Chuyên đề tốt nghiệp: Hoạt đông môi giới thuê và cho thuê bất động sản văn phòng tại công ty cổ phần bất động sản Indochine

Với nhu cầu sử dụng nhà đất ngày càngtăng, nghề môi giới bất động sản đóng vai trò quan trọng trong cuộc sống xã hội.Hiện nay, dé dam bảo chất lượng hoạt động của ngành, quy định về cấp

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TE QUOC DÂN KHOA BAT ĐỘNG SAN & KINH TE TÀI NGUYEN

CHUYEN DE TOT NGHIEP

Dé tai: Hoạt đông môi giới thuê va cho thuê bat

Sinh viên: Tống Quốc Việt

Mã sinh viên: 11195787

Lớp: Kinh doanh bat động sản 61A

Giảng viên hướng dẫn: ThS Nguyễn Thắng Trung

Hà Nội, 4/2023

LOI CAM ONTrai qua thời gian ba tháng thực tập, em đã có trai nghiệm thực tế hoạt động

kinh doanh bán hàng tại Công ty cổ phan bat động san Indochine và cũng như học

tập được các kỹ năng, kiến thức thực tế tại doanh nghiệp Đây sẽ là những kinh

nghiệm quý báu cho công việc tương lai sau này của em.

Đề hoàn thành báo cáo thực tập lần này, em xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đếnthầy Nguyễn Thắng Trung đã giúp em rất nhiều trong việc hoàn chỉnh bài, trong

cách trình bày, nội dung, cũng như những điều cần lưu ý khi thực hiện bài

Bên cạnh đó, em xin chân thành cảm ơn toàn thê nhân viên Công ty cô phần

bat động san Indochine da tao điều kiện cho em được thực tập tai đơn vi, tiếp xúc

với thực tế doanh nghiệp hoạt động, cũng như cung cấp số liệu xác thực dé em cóthé hoàn thành bai báo cáo một cách tốt nhất

Tuy nhiên trong điều kiện thời gian nghiên cứu và làm báo cáo còn hạn hẹp,không tránh khỏi thiếu sót trong nội dung của đề tài Vì vậy em kính mong nhậnđược sự chỉ bảo, đóng góp và đánh giá của Quý thầy cô trong Khoa dé em đượchoàn thiện hơn về kiến thức, phục vụ cho công tác nghề nghiệp thực tế sau này

Xin chân thành cảm ơn!

BAT DONG SAN VAN PHÒNG -.s-c2cs<©cscsserseErserssersstrsersserssrre 3

1.1 Khái niệm, đặc điểm và vai trò của bat động sản văn phòng 3

1.1.1 Khái niệm bat động sản văn phÒòng 2-55 SsececvE+EzEerxerxee 31.1.2 Vai trò của bat động sản văn phòng . - 2-5 cccctccecsersseres 101.2 Khái niệm, đặc điểm của môi giới bất động sản văn phòng 12

1.2.1 Khái niệm về môi giới cho thuê bat động sản văn phòng .- 121.2.2 Đặc điểm về môi giới cho thuê bat động sản văn phòng .- 13

1.2.3 Vai trò của môi giới cho thuê bat động sản văn phòng .- 161.3 Một số vấn đề về môi giới bất động sản cho thuê văn phòng 22

1.3.1 Các nguyên tắc trong môi giới bat động sản cho thuê văn phong 221.3.2 Điều kiện kinh doanh dịch vụ môi giới và yêu cầu chuyên môn của nhà

THÔỦ ĐÏỚÏ SH TH HH TH Họ 22

1.3.3 Một số tiêu chí lựa chọn văn phòng cho doanh nghiệp 25

1.3.3.1 Vi trí của văn phÒN -.- ssHnHhnHh HH HH nh nnnh 25

1.4 Quy trình môi giới cho thuê bất động sản văn phòng 28

1.4.1 Thu thập thông tin cung cho thuê bat động sản văn phòng 281.4.2 Tiếp nhận nhu câu thuê của khách hàng - c5 5secsscsscscset 281.4.3 Dé xuất văn phòng phù hợp với nhu cdu của khách hàng 291.4.4 Tham quan mặt ĐĂNg +- + 2+5 +t‡StéEEEEE‡EEEEEEEEEEEEEEErkerrrkrreee 29

1.4.5 Lập hồ sơ thương vụ môi giỞi -¿©-sc©cccccccxcsrerreerkeerxerrcee 29

1.4.6 Kết thúc thương vụ và thu phí hoa hông của thương vụ môi giới 311.5 Kỹ năng môi giới cho thuê bat động sản văn phòng 31

1.5.1 Kỹ năng soạn thảo hợp AONG cceccccescesessessesesvssessessessesssssssessessessessees 31

1.5.2 Kỹ năng thu thập thong tin eccccccccccccccscccececesceseseesesseseaecsseessseeseseeesseenses 33 1.5.3 Kỹ năng xử lí và quản lí thong ỈH c cccScsksksseeseeesseeres 35 1.5.4 Kỹ năng giao dich với khách hng cc- cccscxssseeeeeeeseeres 38

1.6 Dao đức nghề nghiệp trong môi giới bat động san 40

1.7 Những yếu té ảnh hưởng đến hoạt động môi giới cho thuê bat động san văn

phòng 46

1.7.1 Nhu cầu về Bat động sản văn phòng . -©525sccccccccccsrsreered 461.7.2 Nguồn cung của Bat động sản văn phòng -5-©5z©cs+cs+cxscs2 46

I9, T11 na 46

1.7.4 Sự bat ồn định tự nhiên của thị trường Bat động sản 47

1.7.5 Ung dụng công nghệ thông tin vào môi giới bắt động sản 47

1.7.6 Yếu tổ về con người và đạo tạo chuyên gia môi giới bat động sản 48

CHUONG II: THỰC TRANG VE HOẠT DONG MOI GIỚI BAT DONGSAN VAN PHÒNG TẠI CONG TY CP BĐS INDOCHINE 63

2.1 Giới thiệu chung về công ty Cổ phan bat động san Indochine 492.1.1 Giới thiệu chung VỀ CONG ty cecsesscssssesssesssessesssesssessssssesssesssessesssecssesssess 492.1.2 Quá trình hình thành và phát triển của công ty - -: 50

2.1.3 Cơ câu tổ chức quản lý của CÔNG Ấy -cs:©7cccccccccccxccrerec 512.2 Quy trình hoạt động môi giới bất động sản văn phòng tại công ty cô phầnbất động sản Indochine 512.2.1 Quy trình đào tạo nhân sự của công ty cổ phan bat động san Indochine.2.2.2 Quy trình bán hàng của công ty cổ phan bat động san Indochine 52

2.3 Thực trạng hoạt động mội giới bất động sản văn phòng tại công ty Indochine56 2.4 Thực trạng nhân sự môi giới và công tác đào tạo nhân sự của công ty côphần bất động sản Indochine 562.4.1 Thực trạng nhân sự môi giới công ty cổ phan bat động sản Indochine.2.4.2 Thực trạng công tác đào tạo nhân sự môi giới của công ty cô phan bat,/0/1<81/7/81/12/2715/111-000n080Ẽn8Ẻ8e Ả 58

2.5 Đánh giá hoạt động môi giới bat động sản văn phòng của công ty cô phanbất động sản Indochine 59CHUONG III: PHUONG HUONG VA GIAI PHAP HOAN THIEN HOATDONG MOI GIOI BAT DONG SAN VAN PHONG CUA CONG TY COPHAN BAT DONG SAN INDOCHINE .-5- 5-5552 ©secse=sessessesse 623.1 Phuong hướng 623.2 Các giải pháp nhằm hoàn thiện trong hoạt động môi giới văn phòng tại côngty cô phần bất động sản Indochine 633.2.1 Hoàn thiện chiến lược về môi giới thuê bat động sản văn phòng 63

3.2.2 Liên kết với các công ty môi giới Bắt động sản khác 643.2.3 Đào tạo, nâng cao chất lượng nguồn nhân Ïực -s+ce+s+ 64

KET LUẬN s-sccsecsscsscss

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

209900000000000000000000000000000000000000000000000000060666 2009000000000000000000000000000000000000000000600000000060666

LỜI MỞ ĐẦU

Nghề môi giới bất động sản đã có mặt ở Việt Nam được gần 30 năm và pháttriển mạnh mẽ ở nhiều nước trên thế giới Với nhu cầu sử dụng nhà đất ngày càngtăng, nghề môi giới bất động sản đóng vai trò quan trọng trong cuộc sống xã hội.Hiện nay, dé dam bảo chất lượng hoạt động của ngành, quy định về cấp chứng chỉhành nghề đã có hiệu lực, và các môi giới không chuyên nghiệp sẽ bị loại bỏ khỏithị trường do sự cạnh tranh Môi giới bất động sản đang đứng trước nhiều cơ hộiphát triển và được đánh giá có vai trò rất lớn trong việc thúc đây sự phát triển bền

vững của thị trường.

Mỗi năm, có khoảng 150,000 doanh nghiệp mới được thành lập tại Việt

Nam Công ty Cổ phan Bat động sản Indochine đã nhận thấy nhu cầu và xu thé

phát triển của thị trường bat động sản văn phòng, và chuyên tập trung vào lĩnh vực

dau tư và kinh doanh bat động sản văn phòng Môi giới bất động sản là một trong

những lĩnh vực hoạt động chính của công ty, và Indochine đã trở thành một trong

những công ty có uy tín hiện nay trong lĩnh vực này Thị trường bất động sản ViệtNam đang trong quá trình phục hồi và thị trường bat động sản văn phòng đang làđiểm sáng trong bức tranh chung của thị trường Với nhu cầu của các doanh nghiệpđối với loại hình này duy trì ở mức ôn định va tăng trưởng theo hàng năm, công tycó nhiều cơ hội dé phát triển hoạt động môi giới bat động sản văn phòng Sau thờigian làm việc tại công ty, tôi đã quyết định lựa chọn đề tài về chuyên đề thực tậptốt nghiệp.: “Hoạt động môi giới bất động sản văn phòng tại công ty cô phần bat

động sản Indochine Thực trạng và giải pháp”.

