Chuyên đề tốt nghiệp: Hoạt động phân tích ngành bất động sản phục vụ công tác đầu tư tại Công ty Cổ phần Chứng khoán TP Hồ Chí Minh

Vì vậy trong chuyên đềtốt nghiệp này em xin đi sâu trình bày đề tài: “Hoạt động phân tích ngành bắt độngsản phục vụ công tác đâu tư tại Công ty Cô Phan Chứng khoán TP Hồ Chi Minh” vớimon

TRUONG ĐẠI HỌC KINH TE QUOC DANKHOA BAT DONG SAN VA KINH TE TAI NGUYEN

anne deoGs LL dene.

Dé tai: HOAT DONG PHAN TÍCH NGANH BAT DONG SAN PHỤC VUCONG TAC TU VAN DAU TU TẠI CÔNG TY CO PHAN CHUNG KHOAN

LỜI CAM ĐOAN

Sau thời gian thực tập tại Công ty Cổ phần Chứng khoán TP Hồ Chí Minh, em

đã hoàn thành chuyên đề thực tập tốt nghiệp với đề tài: “Hogt động phân tích ngànhBắt động sản phục vụ công tác đầu tư tại Công ty Cổ phần Chứng khoán TP Hồ

Chí Minh”.

Em xin cam đoan chuyên đề này là công trình nghiên cứu của em dưới sựhướng dẫn của Th.S Nguyễn Đức Kiên cùng các anh chị chuyên viên của Công tytrong thời gian em thưc tập tại Công ty Cổ phan Chứng khoán TP Hồ Chí Minh

Nếu có bắt cứ sự sao chép nào từ các bài luận văn khác, em xin chịu hoàn toàn

trách nhiệm.

Hà Nội, ngày 10 tháng 12 năm 2019

Sinh viên thực hiện

Nguyễn Tiến Dũng

LOI CAM ĐOAN

DANH MỤC TỪ VIẾT TAT

DANH MỤC BANG BIỂU ,SƠ ĐỒ

LỜI MỞ ĐẦU

CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ PHAN TÍCH NGÀNH BAT DONG SAN PHỤC VỤ TƯ

VAN ĐẦU TƯ

1.2.1 Vai trò của công tác phân tích ngành bat động

1.2.2 Một số mô hình và cách tiếp cận trong phân tích ngành bát động sản 121.2.3 Phân tích ngành bắt động sản trong hoạt động tư vấn đầu tư và ra quyết địnhđâu tư 21

1.2.4 Nguồn thông tin trong hoạt động phân tích ngành bat động sản

1.2.5 Các yếu tổ tác động tới hoạt động phân tích ngành

CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG PHÂN TÍCH NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC

VU TƯ VẤN ĐẦU TƯ TẠI CONG TY Cổ PHAN CHỨNG KHOÁN TP HỒ CHÍ MINH (HSC)

30

2.1.3 Cơ cấu tổ chức bộ máy nhân s

2.1.4 Hiệu quả hoạt động kinh doanh giai đoạn năm 2014-2018

2.1.5 Tổng quan hoạt động tư van đầu tư tại Công ty Cổ phan Chứng khoán TP

Hồ Chí Minh 34

2.2 Bi 6

2.2.1 Các giai đoạn phát triển của thị trường bat động sản Vi 3ó

ảnh ngành và thị trường bât động sản Việt Nam

2.2.2 Nguồn thông tin trên thị trường bắt động san 382.2.3 Mối liên hệ giữa thị trường bắt động sản Việt Nam với kinh tê vĩ mô và thị

trường tài chin 39

2.3 Thực trạng công tác phân tích ngành bat động sản t

Chứng khoán TP Hồ Chí Minh - HSC

2.3.1 Cơ cấu tổ chức và nhân Sự

2.3.2 Quy trình thực hiện phân tích ngành

2.3.3 Kế

2.3.4 Nguôn thông tin sử dụng trong hoạt động phân tích

-du của một báo cáo phân tích ngành bắt động sản

2.3.5 Áp dụng kết quả tư vấn và ra quyết định đầu tư

CHƯƠNG 3: ĐỊNH HƯỚNG, KIEN NGHỊ VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIEN CÔNG TÁC PHAN

'TÍCH NGANH BAT DONG SAN TẠI CÔNG TY CO PHAN CHUNG KHOAN TP HỒ CHÍMINH.

3.1 Định hướng phat tì

3.2 Giải pháp

3.2.1 Hợp lý cơ câu mô hình tô chức

3.2.2 Nâng cao chất lượng và số lượng nguôn lực

3.2.3 Nâng cao cơ sở vật chất

3.2.4 Xây dựng quy trình và phương pháp cl cho hoạt động phân tích

3.3 Kiến nghị

3.3.1 Kiến nghị với UBCKNN ¬

3.3.2 Kiến nghị với Công ty Chứng Khoán TP Ho Chí Minh

KẾT LUẬN

TÀI LIEU THAM KHẢO

DANH MỤC TU VIET TAT

HSC Công ty Cổ phần Chứng khoán TP Hồ Chí MinhBĐS Bat động sản

TTBĐS Thị trường bắt động sản

TTCK Thị trường chứng khoán

UBCKNN Uỷ ban Chứng khoán nhà nước

DANH MỤC BANG BIEU ,SƠ DO

Bảng:

Bang 2.1: Quá trình hình thành và phát triển của HSC

Bảng 2.2 Kết quả kinh doanh của HSC ( Đơn vị : Tr đồng `

Bảng 2.3: Vốn đầu tư, giá trị gia tăng của ngành kinh doanh bắt động sản trong GDP

giai đoạn 2010 — 2008 (đơn vị: ty đồng,%)

Bảng 2.4: Mối liên hệ giữa giá bất động sản và chỉ số Vn-index

Sơ đề:

Sơ đô 1.1: Chuỗi giá trị ngành Bat động sản

Sơ đồ 1.2: Các lực lượng cạnh tranh theo mô hình Porter

Sơ đồ 1.3: Quy trình phân tích đầu tư

Sơ đồ 1.4: Các giai đoạn của một chu kỳ B

Sơ đồ 2.1 Sơ đồ bộ máy tổ chức của HSC

Sơ đồ 2.2: Quy trình thực hiện phân tích ngành

Ong sản

Biểu đồ:

Biểu đồ 2.1: Nguồn vốn cho bat động sản

éu đồ 2.2: Tương quan hoạt động BĐS so v

Biéu đô 2.3: Phân tích ngành BĐS theo mô hình cạnh tranh

Biểu đồ 2.4: Tỉ lệ đô thị hóa của một số quốc gia

Biểu đồ 2.5: Số người trung bình mỗi hộ

LỜI MỞ ĐÀU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Ngành bat động sản là một lĩnh vực đầu tư thu hút mạnh mẽ các nhà đầu tư

trong và ngoài nước Trước đây, khi thị trường chứng khoán còn chưa lớn mạnh, cách

đầu tư bất động sản chủ yếu được thể hiện thông qua các hình thức đầu tư trực tiếp làđầu tư mua nhà, mua đất chờ thời cơ và bán được giá tốt hơn nhằm sinh lời Tuynhiên, trong những năm gần đây, thị trường chứng khoán ngày càng phát triển và trởthành một trong những kênh đầu tư hap dẫn, thông qua thị trường chứng khoán, cácnhà đầu tư có thể tìm kiếm được nguồn lợi nhuận đáng kể Chính vì thế mà hình thứcđầu tư gián tiếp thông qua việc mua bán các cổ phiếu của doanh nghiệp bất động sảnđược niêm yết trên sàn chứng khoán đang được chú trọng hơn rat nhiều Xu hướng đầu

tu này đã xuất hiện tại Mỹ khá lâu và được chuyền thé qua nhiều hướng đầu tư khácnhau Nhà đầu tư có thé không cần sở hữu bat động sản, thay vào đó là góp cô phầnvào dự án, hoặc mua cỗ phần doanh nghiệp và được chia sẻ lợi nhuận từ việc cho thuê

và bán Đây sẽ là xu hướng đầu tư bắt động sản tại Việt Nam trong tương lai khi mà nógiải quyết được rất nhiều những khó khăn ở thị trường hiện tại Trong bối cảnh đó,hoạt động phân tích ngành đóng một vai trò vô cùng quan trọng bởi nó là căn cứ tốtnhất để các nhà đầu tư cũng như các chuyên viên tư vấn đầu tư có thể có hiểu được vềngành bat động sản Bằng việc phân tích ngành, những thông tin tối ưu nhất được đưa

ra nhằm mục đích đưa đến cái nhìn tông quan nhất và những nhận định chính xác nhất

về ngành bắt động sản, qua đó có thể đưa ra được quyết định đầu tư hợp lý và mang lạikhả năng sinh lời cao nhất cho những nhà đầu tư Những nhóm khách hàng thường rấtkhác nhau về phương thức đầu tư cũng như mức độ ưa thích rủi ro Những bài bìnhluận cũng như các thông tin truyền thông khác không đủ dé họ có được quyết định day

đủ thông tin nhất không ké đến điều kiện khả năng cập nhật và tổng hợp thông tin của

họ Do đó việc có những bài báo cáo phân tích ngành chat lượng sẽ giúp cho các thôngtin trở nên rõ ràng và được sắp xếp một cách khoa học, hợp lý, phục vụ tốt cho việc tưvấn đầu tư tại các công ty chứng khoán Đó là lý do mà hoạt động phân tích ngành bắtđộng sản đóng một vai trò quan trọng trong quy trình đầu tư

Tuy nhiên, trong quá trình thực tập tại Công ty Cổ phần Chứng khoán TP Hồ ChiMinh, nhận thấy công ty còn chưa có những nghiên cứu chỉ tiết rõ ràng về hoạt động.phân tích ngành bắt động sản phục vụ công tác tư vấn đầu tư Vì vậy trong chuyên đềtốt nghiệp này em xin đi sâu trình bày đề tài: “Hoạt động phân tích ngành bắt độngsản phục vụ công tác đâu tư tại Công ty Cô Phan Chứng khoán TP Hồ Chi Minh” vớimong muốn đóng góp một phần công sức của mình để hoàn thiện công tác đầu tư tại

Công ty Cổ Phan Chứng khoán TP Hồ Chí Minh.

