Chuyên đề thực tập tốt nghiệp: Phân tích tài chính dự án Khu nhà ở cho đối tượng có thu nhập thấp và đối tượng chính sách tại vị trí X2 xã Mỹ Đình của công ty Lideco

Nhưng trong thời gian gần đây, nhiều dự án đầu tư bất động sảnđối mặt với các rủi ro như: dự án thiếu vốn đầu tư; tiến độ thực hiện kéo dài; chỉ phí xây dựng tăng do trượt giá và lạm phá

Trang 1

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.S Vũ Thị Thảo

LOI MỞ ĐẦU

Quá trình đầu tư bat động sản luôn có những rủi ro tiềm ấn do cần huy độnglượng vốn lớn và trong thời gian dài Phân tích tài chính dự án đầu tư là một trongnhững phân tích quan trọng dé chủ đầu tư ra quyết định đầu tư nhằm hạn chế nhữngrủi ro có thê xảy ra Nhưng trong thời gian gần đây, nhiều dự án đầu tư bất động sảnđối mặt với các rủi ro như: dự án thiếu vốn đầu tư; tiến độ thực hiện kéo dài; chỉ phí

xây dựng tăng do trượt giá và lạm phát; các chính sách của Nhà nước làm ảnh

hưởng đến quá trình đầu tư Theo kết quả thanh tra của Sở Tài nguyên và môitrường Hà Nội, từ đầu năm 2013 đến nay, thành phố có gần 200 dự án bất động sảndo: chậm triển khai dự án, chậm nộp tiền sử dụng đất, sử dụng sai mục đích Mà

một nguyên nhân chính dẫn tới thực trạng trên là hoạt động phân tích tài chính dự

án còn yếu kém, khiến nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn trong việc thực hiện dự án

Với nền tảng vững chắc trong suốt 40 năm, Công ty Cé phan phát triển đô thị

Từ Liêm- LIDECO đã trở thành một doanh nghiệp hàng đầu tại Việt nam trong lĩnhvực xây lắp các công trình xã hội, công trình dân dụng và đầu tư xây dựng các khu

Đô thị Vào những năm gan đây, khi thị trường bat động sản trầm lắng, công ty tậptrung vào công tác hoàn thiện các dự án bất động sản đang trong giai đoạn hoàn tắt.Với những chính sách hỗ trợ đầu tư vào phân khúc nhà ở xã hội, Lideco cũng lựachọn đây là hướng đi mới của công ty trong thời gian tới Tuy nhiên bất kỳ dự ánbất động sản nào cũng luôn tồn tại những rủi ro nhất định Chính vì vậy, phân tích

tài chính dự án đâu tư luôn cân được chú trọng.

Với mong muốn tìm hiểu kĩ hơn về công tác phân tích tài chính dự án, trongquá trình thực tập tại doanh nghiệp LIDECO, em xin phép được nghiên cứu đề tài :

%Phân tích tài chính dự án Khu nhà ở cho doi tượng có thu nhập thấp và đối tượngchính sách tại vị trí X2 xã Mỹ Đình của công ty Lideco” làm chuyên đề tốt nghiệp

“+ Mục dich và nhiệm vụ nghiên cứu đề tài

- Hé thống hóa cơ sở lý luận về phân tích tài chính dự án đầu tư bat động

sản.

- _ Đánh giá hoạt động phân tích tài chính dự án đầu tư Từ đó đề xuất một sốgiải pháp nâng cao chất lượng phân tích tài chính dự án đầu tư

% Đối tượng nghiên cứu: Phân tích tài chính dự án đầu tư bat động sản

s* Phạm vi nghiên cứu: tại Công ty Cổ phan phát triển đô thị Từ Liêm từ thờigian 2010 đến 2013

SV: Nguyễn Ngọc Tú 1 Lớp: QTKD Bat động sản 52

Trang 2

s* Phương pháp nghiên cứu: Trongquatrinh thực hiện dé tài các phương phápđược sử dụng đó là: nghiên cứu lý thuyết, phân tích, tổng hợp, so sánh, điều tra thuthập số liệu và thống kê đồng thời tiếnhànhxin ý kiến cán bộ tại Tổng công ty

LIDECO.

s% Kết cấu dé tai

Ngoài phần mở đầu, kết luận tài liệu tham khảo, chuyên đề gồm có 3 chương:

- Chương 1: Cơ sở lý luận về phân tích tài chính dự án đầu tư bat động sản

- _ Chương 2: Thực trang phân tích tài chính dự án Khu nhà cho đối tượng thunhập thấp và đối tượng chính sách X2 Mỹ Đình

- Chương 3: Một số giải pháp nâng cao chất lượng phân tích tài chính dự ánđầu tư bất động sản của công ty LIDECO

SV: Nguyễn Ngọc Tú 2 Lớp: QTKD Bắt động sản 52

Trang 3

CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN PHAN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN DAU TƯ BAT DONG SAN

1.1 Khái niệm và đặc điểm dự án đầu tư bat động sản

1.1.1 Khái niêm dự án đầu tư bất động sản

Dự án đầu tư bất động sản là tập hợp của những hoạt động đầu tư có mối liên

hệ va gan kết chặt chẽ với nhau thông qua bản kế hoạch cụ thé nhằm từng bước tạolập công trình bat động sản

Xem xét từ nhiều giác độ của dự án đầu tư:

- _ Về mặt hình thức: Dự án dau tư là tập hợp các hồ sơ, tài liệu trình bày chỉ tiết,

có hệ thống về các hoạt động, chi phí dựa trên một kế hoạch cu thé dé thu đượcnhững kết quả, mục tiêu nhất định trong tương lai

- _ Trên giác độ quan ly: đây là một công cụ dé quản lý các nguồn lực dé tạo ra kết

quả tài chính, kinh tế xã hội

- _ Trên giác độ kế hoạch: đây là hoạt động kinh tế riêng biệt nhỏ nhất trong công

tác kế hoạch hóa nền kinh tế nói chung

Theo luật Đầu tư 2005:

“ Dự án Đầu tư là tập hợp các đề xuất bỏ vốn trung và đài hạn để tiến hànhcác hoạt động dau tư trên dia bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định”

Vậy có thé nói, du án đầu tư BĐS là tổng thể các dự kiến, các nguồn lực vàchi phí dự kiến hoặc là tập hợp các đề xuất có liên quan đến việc bỏ vốn vào lĩnhvực đầu tư, KD BĐS Hoạt động này được thực hiện dựa trên một kế hoạch chỉ tiếtchặt chẽ về thời gian, trên địa điểm cụ thé nhằm từng bước tạo ra sản phâm công

trình hoặc dịch vụ BĐS.

1.1.2 Đặc điểm của dự án dau tư bat động sản

- Dự án đầu tư xây dựng BĐS tạo ra các công trình BĐS được xây dựng trênđất để kinh doanh nhằm mang lại lợi ích cho chủ đầu tư Do đó nó bị ảnh hưởng bởicác điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của khu vực mà dự án thực hiện Mặt khácđất đai là tài nguyên quý giá của quốc gia, chính vì vậy việc nghiên cứu và phântích kỹ càng mọi hoạt động liên quan đến đất đai đều cần chú trọng nhằm mang lạihiệu quả cao nhất về phương diện tài chính và kinh tế - xã hội

- Đầu tưdự án BĐS cần thời gian dài để chuẩn bị đầu tư vatao lập công

Trang 4

trìnhxây dựng, dó vậy trong quá trình thực hiện sẽ có thê xảy ra rất nhiều rủi ro nhưảnh hưởng của lạm phát, trượt giá, ảnh hưởng của các yếu tố tự nhiên, sự thay đôicủa chính sách Vì vậy trong phân tích tài chính cần phải xem xét, đánh giá mức

độ tác động của các nhân tố đó, từ đó đưa ra kế hoạch chỉ tiết thực hiện và các giảipháp nhằm giảm thiêu rủi ro, đảm bảo hiệu quả của quá trình đầu tư cho chủ đầu tư

- BĐS là loại tài sản có giá trị lớn vì thế dự án đầu tư BĐS yêu cầu chủ đầu tư

cần phải huy động một nguồn vốn lớn Do đó trong phân tích tài chính dự án đầu tư

BĐS cần phải có các kế hoạch huy động vốn, lựa chon sử dụng nguồn vốn hợp lý

để đảm bảo cho dự án không gặp khó khăn và kịp tiến độ thi công

1.2 Khái niệm và sự cần thiết của phân tích tài chính dự án đầu tư

1.2.1 Khái niệm phân tích tài chính Dự án đầu tư bất động sản

Phân tích tài chính dự án là “ Tất cả quan hệ tiền tệ trong quá trình triển khaithực hiện 1 dự án đầu tư Bao gồm từ khâu quan hệ về vốn, thu chỉ, phân phối”.

