Trên con đường phát triển kinh tế thị trường như ngày nay, công tác thẩmđịnh giá tài sản nói chung và thâm định giá bat động sản nói riêng đóng vai trò quan trọng trong các mối quan hệ k
GIA BAT ĐỘNG SAN
Tổng quan về bất động sản
1.1.1 Khái niệm bất động sản
Bắt động sản là một trong những tài sản của cải vật chất dùng vào mục đích sản xuất hoặc tiêu dùng Tài sản bao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ trị giá được băng tiền và các quyền tài sản Tài sản bao gồm nhiều loại, tùy theo tiêu thức phân chia khác nhau do nhu cầu quản lý và sử dụng.
Bất động sản thực tế được sử dụng dé dé cập đến những thứ không thé di chuyên được như đất đai và những tài sản găn liền vĩnh viễn với đất, và các quyền sở hữu đi cùng với bất động sản Trên thực tế, việc phân định một tài sản đơn thuần là động sản hay là một bộ phận cau thành của bat động sản là một điều hết sức khó khăn và thường không có phân định rõ ràng Một cây xanh có thé dé dàng di đời từ nơi này đi nơi khác dé trồng, điều đó có thé coi như một động sản Tuy nhiên, cũng cây đó nhưng nếu đã gắn liền với không gian cảnh quan và tạo thành một bộ phận không thé thiếu của ngôi biệt thự lai trở thành bất động sản Một cách khái quát nhất, bất động sản phải thỏa mãn đồng thời các tiêu chí nhận diện cơ bản sau đây:
Thứ nhất, bat động sản phải là một yêu tố vật chất có ích cho con người.
Yếu tố vật chất có nghĩa là hữu hình, là nhìn thấy được, là có thê chạm vào được.
Thứ hai, tài sản này phải thuộc chủ quyền của một chủ thể Những yếu tố có tính chất giống như là bất động sản nhưng chưa được xác định chủ quyền, chưa xác định quyền chiếm hữu thì không được tính là bất động sản Chính vì vậy, đất đai được coi là bất động sản nhưng không phải là tất cả đất đai đều là bất động sản Đất dai là tài nguyên có trước sự xuất hiện loài người nhưng bat động sản chỉ xuất hiện khi các hoạt động kinh tế xã hội của loài người phát triển đến một trình độ nhất định Điều đó cũng nói lên rằng quyền năng của cộng đồng xã hội mà nhà nước là đại diện luôn hiện diện các quyền năng bao trùm của nhà nước đối với bất động sản, kể cả các quốc gia công nhận đất đai thuộc sở hữu tư nhân.
Thứ ba, bat động sản phải là tài sản có thé đo lường giá trị nhất định Nghề định giá bat động sản là nghé gan liền với sự ra đời của bat động sản bởi lẽ bat động sản là một tài sản luôn có giá trị, có tiêu chí đo lường nhưng không phải dễ dàng lượng hóa Tất cả những giao dịch phải dựa trên cơ sở tính toán các tiêu chí gắn liền với bat động sản dé lượng hóa ra giá trị thì đó mới được coi là giao dich bat động sản và đối tượng giao dịch là bất động sản.
Thứ tự, tài sản đó không thể di dời được Một vật được coi là có thể di dời nếu như tính chất, công năng, đặc tinh của nó không thay đổi khi ta thay đôi vị tri không gian và các yếu tô gắn liền với nó Đặc tinh này thường khó nhận biết chính vì vậy trong thực tế thường hay lấy các yếu tố động sản dé gan vào làm tăng thêm giá trị cho bất động sản.
Cuối cùng, bất động sản phải tồn tại lâu dài Điều này mang ý nghĩa là bất động sản có tuổi thọ lâu dài Bất động sản thường phải có thời gian tồn tại hàng chục, thậm chí hàng trăm năm Những tài sản có thời gian tồn tại ngắn không được coi là bất động sản, mặc dù nó mang gần như đầy đủ các hình thái, công năng, tính chất của một bất động sản chăng hạn như là nhà tạm, lan trại cho công nhân Tuổi thọ của bất động sản phải được đánh giá kết hợp trên cả hai phương diện: tuổi thọ vật lý và tuôi thọ kinh tế Tuổi thọ vật lý là yếu tố mọi người dễ dàng nhìn nhận và đánh giá dựa vào các tính chat co, lý, hóa và thậm chí có thé đo lường bằng máy móc và các phương tiện kỹ thuật Tuy nhiên, tuổi thọ kinh tế lại là vấn đề trừu tượng không nhìn thấy bằng mắt, sờ bằng tay mà thông qua các phân tích, đánh giá, nhận định của các chuyên gia.
1.1.2 Đặc điểm về bat động sản
- Tính đa dạng về kết cấu Kiến trúc và kết cấu của bất động sản là đa dạng, phức tạp và không có quy chuẩn có định Bất động sản có thé là các công trình nhà ở đơn giản với kiến trúc chồng tầng nhưng cũng có thé kết cau phức tap với kết cấu xây dựng mang những hình dang và cau trúc không khuôn mẫu, khác biệt theo trí tưởng tượng của các nhà thiết kế Vì vậy, kết cau kiến trúc tạo nên bất động sản luôn phát triển đa dạng và không có giới hạn Với những tiến bộ về khoa học kỹ thuật trong xây dựng ngày nay, có những kiểu thiết kế bat động sản trước kia tưởng như không thé thì ngày nay đã hình thành và phát triển mang lai các giá trị vượt trội không so sánh cho các công trình bất động sản mang tính khác biệt. Đặc điểm này cho thấy, bất động sản là một loại hàng hóa chuyên biệt,không mang các đặc tính phô biến mà phần lớn người sử dụng hoàn toàn không có đủ thông tin hiểu biết mà các thông tin chỉ tiết từ kiến trúc, kết cấu, vật liệu và quy chuẩn của qua trình sản xuất đều dựa duy nhất vào thông tin của nhà sản xuất cung cấp.
- Mỗi bat động sản gắn liền với vị trí nhất định Vị trí địa lý của bất động sản luôn tồn tại trên một mảnh đất không thê di dời. Đất với tư cách là sản phẩm tách rời như nguyên vật liệu đất san lấp, cat, SỎI, khoáng sản có thé được di chuyên bằng các tác động tự nhiên (như xói mòn) hoặc do tác động của con người (như đào, khai thác) nhưng đất đai với tính chất là bất động sản thì vẫn giữ nguyên vị trí địa lý của nó trên Trái Đất Bởi đất đai không thể di đời, nên khi đất đai được bán, người bán không thể chuyển một cách cơ học mảnh đất của họ tới người mua như các hàng hóa thông thường Thay vào đó, người mua sẽ nhận được một chứng thư xác nhận quyền của người mua được quyền chuyển tới mảnh đất chiếm hữu va sử dụng nó cũng như các quyền năng khác theo quy định của pháp luật Gắn liền với mỗi vị trí khác nhau luôn có các điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, môi trường và các điều kiện phát triển khác nhau từ đó quyết định mức độ hấp dẫn và khả năng khai thác của bất động sản.
Tóm lại, mỗi bất động sản đều gắn liền với một vị trí nhất định mà ở đó có các yêu tố tự nhiên, kinh tế, xã hội gắn liền Chính những yếu tố này tạo nên các giá trị cho một bất động sản tọa lạc ở đó Do vậy, vi trí là yếu tố tạo giá trị và quyết định giá tri gia tăng của bất động sản Một bắt động sản được coi là có vi trí tốt nếu nó gắn liền với các yếu tố phát triển của môi trường xung quanh Do vậy, vị trí địa lý của bất động sản thì có định nhưng yếu tổ vị trí tương đối là môi trường xung quanh tạo nên vị trí của hàng hóa bất động sản lại luôn thay đổi Điều đó nói lên rằng, việc tạo lập vị trí cho bất động sản là giải pháp căn bản gia tăng giá trị bất động sản.
