Chuyên đề tốt nghiệp: Hoàn thiện công tác lập dự án đầu tư bất động sản tại Công ty TNHH Đầu tư và thương mại Quốc tế NTD Việt Nam

Đứng trước thực trạng công tác lập dự án của công ty còn nhiều hạn chế và bat cập gặp phải trong quá trình đưa dự án vào thực hiện mà nghuyên nhân chính xuất phát từ công tác lập dự án t

LỜI CẢM ƠN

Đề hoàn thành dé tài khoá luận của mình và kết thúc quãng thời gian học tậptại Trường Đại học Kinh tế Quốc dân, với tình cảm chân thành cyar mình, tôi xingửi lời cảm ơn sâu sắc tới lớp Kinh doanh Bat động sản K58 nói riêng và Khoa Batđộng sản và Kinh tế Tài nguyên nói chung đã tạo điều kiện cho cá nhân tôi cũng

như các bạn có môi trường học tập tốt hoàn thành xuất sắc nhiệm vụ của mình tạimôi trường năng động.

Qua bài luận tốt nghiệp của mình, tôi xin gửi lời cảm ơn đến T.S Nguyễn Thị

Hải Yến đã giúp đỡ tôi tim hiểu và trình bày bài nghiên cứu của minh, cảm ơn thầy

cô đã luôn theo sát, hỗ trợ em hoàn thành đề tài bài luận tốt nghiệp Đồng thời em

cũng xin cảm ơn các thầy cô trong Khoa Bat động sản và Kinh tế Tài nguyên, bạn

bè cùng lớp đã giúp đỡ, tạo điều kiện cho em tròn suốt quá trình học tập

Đặc biệt em xin được gửi lời cảm ơn đến Quý Công ty TNHH Đầu tư và

Thương mại Quốc tế NTD Việt Nam, đã tạo ra một môi trường bắt động sản chuyên

nghiệp để em được đưa những kiến thức em học vào thực tế, từ đó tìm ra những

thiếu sót mà trong suốt quá trình học tập em đã bỏ qua Cảm ơn Công ty đã để

những cá nhân là các anh, các chị giúp đỡ em trong suốt quá trình em công tác tại

Công ty.

LOI CAM KETTôi xin cam kết đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu, kếtquả điều tra được nếu ra trong luận văn là trung thực và chưa được công bố trongcác công trình nghiên cứu khác Nếu không đúng như đã nêu trên tôi xin hoàn toànchịu trách nhiệm về đề tài của mình.

Người cam kết

Lê Thu Hiền

MỤC LỤC

LỜI CẢM ƠN

LOI CAM KET

MUC LUC

LOI MO DAU sel

CHUONG 1: CƠ SO KHOA HỌC VE CÔNG TAC LẬP DỰ AN DAU TƯBAT DONG SA -

1.1 Tổng quan về dự án dau tư bat động sản

1.1.1 Khái niệm về dự án và dự án đầu tư

1.1.1.1 Khái niệm và đặc trưng của dự án

1.1.1.2 Dự án đầu tư bat động sản

1.1.2 Các giai đoạn trong dự án đầu tư bất động sản

1.1.2.1 Mô hình tổng quát dự án đầu tư bat động sản 8

1.1.2.2 Giai doan chuan bi đầu tư trong các dự án đầu tư động sản

1.1.2.3 Giai đoạn thực hiện dau tư dự án Bat động sai

1.1.2.4 Giai đoạn vận hành và khai thác dự án

1.1.3 Đánh giá dự án và ra quyết định đầu tư

1.1.3.1 Đánh giá dự án

1.1.3.2 Đánh giá và ra quyêt định đ:

1.2 Công tác lập dự án đầu tư bat động sản

1.2.1 Khái niệm, đặc điểm và yêu cầu của công tác lập dự án

1.2.2 Quy trình lập dự án đầu tư bat động sản

1.2.3 Khía cạnh phân tích trong một dự án đầu tư bất động sản

1.2.3.1 Giới thiệu dự án đầu tư bat động sản

1.2.3.2 Quy trình thực hiện — công nghệ, hạng mục

động sàn

1.2.3.3 Phân tích thị trường và phương án kinh doanh của dự á

1.2.3.4 Phương án tô chức quản lý và nhu cầu nhân lực của dự án

1.2.3.5 Phân tích tài chính của dự án

1.2.4 Các yếu tố tác động tới thành công của dự án

1.3 Cơ sở pháp lý của dự án đầu tư bất động sản và công tác lập dự án đầu tư 29CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC LẬP DỰ ÁN DAU TU’ BAT

ĐỘNG SAN TẠI CÔNG TY 31

2.1 Tổng quan về công ty —¬"!.:

2.1.1 Lịch sự hình thành và phát triển

2.1.2 Cơ cấu tổ chức và chức năng của các bộ phận 2.1.3 Hoạt động kinh doanh seed l2.2 Công tác lập dự án đầu tư bat động sản tại Công ty -35

2.1.1 Quy trình và nội dung công tác lập dự án đầu tư bat động sản tại công ty

thực tê của công ty

2.1.2.1 Giới thiệu vê dự án

2.1.2.2 Phân tích thị trường và mục tiêu đâu tư

2.1.2.3 Đề xuất địa điểm xây dựng dự án, các đi

nhu câu sử dụng đât và tài nguyên

2.1.2.4 Nghiên cứu phân tích hiện trạng dân s

2.1.2.5 Nghiên cứu, phân tích tài chính của dự án

2.1.2.6 Nghiên cứu đánh giá tác động môi trường.

2.1.2.7 Kết luận và kiến nghị

2.1.3 Tình huống 2: “Dự án Trung tâm thương mại, văn phòng và siêu thị Việt

Phương” và vân đê phân tích dự báo trong hoạt động lập dự án

2.1.3.1 Giới thiệu dự án

2.1.3.2 Công tác chuân bị dau tư và tạo lập quỹ dat cho dự án

2.1.4 Tình huống 3 “Dự án Khu dân cư và dịch vụ CH-LN” và các khía cạnhQuy hoạch, kỹ thuật liên quan đên dự án 04

2.1.4.1 Giới thiệu dự án 04

2.1.4.2 Công tác chuẩn bị dự ái 65

2.1.5 Nhận xét, đánh giá công tác lập dự án đâu tư bât động sản tại công ty 70CHƯƠNG 3: KIÊN NGHỊ VÀ GIẢI PHÁP .72

3.1 Định hướng phát triển của công ty 72

.12 12

°73 3.2.1 Các giải pháp hoàn thiện công tác lập dự án dau tư bat động sản tại 73

3.2.2 Kiến nghị

3.1.1 Dự báo bối cảnh thị trường và n

3.1.2 Định hướng của công ty.

3.2 Giải pháp và kiến nghị

DANH MỤC BẢNG

Bang 1.1: Mục tiêu quản lý của các giai đoạn

Bang 1.2: Các giai đoạn của dự án đầu tư Bất động sản

Bảng 2.1 Kết quả kinh doanh của công ty từ 2016 - 2018

Bang 2.2 Chỉ tiêu bình quân về sân golf ở một số quốc gia trên thé giới

Bang 2.3 Số lượng sân golf và người chơi golf ở một số nước Đông NamBảng 2.4 Hiện trạng dân số huyện Quốc Oai

Bang 2.5: Tổng hợp thực trạng phát triển kinh tế

Bang 2.6: Téng mức dau tu sơ bộ

Bảng 2.7: Các khoản thu của dự án

Bảng 2.8: Dự trù chỉ phí lương cho nhân viên

Bảng 2.9: Báo cáo phân tích độ nhạy của dự án

Bảng 2.10: Hiệu quả kinh tế của dự án

Bang 2.11 Tiến độ xin cắp phép dự án

Bảng 2.12: Bức tranh thị trường BĐS tại Hà Nội và TP HCM từ 06/2015 tới

09/2016

Bang 2.13: Quy hoạch dir dung dat tại Câu Hung — Lai Nghi

Bang 2.14: Ténghgp tiến độ của dự án

LỜI MỞ ĐÀU

1 Lý đo lựa chọn đề tài

Công ty TNHH Đầu tư và Thương mại Quốc tế NTD Việt Nam là một doanhnghiệp hoạt động trong lĩnh vực tư vấn đầu tư, xây dựng, tạo lập quỹ đất dự án,kinh doanh bat động sản, Công ty đã thực hiện các công tác tao lập quỹ đất cho rấtnhiều dự án tiêu biểu là dự án Dat nền Trang Hạ - Bắc Ninh và dự án Tổ hợp vănphòng 69 Triều Khúc, Tat cả các dự án mà Công ty thực hiện đều do nhóm soạnthảo của Công ty phụ trách trực tiếp công tác lập dự án thực hiện thủ tục phê duyệt,

có những dự án đánh dấu dự thành công rõ nét của Công ty và cũng có những dự ánkhông mang lại kỳ vọng như mong đợi của Ban Lãnh đạo, kết quả này chịu ảnhhưởng rất nhiều yếu tố (ca chủ quan và khách quan) Trong đó công tác lập dự án có

ý nghĩa quan trọng quyết định sự thành bại của mỗi dự án ngay từ trong giai đoạnchuẩn bị mà chỉ đến khi dự án đưa vào triển khai thì mới đánh giá được sự thànhcông của nó Do đó yêu cầu hoàn thiện công tác lập dự án đang được đặt ra hết sức

bức thiết, đặc biệt là công tác thu hồi chuyển đổi mục đích sử dụng đất để tạo được

quỹ đất sạch cho các CDT làm dự án

Đứng trước thực trạng công tác lập dự án của công ty còn nhiều hạn chế và bat

cập gặp phải trong quá trình đưa dự án vào thực hiện mà nghuyên nhân chính xuất phát

từ công tác lập dự án trong những năm qua, do đó tôi lựa chọn để tài: “Hoàn thiệncông tác lập dự án đầu tư bat động sản tại Công ty TNHH Đầu tư và thương mạiQuốc tế NTD Việt Nam” dé nghiên cứu

2 Mục tiêu của đề tài

Quá trình lập dự án mới thực sự được tiến hành trong những năm gần đây

khi nên kinh tế phát t

yếu cần xây dựng lên kế hoạch các nguồn lực và những hoạt động cụ thể đạt được

, hoạt động dau tư trở nên phô biến là đòi hỏi nhu cầu thiết

mục tiêu đề ra Hiện nay công tác lập dự án đầu tư đang dược nhận nhiều sự quan tâmnghiên cứu của rất nhiều tác giả thông qua các công trình, các bài báo, sách chuyên

khảo hay cả những luận án tiết sỹ, luận văn thạc sỹ đang học tập tại các trường đại

học Xuất phát từ mục đích nghiên cứu chung là công tác lập dự án đầu tư trong doanhnghiệp và mục đích riêng là quá trình tao lập quỹ đất đủ tiêu chuẩn cho dự án trong lĩnh

vực Bat động sản.

