phù hợp với đặc trưng của Ngân hàng sẽ góp phần nâng cao chất lượng thâm định dự án Đứng trên góc độ Ngân hàng, nội dung thâm định đề cập đến tất cả các vấn đề của dự án như vấn đề pháp lý, vấn đề tài chính, khả năng trả nợ và rủi ro dự án Nội dung này càng đầy đủ, càng chỉ tiết thì độ chính xác cao của các kết luận đánh giá càng cao.

© Hệ thong trang thiết bị phục vụ cho quá trình thẩm định

Trong thời đại ki nguyên số, hệ thống thông tin là cánh tay phải đắc lực cho công tác chuyên môn của CBTĐ Bằng hệ thống máy tính hiện đại và các phần mềm chuyên dụng đã giúp cho công tác TĐDA diễn ra thuận lợi hơn, với việc tính toán các chỉ tiêu được nhanh chóng, chính xác trong thời gian ngắn, giảm bớt gánh nặng chi phí thâm định và nâng cao chất lượng TĐDA Tuy nhiên, việc áp dụng công nghệ tự động, số hóa các dịch vụ sẽ đi kèm không ít thách thức, rủi ro như bảo mật thông tin, kiểm soát soát rủi ro trong các hoạt động số.

e_ Tổ chức công tác thẩm định

Là việc bố trí, sắp xếp, quy định trách nhiệm, quyền hạn của mỗi cá nhân, bộ

phận tham gia thẩm định, trình tự tiến hành cũng như mối quan hệ giữa các cá nhân, bộ phận đó trong việc thực hiện Cần có sự phân công nhiệm vụ cụ thể, khoa học và

tạo ra được cơ chế kiểm tra, giám sát chặt chẽ trong khâu thực hiện nhưng không quá cứng nhắc nhằm đạt được tính khách quan, thuận tiện mà vẫn đảm bảo chính xác Như vậy việc tô chức, điều hành hoạt động thâm định nếu xây dựng được một hệ thống mạnh, phát huy tận dụng được tối đa năng lực sáng tạo của các cá nhân và

sức mạnh tập thể sẽ nâng cao chất lượng thâm định dự án.

e_ Thời gian và chỉ phí ảnh hưởng đến thẩm định dự án

Đối với NHTM, khi có đầy đủ hồ sơ, thì cán bộ tín dụng sẽ tiến hành thâm định dự án nhanh nhất có thé dé trình lên các cấp trên phê duyệt, cụ thé là Trưởng phòng Tín dụng và Giám đốc xem xét, giải ngân cho khách hàng Tuy vậy, vấn đề thời gian này là con dao hai lưỡi, cần phải xác định nhanh bởi tính thời điểm của

BĐS nhưng cũng có những dự án phức tạp, việc tuân thủ đúng thời gian một cách

cứng nhắc đôi khi sẽ dẫn đến công tác thâm định được tiến hành một cách sơ sài, gây rủi ro trực tiếp cho Ngân hàng.

30

Chi phí tham định cũng là nhân tố giúp công tác thâm định được hoàn thiện và là một phần không thé thiếu trong bat kì hoạt động nào Tuy nhiên trong chi phí thâm định cũng cần quản lý rõ ràng minh bạch, tránh gây ra sự thất thoát lãng phí,

bỏ ra chỉ phí ít để hiệu quả thâm định không cao.

e Tính đồng bộ và thống nhất của hệ thống văn bản pháp quy trong quá trình thẩm định dự án

Sự thống nhất và đồng bộ trong các quy định của các văn bản luật cao sẽ tạo điều kiện cho các cán bộ thâm định nắm vững kiến thức chuyên môn, tránh sự mâu thuẫn chồng chéo qua đó đây mạnh quá trình tham định và nâng cao chất lượng của

công tác này.

1.3.4.2 Nhóm các nhân tô khách quan

Thâm định dự án đầu tư BĐS luôn bị chi phối bởi những nhân tố khách quan nam ngoài tầm kiêm soát của NHTM:

- Môi trường pháp lí: Khi có sự thay déi về luật pháp, điều chỉnh chính sách, quy hoạch của Nhà nước, địa phương về đầu tư BĐS hay các ngành liên đới cũng sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến các dự án BĐS, kéo theo khả năng thực hiện và khả năng trả nợ của dự án Những khiếm khuyết trong tính hợp lí đồng bộ và hiệu lực của các văn bản pháp lí của Nhà nước đều tác động xấu đến chất lượng thẩm định (cũng

như kết quả hoạt động của dự án).

