Kỷ yếu hội thảo khoa học cấp Trường: Cơ sở của việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản 2014

BỘ TƯ PHÁP

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

CƠ SO CUA VIỆC SỬA DOL, BO SUNG MOT SO DIEU CUA LUAT KINH DOANH BAT DONG SAN 2014

Ha Noi, Ngay 23 thang 11 nam 2021

BỘ TƯ PHÁP

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

CƠ SO CUA VIỆC SỬA DOL, BO SUNG MOT SO DIEU CUA LUAT KINH DOANH BAT DONG SAN 2014

(Các bài đăng trong ky yếu đều được phản biện độc lập)

Hà Nội, Ngày 23 thang 11 năm 2021

MỤC LỤC

Sự cần thiết của việc sửa đổi, bố sung một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản 2014

PGS.TS Nguyễn Thị Nga

Trường Đại học Luật Hà Nội

Pháp luật của một số quốc gia trên thế giới về điều chỉnh thị trường bất

động sản và những bài học kinh nghiệm cho Việt Nam trong xây dựng

và hoàn thiện pháp luật kinh doanh bất động sản

ThS Lưu Công ThanhBộ Tư Pháp

Bàn về quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản trong Luật Kinh doanh bat động sản năm 2014

PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến

Truong Dai học Luật Hà Nội

Các nguyên tac trong kinh doanh bất động sản — Những van đề pháp lý và thực tế đặt ra

TS Pham Thu ThủyTruong Đại học Luật Ha Nội

Những bắt cập của pháp luật kinh doanh bất động sản và các luật khác có liên quan về thanh tra và xử lý vi phạm trong lĩnh vực kinh doanh bat động sản và sự cần thiết phải sửa đổi bổ sung

1S Nguyễn Thị Dung

Trường Đại học Luật Hà Nội

Pháp luật về minh bạch, công khai thông tin về bat động sản và những van đề cần sửa đồi, bổ sung

1S Nguyễn Thị Hồng Nhung

Trường Đại học Luật Hà Nội

Phạm vi kinh doanh bắt động sản của tô chức, cá nhân trong nước, người việt nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư

nước ngoai

TS Tran Quang Huy

Truong Đại học Luật Ha Nội

Pháp luật về chuyển nhượng, góp vốn các dự án đầu tư trong kinh doanh bat động sản — Những vấn đề pháp lý và thực tiễn

Trường Đại học Luật Hà Nội

Pháp luật về kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai — Những vấn đề pháp lý và thực tế

PGS.TS Nguyễn Thị Nga

Trưởng Đại học Luật Hà Nội

Pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịch — Những van đề pháp lý và thực tế

ThS Phùng Thị Phương ThaoKhoa Luật, Học viện phụ nữ Việt Nam

Các vấn đề pháp lý vê kinh doanh bất động sản tại khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao và khu kinh tế - Một số kiến nghị

hoàn thiện

TS Trần Quang Huy

Trường Đại học Luật Hà Nội

Pháp luật về kinh doanh bat động sản nông nghiệp — Những vấn đề pháp lý và thực tế

ThS Nguyễn Trịnh Ngọc Linh

Trường Đại học Luật Hà Nội

Pháp luật tài chính trong lĩnh vực bat động sản - Những van dé pháp lý và thực tế

ThS Doan Van Bình

Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Chế định hợp đồng trong Luật Kinh doanh bat động sản 2014

SỰ CAN THIET CUA VIỆC SỬA ĐỎI, BO SUNG

MOT SO DIEU CUA LUAT KINH DOANH BAT DONG SAN 2014

PGS.TS Nguyễn Thi Nga’ Tóm tat: Bai viết tập trung phân tích va lam rõ sự can thiết khách quan, co sở khoa học và thực tiễn của việc sửa đổi, bồ sung Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thông qua việc nghiên cứu về những chủ trương, định hướng và chính sách của Đảng và Nhà nước về phat trién thi truong bat động san; nhận diện cụ thể những hạn chế, bat cập cua Luật Kinh doanh bắt động sản hiện hành và các Luật khác liên quan; chỉ rõ những vướng mắc phát sinh trên thực tế đang thiếu sự điều chỉnh bằng pháp luật Thông qua đó, dé xuất hướng sửa đổi, bồ sung Luật Kinh doanh bất động sản trong

thời gian tới.

Từ khóa: Bat động sản, thị trường bat động sản, Luật kinh doanh bắt động sản, hạn chế, bắt cập của Luật kinh doanh bắt động san

Đặt vấn đề

Luật Kinh doanh Bắt động sản (BĐS) 2014 được Quốc hội Việt Nam khóa XIII, kỳ họp thứ 8 thông qua ngày 25/11/2014 và có hiệu lực ké từ ngày 01/7/2015 Sau hon 6 năm tổ chức thi thực thi trên thực tế, quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS đã có những kết quả đáng ghi nhận Nhiều quy định của pháp luật đã và đang trở thành công cụ pháp lý hữu hiệu cho hoạt động quản lý, kiểm soát và định hướng tốt đối với thị trường BĐS và đối với hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS của các doanh nghiệp Nhờ đó, thị trường BĐS phát triển nhanh hơn, mạnh hơn, nhất là đối với một số phân khúc thị trường phát triển vô cùng hiệu quả, có tác động sâu rộng tới sự phát triển kinh tế,

văn hóa, an sinh xã hội của vùng, khu vực như: phân khúc thị trường BD nhà ở, BĐS

hạ tầng, BĐS du lịch BĐS nông nghiệp hiện cũng đã và đang bắt đầu được chú trọng ở một số vùng và thu hút được nhiều nhà đầu tư lớn trong nước và quốc tế Thị trường BĐS cũng đã và đang là cầu nối để gắn kết và tạo đà phát triển cùng với các thị trường

khác như: thị trường tài chính, tín dụng, thị trường hàng hóa sức lao động, thị trường

sắt thép nguyên vật liệu xây dựng, thị trường cung ứng các loại hình dịch vụ Các giao dịch BĐS diễn ra trên thị trường cũng đã và dang dan đi vào trật tự 6n định, minh bạch và công khai; giá cả BĐS trên thị trường BĐS cũng dan được kiểm soát ở trang thái cân bằng, hạn chế được nhiều tình trạng sốt đất bất thường, đầu cơ và kích cầu ảo thường xuất hiện trong nhiều năm trước đây.

Tuy nhiên, nhìn nhận một cách khách quan và ở phạm vi tổng thé cho thấy, thi trường BĐS thời gian qua chưa thực sự phát huy hết tiềm năng và thế mạnh; nhiều mảng

” Trưởng Bộ môn Luật Dat đai - Khoa Pháp luật kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội

|

thị trường chưa được khai thác và đầu tư có hiệu quả BĐS công nghiệp, du lịch, dịch vụ giải trí mới chỉ tập trung ở một SỐ vùng miền, chưa tạo được động lực và sức hút sâu rộng ở các địa bàn trong cả nước Nhiều phân khúc thị trường đầu tư còn gặp nhiều rào cản, vướng mắc Nguồn tài nguyên đất đai tiềm năng còn lớn chưa được khai thác tối ưu BĐS trong các khu công nghiệp, khu kinh tế, khu chế xuất, khu công nghệ cao còn phát triển dé đặt, cầm chừng, hệ số lap đầy thấp Nhu cầu nhà ở cho các tang lớp trong xã hội rất lớn, đặc biệt là nhà ở cho các đối tượng có thu nhập trung bình và thấp song mức độ đáp ứng lại vô cùng hạn chế Các quy trình, thủ tục pháp lý về tiếp cận đất đai, vận hành dự án, về cơ chế bảo đảm phòng ngừa rủi ro cho các chủ thể tham gia thị trường còn hạn chế nên tiềm ân nguy cơ của rủi ro, tranh chấp, bất đồng Thực trạng nêu trên xuất phát từ nguyên nhân khách quan và chủ quan khác nhau song không thé phủ nhận răng, Luật Kinh doanh BĐS hiện hành còn thé hiện bat cập và nhiều khoảng trống khi tổ chức thực thi trên thực tế trong hơn 6 năm qua Điều đó cho thấy, cần thiết

phải nghiên cứu và đánh giá sâu rộng, toàn diện từ chủ trương, định hướng và chính

sách đối với thị trường BĐS, tới thực trạng của pháp luật hiện hành, cùng với những van dé thực tế diễn ra trên thị trường BĐS để có sự điều chỉnh kip thời, phù hợp, mà sự điều chỉnh trực tiếp nhất đó là Luật Kinh doanh BĐS 2014.

Có thê nhận diện sự cần thiết khách quan, cơ sở khoa học và thực tế của việc sửa đổi Luật Kinh doanh BĐS 2014 ở những van đề trọng yếu sau đây:

1 Sửa đối Luật Kinh doanh BĐS 2014 nhằm hiện thực hóa kịp thời những chủ trương, định hướng, chiến lược của Đảng và Nhà nước về phát triển thị

trường BĐS ở Việt Nam

Trong những năm qua, Đảng và Nhà nước ta đã luôn quan tâm, chú trọng tới sự

phát triển của thị trường BĐS nhăm hướng tới một thị trường phát triển lành mạnh, chính quy và công khai hóa Khai thác có hiệu quả nguồn lực đất đai và đa dạng hóa các sản phẩm BĐS nhằm phúc đáp tốt hơn nhu cầu của thị trường Từng bước đồng bộ hóa các loại hình thị trường trong nền kinh tế thị trường Xây dựng khung pháp luật với xu hướng mở nhăm thu hút ngày càng mạnh mẽ đầu tư trong nước và đặc biệt là đầu tư nước ngoài vào thị trường đầy tiềm năng này Trên tinh than đó, nhiều cơ chế, chính sách và chủ trương đã liên tục được ban hành dé định hướng và điều chỉnh thị trường BĐS trong những năm gần đây có thê ké đến như:

Nghị quyết Đại hội lần thứ X của Đảng nhân mạnh: "Phát triển thị trường bat động sản, bao gém thị trường quyên sử dụng đất và bat động sản gan lién với đất, làm cho dat dai thực sự trở thành nguồn von cho phát triển, thị trường bất động sản trong

nước có sức cạnh tranh so với thị trường khu vực, có sức hấp dẫn các nhà dau tư" Báo cáo chính trị của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XI tại Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XII của Dang năm 2016 nêu rõ: “Tiép tuc hoàn thiện hệ thong pháp luật, cơ chế, chính sách đề thị trường bắt động sản vận hành thông suốt, phù hợp quy luật cung - cau nhăm khai thác, sử dụng tiết kiệm, có hiệu quả nguồn lực từ đất dai và tài sản, kết cầu hạ tang trên dat; ngăn ngừa đâu cơ, lang phi.’ Xu hướng chủ đạo này cũng được đặt ra nhằm thu hút và mở rộng hợp tác đầu tư nước ngoài Theo đó, Nghị quyết về định hướng hoàn thiện thê chế, chính sách, nâng cao chất lượng, hiệu quả hợp tác đầu tư nước ngoài đến năm 2030 của Bộ Chính trị đã nhắn mạnh: “Hoàn (hiện đồng bộ hệ thong pháp luật dé khắc phục những hạn chế, bat cập hiện nay Sửa đổi, bồ sung các quy định về thi tục, điều kiện dau tư, khái niệm về các hoạt động đâu tư, về danh mục địa bàn, lĩnh vục, đối tượng được ap dụng uu đãi dau tư trong các luật về dau tu nước ngoài va các luật có liên quan dé thong nhất trong thực hiện va bảo đảm phù hop với các cam kết quốc tế của Việt Nam”

Tiếp đó, Nghị quyết số 11-NQ/TW ngày 3/6/2017, Hội nghị lần thứ năm Ban Chấp hành Trung ương khóa XII về hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XII đã nêu quan điểm chỉ đạo: "Hoàn thiện pháp luật, cơ chế, chính sách dé phát triển va vận hành thông suốt thi trường bat động sản Xây dựng thể chế và các mô hình phù hop để gắn kết quá trình

công nghiệp hoá với đô thị hoá và xây dung nông thôn mới Xay dựng chính sách xã hội

về nhà ở” Đây là chủ trương và định hướng dé pháp luật kinh doanh BĐS hướng tới việc thê chế hóa và có sự điều chỉnh kịp thời đối với các phân khúc thị trường vốn chưa được quan tâm, chú trọng trong việc thể chế hóa trong thời gian trước đây, đặc biệt là phân khúc thị trường BĐS nhà ở cho người có thu nhập thấp, BĐS nông nghiệp, dịch vụ, BĐS du lịch trên cơ sở giải quyết tốt vẫn đề nông nghiệp, nông dân và nông thôn.

Dé có định hướng rõ ràng và cụ thé hơn đối với thị trường BĐS, Dai hội Dang toàn quốc lần XIII của Đảng chỉ rõ: “Cơ cấu lại thị trường bat động sản, đất dai, tài nguyên dat dé đất dai, tài nguyên được sử dụng hợp lý, tiết kiệm, có hiệu quả cao”: Định hướng được thực hiện trên cơ sở mục tiêu “Phat triển và quan lý chặt chẽ thị

' Báo cáo chính trị của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa IX tại Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ X của

Hop/noidungvankiendaihoidang?categoryld=10000715&articleld=10038386, truy cập lần cuối ngày 15/02/2019.? Mục 2 Phương hướng nhiệm vụ Phần IV Hoàn thiện thể chế, phát triển kinh tế thị trường định hướng xã hộichủ nghĩa, Báo cáo chính trị của Ban Chấp hành Trung wong Đảng khóa XI tại Đại hội đại biểu toàn quốc lan

thứ XII cua Đảng năm 2016, https://tulieuvankien.dangcongsan.vn/ban-chap-hanh-trung-uong-dang/dai-hoi-

dang/lan-thu-xii/bao-cao-chinh-tri-cua-ban-chap-hanh-trung-uong-dang-khoa-xi-tai-dai-hoi-dai-bieu-toan-quoc-lan-thu-xii-cua-dang-1600, truy cập lần cuối ngày 25/2/2021.

> Nghị quyết số 50-NQ/TW ngày 20/8/2019 của Bộ Chính trị về định hướng hoàn thiện thể chế, chính sách, nângcao chất lượng, hiệu quả hợp tác đầu tư nước ngoài đến năm 2030

* Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XIII của Đảng, Tập 1, NXB Chính trị Quốc gia sự thật, trang 123.

trường bat động sản; thị trường quyên sử dụng dat Đề đạt được mục tiêu đặt ra, Nghị quyết cũng xác định cụ thể phương hướng, nhiệm vụ và giải pháp phát triển kinh tế -xã hội 5 năm 2021-2025 nhằm đề thúc đầy tăng trưởng nhanh, bền vững trên cơ sở giữ vững ổn định kinh tế vĩ mô: “Van hành đồng bộ thị trường quyên sử dụng dat, thị trường lao động, thị trường bất động sản, thị trường khoa học và công nghệ, thị trường tài chính theo chuẩn mực của nên kinh tế thị trường day du, hiện đại, hội nhập quốc fế”” Trong chiên lược phát triển kinh tế-xã hội 10 năm 2021-2030 cũng xác định chiến lược đột phá và phương hướng, nhiệm vụ, giải pháp phát triển Kinh tế

xã hội la: “ Phát triển day đủ và đông bộ thị trường các yếu tô sản xuất, nhất là các thị trường quyên sử dụng đất, khoa học, công nghé ”, “ Xây dung cơ chế minh bạch đánh giá giá trị đất đai, bất động sản theo cơ chế thị trường Giải quyết cơ bản yêu câu về nhà ở cho cu dân đô thị, mở rộng các loại hình nhà ở ”.