- Tính lâu bền Tính lâu bền của hàng hóa bất động sản gắn liền với sự trường tồn của đất đai, loại tài sản do thiên nhiên ban tặng không thé bị tiêu hủy (trừ một số trường hợp đặc biệt như động đất, núi lửa, sạt lở đất ) Mặt khác, do đặc điểm của các vật liệu xây dựng được sử dụng, các công trình xây dựng, công trình kiến trúc và vật kiến trúc thường có tuổi thọ cao, có thể lên đến hàng trăm năm Tính lâu bền của bất động sản thể hiện qua hai góc độ vật lý và kinh tế của bất động sản Tuổi thọ vật lý của bất động sản được hiểu là giai đoạn thời gian từ khi công trình bất động sản ra đời đến khi nó không thể tồn tại được nữa do tác động của thời tiết khí hậu, sự hư hỏng của vật liệu theo thời gian Tuổi thọ vật ly của bat động san tùy thuộc chủ yếu vào những yếu tố nội tại bên trong bất động sản như vật liệu xây dựng, thiết kế, thi công, trình độ sử dụng, điều kiện bảo dưỡng, sửa chữa, cải tạo hoặc khôi phục bat động sản Tuổi thọ kinh tế của bat động sản là thời gian bất động san phát huy công dụng mang lại các nguồn lợi kinh tế, thường được tính từ khi công trình đóng góp vào giá trị chung của bat động sản.
Tính dị biệt của bất động sản cho thấy rằng không thé có hai bat động san hoàn toàn như nhau, ít nhất là không tồn tại hai thửa đất hoàn toàn giống nhau cùng chiếm một vị trí giống nhau trên địa cầu, đã tạo nên tính dị biệt của bất động sản.
Mỗi bất động là một tài sản riêng biệt, được sản xuất đơn chiếc và đều có kết cau, kiến trúc riêng không giống như bat kỳ với một bất động sản nào khác Sự khác biệt của bất động sản trước hết là do có sự khác nhau về vị trí lô đất; khác nhau về kết cấu và kiến trúc; khác nhau về hướng: khác nhau về cảnh quan và các vật ngoại cảnh Vì vậy, hàng hóa bat động sản trên thị trường được coi là sản phẩm đơn chiếc, không có khả năng so sánh vì không có bất động sản thứ hai hoàn toàn giống như thế.
Các hàng hóa thông thường ít chịu ảnh hưởng của các hàng hóa liền kề bên cạnh nó Tuy nhiên, hàng hóa bất động sản lại chịu sự tác động và ảnh hưởng khá mạnh mẽ bởi các bất động sản liền kề Sự ra đời hay sự hoàn thiện của hàng hóa bất động sản này là điều kiện ra đời hoặc mất đi, tăng thêm hoặc giảm bớt giá trị hoặc giá trị sử dụng của hàng hóa bất động sản liền kề đã hình thành trước đó Đồng thời, các bất động sản xung quanh và các hoạt động kinh tế xã hội trong khu vực lân cận cũng tác động ảnh hưởng mạnh mẽ đến bat động san dang tôn tại Việc xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội sẽ làm tăng vẻ đẹp, sự tiện lợi hoặc giá trị của các công trình bất động sản trong khu vực Sự ra đời của con đường mới sẽ dẫn đến sự ra đời của những tụ điểm dân cư hay các khu công nghiệp, khu du lịch, thương mại, dịch vụ bám theo trục đường đó Bất động sản là loại tải sản có tính ảnh hưởng rất mạnh đến các bất động sản liền kề cũng như ảnh hưởng đến các hoạt động kinh tế, xã hội có liên quan.
- Có giá trị lớn, có khả năng tái tạo vốn và bảo toàn giá trị Bat động sản là loại tài sản mang giá trị rất lớn do hai yếu tố chủ yếu cấu thành nên bat động sản là đất đai và công trình mà giá trị của dat đai cao cộng thêm chi phí đâu tư xây dựng lớn Gia cả của bat động sản thường cao hơn giá cả của các loại hàng hóa tiêu dùng khác nhiều lần Do đó, hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản cần có lượng vốn lớn Hơn thế nữa, do có đặc tính là thời gian tạo lập, trao đôi mua bán bất động sản thường kéo dài nên hoạt động đầu tư kinh doanh bat động sản là hoạt động cần vốn dài hạn.
- Tính khan hiếm Bất động sản là một loại hàng hóa có tính khan hiếm tương đối Sự khan hiếm trước hết phụ thuộc vào tính có hạn của diện tích bề mặt Trái Đất cũng như của từng vùng, từng địa phương, từng khu vực, từng vị trí thửa đất Bất động sản phát triển phụ thuộc vào giới hạn về quy mô quỹ đất dành cho mỗi dạng hoạt động ở vào từng vi trí nhất định không thể mở rộng thêm được Đất đai có diện tích giới han, dat đai dùng cho đầu tư phát triển các công trình xây dựng lại càng giới hạn do yếu tố vị trí nên người ta không thể mở rộng mãi không gian bề rộng dé phát triển các công trình bất động sản.
Tổng quan về thấm định giá bat động sản
1.2.1 Khái niệm thẩm định giá bat động sản
- Theo Giáo su Lim Lan Yuan, Trường Xây dựng va Bat động sản, Dai hoc quốc gia Singapore: "Thâm định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tinh giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả những đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường, bao gồm các loại đầu tư lựa chọn".
- Theo Luật giá năm 2013, Tham định giá là việc cơ quan, tô chức có chức năng thâm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thâm định giá.
- Theo quan điểm thâm định giá “Tham định giá là việc ước tính bằng tiên với độ tin cậy cao nhất về lợi ich mà tài sản có thể mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định.”
Như vậy, thâm định giá bất động sản (BĐS) có thể được hiểu là sự ước tinh về gia tri của các quyền đối với BĐS cụ thể bằng hình thức tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ trong những điều kiện của một thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp Mục đích thẩm định giá BĐS phản ánh nhu cầu sử dụng BĐS cho một công việc nhất định và từ đó mà có những đòi hỏi về mặt lợi íchBĐS cần phải tạo ra cho chủ thể trong mỗi công việc đã được xác định
1.2.2 Mục đích thẩm định giá bat động sản
Tham định giá bất động sản là nghiệp vụ quy ra giá trị bằng tiền của quyền sử dụng dat, quyén sở sở hữu nha, các công trình vật kiến trúc gắn liền với đất được mua bán trên thị trường vào thời điểm thấm định giá Cho một mục đích đã được xác định rõ trong những điều kiện của một thị trường nhất định, với những phương pháp phù hợp do tổ chức tư vấn có đủ chức năng, năng lực thực hiện Hoạt động thầm định giá nhà đất, thâm định các bat động sản phục vụ cho các mục đích:
- Thẩm định giá BĐS để chuyển giao quyền sở hữu: giúp cho người bán xác định giá bán có thể chấp nhận được; giúp cho người mua quyết định giá mua có thé chap nhận được; thiết lập cơ sở cho sự trao đổi các BĐS với nhau.
- Thẫm định giá BĐS cho mục dich tài chính và tin dụng: sử dụng BĐS cho việc vay thế chấp; xác định giá trị cho các hợp đồng bảo hiểm BĐS.
- Thẫm định giá BĐS để xác định số tiền cho thuê theo hợp đồng: giúp cho việc đặt ra mức tiền thuê; xây dựng các điều khoản cho thuê.
- Thẩm định giá BĐS để phát triển BĐS và đầu tư: so sánh với cơ hội đầu tư vào các BĐS khác; quyết định khả năng thực hiện đầu tư.
- Tham định giá BĐS trong doanh nghiệp: lập báo cáo tai chính hang năm, xác định giá thị trường của vốn đầu tư; xác định giá trị doanh nghiệp; mua bán, hợp nhất, thanh lý các BĐS của công ty; có phương án xử lý BĐS khi cải cách DNNN.
