Kỷ yếu hội thảo khoa học cấp Trường: Cơ sở của việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2013

BỌTUPHÁP

-TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

HỘI THẢO CAP TRƯỜNG

“CO SỞ CUA VIỆC SỬA ĐÔI, BO SUNG MOT SO DIEU CUA LUAT ĐẤT DAI 2013”

mew Tiết TW THUYỆN Hư AC LUAT HA Nl

evOng 006

Ha Noi, thing 10/2018

CHƯƠNG TRÌNH HỘI THẢO

“CƠ SỞ CỦA VIỆC SỬA ĐÔI, BO SUNG MỘT SỐ ĐIỀU CUA LUẬT ĐẮT DAI2013"

Ha Nội, ngày 24 thắng 10 nam 2018

"Thời gian Noi dung “Thực hiện

TháŠ-§h00 | Dang ký dai biéu Ban Tổ chite

Sh00.8h05 | Gigi thigu dai bie Ban Tô chức

8h05-8b1S | Pháthiễu khai mạc Hội hảo ai điện Ban Giám hiệu

Phiên 1

‘Ve sự cần thiết khách quan phải sa đổi một số | POSTS Nexon Quang Tryn

9S điều của Luật Dat dai 2013 “Trường Đại học Luật Hà Nội Đánh giá và dự báo về tính khả thi của những vẫn ———

3hos-guas | đỀ Sửa đổi liên quan đếm giao đất, cho thuê đất, Thị nữ: nh tiahes

chuyển mye dich sử dụng đất wong dự thảo Luật | Hee và

Đắtđạị sửa 4652013 mm

Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất - Những vấn đề| Tas Lê Thi Ngọc Mai

#h3S-8B45 - Í chấp ký và sự cần thiết phải sửa đổi, bồ sung “Trường Đại học Luật Hà Nội

“Tính tt yêu khách quan của việc bé sung các quy | Ong Nguyễn Trúc Trung

8Mdzahss | ih vc gui vast dng bi vol fe oi Choy Thanh sa $0 TN & MT

(oimgt số loại đất có chức năng hỗnbƠP) | fan Hai Duong

8155-9850 “Tháo luận

9950-10800 ‘Neh iti lao

Phién 1

‘iin gid vi dự báo vềtính khả thị của những van | 75 Tyậy Quang Fy

1660-10 | đề sửa db lien quan dén thu hồi đất tong dự ảo | phó tieu rường Phụ bánh

sea Ri Ley Bh G205 “Trường Đại học Luật Hà Nội

- Bin về các quy định sửa đổi trong Dự thảo Luật

hielnap |P9/203 vind ding cò gtdng ÍTs nguồn Dung

hện qua sĩ ng đất quyền UGA HE | Trg Đại ne TutHà Nội

“Chủ thể sử dụng đất rong Luật Đắt đại 2013 và s¢ | PGS75 Nguyễn Thị Ne

10h20-10hâ/ Š chảy É: Có = ee© | ln thigt phi sim ai, bb sung | Trường Dai học Luật Hà Nội

10130-11130 “Tháo luận

1130-11835 |Phẩtbiểukếtthúc 65 thio Đại diện Ban Giám hiệu

8.5 MUC LUC KY YẾU HỘI THẢO.

CƠ SỞ CUA VIỆC SỬA DOL, BOI SUNG MỘT SO DIEU CUA LUAT DAT DAI 2013

STT CHUYÊN DE TRANG.

‘VE sự cần thiết khách quan phải sửa đối một số điều của Luật Đất

dai 2013 - al 34

PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến

Trường Đại học Luật Hà Nội |

Sữa đối Luật Đất đại 2013 nhằm đâm bao sự thống nhất và tương

thích với các Luật khác có liên quan 2 PGS.TS Nguyễn Thi Nga

Trường Đại học Luật Hà Nội

Quy hoạch, kế hoạch sử đụng đất - Những vẫn đề pháp lý và sự cân

thiết phải sửa đối, bỗ sung 1ã

ThS Lê Thị Ngọc Mai

Trường Đại học Luật Hà Nội

Ss ‘Dinh giá và dự báo về tinh khả thi của những van để sửa đổi liên quan đến bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

ˆ 4 | trong dự thảo sửa đổi Luật Đất dai 2013, 30

TS.Phạm Thu ThấyTrường Đại học Luật Hà Nội

Đánh giá và dự báo về tính Khả thi của những vẫn đễ sửa đổi liên quan đến thu hồi đất trong dự thảo sửa đổi Luật Dat dai 2013.

TS.Trần Quang Huy Trường Đại học Luật Hà Nội Ban về các quy định sữa đối wong Dự thao Luật Bat dai 2013 vị

vấn đề đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở.

6 | hữu nhà ở và tai sản khác gắn liền với đất 47 | Thường Đại học Luật Hà Nội

Tính tất yếu khách quan của việc bỗ sung các quy định về chế độ

quản lý và sử dụng đối với các loại đất (và một số loại đất có chức.

8 | năng hỗn hợp) 71

Th.S Nguyễn Trác Trung Chánh Thanh tra Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Hải Dương Giá đất, đấu giá quyi

dai trong Luật Đất dai 2013 va sự cần.

s6

PO NỔ

‘anh giá và dự báo về tính khả thi của những vẫn đề sửa đổi liên quan đến Hạn mức sử ding đất và thời hạn sử dụng đất trong dự.

thảo Luật Bat dai sửa đổi 2013

TS Nguyễn Thị Hồng Nhung

Trường Đại học Luật Hà Nội.

Bin về các quyền của tố chức kinh tổ sử dụng đất trong Dự thio

Luật Đất dai sửa đổi 2013,

PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến

Trường Đại học Luật Hà Nội

Bin về cas quyên của hộ gia ổnh, of nhân sử dụng đất rong Dự

thảo Luật Đắt đại sửa đối 2013.

ThS Bài Hồng Nhung Trường Dai học Luật Hà Nội.

Bin về các quyễn của doanh nghiệp có von đầu tư nước ngoài và

người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam

trong Dự thảo Luật Dat dai sửa đổi 2013.

TS Vũ Quang

‘Tring Đại Học Bách Khoa Hà Nội

"Đánh giá và dự báo về tính Khả thi của những vin đề sửa đối liên

quan đến giao đất, cho thuê đất, chuyển mục dich sử dung đất trong

dự thảo Luật Dat đai sửa đôi 2013.

PGS.TS Nguyễn Thị Minh Châu Hoc viện Chính trị Quốc gia Hồ Chí Minh

Cân sửa đổi, BS sung các quy định vẽ giải quyết tranh chấp đất dai

trong Luật Đắt dai 2013

TS Trần Lệ Thu Trường DH Tài nguyên và Môi trường Hà Nội.

Mt

Vi SỰ CAN THIẾT KHÁCH QUAN CUA VIỆC SỬA DOL, BO SUNG MOT SO ĐIỀU CUA LUẬT DAT DAI NĂM 2013

PGS TS Nguyễn Quang Tuyến"

Luật Đất dai năm 2013 được Quốc hội khóa XI, kỳ họp thứ 6 thông qua ngày 29/11/2013 và có hiệu lực thi hành ngày 01/07/2014 thay thể Luật Đắt dai năm 2003 Dao

Luft nay thể chế những quan điểm của Đảng thé hiện trong Nghị quyết Hội nghị lẫn thứ 6

Ban Chấp hành trung wong Khóa XI (năm 2012) về tiếp tục doi mới chỉnh sách, pháp luật dit đai trong thời kỹ dy mạnh toàn điện công cuộc đổi mới tạo nền ting để đến năm 2020

"ước ta cơ bản trở thành nước công nghiệp phát triển theo hướng hiện đại.

1 Một số thành công cơ ban của Luật Dat đai năm 2013.

“Tổng kết 04 năm thi hành Luật Bat đai năm 2013 cho thấy một số kết quả tích cực

ban đầu: “Sau hon 3 năm thực hiện, công tác quản If đất dai đã dạt được những hiệu quả: Kip thời hướng dẫn, tháo gỡ những Khó khăn vướng m

hank Luật Đắt đai giữa Lưột Đắt đại năm 2003 và Luật Đắt đai năm 2013; không

‘gay phiền hà cho doanh nghiệp và người dân; quyết liệt ddy nhanh tiền độ cấp gidy chứng nhận quyền sứ dụng đấu, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liên với đắt; tập trung xây

dung hệ thing thông tin đắt đai, cơ sở dữ liệu đất đại Việc giao dil, cho thuê dat, công

nhận quyền sử dung đất theo quy định của Luật Bat dai đã han chế được giao đất, cho thuê cất cho các chủ đầu tư không có năng lực, ránh được lang phí trong việc sử dung đắt Việc

thu hồi đất, bi thường, hỗ trợ, tái định cư đã có chuyên biên rõ rệt, hạn chế tối đa việc thu

hồi đất “hy tiện", làm ảnh hướng đến quyên lợi của người sử dụng đất Côngtác kiém tra,

kiêm soát việc quân lý, sử dựng đất đã được tang cường về số lượng: điều chỉnh ve đái

tượng, trong đó chú trọng thanh tra, kiêm tra đối với các cơ quan quản lý nhà nước về đất

dai; coi trong việc chi dao, đôn đắc thực hiện và công khơi kết quả thực các kết lưện thanh

tra”, thể hiện

“Thứ nhất quan lý nhà nước về đất đai đã từng bước tiếp cận những tiêu chỉ của quản

trị đất đai hiện đại, cụ thể

“Một lồ, nguyên tắc công khai mình bạch được tăng cường và đề cao thé hiện:

1) Luật Dat dai nim 2013 quy định rõ các trường hop Nhà nước thu hồi đất, xác định 16 ring trong các trường hợp Nhà nước thu hồi đất thì trường hợp nào người bị thụ hồi đất

được bồi thường, hỗ try, tái định cư và trường hợp nào người bị thu hồi đất không được bồi

thường, hỗ trợ, tải định cư.

‘Ding thời, đạo Luật này cũng quy định rõ các căn cứ để Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng - an ninh: phát triển kinh té - xã hội vi lợi ích quốc gia, công công và trình tự, thủ tục Nhà nước thu hỏi đất đề sử dụng vào các myc đích nay: quy định rỡ

các căn cứ thu hồi đắt do chấm din việc sử dung đất theo pháp luật, tr nguyện trả lại đất, có

"nguy cơ de doa tính mang con người.

ii) Quy định rách nhiệm của các cơ quan nhà nước trong việc công bố quy hoạch, kế

"hoạch sử đụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.