Không chỉ dừng lại ở những chủ trương và chính sách chung đối với chiến lược phát triển kinh tế, phát triển thị trường; đối với từng thị trường cụ thé, Nghị quyết của Đảng cũng có những định hướng phát triển cụ thé Đối với thị trường BĐS, là thị trường có vai trò quan trọng đối với sự thúc đây tăng trưởng kinh tế, là cầu nối và mắt

xích quan trọng trong việc kích thích các thị trường khác cũng đã có những định

hướng cụ thé cho việc phát triển từng phân khúc thị trường Có thé nhận thấy rõ ở

những định hướng sau:

- Đối với thị trường quyền sử dụng đất

Nghị quyết Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ XIII nhấn mạnh: “Phát triển thị trường, day mạnh thương mại hóa quyên sử dung đất, tăng cường đăng ký quyên sử dụng đất đảm bảo công khai, minh bạch “ “T, iép tục đổi mới cơ chế, chính sách, thúc day tích tụ, tập trung đất nông nghiệp, khắc phục tình trạng manh min, tạo diéu kiện thu Init dau tư, ứng dụng cơ giới hóa và công nghệ cao vào sản xuất nông nghiệp Quản lý chặt chẽ và sử dung có hiệu quả đất công, đất có nguồn gốc nông, lâm trường” "

Thị trường quyền sử dụng đất là thị trường hạt nhân, tạo tiền đề đề thị trường của các loại hình BĐS khác như nhà ở, công trình xây dựng phát triển Phát triển thị trường quyền sử dụng đất là cơ sở để đưa đất đai từ một thứ tài nguyên thuần túy mà thiên nhiên ban tặng trở thành tài sản có giá, trở thành nguồn nội lực để phát triển đất nước Tuy nhiên, thị trường quyền sử dụng đất chỉ có thể phát triển có hiệu quả nếu chúng

° Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XIII của Dang, Tập 2, NXB Chính trị Quốc gia sự thật, trang 98.5 Về phương hướng, nhiệm vu, giải pháp phát triển kinh tế, xã hội; Báo cáo chính trị của Ban chấp hành Trungương Đảng khóa XII tại Dai hội đại biểu toàn quốc lần thứ XII, Văn kiện đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XItập I, NXB Chính trị Quốc gia sự thật, trang 223.

7 Báo cáo chính trị của Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa XII tai Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XIU, Vănkiện đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XII, tập I, NXB Chính tri Quốc gia sự thật, trang 153.

4

được vận hành trên cơ sở tôn trọng các quy luật khách quan của thị trường, xóa bỏ

những rào cản và hạn chế sự can thiệp và kiểm soát quá chặt chẽ gắn chặt với các thủ tục hành chính phức tạp Cùng với đó, thị trường quyền sử dụng đất chỉ có thê phát triển một cách lành mạnh, bền vững nếu nếu các giao địch được đảm bảo công khai, minh bạch, quyền tài sản được xác lập và bảo vệ Điều này đặt ra nhiệm vụ của việc hoàn thiện hệ thống pháp luật nói chung và pháp luật kinh doanh BĐS nói riêng cần phải hoàn thiện đồng bộ mà trong đó hướng tới việc bảo đảm tính hợp pháp của quyền sử dụng đất khi tham gia thị trường, đảm bảo các giao dịch quyền sử dụng đất phải được vận hành trôi chảy, thuận lợi, minh bạch Cùng với đó, chủ trương của việc phát triển các phân khúc thị trường tiềm năng như thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp, kết hợp với việc giải quyết những tồn đọng, yếu kém về quan lý va sử dụng đất nông lâm nghiệp do cơ chế cũ để lại; thông qua đó, hiện thực hóa sự nghiệp công nghiệp hóa ở các vùng nông thôn Dé thực hiện được chủ trương nêu trên, Nghị quyết Đại hội Dang lần thứ XIII của Đảng cũng xác định mục tiêu và định hướng chiến lược phát triển kinh tế xã hội giai đoạn 2021- 2030 một cách cụ thể: “Tiép tuc đổi mới cơ chế, chính sách thúc day tích tụ, tập trung đất nông nghiệp, khắc phục tình trạng manh min, tạo điều kiện thu Init đầu tư, ứng dung cơ giới hóa và công nghệ cao vào sản xuất nông nghiệp ”."

- Đối với thị trường nhà ở:

Chính sách nhà ở đối với người dân đã trở thành mối quan tâm lớn trong thời gian qua Với 4 Nghị quyết của Chính phủ về chiến lược nhà ở nói chung và nhà ở cho các đôi tượng xã hội nói riêng bao gồm: Nghị quyết về nhà ở xã hội và 3 Nghị quyết về nhà ở xã hội cho học sinh, sinh viên các trường cao đăng, đại học; nhà ở xã hội cho

công nhân làm việc tại các khu công nghiệp và nhà ở xã hội cho người có thu nhập

thấp tại đô thị Tiếp đó là Nghị quyết của Chính phủ về các giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường, trong đó chủ yếu là thị trường bất động sản với gói tín dụng ưu đãi 30 nghìn tỷ đồng tạo đà cho các phân khúc thị trường giá rẻ và nhà ở xã hội có điều kiện và cơ hội phát triển Dé đây mạnh việc phát triển nhà ở xã hội và các công trình hạ tang xã hội thiết yêu cho công nhân khu công nghiệp, ngày 12/5/2017, Thủ tướng Chính phủ đã ký ban hành Quyết định số 655/QD — TTg phê duyệt Đề án đầu tư xây dựng các thiết chế của công đoàn tại các khu công nghiệp, khu chế xuất và giao cho Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam chủ trì triển khai đề án này Việc triển khai đề án này nhằm mục tiêu đến năm 2030 phấn đấu tất cả các khu công nghiệp, khu chế xuất đều có thiết chế của công đoàn bao gồm nhà ở Tuy nhiên, với nhiều nút thắt về pháp lý, về quy hoạch, về tín dụng nên các Nghị quyết này vẫn chưa thực sự đi vào cuộc

Š Báo cáo chính trị của Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa XII tại Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XII, Văn

kiện đại hội đại biêu toàn quôc lân thứ XII, tập I, NXB Chính tri Quoc gia sự thật, trang 152.5

sông và chưa có sự chuyền hóa cho sự phát triển của thị trường nhà ở giá rẻ cho người dân và những đối tượng yếu thé trong xã hội.

Thực tế, nhu cầu về nhà ở, đặc biệt là đối với người dân đô thị có thu nhập trung bình và thấp, các đối tượng thuộc diện chính sách xã hội đang vô cùng lớn; số lượng nhà ở chưa đạt chuẩn về diện tích tối thiểu, về chất lượng nhà ở vẫn đang chiếm tỷ lệ cao cũng đang là bài toán chưa có lời giải trên thực tế Theo Chiến lược Phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2030, Chính phủ đặt mục tiêu đến năm 2020 xây dựng 12,5 triệu mét vuông sàn nhà ở xã hội Tuy nhiên, tính đến thời điểm cuối năm 2019, việc phát triển nhà ở xã hội mới được khoảng 34,3% so với mục tiêu đề ra Sau gói tín dụng 30.000 tỷ đồng kết thúc vào cuối năm 2016, Chính phủ đã ban hành một gói tín dung mới 2018 — 2020 là 1.262 tỷ đồng nhưng chỉ đáp ứng được 13% nhu cầu Mặc dù nhu cầu nhà ở xã hội hiện nay là rất lớn nhưng nguồn cung rất hạn chế, như năm 2019 nguồn cung của phân khúc nhà giá rẻ chỉ chiếm ty trọng dưới 30%.” Hiện Bộ Xây dựng đang Dự thảo Chiến lược nhà ở quốc gia giai đoạn 2021-2030, tầm nhìn đến năm

2040 trình Thủ tướng Chính phủ xem xét trong quý IV/2021 Theo đó, bên cạnh việc

thực hiện xây dựng chính sách để thu hút các nguồn lực đầu tư cho phát triển nhà ở nhằm da dạng hóa thị trường nhà ở, khai thác có hiệu quả tiềm năng đất đai thì van đề cũng được quan tâm, chú trọng đó là phải thực hiện các chính sách an sinh về nhà ở, quan tâm, chăm lo hỗ trợ, cải thiện nhà ở cho các đối tượng chính sách xã hội; người yếu thế, hộ gia đình, cá nhân là người có công với cách mạng, hộ nghèo tại khu vực nông thôn, vùng thường xuyên bị ảnh hưởng bởi thiên tai để góp phần bảo đảm an sinh xã hội, xóa đói, giảm nghèo bền vững '°

Với áp lực từ tốc độ gia tăng dân số và đô thị hóa thì nhu cầu về nhà ở trong thời gian tới sẽ còn tăng hơn nhiều, điều đó cho thấy sự cần thiết phải thê chế hóa kịp thời các chủ trương và chiến lược về phát triển nhà ở trong thời gian tới một cách quyết liệt hơn.

- Đối với thị trường BĐS công nghiệp:

Nghị quyết số 23-NQ/TW ngày 22/3/2018 của Bộ Chính trị về định hướng xây dựng chính sách phát triển công nghiệp quốc gia đến năm 2030, tầm nhìn đến năm

2045 đặt ra mục tiêu Việt Nam sẽ trở thành nước công nghiệp vào năm 2030; cùng với

đó, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 82/2018/NĐ-CP ngày 22/5/2018 về quy định quản lý khu công nghiệp và khu kinh tế, trong đó có chính sách gắn kết khu công nghiệp và khu đô thi dé hình thành hệ sinh thái cộng sinh dựa trên kinh tế tuần hoàn Với định hướng và chiến lược nêu trên, từ năm 2015, mô hình các khu công nghiệp gắn liền với đô thị đã được các nhà đầu tư FDI của Singapore sử dụng kinh nghiệm

* https://vietnamnet.vn/vn/kinh-doanh/dau-tu/nha-o-van-la-nhu-cau-thiet-yeu-tai-viet-nam-362979.html

'°

https://tapchitaichinh.vn/thi-truong-tai-chinh/du-thao-chien-luoc-phat-trien-nha-o-quoc-gia-tao-dieu-kien-cho-moi-nguoi-dan-co-cho-o-340187.html

của họ dé chuyển giao và thử nghiệm tại nhiều địa phương ở Việt Nam (các dự án

VSIP) Thử nghiệm đã thành công và Thủ tướng Chính phủ đã cho phép áp dụng mô

hình khu công nghiệp gan với khu đô thi Sự thực, mô hình nay đã được các nước Âu -Mỹ phát triển dựa trên tư duy của kinh tế tuần hoàn Công nghiệp không nhất thiết phải cách xa không gian sống đô thị nếu công nghiệp và đô thị có thể tạo nên một hệ sinh thái cộng sinh, chất thải của quá trình này là đầu vào cho một quá trình khác Mô hình này sẽ làm giảm chi phí thời gian, đi lại của công nhân và giảm chi phí cung cấp dịch vụ logistic cho sản xuất công nghiệp Phương thức tô chức không gian công nghiệp và đô thị kết hợp là một động lực mới và lớn cho phát triển các bất động sản công nghiệp Mong răng, chủ trương và chiến lược này sẽ được hiện thực hóa và lan

tỏa ở phạm vi rộng hon với những hành lang pháp lý cởi mở và thông thoáng hơn chocác doanh nghiệp kinh doanh BĐS.

- Đối với thị trường BĐS nông nghiệp:

Ngày 1/11/2016, Ban Chấp hành Trung ương khoá XII đã ban hành Nghị quyết số 05-NQ/TW về một số chủ trương, chính sách lớn nhằm tiếp tục đổi mới mô hình tăng trưởng, nâng cao chất lượng tăng trưởng, năng suất lao động, sức cạnh tranh nền kinh tế, trong đó có định hướng phát triển kinh tế nông nghiệp quy mô lớn, công nghệ cao, đã động viên nhiều doanh nghiệp đầu tư vào nông nghiệp, làm cho bất động sản nông nghiệp tăng lên Mục tiêu và định hướng chiến lược phát triển kinh tế xã hội giai đoạn 2021- 2030 mà Đại hội Đảng lần thứ XIII đã đề ra: “Phát triển lành mạnh thị trường quyên sử dụng đất, chủ trọng thị trường quyên sử dung đất nông nghiệp, khắc phục tình trạng dau co dat Tiếp tục đổi mới cơ chế, chính sách thúc day tích tụ, tập trung đất nông nghiệp, khắc phục tinh trạng manh min, tạo điêu kiện thu hút đâu tư, ứng dung cơ giới hóa và công nghệ cao vào sản xuất nông nghiệp ”.""

- Đối với thị trường BĐS du lịch:

Nghị quyết 08-NQ/TW ngày 16/1/2017 của Bộ Chính trị về phát triển du lịch trở thành ngành kinh tế mũi nhọn đã tạo sức phát triển khá mạnh cho bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng Cùng với đó, Ngày 22/01/2020, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định 147/QĐ-TTg về việc phê duyệt Chiến lược phát triển du lịch Việt Nam đến năm 2030 Theo đó, mục tiêu đến năm 2025, Việt Nam trở thành điểm đến hap dẫn, phan dau thuộc nhóm ba quốc gia dan đầu về phát triển du lịch trong khu vực Đông Nam A và 50 quốc gia có năng lực cạnh tranh du lịch hang đầu thé giới; đến năm 2030, du lịch thực sự là ngành kinh tế mũi nhọn và phát trién bền vững Day là những định hướng và chiến lược quan trọng để thị trường BĐS du lịch phát triển nhằm trong những năm qua

“ Báo cáo chính trị của Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa XII tại Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XIU, Văn

kiện đại hội đại biêu toàn quôc lân thứ XII, tập I, NXB Chính tri Quoc gia sự thật, trang 152.

và sẽ còn phát triển nhanh và mạnh trong những năm tới, nhất là khi đại dịch covid — 19 được kiểm soát Tuy nhiên, thị trường BĐS du lich chỉ có thé phát triển nhanh, mạnh và bền vững khi hành lang pháp lý để điều chỉnh đối với thị trường này được quan tâm chú trọng, có cơ chế pháp lý cụ thể, rõ ràng để bảo vệ quyền và lợi ích của nhà đầu tư cũng như khách hàng tham gia phân khúc thị trường này Điều đó, đòi hỏi pháp luật kinh doanh BĐS trong thời gian tới cần phải sửa đổi, bố sung và lap day

trong thời gian tới.

Từ các Nghị quyết nêu trên cho thấy, định hướng, mục tiêu và chiến lược về phát triển thị tường BĐS đã tương đối rõ ràng Tuy nhiên, sự thé chế hóa các chủ trương va chiến lược ấy thành khung pháp ly cụ thé, đầy đủ, toàn điện và phù hợp dé điều chỉnh hiệu quả đối với thị trường BĐS thì chưa thực sự như kỳ vọng đặt ra Thực tế cho thấy, sự vận hành của thị trường BĐS thời gian qua đang gặp nhiều trở ngại và vướng mắc mà nguyên nhân từ sự thiếu thống nhất, thiếu đồng bộ, thiếu cơ sở pháp lý dé thực hiện Cùng với sự ảnh hưởng của đại dịch covid — 19 đã khiến nhiều doanh nghiệp lao đao, nhiều ngành sản xuất bị đình trệ, trong đó thị trường BĐS Đó cũng chính là lý do ngày 01/7/2021, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 66/NQ-CP về chương trình xây dựng pháp luật, tại mục 7 của Nghị quyết này đã đặt ra yêu cầu: “Tăng cường chỉ đạo việc rà soát, đánh giá, tong kết thi hành pháp luật dé chủ động tháo gỡ các vướng mắc, bat cập dang can trở đến hoạt động phát triển kinh tế, tạo động lực mới thông qua việc sửa đổi, bồ sung các quy định của pháp luật; hỗ trợ, thúc đẩy các thành phần kinh tế khôi phục, phát triển sản xuất kinh doanh, thực hiện mục tiéu kép, vừa chong dich Covid-19 vừa thúc day phát triển kinh tế-xã hội Doi với những vướng mắc liên quan đến luật, pháp lệnh thuộc thẩm quyên của Quốc hội, Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Chính phủ sé tập hợp, phân tích tác động, sự can thiết phải ban hành, sửa doi dé báo cáo, dé xuất các cấp có thẩm quyên xem xét, quyết định”.