Có thé nói rằng: Phân tích tài chính dự án đầu tư là quá trình áp dụng các kỹthuật để phân tích tính toán, đánh giá các chỉ tiêu đo lường các mối quan hệ tàichính của một dự án đầu tư BĐS nhằm giúp cho các nhà đầu tư lựa chọn và đưa raquyết định phủ hợp và hiệu quả nhất

1.2.2 Sự cần thiết phân tích tài chính Dự án đầu tư bat động sản

Phân tích tài chính dự án đầu tư là một nội dung kinh tế quan trọng trongquá trình soạn thảo dự án Đây là hoạt động nhằm đánh giá tính khả thi của dự án về

mặt tài chính thông qua việc:

- Xem xét nhu cầu và sự đ ảm bảo các nguồn lực tài chính cho việc thực hiện

có hiệu quả dự án đầu tư

Dựa trên các bản kế hoạch sản xuất kinh doanh của các sản phẩm dự án để dự

tính các khoản chi phi, lợi ích và hiệu quả hoạt động của dự án Trên cơ sở đó, chủ

đầu tư có thể xác định các chỉ t iéu phản ánh hiệu quả tài chính của dự án dé đánhgiá dự án và từ đó đưa ra các quyết định đầu tư

- Đánh giá độ an toản về mặt tài chính của dự án đầu tư bao gồm:

+ Đánh giá độ an toàn về nguồn vốn huy động+ Đánh giá độ an toàn về kh ả năng thanh toán các nghĩa vụ tài chính ngắn hạn

và khả năng trả nợ

+ Đánh giá độ an toàncho các kết quả tính toán khi xuất hiện các tác động bất

Trang 5

lợi từ những yếu tố khách quan

Thông qua những đánh giá tr ên chủ đầu tư có thể quyết định có nên đầu tưhay không, hiệu quả ra sao, những rủi ro tài chính có thé gặp phải Phân tích tàichính đóngcóvai trò không thể thiếu trong đầu tư kinh doanh bat động sản

Chính vì vậy phân tích tài chính dự án đòi hỏi những yêu cầu sau:

- Dữ liệu dùng để phân tích dự án phải đầy đủ và có mức độ tin cậy cao đáp

ứng được các mục tiêu phân tích.

- Sử dụng phương pháp phân tích và hệ thống các chỉ tiêu phù hợp để phảnánh đầy đủ các khía cạnh tài chính của Dự án

- Đưa ra được nhiều phương án dé từ đó lựa chọn được phương án tối ưu

1.3 Nội dung phân tích tài chính dự án đầu tư

1.3.1 Xác định tong mức dau tư

1.3.1.1 Vai trò

- Đây là cơ sở dé chu dau tu lập k ê hoạch và quan ly nguôn von dau tư vào dự an

- _ Dựa vào tông mức đâu tư, chủ dau tư có thê xác định nhu cau von đê có cơ sở

đánh giá hiệu quả đầu tư của dự án

1.3.1.2 Yêu cau

- Tổng mức đầu tư của dự án được dự tính dựa trên nội dung phân tích kỹ thuật

của dự an.

- Néu tổng mức dau tư dự tính quá thấp thì khi dự án triển khai sẽ không có khả

năng thực hiện, nếu vốn dự tinh quá cao thìcác chỉ tiêu đánh giá không phản ánhđúng hiệu q ua tai chính của dự án, do đó phải xác định nhu cầu vốn với độchính xác cao nhất

- Xác định tổn g mức dau tư đòi hỏi cần phải có khả năng phân tích thị trường

trong thời dié m hiện tại và khả năng dự báo xu hướng của thị trường trongtương lai đề phòng sự tăng giá của trang thiết bị và nguyên vật liệu

1.3.1.3 Nội dung

Xác định tốn g mức đầu tư xây dựng công trình của dự án là xác định toàn bộ

số vốn cần thiết dé thiết lập và đưa dự án vào hoạt động

- Tổng mức vo n dau tư là tổng các khoản chi phí dự tính dé thực hiện toàn bộquá trình đầu tư xây dựng BĐS Đây là khoản chi phí tối đa để có công trình BĐStrong quyết định đầu tư của chủ đầu tư ( bao gồm cả dự toán công trình, đất, chi phí

SV: Nguyễn Ngọc Tú 5 Lớp: QTKD Bat dong san 52

Trang 6

khác )

- Tổng dự toán công trình là tổng mức chi phí cần thiết cho việc đầu tư xây

dựng công trình (hay còn gọi là chi phí tạo lập công trình)

Tổng mức đầu t ư một dự án BĐS bao gồm những chỉ phí sau:

- Trong giai đoạn chuẩn bị gồm có: Chi phí nghiên cứu giai đoạn dau tu , chiphí nghiên cứu giai do an tiền khả thi của dự án, các chi phí liên quan quá trình

thâm định từng giai đoạn

- Trong giai đoạn thực hiện dự án đầu tư gồm: Chỉ phí đền bù giải phóng mặtbang, chi phí đất, chi ph i lập và thâm định thiết kế, chi phí lập tổng dự toán côngtrình, các chi phí liên quan đến hoàn tất các thủ tục đầu tư, chi phi cơ sở hạ tầng (điện, nước ), chi phí x ay dựng, chi phí thiết bị, chi phí dự phòng, chi phi bảohiểm công trình

- Trong giai đoạn kết thúc dự án, đưa vào khai thác gồm: Chi phí thuê chuyêngia, chi phí dao tạo nhân viên, chi phí quan lý và vận hành thiết bị trong công trình,chi phí vận hành thử thiết bi, chi phí làm báo cáo quyết toán vốn đầu tư hoàn thành,chi phí thâm tra và phê duy ệt quyết toán vốn đầu tư, chi phi phá dỡ công trình tạm,

công trình phụ phục vụ thi công, chi phí dọn vệ sinh công trình, chi phí nghiệm thu

công trình, bàn giao công tr ình.

1.3.1.4 Phương pháp tính

Theo phụ lục 1 của thông tư 04/2010/TT-BXD ngày 26/05/2010 về hướngdẫn lập và quản lý chi phí đ au tư xây dựng công trình theo nghị định 112, ta có 4phương pháp cơ bản dé xác định tổng mức vốn đầu tư:

Phương pháp 1: Xác định theo thiết kế cơ sở của dự án

Tổng mức đầu tu dự án đầu t ư xây dựng công trình được tinh theo công thức sau:

nV=°Gl¿p+Grp+Gnr.Tpc+GoLpA+Grv+Gk+Gpp

i=1

Trong do:

n: Số hạng mục công trình thuộc dự án;

Trang 7

Gixp: Chi phí xây dựng của công trình (hạng mục công trình) thứ i, có thể xác định

từ thi ết kế cơ sở, từ suất vốn đầu tư xây dựng công trình hoặc xác định theo công

trình t ương tự.

Grp: C hi phí thiết bi của dự án, xác định cho toàn bộ dây chuyền của dự án hoặctổng chỉ phí thiết bị của các công trình thuộc dự án

Grv: Chi phí tư van dau tư xây dựng

Gorpa: Chi phí quản lý dự án là chi phi cần thiết để Chủ đầu tư tổ chức thực hiện

việc quả n lý dự án.

Gopwn: C hi phí tô chức bồi thường và giải phóng mặt bằng, chi phí hỗ trợ tái địnhcư, xác đ inh theo khối lượng thống kê thực tế và các quy định hiện hành

Gx: Chi ph i khác của dự án là chi phí cho dự án mà không thuộc các chi phí trên,

bao gồm: vốn lưu động, chi phí thâm tra tổng mức đầu tư, rà phá bom mìn, bảohiểm công t rình, lãi vay trong thời gian xây dựng công trinh ;

Gpp: Chi phí dự phòng bao gồm dự phòng cho công việc phát sinh và dự phòng choyếu tổ trượt giá

a._Chi phí xâ y dựng

Chi phí này ba o gồm:

- Chi phí pha và tháo dé các vật kiến trúc cũ;

- Chi phí xây d ung công trình chính, công trình phụ trợ, công trình tạm phục vụ thi

công (tính theo khối lượng xây lắp thực tế);

- Chi phí xây dự ng nhà tạm dé ở và điều hành thi công (tính bằng dự toán hoặc theo

tỷ lệ quy định);

Chi phí x ây dựng của dự án (Gxp) bang tổng chi phí xây dựng của các công

trình, hạng mục công trình thuộc dự án được xác định theo công thức:

Gxp=Oxpcri+OxpcTzT+ +CxpbCTn

- n: sô công trình, hạng mục công trình thuộc dự án.

Trong đó:

Trang 8

Chị phí xây dựng của công trình, hạng mục công trình được xác định theo công thức

sau:

m

Trong do:

- Qxpj: khối lượng công tác xây dựng chủ yếu hoặc bộ phận kết cau chính thứ j của

công trình, hạng mục công trình thuộc dự án (j=1 ,m);

- Z¡: đơn giá công tác xây dựng chủ yếu hoặc đơn giá theo bộ phận kết cấu chínhthứ j của công trình Don giá có thé là đơn giá xây dựng công trình đầy đủ hoặc giáxây dựng tông hợp day đủ

- Goxpx: chi phí xây dựng các công tác khác hoặc bộ phận kết cầu khác còn lại củacông trình, hạng mục công trình được ước tính theo tỷ lệ (%) trên tổng chi phí xâydựng các công tác xây dựng chủ yếu hoặc tông chi phí xây dựng các bộ phận kếtcau chính của công trình, hạng mục công trình

- Toror_xp: mức thuế suất thuế giá trị gia tăng quy định cho công tác xây dựng.

b.Chi phí thiết bị

Chi phí này bao gồm:

- Chi phi mua sắm thiết bi công nghệ:

- Chi phí vận chuyền từ cảng hoặc nơi mua đến chân công trình;

- Chỉ phí lắp đặt thiết bị (đối với thiết bị cần lắp đặt);

- Thuế và phí bảo hiểm thiết bị công trình

c Chỉ phí to chức bôi thường và giải phóng mặt bang, chi phí hỗ trợ tái định

Chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư (GBT, TDC) được xác định theo khốilượng phải bồi thường, tái định cư của dự án và các qui định hiện hành của nhànước về giá bôi thường, tái định cư tại địa phương nơi xây dựng công trình, đượccấp có thâm quyền phê duyệt hoặc ban hành Chi phi này gồm có:

- Bồi thường nhà cửa, công trình, vật kiến trúc, cây trồng và chi phí bồi thường

khác.

- Khoản hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất

Trang 9

- Chi phí thực hiện tái định cư, chi phí tổ chức liên quan đến bồi thường hỗ trợ tái

định cư.