2 Mục tiêu nghiên cứu

© _ Hệ thống hoá các cơ sở lý luận về phân tích ngành bat động sản

¢ Đánh giá thực trạng hoạt động phân tích ngành bất động sản phục vụ công tácđầu tư tại Công ty Cổ Phần Chứng Khoán TP Hồ Chí Minh

¢ Đưa ra một số khuyến nghị và giải pháp hoàn thiện hoạt động phân tích ngành

bat động sản phục vụ công tác tư vấn dau tư tại Công ty Cổ Phần Chứng khoán

TP Hồ Chí Minh

3 Đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu

¢ _ Đối tượng nghiên cứu: Hoạt động phân tích ngành Bat động sản

e Phạm vi nghiên cứu:

-_ Nội dung: Đề tài tập trung vào hoạt động phân tích ngành Bat động sản phục vụcông tác tư vấn đầu tư, trong đó đa phần thuật ngữ “đầu tư” được hiểu là cáchoạt động đầu tư gián tiếp vào các ngành và công ty thông qua thị trường chứng

khoán.

- Không gian nghiên cứu: Công ty Cổ Phần Chứng khoán TP Hồ Chí Minh

Thời gian nghiên cứu: Trong đó số liệu về các hoạt động của công ty được phântích từ năm 2015 đến nay và số liệu về ngành bất động sản được khai thác từ năm

1993 đến nay

4 Phương pháp nghiên cứu

Đề tài chủ yếu sử dụng các nguồn dữ liệu thứ cấp Bao gồm các nghiên cứu trước đây

có liên quan, các báo cáo thống kê kết quả hoạt động kinh doanh hàng năm, Tàiliệu được cung cấp từ các phòng, ban của công ty, thư viện, trang Website Số liệu saukhi thu thập được thì tổng hợp lại trên cơ sở những số liệu nào cần cho đề tài và số liệunào không cần thiết Sử dụng phần mềm Excel để xử lý các đữ liệu đã thu thập được

5 Kết cấu đề tài

Ngoài phan mở dau và phan kết luận, kết cấu dé tài gồm 3 chương sau:

Chương 1 : Cơ sở lý luận về hoạt động phân tích ngành Bắt động sản phục vụ côngtác tw van dau te

Chương 2 : Thực trạng hoạt động phân tích ngành Bắt động sản phục vụ công tác

tw vẫn đầu tw tại Công ty Cổ Phần Chứng khoán TP Hồ Chí Minh

Chương 3: Một số khuyến nghị và giải pháp cho hoạt động phân tích ngành Bắtđộng sản phục vụ công tác tư vẫn đầu tư tại Công ty Cỗ Phần Chứng khoán TP Hồ

Chí Minh.

Trong quá trình thực hiện chuyên đề thực tập, mặc dù đã có nhiều cố gắngnhưng em không tránh khỏi sai sót Do đó, em rất mong nhận được sự góp ý chân

thành từ phía nhà trường và phía đơn vị thực tập.

Cuối cùng, thay cho lời kết, em xin chân thành cảm ơn nhà trường và Công ty Cổphần Chứng khoán TP Hồ Chí Minh đã hướng dẫn và tạo điều kiện cho em hoàn

thành bài báo cáo này Đặc biệt em xin chân thành cảm ơn Th.S Nguyễn Đức Kiên đã

tận tình chỉ bảo em trong cách chọn đề tài và chỉnh sửa nội dung bài viết Cảm ơn cácanh chị trong phòng đã nhiệt tình hướng dẫn em về các công việc phát sinh trong thực

tế và trong quá trình hoàn thành báo cáo này!

Hà Nội, tháng 12 năm 2019

Sinh viên

Nguyễn Tiến Dũng

CHUONG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VE PHAN TÍCH NGÀNH BAT ĐỘNG SAN

PHUC VỤ TU VAN BAU TƯ1.1 Tổng quan về bat động sản va thị trường bắt động san

1.1.1 Bất động sản

1.1.1.1 Khái niệm

Theo Bộ luật Dân sự năm 2015 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại Điều

107 có quy định: “ Bat động sản bao gồm: Dat dai; Nhà ở, công trình xây dựng gắnliền với dat đai; Tài sản khác gắn liền với đất dai, nhà, công trình xây dựng; Các tàisản khác do pháp luật qui định ” Theo đó, bắt động sản là tài sản nhưng lại khác vớicác loại tài sản khác là nó không di đời được, bất động sản bao gồm đất đai và nhữngtài sản gắn liền với đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lýcủa đất

1.1.1.2 Đặc điểm

Bat động sản gồm có 6 đặc điểm:

a Tính cá biệt và tính khan hiếm

Tinh khan hiểm của đất dai là do giới hạn của diện tích bề mặt trái đất Cụ thé,

tính khan hiếm của đất đai giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực,

vùng, địa phương, lãnh thỏ v.v Chính vi vậy, hàng hoá bat động sản có tính cá biệt vàkhan hiểm

b Tính bền lâu

Đất dai là tài sản được thiện nhiên ban tặng, một loại tài nguyên không thể bịhuỷ hoại trừ chịu những tác động từ thiên tai Bên cạnh đó, các vật kiến trúc và côngtrình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng được cải tạonâng cấp có thé tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa Do vậy, tính bền lâu của batđộng sản là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình xây dựng

“Tuổi thọ vật lý” và “tuổi thọ kinh tế” của bất động sản là hai khái niệm khácnhau Trong điều kiện thị trường và trạng thái hoạt động bình thường mà chỉ phí sử

dụng bat lộng sản lại ngang bằng với lợi ích thu được từ bat lộng sản đó thì tuôi thọ

kinh tế sẽ phải chấm dứt Tuổi thọ vật lý dài hơn tuổi thọ kinh tế khá nhiều vì nó chấmdứt khi các kết cấu chịu lực chủ yếu của vật kiến trúc và công trình xây dựng bị lãohoá và hư hỏng, không thê tiếp tục an toàn cho việc sử dụng

c Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau

Bat động sản có sự tác động và anh hưởng tới nhau Đặc biệt, trong trường hợp

Nha nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu ha tang sẽ làm tăng vẻ đẹp bên ngoài

và nâng cao giá trị sử dụng của bất động sản trong khu vực đó

d Tính thích ứng

“Trong quá trình sử dụng, lợi ích của bat động sản có thể được sinh ra Bat độngsản trong quá trình sử dụng có thé điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nétđặc trưng của nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trongviệc thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất — kinh doanh và các hoạt động khác

e Tinh phụ thuộc vào năng lực quản lý

So với các hàng hoá thông thường khác, hang hoá bất động sản đòi hỏi khảnăng và chỉ phí quản lý cao Việc đầu tư xây dựng bất động sản rất phức tạp, chỉ phílớn, thời gian dài Do đó, bất động sản đòi hỏi cần có khả năng quản lý thích hợp và

tương xứng.

# Mang nặng yếu tổ tập quán, thị hiểu và tâm lý xã hội

Hàng hoá bất động sản chịu sự chỉ phối của các yếu tố này cũng mạnh hơn sovới các hàng hoá thông thường khác Ở mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia lại cónhu cầu khác nhau do sự khác nhau về thị hiếu, tập quán của những người dân tại khuvực đó Bên cạnh đó, yếu tố tâm lý xã hội bao gồm các vấn dé như tín ngưỡng, tôngiáo, tâm linh,v.v có tác động mạnh mẽ đến nhu cầu và hình thức bắt động sản

1.1.L3 Phân loại

Từ kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta, bat động sản có théphân thành ba loại: bất động sản có đầu tư xây dựng, bất động sản không đầu tư xâydựng và bất động sản đặc biệt

¢ Bat động sản có đầu tư xây dựng gồm: bất động sản nhà ở, bất động sản nhàxưởng và công trình thương mại — dịch vụ, bat động sản hạ tang (ha tang kỹthuật, hạ tầng xã hội), bất động sản là trụ sở làm việc v.v

© Bat động sản không đầu tư xây dựng: bat động sản thuộc loại này chủ yếu là đấtnông nghiệp (dưới dang tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đấtrừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng v.v

¢ Bất động sản đặc biệt là những bat động sản như các công trình bảo tồn quốcgia, di sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang v.v Đặc điểm của loại bất động sản này là khả năng tham gia thị trường rất thấp

Việc phân chia bat động san theo 3 loại trên đây là rất cần thiết bảo đảm cho việc xây

dựng cơ chế chính sách về phát triển và quản lý thị trường bắt động sản phù hợp với

điều kiện kinh tế — xã hội của nước ta.