Về mặt lý thuyết, đề tài chỉ mang tính chất hệ thống lại và làm sang tỏ những

đề liên quan đến công tác thu hồi và chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ quá trìnhtạp lập dự án tiền khả thi, nội dung tao lập dự an

Về mặt thực tiễn đề tài có tính ứng dụng rất cao khi thông qua phân tích tácđộng của công tác lập dự án tiền khả thi đối với hoạt động kinh doanh, tồn tại nhiềuhạn chế và yếu kém khi triển khai công tác lập dự án đầu tư tiền khả thi, từ đó đưa

ra những nhận định đánh giá về nguyên nhân của những tổn tại trên khiến cho hoạtđộng đầu tư kinh doanh các dự án dau tư sao cho hiệu quả

Bản thân chủ thể nghiên cứu có thời gian học tập và làm việc trong nhóm lập

dự án tại Công ty TNHH Đầu tư và Thương mại Quốc tế NTD Việt Nam, do đómạnh dạn đề xuất các giải pháp làm cơ sở để Ban Lãnh đạo Công ty tham khảotrong việc hoàn thiện và nâng cao chất lượng công tác lập dự án đầu tư, qua đó nângcao hiệu quả hoạt động kinh doanh khi thị trường đang gặp nhiều sự khó khăn

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu: Công tác lập và quản lý dự án đầu tư phát triển bất

động sản, trong đó trọng tâm vào giai đoạn chuẩn bị đầu tư Cụ thể là quá trình soạnthảo các văn bản pháp lý, xin ý kiến nhà nước tạo lập các quỹ đất theo đúng quyhoạch của UBND cấp tỉnh nơi có định hướng phát triển dự án đầu tư

Phạm vi nghiên cứu:

Nghiên cứu các dự án tại Công ty TNHH Đầu tư và Thương mại Quốc tế

NTD Việt Nam.

Thời gian: Các dự án từ năm 2015 — Hiện nay

4 Phương pháp nghiên cứu

- Nghiên cứu bằng các trực tiếp quan sát

- Nghiên cứu bằng thực nghiệm

- Nghiên cứu qua các tinh hud , trong đó bao gồm:

= Tinh huống 1: Báo cáo chỉ tiết về quá trình lập dự án của công ty với một dự

CHUONG 1: CƠ SỞ KHOA HỌC VE CÔNG TÁC LẬP DỰ ÁN

ĐẦU TU BAT ĐỘNG SAN

1.1 Tổng quan về dự án đầu tư bat động san

1.1.1 Khái niệm về dự án và dự án đầu tư bat động sản

1.1.1.1 Khái niệm và đặc trưng của dự án

- Dự án là quá trình thực hiện một hay nhiều công việc bởi một nhóm người

nhằm có được kết quả dự kiến, trong khoảng thời gian dự kiến, với một khoản chỉ

phí dự kiến Đây là một quá trình mang tính đặc thù riêng bao gồm một loạt cáchoạt động quản lý, kiểm soát, thực hiện, theo một logic, trình tự xác định nhằmvào mục tiêu xác định Hay hiểu theo cách đơn giản Dự án chính là "điều mà chủthể nào đó định làm”

- Khi một dự án được hình thành lên bởi một chủ thẻ, thì cũng mang những

đặc trưng riêng:

= Nhiệm vụ đặc biệt nay chỉ thực hiện một : nghĩa là một dự án sau khi

đến thời gian kết thúc thì sẽ không có cách nào làm lại được, mà khi kết thúc dùthành công hay thất bại thì chủ thé thực hiện dự án cũng đã kết thúc 01 dự án, có thể

chuyển sang các dự án tiếp theo

" Đảm bảo được nguồn lực thực hiện: Tuỳ thuộc vào mỗi loại hình dự án sẽyêu cầu số lượng, chất lượng nhân sự là khác nhau, chính vì vậy chỉ cần cá nhânhay tổ chức cảm thấy đảm bảo được dự án thì sẽ tiến hành thực hiện Nhân sự của

dự án chỉ là nhân sự tạm thời, không phải nhân sự cố định và đặc biệt nhân sự có

thể đến từ nhiều nơi, nhiều lĩnh vực, nhiều ngành nghề khác nhau

" Quá trình thực hiện dự án là tập hợp các hoạt động tương đối độc lập

= Mot dự án có thể liên quan đến nhiều ngành, nhiều lĩnh vực và nhiều đối

tượng khác nhau.

- Dựa trên những đặc trưng này, chúng ta có thé thấy được, một dự án có thégọi là thành công khi kết thúc dự án đạt được các chỉ tiêu sau đây:

" Hoàn thành dự án đúng thời gian đề xuất

* Chi phí nằm trong dự án không vượt quá dự toán đã xác định

" Quá trình thực hiện công việc hợp lý hoặc đạt được các yêu cầu kỹ thuật

= Córấtít thay đổi hoặc có sự nhất trí cho các thay đồ về phạm vi công việc

Mặc dù dự án chỉ là nhiệm vụ mang tính chất một lần và có mục tiêu rõ

vẫn có vòng đời riêng của nó Vì dự án có điểm khởi đầu, diễn ra trong một khoảng

thời gian nhất định và kết thúc nên dự án vẫn có vòng đời riêng của nó Vòng đờicủa dự án gồm nhiều giai đoạn phát triển từ khi có ý tưởng đến việc triển khai nhằm

đạt được kết quả của dự án Trong vòng đời này, công tác quản lý chú trọng vào

phương tức kiểm soát nhằm giảm thiểu những nguồn lực, tài chính của sử dụng vào

những mục tiêu không chắc chắn Khái niệm về vòng đời được xuất phát từ ba quan

diém như sau:

© Dự án có thời gian khởi đầu và kết thúc

® Dy an giải quyết một vấn đề hoặc nhằm đạt tới một nhu cầu về tổ chức

© Quá trình quản lý được thực hiện song song vòng đời.

Mô hình: Vòng đời của dự án

Bảng 1.1: Mục tiêu quản lý của các giai đoạn

STT Giai đoạn Mục tiêu quản lý

= Quy mô và mục tiêu

“Tính khả thi

1 Hình thành: Đề án và Khởi | " Ước tính ban đầu (+/-30%)

xướng = Danh giá các khả năng

= Quyết định triển khai hay không

Xây dựng dự án :

" Kê hoạch thực hiện và phân bô nguôn

lực

: Thié kế và đánh giá | " Dự toán (+/-10%)

= Kê hoạch ban dau

Phê duyệt

Giáo dục và thông tin

Quy hoạch chi tiết và thiết kếKhông chế ở mức (+/-5%)

Bố trí công việcTheo dõi tiến trìnhQuản lý và phục hồi

- Bat động sản hay còn gọi là địa ốc hay nhà đất chính là đất đai và những gì

dính liền vĩnh viễn với mảnh đất Những thứ được xem như gắn liền với mảnh đấtnhư là nhà cửa, ga-ra, kiến trúc ở trên hoặc dầu khí, mỏ khoáng chất ở đưới mảnhđất đó Những thứ có thể dỡ ra khỏi mảnh đất như nhà di động, lều, nhà tạm (nhà ở

không kiên có) thì không được xem là bat động sản

về diện tích đất đai của từng iênhs đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thô, Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không di dời được của đất đai nên hàng

hoá BĐS có tính cá biệt.

