Kỷ yếu hội thảo khoa học cấp Trường: Hoàn thiện pháp luật kinh doanh bất động sản

Sau khi được ban hành, Luật Kinh doanh: bắt động sản năm 2014 đã hoàn thiện hon về khuôn khổ pháp lý cho các chủ thể tham gia thị trường bắt đông sản, đưa ra các quy định vềnguyên tắc li

BO TƯ PHÁP TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

HOÀN THIỆN

PHÁP LUẬT KINH DOANH BAT ĐỘNG SAN

BO TƯPHÁP TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

HỘI THẢO KHOA HỌC CÁP TRƯỜNG

(Tat cả các bài đăng đều được phan biện độc lập)

HOÀN THIỆN

PHAP LUẬT KINH DOANH BAT ĐỘNG SAN

MỤC LUC KY YẾU HỘI THẢO

(Tat cả các bai đăng đêu được phản biện độc lập)

Ha Nội, ngày 04/10/2023

CHUYENĐ

Co sở khoa học của việc sửa đôi Luật Kinh doanh bat động san năm 2014

PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến

Trường Đại hoc Luật Hà Noi Ban về van đê thuật ngữ, câu trúc, phạm vi điều chính, điêu kiên ap

dung và các điều khoản chuyển tiếp trong Dự thảo Luật Kinh doanh BĐS sửa đôi

TS Nguyễn Thị Hong Nhung

Trường Đại hoe Luật Hà Nội Pháp luật vê các điêu kiện trong kính doanh bat đông sản — thực

trạng và một số vân dé cân hoàn thiện

TS Phạm Thu Thủy Trường Đại học Luật Hà Nội

Pháp luật về kinh doanh nha ở, công trình xây đựng có sản - thực trang

và một số van đề cân hoàn thién

ThS Nguyễn Phương Chỉnh

Trường Đại học Luật Hà Nội

Pháp luật về kinh doanh bat động sản hình thanh trong tương lai — thực

trạng và một số van dé cân hoàn thiện

TS Đỗ Xuân Trọng

Trường Đại hoe Luật Ha Noi

ThS Dương Đức Sinh

Phường Đồng Kỳ, Thành phố Từ Son, Tinh Bắc Ninh

7 Pháp luật vê kinh doanh quyên sử dung dat — thực trạng và những vân | 79

đề cần hoàn thiện

ThS Bùi Hong Nhung

Phap luật vê Chuyên nhượng một phân hoặc toan bo dự an bat

đông sản — thực trang va những van đê cần hoan thiện

TS Đỗ Xuân Trọng

Trưởng Dai học Luật Hà Nội

ThS Nguyễn Thị Minh Hà

Trường Đại học Luật Hà Nội

Hop dong kinh doanh bat động san — Những bat cap dươi khia

cạnh pháp lý, thực tiễn thực thi va những dé xuat sửa đôi trong Dự thảo Luật Kinh doanh BĐS sửa đôi

TS Ngo Thị Hồng Ánh

Trường Đại học Kinh tế Quốc dan Phap luật vê môi giới bat động san và những vân dé cân hoan thiện

TS Nguyễn Thị Dung

Trường Đại học Luật Hà Nội

Pháp luật vê san giao dịch bât động sản và những vân đê cân hoàn thiện

Nguyễn Ngọc Hùng

HICH K30-UD Chuyên ngành Luật Kinh tế Trường Đại học Luật HN

Pháp luật vê quan ly nha nước trong KDBDS và những vân đê can hoàn thiện

Nguyễn Duy Quang

Công ty luật TNHH Paci

Pháp luật vê tư vân, quan ly bat động san và những van đê can hoản thiện

ThS NCS Phùng Phương Thảo

Hoe Tiên Ngân Hàng

Ban về chính sách của Nha nước đôi với đâu tư kinh doanh bat đông sản

PGS TS VŨ QUANG

Trường Đại học Bách khoa Hà Nội

Từ khóa: Luật Kinh doanh bắt động sân năm 2014 co sở khoa học, sữa đổi, durthảo Luật Kinh doanh bắt động sản (sửa đôi)

Đặt vấn đề

Đất dai cùng với von, sức lao động và khoa học - công nghệ là những yêu to

“đầu vào” không thé thiêu được của moi hoạt đồng sản xuất - kinh doanh Sư ra đời vavận hành thông suốt của thi trường bat đồng sản cùng với thị trường von, thi trườngsức lao đông, thị trường khoa học - công nghệ góp phân hoàn thiên thé ché kinh tê thị

trường ở nước ta Để bảo đảm thị trường bat động sản hoạt động công khai minh bạch, lành mạnh; Nhà nước xây đưng, ban hành hệ thông pháp luật về kinh doanh bat động

sin với sự ra đời của Luật Kinh doanh bat động sản năm 2006, Luật Kinh doanh bat

đông sản năm 2014 và các văn ban hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bat động sản

năm 2014 được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ ngiĩa Việt Nam khóa XIII, kyhop thứ 8 thông qua ngày 25 thang 11 năm 2014 và có hiệu lực thi hành từ ngày

01/07/2015 Đạo luật này đã bỗ sung các quy đính về bao lãnh khi bán bat động sản

tình thành trong tương lai; quy định về thời hạn của chúng chi môi giới bat đông sản; quy định về điều kiên cấp chứng chỉ môi giới bat đông sản, thu hep phạm vi của kinh

doanh dich vụ bat đông sản Qua 10 năm thi hành Luật Kinh doanh bat động sẵnnam 2014 cho thay ý thức chap hành pháp luật của tô chức, cá nhân kinh doanh batđộng sản từng bước được nêng cao; các hoat động kinh doanh dich vụ bat động sinngày càng mang tính chuyên nghiệp, tinh công khai, minh bạch của thi trường bấtđông sản được cải thiện rõ rệt, công tác quan ly nhà nước về kinh doanh bat đông sản

ngày càng đ vào nề nép Tuy nhién, bên cạnh những kết quả đạt được, Luật Kinh

doanh bat đông sản năm 2014 cũng bộc 16 những han chê, tôn tại như nhiêu loại hình

bat động sẵn mới ra đời nlur condotel, shophouse, resort hay bat động sản du lịch néngnghiệp không được định danh chính thức, su mâu thuẫn vệ thời điểm có hiệu lựccủa hợp đẳng kinh doanh bat động sản với hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất của Luật Đất đai năm 2013 Những hạn chế này gây trở ngại cho sự vận hành động bộ,thông suốt của nên kinh tế thi trường,

1 Sự cần thiết của việc sửa đôi Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014!

1 Thé chế hóa các chit trrơng, đường lối của Dang, chính sách của Nhà nước về

hoàu điện hệ thống pháp lật, cơ ché quân lý thị trrờng bat động sin góp phẫu thực hiệu

mine tiền dén tăm 2045 wide ta trở thanh weéc phát triều có thn thập cao

Luật Kinh doanh bắt đông sản năm 2014 giữ vị tri rất quan trong, điều chính:mét lĩnh vực rộng tác đông đến rất nhiêu ngành nhiéu thành phân kinh tế, nhiềudoanh nghiệp, tô chức, cá nhân “Luật Kinh doanh bắt động sản năm 2014 có vị trí rấtquan trong điều chỉnh lĩnh vực rộng và có tác động đền rất nhiều ngành, nhiều thànhphân lanh tế và các doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân, bởi lẽ bắt động sản la một trongnhững thị trường có vị trí và vai trò quan trọng đối với nên kinh tế quốc đâm, có quan

hệ trực tiếp với các thi trường tài chính khác, đặc biệt những ngành như ha tầng công

nghiệp chế bién chế tạo, xây dung vật liệu xây dung lưu trú - ăn uéng du lịch và tàichỉnh - ngân hàng Phát triển và quan Ny có hiệu quả thi trường nay sẽ góp phẩn

quan trong vào quá trình thúc day phát triển kinh tế - xã hội, tạo khả năng thu hút các

nguén vốn đầu tư cho phát triển, đóng góp thiết thực vào quá trình phát triển dé thi vànông thôn bền vững theo hưởng công nghiệp hoá, hiện đại hóa đắt nước "2 Sau khi

được ban hành, Luật Kinh doanh: bắt động sản năm 2014 đã hoàn thiện hon về khuôn

khổ pháp lý cho các chủ thể tham gia thị trường bắt đông sản, đưa ra các quy định vềnguyên tắc linh doanh bất động sản, giao dich cho các chủ thể trong hoat động kinhdoanh bat động sản, thiết lập nên tảng, cơ sở pháp lý cho thi trường bắt động sẵn vậnhành Theo đó, Luật Kinh doanh bat động sin năm 2014 đã quy định day đủ, cụ thé về:

Pham vị điều chỉnh, đối tượng áp dung nguyên tắc kinh doanh bat động sản, chính

sách của Nhà nước đôi với đầu tư kinl doanh bật động sản và các hành vi bị cam trong

hoạt động kinh doanh bat động sản; các van đề liên quan dén kinh doanh bat động sản,

từ đối tương, điều kiện, pham vi kinh doanh bat động sản, các loại hình bat đông sẵn,

các hình thức kinh doanh bat động sản, quyền và trách nhiệm các bên trong giao dich kinh doanh bat động sản , đồng thời tao hành lang pháp ly để quản lý hoạt động của

các tô chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bắt động sản bao gom: Dịch vụ san giao dich

bat đông sản, dich vụ môi giới bat động sản, dich vụ tư van bat động sản, dich vụ quản.

' Phần này tham khảo „ viên dấn nội dụng của Tờ tinh số 150/TTY - CP ngày 26/04/2023 của Chính phủ về Dự án.

Luật Kinh doanh bắt động sin (sửa doi)

* Đình Thủ Kim Nein (2023), Mat số gứp ý hoàn thiển dic án Luật Kinh doanh bắt động sẵn (sita adi), nguồn:

Tap chi Mat trận điện từ, thứt bấy, ngày 13/05/2033

2,

lý bat động sản Tuy nhiên, trong giai đoạn hiện nay, việc quản lý thị trường bất đôngsản bằng pháp luật đứng trước những yêu cầu mới ma một trong số đó là thé chế hóanhững quan điểm, đường lôi của Đảng về hoàn thiện hệ thông pháp luật về kinh doanhbat động sản Đây là một trong những đòi hỏi cân phải sửa đổi, bd sung Luật Kinhdoanh bat đông sản năm 2014, cụ thé

Một là Nghị quyết số 11-NQ/TW ngày 03/6/2017 của Ban chấp hành Trungương tại Hột nghi lần thứ năm Ban Chấp hành Trung ương khóa XII về hoàn thiện thé

ch kinh tê thi trường dinh hướng xã hội chủ nghia, đã nêu “Hoàn thién pháp luật cơ

ché, chinh sách đề phát triển và vận hành thông suốt thi trường bat động sản Xay dung

thé chế và các mồ hình phit hop dé gắn kết quá trình công nghiép hoá với đồ thị hod vàxây dung nông thôn mới Xay dung chính sách xã hội về nhà ở ”

Hai là Van kiện Dai hội đại biểu toàn quốc lần thứ XIII của Dang đã khẳngđịnh: “Cơ cau lại thi trường bat động sản, dat dai, tài nguyên đất dé đất dai, tàinguyên được sử dung hop ly, tiết kiệm, có hiệu quả cao”; hoặc “Phát triển và quan Ijchặt chế thị trường bắt động sản; thi trường quyển sir ding đất”: hoặc “Tận hànhđồng bộ thi trường quyên sử dụng đắt, thi trường lao động thị trường bat động sản.thị trường khoa học và công nghệ, thị trường tài chính _ theo chuẩn mực của nên lanh

tế thị trường day dit hiện đại, hội nhập quốc tế”

Bala Chiên lược phát triển kinh tệ - xã hội 10 năm 2021-2030 xác dink: “Trọngtâm là thi trường các yếu tổ sản xuất nhất là th trường quên sử dung đất ”; hay

“Phát triển day dit và đồng bộ thi trường các yếu tế sin xuất, nhất là các thi trường

quyền sử dụng đất, hoặc “Xap đựng cơ chế minh bạch đánh gid giá trị đất dai, bắt động sản theo cơ chả thi trường ”

Bổn là Nghị quyết so 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Hội nghị lân thứ 5 Banchấp hành Trung ương, khỏa XIII về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách,

néng cao hiệu lực, liệu quả quan ly và sử dung dat, tao đông lực đưa nước ta trở thành.

nước phát triển có thu nhập cao xác đính mục tiêu đến năm 2023 phải hoàn thành sửa

đổi Luật Đất đai 2013 và một số luật liên quan (Luật Kinh doanh bất động sản 2014,Luật Nhà ở 2014) bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất, trong đó có nhiệm vu “Hodn

thiện các oy định pháp luật có liên quan đến thi trường bat động sản trong đó có thi trường quyển sử mg đắt”

Năm là tại các Nghị quyết về Phiên họp chuyên đề xây dụng pháp luật củaChính phủ (sô 13/NQ-CP ngày 30/01/2022, só 27/NQ-CP ngày 28/02/2023), Chính phủ

đã thống nhat về sự cân thiết, quan điểm, mục tiêu sửa đổi Luật Kinh doanh bat động,

sản 2014 cũng nl: các nội dung cơ bản của dự án Luật Kinh doanh bat động sản (sửa

đôi); đông thời cho phép Bộ trưởng Bộ Xây dung thừa ủy quyên của Thủ tướng Chinhphủ thay mặt Chính phủ ký Tờ trình của Chính phủ trình Quốc hội khóa XV cho ýkiến lân dau về dự án Luật Kinh doanh bat động sản (sửa đổi) tại ky hợp thứ 5 (tháng 5

2 Khắc phục những vướng mắc, bat cập trong thiec tien 08 năm thi hank LuậtKinh đoanh bat động san nitm 2014

Kết quả tổng kết thực tiến 08 năm thi hành Luật Kinh doanh bắt đông sản nam

2014 cho thay, bên cạnh những kết quả dat được, Luật Kinh doanh bat động sẵn nam

2014 vẫn tôn tei một số bat cập, han ché cần sửa đối, bô sung góp phân tháo gỡ khókhăn thúc day sự phục hôi, phát triển của nên kinh tê nói chung và thị trường bat độngsẵn nói riêng sau đại dịch C ovid — 19, cụ thể:

Thứ nhất trong các quy định chung về kinh doanh bat động sản của Luật Kinhdoanh bat đông sản năm 2014 có mét số tôn tại, han chế sau:

Một là, một số khái niém trong kinh doanh bat động sẵn như “du án bat động

sản, “chuyên nhượng hợp đồng kinh doanh bat động sẻn” chưa được quy đính rõ.

Đồng thời, thực tiễn hoạt đông kinh doanh bat đông sản xuất hiện những sản phẩm batđông sin mới như bat động sản đu lich hay bat động sẻn nghỉ đưỡng bao gồmcondotel, shophouse, resort, officetel, bungalow, homestay , bat động sản phục vụnhu câu dưỡng lão, bat động sản du lịch nông nghiệp (farmland) Tuy nhiên, LuậtKinh doanh bất động sản năm 2014 lại không đưa ra sư định danh chính thức về khéiniém Điêu nay gây khó khăn cho các cơ quan, tô chức, cá nhân trong quá trình thựchiện luật cũng như hoạt đông kinh doanh bất đông sản, đông thời chưa làm 16 đượcphạm vĩ điêu chỉnh của Đạo luật này

Hai la Luật Kinh doanh bat động sản năm 2014 chưa có quy định về nguyêntắc áp dung pháp luật khi có sự mâu thuẫn, chéng chéo giữa Luật Kinh doanh bat động,

sin với các luật có liên quan như Luật Nha ở, Luật Dat dai, Luật Doanh nghiệp, Luật

Đâu tư đối với các nội đụng quy định về kinh doanh bất động sản

Bala các quy định chung về kinh doanh bat đông sẵn có sự giao thoa, chông lân

về pham vi điều chỉnh phạm vi áp dung của Luật Kinh doanh bat đông sản với phápluật về đất đai, pháp luật về đầu tư Đặc biệt là sự giao thoa giữa hoạt động kinh doanh.quyền sử dụng đất theo pháp luật về kinh doanh bat động sản với việc chuyên nhượng,cho thuê quyền sử dung đất theo pháp luật về dat dai va về thâm quyên cho phép chuyênnhuong toàn bộ hoặc một phân chr án bat động sản theo pháp luật về đầu tư.