Nghị quyết nêu trên đặt ra yêu cầu và nhiệm vụ tổng thể, toàn điện trong việc ra soát toàn bộ hệ thống pháp luật hiện hành nhăm phát hiện những hạn chế, bất cập, là nguyên nhân của những điểm nghẽn trong quá trình thực thi pháp luật trong thực tế, là rào cản đến các hoạt động kinh tế, đến sự vận hành của trường mà trong đó thị trường

BĐS cũng không phải là ngoại lệ Thông qua đó, có những lộ trình, biện pháp và hành

động cụ thé dé sửa đổi, bố sung, điều chỉnh kịp thời hệ thống pháp luật nhằm tháo gỡ những nút thắt, tao ra cơ chế mở, linh hoạt dé kích thích sản xuất, thúc đây các thành phần kinh tế khôi phục sau những biến động của đại dịch Covid — 19 gây ra, đồng thời thích ứng với tình hình và diễn biến mới của thị trường.

2 Sửa đối Luật Kinh doanh BĐS 2014 nhằm tao ra một chỉnh thé thống nhất, đồng bộ và phù hợp với các luật khác có liên quan

2L Sw không thong nhất giữa Luật kinh doanh BĐS và các Luật khác có liên

Tổng quan chung về khung pháp luật điều chỉnh đối với thị trường BĐS du lịch cho thấy, thị trường này hiện đang được điều chỉnh trên cơ sở hệ thống pháp luật đầu tư chung như: Luật Doanh nghiệp 2020, Luật Đầu tư 2020, Bộ luật Dân sự 2015, Luật Xây dựng 2020 và pháp luật kinh doanh BĐS chung: Luật Kinh doanh Bất động sản 2014, Luật Đất

đai 2013, Luật Bảo vệ môi trường 2014 (Luật Bảo vệ môi trường 2020 có hiệu lực từ

01/01/2022); Luật Quy hoạch 2017 và một số luật khác có các nội dung liên quan như:

Luật Du lịch 2017 Hiện ước tính có khoảng 19 Luật, Bộ luật, 52 Nghị định, 42 thông tư,

102 quy chuẩn và 936 tiêu chuẩn; tuỳ từng loại dự án mà phải thực hiện thủ tục gồm từ 30 đến 54 bước với 38 đến 159 con dau và thời gian quy định hoàn tat thủ tục khoảng 1 năm đến 1,5 năm Trên thực tế thời gian thủ tục thường kéo dai hơn khoảng từ 2 năm đến 5 năm, hoặc lâu hơn Việc vận hành dự án đòi hỏi chủ đầu tư có 3 Giấy chứng nhận, 2 Quyết định và 3 Giấy phép” Điều này cho thay, chúng ta đã có một hệ thống pháp luật khá rộng lớn dé điều chỉnh đối với thị trường BĐS Tuy nhiên, trên thực tế, hệ thong pháp luật này đã và đang chứa đựng nhiều sự chồng chéo, chưa tương thích và đang trở thành rào cản cho hoạt động đầu tư kinh doanh trên thị trường BĐS, nhất là khi Luật Đầu tư 2020, Luật Doanh nghiệp 2020, Luật Xây dựng năm 2020 với rất nhiều quy định thay đôi theo hướng mở đòi hỏi các Luật có liên quan trực tiếp tới hoạt động kinh doanh BĐS cần phải được sửa đổi đồng thời và đồng bộ như Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh

doanh BĐS trong thời gian tới:

Thứ nhất, sự không thong nhat giữa Luật Kinh doanh BĐS 2014 va Luật Đất đai 2013 khi quy định về điều kiện để quyền sử dụng đất được tham gia giao dịch trên thị trường BĐS Cụ thé, Luật Kinh doanh BĐS 2014 quy định điều kiện để quyền sử dụng đất được phép giao dịch trên thị trường BĐS chỉ cần đáp ứng 04 điều kiện: Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đất không có tranh chấp, đất không bị kê biên để đảm

bảo thi hành án, đất còn trong thời hạn sử dụng đất ° Trong khi đó, Luật Dat đai 2013

quy định cụ thể và chặt chẽ hơn, ngoài 4 điều kiện nêu trên, để quyền sử dụng đất được tham gia thị trường thì quyền sử dụng đất đó phải được hình thành từ hình thức Nhà nước giao có thu tiền, thuê đất trả tiền một lần cho toàn bộ thời gian thuê hoặc đất do nhận chuyền nhượng hợp pháp chủ thé khác '

'“ Ths NCS Đoàn Văn Bình,

https://reatimes.vn/bat-dong-san-du-lich-o-viet-nam-thuc-trang-va-kien-nghi-2020122 4000007772.html

'3 Khoản 2 Điều 9 Luật Kinh doanh BĐS 2014.

'* Khoản 2, 3 Điều 174, khoản 2 Điều 176, khoản 1 Điều 179, khoản 3 Điều 183 Luật Đất đai 2013.

9

Tương tự, Luật Kinh doanh BĐS 2014 hiện hành thì điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản có phần thông thoáng, cởi mở hơn cho các

doanh nghiệp kinh doanh BĐS nói chung và kinh doanh BĐS du lịch nói riêng Theo

đó, nếu doanh nghiệp có dự an đầu tư BĐS du lịch đã được cơ quan nhà nước có thầm quyền phê duyệt, có bản đồ ty lệ 1/500; đã thực hiện xong bồi thường, giải phóng mặt băng, dự án không có tranh chấp và không thuộc diện thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thâm quyền và doanh nghiệp đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ” thì được chuyên nhượng dự án đầu tư Với quy định này cho thấy, khi đủ điều kiện nêu trên, dự án đầu tư không phân biệt phương thức trả tiền sử dụng đất hàng năm hay trả tiền thuê đất một lần cho toàn bộ thời gian thuê thì đều được thực hiện quyền chuyên nhượng dự án đầu tư Tuy nhiên, quy định của Luật Dat đai hiện hành thì doanh nghiệp muốn chuyên nhượng dự án đầu tư kèm theo chuyển nhượng quyền sử dụng dat thì bên cạnh việc đáp ứng về tính hợp pháp của quyền sử dụng đất, của dự án đầu tư: có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đất không có tranh chấp, đất không thuộc diện kê biên dé đảm bảo thi hành án, đất còn trong thời hạn sử dụng đất” thi điều kiện tiên quyết là đất đó phải được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền một lần cho toàn bộ thời gian thuê.'” Đối với các doanh nghiệp thuê đất trả tiền hàng năm để thực hiện dự án đầu tư thì không được thực hiện việc chuyên nhượng quyền sử dụng đất gắn với dự án đầu tư.

Thứ hai, sự không thông nhất giữa Luật Kinh doanh BĐS và Luật Dat đai về kinh doanh nhà, công trình xây dựng trên đất.

Khoản 1 Điều 9 Luật kinh doanh bat động sản 2014 quy định nhà, công trình xây dựng được đưa vào kinh doanh phải có đủ các điều kiện sau đây:

- Có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giay chứng nhận về quyền sử dụng đất Đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

- Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất;

- Không bị kê biên dé bảo đảm thi hành án.

Tuy nhiên tại điểm b khoản 2 Điều 174 Luật đất đai năm 2013 quy định tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thu một lần cho cả thời gian thuê được quyền cho thuê quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu

của mình găn liên với đât đôi với trường hợp được Nhà nước giao đât có thu tiên sử

! Khoản 1 và khoản 2 Điều 49 Luật Kinh doanh BĐS 2014.'© Khoản 1 Điều 188 Luật Dat đai 2013.

!” Khoản 1 Điều 174 và khoản 1 Điều 183 Luật Đất đai 2013.

10

dụng đất; cho thuê lại quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gan liền với đất đối với trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả

thời gian thuê.

Có thé thấy, giữa Luật kinh doanh bat động sản năm 2014 và Luật đất dai năm 2013 có sự xung đột Theo đó, Luật đất đai không đòi hỏi các chủ thể khi thực hiện việc cho thuê tài sản gắn liền với đất (nhà, công trình xây dựng) không đòi hỏi phải nhà, công trình xây dựng đã được đăng ký quyền sở hữu trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như đòi hỏi trong Luật kinh doanh bất động sản Không thống nhất trong các quy định này dẫn đến việc trên thực tế các doanh nghiệp đang bị các cơ quan nhà

nước gây “khó dé” khi áp dụng các quy định Ví dụ như trường hợp, công ty B là

doanh nghiệp trong nước được Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần trong cả thời

gian thuê tại một khu công nghiệp tại Hà Nội Trong quá trình kinh doanh, công ty B

có nhu cầu cho công ty A thuê lại nhà xưởng của mình tại khu đất mà công ty B được

thuê tại khu công nghiệp Tuy nhiên, khi làm thủ tục, ban quản lý khu công nghiệp lại

gây khó dé cho công ty B do trong giấy chứng nhận quyền sử dụng dat của công ty B chưa có đăng ký quyén sở hữu đối với nhà xưởng vì công ty B trong giấy phép đăng ký kinh doanh có đăng ký lĩnh vực kinh doanh bat động sản Do khó khăn trong việc đăng ký lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, công ty B có thể mắt cơ hội trong việc thực hiện cho thuê quyên sử dụng đất này.

Thứ ba, giữa pháp luật đầu tư và pháp luật kinh doanh BĐS hiện hành đang có những quy định thiếu tính thống nhất khiến cho các cơ quan thực thực thi pháp luật và các doanh nghiệp không biết phải thực hiện theo Luật nào nếu chuyển nhượng dự án đầu tư Theo đó, Luật Kinh doanh BĐS 2014 quy định về chuyên nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư thì yêu cầu về trình tự, thủ tục là phải có “chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thì hai bên mới được ký hợp đồng chuyên nhượng”Š: trong khi đó, Luật Dau tư 2020 lại quy định phải có hợp đồng chuyền nhượng một phan hoặc toàn bộ dự án đầu tư trong hồ sơ xin chấp thuận chuyển nhượng dự án đầu tư gửi Ủy ban nhân dân cấp tinh’? - nghĩa là hợp đồng chuyển nhượng một phan hay toàn bộ dự án dau tư được coi là một thành phần trong bộ hồ sơ xin phép cơ quan nhà nước có thâm quyền và chúng được xem xét đồng thời với việc xem xét chấp thuận chuyên nhượng một phần hay toàn bộ dự án đầu tư Sự thiếu thống nhất này gây lúng túng trong quá trình áp dụng pháp luật trên thực tế.

'Š Điều 51 Luật Kinh doanh BĐS 2013 và Điều 12 Nghị định số 76/2015/NĐ-CP của Chính Phủ về hướng dan

thi hanh Luat Kinh doanh BDS 2014 ; ;

'? Điều 48 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP của Chính Phủ về hướng dan thi hành Luật Dau tư.

II

2.2 Su không phù hợp hoặc thiếu Đăng các quy định cu thể Luật Kinh doanh BDS 2014 để điều chỉnh quan hệ phát sinh mới trên thị trường BĐS

Sự thiếu vắng các quy định cụ thể của Luật Kinh doanh BĐS đã và đang là rào cản hoặc gây nên những tranh chấp, mâu thuẫn, bất đồng hoặc làm giảm hiệu quả của quan lý nhà nước đối với thị trường BĐS Có thể nhận diện qua những khoảng trống

sau đây:

Thứ nhất, thị trường BĐS du lịch phát triển vô cùng sôi động trong những năm qua với sự phong phú, đa dang của nhiều sản phẩm như: khách sạn (hotel); Khu nghỉ dưỡng (Resort); Biệt thự du lich (resort villa, shopvilla); Nhà phố du lịch (shoptel), nhà phố thương mại (shophouse); mô hình căn hộ du lịch (Condotel); căn hộ khách sạn

(boutique hotel); căn hộ khách san, nhà ở (hometel); du lịch lưu trú tại nhà dân ban địa(homestay); căn hộ dịch vụ lưu trú dài han (Service apartment); du lịch trải nghiệm nông

nghiệp (farmstay) Thị trường này dự báo trong tương lai sẽ còn phát triển nhanh và mạnh khi đại dịch covid được kiểm soát Tuy nhiên, Luật kinh doanh BĐS hiện hành lại chưa có các chế định cụ thé dé điều chỉnh đối với phân khúc thị trường này từ việc định danh thị trường, hình thức sử dụng đất, các loại hình kinh doanh và phương thức xác lập quyên sở hữu.

Thứ hai, pháp luật kinh doanh BĐS hiện hành còn bỏ ngỏ đối với quyền kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai mà sản phẩm BĐS là công trình xây dựng.

Luật KDBĐS năm 2014 mới chỉ quy định chỉ tiết đối với trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai Còn đối với các hợp đồng mua bán công trình xây dựng không phải nhà ở hình thành trong tương lai có được chuyên nhượng hay không được chuyển nhượng thì Luật KDBĐS năm 2014 chưa quy định Điều này không chỉ gây khó khăn cho chủ đầu tư trong quá trình huy động vốn, khách hàng khi họ có nhu cầu chuyển nhượng hợp đồng

mua bán công trình xây dựng hình thành trong tương lai, mà còn gây khó khăn cho

cơ quan quản lý nhà nước khi quản ly và tiềm ấn tranh chấp.

Thứ ba, với bỗn loại hình kinh doanh dich vụ BĐS được pháp luật hiện hành ghi nhận thì hiện mới chỉ có pháp luật điều chỉnh đối với hoạt động hành nghề môi giới, quản lý và điều hành sàn giao dịch BĐS bởi các Thông tư như đã đề cập ở phần 2 nêu trên, còn vấn đề tổ chức và hoạt động, điều kiện và năng lực của chủ thể thực hiện loại hình kinh doanh dịch vụ tư vấn và quản lý bất động sản thì chưa có văn bản nào quy định cụ thê đối với loại hình này; van đề ai là cơ quan đầu mối chịu trách nhiệm quản ly và kiểm soát đối với hoạt động của tổ chức này cũng còn bỏ ngỏ; cũng chưa quy

định nào về biện pháp chê tài nêu các tô chức này có vi phạm trong quá trình thực

12

hiện Đây cũng là vấn đề mà pháp luật kinh doanh BĐS trong thời gian tới cần được

quan tâm xứng đáng hơn.