"Tính bén lâu: Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tàinguyên được xem như không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp.Đồng thời, các vật kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặcsau một thời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặclâu hơn nữa Vì vậy, tính bền lâu của BĐS là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và congtrình xây dựng Cần phân biệt “tuổi thọ vật lý” và “tuổi thọ kinh tế” của BĐS

"Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau: BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rấtlớn, giá trị của một BĐS này có thể bị tác động của BĐS khác Đặc biệt, trongtrường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tang sẽ làm tăng vẻ

đẹp và nâng cáo giá trị sử dụng của BĐS trong khu vực đó Trong thực tế, việc xây

dựng BĐS này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của BĐS khác là hiện tượng kháphổ biến

" Các tính chất khác: a Tính thích ứng: Lợi ích của BĐS được sinh ra

trong quá trình sử dụng BĐS trong quá trình sử dụng có thể điều chỉnh công năng

mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử

dụng của người tiêu dùng trong việc thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất-kinh

doanh và các hoạt động khác b Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý: Hàng hoá BĐS đòi hỏi khả năng và chỉ phí quản lý cao hơn so với các hàng hoá thông thường

khác Việc đầu tư xây dựng BĐS rất phức tạp, chỉ phí lớn, thời gian dài Do đó,BĐS đòi hỏi can có khả năng quản lý thích hợp và tương xứng c Mang nặng yếu tổtập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội: Hàng hoá BĐS chịu sự chỉ phối của các yếu tốnày mạnh hơn các hàng hoá thông thường khác Nhu cầu về BĐS của mỗi vùng,mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán củangười dân sinh sống tại đó Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng,tôn giáo, tâm linh v.v chỉ phối nhu cầu và hình thức BĐS

Các đặc điểm của Bất động sản có ảnh hưởng trực tiếp hoặc gián tiếp đến quá trình

lập dự án Cụ thể như sau:

- Phân loại bắt động sản

Từ kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta, bất động

= Bất động sản có đầu tư xây dựng

= Bat động sản không đầu tư xây dựng

= Bat động sản đặc biệt

Việc phân chia BĐS theo 3 loại trên đây là rất cần thiết bảo đảm cho việcxây dựng cơ chế chính sách về phát triển và quản lý thị trường bất động sản phùhợp với điều kiện kinh tế-xã hội của nước ta

- Dự án đầu tw: Dự án đầu tư là văn kiện phản ánh trung thực thực kết quả

nghiên cứu cụ thể toàn bộ các vấn đề: Thi trường, kinh tế, kỹ thu:

trực tiếp đến sự vận hành, khai thác và tính toán sinh lời của hoạt

có ảnh hưởng

ộng đầu tư

Dự án đầu tư được phản ánh bằng những số liệu tính toán, phân tích trên cáckhía cạnh: quản trị, tiếp thị, kỹ thuật, công nghệ, tài chính, kinh tế, xã hội Nó đượcchứng minh bằng những điêu tra cơ bản, sô liệu dự báo và những bản vẽ kỹthuật có liên quan trực tiếp tới công cuộc đầu tư

Dự án đầu tư phải là bản luận chứng tổng hợp phản ánh toàn bộ các vấn đề:

Thị trường, kinh tế kỹ thuật, công nghệ, xây dựng tổ chức sản xuất, khả năng thuhồi vốn Trên cơ sở tập hợp các luận chứng riêng biệt và cụ thể những hoạt động có

hệ thống về các mặt kinh tế, kỹ thuật, xã hội sẽ thực hiện trong một thời gian nhất

định, nhằm đạt được mục tiêu phát triển nhất định

- Phân loại dự án đâu tu: Có nhiều các phân loại các dự án đầu tư như: Phân

loại theo quy mô dự án, phân loại theo lĩnh vực hoạt động, phân loại theo mục tiêu của dự án, phân loại theo phạm vi,

" Phân loại theo lĩnh vực hoạt động

= Phan loại theo tính chat và quy mô của dự án

" Phân loại theo nguồn vốn và phương điện quản lý

- Dự án đầu tư bắt động sản: là hoạt động doanh nghiệp hoặc cá nhân có

nguồn vốn, họ tham gia phát triển các loại hình dự án bất động sản khác nhau (mua

đi, bán lại), sau một thời gian (thường dài hạn) Về thông thường, tuy nhiên bấtđộng sản có nhiều đặc tính riêng nên từ đó dẫn đến nhiều vẫn đề liên quan đến đặc

thù của kinh doanh bắt động sản

1.1.2 Các giai đoạn trong dự án đầu tư bắt động sản

1.1.2.1 Mô hình tổng quát dự án đầu tu bat động sản

Mỗi dự án đầu tư Bất động sản khi hình thành đều phải trải qua 3 giai đoạn:

- Giai đoạn chuân bi đầu tư

- Giai đoạn thực hiện đầu tư

- Giao đoạn vận hành, khai thác dự án

Ba giai đoạn đó tạo nên vòng đời của dự án, còn gọi là chu kỳ hoạt động của

dự án theo sơ đồ sau:

Bang 1.2: Các giai đoạn của dự án đầu tư Bắt động sản

Nghiên cứu cơ

hội đầu tư

Nghiên cứu tiền

(Nguồn: Tác giả tự tong hợp)

1.1.2.2 Giai đoạn chuẩn bị dau tư trong các dự án đâu tư bat động sản

- Bước 1: Nghiên cứu cơ hội đầu tư

Đây là giai đoạn hình thành dự án và là bước nghiên cứu sơ bộ nhằm xácđịnh triển vọng đem lại hiệu quả và sự phù hợp với thứ tự ưu tiên trong chiến lượcphát triển sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp, của ngành trong chiến lược pháttriển kinh tế xã hội của vùng, của đất nước hoặc có thé hiểu đơn giản đây là ýtưởng ban đầu hình thành trên cơ sở cảm tính trực quan của nhà đầu tư (có thê dựa

trên quy hoạch định hướng của vùng, của khu vực, của quốc gia, quy hoạch phát

triển ngành, ) Nghiên cứ cơ hội đầu tư cũng đồng nghĩa với việc nghiên cứu cáckhả năng, những điều kiện mà chủ đầu tư có thể xem xét việc tiến hành vào đầu

tư Khi nghiên cứu cơ hội đầu tư, thường người nghiên cứu sẽ tập trung vào các

căn cứ sau đây:

" Chủ trương chính sách của Nhà nước theo từng giai đoạn, theo từng thời

điểm Nhà nước khuyến khích đầu tư ở vùng nào, hạn chế ở vùng nào đây cũng làmột căn cứ rất quan trọng vì nó chính là cơ hội đầu tư thuận lợi hay khó khăn đối

với vùng đó.

= Tiềm năng sẵn có của vùng Tiềm năng của vùng ở đây bao gồm như:

Thiên nhiên, cảnh quan, lao động, tài chính vùng, các nhà nghiên cứ phải đánh giá được mức độ khả năng khai thác, sử dụng các tài nguyên này ra sao Đây cũng

là một trong những căn cứ quan trọng không chỉ trong ngành khai thác khoáng sản

mà còn trong ngành Bất động sản, vì với một khu đất có nhiều lợi thế về thiên

nhiên, cảnh quan, tài chính vùng tốt thì khả năng đầu tư thuận lợi là có khả năng

= Nhu cầu tương lai về các sản phẩm, hàng hoá của vùng Nếu nhu cầu caothì việc giải quyết đầu ra của dự án trong tương lai sẽ cao, nếu thấp thì việc giảiquyết đầu ra sẽ rất khó khăn Với những đặc thù của ngành Bat động sản thì đâycũng là một căn cứ quan trọng, vì mỗi vùng sẽ có nhu cầu về các loại hình bắt độngsản khác nhau, chính vì vậy việc cân đối để có thể tìm ra được loại bất động sản phùhợp với vùng là điều quan trọng

Mục tiêu của việc nghiên cứu cơ hội đầu tư là xác định các khả năng đầu tưmột cách nhanh chóng và ít tốn kém về chỉ phí Do đó, đặc điểm nghiên cứu củagiai đoạn này còn khá sơ sài Việc xác định đầu vào, đầu ra và hiệu quả tài chínhkinh tế xã hội của cơ hội đâu tư thường dựa vào các ước tính tổng hợp, hoặc các dự

vọng nhất để chuyền sang giai đoạn nghiên cứu tiếp theo Việc nghiên cứu và pháthiện các cơ hội đầu tư cần được tiến hành thường xuyên ở mọi cấp độ để cung cấpcác dự án sơ bộ cho nghiên cứu tiền khả thi và khả thi, từ đó xác định được danhmục các dự án đầu tư cần thực hiện trong từng thời kỳ kế hoạch.

- Bước 2: Nghiên cứu dự án tiền khả thi

Nghiên cứu lập dự án tiền khả thi là tài liệu dé trình bày các nội dung về việcnghiên cứu sơ bộ về tính khả thi, tính hiệu của của dự án đó dé các chủ thé đầu tư

quyết định đầu tư Đây là giai đoạn nghiên cứu sâu hơn khía cạnh mà các nhà đầu

tư còn phân vân và chưa chắc chắn khi quết định đầu tư, nhằm sàng lọc và tiếp tụclựa chọn cơ hội đầu tư, đảm bảo được tính khả thi của dự án

Nội dung chủ yếu của việc nghiên cứu tiền khả thi đối với sự phù hợp của dự

án dựa trên các căn cứ sau:

= Điều kiện thực hiện việc dau tư, các đánh giá về sự phù hợp, cần thiếy của

dự án đầu tư đối với sự phù hợp với kế hoạch, quy hoạch của Nhà nước

= Danh giá địa điểm, vùng đầu tư và dự kiến nhu cầu dử dụng đất trong khuvực dự án và nhu cầu sử dụng các tài nguyên xung quanh

" Phân tích các điều kiện và nhu cầu cung cấp trang thiết bị, nguyên vậtliệu, cơ sở hạ tầng, các công nghệ kỹ thuật

= Phan tích và xác định cơ cấu, cách thức huy động vốn, ấn định sơ bộ tổngmức đầu tư của dự án và khả năng huy động vốn

"Dự kiến các tiến độ thực hiện và phân chia các giai đoạn đầu tư để thựchiện dự án có hiệu quả và nâng cao năng suất hơn

* Xác định sơ bộ các chi phí cần thiết trong quá trình thực hiện dự án đầu tư

về việc phát triển kinh tế - xã hội của dự án đầu tư, khả năng thu hồi vốn của dự án,

khả năng trả nợ, thu hôi

"Xác định sơ bộ các hiệu quả đầu tư về vấn đề kinh tế và vấn đề xã hội của

dự án đầu tư

khác nhau tuỳ thuộc vào tình hình phát triển kinh tế - xã hội, nhu cầu thị trường vàcác kỹ thuật, công nghệ của dự án Kết quả cuối cùng của quá tình nghiên cứu chính

là Báo cáo tiền khả thi Đây là báo cáo sử dụng việc phân tích các số liệu cụ thể,tính toán nhằm đảm bảo tính thuyết phục với các chủ thé đầu tư

Trong thực tế, có những dự án đầu tư trong bước nghiên cứu tiền khả thi có

những nội dụng phức tạp, chưa đủ luận cứ để xem xét thì cần phải tiến hành một số

nghiên cứu hỗ trợ.