Bên canh đó, một sô quy định của Luật Kinh doanh bat đông sản năm 2014

(như nguyên tắc kinh doanh bat động sẵn, các hành vi bi cam trong kinh doanh bat đông sản) cũng cân được sửa đổi, bỏ sung dé đêm bảo tính thông nhật, đông bô hon với các luật ban hành sau như Bé luật Dân sự năm 2015, Luật Dau tư năm 2020 và

đảm bảo phù hợp hơn với tinh hình thực tiến

Thứ hai, quy đính trong kinh doanh nhà, công trình xây dựng có sẵn của LuậtKinh doanh bat động sản năm 2014 có những tên tại, han chế sau:

Một là hoạt động kinh doanh nhà ở thương mai được quy định cả trong Luật

Kinh doanh bat đông sản năm 2014 và Luật Nhà ở năm 2014 (Luật Kinh doanh bat

4

đông sin 2014 quy dinh gộp chung giữa kinh doanh nha ở, công trình xây dung) danđến có sự phân tán, chông chéo về quy định giữa các đao luật, gây khó khăn cho các tổchức, cơ quan, cá nhân trong việc năm bắt và lua chon áp dung thực hiện quy định

pháp luật.

Hai là quy định về điều kiện đôi với tô chức, cá nhân kinh doanh bat động sảncòn chung chung, chưa có quy định về điều kiện đôi với chủ đầu tư du án kinh doanhnhà ở, công trình xây dựng dẫn đền khó khăn trong việc áp dung các quy định.

Bala quy đính về điều kiện đối với bat động sản đưa vào kinh doanh hiện đượcquy định chung cho các loại bat động sản, bao gồm nhà ở và công trình xây dựng,chưa có quy định cụ thể, rõ rang đối với trường hợp bán một phần diện tích sàn công

trình xây dung.

Bốn là quy định về hop đồng kinh doanh bất động sản chưa chất chế dé đảm bão

sự minh bạch về giá bat động sản, quyên lợi và trách nhiệm của bên bán, bên mua bất

động sản và thực hién nghiia vụ về thuê đối với nha rước của các tô chức, cá nlhên kinh doanh bat đông sản Chưa có quy đính về công khái nội dụng, mau hợp đông kinh doanh

bat đông sản

Năm là về pham vi kinh doanh bat đông sản, hình thức kinh doanh bat động,

san của các tô chức, cá nhân đã được quy định trong Luật Kinh doanh bat động sản.nam 2014; tuy nhiên, các quy định này chưa đây đủ, rõ rang và phủ hợp với thực tê

Thứ ba, quy định về kinh doanh bat động sản hình thành trong tương lai củaLuật Kinh doanh bat động sẵn năm 2014 có những tên tai, hạn chế sau:

Mét la quy định về kinh doanh bat đông sản hành thành trong tương lai chưaphân đính rõ ràng cụ thể giữa loại bình nha ở và công trình xây dụng, chưa bao quátđược các loại bình bat động sản mới phát sinh trong thực tế, chưa tạo điều kiện thuận

loi cho hoạt động kinh doanh công trình xây đựng hình thành trong tương lai.

Hai là quy dinh về điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai không

rõ rang dé áp dụng đối với công trình xây dựng (căn hộ du lịch, văn phòng kết hợp lưutrú _.); không xác định được tat cả các công trình xây dung hay chỉ một sô trường hợpcông trình xây dụng cụ thé nao được kinh doanh theo hinh thức ban, cho thuê muacông trình xây dung hình thành trong tương lai; thiêu quy dink nhằm mục đích công

khai, minh bach các thông tin của bat động sản hình thành trong tương lai được đưa

vào kinh doanh.

Bala quy định về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua bất đông sản hình thẻnhtrong tương lai có một sô nội dung chưa chi tiết, khó áp dung trong thực tê và can phảisửa đôi dé quy định cụ thê hơn nhằm đảm bảo quyền lợi, trách nhiệm giữa chủ đầu tư

dự án bat động sản và người mua nhà ở hình thành trong tương lai

Bốn là thiêu quy định về chuyển nương hợp đồng thuê mua công trình xây

Thứ he quy đính về kính doanh quyền sử dung dat của Luật Kinh: doanh bat

đông sân năm 2014 có mot số tôn tại, hạn chế sau:

Một là quy đính về kính doanh quyền sử dung dat (bao gồm chuyên nương,cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng dat) theo pháp luật về kinh doanh bat động sinđang có sự giao thoa, mâu thuần, trùng lap với các quy định về chuyên nhượng, chothuê quyền sử dung dat theo pháp luật về dat đai.

Hai là, chưa phân định rõ giữa chuyên nhương dự án kinh doanh bat động sảnvới chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã đầu tư cơ sở hạ tang

Thứ năm, quy định về chuyên nhương du án bật động sản của Luật Kinh doanhbắt đồng sản năm 2014 bộc 16 một số tén tại sau:

Một là chưa có sự thông nhật giữa pháp luật kinh doanh bat đông sản với phápluật về đầu tư trong nội dung quy định về thủ tục chuyển nhương du án đầu tư bat

đông sản.

Hai là mét số quy đính cụ thé về điều kiện, thẩm quyên cho phép chuyển nhượng

dự án đầu tư bat động sản chưa tạo thun lợi cho các chủ đầu tư trong quá trình thực biện

Thứ sáu, quy định và kính doanh dich vụ bat đông sẵn trong Luật Kinh doanh

bat đông sản năm 2014 con có mat số tôn tại, han chế sau:

Một là Luật Kinh doanh bat động sản năm 2014 quy định tổ chức, cá nhân kinhdoanh bất động sản khi bán, cho thuê, cho thuê mua bat đông sản không bắt buộc phả:thông qua san giao dich bat động sản Quy đính này không còn phù hợp với tinh hình.thực tê của thi trường dé dẫn đền nhiều hệ luy nur Tạo cơ sở cho việc hình thành nên các

dự án *ma", các vụ việc lừa đão khách hàng từ chính các chủ đầu tư không tuân thủ quyđính pháp luật ; đông thời làm giảm tinh minh bạch, công khai thông tin đối với cácbat đông sản đưa vào giao dịch, đặc biệt là các bat động sẵn hành thanh trong tương lai

“Báo cáo về sàn giao dich bắt động sản Thứ trưởng Bộ Xây dưng Nguyẫn Văn Sinhcho biết tinh đến hết năm 2020 cả nước có trên 1.600 sàn giao dich bat động sản đãgóp phan hạn chế các giao dich phi chính thức, chỗng thất thu thuế, cong cấp thôngtin về thi trường bắt động sản cho cơ quan quản Ij nhà nước Tuy nhién, luật hiệnhành quy đình tổ chức, cá nhân kinh doanh bat động sản lửi bản, cho thuê, cho thuêmua bắt động sản không bat bude phải thông qua sàn giao dich bat động sản đã gayảnh hưởng đền thị trường bắt động sản, công tác quản I nhà nước và người din Cácquy định về diéu kiên thành lập sản giao dich bắt đồng sản còn nhiéu bắt cập dẫn đắnkhó khăn trong công tác quấn lý nhà nước, tạo kế hở cho các sàn giao dich bat độngsản lách luật dé hoạt động kinh doanh"

Hai là các quy định về điều kiện thành lập sản giao dich bat đông sẵn connhiều bất cập (chỉ yêu cầu tổ chức/cá nhân phải thành lập doanh nghiệp, có ít nhật 02

người có chứng chỉ môi giới bat động sản, người quản lý sản phải có chúng chỉ môi

Ý Phong Thm (2023), Sém Jừt thành: các sàn giao địch về bắt động sen và quyền sử dng đắt Bio Tài nguyền

và Môitrường, Thất ba 22/08/2023,tr 2

6

giới bất động sản và một số yêu cầu chung về cơ sở vật chất, địa điểm) dẫn dén việckhông thanh lọc được các sàn giao dich bất đông sản hoạt động yêu kém và thiêuchuyên nghiệp, chưa đảm bảo việc quan ly các giao dich bất đồng sản thông qua san,phòng chồng rửa tiên trong lĩnh vực bat động sản, tạo kế hở cho các sản giao dich batđông sản lách luật dé hoạt động kinh doanh.

Bala, quy định về điều kiên các tô chức, cá nhân được kinh doanh dịch vụ môigiới bat đông sản, điều kiên thi sát hạch để được cấp chúng chỉ môi giới bat động sảncòn đơn giản, dé ding nên việc quản ly hoạt động môi giới bat đông sản còn chưa đảm

bảo yêu câu (thực tê tôn tại mot bô phân đội ngũ làm môi giới bat động sản con yêu về

chuyên môn, sự hiểu biết pháp luật hạn chế, chưa có tính chuyên nghiệp, yêu kém về

dao đức kinh doanh).

Bắn là Luật Kinh doanh bat động sản năm 2014 quy định các cá nhân chỉ cânđáp ứng đủ điều kiện (có chứng chỉ hành nghề môi giới bat động sản va đăng ký nộpthué) là có thể thực hiện dich vụ môi giới bat động sản mà không yêu câu phải hoạtđông trong tổ chức hoặc doanh nghiệp

Năm là thiêu quy định về việc thu hôi chứng chỉ môi giới bất động sản đôi với

cá nhân được cap chứng chỉ môi giới bất động sản khi vi phạm quy đính của LuậtKinh doanh bất động sản năm 2014 và các văn bản hướng dan thi hành, việc xử lý viphạm chỉ được quy định trong Nghi định số 16/2022/NĐ-CP ngày 28 tháng 1 nếm

2022 của Chính phủ quy đính xử phạt vi pham hành chính về xây đụng nên hiệu lực

chưa cao.

Stu là thiêu quy đánh về điều kiện được hoạt động đối với các cơ sở đào tạo,bổi dưỡng kiên thức hành nghệ môi giới bat đồng sản và quần lý điều hành sản giaodịch bất động sin

Thứ bay, quy đính về điều tiệt thị trường bất động sản trong Luật Kinh doanh batđông sản năm 2014 còn một số tên tại, hạn chế sau:

Một là, các quy định hiên hành còn thiêu hoặc lỏng léo dé thị trường bat độngsản phát triển thiêu kiểm soát, không có quy hoạch, kế hoạch, chay theo lợi nhuận, hoặcmang tính phong trảo, “tâm lý đám đông”, “tâm lý bây đàn”, cơ câu sản phẩm bat động

sản không phủ hop, chr thừa bat động sản thuôc phân khúc cao cấp, thiểu bat động sin thuộc phân khúc trung bình và thêp dé đáp ứng nlxu câu sử dụng của đại đa số người dân.

Hai là các giai pháp điều tiết thi trường trong một số giai đoạn chưa dim bão

đồng bộ, thiêu nên tảng quy định pháp luật nên việc trién khai khó khăn và có tác động

cham.

Bala chưa có cơ chế cụ thể để kiểm soát, điều tiết thi trường bất động sản, chưa quy đính cụ thé về trách nhiém, thẩm quyền kiểm soát, điều tiết thi trường bat đông

Thứ tam, quy định về quan ly nhà nước trong lĩnh vực kính doanh bat đông sảncủa Luật Kinh doanh bắt động sản năm 2014 còn mat số tên tại, han chế sau:

Một la nội dụng, trách nhiệm quản lý nhà nước về thị trường bắt đông sản chưa

được quy đính day đủ, chưa phân đính cụ thể, rõ ràng giữa các Bồ, ngành, cơ quantrung ương với chính quyên địa phương

Hai là công tác thanh, kiểm tra, xử lý sai pham trong lĩnh vực kinh doanh bat

đông sản thực hién chưa tốt, chưa thường xuyên, liên tục

Bala, các quy định hiện hành trong việc xây dựng hệ thông thông tin về nhà ở

và thị trường bat đông sản còn phân tán, không tập trung (được quy định trong Luật

Nhà ở năm 2014 và Luật Kinh doanh bat động sản năm 2014), thiếu quy đính cụ thé,chi tiết đổi với việc xây dụng hệ thông thông tin vệ thi trường bat động sản, việc tổchức triển khai thực hiên các quy định của pháp luật về xây dựng hệ thông thông tin vềnha ở, thị trường bat động sản tai hau hệt các địa phương còn chậm trễ dan đến higuquả của hệ thông thông tin về nha ở và thị trường bắt động sẵn chưa dat mục tiêu đề ra

“.pháp luật hiện hành chưa có guy đình về hệ thống mang lưới sàn giao dich bat

đồng sản do Nhà nước trực tiếp quản ls mà mới chỉ được quản |ý bởi các tô chức nghềnghiệp rhur Hiệp hãi môi giới bat đông sản Hiệp hội Bat động sản Viét Nam Dovậy, Nhà nước thiểu di một cổng cu quản Ij, một kênh thông tin chỉnh thống xuyênsuốt cả nước đối với hoạt động giao dich của thị trường bat động sản; không quan ly

được thông tin về thi rường bắt động sản đứng với những gì đang diễn ra"Âv.v.

Xuất phát từ những tôn tei, hạn chế trong thực tiễn thi hành Luật Kinh doanh

bat động sản nêm 2014 nêu trên, dong thời dé dam bảo tính đông bộ, thống nhất của hệ thống phép luật và thé chế hóa kịp thời các chủ trương, chính sách của Đảng Nhà

nước trong lĩnh vực bắt động sản thì việc xây dựng Luật Kinh doanh bắt động sản (sửađôi) dé thay thé cho Luật Kinh doanh bat động sản năm 2014 là hét sức cân thiết

II Mục đích và quan diem xây dung Dự thảo Luật Kinh doanh bất độngsản (sửa đôi)

1 Mặc đích xây đựng Dự thảo Luật Kink äoanh bat động sau (sữa đôi)

Việc xây dựng Dự thảo Luật Kinh doanh bat động sản (sửa đôi) cần đạt đượcnhũng mục đích chủ yêu được dé ra sau đây:

Thứ nhất thé chế hoa kip thời chủ trương đường lối của Đảng, chính sách củaNhà nước đối với lĩnh vực bat động sản, hoạt đông kinh doanh bat động sản, đảm bảothị trường bat đông sản phát triển én đứnh, lành manh, công khai, minh bach

Thứ hai, sửa đôi, hoàn thiên các quy dink của Luật Kinh doanh bat động sản năm

2014 để phù hợp tình hình thực tê hiện nay, tháo gỡ các tổn tại, hen chế, bão đảm hợp

* Trường Giang (2023), NghiÊn cu lập sin giao dich quyền sit dog đất, Báo Tài nguyễn vì Môi trường, Thức

ba 22/06/2023,tr 4

8

hién, sự thống nhật, dong bộ giữa quy định của Luật Kinh doanh bat động sản với các

luật khác có liên quan.

2 Quan điểm xây đựng Dự thảo Luật Kink doanh bat động san (sita đôi)

Việc xây đựng Dự thảo Luật Kinh doanh bat động sản (sửa đổi) cần quan triệtsâu sắc một số quan điểm chủ yêu sau đây:

Thứ nhất bám sét quan điểm, đường lối của Đảng về hoàn thiện hệ thông phápluật, cơ chế quản lý thị trường bất động sản được thể hiện trong Nghị quyết Đại hội lân

thứ XIII của Đảng Nghi quyết số 18- NQ/TW ngày 16/6/2022 của Hội nghị lân thứ 5

Ben chấp hành Trung ương, khóa XIII về tiệp tục đổi mới, hoàn thiện thé chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quan lý và sử dung dat, tao động luc đưa nước ta trở

thành nước phát triển có thu nhập cao và các nghị quyết, văn bản khác có liên quan.của Chính phủ dé thể chế hóa day đủ, kip thời các quan điểm, chủ trương của Đăng vềquan lý và phát triển thị trường bất đông sẻn, đảm bảo kế thừa, sự ôn định của hệthong pháp luật, sửa đôi, bô sung các quy định nhằm khắc phuc những tôn tại, hạn chế

trong chính sách, pháp luật đã được chỉ ra trong quá trình tổng kết thi hành Luật Kinh

doanh bat đông sản năm 2014

Thứ hai, giải quyệt tình trang chong chéo, mâu thuần trong các chính sách, pháp

luật có liên quan đến bat động sản như đất đại, đầu tư, tài chính, tin dung.