Mục tiêu nghiên cứu chuyên đềMục tiêu tổng quát: đánh giá hoạt động môi giới bất động sản văn phòng tạicông ty nhằm đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện trong hoạt động môi giớibất động sản văn phòng

-Muc tiêu cụ thé:

Hệ thống hóa những vấn đề cơ bản về môi giới bất động sản văn phòng.Tìm hiểu, phân tích, đánh giá hoạt động môi giới bất động sản văn phòng tại

Công ty cổ phần bất động sản Indochine

Đề xuất, kiến nghị một số giải pháp dé góp phần nhằm hoàn thiện hoạt động

môi giới bất động sản văn phòng của công ty.

Đôi tượng và phạm vỉ nghiên cứu:

Đối tượng: Thực trạng hoạt động mội giới bất động sản văn phòng tại công

ty Indochine

Phạm vi nghiên cứu: các hoạt động vê mảng môi giới bat động san văn phòng tại công ty.

Thời gian nghiên cứu: Từ năm 2022 đến nay

Phương pháp nghiên cứu:

Vận dụng các phương pháp: phân tích, tổng hợp, thu thập các tài liệu tại Côngty cô phần bat động san Indochine

Kết cấu của đề tài:

Gồm 3 chương

Chương 1: Co sở lý luận về hoạt động môi giới Bất động sản văn phòng

Chương 2: Thực trạng hoạt động môi giới Bất động sản văn phòng của côngty Cô phần Bat động sản Indochine

Chương 3: Phương hướng, giải pháp dé nâng cao, phát triển hoạt động môi giới

Bât động sản văn phòng của công ty Cô phân Bât động sản Indochine.

CHUONG I: CƠ SỞ KHOA HỌC VE HOAT DONG

MOI GIOI BAT DONG SAN VAN PHONG.

1.1 Khái niệm, đặc điểm va vai trò của bat động sản văn phòng.1.1.1 Khái niệm bat động sản văn phòng

“+ Khái niệm.

Kinh doanh cho thuê văn phòng trọn gói, hay còn gọi là kinh doanh bat động sản.Hiểu theo khái niệm chung tức là việc đầu tư vốn Đề thực hiện hoạt động xây

dựng, mua bán, chuyền nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động

sản Thực hiện dịch vụ môi giới bat động san Dich vu san giao dịch bat động

sản Dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh

lợi.

Cho thuê văn phòng là một thuật ngữ dùng đề chỉ một tài sản hay bất động sảnnao đó Trong đó, chủ tài sản đó có thé dùng nó cho các doanh nghiệp hoặc công

ty làm việc Tuy nhiên, khác biệt ở chỗ cho thuê văn phòng không kinh doanh

theo hình thức mà bên cho thuê và bên thuê thực hiện thuê bán tài sản trên đó.

Trong một tòa nhà văn phòng sẽ có nhiều công ty thuê văn phòng khác nhau, vớicác diện tích văn phòng vô cùng đa dạng, từ 20m2 cho đến hàng ngàn mét vuông

Các loại hình cho thuê văn phòng chính:

Hiện nay, trên thị trường các loại hình cho thuê văn phòng được chia theo 5

hình thức sau:

Tòa nhà văn phòng giá rẻ

Tòa nhà văn phòng giá rẻ có phí cho thuê văn phòng rẻ nhất trong các loại

hình văn phòng trên Tòa nhà văn phòng giá rẻ là một loại tòa nhà được xây dựng

dé cung cấp không gian văn phòng cho các doanh nghiệp hoặc tô chức với chi phí

thấp hơn so với các tòa nhà văn phòng cao cấp Thường thì tòa nhà văn phòng giá

rẻ sẽ có diện tích nhỏ hơn so với các tòa nhà văn phòng sang trọng hơn, và các tiện

ích, dịch vụ đi kèm cũng sẽ ít hơn Tuy nhiên, với giá thuê văn phòng giá rẻ thấp

hơn, nó thường được lựa chọn bởi các công ty nhỏ hoặc các startup mới thành lập với ngân sách hạn chê.

Hình thức 1: Loại hình Cho thuê căn hộ văn phòng — Officetel

Officetel được viết tắt bởi 2 từ Office và Hotel Đây là một trong những loạihình cho thuê văn phòng mới ra đời tại Việt Nam ở những năm gần đây Officetellà dạng căn hộ có các công năng như: để ở, để làm văn phòng, với diện tích từ30m2 đến 50m2 trở lên

Cho thuê căn hộ văn phòng — Officetel phù hợp với các công ty có quy mô

nhỏ, số lượng nhân viên từ 4-10 người Bên cạnh đó, căn hộ Officetel cũng làmđược văn phòng đại diện cho công ty nước ngoài muốn đặt trụ sở ở Việt Nam

Hình thức 2: Cho thuê nhà nguyên căn làm văn phòng

Một số công ty muốn văn phòng năm trên những tuyến đường nội bộ yêntĩnh, trong các con phố, hẻm xe hơi dé dang ra vào Do vậy, hình thức thuê nha

nguyên căn làm văn phòng là lựa chọn phù hợp.

Điểm mạnh của thuê nhà nguyên căn làm văn phòng so với các lợi ích khác

— Có thé sửa chữa, cải tạo nội thất tùy ý theo sở thích (bạn chỉ cần thoả thuận

với bên cho thuê).

— Hoạt động theo thời gian ma công ty, doanh nghiệp muốn, không bị phụ

thuộc vào tòa nhà chung.

Hình thức 3: Văn phòng chia sé Coworking Space — làm việc chung Văn phòng Coworking Space là một loại không gian làm việc chia sẻ, được

thiết kế đề tạo ra không gian làm việc chung cho tất cả mọi người, bao gồm nhiềucông ty với nhau Coworking Space thường được trang bị day đủ các tiện nghi nhưban làm việc, ghế, phòng họp, Wifi, máy in, máy fax, điều hòa không khí, v.v

miễn phí hoặc có phí tùy thuộc vào gói thuê.

Da phan, các công ty có 1-3 người hay cá nhân vừa khởi nghiệp đều rat thích

hình thức thuê này.

Văn phòng Coworking Space phù hợp với nhiều đối tượng khác nhau, bao

gôm:

— Các freelancer — nhà làm việc tự do: Coworking Space là một giải pháp tuyệt vời cho những người làm việc độc lập, nhà sáng lập startup, freelancer hay

chuyên gia tự do vì nó giúp họ tiết kiệm chi phí về thuê một văn phòng riêng và

đông thời tạo ra một môi trường làm việc độc đáo và sáng tạo.

— Các startup và doanh nghiệp nhỏ (SME): Coworking Space cũng phù hợp

cho các doanh nghiệp mới bat đầu với ngân sách hạn chế, vì nó cho phép họ thuêmột không gian làm việc chia sẻ với chi phí thấp hơn so với thuê một văn phòng

riêng.

— Các nhân viên từ xa: Với sự phát triển của công nghệ, nhiều công ty chophép nhân viên làm việc từ xa Tuy nhiên, nhiều người làm việc từ xa cảm thấy cô

đơn và không hiệu quả khi làm việc tại nhà Coworking Space giúp họ có một môi

trường làm việc chung, tạo cảm giác tương tác xã hội và đồng thời giúp tăng năng

suât làm việc.

Các doanh nghiệp lớn, tập đoàn lớn: Một số doanh nghiệp lớn cũng có thé sử

dụng Coworking Space cho các dự án đặc biệt hoặc khi cần tăng cường sự linh

hoạt trong việc thuê không gian làm việc.

Tóm lại, Coworking Space phù hợp với bất kỳ ai đang muốn tìm kiếm mộtkhông gian làm việc độc đáo, sáng tạo và tiết kiệm chi phí

Hình thức 4: Cho thuê văn phòng ao

Văn phòng ảo (Virtual Office) là dịch vụ cho thuê văn phòng đại diện, trong

đó các thông tin giao dịch sẽ chuyền về trụ sở chính Văn phòng ảo cung cấp cáctiện ích như: địa chỉ thương mại, số điện thoại doanh nghiệp, một địa chỉ email

chuyên dụng, lễ tân, phòng tiếp khách, quản lý thư, dịch vụ fax và hỗ trợ điện thoại

Văn phòng ảo là một giải pháp giá rẻ cho các doanh nghiệp mới thành lập

hoặc các doanh nghiệp có ngân sách hạn chế nhưng vẫn muốn có một địa chỉ

thương mại và các dịch vụ hỗ trợ khác Bên cạnh đó, văn phòng ảo được tích hợp

trong các tòa nhà văn phòng, có đội ngũ vận hành, giải quyết các vấn đề phát sinh.Bởi lẽ đó, văn phòng ảo rất quen thuộc với các công ty hay nhóm dự án mới hình

thành.

Một số nhà cung cấp dịch vụ văn phòng ảo có thé cung cấp các dịch vụ bổ

sung như hội nghị trực tuyến, hỗ trợ kế toán, dịch vụ lưu trữ và quản lý thông tin

văn phòng hạng A nên việc cho thuê văn phòng ở đây được trang bị trang thiết bịđầy đủ, tiện nghi, đạt tiêu tiêu chuẩn quốc tẾ, các trang vật liệu trong tòa nhà đượcthiết kế bởi đội ngũ nhà thầu chất lượng, các đơn vị quản lý chuyên nghiệp

Tòa nhà hạng B chất lượng kháSo với tòa nhà hạng A, thì toà nhà văn phòng hạng B vẫn có thê toạ lạc ởnhững vị trí cách xa trung tâm thành phố, nhưng mức giá vừa phải hơn Đây là loạihình văn phòng được ưa chuộng và có nhiều nguồn cung hơn so với toà nhà vănphòng hạng A, bởi điều kiện vật chất, hạ tầng và giao thông thuận lợi

Toa nhà hạng C — Văn phòng cơ bản

“Tòa nhà văn phòng hạng C” là thuật ngữ được sử dụng trong lĩnh vực bấtđộng sản để chỉ các tòa nhà chứa các văn phòng hạng C Theo thứ tự, tòa nhà vănphòng hạng C đứng trên văn phòng giá rẻ, xếp sau văn phòng hạng A và hạng B

Những tòa nhà văn phòng hạng C thường có điện tích nhỏ hơn so với các tòa

nhà hạng A và hạng B, thiếu các tiện ích và địch vụ cao cấp, và không đạt đượctiêu chuan cao về chất lượng và thiết kế

Tuy nhiên, giá cho thuê tòa nhà văn phòng hạng C thường rẻ hơn so với các

tòa nhà hạng A và hạng B, điều này thu hút các doanh nghiệp có kinh phí thấphoặc các doanh nghiệp mới thành lập thuê dé giảm chi phí hoạt động

“+ Phân loại văn phòng.