3 Sửa đối Luật Kinh doanh BĐS dé dé thích ứng với hội nhập quốc tế Hội nhập kinh tế quốc tế là một xu hướng tất yếu, đã trở thành một trong những

động lực quan trọng dé phat triển kinh tế - xã hội, thu hút nguồn nhân lực, nguồn vốn,

nguồn công nghệ cao, nâng cao nhận thức và cải thiện năng lực của các doanh nghiệp nói chung và doanh nghiệp kinh doanh bat động sản nói riêng Yêu cầu của hội nhập kinh tế quốc tế đặt ra vấn đề cần phải tuân thủ các hiệp định quốc tế mà Việt Nam ký kết, tham gia Hiện chúng ta có quan hệ kinh tế - thương mại với hơn 220 quốc gia và vùng lãnh thô, thu hút trên 250 tỷ USD đầu tư nước ngoài (FDI) Trong năm năm qua, chúng ta đã vận động được thêm 36 đối tác mới, nâng tông số đối tác chính thức công nhận quy chế kinh tế thị trường ở nước ta lên 59.” Con số đáng ghi nhận hơn là Việt Nam đã tham gia hơn 500 hiệp định song phương và đa phương trên nhiều lĩnh vực, thu hút gần 260 tỉ USD vốn dau tư trực tiếp nước ngoài (FDI) Đồng thời, Việt Nam đang chủ động, tích cực khăng định vai trò trong các diễn đàn đa phương quan trọng cũng như các liên kết kinh tế hàng đầu ở khu vực và quốc tế.”' Hội nhập kinh tế quốc tế cũng đòi hỏi khung pháp luật kinh tế điều chỉnh các loại hình thị trường nói chung và thị trường BĐS nói riêng phải bảo đảm được quyên tự do, bình đăng trong

kinh doanh của doanh nghiệp trong nước và nước ngoài, phải tương thích với các tiêu

chuẩn thương mại, đầu tư, tài chính quốc tế.

Thực tế, pháp luật kinh doanh BĐS hiện hành chưa phúc đáp được các yêu cầu và đòi hỏi nêu trên Vẫn còn tôn tại nhiều quy định thé hiện sự phân biệt đối xử giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài trong đầu tư kinh doanh BĐS Các quy trình, thủ tục gia nhập thị trường, vận hành dự án đầu tư còn đang gặp nhiều trở ngại đo thời gian kéo dài với việc phải đáp ứng nhiều giấy phép con khiến các doanh nghiệp quan ngại Điều này cho thay cần phải có những sửa đổi, bổ sung kịp thời va mang tính đột phá nhằm khuyến khích và thu hút đầu tư Với các cam kết WTO, việc tham gia vào FTA, Hiệp định thương mại EU và việc ký kết TPP nhiều rào cản gia nhập thị trường sẽ giảm thiểu và nhiều loại thuế sẽ được đỡ bỏ Hàng loạt các điều khoản vốn được xem là rào cản trước đây về thủ tục, hồ sơ cho doanh nghiệp nước ngoải đầu tư vào Việt Nam sẽ được xóa bỏ Theo đó, Luật Kinh doanh BĐS 2014 cần tương thích hơn nữa với một số chính sách, điều kiện về đầu tư, kinh doanh, mở rộng

quyên cua nhà dau tư nước ngoài, doanh nghiệp nước ngoài được tiép cận thị trường

°° Báo quốc tế, Thanh tựu đối ngoại Việt Nam trong 5 năm qua

http://baoquocte.vn/thanh-tuu-doi-ngoai-viet-nam-trong-5-nam-qua-26280.html, truy cập lân cuôi 30/05/2019.

?' Lê Thanh, Tldd.

13

bất động sản, dự án bất động sản, mua và sở hữu, khai thác, sử dụng nhà ở, công trình

xây dựng theo hướng thông thoáng và cởi mở hơn, minh bạch và phù hợp hơn.

Đặc biệt, sự phân biệt đối xử giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoai trong việc tiếp cận đất đai dé thực hiện các hoạt động đầu tư kinh doanh (kế cả phương thức tiếp cận đất đai từ Nhà nước và phương thức tiếp cận đất đai từ thị trường Cùng với đó, sự giới hạn về phạm vi kinh doanh các sản phâm BĐS trên thị trường đối với nhà đầu tư nước ngoài, theo đó, họ chỉ được quyền thực hiện hoạt động đầu tư tạo lập BĐS để kinh doanh trên thị trường (thị trường sơ cấp) mà không được quyền thực hiện các giao dịch trên thị trường thứ cấp Giới hạn này cũng đang là một sự bất cập lớn cần tháo gỡ, một mặt để đảm bảo sự công bằng, song mặt khác kích thích sự phát triển và tạo sự phong phú và đa dạng của các loại hình giao dịch, các

loại hàng hóa BĐS trên thị trường.

KẾT LUẬN

M6ot là, cần nghiêm túc áp dụng nguyên tắc thị trường trong hoạch định chính sách phát triển thị trường đất đai, trong đó phân định rành mạch khu vực công và khu vực tư Nhà nước là chủ thé xây dựng khung khổ pháp lý và kiến tạo sân chơi bình đăng, minh bạch, tránh đặc quyền, đặc lợi trong nền kinh tế, với môi trường kinh doanh tự do, công băng, an toàn về quyên tài sản, nhất là đất đai Giảm dần sự can thiệp của nhà nước trong thị trường đất đai — thị trường chỉ có thể hoạt động thực sự hiệu quả theo cơ chế

thị trường.

Hai là, từ vai trò đặc biệt quan trọng của ngành bất động sản, cần xây dựng chiến lược quốc gia về phát triển nhanh và bền vững ngành bất động sản, trong đó, cần lưu ý và giải quyết tốt mối quan hệ giữa ngành bắt động sản với 2 trong 3 ngành kinh tế mũi nhọn của quốc gia là nông nghiệp va du lịch — với định hướng cởi mở hơn, thông thoáng hơn, với quyết tâm cao hon dé không bỏ lỡ cơ hội khai thác lợi thế, tiềm năng phát triển ngành bat động sản nông nghiệp va bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng Bên cạnh đó, cần có đề án khai thác lợi thế lan tỏa đặc biệt của ngành bat động sản đến hai lĩnh vực ưu tiên va then chốt của nền kinh tế là thương mại dịch vụ và công nghiệp chế bién — chế tạo, hai khu vực ma ngành bất động sản có mức độ lan tỏa rất lớn (kết quả khảo sát trong chương II đã chỉ rõ điều này)./.

14

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

1 Dang Cộng sản Việt Nam: Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XIII, tập L NXB Chính trị Quốc gia Sự thật, 2021.

2 Nghị quyết số 19-2018/NQ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2018 về tiếp tục thực hiện những nhiệm vụ, giải pháp chủ yếu cải thiện môi trường kinh doanh.

3 Nghị quyết số 23-NQ/TW ngày 22/3/2018 của Bộ Chính trị về định hướng xây dựng chính sách phát triển công nghiệp quốc gia đến năm 2030, tầm nhìn đến năm

7 Báo cáo tổng hợp của Cục Đầu tư nước ngoài - Bộ Kế hoạch và Đầu tư về

tình hình đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực Bất động sản tại Việt Nam từ 2006 đến nay.

8 Báo cáo “Việt Nam 2035: Hướng tới Thịnh vượng, Sáng tạo, Công bằng và Dân chủ”, Ngân hàng Thế giới và Bộ Kế hoạch và Đầu tu, năm 2016

9 Báo cáo chính trị của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khoá X tại Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XI của Đảng năm 2011.

10 Báo cáo chính trị của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XI tại Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XII của Đảng năm 2016

11 Chiến lược Phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2030, Chính phủ đặt mục tiêu đến năm 2020

12 Chiến lược phát triển du lịch Việt Nam đến năm 2030, với định hướng đến

năm 2030

13 Công văn số 30/CV-HHBĐSVN, ngày 27/4/2020, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam về việc kiến nghị các giải pháp với Chính phủ nhằm khẩn trương tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp trong bối cảnh chịu ảnh hưởng bởi dich Covid-19

14 Công văn 14/2020/VNREA ngày 25/2/2020 của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) gửi Thủ tướng Chính phủ, về việc kiến nghị hoàn thiện chính sách pháp luật và tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp bất động sản

15 Luật Kinh doanh BĐS 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành.

16 Luật Đất đai 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành.

17 Luật Nhà ở 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành

18 Luật Doanh nghiệp 2020 và các văn ban hướng dan thi hành.

Is

19 Luật Đầu tư 2020 và các văn bản hướng dẫn thi hành

20 Lê Thanh, Viét Nam đã có quan hệ ngoại giao với hon 185 nước,

http://tuoitre.vn/tin/chinh-tri-xa-hoi/20150827/viet-nam-da-co-quan-he-ngoai-giao-voi-hon-185-nuoc/959448 html, truy cập lần cuối 30/05/2019.

16

PHAP LUẬT CUA MOT SO QUOC GIA TREN THE GIỚI

VE DIEU CHINH THI TRUONG BAT DONG SAN VA NHUNG BAI HOC KINH NGHIEM CHO VIET NAM TRONG XAY DUNG VA HOAN THIEN

PHAP LUAT KINH DOANH BAT DONG SAN

ThS Lưu Công Thành” Tóm tat: Bài viết dé cập đến các chính sách điều chỉnh thị trường bat động sản bao gôm: chỉnh sách tao lập, sở hữu bất động sản; chính sách sử dụng vốn dau tw nước ngoài; chính sách về diéu tiết giao dich bất động sản; chính sách về doanh nghiệp và kinh doanh bat động sản; chính sách về dat dai; chính sách về nhà ở và chính sách tài chính trong thị trường bắt động sản Trên cơ sở phân tích, đánh giá việc thực hiện các chỉnh sách nói trên tại một số quốc gia trên thé giới, tác giả đã rut ra một số bài học kinh nghiệm cho Việt Nam trong quá trình xây dựng chính sách điều chỉnh thị trường bat động sản, góp phần hoàn thiện pháp luật kinh doanh bat động sản

trong thời gian tới.

Từ khóa: điều chỉnh, thị trường bat động sản, chính sách, pháp luật kinh doanh bat động sản.

Đặt vấn đề

Tháng 9/2008, thế giới lần đầu tiên chứng kiến một cuộc khủng hoàng tài chính với quy mô toàn thế giới kế từ sau cuộc Đại suy thoái (tên tiếng Anh: The Great Depression) năm 1930 Cuộc khủng hoảng năm 2008 bắt nguồn từ sự thiếu kiểm soát day đủ trong các chính sách quản lý thị trường bat động sản ở Mỹ Sự thiếu kiểm soát này được thé hiện khi tình trang dư thừa thanh khoản toàn cầu xuất hiện, làm thúc day sự hưng phan của các nhà dau tư vào thị trường bat động sản gây sai lệnh nhận thức về các rủi ro, cộng thêm các đòn bay quá mức của các ngân hang đã làm tình trạng nợ của các cá nhân, hộ gia đình, doanh nghiệp trở nên mắt kiểm soát Thực tế này đã làm phát sinh “bong bóng” trong thị trường bất động sản Hệ quả của nó là sự bùng nỗ bong bóng bất động sản ở Mỹ đã kéo theo là cuộc khủng hoảng tài chính lan nhanh trên phạm vi toàn thế giới.

Trước cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu, Đảng và Nhà nước ta đã nhìn ra những thiếu sót của thị trường bất động sản Đó là sự thiếu hiệu quả trong hoạt động giám sát, sự lệch hướng của các dòng tiền kích cầu dẫn đến nguy cơ về các bong bóng bất động sản và chứng khoán Sự thực là nhiều nền kinh tế đã phải đối mặt với các nguy cơ này Tình hình sẽ trở nên phức tạp hơn khi các chính phủ vẫn tiếp tục kích cầu, trong khi trên thực tế các giải pháp dé ngăn chặn các hệ lụy này vẫn tỏ ra thiếu hiệu quả Cùng

“Vu Phố biến, giáo dục pháp luật, Bộ Tư pháp

17

với các nguy cơ về lạm phát, thâm hụt ngân sách, khủng hoảng nợ, biến động giá cả thế giới bất thường, thách thức về ôn định vĩ mô ở các nền kinh tế là rất đáng kẻ '

Thời gian qua, Dang va Nhà nước đã triển khai nhiều giải pháp đồng bộ nhằm ồn

định và phục hồi thị trường bắt động sản Theo đó, thay vì dé thị trường tự điều chỉnh

theo học thuyết “Tự do hóa thị trưởng” của các học giả phương Tây, Nhà nước Việt Nam đã có sự can thiệp, điều chỉnh mạnh mẽ đối với thị trường bất động sản từ các hoạt động cải cách thé chế đến các chính sách kinh tế Những chính sách này đã đem lại những thay đổi tích cực Như Alan Greenspan, nguyên Chủ tịch Cục dự trữ liên

bang Mỹ, nhận xét: Chính phủ Việt Nam đã đi đúng hướng trong việc áp dụng các

nhóm giải pháp thực hiện kiềm chế lạm phát, ôn định kinh tế vĩ mô và tập trung giải quyết các van dé xã hội bức xúc.”

Trong thời gian gần đây, dưới tác động của dịch Covid-19, thị trường bat động sản có nhiều biến động đáng lo ngại Theo Báo cáo về tình hình thị trường bat động sản Việt Nam Quý II và 06 tháng đầu năm 2021 của Hội môi giới bất động sản Việt Nam, thị trường đang chứng kiến dòng tiền đầu tư ngắn hạn với mục đích muốn sinh lời cao và nhanh đồ dồn vào thị trường bất động sản Thực tế này khiến giá bất động sản bị đây lên cao vượt ngưỡng của những người có nhu cầu thực sự Điều đó dẫn tới nguồn cung tại thị trường thứ cấp còn khá dồi dào nhưng tiêu thụ chậm, số lượng giao dịch tại thị trường thứ cấp có xu hướng giảm mạnh.” Những dấu hiệu trên có nguy cơ làm ảnh hưởng tới sự phát triển ôn định, bền vững của thị trường bat động sản trong thời tới Dé giải quyết những biến động này, Việt Nam cần sớm có những chính sách phù hợp dé điều chỉnh thị trường bat động sản Trong phạm vi chuyên đề, tác giả hy vọng thông qua việc tìm hiểu kinh nghiệm của các nước trên thế giới dé rút ra bài học cho Việt Nam về chính sách phát triển thị trường bất động sản.

1 Kinh nghiệm về chính sách điều chỉnh thị trường bat động sản tại một số nước Khi đề cập đến chính sách điều chỉnh thị trường bat động sản, căn cứ theo các thành phân thiết yếu cấu thành của thị trường, thạc sĩ Nguyễn Thanh Lân đã phân loại

chính sách thành các nội dung bao gồm: (i) Chính sách tạo lập, sở hữu bat động san, (11)

Chính sách điều tiết giao dịch bất động san, (iii) Chính sách về doanh nghiệp va kinh doanh bất động san, (iv) Chính sách về quan ly đất đai, (v) Chính sách về nhà ở, (vi)

! “Cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu và những van đề đặt ra đối với Việt Nam”, Bài phát biểu của đồng chíTô Huy Rứa, Ủy viên Bộ Chính trị, Bí thư Trung ương Đảng, Trưởng ban Tuyên giáo Trung ương, Chủ tịch Hộiđồng Lý luận Trung ương Đảng Cộng sản Việt Nam, truy cập ngày 25/7/2021,

https://nhandan.vn/tin-tuc-su-kien/Cu%E1%BB%99c-kh%E1%BB%A7ng-ho%E1%BA%A3ng-t%C3%A0i-ch%C3%A Dnh-to%C3%A0n-c%E1%BA%ATU-V%C3%A0-nh%E 1 %BB%AFng-v%E1%BA%ASn-%C4%9 1 ME1%BB%8 1-%C4%9I 1%E

1%BA%B7t-ra-%C4%9 1 %E1%BB%9 1i-v%E1%BB%9Bi-Vi%E1%BB%87t-Nam-559908

? Truy cập ngày 01/8/2021,

> Truy cập ngày 01/8/2021,

https://vars.com.vn/tin-tuc/chi-tiet/tinh-hinh-thi-truong-bds-viet-nam-quy-ii-va-6-thang-dau-nam-202 1 -Ocf550f6-9720-4d8 | -abd6-5b56bd162c8e18

Chính sách tài chính (gồm: chính sách giá, thuế và các kênh huy động vốn trong thị trường bat động san).* Ngoài những yếu tố trên, một trong những chính sách quan trọng cần được đề cập trong điều kiện một nước đang phát triển như Việt Nam đó là chính sách huy động nguồn vốn đầu tư nước ngoài Trên cơ sở những nội dung trên, chuyên đề sẽ tập trung phân tích kinh nghiệm một số quốc gia trong từng chính sách cụ thẻ.