Tiệp tục đây mạnh phân cap, phân quyên, cải cách thủ tục hành chính gắn với

kiểm soát, giám sát việc thực hiện, đảm bảo quần lý thông nhất từ trung ương đến địaphương về thi trường bat động sản

Thứ ba, hoàn thiện cơ chê, chính sách nhằm phát trién thi trường bất động sản

ôn định, lành manh; đảm bảo vận hành các quan hệ vệ kinh doanh bat động sản theo cơchế thị trường đính hướng x4 hội chủ nghia v.v

Kết hận

Nhà ước quản lý xã hội bằng pháp luật là quan điểm nhật quán của Dang tađược khang định trong V én kiện Đại hội Đại biểu toàn quốc lần thử VI (năm 1986)Thể ché hóa quan điểm này của Dang Nhà nước tùng bước xây đựng, hoàn thiện hệ

thống pháp luật nói chung và hệ thống pháp luật kinh té nói riêng nhằm đáp ứng yêucâu xây dụng Nhà nước và Pháp quyền xã hội chủ nghĩa và đáp ứng yêu cầu quản lý

nên lạnh té theo các nguyên tác thị trưởng, Sự ra đời và vận hành thông suốt của thi

trường bất động sản cùng với thi trường von, thị trường sức lao động và thị trường

khoa học - công nghệ góp phân hoàn thiện thé chế kinh tê thi trường dinh hướng xã hôi chủ nghĩa ở nước ta Hơn nữa, sư phát triển lành manh, công khai minh bach của

thi trường bat động sản có tác động tích cực đến việc duy trì su ôn định kinh tê vĩ mô

và sự phát triển bên vững của nên kinh tê, thực hiện chính sách an sinh xã hội va gop

phân nâng cao chất lượng cuộc sống của người dân Để thực hiện được điệu nay có

vai trò rất lớn của pháp luật về kinh doanh bat đông sản ma hạt nhân là Luật Kinh.

doanh bat động sản Hệ thông pháp luật kinh doenh bắt động sẵn tạo cơ sở pháp lý cho

thi trường bat đông sản hoạt động 6 én định, chuyên nghiệp và nề nếp Là lĩnh vực pháp luật ra đời tương đối muộn hon so với các lĩnh vực pháp luật khác song pháp luật về

kinh doanh bat động sản đã chứng minh vai trò ngày cảng quan trong đối với nên kinh

tê và đời sông xã hội Các đạo luật kinh doanh bat động sản bao gồm Luật Kinh doanh.

bắt động sản năm 2006, Luật Kinh doanh bat đông sản năm 2016 và các văn bảnhướng dan thi hành đã góp phan thúc day sự phát triển của thị trường bat đông sản vậnhành thông suốt, đồng bô và nâng cao hiệu quả quản ly nhà tước đối với thi trường bắt

đông sản Tuy nhiên, thị trường bat động sản là thị trường nhạy cam, phát triển sôi

đông khi kinh tê tăng trường và rơi vào khủng hoảng khi nền kính tê giảm tốc, khủng

hoảng Hiện nay, do hau quả nang nề của dai dịch Covid-19 va sự hồi phục cham chạp

của kinh tê thê giới mà thi trường bat động sản gấp nhiều khó khan, thách thức Dé

gop phân tháo gỡ những vướng mắc, thúc day sự hội phuc và phát trién của thi trường

bat đông sản, Chính phủ đã có nhiêu giải pháp mà trước tiên tập trung vào hai nhóm

giải pháp bao gồm nhóm giải pháp tin dung và nhóm giải pháp về thê chế Trong nhómgai pháp về thé chế, Chinh phủ chi dao các bộ, ngành, các dia phương rà Soát, sửa đôi,

bố sung hoàn thiện hệ thống pháp luật nói chung và hệ thông pháp luật về kinh doanhbat động sản nói riêng nhằm đảm bảo tính thông nhật, đồng bộ, tao thuận loi cho hoạt

đông sản xuất - kính doanh của các doanh nghiệp, thúc day sự tăng trưởng kinh tê

Trước hết, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 được xem xét sửa đôi cùng với

việc sửa đổi Luật Nhà ở năm 2014, Luật Dat dai năm 2013 nhằm dam bảo tinh thông nhất, đông bộ góp phân tháo gỡ những vướng mắc về thé chê Tuy nhiên, việc sửa đổi

Luật Kinh doanh bat động sản năm 2014 phải dua trên cơ sở khoa học, quan điểm,mục đích cụ thé dé đâm bảo được sự kỳ vọng của Chính phủ, của các doanh nhiép, nhađầu tư và của xã hội Chuyên đề nay di sâu phân tích làm z6 một số khía cạnh về van

10

Danh mục tài liệu tham khảo

I Văn kiện Dang Cong san Việt Nam

1 Đảng Cộng sản Việt Nam (2017), Nght quyết số 11-NQ/TI ngày 03/6/2017của Ban chấp hành Tring ương tại Hội nghị lan thứ năm Ban Chấp hành Trưng ươngkhóa XII về hoàn thiện thé chế lanh tế thị trường đình hưởng xã hội chủ nghĩa, Hà Nôi

2 Đảng Công sẵn Việt Nam (2021), Văn liên Đại hội Đại biểu Đăng toàn quốclan thứ XII, Ntb Chính trị quốc gia Sự thất Hà Nội

3 Dang Công sin Việt Nam (2022), Nghĩ quyết số 18-NQ/TIP ngày 16/6/2022của Ban chấp hành Trưng ương tại Hội nghị lần tt 5 khóa XIII về tiếp tục đối mới,hoàn thiện thé chế, chính sách nâng cao hiệu lực, hiệu qua quản lj} và sử ding đất,tao động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao, Hà Nội

II Văn bảnpháp luật

4 Bộ Xây dụng (2023), Hồ sơ Dự án Luật Kinh doanh bắt động sản (sữa đôi),

HàNội

5 Chính phủ (2023), Tờ trình số 150TTr - CP ngày 26/04/2023 về Dự án LuậtKinh doanh bắt động sản (sữa đổi), Hà Nội

6 Luật Kinh doanh bat động sản năm 2014

7 Dự thảo Luật Kinh doanh bat động sản (sửa đồi)

III Tài liệu chuyên môn

8 Dinh Thi Kim Ngân (2023), Một số góp ý hoàn thiên die cn Luật Kinh doanhbắt động sản (sữa đổi), nguồn: Tap chi Mat trận điện tử, thứ bay, ngày 13/05/2023

9 Phong Thu (2023), Sém hinh thành các sàn giao dich về bat động sản vàquyển sử dung đất Báo Tài nguyên và Môi trường, Thử ba 22/08/2023

10 Trường Giang (2023), Nghiền cứu lập sảm giao dịch quyền sir ding đắt,

Báo Tài nguyên và Môi trường, Thứ ba 22/08/2023, tr 4

Chuyên đề 2BAN VE THUAT NGỮ, PHAM VI DIEU CHINH, DIEU KIEN ÁP DỤNG VÀCAC DIEU KHOAN CHUYEN TIEP TRONG DU THAO LUAT KINH

DOANH BAT DONG SAN (SUA BOT)

PGS.TS Nguyễn Thị NgaPhó Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, Trường Đại hoc Luật Hà Nội

Tom tat: Luật Kinh doanh BĐS 2014 sau 8 năm thi hành đã bộc lộ nhiéu hạn

chê, bat cap, thể luận su “lac hau” hơn trước sự phát triển nhanh chóng và có phân

phức tạp trên thực tế; nhiều quy định không còn phủ hợp trước những đòi hỏi của thựctiến Trong bồi cảnh đó, Dự thảo về Luật Kinh doanh bat đông sản 2014 (sửa đôi) đã

được triển khai và hiện đang được đưa ra tô chức lay ý kiên phan biên, góp ý của các

cơ quan, các cập, các ngành và đông đảo công đông doanh nghiệp, người dân Vớimong muốn Dự thảo được hoàn thiện đông bộ, trong một chinh thé thông nhat từ cầu

trúc hình thức, cho đến nội dung cụ thé của từng điều khoản trong Dự thảo nhằm dimbảo sự chuẩn xác và tương thích với các Luật khác có liên quan, bài việt tập trung

“Ban về van đề thuật ngữ, cầu trúc, phạm vi điều chỉnh và các điều khoăn chuyên tiếp

trong Dự thảo Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi”

Từ khoá: Dự thảo Luật kinh doanh bat động sản (sửa đổi), cầu trúc, pham

vi điều chỉnh, điêu khoản chuyển tiếp, góp ý Dự thảo Luật Kinh doanh bat độngsan (sửa đổi)

Đặt vấn đề

Dự thảo Luật Kinh doanh bat đông sản 2014 (sửa đổi) được cập nhật mới nhậtngày 25.8.2023 So với các Dự thảo lân trước thi Dự thao Luật Kinh doanh bất độngsẵn (sửa doi) nay đã có nhiều sự thay đôi Tuy nhiên, di sâu nghiên cứu Dự thảo nayvới tinh cách là Luật chuyên ngành điều chinh về hoạt động kinh doanh đối với hanghoá bat đông sản được vận hành trong điều kiên nên kinh tê thị trường và đang tingbước hội nhập sâu rông vào nên kinh tế thé giới thi hiện Dự thảo van dang còn nhiềuđiều luật thé hiện su khiên cưỡng gò bó gắn với nhiều chế đính khuôn mẫu, mangdáng dap của sư kiểm soát, cho phép hơn là sự tự do theo nguyên tắc của thi trường,không trái pháp luật von là xu hướng chung của các nước có nên kinh tế thi trườnghiện nay Thực trang này được bat dau từ những khâu đầu tiên của quá trình soạn thảo

trong việc xác định câu trúc, pham vi điêu chỉnh và vân đề áp dung trong bối cảnh

chuyên tiếp của Luật cũ và Luật mới được thông qua mà trong đó co sự thay đổi về nộidung của các quy định Ngoài ra, sự thiêu cân nhac và rà soát một cách cân trong trongviệc sử dụng thuật ngũ, việc đưa ra những khát niém, định ngiĩa hay điêu kiện áp

12

dung chưa đảm bảo sư chuẩn xác hoặc bị giới hạn, thiêu đồng bộ với các quy định

khác trong chính Dự thảo hoặc với các văn bản pháp luật khác có liên quan cũng là

một trong những nguyên nhân dẫn đền tình trạng trên Bai viết sẽ phan ánh nội dung

cụ thể của các khía cạnh trên và sư cân thiết phải được tiếp tục tinh chính cu thể, 16

rang và phù hop.

Dự thảo Luật Kinh doanh bat động sản (sửa đôi) cho đến thời điểm được cậpnhật moi nhất là 25/8/2023 với 10 Chương với 84 Điều So với các Dự thảo trước đây

thi Dự thảo lan nay bớt đi 1 chương và kéo theo đó cũng bỏ bớt di 8 Điêu (Dự thảo

ngày 28/7/2023 thì có 11 chương 92 Điêu) Dù Ban soạn thảo đã tiép thu các ý kiên từ

các chuyên gia, các nhà khoa học, các nha quan lý, công đồng doanh nghiệp và người

dân nên đã có su tinh chỉnh rất nhiêu, tuy nhiên, rà soát tông thé chúng tôi vẫn thaycần tiếp tục sửa doi, bo sung môt số van đề sau đây:

1 Ve sử dụng thuật ngữ, cau trúc và điều kiện áp dụng trong Dự thảo LuậtKinh doanh bất động sản (sửa €6i) và một sô kiến nghị

Thứ nhất, quy dinh vé nguén luật điều chỉnh đối với mét số nội dung của

hoạt đồng kinh doanh bắt động sản chưa thực sự rố ràng gây khó khăn cho qué

trình áp ding

So với Dư thảo ngày 08/4/2023 cho thay, Dư thảo lân này đã có sự chỉnh sửa

mét sô cụm từ có ý nghia tương đồng nhưng lại được sử dung không thông nhat và cóphân tùy tiên ở các điều luật trong Dự thao như "Luật khác có liên quan”, “pháp luật

khác có liên quan’, , “văn bản pháp luật khác có liên quan”; theo đó Du thảo đã khắcphục về sự thiéu thống nhất nay va chỉ ap dung một cụm từ “ Luật khác có lién quan”,

cùng với đó, Ban soạn thảo cũng đã cô gắng dé chỉ dan nguén Luật cu thé, trực tiép dé

ap dụng đối với tùng nội dung cu thé Tuy nhiên rà soát lại tong thé các điều luậttrong Dự thảo chúng tôi thay van còn một số van đề tôn tại sau đây:

(1) Ban soan thảo sử dung thuật ngữ “Luật khác có liền quan” và cum từ “theoguy dinh của pháp luật” đề yêu cầu các chủ thể tham gia hoạt đông kinh doanh bắt

đông sản phải tuân thủ V ới $4 điều của Dự thảo thì theo ra soát của cluing tôi van con

tôn tai tới 25 điểm, khoản trong các điều luật sử dung cum từ ‘theo quy đình của phápluật" và có 09 cụm từ “pháp luật có liên quam'Š Đây là những cụm từ khá chungchung không có giới hạn, không rõ rang cụ thể khién cho người thực thi pháp luậtkhông biết truy cập quy định pháp luật nao? Các quy định như vậy tên tại trong Dự

` Có din 25 điển, khoản trang các điều hắt của Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sin (cửa đổi xử đựng cụm

từ, ‘theo quy dinh của pháp tất” hoặc ‘theo dimg quy dh” Cụ thi: Điển a, điểm đ, khoản 2 Ditu

Diu Hạ khoản 1,2 Đầu 16; diem c,1khoản 1 Điều 19; điểm c "Khoản ] Điều 20; itm a khoản 3 F Die

dkhoin 2 Điều 28; điềm ở khoản 1 vì khoản 2 Điều 29; khoản 6 Điều 30; điểm đ khoản 1 Điều 42; đimm a

khoản 2 Điều 42, khoản 9 Điều 57, điểm c khoản 2,3 và 5 Điều 74, khoản 1 Datu 76; khoản 2 Điều 81; dmc

khoản 2 Điều §2

“ Co đền 09 điền, khoăn trang các đâu thật của Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sin (sữa đổi xử đựng cụm

từ: 'pháp hut có liên quan), Cu thể: Điểm a khoản 1 Đều 16, khoản 1 Điều 17; khoản 9 Điều 17; khoản 1 Điều

33; khoản 2 Điều 33; khoăn 1 Datu 36; khoản 2 Điều 37; khoản 5 Điều 39; khoản 1 Điều 7%

thảo thực sự gây khó khăn cho các chủ thể khi áp dung bởi không thể biết Luật nàođược vận dung để điều chỉnh theo yêu câu của cơ quan quản lý Việc quy định thiêu rổ

rang nay cũng sẽ là hệ lụy dẫn đến tình trang “tùy tiên” trong quá trình áp dung, hoặc gây ra quan điểm không dong nhật với nhau cả từ phía các chủ thể kinh doanh bat

đông sản, đặc biệt là từ phía cơ quan quản lý nhà nước đối với hoạt động kinh doanh

bat động sản Tham chi, đây là “cơ hội” cho sư gây phiên hà, hach địch của một bộ phần cán bộ thực thi pháp luật về thanh tra, kiểm tra hoạt động kinh doanh bat động sẵn đối với các doanh nghiệp trên thực tế.