TT TIỂU CHÍ Hạng A Hạng B Hạng C 1 HỆ THÓNG KỸ THUẬT

từng khu vực

Công suất của hệ thống điều hòa thông

gió

Làm lạnh cho phòng server 24/24 Nhiệt độ trong khu vực văn phòng 22-

23 Co, +/- 1Co Khí tươi 60 m3/một

giờ/ 10 m2 văn phòng Hệ thống phòng cháy chữa cháy hiện

đại

Thang máy Thang máy tốc độ và chất lượng cao

của các thương hiệu nồi tiếng quốc tế

Thời gian chờ thang khoảng 30 giây

Điện nguồn Hai nguồn điện độc lập, tự động

chuyền nguồn, hoặc trang bị hệ thống

máy phát điện dự phòng (công suất tối thiểu 70 VA cho 1 m2), bộ lưu điện

UPS cho các hệ thống kỹ thuật khẩn

cấp Hệ thống giám sát an ninh

Hệ thống giám sát an ninh và quản lý ra vào — CCTV, tại tất cả các điểm ra

vào, chỗ đậu xe, sử dụng thẻ, và có

nhân viên an ninh trực 24/24.

CẤU TRÚC TÒA NHÀ Độ cao tran thông thủy từ 2,7 m — 2,8

Mặt bằng Tiêu chuẩn hạng A: Không gian mở,

2.2 không có vách cứng ngăn chia, sử

dụng hiệu quả, lưới cột lớn hơn 6 x 6

m.

Chiều sâu văn phòng

Khoảng cách (chiều sâu sàn) từ cửa số bên này sang cửa số bên kia không quá

18-20m; Hoặc không quá 9-10m tinh

2.3 từ tâm sản, hoặc lõi tòa nhà đến cửa số

bên ngoài; Hoặc không quá 12m tính

từ cửa sô bên ngoài đến tâm nếu tòa

nhà có hình dáng không bình thường

và có khoảng thông tầng bên trong.

Hệ số diện tích không hữu ích

Hệ số diện tích không hữu ích của tòa

2.4 nhà không vượt quá 12%, được tính =

1 —( diện tích sử dụng được / diện tích

, Hang A: Vật liệu cao cấp/ Han B, C:

Vật liệu chất lượng cao

2.7 Sàn nâng (raised floors)

Chiếu sáng tự nhiên và cửa số 2.8 Hệ thống cửa số chất lượng cao, cung

cấp đủ ánh sáng tự nhiên, bố trí hợp lý 3 VỊ TRÍ

Vị trí tốt, không bị các công trình xung

3d quanh ảnh hưởng tiêu cực đến hình ảnh

: tòa nha ( ví dụ cơ sở sản xuất công

nghiệp, nhà tang lễ, trại giam v.v.)

Tiếp cận giao thông, thuận tiện cho 6

tô và giao thông công cộng, ví dụ 10 —

15 phút đi bộ từ ga tàu điện ngầm gần

nhất, hoặc có tuyến xe bus

DO XE Hạng A: Đỗ xe dưới tầng ham, hoặc

nhà xe cao tầng, đường dẫn có mái che

vào tòa nhà Đỗ xe tại tang 1 cho

khách.

Hạng B, C: Chỗ đỗ xe an toàn Tỷ lệ chỗ đỗ xe của tòa nhà: Không dưới 1 chỗ đỗ ô tô cho 100 m2 điện

tích cho thuê (1/100)

SỞ HỮU

Một chủ sở hữu duy nhất toàn bộ tòa

nhà (hay nói cách khác các sàn, hoặc

các khối nhà không được sở hữu bởi

nhà trở lên (diện tích mỗi tòa từ 5000

m2), hoặc có kinh nghiệm, chất lượng

quản lý quốc tếHạng B, C: Công tác

quản lý tòa nhà được tổ chức tốt Nhà cung cấp dịch vụ viễn thông Tối thiểu hai nhà cung cấp dịch vụ viễn

thông trong tòa nhà

Tiện ích

Quán café quản lý tốt đủ đáp ứng quy mô nhân viên trong tòa nhà, và có thêm ít nhất 2 tiện ích (như ATM, giặt

là, cửa hàng v.v.) Các tiện ích xung

6.4 Bắt buộc Bắt buộc Bắt buộc

quanh cần được quan tâm xem xét.

Ví dụ về một số văn phòng hạng A tiêu biểu tại Hà Nội:

Ol Tòa Capital place địa chỉ 29 Liễu Giai, Ba Dinh, Hà Nội gồm 37 tang

nôi và 04 tâng hâm.

02 Tòa BRG Tower địa chỉ 198 Trần Quang Khải, Hoàn Kiếm, Hà Nội

gồm 21 tầng nổi và 04 tam ham.

03 Tòa Lotte Center địa chi 54 Liễu Giai, Ba Dinh, Hà Nội gồm 65 tang

nôi và 05 tâng hâm.

Mỗi quốc gia có một hệ thống tiêu chuẩn xếp hang A, B, C cho thị trườngvăn phòng cho thuê khác nhau và không hoàn toàn bắt buộc Chuẩn mực này phụthuộc vào điều kiện của thị trường bản địa, không có sự áp đặt đại trà, tuỳ theo

quôc gia sẽ có chuân riêng.

Chang hạn tại Hong Kong, tiêu chuẩn bãi đậu xe là không thé thiếu, nhưngtại thị trường Anh thì đây không phải là yếu tố quan trọng Thị trường Australia

yếu tô môi trường được đặt lên cao, nhưng nhiều nước không đặt nặng vấn đề này

Còn Nhật Bản đặc biệt quan tâm chỉ số an toàn vượt trội khu vực châu Á

Việc có một bộ tiêu chuẩn xếp hạng tòa nhà văn phòng cho thuê hạng A,B, C theo chuẩn mực quốc tẾ, phù hợp với đặc điểm Việt Nam sẽ giúp cho thịtrường đầu tư, xây dựng và cho thuê văn phòng phát triển nhanh chóng và minhbạch hơn Bộ tiêu chuẩn này là cần thiết cho tất cả các bên tham gia thị trường từ

các đơn v1 thiết kế, nhà thầu xây dựng, chủ đầu tư, tư vấn bất động sản, khách thuê

văn phòng.

Tuy nhiên cho đến thời điểm hiện tại Bộ Xây dựng, các hiệp hội trong ngànhbất động sản, công ty tư vấn trong nước chưa có một công trình nghiên cứu tổngthể và đưa ra được tiêu chuẩn xếp hạng được công nhận và áp dụng rộng rãi tại

Việt Nam.

10

1.1.2 Vai trò của bất động sản văn phòng.

Đối với doanh nghiệp việc lựa chọn thuê văn phòng chuyên nghiệp có vai tròvô cùng quan trọng, ảnh hưởng trực tiếp đến thành bại của doanh nghiệp và chất

lượng làm việc.

Cung cấp không gian làm việc chuyên nghiệp:

Với văn phòng thuê, cán bộ công nhân viên sẽ được sử dụng các tiện ích và

dịch vụ chuyên nghiệp như điều hòa không khí, thang máy, Internet tốc độ cao và

máy in dé giúp họ tập trung vào công việc của mình

Thu hút nhân tài về cho công ty:Không gian văn phòng làm việc nói lên tam vóc của một doanh nghiệp Tatcả mọi thứ từ bộ phận tài chính đến văn hóa doanh nghiệp đều có thể nhìn thấyqua hình anh văn phòng Sự thật, các công ty nỗi tiếng, có tầm vóc trên thé giới

được công nhận là có không gian làm việc đáng mơ ước nhất và luôn sở hữu nhiều

nhân tài Tuy nhiên, dé tìm những người giỏi — nhân tài thường không dé dàng, córất nhiều doanh nghiệp đang tìm kiếm và bổ sung nhân tài về cho công ty dé nhanhphát triển Và những người giỏi, những người thông minh, họ luôn muốn làm việctại một công ty có văn hóa doanh nghiệp tốt, nhiều phúc lợi Họ muốn không gian

làm việc mà họ làm việc mang lại sự tiện nghi và thoải mái nhất Bởi lẽ, họ luôndành 8 tiếng mỗi ngày ở đó Họ sẽ không có được ấn tượng tốt, kỷ niệm đẹp nếu

công ty không có một nơi làm việc đàng hoàng.

Nang cao độ nhận diện thương hiệu trên thị trường

Trong thời buổi kinh tế thị trường phát triển, sự đa dạng về nhãn hàng, sanphẩm, dịch vụ, giúp người tiêu dùng có nhiều sự lựa chọn hơn Và điều đó cũngthúc đây các nhà kinh doanh phải xây dựng thương hiệu uy tín và chuyên nghiệptrong lòng khách hàng Sự cạnh tranh lành mạnh này là điều rất cần thiết trong việcphát triển kinh tế Việc này thúc đây mỗi cá nhân, mỗi doanh nghiệp cần khôngngừng hoàn thiện mình dé có thé tồn tại và ngày càng lớn mạnh

Vị trí của một văn phòng là một trong những yếu tô quyết định đến sự thành

công của doanh nghiệp Việc đặt trụ sở văn phòng chính tại các tòa nhà cao cấp sẽ

nâng cao hình ảnh của doanh nghiệp Day cũng là một trong những giải pháp khangđịnh thương hiệu trên thị trường và trong mắt đối tác và khách hàng hiệu quả

II

Nang cao hiệu suất làm việc

Khi sử dụng văn phòng chuyên nghiệp, nhân viên có thê tập trung vào chuyênmôn của mình và dành nhiều thời gian hơn dé phát triển kinh doanh — Giúp tăngnăng suất làm việc, quản lý nhân viên tốt hơn, tăng khả năng tương tác giữa các

đồng nghiệp, giữa nhân viên và lãnh đạo do làm việc cùng một văn phòng

Góp phân tạo ra một không gian làm việc chuyên nghiệp, khoa học, nâng cao năng suât làm việc của mọi nhân sự, leader cho đên giám đôc hay nói cách khác là

tăng hiệu suất làm việc của toàn bộ doanh nghiệp

Tang khả năng tương tac qua lại

Văn phòng được biến đến là “ngôi nhà thứ 2”, là nơi mỗi một thành viên củacông ty ngồi 8 giờ đồng hồ làm việc mỗi ngày Vì thế, văn phòng chính là nơi, các

cộng sự tương tác qua lại với nhau.