- Chi phi xây dựng đất trong thời gian xây dựng

- Chi phí chi trả cho ha tang kỹ thuật đã đầu tư.

d Chỉ phí quản lý dự án (GoLDa

La chi phí tô chức thực hiện quản lý dự án được tính dự toán chi phí hoặc theo tỉ lệ

Khi xác định chi phi quản lý dự án theo tỉ lệ thì áp dụng công thức:

GoLpA= Tx(Gxpu+OTpu)

Trong đó:

-T: định mức tỉ lệ (%) đối với chi phí quản lý dự án

- Gx pt: Chi phí xây dựng trước thuế;

- Grew: Chi phí thiết bị trước thuế

e Chi phí tư vấn dau tư xây dung (Grv)

Chi phí này được tính theo định mức tỉ lệ (%) hoặc lập dự toán, bao gồm:

- Chi phí khảo sát xây dựng

- Chi phí thiết kế

- Ngoà i ra còn có một số chi phí tư vấn đầu tư xây dựng công trình khác như chiphí kiểm tra chứng nhận đủ điều kiện bảo đảm an toàn chịu lực và chứng nhận sựphù hợp chất lượng công trình, kiểm nghiệm vat liệu, thi tuyên kiến trúc có thé

tính theo ty lệ (%) hoặc lập dự toán.

£_ Chi phí khác (Gx):

Bao gồm:

- Chi phí r à phá bom mìn, vật nd;

- Chi phi b ảo hiểm công trình;

- Chi phi di chuyên thiết bị thi công và lực lượng lao động đến công trường;

- Chi phí đăng kiểm chất lượng quốc tế, quan trắc biến dạng công trình;

- Chi phí đả m bảo an toan giao thông phục vụ thi công các công trình;

Trang 10

- Chi phí hoàn trả hạ tang kỹ thuật bị ảnh hưởng khi thi công công trình;

- Chi phí kié m toán, thẩm tra, phê duyệt quyết toán vôn đầu tư;

- Chi phí nghiên cứu khoa học công nghệ liên quan đến dự án; vốn lưu động banđầu đối với c ác dự án đầu tư xây dựng nhằm mục đích kinh doanh, lãi vay trong

thời gian xây dựng; chi phi cho quá trình chạy thử không tải và có tai theo quy trình

công nghệ tru ớc khi bàn giao trừ giá trị sản phẩm thu hồi được;

- Các khoản phí và lệ phí theo quy định;

- Một số khoản mục chỉ phí khác

g Xác định chỉ: phí dự phòng

Chi phí dự phòng (Gpp) được xác định bằng tổng của chi phí dự phòng cho yếu

tố khối lượng c ông việc phát sinh (Gpp1) và chi phí dự phòng do yếu tố trượt giá

(Gpp2) theo công thức:

Gpp=Oppi+Opp2

Gppi=(GOxp+Orp+Opr,rpc+OoipA+GOrv+Ok)xK››

- Đối với công trình lập dự án: Kps = 10%;

- Đối với trường hợp chi lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật thì hệ số dự phòng cho khối |

ượng công việc phát sinh Kps = 5%.

Khi tính chi phí dự phòng do yếu tố trượt giá (GDP2) cần căn cứ vào độ dàithời gian thực hiện dự án, tiến độ phân bổ vốn, tình hình biến động giá trên thịtrường trong thời gian thực hiện dự án và chỉ số giá xây dựng đối với từng loại côngtrình v a khu vực xây dựng Chi phí dự phòng do yếu tố trượt giá (GDP2) được xác

định theo công thức sau:

Trang 11

- t: số thứ tự năm phân bé vốn thực hiện dự án (t= 1,T);

-V’, : Tổng mức dau tư chưa tính chi phí dự phòng và lãi vay của năm thứ t;

-I xoso: Mức độ trượt giá bình quân tính trên cơ sở chỉ số giá xây dựng bình quântro ng 3 năm gần nhất;

-AI tox: Mức dự báo biến động khác.

Phw ong pháp 2: tính theo diện tích hoặc công suất sản xuất, năng lực phục vụ

của công trình và giá xây dựng tong hop, suất von dau tw xây dựng công trình

a Xác định chỉ phi xây dự ng

Chi phí xây dựng của dự án (Gxp) bang tổng chi phí xây dựng của các công

trình, hạng mục công trình thuộc dự án được xác định theo công thức như phương

pháp 1 Chi phí xây dựng c ta công trình, hạng mục công trình (Gxpcr) được xác

định theo công thức sau:

Gxpcr=SxpxN+Ccr-sxp

Trong đó:

- Sxp: suất chỉ phí xây dựng tinh cho một đơn vi công suất sản xuất, năng lực phục

vụ hoặc đơn giá xây dựng tổng hợp tính cho một đơn vị diện tích của công trình,

hạng mục công trình thuộc dự án;

- Ccr- sxp: các khoản mục chi phí chưa được tính trong suất chi phí xây dựng hoặcchưa tính trong đơn giá xây dựng tổng hợp tính cho một đơn vị diện tích hoặc mộtđơn vị công suất, năng lực phục vụ của công trình, hạng mục công trình thuộc dự

Trang 12

Trong đó:

- Srp: suất chi phí thiết bị tính cho một đơn vị diện tích hoặc một đơn vị công suất,

năng lực phục vu của công trình thuộc dự ấn;

- Ccr-s ts: các khoản mục chi phí chưa được tính trong suất chi phí thiết bị của công

trình thuộc dự án.

- N: diện tích hoặc công suât sản xuât, năng lực phục vụ của công trình, hạng mục

công tr ình thuộc dự án.

c Xác định các chỉ phí khác

Các chi phí khác gồm chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, chi phi quản ly

dự án, chi phí tư van đầu tư xây dự ng, các chi phí khác và chi phí dự phòng đượcxác định giống như phương pháp 1

Phương pháp 3 xác định theo số | iéu của dự án có các công trình xây dựng cóchỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật tương tự _đã thực hiện

Phương pháp này dựa trên của những công trình tương tự: cùng loại, cùng cấpcông trình, quy mô và công suất của dây chuyền công nghê tương đương Nhưngtùy theo tính chất, đặc thù của công tr ình xây dựng tương tự đã thực hiện ta có thểtính được tông mức dau tư theo nhưng cách sau:

s* Khi có day đủ thông tin, số li ệu về chi phí đầu tư xây dựng của công trình,

hạng mục công trình xây dựng có chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật tương tự đã thựchiện thì tổng mức đầu tư được xác định theo công thức:

n n

Trong đó:

-T: SỐ lượng công trình tương tự đã thực hiện;

-i: s 6 thứ tự của công trình tương tự đã thực hiện;

- Gerrri: chi phí đầu tư xây dựng công trình, hạng mục công trình tương tự đã thựchiện thứ i của dự án đầu tu (i= 1,n);

- Ht: hệ số qui đổi về thời điểm lập dự án đầu tư xây dựng công trình;

Trang 13

- Hkv: hệ số qui đổi về địa điểm xây dựng dự án;

- Gcr.crrn: những chi phí chưa tính hoặc đã tính trong chi phí đầu tư xây dựng công

trình, hạng mục công trình tương tự đã thực hiện thứ i.

Những chỉ phí cần thiết của dự án đang tính toán nhưng chưa tính đến trong chỉphí đầu tư xây dựng công trình, hạng mục công trình của dự án tương tự thì được

tính bổ sung thêm (+Gcr-crrri) Còn những chi phí đã tính trong chi phi đầu tư xây

dựng công trình, hạng mục công trình của dự án tương tự nhưng không phù hợp

hoặc không cần thiết cho dự án dang tính toán thì được giảm trừ (-GcT-CTTT¡)

“+ Khi nguồn số liệu về chi phí đầu tư xây dựng của các công trình, hạng mục

công trình có chỉ t iéu kinh tẾ - kỹ thuật tương tự đã thực hiện chỉ có thé xácđịnh được chi phí xây dựng và chi phí thiết bị của các công trình thì cần quiđổi các chi phí này về thời điểm lập dự án Vậy tổng mức dau tư được thiếtlập trên cơ sở c hi phí xây dựng và chi phí thiết bị đã quy đổi này, còn cácchi phí còn lại (chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, chi phí quản lý dự

án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng, chi phí khác và chi phí dự phòng) được

xác định tương tự như phương pháp 1.

Phương pháp 4: kết hợp để xác định tong mức dau tw

Đôi với các du án có nhiêu công trình, tuỳ theo điêu kiện, yêu câu cụ thê cua dự

án và nguôn sô liệu có được có thê vận dụng kêt hợp các phương pháp nêu trên đê

xác định tổng mức đầu tư của dự án đầu tư xây dựng công trình

- Phan tích ưu điêm, nhược diém của từng nguôn von dé lựa chọn những nguôn

vôn phù hợp cho từng loại dự án.

- Can đê xuât c ác phương án đê phòng rủi ro đôi với việc huy động các loại

nguôn vôn.

Trang 14

1.3.2.3 Các nguôn cung cấp vốn cho dự án

‹,

* Vốn của chủ đầu tư bao gồm:

- Vốn pháp định: Là điều kiện để doanh nghiệp có thé hoạt động kinh doanhBĐS Theo Luật kinh doanh BĐS 2006 và Nghị định số 153/2007/ND - CP ngày15/10/2007 , tổ chức cá nhân kinh doanh BĐS phải có vốn pháp định là 6 tỷ đồng.Theo bản dự thảoluật kinh doanh bat động sản vào đầu năm 2014 thì các tô chức,

cá nhân khi kinh doanh bất động sản bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợptác xã vơi p háp địnhtối thiêu là 50 tỉ đồng

- Vốn đầu tư ban đầu: Là vốn thuộc sở hữu của chủ đầu tư, thé hiện tráchnhiệm của nhà đầu tư đối với dự án Chủ đầu tư có thé sử dụng nguồn vốn này détriển khai đư ợc các hạng mục dự án ban đầu

s* Vốn huy động bên ngoài

- _ Vố nngân sách nhà nước+ Đối với các Doanh nghiệp Nhà nước: được sử dụng vốn ngân sách để trực

tiếp thự c hiện các dự án dau tư

+ Đối với các doanh nghiệp khác: được sử dụng nguồn vốn này thông qua các

chính sá ch khuyến khích và hỗ trợ của Nhà nước trong lĩnh vực đầu tư kinh

doanh BĐS theo quy định của pháp luật.