2) Trong toàn bô Dự thảo, ngoài việc sử dung cụm từ “theo gry đình của Luật

nay’ và “theo quy định của Bộ luật Dân sự” chúng tôi cho 14 chính xác và đó là điệu

hiển nhiên thì biên các cum từ “theo guy định của Luật Dat đại”, “theo quy định củapháp luật đất đai”, hoặc “theo gg đình của Luật Nhà ở”, “theo quy đình của pháp

luật nhà 6”; hoặc “theo quy đình của Luật Xây dựng”, “theo quy đình của pháp luật

về xẩy đựng” chúng tôi cho rằng đây 1a những cum từ có phạm vi và giới han khácnhau song cùng được sử dung chung cho một mục đích là được sử dung dé điều chỉnh

về một van đề cụ thé ma Luật Kinh doanh bat động sản đang quy đính các chủ thé phảithực hiện Cách sử dung các cum từ này phản ánh việc sử dung thiêu thông nhất của

Ban soạn thảo Từ đó, cách áp đụng cũng sẽ không giống nhau Thực tế cho thay, với

cụm từ “theo quy định của Luật ” thì người áp dung thường chỉ hướng toi các quy

định trực tiép trong Luật, ma không chú trọng tới các quy định hướng dan thi hànhtrong các văn bản pháp quy như: Van bản hợp nhật, hay Nghị định, Thông tư Songnéu sử dung cụm từ: “theo quy định của pháp luật vệ ” thì người áp dụng không chichú trong ở văn ban luật ma còn phải sử dung cả các văn bản hướng dẫn thi hành Voihai cách thức áp dung khác nhau thì việc giải quyết vấn đề trên thực tê có thể cho kếtquả ở mức độ không giống nhau vì nhiều quy định trong điêu luật chỉ đùng lại ởnhững nội dung mang tính nguyên tắc, những quy đính cu thé, chi tiết lại được hướngdan trong các văn bản dưới luật Điều nay cho thay, việc chỉ đến văn ban áp dungtrong điều luật là vô cùng quan trong và cân thiết phải được cụ thể và chính xác.

-> Với những van đề chỉ ra ở trên, chúng tôi đề xuất Ban soạn thảo cần rà

soát và sửa đôi, bỗ sung một số van đề sau:

- Bỏ các cụm từ chung chung như “theo quy định của pháp luật”, “theo đúng,

quy đính của pháp luật”, “pháp luật khác có liên quan”, thay vào đó, Ban soạn thao cân

chỉ dén cụ thể nguồn luật áp dung trong từng quy dinh

- Cân thông nhất việc sử dung các cum từ có cùng một mục đích và nội dungcần hướng tới Theo đó, hàng loạt các cum từ Theo guy đình của Luật Dat dai, “theoquy đình của pháp luật đất đai”, hoặc “theo guy đình của Luật Nhà ở”, “

đinh của pháp luật nhà ở”, hoặc “theo guy dinh của Luật Xây dựng”, “theo quy định

của pháp luật về xây dung” cần thông nhất chỉ sử dụng một cụm từ: “theo guy địnhcủa pháp luật dat đai”, “theo quy định của pháp luật nhà ở”, “theo quy đình của

14

pháp luật về xây dựng” đề đảm bảo tính thông nhật và việc áp dung pháp luật cũng ở

phạm vi bao quát, toàn điện và đây đủ, chính xác hơn.

Thứ: hai, vé giãi thích từ ngữ chưa thực sự chuẩn xác về nội dung, bó hep vềphạm vi điều chỉnh và kết câu chưa thực sự hợp ly gây nên cách hiểu va cách vận dungkhông thông nhật

Có hàng loạt các từ ngữ giải thích hiện đang gây nhiêu tranh luận Cu thé:

Một là, về giải thích: kinh đoanh bat động sau

Khoản 1 Điều 3 Dư thảo giải thích: “Kinh doanh bắt động sản là việc bỏ vốn đểtao lập nhà ở, công trình xây dung quyền sử dung đất đã có hạ tang kƒ thuật trong dir

án bắt động sản dé bán chuyên nhương: cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhà ở,công trình xây dung quyển sử dung đất đã có hạ tang kỹ thuật trong dự án bắt độngsản; thực hiện chuyén nhượng dự án bắt động sản; kinh doanh dich vụ bắt động sảnnhằm muc dich tìm kiếm lợi nhuận” V š định nghĩa này, chúng tôi mong muôn Bansoạn thao xem xét lại một số van dé sau:

() Giải thích về kinh doanh bat động san là việc bỏ vên dé “tao lập” nhà, côngtrình xây dung, quyên sử dung đất đã có hạ tang Việc sử dung thuật ngữ “tao lập” làkhông phù hop, không mô tả được hết các hình thức kinh doanh bat đông sản mà Luậtkinh doanh bất động sẵn cho phép Bản chất của từ “tạo lập” theo Từ dién tiéng V iệt là

“tao ra”, “gây đựng nên"” Như vậy, việc nhà dau tư bỏ vên dé tạo lập, gây dựng nêncác bat động sản như nha ở, công trình xây dựng, quyền sử dung đất đã có ha tầng rồitrực tiép kinh doanh chinh các sản phẩm này thì đây mới chỉ là một mang kinh doanh

ở thi trường sơ cập (nhà đầu tư từ bỏ vốn, lập dự án dau ty, trực tiếp tao ra các batđông sản và dé trực tiép bán, chuyển nhương, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua).

Tuy nhiên, bên cạnh mảng thị trường nay thi con mang thi trường vô củng sôi đông và

cũng chiếm ưu thé trong thực tiễn kinh doanh biện nay của các doanh nghiệp nhỏ và

vừa, của các hoạt đông kinh doanh nhỏ lẻ, đó là hoạt động đầu tư kinh doanh ở thị

trường thứ cap Theo đó, chủ dau tư hoặc các nhà kinh doanh bat động sản nhỏ lễkhông trực tiếp tạo lap bat động sản ma bỏ vốn để kinh doanh các bất động sản đã có sẵn ở thị trường thứ cập như nhận chuyển nhượng quyên sử dụng đất dưới hình thứcchuyên nhuong một phân hoặc toàn bé Dự án dau tư để chuyển nhượng hoặc cho thuê,cho thuê lại QSDĐ; hoặc nhận chuyên nixương QSDD gắn với két cầu hạ tang déchuyên nhương lại, cho thuê, cho thuê lại QSDĐ gắn với két cầu ha tang đó Đổi vớinhà ở, công trình xây dựng cũng tương tự, nhà dau tư bỏ vốn để mua, di thuê, di thuêlai, thuê mua dé thực hiên bán lại, cho thuê lại nhà, công trình xây dung Va điêu nayhoàn toèn phù hợp với pham vi được quyền kinh doanh bat đông sản mà ngay chính

? Từ điển Tiếng Việt - Viễn ngôn ngữ học ,2003, Nxb Da Nẵng, Trung tầm từ điễn học ,r991

trong Dự thảo Luật kinh doanh bat động sản đã ghi nhận Ÿ Như vậy, định nghia nêu

trên một mặt không phản ánh hết bản chất của hoạt động kinh doanh bật động sin, mat

khác lai mâu thuần với chính Điều 10 khi quy dinh về phạm vi kinh doanh của các chủ thé trong Dự thảo Điều đó cũng đồng ngiĩa với việc Dự thảo đang giới hạn quyền kinh doanh của các chủ thé dau tư kinh doanh bat đông sản.

Q) Kinh doanh bat động sản và kinh doanh dich vụ bat đồng sản di có môi liên

hệ mật thiết với nhau, trong đó, kinh doanh địch vụ bất động sản với vai trò là thé chế

hé trợ trung gian cho hoạt động kinh doanh bat động sản, song đây là hai hoạt đông có

bản chat hoàn toàn khác nhau, với điêu kiện và nguyên tắc hành nghé khác nhau, cách

thức tim kiếm lợi nhuận cũng hoàn toàn khác biệt nhau; song giải thích từ ngữ tại

khoản 1 Điều 3 nêu trên lại gộp kinh doanh bat động sản sử dụng chung cho cả hai mảng nay Tôi cho rang đây là sự gop ghép không hợp lý, cần phải được tách riêng Mat khác, ngay chính trong cách giải thích thì Dự thảo mô tả khá cu thể, chỉ tiết hoạt

đông kinh doanh bat động sản; song đến kinh doanh dich vụ bat động sản lại chỉ nhắc

Ê piu 10 Dự thảo Luật kinh doanh bit ding sẵn (của di) quy dink: Hinh thức ›plum vikinh doanh nhà ở, công

trình xảy dmg và quyền sử đụng dit đã có ha ting kỹ thuật trong dự án bất động sin, chuyền nhượng đự i bất

động sẵn của tổ chức, cá nhân trong ruước ,người Việt Nam dah cư ở rước ngoài, tổ chức kinh t có von đầu tư

Trước ngoài

Pcie hình thức kinh đoanh bất động sin:

a) Dintraiy dưng nhà ở, công tinh xây dmg để bin, cho tal ,cho mê may;

3 b) Đầu tr xây dung hạ ting kỹ thuật để chuyện nhượng, cho thu, cho thaé lại quyền sử chmg đất di có hạ

ting ky thuật trong chr án bat động sin;

Mu „thuê naua nhủ ở, công tanh zy đụng & bin, cho tint, cho thuê nay;

d) Nhận duyên nhượng quyền six dụng đất đã có hạ ting ký thuật trong dự án bắt động sin để đuyyền.

nhượng, cho thn, cho thu lại,

@ Thu nhà ở, công tinh xây dụng để cho thuê lạ

+) Thuê quyền siding dit Gt coha ting kỹ thuật trong dur in bit động sin để cho thuê lại,

£) Nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phin chr án bất động sin đã tiếp tục đầu tr xây đựng, kinh

doanh.

2 Tổ chức, cá nhân trong rước được thuc hiện các hinh thức kinh doanh bất đồng sẵn quy dinh tại khoản.

1Dituniy.

3 Người Việt Nam dinh cx ở ratớc ngoài được kinh domh bất đồng sẵn trong pham vi sau diy:

+) Đầu từ xảy dụng rửa ở, cổng tinh xảy dựng thang qua dự án bit đồng sin dé bán, cho thuê , cho thuê

"ma theo hinh thức : đổi với đất được Nhà made cho thuê thì được đầu tr sây dựng công trnh xây đụng để bin,

cho thuê, cho thuê nua; doi với đất được Nhà me giao đất thi được đầu tư xây đựng nhà ở, công tinh xây

ding để bin, cho thuê, cho thuê nm; đối với đắt thuê của nhủ ở,công tinh xây dng để cho thuê theo đứng ngực tê sảng đc dã tổ chức định, cá nhân thi được đầu đầu tư xây đựng cổng trình xây dựng tư xây

inh doanh trên đất thuê , đất nhận chuyên nlurong trang Kim cổng nghiệp, cụm cổng nghiép kim công nghề cao

theo dimgnme đích sử đựng dit;

9) Các hình thức inh doanh bất động sin quy dinh tại điểm b, dvi ø khoản 1 Điều này,

4 Tổ chức kinh tế co von đầu tư rutớc ngoài thuốc diễn phải dip ng các Giu kiện vì thar hiện thủ tụcđầu tr quy định đổi với nhà đầu tr ruước ngoài theo quy dinh của Luật Đầu tư thủ được kash domh bit đồng sin trong phạm vi sau diy:

3) Đầu tr xảy dụng nha ở, cổng tinh xảy dụng thông qua dự án bắt đồng sin để bin, cho thuê, cho thuê

sums theo hành thức: doi với đất được Nhà nước cho thuê thi được đầu từ xây đựng nhà ở dé cho thuê, „đầu tư xây

dng công th xây đụng đã bin, cho thuê, cho thuê nau; doi với đất được Nhà mde gio thi được đầu tư xả)

dmg nhà ở, công tinh xây dựng d bin, cho thué, cho thé nav; đầu tr xây dmg nhủ ở, priori f

kh doa rên ditt trong kim công nghiệp , cum công nghiệp Kim cổng nghệ cao theo đứng nai dich sử

ching đất;

b) Các hình thức inh doanh bất động sin quy dinh tai điểm b, dvi ø khoản 1 Điều này,

5 To chức kinh tế có von đầu tư xước ngoài không thuộc trường hợp quy đính tai khoản 4 Điều này thi

được tha hiện các hình thức kath doanh bit động sẵn quy đưửa tại khoản 1 Điều này.

16

đến tên của loại hình kinh doanh này ma không làm 16 nội hàm của chúng Xét ở khíacạnh cầu trúc của điều luật cũng chưa thực sự hợp lý Mặt khác, cũng cân ban thêmrang, với tên gợi kinh doanh bat động sản song lei bao hàm cả kinh doanh địch vụ batđộng sản cũng cho thay đây là sự ghép nói khâp khiéng Nêu chúng là một thì dau canphải có thêm định ngiĩa tiép sau tại khoản 2 Điều 3 Dự thảo?

3) Với cách thức quy định, kinh doanh bat động sản là việc bỏ von dé taolập bat đông sản nhằm “để bản, chuyển nhương: cho thuê, cho thuê lại, cho thuêmua bắt động san“ vô hinh chung đang khiên người đọc hiểu các bat đông sản baogồm nhà ở, công trình xây dựng hay đât đều được bán, chuyển nhượng, cho thuê,

cho thuê mua; trong khi hình thức bán, cho thuê mua áp đụng với nhà ở, công trình xây dựng chứ không áp dụng đối với quyên sử dụng đất, còn chuyên nhượng, cho thuê lại chỉ áp dụng đối với quyên sử dung dat chứ không áp dung cho nhà ở hay công trình xây dựng.

-> Với phân tích trên, chúng tôi đề xuất Ban soạn thảo cần rà soát lại

khoan 1 Điều 3 về một số van đề sau:

- Giải thích lại từ kinh doanh bat đông sản dé dim bão su bao trùm đối với tat

cả các hoạt động kinh doanh bat đồng sản được Luật kinh doanh bat động sẵn ghi nhân.tại Điều 10 của Dự thảo ma không bó hẹp chỉ là hoạt động bỏ von dé tao lập bat độngsẵn nhằm mục đích kinh doanh

- Tach riêng việc giải thích từ “kinh doanh bat đồng sản” và từ “hoạt đông kinhdoanh bất động sản” thành 2 khoản khác nhau ma không gộp chung thành một khoản.trong điều luật nhu Dư thảo hiện nay

- Cân tách rõ các hình thức kinh doanh quyên sử dung dat, kinh doanh nhà ở vàcông trình xây đựng ma không g6p chung dé giải thích như hiện nay dé tránh hiểu lam

là kinh doanh quyền sử đụng đất và kinh doanh nhà ở, công trình xây dung có chungcác loại hình kinh doanh cu thể như nhau

Hai là, về giải thích: kinh doanh địch vụ bất động sản

Tại khoản 2 Điều 3 Dự thảo giải thích kinh doanh dich vụ bat động sản: baogém lạnh doanh dich vụ sàn giao dich bắt đồng san, dich vụ môi giới bắt động sản,

dich vu tư vấn bắt động sản, dich vu quan ly bắt động sản, dịch vụ đào tạo, béi đưỡng

Jaén thức hành nghề môi giới bắt động sản, điều hành san giao dich bắt động sản

Cách định nghĩa này tôi nhận thây là không hợp lý, sư không hợp lý bởi 5 yêu

tô sau:

(1) Tại Điều 3 có 14 khoản định nghĩa về 14 van dé thì có tới 13 khoản (khoản

1 và tử khoản 3 dén khoản 14) có cách thức dinh nghĩa gióng nhau, tức là định nghiaquy nó về bản chất và nội dung của van dé, gọi tên của van dé cần định nghĩa là gì.Song riêng khoản 2 khi định ngliia về kinh doanh dich vụ bat động sản lei định nghĩa

theo một cách thức riêng biệt theo sự liệt kê, tơi khơng hiểu dung y của Ban soạn thảo

vì sao lại tao ra sự khác biệt do.