1.1.2 Thị trường Bắt động sản

1.1.2.1 Khái niệm

“Thị trường bắt động sản được hiệu một cách khái quát là tông thể các giao dịch vềbắt động sản dựa trên các quan hệ hàng hoá - tiền tệ diễn ra trong một không gianxác định, một thời gian nhất định” Theo khái niệm này, thị trường bất động sảnkhông chỉ mang ý nghĩa là địa điểm mà còn bao hàm các yếu tố về không gian và thờigian được xác định khi các quan hệ giao dịch về bat động sản diễn ra

1.1.2.2 Đặc điển và phân loại thị trường bắt động sản

a Đặc điểm

Hàng hoá bắt động sản là hàng hoá đặc biệt, khác với các loại hàng hoá thông thườngnên thị trường bat động sản cũng có những đặc điểm riêng Điều đó thé hiện ở nhữngđặc điểm sau:

- Hầu hết ở các quốc gia có nên kinh tế thị trường, thị trường bat động sản đều

hình thành và phát triển qua 4 cấp độ: sơ khởi, tập trung hoá, tiền tệ hoá và tài

chính hoá

- Trong mỗi cấp độ phát triên của thị trường bat động sản, quá trình van động của

thị trường đều có chu kỳ dao động tương tự như nhiều thị trường khác

- Thị trường bất động sản mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc và không tậptrung, trải rộng trên khắp các vùng miền của đất nước

- Thi trường bat động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật

- Thị trường bat động san là một dang thị trường không hoàn hảo (thông tin

không day đủ, thiếu 1 số tổ chức của thị trường)

- _ Thị trường bat động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn và tài chính.Động thái phát triển của thị trường này tác động tới nhiều loại thị trường trongnền kinh tế

- Thị trường bat động sản thực chất là thị trường giao dich các quyền và lợi íchchứa đựng trong bất động sản

- Cung về bat động sản biến động chậm hơn so với biến động cầu và giá cả bất

động sản

- _ Thị trường bat động sản là thị trường khó thâm nhập

- Thị trường bất động sản là thị trường mà việc tham gia hoặc rút ra khỏi thịtrường là vấn dé khó khăn, phức tap và cần phải có nhiều thời gian

b Phân loại

Tùy theo mục đích phân tích và cách tiếp cận đẻ phân tích thị trường bất động sản cóthê phân loại các phân thành các loại sau

Phân loại dựa vào hàng hóa bắt động san trên thị trường, ta có thé phân thành:-_ Thị trường đất dai

- Thị trường nhà ở

- Thi trường bat động sản công nghiệp

- Thị trường bat động sản thương mai và dịch vụ

- Thị trường bất động sản văn phòng công sở thị trường bất động sản nôngnghiệp

Phân loại thị trường bắt động sản theo dạng hàng hóa bắt động sản là cách phân loạiđược sử dụng phổ biến nhất khi nghiên cứu về thị trường bất động sản vì nó là cáchphân loại dé dàng và sử dụng phô biến nhất

Phân loại dựa vào tính chất quan hệ trao đổi: cách phân loại này dựa vào mối quan

hệ xuất hiện trên thị trường

- Thị trường mua bán

- Thi trường thuê và cho thuê

- Thị trường thế chấp

- Thị trường bảo hiểm

việc phân chia như thế này giúp cho các nhà kinh doanh lựa chọn hướng đầu tư kinh

doanh và các loại hình thị trường phù hợp

Phân loại dựa vào trình tự tham gia:

- Thi trường thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất

- Thi trường xây dựng công trình nhà ở đê bán và cho thuê t

- Thị trường bán hoặc cho thuê lại công trình nhà ở

Phân loại theo mức độ kiểm soát của nhà nước

- Thi trường bat động sản chính thức

- Thi trường bất động sản phi chính thức

1.1.2.3 Vai trò của thị trường bắt động sản

Thị trường bất động sản có vai trò rất lớn trong nền kinh tế quốc dân Nó chịuảnh hưởng của tốc độ tăng trưởng nền kinh tế đồng thời cũng ảnh hưởng trực tiếp đếnnền kinh tế Những ảnh hưởng đó đến nền kinh tế quốc dân được thể hiện qua các mặt

sau:

e _ Thị trường bat động sản góp phần thúc day sản xuất phát triển

Thị trường bất động sản là nơi gặp gỡ giữa cung và cầu về bất động sản, là cầunối giữa sản xuất và tiêu dùng bắt động sản Đó chính là nơi thực hiện quá trình tái sảnxuất và các yếu tố sản xuất đáp ứng cho các hoạt động kinh doanh bản thân bất động

¢ Thi trường bất động sản đóng góp vào tăng trưởng kinh tế

Các khoản chỉ cho nhà ở và bắt động sản chiếm một tỷ lệ không nhỏ trong tổngchỉ cho toàn bộ đời sống con người Thêm vào đó, sự gia tăng đầu tư vào lĩnh vực bấtđộng sản cũng góp phan vào tăng trưởng kinh tế, tạo việc làm trong lĩnh vực xây dựng

và các lĩnh vực cung cấp dịch vụ bất động sản

¢ Phat triển thị trường bat động sản góp phan tăng thu cho ngân sách nhà nước

Hoạt động của thị trường bat động sản phát triển làm tăng lượng hàng hoá vàtăng số lượng các giao dịch trên thị trường và thông qua việc thu thuế và phí liên quanđến giao dịch bat động sản sẽ làm tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước Thêm vào

đó, thị trường BĐS phát triển còn mở rộng phạm vi quan hệ giao dịch Hai hướng pháttriển đó của thị trường BĐS làm tăng phần thu cho ngân sách nhà nước thông qua

có ảnh hưởng đến tat cả các thị trường và đó thị trường chung của mỗi quốc gia Mặtkhác, trong thời kỳ hội nhập quốc tế, thị trường trong nước gắn chặt với thị trườngngoài nước Sự phát triển của thị trường BĐS góp phần mở rộng thị trường nước ngoàibằng cách vượt ra khỏi phạm vi quốc gia

¢ Phat triển thị trường bat động sản góp phần vào sự ồn định xã hội

Ở bắt cứ quốc gia nào, thị trường bat động sản cũng là thị trường quan trọng bởi

lẽ nó góp phần tao ra sự én định xã hội Thi trường bất động sản phát triển không lànhmạnh sẽ dẫn đến sự rối loạn thị trường, gia tăng nạn đầu cơ, buôn bán, lũng đoạn giá

cả làm cho giá cả lên xuống thất thường Điều đó tác động xấu đến niềm tin của

ich, sẽ hạn chế sự phát triển của bất độngngười dân đối với các chủ trương, chính

san, do đó, ảnh hưởng, đến sản xuất và đời sống của con người và các hoạt động xã hội

nói chun

e _ Thị trường bat động sản góp phần nâng cao đời sống của nhân dân

Thị trường bắt động sản phát triển buộc người sản xuất kinh doanh bất động sảnphải không ngường nâng cao trình độ khoa học kỹ thuật, đổi mới công nghệ sản xuất

Do đó, không chỉ góp phần đáp ứng cho sản xuất mà còn đáp ứng cho tiêu dùng củanhân dân thông qua các công trình phục vụ cho các hoạt động đáp ứng nhu cầu vănhoá, thể thao, vui chơi, giải trí, giao tiếp công cộng Hơn nữa, nó còn góp phần thoảmãn các yêu cầu về nơi ăn chốn ở, giao thông, thông tin liên lạc, sinh hoạt Thịtrường bất động sản là một bộ phận của thị trường xã hội, do đó, sự phát triển của thịtrường này sẽ tác động mạnh mẽ đến sự phát triển của thị trường vốn, thị trường sứclao động, thị trường hàng hoá, nói chung là tác động tốt đến sự phát triển thị trườngchung đáp ứng các nhu cầu đa dạng của con người, qua đó mà nâng cao đời sống của

nhân dân.

e _ Thị trường bất động sản góp phần thúc đây đổi mới các chính sách, trong đó cócác chính sách đất đai và chính sách bat động sản

Chỉ thông qua hoạt động trên thị trường đất đai, thị trường bắt động sản ta mới

thấy rõ được những bat cập của chính sách, đặc biệt là đối với đất dai, từ đó dé sửađổi, bổ sung và hoàn thiện chúng Quan hệ đất đai là quan hệ kinh tế, là quan hệ xãhội, được thực hiện chủ yếu thông qua thị trường, do đó, từ thị trường đất đai, Nhànước sẽ thấy rõ những bắt cập của các chính sách , của hệ thống quản lý đối với đấtđai Qua đó, Nhà nước sẽ đổi mới, bổ sung và hoàn thiện, không chỉ các chính sách màcòn cả các công tác quan lý dat đai, quản lý bat động sản Từ đó, khắc phục tình trangthị trường ngầm về bất động sản, tình trạng hành chính hoá các quan hệ dân sự về đất

dai.