Nghiên cứu hỗ trợ: là nghiên cứu kỹ lưỡng, chuyên sâu hơn các vấn đề kháctrước khi đến kết luận cuối cùng Nghiên cứu hỗ trợ là những đặc điểm không trải

ra tat cả các khía cạnh của dự án đầu tư mà chỉ là yếu tố giúp them cho quá trình

nghiên cứu tiền khả thi mà thôi Việc nghiên cứu hỗ trợ đặc biệt quan trọng đối với

dự án có quy mô lớn Nội dung của việc nghiên cứu hỗ trợ có khác nhau đối vớimỗi dự án cụ thể Tuỳ theo yêu cầu của người đưa ra nội dung nghiên cứu hỗ trợ

cho phù hợp.

- Bước 3: Nghiên cứu lập dự án khả thi

Nghiên cứu khả thi còn được gọi là lập dự án đầu tư bước tiếp theo củaquá trình nghiên cứu tiền khả thi Chỉ khi nghiên cứu tiền khả thi đạt được nhữngkết quả tích cực thì mới tiến hành nghiên cứu khả thi Đây là bước cuối cùng củagiai đoạn chuẩn bị dự án đầu tư, chính vì vậy mà bước này đòi hỏi nghiên cứu

toàn diện, sâu sắc, triệt để, cụ thể trên các mặt: quản lý, thị trường, kinh tế, tài

chonhs, kỹ thuật với mục đích có được kết luận về tính khả thi của dự án Do đó

việc chọn lĩnh vực đê mô tả soạn thảo và phân tích dự án sẽ ra một mô hình

tương đối hoàn chỉnh Mô hình này có thể được sử dụng để tham khảo khi soạn

thạo các dự án thuộc các ngành.

Nội dung chủ yếu, cụ thể của một dự án đầu tư bao gồm các vấn đề sau đây:

eve

"Về phương pháp tính toán: Phải đảm bao không được sai số quá 5% như

liệu: phải trung thực, chính xác, có nguồn gốc và xuất xứ của thông tin

quy định.

= Về kinh phí thực hiện: phải tính toán đầy đủ, chính xác dự toán đầy đủ vàchính xác, dự toán chỉ tiêu theo từng khoản mục cụ thể

" Về thời gian thực hiện: Phải đảm bảo được đúng tiến độ

Như vậy, nghiên cứu khả thi thì phải được thực hiện trên cơ sở các thông tin

chỉ tiết, chính xác cao hơn giai đoạn nghiên cứu tiền khả thi

- Bước 4: Tham định dự án và ra quyết định đầu tư

Bat kể một dự án nào trước khi quyết định đầu tư (hay không đầu tư) đều

thuật và công nghê, xây dựng và môi trường, kinh tế và tài chính Trong đó, việcthâm định kinh tế và tài chính có ý nghĩa rất quan trọng vì nó cho phép xác địnhhiệu quả, sự tồn tại, khả năng sinh lời, khả năng hoàn vốn và nguồn vốn huy động

dé xây dựng dự án Trên cơ sở có kết luận về tính khả thi của dự án về mặt kinh tế

và tài chính, kỹ thuật và công nghệ, xây dựng và môi trường người có thảm quyềnmới đủ cơ sở dé ra quyết định dau tư

Tuy thuộc vào những mục đích khác nhau, dự án đầu tư thường được thẩm định bởinhiều cơ quan, đơn vị hoặc cá nhân Do đó, thấm định dự án đầu tư có ý nghĩa:

" Giúp cho chủ đầu tư lựa chọn được phương án đầu tư tốt nhất

" Giúp cho các cơ quan quản lý Nhà nước đánh giá được tính phù hợp của

dự án đối với quy hoạch phát triển chung của ngành, của địa phương và của cả nước

trên các mặt: mục tiêu, quy mô, quy hoạch và hiệu quả.

" Thông qua thẩm định, giúp cơ quan có thẩm quyền, chủ đầu tư xác địnhtính lợi hại của dự án khi cho phép đi vào hoạt động trên các khía cạnh: công nghệ,

vốn, ô nhiễm môi trường và các lợi ích kinh tế - xã hội khác

" Giúp các nhà tài chính ra quyết định chính xác về cho vay hoặc tài trợ vốn

cho các dự án đầu tư

" Qua thẩm định giúp xác định tư cách pháp nhân của các bên tham gia đầu tư1.1.2.3 Giai đoạn thực hiện đầu tư dự án Bắt động sản

Thực hiện dự án là giai đoạn biến các dự án định đầu tư thành hiện thựcnhằm đưa dự án vào hoạt động trong thực tế của đời sống kinh tế xã hội Giai đoạnnày bao gồm 04 bước kế tiếp hoặc xen kẽ nhau từ khi thiết kế đến khi đưa dự án

vào vận hành khai thác.

- Bước 5: Thiết kế và lập dự toán, tổng dự toán công trình

- Bước 6: Đàm phán ký kết các hợp đồng kinh tế với các nhà thầu: nhà thầuxây dựng, nhà thầu cung cấp hàng hoá, thiết bị, nhà thầy lắp máy, nhà thầy tư vấn

các loại.

- Bước 7: Xây dựng, lắp đặt, tuyển dụng và đào tạo công nhân kỹ thuật, cán

bộ quản lý đề tiếp quản, vận hành dự án khi sự án hoàn thành được nghiệm thu đưa

vào hoạt động.

- Bước 8: Nghiệm thu, quyết toán vốn đầu tư dự án hoàn thành Đây là bước

cuối dùng của giai đoạn thực hiện đầu tư, dự án đầu tư xây dựng công trình được

bàn giao cho đơn vị sử dụng.

1.1.2.4 Giai đoạn vận hành và khai thác dự án

Giai đoạn này được xác định từ khi dự án hoàn thành, được nghiệm thu

quyết toán chính thức đưa dự án vào vận hành, khai thác cho đến khi kết thúc vòngđời hoạt động theo chức năng của dự án đã được xác định trong mục tiêu đặt ra để

xây dựng dự án Việc quảm lý các hoạt động của dự án ở giai đoạn này là quản lý

theo kế hoạch hàng năm của một tổ chức kinh tế hoạt động sản xuất - kinh doanhhoặc dịch vụ.

1.1.3 Đánh giá dự án và ra quyết định đầu tw

1.1.3.1 Đánh giá dự án

Đánh ía dự án là quá trình xác định, phân tích một các hệ thống và kháchquan các kết quả, mức độ hiệu quả và các tác động, mối liên hệ của dự án trên cơ sởcác mục tiêu của chúng Đánh giá dự án là nhằm các mục tiêu sau đây:

" Khăng định lại tính cần thiết của dự án, đánh giá các mục tiêu, xác định

tính khả thi, hiện thực của dự án.

" Đánh giá tính hợp lý, hợp pháp của dự án Xem xét tính đầy đủ, hợp lý,hợp pháp của các văn hiện thủ tục liên quan đến dự án

" Đánh giá giữa kỳ là nhằm làm rõ thực trạng diễn biến của dự án, nhữngđiểm mạnh, yếu, những sai lệch, mức độ rủi ro của dự án trên cơ sở đó có biện pháp

quản lý phù hợp; xem xét tính khoa học, hợp lý của các phương pháp áp dụng trong

việc xây dựng cà triển khai dự án

Mỗi hoạt động tổ chức đánh gia dự án có thé xem như một dự án nhỏ, trong

đó, có các mục tiêu cần phải đạt, các công việc phải thực hiện, phải tiến hành tổ

chức triển khai, kiểm tra theo dõi Quá trình đánh giá dự án bao gồm nhiều bướccông việc, có một số bước chính như sau:

"Bước 1: Ra quyết định đánh giá dự án Ai quyết định đánh giá dự án tuỳthuộc đó là loại đánh giá nội bộ hay bên ngoài Quyết định đánh giá dự án phảiđược đưa vào kế hoạch ngay từ khi lập (thiết kế) dự án và chỉ rõ sẽ sử dụng phươngpháp nào (đánh giá giữa kỳ, đánh giá kết thúc hay đánh giá tác động) Nhữngnguyên nhân và sự cần thiết của việc đánh giá dự án phải được làm rõ, ví dụ, đánhgiá để điều chỉnh một số quyết định của nhà tài trợ, dé giải quyết những ho khănvướng mắc nảy sinl