1i) Quy định cụ thé các trường hợp được nhận chuyển quyền sử dung đất và không được nhận chuyển quyền sử dụng đất wx.

‘Hai là, đề cao việc tham vin ý kiến của người dân và trách nhiệm giải trình của cor quan nhà nước trong lĩnh vực đất đai; cụ thể:

„ ]) Cơ quan tô chức lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có trách nhiệm tổ chức lầy ý kiến đồng góp của Nhân dân về quy boạch, kế hoạch sử dụng đất.

` THỂ Kha (2017) Sau hon 03 nên thi hành, Lue Dit đi tế te phải sta đỗ, Báo Dân tí điệ tủ, Thứ Ho 11152017

#

ii) Cơ quan có trách nhiệm lấy ý kiến về quy hoạch, kế hoạch sử dung đất có trách

nhiệm xây đựng báo cáo tổng hợp, tiếp thu, giải tình ý kiến của Nhân dân và hoàn thiện Phương én quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất rước khi tinh Hội đồng thầm định quy howe,

kế hoạch sử dung đắc,

li Đối với quy hoạch, ké hoạch sử dụng đất quốc phòng - an ninh, Bộ Quốc phòng, "Bộ Công an cổ trách nhiệm lấy ý kiến Ủy ban nhân dân cấp tink (UBND cấp tinh) trong quế trình 18 chức lập quy hoạch, kế hoạch sử dung đất

iv) Bi với các trường hợp Nhà nước thu hồi đất sử dung vào mye đích quốc phòng

-an nành; phát tiên kinh tế - x8 hội vi lợi ích quốc gia, công cộng thì TỔ chức làm nhiệm vụ

Đồi thường, giải phóng mặt bằng (GPMB) có trách nhiệm lập phương án bồi thường, hỗ trợ, túi định cư và phối hợp với UBND cấp xã noi có đất thu hồi tổ chức lấy ý kiến về phương án Đồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo bình thức tổ chức hop trực tiếp với người din trong khu ‘ype có đất thu bồi: đồng thời niêm yắt công Khai phương án bồi thường, hỗ trọ, ti định ex tại trụ sở UBND cấp xã, điểm sinh hoạt chung của khu dân cư noi có đất thu hồi!

Ba lò, chủ trong đến vấn đề bình ding giới trong sử dung đấtthông qua quy định việc

cắp tidy ching nhận quyên st dụng đất (GENQSDD) đổi với nuyễn sử đụng AI t sâm chung của vợ và chẳng phải ghi cả bo tén vợ và hộ tên chồng Đồng thời, Luét Dit đai năm

2013 bé sung quy định về trách nhiệm của Nhà nước trong việc dim bảo đắt ở, đất sin xuất

cho đồng bào dân tộ thiêu số (nhóm người yếu thể trong xã hội)

Bonlà, chú trọng đến vẫn đề dân chủ trực tiếp trong lĩnh vực đất đai với việc bổ sung

“quy định về quyền giám sát của người dân đối với hoạt động quản lý đất đai của oc cơ quanhả nước.

Thứ hai, Luật Đắt dai năm 2013 đã tiễn tiêmmột bước trong việc thụ hợp sự bắt bình, đẳng rong việc dp cận đất đai giữa tổ hức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân với doanh nghiệp ôn đầu tr nước ngoài bằng việc bổ sung quy định Nhà nước giao đất có thu tiền sử dung đất cho doanh nghiệp có vốn dẫu nr nước ngoài thực hiện dự ân đầu tư xây dựng nhà & để bán, cho thuê hoặc kết hợp giữa bán với cho thuê.

“Thứ ba, sửa đồi, bộ sung quy định về căn cứ giao đất, cho thuê đốt, chuyển mục đích sit dạng dit Việ giao đắc chờ thué dt, chuyển mục đích sử đụng đất ăn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hing năm được xét duyệt của UBND cấp huyện thay cho việc căn cứ vào quyhoạch sử dựng đất, uy bosch đô tị, quy hoạch xây dựng khu dân cư nông thôn đã được Xét duyệt nhằm đảm bảo việc sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả hơn Đồng thời bổ sung quy định

liều kiện chuyển mục dich sử dụng đất nông nghiệp sang thực hiện dự án đầu tr nhằm bảo vệ chặt che quỹ đắt nông nghiệp (đặc biê! là diện tích đất trồng lúa) “bước đâu đã khắc

phục tình trong giao đắt, cho thuê đất tràn lan, không đưa vào sử dụng lãng phi Han chế

“được vige giao đái, cho tuê dit cho các chủ đầu không 06 măng lực, tránh ược lãng phi

trong việc sử dung đắt ”^

Thứ tự, việc thu hồi đắt, bồi thường, bb trợ, tái định cư đã có chuyển biến rỡ ret, hạn chế tối đa việc thu hồi đất "tùy tiện”, làm ảnh hưởng đến quyền lợi của người sử dụng đất.

“Chính sách thụ hồi đất, bồi thường hỗ try, út định cư đã bảo dam tốt hon quyền lợi cho

ghi có tts Ca sch li nh Eada dược oan biện sp in agua

thu đăng kế cho ngân sách, những quy định đổi mới về giá đất đã tạo sự chuyên biển tích cực

trong quản lý nhà nước về dit dai bằng biện pháp kinh tế Công tác cải cách thủ tục hành chính trong linh vực dit đai đã được coi trọng, giảm tối đa các thủ tục hành chính trong lĩnh.

vyue đất đai Việc thành lập Văn phòng đăng ký đất đai một cấp đã tạo điều kiện thuận lợi

hon cho người dân trong việc nộp bồ sơ thực biện thủ tục hành chính, nit ngắn thời gian giải

quyết hồ sơ công việc vá giúp đây nhanh tiến độ công tác bồi thường giải phong mat bằng

3 Khgên3 Dib Lệ Đẫ dn 2013

3 Điễm a khoản 2 Did 69 Luật Đt đi năm 2013

4 Nguyễn Phương Thảo (2018), Sự cần thiết phải của đổi Luật Đắc dis 2013, Trang Thông tin đin tg hợp a

so

“Công tác kiểm tra, kiểm soát việc quân lý, sử dung đất đã được tăng cường về số lượng; chính về đối tượng, trong 46 chủ trong thanh ra, kiém tra đối với các cơ quan quản lý nhà nước về đất đa,

Thứ năm, tôn trọng và đề cao quyền lựa chọn của các bên trong việc giải quyết tranh

chấp đất đai bằng việc sửa đỗi, bổ sung quy định tranh chấp đất đai mà người sử dụng đ

không có giấy từ về quyền sử dụng đất đã hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp

Không thành thì được quyền lựa chọn khỏi kiện tại Téa án nhân đân hoặc gửi đơn đến

UBND cấp huyện đề nghị giải quyết Y

2 Những hạn chế, bắt cập cơ ban cũa Luật Dit đai năm 2013

Tuy nhiên, bên cạnh một số kết quả đạt được, Luật Đất dai 2013 vẫn còn tồn tại một

số bắt cập chủ yếu như sau:

Thứ nhất, theo GS.TSKH Đặng Hùng Võ: còn nhiễu quy định chưa bảo đảm tính phù hợp với Hiến pháp năm 2013 và một số luật có liên quan, nhất là ác luật về tài sản gắn

Tiền với đất (như Luật Đầu ne năm 2014, Luật Quy hoạch đang được Quốc hội xem xi, Luật

"Nhà ở năm 2014, Luật Kinh doanh bắt động sản năm 2014, Luật Bảo vệ và Phát triển rừng dang được Oude hội xem xét, Luật Quản lý, Sử đụng tài sẵn công năm 2017) Nói chung, khi xem xét thông qua Luật Dat dai năm 2013, những chính sách lớn về quản lý, sử dung tài sin

‘gin liền với đất chưa được liên kết một cách lệ thống với Luật Dat đại nên tn tai nhiề

oặc là khoảng trắng pháp luật hoặc là chồng chéo có xung đột pháp lậc Một ví du điền

Hình là Luật Đất đai năm 2013 đã đưa ra cải cách cơ chế giải quyét “de án treo” trên

nguyên tắc Nhà nước sẽ thu hồi cá đất dai và tài sản gắn liền đã đâu tr sau khi gia hạn 24

thang thực hiện đối với các dự án rơi vào tink trang bi “treo” Quy định nàytái với Hiển

pháp năm 2013 và Ludt Đâu te nim 2014 về re định Nhà nước cam Kết bảo lồ tài sẵn của nhà đầu he rong quá trình thực hiện đầu ne Hoặc "Nhằm ngăn ngừa thơm những, Luật quy

định Nhà nước thu hồi đắt theo quy hoạch đẻ đưa đất ra đấu giá (Chương Oxy hoạch sie

dng đá), nhưng lại cho phép người sử dung đất là hộ gia đành, cá nhận được thực hiện

gros "cho chủ đâu te de ân thuê quyên sử đụng đt, gdp vẫn bằng quan sử dung đất với hi đầu te dự án để thực hiện die án theo quy dink của Chính phú” đối với trường hop đất

tudo điện th hồi để thực Mện đự én (Diém i Khoản 1 Điều 179) Cho đến no, Chính phủ

vdn chưa “hướng dẫn được cơ chế thực hiện 2 quyền này khi Nhà nước thu i đất 5,

Thí hai nguồn lực về đất đai vẫn chưa thực sự được khai thác, phát huy đầy đủ và

bền vũng để trở thành nguồn nội lire quan trọng phục vụ phat triển kinh tế - xã hội của dit "nước; việc sử dụng đt ở nhiều nơi còn ling phí hiệu quả tấp; nh trạng tham những, trực

lợi và thất thoát nguồn thu ngân sách iên quan đến đt đa ra, Do mục tiéu của Luật

“Đất dai năm 2013 được đặt ra là tăng cường quản lý nhà rước về đất đai chứ không phải là

ning cao hiệu suất và hiệu quả sử dụng đất, nén rất thế những quy định, chế Wi cụ thể "hướng đến sử dụng nguồn lực đất dai một cách hiệu qua.