- Thẩm định giá BĐS nhằm đáp ứng các yêu cầu có tính pháp lý: tìm ra giá trị tính thuế hàng năm đối với BĐS; xác định giá trị bồi thường khi Nhà nước thu hồi BĐS; tính thuế khi một BĐS được bán hoặc đề thừa kế; tòa án ra quyết định phân chia BĐS khi xét xử các vụ án; xác định giá sàn phục vụ việc đấu thầu, đấu giá các BĐS công; xác định giá sàn phục vụ phát mãi các BĐS bị tịch thu, xung công quỹ
1.2.3 Cơ sở thẩm định giá bat động sản
- Theo tiêu chuẩn thâm định giá Việt Nam số 02:
“Gia trị thị trường là mức giá ước tính của tài sản tại thời điểm, địa điểm thấm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch khách quan, độc lập, có đủ thông tin, các bên tham gia hành động một cách có hiểu biết, thận trọng và không bị ép buộc Trong đó: a) Thời điểm, địa điển thẩm định giá là thời gian, không gian cụ thể tương
12 ứng voi thời gian, không gian mà giá trị của tài sản thẩm định giá được thẩm định viên xác định gắn với những yếu to về cung, cau, thị hiếu và sức mua trên thị trường. b) Người mua sẵn sàng mua là người có khả năng thanh toán và có nhu cẩu mua tai sản với mức giá tốt nhất có thé được trên thị trường. c) Người bán sẵn sàng bán là người có tài sản hợp pháp và có nhu cầu muốn ban tài sản với mức giá tốt nhất có thé được trên thị trường. d) Giao dịch khách quan, độc lập, có du thông tin là giao dich giữa các bên không có moi quan hệ đặc biệt gây ảnh hưởng đến giá giao dịch của tài sản và các bên tham gia có đủ thời gian can thiết để khảo sát, tiếp cận day đủ thông tin về tài sản và thị trường tài sản sau quá trình tiếp thị thích hợp.
Các mối quan hệ đặc biệt ảnh hưởng đến giá giao dịch của tài sản bao gom:
- Quan hệ gia đình ruột thịt: Bó, me, VO, chong, con, anh, chi, em ruét;
- Quan hệ gia đình trực tiếp: Vợ, chong và những người trong mối quan hệ bố, mẹ, con, anh, chị, em ruột và những người khác chịu sự phụ thuộc về kinh tế,
- Quan hệ mạng lưới công ty: Các tổ chức chịu sự kiểm soát, quyên sở hữu hoặc quan ly chung của một công ty hoặc bắt cứ tổ chức nào mà bên thứ ba dễ dàng kết luận được đó là một phan của công ty trong phạm vi quốc gia hoặc quốc tế, như công ty me, công ty, chỉ nhánh, văn phòng đại diện;
- Các mối quan hệ đặc biệt khác theo quy định của pháp luật có liên quan. ọ) Hành động một cỏch cú hiểu biết, thận trọng và khụng bị ộp buộc là khi tham gia giao dịch các bên đêu có năng lực hành vi dân sự, cân nhắc đây đủ các cơ hội và lựa chọn tốt nhất cho mình từ các thông tin trên thị trường trước khi đưa ra quyết định mua hoặc quyết định ban một cách hoàn toàn tự nguyện, không nhiệt tình mua hoặc nhiệt tình bán quá mức, không bị bất cứ sức ép nào buộc phải bán hoặc mua dé có được mức giá phù hợp nhất cho cả hai bên.
Quy trình thẩm định giá bất động san
Theo tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 5, quy trình thẩm định giá sẽ gôm những bước sau:
Xác định tổng quan vẻ tài sản TDG và xác định giá trị thị trường phi thị trường làm cơ sở TDG Ỷ
Khảo sát thực tế, thu thập thông tin Ỳ
Xác định giá trị tài sản cần TĐG
Lập báo cáo kết qua TDG, chứng thu TDG và gửi cho khách hàng, các bên liên quan s* Cụ thé doi với tài sản bát động sản gồm các bước được thực hiện như *%
> Bước 1 Xác định tổng quát về BĐS can thẩm định giá và xác định giá trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thấm định giá.
- Xác định các đặc điểm cơ bản về pháp lý, kinh tế - kỹ thuật của tài sản cần thâm định giá có ảnh hưởng đến giá trị thị trường làm cơ sở thâm định giá tại thời điểm thâm định giá.
- Xác định đối tượng sử dụng kết quả thâm định giá.
- Xác định mục đích thâm định giá và thời điểm thẩm định giá.
- Xác định cơ sở giá tri của thâm định giá.
- Xác định giả thiết và giả thiết đặc biệt.
> Bước 2 Lập kế hoạch thẩm định giá.
- Việc lập kế hoạch thâm định giá nhằm xác định rõ những công việc phải làm và thời gian thực hiện từng bước công việc.
-Nội dung kế hoạch phải thể hiện được những công việc cơ bản như: Xác định cung - cầu BĐS, đặc điểm của thị trường BĐS; Các nguồn dữ liệu phải đảm bảo là đáng tin cậy và phải được kiểm chứng; Xác định trình tự thu thập và phân tích dữ liệu; Lập đề cương báo cáo kết quả thâm định giá.
> Bước 3 Kháo sát thực tế, thu thập thông tin.
+ Đối với BĐS, thâm định viên phải khảo sát va thu thập số liệu về: Vị tri thực tế của BĐS so sánh với vị trí trên bản đồ địa chính, các mô tả pháp lý liên quan đến BĐS; Chi tiết bên ngoài và bên trong BĐS: về diện tích đất và công trình kiến trúc; cơ sở hạ tầng xã hội, cảnh quan; tuổi đời, tình trạng duy tu bảo dưỡng, lợi thế giao thong., ;
+ Đối với các công trình xây dựng do dang, TDV phải kết hợp với khảo sat thực địa với báo cáo của chủ đầu tư, nhà thầu đang xây dựng công trình.
Thẩm định viên cần phải thu thập các thông tin sau: Các thông tin liên quan đến chi phí, giá bán, lãi suất, thu nhập của BĐS so sánh; Các thông tin về tính pháp ly của tài sản; Thông tin về thị trường BĐS, cung-cầu BĐS; Ngoài ra cần tìm hiểu số liệu về kinh tế xã hội, môi trường, những yếu tố tác động đến giá trị; Các thông tin về những yếu tố tự nhiên, kinh tế xã hội ảnh hưởng đến mục đích sử dụng tải sản
(quy hoạch, cơ sở hạ tầng ).
=> Bước 4 Phân tích thông tin.
- Thâm định viên phải phân tích toàn bộ những thông tin từ khảo sát hiện trường tài sản.
- Phân tích những đặc trưng của thị trường BĐS: Bản chất và hành vi ứng xử của những người tham gia thị trường: Xu hướng cung cầu trên thị trường BĐS;
Phân tích về khách hàng (Về nhu cầu, sức mua BĐS, sở thích của khách hàng về vị trí, kích thước, môi trường cảnh quan, hướng của BĐS); Phân tích về việc sử dụng tốt nhất và tối ưu tài sản.
> Bước 5 Xác định giá BĐS sản can thẩm định giá.
- Thâm định viên nêu rõ phương pháp được áp dụng để xác định giá trị BĐS cần thâm định giá.
- TĐV cần phân tích mức độ phù hợp của I hay nhiều phương pháp trong TDG được sử dụng phù hợp với đặc điểm của BĐS và mục đích thẩm định giá.
-TÐV nêu rõ phương pháp định giá nào được sử dụng là căn cứ chủ yếu, phương pháp nào dé kiểm tra, đối chiếu và phải đưa ra kết luận cuối cùng về giá trị
> Bước 6 Lập báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và gửi cho khách hàng, các bên liên quan.
- Báo cáo kết quả thâm định giá và chứng thư thâm định giá được lập theo quy định tại Tiêu chuẩn thâm định giá Việt Nam số 06- Báo cáo kết quả thâm định giá, chứng thư thẩm định giá và hồ sơ thâm định giá.
- Xác định thời điểm bắt đầu có hiệu lực của chứng thư thâm định giá - Xác định thời hạn có hiệu lực của kết quả thẩm định giá.
- Báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thâm định giá sau khi được doanh nghiệp thấm định giá hoặc chi nhánh doanh nghiệp thâm định giá ky phát hành theo đúng quy định của pháp luật được chuyền cho khách hàng và bên thứ ba sử dụng kết quả thấm định giá (nếu có) theo hợp đồng thâm định giá đã được ký kết
Các phương pháp thẩm định giá bat động sản
1.4.1 Phương pháp so sánh a Khái niệm: Là phương pháp thâm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các tài sản tương tự với tài sản cần thâm định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm cần thẩm định giá hoặc gần với thời điểm cần thâm định giá dé ước tính và xác định giá trị thị trường của tai sản. b Các bước tiễn hành:
Trên thực tế, rất hiếm có những BĐS giống nhau hoản toàn, hơn nữa, giá tri của BĐS thay đổi theo thời gian Do đó, để thấm định giá trị BĐS theo phương pháp so sánh trực tiếp, thấm định viên phải thực hiện theo trình tự và có thể chia thành 5 bước sau:
> Bước 1: Tìm kiếm thông tin về những bat động sản đã được giao dich trong thời gian gần nhất có thê (nhiều nhất là 2 năm) so sánh được với bất động sản mục tiêu về các mặt, các yêu tố chủ yếu ảnh hưởng đến giá trị, kiểu cách, điều kiện môi trường, vi tri cụ thể thâm định viên phải dựa trên 7 yếu tố cơ bản sau: Tình trạng vật chất của BĐS; đặc điểm mặt bằng: đặc điểm công trình xây dựng có liên quan; đặc điểm về vị trí hay địa điểm; tình trạng pháp lý; Các điều khoản và điều kiện của giao dịch; Thời gian giao dịch;
—> Bước 2: Tién hành kiểm tra và phân tích nhằm đảm bảo tinh chat có thé so sánh được với bat động sản mục tiêu Đề thực hiện tốt bước này, khi kiểm tra và phân tích các giao dịch thị trường cần phải làm rõ: nguồn gốc, đặc điểm và tính chất các giao dịch.
> Bước 3: Lựa chọn một số bất động sản có thể so sánh thích hợp nhất.
Theo kinh nghiệm thường lay từ 3 đến 6 bat động sản dé so sánh.
=> Bước 4: Xác định những yếu tố khác nhau giữa bất động sản mục tiêu và bat động sản chứng cứ Đồng thời, dựa trên các yếu tố khác nhau, tiến hành điều chỉnh giá của các bất động sản Cách điều chỉnh thông dụng là lấy bất động sản mục tiêu làm chuẩn, thực hiện việc điều chỉnh đối với bất động sản chứng cứ Nếu bất động sản chứng cứ có các yếu tố được đánh giá là tốt hơn bất động sản mục tiêu thì điều chỉnh giảm giá trị giao dịch của bất động sản chứng cứ xuống và ngược lại.
Don vị điều chỉnh là giá bán hoặc giá quy đổi về đơn vị so sánh chuẩn.
> Bước 5: Ước tính giá trị bất động sản mục tiêu trên cơ sở giá các bất động sản đã điều chỉnh Mức giá điều chỉnh sau cùng là mức giá chỉ dẫn Thâm định viên cần kết hợp phân tích thêm những tiêu chí sau dé quyết định chon giá trị ước tính cuối cùng cho tài sản cần theo thứ tự ưu tiên Tần suất điều chỉnh (nghĩa là số lần điều chỉnh, số yếu tố điều chỉnh cho một tài sản so sánh) càng ít càng tốt Tổng các giá trị tuyệt đối nhỏ nhất (nghĩa là chênh lệch giữa giá bán ban đầu và giá điều chỉnh cuối cùng) Biên độ điều chỉnh (nghĩa là mức hoặc tỷ lệ % điều chỉnh) của một yếu tố so sánh càng nhỏ càng tốt. c Uu điểm, hạn chế, điều kiện và trường hợp áp dụng ¢ Uu diem:
+ Là phương pháp ít gặp khó khăn về mặt kỹ thuật.
+ Là phương pháp thé hiện sự đánh giá của thị trường là các bằng chứng rõ ràng, đã được thừa nhận trên thực tế về giá trị của BĐS Vì vậy, nó có cơ sở vững chắc dé khách hàng và cơ quan pháp lý công nhận.
+ Là cơ sở hay còn gọi là đầu vào của các phương pháp khác, như: phương pháp chi phí và phương pháp thặng dư Phương pháp này trở nên có ưu thế khi có sự trợ giúp của máy tính Thông thường, người ta sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp kết hợp với các phương pháp khác dé định giá BĐS.
+ Phải có đủ giao địch về các BĐS tương tự ở trong cùng khu vực thì mới có thê so sánh được.
+ Các thông tin chứng cứ thường mang tinh lich sử Dễ dẫn đến tình trạng bị lạc hậu về giá cả so với thi trường.
+ Phương pháp này đòi hỏi TDV phải có nhiều kinh nghiệm và kiến thức thị trường thi mới có thé thẩm định một cách thích hợp. ¢ Điều kiện áp dụng:
+ Chất lượng thông tin phải phù hợp, đầy đủ, đáng tin cậy và kiểm tra được.
+ Thị trường phải ôn định: nếu thị trường biến động sẽ có sai số lớn, ngay cả khi các đối tượng so sánh giống nhau về nhiều mặt.
+ Các BĐS có tính đồng nhất: căn hộ, chung cư, dãy nhà được xây dựng một kiểu, các ngôi nhà riêng biệt và bán riêng biệt, các phân xưởng và các nhà kho trên cùng một mặt bằng, các nhóm văn phòng và cửa hiệu.
1.4.2 Phương pháp chỉ phí a Khai niệm
- Theo nguyên tắc này, người ta cho rằng: giá trị của BĐS mục tiêu tương đương với chỉ phí tạo ra một BĐS giống như vậy và coi đây như một vật thay thế.
Do vậy, nếu có đầy đủ thông tin hợp lý thì người ta sẽ không bao giờ trả giá cho một BĐS lớn hơn chi phí mua đất và xây dựng công trình có lợi ích tương tự. b Các bước tiễn hành
=> Bước 1: Ước tính riêng giá trị của lô đất thuộc bất động sản bằng cách coi đó là ô đất trong dang được sử dung trong điều kiện tốt nhất và hiệu quả nhất.
> Bước 2: Ước tính chi phí hiện tại dé xây dựng mới, để táitạo, thay thế công trình xây dựng hiện có trên đất, bao gồm cả lợi nhuận cho nhà thầu và thuế, phí phải nộp theo quy định của pháp luật.
=> Bước 3: Xác định hao mòn và ước tính giá trị hao mòn lũy kế( mức độ giảm giá) của công trình của công trình xây dựng hiện có trên đất. c Uu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng
+ Nó được sử dụng khi không có các bằng chứng thị trường thích hợp dé so sánh.
THỰC TRANG CÔNG TÁC THẤM ĐỊNH GIÁ BAT DONG SAN TẠI CÔNG TY TNHH VNG VIỆT NAM
3.1 Khái quát về địa điểm thực tập 3.1.1 Giới thiệu chung về VNG Value
Công ty TNHH Thâm định giá VNG Việt Nam (Goi tat la: VNG Value) là don vi thành viên thuộc tập đoàn VNGroup — Một tập đoàn đa ngành dịch vu đã có lịch sử hình thành và phát triển gần 20 năm VNG Value được thành lập theo Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp số 0104807140, đăng ký lần đầu ngày 16/07/2010, đăng ký thay đổi lần 16 ngày 04/11/2021 (Tên cũ là: Công ty Cổ phan Đầu tư ANG - Chuyên đổi từ Công ty Cổ phần đầu tư VNG Việt Nam, cấp chuyên đổi ngày 01/08/2014).