Chỉ cách một bức tường mà đã tạo nên “rào cản giao tiếp” của nhiều người,do đó, công ty cần có những hoạt động ngoài giờ để phá bỏ những bức tường đó,dé mọi người dé dàng kết nối, quan tâm, chia sẻ với nhau như: giờ ăn trưa, giải

lao, tổ chức sinh nhật cho nhân viên

Tạo nên sự hai lòng cho mọi nhân viên

Nghiên cứu cho thấy một đội ngũ nhân viên khỏe mạnh có cơ hội rất cao trởthành đội ngũ nhân sự xuất sắc Văn phòng có thể sẽ đóng một vai trò rất quantrọng trong hoạt động kinh doanh của công ty bằng cách đảm bảo sức khỏe củanhân viên Trong trường hợp, nhân viên có thói quen xấu là thức khuya — dậymuộn Vì thế, việc thức dậy sớm, dé có mặt tại văn phòng đúng giờ sẽ giúp họ thayđổi thói quen thành ngủ sớm hơn vào buổi tối, dé có mặt tại văn phòng trong tinhthần làm việc tốt

1.2 Khái niệm, đặc điểm của môi giới bat động sản văn phòng

1.2.1 Khái niệm về môi giới bat động sản văn phòng

Bất động sản là lĩnh vực nhận được sự quan tâm rất lớn từ các thành phần

khác nhau trong xã hội.

Môi giới bất động sản văn phòng cũng giống như môi giới bất động sản khác.Theo khoản 2 Điều 3 Luật Kinh doanh bat động sản 2014, môi giới bất động

sản là việc làm “trung gian” cho các bên trong thuê bán, chuyên nhượng, cho thuê,

cho thuê lại, cho thuê thuê bất động sản Trong tiếng Anh nhà môi giới bất động

12

sản (Real Estate Consultant) là người tư van, tiếp thị, quảng cáo bat động sản đến

những khách hàng có nhu cầu

Theo từ điển Bách khoa tiếng Việt: môi giới là "chủ thé (một cá nhân, mộtnhóm, một tô chức, một hãng ) làm trung gian cho 2 hoặc nhiều chủ thé khác taođược quan hệ trong giao tiếp, kinh doanh" Người môi giới giao dịch thực hiện một

giao dịch bằng cách đưa người thuê thiện chí và người bán thiện chí lại với nhauvà cung cấp tài liệu pháp lý về các chỉ tiết của thỏa thuận pháp lý giữa hai bên.Người môi giới giao dịch không phải là người được ủy thác của bất kỳ bên nào,nhưng phải tuân theo luật cũng như các tiêu chuẩn chuyên môn và đạo đức

Môi giới là hoạt động của người thứ ba với mục đích tạo sự thông cảm, thấu

hiểu trong việc giải quyết các van đề hoặc công việc có liên quan giữa các bên với

nhau.

Nghệ môi giới BĐS là công việc chuyên môn làm trung gian đê kêt nôi các

nhu cầu liên quan đến BĐS

Tóm lại Môi giới bất động san là hoạt động của người, tổ chức trung gian có

đủ năng lực dé giải quyết các quan hệ giao dịch về BĐS nhằm kết nối các thươngvụ giao dịch về BĐS

Môi giới Bat động sản là công việc thực hiện trao đôi, chuyên nhượng nhữngquyền hạn khác nhau liên quan đến bat động sản Kết quả của những hoạt độngnày là việc thực hiện những yêu cầu của khách hàng như hợp đồng bán, trao đôi,

cho thuê và thuê với sự giúp đỡ của nhà môi giới Những hoạt động này dẫn đến

sự thay đối ở khía cạnh pháp lý và thực tế của bất động sản Nhà môi giới thựchiện các công việc để nhận được thù lao cho những thay đổi trên thông qua cácthương vụ mà đối tượng của nó là các quyền đối với Bất động sản

1.2.2 Đặc điểm về môi giới bất động sản văn phòng

Trong thời đại hiện nay, môi giới bất động sản là một lĩnh vực rất hot Bởi vì

nhiều doanh nghiệp mới thành lập đang có nhu cầu tìm kiếm địa điểm dé làm vănphòng, trong khi số lượng các tòa nhà văn phòng chuyên nghiệp ở các trung tâmđô thị như Hà Nội và TP Hồ Chí Minh đã đạt đỉnh điểm Vì vậy, nhu cầu về môi

giới bất động sản cho thuê văn phòng ngày cảng tăng cao dé trở thành chat xúc táctrung gian giữa các bên có nhu cầu

Một trong những ưu điểm của công việc môi giới bất động sản là có thời

gian làm việc linh hoạt, không bị gò bó như những công việc văn phòng khác.

13

Thay vì ngồi trong văn phòng, các nhân viên môi giới bat động sản thường phải di

gặp khách hàng, khảo sát thị trường và trao đôi với các ban quản lý tòa nhà Một

số công ty cho phép nhân viên không phải có mặt ở văn phòng thường xuyên vàthay vào đó là đi ra ngoài thị trường Thời gian làm việc không cố định và mỗi

người có cách làm việc khác nhau, chỉ cân mang lại kêt quả tôt như mong đợi.

Mặc dù lương cơ bản của môi giới bất động sản thấp hơn so với các công

việc khác, nhưng khoản hoa hồng được trả cho mỗi giao dịch thành công rất cao

(khoảng 20-50 triệu đồng hoặc thậm chí lên đến vài trăm triệu đồng) Tuy nhiên,nhân viên chỉ nhận được hoa hồng khi đạt được kết quả bán hàng Hoa hồng vàcác khoản thưởng khác như thưởng doanh số, thưởng KPI, thưởng quý, thưởng

năm được thỏa thuận giữa doanh nghiệp và nhân viên Tùy vào chính sách lương,

thưởng của mỗi đơn vị và tình hình kinh doanh thực tế, nhân viên kinh doanh batđộng sản sẽ được nhận mức thưởng và hoa hồng thích hợp

Năng lực công việc

Do lương ngành bat động sản không phải con số quyết định, chính hoa hồngvà các khoản thưởng doanh số mới giúp thu nhập của họ “nâng tầm” nên năng lựcmới chính là yếu tố quan trong ảnh hưởng tới thu nhập cuối cùng

Nhân viên càng có nhiều mối quan hệ, càng giỏi thương thảo hợp đồng, càngđem về nhiều khách hàng cho công ty thì thu nhập của nhân viên càng lớn Đó sẽ

là con số xứng đáng nhất với thành quả mà một nhân viên đem lại

Áp lực công việc khá lớn

Đây là một đặc điểm khác khiến nhiều người từ bỏ nghề môi giới “Làm nghềmôi giới bất động sản nhân viên cần phải quen với việc làm việc vào ngày nghỉ vàngoài giờ hành chính Vào thời điểm mà mọi người nghỉ ngơi thì nhân viên phảilàm việc vì lúc đó khách hàng của nhân viên rảnh và nhân viên mới có thể gặp

được họ.”

Đặc thù của ngành này là phải chủ động tìm kiếm khách, khách hàng rất ítkhi chủ động tìm đến nhân viên, do đó nhân viên phải chủ động tiếp cận, gặp gỡ

khách hàng Vì vậy, khi có được một cuộc hẹn với khách hàng thì dù đường sá xa

xôi thì nhân viên cũng phải cố găng đi dé gặp gỡ họ Bởi khách hàng tiềm năngkhông chỉ của riêng nhân viên, rất nhiều công ty, dự án có thê đáp ứng nhu cầu củahọ Do đó, nhân viên cần chủ động dé dành được lợi thé trong tiếp cận khách và

bán hàng.

14

Với mức lương cơ bản ít ỏi mỗi tháng rơi vào khoảng 4 -6 triệu, nếu thángđó nhân viên không có giao dịch thành công thì chắc chắn sẽ áp lực hơn rất nhiều

vì phải trả chỉ phí sinh hoạt hằng tháng Về phía công ty sếp của nhân viên khi họthúc giục nhân viên phải có giao dich, cũng như có một vài công ty đã tiến hành

sa thải nhân viên nêu không có kêt quả

Có thể sẽ phải đầu tư rất nhiều nhưng nhận lại không bao nhiêu Ví dụ Vớingười mới bắt đầu để có giao dịch thành công đầu tiên phải mat 3 — 4 tháng déchuẩn bị và “vấp ngã” Khoảng thời gian này bạn phải tốn khá nhiều chi phí dé tìm

kiếm khách hàng, tạo mỗi quan hệ Tất nhiên, bạn sẽ có khoản lương cứng đủ

dùng cho việc tìm kiếm khách hàng Nhưng những ai không biết quản lý tài chínhsẽ dé thâm hụt ngân sách Và đây chính là rào cản khiến nhiều người bỏ việc trong2 —3 tháng đầu Bên cạnh đó, ngay cả những người đã có chỗ đứng trong nghề vẫncó thê đối mặt với tình trạng tài chính bap bênh Do nguồn thu nhập phụ thuộc ratnhiều vào tiền hoa hồng Nhưng không phải lúc nào cũng có hợp đồng và néu hoa

hồng về không đúng hạn sẽ khó quản lý dòng tiền của bản than

Nghề đòi hỏi nhiều kỹ năng và kiến thức chuyên mônNghề môi giới bat động sản là nghề mà đòi hỏi ở người nhân viên tư van phải

có kiến thức sâu va rộng trên nhiều lĩnh vực dé có thé thành công trong ngành nay.Nhân viên sẽ phải tiếp xúc nói chuyện với rất nhiều khách hàng với những thế giớiquan khác nhau và kiến thức chung và chuyên môn dé có thé trở thành một môi

giới cũng đòi hỏi phải học tập, trau đồi nhiều kiến thức có thể điểm qua:

+ Nhóm kiến thức về thị trường bất động sản, kinh tế học: Các loại hình về

bất động sản đang bán trên thị trường, thông tin liên quan đến loại hình đó nhưthông tin pháp lý, chủ đầu tư, đơn vị quản lý, Yếu tố vi mô cần tìm hiểu về cung— cầu của thị trường và quy luật phát triển của thị trường Thị trường bat động santhường có quy luật phát triển và cần có kiến thức dé phân biệt, phân tích được thitrường đang ở thời điểm nao Giá cả của thị trường Phân tích thị trường dé biết

khu vực đầu tư hiệu quả

+ Nhóm kiến thức về pháp luật: Một môi giới cần biết những quy định về

tính pháp lý của bất động sản: luật nhà ở, luật kinh doanh BĐS, nghị định cụ thêliên quan.v.v Những quy định của pháp luật về giao dịch trong bất động sản