1.1.3 Ngành bat động sản

Nội dung (chuỗi giá trị) ngành bắt động sản

Sơ đô 1.1: Chuỗi giá trị ngành Bắt động sản

nhà ở).

Tài trợ: Tất cả các doanh nghiệp bất động sản đều phải đi qua bước tài trợ vìnhu cầu vốn trong các dự án bắt động sản là rất lớn, và thậm chí doanh nghiệp phải sửdụng vốn tại trở để tạo quỹ đất (bằng cách mua đất hoặc mua lại dự án từ chủ đầu tưkhác) trước khi có kế hoạch phát triển cụ thể loại hình bat động sản nào

Nguồn vốn tài trợ cho các doanh nghiệp bắt động sản trong khâu này được chiathành 2 nhóm: nhóm tài trợ cổ phần (với sự tham gia của các nhà đầu tư tổ chức và cá

nhân trên thị trường chứng khoán hoặc chào bán riêng lẻ) và nhóm tài trợ nothé hién

các khoản vay mà chủ yếu từ những ngân hang thương mai

Khai thác: Giai đoạn khai thác bất động sản bao gồm các công việc chính làbán hàng, cho thuê và quản lý tài sản Trong giai đoạn này, xuất hiện vai trò trung giancủa các đại lý và môi giới giữa các chủ thé bán, mua, và thuê tài sản bat động sản

Xây dựng: Giai đoạn này là sự vận hành của các doanh nghiệp xây dựng, quản

lý xây dựng Thường thì 1 doanh nghiệp xây dựng chuyên môn có thé đảm nhận hếtcác khâu trong giai đoạn này từ khi bắt đầu ý tưởng đến thiết kế cấu trúc, tiến hành xâydựng, kiểm tra, nghiệm thu đưa vào sử dụng cuối cùng và bảo hành, bảo trì

Sử dụng: Đây là khâu cuối cùng trong chuỗi gái trị với đa dạng các sản phẩmđầu ra, được chia làm 3 nhóm chính sau:

- BĐS thương mại: sàn bán lẻ, khách sạn, resorts, văn phòng, nhà hàng, công viên giải trí,

- BĐS công nghiệp: KCN, nhà xưởng, kho bãi,

- BĐS để ở: iệt thự, nhà liền kể, đất nền, chung cư, căn hd

1.2 Phân tích ngành bất động sản và một số mô hình, cách tiếp cận thường áp

dụng

1.2.1 Vai trò của công tác phân tích ngành bắt động sản

1.2.1.1 Với phân tích và điều tiết nền kinh tế nói chung

Một nền kinh tế nói chung luôn được phát trién bởi những trụ cột kinh tế chínhtrong đó có bat động sản và chứng khoán, ngành bắt động sản có tác động qua lại mật

i lớn, batthiết với thị trường tai chính và với nền kinh tế, với đặc tính là tài sản có giá

động sản có thể tạo ra một kênh huy động vốn thông qua hoạt động thế chấp từ đó cóthể điều tiết nền kinh tế một cách thuật lợi dễ đàng hơn

1.2.1.2 Trong hoạt động đầu tu, tư vấn dau tư

Phân tích ngành là một trong những biện pháp giúp nhà đầu tư hạn chế được rủi

ro, và có thé đây là một phần kế hoạch nhằm xác định giá trị của từng công ty riêng lẻ

và đề lựa chọn một danh mục đầu tư an toàn và có khả năng sinh lời cao nhất

Trong suốt thời kỳ nhất định, lợi nhuận của mỗi ngành có mức độ phân tán vàrủi ro khác nhau, nên phân tích ngành giúp ích rất nhiều trong quá trình đầu tư

Tỷ lệ lợi nhuận cho mỗi ngành là biến đổi theo thời gian, vì thế, không chỉ sử

dụng thông tin trong quá khứ để có được phân tích chính xác Việc phân tích ngànhgiúp tăng cường tính chuẩn xác của kết quả đã phân tích

Tỷ lệ lợi nhuận hàng năm của các công ty riêng lẻ không ngừng biến đổi, vaviệc phân tích ngành giúp ta xác định trước được xuhướng biến động của mỗi công tytrong một thời gian ngắn trong tương lai

Thước đo rủi ro cho các ngành kinh doanh khác nhau vẫn tương đối ồn định

theo thời gian, do vậy, việc phân tích ngành thực sự hữu ích khi ước tính rủi ro trong

tương lai.

Như vậy, phân tích ngành là một công việc cần thiết để có thể bảo đảm đượchai nguyên tắc trong đầu tư: tìm được ngành kinh doanh tốt hơn và tránh được những

thua lỗ trong kinh doanh.

1.2.2 Một số mô hình và cách tiếp cận trong phân tích ngành bat động sản

1.2.2.1 Phân tích từ cung -> cau -> giá cả

a Tổng quan về mô hình

Mô hình cung — cầu là mô hình thường xuyên gặp trong các phân tích kinh tếhọc Cung — cầu là những lực lượng cấu thành nên sự vận hành của thị trường cạnh

tranh Phân tích cung cầu là một trong những công cụ quan trọng nhất của kinh tế học,nhằm giải thích cơ chế hình thành giá cả thông qua mối quan hệ cung cầu.

b Nội dung mô hình cung, cầu, giá cả

Cung là số lượng hàng hóa / dịch vụ mà người bán có khả năng bán và sẵn sàngbán tại các mức giá khác nhau trong một khoảng thời gian nhất định với giả định cácnhân tố khác không đồi

Cầu là số lượng hàng hóa hoặc dịch vụ mà tiêu dùng mong muốn và có khảnăng mua tại các mức giá khác nhau trong một thời gian nhất định với giả định cácnhân tô khác không đồi

Cân bằng thị trường là trạng thái mà tại đó cung vừa đủ thoả mãn cầu, do đó màkhông có sức ép làm thay đổi giá Tại mức giá này, chúng ta có lượng cung và lượngcầu bằng nhau Khi đó, điểm giao nhau giữa đường cung và đường cầu là điểm cânbằng và lượng cung và lượng cầu tại mức giá này là lượng cân bằng

Nguyên lý cung — cầu, hay quy luật cung cầu, phát biểu rằng thông qua sự điềuchỉnh của thị trường, một mức giá cân bằng (còn gọi là mức giá thị trường) và mộtlượng giao dịch hàng cân bằng sẽ được xác định Mức giá và lượng hàng đó tương ứngvới giao điểm của đường cung và đường cau Trạng thái cân bằng của một mặt hàngnhư thế gọi là cân bằng bộ phận Khi dat trạng thái cân bằng của cùng lúc tat cả cácmặt hàng, kinh tế học gọi đó là cân bằng tổng thé hay cân bằng chung Ở trang thái cânbằng, sẽ không có du cung (lượng cung lớn hơn lượng cau) hay dư cầu (lượng cầu lớnhơn lượng cung) Trong nhiều trường hợp, khi giá cân bằng được hình thành từ quan

hệ cung cau trên thị trường tự do, mức giá có thé quá thấp đối với nhà sản xuất hang

hóa hoặc quá cao cho người tiêu dùng Khi đó, chính phủ sẽ can thiệp vào thị trường

bằng việc quy định giá trần hoặc giá san dé bảo vệ quyên lợi của người sản xuất hoặcngười tiêu dùng Có hai loại giá chính phủ đưa ra là giá trần và giá sản

c Áp dụng mô hình cho phân tích ngành bat động sản

Phân tích cung

Cung hàng hoá bất động sản trên thị trường: là toàn bộ khối lượng hàng hoá bấtđộng sản sẵn sàng đưa ra thị trường để trao đôi tại một thời điêm nào đó với một mứcgiá giới hạn nhất định

Các nguồn cung bắt động sản: Nguồn cung từ Nhà nước và nguồn cung từ khuvực tư nhân Trong đó, nguồn cung từ Nhà nước do các cơ quan, doanh nghiệp Nhànước đầu tư xây dựng nhà ở bằng nguồn vốn Ngân sách và các quỹ nhà khác thuộc sởhữu Nhà nước Thông qua khu vực công cộng Nhà nước can thiệp, điều tiết vào hệ

thống cung cầu bat động sản trên thị trường; Nguồn cung từ khu vực tư nhân là khuvực hoạt động phát triển bat động sản không bằng nguồn vốn Ngân sách Nhà nước mà

từ các tô chức, các công ty hoặc cá nhân thực hiện tuân thủ theo các quy tắc chính thứccủa Nhà nước về quản lý xây dựng và phát triển nhà ở