Công ty TNHH Tham định giá VNG là một trong những Công ty thâm định giá có bề dày hoạt động trên 10 năm, được Bộ tài chính công nhận và cấp giây phép hoạt động kinh doanh dịch vụ thẩm định giá theo tiêu chuẩn của Cục quản lý giá - Bộ tài chính Việt Nam Trong suốt quá trình hình thành và phát triển, VNG Value đã gặt hái được nhiều thành tựu lớn cũng như tự tin khẳng định vị thế và uy tín của mình trong lĩnh vực thâm định giá Hàng năm VNG Value được lựa chọn làm đơn vị tư vấn và cung cấp dịch vụ thâm định giá cho nhiều Tổng Công ty, Tập đoàn, Tổ chức tín dụng, Doanh nghiệp lớn trên toàn quốc Đồng thời, VNG Value cũng thực hiện hàng nghìn hợp đồng thấm định giá tài sản riêng biệt với nhiều mục dich như: thế chấp, mua bán, góp vốn
Hiện nay VNG Value có Trụ sở chính tại Thành phố Hà Nội, các Chi nhánh và các Văn phòng đại diện trải dài toàn quốc: Chi nhánh tại Thành phố Hồ Chí
Minh, Thành phố Đà Nẵng cùng hệ thống các văn phòng giao dịch tại Hải Phòng,
Sơn La, Hưng Yên, Thanh Hóa, Cao Bằng, Cần Thơ và hiện vẫn đang tiếp tục mở rộng phạm vi hoạt động, phát triển thông qua việc xúc tiến thành lập các Chi nhánh,
Văn phòng đại diện ở các địa phương khác.
% Các dịch vụ hiện tại ma VNG Value cung cấp:
- Thâm định giá Bất động sản: Đất đai, nhà ở, nhà xưởng, Building văn phòng, căn hộ
- Tham định giá Động sản: Máy móc thiết bi và các phương tiện vận tải (6 tô, tàu, máy bay )
- Thâm định giá Dự án đầu tư: Dự án tòa chung cư, cao ốc, khách sạn, bến cảng, mỏ khoáng sản
- Thâm định giá các loại tài sản vô hình: Thương hiệu, quyền sở hữu trí tuệ, văn bằng phát minh — sáng chế
- Tham định giá Tài sản tài chính: Cổ phiếu, trái phiếu
- Thâm định giá trị Doanh nghiệp - Tham định giá trị khoản nợ
- Tham định giá trong tranh chấp, Tố tụng hình sự ¢ Phạm vi hoạt động và tổ chức:
* Trụ sở Công ty tại Hà Noi:
- Địa chỉ: Tầng 05, Tòa Diamond Flower Tower, phường Nhân Chính, quận Thanh Xuân, Thành phố Hà Nội.
* Chỉ nhánh tại Đà Nẵng:
- Dia chỉ: 35 Thái Phiên, phường Phước Ninh, quận Hải Châu, TP Đà Nẵng.
* Chỉ nhánh tại Thành phố Hồ Chí Minh:
- Địa chỉ: Tang 8, Cao ốc Văn phòng HM Town, số 412 Nguyễn Thị Minh Khai, phường 05, quận 03, Thành phố Hồ Chí Minh.
* Văn phòng đại diện tại TP Cần Thơ:
- Địa chỉ: 2/21 Mậu Thân, phường An Hòa, quận Ninh Kiều, Thành phố Cần
* Văn phòng đại diện tại Hải Phòng:
- Địa chỉ: Số 18 Cù Chính Lan, phường Minh Khai, quận Hồng Bàng, TP Hải
* Văn phòng đại diện tại Hưng Yên:
- Địa chỉ: Số 5B Đăng Giang, phường Minh Khai, TP Hưng Yên, tỉnh Hưng Yên.
* Văn phòng đại diện tại Sơn La:
- Dia chỉ: Số 213 Điện Biên, Tổ 9, phường Tô Hiệu, TP Sơn La, tỉnh Sơn La.
* Văn phòng đại diện tại Thanh Hóa:
- Địa chỉ: Số 190 Phố Đội Cung, Phường Trường Thi, Thành phố Thanh
* Văn phòng đại diện tại Cao Bang:
- Dia chỉ: Số nhà 005 tổ 11, phường Sông Hiến, thành phố Cao Bang, tỉnh Cao Băng.
3.1.2 Nhân sự - Sơ đồ cơ cầu tổ chức của VNG Value
| PHể GIÁM ĐỐC \< " ơễễ - PHể GIÁM ĐỐC
>= Chỉ đạo công việc 3> Tương tác/ Phối hợp thực hiện
Sơ đồ 2.1: Sơ đồ cơ cấu tổ chức của VNG Value
Nguồn: Hồ sơ năng lực Công ty TNHH Thẩm định giá VNG Value 2023 - Giám đốc công ty là người nắm giữ toàn bộ quyền lực, toàn quyền quyết định, chỉ đạo công việc tới các bộ phận bên dưới.
Bên dưới Giám đốc công ty là Phó Giám đốc Kinh doanh và Phó Giám đốc Nghiệp vụ, là người hỗ trợ Giám đốc trong việc quản lý các công việc bên khối
Kinh doanh và Nghiệp vụ.
- Phó Giám đốc Nghiệp vụ là người đứng đầu khối Nghiệp vụ, có trách nhiệm tiếp nhận hồ sơ từ khối Kinh doanh va phân bổ hồ sơ đến từng phòng dam nhận Ngoài ra, Phó Giám đốc Nghiệp vụ là người đứng đầu soát xét toàn bộ Chứng
30 thư trước khi Báo cáo, Chứng thu được phát hành Là người chịu trách nhiệm giải quyết toàn bộ các van dé phát sinh xảy ra bên khối Nghiệp vụ.
- Phó Giám đốc Kinh doanh là người đứng đầu khối Kinh doanh, là người tiếp nhận hồ sơ từ khách hàng, trao đổi và xử lý các vấn đề phát sinh xảy ra thuộc khối Kinh doanh.
- Phía dưới Phó Giám đốc Nghiệp vụ là các phòng Nghiệp vụ, đứng đầu các phòng là Trưởng phòng Trưởng phòng là người tiếp nhận hồ sơ được giao từ Giám đốc Nghiệp vu sau đó phân bồ hồ sơ tới các chuyên viên bên dưới thực hiện công việc Trưởng phòng là người soát xét toàn bộ hồ sơ trước khi trình ký lên Giám đốc
- Phía đưới Phó Giám đốc Kinh doanh là các bộ phận bao gồm: bộ phận thị trường và bộ phận back Bộ phận thị trường đảm nhận chức năng tìm kiếm khách hàng, hồ sơ và mở rộng thị trường Bộ phận back là bộ phận làm giấy tờ hỗ trợ bộ phận thị trường, chuyên giao hồ sơ tới nghiệp vụ và kết hợp với nghiệp vụ xây dựng kế hoạch thực hiện hồ sơ và xử ly các van dé từ khách hàng.
- Bộ phan Back Office (hay còn gọi là Admin) là bộ phận hỗ trợ khối Nghiệp vụ và khối Kinh doanh trong việc kiểm tra thông tin hợp đồng thẩm định, trình ky đóng dấu và bàn giao hợp đồng cho bộ phận kinh doanh, hỗ trợ xuất hóa đơn cho khách hàng.