- _ Vốn tín dụng:

Đây là một trong những nguồn vốn quan trọng nhất, đảm bảo cho hoạt độngđầu tư của doan h nghiệp đồng thời thỏa mãn các nhu cầu vốn đa dạng về khốilượng, thời hạn v à mục đích sử dụng Tuy nhiên các tô chức tin dụng chịu sự chỉđạo của Chính phủ trong việc nới lỏng hay that chặt cho vay gây ảnh hưởng đến kếhoạch đầu tư của doanh nghiệp, mức lãi suất không 6n định Hiên nay với nhữngchính sách tháo gỡ cho thị trường bất động sản của chính phủ, một số doanh nghiệp

trong lĩnh vức bat d ộng sản vẫn có khả năng tiêp cận với nguôn von nay.

- _ Vốn liên doanh liên kết:

Là nguồn vốn g op của một hoặc nhiều doanh nghiệp khác dé đầu tư vào từngcông trình độc lập trong một dự án nhằm: chia sẻ rủi ro, sử dụng được thế mạnh củacác bên, và Liên kết với khách hàng tham gia trực tiếp vào quá trình đầu tư và pháttriển BĐS Tuy nhiên hình thức vốn này có nhược điểm là chủ đầu tư gặp khó khăntrong việc thống nha t quản lý khi có nhiều bên tham gia

- Tin dụng thương mại:

Trang 15

Là hoạt động sử dụng vốn lẫn nhau giữa các doanh nghiệp có quan hệ giao dịchmua bán hàng hóa, dị ch vụ Nguồn vốn này được hình thành dựa trên viêc:

+ Mua hàng trả chậm: vật liệu xây dựng, trang thiết bị

+ Bán hàng trả trước: huy động vốn của khách hang theo tiến độ công trình

Phương thức huy động vốn này rẻ, thông thường không mất chi phí sử dụngvốn, tiện dụng và linh hoạt trong kinh doanh Bên cạnh đó nó còn tạo khả năng mởrộng các quan hệ hợp tác kinh doanh một cách lâu bên Tuy nhiên hình thức huyđộng vốn này chỉ nên thực hiện khi đã xây dựng cơ sở hạ tầng của công trình và quy

mô huy động bị hạn chế và chỉ trong ngăn hạn

- Trái phiếu:

Chủ đầu tư có thê huy động vốn từ thị trường tài chính: phát hành trái phiếu,phát hành các công c ụ tài chính dé huy động vốn

Trái phiếu công trình: gắn với giá trị công trình

Cổ phiếu công ty: gắn với toàn bộ hoạt động của công ty

1.3.3 Lập kế hoạch huy động vốn theo tiễn độ

Sau khi xác định các nguồn vốn tài trợ cho dự án, để đảm bảo tiến độ thực hiệndau tư dự án, giảm thiêu thời gian ứ đọng vốn, cần phải có kế hoạch huy động vốntheo tiến độ cụ thể.Kế hoạch huy động vốn theo tiễn độ được xem xét ở 2 khíacạnh: nhu cầu vốn theo tiễn độ và nguồn vốn theo tiến độ

- Nhu cau vốn theo tiến độ là sự phân chia tổng nhu cầu vốn theo từng khoảng

thời gian căn cứ tiến độ của dự án tính đến cả các yếu tố trượt giá và lạm phát

- _ Nguồn vốn theo tiến độ được xác định trên cơ sở phân bồ nguồn vốn hợp lý dé

đạt được một câu trú c vôn tôi ưu.

1.3.4 Lập kê hoạch trả nợ vốn vay và các biéu mau báo cáo tài chính

a Lập kế hoạch trả nợTrên cơ sở kế hoạch vay nợ và các điều kiện tài trợ của từng nguồn vay chủ đầu

tư xây dựng được bản kế hoạch trả nợ vốn vay Kế hoạch trả nợ dựa trên cácphương thức thanh toán c ủa các nhà tài trợ áp dụng với những khoản vay, bao gồm

2 yếu tố:

- Dinh kỳ thanh toán: thời gian ân han, thời gian trả nợ, thời gian của một

kỳ thanh toán.

- Phuong thức trả nợ ( trả đều, trả không đều)

b Các biéu mẫu tài chính cho từng giai đoạn

Trang 16

Các báo cáo tài chính của dự án trong từng giai đoạn giúp cho chủ đầu tư thấyđược tình hình hoạt động của dự án Đây cũng là nguồn số liệu cho quá trình phântích đánh giá các chỉ tiêu kinh tế tài chính của dự án Các báo cáo tài chính này bao

gôm:

- Doanh thu:

Doanh thu từ hoạt động của dự an bao gồm các khoản doanh thu từ ban các sảnphẩm chính, sản phẩm phụ, phế liệu, phế phẩm và từ cung cấp dịch vụ cho bênngoài Có hai loại doanh thu từ BĐS: doanh thu bán, chuyển nhượng BĐS và

doanh thu cho t huê diện tích.

Doanh thu của dự án được tính cho từng năm hoạt động Cơ sở dé lap bang dutính doanh thu 1 à ban kế hoạch sản xuất và tiêu thụ hàng năm của dự án

- — Chi phí sản xuất ( giá thành)Chi phí sản x uất của dự án bao gồm:

+ Định mức chi phí đã được nhà nước quy định

+ Dự kiến chi phí theo công suất sử dụng: điện nước

+ Mức tiền lương, tiền công theo từng loại lao động đối với công trình

+ Chi p hi khác theo quy định.

+ Khẩu hao tài sản có định+ Quy định về thuê đất, giao đất+ Tiền lãi vay phải trả

Dé tinh phan 14 i phải trả hàng năm, ta dựa trên các hoạt động vay vốn ( lượng

vôn vay từng nguôn, lãi suât, thời gian cho vay và trả nợ) và căn cứ vào lợi nhuận

và khẩu hao Tài sản cố định

1.3.5 Các chỉ tiêu phán tích tài chính dự an

1.3.5.1 Đánh giá tié m lực tài chính của chủ dau tư

- Hệ số vốn tự có so với vén đi vay phải lớn hơn hoặc băng 1 Còn đối vớicác dự án có triển vo ng, hiệu quả thu được là rõ ràng thidu án có thể thuận lợi triểnkhai khi hệ số này có thé nhỏ hơn 1, vào khoảng 2/3

- Ty trọng vốn tự có trong tông vốn dau tư phải lớn hơn hoặc bằng 50%.

Đối với các dự án có triển vọng, hiệu quả rõ rang thì dự án có thể thuận lợi triển

khai khi tỷ trọng này k hoảng là 40%.

- Ty lệ giữa tài sản lưu động so với nợ ngắn hạn phải lớn hơn Iva được xemxét cụ thé cho từng ngà nh nghề kinh doanh

Trang 17

- Ty lệ giữa tai sả n lưu động và nợ bằng 2/1 hoặc 4/1 thì dự án có thê thuận

lợi triển khai.

- Ty lệ giữa tổng thu từ lợi nhuận thuần từ khấu hao so với nợ đến hạn phải

trả phải lớn h ơn 1.

1.3.5.2 Các chỉ tiểu phân tích hiệu quả tai chính dự án

a Lợi nhuận th uan, thu nhập thuần dự án

- Loi nhuận thuần:

Lợi nhuận thuần trong 1 khoảng thời gian (thông thường tính theo năm) đượctính bang cách lấy doanh thu thuần trừ đi các chi phí trong khoảng thời gian đó.Như vậy Lợi nhuận thuần là chỉ tiêu đánh giá quy mô lãi của dự án, được tính chotừng năm hoặc từng giai đoạn hoạt động của đời dự án Tổng lợi nhuận thuần của cảđời dự án được x ác định bằng tổng tất cả lợi nhuận thuần từng năm của dự án đưa

về mặt bang hién tai

- _ Thu nhập thuần:

Là chỉ tiêu p hản ánh đầy đủ quy mô lãi của cả đời dự án Thu nhập thuần củamột dự án tại một thời điểm là khoản chênh lệch giữa tổng các khoản thu và tổngcác khoản chi của cả đời dự án đã được đưa về thời điểm đó Vì vậy, chỉ tiêu này

không chi bao gồ m tổng lợi nhuận thuần từng năm của cả đời dự án ma còn bao

gồm cả các khoản thu khác không trực tiếp do hoạt động sản xuất kinh doanh manglại như: giá trị thu hồi thanh lý tài sản cố định ở cuối đời dự án, thu hồi vốn lưuđộng Thu nhập thuần của dự án có thể được đưa về mặt bằng hiện tại hoặc tươnglai nhưng trên thực tế thường tính chuyển về hiện tại Khi đưa về mặt bằng hiện tai,thu nhập thuần của dự án chính là NPV- giá trị hiện tai ròng

b Giá trị hiện tại ròng (NPV)

NPV là đại lượ ng phản ánh giá trị tăng thêm cho chủ đầu tư khi thực hiện dự

NPV > 0: thực hiện dự án sẽ tạo ra giá tri tang thêm cho chủ đầu tư Dự án tạo

ra lợi nhuận, không những thê, khoản lợi nhuận này còn được xem xét trên cơ sở

Trang 18

giá trị thời gian của ti én

NPV <0: dự án k hông bù được vốn đầu tư , dẫn tới thua lỗ cho chủ đầu tư khiđược xem xét trên giá trị thời gian của tiền

- Công thức tinh:

Trong đó:

CF, : Vốn dau tư bỏ ra ban dau,

CF, : Dòng tiền xuất hiện tai năm thứ t của du án, t chạy từ 1 đến n

n: Số năm thực hiện dự ánr: Lãi suất chiết khấu, giả định là không đổi trong các năm

- Đề lựa chọn dự án hiệu quả nhất thông qua chỉ tiêu NPV thì chủ đầu tư dựa

c Tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR)

Có thé nói rằng: tỷ suất hoàn vốn nội tại là 1 trường hợp đặc biệt của lãi suấtchiết khấu mà khi đó NPV bằng 0

- Ý nghĩa:

Nếu giá trị này lớn hơn giá trị suất chiết khấu (chi phí cơ hội) thì dự án đánggiá Nói cách k hác, tỉ lệ hoàn vốn nội bộ càng cao thì khả năng thực thi dự án là

Trang 19

càng cao IRR còn được sử dung dé đo lường, sắp xếp các dự án có triển vọng theothứ tự, từ đó có thê dễ dàng hơn trong việc cân nhắc nên thực hiện dự án nào Nóicách khác, IRR 1 a tốc độ tăng trưởng mà một dự án có thể tạo ra được Nếu giảđịnh rằng tất cả các yêu tố khác của các dự án là như nhau thì dự án nào có tỉ suất

hoàn vôn nội bộ c ao nhât thì dự án đó có thê được ưu tiên thực hiện đâu tiên.