Các yếu tố ảnh hưởng đến cung bất động sản : Quy dat phát triển bat động sản,các yếu tố đầu vào và chi phí phát triển nhà ở và pháp luật, chính sách của nhà nước.Trong đó, về quỹ đất phát triển bat động sản, trong quy hoạch của Chính phủ Day là

co sở quan trong để quyết định đến tổng cung về nhà đất Sự phát triển của hệ thốngkết cầu hạ tầng cũng là một yếu tố quan trọng làm thay đổi cung về nhà đất Các yếu tốđầu vào và chỉ phí phát triển nhà ở như nguồn nguyên liệu, vật liệu cho xây dựng nhàsẵn có, phong phú thì làm cho tốc độ xây dựng nhà ở mạnh hơn Giá nguyên liệu xâydựng thấp thì giá thành xây dựng thấp làm tăng khả năng cung về nhà ở Pháp luật vàchính sách của Nhà nước Mặc dù không làm thay đổi về yếu tố vật chất song nó lại cóvai trò rất lớn trong việc đưa các nguồn cung bất động sản vào lưu thông và làm thayđổi nguồn cung bat động sản trên thị trường

Phân tích cầu

Cầu bất động sản: là khối lượng hàng hoá bất động sản mà người tiêu dùng sẵnsàng chấp nhận và có khả năng thanh toán với một mức giá nhất định dé nhận được batđộng sản đó trên thị trường tại những thời điểm nhất định

Phân biệt Cầu và Nhu cầu: nhu cầu về bất động sản mà điển hình là nhu cầu vềnhà đất ở là sự mong muốn của người dân có được bất động sản để thoả mãn các mụcđích tiêu dùng của mình Tuy nhiên, không phải mọi người có nhu cầu nhà ở đều thànhmua nhà trên thị trường, bởi lẽ nhiều người có nhu cầu về nhà ở thực sự nhưng không

có tiền thi cũng không thé trở thành người đi mua nhà Như vậy, dé xuất hiện cầu vềnhà đất trên thị trường bao gồm sự xuất hiện của nhu cầu về nhà đất và khả năng thanhtoán của những người có nhu cầu

Điều kiện đề xuất hiện cầu về bat động sản: sự xuất hiện của nhu cầu tiêu dùng

về một dang nhà đất nào đó mà nhu cầu đó không thé tự thoả mãn bằng các quỹ nhàđất của chính bản thân họ; phải có nguồn lực tài chính đê đảm bảo khả năng thanh toáncho các nhu cầu này Chỉ khi các nguồn lực chính cho thanh toán thì nhu cầu mới đượcchuyền thành cầu trên thị trường; tính chất và điều kiện của thị trường tạo nên cơ hộicho những người kinh doanh chờ bất động sản tăng giá để kiếm lời; phải có sự hoạtđộng của thị trường dé nhu cầu có khả năng thanh toán có điều kiện gặp được cung; vàcầu thực sự trở thành cầu xuất hiện trên thị trường Chính thị trường là điều kiện đểnhu cầu có khả năng thanh toán được trở thành cầu thực tế và được thoả mãn

Phân loại cầu về bất động sản: Cầu về đất đai và cầu về nhà ở Trong đó: Cầu

về đất đai bao gồm đất đai cho sản xuất, đất đai cho công nghiệp, giao thông, các côngtrình công cộng, dịch vụ, du lịch, cầu về đất xây dựng các loại nhà và các công trìnhbat động sản khác Cầu về nhà ở kéo theo đó là dat đai để xây dựng nhà ở Cầu về đất

ở và nhà ở là cầu xuất hiện rộng rãi nhất và sôi động nhất trên thị trường bất động sản.Trên thị trường bất động sản, trong quan hệ thương mại, ngoài cầu nhà đất thôngthường, còn xuất hiện cầu giả tạo của người buôn bán bất động sản Đó là cầu củanhững nhà dau tư buôn bán bat động sản mua đất và nhà ở dé dau cơ trục lợi Điều đólàm tăng giả tạo nhu cầu về nhà ở có thể gây ra căng thăng thêm quan hệ về cung cầunhà ở và giá nhà đất tăng lên tại thời diém nhất định

Các yếu tố tác động đến cầu bat động sản là sự gia tăng dân số, chuyển đổi mụcđích sử dụng đất và quá trình đô thị hoá Dân số tăng làm tăng số lượng gia đình độclập dẫn đến nhu cầu về diện tích nhà ở cho các hộ gia đình tăng lên Sự gia tăng dân sốkhông chỉ làm gia tăng nhu cầu về nhà ở mà còn gia tăng nhu cầu về hoạt động dịch

At dai,

vụ, thương mai, du lịch, văn hoá, giáo dục, lẫn đến làm gia tăng nhu cầu

nhất là tại các vùng trung tâm Sự thay đổi về mục đích sử dụng đất đai giữa các hoạtđộng sản xuất khác nhau, giữa các lĩnh vực khác nhau sẽ nảy sinh cơ cầu về đấtđai có thay đổi Cùng với quá trình phát triển kinh tế, xã hội, việc chuyển mục đích sửdụng đất sang phục vụ cho việc phát triên nhà ở, kết cầu hạ tầng cho nhu cầu về cácloại đất làm công sở, văn phòng trung tâm dich vụ thương mai tăng lên rất nhiều Điều

đó tác động đến làm thay đổi giá cả trao đổi về cùng một loại đất, cùng một vị trínhưng khác nhau về mục đích sử dụng Việc làm mới có thu nhập là cơ sở, điều kiệnnâng cao chất lượng đời sống Đó là cơ sở cho phan lớn nhu cầu trở thành các nhu cầu

có khả năng thanh toán Khi thu nhập tăng thì nhu cầu về nhà ở và đất đai tăng lên rõ

rệt Quá trình đô thị hoá là quá trình tập trung dân cư vào các đô thị và mở rộng đô thị.

Quá trình đó tác động và làm thay đổi căn bản nhất về cầu nhà ở đô thị, kết cấu cầunhà ở đô thị cũng như nhà ở chức năng khác Mắt và thị hiếu nhà ở, sự phát triển vàhoàn thiện hệ thống kết cầu hạ tầng, những chính sách của Chính phủ đều là nhữngbiến số quan trọng làm thay đổi cầu về bat động sản

Giá cả

Giá cả BĐS là sự biểu hiện bằng tiền của giá trị hàng hoá BĐS được thừa nhậntrên thị trường.Trong nên kinh tế thị trường giá cả tài sản BĐS là giá thị trường củaBĐS đó, nó được xác định là số tiền có thé nhận được từ một hoặc nhiều người sẵnsang và có thể mua một BĐS nao đó khi tài san này được đưa ra bán Giá cả thị trường,gắn người kinh doanh và người tiêu dùng BĐS lại với nhau, giá này vừa phản ánh giátrị vừa phủ hợp với sức mua của đồng tiền và cũng chịu tác động của quy luật cung —

cầu Giá thị trường của BĐS cũng là giá mua và giá bán BĐS đó và giá này chỉ có khi

mà giao dịch được hoàn tất và đó cũng là giá tốt nhất được đưa ra trên thị trường Cácbên giao dịch đều tự nguyện và có thông tin hoàn hảo về BĐS mà mình sẽ tham gia

cả người bán và người mua gặp gỡ tác động qua lại lẫn nhau đáp ứng yêu cầu sản xuất

kinh doanh và tiêu dùng.

Giá cả thực hiện hai chức năng sau:Diéu tiết, phân phối lại thu nhập Giá cả làthước đo chỉ phí, hiệu quả kinh tế, điều tiết hoạt động sản xuât kinh doanh Nhà nước

sử dụng giá cả như một công cụ điều tiết thị trường

1.2.2.2 Phân tích SWOT

a Tổng quan về mô hình

Mô hình SWOT là một mô hình bao gồm 4 chữ viết tắt của Strengths (điểm

mạnh), Weaknesses (điểm yếu), Opportunities (cơ hội) và Threats (nguy cơ),

Mô hình này là công cụ giúp các nhà quản trị phân tích chiến lược cũng như nhậnbiết rủi ro và đánh giá chúng Từ đó, mô hình SWOT được sử dụng nhiều trong việcphân tích đầu tư

b Phân tích mô hình SWOT

Mô hình SWOT được trình bày dưới dạng một ma trận gồm 2 hàng 2 cột và chialàm 4 phần tương ứng với 4 thành phần của mô hình bao gồm Điểm mạnh (Strengths),Điểm yếu (Weaknesses), Cơ hội (Opportunities), Nguy cơ (Threats) Từ hình mô hình

trên ta có:

- Điểm mạnh (Strengths): là những tác nhân bên trong doanh nghiệp mang tính

tích cực hoặc có lợi giúp bạn đạt được mục tiêu Đó là lợi thế riêng, nổi bật và

có thể so sánh với những đối thủ cạnh tranh khác Chẳng hạn như những lợi thế

về (Nguồn lực, Tài sản, Con người, Kinh nghiệm, Kiến thức, Dữ liệu,Tài chính,Giá cả, Chất lượng sản phẩm, Quy trình, Hệ thống kỹ thuật, )

- Điểm yếu (Weaknesses) là những tác nhân bên trong doanh nghiệp mang tínhtiêu cực hoặc gây khó khăn trong việc đạt được mục tiêu Đó có thể là nhữngcông việc còn làm chưa tốt, những khía cạnh thiếu vắng đi điểm mạnh thì ở đó

sẽ có những điểm yếu kém mà chúng ta cần khắc phục

- Cơ hội (Opportunities) là những tác nhân bên ngoài doanh nghiệp ( thị trường

kinh doanh, xã hội, chính phủ, xu hướng toàn cầu, chính sách, luật pháp, )

mang tính tích cực, có lợi giúp doanh nghiệp đạt được mục tiêu.