1.1 Chính sách tạo lập, sở hữu bat động sản

Chính sách tạo lập, sở hữu bất động sản là có vai trò quan trọng trong thị trường

bat động san, bởi vi, mọi giao dich bat động san chi có thé phat sinh một cach hợp

pháp khi bat động sản đó được xác lập các quyền sở hữu đối với các chủ thể tham gia giao dịch Tùy chế độ chính trị của mỗi quốc gia, chế độ sở hữu bất động sản sẽ có sự khác nhau Nếu căn cứ về kha năng giao dịch trên thị trường, có thé phân chế độ sở hữu thành hai hình thức chủ yếu: (i) Hình thức sở hữu được tự do tham gia giao dich theo các nguyên tắc thị trường: (ii) Hình thức sở hữu bị hạn chế giao dịch trên thị trường Hình thức sở hữu được tự do tham gia giao dịch chủ yếu là sở hữu tư nhân, pháp nhân; còn các hình thức sở hữu Nha nước hoặc sở hữu tập thé, cộng đồng là các hình thức bị hạn chế giao dịch.

Trên thế g101, Ở mỗi quốc gia, chính sách về tạo lập, sở hữu bất động sản thường quy định dưới hai dang là đơn sở hữu (chi công nhận một hình thức sở hữu đất dai) hoặc đa sở hữu (công nhận nhiều hình thức sở hữu đất đai).

Đa phần các nước trên thế giới đều thực hiện hình thức đa sở hữu về đất đai Như tại các nước trong nhóm G7 (Anh, Đức, Canađa, Ý, Mỹ, Nhật Bản và Cộng hoà Pháp) thực hiện hình thức đa sở hữu về đất đai — thừa nhận đồng thời cả sở hữu tư nhân và sở hữu Nhà nước về đất đai Hay tại các nước thuộc Liên Xô cũ và Đông Âu như: Albani, Bungari, CH Séc, Hungari, Ba Lan, Rumani đều thừa nhận da sở hữu về dat dai, bao gồm dat đai thuộc sở hữu tư nhân, chủ sở hữu đất dai được quyền mua bán thuê -cho thuê; tuy nhiên, đất đai thuộc sở hữu Nhà nước vẫn chiếm tỷ trọng lớn Một số nước trong khu vực ASEAN: Đông Timo, Indonexia, Malayxia, Singapore, Thái Lan đều thực hiện chế độ sở hữu Nhà nước và tư nhân về đất đai.

Ở Trung Quốc, chế độ sở hữu về dat đai là chế độ công hữu — bao gồm: chế độ sở hữu Nhà nước và chế độ sở hữu tập thé Theo đó, dat đai tại thành phố thuộc sở hữu nhà nước Dat nông thôn có một bộ phận thuộc sở hữu tập thé Tuy nhiên, ở nông thôn không có thị trường bất động sản Việc chuyển đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp chỉ dựa trên thống nhất phương thức giữa chính quyền địa phương với hợp tác xã Người được giao đất có quyên tài sản trong thời hạn sử dụng đất.

* Thạc sĩ Nguyễn Thanh Lân, Kinh nghiệm một số nước về chính sách phát triển thị trường bat động sản và bài

học cho Việt Nam, truy cập ngày 01/8/2021, http://kinhtexaydung.gov.vn/nghiep-vu/kinh-nghiem-mot-so-nuoc-ve-chinh-sach-phat-trien-thi-truong-bat-dong-san-va-bai-hoc-cho-viet-nam.htm

19

Có thể thấy đối với các nước theo chế độ đa sở hữu, thực tế không có quốc gia nào thực hiện chế độ sở hữu tư nhân tuyệt đối về đất đai, bên cạnh quy định sở hữu tư nhân đất đai luôn có quy định về các hình thức sở hữu khác như sở hữu nhà nước, sở hữu tập thé, cộng đồng về đất đai Thông qua việc phân loại từng hình thức sở hữu cu thể, mỗi quốc gia lại có những quy định, giới hạn khác nhau để điều chỉnh việc tham gia thị trường bat động sản của từng hình thức sở hữu.

Đối với số ít các nước theo hình thức đơn sở hữu (như Australia, New Zealand, Việt Nam, Lào), việc chỉ tồn tại một hình thức sở hữu về đất đai duy nhất (sở hữu toàn dân, sở hữu của hoàng gia ) thường chỉ mang tính biểu tượng và không có giá trị thực tế Do đó, các quốc gia khi muốn điều chỉnh sự tham gia của các chủ thể đang sử dụng đất vào thị trường bất động sản cần thông qua những quy định gián tiếp giúp chủ sở hữu chuyển giao một phần quyền năng cho các chủ thể và đưa ra các quy định cụ thé về quyền và nghĩa vụ của các chủ thẻ sử dụng đất.

Một trường hợp đặc biệt là ở Singapore khi công nhận sở hữu tư nhân về đất đai nhưng lại có quy định hạn chế quyền sở hữu Theo đó, các chủ thể chỉ được phép sử dụng đất có thời hạn sử dụng, tương tư như các quốc gia theo chế độ công hữu về đất đai Chế độ về đất đai tại Singapore chỉ xác định quyền sở hữu tư nhân trong thời hạn sử dụng, không khác may so với chế độ người được giao đất có quyên tài sản trong thời hạn sử dụng đất tại Trung Quốc hay Việt Nam.

1.2 Chính sách sử dụng vốn đầu tư nước ngoài

Tại các nước Châu Mỹ Latinh hiện nay, với sự xuất hiện của chủ nghĩa tư bản toàn cầu, hiện tượng người dân các quốc gia bi mat đất sản xuất, nông nghiệp do bị các doanh nghiệp, công ty trong nước chiếm dat đang ngày càng trở nên phổ biến Các tác

giả Borras, Critóbal Kay, Sergio Gósmez và John Wilkinson đã chỉ ra nguyên nhân sâu

sa của những hiện tượng trên xuất phát từ sự thúc đây của chủ nghĩa tư bản toàn cầu thông qua các hoạt động đầu tư “ngoại lai”, và hoạt động “tích tụ ruộng đất”." Xuất phat từ định nghĩa của Té chức Lương thực và Nông nghiệp Liên Hợp quốc (FAO) về chiếm dat,’ các tác giả đã có những phân tích làm sâu sắc thêm về hiện tượng chiếm đất đang diễn ra ở các nước Châu Mỹ Latinh Theo đó, hiện tượng này không chỉ xuất hiện mang tính khu vực mà có thê xuất hiện ở bất kỳ quốc gia nào trên thế giới Một

5 Hiệp hội bắt động sản Việt Nam, Bất động sản trong nền kinh tế Việt Nam — Vai trò và khuyến nghị chínhsách, Tóm tắt Đề tài nghiên cứu khoa học, Hà Nội, năm 2021, trang 13

° Saturnino M Borras Jr , Cristóbal Kay , Sergio Gómez & John Wilkinson (2012), Chiếm đoạt ruộng đất và sựtích tụ tư bản toàn câu: các đặc điểm chỉnh ở các nước Châu Mỹ Latinh [Land grabbing and global capitalistaccumulation: key features in Latin America], Tạp chí Canadian về Development Studies/Revue canadienne

d'études du développement, 33:4, 402-416

TFAO cho rằng một giao dịch dat dai có thé được hiểu là một hành vi chiếm đất khi nó xuất hiện 03 điều kiệnsau: (1) Quy mô giao dịch đất đai rất lớn, thông thường tối thiểu là một nghìn hecta cho một giao dịch; (ii) Các

giao dịch có liên quan trực tiếp tới các thực thê nước ngoài; (11) Các khoản đầu tư mới vào đất có nguy cơ tácđộng tiêu cực đến an ninh lương thực của nước nhận đầu tư.

20

trong những động lực thúc đây hiện tượng chiếm đất là do chiến lược tích lũy vốn nhằm ứng phó với các cuộc khủng hoảng như về lương thực, năng lượng, biến đổi khí hậu và khủng hoảng tài chính (nơi các nhà đầu tư tìm các cơ hội đầu tư mới, an toàn hơn và đất đai là một lựa chọn tối ưu)Ÿ Điểm đến của các hoạt động đầu tư này thường là nền kinh tế mới nổi, có mức thu nhập trung bình như nhóm quốc gia BRICS.

Các hoạt động chiếm dat hiện nay được thực hiện thông qua việc giành kiểm soát một vùng đất rộng lớn và các nguồn tài nguyên thiên nhiên khác thông qua các cơ chế và hình thức sử dụng vốn quy mô lớn đề khai thác sử dụng đất, tài nguyên Việc chiếm đất được thực hiện chủ yếu qua hoạt động tích tụ ruộng đất và các hoạt động đầu tư ngoại lai dưới dạng phí quốc hữu hóa Việc chiếm đất không đòi hỏi phải có sự tham gia của một thực thé nước ngoài (chính phủ, doanh nghiệp hoặc cá nhân), nó có thé được thực hiện bởi nguồn vốn trong nước do các Nhà nước thúc day, hoặc dudi dạng liên kết với nguồn vốn tài chính quốc tế dưới nhiều hình thức khác nhau.

Hoạt động chiếm đất thường được thực hiện chủ yếu thông qua các giao dịch mua bán bất động sản hoặc thuê bất động sản trong thời gian dài Nếu như các giao dịch mua bán bất động sản với các chủ thể nước ngoài thường làm dấy lên các lo ngại

về van đề chủ quyền, dân tộc thì cơ chế thuê dài hạn là giao dịch được nhiều nhà đầu

tư lựa chọn ở các nước Mỹ Latinh với thời hạn thuê lên tới 99 năm và có thể gia hạn thêm 99 năm Đây cũng là cơ chế được thực hiện đa số hiện nay Bên cạnh hai cơ chế chủ yếu này, một loạt các cơ chế giao dịch đất đai khác từ cho thuê ngắn hạn đến liên doanh cũng xuất hiện ở các nước Mỹ Latinh Về bản chất, điểm chung của các giao dịch này là hướng tới việc nắm giữ tài nguyên đất để chuyên đổi ý nghĩa và mục đích sử dụng đất, Theo đó, các nhà đầu tư đất sẽ cỗ gắng giành quyền kiểm soát việc sử dụng đất phù hợp vào các quy định, thé chế sẵn có của các nước nhận đầu tư.

Để kiểm soát việc chiếm đất của các chủ thể nước, một số quốc gia như Argentina đã ban hành các quy định về cắm người nước ngoài mua đất Tuy nhiên, một số học giả như anh em Murmis cho rằng việc kiểm soát trên sẽ không có tác động đáng kể đến việc chiếm đất.” Tuy nhiên, việc đưa ra các quy định hạn chế đầu tư nước ngoài vào đất đai cũng có hiệu quả tạm thời trong một SỐ trường hợp như hạn chế các khoản đầu tư vào ngành công nghiệp bột giấy ở Brazil.

Tại các nước Châu Mỹ La tính hiện nay, vai trò của Nhà nước được thé hiện trong việc bảo đảm cân băng giữa việc tạo điệu kiện cho việc tích tụ nguồn von va duy trì điều kiện tối thiểu tính hợp pháp của thé chế chính trị cầm quyén Theo đó, các

Š McMichael, P 2012 Hiện tượng chiếm đất và sự tái cau trúc cơ chế các công ty lương thực [The Land Grab

and Corporate Food Regime Restructuring], Tạp chí Peasant Studies 39 (3-4): 681 —702

Murmis, M., and M.R Murmis 2012 Tích tục đất đai và quyền sở hữu đất của người nước ngoài tại Argentinatrong bối cảnh hiện tượng chiếm đất trên toàn cầu [Land Concentration and Foreign Land Ownership in

Argentina in the Context of Global Land Grabbing], Tạp chí Canada về Development Studies 33 (4): 490 —508.

PA

quốc gia Mỹ Latinh, một mặt, tham gia ban hành các chính sách tạo điều kiện cho các khoản đầu tư vào đất đai với quy mô lớn như một cách thúc đây sự phát triển nền kinh tế Nhưng đồng thời, nhiệm vụ của Nhà nước là can thiệp vào các giao dịch đất ở mức tối thiêu khi nó có nguy cơ đe doa tinh hợp pháp của thể chế chính trị cầm quyền.

Có thé thấy, hiện tượng chiếm đất là một xu hướng tất yếu xảy ra trên thé giới khi các nước muốn phát triển kinh tế thông qua đón nhận các nguồn đầu tư lớn từ nước ngoài Tuy nhiên, hiện tượng này sẽ trở thành van nạn khi việc chiếm đất đe dọa đến an ninh chính trị của quốc gia Điều này thường xảy ra ở các quốc gia yếu kém về quản lý giao dịch đất khiến các giao dịch ngầm, tham nhũng và thiếu minh bạch trở nên phổ biến trong các giao dich đất đai Điều đang xảy ra ở các quốc gia như Brazil,

Uruguay và Argentina.

1.3 Chính sách về điều tiết giao dịch bat động sản

Một trong những yếu tố đặc trưng của giao dịch bất động sản là việc bắt buộc thực hiện nghĩa vụ đăng ký biến động bắt động sản sau khi có chuyển nhượng Hầu hết, các quốc gia trên thế giới đều có hệ thống đăng ký bất động sản hình thành sớm và đã trải qua một quá trình phát triển lâu dài Thông qua việc quản lý hoạt động đăng ký biến động bat động sản, Nhà nước có thé theo dõi nắm bắt thông tin và xu hướng của hoạt động giao dịch trên thị trường dé sớm có biện pháp can thiệp.

Bảng 1 Văn bản quy định về đăng ký bat động sản ở một số quốc gia” TT Quốc gia Quy định về đăng ky bat động sản

1 Nhật Bản Luật Đăng ký bất động sản năm 1899 (Luật số 24 ngày

2 Hàn Quốc Luật Dang ký bất động sản năm 1960 (Luật số 536 ngày

3 Cộng hòa Luật về Đăng ký bất động sản năm 1897 (ngày 24/3/1897) và Liên bang Đức sửa đôi, bỗ sung năm 2004 (ngày 09/12/2004).