= Bước 2: Chuan bị các điều khoản hợp đồng cho hoạt động đánh giá dự án

dự án, mô tả ngắn gọn nội dung cư bản của dự án được đánh giá, những điều khoản

về phương pháp tiền hành đánh giá Các điều khoản hợp đồng cần nêu rõ những kỹnăng, trình độ chuyên môn và những yêu cầu khác ma các chuyên gia tư vấn đánhgiá — các ứng viên cần có Các điều khoản cũng phải đưa ra quy trình, thủ tục lựachọn tư vấn đeer đảm bảo việc đánh giá được khách quan, chính xác Cần lưu ý,iéc dự thảo các điều khoản hợp đồng có thể khó khăn do mâu thuẫn lợi ích Do đó,

có thể tổ chức họp kín giữa nhóm dự án, nhà tài trợ và đại điện những người hưởnglợi từ dự án để bàn bạc thảo luận các điều khoản hợp đồng

" Bước 3: Lựa chọn và ký hợp đồng với nhóm đánh giá dự án Việc lựa

chọn một chuyên gia hay nhóm dự án tư vấn đánh giá đều tiến hành trên cơ sởnhững tiêu chuẩn đã xác định rõ trong bản mô tả điều khoản hợp đồng Những tiêuchuẩn này phải bao gồm đủ những yêu cầu về chuyên môn, kỹ thuật, tiêu chuẩnnhân sự Để chọn được những ứng viên phù hợp nhất với yêu cầu đánh giá của dự

án, dựa trên tiêu chuẩn của bản điều khoản hợp đồng, cần đề nghị các ứng viêncung cấp những thông tin cần thiết về năng lực chuyên môn, kinh nghiệm về lĩnh

vực đánh giá dự án.

" Bước 4: Lập kế hoạch và chuẩn bị công việc Sau khi được chọn, bước

tiếp theo mà nhóm đánh giá phải làm là chuẩn bị một kế hoạch thời gian cũng nhưlàm việc chỉ tiết và phân chia nhiệm vụ giữa các thành viên trong nhóm

1.1.3.2 Đánh giá và ra quyết định đầu te

Quá trình đánh giá và ra quyết định đầu tư là quá tình lập kế hoạch cho mộtkhoản chỉ đầu tư có sinh lời kỳ vọng liên tục trong nhiều năm Vi vat, cơ sở dé đánh

giá hiệu quả của dự án là dòng ngân lưu tăng thêm và suất chiết khấu hợp lý Quy

trình phân tích và ra quyết định đầu tư có thể được mô tả bằng sơ đồ đưới đây:

Lựa chọn luật quyết

định (NPV, IRR, PP)

(Nguôn: Tác giả tự tổng hợp)

Ai cũng hiểu rằng báo cáo phân tích các khía cạnh cùa dự án có thể cung cấp

cho các chủ thé đầu tư, nhà đầu tư cái nhìn tương đối toàn diện về tình hình khả thicủa một dự án tại một thời điểm tuy nhiên chúng chỉ thể hiện được một phần thực

trạng Nói một cách rõ ràng hơn, người sử dụng dữ liệu từ các báo cáo này có thểthấy rằng một dự án có khả thi hay không hoặc các chủ thé có thé dự báo được kếtquả của dự án trong tương lai.

Trong thực tẾ, hầu hết các nhà đầu tư sử dụng các báo cáo này và các chỉ tiêu

phân tích được xây dựng từ báo cáo như là một phần của quy trình ra quyết

định Tuy nhiên, nếu nhà đầu tư không am tường và xem xét kỹ về môi trường kinhdoanh cũng như đặc điểm ngành nghề của lĩnh vực đầu tư mà mình đang muốn đầu

tư vào thì họ có thể đưa ra những nhận định và quyết định không chính xác chochính bản thân họ trong tương lai

1.2 Công tác lập dự án đầu tư bất động san

1.2.1 Khái niệm, đặc điểm và yêu cầu của công tác lập dự án

- Khái niệm lập dự án đầu tư bất động sản: Lập dự án đầu tư bắt động sản

là quá trình xây dựng và trình vày một cách chỉ có hệ thống các hoạt động và tàichính theo một kế hoạch đã tìm hiểu và nghiên cứu sẵn nhằm mục đích đạt được kết

quả như kỳ vọng.

- Đặc điểm: Lập dự án đầu tư bất động sản là một trong những công việc cótính phức tạp cao, đòi hỏi chủ thể lập dự án phải có kỹ năng và nghiệp vụ chuyênmôn cao, trong khi lập dự án chủ thể lập dự án có thê sẽ phải tiếp xúc với rất nhiềungành nghề và lĩnh vực xung quanh từ kinh tế, tài chính, thị trường vì đây chính

là quá trình lập kế hoạch tổng thể, điều phối thời gian, nguồn lực và giám sát quá

trình phát triển của dự án từ khi bắt đầu đến kết thúc

- Yêu cầu của công tác lập dự án: Dé lập dự án đầu tư bat động sản có khảthi thì khi lập dự án đầu tư lưu ý các yêu cầu sau:

"Tính khoa học: Khi lập dự án đầu tư bất động sản, người saonj thảo, ngườitrình bày lập dự án bat động sản cần có một quá trình nghiên cứu tỉ mi, tính toánthận trọng và chính xác từng nội dung dự án, đặc biệt là các nội dung về công nghệ,tài chính, thị trường sản phẩm và dịch vụ Tức là dựa vào kỹ thuật phân tích lợi ích

— chỉ phí.

" Tính thực tién: Yêu cầu từng nội dung dự án phải được nghiên cứu xácđịnh trên cơ sở phân tích đánh giá đúng mức các điều kiện và hoàn cảnh có liên

quan trực tiếp và gián tiếp đến hoạt động đầu tư Có nghĩa là phải phân tích kỹ

lưỡng các yếu tố môi trường vĩ mô và vi mô ảnh hưởng đến quá trình đầu tư batđộng sản, đến dự cần thiết của dự án bat động sản trên

" Tính pháp lý: Khi lập dự án đầu tư bat động sản, người soạn thảo, ngườilập dự án đầu tư cần phải dựa trên cơ sở pháp lý vững chắc, tức là phải nghiên cứuđầu đủ các chủ trương chính sách của Đảng, Nhà nước, của Địa phương cùng cácvăn bản pháp quy có liên quan đến hoạt động đầu tư Đặc biệt đối với lĩnh vực bấtđộng sản, thì vấn đề về pháp lý như pháp lý về đất đai, pháp lý về quy hoạch, pháp

lý về phát triển quỹ đất là rất quan trọng quyết định việc dự án có được thực hiện

hay không.

" Tính đồng nhất: Dự án đầu tư bất động sản phải tuân thủ đúng các quy

định chung của ngành bat động san vé hoat dong đầu tư có quy trình lập dự án, các

thủ tục, các quy định về đầu tư đặc thù của ngành

Đối với các nhà đầu tư, hoặc một chủ thể đầu tư vào một dự án và kỳ vọng

dự án thành công thì phải có hiệu quả về mặt tài chính Hiệu quả tài chính là thước

đo tổng quát và cũng là một trong những mục tiêu cuối cùng của chủ thể đầu tưhướng đến Day là mục tiêu mà bat kỳ nhà đầu tư nao cũng phải quan taam trướckhi quyết định bỏ vốn ra đầu tư Tuy nhiên, trên thực tế thì đây cũng chỉ là mongmuốn chủ quan dựa trên những đánh giá sơ bộ tình hình, bởi vì một dự án đầu tư

bat động sản diễn ra trong một thời gian dài, trong suốt thừoi gian đó việc sử dụng

vốn của nhà đầu tư không tránh khỏi những yếu tố tác động của môi trường và nhưthế nhà đầu tư có thé gặp những cơ hội thuận lợi hoặc thách thức phải đương đầu

mà trước khi đầu tư họ không lường đến hoặc không biết

1.2.2 Quy trình lập dự án dầu tư bắt động sản

Đối với dự án đầu tư bat động sản gắn liền với sự hình thành một công tymới thì việc lập thường sẽ do những người chủ xướng đầu tư thực hiện, và có thểthuê hoặc kết hợp với công ty tư vấn để cùng thực hiện Thông thường các công

việc trong quá trình lập dự án như sau:

Bảng 1.3 Quy trình cụ thể và các công việc cần làm trong quá trình lập dự án

Công việc lội dung thực hiện Người thực hiện

1 Ý tưởng đầu tư Phát xuất ý tưởng đầu tư

một công cuộc kinh doanh

Phát hoạ quy mô kinh

Chủ đầu tư, Ban giám

đốc, Chuyên viên nghiên

cứu kế hoạch và chiến

lược phát triển công ty.

2 Phương án đầu tư kỹ

thuật

Xác định về lựa chọn

công nghệ, quy trình Xác định nhu câu của

phương án thực hiện (thuê, bán, xây dựng,

Chuyên viên tư vấn kỹ

thuật thuê ngoài.

thuật thuê ngoài.

4 Thông tin về thị trường

(dau ra)

Xác định thị phần và khả

năng tiêu thị, xác định vê

đơn giá tiêu thụ

Chuyên viên phòng kinh

doanh

Chuyên viên tư vấn kinh

doanh thuê ngoài

5 Phương án tài chính Xác định tông vốn đầu tư

và cơ cầu vốn đầu tư

Xác định doanh thu, chi

phí, lợi nhuận, khả năng

trả nợ theo vòng đời của

dự án

Xác định hiệu quả dự án

(NPV, IRR).