- Nguy cơ (Threats) là những tác nhân bên ngoài doanh nghiệp (thị trường kinh

doanh, xã hội, chính phủ ) mang tính tiêu cực hoặc gây khó khăn trong việc

đạt được mục tiêu của doanh nghiệp Sau đó, việc cần làm là đề ra phương ángiải quyết dé khắc phục, hạn chế những rủi ro, nguy cơ có thể xảy ra

Qua đây có thể thấy được rằng mục đích của việc phân tích SWOT là để xácđịnh được điêm mạnh, cơ hội mà công ty dang nắm giữ đồng thời cần khắc phục đượcnhững hạn chế, rủi ro có thé gặp phải

c Áp dụng mô hình cho phân tích ngành Bat động sản

La một ngành được nhiều người quan

khó khăn trong việc triên khai cá dự án

Dân số đông và trẻ Áp lực cạnh tranh trong ngành ngày càng

lớn

Môi trường chính trị, đầu tư ồn định Kinh tế thế giới vẫn tồn tại nhiều bat ồn

1.2.2.3 Mô hình 5 nguôn lực cạnh tranh

tranh Các nhà chiến lược đang tìm kiếm ưu thế nồi trội hơn các đối thủ có thể sử dụng

mô hình này nhằm hiểu rõ hơn bối cảnh của ngành kinh doanh mình đang hoạt động

Mô hình Porter’s Five Forces được xuất bản lần đầu trên tạp chí HarvardBusiness Review năm 1979 với nội dung tìm hiểu yếu tố tạo ra lợi nhuận trong kinh

doanh Mô hình này, thường được gọi là “Năm áp lực cạnh tranh của Porter”, được

xem là công cụ hữu dụng và hiệu quả để tìm hiểu nguồn gốc lợi nhuận Quan trọnghơn cả, mô hình này cung cấp các chiến lược cạnh tranh để doanh nghiệp duy trì hay

tăng lợi nhuận.

Các doanh nghiệp thường sử dụng mô hình này dé phân tích xem họ có nên gia

nhập một thị trường nào đó, hoặc hoạt động trong một thị trường nào đó không Tuy

nhiên, vì môi trường kinh doanh ngày nay mang tính “động”, nên mô hình này còn

được áp dụng để tìm kiếm trong một ngành nhất định các khu vực cần được cải thiện

để sản sinh nhiều lợi nhuận hơn

b Nội dung: Mô hình Porter đối với ngành BĐS

So đồ 1.2: Các lực lượng cạnh tranh theo mô hình Porter

ẩn

Áp lực từ các công ty mới tham gia

Sức mạnh mặc cả của người bán PRE earl!)

"nahiện có trong

ngành Sức mạnh mặc cả của người mua

(Nguồn: Sách giáo trình Phân tích đầu tur Chứng khoán)

Sự cạnh tranh giữa các doanh nghiệp trong ngành: Đối với việc phân tíchngành, cần phải phán đoán sự cạnh tranh giữa các doanh nghiệp Các mức độ cạnhtranh có thé là rat manhj và đang tăng; yếu hay đang giảm; hoặc ồn định Khi thiết lậpsản lượng và quy mô của các doanh nghiệp trong ngành, cần phải tính tới sản lượng vàquy mô của các đối thủ cạnh tranh nước ngoài bởi thị trường mang tính toàn cầu Hơn

thế nữa, mức độ tăng trưởng chậm là tăng mức độ cạnh tranh giữa các doanh nghiệp

để có thị phần Sự cạnh tranh giữa các doanh nghiệp trong ngành càng lớn, rủi ro càngcao và tỷ suất lợi nhuận biên của ngành càng giảm

Áp lực từ phía các doanh nghiệp mới tham gia: Mặc dù một ngành có thé có ítnhững đối thủ cạnh tranh, song vẫn phải xác định những doanh nghiệp có khả năngtham gia vào ngành và tạo mới càng cao như: giá hiện hành thấp, sự kiêm soát, chínhsách ưu đãi hay hạn chế, chính sách thuế của chính phủ và những hoạt động của hiệphội, khiến cho áp lực từ phía đối thủ cạnh tranh càng thấp Nếu như không có cácrào cản này thì sự cạnh tranh ngày càng trở nên khốc liệt hơn

Ap lực từ phía các sản phẩm thay thế: Các sản phẩm thay thé làm cho lợi nhuận

tiềm năng của ngành bị giới hạn bởi vì chúng giới hạn mức giả cả sản phẩm của các

doanh nghiệp trong ngành, do vậy, doanh thu tăng lên không chắc bù đắp được chỉ phíphát sinh thêm Mặc dù hầu hết mọi hàng hoá đều có ít nhất một sản phẩm thay thế,song cần phải xem xét giá cả cũng như các tính năng của những loại hàng hoá thay thế

đó tác động đến doanh thu và lợi nhuận của ngành như thế nào

Sức mạnh mặc cả từ phía người mua: Yêu tố này xuất phát từ thi trường đầu ra

của ngành Người mua làm thay đôi lợi nhuận của một ngành bởi vì họ có thê mặc cả

làm thị trường giảm giá, hoặc yêu cầu về chất lượng sản phẩm, dịch vụ cao hơn.Người mua sẽ có tác động rất lớn khi họ mua sắm với khối lượng lớn

Sức mạnh mặc cả từ phía người bán: Lợi nhuận của ngành nh hưởng bởi

quyết định của nah cung cấp bởi vì các nhà cung cấp có thé thay đổi giá cả cũng nhưdịch vụ cung cấp cho ngành

c Áp dụng đối với ngành BĐS

Đối thủ tiém ẩn

Các dự án của ngành BĐS luôn đòi hỏi một lượng vốn lớn với thời gian thi cônglâu và thời gian thu hồi vốn chậm

Ngành BĐS chịu tác động mãnh mẽ từ các chính sách như quy định về mức phí

sử dụng đất Ngoài ra, khung pháp lý của thị trường BĐS chưa được hoàn thiện cònnhiều thiếu sót chưa tạo điều kiện cho thị trường BĐS phát triển lành mạnh gây rủi rocho cả doanh nghiệp và nhà đầu tư Đây là các yếu tố tạo nên rào cản gia nhập ngành.Tuy nhiên, trong những năm gần đây có rất nhiều các doanh nghiệp mới tham gia vàongành vì cơ hội lợi nhuận khá cao, số doanh nghiệp niêm yết trên sàn giao dịch chứngkhoán cũng tăng mạnh, lý do là vì nhu cầu về bất động sản ở Việt Nam còn rất cao,mức sống người dân ngày càng cao nhu cầu về nghỉ ngơi hưởng thụ cũng tăng theo, do

đó nếu sản phẩm của các doanh nghiệp trong ngành không đáp ứng đủ nhu cầu của thị

trường thì việc tham gia của các doanh nghiệp mới là khá mạnh mẽ.

Cường độ cạnh tranh giữa các đối thủ hiện tại

Sự cạnh tranh của các doanh nghiệp trong ngành BĐS không thé hiện rõ rang.Các doanh nghiệp cạnh tranh chủ yếu bằng hai yếu tố, thứ nhất là vị trí các dự án - giábán sản phẩm của dự án có vị trí đẹp sẽ có khả năng tăng cao hơn, thứ hai là quỹ đấthiện có — sở hữu quỹ dat lớn hiện nay là một lợi thé vì đất sạch ngày càng khan hiếmvới giá trị đầu tư cao Hiện nay các doanh nghiệp trong ngành đang cạnh tranh nhau vềgiá dé thu hút khách hàng và cung cấp thêm những sản phẩm mới, độc đáo.Trong năm

2010, thị trường bat động sản xuất hiện nhiều hình thức đây mạnh bán hàng như cùng

một cấp độ dự án nhưng chia sản phẩm thành nhiều cấp độ giá và có chênh lệch giákhác nhau giữa các sản phẩm ở từng phân khu, từng block, tầng căn hộ nhằm tăngmức đáp ứng cho nhiều nhóm đối tượng khách mua; giảm giá căn hộ, khuyến mãi quàtặng, tặng nội thất hay dãn tiến độ và chia thành nhiều đợt thanh toán; chia sản phẩmcho nhiều đơn vị phân phối bán cùng lúc, tăng chiết khấu bán hàng, chăm sóc kháchhang dé tăng doanh số bán hàng

Ap lực từ những sản phẩm thay thé

Sản phẩm của ngành kinh doanh bất động sản ngày nay cũng rất đa dạng Xemxét nhu cầu nhà ở của người dân Các sản phẩm BĐS đáp ứng nhu cầu này có thể là

Người dân có thể có

ay, đê kinh doanh hiệu

quả, các doanh nghiệp kinh doanh BĐS cần phải nghiên cứu và phân tích rất kỹ nhu

quyền sử dụng đất, nhà cho thuế, các khu căn hộ chung cư, v.v,

nhiều lựa chọn phù hợp với khả năng kinh tế của mình Do

cầu và có những dự án phù hợp với nhu cầu của người dân

Sức mạnh mặc cả từ khách hàng

Đối tượng khách hàng của ngành BĐS khá đa dạng: người dân, các cơ quanđoàn thể, doanh nghiệp trong nước và nước ngoài và mỗi đối tượng này lại có mộtnhu cầu khác nhau Sản phẩm của ngành đóng vai trò quan trọng cho sự phát triển cácngành, lĩnh vực khác nên khách hàng buộc phải mua hoặc thuê khi có nhu cầu

Số lượng và nhu cầu của khách hàng lớn cùng với sự thiếu minh bạch của thịtrường tạo điều kiện cho tinh trang đầu cơ, mua bán ngầm, trồn lậu thuế phé biến gây

thiệt hại cho khách hàng.