4 Philippin Luật Đăng ký đất đai, còn gọi là Luật Đăng ký Torrens năm 1903, (Luật số 496 ngày 01/02/1903) và khôi phục hiệu lực vào

năm 1974

5_ Malayxia Quy định Đăng ký quyền sở hữu Selangor năm 1891 va tong hợp thành Bộ luật Đất đai Quốc gia năm 1966

'° Thạc sĩ Nguyễn Thanh Lân, Kinh nghiệm một số nước về chính sách phát triển thị trường bát động sản và bài

học cho Việt Nam, truy cập ngày 01/8/2021, http://kinhtexaydung gov vn/nghiep-vu/kinh-nghiem-mot-so-nuoc-ve-chinh-sach-phat-trien-thi-truong-bat-dong-san-va-bai-hoc-cho-viet-nam.htm

De

6 Singapore Sắc lệnh về đăng ký quyền sở hữu đất đai năm 1956

7 Campuchia Luật Dat đai năm 2001 (ngày 13/08/2001) có quy định về đăng ký đất đai

8 Indonéxia Quy định của Chính phủ về đăng ky đất năm 1997

9 TrungQuốc Luật về quyền sở hữu tài sản của nước Cộng hòa nhân dân

Trung Hoa ngày 16/03/2007

Nhìn chung, chính sách đăng ký quyền sử dụng đất trên thế giới đều căn cứ thông tin, văn ban giao dich do chủ thé đăng ký cung cấp, đồng thời đối chiếu với hồ sơ, thông tin trên hệ thống quản lý của Nhà nước Trên thế giới, hoạt động đăng ký vẫn được các nước quy định chỉ thuộc thâm quyền của khu vực công và không ủy quyền cho khu vực tư nhân thực hiện Nhiều quốc gia trên thế giới như cũng có những quy

định ưu tiên pháp lý cho các giao dịch đã được đăng ký so với các giao dịch chưa được

đăng ký khi xảy ra tranh chấp.

Tại Mỹ, các điều luật về đăng ký được phân loại theo cách thức mà nó giải quyết các van đề về quyền ưu tiên và nguyên tắc nhận biết Các điều luật được chia thành ba loại: quy định quyên ưu tiên theo trình tự, quy định về quyền ưu tiên theo nguyên tắc nhận biết và quy định hỗn hợp Điều luật theo nguyên tắc trình tự dành quyền ưu tiên cho giao dịch đăng ký trước Một giao dịch được đăng ký sẽ thắng một giao dịch chưa được đăng ký dù cho giao dịch chưa đăng ký được thực hiện trước Điều này dễ bị lợi dụng dé thực hiện các giao dịch có yếu tố gian lận.

Điều luật theo nguyên tắc nhận biết: không dành quyền ưu tiên cho trình tự đăng ký Người mua nếu không biết được (không được thông tin) về các tranh chấp quyền lợi liên quan tới bất động sản mà người ấy mua thì vẫn được an toàn về pháp lý.

Điều luật hỗn hợp phối hợp cả 2 nguyên tắc trên và là một bước phát triển lô gic với các quy định như sau: Một người mua sau được quyền ưu tiên so với người mua trước nêu không biết về vụ giao dịch trước và người mua sau phải đăng ký trước.

Bên cạnh chính sách đăng ký và ưu tiên giao dịch đăng ký, các quốc gia trên thế

giới còn can thiệp vào các quan hệ giao dịch trên thị trường thông qua các chính sách

điều tiết thu nhập của các bên tham gia giao dịch thông qua sử dụng công cụ thuế chuyên nhượng.

Ở Maylaysia, chính phủ có quy định và thực hiện việc quản lý chặt chẽ quá trình mua bán và chuyên nhượng đất đai, người dân chỉ được thực hiện việc giao dịch này khi chính quyền tiêu bang cho phép Đồng thời, chính quyền ban hành một số loại thuế, thuế thu nhập bat động sản để giảm thiểu sự đầu cơ đất và bat động sản Ở Hàn Quốc, chính phủ thực hiện chính sách kiểm soát đầu cơ nhằm điều tiết cung — cầu bat động

Da

sản khá hiệu quả Hàn Quốc thực hiện đánh thuế sở hữu BĐS dư thừa (từ 660 m” đất ở trở lên chịu mức thuế 7 — 11%/ năm" Ngoài ra, Hàn Quốc còn áp dụng việc đánh thuế ngoài thuế chuyên quyền sở hữu thông thường nếu giao dịch bất động sản trong một thời gian quá ngắn ”

1.4 Chính sách về doanh nghiệp và kinh doanh bat động sản

Chính sách doanh nghiệp và kinh doanh bat động sản (BĐS) có các nội dung liên quan đến việc hình thành doanh nghiệp, quy trình thực hiện việc kinh doanh bất động sản Hầu hết các quốc gia đều quy định việc thành lập doanh nghiệp và kinh doanh BĐS là quá trình thực hiện hoạt động kinh doanh có điều kiện Kinh doanh BĐS được xem xét bao gồm cả đầu tư kinh doanh và kinh doanh dịch vụ BĐS.

Tại Đức, các chủ thể kinh doanh BĐS trong và ngoài nước phải tuân thủ và có day đủ giấy phép dé thực hiện quá trình xây dựng hay mua bán một công trình, dự án hay mảnh đất Tại Nhật Bản, bên cạnh các quy định về việc thành lập đầu tư doanh nghiệp kinh doanh BĐS, chính phủ sử dụng một số chính sách nhằm khuyến khích phát triển các BĐS là các khu công nghiệp: ưu đãi về thuế, trợ cấp hoặc vay von ưu dai.

Việc thực hiện kinh doanh dịch vụ BĐS ở các nước tuân theo các quy định rất chặt chẽ Ở Mỹ, hiện tại thị trường BĐS hiện gồm có trên 50.000 doanh nghiệp môi giới BĐS Có nhiều quy định phải thực hiện dé có thé hành nghề môi giới BĐS Dau tiên người ta phải trải qua kỳ thi, có trả phí để cấp chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS và đăng ký hành nghề môi giới do chính quyền bang cấp Đối với các nhà định giá thì phải trả qua kỳ thi và có giấy phép hành nghề do chính quyền Liên bang cấp Ở Singapore, chính phủ Singapore thông qua Cơ quan thuế cho phép ERA Singapore (Công ty phát trién hệ thống đào tao môi giới BĐS học hỏi từ Mỹ) đào tạo cho các nhà môi giới và đại lý môi giới BĐS Ở Ba Lan, từ năm 1992, các cá nhân muốn tham gia

hoạt động môi giới phải trải qua các khóa đào tạo chuyên ngành môi giới BĐS kéo dài

6 tháng và qua một quá trình thực hành nửa năm trong các công ty BĐS, phải trực tiếp tiễn hành các nghiệp vụ môi giới (ít nhất là 15 BĐS) Ngoài ra sau khi đã hội đủ những điều kiện thí sinh phải trải qua một kỳ thi quốc gia được tổ chức bởi Hội đồng Giám định Quốc gia trong lĩnh vực hành nghề chuyên nghiệp Ở Thụy Dién, dịch vụ môi giới BĐS ngoài điều chỉnh bởi quy định pháp luật về thương mại còn tuân theo các quy định về Luật môi giới BĐS (được ra đời từ 1984 và đã được sửa đối) ”

!' Dinh Văn An và các đồng nghiệp Chính sách phát triển thị trường bat động sản - Kinh nghiệm quốc tế và bàihọc cho Việt Nam Nhà xuất bản Tài chính Hà Nội, 2009

!? Thạc sĩ Nguyễn Thanh Lân, Kinh nghiệm một số nước về chính sách phát triển thị trường bat động sản và bài

học cho Việt Nam, truy cập ngày 01/8/2021, http://kinhtexaydung.gov.vn/nghiep-vu/kinh-nghiem-mot-so-nuoc-ve-chinh-sach-phat-trien-thi-truong-bat-dong-san-va-bai-hoc-cho-viet-nam.htm

'3 Thạc sĩ Nguyễn Thanh Lân, Kinh nghiệm một số nước về chính sách phát triển thị trường bat động sản và bài

học cho Việt Nam, truy cập ngày 01/8/2021, http://kinhtexaydung.gov.vn/nghiep-vu/kinh-nghiem-mot-so-nuoc-ve-chinh-sach-phat-trien-thi-truong-bat-dong-san-va-bai-hoc-cho-viet-nam.htm

24

Có thể thấy, các quốc gia trên thế giới đều coi hoạt động kinh doanh BĐS là một ngành nghề kinh doanh quan trọng, do đó, mỗi quốc gia đều có những quy định riêng yêu cầu những điều kiện, tiêu chuẩn cụ thé dé chủ thé được phép tham gia, hoạt động

trên thị trường.

1.5 Chính sách về đất đai

Chính sách về đất đai trong thị trường BĐS về mục đích nhằm tạo lập khung pháp lý để quản lý đất đai, giúp chuyên hóa đất đai từ tài nguyên thành hàng hóa và có thê tham gia vào thị trường BĐS Theo đó, chính sách đất đai trong thị trường BĐS được hiểu là các van đề về quản lý đất đai lập quy hoạch, kế hoạch, quản lý địa chính và quy trình thu hồi đất đai, đền bù và bồi thường.

Tại Trung Quốc, việc quản ly đất đai được thực hiện dưới dang quy hoạch tổng thé và quy hoạch chỉ tiết Các quy hoạch tổng thé và chỉ tiết của thành phố trực thuộc Trung ương do Quốc hội phê duyệt; Quy hoạch của các thành phố thuộc tỉnh do Tỉnh phê duyệt Quy hoạch tổng thể là dài hạn, quy hoạch chi tiết được xem xét lại 10 năm 1 lần Có 5 cấp sử dụng hệ thống quy hoạch: Toàn quốc, Tinh, Thành phó, Huyện, Hương (thôn, xã) Trung Quốc đề ra nhiệm vụ bảo vệ đất canh tác đến năm 2020 là 1,8 tỷ ha, theo đó coi đây là vạch đỏ, không được thấp hơn.

Trong hệ thống quản lý nhà nước của Nhật Bản, có ba cơ quan chính quản lý hoạt động phát triển của các khu công nghiệp và lập quy hoạch sử dụng đất gồm: Bộ Thương mại và công nghiệp quốc tế (MITI), Cơ quan quản lý đất quốc gia (NLA) và Bộ Xây dựng (MOC) Kế hoạch xây dựng cơ sở hạ tầng và thành lập các khu công nghiệp do các chính quyền địa phương chủ động lập dựa trên cơ sở các kế hoạch phát triển công nghiệp của cả nước và phát triển vùng của Chính phủ Căn cứ vào kế hoạch phát triển các thành phô công nghiệp Technopolis, Chính phủ đã đề ra những nguyên tac cơ bản dé phát triển các thành phố công nghiệp “technopolis” Dựa trên các nguyên tắc nói trên, các cơ quan địa phương soạn thảo các chương trình phát triển các thành phố công nghệ cao và được các cơ quan chính phủ thâm tra để cho phép thực hiện Chính phủ trung ương vào quá trình lập kế hoạch và xác định vị trí xây dựng các khu công nghiệp để đảm bảo phát triển bền vững.

Qua trình cải cách và tin học hóa hệ thong dia chính cua Cộng hoa Séc, Chính phủ Séc chấp nhận quan điểm số hóa hệ thống địa chính vào cuối năm 1993 “Theo quan điểm trên, trình tự ưu tiên được xác định: (i) Hoàn thành việc nối mạng máy tính tại tất cả các văn phòng địa chính vào năm 1994 (ii) Số hóa các hồ sơ chủ sở hữu vào năm 1998 (iii) Hoàn thành dữ liệu về chất lượng đất vào năm 1998 (iv) Hoàn thành các thông số xác định vào năm 1998 (v) Tăng day các điểm khống chế trắc địa chỉ tiết (vi) Số hóa các ban đồ địa chính mới hơn vào năm 2000 (vii) Số hóa bản dé

Ds

địa hình ty lệ 1/2880 vào năm 2006 (viii) Chuyên dan hệ thống địa chính lên mức độ cao hơn về công nghệ thông tin Chính phủ Séc cũng đặt mục tiêu vào năm 2001 phải hoàn thành Hệ thống thông tin địa chính nâng cao về bất động sản cho phép việc lựa chọn, truy cập dự liệu địa chính từ xa.

Công tác quy hoạch sử dụng đất tại Singapore, quy hoạch được xác định là nội dung đặc biệt quan trọng trong quản lý đất đai và BĐS Quy hoạch được được tiễn hành theo từng bước: quy hoạch định hướng: quy hoạch tông thể; quy hoạch triển khai thực hiện dự án (chủ đầu tư lập từng dự án cụ thể phù hợp với quy hoạch chỉ tiết đã

được phê duyệt) Quy hoạch tại Singapore đảm bảo dân chủ, công khai: mọi người dân,

cơ quan chức năng, các doanh nghiệp được phép tham gia và có được thông tin quy hoạch đầy đủ trên các phương tiện thông tin truyền thông '”

Về van đề thu hồi đất, đền bù và bồi thường: hau hết, ở các nước đều có Đạo luật về thu hồi đất Ở Singapore, công tác thu hồi đất và tiến hành thận trọng, đền bù công băng và tạo được sự đồng thuận cao trong xã hội Ở Nhật Bản, quá trình thu hồi đất tại Nhật Bản có sự tham gia của Chính quyền địa phương, Tổ chức Bồi thường và Thu hồi đất Nhật Bản và các cơ quan tư van bồi thường: thu hồi đất được thực hiện qua 2 hình thức: thu hồi thông qua thương lượng (acquisition by negotiation hay purchase by agreement) và thu hồi đất qua mua bắt buộc (compulsory acquisition hay compulsory purchase); việc xác định giá đất đền bù và bồi thường được thông qua các cơ quan định giá đất độc lập và mức giá bồi thường có tính đến việc chia sẻ lợi ích do việc thu hồi đất tạo ra Ở Úc, hiện có các luật của Liên bang và các bang khác nhau quy định về quy trình và cách xác định mức giá bồi thường đất bị thu hồi; khi xác định mức bồi thường tính đến đầy đủ tất cả các thiệt hại mà người dân bị thu hồi đất phải chịu và giá đất dé tính bồi thường là giá đất thị trường vào ngày thu hồi đất Ở Trung Quốc, mức bồi thường khi thu hồi đất được thực hiện theo nguyên tắc dam bảo cho người dân có cuộc sống bằng hoặc cao hơn nơi ở cũ và quá trình thực hiện do chính quyền địa phương tiến hành Quy định về bồi thường khi thu hồi đất đô thị và nông thôn có sự khác nhau, chia sẽ lợi ích từ việc khai thác đất thu hồi hoặc bảo đảm cơ chế thương

lượng, thỏa thuận

1.6 Chính sách về nhà ở

Thị trường nhà ở là một trong những thành phần quan trọng của thị trường bất

động sản, giữ vai trò bảo đảm an sinh xã hội của một quôc gia, bảo vệ một trong

'*TS Tran Kim Chung, Chính sách phát triển thị trường bat động sản: Kinh nghiệm quốc tế và bài học cho Việt

Nam, truy cập ngày 01/8/2021, http://land.hemunre.edu.vn/data/file/Tai⁄%20lieu/Kinh%20te%20-%20Xa%20hoi/20_KimChung.pdf

'S Thạc si Nguyễn Thanh Lân, Kinh nghiệm một số nước về chính sách phát triển thị trường bat động sản va bài

học cho Việt Nam, truy cập ngày 01/8/2021, http://kinhtexaydung gov vn/nghiep-vu/kinh-nghiem-mot-so-nuoc-ve-chinh-sach-phat-trien-thi-truong-bat-dong-san-va-bai-hoc-cho-viet-nam.htm

26

những quyền cơ bản của con người (quyền cư trú) Do đó, mỗi quốc gia đều có chính sách riêng dé phát triển thị trường nha ở theo hướng bình dang, bảo đảm quyền lợi tối thiểu của các bộ phận yếu thé trong xã hội.