3.1.3 Một số hop đồng tiêu biểu thẩm định giá bat động sản do VNG Value thực hiện
Cảng hàng không Quốc tế Đà Nẵng, phường Hoa Thuận Tây, quận Hải Châu,
Nguyễn Trãi, quận Hà Đông, TP Hà Nội
Ninh Bình, Tỉnh Ninh Bình
Công trình nhà Xưởng, máy móc thiết bị
Thê châp, vay von ngan hang
Nguồn: Hồ sơ năng lực Công ty TNHH Tham định giá VNG Value 2023
3.2 Thực trạng công tác thẩm định giá bất động sản tại Công ty TNHH Tham định giá VNG Việt Nam
3.2.1 Cơ sở pháp lý liên quan đến thẩm định giá tài sản bất động sản tại Công ty TNHH Tham định giá VNG Việt Nam a) Văn bản pháp quy về thẩm định giá:
- Luật Giá số: 11/2012/QH13 ngày 20/06/2012 của Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
- Nghị định số: 89/2013/NĐ-CP ngày 06/08/2013 của Chính phủ quy định chỉ tiết thi hành một số điều của Luật Giá về thẩm định giá;
- Thông tư số: 158/2014/TT-BTC ngày 27/10/2014 của Bộ Tài chính ban hành về việc ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 01, 02, 03 và 04;
- Thông tư số: 28/2015/TT-BTC ngày 06/03/2015 của Bộ Tài chính ban hành về việc ban hành Tiêu chuẩn thâm định giá Việt Nam số 05, 06, 07;
- Thông tư số: 126/2015/TT-BTC ngày 20/08/2015 của Bộ Tài chính về việc ban hành Tiêu chuẩn thâm định giá Việt Nam số 08, 09, 10;
- Thông tư số: 145/2016/TT-BTC ngày 06/12/2016 của Bộ Tài chính về việc ban hành Tiêu chuẩn thâm định giá Việt Nam số 11;
- Thông tư số: 122/2017/TT-BTC ngày 15/11/2017 của Bộ Tài chính về việc ban hành Tiêu chuẩn thâm định giá Việt Nam số 12;
- Thông tư số: 06/2014/TT-BTC ngày 07/01/2014 của Bộ Tài chính về việc ban hành Tiêu chuẩn thâm định giá Việt Nam số 13;
- Thông báo số: 1079/TB/BTC ngày 31/12/2020 của Bộ Tài chính về việc công bố danh sách thâm định viên về giá đủ điều kiện hành nghề thâm định giá tài sản năm 2021 tại các doanh nghiệp thâm định giá được cấp Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá;
- Các văn bản khác có liên quan. b) Văn ban pháp quy về Dat dai:
- Luật Đất đai số: 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013 của Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
- Nghị định số: 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định chỉ tiết thi hành một số điều của Luật Dat đai;
- Nghị định số: 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định về giá đât;
- Nghị định số: 45/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất;
- Nghị định số 135/2016/NĐ-CP ngày 09/09/2016 của Chính phủ sửa đồi, bố sung một số điều của các nghị định quy định về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;
- Nghị định số: 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ sửa đổi, bố sung một sỐ nghị định quy định chi tiết Luật Đất đai;
CONG TÁC THÁM ĐỊNH GIA BAT DONG SAN
Mục tiêu và định hướng công tác thẩm định giá trong thời gian tới của Công ty TNHH Thẩm định giá VNG Việt Nam
a Muc tiêu trong công tác thẩm định giá của Công ty TNHH VNG Việt
Nam trong thời gian tới Đáp ứng nhanh chóng, kịp thời và đảm bảo chất lượng đề thỏa mãn tốt nhất nhu cầu của mọi khách hàng về nhu cầu TĐGBĐS Đồng thời cung cấp dịch vụ TDGBDS một cách chính xác, kip thời và khoa học theo đúng các tiêu chuẩn Việt Nam và quốc tế.
Bên cạnh đó thực hiện tốt các “Tiêu chuan TĐGBĐS Việt Nam”, hướng đến hoàn thiện tiêu chuẩn trong nước và tiễn gần hơn đến tiêu chuẩn quốc tế.
Giảm chi phí cung cấp dịch vụ đồng thời nâng cao chất lượng các khâu trong quy trình TDGBDS. b Định hướng công tác tham định giá của Công ty TNHH VNG Việt
Nam trong thời gian tới
Như ở trên đã nêu những hạn chế còn tồn tại trong hoạt động định giá BĐS, điều đó là rào cản cho sự phát triển hoạt động của công ty Trong những năm tiếp theo, với mục tiêu xây dựng VNG sẽ trở thành thương hiệu thâm định giá danh tiếng nhất, Công ty đã đưa ra một số mục tiêu chiến lược bao gồm:
- Mức tăng trưởng được duy trì ổn định, nâng cao chất lượng kinh doanh nhằm đạt được mục tiêu về doanh thu mà công ty đề ra.
- Nâng cao chất lượng dịch vụ về tư vấn giá đất, định giá bất động sản, định giá máy móc thiết bị, xác định giá trị doanh nghiệp ngày một tốt hơn dé tạo sự uy tín, tin tưởng khách hàng.
- Nâng cao sự nhận biết thương hiệu của công ty bằng nhiều cách như quảng cáo nhăm thu hút được nhiều doanh nghiệp,khách hàng.
- Hiện tại, thâm định giá là một ngành khả trừu tượng, khó khăn nên đòi hỏi nhân viên phải có trình độ và có kinh nghiệm Vì vậy công ty có định hướng tuyên thêm nguồn nhân lực có chuyên môn, tiếp tục phát triển trình độ các nhân viên trong công ty.
- Tiến hành mở rộng các dịch vụ kinh doanh TDG, đặc biệt là TDGDN - Tạo điều kiện nâng cao năng lực cũng như kiến thức về TDG tài sản nói chung và TDGDN nói riêng cho nhân viên thâm định giá
- Không ngừng tăng cường công tác quan lý chất lượng TDGDN cũng như hoàn thiện hệ thống quản lý chất lượng TĐGDN.
- Khuyến khích các cán bộ, nhân viên tham gia các tổ chức nghề nghiệp về TDGDN trong nước và quốc tế
- Day mạnh xây dựng các mối quan hệ với các công ty trong lĩnh vực TDG, cũng như các cơ quan quản lý nhà nước và khách hàng.
- Không ngừng phát triển mở rộng thêm các sản phẩm, dịch vụ mới Bên cạnh đó phát triển và mở rộng địa bàn hoạt động nhằm mong muốn công ty ngày một to lớn, vững mạnh.
Một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác thắm định giá bất động sản tại Công ty TNHH Tham định giá VNG Việt Nam
4.2.1 Giải pháp hoàn thiện qua trình thu thập, phân tích, xử lý dữ liệu thông tin
Các thông tin về bất động sản rất quan trọng cho quá trình định giá bất động sản, làm cơ sở cho việc dự báo biến động về giá của bất động sản theo mỗi thời điểm khác nhau Hiện nay quá trình thu thập thông tin vẫn còn nhiều yếu tố bất cập như đữ liệu thu thập còn rời rạc, việc tìm kiếm thông tin mất nhiều thời gian, chất lượng thông tin mang tính chất chủ quan và không có cơ sở, nhân viên thẩm định đôi khi bỏ sót thông tin quan trọng Do đó trước và khi tiến hành thu thập thông tin:
- Thâm định viên cần thu thập sắp xếp thông tin trước khi tiễn hành thu thập thông tin theo hai loại:
+ Thông tin, số liệu chung: các thông tin ở tỉnh, quận, huyện, vùng miền, khu vực mà bất động sản tọa lạc Những thông tin đó tác động đến giá trị bất động sản và những điểm khác nhau Từ đó thâm định viên lựa chọn, sàng lọc thông tin có lợi để thâm định bất động sản cụ thể Đề thu thập được các thông tin số liệu chung thâm định viên có thê thu thập từ: Bộ Tài chính, Cục Quản lý thị trường bất động sản, Tổng cục Quản lý đất đai, Bộ Tài nguyên môi trường, các sở ban ngành tương ứng
+ Thông tin số liệu cụ thé có thé phân loại thành: Thông tin về đất, công trình xây dựng, cơ sở hạ tang, thông tin về chi phi vận hành và thông tin về thu nhập
75 thấm định viên có thé thu nhập từ bên môi giới giám sát thực trạng những giao dịch mua bán bất động sản công ty xây dựng
- Đề có được thông tin về hiện trạng tài sản chính xác thì các thâm định viên cần phải trực tiếp đi khảo sát thị trường Tuy nhiên công ty vẫn chưa chú trọng đầu tư các trang thiết bị cho nhân viên, hầu như cho nhân viên phải tự trang bị, từ đó làm quá trình thu nhập thông tin bị ảnh hưởng Vì vậy cần có những trang thiết bị phương tiện kỹ thuật hiện đại chuyên dụng như: thiết bị đo đạc đất đai,máy ảnh, máy quay phim, phương tiện di chuyển dé có những hình ảnh chứng cứ rõ ràng thực tế giúp giảm thời gian tăng mức chính xác trong việc thu thập thông tin tài sản.