Thứ ba, khô khan trong tiếp cận đất dai vẫn là một trong những rào cân để cải thiện

môi trường đầu tr kinh doanh, nâng cao năng lực cạnh tranh quốc gia, hỖ trợ phát triển

doanh nghiệp “« Bat đai ở Việt Nam không nhiầu và doanh nghiệp rất Khó tiếp cận Cạnh tranh đt dai trong bối cảnh thâm qian rập trưng quá lớn trong việc cáp đất không được kiểm tra, giảm sát hiệu quả đã tạo điều kiện cho tham những Các doanh nghiệp có thé bị

aii giue trong việc bỏ những rào căn trong tiếp cân đất phúc tạp hiện nay thông qua cái got

là «tiền bội trơn » Khảo sắt các doanh nghiệp vừa và nhỏ năm 2009 của Viện Nghiên cttwlao động và xã hội kết hợp với Trường Dai học Copenhagen cho thấy việc tiếp

là một trong những trở ngai lớn nhát đái với doanh nghiệp vừa và nhỏ Trong tổng số 10

đề thi khó khăn trong vie tim địa dim và đất kinh doanh phù hợp là vẫn đề lớn thứ ba

cối với các doanh nghiệp vừa và nhỏ khi bắt ty thực hiện những dự án mới Tương tự, trong Sự củn tiết ph sửa đồi Luật Đt đai nam 2013, oe

Sự cân thất hái sửa đổi Luật Đắ đại năm 2013, tủa

Số các doanh nghiệp thamgia Khảo sắt doanh nghiệp của Ngân hàng Thé giới năm 2009, tiếp cận với đất dai là vấn đề lớn thứ tư hoặc thứ năm trong danh mục 15 vấn đề »” Thiếu ‘fe cơ chế phù hợp để ting cường khả năng tip cận đất ai là vướng mức từ lâu nhưng chưa được Luật điều chỉnh Hiện nay, cơ chế UBND thuê đất của nông dân để cho doanh nghiệp.

nông nghiệp thuê lại cũng trái với Luật Đắt dai năm 2013, nhưng dang được áp dung thành

công ở nhiều địa phương

-Thứ tư,quá trình tích tạ, tập trưng đất nông nghiệp diễn ra còn chậm, chưa theo kịp nhụ cầu tdi cơ cắo nginh nông nghiệp nói chung, cho phát triển nông nghiệp hing hóa quy m6 lớn, công nghiệp bóa, hiện đại hóa nông nghiệp nông thôn nói riêng; đất đai manh min đang là yêu t căn trở người dan và doanh nghiệp đầu te dai hạn vào nông nghiệp, Han điện hạn mức nhận chuyển quyền) và thời bạn (hạn mức thời gian sử dụng đáo vẫn là rào cân chính trong xác lập một tr liệu săn xuất có khả năng diếp nhận đầu tu lớn, dãi hạn, có chiều

Sâu của nông dân vào phát biến kink tế nông nghiệp sản xuất hàng hóa quy mô lớn”

‘The năm, hệ thông tài chính đất đai gồm định giá đắt và thuế đất vẫn chưa đạt được

1g thái cần thiết của chuẩn mục quản lý phù hợp “cơ chế vấn hóa đất đai nói chung và

vốn hỏa đất công, tài sản công Hỗi riêng chưa ược xem xét kỹ lưỡng, chưa có ni

định hợp lý trong phân chia giá trị dd: đại từ vốn hóa Ngay từ năm 2003, cơ chế

hha ting đã bị loại bố, do cơ chế này chứađựng nhiều nguy cơ tham những, một phần giá trị đất công có thé chuyên phi if vào tú riéng oa tr nhân dua trên sự lệch lạc của việc xác dlink giá tri Đến năm 2013, Luật Dat dai vẫn Tại thiea nhận hình thác này đưới dạng các die in BT (xây dựng - chuyén giao), trong đó Nhé nước trả cho nhà đầu tư bằng đái, mà không cổ một guy định nào về xác định chất lượng ha (dng, giá trị ha ting đã xây dựng về giá trị đất dai đem “đánh đội” Về vẫn đề Nhà nước đầu tư hạ ting lâm gia trị đất dai kề bên tang

lên, pháp luật cũng mới chỉ dua ra guy dia, nguyên tắc “Nha nước điều tit lại giá tị tăng.

từ đất không phá do chủ sử đụng đất đầu tu mang lại”, ma không có bất kỳ chính sách

tiết cụ thé nào Quyết định giá dat của cơ quan bành chính còn thiếu độc lập và khách “quan Hệ thống thuế về dit đại còn lạc ha, làm cho nguồn thu từ đất qué nhỏ bé so với nhu cầu bảo vệ lợi ích toần dân về đất đai v hiện dang là nguyén nhân chính lâm cho ngấn sách phải chi quá nhiều cho din tr phát tiên hạ tầng và địch va cổng cộng, mà mọi người sử dang lại không phải trả bất kỳ một chí phí nfo”,

Thứ sáu tình trạng vi phạm chính sách, pháp luật về đất dai diễn ra khá phd biến.

'Nhiễn địa phương, đơn vị do lãnh đạo thiếu trách nhiệm, buông lỏng quan lý đã để xảy ra tình trạng lấn chiếm đắt dai, sử dụng đắt không đúng mục đích, tự ý chuyển mục đích sử dung, không đăng ký biến động với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, không thực hiện

nghiêm các nghĩa vụ tài chính theo quý Ginn, „

Thứ bảy, khiêu nại, 16 cáa liên quan đến đất đai vẫn chiếm tỷ lệ lớn (70%), là nguy cơ sy ra những bắt ổn trong xã hồi „ l

3 Nguyên nhânhạn chỗ, bắt cập co ban của Luật Dit dai năm 2013

yên nhân của ning tồn ti, bất cập nêu trên do: " ‘Mot là, hệ thông pháp luật còn mâu thuẫn, chồng chéo, không đồng bộ va thống nhất, dẫn dén không rõ trích nhiệm quản lý, gây khó khăn cho tổ chức thực hiện

-Hai là, một số nội dung quy định của Luật Đắt dai chưa phù hợp với thực tiến triển

khai; có một số nội dung mới phát sinh trong thực tiễn nhưng pháp luật chưa có quy định

điều chính

gta bàng Ti i gi Vi Nam G010); Nhi đi vàgiin ib các ro d đắn ha những trong quản ý đ đi

6 Việt Nam (Sách them kháo? Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội, tr 54 - 55.

TS của iế pl se iL Đắ dự nga2013

*Đing Hùng Võ G07), Mộc 6 va đi củ sửa đổi xong Lut tăm 201, Keh và Dự áo đện tử ngày

1120M1- 110550

TS cân tiết ai ha i Ld Đắ đai sin2013

4a lồ, việc ỗ chức thi hinh pháp luật còn hạn chế, mặc dù pháp luật đã có quy định

nhưng không được tổ chức thực hiện hoặc thực hiện chưa đúng, chưa đầy đủ trong khi công

tác thanh tra, kiểm tra, theo doi thi hành pháp luật chưa thực sự cé hiệu quả Cấp ủy, chính

quyền dia phương chưa quan tâm đúng mức, chi đạo cụ thé, sát sao và thường xuyên Vai 1rd

của chính quyền cấp cơ sở trong việc phát hiện, ngăn chặn và xử lý kịp thời các hành vi vi

phạm pháp luật về đất dai chưa thực biện tt.

‘Bén là, bộ my tổ chức làm công tác quần ý nhà nước nhiều noi chưa tương xing với yêu cầu t6 chức triển Khai thi hanh pháp luật trên thực tế Văn phòng đăng ký đất đai một cấp chậm kiện toàn TỔ chức phát triển quỹ đất mặc di đã được thành lập nhưng lại chưa được quan tâm bổ trí nguồn lạc đầy đủ để thực hiện chúc năng tạo quỹ đất; năng lực cần bộ, công chức, viên chức chưa đáp ứng yêu cầu; điều kiện cơ sở vật chất, trang thiết bị còn thiếu

và lạc bận, lực lượng cán bộ, viên chức chưa đáp ứng yên cầu nhiệm vp

-‘Tai Nghị quyết Hội nghị lần thứ năm Ban Chấp hành Trung ương Khóa XII về hoànthiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa cũng đã dat ra nhiệm vụ hoàn

thiện pháp luật về đắt đai để huy động, phân bổ và sử dụng hiệu quả đất đai, khắc phục tinh trạng tranh chấp, khiếu kiện, tham những, lăng phí trong lĩnh vực này; công khai, minh bạch Việc quân lý, sử dụng đất công; tăng cường giám sắt, quân lý chặt chẽ, nâng cao hiệu qua sử

dung đất giao cho các cộng đồng và doanh nghiệp nhà nước; tạo thuận lợi cho việc chay

phượng hoặc cho thuê quyền sử dung đất, góp vốn bằng giá tri quyền sử dụng đất, hỗ trợ

tích ty, tập trùng ruộng đất để phát wién công nghiệp, dich vụ ở nông thôn và nông nghiệp

‘hang hóa quy mô lớn, công nghệ cao, gắn với bảo dim việc làm và thu nhập bên vững của nông dân, git vững ổn định chính tr - xã hội ở nông thôn Ngoài ra, việc Quốc hội thông

‘que nhiễu dao luật có nội dung liên quan đến inh vực đất đai như Bộ luật dân sự, Luật đầu tt; Luật đầu thầu; Luật nhà ở; Luật tin ngưỡng, tôn giáo; Luật quy hoạch; Luật lâm nghiệp cling đặt ra yêu cầu phối rà soát, hoàn thiện T.uật đất dai đỗ dim bảo sự thông nhất, đồng bộ cia hệ thống pháp luật Do đó việc sửa đôi bổ sung một số điều ca Lu đất dai năm 2013 à hết sức cần thiết trong bối cảnh hiện nay)

Danh mục tài liệu tham khio :

1 Thế Kha (2017), Sau hơn 03 năm thi hành, Luật Đất dai tiếp tục phải sửa di, Báo

ân trí điện tử, Thứ Hai, 11/12/2017 - 11:25

2 Thành Nam (2017), Chính thức đề nghị sửa đổi Luật Đắt dai chỉ sau hơn 3 năm có.

hiệu lực, Báo mới điện tử, ngày 12/1210:36 GMT+7

_ 3 Ngân hing Thể siới tại Việt Nam (2011), Nhận diện và giảm thiểu các rủi ro dẫnén tham những trong quan lý đắt dai & Việt Nam (Sách tham khảo), Nxb Chính tr] quốc gia,