Xac dinh kha nang hoan

vốn, trả nợ vay, hiệu quả

dự án theo sự biên độngcủa các thông số quan

(Nguồn: Tác giả tự tổng hợp)

Phân tích:

- Công việc 1 - Ý tưởng đầu tư: Đây gần như là công việc quan trọng bậc

nhất, nó vạch ra định hướng đầu tư và tính khả thi của việc đầu tư Ở các nước pháttriển người có ý tưởng đầu tư không nhất thiết phải có tiền đầu tư, các quỹ đầu tưmạo hiểm sẵn sang tham gia vào những dự án có ý tưởng hay, có khả năng sinh lời.Tất nhiên đối với những dự án đầu tư mở rộng và đầu tư thay thế của một công tyđang hoạt động, thì Ban giám đốc và Phòng Nghiên cứu đầu tư đó là nhiệm vụ tấtyếu, bởi vì một công ty không ngừng lớn mạnh hoặc suy yếu, chứ không thể đứngyên tại chỗ Rõ ràng ý tưởng đầu tư xuất phát từ phía người lãnh đạo hoặc xuất phát

từ đơn vị tư vấn là đơn ci có nhiều thông tin trên thị trường và dễ đàng tư vấn cho

người có nguồn vốn đầu tư Tuy nhiên những dự án tốt nhất vẫn thường xuất phát từchủ đầu tư Điều này có nghĩa là chủ thể đầu tư nên chọn lọc và xác định dự án đầu

tư dựa trên thế mạnh của chính mình

- 2,3,4 I sự phối hop giữa chuyên viên quản lý và kỹ thuật của đơn vi với

các chuyên viên tư vấn (nếu cả ), các công việc này không mang tính độc lập mà

liên quan chặt chẽ với nhau Đôi với những công việc này, việc thuê chuyên viên tư

vấn là cần thiết cho những dự án có vốn đầu tư lớn như bất động sản, vì đặc thù củachính loại hình đầu tư này

- Công việc 5 ddoif hỏi những chuyên viên giỏi về tài chính và có kinhnghiệm, bởi vì nếu chỉ dựa vào các số liệu được cung cấp ở bước 2,3,4 đề tính toánthì không thể hiện được vai trò chuyên viên tài chính trong việc đánh giá đồng vốnđầu tư

Lưu ý: Đối với những dự án lớn, các bước trên có thể thực hiện theo hai

vòng, vòng dau là nghiên cứu tiền khả thi để đánh giá sơ bộ về hiệu quả dự án, nếuqua phân tích thấy dự án có tính khả thi về phương án kỹ thuật cũng như tài chínhchủ đầu tư mới được thực hiện bước nghiên cứu tiếp theo và lập dự án khả thi

1.2.3 Khía cạnh phân tích trong một dự án đầu tư bất động sản

1.2.3.1 Giới thiệu dự án đâu tư bat động sản

- Căn cứ lập dự án đầu tư bat động sản:

= Căn cứ pháp lý: Các văn bản pháp lý, các quyết định của các cơ quan Nhà

nước, có thẩm quyền, các thoả thuận, biên bản ghi nhớ,

= Căn cứ thực tế: Bối cảnh hình thành dự án đầu tư, mục tiêu đầu tư và năng

lực đâu tư.

" Các nguyên tắc chỉ đạo trong toàn bộ quá trình hình thành và thực hiện.

- Mục tiêu và quy mô dự án

"Mục tiêu dự án: Giới thiệu về dự án bat động sản hoặc các bat động sản đãđược lựa chọn để đưa vào quy hoạch và xây dựng theo dự án (Nói rõ về các vấn đềđặc diém chu yéu của các loại hình bất động sản được chọn vào dự án, sự cần thiếtcủa dự án, quy cách và tiêu chuẩn chất lượng của dự an, )

" Quy mô dự án: Xác định quy mô và chương trình sản xuất bao gồm cácbat động sản chính, các bất động sản phụ, dịch vụ cung cấp bên ngoài, liên kết

vùng, thị trường vùng,

1.2.3.2 Quy trình thực hiện — công nghệ, hạng mục xây dựng của dự án bắt động

sàn

a, Xác định Địa điểm và đất đai

- Căn cứ các pháp lý của việc lựa chọn địa điểm Tính phù hợp với quyhoạch của việc lựa chọn (quy hoạch phát triển vùng, quy hoạch xây dựng) Sau đótìm các luận chứng, và trình bay các phương án địa điểm sau sao cho hợp lý vớitừng loại hình bất động sản:

= M6 tả địa điểm: Khu vực hành chính, toa độ dia lý (những đặc điểm nổibật của vị trí như góc, hai mặt tiền, 2)

" Các số liệu cơ bản: Diện tích, ranh giới

" Các điều kiện cấu trúc hạ tầng (đường sá, điện nước, thoát nước)

= Môi trường xã hội, dân cư, dich vụ công cộng

= Sé6 liệu khảo sát về địa chất công trình

- Trình bày các lợi thế, ưu điểm của vị trí bằng phương án so sánh giữa lợithế của dự án với các vị trí xung quanh Đính kèm theo sơ đồ khu vực địa điểm đểcác chủ thé đầu tư, nhà đầu tư dé hình dung về địa hình của khu đất mà chủ thé hoặcnhà đầu tư đó sẽ ra quyết định đầu tư trong tương lai

- Sau khi đã xác định được khu đất, địa điểm cụ thé đầu tư, chủ thé đầu tư

haowje nhà đầu tư cần lên các phương án kết hợp với cơ quan có thâm quyền bắttay vào giải toa, đền bù (giải phóng mặt bằng) và chi phí hợp lý, cần thiết

b, Quy mô vây dựng và các hạng mục công trình

- Tính toán nhu cầu diện tích mặt bằng cho các bộ phận sản xuất, kho

- Tính toán quy mô các hạng mục công trình kiến trúc hạ tầng trong côngviên, khuông viên Đường nội bộ sân bãi, hệ thống cấp điện (động lựuc, chiếusáng), hệ thống thông tin liên lạc, công, tường rào, xây xanh, )

- Các hạng mục phòng, chống ô nhiễm: Chỉ phí cho các hạng mục đó Mức

độ an toàn các biện pháp sử dụng.

- Sơ dé tổng mặt bằng

- Khái toán các hạng mục xây dựng tại dự án bat động sản.

e, Công nghệ và trang thiết bị

- Mô tả công nghệ được lựa chọn (các đặc trưng kinh tế, kỹ thuật cơ bản của

công nghệ đã chọn).

Sơ đồ các công đoạn chủ yếu của quá trình công nghệ

Mô tả đặc trưng công nghệ cơ bản của các công đoạn chủ yếu

- Đánh giá mức độ hiện đại, tính thích hợp, các đặc điểm ưu việt và hạn chếcủa công nghệ đã chọn (có so sánh với một số phương án khác qua các chỉ tiêu kinh

tế - kỹ thuật quan trọng như: Quy cách, chất lượng, giá bán sản phẩm, mức tiêu hao

nguyên liệu, năng lượng, mức tiết kiệm ngoại té, nang suat lao động, điều kiện làmviệc của người lao động, mức độ đảm bảo an toàn khi thực hiện dự án đầu tư bat

động sản.

- Sự cần thiết công nghệ - kỹ thuật cao

- Ảnh hưởng của dự án đến môi trường và các giải pháp xử lý:

" Các chất có khả năng gây 6 nhiễm qua khí thải, nước thai, chất thải rắn

" Các giải pháp mà dự án sẽ sử dụng để chống ô nhiễm Các thiết bi sẽ sửdụng để thực hiện các giải pháp đó

= Thanh phan khí thải, nước thải, chất thai rắn sau khi áp dụng các giải pháp

nói trên.

- Giải pháp sử lý cuối cùng (phân huỷ, chôn cắt, ) các chất độc hại thu hồi

từ khí thải, nước thải, các chất thải rắn của dự án Những ảnh hưởng khác đến môi

trường và biện pháp khắc phục, các nghĩa vụ và trách nhiệm về môi trường của cácchủ thể có liên quan khác:

" Ảnh hưởng đối với mặt bằng (Đối với các dự án có đào hầm hoặc khaithác khoáng sản, đất, đá, )

= Ảnh hưởng đối với cân bằng sinh thái

" Các ảnh hưởng khác (khói, bụi, tiếng ồn, ánh sáng đối với khu vực lân

cận, )

" Giải pháp phòng ngừa và khắc phục các ảnh hưởng nói trên

- Nguồn cung cấp công nghệ và các thiết bị (lý do lựa chọn nguồn cungcấp, đánh giá khả năng đảm bảo các yêu cầu dé ra, so sánh với các phương án cóthể khác)

- Danh mục và giá trang thiết bị

- Yêu cầu bảo dưỡng, sửa chưa, phụ tùng và thay thế trong quá trình triển

khai, khai thác dự án.

1.2.3.3 Phân tích thị trường và phương án kinh doanh của dự án

d, Thị trường

- Các luận cứ về thị trường đối với bất động sản được chọn

= Nhu cầu hiện tại trên các địa bàn dự kiến thâm nhập, chiếm lĩnh (thị

trường trong nước và ngoài nước).