- Chất lượng thông tin phải trung thực, đảm bảo tính khách quan Vì vậy khi tiến hành thu thập thông tin thâm định viên cần thường xuyên theo dõi thị trường xác định và kiểm chứng được nguồn thông tin để kiểm tra độ tin cậy và có căn cứ dé sàng lọc thông tin.
- Sau khi thu thập thông tin, thâm định viên cần phân tích và xử lý thông tin khoa học cụ thé bằng cách:
+ Liệt kê sắp xếp thông tin theo thứ tự từ quan trọng đến bình thường và loại bỏ những thông tin không cần thiết.
+ Phân tích các yếu tô tác động từ bên ngoài và bên trong bất động sản dé có thêm thông tin làm tiền đề dé xác định điểm mạnh điểm yếu của bất động sản.
4.2.2 Giải pháp hoàn thiện phương án dự phòng khi thời gian thẩm định bị kéo dài Đề khắc phục tình trạng thời gian thâm định giá bị kéo dài do cơ quan, chính quyền chậm trễ trong việc cung cấp những thủ tục định giá, thâm định viên luôn phải theo dõi thông tin về tài sản để tránh trường hợp chậm trễ trong việc thu thập thông tin khi có những thay đổi về những thông tin của tài sản đó Trong trường hợp cơ quan chính quyền địa phương trả lời cũng như xử lý những thay đổi của thông tin chậm trễ thì công ty cần phải có văn bản đề nghị chính quyền tạo điều kiện hỗ trợ giúp đỡ dé quá trình thâm định giá nói riêng và thu thập thông tin được thực hiện tốt và hiệu quả.
4.2.3 Giải pháp hoàn thiện quy trình thẩm định giá
Nhằm thực hiện tốt việc thẩm định giá, ngoài việc áp dụng một quy trình thầm định chung thì VNG nên tạo ra các quy trình thẩm định pha hợp với từng loại bất động sản do chúng có những sự khác nhau Điều đó giúp việc thâm định từng
76 loại bất động sản khác nhau có sự thống nhất, ngoài ra còn giảm thiểu thời gian thầm định những phần không cần thiết và giảm thiêu chi phí thâm định
Trong một số trường hợp công ty cần yêu cầu thâm định viên phải cam kết thực hiện đúng các bước quy trình định giá Khi khách hàng nộp đầy đủ hồ sơ, giấy tờ cần thiết thì thâm định viên mới được bắt đầu thực hiện quá trình định giá cho khách hàng bắt đầu băng việc thực hiện xác nhận và sảng lọc hồ sơ.
Cập nhật đầy đủ, kịp thời những thông báo của Chính phủ, Bộ và các ban ngành liên quan đến việc sửa đổi, bố sung Luật, Thông tư, Nghị dinh, tránh tình trang bi động, ling túng,khắc phục những sai sót trong Bộ quy trình đang được lưu hành nội bộ.
Nâng cao chất lượng thông tin thu thập phục vụ cho quá trình thâm định, luôn đảm bảo độ chính xác, đầy đủ, kịp thời của thông tin.
Phân công các cán bộ định giá phụ trách thâm định theo khu vực hoặc lĩnh vực nhất định Ví dụ như giao cho mỗi CVĐG phụ trách một khu vực nhất định để các CVĐG có thê nắm rõ tình hình BĐS ở khu vực đó Nhưng đối với các dự án lớn thì cần phải có sự họp bàn, thảo luận và thống nhất của đa số các CVĐG.
4.2.4 Giải pháp hoàn thiện cơ sở dữ liệu, lưu trữ thông tin điện tử hiệu
Công ty can phát triển hệ thống thông tin lưu trữ bang cách lập ra thư viện điện tử dé lưu trữ thông tin về các giao dịch bat động sản đã có trên thị trường Khi thực hiện tìm kiếm những thông tin về các bất động sản để so sánh với bất động sản mục tiêu, thẩm định viên chỉ cần lên trang web lưu trữ thông tin để tìm, không phải tự đi tìm hiểu các chứng cứ khác như vậy sẽ tiết kiệm được thời gian định giá, chất lượng thông tin thu thập hiệu quả có độ tin cậy cao.
Bên cạnh đó, trong thư viện lưu trữ thông tin cũng có bảng so sánh hoặc biểu đồ so sánh giá trị quyền sử dụng đất của các bat động sản cùng một khu vực hoặc cùng một loại bat động sản dé phục vụ cho công việc so sánh giá giúp cho TDV va các CVTĐ có cái nhìn khái quát hơn về giá bất động sản của từng khu vực qua từng giai đoạn khác nhau giúp cho nhận định và kết quả thẩm định có độ chính xác cao hơn.
4.2.5 Giải pháp nâng cao trình độ đội ngũ thẩm định tại Công ty
Chất lượng TDV là yếu tố thiết yếu, mang tính quyết định trong sự thành công hay thất bại của một hồ sơ TDG Mặc dù đa phần các TDV trong công ty đã có
Một số kiến nghị 1 Kiến nghị với một SỐ cơ quan có thẩm quyền
- Hoàn thiện các quy định của pháp luật nhăm nâng cao điều kiện đối với hoạt động cung cấp dich vụ thấm định giá bằng việc chú trọng giám sát và đánh giá chất lượng hoạt động thấm định giá qua các quý thường niên, có văn bản nhắc nhở đối với các DNTDG trong quá trình thực hiện nghiệp vụ của mình.
- Đây mạnh triển khai xây dựng Cơ sở dit liệu quốc gia về giá - Cục QLG đang phối hợp với các đơn vị liên quan theo phân công của Bộ dé triển khai Dự án
“Xây dựng CSDL quốc gia giai đoạn 2’’; phạm vi giai đoạn 2 của Dự án thực hiện kết nối với các Bộ/ ngành, cũng như triển khai tới tất cả 63 địa phương và khoảng 280 doanh nghiệp thâm định giá
- Ban hành các luật, nghị định bảo vệ quyền lợi cho các thẩm định viên va chuyên viên thâm định
4.3.2 Kiến nghị với Bộ tài chính và Hội thẩm định giá Việt Nam (VVA)
% Xây dựng cơ sở dữ liệu về giávẰ%
Một trong những khó khăn của doanh nghiệp định giá là thiếu thông tin làm cơ sở dé đánh giá Các DN thẩm định giá cũng đã và đangcxây dựng cho mình cơ sở dữ liệu về giá, nhưng dé có được hệ thống dé liệu hoàn chỉnh thì là việc rất khó đối với các DN Vi thế, Hội thâm định giá Việt Nam cần thiết lập một bộ phận nghiên cứu các giao dịch trên thị trường, thu thập thông tin về giá của các loại tài sản để xây dựng một hệ thống cơ sở dữ liệu đầy đủ, mang tính chính xác cao Hệ thống cơ sở dir liệu phải luôn luôn được cập nhật sự thay đổi về giá dém đảm bảo độ tin cậy cao và được lưu trữ trên mạng lưới có tính bảo mật tuyệt đối Hệ thống dữ liệu sẽ giúp các tổ chức định giá tiết kiệm thời gian và chi phi trong quá trình thu thập thông tin, nhất là đối với phương pháp định giá tài sản, việc định giá sẽ được diễn ra nhanh chóng dựa trên di liệu đáng tin cậy Đồng thời VVA cần quy định bộ phận trực tiếp quan lý hệ thống co sở dit liệu, là cầu nối trực tiếp cung cấp dit liệu đến với các doanh nghiệp thẩm định giá.
% Hoàn thiện cơ chế giám sátLà cơ quan chịu trách nhiệm giám sát trực tiếp, VVA cần lập kế hoạch giám sát định kỳ việc doanh nghiệp thực hiện hoạt động thâm định giá Việc kiểm tra sẽ thúc đây doanh nghiệp trong việc thực hiện nghiêm chỉnh các văn bản quy định, hạn chế đưa ra quan điểm cá nhân vào quá trình thâm định, từ đó chất lượng thâm định
79 giá được nâng cao, kết quả định giá chính xác hơn.