- Cách xác định

Trong đó:

B¿: Khoản thu của dự án ở năm t

€: : Khoản chi phí dự án ở năm t

Phương pháp tính IRR:

+ PPI: Sử dụn g vi tính nếu có chương trình phần mềm ứng dụng

+ PP2: Thử dan các giá trị IRR = r với 0 < r< œ vào công thức xác định NPV.+ PP3: Phương pháp dùng đồ thị

+ PP4: Phương pháp nội suy:

Tìm hai tỷ suất c hiết khấu ri và ra sao cho:r2 > rị và ra— ri < 5%

+ Nêu dự án s ử dụng von tự có dé dau tư, lãi suât chiết khâu có thê là chi phi

cơ hội của dự án.

Trường hợp có nhiều dự án thì chủ đầu tư nên chọn dự án có IRR dương lớn

Trang 20

nhất và lớn hơn lãi suất chiếu khấu

d Chỉ số doanh lợi (IP)

- Khái niệm:

Chỉ số doanh lợi ( Profit Index ) là chỉ số phản ánh khả năng sinh lợi của dự án,

tính bằng tông giá tr hiện tại của các dòng tiền trong tương lai chia cho vốn đầu tư

+ Trường hợp chỉ có một dự án, chủ đầu tư lựa chọn phương án triển khai dự

án có P Ilớn hơn hoặc bằng 1

+ T rường hợp có nhiều du án nhưng chủ đầu tư phải lựa chọn một thì chọn dự

án có PI lớn nhất.PI càng cao thì dự án càng dễ được chấp nhận, nhưng tối thiểuphải bang lãi suất chiết khấu, nếu không chi phí cơ hội đã bỏ qua khi thực hiện dự

án không được bù đắp bởi tỉ suất sinh lợi của dự án

e Thời gian hoàn vốn (PP)

- Khai nệm

Thời g ian hoàn vốn dau tư ( Payback Paid) là khoảng thời gian cần thiết déchủ đầu tư th u hồi được số vốn đã đầu tư vào dự án

- Ý nghĩa

PP phản ánh thời gian thu hồi vốn đầu tư vào dự án

PP chỉ cho biết khả năng tạo thu nhập của dự án từ khi thực hiện đến khi thuhồi đủ vốn chứ không xem xét đến khả năng tao ra thu nhập sau khi đã thu hồi đủvốn đầu tư

- Cách xác định:

Gọi: n : số năm hoàn vốn có chiết khấu

k: sô năm đâu tư

Trang 21

ti, t2, tk: là các năm đầu tư vào dự ántk+1, fk+2, , tnt là các năm tích lũy hoàn vốnr¡,rz„ ra là hệ số chiết khấu

I, : số vốn đầu tư năm thứ i, i= 1,kAj: số vốn tích lũy năm thứ j, j = k+1,n

Vin là sô năm hoàn von nên:

1.3.6 Đánh giá độ an toàn về tài chính của dự án dau tw

Đầu tư dự án bất động sản | uôn có tính rủi ro khá cao do đó khi đầu tư dự áncần xem xét độ an toàn về tài chí nh của dự án đó Độ an toàn về tài chính là nộidung quan trọng khi phân tích tài ch ính dự án Đánh giá độ an toàn về tài chính của

dự án được thể hiện qua các mặt sa u:

+ Việc huy độ ng các nguồn vốn có đảm bảo về số lượng và tiến độ không

+ Xem xét tỷ 1 ệ hợp lý giữa vốn tự có và vốn đi vay trong việc huy động vốn

thực hiện dự án

+ Đảm bảo về tí nh pháp lý và cơ sở thực tiễn của các nguồn vốn huy động.

+ Xem xét các đi éu kiện cho vay vốn, hình thức thanh toán và trả nợ vốn

- An toàn về khả năng thanh toán nghĩa vụ tài chính ngắn hạn va khả năng

trả nợ

Độ an t oàn này đượcthê hiện thông quahệ số khả năng thanh toán hiện hành và

Trang 22

hệ sô khả năng trả nợ của dự án:

Nợ phải trả hàng năm ( gôc và lãi )

Nguồn trả nợ hàng năm của dự án có thé từ lợi nhuận ( sau khi trừ thuế thunhập), khấu hao cơ bản và lãi phải trả hàng năm

Tỷ số khả năng trả nợ của dự án được so sánh với mức quy định chuẩn, mứcnày tùy thuộc từng ngành nghề Dự án được đán h giá có khả năng trả nợ khi tỷ sốkhả năng trả nợ của dự án đạt lớn hơn hoặc bằng mức quy định chuẩn Mặt khác,

khả năng trả nợ của dự án còn được đánh giá thô ng qua việc xem xét sản lượng và

doanh thu tại điểm hòa vốn trả nợ

1.3.7 Phân tích độ nhạy của dự án:

Một dự án đầu tư thường có tuổi thọ lâu dải Nhưng các tính toán lại dựatrên giả định tại một thời điểm Chính vì vậy, trên thực tế có thể diễn ra khôngđúng như các giả định, do đó các phân tích tài chính dự án có thể không đứngvững.Phân tích độ nhạy là quá trình đánh giá sự thay đổi của các chỉ tiêu hiệu quảtài chính của dự án như lợi nhuận, thu nhậ p thuần, tỷ suất hoàn vốn nội bộ khi có

các yêu tô liên quan đên chỉ tiêu đó thay đôi.

Hầu hết các đại lượng đầu vào dé lập dự toán là không chắc chắn và có thểthay đối Các đại lượng đầu vào không an toàn thường là:

- Mức lãi suất tính toán trong dự án

Trang 23

Sự thay đổi củ a các đại lượng đầu vào này có thé ảnh hưởng đến các đại

lượng đầu ra (các chỉ tiêu phân tích tai chính của dự án) như: Giá trị hiện tai thuần (NPV), tỷ lệ thu hồi nộ i tại (IRR),thời gian thu hồi vốn có xét yếu tố thời gian của

tiền tệ, Việc đánh giá những thay đôi các giá trị đại lượng đầu vào cho phép chúng

ta có cách nhìn bao quát hơn về tác động của sự biến động các thông số đến dòngtiền và hiệu quả của dự án

Thông qua bảng độ nhạy, chủ đầu tư có thể biết dự án nào có khả năng ổnđịnh cao, khá an toàn tro ng việc đầu tư, tuy nhiên dự án đó cũng sẽ không có nhiều

cơ hội gia tăng mức lợi nhuận so với dự kiến Còn với dự án bị tác động mạnh bởi

độ nhạy thì nó không có sự ổn định tốt Do đó, đây là điều cần xem xét dé quyếtđịnh đầu tư, và chủ đầu tư cần đưa ra những biện pháp đề phòng, nhưng dự án đó lại

có khả năng sinh lợi cao đột biến

Bước 2: Tăng g iam mỗi yếu tố đó theo cùng một tỷ lệ phần trăm

Bước 3: Tính lại chỉ tiêu hiệu quả xem xét

Bước 4: Do lườn g tỷ lệ % thay đổi của chỉ tiêu hiệu quả tài chính do sự thayđổi của các yếu tố Yếu tố nao làm cho chỉ tiêu hiệu quả tài chính thay đổi lớn thì

dự án nhạy cảm với y ếu tố đó Yếu tố này cần được nghiên cứu và quản lý nhằm

hạn chế tác động xấu, phát huy các tác động tích cực đến sự thay đôi của chỉ tiêu

hiệu quả tải chính xem xét.

> Phương pháp 2: Cho các yếu tố có liên quan đến chỉ tiêu hiệu quả tài chính

thay đôi trong giới hạn thị trường, chủ đầu tư dự án chấp nhận được Mỗi một sựthay đôi ta có một phươn g án Lần lượt cho các yếu tố thay đổi, ta có hàng loạt cácphương án Căn cứ vao di éu kiện cụ thé của thi trường, cua nha dau tu dé lua chonphương án có lợi nhất

> Phương pháp 3: S ử dụng độ lệch chuẩn, hệ số biến thiên để phân tích độ

nhạy

Trang 24

Bước 1: Tính các chỉ tiêu hiệu quả tai chính cho các phương án xem xét ở

các tì nh huống: tốt nhất, bình thường, xấu nhất.