Hà Nội

44 Nguyễn Cảnh Qúy (2018), Một số vấn đề cần hoàn thiện trong pháp luật đất dai ở

'Việt Nam hiện nay, Tạp chi Dân chủ và Pháp luật điện tử, ngày 07/10/2018

5 Nguyễn Phương Thảo (2018), Sự cần thiết phải sửa đối Luật Đắt đai năm 2013,

Trang Thông tin điện tử tổng hợp của Ban Nội chính trung ương, Thứ Tu, 30105, 16:09

[GMT+7] :

Đặng Hùng Võ (2017), Một số vấn để cần sửa đối trong Luật Dit đai năm 2013,

Xinh tế và Dự báo điện tờ, ngày 03/21/2017 - 11:05:50

"sy ch thiết phải st đối Luật it ai năm 2013

CHỦ THẺ SỬ DỤNG DAT TRONG LUAT ĐÁT ĐẠI 2013

VA VĂN ĐÈ CAN SỬA DOI, BO SUNG

-TS Nguyễn Thi Neo" 1 Chủ thé sử dụng đất trong Luật Dit đai năm 2013 và những vấn đề vướng

mắc phát sinh trong thực tiễn triễn Khai

LI Ting qaan chung fink hình sit dung dét cit các chis thể sử dụng đắt theo Luật

ait dai năm 2013

Theo Báo cáo của Chính Pbi,cả nước hiện có 3.123.078 ha tong đó 31.010.279 ha

4 được sử dung vào các mục đích, chiếm 93,62% tổng diện tích tự nhiền.'” Với con số cụthể nêu trên cho thấy, phần lớn điện tích đất tr nhiên của nước ta đã được phân bổ, điền

chỉnh và chuyển giao cho các chi thé sử dung đất 48 sử dụng vào các mục đích khác nhau

của đời sống kinh tế, xã hội Thông qua các phương thức trao quyền như giao dit, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, Nhà nước một mặt nhằm hiện thục hóa mục tiéu và ý đồ

của Nhà nước trong khai thác và sử đụng đất nhằm phục vụ cho các mye đích kinh 16 văn

"hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng; sau đó là vì chính các lợi ích hướng tới khác nhau của.

“mỗi chủ thể sử đụng đất Như vậy có thé thấy, người sứ dụng đất chính la người có vai t và "sit mệnh” quyết định tong việc biển đất đại từ một thứ tải nguyen thuần tiy mà thiên nhiên

"ban tặng để trở thành tài sin có giá trị trong đời sng kinh tế, xã bội Trên mỗi diện tích đất

cụ thé, bằng sự thông minh và sức sáng tạo của những chủ thé sử dụng dit, bằng sự tiến bộ của khoa học kỹ thuật, bằng sự biến hóa link hoạt và phù hợp trong quá trình sử dụng, ngưới sit dung đất đã lim cho đất dai có một đời sống song hành (đời sóng kinh tẾ) bên cạnh đời sống "nguyên thủy” của nó Dic biệt thông qua các giao dịch din sử về quyền sử đụng đất

của mỗi chủ thẻ, 91 kính ota mỗi mảnh Al cụ thẻ được xác định trên thực tế và quyền sir dang đất đã thực sự trd thành tài sảo của mỗi chủ thể sử dựng đắt Người sử dụng đất đã

lầm chủ thực sự trên từng diện tích dit, quyết định công năng và hiệu qué sử dụng đất thông

qua các phương thúc khai thác và sử dụng đất khác nhau ma Nhà nước chỉ đồng vai trỏ là

“trong tài" cho những nhu cầu và biện quả đồ trở thành hiện thực Sẽ không thé phủ nhận

duge rằng, người st dụng đất (các chủ thế sử đụng đất cy thể) chính là người "Gánh thức" và “khơi đậy" tiêm năng của đất đai trên cơ sở được đại diện chủ sở hữu là Nhà nước cho phép.

‘Theo quy định của pháp luật đất dai hiện hành, chủ thé sở dụng đất đóng vai to là

một bên tham gia quan hệ pháp luật đt đa, được Nhà nước xác lập boặc công nhận, bao

1 Tổ chức trong nước gồm cơ quan nhà nước, dom vị vũ trang nhân dn, tổ chức chính tị tổ chức chính bị xã bội đổ chức kinh tế tô chức chính tị x hội - nghề nghiệp, tổ

tổ chức xã hội - nghề nghiệp, 16 chức sự nghiệp công lập và tổ chức khác theo

quy định cia pháp int về dan sự (sau đây gọi chung là tổ chúc);

2 Hộ gia định, cá nhân trong nước (sau đây gọi chung là hộ gia đình, cá nhân);

3 Cộng đồng din cư gồm công đông người Việt Nam sinh sống cén cùng địa bảnthôn, ling, dp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dan phổ và điểm dân cu tương tự có cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dòng ho;

4 Cơ số tôn giáo gồm chùa, nhả thở, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm phật

đường, tu vign, trường đào tạo riêng của tin giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo và cơ sở khác

cia tôn gio;

5 Tổ chức nước ngoài có chúc năng ngoại giao gm cơ quan dại điện ngoại giao, cơ‘quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chúc ning ngoại giao được Chính

Khoa Pp oie Kin Đại học Lust Hệ nội

` Báo cáo $6 221/8C-CP cla Chỉnh Phê ngày 31 tháng S nawn2018 về tinh Ninh quả lý nhà nước về đ (ai` Điệu Lag Đắt oi năm 2013,

6

phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại điện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ

chức liên chính nhủ, cơ quan đại điện của tổ chức liên chính phủ;

6 Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch; 7 Doanh nghiệp có vốn đầu ta nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đâu tơ nước.

ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà dau tư nước ngoải mua cỗpphin, sp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư.

‘Voi các chủ thé sử dụng dit ey th nê trên, thông qua các phương thức tra quyền sử dung đất cy thể cia Nhà nước, các chủ thể sử dụng đất hiện đã và đang nắm giữ trong tay minh phần Xớn đất đai như: nhóm đất nông nghiệp có 27.284.906 ha, chiếm 82,37% ting diện tích tự nhiên và chiếm 87,99% tổng dia ích đốt đã sử dụng; nhóm đất phi nông nghiệp số 3.725.374 ha, chiếm 11,25% tng điện tich ty nhiên và chiếm 12,01% tổng diện tích đất

4a sử đụng * Trong đó, đất giao cho 561.064 doanh nghiệp sử dụng” với ting diện tích đất đang sử dung là 10.518.593 ha, chiếm 31,76% tong điện ích tr nhiên và bằng 39,25 điện tích đất đã giao cho các đối tượng sử dụng, Hiện các t6 chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài dang sử dung 45.717 ha, hiểm 0,17% điện tích đất da giao cho các đối tượng sử dụng,

với chủ thé lì hộ gia định sử dụng đất: Cả nước hiện có 24,2 triệu hộ, theo đó, các h gia

đình dang sử dạng 15 804 44T hạ chiêm 47.99% tổng điện tích tự nhiên, bằng 59,30% điện

tích đất của các đối tượng sử dụng, Đối với đất ma các trang trại dang khai thác và sử dụng:

đến thời điểm 01/7/2016 cả nước có 33.488 trang trại Quỹ đất tự nhiên được phần bố cho

các trang bụi ử đạng đối với tg nh vực c thể được thể Mộa cụ tế nhục các bang tại

dung 187 nghìn ha diện tích đắt sản xuất nông, âm nghiệp và thủy sản, ting 35,9 nghìn ha

so nấm 2011; ó 60 nghìn ha đất trông cây hàng năm: 79,5 nghìn ha đất rồng cây lâu năm;

17,6 nghin ha đất lâm nghiệp và 29,8 nghin ba đất nuôi rồng thiy sin Bình quân 1 rang trai sử dung 5,6 ha đất sản xuất nông, lâm nghiệp và thùy sản." Đối với cộng đồng dân cư và

cơ sở tôn giáo sử dụng đất: Việt Nam có khoảng 5.677.086 tín hữu Công giáo trong đó có 1.776.694 tin hữu ở khu vực thành thị và 3.900.392 ở các khu vực nông thôn ” Tổng điện

tích đất mà Nhà nước giao hoặc công nhận quyên sử đụng đất cho chủ thé này hiện nay là

343.294 ha, chiếm 1,28% điện tích đất đã giao cho các đối tượng sử dung, Còn lại là điện

tích đất giao cho các đối tượng khác để quản lý là 6.321.023 ha, chiếm 19,08% tổng điện

tích tự nhiền của cả nước.

"Với các số liệu được điều tra, khảo sát và thống kệ của các cơ quan chúc năng về

tình hình quản lý và sử dụng đất đối với các chủ thể sử đụng đắt nêu trên cho thấy, đây là

số liệu thống kẽ về mặt thực té dién tích đất mà các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong,

nước, các tô chức nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tz nước ngoài và người Việt Nam

định cư ở nước ngoài hiện dang quản lý vá trực tiếp sử đụng đất Tuy nhiên, điền đó không đồng nghĩa vói vige toàn bộ điện tích đất đó đã được Nhà nước xác lập quyền sử dng đắt hợp pháp cho các chủ thể sử dụng Thực tế vốn đắt mà các chủ thé dang sử dung cónguồn gốc tất đa dạng và phức tạp, có chủ thé sử đụng đất được Nhà nước giao, có chủ thể được Nhà nước cho thuê, hoặc các chủ thé có giấy tờ song giấy tờ đó lại xuất phát từác giao dich viết tay mà không được cơ quan nhà nước xác nhận, thâm chí một số chủ thể như hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư sử dụng đt và cơ sở tôn giáo hiện đang sử dụng dit mi không có bắt kỳ loại giấy ở gì Cùng với nguồn gốc sử dụng đất phúc tạp

18 sự biển động lớn vềdiện tích sử dụng, mục dich sử dung đất gia thực tế sở dụng vhỖ sơ, cơ s6 dữ liệu về đất dai được lưa giữ tại cơ quan nhà nước có thim quyền Điều

phúc tạp hơn là sự khác nhan vé chi thé sử dụng đất được ghi nhận trong hồ sơ địa chính