(2) Định nghia theo cách thức liệt kê các loại hình kinh doanh dich vu gồm 4loại hình cũng khơng cho thay tính khoa khoa học bởi đính nghĩa theo phương thức

liệt kê thường tỏ ra “lạc hậu” và mang tính giới han khi thực tiễn cĩ su thay đơi, pháttriển và nhụ cầu về các dich vụ trong kinh doanh bat động sản được mở rơng hơn

) Tai khoản 1 đã Điều 3 khi giải thích về kính doanh bat động sẵn đủ mới chỉnhắc dén tên chứ chưa giải thích 16 rõ nội hàm về kinh doanh dich vụ bat động sản.song chúng đã được nhắc tới là một bộ phận kinh doanh bất động sản rồi, vậy tại sao

lại cĩ thêm giải thích ở khoản 2 nữa?

(4) Giải thích tại khoản 2 Điêu 4 khơng giải thích bản chất và nội hàm của kinh

doanh dich vu bat đơng sản là gi mà liệt kê kinh doanh dich vụ bat động sản gồm

những loại hình nào Vay nên đây khơng phải là điều khoản về giải thích từ ngữ makhoản này với tên gọi là các loại hình kinh doanh dich vụ bất động sản và nĩ phảiđược kết câu tại cương VII của Dự thảo phân về kinh doanh dich vụ bat đơng sản sẽ

hop lý hơn là tại Điều 3 vệ giải thích từ ngữ,

() Vé ban chat của hoat đơng kinh doanh dù bat cứ kinh doanh hàng hĩa haykinh doanh dịch vụ thì mục đích tơi thượng là tim kiếm lợi nhưận ° Tuy nhiên, khoản

2 giãi thích về kinh doanh dich vụ cũng chỉ mới liệt kê các loại hình kinh doanh dich

vụ chứ chưa lam nổi bật bản chết của kinh doanh dich vụ là cung ứng các dich vụ liên.

quan đến giao dich bat động sản và thị trường bất động sản do các chủ thé them ga

giao dich và các chủ thé khác cĩ liên quan dé nghi, yêu câu nhằm mục dich tim kiếm loi nhuận.

-> Với phân tích trên, chúng tơi đề xuất Ban soạn thảo cần rà sốt lại

khộn 2 Điều 3về một so van đề sau:

- Cần thơng nhật cách thức giải thích từ ngữ theo hướng bản chất và nộidung/nội ham của từ ngữ đĩ cho thơng nhéat với cách thức giải thích của 13 từ ngữ conlại trong Điều 3 mà khơng giải thích theo hướng liệt kê các loại hình kinh doanh dich

vụ bat động sản

° Tụ điển Tiếng Vite — Điện ngơn ngữ học, 2003 Nib Đà Nng, Trong tâm từ didn học, 520 thủ: “Kinh doanh l

“To chức việc sin mít, busn bin, dịch vụ nhâm mac đích săth lo?”

Theo Từ điện Bách Khoa Việt Nam 3 2002, Nib Từ đến Bách Khoa, Hane tr 581 thi: : “Kinh doanh:

phương thức hoạt đồng kanh tệ trong điều kiện tơn tại nên kănh tế hing hố, gem tổng thé những piutơng phip, inh thực và phương tiện mà chủ thé kink té sử đựng để thac hiện các hoạt động kinh tế của minh (bao gồm quá

trì: đầu nr, sin xuất, vin tải, thương mai, dich vụ ) trên cơ sở vận ding quy Init giá tri cũng với các quy Mật

khác nhàm at nmc tiều sinh lời cao nhat”;

Thường Đại học Luật Hà Nội (1999), Từ điễn giải thích duit ngit Luật hoc: Luật kinh: tế; Ludt mỗi

Ludtt tài chin, Ludt ngân hàng, Nib Cơng an nian dé, 273 thi: ‘Kanh doanh: thc hiền một, một so

ete tắt ci các cơng đoạn của qua trinh din tr, từ sin xuất đến tiêu tha sẵn phẩm hoặc cưng ứng dich vụ trên thị

trường nhằm amc dich sinh loi”;

Khodn 4 Điều 21 Ludt Doanh ngiuệp 2020 thủ: “Kah doanh là việc thực hiện liên tục một, một số hoặc

tắt cã cơng đoạn của quá tinh từ đầu tư, sản xuất đến tầu tha sin phẩm hoặc cưng ứng dich vụ trần thị trường

nhằm mục dich từn kiêm lợi niin”

18

- Dé đêm bảo đúng bản chat là một loại hình kinh doanh dịch vụ trong thịtrường bat động sản thì cần thiết phải bố sung tại khoản 2 Điều 3 về việc mở rộngcác loại hình: địch vụ khác trong thị trường bat đông sản mà pháp luật không camnihư dich vụ bão hiểm bất đông sản, dich vụ tài chính bất động sản đề giải thích đókhông bị lec hậu với nhu cầu thực té và pham vi hoạt động của San không bị giớihan, bó hẹp Cùng với đó, mục đích của tật cả các hoạt động dich vụ bat động sản.của các chủ thé là thu lợi nhuận từ việc cung ting dịch vụ Vì vây, cân phải bỗ sung

trong điều luật các hoạt động kinh doanh dịch vụ bat động sản nhằm mục đích tim

kiêm lợi nhuận

Ba là, chưa thông uhất trong cách giải thích về các loại hình kinh đoanhdich vụ bat động san

Tại các khoản 11, 12, 13, 14 Điều 3 Dự thảo gai thích về các BH hinh dich vu

cụ thể Hong thi truong bat động 3 ve gồm: Sản giao dich bat đông sin” Môi giới bat đông sản", Tư van bat động sin? và Quản ly bat đông sin? V ới bồn loại hình kinh

doanh dich vụ bat động sản nêu trên thi Du thảo chỉ quy đính điều kiện hoạt đông củaSan giao dich bat động sản là: “Thanh lập và hoạt đồng theo quy dinh của Luật nay”

Vậy ba dich vụ con lại thì thành lập và hoạt động theo quy đính của Luật nao Dự thảo

không quy định Mặt khác, đây là điều luật giải thích hoặc định nghifa từ ngữ thì chỉnên quy định về bản chất của hoat động đó, còn điệu kiện hoạt động thi thuật kê ở điều.luật khác Theo đó, dé thong nhất về cách thức giải thích với các loại hình dich vụ conlại thì giải thích về Sản Giao dịch bat động sản chỉ nên quy định dén chức năng hoạtđộng của Sản, quy định vệ việc thanh lập và hoạt đông trong giải thích từ ngữ là không

‘° Khoản 11 Điều 3 Dự thảo quy dinh: Sàn giao dich bắt động sử là nơi đến ra các giao dịch vì naw

‘bin, chuyên nhượng „ cho thuê , cho thuê lai, cho thué naw Đất động sin; được thành lập vi hoat động theo quy

inh của Luật này.

`Ì Khoản 12 Điều 3 Dự thảo quy định: Mới giới bắt đứng sn lì việc làm trưng gian cho các bin trong

nm bin, chuyển risvợng, cho thné ,cho thuê lại, cho thuê naza bat động sin.

`Š Khoản 13 Điều 3 Dự thảo quy định: Te rất bất đồng sco là hoạt đồng trợ gấp về các vin đề liên quan.

Ginkah doanh bit đồng sintheo yêu cầu của các bin

` Khoản 13 Điều 3 Dự tảo quy dinh: Quo ý bất động sein lì việc thục hiện một, một số hoặc tit cả các

hoạt đồng vi quản lý, khai thác và định đoạt bắt động sin theo nội dmg ty quyền của chủ sở hữu nhà ở, công

trìh xây đựng hoặc người có quyền sử dưng đất.

Nghiên cứu nội dung này của Dư thảo cho thay, hoạt động kinh doanh trong thị

trường bat động sản có hai mảng kinh doanh được pháp luật điêu chỉnh: (1) Kinh

doanh bat động sản, (2) Kinh doanh dich vụ bat đông sin Đôi với hai mảng thị trườngnay, Dự thảo Luật Kinh doanh bat động san (sửa đổi) đều quy định các nguyên tắchoạt động, điêu kiện kinh doanh, quyền và nghĩa vụ của các bên và các yêu câu khácrat cụ thé Bởi 1é đó, đổi chiêu với phạm vi điều chỉnh trong khoản 1 Điều 1 của Duthảo nêu trên chúng tôi nhận thây chúng chưa bao quát đây đủ phạm vi điều chỉnh củaLuật Kinh doanh bat động sẵn Cụ thé:

Một là, trong Dự thảo Luật KDBĐS (sửa đổi) mới dùng lại phạm vi điều chỉnh

về (1) Hoạt đông KDBDS; (2) Quan ly Nhà nước về kinh doanh bat đông sẵn mà chưađiều chỉnh đôi hoạt đông kinh doanh dich vụ bat động sản và quên ly nhà trước đối vớihoạt động kinh doanh dich vụ bat đông sản Day là sự khuyết thiểu nghiém trọng trong

bối cảnh Ban soạn thảo đang với chủ trương day manh vai tro của các thể chế hỗ trợ

trung gian thị trường bat động sản như Môi giới bat động sản, San giao dich bat động.sản, Tư van bat động sản và Quản lý bat đông sẵn, dong thời với đó 1a tăng cường kycương và sự kiểm soát để hoạt đông của các loại hình dich vu này chính quy, minhbach và có liệu quả, tránh tình trang loi lỏng và hoạt động có phân tự do, tự phát trongthời gian qua Tei báo cáo tông kết thi hành Luật Kinh đoanh bat đông sẵn 2014 vàđịnh hướng sửa đôi Luật kinh doanh bat động sản đã xác định chỉ rõ mục tiêu của việcsửa đổi Luật này là: “Tang cường kiểm soát hoạt đồng của các sản giao dich bat độngsẵn, gop phan quản ly thông tin giao dich bat động sản, tăng tính công khai, minh bach

và bảo vệ quyền lợi người dân khi kinh doanh bất đông sản thông qua các sản giaodich bat động sản Tăng cường kiểm soát hoạt động môi giới bat động sản của các tổchức, cá nhân, nâng cao trình đô chuyên môn, đạo đức nghệ nghiệp đôi với cá nhânhành nghề môi giới bat động sản” as Đông thời, tại báo cáo nay cũng xác định hướng

sửa đôi đối pháp luật về quản lý nha nước đối với hoạt đông này: “Tang cường công

tác quan lý nhà nước đối với hoạt động kinh doanh dịch vụ bat đông sản; nâng cao vai

trò, trách nhiệm của nhà nước, doanh nghiệp, người dân trong hoạt đông kinh doanh

bắt đông sản, kinh doanh dich vụ bất động sản” *

> Vì lý do trêu, chúng tôi đề nghị bỗ sung thêm trong phạm vi điều chink

của Dự thảo Luật kinh doanh bat động sau (sữa đôi) bao gồm: quy định về kinkdoanh địch vụ bat động san và quan lý nhà nước về hoat động kinh äoanh địch vụbat động san

Hai la Dv thảo Luật Kinh doanh bat đông sản (sửa đổi) hién có chương VIII

với tiêu đề: "Xây dung và quản lý hệ thông thông tin, dif liệu về nhà ở và thị trườngbat đông sản” và chương IX với tiêu dé: “Quan ly nhà nước về kinh doanh bất động

sản" trong đó được chia thành hai mục: Mục 1 chương IX về “Điều tiết thị trường bat

'* Báo cáo số 72/BC-BXD của Bỏ May dmg ngày 04/5/2023 và Bio cáo tổng kit thủ hành Luật Kinh domh bất động sản 2014 vì din hướng sửa đôi, trang 47.

'° Tải lều đã dẫn, trang 47

20

đông sản” và Mục 2 chương IX về: “Nội dung trách nhiệm quan lý nhà nước về thi

trường bat động sản” Trong hai chương này so với Luật Kinh doanh bat động sin

2014 hiện hành thi Dự thảo Luật kinh doanh bat động sẵn (sửa đổi) đã bd sung thêm

các quy đính về thi trường bat dong sẵn với mục dich hướng đến việc điêu tiết dé thi

trường bat động sản phát triển ôn dink, lạnh mạnh, khắc phục được những, han chê, batcập và những diễn bién bat thường của thị trường bat đông sản 6 phương điện tích.cực, chúng tôi đánh giá cao về sự Luật hoá van đề nay và đưa vào điều chỉnh trở thànhquy định bắt buôc dé nâng cao vai trò, trách nhiêm của cơ quan quản lý nha nước vềthi trường bất đông sẵn trước những dién bién pÏức tạp của thi trường bat đông sản dé

có những phản ứng và hành động kip thời, có cơ chế giải quyết nhanh chóng nhằmbình Gn thị trường, tránh tình trang chậm trễ trong thời gian qua đối với một số phân.khúc thi trường bat đông sản nông nghiệp, du lich phát triển nóng song thiểu cơ chếkiểm soát Tuy nhiên, khoản 1 Điều 1 nêu trên lại chỉ dé cập tới quản lý nhà nước đốivới hoạt đông kinh doanh bat đông sản ma không quy định điều chỉnh về quản lý nhànước đối với thi trường bat đông sản Thiết nghĩ đây cũng là một khoảng trong canphải được bd sung và lap day

> Với phâm tích trêu, chúng tôi dé xuất Ban soạn thảo can bỗ snug vào

Pham vỉ điều chỉnh của de thảo Luật tại khoản 1 Điều 1 về quan lý nhà turớc doivới thị trréug bắt động san

Thứ hai, về phạm vi điều chỉnh các loại hợp đồng trong kinh doanh bấtđộng sản (không bao gồm hợp đồng trong kinh doanh địch vụ bất động sản)

Khoản 1 Điều 43 Dự thảo đã nêu z6 các loai hợp đồng kinh doanh bat đôngsin đối với những bat động sản cụ thể được phép kinh doanh Tuy nhiên, quy dinh

tại khoản 1 Điều 43 Dự thảo van can tiép tục được xem xét, hoàn thiện dưới cácgóc đô sau:

Một là tại điểm e khoản 1 Điều 10 Dự thảo khi quy định về các hình thức kinh doanh quyền sử dụng dat da đề cập đến hình thức “Thuê quyền sir dung đất đã có hatầng kỹ thuật trong dự án bắt động sản dé cho thuê lại” Điều này phù hợp với quyđịnh tại Điều 475 Bộ luật dân sự 2015 khi quy định về quyên của bên thuê tài sintrong việc cho thuê lai tài sản mình đã thuê, néu được bên cho thuê đồng y Tuy nhiên,đối tương của giao dich cho thuê là quyền sử dung dat nên cân căn cứ theo quy dinhcủa Luật đất đai Hiên nay, Luật dat đai 2013 hay Dư thảo Luật dat đai (sửa dai) (ngày88.2023) đều ghi nhân về các quyền của người sử dung đất, trong đó có quyền chothuê và cho thuê lại quyền sử dung đất và quyên cho thuê, cho thuê lai quyền sử dungdat được xác định theo hướng sau: “Cho thud quyên sit đụng đất, tài sản thuộc sở hintcủa mình gắn liền với đất đối với trường hợp được Nhà nước giao dat có thu tién sử đụngđất; cho thuê lại quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hint của mình gắn hiển với đất đóivới trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cd thời gian8uê Do đỏ, Dự thảo xác đính hình thức “Thuê quyền sử dung đất đã có ha tang lý

thuật trong dự án bắt động sản dé cho thuê lại” cần được xem xét lại bởi chưa phùhop với quy đính của pháp luật dat đai.