Vi dụ hệ thống đảm bảo nhà ở của Phần Lan, năm 1949, nhằm giải quyết van đề nhà ở cho dân, Chính phủ Phần Lan áp dụng hình thức cho vay của Nhà nước Năm 1953 Chính phủ thành lập Văn phòng ARAVA để thực hiện công tác cho vay này Nhiệm vụ chủ yếu của Quỹ này là bảo đảm tài chính cho tat cả những van đề liên quan đến nhà ở thuộc lĩnh vực quan lý của Văn phòng ARAVA Quỹ Nhà ở Phan Lan nhận được sự hỗ trợ từ 4 nguồn vốn chủ yếu: Vốn vay không hoàn trả, phát hành trái phiếu, tài sản thế chấp của Nhà nước, vốn ngân sách và các nguồn vốn khác Hình thức cho vay thông thường và cho vay có sự hỗ trợ về lãi suất do Văn phòng ARAVA cung cấp đều được dành đề cho xây dựng nhà, căn hộ cho thuê !'ế

Kế hoạch phát triển nhà ở cho dân chúng Singapore được đánh giá là thành công nhất trên thế giới Chính phủ thành lập một tô chức duy nhất chịu trách nhiệm về nhà ở chất lượng với giá phải chăng giúp phân bé và quy hoạch nguồn lực hiệu quả — Cơ quan Nhà ở và Phát triển (HDB) thuộc Bộ Phát triển Quốc gia Cơ quan này có quyền điều chỉnh quản lý tông thé đối với nhà ở (từ công tác quy hoạch, thiết kế cho đến thu hồi đất và xây dựng, thông qua phân phối, quản lý, bảo trì, các nhiệm vụ liên quan đến nhà ở Với chức năng này, HDB có khả năng đảm bảo quỹ đất, nguyên vật liệu và nguồn nhân lực cho các công trình xây dựng nhằm tối ưu hóa kết quả, tiết kiệm chi phí Dé dân chúng có thé mua được nhà, Chính phủ cung cấp các khoản vay dé làm sao mỗi tháng họ có thé trích dưới 20% thu nhập để trả tiền mua nhà, đồng thời thiết lập quỹ nhà ở trung ương (một dạng quỹ bảo hiểm) bắt buộc cả xã hội tham gia, giá bán nhà được trợ cấp sẽ thấp hơn giá trị trường Những năm 90, Chính phủ có chương trình đổi mới khu căn hộ cũ khuyến khích người dân không di chuyên sang các khu mới Mặt khác, nhằm thu hút đầu tư trong nước vào chương trình nhà ở, tháng 7/2003, Singarpore thực hiện chính sách công ty hóa các co quan trực thuộc Uy ban Phát triển nhà '”

Với đặc điểm về dân cư đông đúc và mật độ các khu nhà ở được xây dựng lâu đời với đặc điểm dân cư gồm các gia đình sinh sống qua nhiều thế hệ, chính phủ Hồng Kông xây dựng chính sách phát triển nhà ở theo bốn hình thức: (i) Tái phát triển; (ii) Tái định cư; (iii) Cai tạo và bảo tồn những khu nha có giá trị văn hóa; (iv) Bao tồn văn hóa địa phương Theo đó, Chính phủ hạn chế việc xây mới mà tập trung vao việc cải tạo và bảo

'6 TS Trần Kim Chung, Chính sách phát triển thị trường bat động sản: Kinh nghiệm quốc tế và bài học cho Việt

Nam, truy cập ngày 01/8/2021, http://land.hemunre.edu.vn/data/file/TaI⁄%20lieu/Kinh%20te%20-%20Xa%20hoi/ 20_KimChung.pdf

' TS Tran Kim Chung, Chính sách phat triển thị trường bat động sản: Kinh nghiệm quốc tế và bài học cho Việt

Nam, truy cập ngày 01/8/2021, htfp://land.hcmunre.edu.vn/data/file/Tai⁄20lieu/Kinh%20te%20-%20Xa%20hoi/20_ KimChung.pdf

Dd

tồn những hệ thống nhà ở sẵn có, phân loại các khu vực theo hiện trạng và khả năng sử dụng dé có chính sách cải tạo phù hợp, tránh làm xáo trộn đời sống của người dân.

Ở Hàn Quốc, từ những năm 1970, Chính phủ đã xây dựng hệ thống nhà ở xã hội bang cách đầu tư vốn vào Công ty Nhà ở Hàn Quốc (KNHC) - một tô chức cung cấp

nhà ở xã hội lớn nhất Hàn Quốc Chính phủ đã đầu tư một số vốn nhất định vào

KNHC, đồng thời thiết lập cách thức tổ chức hiệu quả về phát triển nhà ở cho các gia đình có thu nhập thấp; KNHC cũng tiến hành đồng thời xây dựng nhà ở diện tích nhỏ, dé điều tiết cho những người có mức thu nhập thấp nhất Ngoài ra, chính phủ Hàn Quốc đã ban hành nhiều chính sách hỗ trợ vốn, đảm bảo mục tiêu tất cả mọi người dân đều có nhà ở, chú trọng đến mọi tầng lớp xã hội.

Ở Malaysia, Nhà nước quy định mỗi dự án phát triển nhà ở phải có ít nhất 30% nhà ở dành cho người có thu nhập thấp, các căn hộ này có diện tích khoảng 60 m” Nhà nước có quy định về hộ gia đình đảm bảo các điều kiện quy định thì mới được mua nhà ở đành cho người có thu nhập thấp Ngoài ra, Malaysia cũng thành lập Quỹ tiết kiệm Trung ương về nhà ở để lấy kinh phí cho việc phát triển nhà ở Bên cạnh đó, người dân được vay tiền với lãi suất ưu đãi để mua nhà từ Quỹ Tiết kiệm Trung ương và trả dần đến 25 năm.

Ở Thụy Điền, Philippine và một số nước ở Nam Au, Châu Mỹ La tinh, xuất hiện phổ biến là mô hình hợp tác xã nhà ở cho người thu nhập thấp Ở Thụy Điển, người có thu nhập thấp muốn có nhà ở thì phải gia nhập một hợp tác xã nhà ở Các Hợp tác xã nhà ở này đưa ra mục tiêu giải quyết chỗ ở cho xã viên là mục tiêu hàng đầu và không vì lợi nhuận Hiện nay, nhà ở của Hợp tác xã nhà ở chiếm từ 18-20% trên thị trường; Hop tác xã Xây dựng và Tiết kiệm nhà ở Thụy Điển (HSB) đã xây dựng 7% tổng số căn hộ ở Thụy Điển.

Ở Trung Quốc, Chính phủ thiết lập quy định về quản lý nhà cho thuê với giá thấp, chính sách nhà ở minh bạch trong phân phối tiền bao cấp cho các gia đình có thu nhập thấp với sự kiểm soát của Nhà nước, thực hiện chiến lược bao cấp tiền thuê nhà, hợp tác với các công ty nhà đất theo hướng hợp tác Nhà nước - tư nhân.

Ở Pháp, Nhà nước chủ động can thiệp bằng cách đặt ra khung pháp lý cho sự

hình thành chung cư xã hội, đặc biệt là xây dựng bộ tiêu chí kỹ thuật cho căn hộ trong

chung cu xã hội Các căn hộ chung cư có day đủ các tiện nghi đặc trưng cho cuộc sống của người dân đô thị phục vụ tốt cho cuộc sống hàng ngày Hiện nay, để đảm bảo quyên lợi cho người có thu nhập thấp, các công ty tư nhân chỉ được phép là nhà đầu tư thứ phát trong các dự án xây dựng nhà ở Dé đảm bảo quỹ nhà ở xã hội, mỗi khu vực

sẽ được tính toán cụ thê nhu câu nhà ở xã hội, từ đó phân bô vào các dự án.

28

Ở Hà Lan, việc chăm lo nhà ở cho đối tượng thu nhập thấp là trách nhiệm của Chính phủ Chính phủ can thiệp trực tiếp vào lĩnh vực nhà ở, thông qua xác định nghĩa

vụ và trách nhiệm của các lực lượng tham gia trong xây dựng nhà ở Từ đó, Nhà nước

hỗ trợ chênh lệch tiền thuê nhà (giữa giá thị trường và giá trần quy định); Nhà nước hỗ trợ kinh phí cho các công ty tư nhân (các nghiệp đoàn) cung cấp nhà ở xã hội và giám

sát chặt hoạt động của các công ty này.

Có thê thấy, mỗi quốc gia đều xác định việc bảo đảm chính sách nhà ở cho đối tượng thu nhập thấp là của Chính phủ mỗi quốc gia Theo đó, thông qua các chính sách khác nhau, Nhà nước chịu trách nhiệm xây dựng các nguồn lực, quỹ tài chính để hỗ trợ các đối tượng này hoặc tạo lập quỹ nhà ở phục vụ cho mục đích xã hội, thay vì lợi nhuận Bên cạnh đó, một số quốc gia cũng đưa ra các tiêu chuẩn cu thé dé kiểm soát chất lượng của các nhà ở xã hội dé bảo đảm đáp ứng đúng mục tiêu là bao vệ quyền cư trú của công dân ở mức tối thiểu, phù hợp với điều kiện sống ở từng khu vực.

1.7 Chính sách tài chính trong thị trường BĐS

Khi đề cập về chính sách tài chính trong thị trường BĐS, chuyên đề đề cập tới ba nội dung: (i) Chính sách về giá, (ii) Chính sách về thuế và (iii) Chính sách các kênh về vốn cho thị trường BĐS.

Về chính sách giá: O các nước, Chính phủ đưa ra các chính sách về định giá, khung giá dé thị trường hoạt động Về nguyên tắc, giá cả do thị trường hình thành và Nhà nước chỉ can thiệp khi xuất tình trạng “bong bóng” BĐS hoặc sử dụng vào các mục đích có tích chất xã hội Giá BĐS cấu thành từ giá đất và giá tài sản trên đất Do

đó, thông thường khi nghiên cứu chính sách giá trong thị trường BĐS thường tập trung

vào chính sách về định giá đất Qua nghiên cứu thấy răng, hầu hết, các nước trên thế giới đều có quy định trong các bộ luật liên quan đến vẫn đề giá đất, trong đó quy định cụ thể về: mục đích, nguyên tắc và phương pháp định giá, hình thức giá đất, sự tham gia dịch vụ định giá, co quan thẩm định và kiêm soát giá.

Kinh nghiệm của một số nước khối EU là áp dụng lý thuyết vốn hoá đất đai được hình thành để giải quyết quá trình tích lũy vốn ban đầu (tư bản ban đầu) đề có vốn thực hiện công nghiệp hoá trong cơ chế thị trường tự do.

Kinh nghiệm từ Nhật Bản là lựa chọn phương án phát triển với giá đất cao, nên đất dai trở thành nguồn lực lớn cho đầu tư phát triển Tiếp cận đất đai cho các dự án đầu tư phát triển ở Nhật Bản dựa chủ yếu vào cơ chế góp đất và điều chỉnh lại đất đai.

Kinh nghiệm từ Hàn Quốc trong xác định giá trị đất đai thông qua việc định giá hàng loạt để xây dựng bản đồ giá trị đất đai Khi có biến động đất đai, giá trị các thửa đất chuan được điều chỉnh lại dé làm căn cứ tính toán lại bản đồ giá trị đất đai Ap dụng cơ chế góp đất và điều chỉnh lại đất đai giống Nhật Bản.

20

Bảng 2 Căn cứ định giá đất tại một số quốc gia'”

Nước Quy định

Amenia Luật đất dai 2001

Uc Luật thuế đất 1958

Belize Luật thuế đất 2003 Đạo luật đất đai năm

Ireland Đạo luật đất đai 1950 Maldiver Luật đất đai năm 2004

Nội dung hình thức giá đất

Giá mua bán trên thị trường

(i) Giá thị trường: giá đặc biệt do cho chủ nhà

dat/bat động sản; giá bảo đảm; giá bảo hiểm (ii) Giá chế định trong luật: giá nguyên thủy; giá mặt bằng của vị trí đất; giá vốn đầu tư; giá đất hàng năm

Gia thị trường làm cơ sở

Giá mua bán trên thị trường

Giá thị trường của bất động sản

Giá đất hình thành do sự thỏa thuận giữa

người mua và người bán.

Theo giá thị trường của bất động sản ở thời điểm bán

Giá có thể được xác định theo giá thị trường Về chính sách thuế: Tại các nước Bắc Mỹ (Mỹ va Canada), do khái niệm đất công và dat tư rat rạch roi, việc xác định giá trị đất đai thông qua định giá đất luôn bao đảm tính khách quan và đạt trình độ cao về nghiệp vụ; áp dụng nguyên tắc giá đất thấp và thuế đất cao dé không có đầu cơ, phải sử dụng đất tiết kiệm và hiệu quả dé có tiền nộp thuế, chỉ đánh thuế sử dụng đất dé thay thé cho mọi thứ thuế khác.

Đài Loan áp dụng sắc thuế đánh vào giá trị tăng thêm của đất đề thu giá trị này cho ngân sách nhà nước; người sử dụng đất tự đăng ký giá đất để sử dụng trong trường hợp cần thiết.

Ở Trung Quốc, thuế sử dụng đất được tính trên cơ sở diện tích, thuế suất áp dụng có tính đến các loại đất khác nhau Ở Pháp, chính phủ tiễn hành phân loại dat dai dé đánh thuế, theo đó đất không có công trình hoặc đất bỏ hoang sẽ bị đánh thuế cao hơn so với đất có công trình xây dựng và đất đang sử dụng Thuế suất bình quân năm 2009, dat trong và đất có công trình tại Pháp là 45,5% và 19,32%.

'3 Bộ Tài nguyên và Môi trường, Kinh nghiệm nước ngoài về quản lý và pháp luật đất dai, tháng 9/2012, trang

30

Ở Đài Loan, nghĩa vụ thuế do chủ sở hữu thực hiện, căn cứ vào mức khởi điểm chịu thuế dựa trên giá trị thửa đất do chủ sở hữu kê khai hàng năm Phần vượt mức khởi điểm chịu thuế sẽ bị đánh thuế lũy tiến Với giá trị vượt dưới 5 lần mức khởi điểm chịu thuế chịu thuế suất 1,5%, sau đó giá trị thửa đất tăng 5 lần thì thuế suất tăng lũy tiến lên 1%.

Ở Hàn Quốc, thuế đất dựa trên cơ sở giá trị thửa đất do mục đích sử dụng đất mang lại Mức thuế suất giữa quốc gia và thuế địa phương có sự khác biệt Mức thuế suất đối với đất sử dụng mục đích kinh doanh và không mục đích kinh doanh theo biểu thuế địa phương là 0,2 0,4% và 0,2 0,5%, theo biéu thuế quốc gia thuế suất là 0,5

-0,7% và 0,75 — 2% [8].