- Môi trường kinh tế: Mức độ phát triển kinh tế xã hội của một quốc gia quy

định năng lực, trình độ của chủ thé, quy định độ tin cậy của các thông tin, do đó anh

hưởng tới chất lượng thâm định Nền kinh tế chưa phát triển, dẫn tới sự bất 6n trong điều kiện kinh tế vĩ mô và sự thiếu đồng bộ của cơ chế kinh tế đã hạn chế việc cung

cấp những thông tin xác thực phản ánh đúng diễn biến, mối quan hệ thị trường, sai

lệch đi những thông tin về dự báo tình trạng nền kinh tế Đồng thời các chính sách, định hướng phát triển kinh tế - xã hội theo vùng, ngành chưa được xây dựng cụ thé, ôn định cũng là một yếu tố rủi ro trong phân tích hay phê duyệt DA.

- Từ phía doanh nghiệp: Hồ sơ dự án mà chủ đầu tư trình lên là cơ sở quan trọng dé Ngân hàng thâm định do đó năng lực chủ dau tư qua việc lập, thâm định, thực hiện dự án yếu kém sẽ ảnh hưởng xấu đến chất lượng thầm định của Ngân

hàng: phải thu thập thêm thông tin, thời gian phân tích bị kéo dài Đặc biệt đối với

các doanh nghiệp Việt Nam, khả năng quản lí và tiềm lực tài chính còn rất hạn chế, dự án hoạt động không hiệu quả như dự kiến kéo theo hệ lụy gia tăng rủi ro người

cho vay — NHTM Mặt khác, tính trung thực của thông tin, tính chu quan khi đánh

31

giá của chủ đầu tư khicung cấp cho Ngân hàng về: báo cáo kinh doanh, tài sản thé

châp, những thông sô trong dự án cũng là vân đê cân lưu tâm.

32

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG THÂM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BÁT ĐỘNG

SAN TẠI NGÂN HÀNG TMCP ĐÔNG NAMA - CHI NHÁNH BAC NINH

2.1 Tống quan về ngân hàng TMCP Đông Nam A - CN Bắc Ninh 2.1.1 Tổng quan về ngân hàng TMCP Đông Nam Á

Ngân hàng thương mại cổ phần Đông Nam A tên giao dịch quốc tế là

Southeast Asia Bank (SeABank) được thành lập năm 1994, là một trong các Ngân

hàng bán lẻ có uy tín tại Việt Nam với danh mục sản phẩm dịch vụ ngân hàng đa dạng, đáp ứng đầy đủ nhu cầu của khách hàng cá nhân, hộ kinh doanh cá thê và các doanh nghiệp thuộc các lĩnh vực ngành nghề khác nhau.

Trong điều kiện thị trường tài chính - ngân hàng có nhiều biến động đôi khi là chuyên biến xấu, vậy mà SeA Bank vẫn liên tục có sự tăng trưởng về vốn và quy mô hoạt động trong suốt những năm trở lại đây “Theo kết quả kinh doanh nửa đầu năm 2019, SeABank ghi nhận ở mức tăng trưởng tổng tài sản tăng 6,1% so với thời điểm đầu năm, đạt gần 150 nghìn tỷ đồng Tổng dư nợ tín dụng đạt 95.219 tỷ đồng, tăng trưởng 8,2% so với thời điểm đầu năm Doanh thu thuần tăng trưởng vượt bậc, đặc biệt về thu thuần dịch vụ tăng trưởng 247% so với cùng kỳ năm trước Được sự phê duyệt của Ngân hàng Nhà nước và Ủy ban Chứng khoán Nhà nước, tháng 9/2019, Ngân hàng Đông Nam A (SeABank) đã hoàn thành đợt chào bán cô phiếu dé tăng

vốn điều lệ từ 7.688 tỷ đồng lên 9.369 tỷ đồng” (Trích trong Báo cáo thường niên

của Ngân hàng SeA Bank).