Bước 2: Dự tính xác suất xảy ra ở các tình huống trên

Bước 3: Tính kỳ vọng toán của chỉ tiêu hiệu quả ứng với các xác suât dự

tính the o công thức sau:

EV= > bạ,

i=l

Trong đó: p;: Trị sô của chỉ tiêu hiệu quả ở tình huông i

q,: Xác suat xảy ra ở tình huông i

Bước 4: Xác định độ lệch chuẩn của chỉ tiêu hiệu quả xem xét theo công

thức sau:

i=l

Phuo ng án nào có độ lệch chuẩn nhỏ hơn thì độ nhạy bé hơn và do đó an toàn

hơn.

Bu ớc 5: Trong trường hợp kỳ vọng của phương án khác nhau, phải sử dụng

hệ sô biên thiên đê xem xét.

V=-“ xI00

EV

Hệ số biến thiên của phương án nào nhỏ hơn thì độ nhạy bé hơn và do đó an

toàn hơn.

1.4 Các n hân tổ ảnh hướng đến công tác phân tích tài chính dự án đầu tư

1.4.1 Các nhân tố bên trong

- _ Cơ chế hoạt động của doanh nghiệp:

Cơ ch ế hoạt động có ảnh hưởng lớn đến công tác phân tích tài chính Sựkhác biệt về hình thức pháp lý tổ chức doanh nghiệp, đặc điểm kinh tế kĩ thuật

của từng doa nh nghiệp sẽ ảnh hưởng tới công tác phân tích tài chính của doanh

nghiệp.

Tù y thuộc vào tính chất ngành nghề kinh doanh mà các doanh nghiệp khác

Trang 25

nhau có thành phan cơ cau vốn kinh doanh, quy mô vốn sản xuất kinh doanh, tỉ lệthích ứn g dé hình thành và sử dụng nguồn vốn là khác nhau Do đó, tốc độ luânchuyển vốn, cách thức đầu tư và thanh toán chi trả có sự khác nhau và tác động

tương đôi đên các chỉ tiêu tài chính.

Đồng thời, trong doanh nghiệp dau tư kinh doanh bat động sản, chu ki sảnxuất dài nê n nhu cầu vốn lưu động giữa các thời kì thường có biến động lớn Vì

vậy, cân phải đảm bảo cân đôi nguôn von của doanh nghiệp.

- _ Tô c hức điêu hành

Công việc cần được phân công cụ thé cho từng người, từng phòng ban dé dathiệu quả cao nhất Chia nhỏ công việc và phân công, từ khâu tìm kiếm thông tin,phân tích dữ liệu, tính toán, đánh giá Mỗi người làm phần công việc của mìnhmột cách tốt nhất, và giữa mọi người có sự phối hợp, hỗ trợ lẫn nhau dé tổng thé

công việc dug c hoàn thành.

- _ Nhận thức của lãnh đạo doanh nghiệp về hoạt động phân tích tài chính

Phân tích tài chính của doanh nghiệp là một công cụ hữu dụng phục vụ cho

công tác điều hành sản xuất kinh doanh của các doanh nghiệp khoa học hơn, cácquyết định của lãnh đạo doanh nghiệp phù hợp với thực tiễn

Nhà lãnh đạo doanh nghiệp cần nhận thức đầy đủ về tầm quan trọng của phântích tài chính, sử dụng các kết quả phân tích trong quá trình quản lý, điều hành sảnxuất kinh doanh Tuy nhiên, do những ảnh hưởng của cơ chế quản lý cũ trong thờigian đài nên mặc dù đã có nhiều đổi mới trong quản lý nhưng tại nhiều doanhnghiệp vẫn còn tư duy điều hành sản xuất và quản lý theo cảm tính chủ quan chưaxuất phát từ cơ sở khoa học Điều này xuất phát một phần từ hạn chế về kiến thức

năng lực quản lý và nhận thức từ người lãnh đạo doanh nghiệp Chính vì vậy, nhận

thức đúng đắn của người lãnh đạo là rất quan trọng

- Chat lượng và số lượng cán bộ phân tích dự án

Cán bộ phân tích dự án là những người trực tiếp tham gia vào quá trình phântích tài chính, bắt đầu từ khâu khảo sát lấy số liệu, thu thập thông tin đến việc tínhtoán, phân tích từ đó đưa ra những đánh giá về tính khả thi của dự án để giúp chủđầu tư đưa ra kết luận có nên đầu tư hay không Vì vậy, cán bộ phân tích dự án làmột nhân tô vô cùng quan trọng trong công tác phân tích tài chính của dự án

Sự chính xác của kết quả phân tíchphụ thuộc nhiều vào trình độ, năng lực và

Trang 26

kinh nghiệm của cán bộ phân tích dự án Những người có năng lực khi phân tích dự

án sẽ cho kết quả chính xác hơn, độ tin cậy cao hơn Ngoài ra, kinh nghiệm làm việccủa họ cũng góp phần nâng cao trình độ chuyên môn Những kinh nghiệm được tíchlũy sẽ giúp họ nhạy bén với các yếu tố kinh tế, có khả năng tính toán, phân tích

nhanh và chính xác

Ngoài ra, đạo đức nghề nghiệp cũng là một yếu tố quan trọng cần phải có đốivới người cán bộ phân tích dự án Những người có đạo đức nghề nghiệp tốt sẽ cótỉnh thần làm việc cao, tình yêu đối với nghề nghiệp, công việc của mình, do đó, họ

sẽ cho ra những sản phẩm có chất lượng tốt và dám chịu trách nhiệm với những sản

phẩm của minh trong trường hợp rủi ro xảy ra.

- Théng tin

Thông tin là yếu tố quan trọng không thé thiếu đối với bat ky một dự án nào.Thông tin chính là nên tảng dé từ đó chủ đầu tư xây dựng nên một dự án có tính khảthi Thông tin cần phải đầy đủ, chính xác và thường xuyên được cập nhật dé đảm

bảo tính chính xác, độ tin cậy cao, đảm bảo cho quá trình tính toán được diễn ra

đúng, tiết kiệm thời gian tính toán phân tích cũng như chi phí cần thiết trong suốt

quá trình phân tích.

Thông tin có thể lay được từ nhiều nguồn khác nhau Có thé lay thông tin từ

nội bộ doanh nghiệp thông qua cơ sở thông tin thu được sau mỗi một công đoạn

thâm định Ví dụ, nếu chúng ta muốn biết mức lợi ich ma dự án có thé mang lại chomột lao động bình thường là bao nhiêu, chúng ta cần phải biết mức lương của côngnhân cũng như số lượng công nhân mà dự án có thê thu hút Những thông tin nàythường được báo cáo trong các biểu số sử dụng cho công việc phân tích tài chínhcủa dự án Ngoài ra, chúng ta cũng nên cập nhật thông tin về các văn bản pháp luật,

các chính sách của nhà nước ví dụ như chính sách hỗ trợ trượt giá, lạm phát cho các

đơn vị, doanh nghiệp xây dựng để có phương án áp dụng triệt để và thực hiện theo

đúng quy định của pháp luật.

Doanh nghiệp nếu thiết lập được hệ thống cơ sở dữ liệu tốt sẽ giúp ích chocông tác phân tích tài chính một cách đáng kẻ

- _ Tiến bộ khoa học kỹ thuật

Khoa học kỹ thuật ngày nay phát triển từng ngày, từng giờ, vì thế,doanhnghiệp cần thường xuyên cập nhật các tiễn bộ khoa học kỹ thuật dé tránh bị lỗi thời

trong quá trình vận hành doanh nghiệp.

Trang 27

Ap dụng khoa hoc kỹ thuật tiên tiến, hiện đại giúp doanh nghiệp thu thậpthông tin nhanh chóng và chính xác hơn, có thể sử dụng phương pháp thu thậpthông tin qua mạng internet và sử dụng các phần mềm hỗ trợ tính toán hiện dai dégiảm sức lao động cho con người, nâng cao năng suất lao động, tiết kiệm thời gian,

chi phí, tăng độ chính xác của thông tin.

1.4.2 Các nhân tổ bên ngoài

- Moi trường pháp ly:

Môi trường pháp ly bao gồm luật và các văn bản dưới luật Nó tác độngtrực tiếp đến tất cả hoạt động của doanh nghiệp đồng thời ảnh hưởng kết quả tàichính của dự án Tác động này có thé theo hướng tích cực hoặc tiêu cực, nhưngdoanh nghiệp không có quyền thay đổi nó Do đó, nếu tác động đó tích cực thìdoanh nghiệp có yếu tố thuận lợi hơn, doanh nghiệp cần năm bắt được Ngược lại,doanh nghiệp phải tự điều chỉnh đề hạn chế, khắc phục những khó khăn gặp phải

- Moi trư ong kinh tế

Môi trường kinh tế là môi trường bên ngoài doanh nghiệp có tác động rất lớn

đến hiệu quả s ử dụng vôn, hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp Đó là nhữngchính sách đầu tư, chính sách phát triển, chính sách điều tiết thị trường mang tầm

vĩ mô của nhà nước Thị trường là yếu tố quan trọng cần phải phân tích trong quá

trình lập dự án đ au tư, đặc biệt là dự báo tình hình thị trường Cần dự báo chính xác

các tác động từ thị trường như nhu cầu thị trường, nhu cầu góp vốn, tỷ suất dé

phân tích, dự đoán, phát hiện ra các vướng mắc từ đó đề ra các giải pháp thích hợp.