Song song việc thâm tra chất lượng định giá, VVA cần ghi nhận, lắng nghe các phản hồi từ phía các doanh nghiệp định giá Từ đó, đưa ra được các chỉ thị, quy trình kip thời, phù hợp cho lĩnh vực thấm định.
Ngoài ra, VVA cần báo cáo với Bộ tài Chính về những vấn đề còn tôn tại như sự chồng chéo của văn bản pháp luật, sự thiếu sót những quy định, văn bản đối với thâm định giá thương hiệu, phân phối với cơ quan quản lý, đưa ra ý kiến trong việc sửa đối, bố sung, hoàn thiện hệ thống pháp luật dé phù hợp với thực tiễn.
Thêm nữa, Hội cần triển khai các cuộc họp định kỳ giữa các giám đốc doanh nghiệp thâm định giá Qua cuộc họp, Hội Thâm định giá nắm bắt được thực trạng tình hình hoạt động của các doanh nghiệp, tiếp nhận ý kiến phản hồi từ phía các doanh nghiệp Đồng thời, VVA cần có hành động khen thưởng những doanh nghiệp đạt được bước tiến nhất định; ran đe, xử phạt nghiêm ngặt với các doanh nghiệp có hành vi trái pháp luật Ngoài ra, VVA có thêm những buổi trao đổi kinh nghiệm giữa các doanh nghiệp trong nhóm ngành thâm định, các chuyên viên có thành tích chia sẻ kinh nghiệm thực tế, từ đó các doanh nghiệp học hỏi được kiến thức, nâng cao trình độ chuyên môn cho đội ngũ chuyên viên của mình.
Tăng cường công tác đào tạo nghề nghiệp thẩm định Khoảng hơn 10 năm trở về đây, hoạt động định giá BĐS ở Việt Nam mới bắt đầu phát triển Hiện nay, có rất nhiều công ty về ngành thâm định giá ra đời nhằm phục vụ nhu cầu định giá tài sản của các doanh nghiệp, người dân Tuy nhiên chất lượng đội ngũ nhân viên nhiều công ty còn chưa cao Số TDV thực sự nắm chắc việc phân tích, xử ly thông tin, điều chỉnh tỉ lệ dé đưa ra kết quả mang tính chính xác cao còn chưa nhiều Bên cạnh đó, nhiều công ty, tổ chức vẫn chưa chú trọng về van dé đạo đức trong nghề định giá Có rất nhiều TDV cống hiến chưa hết sức, làm việc chưa có tâm, chi vì một chút lợi trước mắt ma định giá tài sản cao hoặc thấp hơn nhiều so với giá trị thực tế của nó Chính vì những con sâu làm rầu nồi canh đã ảnh hưởng rất lớn đến hình ảnh, danh dự, uy tín của công ty, làm cho khách hàng có cái nhìn không thiện cảm và mat lòng tin Vì vậy dé khắc phục tình trạng trên thì việc chú trọng đào tạo nguồn nhân lực thầm định là vô cùng quan trọng.
Cần có kế hoạch để các TDV được đảo tạo các lớp nâng cao chuyên môn,nâng cao năng lực phân tích Cần đào tạo TDV không chỉ về lĩnh vực chuyên môn mà còn nâng cao đạo đức nghề nghiệp Phối hợp với các trường đại học, Học viện có đào tạo chuyên ngành định giá, đề ra phương án không chỉ chú trọng lý thuyết
80 mà sinh viên còn phải được tham gia đào tạo thực tế
Trong thời kỳ công nghệ 4.0, các ứng dụng khoa học công nghệ được áp dụng vào rất nhiều lĩnh vực nhưng đối với thẩm định, yếu tố con người van mang tính quyết định Hiện nay, quá trình đào tạo vẫn chưa đáp ứng được yêu cầu, chủ yếu là đào tạo lý thuyết, thiếu môi trường luyện tập thực tế Vì thế, nâng cao chất lượng dao tao là điều kiện tiên quyết dé nghề thấm định giá có được đội ngũ thâm định viên chuyên môn giỏi, đạo đức tốt.
Tham định giá ở Việt Nam vẫn còn là một ngành nghề mới, chính vì thế mà số lượng chuyên gia trong lĩnh vực còn hạn chế VVA cần hợp tác với các tô chức thâm định giá uy tín trên thế giới, cho đội ngũ chuyên viên tham gia các khóa học ngắn hạn và dài hạn ở nước ngoài để nâng cao kiến thức chuyên môn, góp phần đưa ngành nghề định giá ngày một phát triển hơn.
KET LUAN
Hoạt động thâm định gia nói chung và hoạt động thâm định giá bất động sản nói riêng ngày càng trở nên phô biến khi nhu cầu phát triển cơ sở hạ tầng, nâng cao chất lượng ngày càng tăng cao Công tác thâm định giá ở nước ta đang phát triển nhanh chóng, đặt ra nhu cầu thiết yếu về việc hoàn thiện và đồng bộ hoá hệ thống cơ sở thông tin, hệ thống pháp lý liên quan, các tiêu chuẩn thấm định giá và đội ngũ cán bộ nhân viên.
Dựa trên cơ sở thực tiễn về hoạt động thâm định giá bất động sản, chuyên đề
“Hoan thiện công tác định giá bat động sản tại công ty TNHH thẩm định giá VNG Việt Nam” đã phân tích và đánh giá hoạt động thâm định giá bất động sản của Công ty VNG Dịch vụ thâm định giá đã và đang khăng định tầm quan trọng trong nền kinh tế thị trường và vì thế càng cần phải nâng cao sự chuyên nghiệp, chính xác dé phục vụ cho nhu cầu xã hội đang tăng lên không ngừng Các chủ thê tham gia cung cấp dich vụ cũng cần có những định hướng phát triển nghề nghiệp dé hoàn thiện hơn cho phù hợp với nhu cầu của thị trường”.
Trải qua hơn 10 năm hình thành và phát triển, Công ty TNHH Thâm định giá VNG Việt Nam đã đạt được những thành công nhất định trong ngành và khăng định vị thế top đầu của mình trong khối ngành cung cấp dịch vụ thâm định cho ngân hàng thương mại Đó là thành quả của sự công hiến không ngừng của toàn thé cán bộ, công nhân viên trong Công ty nói chung và Phòng nghiệp vụ thấm định tài sản nói riêng.
Tuy nhiên, vẫn còn một số hạn chế cần khắc phục cả về nghiệp vụ định giá và quản lý hoạt động.
Trên cơ sở đề xuất giải pháp nhăm khắc phục yếu tố chưa hoàn thiện, đề tài đã làm rõ một số vấn đề và giải pháp cho doanh nghiệp Trong quá trình thực tập tại Phòng nghiệp vụ Công ty TNHH Thâm định giá VNG Việt Nam, dưới sự hướng dẫn nhiệt tình từ các anh chị thẩm định viên, chuyên viên tại công ty, em đã được trang bi thêm những kiến thức nghề nghiệp cũng như trau đồi thêm kinh nghiệm thực tế trong quá trình làm việc.
Tuy nhiên khoảng thời gian hạn chế và bản thân cũng còn thiếu những kiến thức chuyên môn chuyên sâu nên bài nghiên cứu còn tồn tại nhiều sai sót Em rất mong nhận được sự góp ý chân thành từ các thầy cô nhằm hoàn thiện bài nghiên cứu của mình và đông thời mở rộng thêm von hiệu biết cá nhân.
Cuối cùng, em xin chân thành cảm ơn các anh chị tại Phòng nghiệp vụ Công tyTNHH Thâm định giá VNG Việt Nam đã tạo điều kiện giúp đỡ em hoàn thành đợt thực tập cuối khoá, em xin chân thành cảm ơn các Thầy Cô đã trang bị kiến thức cho em trong suốt thời gian ngồi trên ghế giảng đường, đặc biệt là Cô - TS Nguyễn ThịHải Yến, giảng viên đã trực tiếp hướng dẫn và chỉ bảo em trong quá trình nghiên cứu và hoàn thành chuyên đề.