Những quy định về thuế, phí trong giao dịch BĐS

+ Nhóm kiến thức có liên quan đến bất động sản như: Kiến thức về phong

thủy, vấn đề này giúp cho nhà môi giới cũng như khách hàng dễ dàng lựa chọn

15

được sản phâm phù hợp hơn Kiến thức về thị trường thay thế: vàng, chứng khoán,

tài chính.v.v Mọi kinh đầu tư trong tị trường đều có ít nhiều mối tương quan với

nhau, dé năm bắt được xu hướng thị trường BDs cũng cần có kiến thức chung vềcác kênh đầu tư khác Dé có thé tìm kiếm khách hang và truyền thông sản phầm

cần kiến thức về Marketing Ngoài ra nhà môi giới cần thêm kiến thức cơ bản về

xây dựng, kiên trúc

Những thương vụ trên thị trường thường thu hút khoản tiền rất lớn do giá trịcác bất động sản lớn vì vậy môi giới hay tư vấn, định giá đều phải có chuyên môncao, chính trực Không ngừng học hỏi, cập nhật kiến thức thị trường thường xuyêndé đáp ứng được nhu cau của thị trường và khách hàng

Môi giới là một hoạt động chuyên biệt, để làm công việc này đòi hỏi nhà môi

giới phải có kiến thức rộng về nhiều lĩnh vực

Mở rộng các mối quan hệKhách hàng bat động sản có thé đến từ nhiều lĩnh vực khác nhau Do đó,nhân viên có thé mở rộng thêm các mối quan hệ của mình Bên cạnh đó, nếu giữ

được mối quan hệ này, nhân viên có thé xây dựng được nguồn khách hàng tiềm

năng Ai cũng phải quan tâm tới bất động sản có thê là khách hàng tiêu dùng sảnphẩm hoặc nhà đầu tư

Ngoài ra, những người tìm đến môi giới nhà đất đều có tài chính và nhữngthành tựu nhất định trong sự nghiệp Điều này giúp nhân viên môi giới có thể họchỏi được nhiều bài học cho bản thân

Ở Việt Nam, kinh doanh bất động sản thường dựa trên mối quan hệ và tintưởng Vì thế, các mối quan hệ là mau chốt làm nên sự thành công của nhân viên

môi giới Tuy nhiên đây là một thách thức lớn, doi hỏi phải có sự khôn khéo va

luôn tìm kiếm

Theo quy luật vận động và dao thải của thị trường, thị trường môi giới sẽ

hình thành nên những thương hiệu cá nhân và thương hiệu tổ chức môi giới uy tín,hiểu biết về thị trường, hiểu biết về pháp lý trong giao dich Chỉ những cá nhân vàtổ chức hoàn thiện được điều này mới có cơ hội tồn tai Và một cam kết nữa dé cóthê theo đuôi được nghề là Đạo đức nghề nghiệp và tiêu chuẩn hành nghề Muốnđứng vững va di lâu dai cùng nghé, đòi hỏi những người dan thân vào phải trangbị day đủ kiến thức, kỹ năng, chuẩn bi tâm lý thật tốt Có gắng trau dồi, học hỏitrong quá trình làm việc dé có được chứng nhận hành nghề hợp pháp Góp phần

16

cho quá trình hoạt động ở vi trí môi giới bat động san được sự bảo hộ của pháp

luật, phát triển mạnh mẽ và duy tri lâu dai.1.2.3 Vai trò của môi giới bất động sản văn phòng

Phần lớn những người môi giới bất động sản cùng với khách hàng của họ đềuthay rang không có gì khó khăn dé xác định công việc của nhà môi giới là gì Họhiểu đơn giản rằng nghề môi giới là công việc dẫn dắt các bên đến việc ký kếtthương vụ, trong đó một bên là chủ sở hữu hoặc người có một số quyền sử dụngđối với bất động sản muốn bán hoặc cho thuê, và bên thứ hai muốn thuê, thuê lại

hoặc sử dụng nó.

Tuy nhiên, khái niệm này chỉ được hiểu một cách thông thường và hẹp trong

phạm vi vấn đề so với bản chất đầy đủ của hoạt động môi giới hiện nay Tất nhiên,

yếu tô quan trọng nhất của hoạt động môi giới là sự dẫn dắt người bán cho thuêvới người thuê/ thuê đến việc ký kết thương vụ Tuy nhiên, trên góc nhìn vĩ mô,hoạt động môi giới bất động sản còn là một nhân tố cực kỳ quan trọng trong thịtrường bắt động sản, tham gia tích cực và đóng góp xây dựng nền kinh tế quốc dân

bởi sự cần thiết của hoạt động môi giới bất động sản không cần bàn cãi Hoạt động

môi giới bất động sản chuyên nghiệp sẽ góp phan thúc day sự phát triển của thị

trường bat động sản, giúp thị trường bat động sản tăng trưởng ồn định và minh

bạch Điêu này được thê hiện rõ qua các vai trò sau:

Vai trò thứ nhất: Góp phần thúc day các hoạt động giao dịch phát triển và 6n

định thị trường Bất động sản Thị trường Bất động sản được hình thành từ

Cung-Cau về Bat động san, có người thuê và có người bán nhưng trong quá trình tìmkiếm khách hàng thuê cũng như tìm kiếm khách hàng bán luôn luôn gặp rất nhiềutrở ngại và khó khăn dé tìm kiếm đối tượng tiềm năng Và như vậy nha môi giớiBất động sản được cả người thuê và người bán biết đến với vai trò kết nối 2 bênđầu của thương vụ một cách nhanh nhạy và hiệu quả nhất Nhà môi giới không chỉđơn giản là tìm kiếm các khách hàng và giúp họ gặp gỡ nhau mà trách nhiệm lớnlao nhất chính là đảm bảo thương vụ thành công, vừa lòng cả được bên người thuêvà người ban Đây là 1 công việc đòi hỏi mạng lưới quan hệ kết nối dày đặc mà

chỉ có các nhà môi giới mới có được Việc đảm bảo các thương vụ thành g1ao cũng

cần sự khéo léo và chuyên nghiệp của các nhà môi giới dé dàn xếp 6n thỏa yêu cầu

của các bên, giúp các bên đạt được ý chí nguyện vọng chung di tới thỏa thuận

thống nhất Bên cạnh đó, hoạt động môi giới chuyên nghiệp còn giúp các thương

vụ được thực hiện với tốc độ nhanh hơn, vô hình chung đã giúp cho tổng sỐ lượng

giao dịch trên thị trường Bat động san tăng lên đáng kê Có thé nói, vai trò của

17

hoạt động môi giới trong thị trường Bat động sản cũng chính như dầu nhớt cho các

loại động cơ giúp máy móc hoạt động trơn tru hiệu quả hơn, chạy nhanh hơn và di

xa hơn Hơn nữa, thị trường Bất động sản lại ảnh hưởng rất lớn bởi tác động từ nên

Kinh tế Quốc dân Trong những lúc nền Kinh tế đi xuống sẽ ảnh hưởng mạnh mẽđến hoạt động tài chính của các ngân hàng và chính sách của chính phủ, tích cựcbơm vốn ra giúp thị trường hoạt động Lúc này, hoạt động môi giới sẽ được tỏ rõtrong vai trò sợi dây liên kết các nhà đầu tư, các khách hàng đến với nguồn vay,hỗ trợ tài chính giúp các giao dịch vẫn được tiếp tục đều đặn đề duy trì thị trườngBắt động sản, tránh tình trạng cả thị trường đóng băng, hệ lụy sẽ vô cùng khônlường Ngược lại, khi nền Kinh tế phát triển nở rộ, dong tiền ngoài thị trường đồidao, các khách hàng va nha đầu tư rộn ràng giao dịch, tuy nhiên một khi các giaodịch tăng lên quá đột ngột, giá Bất động sản được đây lên quá cao so với giá trịsinh lời thực sự thì đây chính là dấu hiệu của các sự đầu cơ, thôi giá gây nên hiệntượng bong bóng Bắt động sản Hoạt động môi giới Bất động sản chuyên nghiệplúc này lại trong vai trò điều tiết, ôn hòa lại dòng giao dịch Bất động sản băng sựcung cấp đầy đủ thông tin và tư vấn Bất động sản giúp các nhà đầu tư tỉnh táo hơntrong những cơn sốt đất, qua đó mà các giao dịch cũng trở nên ôn định hơn, khôngrơi vào tình trạng giao dịch truyền tay đây giá bất động sản lên cao ngút khỏi giátrị tiềm năng của chính nó Như vậy, hoạt động môi giới Bất động sản giúp các

giao dịch trở nên đều đặn và bình én từ đó mà thị trường Bắt động sản cũng trở

nên ôn định hon mặc cho các tác động từ nên Kinh tê Quôc dân.

Vai trò thứ hai: góp phần đảm bảo chất lượng giao dịch trên thị trường Bất

động sản Môi giới chính là bảo vệ lợi ích khách hàng chính vì vậy hoạt động môi

giới chuyên nghiệp sẽ luôn giúp các nhà đầu tư, các khách hàng sử dụng đạt đượcmức giá hợp lí và hiệu quả khai thác cao nhất trong quá trình tham gia thị trườngBat động sản Trong thời buôi kinh tế thị trường với sức cạnh tranh là rất lớn vàquá nhiều nguồn thông tin, các khách hàng sẽ rất khó đề tìm được thông tin chínhxác và phù hợp với nhu cầu sử dụng Hoạt động môi giới chuyên nghiệp sẽ cungcấp những thông tin chuẩn xác nhất, nhanh nhất tới các khách hàng, các nhà đầutư Bên cạnh vai trò cung cấp thông tin, hoạt động môi giới cung cấp những sự tưvấn chuyên sâu qua đó các khách hàng sẽ năm rõ được thông tin cũng như hiệuquả tiềm năng của Bắt động sản Khi cả người thuê và người bán đều nắm rõ thông

tin về Bất động sản, nắm rõ giá trị của Bất động san thì các cuộc giao dịch sẽ luôn

được thực hiện trơn chu, chuẩn chỉnh, đảm bảo tiềm năng khai thác cho khách

hàng Dién hình là trong các con tăng giá, các cơn sot ảo của thị trường, thì vai trò

18

tư vấn của các nhà môi giới lại càng được thực hiện rõ Chính vốn kiến thức lâu

năm và kinh nghiệm dày dặn về thị trường Bất động sản mà các nhà môi giới sẽluôn có cái nhìn khách quan và chuyên sâu, nhờ vào sự tư vấn của bên môi giớima các nhà đầu tư, các khách hàng sử dụng sẽ tránh được việc thuê phải các Bất

động sản giá cao, Bất động sản giá ảo trên thị trường Có thể nói hoạt động môi

giới sẽ đảm bảo cho các bên tham gia thị trường có được các giao dịch chất lượng,

khai thác được Bat động san với hiệu quả và tiêm năng cao nhat.