Trang 28

CHƯƠNG II: THUC TRANG PHAN TÍCH TÀI CHÍNH

DỰ ÁN KHU NHÀ CHO DOI TƯỢNG THU NHAP THAP VÀ DOI TƯỢNG

CHÍNH SÁCH X2 MỸ ĐÌNH

2.1.Giới thiệu tổng quan về công ty LIDECO

2.1.1 Giới thiệu chung

Công ty Cé phan Phát triển D6 thị Từ Liêm tiền thân là Xí nghiệp Xâydựng Từ Liêm được thành lập từ năm 1974 Năm 1992 phát triển thành một doanhnghiệp Nhà nước mang tên Công ty Đầu tư Xây dựng và Kinh doanh nhà (Từ Liêm)

trên cơ sở sát nhập ba xí nghiệp: Xí nghiệp Xây dựng Từ Liêm, Xí nghiệp vận tải

thuỷ, Xí nghiệp gạch Từ Liêm Năm 2004, công ty được chuyển đổi từ doanhnghiệp Nhà nước thành công ty cổ phần (Nhà nước không nắm giữ cô phan) theoQuyết định số 3755/QD-UB ngày 16/06/2004 của UBND Thành phố Hà Nội HiệnCông ty đang hoạt độn g theo Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh và đăng ký thuếvới mã số doanh nghiệp là 0101533886 (chuyển từ ĐKKD số 0103004940 doPhòng ĐKKD - Sở KH&ĐT Hà Nội cấp lần đầu ngày 20/07/2004, thay đổi lần 11

ngày 25/07/2012).

Tên giao dich bằng : CONG TY CO PHAN PHÁT TRIEN ĐÔ THỊ TỪ

tiếng Việt LIÊM

Tên giao dịch bằng : TU LIEM URBAN DEVELOPMENT JOINTtiếng Anh STOCK COMPANY

Địa chỉ trụ sở chính : Tang 2A, No9BI, khu đô thị mới Dich Vọng, Quan

Cau Giấy, Hà Nội

Điện thoại : 04.22214124

Fax : 04.22214134

Website : WWW.lideco.vn

Trang 29

Bộ máy quản lý của công ty cô phần phát triển độ thị Từ Liêm được thê hiện

2.1.3.2 Các phòng ban chức năng của tổng công ty

a Phòng kinh tế

- Nghiên cứu phân tích thị trường

- Xây dựng phương án kinh doanh và thực hiện công tác kinh doanh của các

dự án đầu tư do Tổng công ty làm chủ đầu tư

- Đôn đốc các đơn vị thành viên xây dựng phương án kinh doanh các dự án;kiểm tra và trình duyệt phương án kinh doanh các dự án do don vi thành viên trình

- Theo dõi, hỗ trợ công tác kinh doanh tại các dự án của các đơn vị thành

viên.

- Thường xuyên cập nhật, báo cáo tình hình thực hiện công tac kinh doanh tai

các dự án dau tư của tông công ty và các đơn vi thành viên.

Trang 30

- Thực hiện các nhiệm vụ khác được lãnh dao ban giao.

b Phòng Tô chức Hành chính

- Lap bảng báo cáo hàng tháng về tình hình biến động nhân sự Chịu trách

nhiệm theo dõi, quản lý nhân sự, tổ chức tuyển dụng, bó trí lao động đảm bảo nhân

lực cho sản xuất, sa thải nhân viên và đào tạo nhân viên mới Chịu trách nhiệm soạnthảo và lưu trữ các loại giá y tờ, hồ sơ, văn bản, hợp đồng của Công ty và nhữngthông tin có liên quan đến Công ty Tiếp nhận và theo dõi các công văn, chỉ thị,quyết dinh,

- Tổ chức, triển khai, thực hiện nội quy lao động của Công ty, theo dõi quản lýlao động, đề xuất khen thưởn g Thực hiện các quy định nhằm dam bảo quyền lợi và

nghĩa vụ đối với người lao động như lương, thưởng, trợ cấp, phúc lợi,

- Phối hợp với phòng kế toán thực hiện về công tác thanh toán tiền lương, tiềnthưởng và các mặt chế độ, chí nh sách cho người lao động, và đóng bảo hiểm xã hộithành phố theo đúng quy định của Nhà nước và của Công ty

c Phòng tài chính kế toá n

- Chiu trách nhiệm toàn bộ thu chi tai chính của Công ty, đảm bao đầy đủ chiphí cho các hoạt động lương, th ưởng, mua máy móc, vật liệu, và lập phiếu thuchỉ cho tất cả những chỉ phí phá t sinh Lưu trữ đầy đủ và chính xác các số liệu vềxuất, nhập theo quy định của Công ty

- Chiu trách nhiệm ghi chép, phản ánh chính xác, kip thời, đầy đủ tình hìnhhiện có, lập chứng từ về sự vận đ ộng của các loại tài sản trong Công ty, thực hiệncác chính sách, chế độ theo đúng quy định của Nhà nước Lập báo cáo kế toán hàngtháng, hàng quý, hàng năm dé trin h Ban Giám đốc

- Phối hợp với phòng tổ chức hành chính thực hiện trả lương, thưởng cho cán

bộ công nhân viên theo đúng chế độ , đúng thời hạn Theo dõi quá trình chuyền tiềnthanh toán của khách hàng qua hệ thống ngân hàng, chịu trách nhiệm quyết toáncông nợ với khách hàng Mở số sá ch, lưu trữ các chứng từ có liên quan đến việc

Trang 31

2.1.3.3 Ban quản lý dự án

Giám đốc Ban quản lý d ự án: Phụ trách chung, chịu trách nhiệm trước Hộiđồng quản trị, Tổng Giá m đốc Tổng Công ty về toàn bộ các hoạt động củaBan quản lý dự án theo nhiệm vụ, quyền hạn được giao

Phó Giám đốc Ban quản lý dự án: Mỗi ban QLDA có tư 1 đến 2 Phó giámđốc giúp việc cho Giám đ ốc

Cơ câu nhân sự của Ban QLDA được xây dựng theo mô hình Ban QLDAhạng 2 theo quy định của Bộ Xây dựng Tuỳ theo nội dung, quy mô và tiến

độ của các dự án được gia o, có thé điều chỉnh số lượng cán bộ của từng Ban

QLDA cho phù hợp.

Ban QLDA được tổ chức các phòng nghiệp vụ gồm: Phòng quy hoạch vàphát triển; phòng quả n lý dự án; phòng giải phóng mặt bang; phòng hành

chính.

Giám đốc ban QLDA quy định nhiệm vụ cụ thé của từng phòng nghiệp vụ và

phân c ông trách nhiệm cho các cá nhân.

Được t ạm ứng kinh phí dé phục vu hoạt động san xuất kinh doanh và có

trách nh iém thanh toán hoàn tạm ứng theo quy định của pháp luật Mức kinh

phí tạm ứng do Giám đốc Ban QLDA đề xuất theo yêu cầu công việc

Thực hiệ n báo cáo thường xuyên, định kỳ với lãnh đạo Tổng Công ty về tiến

độ thực hiện và kế hoạch triển khai dự án Chấp hành công tác thanh tra,kiểm tra c ủa Tông Công ty

Soạn thảo các văn bản thuộc chức năng, nhiệm vụ quyền hạn được giao

Lưu trữ, bảo quản các văn bản hồ sơ, tài liệu liên quan đến chức năng,

nhiệm vụ, quyên hạn được giao.

Các ban quản lý dự án:

Ban quản lý dự án Khu đô thị mới Bắc Quốc lộ 32

Ban quản lý dự án Khu đô thị mới Dịch Vọng

Ban quản lý dự án Chung cư X2- Mỹ Đình

Ban quản ly dự án Khu đô thi mới Tây Đô- Hoài Đức.

Trang 32

2.1.3.4 Các xí nghi ệp và công ty con trực thuộc

STT Tên Địa chỉ

¡ | Xí nghiệp xâ y lắp điện nước | Phòng 2, tang 1, nhà N06B 2, khu đô thị mới Dịch

và hạ tầng Vọng, Cầu Giấy, Hà Nội

2 Xi nghiệp hoàn thiện trang trí | Xóm 7, xã Đông Ngạc, Từ Liêm, Ha Nội

nội ngoại t hat

3 Công ty cô phần Lideco 1 Tang 1, Nhà N09B1, KĐTM Dich Vọng, Cau Giây

4 | Công ty cô phân Lideco 2 Tang 10, Nhà CT1, Xuân Dinh, Từ Liêm

s | Công ty cô phan Lideco 8 Tầng 2A, Nhà N09B2, KĐTM Dịch Vọng, Cầu

Giấy

2.1.3.5.Công ty liê n kết

STT Tên Thong tin chung Gia tri

|_| Cong ty TNHH MTV PT | Địa chỉ: Số 202 Hồ Tùng Mậu, 20.000.000.000

nông nghiệp HN (dự án | Cau Diễn, Từ Liêm, Hà Nội (VNĐ)

242- Hồ Tùng Mậu) Điện thoại: 04.37646217

2 | Công ty CP phát triển Địa chỉ: Tầng 8, Tòa nhà CTI, 3.046.120.000

nhà Tây Đô Khu Ngoại Giao Doan, xã Xuân (VNĐ)

Dinh, huyện Từ Liêm, Hà Nội

2.1.4 Don vị lập dự án- Công ty Lideco 1

Trang 33

2.1.4.2 Chức năng của các phòng ban

a Ban giám đốc

Công ty do một Giám đốc và hai Phó giám đốc điều hành t6 chức hoạt động

tổ chức kinh doanh Công ty làm việc theo chế độ thủ trưởng, có phân công phụ

trách và bàn bạc dâ n chủ.

Giám đốc là người chịu trách nhiệm trước Nhà nước về mọi hoạt độngsản xuất kinh doan h của công ty, chịu trách nhiệm tô chức, thực hiện và hoànthành chỉ tiêu kế hoạch đề ra theo đúng chủ trương chính sách, pháp luật của

Nhà nước.

Phó Giám đốc ngoài việc hỗ trợ cho Giám đốc hoàn thành tốt công tácđiều hành, còn được phân công phụ trách một số công việc chuyên môn củaCông ty, được Giám đốc uỷ quyên thay thé điều hành khi Giám đốc đi vắng.Phó Giám đốc phải đảm bảo hoàn thành tốt những công việc được giao vàphải chịu tra ch nhiệm trước cấp trên về phần việc của mình Mặt khác, PhóGiám đốc phải báo cáo, đề xuất với lãnh đạo cấp trên, xin ý kiến chỉ đạo

thực hiện nh ững công việc vượt quá mức chức năng, quyên hạn của mình.