Hai là về đôi tượng hợp đông kinh doanh bất động sản Tai Khoản 1 Điêu 43

Dự thao đã nêu rõ các loại hợp đồng kinh doanh bat động sản với nhà ở chung cu, nhà

ở riêng lẻ Như vậy, có thể hiểu chỉ có nhà ở chung cu, nha ở riêng lẻ đưa vào kinh

doanh sẽ thuộc sự điều chỉnh của Luật kinh doanh bat động sản Tuy nhiên quy định

trên so với điểm a khoản 1 Điều 5 Dự thảo đang có sự bỏ hẹp về đối tương nhà ở kinh

doanh bat đông sản bởi tại điểm a khoản 1 Điều 5 Dư thảo quy định “a) Nhà ở có sin

và nha ở hình thành trong tương lai ” là một trong những bat động sản sản được dua

vào kinh doanh: và chưa phù hợp với phạm vi điều chỉnh của Dự thảo Luật nhà ở (sửa

dai): “Déi voi giao dich mua bản, cho thuê, cho thuê mua nhà ở thương mai của các

doanh nghiệp hợp tác xã có chức năng kinh doanh bat động sản, giao dich chuyểnnhượng hợp đồng mua ban nhà ở thi thực hiện theo ay đinh của pháp luật kinh doanh:

bắt đồng sản" Do đó, Ban soạn thao cân thông nhat về pham vị, đối tương nhà ở đưa

vào kinh doanh chịu sự điều chỉnh của Luật kinh doanh bat đông sản và phân biệt

được với phạm vi điệu chỉnh của Luật nhà ở

Thứ ba, quy định về hoạt động của dich vụ tư vẫn và địch vụ quan lý bat

t) Bất động sản quản lý phải 1a bat động sản hợp pháp

Vi hai quy định trên chúng tôi nhận thay còn hết sức sơ sai và mo nhạt Theo

Từ điển Từ và N gữ Việt Nam thì: “nguyên tắc” (nguyên là gốc, tắc là phép tắc) là điều.

cơ bản đã được quy định, nhất thiết phải tuân theo, ding làm cơ sở cho các môi quan

hệ xã hội Nggyễn tắt còn là những điều cơ bản rút ra từ thực tê khách quan để chỉ dao

hành động l6 Với nguyên tắc: “Người trực tiếp tư vẫn phải có bằng cdp/chimg chỉ về

lĩnh vực minh trực tiếp he vẫn” dành cho chủ thé kinh doanh dich vụ tư van bat độngsản và nguyên tắc: “Bắt đồng sản quản [ý phải là bắt động sản hợp pháp” dành chochủ thể kinh doanh địch vụ quan lý bat sẽ không thé đảm bảo trở thành “kim chỉ nam”cho các hoạt động kinh doanh dich vụ tu van và quản ly bat động sẵn hoạt đông chinhquy, lành manh và hiéu quả trên tinh thân “thượng tôn pháp luật” được Chúng tôi thiếtnghi, Dự thảo cân phải cụ thé hóa hơn, quy định chất chế hơn dé hoạt động nay di vào

né nếp và chính quy, bài bản hơn, khắc phục tình trạng kém hiệu quả và có phân quy

định lỏng léo ở mang kính doanh dich vụ này trong thời gian qua N gay ca so sánh với

hai loại hình kinh doanh dịch vụ Môi giới bat đông sản và dich vu San giao dich bat

'* GS Nguyễn Lin, Từ điển từ và ngữ Việt Nam, (2000), Nhà mnat bin tổng hợp Thành phố Ho Chi Minh,

ko rs)

đông sản được quy định trong chính Dự thảo nay cũng được thể hiện khá cụ thé, 16

rang, chi tiết và chặt chế về nguyên tắc và điêu kiện hoạt động, song đối với hai loại

hình kinh doanh dich vụ tư vấn và quên ly bat đông sản lai quy đính hệt sức sơ sai và

mờ nhạt, đặc biệt là nguyên tắc hoạt động như đã chỉ re ở trên Thiét nghii, các nguyên

tắc nhằm đêm bảo hoạt động chính quy và hiệu quả của loại hình dịch vụ tư vân và

quản lý bất động sản cân phải được ghi nhận, đó là: trung thực, khách quan; đạo đứcnghề nghiệp, chịu trách nhiém trước pháp luật, trước khách hang và bên thứ ba (nếu.c6) về các dich vụ mà minh cung cap

> Với phim tích trêu, chúng tôi đề xuất Ban soạn thảo cầu bỗ snug vào

ugnyén tắc kinh doanh địch vụ te van và quản lý bat động san cụ thể, day dit vàchặt chế hơn Theo đó, các ugnyén tac: truug thực, khách quan; đạo đức nghềughiép; chin trách nhiệm trước pháp luật, trước khách hang và bên thit ba (nếu có)

về các địch vụ ma mink cuug cấp cầu phải được ghỉ thận và trở thành quy dink bắtbuộc trong hành ughé tr van và quan lý bat doug san bêu cạnh hai uội duug đã

được qmy dinh trong Dit thao.

3 Ve điều khoản chuyên tiếp trong Dự thảo Luật kinh doanh bat động sản(sửa doi) và một so kiến nghị

Điều 84 Dự thảo Luật Kinh doanh bat động sản (sửa đổ) quy định chuyên tiếpchung tôi nhân thay cần phải được quy định chặt chế và logic hơn, đảm bảo cho việc

tổ chức, triển khai trên thực té khi Luật Kinh doanh bat động sản (sửa đổi) được thôngqua Cụ thể, mét số van đề sau cân được ra soát lại

Thứ nhất, quy định chuyên tiếp về bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong

tương hi:

Khoản 2 Điêu 84 quy định: Đôi với các trường hợp chuyên nhurong toàn bộ hoặc xuột phan dự án mà bên chuyền nhượng là tô chức kinh tê có von đầu tư nước ngoài đã

được cơ quan nha tước có thẩm quyên ban hành quyết định cho phép chuyển nhượng

trước ngày Luật nay có hiệu lực thi hành thi các bên tiếp tục thực hiện theo nội dung

cho phép chuyển nhương Trường hợp đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành: tưng chưa được cơ quan nhà nước có thâm quyên ban hành quyết đính cho phép chuyên

nhượng thi thực hiện theo quy đính của Luật nay.

Với quy định trên cho thay, Dự thao đã nhân mạnh đôi với những trường hợp

chuyên nihượng toàn bộ hoặc một phần dự án mã bên chuyên thượng là tô chức kinh

té có vou đầm tr mrớc ngoài đã được cơ quan nhà nước có thêm quyền ban hành.

quyết định cho phép chuyên nhương trước ngày Luật nay có hiệu luc thi hành thi các

bên tiếp tục thực hiên theo nội dung cho phép chuyên nhượng Trường hợp đến ngayLuật này có hiệu lực thi hành nhung chưa được cơ quan nhà nước có thêm quyền ban

hành quyết đánh cho phép chuyển nlwong thi thực biên theo quy định của Luật này.

Tuy nhiên, trong Dư thảo các quy định về trình tự, thủ tục chuyên nhượng cir án không

có sự khác biệt quá nhiều giữa tô chức trong nước và tô chức kinh tế có von đầu tư

nước ngoài ma phụ thuộc chủ yếu vào việc chuyên nhượng toàn bô hoặc một phan dự

án thuộc thâm quyên quyết định cho phép chuyển nhượng của UBND cấp tỉnh hay

Thủ tướng Chính phủ (Điêu 41 Dự thảo) Đông thời cũng chưa có sự khác biệt rõ rệt

về trình tự, thủ tục chuyển nhượng dự án của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài

như giữa Dự thảo với Luật kinh doanh bat đông sản 2014 bởi tại khoản 4 Điều 41 Dưthảo khẳng định “4 Chính phú qu đình chỉ tiết Điều này ” mà sự khác biệt so với Luậtkinh doanh bat đông sản 2014 đó là trong "Trường hợp bên nhân chuyén nhượng là tổchức kinh té có vốn đầu tư nước ngoài thì sau khi có quyết định cho phép chuyển

nhượng của cơ quan nhà nước có thâm quyền và các bén đã lý: hợp đồng chuyển

nhượng thực hiện thủ tục sau đây: bên chuyên nhượng thực hiện thù tục trả lai đắt

cho Nhà nước; bên nhận chuyển nhương san khi được công nhân là chủ đâu te dự cn

được Nhà nước giao đắt, cho thuê đất theo qnp' đình của pháp luật vẻ đất dai” (khoản.

3 Điều 41 Dự thảo)

Do đó, Dư thảo ghi nhận việc áp dụng trên theo quan điểm của tác giả là chưaphù hợp, nêu quy định trên không được sửa đôi sẽ dan dén tinh trạng “vừa thừa, vitathiếu” sẽ gây khó khăn trong quá trình thực hiện chuyên nhượng dự án bất đông sản.trong giai đoạn chuyên giao Luật, cụ thể: quy đình trên “đuết”” trong trường hợp ápdung thủ tục chuyên nhương với tô chức trong nước (nêu có su thay đổi) và trườnghop Dự thao đang có su thay đổi so với Luật kinh doanh bat doanh bất đông sản 2014khi bên nhận chuyên nhượng dir án là tô chức kinh tê (khoản 3 Điều 41 Dự thảo); con

“thừa” trong trường hợp chỉ nhận “trường hợp chuyén nhương toàn bộ hoặc một phandur án mà bên chuyén nhượng là tổ chức kính tế có vốn đầu te nước ngoài ””

Ngoài ra, tại Điêu 39 Dự thao đã bô sung nhiêu điều kiện đối với dự án bat độngsẵn khi thực hiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phan dy án so với Điều 49 Luậtkinh doanh bat động sản 2014 như “đ) Trường hop dự án dang thé chấp dé bảo đâm

cho việc thực hiện ngiãa vụ theo quy định của pháp luật thì phải thực hiện giải chấp; trừ

trường hợp bên chuyển nhượng bên nhận chuyên nhượng và bên nhận thé chấp đồngbằng văn bản;

e) Dự án còn trong thời han thực hiển;

g) Đối với dự án bắt động sản chuyên nhượng một phẩn dự án còn phải bảo đâm

các hang muc công trình xây dung hoặc mục dich sử dmg kinh doanh của các công

trình xay dung của phan de án cluyén nhượng cô thé độc lập được với phan đự ánkhông chuyển nhượng” nhưng Điều 84 Dự thảo không đề cập đền việc áp dụng phápluật đối với những dự án đã có đủ điêu kiện chuyển nhượng theo quy đính của Luật

Kinh doanh năm 2014 trước thời điểm Luật nay có hiệu lực thi hành thi có phải làm lại thủ tục theo quy định của Luật này hay không?

-> Với các phân tích trên, chúng tôi đề xuất cần chỉnh sửa lại khoản 2 Điều

84 Dự thảo như sau:

2 Dự án bắt động sản đã có dit điều kiện được chuyên nhương toàn bé hoặc mộtphân theo quy định của Luật Kinh doanh năm 2014 trước thời điểm Luật này có hiểulực thi hành thi không phải làm lại dé áp dụng điều kiện theo quy đinh của Luật này:

Đổi với các tường hop chuyén nhượng toàn bộ hoặc một phan dự án mà bên nhận chuyén nhương là tô chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài đã được cơ quan nhà

nước có thẩm quyển ban hành quyết định cho phép chuyén nhương trước ngày Luật

này có hiểu lực thi hành thi các bên tiếp tuc thực hiện theo nội dung cho phép chuyển

nhượng Trường hợp đến ngàn Luật nay có hiệu lực thí hành nhưng chưa được cơ

quan nhà nước có thẩm quyên ban hành quyết định cho phép chuyên nhương thi thực hién theo quy đình của Luật nay.

Thứ hai, điều khoản chuyên tiếp đối với hợp đồng kinh doanh bất động sản

và kinh doanh địch vụ bat động san

Khoản 3 Điều 84 quy định: Các hợp đông kinh doanh bat động sản, hop đồngkinh doanh dich vụ bat đông sản đã được xác lập trước thời điểm Luật này có hiệu lực

thi hành thi thực hiên như sau:

a) Hợp đồng, giao dich chưa được thuc hiện mà có nội đụng, hình thức khácvới quy đình của Luật này thì chủ thé hợp đồng, giao dich tiếp tục thực hiện theo quy.định của Luật Kinh doanh bat động sản nắm 2014 và các văn bản quy pham pháp luật

quy định chi tiết Luật Kinh doanh bat động sản năm 2014, trừ trường hợp các bên của

hợp đồng, gao dich có théa thuận về việc sửa đôi, bô sung nội dung, hình thức của

hop đồng dé phù hợp và áp dung theo quy định của Luật này,

9 Hợp đồng giao dịch chưa được thực hiện hoặc đang được thực hiện ma có nội dung, hình thức phù hợp với quy định của luật nay thi áp dung theo quy định của Luật này,

©) Hợp đồng giao dich được xác lap trước thời điểm luật này có hiệu lực đượcsửa đổi sau ngày luật nay có hiệu lực để bố sung nội dung mới thuộc hoạt động kinhdoanh bat động san, kinh doanh dich vụ bat động sản quy định tại Luật này thì áp dung

theo quy định tại Luật này.

VỆ cơ bản tai khoản 3 Điêu 84 Dự thảo đã dự liệu được các trường hợp hợpđông kinh doanh bat động sản, hop đông kinh doanh dịch vụ bat động sản đã được xáclập trước thời điểm Luật này có biêu lực thi hành thi áp dụng Luật kinh doanh batđộng sản 2014 hay Luật này Đây là cơ sở quan trọng dé giải quyết những van đề phátsinh về hợp đẳng tinh doanh bat động sản trong giai đoạn chuyển giao, đặc biệt là quátrình áp dung pháp luật của cơ quan có thâm quyên trong việc giải quyết các tranhchấp về kinh doanh bat động sản được giao kết từ thời điểm Luật kinh doanh bất động

sản 2014 có hiệu lực.

Tuy nhiên, tại điểm c khoản 3 Điều 84 Dự thao quy đính về trường hợp

“Hop đồng giao dich được xác lắp trước thời điểm luật này có hiệu lực được sữa đôisau ngày luật này có hiệu lực đề bổ sung nội ding mới thuộc hoạt động kinh doanhbắt động sản, kinh doanh dich vụ bắt động sản quy đình tại Luật nay thi áp dụng theoquy đinh tại Luật này ” chưa thật sự rõ rang ma còn trùng lắp với điểm a khoản 3 Điều

$4 Dự thảo Cụ thể: néu hợp đẳng, giao dịch được sửa đổi mà bé sung thêm nội dung

mới theo quy định tại Luật nay thì áp dụng quy định của Luật này nhưng van đề ở day

là việc áp dụng Luật này là chỉ áp đụng về quy định về nội dung hay phải áp dụng cảcác quy định vệ hình thức; hơn nữa, tại điểm a khoản 3 Điều 84 Dự thao quy định “trirtrường hop các bên của hợp đồng giao dich có thỏa thuận về việc sửa đôi, bỗ sungnổi ding hình thức của hợp đồng dé phù hợp và áp ding theo quy đình của Luật này”theo quan điểm của tác giả đã bao ham cả nội dung của điểm c khoản 3 Điều 84 Du

thio.