Vai trò thứ ba: Thúc đây tính minh bạch đối với thị trường Bất động sản.Hoạt động môi giới chuyên nghiệp cần có trách nhiệm cao đối với việc mình làm.Đặc biệt đạo đức nghề nghiệp được đặt lên hàng đầu Những thông tin môi giới

cung cấp cho khách hàng phải đầy đủ, chính xác, công khai và minh bạch rõ ràng.Điều này góp phan tạo nên thị trường Bat động sản nói chung phát triển ồn định,

lành mạnh và hiệu quả hơn Khi mọi thông tin được công khai minh bạch sẽ tạo

tiền đề giúp việc thực hiện giao dịch hợp pháp, tránh tình trạng ứ đọng giao dịchngâm trên thị trường Vì thế vai trò của môi giới vô cùng quan trọng cho sự pháttriển chung của thị trường Bắt động sản theo hướng bền vững, hiệu quả Phát huytốt vai trò trong sự phát triển chung của nền kinh tế quốc dân

Bên cạnh những vai trò tích cực với thị trường Bât động sản thì hoạt động môi giới cũng có ảnh hưởng sâu sắc đên chính sách của nhà nước và các thành

phần tham gia thị trường Bắt động sản:

Góp phần tích cực tới chính sách của nhà nước tới thị trường Bắt động sản:Thị trường bat động sản ngày càng một phát triển thì nhu cầu giao dich sẽ ngàycàng tăng cả về số lượng và chất lượng Nhưng do đặc tính về bất động sản làthông tin thường không hoàn hảo, giao dich chủ yếu là giao dich ngầm nên nhànước khó có thé kiểm soát được các giao dịch đó, việc thu thuế đối với nhữngngười có thu nhập cao khi tham gia giao dịch trên thị trường nhà nước sẽ rất khókhăn trong việc thực hiện Theo thống kê có trên 70% các giao dịch bất động sản

được thực hiện thông qua các tô chức môi giới không đăng kí kinh doanh, gây thất

thu lớn cho ngân sách của nhà nước Mà thué là nguồn thu chính của nhà nước détrang trải cho mọi hoạt động, chi phí của cả nước Vì vậy khi các tô chức, cá nhânmôi giới này được công nhận cho phép hành nghề và có đăng ký kinh doanh sẽ

giúp cho họ hoạt động có hiệu quả hơn đồng thời thông qua các giao địch đó nhànước tăng thu nhập về thuế Do vậy mà hoạt động môi giới chuyên nghiệp, côngkhai sẽ giúp nhà nước quản lí được các nguồn thu nhập về thuế Bất động sản Bêncạnh đó, hoạt động môi giới chuyên nghiệp cũng sẽ bộc lộ ra những xung đột về

19

lợi ích của các đối tượng tham gia thị trường giúp nhà nước nắm bắt và cân bằngđược các bên, giúp thị trường Bat động sản phát triển bền vững và ôn định Trong

quá trình phát triển và ban hành những luật về Bat động sản cũng sẽ dé lộ ra nhữngkẽ hở về pháp lí giúp một số đối tượng tham gia trục lợi từ chính sách của nhà

nước Hoạt động môi giới chuyên nghiệp nhờ tính công khai và minh bạch sẽ

không che giấu cho những trường hợp này giúp nhà nước quản lí tốt được nhữngsai phạm kinh tế địa chính, kinh doanh Bất động sản, tránh việc thất thu ngân sách

nhà nước hoặc có những xung đột sâu sắc giữa các bên tham gia thị trường Bat

động sản Nhờ vao tính chuyên nghiệp, sự công khai và minh bach mà hoạt động

môi giới đã và đang góp phan tích cực trong công cuộc sửa đổi và phát triển chính

sách của nhà nước về dat dai.

Thị trường Bất động sản được tạo nên nhờ có nhu cầu trao déi Bat động sảncủa các chủ đầu tư, các chủ đất, các chủ sở hữu bất động sản và các nhà đầu tưkinh doanh, các khách hàng sử dụng Tắt cả các đối tượng tham gia thị trường đềurất cần hoạt động môi giới dé đảm bao cả về lợi ích và cả về số lượng giao dịch

Tuy hoạt động môi giới đều là cần thiết cho cả hai bên nhưng vai trò đối với từngchủ thê riêng biệt lại là rất khác nhau:

Trong lĩnh vực bất động sản, hoạt động môi giới đóng vai trò rất quan trọngđối với các chủ đầu tư dự án (bên bán) Đầu tiên, một lực lượng môi giới đáng tincậy là yếu tố quan trọng dé phân phối sản phẩm đúng lịch trình từ trước Môi giớigiúp các chủ đầu tư thu được nhiều doanh thu và lợi nhuận, là nòng cốt chính bánhàng không thể thiếu Điều này đúng cho cả chủ đầu tư dự án và chủ sở hữu bất

động sản đơn lẻ.

Thứ hai, bất động sản là một sản phẩm CÓ gia tri rất cao Nếu có một số lượnglớn sản phẩm bat động sản, các chủ đầu tư không thé tự mình phân phối hết trong

một khoảng thời gian ngắn Điều này liên quan đến bài toán về gọi vốn và quay

vòng vốn của mỗi dự án Dòng tài chính cũng là yếu tố rất quan trọng dé phát triểncác dự án bất động sản Các chủ đầu tư luôn biết mình phải thu vốn về vào thờiđiểm nào dé tiếp tục đầu tư và xây dựng dự án của mình Vì vậy, lực lượng môi

giới là cần thiết để giúp các chủ đầu tư bán được hàng đúng thời điểm thu vốn về,

từ đó tiép tục có tài chính nuôi sông dự an.

Thứ ba, môi giới cũng đóng vai trò lực lượng truyền thông mạnh mẽ nhất

đối với dự án Đội ngũ môi giới là tư van đắc lực nhất dé xây dựng các dự án cùng

chủ dau tư Họ sử dụng quyền lực về quan hệ khách hàng của minh dé chào mời

và giới thiệu về các dự án Nhờ vào sự quen biết, tìm gặp và trao đôi với môi gidi,

20

khách hang mới có thé biết được thông tin về dự án bất động sản và đưa ra quyết

định thuê bất động sản Hơn nữa, môi giới còn giới thiệu và mời gọi các kháchhàng tiềm năng đến sử dụng các dịch vụ của các dự án, từ đó các chủ đầu tư còncó thê thu thêm lợi nhuận từ việc kinh doanh các dịch vụ của mình bên cạnh doanhthu từ việc bán Bất động sản Như vậy, vai trò của hoạt động môi giới với Chủ đầutư dự án Bat động sản là rất lớn, không chi là nòng cốt chính dé phân phối sảnphẩm mà còn là lực lượng đáng tin cậy xây dựng hình ảnh về dự án

Môi giới đóng vai trò quan trọng đối với các nhà đầu tư và khách hàng sửdụng (bên thuê) Khách hàng khi thuê bắt kỳ sản phẩm nào đều cần phải có hai yếutố là duoc tư vấn về thông tin sản phẩm và cảm nhận được sự quan tâm và chămsóc đến sản phẩm Vi vậy, chỉ có môi giới mới có thé đáp ứng đầy đủ nhu cầu củakhách hàng Môi giới đóng vai trò cung cấp thông tin đầy đủ và chính xác nhất về

bắt động sản, và dựa trên đó tư vấn khách hàng về cách so sánh và lựa chọn bất

động sản phù hợp Bên cạnh đó, môi giới còn tư vấn cho khách hàng về cách sửdụng, thiết kế, và đầu tư vào bất động sản dé tối đa hóa hiệu quả sử dụng Môi giới

luôn hiểu được cảm giác của khách hàng khi thuê bất động sản, và giúp khách hàng

tìm kiếm được sản phẩm phù hợp nhất Môi giới chuyên nghiệp còn là người tưvan pháp lí nhiệt tình nhất cho khách hang, đảm bảo giấy tờ day đủ và các thủ tụchợp pháp dé khách hàng được yên tâm khi thuê bat động sản Sự am hiểu về bat

động san và thái độ phục vụ chuyên nghiệp giúp môi giới đem lại sự hai lòng va

mang đến sự yên tâm, hạnh phúc cho khách hàng

Tổng lại, vai trò của hoạt động môi giới đối với góc nhìn vĩ mô và vi mô của

Thị trường Bắt động sản là vô cùng to lớn Đây là cũng động lực rất cần thiết giúp

thị trường Bat động sản góp phần xây dựng nền Kinh tế quốc dân phát triển một

cách hiệu quả và bền vững.1.3 Một số vẫn đề về môi giới bất động sản văn phòng.1.3.1 Các nguyên tắc trong môi giới bất động sản văn phòng

Hoạt động môi giới cần tuân thủ những nguyên tắc sau:Trước tiên là những hoạt động này cần tuân thủ pháp luật của Việt Nam

Không một hành vi, động thai nào được phép sai lệch với những luật lệ, quy định đã ban hành.

Thứ hai hoạt động môi giới phải dựa trên sự công bằng, minh bạch về thông

tin

21

Thứ ba hoạt động môi giới phải lay mục tiêu lợi ích của khách hang làm định

hướng, bảo đảm lợi ích của các bên khách hàng, hài hòa giữa lợi ích khách hàng

với lợi ích nhà môi giới.

Thứ tư hoạt động môi giới phải được thực hiện dựa trên nền tảng của kiếnthức chuyên môn và kinh nghiệm thực tế với ý thức trách nhiệm cao nhất

Thứ năm hoạt động môi giới phải coi đạo đức nghề nghiệp là kim chỉ nam,

là sợi chỉ đỏ xuyên suốt trong toàn bộ quá trình tác nghiệp

1.3.2 Điều kiện kinh doanh dịch vụ môi giới và yêu câu chuyên môn của nhà

môi giới.