" Dự báo nhu cau trong tương lai (chú ý nêu rõ các phương pháp dự báo nhu

cầu đã được sử dụng, đánh giá độ tin cậy của phương pháp đang dùng, các dữ liệu

dùng dé dự báo đề có thé kiểm chứng trong những trường hợp cần thiết)

"Các nguồn và các kênh đáp ứng nhu cầu, mức độ đáp ứng nhu cau hiện tại

Dự báo về mức độ đáp ứng nhu cầu trong tương lai, các nguồn và các kênh chủ yếu

" Dự báo về cạnh tranh: Mức độ cạnh tranh, các đối thủ chủ yếu trong cạnh

tranh, các yếu tố chính trong cạnh tranh trực tiếp (quy cách, chất lượng, giá cả, điềukiện thanh khoản) khả năng xuất hiện hoặc gia tăng cạnh tranh gián tiếp, mức độcạnh tranh gián tiếp (nếu có)

- Xác định khối lượng sản phẩm bán hàng năm: Dự kiến thị phần của dự án

trong suốt thời gian tồn tại (địa bàn, nhóm khách hàng chủ yếu, )

- Giải pháp bán hàng:

" Chiến lược về sản phẩm, dịch vụ (quy cách, chất lượng, hình thức trình

bày, dịch vụ sau khi bán.

" Chiến lược giá ả và lợi nhuận.

= Biện pháp thiết lập hoặc mở rộng quan hệ với thị trường dự kiến

= Hệ thống phân phối, tô chức mạng lưới tiêu thụ

1.2.3.4 Phương án tổ chức quản lý và nhu cầu nhân lực của dự án

e, Tổ chức bộ máy quản lý thực hiện dự án kinh doanh

- Tổ chức bộ phận trực tiếp thực hiện dự án

- Tổ chức hệ thống cung ứng

- Tổ chức hệ thống tiêu thụ

- Tổ chức bộ máy quản lý xí nghiệp (chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của

mỗi bộ phận quan hệ công tác )

- Sơ đồ tô chức tổng quát: Các nguyên tắc và biện pháp đảm bảo sự tương

xứng giữa nghĩa vụ, trách nhiệm với quyền, quyền lợi của mỗi bên góp vốn

g, Nhu cầu nhân lực

- Nhu cầu nhân lực trong từng thời kỳ của quá trình thực hiện đầu tư và vậnhành công trình Trong đó chia ra:

"Theo khu vực: Trực tiếp, Gián tiếp, Quản trị, điều hành

“Theo trình độ hành nghề: Lao động kỹ thuật, lao động giản đơn

"Theo quốc tịch: Người Việt Nam, người nước ngoài

- Mức lương bình quân, mức lương tối thiểu, mức lương tối đa cho từngnhân viên Tính toán tổng quỹ lương hàng năm trong từng giai đoạn cuả dự án

- Nguồn cung cấp nhân lực: nguyên tắc quyền dụng; chương trình đào tao,;

chỉ phí đào tạo trong suốt quá trình đầu tư dự án

1.2.3.5 Phân tích tài chính của dự án

Phân tích tài chính là khâu đầu tiên cho phép chúng ta gắng các biến số tàichính với các biến số kỹ thuật đã được tính toán trước đây Trong phan này, ta tiếnhành xây dựng dự đoán cân đối thu chỉ của dự án, theo đó dự đoán mọi khoản thu

và chỉ diwj kiến cho toàn bộ chu kỳ của dự án Do nhu cau phải tiến hành phỏngtính một số biến số đặc biệt, ví dụ như nhu cầu về ngoại hồi để thực hiện việcthâm định kinh tế và xã hội, nên mức độ chỉ tiết về các thông số tài chính sẽ caohơn nhiều so với việc đánh giá tài chính của các dự án đầu tư tư nhân Dưới đây là

ví dụ một số các số liệu quan trọng bậc nhất để các chủ thể có ý định đầu tư có thểdựa vào làm cơ sở để xem xét tính khả thi của dự án:

= Nhu cầu nguồn vốn đầu tư của dự án

= Khả năng cân đối đảm bảo nguồn vốn

"Phân tích rủi ro

= Kha năng thoát vốn

Phân tích cụ thể các yếu tố như sau:

a, Nhu cầu nguồn vốn đầu tư của dự án

- Xác định tổng vốn đầu tư cần thiết cho dự án (kể cả ngoại tệ Việt Nam)

- Thông thường nguồn vốn bao gồm các loại sau:

= Vốn góp (vốn pháp định trong trường hợp đầu tư có vốn nước ngoài): Tỷ

lệ, hình thức góp vốn của mỗi bên (góp bằng tiền, bằng hiện vật, máy móc - thiết

bị, quyền sử dụng đất, công nghệ, )

= Vốn vay: Ngăn hạn (lãi suất %), Trung hạn (lãi suất %), Dài hạn (lãisuất %)

- Hình thái vối

= Bang tiền: Tiền Việt Nam, Ngoại tệ

Bằng hiện vật (quyền sử dung đất, )

"Bằng các tài sản khác

Các vấn đề tính toán phân tích hiệu quả tài chính sẽ được trình bày và hướngdẫn kỹ trong các chương tiếp theo Tuỳ theo tính chất của từng loại dự án mà cáctính toán và bảng phân tích hiệu quả tài chính sẽ khác nhau Đối với nhu cầu nguồnvốn đầu tư của dự án thì các nhà nghiên cứu phải trả lời được những câu hói nhưnhu cầu và nguồn vốn đã sát thực chưa, các hạng mục kinh phí đầu tư được tính

đúng và tính đủ chưa, có theo đúng các văn bản pháp lý của dự án hay không, các

hạng mục kinh phí đầu tư lúc soạn thảo dự án, đến thời điểm hiện tại có những biếnđổi gì cập nhật hoá không, Dự kiến đến lúc triển khai dự án thì có các hạng mụckinh phí đầu tư nào ci kha năng biến đồi cần điều chỉnh lại hay không

b, Khả năng cân đối đảm bảo nguồn vốn

Trong mục này các nhà đầu tư cần phân tích được khả năng cân đối nguồnvốn so với nhu cầu đầu tư như thế nào? Khả năng tối đa huy động được vốn góp củacác bên chủ đầu tư là bao nhiêu? Số còn lại có thể huy động từ đâu? Cần đặc biệt

lưu ý các khoản vay nợ (lãi suất, lượng vay, điều kiện vay) và khả năng có thể vay

nợ được Lịch trình trả lãi vay như thế nào? Nếu không cân đối được nguồn vốn,cần có các biện pháp bổ sung, dự phòng như thế nào?

Sử dụng các chỉ tiêu NPV, IRR thời gian hoàn vốn (có tính hiện giá và

không tính hiện giá): điểm hoà vốn trên doanh thu của dự án Một dự án được gọi là

khả thi và

thiêu có thê châp nhận được, cụ thể như sau:

quả khi các chỉ tiêu tài chính này đảm bảo ít nhất là đặt mục tiêu tối

- IRR > lãi suất dai hạn của ngân hàng hoặc chỉ phí sử dụng vốn;

- NPV >0;

- Thời gian hoàn vốn không nên kéo dai quá 10 năm và nhỏ ho 2/3 vòng đời

của dự án;

d, Phân tích rủi ro

Phân tích rủi ro hay còn được gọi là phân tích độ nhạy của dự án so với

NPV, IRR qua các yếu tố: doanh thu (gi bán, lượng bán); tổng mức đầu tư hoặc

một hạng mục đặc biệt của kinh phí đầu tư; lãi vay; tỷ lệ nợ trên vón góp

e, Khả năng thoát vốn

Khả năng thoát vốn của dự án sau khi dự án được triển khai, có khả năng bán

lại cô phần của nhà đầu tư trong dự án, trong doanh nghiệp, Dự kiến số năm thì cácnhà đầu tư có thé thoát vốn (thời gian dự án bắt đầu ôn định trong vòng bao nhiêunăm); Nếu có ước tính lượng đầu tư thu hồi về cho nhà đầu tư là bao nhiêu, sau bao

nhiêu năm?

1.2.4 Các yếu tô tác động tới thành công của dự án

- Các yếu tố xã hội: Mặc dù phân tích hiệu quả xã hội không mang lại chính

xác như phân tích tài chính hoặc kinh tế, nhưng để có ý nghĩa, việc phân tích xã hộithường được dựa trên các yếu tố đã được sử dụng trong phân tích tài chính và kinh

tế Ví dụ một sự án không thể tác dụng trợ giúp cho người dân xung quanh khu vực

đó thì khả năng tiêu thụ sẽ không khả thi Vì vậy các chuyên ra đã đặt ra câu hỏi khi

tiến hành phân tích các yếu tố xã hội say đây:

" Dự án có thé giúp đạt được mục tiêu nào của Chính quyền?

= Ai là đối tượng hưởng lợi của dự án và ai sẽ là người chịu ảnh hưởng từ

dự án?

" Các đối tượng hưởng lợi của dự án được hưởng lợi theo cách thức nào

cũng như các đối tượng chịu ảnh hường của dự án đầu tư bất động sản thì ảnh

hưởng như thế nào? Bù đắp ra sao?

"Chính quyên có đạt được những mục tiêu xã hội tương tự theo những giảipháp thay thế nào khác và với mức chỉ phí là bao nhiêu?

"Chỉ phí kinh tế thuần cau việc thực hiện những giải pháp thay thế, đền bù

ấy là bao nhiêu?

- Yếu tố về tài chính: Chuyên viên lập dự án phải xem xét tình hình tàichính sẵn có của doanh nghiệp, và đánh giá khả năng huy động vốn bằng các nguồnvốn hợp pháp là bao nhiêu, tài chính của doanh nghiệp có lành mạnh và vững chắchay không? Tỷ lệ nợ trên vốn riêng, nợ trên doanh thu, dé thu thập được nhữngcon số trên thì cần dựa vào các bảng cân đối tài chính, bảng báo cáo kết quả kinh

doanh, từ đó lên phương án lập dự án sao cho đúng với năng lực và tài chính của chủ thê dau tư.