Trang 34

b Phòng nghiệp vụ - tông hợp

Tham mưu và quản lý về công tác quản trị hành chánh Theo déi công tácnhân sự, điều động cán bộ công nhân viên cho hoạt động sản xuất kinh doanh củaCông ty được tiến hành thuận lợi

Thực h ién công tác về tiên lương, tính toán và trả lương kip thời, công tác

đào tạo nghiệp vụ chuyên môn cho cán bộ công nhân viên và tô chức nâng cao tay

nghề cho lực lượng tại Công ty

Có nhiệm vụ bảo vệ, theo dõi các hoạt động của Công ty, kiểm tra an toànlao động, công tác phòng chống cháy né, bảo vệ môi trường,

Chức na ng chính là tham mưu cho Giám đốc về sử dụng vốn, thực

hiện ghi chép chính xác các hoạt động kinh doanh của đơn vị dưới hình

thức tiền tệ Lậ p kế hoạch tài vụ, thực hiện chế độ tài chính, kiểm tra,giám sát, tổ chức, lưu chuyên và bảo quản tốt chứng từ kế toán, hoàn thànhnghĩa vụ nộp thuế theo quy định, cuối kỳ lập báo cáo tài chính gửi các đơn

vị có liên quan.

c Phòng tài chính kế toán

Là phòng chức năng giúp Tổng giám đốc tổ chức, thực hiện và kiểm soátmọi hoạt động thuộc lĩnh vực Tài chính, kế toán của công ty theo pháp luật vàchuẩn mực, chế độ kế toán của Nhà nước Đồng thời, phòng còn có nhiệm vụ giúpTổng giám đốc thực hiện quản lý, bảo toàn và phát triển vốn công ty thông quakiểm soát bang đồng tiền mọi hoạt động sản xuất kinh doanh

d Phòng thiết kế

- Lập kế hoạch ti én độ thực hiện các nhiệm vụ được giao,

- Quan ly, điều độ ng, phân công các tổ phục vụ công tác tư van,

- Tính toán lập các hồ sơ dự thầu, hồ sơ chào thầu các công trình tư vấn xây

dựng của Công t y,

- Lập các hợp đồn g và thanh ly hợp đồng tư vấn với các bên chủ đầu

tư, khách hàng, các đơn vị thầu phụ bên ngoài, các hợp đồng giaokhoán với các tổ , đội,

- Tổng hợp lập báo cáo công trình hoàn thành, tham chiếu các giá trị quyết

toán và thầm định

Trang 35

e Phòng dự án

- Tham mưu cho Tổ ng giám đốc Công ty xây dựng quy chế quan lý, điều

hành nhằm phát huy cao nhất hiệu quả của dự án,

- - Thực hiện Công tác nghiên cứu, các van đê liên quan đên việc đâu tư xây

dựng các công trình mới, cải tạo các công trình đã xây dựng,

- Liên hệ với các cơ quan chức năng chuẩn bị các thủ tục đầu tư; chuẩn bị hồ

sơ các dự án Lập thỏa thuận phương án kiến trúc quy hoạch, xin phép xây

dựng, tiên độ các công trình,

- Phoi hợp với các đơn vi liên quan, lập các dự án tiên khả thi và liên hệ các

đôi tác đê tô chức triên khai dự án,

- _ Phối hợp với các phòng ban Công ty lập hồ sơ triển khai thi công, hoàn thiện

dự án.

2.1.5 Các hoạt động chính của công ty Lideco

Trải qua gần 40 năm xây dựng, phát triển và trưởng thành, đến nay quy mô

tổ chức hoạt đ ộng của Công ty đã được nâng lên tam cao mới và hoạt động theo môhình Công ty kinh doanh đa ngành nghề Ngành nghé kinh doanh chính:

- Đầu tư phát triển và kinh doanh khai thác các dự án khu đô thị mới, khu

nhà ở và khu công nghiệp;

- _ Xây dựng các công trình dân dung, giao thông, thuỷ lợi, công nghiệp;

- _ Cung cấp các dịch vụ tư vấn đầu tư xây dựng công trình: Quản lý dự án,

lập

- du án đầu tư, thiết kế xây dựng công trình, kiểm định chất lượng công

trình và thiết bị xây dựng;

- _ Kinh doanh bat động sản;

- Kính doanh các dich vụ khu đô thị và khu công nghiệp;

- Khai thác vật liệu xây dựng;

- Nhập khâu máy móc thiết bị phục vụ xây dựng:

Trang 36

- _ Thiết kế, xây dựng đường dây tải điện, trạm biến áp đến 35KV; Thiết kế

hệ thống điện công trình dân dụng, công nghiệp và điều khiển tin hiệu

giao thông;

- Kinh doanh sàn giao dich bat động sản

Tuy nhiên, để đảm bảo phát triển bền vững, có chiều sâu, Công ty đã ưu tiên tậptrung phát triển ba lĩnh vực chính gồm:

e _ Xây lắp các công trình xã hội va dân dụng:

e Dau tư xây dựng các khu đô thị và khu công nghiệp;

e Dau tư tài chính

Hiện nay, Công ty đã đầu tư vào các công ty thành viên cho các lĩnh vựcchuyên sâu như Tư vấn thiết kế, Xây dựng, đầu tư và phát triển công nghệ môitrường Sau cô p han hoá, sự phát triển vượt bậc của Công ty đã được minh chứng

rõ nét thông qua các kết quả hoạt động kinh doanh với doanh thu và lợi nhuận tăngtrưởng rất nhanh qua từng năm

2.1.6 Kết quả hoạt động trong những năm qua

Trong nhữn g năm gan đây, Lideco là doanh nghiệp Bat động sản hoạt độngkinh doanh đạt hiệu quả khá hơn so với nhiều doanh nghiệp cùng ngành Một đặcđiểm nỗi trội của L ideco so với các doanh nghiệp hoạt động Bat động sản khác làcông ty gần như không có nợ vay Tuy nhiên những năm gần đây, lợi nhuận của

công ty có giảm như ng đây là cũng là khó khăn chung của ngành mà Lideco không

thê tránh khỏi Đối mặt với những khó khăn chung của thị trường, Lideco xác địnhnhiệm vụ trọng tâm trong năm 2013là tập trung công tác xây lắp, hoàn thiện nhàtheo hợp đồng đã ký kết đảm bảo tiến độ ban giao nhà cho khách hàng Chính vì vay,Lideco đạt đượckết quả hoạt động sản xuất kinh doanh đáng ghi nhận trong năm

- Tỷ suất lợi nhuận/ doanh thu đạt: 20%

Trang 37

- Thu nhập bình quân của cán bộ nhân viên: 8,5 triệu đồng/ người/ tháng

2.2 Giới thiệu dự án Khu nhà cho đối tượng thu nhập thấp và đối tượng chính

- Quyết định số 61/QD-UB ngày 03/01/2003 của UBND Thành phố Hà Nội vềviệc phê duyệt dự án đầu tư xây dựng Khu nhà ở cho đối tượng có thu nhập thấp vàđối tượng chính sách tại vị trí X2, xã Mỹ Đình, huyện Từ Liêm, Hà Nội;

- Quyết định số 2032/QD-UB ngày 15/4/2003 của UBND Thành phố Hà Nội vềviệc thu hồi 5.240m2 đất tại xã Mỹ Đình, huyện Từ Liêm do UBND xã Mỹ Đìnhđang quản lý; giao cho Công ty Đầu tư xây dựng và kinh doanh nhà Từ Liêm(UBND huyện Từ Liêm) dé xây dựng 02 khối nhà ở chung cư cao 06 tang bán chođối tượng có thu nhập thấp và đối tượng chính sách;

- Văn bản số 2037/QHKT-PI ngày 06/10/2004 của Sở Quy hoạch Kiến trúc HàNội về việc trả lời hồ sơ xin thỏa thuận phương án thiết kế sơ bộ nhà ở 6 tầng chođối tượng có thu nhập thấp và đối tượng chính sách;

- Văn bản số 204/VQH-TT4 ngày 07/02/2012 của Viện Quy hoạch Xây dựng

Hà Nội về việc cấp số liệu kỹ thuật khu X2, xã Mỹ Đình, huyện Từ Liêm, Hà Nội;

- Văn bản số 746/VP-QHXDGT ngày 12/3/2012 UBND Thành phố Hà Nội vềviệc điều chỉnh đơn nguyên A thuộc dự án xây dựng khu nhà ở cho đối tượng thunhập thấp và đối tượng chính sách tại khu X2 - Xã Mỹ Đình - Huyện Từ Liêm —Thành phố Hà Nội

- Văn bản số 1019/UBND-QLĐT ngày 25/7/2012 của UBND huyện Từ Liêm

về việc xin xác nhận thực hiện đơn nguyên B dự án “Khu nhà ở cho đối tượng có

thu nhập thấp và đối tượng chính sách” theo đúng quy hoạch đã được phê duyệt tại

khu X2, xã Mỹ Đình, huyện Từ Liêm, Hà Nội;

Tiêu đề	Phân tích tài chính dự án Khu nhà ở cho đối tượng có thu nhập thấp và đối tượng chính sách tại vị trí X2 xã Mỹ Đình của công ty Lideco
Tác giả	Nguyễn Ngọc Tú
Người hướng dẫn	Th.S Vũ Thị Thảo
Chuyên ngành	Quản trị kinh doanh Bất động sản
Thể loại	Chuyên đề thực tập tốt nghiệp

Định dạng
Số trang	74
Dung lượng	15,68 MB