` Báo cáo số 221/BC.CĐ2018 đ dn,

“Shean passin dua 01-02 2 nian 610 donhnghier- dna done

"Sting eho bắp ch vk quả sơ bộ The ida traning th, nông nghiệp vi thy ska năm 2016

pv wikipedia arg T*4C3%BAn_gPKC3%ALO_MEIABAVAI_VIMEIGEBYST.Nam

7

"với chủ thể sử dung đắt hiện đang trực tiếp sử dụng đất Sự nhức tạp này đã và đang gây rất nhiều khó khan, vướng mắc và trở thành những trở lực lớn trong công tác cấp mới cắp đổi, cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đây cũng là nguyên nhân gây nhiều tranh luận, nhiều ý kiến trái chiều và rất khác nhau khi các cơ quan nhà nước có thẳm“quyền thực hiện hoạt động ding ký, cắp giấy chứng nhận quyền sử dụng đít, văn phòng,

công chứng khi công chứng các giao dịch, cũng nh các cơ quan Tòa án trong quá trình

siti quyết tranh chấp Thực rạng này đối hồi việc xá lập rỡ ràng và cụ thể tr cách chủ thể, điều kiện vẻ cơ sở, căn cứ đẻ xác lập quyền sử đụng đắt cho các chủ thé sử dụng đi 1ä võ cùng cần tiết bởi hoạt động đó không chỉ đừng lại ở việc xác định tính hợp pháp của một chủ thé đối với một diện tích đắt nhất định, mà ý nghĩa hơn là hướng tới sự mink ‘bach, công khai và tạo thuận lợi cho các chủ thé sử dụng đất khi tham gia các giao dịch dân sự, thương mại về đắt đai, cũng là cơ sở để giả¿ quyết dứt điểm, có hiệu quả đối với các tranh chấp đất đại xây ra mi nguyên nhân lại xuất phát từ chính các quy định thiếu rõ ring, cụ thé về chủ thể sử Gung đất hoặc có những chủ thể đã và dang sử dụng đất song lại

chưa được pháp luật thừa nhận với tr cách là chủ thể cña quan bệ pháp luật đất đai

"Những bit cập và vướng mắc san đây sẽ là minh chứng phản ánh khách quan thực trạng

1.2, Những bit cập, khó khăn, vưng mide trong quá trình xác lập, thay

cũng nhận quyền sử dựng đắt cho các chủ thể sie dung đắt khi trién khai Luật Đắt dai

năm 2073

Luft Đất dai năm 2013 được Quốc hội thông qua ngày 29 tháng 11 năm 2013 tại kỳ hợp thir 6 Quốc hội khóa XIII và có hiệu lực thi hành từ ngày 01 thing 7 năm 2014 Sau gin (04 năm tổ chức thị hành Luật dat đai 2013, Luật Đắt dai đã thu được nhiễu kết quả đáng ghỉ

nhận Theo đó, tiến độ cắp giấy chứng nhận quyên sử dụng đắt, quyền sở hữu nhà ở và tải sản khác gắn liền với đất đã được thực hiện nhanh chóng và triển khai ở phạm vi điện rộng.

đối với tắt cả các loại đất trên địa bản cả nước, hệ thống thông tin đất đai và cơ sở di liệu đại ngày càng được kiện toàn hơn; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất các cấn; đặc biệt là kế hoạch sử dung đất hùng năm cấp huyện đã thực sự rử thành căn cớ quan trong không th thiểu

cho việc thu hoi đất, giao đất, cho thuêst “chuyên mục dich sử dụng đất diễn ra một cách minh

bạch, công khai và công bằng, việc thu hỏi đất, bôi thường, hỗ try, ái định cư đã có chuyển "biến rõ rệt, hạn chế đối đa việc thu hồi đất “tùy tiện”, làm ảnh hướng đến quyền lợi của người sử dung dit; cdi cách bành chính trong lĩnh vực đất dai và các thủ tục hành chính đã được

giảm tải tối đa.'° Tuy nhiên, nhận định một cách khách quan cũng không thé phủ nhận được rằng, quả trình thực thi Luật Đất dai trong những nm qua cũng bộc lộ những bắt cập lớn, gây nhiêu rio cản cho quá tỉnh thực hiện mà trong đó vấn để xác định chủ thé sử dụng đất hợp pháp trong quan hệ pháp luật dit đai rới Nhà nước và với các chủ thể sử dung đất khác là một trong nhing miah chứng điễn hình Có thé nhận thấy rõ một số những bắt cập và những rào

cần sau đây:

“Thứ nhất, vé khái niệm hộ gia đình sử dụng dit

C6 rất nhiều các hệ lụy và nhiều quan điểm khác nhau về bộ gia đình sử dụng đất mà

nguyên nhân bắt nguồn từ Luật Bit đai hiện bình không quy định rỡ ring, cụ thé về Khái

niệm hộ ga đình, vé cơ sở xác lập quyền sử dụng đất của hộ gia dink, Về giải quyết những tồn động do (ịch sử trước đây cấp giấy chứng nhộn quyền sử dụng đất cho hộ gia đình ma

không ghi rõ ai trong hộ gia đình có quyền sử dung đất và hiện tại phát sinh tranh chấp và

những mẫu thuẫn giữa Luật Dat dai và Luật khác có liên quan dén hộ gia định Điều đó lam

phát sinh nhiêu khó khăn, vướng mắc trong thực tiễn triển khai, Cy thé: Theo Khoản 29

Điệu 3 Luật Dit đai 2013, a8 được xem I thnk viên "hộ gia định sử dụng đất phải đáp ứng

các đấu hiệu sau: Thứ nhất, (4 những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng

theo quy dink của pháp luật về hôn nhân và gia đình; Thứ ha, những chủ thể trên phải dang

"To tinh Chinn Ph về đề nghị xây đụng dự én Lut in đồ, bb song một số điệu ca Lot ia tin 2017

8

sống ching và có quyền sử đụng đất chung tại thời điễm được Nhà nước giao déi, cho thuê đấu, công nhận quyền sử dung đất; nhân chuyển quyền sử dựng dat’ Những thành viên. không đáp ứng được hai yêu tô trên thì không được xem là thành viên của hộ gia đình sử

đụng đất, Điền này phát sinh một s6 vướng mắc sau đây:

~ Một là, xem xét vấn đề huyết thông khi công nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia

đình còn nhiềo quan niệm khác nhau.

‘Vige xác định quan hệ huyết thống theo quy định của pháp luật Việt Nam không

thống nhất, theo đó, khi xem xét để công nhận quyền sử dụng đắt nếu dựa trên cơ sở các luật

“khác nhau 98 có kết quả khác nhau Cụ thé: Theo quy định của Bộ luật Dân sự 201 5 thì việc xác định quan hệ huyết thống làm cơ sở cho việc xác định quan hệ thira kế theo pháp luật được tính đến 03 đời.” Tương ty, Luật Hôn nhân và Gia đình năm 2014 cũng xác định khái

niệm gia đình, (bành viên trong hộ gia đình và cách thức xác định quan hệ huyết thống cũng

được xác định đến 03 dai” Trong khí đó, Luật Quốc tịch năm 2018 khi xác định quốc tịch

theo nguyên tắc huyết thống th lại chỉ nh đến đối cha me thoi?! Như vậy, khỉ xem xét

công nhận quyền sử dụng đốt :rong trường hợp đất không có bắt kỷ loại giấy tờ nào, song đủ

điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử đụng đất theo quy định tại Điều 101 Luật Bat dai

2013 mà trong hộ gia đình có nhiều thành viên thuộc nhiều thé hệ sinh sống và căn cứ vào

quan bệ huyết thống để công nhận quyền sử đụng đất cho các thành viên thì không biết áp dang pháp luật nào trong trường hợp này để thực hiện cho chính xác? Trên thực tế, việc xác ‘inh quan hệ huyết thông để xác định quan hệ tài sản thường được áp dụng theo tinh thần của Bộ luật Dân sự, Luật Hôn nhân và Gia đinh va Luật Thuế thu nhập cá nhân, và xem xét để công nhận quyên sử dụng đất cho hộ gia đình theo quan bệ huyết thống cũng không phải là ngoại Jé Luật Quốc tịch hoàn toàn không được áp dụng trong trường hợp này.

- Hai là, vẫn đề nuôi đưỡng: Việc xét công nhận quyền sử đụng đất cho ho gia đình. được dựa trên quan hệ nuôi đưỡng cũng là một phạm vi khá rộng và gây nhiễu phúc tap, "vướng mắc Theo đó, nếu xét theo quan hệ nuôi dưỡng sẽ không còn giới bạn theo huyết thống hay quan hệ hôn nhân, khái niệm hộ gia đình trong irưởng hợp này thường dựa theo

` Điều đói Bộ hết Dân sự nến 2015 quy nh những người thừa Sế eo php tat được quy Ảnh eo h ty3) Hồng tia id tứ hất gằm vợ, chồng ch đổ mẹ 6, cha nuôi, men, con đề, cơn nuôi của người chế,

1) Hang thờ kế hữ ba gi ng nội bả nộ, ðng ngoi bà ngoại nh ue, cuộc mộ cha người chế chân một

của ngờ chế nã ngư chất làn ội bã ội ông goi De B08:

6) Hing hak hb hn cội c ngoại ca ngu chế bóc một chủ ae bah cô một đồ một cha a bischán ro ca ngờ chỉ: mà nguờ cbt bắc một chổ ruột, cậu một cỡ một dt mộc chất một cin người chết mã

‘pb eit et Bộ cự reni

® Đầu 3 uật Hôn nhân vàn định năm 2014 quy nh:

Xin 2 Bu 3: Gia định! tập hợp nhữngogười gân bá với nhau do hôn nhận, cuan hệ huyE thống hoặc quan hệnuôi dưỡng, làm ph nh các noi v hla w giữa họ với nha theo Uy anh ca luật này,

Khoản 16 Điều 5hủnh iệngi9 ình bao am wo, chồng, cha me đề cha m mui cha dượng mỹ kế, chang với cha‘me chồng; cond, con nuôi con lng eka vợ hoậc chồng con âu, con atch em cùng cha mẹ, Anh, chị em cũng

{ha hức me nh chem củng mẹ kc, nh er chị eB, cm đo củ người cing cha me hoe cane cha

khác me, cùng me thác chả ông bà Ông bề goa châu nội châu ro; cô led, Df ruột sẻ cháu một.