Bang 3 Chính sách thuế nhà ở tại một số quốc gia” Quốc gia Cơ sở tính thuế Thuế suất

oo ‹ 0,1% < (giá trị nhà dưới 300 ngàn Rup)Gia tri can nhà do cơ quan

Nga ma " 0,1-0,3% (giá trị nhà từ 300 -500 nghìn

thuê định giá „Rúp)

Pháp Giá cho thuê căn hộ Thuế suất bình quân 14,97% (năm 2009) Giá trị tiêu chuẩn của căn

‹ š nhà, Biểu thuế địa phương: 0,15-0,5%/ căn

Hàn Quôc , " CẢ mm.(ngưỡng tính thuê 900 triệu Biêu thuê quôc gia: 0,5-1%/ căn Won)

# Giá trị cho thuê hoặc giá trị , ¬

Trung Quôc 12% (giá cho thuê) hoặc 1.2% (gia nhà)

Ở Singapore, đất mua bị bán lại năm đầu tiên đánh 100% giá chênh lệch, sau 2 năm và 3 năm mức thuế đất giảm lần lượt là 50% và 25% Ở Hàn Quốc, thuế suất đánh là 50% (nếu bán lại trước 1 năm), 40% (nếu ban lại từ 1 — 2 năm) theo mức lợi nhuận và 70% (với BĐS không đăng ky) [10] Hàn Quốc áp dụng thuế suất là 50% va 60% lợi nhuận đối với cá nhân sở hữu từ 2 và 3 nhà ở trở lên Ở Nhật Bản, thu nhập từ giao dịch BĐS của cá nhân và doanh nghiệp chịu điều chỉnh theo thuế thu nhập cá nhân và thuế công ty Căn cứ tính thuế là giá trị thực tế của BĐS Mức thuế suất sẽ là: 0.4%, 0,4% và 2% đối với việc đăng ký quyền sở hữu, chuyên quyền sở hữu thông qua thừa kế, góp vốn, sáp nhập và chuyển quyền thông qua mua bán Ở Hàn Quốc, thuế đăng ký BĐS được tính dựa trên giá trị BĐS tại thời điểm đăng ký, với mức thuế suất căn cứ

'° Thạc sĩ Nguyễn Thanh Lân, Kinh nghiệm một số nước về chính sách phát triển thị trường bat động sản và bài

học cho Việt Nam, truy cập ngày 01/8/2021, http://kinhtexaydung gov vn/nghiep-vu/kinh-nghiem-mot-so-nuoc-ve-chinh-sach-phat-trien-thi-truong-bat-dong-san-va-bai-hoc-cho-viet-nam.htm

31

vào tính chất việc đăng ký quyên sở hữu Biểu thuế suất đối với: đăng ký quyền sở hữu do thừa kế, không phải thừa kế và ngoài hai trường hợp này lần lượt là: 0,8%, 1,5% và 3%; đăng ký bảo quyền hữu là 0,8%, chuyên nhượng quyền thuê BĐS là 0,2%.

V chính sách xây dựng các kênh vốn cho thị trường BĐS: Tại các quốc gia, kênh vốn cho thị trường BĐS rat đa dạng Thực tiễn, vốn cho thị trường BĐS được cung cấp

qua các kênh chính sau: (i) Kênh tín dụng từ các ngân hàng thương mai; (1) Kênh

thông qua hệ thống thé chấp và tái thé chấp trong hệ thống ngân hang (iii) Kênh tiết kiệm BĐS; (iv) Kênh thông qua trái phiếu, cô phiếu BĐS; (v) Kênh thông qua các quỹ đầu tư (nổi bật có quỹ dau tư tín thác BDS- Real Estate Investment Trust - REIT).

Ở các nước phát triển, kênh huy động và cho vay BĐS thông qua các ngân hàng thương mại và tổ chức tín dụng có vai trò quan trọng, chiếm từ 50-80% tổng thị phần cho vay thế chấp BĐS Ví dụ, ở Úc và New Zealand có nhiều sản phẩm tín dụng cho nhà đầu tư BĐS như (1) Nhà cho vay vốn chủ sở hữu (home equity loan), (2) Phân chia theo mục đích vay (split purpose loan) Mô hình ngân hàng vay thế chấp ở Đan Mach cung cấp cho khách hàng vay các khoản vay dai hạn với lãi suất cố định, các ngân hàng thế chấp chiếm hơn 90% tổng số tín dụng tại nước này Hay mô hình tiết kiệm theo hợp đồng mua nhà, nỗi bật là tai Đức với hệ thống Bauspaken Hoặc mô hình kênh cấp vốn thông qua quỹ tín thác BĐS (REIT) rất phát triển tại một số quốc gia do thế mạnh của REIT với tính đa dang, tính thanh khoản, cổ tức cao cũng như lợi nhuận thu nhập bình quân hàng năm 6n định như ở Mỹ, Nhật Ban và Singapore "

2 Một số bài học đối với Việt Nam từ kinh nghiệm các nước về chính sách điều chỉnh thị trường BĐS

Qua kinh nghiệm của các quốc gia trên thế giới, có thé thấy, chính sách điều chỉnh thị trường BĐS có thê tiếp cận theo nhiều cách rất đa dạng tùy theo mục đích lịch sử, tình hình và mục tiêu chính trị của mỗi quốc gia Trong phạm vi của bài viết sẽ không thể phổ quát hết các nội dung chính sách tác động đến thị trường BĐS Tuy nhiên, từ kinh nghiệm và thực tiễn các chính sách đang được các quốc gia có thê rút ra một số điểm chung làm bài học kinh nghiệm cho Việt Nam trong xây dựng chính sách điều chỉnh thị trường bất động sản.

- Thứ nhất, bảo đảm tính nhất quán và rõ rang trong xây dựng chế độ sở hữu về đất đai theo hướng phân loại được từng đối tượng theo mức độ được tham gia vào thi trường Đây cũng là chính sách được các quốc gia áp dụng dé điều chỉnh thị trường bat

động sản.

© Thạc sĩ Nguyễn Thanh Lân, Kinh nghiệm một số nước về chính sách phát triển thị trường bat động sản và bài

học cho Việt Nam, truy cập ngày 01/8/2021, http://kinhtexaydung gov vn/nghiep-vu/kinh-nghiem-mot-so-nuoc-ve-chinh-sach-phat-trien-thi-truong-bat-dong-san-va-bai-hoc-cho-viet-nam.htm

32

- Thứ hai, trước bỗi cảnh làn sóng đầu tư nước ngoài dự đoán sẽ tăng trưởng trong thời gian tới, chính phủ Việt Nam cần có những biện pháp nhằm cân bằng giữa mục tiêu phát triển kinh tế với bảo đảm an ninh quốc phòng, an ninh lương thực và bảo

vệ môi trường Thực trạng của các nước Châu Mỹ Latinh là bài học cho Việt Nam

trong ứng phó với xu hướng tích tự tư bản toàn cầu thông chính sách tích tụ ruộng đất và huy động vốn đầu tư nước ngoài Trong lịch sử Việt Nam cũng đã phải chứng kiến hệ lụy từ chính sách đầu tư “Đổi dat lay ha tầng” gây ra những hậu quả nghiêm trọng từ môi trường đến việc phát triển nông nghiệp tại một số địa phương Bài học từ các nước trên thế giới cho thay dé đối phó với xu hướng này, chính phủ Việt Nam cần nâng cao năng lực quản ly đất đai của các cơ quan Nhà nước; đồng thời tăng cường tính công khai, minh bạch của thị trường bất động sản nhằm hạn chế các giao dịch ngầm, ngăn chặn tình trạng tham nhũng, nhận hồi lộ từ phía đội ngũ quản lý đất đai Song song với đó, để có đủ cơ sở hạ tầng phục vụ cho mục tiêu công nghiệp hóa và hiện đại hóa, hướng đến tầm nhìn 2045, Việt Nam trở thành nước phát triển thịnh

vượng, có thu nhập cao thì việc Nhà nước cần có chiến lược để nâng cao chất lượng,

năng suất ngành nông nghiệp thông qua công nghệ cao và sản xuất quy mô lớn, tập trung dé dành quỹ đất cho các hoạt động khác.

- Thứ ba, đây nhanh việc hoàn thiện hệ thống thông tin đất đai điện tử dé bảo

đảm việc thủ tục đăng ký bất động sản diễn ra một cách thuận lợi cho các chủ thê trong

xã hội Đây cũng là điều kiện tiên quyết để bảo đảm vai trò điều tiết của Nhà nước đối với thị trường bất động sản thông qua việc cung cấp thông tin cho các cơ quan nhà nước một cách nhanh chóng, chính xác Bên cạnh đó, cần xây dựng những chính sách giúp thúc day, phô biến người dân thấy được lợi ich của hoạt động đăng ký bat động sản, giúp bảo vệ các chủ thé trước các tranh chấp có thé phát sinh.

- Thứ tw, cần ap dụng các mức thuế thu nhập khác nhau đối với từng loại giao dịch bất động sản trên thị trường nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ, đây giá trên thị trường bat động sản.

- Thứ năm, trong quản lý các chủ thé tham gia kinh doanh trên thị trường BĐS, Nhà nước cần căn cứ vào tình hình phát triển kinh tế - xã hội và đòi hỏi từ thị trường để đưa ra các tiêu chuẩn, điều kiện cho từng chủ thể tham gia kinh doanh BĐS, bao gồm cả hoạt động đầu tư bất động san và kinh doanh dich vụ BĐS Một trong những thiếu sót hiện nay của thị trường BĐS Việt Nam là các tiêu chí đối với dịch vụ môi giới kinh doanh BĐS Với tình trang “cò” đất còn diễn biến phức tạp, thiếu sự quản lý chặt chẽ từ phía Nhà nước đã khiến các giao dich BĐS trở nên thiếu sự chuyên nghiệp, mang tính tự phát và đầu cơ Thực tế này có thể thấy rõ qua việc nhiều giao dịch BĐS có tính chất lừa đảo, giả tạo đã được thúc đây qua hệ thống “cò” đất mang đến những hậu quả pháp lý đáng tiếc cho các chủ thể trót tham gia vào những giao dịch này Bên

32

cạnh dịch vụ môi giới bất động san, dịch vụ định giá BĐS cũng là ngành dịch vu cần

có sự day mạnh phát triển để đáp ứng đúng bản chất thị trường của các giao dich Trong tương lai, Nhà nước cần có chính sách dé từng bước chuyên nghiệp hóa các tổ chức, cá nhân cung cấp dịch vụ hỗ trợ phát triển thị trường BĐS, trước tiên, việc hoạch định chính sách về đào tạo nguồn nhân lực cho thị trường BĐS.

- Thứ sáu, thị trường đất đai là thị trường hình thành trước tiên trong quá trình phát triển của thị trường BĐS Do đó, có yếu tô pháp lý về đất đai đặc biệt được coi trọng Đề thị trường đất đai phát triển bền vững, cần thực hiện tốt việc quản lý đất đai, đặc biệt là công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; và thực hiện đền bù, bồi thường khi thực hiện thu hồi đất Theo đó, việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cần bảo đảm tính công khai, minh bạch đồng thời cho phép sự tham gia góp ý từ phía người sử dụng đất Đối với hoạt động đền bù, bồi thường khi thực hiện thu hồi đất, về nguyên tac, công tác nay cần phải thực hiện thận trọng, công khai Việt Nam cần bổ sung thêm những chính sách cụ thê về bồi thường thiệt hại và hỗ trợ người bị thu hồi đất theo nguyên tắc bảo đảm lợi ích cao nhất cho người bị thu hồi Theo đó, thay vì các cơ chế thông qua mệnh lệnh hành chính cần bổ sung thêm các cơ chế hỗ trợ theo nguyên tắc thị trường hoặc trên cơ sở thỏa thuận Một số hình thức có thể nghiên cứu áp dụng có thê tính tới như cơ chế chia sẻ lợi ích khai thác đất bị thu hồi

- Thứ bảy, Nhà nước cần phải quan tâm đến việc đa dạng hóa loại hình nhà ở, cùng với quá trình xây dung nhà ở có cơ chế phân bồ diện tích nhà cho từng phân khúc đối tượng Trong một số trường hợp, Nhà nước nên can thiệp sâu hơn trong điều tiết thị trường nhà ở, nhất là vẫn đề nhà ở cho các đối tượng xã hội, đảm bảo cung cấp các loại nhà ở phù hợp cho từng đối tượng người dân và hạn chế việc mua đi bán lại đối với các loại nhà ở xã hội Một trong những kinh nghiệm mà Việt Nam có thé học hỏi các quốc gia trên thế giới chính là các phương pháp huy động và tạo lập quỹ ngân sách và quỹ nhà phục vụ đối tượng xã hội Bên cạnh đó, Nhà nước cũng cần có quy định về tiêu chuẩn đối với nhà ở xã hội phù hợp với điều kiện kinh tế, xã hội của từng khu vực

và từng địa phương.

- Thứ tám, các chính sách tài chính góp phan thúc day sự hình thành và phát triển của thị trường BĐS Theo đó, Nhà nước cần có các giải pháp nâng cao hiệu quả trong công tác thực hiện các chính sách tài chính trong thị trường BĐS Tiếp tục nghiên cứu và hoàn thiện về chính sách giá và công tác định giá đất đai BĐS; nghiên cứu và ban hành Luật thuế BĐS; nghiên cứu và ban hành văn bản pháp lý liên quan đến chính sách về các kênh cấp vốn cho thị trường BĐS./.

34

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

1 Cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu và những van đề đặt ra đối với Việt Nam”, Bài phát biéu của đồng chí Tô Huy Rita, Ủy viên Bộ Chính trị, Bí thư Trung ương Đảng, Trưởng ban Tuyên giáo Trung ương, Chủ tịch Hội đồng Lý luận Trung

ương Đảng Cộng sản Việt Nam, truy cập ngày 25/7/2021,

https://nhandan.vn/tin-tuc-su-kien/Cu%E1%BB%99c-kh%E1%BB%A7ng-ho%EIMBA%A3ng-t%C3%A0iI-ch%C3%A Dnh-to%C3%A0n-c%E1%BA%ATu-v%C3%A0-nh%E1%BB%AFng-v%E1%BA%AS5n-%C4%9 1 %E1%BB%8 1-%C4%9I 1% E1%BA%B7t-ra-%C4%9 1%E1%BB%9 1i-v%E1%BB%9Bi-ViN%E1%BB%87t-Nam-559908

4 Thạc sĩ Nguyễn Thanh Lân, Kinh nghiệm một số nước về chính sách phát triển thị trường bât động sản và bài học cho Việt Nam, truy cập ngày 01/8/2021.

http://kinhtexaydung gov vn/nghiep-vu/kinh-nghiem-mot-so-nuoc-ve-chinh-sach-phat-trien-thi-truong-bat-dong-san-va-bai-hoc-cho-viet-nam.htm.

5 Hiệp hội bất động sản Việt Nam, Bất động sản trong nền kinh tế Việt Nam — Vai trò va khuyén nghi chinh sach, Tom tat Dé tai nghiên cứu khoa học, Ha Nội, năm

2021, trang 13.

6 Saturnno M Borras Jr, Cristobal Kay, Sergio Gomez & John Wilkinson

(2012), Chiém đoạt ruộng đất va sự tích tu tư bản toàn cầu: các đặc điểm chính ở các

nước Châu Mỹ Latinh [Land grabbing and global capitalist accumulation: key features

in Latin America], Tap chi Canadian vé Development Studies/Revue canadienne

d'études du développement, 33:4, 402-416.

7 Murmis, M., and M.R Murmis 2012 Tích tục dat dai va quyền sở hữu dat của người nước ngoài tại Argentina trong bối cảnh hiện tượng chiếm đất trên toàn cầu

[Land Concentration and Foreign Land Ownership in Argentina in the Context of

Global Land Grabbing], Tạp chí Canada về Development Studies 33 (4): 490 —508 8 TS Tran Kim Chung, Chính sách phát triển thị trường bat động sản: Kinh nghiệm quốc tế và bài học cho Việt Nam, truy cập ngày 01/8/2021,

http://land.hcmunre.edu.vn/data/file/Tai%20lieu/Kinh%20te%20-%20Xa%20hoi/20_KimChung.pdf.

9 McMichael, P 2012 Hién tuong chiếm dat va sự tái cấu trúc cơ chế các công

ty lương thực [The Land Grab and Corporate Food Regime Restructuring], Tạp chí

Peasant Studies 39 (3-4): 681 —702.

35

10 Bộ Tài nguyên và Môi trường, Kinh nghiệm nước ngoài về quản lý và pháp luật dat đai, tháng 9/2012, trang 30-31.

11 Dinh Văn An và các đồng nghiệp Chính sách phát triển thị trường bat động sản - Kinh nghiệm quốc tế và bài học cho Việt Nam Nhà xuất bản Tài chính Hà Nội, 2009.

36