Kiên định với triết lý kinh doanh “lấy khách hàng làm trung tâm”, SeABank luôn hướng đến việc “may do” sản pham phù hợp với nhu cầu, khả năng tài chính của từng khách hàng Không dừng ở đó, SeABank còn là một trong những ngân

hàng tiên phong áp dụng chính sách miễn 100% các loại phí trên Internet banking

và Mobile banking, bao gồm phí chuyên tiền trên toàn quốc và phí sử dụng (thường niên) Đây là lợi ích lớn cho khách hàng sử dụng dịch vụ ngân hàng số của SeABank, khuyến khích khách hang trải nghiệm dịch vụ online 24/7, giảm thiểu rủi ro khi mang nhiều tiền mặt, tiết kiệm thời gian và chi phí Trong hội nghị Sơ kết 6 tháng đầu năm 2019, TGD — Ms Lê Thu Thủy đã có bài phát biéu về tầm nhìn và

chiến lược 5 năm tới qua đó có sự điều chỉnh và đưa ra năm gia tri cốt lỗi mới của

SeABank: Vì cộng đồng - Luôn minh bạch - Đồng chí hướng — Say khát vọng —

Mãi vững bên.

33

Quá trình hình thành và phát triển Ngân hàng SeA Bank - chỉ nhánh Bắc Ninh

Bước vào năm 2019, Bắc Ninh vừa tròn 22 năm xây dựng và phát triển với tốc độ tăng trưởng kinh tế GDP bình quân năm 1997 - 2006 đạt 13,5%/năm, trong đó

công nghiệp xây dựng cơ bản tăng 22%; dịch vụ tăng 12,5%, nông nghiệp tăng 6%,hình thành các khu công nghiệp, cụm công nghiệp vừa và nhỏ như KCN công nghệ

cao Bắc Ninh, Yên Phong, Quế Võ, Từ Sơn , đặc biệt thành lập KCN đô thị Việt Nam — Singapore đã được Chính phủ phê duyệt Theo kế hoạch, Bắc Ninh sẽ trở thành một tỉnh công nghiệp vào năm 2015 Nhận thấy tiềm năng phát triển to lớn của địa phương, ngân hàng Đông Nam Á - SeABank đã quyết định chọn Bắc Ninh là địa điểm mở chi nhánh tiếp theo trong năm nay SeABank Bắc Ninh bắt đầu hoạt động từ ngày 19/07/2007 tại địa chỉ 99 Phố Mới, Đồng Nguyên, Từ Sơn.

Ngân hàng Đông Nam Á có tổng cộng 4 chi nhánh và phòng giao dịch được đặt trên 3 quận huyện của Tinh Bắc Ninh Các chi nhánh và phòng giao dich tập trung chủ yếu ở Thành Phố Bac Ninh 2 địa điểm, Huyện Tiên Du 1 địa điểm, Thị Xã Từ Sơn | địa điểm, trong đó dia chỉ trụ sở công ty đặt tại Số 66 - 68 Lý Thái Tổ, Phường Võ Cường, Thành phó Bắc Ninh.

Mục tiêu của SeABank Bắc Ninh là cung cấp các dịch vụ ngân hàng phục vụ danh mục ngành nghề truyền thống thuộc thế mạnh của tỉnh, trong đó làng nghé là một nguồn tiềm năng tạo ra việc làm tại chỗ tăng thu nhập người lao động, góp phần tích cực vào sự phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh như nghề đồ gỗ xuất khẩu, sản xuất sắt thép, gốm sứ, đúc đồng, tranh điệp, mỹ nghệ Những ngành hàng này hàng năm tao ra giá trị xuất khâu cao, trong đó phải kế đến một số làng nghề có tới 65% sản phâm phục vụ xuất khâu như Đồng Ky, Đồng Quang, Phù Khê, Đa Hội,

Trịnh Xá

Có mặt tại Bắc Ninh, SeABank đem tới những sản phẩm dịch vụ đa dạng từ “tài trợ vốn lưu động, mua sắm vật tư nguyên liệu, tài trợ dự án trung và dài hạn ” Bên cạnh đó, chi nhánh SeABank Bắc Ninh cũng đây mạnh phát triển các sản phẩm ngân hàng cá nhân dành cho các khách hàng có thu nhập trung bình, đồng thời cũng rat trú trọng trong công tác phát triển sản phẩm dé tạo nên sự khác biệt, hoàn thiện công tác quản trị rủi ro và tập trung phát trién các phân khúc khách hàng sở trường đồng thời chào bán các giải pháp tài chính phù hợp cho mỗi nhóm khách hàng của

từng địa phương.

34