Kon 17 Đa 3-NhØng người cùng dng mu về rực hệ là những người eb quan hệ yết tống, trong đó người này

"in a người ka KE ED nhau Những ngườ lọ trong phợm vib di những người cing tmột Ee inh a gồm cha‘me đổi thứ nhất anh, im cùng cha me công ủa tác me, cũng mẹ thắc ch đồ thở ba anh cị em con

chổ con bắc con cô con cfu, cond đờ thờ hại

ida 15 Quốc ch của trẻ em khi nh ra cổ cha me là công dân Việt Nam

đệ sth ong ote ngại ab bả Vi Neen bi th i ca đh là ch du Vật am gu teh

Điền 16 Quốc teh của tr em kh sinh ra cổ cha hoFe me là công dẫn Việt Nam

1, Tr em sink a rng hae ngoài inh Đề Việ Nam tà tinh a có cha hoe mẹ cng in Vit Nam bn người

XS] người không gute eh hoạ re là công dn Vie Nam côn ch ng a cô quốc th Vit Nam

2 Tn Kh sinh 8 cha hoặc me là công in Vi Nam ảo ngõ là ông âm nước ngoài co que ech Việ

‘Nam, x cổ sự the thuận ng vn bin is chs me vào tời điểm đăng kỷ khi sin cho con Trường hop em được

nhe alin thê Việt Nam m che ng hông tha hiện được vie ựa chọn que ích cho cơ th Bề em G6 cb quốc

trà VietNam

hộ khẩu (bao gồm of người được xác định theo quan hệ hôn nhân, huyết thống và cả những người không có quan hệ hôn nhân, huyết thống) cũng được đứng tên trên giấy chứng nhận.

"nếu họ chứng mink có quan hệ nuôi dưỡng Điều này sẽ hợp lý trong trường hợp đất mà các

thành viên dang sử dung không có sự biến động về diện tích, sé hộ khẩu cũng Không có sự

sai khác về số lượng các thành viên sinh sống rên đất đó Tuy nhiên, vin đệ sẽ trở nên phức

tạp hơn va không thé xác định được quyền sử dung dat một cách chính xác và công bằng khí

xét công nhận quyên sử dụng đất trong trường hợp có sự biến động về điện tích và có sự sai

khác về số lượng thành viên trong hộ gia đình 46 Một minh chứng trong thực tế về trườnghợp này như sau:

‘Ve chồng ông A có dim tích dit 100° do cha ông để li, vợ chồng ông A vi không có

son nên đưa dia chu ho từ quê ra ở cùng, đứa chấu lấy vợ và cùng sinh sẵng trên đất 46,

cđêu có tên trong hộ khẩu của gia đình ông A, Quá tình sinh sống trên đắt đó, vợ chồng đứa chk hoang và mở rộng thêm điện eh tv ign ạ ổn diện ích đất nà ga đnh ông.A và vợ chồng đứa chau đã tăng lên 150 m Do tuổi cao, sức yếu,không có thu nhập thường,

xuyên nên cuộc sống hàng ngày của vợ chồng Ông A do vợ chồng đứa cháu nuôi dưỡng,

“Trong trường hợp này, việc xem Xét để cấp giấy chứng nhận quyền sử dung đất cho hộ gia -A sẽ trở nên võ cùng khó Khăn, Theo đó, néu xế về quan bệ muội dưỡng thì rõ rằng 1g đứa cháu cũng có quyền được đứng tên trên giấy chứng nhận quyén sử dụng đất là dung đất được xác định cho vợ chéng đứa chấu là 50 mỸ (phần đôi dư ra sơ với diện tích ban đầu do vợ chồng đứa chéu khai hoang) hay công nhận cùng đồng quyền sử dụng 150m? cing với vợ chồng A, trong khi hỗ sơ địa chính vin chi có tên của vợ chồng ông

‘Ama không có tên của, vợ chồng đứa chắu, diện tích đất tăng thêm vẫn liền thửa ma không

tách rồi với diện tích đốt ban đầu Rõ răng, với khái niệm về hộ gia định như khoản 29 Điều 3 Luật Dat dai 2013 là vô cùng khó khăn và vướng mắc cho Việc xem xét để công nhộn quyền sử dụng đất cho hộ gia đình.

~ Ba là, hộ gia định được Nhà nước công nhận quyỂn sử dụng dét trong trường hợp

cất mà hộ gia đình sử dung không cô bit kỳ loại gidy tờ gì song nein gốc đất khi xét công nhận và cấp giấy chứng nhận có diễn biến phức tap, rất khó để xác định quyền sử dung đất thuộc về thành viên nào trong hộ gia định cho hợp ly và chính xác, Chẳng hạn:Trường hợp

đất Khai hoang? Trường hợp đất không được giao, trong hộ gia đình có thành viên không,

tham gia tạo lập QSD đất ban đầu nhưng có công quản lý, cải tạo, tu bổ, làm ting giá trị của

đắt hoặc trường hợp tại thời dim Nhà nước giao đất, con trai cing bộ với bỗ me, sau khi được giao đất theo hộ, con tra lập gia đình, ở rêng và tách khẩu; tức là không còn “dang

sống chung” nhưng quyền sử dung đất chung vẫn còn nguyên Trong trường hợp này, quyền.

‘sir đụng đất có được xác lập cho người con hay không?

Thứ hai, sự không thống nhất giữa Luật Dat dai và Bộ luật Dân sự về điều chỉnh

giao dịch đâu sợ có liên quan đến hộ git đình

"Bộ ft Dân sự 2015 chi ghỉ nhận chủ thể tham gia giao dich đân sự là thE nhân và

"hấp nhân"? mà không ghi nhận chủ thé là hộ gia đùnh, trong khi như đã trình bầy ở trên, hiện Việt Nam có 24,2 triệu hộ gia đình sử dung đất, theo đó, nhu cầu về giao địch dân sự,

thương mại về đất đại là vô cùng lớn Cụ thể, Luật Dit dai năm 2013 ghỉ nhận các quyền iao dick dâu sự về quyền sử dụng đất bao gồm các quyền như: chuyên đôi, chuyên nhượng,

prey 3 Bộ uất Dân sự năm 2015 cuy định về các ngoyêntắc cơ bản ủa phẩp uất dặn sự thư sau:

1 Mọi ef nhân, php nhân đu binh ing, Không được lấy bất kỳ lý đo sêo để phn Một đố xi; được phép ut báo bộ

Thu nhan về các quyln bin hận và tim

2 Cl nhận, pháp an xác fp, tục hiện, chẳm At quyền nghĩa và dân sy sia mình tn cơ sử ự , tự ngtyỆn camKẾ hôsthin Mọi cam kết óe ân không v phêm đi cắm của ut, không ti đạo đọc xã ội có hiệu lực taeMiện ai với ce bê và phi được chủ the det tron,

L3, niên, pháp nbn phải xe i,t iện chim đt quyển, nghĩa vệ ân s của nÌnh mộtcch tiện ch, rng thục4 Việ xá lp, thự hiện chấm din quy, aha vụ dẫn sự không được xim phạm đế lợi ick quốc gi, dân ich

cing công cuyŸn và ợ ích hợp hấp của người há,

5 nh, ghép nin phải chịu ách nhiệm về Vis không thc biện hoe thc hiện không ng nghĩa vụ dn ty.

ẻ

cho thuê, cho thus, thể chấp, góp vốn, ting cho và đễ thir kế quyền sử dụng đất” Đây là sự mầu thuẫn của pháp luật dn sự và pháp luật đất đai khi quy định vin đề này.

'Thứ ba, không thé thực hiện được việc xử lý các vi phạm trong lĩnh vực đất đai

trong trường một số trường hợp cụ thể _

Jot là, sự mâu thuẫn giữa pháp luật đắt đai và pháp luật khác có liên quan làm cho

vấn đề xử lý vi phạm trong lĩnh vue đất dai trở nên khó khăn và thậm chí không thể xử lý

Quy định về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất dai theo Nghị định số 102/2014/NĐ- CP của Chính phủ thực hiện kh tổ chức thực hiện có sự mâu thuẫn với Luật

‘Xr lý vĩ phạm hành chính năm 2012 và là nguyên nhân của mot số các vướng mắc trong quá trình triển khai Cụ thể: Tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều 2 Luật Xử lý VPHC 2012 quy định:

*1 Vi phạm hành chính là hành vi có lỗi do cá nhân, tổ chức thực hiện, vi phạm quy định của pháp luật về quân lý nhà nước mà không phải là tội phạm và theo quy định của

pháp luật phải bị xử phạt vi phạm hành chính, a

2 Xử phạt vi phạm hành chính là việc người có thẩm quyền xử phạt áp dụng bình thức xử phạt, biện pháp khác phục hậu quả đối với cá nhân, tổ chức thực hiện hành vỉ vi phạm hành chính theo quy định của pháp luật vé xử phạt vi phạm hành chính”,

“rong khi đó, tại Điều 2 Nghĩ định số 102/2014/NĐ-CP quy định về đổi tượng bị xử phạt hành chính trong lĩnh vực đốt dai bao gồm:

‘al Hộ gia định, cộng đồng dân cu; cá nhân trong nước, cá nhân nước ngoài, người

VietNam định ex ở nước ngoài (sau đây gọi chủng là cá nhân);

bb TỔ chức trong nước, t chức nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu ne nước ngoài

(sau đây gọi chung là tô chúc);

of Cơ Sở tôn gio : :

‘Tir hai quy định trên cho thấy, Nghỉ định số 102/2014/NĐ-CP về xử lý vi phạm hành.

chính trong lĩnh vực đất đai quy định thêm ít nhất 01 nhóm chủ thể bị xử phạt vi phạm hành.

chính là hộ gia đình Quy định nay tei thời điểm hiện nay là trái Luật Xử lý vi phạm hành chính, vừa chưa đâm bảo các yếu tổ lý luận và thực tiến vi các lý do sau:

~ Hộ gia đình hiện nay hiểu theo nghĩa hộ gia đình sử dụng đất theo Khoản 29 Điều 3

Luật Đắt đai th “Hộ gia dinh sử dung đà những người có quan hệ hồn nhân bude thống, môi đưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhôn và gia dink, dang sống chung và có

quên sit dung đất chung tai thời điện được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhôn

quyén sử dung đất; nhận chuyén quyền sử dung đất", tức là hộ gia định trở thành phép cộng

của các cá nhân có đồng quyền sử dụng đất Va do vậy, yếu tô xác định hộ gia đình vi phạm.

là tất cả các thành viên hay một số thành viên, hay chỉ 01 thành viên hộ gia đình vi phạm? Mặt khác, nếu có hơn D1 thành viên hộ gia đình vi phạm thi phải xác định đây là trường hợp

nhiều người vĩ phạm?