Ngoài ra, Dự thão nên bổ sung trường hợp các hợp đông giao dich đượcthực hiên xong trước ngày Luật này có hiệu lực mà có tranh chập thì áp dụng quy địnhcủa Luật kinh doanh bat động sản 2014 và các văn bản quy phạm pháp luật quy địnhchi tiết Luật kinh doanh bat động sản 2014 dé giải quyết và bao ham được hết nhữngtrường hợp xây ra trên thực tê nhằm dam bảo tính thông nhất trong việc áp dụng pháp

luật

> Từ các phân tích trên, chúng tôi đề xuất sửa đôi khoản 3 Điều 84 như sau:

3 Các hợp đông kinh doanh bat động sản, hop đông kinh doanh dich vu bat động sin đã được xác lập trước thời điểm Luật này có hiéu lực thi hành thì thực hiện như

sau:

Hợp đồng giao dich dang được thực hiện mà cỏ nội dưng hình thứckhác với gy đình của Luật này thì áp dung guy đình của Luật Kinh doanh bat độngsản năm 2014 và các văn bản quy phạm pháp luật guy đình chỉ trết Luật Kinh doanh

bắt động sản năm 2014

c Hop đồng giao dich dizoc thực hiện xong trước ngày Luật nay có hiệu lực mà có

tranh chấp thi dp dưng quy dinh của Luật lanh doanh bắt đông sản năm 2014 và cácvăn bản quy phạm pháp luật quy định chi tiết Luật Kinh doanh bắt động sản năm 2014

đề giải quyết

KÉT LUẬN

Nghị quyết số 19-NQ/TW ngày 31/10/2012 đã định hướng “Tiếp nic hoànthién cơ chế, chính sách phát triển lành mạnh, bén vững thi trường bat đồng sản Tăng

cường sự quên Ij, điều tiết của Nhà nước từ Tring ương đến địa phương” ?? Đã hiện

thực hóa chủ trương nêu trên, Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đôi) cân

phải được nghiên cứu, rà soát một cách cễn trong, kỹ càng ngay từ những khâu dau tiên của công tác soan thảo như cau trúc, việc sử đụng thuật ngữ nhằm đảm bảo sự

'` Nghị quyệt số 19-NQ/TW ngày 31/10/2012 vi tiắp tục đổi mới chinh sích, pháp huit về dit dai trong thời kỳ

dy mah toàn điện công cuộc đổi mới, tao nên ting để đền năm 2020 xước ta cơ băn trở thánh rước công

nghp theo hướng hiện đại

26

hop lý, logic và chuân xác giữa các Điều luật và nôi dung trong tung điệu luật Bên

cạnh đó, xác định nội hẻm và phạm vi mà Luật, các điều Luật cụ thể muôn hướng tới

sao cho vừa có đô phủ rộng, bao quát song không sa da, dai dòng để người dân, cộng

đông doanh nghiệp dé tiếp cận, dé liệu Cùng với đó, Ban soạn thảo cần dự liệu mat cách kỹ càng và bao quát về những van dé có thé phát sinh trong thực tiễn triển khai

khi Luật Kinh doanh bat động san (sửa dai) được thông qua với những quy định mới,những quy đính được sửa đổi, bộ sung so với Luật hiện hành để quy định các điềukhoẻn chuyển tiếp một cách chat chế, phù hợp Bai việt mà tác giả trình bay ở trên.mong muốn cho những van dé đó

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

1 Báo cáo số 72/BC-BXD của Bộ Xây dựng ngày 05/04.2022 về Tổng kết thi hànhLuật Kinh doanh bat động sản 2014 và Định hướng sửa đổi Luật Kinh doanh bat động

sản,

2 Dự thảo Luật Kinh doanh Bat động sản 2014 sửa đổi (Dự thảo sửa đổi ngày

27/8/2023);

3 Luật Kinh doanh Bắt động sản 2014

4 Nghị quyét so 19-NQ/TW ngay 31/10/2012 về tiép tục đổi mới chính sách, pháp

luật về dat đai trong thời ky đây manh toàn điện công cuộc đổi mới, tạo nên tảng dé đến năm 2020 nước ta cơ bản trở thành rước công nghiệp theo hướng hiện dai

5 Tờ trình số 13/TT:-BXD ngày 30/01/2023 của Bộ Xây dung trình Chính phủ về Dự

án Luật Kinh doanh bat động sản (sửa dai);

Chuyên đề 3CÁC NGUYÊN TÁC KINH DOANH BÁT ĐỌNG SẢN NHUNG VAN DE PHAP LÝ VÀ THỰC TIEN DAT RA CAN SỬA DOI

TS Nguyen Thi Hồng NhungKhoa Pháp luật Kinh t Trường Đại học Luật Hà Noi

Tóm tắt: Nguyên tắc kinh doanh bắt động sản là những tư tưởng chỉ dao choquá trình xã dung và thực thi pháp luật về kinh doanh bắt động sản Theo đó, cáchoạt đồng quản lý nhà nước và các chủ thé lánh doanh bat động sản đều phải tuân thủchặt chế những tư tướng chỉ đạo, những nguyên tắc cơ bản dé bảo dm một hành lang

pháp lý một môi trường kinh doanh bắt đồng sản minh bach, chính guy Tuy vay, thời

gian qua còn rất nhiều vi phạm pháp luật nhục: Chưa có sự bình dang giữa chit đâu tưbắt động sản với khách hàng: nhiều hàng hoá bắt động sản chua dit điều kiện kinh

doanh: nhiễu hoạt đồng kinh doanh bắt động san chua trung thực, chưa minh bạch wy.

gây nhiều thiệt hại cho nhà nước và nền lanh tế Bài viết tập trưng phân tích thựctrang quy đình về nguyễn tắc kinh doanh bat động sản và một số hạn chế bat cấptrong thực tiễn thi hành pháp luật Từ đó dira ra một số giải pháp góp phần hoàn thiệnpháp luật về nguyên tắc kinh doanh bắt động sản trong bôi cảnh hiện nay

Từ khoá: Bình dang, Công khai, Nguyên tắc, Kinh doanh bất đông sản, Nhà,

công trình xây dụng

1 Các nguyên tắc chung trong kinh doanh bất động sản

Các nguyên tắc chung được quy dinh trong Điêu 4 Luật Kinh doanh bat động sản 2014

Thứ nhất, nguyên tắc “bình đăng trước pháp luật, tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn

trọng quyên và lợi ích hợp pháp của các bên thông qua hợp dong, không trái quy đính

của pháp luật”.

Day là một nguyên tắc biên định được quy định trong Hiến pháp năm 2013: “Moingười đều bình đẳng trước pháp luật”, không ai bi phân biệt đối xử trong đời sốngchính trị, dan sự, kinh tế, văn hóa, xã hội Nguyên tắc này được quy dinh cụ thể trongnhiều ngành luật Tai Điêu 3 Bồ Luật Dân sự 2015 quy định “Moi cá nhân, pháp nhânđều bình đăng không được lấy bat kỳ lý do nào đề phân biệt đối xứ; được pháp luậtbảo hộ nhur nhau về các quyền nhân thân và tài sản" Điều 10 của Luật Thương mai

2005 quy định: “Thương nhân thuộc moi thành phan kinh tế bình đẳng trước pháp luật

trong hoạt đồng thương mai.”

Khoản 1 Điều 4 Luật Kinh doanh bat đông sẵn quy đính nguyên tắc kinh doanhbat động sản là: “Bình đăng trước pháp luật; tự do théa thuận trên cơ sở tén trong

quyển và lợi ich hợp pháp của các bên thông qua hợp đồng không trái guy đình của

pháp luật.

Moi tổ chức, cá nhên đều bình đẳng trước pháp luật, không được lầy bat ky lý

do nao dé phân biệt đối xử, bat bình đẳng được pháp luật bảo hộ nhu nhau về cácquyên và nghia vu Theo đó, trong kinh doanh bất đồng sẵn là binh đẳng giữa các chủthể đầu tư kinh doanh bất động sản Không phân biệt từ cách pháp lý, loại hình công

ty, khong phén biét tổ chức trong Trước hay tổ chức có vên dau tư nước ngoài đều bình đẳng trong việc được hưởng các quyền kinh doanh bat động : sản như: quyên được giaodat, thuê đất, được tiếp cân dat đai đã thực hiện du án, quyên dau tư bat động sản va

đồng thời phải thực hiên các nghĩa vụ với Nhà nước như khai thác sử dụng dat đúng

muc dich, phải thực hiện đây đủ các nghia vụ tài chính với Nha nước!Ê

Bình dang giữa các tổ chức và hộ gia đính, cá nhân trong các giao dịch kinh

doanh bat động sản Binh dang thỏa thuận tên trong quyền va lợi ích hợp pháp của cácbên thông qua hợp đông giữa chủ dau tư cấp 1 với chủ đầu tư cap 2; bình đẳng, cân

xứng về quyền và nghĩa vụ giữa chủ đầu tu với các khách hàng là tổ chức hay hộ gia

đính, cá nhên Quyên lợi của khách hàng cũng chính là quyền, lợi ích của chủ đầu tư

Vi vậy, một bên không được dùng bat cứ một phương tiện nào về kinh tê, chính trị,pháp lý để chèn ép, áp dat bên kia gây bat lợi cho bên kia về quyền, lợi ích đều là batbình đẳng, vi phạm nguyên tắc kinh doanh, giao dich bat động sản

Điều 4, Dự thảo Luật Kinh doanh bất đông sản sửa đổi quy đính nguyên tắc kinhdoanh bất đông sản là: “Binh đẳng trước pháp luật, tu do thỏa thuận trên cơ sở tôn.trong quyền và lợi ich hợp phép của các bên thông qua hợp đông, khổng ví phạm điềucấm của luật” Quy định này đã thé biện xu hướng tự do hơn, mở rộng hơn cho hoạtđông kinh doanh bất động sin

Luật Kinh doanh BĐS hiện hành chưa có quy định kiểm soát nội dung, các hợp

đồng kinh doanh bất đông sản mẫu, quy định vệ hợp đồng kinh doanh bat động sản

chưa chặt chế dé đảm bảo sự minh bạch về giá cả bat đông sản, các nghiia vụ tài chính

với nhà nước của các tô chức, cá nhân kinh doanh bat động sản Luật không có quyđịnh cu thé riêng từng loai về các hợp đẳng mẫu trong chuyển nhượng quyên sử dụng

dat, mua bán, cho thuê mua, nhà ở, công trình xây dung nên tính thông nhật và hiệu lực chưa cao Chủ dau tư thường soạn trước các hợp đông mau Các hợp đông mau

nay thường không cân xứng về quyên và nghiia vụ giữa các bên, gây bat lợi cho khách

hàng khi giao dịch

Thực tê thời gian qua, rat nhiêu chủ đầu tư kinh doanh bat đông sản đã có cáchành vi trái pháp luật gây thiệt hai nghiêm trong cho lợi ích của Nhà nước, thiệt hạicho các khách hàng là tô chức, hộ gia đính cá nhân như trên thuê, ky các hợp đông

mua bán BĐS hình thành trong tương lai trái pháp luật, các hop đông bat cân xứng vệ

PGS TS Nguyễn Thị Nga, 203, “Tip cán đất đại của các doanh nghiệp trong hoạt đồng sản xuất ki

doco” Kỷ yêu Hội thảo khoa hoc: Gop ý dtr thio Luật Dat dai sửa doi, 37

30

quyên và lợi ích giữa các bên, vi phạm các nghĩa vụ hợp đông như bàn giao BĐSkhông đúng thời han, không đảm bảo chất lượng xây dung công trình, chiếm đụng vấn

của khách hàng vv gây ra các tranh châp, vi phạm pháp luật, lũng đoạn thị trường!

thực hiên không đúng nguyên tac bình đẳng trước pháp luật, bình ding cân xứng về

quyên và nghĩa vu của các bên giao dich

Thứ hai, “bat động sén đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiên theo quy địnhcủa Luật Kinh doanh bat động san”

Bat động sẵn trên thị trường có nhiêu loai: quyền sử dụng dat, nhà, công trình:xây dung và không phải là bat động sản nào cũng được đưa vào kính doanh, giao dich.Các bat đông sản không phải là hang hoá như trụ sở cơ quan nha nước, trụ sở các tổchức chính trị - xã hội, dat quốc phòng an minh, đất nhà thờ nhà chùa, thánh thất tôngiáo, đất di tích lịch sử, văn hoá danh lam thăng cảnh thì không được phép kinhdoanh giao dich Chỉ những loai quyền sử dung dat, nhà, công trình xây dựng được xácdinh là hàng hoá theo quy dinh của Luật Kinh doanh bat động sản, Luật dat đai, Luậtnha ở thi mới được kính doanh giao dich Phai đảm bảo kiểm soát hàng hoá bat độngsẵn trên thi trường tuân thủ đúng pháp luật, đủ điều kiện dim bảo an toàn, hiệu quảcho các bên giao dich, bảo dam tính minh bạch chính quy của thị trường bat động sản

Điều 5 Luật kinh doanh bat động sản 2014 quy dinh các loại bat động sản đưa

vào kinh doanh Nhà, cong trình xây dung đưa vào kinh doanh phải có đủ các điềukiện Có đăng kỷ quyên sở hữu nhà, công trình xây đựng gan liên với dat t trong giâychúng nhận về quyên sử dung dat Đối với nhà, công trinh xây dụng có sẵn trong dự

án đầu tư kinh doanh bat động sản thi chỉ cần có giây chúng nhận về quyên sử dụng

dat theo quy dinh của pháp luật về dat đai, Không có tranh chap về quyền sử dung dat,quyên sở hữu nha, công trình xây dung gan liên với dat; Không bị kê biên để bảo đảm

thí hành án

Đối với nhà, công trình xây dung hình thành trong tương lai được đưavào kinh doanh theo Điều 55 Luật Kinh doanh BĐS thi phải: Có giây tờ về quyền sử

dụng đất, ho sơ chr án, thiết kê bản vẽ thi công đã được cấp có thấm quyên phê duyệt,

Giây phép xây dumg đối với trường hợp phải có Giây phép xây dựng, giây tờ vệnghiém thu việc hoàn thành xây dung cơ sở he tang kỹ thuật tương ứng theo tiên độ dự

án, trường hợp là nhà chung cu, tòa nhà hon hợp có mục đích dé ở hình thành trong

tương lai thi phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phân móng của toa nhà

do Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tu phải có

van bản thông báo cho cơ quan quan lý nhà ở cap tĩnh về việc nha ở đủ điều kiện đượcbán, cho thuê mua Chủ dau tư dự án bat động sản trước khí bán, cho thuê mua nha ở

lành thành trong tương lai phải được ngân hang thương mai có đủ năng lực thực hiện

18 Công ty Luật PDVN “Tổng hop các ban dn tranh chấp hợp đồng về BDS”,

https:/fđvn vn/tong-hop-cac-ban-an-ve-tranh-chap-hop-dong-ve-bat-dong-sar

bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ dau tư đối với khách hang khi chủ dau tư khôngbản giao nhà ở theo đúng tiễn độ đã cam kết với khéch hang.

Các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng dat phải có đủ các điều kiện

Có giây chúng nhân về quyền sử dung dat theo quy định của pháp luật về dat dai;Không có tranh châp về quyên sử dụng đất, Quyên sử đụng đất không bị kê biên đểbảo dam thi hành án, Trong thời hen sử dung dat

Các quy đính về điều kiên đối với bat động sản đưa vào kinh doanh trong LuậtKinh doanh bat đông sản 2014 được quy định chung cho các loại bất động sản gồmnhà ở và công trình xây dung, chưa có quy định cụ thé, 16 rang về điều kiên chuyênnhượng toàn bộ hoặc ting phân công trình xây dựng, chưa có quy định về điều kiện cuthể đối với ting nhóm hoặc từng loại hình công trình xây dung khai thác, sử dung đặc

thù riêng biệt (như công trình thương mại, địch vụ, du lịch, nhà xưởng công nghiệp,

các BĐS mới ) gây khó khăn cho việc kiểm soát tùng nhóm, từng loại hình côngtrình xây dung khi kinh doanh, giao dich đúng pháp luật, cũng chưa quy đính chi tiết,chat chế đối với công trình xây dựng để tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt đông kinh

doanh công trình xây dụng hình thành trong tương lai; các uy dinh vé kinh doanhquyên sử dung dat con chung chung chưa cụ thé về yêu cầu, điều kiện kinh doanh:

quyên sử dung dat trong dự án bật động sản Dự thảo Luật sửa đổi can chú trong bổ

sung quy định chỉ tiết các nội dung này

Thực tiễn 6 nhiêu nơi, tình trang quyền sử dung đất, nhà, công trình xây đựngkhông đủ điều kiện kinh doanh vẫn giao dich tràn lan trên thi trường rat khó kiểm soát

3) Tinh trạng giữa chủ đầu tư cấp 1 với chủ đầu tư cấp 2, giữa chủ đầu tư với khách

hang ký kết các hợp đông chuyển nhượng quyền sử dung dat, mua bán, cho thuê mua

bắt động sản hình thành trong tương lai không đủ điều kiện trá hình, vi phạm pháp luậtdưới nhiều hình thức như ký hết các hợp đông vay vn; hợp đông góp vớn; hợp tác

đầu tu, liên doanh liên kết, hợp đông đặt coc, hứa mua hứa bán, hợp đồng uy quyên,

mua trái phiêu doanh nghiệp

Dự thảo Luật 6 sung quy đính nguyên tắc kinh doanh là “bat động sản đưa vào

kinh doanh phải huấn thủ các quy định và có đủ điều kiện theo quy định của Luật nay”

có thé hiện tinh day đủ, chất chế và thong nhất hon

Thứ ba, nguyên tắc “kinh doanh bat động sản phải trung thực, công khai,

minh bach”.