Sức mạnh mặc cả của nhà cung cấp

Có rất nhiều nhà cung cấp cho ngành BĐS như: các doanh nghiệp cung cấpnguyên vật liệu đề thi công công trình, ngân hàng cung cấp nguồn vốn cho các dự án,người lao động Nguyên liệu đầu vào cho việc xây dựng các dự án là sắt, thép, xi

măng đang trong tình trạng tăng cao tạo áp lực tăng giá thi công; lãi suất ngân hàngtăng cao; tiền công cho người lao động cũng tăng; nhà đầu tư khó khăn trong việc tiếpcận nguồn vốn; thị trường cạnh tranh quyét liệt về giá làm các doanh nghiệp khó cóthể tăng giá bán dẫn tới giảm lợi nhuận của các doanh nghiệp trong ngành.

1.2.3 Phân tích ngành bat động sản trong hoạt động tư vấn đầu tư và ra quyết địnhđầu tw

1.2.3.1 Tổng quan về hoạt động đầu tư và hoạt động tw vấn

a Đầu tư

Theo điều 3, luật Đầu tư 2014, “ Đâu tư là quá trình sử dụng các nguôn lực về tàichính, lao động, tài nguyên thiên nhiên và các tài sản vật chất khác nhằm trực tie)hoặc gián tiếp tái sản xuất giản don và tái sản xuất mở rộng các cơ sở vật chất kỹthuật của nên kinh tế nói chung Xuất phát từ phạm vi phát huy tác dụng của các kếtquả đâu tư, có thể có những cách hiểu khác nhau về đầu tw.”

Đầu tư chứng khoán: “Là hoạt động có bản chất giống như hoạt động dau tư thôngthường với việc chỉ một khoản vốn hoặc khoản tiền hiện tại nhằm kỳ vọng thu về mộtkhoản tiền nhiều hơn trong tương lai Khoản tiền chênh lệch giữa số tiền hiện tại và sốtiền nhận được trong tương lai được gọi là lãi ” (Theo sách giáo trình Phân tích đầu tưChứng khoán, PGS.TS Nguyễn Thị Minh Huệ, PGS.TS Trần Đăng Khâm, NXB Kinh

tế Quốc dân, năm 2016)

b Hoạt động tư vấn đầu tư

Hoạt động tư vấn đầu tư là hoạt động tư vấn về các chính sách, pháp luật về lĩnhvực đầu tư nói chung cũng như các điều luật, chính sách cụ thể của từng lĩnh vực.Đồng thời, các dịch vụ tư vấn đầu tư giúp các nhà đầu tư có thể có phương hướng và

dự báo được các rủi ro phát sinh, từ đó đem lại lợi nhuận tốt nhất cho các nhà đầu tư

1.2.3.2 Phân tích ngành là một giai đoạn trong quy trình phân tích đầu tư

Sơ đồ 1.3: Quy trình phân tích đầu tw

Phân tích ngành

Phân tích

công ty

(Nguồn: Giáo trình Phân tích đầu tư chứng khoán)

a Phân tích vĩ mô và thị trường chứng khoán

Mục tiêu: Lựa chọn sự phân bổ tài sản tối ưu giữa tiền, cổ phiếu, trái phiếu và

các công cụ tài chính khac,

Phân tích kinh tế vĩ mô được thực hiện qua hai nội dung: Phân tích định tínhnhằm trả lời cho câu hỏi, thị trường đang được dẫn dắt bởi những nhân tố nào đangxảy ra trong nền kinh tế, và phân tích định lượng nhằm áp dụng các phương pháp địnhgiá chứng khoán đề xác định giá trị thị trường của cổ phiếu

b Phân tích ngành

Mục ti

vọng phát triển

: Dựa trên kết quả phân tích vĩ mô, xác định những ngành có triển

Phân tích ngành được thực hiện qua hai nội dung: Phân tích định tính nhằmđánh giá ảnh hưởng của các nhân tố như chu kỳ kinh doanh, cấu trúc kinh tế, chu kỳsống và mức độ cạnh tranh tới thu nhập và rủi ro của các doanh nghiệp; và phân tíchđịnh lượng nhằm xác định thu nhập và rủi ro, từ đó xác định giá trị cổ phiếu ngành

c Phân tích công ty

Mục tiêu: Chon ra công ty có triển vọng và những cổ phiếu bị đánh giá thấp

Phân tích công ty với trọng tâm là phân tích các báo cáo tài chính và các chỉ

tiêu tài chính đặc trưng của công ty nhằm trợ giúp nhà đầu tư trong việc ra quyết địnhlựa chọn cỗ phiếu Từ đó các nhà phân tích, các nhà đầu tư có thể vừa đánh giá toàndiện, tông hợp khái quát, vừa xem xét chi tiết hoạt động tài chính của công ty đề nhậnbiết, phán đoán, dự báo và đưa ra các quyết định tài chính, quyết định tài trợ và quyếtđịnh đầu tư Bên cạnh đó, việc ra quyế định đầu tư và lựa chọn cỗ phiếu để đầu tư cònđược hỗ trợ bởi việc định giá cỗ phiêu Xác định giá trị hợp lý/giá trị nội tại của cỗphiếu, so sánh với giá trị thị trường hiện tại của cổ phiếu để ra các quyết định đầu tưđem lại lợi nhuận của nhà đầu tư.

Trong đó, phân tích ngành:

Phân tích ngành nằm trong quy trình 3 bước của phân tích cơ bản nhằm giúpcác nhà đầu tư trong việc lựa chọn chứng khoán và hoạch định chính sách quản lýdanh mục đầu tư Các nghiên cứu cho thấy, trong cùng một thời kỳ, các ngành khácnhau có rủi ro và lợi nhuận khác nhau Hơn nữa, tỷ suất lợi nhuận của mỗi ngành biếnđộng theo thời gian, do vậy, không thể dự báo lợi nhuận của mỗi ngành biến động của

mỗi ngành trong tương lại dựa vào lợi nhuận trong quá khứ Tuy nhiên, những đánh

giá về rủi ro của các ngành khá ôn định qua thời gian, do vậy, những đánh giá về rủi ro

trong quá khứ sẽ có giá trị tốt cho việc dự báo rủi ro của các ngành Việc phân tíchngành giúp cho các nhà đầu tư tìm được ngành tốt hơn và tránh thua lỗ trong hoạtđộng đầu tư Phân tích ngành cũng là cơ sở quan trọng cho phân tích công ty đề lựachọn cổ phiếu.Đây là bước phân tích dé chúng ta tiến tới có thé đưa ra những lựa chọncông ty, hay loại cổ phiếu nhất định cho một danh mục đầu tư an toàn mà vẫn đảm bảokhả năng sinh lời Do đó, trong quá trình đưa ra quyết định đầu tư cuối cùng, nhà đầu

tư cần phải thực hiện bước phân tích ngành một cách tốt nhất

Phân tích theo phương pháp định tính gồm:

- Phan tich chu ky kinh té

- Phan tich su thay đổi trong cấu trúc kinh tế

- Phân tích chu kỳ sống của ngành

- Phân tích môi trường cạnh tranh

1.2.3.3 Nội dung phân tích ngành bắt động sản

a Phân tích chu kỳ kinh tế

Khuynh hướng của nền kinh tế có thể ảnh hưởng đến họt động của ngành Quá trìnhphân tích chu kỳ kinh tế giúp cho các nhà phân tích có được các thông tin quan trọngtrong dự đoán sự phát triển hay suy thoái của nền kinh tế cũng như của các ngành

Chu kỳ kinh tế thể hiện hai xu hướng cơ bản, tăng trưởng và suy thoái Tăng trườngkinh tế xuất hiện khi GDP tăng tưởng, năng lực sản xuất của xã hội tăng lên, thu hútthêm nhiều công ăn việc làm, đời sống được cải thiện Ngược lại, kinh tế suy thoái khisản xuất đình đồn, tình trạng thất nghiệp gia tăng, GDP giảm.