- Yếu tố về thị trường: Khả năng đánh giá độ nhạy của dự án để biết được

rằng liệu thị trường sẽ hấp thụ được đầu ra dự án của chính mình hay không Ngoài

ra thị trường tuy có tác động nhiều nhưng các nhà đầu tư hoặc các nhà phân tính tàichính đều có cái nhìn khá tương đối về thị trường, nên để đưa ra một phương ánhiệu quả theo thị trường là không hề khó

1.3 Cơ sở pháp lý của dự án đầu tư bất động sản và công tác lập dự án đầu tư

Trong cơ sở pháp lý của dự án bat động sản, do tính đặc thù cao nên các

dự án bất động sản có liên quan đến rất nhiều các lĩnh vực như đất đai, đầu tư,xây dựng, Mặc dù hành lang pháp lý của lĩnh vực đầu tư dự án bat đọng sảnchưa thực sự hoàn chỉnh, tuy nhiên các điều khoản và luật đang được cải thiện

và thay đổi từng ngày đề phù hợp, hiệu quả nhất cho các nhà đầu tư, các chủ thể

tham gia vào lĩnh vực bat động sản Cơ sở pháp lý chủ yếu được trình bày vàtổng hợp dưới bảng sau:

- Căn cứ pháp

= Luật đất dai năm 2013

" Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chỉ

tiết một số điều của Luật Dat đai;

* Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên vàMôi trường quy định về hé sơ địa chính;

Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và

= Thông tư số 02/2014 /TT-BTC ngày 02/01/2014 của Bộ Tài chính hướngdẫn về phí và lệ phí thuôc thẩm quyền quyết định của HĐND tỉnh, thành phố trực

thuộc trung ương.

" Luật xây dựng 2014

" Luật kinh doanh 2014

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ

BAT DONG SAN TẠI CÔNG TY2.1 Tổng quan về công ty

2.1.1 Lịch sự hình thành và phát triển

Tiền thân là Công Ty Bất Động Sản Đăng Đại Long (Thành lập năm 2015)với chức năng quản lý, tìm kiếm quỹ đất phát triển dự án đầu tư bat động sản Đến

tháng 3 năm 2018, công ty quyết định thành lập công ty con với tên gọi: “Công ty

TNHH Đầu tư và Thương mại Quốc tế NTD Việt Nam” Trong quá trình vừa hìnhthành vừa phát triển, công ty đã ngày càng cải thiện được bộ máy làm việc củamình, trở nên chuyên môn hoá và chuyên nghiệp hơn rất nhiều, dần dần tạo uy tín

với nhiều quỹ đất còn chưa quy hoạch trên thị trường Bắt động sản tại Việt Nam

2.1.2 Cơ cấu tổ chức và chức năng của các bộ phận

Giám đốc

Cố vấn chiém | | | Phó tổng giám

lược đốc

[ 1 Giám đốc phòng| Giám đốc nhân Giám đốc hành

kinh doanh sự chính

Trưởng Phòng : R fend,

kinh doanh 1 Phòng nhân sự Kế toán

Trưởng phòng Phòng tuyển Giám sát giấy tờ

Kinh doanh 2 dụng dự án

2.1.3 Hoạt động kinh doanh

- Trong quá trình hoạt động trong lĩnh vực hoạt động kinh doanh Bat dong

sản, Công ty đã có nhiều sự đóng góp to lớn cho xã hội, đặc biệt là vấn dé về quỹ

đất đầu tư quy hoạch hiện nay đối với các chủ đầu tư Công ty đã đóng góp được

một phần lớn quỹ đất sạch dự án cho chủ đầu tư đây nhanh được tiến độ đầu tư củamình Dé đáp ứng được tình hình, nhu cầu đô thị hoá của mọi người không chỉ khu

quy hoạch sao cho phù hợp và hiệu quả với khu đất đó Công ty TNHH Đầu tư vàThương mại Quốc Tế NTD đã triển khai tìm quy hoạch cũng như tìm những khu đất

có tiềm năng dé có thé khai thác xây dựng phục vụ nhân dân và cộng đồng Công tycũng đã góp phần xây dựng hệ thống các quỹ đất đai, cơ sở hạ tầng kỹ thuật nhằmmục đích xin vốn đầu tư nước ngoài dé có thé khai thác hiệu quả khu đất đó Ngoài

ra, cũng có nhiều dự án mà công ty đầu tư khai thác trực tiếp, chính vì vậy mà Công

ty TNHH Đầu tư và Thương mại Quốc tế NTD Việt Nam đã tạo được công ăn việclàm cho nhiều lao động trong thời gian dài và có khả năng sẽ cả sau khi khai thác

At của Công ty tạo ra

nguồn đất phục vụ các ngành công nghiệp dịch vụ khác tạo điều kiện cho ngành nàyphát triển và đặc biệt là sự phát triển đô thị hoá của đất nước Bên cạnh đó Công ty cònxong dự án Việc thực hiện công tác xin quy hoạch và thu hồi

giúp nhà nước thu được tiền sử dụng đắt, khắc phục các tình trạng phỏ biến xảy ra hiện

nay như nhà nước bỏ xây dựng cơ sở hạ tang, còn các chủ sử dụng thu được lợi

nhuận từ việc chuyền đổi đất đô thị mà không phải chỉ trả chỉ phí gì Ngoài ra còn gópphan đáng kể cho Ngân sách Nhà nước từ các khoản thu nộp của chủ đầu tư

Các dự án Bat động sản mà công ty có tham gia vào quá trình xây dựng, tạolập quỹ đất:

= Du án Chợ Đầu mối và Trung tâm giao thương quốc tế Lim, huyện Tiên

Du, Bắc Ninh (4,5 Ha)

" Dự án Khu đô thị mới phía Tây thị tran Thắng, Hiệp Hòa, Bắc Giang (26

Ha)

= Dự án Khu dân cư thương mại chợ mới thi trấn Bích Động, huyện ViệtYên, Bắc Giang (11 ha)

" Dự án TTTM thi tran Vôi, huyện Lạng Giang, tỉnh Bắc Giang (1,4 Ha)

= Dự án Trung tâm thương mại Bắc Ninh, Hòa Long, thành phố Bắc Ninh (5

Ha)

= Dự án Trung tâm thương mai HDB Plaza, Ha Nội (2 Ha)

" Dự án Chợ Phú Yên và TTTM Hải Dương, Thành phố Hải Dương

" Dự án Chợ và Khu dân cư thương mại Trạm Bóng, huyện Gia Lộc, Hải Dương

= Dự án Khu dân cư và chợ Phố Hoa, Bắc Lý, Hiệp Hòa, Bắc Giang (8,2 ha)

= Dự án xây dựng chợ và TT thương mại quốc tế Thanh Trì, Hà Nội (2,2 Ha)

= Dự án Công viên văn hóa tinh Long An

= Dự án Khu trung tâm thương mại Kiev, Ucraina

= Dự án Toa nhà thương mai và văn phòng, Hoàng Mai, Hà Nội

= Dy án tuyến phố đi bộ, chợ đêm Hàng Đào, Đồng Xuân, Hà Nội

" Dự án tuyến phố văn minh thương mại Cửa Nam, Hà Nội

= Du án Khu vui chơi giải trí Happy Land

" Dự án đất nền Trang Hạ - Từ Sơn Bắc Ninh

- Kết quả đạt được trong hoạt động kinh doanh (3 năm gần đây)

Bang 2.1 Kết quả kinh doanh của công ty từ 2016 — 2018

- Về lợi nhuận sau thuế: Lợi nhuận sau thuế của công ty cũng có những sự

biến đổi liên tục Năm 2016 mức lợi nhuận sau thuế là 9,89 tỷ đồng, năm 2017 là13,46 tỷ đồng, tang 4,04 tỷ đồng (tương ứng 42,89%) Đến năm 2018 thì 34ang nhẹ

ở mức 16,72 tỷ đồng (tang 3,26 tỷ đồng so với năm 2017)

- Về chi phí: Chi phí qua các năm của công ty cũng có sự gia 34ang Năm

2016 so với năm 2017 tăng từ 2,65 tỷ đồng lên đến 3,52 tỷ đồng (tương đương33,33%) Đến năm 2018 thì chi phí tang mạnh lên đến 7,75 tỷ đồng (tương đương102,17%) việc 34ang mạnh do công ty đang mở rộng quy mô hoạt động, số lượng

dự án, 34ang chỉ phí đền bù, giải phóng mặt bằng

2.2 Công tác lập dự án đầu tư bắt động sản tại Công ty

2.1.1 Quy trình và nội dung công tác lập dự án dau tư bất động sản tại công ty

Phân tích tài chính sơ bộ

(Nguồn: Tác giả tự tong hợp)

Quy trình lập dự án của công ty được chia ra làm các phòng ban khác nhau

nhưng qua nhiều quá trình lập dự án thi lại thấy sự tương tác trao đồi qua lại đối vớimỗi lĩnh vực mà từng phòng ban nghiên cứ tạo lập dự án bằng các phương pháp

khác nhau.

- Nghiên cứu thị trường: Nghiên cứu thị trường nhằm xác định được thị phần

mà dự án dự kiến sẽ chiếm lĩnh trong tương lai và cách thức chiếm lĩnh đoạn thịtrường đó Trong phân tích thị trường thì cần nghiên cứu kỹ những nội dung sau:

= Phan tích và đánh giá thị trường tổng quan

" Phân đoạn sản phẩm của dự án

" Xác định sản phẩm của dự án