Đề đăng ký kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, các cá nhân, tô chức

cân hội đủ những điêu kiện sau:

Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bat động sản phải thành lập doanh nghiệphoặc hợp tác xã, phải có vốn pháp định và đăng ký kinh doanh bất động sản theo

quy định của pháp luật.

Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dich vụ bat động sản phải thành lập doanhnghiệp hoặc hợp tác xã, đăng ký kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định

những loại hình dịch vụ khác nhau phục vụ cho thị trường đó Những dịch vụ này

cần bảo đảm cho khách hàng về sự chuyên nghiệp, thích hợp với những lượngthông tin, kiến thức nhất định và phải hoạt động dựa trên những tiêu chuẩn đạođức nghề nghiệp Chính vì vậy không phải ai cũng hội đủ tiêu chuẩn dé thực hiện

dịch vụ này Những thương vụ được thực hiện trong thị trường BĐS thường thu

hút những khoản tiền lớn, đôi khi là rất lớn Điều này có ý nghĩa không chỉ khi đốitượng dé môi giới là một cao ốc thương mại - văn phòng mà đơn giản chỉ là mộtcăn hộ nhỏ Người thuê thường đặt vào thương vụ toàn bộ tiền tiết kiệm của họhoặc một phần là tiết kiệm và phần còn lại là vay tín dụng Vì vậy một vấn đề đặcbiệt quan trọng là người môi giới, tư van, định giá, hay bat kỳ một người nao khác

22

hoạt động phục vụ khách hàng của mình trong thị trường BĐS phải là những người

ngay thăng, chính trực và có chuyên môn cao.

Hơn thế nữa, sự phát triển của thị trường sẽ kéo theo ngày càng nhiều nhữngyêu cầu, nhiệm vụ mới Sự phát triển này buộc các nhà dịch vụ phải thực hiện ngàycàng nhiều hơn những dịch vụ mới cho khách hàng Nó đòi hỏi các nhà làm dịch

vụ phải tự học hỏi và liên tục hoàn thiện năng lực của mình.

Tầm quan trọng của những tiêu chuẩn nghề nghiệp là rất lớn, mang tính quyếtđịnh Trước tiên chúng được thiết lập để thống nhất hoạt động tác nghiệp của cácnhà môi giới Tiêu chuẩn nghé nghiệp cũng có ý nghĩa thực tiễn căn bản cho kháchhàng vì nó ngầm thông báo cho khách hàng rằng họ có thê trông đợi được gì từ các

nhà môi giới Thông qua đó nó cũng gây sức ép lên nhà môi giới phải đạt được

những hiệu quả cao nhất cho khách hàng Vì vậy cần phải nhắn mạnh về vai tròđặc biệt quan trọng của những tiêu chuẩn nghé nghiệp đối với mọi nhóm nghề

nghiệp trong thị trường nói chung và thị trường BĐS nói riêng.

Ta có thé thấy tiêu chuẩn nghề nghiệp là cần thiết cho mọi nhóm nghề nghiệp.Chúng giúp cho khách hàng có sự định hướng về chất lượng dịch vụ, bảo đảm tốithiểu mức dich vụ có được và làm cho chất lượng dịch vụ được đồng đều mà không

phụ thuộc vào địa điểm cung cấp dịch vụ Khách hàng khi đó luôn biết trước được

rằng ho có thé mong đợi gì khi trả tiền cho dịch vu Từ phía người cung cấp dịch

vụ cần phải có ý thức rằng tiêu chuân nghề nghiệp không phải là cái “rào chắn”hạn chế tự do tác nghiệp đối với họ, mà là “bộ mặt”, lời giới thiệu về bản thân họ

Đây chính là một cách tiếp cận nghiêm túc với nghề nghiệp Tiêu chuẩn nghềnghiệp cho phép loại trừ những hành vi cắm kị nhờ việc thống nhất những nguyêntắc hành động Nó tạo điều kiện cho việc liên kết giữa những văn phòng môi giới,xoa dịu những bất đồng hay loại bỏ những nguyên nhân gây ra chúng

Dịch vụ môi giới BĐS thực tế đã hình thành như một nghề nghiệp và nó đòihỏi người thực hiện phải trang bị những kiến thức cơ bản khác nhau như: luật,marketing, kĩ năng đàm phán, kinh tế, kiến thức về xây dựng Đề thực hiện tốtnghề này bắt buộc phải có một tầm nhận thức rộng, kiến thức thích hợp Ngoài ranhững vấn đề quan trọng khác thuộc phạm trù tính cách có liên quan đến nghề môigiới là văn hóa bản thân, sự lịch thiệp nhã nhặn và tuân thủ những nguyên tắc đạo

đức chung.

Cần phải nhận thay một thực tế rằng việc môi giới trong vòng quay của BĐSlà một hoạt động chuyên biệt Đề làm tốt được công việc này đòi hỏi kiến thức

23

rộng về nhiều lĩnh vực khoa học và xã hội Nhà môi giới có thé không bắt buộcphải tốt nghiệp đại học, nhưng họ phải có một lượng kiến thức nhất định dé thựchiện hợp đồng môi giới một cách trung thực, chuẩn mực và an toàn nhất Phạm vinhững kiến thức cần thiết sẽ được đề cập đến ở phần sau Trong mục này chúng tacần phải cụ thé hóa lượng kiến thức cần thiết cho nhà môi giới thông qua việc thiếtlập một chương trình đào tạo tối thiêu.

Bởi vì khả năng tiếp nhận các loại kiến thức khác nhau của mỗi người đều

thường xuyên thay đôi, đồng thời sự phát triển kinh tế, xã hội nói chung tạo ranhững hoàn cảnh khác nhau nên nhà môi giới cần phải liên tục tự hoàn thiện mình

Thực tế những người tham gia thương vụ liên quan đến BĐS là họ đã đầu tư vàođó một khoản tiền lớn Người môi giới khi giúp khách hàng đầu tư tiền cần phảichú ý đến điều này, và phải là người có trách nhiệm cao với lượng kiến thức bảođảm đề mang lại sự an toàn cho toàn bộ thương vụ Trong tương lai gần, khi chúngta thực hiện việc cấp chứng chỉ cho người môi giới cần phải quy định rõ những đòihỏi và nguyên tắc sao cho chương trình đảo tạo cung cấp đầy đủ những kiến thức

cần thiết cho người muốn hành nghề môi giới.1.3.3 Một số tiêu chí lựa chọn văn phòng cho doanh nghiệp

Trung đoạn hồ Thuyền Quang, phố Bạch Mai, Trương Định)

Môi trường xung quanh, các dịch vụ ăn uống giải trí lân cận vi trí thuêcũng khá quan trọng Ví dụ: gần đây một số khu vực được nhiều người chọn thuêdo có nhiều quần thể văn phòng xung quanh như : Láng Hạ, Nguyễn Chí Thanh,

Trung Hòa, phố Triệu Việt Vương, Bùi Thị Xuân, Kim Mã, Đào Tấn, Liễu Giai,Phạm Hùng, Hoàng Quốc Việt, Duy Tân

Ngoài ra, việc có địa diém tot còn thuận lợi cho việc tuyên dụng đa sô người lao động muôn có nơi làm việc gân nhà không quá xa trung tâm.

24

1.3.3.2 Giá thuê văn phòng

Đây là yếu tố không kém phần quan trọng khi bạn tìm kiếm văn phòng chothuê Cần lựa chọn văn phòng có mức giá phù hợp với khả năng thanh toán của

công ty.

Giá thuê tuỳ thuộc vào nhiều yếu tố như vị trí gần trung tâm hay không ? Ban

Quản lý là ai ? diện tích thuê ? các trang thiết bị trong toà nhà

* Lưu ý giá thuê nha của công ty sẽ chịu mức thuế là 10 %, còn thuê nhà củatư nhân mức thuế khoảng 23 % tùy theo từng khu vực Việc giá thuê nhà đã bao

gồm thuế hay chưa cần làm rõ ngay từ đầu, ngoài ra khi thể hiện trong hợp đồng

cần ghi rõ là đã bao gồm thuế do mỗi chỉ cục thuế có một cách hiểu khác nhau vềphần thuế này Một số toà nhà văn phòng, giá thuê đã bao gồm tiền điện điều hòatrong giờ hành chính, tuy vậy một số tòa nhà không áp dụng quy tắc này

Bên cạnh đó, việc tính tiền điện điều hoà ngoài giờ hành chính cũng gây tranh

cãi khá nhiều do ngoài giờ hành chính thường văn phòng không dùng hết công suất

và hệ thống điều hòa trung tâm, việc chia nhỏ diện tích cho từng khu vực khá phức

tạp thông thường tính theo miệng gió.

1.3.3.3 Trang thiết bị văn phòng

Về trang thiết bị văn phòng, cần nhấn mạnh tầm quan trọng của thang máy,

tầng hầm, hệ thống điều hòa, phòng vệ sinh và vật liệu trang trí Những trang thiết

bị này sẽ quyết định đến giá trị sử dụng của toàn bộ tòa nhà về dài hạn Không khódé có thể nhìn thay vẻ sốt ruột của những nhân viên làm việc trong những tòa nhà

cũ khi mỏi chân chờ đợi thang máy hay đi tìm phòng vệ sinh.

Ngoài ra, nhà vệ sinh rỉ nước, hay phòng làm việc trông trơn gây cảm giác khó chịu Đó sẽ là một trong những điêm mà ít nhân viên nào chịu được.

Tòa nhà văn phòng cần có một hệ thống cung cấp điện ôn định do một số đặctính kĩ thuật của hệ thống cung cấp và nếu tình trạng mat điện xảy ra, có thé gâyra chi phí thất thoát lớn Việc mat điện sẽ dẫn đến rối loan trong hệ thống thôngkhí hoặc ngưng trệ quá trình truyền tai dir liệu máy tính — gây mắt dir liệu và tốnnhiều thời gian khôi phục

Hệ thống máy tính càng lớn, thời gian khôi phục càng lâu sau khi chịu ảnhhưởng từ rối loạn của hệ thống điện, làm giảm năng suất làm việc và tăng chỉ phí

sửa chữa.