Các ngành kinh tế khác nhau sẽ có sự vận động khác nhau theo chu kỳ kinh tế Có thể

chia các hàng thành hai nhóm chính :

-_ Nhóm ngành có chu kỳ vận động phù hợp với chu kỳ kinh tế

- Nhóm ngành có chu kỳ vận động ngược chiều với chu kỳ kinh tế

Ngành bat động sản là nhóm ngành có chu kỳ vận động phù hợp với chu kỳ kinh tế

Có thể thấy được rằng, khi nền kinh tế đang ở mức cao, tăng tiêu dùng, tăng thu nhập

cá nhân, các hoạt động, đầu tư vào bất động sản sôi động hơn do con người đang có thếmạnh về mặt tài chính, có những hoạt động như mua bán, trao đổi bất động sản.Ngược lại, khi nền kinh tế ở mức thảm đạm, lạm phát tăng cao, khó khăn về mặt tàichính sẽ khiến thị trường bất động sản cũng không thẻ sôi động được

Chính vi thé, trong quá trình phân tích ngành bat động sản, cần gắn với việc phân tíchchu kỳ kinh tế để có được cái nhìn tổng quan nhất, nắm được xu hướng hiện tại và đưa

ra được những chiến lược phù hợp

b Phân tích sự thay đổi trong cấu trúc kinh tế và cấu trúc ngành

Sự thay đổi cầu trúc kinh tế theo hướng Công nghiệp hóa - hiện đại hóa có ảnh hưởng

- Sự dịch chuyền lao động từ khu vực kinh tế nông nghiệp mang lại nguồn nhân

lực lớn cho lĩnh vực công nghiệp nói chung cũng như lĩnh vực Xây dựng —- BĐS nói

riêng.

c Phân tích chu kỳ sống của ngành

So đồ 1.4: Các giai đoạn của một chu kỳ Bat động sản

KHỚI DAU TANG TRUONG _ THỊ TRUONG MO RONG

+ Thanh toán no thể,

chấp tăng trong khigiá

"thể lãng

« Lãi suắtgiảm

+ Nơ vay tang dòng vốn,

chấy vào XD - BOS

+ Tỷ lô tổng giảm

+ Giá tue, giá bán tang

* Gậ nhàđucơ da

nhập tường

9o hohe "nhữngngười mụakhác

9Œ 19 Thông hiều chu kỹ BĐS

Thị trường bắt động sản luôn phát triển theo một chu kỳ, mỗi chu kỳ có thể kéodài từ 7 đến 10 năm Mọi diễn biến trong chu kỳ đều ảnh hưởng trực tiếp đến nền kinh

tế như hệ thống tài chính, ngân hàng, xây dựng, nội thất, Đối với các nhà đầu tư batđộng sản, có thé nắm bắt được thông tin về những biến động trong mỗi giai đoạn củachu kỳ là rất quan trọng, vì nó liên quan đến khả năng kiếm lợi nhuận từ việc đầu tưbat động sản

Giai đoạn Đặc điểm của ngành bắt động sản

Đi lên (The Climb)

được cấp tăng lên

Cao điểm (The Peak)

đó trên thị trường không còn nhiều, nhu cầu mua bat động

Đây là giai đoạn diễn biến trong điều kiện thị trường hoạtđộng bình thường, trong đó cung và cầu tương đối cânbằng Sự cân bằng của thị trường thường sẽ bị phá vỡtheo xu hướng tăng trưởng chung của quá trình phát triểnkinh tế xã hội, mức giao dịch của thị trường bắt đầu tăng

do sự tăng lên của cầu Các nhà đầu tư cũng gia tăng các

dự án theo đà phát triển kinh tế xã hội, số phép xây dựng

Giá ở mức cao nhất trong chu kỳ, tài sản tồn đọng trước

sản rất phô biến.

Ở giai đoạn này, các công trình được đầu tư xây dựng liêntục, vật liệu bán chạy, khiến giá vật liệu xây dựng tăngcao Bên cạnh đó, các ngân hàng đua nhau tung ra nhiềuchính sách hỗ trợ vay vốn mua bất động sản, lãi suất gửitiết kiệm tăng Giao dịch mua bán nhà đất diễn ra rấtnhanh chóng và sôi động Thời điểm này rất phù hợp chocác nhà đầu tư chao bán bat động sản của mình

Đạt đỉnh điểm (The

Tipping Point)

Khi các công trình xây dựng bị quá tai và giá qua cao, các

nhà đầu tư bắt đầu giảm giá nhẹ để thu hút khách hàng

Để kiềm chế làm phát, nhà nước bắt đầu rút tiền về, cácngân hàng hạn chế hỗ trợ vay mua bất động sản Tài sản

bị tịch thu bắt đầu tăng lên vì chủ nhà không thể bán do số

nợ nhiều hơn so với giá trị tài sản của họ Các nhà đầu tưkhông nên mua bắt động sản ở giai đoạn này

Sự suy giảm (The Decline)

Đây là giai đoạn bắt đầu đi xuống của thị trường bất độngsản Các chỉ số về số lượng thị trường như là các số lượnggiao dịch được đăng ký, giấy phép xây dựng và các vụ thếchấp đã đi qua điểm đỉnh và bắt đầu giảm xuống điểmxuất phát như ở giai đoạn 1, nhưng không dừng lại màtiếp tục đi xuống điểm xuất phát

Xuống đáy (The Bottom)

Đây là điểm đáy hoặc điểm ngoặt trong chu kỳ bat độngsản Tất cả các chỉ số thị trường đã đạt đến điểm thấpnhất, riêng tỷ lệ bỏ trống và bất động sản bị ngân hàng thuhồi và niêm phong ở mức cao Một lượng lớn đáng kénhững người môi giới và xây dựng rồi khỏi lĩnh vực bất

động sản và bước sang lĩnh vực kinh doanh khác Chỉ có

những nhà đầu tư lớn mới có đủ điều kiện, kiến thức vànguồn vốn để tiếp tục lại

Mỗi giai đoạn trong chu kỳ này kéo dài bao lâu còn tùy thuộc vào nhiều yếu tốtác động, trong đó bao gồm:

~ Tình hình phát triển của nền kinh tế vĩ mô

- Mức độ hỗ trợ vay vốn mua bat động sản của ngân hàng

- Các dự án hạ tầng trong khu vực

- Biến động tăng / giảm giá bat động sản

- Các loại bất động sản phù hợp nhu cầu người mua

Không phải bat cứ thị trường nao cũng đều nằm chung trong một vòng quay, vimỗi địa phương có một ưu thế khác nhau, nên cách vận hành thị trường bất động sảncũng khác nhau Một khu vực cụ thé nào đó có thé đang trên đà tăng trưởng trở lại nhờ

vào một khu thương mại mới đang xây dựng, trong khi những khu vực khác không

được hưởng lợi Ngoài ra, yếu tố tự nhiên cũng là một tác động không nhỏ, một thảmhọa thiên nhiên xảy ra có thê tạo nên một sự sụt giảm nhanh chóng và rất lâu để phục

hôi trở lại.

d Phân tích các lực lượng canh tranh

Phân tích các lực lượng cạnh tranh theo mô hình 5 lực lượng của Porter Khái

niệm của Porter về chiến lược cạnh tranh được mô tả khi nghiên cứu vị trí cạnh tranhcủa công ty trong ngành Để tạo ra một chiến lược cạnh tranh có lợi nhuận, các công tyđầu tiên phải kiểm tra cấu trúc cạnh tranh cơ bản của chính ngành mình, bởi vì lợinhuận tiềm năng của một công ty bị ảnh hưởng lớn bởi lợi nhuận tiềm năng của ngành.Sau khi xác định cấu trúc cạnh tranh của ngành, cần kiểm tra các nhân tố liên quan đến

vị trí cạnh tranh của một công ty với ngành của bản thân công ty đó Do đó, phân tích

các lực lượng cạnh tranh (theo mô hình 5 lực lượng cạnh tranh của Porter) là một trong

những khâu quan trọng trong quá trình phân tích ngành bất động sản

1.2.4 Nguồn thông tin trong hoạt động phân tích ngành bat động sản

1.2.4.1 Tổng quan về dữ liệu cho hoạt động phân tích

“Dữ liệu là những thu nhận khi quan sát hay do lường những thuộc tính của sự

ác hình

thức như số liệu, từ ngữ, âm thanh hoặc hình anh.” ( Giáo trình dự báo kinh tế - xã

hội ).

vật hiện twong hay mô tả về sự vật hiện tượng đó Dữ liệu có thể tôn tại dưới

Phương pháp hình thành dữ liệu sơ cấp : dir liệu sơ cấp được thu thập trực tiếpkhi thực hiện nhiệm vụ dự báo thông qua quan sát, phỏng vấn, khảo sát, thí nghiệm cụthể, hoặc kết quả điều tra khảo sát của các cơ quan chuyên môn Việc thu thập dữ liệu

sơ cấp thuờng rất tốn kém kề cả về tài chính và thời gian, nhưng dữ liệu sơ cấp lại chophép sử dụng một các linh hoạt và phù hợp với yêu cầu của từng phuong pháp dự báo

cụ thê