Kinh doanh bat động sản có đặc điểm: La ngành nghề KD có điều kiên về tư

cách pháp lý, điều kiện về vén đầu tư chr án, hang hoá bat đông sản kinh doanh là loại hang hóa đặc biệt (dé sốt giá, bong bóng BĐS); kinh doanh BĐS doi hỏi nhu câu về

4.PGS TS Nguyễn Quang Tuyền, “Bai học từ việc 16 chức đấu gid quyền sit dung đất tiép

cận đưới góc nhìn các trường hop thực tế tại Thủ Thiêm — TP Hồ Chi Minh”, Ky yêu Hoi

thảo khoa hoc: Dau giá quyên sử dung dat - Những khoảng trong pháp ly va đẻ xuât giải

pháp

von rat lớn (nhung tính thanh khoản chậm, cung — câu khó cân xứng); các chủ thé

kinh doanh BĐS thường vay được vốn của các tô chức tin dụng dã dang hơn hơn so

với lĩnh vực khác, nhung phải can trong với việc “Cho vay BĐS đưới chuẩn” dé dan

đến sự sup đỗ của thị trường tải chính khi BĐS đông loạt rớt giá, các khoản cho vay

BĐS không có khả năng thu hôi, đây là loại hinh kính doanh mao hiểm, lợi nhuận lớn

nhung rủ ro rất nhiều Vì vậy, doi hỏi kinh doanh bat động sẻn phải trung thực, công

khai, minh bạch trên tất cả các khía cạnh từ quản lý nhà trước đến các chủ đầu tư kinhdoanh BĐS và các tô chức, hộ gia định, cá nhân tham gia kinh doanh giao địch BĐS

trên thi trường.

Kinh doanh bat động sản phải trung thực, công khai, minh bạch thể hiện ở cáckhía cạnh như Thông tin về BĐS phải được cung cap day đủ, chính xác minh bach vềchủ đầu tư, du án đầu tư, hàng hoá BĐS; Các thông tin về hô sơ pháp lý, giây tờ kèmtheo, giá cả, thủ tục hành chính Nguyên tắc này mang đến cho các chủ thé những lợithé dé gia nhập thi trường, an toàn trong giao dịch BDS Góp phân xây dung môt môi

trường kinh doanh lành mạnh, chinh quy, minh bạch.

Thời gian qua, tinh trang don thôi, thiểu minh bạch trong BĐS gây ra tình trang

đây giá bất động sản lên cao, tạo bong bóng trên thị trường và gây tâm lý bất én cho

người dân, gây nhiễu loan hoạt động quản lý, điều hành của cơ quan nha nước, đồng

thời để lại nhiều hệ luy x4u cho thi trường BĐS cũng như đối với các van dé an ninh,

trật tự xã hội Hàng loạt cơn sốt đất xảy ra không chỉ đối với các thành phó lớn như Ha

Nội, Tp Hồ Chí Minh và ở nhiều địa phương, thiêu công khai, minh bach trong quy

hoạch sử dụng đất, nhiều sai phạm trong dau tư kinh doanh BĐS ảnh hưởng lớn đến

kinh doanh BĐS đền thi trường BĐS”,

Luật hiện hành quy định giao dich mua bán, cho thuê, cho thuê mua BĐS

không bắt buộc phải qua Sản giao dịch BĐS Tuy vậy, đó là giải pháp khi thị trường

BĐS trâm lắng, Hiện nay, thị trường đã thay đổi, Nhà nước gặp nhiêu khó khăn, rat khó quản ly được thông tin về thị trường bat động sản đang diễn ra, thất thu cho ngân.

sách Nhà nước Khách hàng rat khó tiép cân với thông tin BĐS để đầu tư, giao dichCân phải quy đính trở lại một số giao dich kinh doanh bat động san bat buộc phải quasản giao dich bat đông sản

Trong Dự thảo Luật quy đính “Kinh doanh bat động sản phải công khai, minh

bạch”, bö thuật ngữ trung thực là không hợp lý Vì bản chất của pháp luật 14 trung thực,then chốt là trung thục, có dau hiệu lừa déi không trung thực thì không phải là pháp luậtCòn đương nhiên là kinh doanh bất động sản phat công khai, minh bạch niumg công

khai, minh bạch chưa bao ham được hết nguyên tắc trung thực trong kinh doanh, can phải giữ nguyên nguyên tắc kinh doanh: “trung thực, công khai, minh bach”

? “Thị trường bat động sân 2022: Muôn van câu chuyện đỡ khóc đỡ cười “

https Jimny youtube comAvatch v=blHhokid To

Thứ tư “tỗ chức, cá nhân có quyền kinh doanh bat động sản tai khu vực ngoài

phạm vi bảo vệ quốc phòng, an ninh theo quy hoạch và kế hoạch sử dung dat được cơ

quan nha nước có thẩm quyên phê duyệt”

Nguyên tắc này đã thé hiện trách nhiệm bảo vệ quốc phòng an ninh của quốc

gia là đặc biệt quan trong và xác định rõ phạm vi kinh doanh BĐS Bên cạnh việc mở

rộng cho các tô chức, cá nhên trong nước và nhà đầu tư nước ngoài kinh doanh BĐSbảo đấm bình đẳng, rộng mở, trung thực khách quan, dung pháp luật về chủ thé, hanghoá BĐS kinh doanh thì việc bảo đảm an ninh, quốc phòng được đất lên hang dau

Do vay, tại những nơi, những vị trí trong yêu về an ninh chính trị, an toàn xãhôi, vé an toàn lãnh thỏ quốc gia theo quy hoạch thi nhà nước cân trong trong việc cho

phép kinh doanh bat đông sản Còn những khu vực khác thì mở rộng thị trường BĐS

dé tao điều kiên cho tat cả các chủ thé binh đẳng tham gia kinh doanh đúng pháp luật.Những quy định nay tao niém tin cho nhân dân và nhà dau tư trong việc bảo vệ quốcphòng an ninh của đất nước, cũng rhư mỡ réng quyền tu do kinh doanh BĐS theo quyhoạch cho các tổ chức cá nhân trong nước và nha dau tư nước ngoài đầu tư kinh doanh

tại Việt Nam.

Tuy vậy, trong thực té một số nơi van cén những sai pham trong kinh doanh,giao dich BĐS xâm pham đền nguyên tắc này như việc UBND tinh Yên Bái đã giaocho Công ty CP Tap doan Apec Group 16,7ha dat quốc phòng dé đầu tư du án nhà ởthương mại ở tổ 7, phường Pu Trang thị xã Nghĩa Lộ khi chưa được Thủ tướng phêduyệt điều chỉnh quy hoạch dat quốc phòng sang loại đất khác là sai quy dinh Day là

vụ việc rat nghiêm trong lam trái quy định về chính sách quy định của phép luật vềquan lý dat đai, nhất là dat quốc phòng đã bi chuyển đổi sang mục đích khác 1a có ýlàm trái cân phải xử lý nghiêm?” Hay ở TP Da Nẵng cũng phát hién nhiều sai phạm về kinh doanh đất quốc phòng an ninh”?.

2 Những nguyên tắc kinh đeanh bất động sản cụ thể

Dự thảo Luật Kinh doanh bat động sản sửa đôi, bên canh những sửa đối, bô sung

về nguyên tắc kinh doanh bat động sản nói chung (tei Điều 4) thi cũng sửa đổi, bỏsung nhiều quy đính riêng biệt, chi tiết cho ting nhóm hoạt động kinh doanh, cụ thể

Trong Luật Kinh doanh bat động sản 2014 quy định về các nguyên tac mua bán

nhà, công trình xây dung ( Điêu 19); Nguyên tắc cho thuê nhà, công trình xây dựng(Điều 25); Nguyên tắc cho thuê mua nhà, công trình xây dung (Điều 31); Nguyên tắc

* Là Kien, “Đại biểu Lê Thanh Vân: Can xử jý nghiêm vụ giao dat quốc phòng sa quy ãnh

tại inh Yên Bá” https:fingaymoionline com giao-dat-quoc-phong-sai-quy-dinh-tai-tinh-yen-bai-44729 html, Truy cập ngày 27.8.2023

vivdai-bieu-le-thanh-van-can-xu-ly-nghiem-vu-> Hai Triều, “Hang loạt dự án 6 bản đảo Son Trà w phạm về an minh quốc phòng”

hftps:ffcongan.com

vn/tin-chinlvhang-loat-du-an-o-ban-dao-son-tra-vi-pham-ve-an-ninh-quoc-phong _§1693.html

34

chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dung đất (Điều 37); Nguyên tắcchuyên nhượng lại toàn bô hoặc | phần dự án bat động sản (Điều 49) thi Dự thảo LuậtKinh doanh bất động sản sửa đổi lei có nhiều quy định sửa đổi, đó là: Quy địnhnguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dung có sẵn (Điều 13), Quy địnhnguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai (Điêu23); Quy định nguyên tắc chuyên nhương dự án bat động sin (Điều 38), Quy định.nguyên tắc tô chức và hoạt động của sản giao dich bat động sản (Điều 52); Nguyên tắckinh doanh dich vụ tư vấn, quản ly bat động sẵn (Khoản 1 Điều 65); Quy định nguyêntắc điều tiết thị trường bat đồng sản (Điêu 77)

Thứ nhất, Điều 13 Dự thảo Luật kinh doanh bat động sản sửa đổi quy đính vềnguyên tắc mua bán nha, công trình xây dung có sẵn đã kế thừa các quy định tại Điều

19 Luật Kinh doanh bat động sẵn 2014, tuy nhiên có sửa đôi, bô sung Theo đó, việc

bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng phải tuân thủ quy dinh của pháp luật vềnha ở về thời hạn sở hữu nhà ở, quy định của pháp luật về xây dựng về nién hạn sửdung công trình xây đụng, vệ hình thức, mục đích, thời han sử dung dat và trình tự, thủtục, cơ quan thêm quyên cấp Giây chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gan liên với đất thực luện theo quy định của pháp luật về dat dai Việc mua bán nha 6, công trình xây dựng phải kèm theo hô sơ về nha ở, công trình xây dựng, Việc mua bản nhà ở, công trình xây dung trong nhà chung cư, công trình xây dung phải

phân định rõ điện tích, trang thiết bi sở hữu, sử dụng chung và diện tích, trang thiét bi sởhitu, sử dung riêng của các chủ sở hữu Những sửa doi này đã thé hiện sự cụ thể, 16 ràng,

và thông nhat hơn giữa các luật có liên quan

Dự thảo Luật bô sung Điều 23 quy định nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công

trình xây dung hình thành trong tương lai Theo đó, chủ dau tư dự án bất động sản có

quyền bán, cho thuê mua nha ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai tại dự

án theo quy định của Luật này Việc bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dung tình thành trong tương lai được thực hiện theo quy định của Chương này, các nguyên

tắc quy định tại Điêu 4 và Điều 13, các quy định tương ứng trong Chương II và cácquy đính khác có liên quan của Luật nay Bảo đâm công khai, minh bạch, bảo vệ

quyên và lợi ích hợp pháp của tô chức, cá nhân đã ký hop đông mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng Bên mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai có quyền

lựa chon việc có hoặc không có tô chức tin dung cấp bảo lãnh cho nghia vụ tải chính.của chủ đầu tư đối với minh theo quy định tai Điêu 26 của Luật này

Chủ đầu tư dự án bật động sẵn có trách nhiệm: Sử dụng tiên đã thu từ kháchhang dé dau tư xây dụng du án, nhà ở, công trình xây dung đã được bán, cho thuê mua

đúng mục đích sử dụng theo hợp đông da ký kết và tuân thủ quy đính pháp luật về

phòng chồng rửa tiền; Cung cấp công thông tin về tiền độ thực hiện đầu tư xây dungnha ở, công trình xây dung cho khách hang đã ký hợp đồng mua, thuê mua và cơ quannha nước có thâm quyên khi có yêu cau Cung cấp day đủ, trung thực hô sơ, thông tin

về bat động sản đủ điều kiên đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật nay cho Sangiao dich bat đông sản được lựa chon phân phối sản pham dé đưa lên sản giao dich bat

đông sản,

Không ủy quyên cho người khác ky hợp đông bán, cho thuê mua nhà ở, công

trình xây dựng hình thành trong tương lai, Phải sử dung tiên ứng trước của khách hangtheo đúng mục đích đã cam kết

Chủ đầu tư du án bat động sẵn chỉ được thu tiên đặt cọc từ khách hàng khi nha

ở, công trình xây dựng đã có đủ các điêu kiện đưa vào kinh doanh và đã thực biên giao

dich theo đúng quy định của Luật nay Giao dich kinh doanh nha ở, công trình xây

dựng hình thành trong tương lai thực hiện theo quy định tương ứng tại Điều 16 củaLuật (về thực hiện giao dich kinh doanh nhà ở, công trình xây đựng có sẵn)

Những quy định trên trong Dự thảo Luật rat chat chế, rõ ràng và đã bao gồm tất

cả các nguyên tắc giao dịch nhà, công trình xây đụng hình thành trong tương lai,quyên lợi và trách nhiệm của chủ dau tu du án trong các giao dich và trong huy động

von, sử dụng vốn từ khách hàng cho kinh doanh giao dich bất động sản

Thứ hai, Điều 38 Dự thảo Luật quy định về nguyên tắc chuyển nhương dự án bắt

đông sản có điểm sửa đổi so với Luật Kinh doanh bat động sản năm 2014 cho 16 rang

và thông nhật hon với các luật có liên quan đó là: Chủ dau tu đự én bat động sản đượcchuyển nương toàn bộ hoặc mét phân dự án cho clit đầu tư khác đề tiếp tục đầu tư xây

dung, kinh doanh khi du án đang trong thời han thực hién dự án được cơ quan nha trước

có thẩm quyên chấp thuận, Viéc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phan dự án bat độngsản phải đáp ung các điều kiện quy định tại Luật này và tuân thủ các quy định củapháp luật về đất đai về hình thức, mục dich, thời hạn sử dung dat, đăng ký dat dai

Thứ ba, Dự thảo Luật Kinh doanh bat đông sản sửa đổi quy định bé sung cácnguyên tắc tô chức và hoạt động của san giao dich bat động sin (Điều 52), N guyên tắckinh doanh dich vụ tư van, quản ly bat động sẵn (Khoản 1 Điều 65); Quy định nguyên.tắc điều tiết thị trường bat đồng sản (Điều 77)

Theo đó, sản giao dich bat động sản hoạt động phải tuân thủ các nguyên tắc quyđịnh tại Điều 4 của Luật này Hoạt đông của sản giao dịch bất động sản phải côngkhai, minh bach; theo quy chế hoạt đông, quy trình giao dich được ban hành, cung capcác dich vu giao dich bat đông sản thông qua sản, hưởng thù lao theo quy định và hợpđồng ký kết với bên yêu câu cung cap dich vụ San giao dich bat động sản thực hiệngiao dich trực tiép và giao dich điện tử (nêu có); trường hợp thông qua hình thức giao

dich điện tử thì phải tuân thủ quy định của Luật Giao dich điện tử và Luật này Những.

quy đính trên cho thay, Dự thảo Luật rất chú trong hoạt động của sản giao dich và cácgiao dich mua bán, cho thuê, thuê mua bat động san cân phải giao dich qua san déminh bạch thông tin và Nha nước có sự kiểm soát dễ dang hơn các giao dịch kinhdoanh bat đông sản

36