25

Mặt khác, nên chọn những tòa nhà có đây đủ cho dé xe cho nhân viên và

khách đên giao dịch Thiêu cho dé xe sẽ làm mat thời gian với nhân viên và khách

đến giao dịch ở công ty

1.3.3.4 An ninh, chất lượng quản lý

An ninh tại khu văn phòng cần được đảm bảo vì tài sản của công ty là mộtkhối khá lớn Nếu xung quanh tòa nhà, trộm cướp hoành hành không những tài sảnbị mat mà còn đe dọa đến tính mạng con người, tính mang của nhân viên trong

Diện tích văn phòng sẽ xác định dựa trên sô lượng nhân viên, kê hoạch chiên

lược phát triển lâu dài của công ty

Diện tích trung bình cho không gian làm việc trên thực tế các doanh nghiệpcó thê đáp ứng được cho nhân viên là 4m2/ người (bao gồm diện tích bộ phận công

cộng, kỹ thuật, bộ phận phụ trợ và phục vụ).

Kế hoạch mở rộng hoạt động kinh doanh của công ty phụ thuộc rất lớn vàodiện tích văn phòng, vậy nên bạn cần quan tâm đến điều này trước khi thuê Nênđưa điều kiện này vào thương lượng với chủ đầu tư nhằm giảm thiêu chi phí phatsinh khi công ty bạn muốn mở rộng quy mô trong thời gian sau

Lưu ý, có trường hợp khi thuê bạn sẽ phải chi trả diện tích văn phòng sở hữu

và cả diện tích sử dụng chung như hành lang, lối đi, khu vệ sinh

Sự chênh lệch giữa việc chỉ trả hai phần diện tích này có thê lên đến hơn 20%tổng tiền thuê, vì vậy bạn nên tính toán diện tích thật hợp lý và thương thảo kĩ,nhằm tránh nảy sinh các mâu thuẫn trong hợp đồng về sau

1.3.3.6 Cơ sở hạ tang, dich vụ, chi phí cộng thêm

Khi chọn thuê văn phòng bạn đừng quên đặt vấn đề được cung cấp đầy đủ

các dịch vụ cộng thêm cơ sở hạ tầng, dịch vụ, đây là yếu tố quan trọng đem lại sự

dễ dàng cho hoạt động của công ty.

— Phí Quản lý: Nếu thuê văn phòng thuộc tòa nhà văn phòng, bạn sẽ phải trảmột khoản phí quản lý nhất định cho từng m2 văn phòng Phí này bao gồm: chỉ

26

phí quản ly cho bộ phận bảo vệ, bảo trì, tiép tân, điện, nước, chiêu sáng khu vực chung

— Chỗ dé xe — Giá cả & số lượng: Có một số tòa nhà văn phòng miễn phímột số lượng chỗ đậu xe nhất định cho công ty bạn, tuy nhiên hầu hết nhu cấu của

công ty luôn vượt quá số chỗ quy đỉnh đó

Do đó trước khi thuê và ký kết hợp đồng, bạn nên nhờ sự tư vấn trực tiếp từ

chủ đầu tư về chỗ dé xe và chi phí, nếu không đáp ứng được nhu cau của công ty

bạn, chủ đầu tư có thể sẽ giới thiệu cho công ty bạn chỗ đậu xe hợp lý vừa gần văn

phòng vừa phù hợp cho từng loại phương tiện khác nhau với chi phí phải chăng.

— Thời gian sửa chữa và trang trí văn phòng: Chắc chắn tùy vào mục dichkinh doanh, văn hóa doanh nghiệp của công ty mà trước khi chính thức chuyểnvăn phòng, công ty bạn sẽ bỏ ra thời gian sửa chữa và bồ trí Việc này sẽ tốn từ 1tới 2 tháng nên bạn nên thương lượng với chủ đầu tư việc miễn phí khoảng thời

gian sửa chữa, hoặc hỗ trợ một phần chi phí cho việc sửa chữa và bố trí lại Văn

Xem xét thủ tục pháp ly đi kèm cùng với giá cả ồn định, hợp lý, giảm thiểu

rủi ro cũng là một tiêu chí doanh nghiệp nên lưu ý dé chọn được văn phòng chothuê chất lượng nhất

Lựa chọn tòa nhà nào đề thuê là một quyết định quan trọng bởi mối quan hệ

giữa chủ nhà và khách thuê thông thường sẽ kéo dài nhiều năm

Dé giảm thiêu rủi ro gặp phải một chủ nhà không đáng tin cậy, khách thuê cóthể thực hiện quy trình thuê theo nhiều bước như: lựa chọn một chủ nhà có uy tín,có bằng chứng cho thấy kinh doanh thuận lợi, khảo sát tài chính của chủ nhà vàđưa ra thỏa thuận thuê với điều kiện khách thuê có thể chấm dứt hợp đồng khi chủ

nhà không thê thực hiện được trách nhiệm bên cho thuê.

27

1.4 Quy trình môi giới bất động sản văn phòng.1.4.1 Thu thập thông tin cung bat động sản văn phòng.

Lên danh sách các tòa nhà văn phòng chia theo từng phân khúc, khu vực sau

đó scan, làm việc với ban quan lý cho thuê của tòa nhà nhằm thu thập thông tin về

diện tích văn phòng hiện đang trống Thu thập thông tin về giá thuê, diện tích còntrống, các chỉ phí như: gửi xe máy, gửi ô tô, phí làm việc ngoài giờ Nắm bắt hiệntrạng mặt bằng bàn giao từ chủ đầu tư, cập nhật thời gian khách hàng có thể trảmặt bằng trong tương lai gần ( 3 tháng tới)

1.4.2 Tiếp nhận nhu cau thuê của khách hàng

Sau khi thu thập nguồn cung bất động sản và cập nhật vào bảng hàng

Thông qua các cách tiếp cận khác nhau như:

+ Chạy quảng cáo về văn phòng cho thuê trên các trang phải trả phí như:

batdongsan.com, alonhadat, tinchinhchu

+ Đăng tải thông tin về văn phòng cho thuê lên các trang mạng xã hội như

facebook, zalo, Instagram

+ Telesales trực tiếp với các nhãn hàng cần mở rộng.

Sau khi đăng tải các thông tin về bất động sản văn phòng cần cho thuê, khách

hàng có nhu cau sẽ liên hệ với môi giới qua số điện thoại hoặc cách liên hệ môi

giới đặt ở bài viết của mình Môi giới sẽ trực tiếp trao đôi với khách hàng về cáctiêu chí, mong muốn thuê văn phòng bao gồm:

— Cơ bản: Vi trí, diện tích, ngân sách tiền thuê, giá thuê, thời gian thuê;

— Đặc điểm văn phòng: Kết nỗi giao thông, chỗ đỗ xe, mức độ hoàn thiện,

hệ thông điều hòa thông gió, thông tin liên lạc, thang máy, phòng cháy chữa cháy;

— Các mốc thời gian: Muộn nhất phải đời vị trí hiện tại, khởi công làm nội

thất, nhập trạch, bắt đầu hoạt động ở địa điểm mới;

— Các yêu cầu khác: Tiện ích xung quanh, thương hiệu tòa nhà, tăng giảmnhân sự trong tương lai, bổ sung, hoặc thay đôi ngành nghé kinh doanh v.v

1.4.3 Đề xuất văn phòng phù hợp với nhu cầu của khách hàng

Sau khi năm bắt được nhu câu thuê của khách hàng, môi giới sẽ kiêm tra lại

bảng hàng của mình, chắt lọc và kiểm tra lại những mặt bằng văn phòng phù hợp

28

Tổng hợp tất cả các tòa nhà phù hợp nhất gửi cho khách hàng và đưa ra đề xuất, tưvấn khách hàng xem và lựa chọn.

1.4.4 Tham quan mặt bằng

Sau khi khách hàng nhận được các đề xuất từ phía môi giới Khách hàng sẽđề xuất những mặt bằng phi hợp với tiêu chí thuê văn phòng của khách hàng lạivới môi giới Môi giới sẽ là người liên hệ trực tiếp với ban quản lý tòa nhà đặt lịch

xem văn phòng Khách hàng sẽ được môi giới trực tiếp dẫn và giới thiệu, tư vấntrực tiếp về văn phòng và trao đổi trực tiếp với ban quản lý về các van đề liên quanđến mặt bằng văn phòng tòa nhà

Môi giới đưa ra các ý kiến đánh giá khách quan về ưu điểm, nhược điểm củatừng tòa nhà đồng thời cung cấp biêu mẫu dé khách hàng tự đưa giá được đánh giávề ưu, nhược điểm của từng tòa nhà phủ hợp với nhu cầu tai chính của khách hàng

1.4.5 Lập hé sơ thương vụ môi giới

Từ khi đi tham quan mặt bằng đến khi lập hồ sơ thương vụ môi giới, đó làmột giai đoạn kéo dài và môi giới phải làm việc chặt chẽ theo chân khách hàng dégiữ chân khách hang và tư van giúp khách hang ra quyết định thuê Ngoài ra, trongthời gian này, môi giới còn phải đóng vai trò trung gian giúp khách hàng trao đôinhững mong muốn, nhu cầu với ban quản lý tòa nhà và ngược lại, hỗ trợ kháchhàng đàm phán với chủ tòa dé kí kết hợp đồng cho thuê Khi tiếp nhận yêu cầu chothuê hoặc thuê của khách hàng, chúng ta cần chuẩn bị hồ sơ giấy tờ đầy đủ dé hoàn

thành thương vụ.

Việc thu thập và xác định các loại giấy tờ cần bắt đầu ngay sau khi ký hợpđồng môi giới Trong quá trình thực hiện thương vụ, khách hàng thường phải tựmình giải quyết các thủ tục giấy tờ và chúng ta cần nắm bắt tiến trình này củakhách hàng Chúng ta cần kiêm tra và theo dõi một cách kin đáo, hỗ trợ khách hàngtrong những giai đoạn cần thiết để đảm bảo không có vấn đề gì sơ suất hay thựchiện không chu đáo Khi thu thập đầy đủ các loại giấy tờ, chúng ta đã sẵn sàng cho

các công việc tiép theo.

Trong quá trình thực hiện thương vụ, chúng ta cần thu thập thêm tat cả cácgiấy tờ liên quan như cam kết, hồ sơ xây dựng, giấy phép và các loại giấy tờ khác.Quá trình dam phán dé đạt được sự thống nhất giữa hai bên khách hàng đôi khi cóthể kéo dài đến 1 năm Sau khi hai bên đạt được thỏa thuận về các điều khoản của

hợp đồng, nhà môi giới cần phải hành động nhanh chóng dé đảm bảo rằng các điều

khoản đã được thỏa thuận không bị bỏ qua hoặc quên đi Không phải lúc nào cũng

29