` Từ vướng mắc về lý luận nêu rên dẫn đến thực tiễn để xác định vi phạm, lập biên

bin vi phạm và ban hành quyết định xử lý VPHC về dit đai đối với hộ gia đình là rất khó

khăn vì về nguyên tắc xác định hộ gia đình theo nghĩa hộ gia đình sử dụng đất tức là phải

xác định các thành viên của hộ gia đình; mà nội dung này hiện nay lại không được thé hiện

trên giấy chứng nhận quyển sử dụng đất trong trường hợp trên giấy chứng nhận chỉ ghỉ chung là cắp cho hộ ông A hoặc cấp cho hộ bà B mà không ghi rõ trong hộ đó có những thành viên nảo Vậy nên sẽ rất khó xác định đúng đối tượng vi phạm, đối tượng bị áp dụng

chế tải, bị cưỡng chế Mặt khác, trong trường hợp cá nhân chủ hộ không vi phạm, không

tham gia tạo điều kiện, giúp sức cho việc vi phạm nhưng lại lập hd sơ vi phạm theo kiéu đổi

tượng vi phạm là hộ ông A/bà B là hết sức phi lý,

Hai là, chủ thé là cộng đồng dân cư cũng không được quy định trong Bộ luật Dân sự

2015, Luật Xử ly VPHC 2012 Luật Đất dai 2013 chỉ đuy nhất có khoản 3 Điều 5 quy định:

` Điều 179 Luật Đất đai năm 2013,

#

“Cộng dng dân cx gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên củng địa bản thôn làng,

ấp, bản, buôn, phum, sóc tổ dân phố và điểm dân cư tương tự có cùng phong tục, tập quán

hoặc có chung đồng họ", do vậy, Khái niệm này cũng không rõ ring, dẫn đến khổ khăn khisố vi phạm xây ra thi cơ sở nào để xác định vi phạm đó là do cộng đồng thực hiện hay do

mgt Số người trong cộng đồng thực hiện?

Ba là, chủ thể là “og sở tôn giáo” nội him cũng chưa được làm rỡ, mới được ligt ke

tai Khoản 4 Điều 5 Luật Dat dai: "Cơ sở tôn giáo gồm nhà chủa, nhà thờ, nb? nguyện, thánh

thất, thánh đường, niệm ghật tu viện, trường đảo tạo riêng của tốn giáo, trụ sở của tổ chức

tôn ido và cơ sở khác của tôn giáo", Cơ sở tôn giáo không phải là hộ gia đình, cá nhân,

nhưng có phải mọi cơ sở tôn giáo đều là tổ chức hay không? Do vậy, quy định như tại Điều

3 Nghĩ định số 102/2014/ND-CP thì cơ sở tôn giáo khi có hành vi vi phạm trong quản lý và

sứ dụng đất đai thì không biết áp dụng hình thức xử lý vi phạm đối với cá nhân, hộ gia đỉnhhay đối với tô chức Hiện tai khoản 3 Điều 6 Dự thảo về sửa đổi Nghị định số 102/2014 quy định kh eg sở tôn giáo có hành vi phạm pháp luật về sử dụng đất thì &p dung xử fý như đối

với tb chức cũng không thực sự thỏa đáng.

"Thứ tư, sự mau thuẫn và thiểu tính xác Khi quỷ định về quyỀn của hộ gia đình sử ‘dung đất trong các giao dịch dan sự về quyền sử dụng đất

Quy định hiện nay của Luật 2013 tại điểm đ khoản 1 Điều 179 về quyền của hộ gia

đình, cá nhân sử dụng đất chưa thực sự chuẩn xác và có sự mâu thuẫn chính trong cùng một

điều luậ Cụ thé: tại khoản I Điều 179 Luật Dit đai năm 2013 quy định cơ số, nguồn gốc xác lập quyền sử dụng đất cho hộ gia định làm điều kiện tiên quyết để được chực biện các giao dịch din sự về chuyên quyền sử dụng đất là “Ho gi dinh, cá nhân sử dụng đất nồng

nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mác: đất được Nhà nước giao có thụ tiền sử dựng

it, cho thuê đất trả tin dud đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận

_nử dụng đất; đất nhận chuyên đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa4d” Với quy định này cho thấy, nguồn gốc hình thành quyền sử dung đất của hộ gia đình làrit rộng, theo dé cũng là cơ hội ắt rộng cho hộ gia đình được tham gia giao dich về guyên

sử dung đất, tuy nhiên, cũng trong chính điều luật này tại điểm d khoản 1 li giới hạn thu hẹp

“nguồn gốc hình thành quyền sử dụng đắt của đổi tượng may: “Hộ gia đình được Nhà nước giao dit, nếu trong hộ có thành viên chết thi quyền sử dụng đất của thành viên đó được để

thừa kế theo di chic hoge theo pháp luật" Quy định này võ hình chung chỉ ghi nhận đất ma hộ gia định có nguồn gốc được Nhà nước giao mới được để thừa kế quyên sử dụng đất, còn các nguồn gốc khác như: thuê đất tr tiền một lần, đất được Nhà nước công nhận hoặc được nhận chuyển đổi, được thừa kế hoặc được tặng cho đều không được thực hiện quyền để thừa kế quyền sử đụng đất

Thi năm, xác định tài sản vợ chồng khi cắp gify chứng nhận quyên sử dụng đất dang gây nhiễu cách hiéu khác nho và dm đến việc âp dựng pháp luật trên thực tẾ

không giống nhau

Tại khoản 4 Điều 98 Luật Đắt đai 2013 quy định vé nguyên tắc cấp giấy chứng nhân quyển sử dung đất là tải sản chung của vợ chồng như sau: "Trường hợp quyên sử dựng hoặc quyền sứ dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liên với đất hoặc quyện sở" ˆMu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sân chung của vợ và chẳng tủ phải ghi cả

ho, tên vợ và lọ, tên chang vào Gidy chứng nhận utes đụng đấu mon sở hệt nad và

tài sản khác gắn liền với đất, trữ trường lợp vợ và chẳng có thỏa thuận ghi tn một người",

"Nếu chỉ dừng lại ở nguyên tắc quy định bit buộc là quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chẳng thi trên giẤy chững nhận phải thé biện diy đủ tên của cả vợ và chồng thi day là uy định đóng din và bit buộc phái thực biện nhằm đảm bảo quyền bình ding về ti sin vợ

chống trong quan hệ hôn nhân, đặc biệt là đảm bảo quyền của người phụ nữ được ngang

bing với chồng trong quan hệ tải sản, quy định này cũng là cần thếy hâm giám thiêu tranh chấp về tài sản trong trường hợp vợ chồng ly hôn Tuy nhiền, việc quy định đoạn cuối của

1

điều luật này: "ire trưởng hep vợ và chẳng cĩ thỏa thuơn ghi lên một người” hiện đã và

ang gây nhiều tranh cãi và suy luận trấi chiều nhau như sau:

Quan điểm thứ nhất cho rằng, thỏa thuận ghỉ tên một người trên giấy chứng.

quyển sử dụng đất chỉ đơn giản là: hoặc người chồng, hoặc người vợ thay mặt người cịn lại

đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử đụng đắt và việc đứng tên này khơng bao hàm nghĩa

là người đứng tên trên giấy cĩ tồn quyền đỏi với quyền sử dung đất này Theo đĩ, sau khỉ

hơn thuận đồng tên hoặc vợ, hoặc chẳng tén giấy chứng nhận Và lúc này trên sidy chíng

"nhận cũng chỉ ghi tên một người thì quyền quân lý, khai thác và đặc biệt là quyền định đoạt

đối với quyển sử dụng đất đĩ vẫn bit buộc phải cĩ sự đồng ý và nhất ti của cả vợ và ching.

“Các giao dịch về quyén sử dụng đất vẫn phải cĩ cả hai vợ chồng ký tên Quan điểm nảy xuất

phát từ tư duy cho ring, quyền sử dụng đất là ải sản lớn, việc định đoạt đối với tài sản nà €6 tác động và ảnh hưởng tới noi ăn, chốn ở, kế mum sinh của vợ chẳng; vi vậy, trong bất

Tuận trường hợp nào, liên quan tới việc định đoạt đố ri cải sản này đều phải cĩ sự thơng

Quan điểm thứ bai cho rằng, hỏa thuận ghỉ tên một người hoặc vợ hoặc chồng trên

giấy chững nhận quyển sử dụng đất cịn bao him cả nghĩa thứ hai: quyên thơa thuận giữa vợ Và chồng về việc tách quyền sử dụng đất từ dài sẵn chung của vợ chồng trở thành rải sản

riêng cửa hoặc vợ, hoặc chồng Theo đĩ, sau khi thỏa thuận và trên giẤy chỉ thé hiện tên của một người hoặc vợ hoặc chồng thì người cĩ tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

được tồn quyền quản lý, sử đụng và được tồn quyên định đoạt quyền sử dụng đắt đĩ mà khơng cần thiết phải o6 sợ ding ý của người cịn lại, Mọi giao địch phát sinh tr quyền sử dụng đất đĩ chi cần chữ ky của người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là ‘di mà khơng cần phải cĩ đầy đủ chữ ky của hai người Theo quan điểm thứ hai này cũng loại trừ trường hop thơa thuận của vợ chong từ ti sân chung trở thành tải sản riêng là quyền:

sử dung đất phải khơng tri pháp lu, khơng nhằm che giấu bay rn tránh việc the hiện nghĩa vụ dn sự đối với chủ thé khác Những người theo quan điểm may bắt nguồn từ tr duy

cho ring, pháp luật hơn nhân và gia đình cho phép sắp nhập từ tải sản riêng của hoặc vợ,

hoặc chồng trở thành tài sản chung (rong trường hợp cĩ sự đồng thuận của vợ chồng” thi ‘duong nhiên khơng thé “edm" vợ chồng thơa thuận tài sản chung của vợ chồng (rong đĩ cĩ“quyền sử dụng đấu trở thành tài sin riêng của hộc vợ, hoặc chồng Mặt khác, Luật Hơn.

nhân và gia định năm 2014 cũng thừa nhận quyền tài sản riêng của vợ chỗng khơng chỉ tạo

ra trước thời kỳ hồn nhân, do được thừa kế, tặng cho riêng trong thời kỳ hơn nhân, ma con

do sự thỏa thuận của vợ chẳng về việc chia tài sản chung của vợ chẳng thánh ering.” ‘uit phát từ quy định rất chung chung của khoản 4 Điều 98 nêu trên cơa Luật Đất dai2013 niên việc xuắt hiện hai luỗng quan điểm nêu trên là hồn tồn khĩ tránh khỏi Khơng ‘chi ding lạ ở để, với cách hiểu khác nhau về quy định này cũng đã và đang tạo ra cách thức

4p dụng pháp luật trên thực té cũng rất khác nhau khi các văn phịng cơng chứng thực hiện

Việc cơng chứng đối với các giao dich chuyển nhượng quyền sử dụng đất Theo đĩ, da số các

Yăn phịng cơng chứng theo thơng lệ chung từ trước tới nay khi cơng chứng các giao dich

chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ quan tâm, chú trọng tới a là người c6 quyén chuyển "nhượng quyền sử dung đắt dé dim bảo việc định đoạt đối với quyền sử dung đất đĩ một cách hợp pháp, mà ít quan tầm tới bên nhận chuyén nhượng là một người hay nhiều người bởi họ cho ring: chi cần ta thời điểm ký kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng họ cĩ đầy đủ

“năng lực hành vĩ dan sự đễ giao dich, cịn khi làm thi tue trước bạ sang tên thi việc chỉ đứng

tên người nhận chuyển nhượng được ghỉ nhận trong hợp đồng cơng chứng trên giấy chứng.nhận quyền sử dụng đất hoặc ghi tên ai khác là do ý chí của người thực hiện hợp ding

chuyển nhượng Tuy nhiên, ké từ ngây 01/7/2014 (Luật Đắt đại nam 2013 cĩ hiệu lực) với

“quy định tại khốn 4 Điều 98 nêu trê thì một số vin phịng cơng chứng khi thực hiện cơng

chứng hợp đồng chuyển nhượng quyển sử dụng đất trong trường hợp bên nhận chuyển

Điệu 33 Luật Hơn nhân và Gia inh năm 2014,` Điẫu 38,39, 40 Luật Hon chân và Gis nh nim 2014.

1

nhượng là cá nhân thi bắt buộc cá nhân đồ phải có xác nhận "tình trạng độc thân” thì mới

được công chứng đối với hợp đồng này Mặc dù cả Luật Dat dai, Bộ luật Dân sự, Luật Cong

“chứng hay Luật Nhà ở hiện bảnh không có bắt cứ điều luật nao quy định về vấn đề này, song các nhà thi hành pháp luật (các công chứng viên) nhận thức ring, d& dim bảo tính xác thực,

thuận lợi cho quá trình lam thủ tục trước bạ, sang tên, cắp giấy chứng nhận quyền sử dụng it cho người nhận chuyén nhượng quyền sử dụng đất va điều căn bản là xác lập quyền sử

dụng đất đích thực cho chủ thể nào nhận chuyên nhượng quyền sử dụng đất, nhằm phòng, ngha các tranh chấp có thé xây ra sau này Với thực rạng nay, xế ở khía cạnh pháp lý, đầm:

bão tính chặt chế với mục đích phòng nga tranh chấp, bắt đồng, mau thuẫn thì yêu câu của

các công chứng viên là cần thiết phải thực hiệm tuy nhiên, dưới khía cạnh quyền nr do tải

sản, tự do ý chi, tự do hop đồng và giản tiện các thủ tục hành chính đối với các giao địch dân sự về quyén sử đụng đất thì đây là yêu cầu không được các chi thé sử dạng đất hưởng ứng,

thậm chí là phân đối và coi đây là yêu cầu mang tính khiên cưỡng không cin thiết.

“Thứ sáu, sự bắt cập giữa Luật Dat đai với Luật Nhà ở trong việc ghi nhận quyền.

sử dụng dat ở gắn với quyền sở hữu nhà ở trong trường hợp cá nhân người nước ngoài được quyền mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam

Voi sự ghỉ nhận 07 chủ thể sử dụng đất tụi Điễu 5 Luật Dắt dai năm 2013 như đã để

cập 6, cùng với quy định về việc loạ trừ quyền và nghĩa vụ của cá nhân nước ngoài thuộc

đốt tượng được mua nhà ở và sở hữu nha ở tại Việt Nam thông qua quy định "cảm" không được sở hiro nhà ở tại Việt Nam được quy định tai Điều 186 Luật Dat đai 2013 cho thấy, chúng còn thiếu vắng chi thé là cá nhân là người nước ngoài hiện đang sử dung đất ở gan

in với quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam trong trường hợp họ được mua và sở hữu nhà ở tại

‘Vigt Nam Khoảng trống này mét mat phin ánh sự bắt tương thích giữa Luật Dit đai năm

2013 với Luật Nhà ở năm 2014 khi Luật này ghi nhận cá nhân nước ngoài được quyền sở:

ữu nhà ở tại Việt Nam Khi cho phép quyên được sở hữu nhà ở thi đương nhiên có nhân.

nước ngoài cũng có quyền sử dung đất hợp pháp gắn liên với nhà ở trên đít 46 Vì vậy,

không chỉ nhận quyền sử dạng đất ở cho chủ thé này trong Luật Dat đai 2013 là một sự

khuyết thiểu đáng tiếc.

2 Những sửa đổi, bỗ sung về chủ thể sử dụng đất trong Dự thảo Luật Đắt đai

2013 và những ý kiến đề xuất l

* Những quan điểm đồng tink về những sửa đồi, bỗ sung

“Tại Dự thảo Luật Đất đai 2013 sia đổi cho thấy, trên tỉnh thần kế thừa các quy định của Luật Đất dai 2013 tại Điều 5 quy định về chủ thể sử dụng đất, Dự thảo sửa đổi khoản 4 Và khoản 8 điều này với chủ đích sửa đổi và bộ sung thêm 02 chủ thể sử đụng đất cho phù

hop và tương thích giữa Luật Dat dai với Luật Tín ngưỡng tôn giáo, Luật Nhà 6, Luật Đầu

tư Cụ thé: Tại khoản 4 Điều 5 Luật Dat dai 2013 quy định: "Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh tất, thánh đường, niệm phật đường, tu viện, trường dio tạo riêng,

của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo và cơ sở khác của tôn giáo" được sửa đổi trong Dự thảo: "TỔ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc theo quy định của pháp luật Tin

ngưỡng, Ton giáo" Mục địch của sửa đồi này nhằm đảm bảo sự thống nhất giữa Luật Bat

đại 2013 với khoản 12, khoản 13 và khoản 14 Điều 2 của Luật Tín ngưỡng tôn giáo Mặt

khác, ở góc độ khoa học và tính lo gic của vấn đề tì việc quy định về chủ thể sử dụng đất

Tiên quan đến các chức sắc và cơ sở tôn giáo cần quy định hư Luật Tín ngưỡng để đảm bảo

tinh ngân gọn, xúc tích, tinh khi quát cao, song vẫn điều chỉnh được tắt cả các chủ thé sử đụng dat sử dụng đốt cho mục đích tín ngưỡng, tôn giáo Việc quy định tại Điều 5 khoản 4

Luft Bit dat 2013 theo cách ligt kế cụ thể các tổ chúc, cơ sở tôn giáo vừa đài đồng, vừa

Không bao quát hết được các chủ thé tôn giáo dang sử đụng đắt trên thực 16 Vi vậy, tôi hoàn

toàn đồng ý sửa đối khoản 4 Diéu 5 như trong Dự thảo.

` Ngăn 3 Điêu 7 Luật Nhà km 2014 và Dida 59 Luật NB ð năm 2014.

1

“Sữa đổi thir hai trong Dự thảo về chủ thể sử dụng đất được thể hiện trong khoản 8

“Điều 5 Dự thảo Theo đó, khoản 8 Điều 5 Dự thảo quy định: "Ca nhân nước ngoài đủ dis kiện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về hà ở Chỉ nhánh, văn "phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu te nước ngoài và chỉ nhánh ngân

hàng nước ngoài dang hoot đồng tai Việt Nam (sau đây got chung là tổ chức nước ngoài) di (điều liệt sở lữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà 6."

Đây là chủ thể quy định hoàn toàn mới và thực sự cần thiết phải bổ sung thêm trong,

TLuật Dat dai với tư cách là chủ thể sử dụng đất độc lập, Đây không phải là chủ thể mới, lấn đầu tiên Nhà nuớc mới ghi nhận và xác lập quan bệ về sử dụng đắt dai ma thực chất các chủ nly đã có, đã sử đụng đất trên thụ tế thôi giar qua thông qua hình thức Nhà nước cho phép mua và sở bữu nhủ ở về cổng nhận quyền sử dung đất ở gin với nhà ở đó theo Luật Nhà ở

sâm 2014 Tuy nhiên, Luật Đất đại 2013 đã "bỏ sót" chủ thể này Có thé khẳng định rằng,

hơn nữa là các chỉ nhánh, văn phòng đại diện của các doanh nghiệp nước ngoài quý đầu tự

"ước ngoài và chi nhánh ngân hing nước ngoài đang boạt động ‘ai Việt Nam trước tiên phải

khẳng định đó là vấn đề cn thiết khách quan nhằm từng bước hiện thực hóa các cam kết ma "Việt Nam khi tham gia vào tổ chức thương mại thé giới WTO.Cùng với việc mỡ rộng hop sáo kinh tẾ, tạo khung pháp lý ngày cảng hoàn thiện Âu bộ, thống nhất rên nén ting của sự

bình đẳng, không phân biệt đối xử giữa nhà đầu tử trong nước và nhà đầu tr nước ngoài, tạo nhiều cơ hội cho các nhà đầu tr nước ngoài đều tự vào Việt Nam, tạo cơ hội tiếp cận đất dai thuận lợi để thực hiện các đự án đầu tư thi việc cho phép các nhà đầu tr được quyền mua ‘va sở hữu nhà ở tại Việt Nam để "ao cư lạc nghiệp”, thuận lợi hơn trong việc én định nơi ở của các cá nhân va tổ chức nước ngoài dé thực hiển các hoạt động đều ty, đó cũng là cơ hội

thúc đầy thị trường nhà ở nói riêng và thị trường bất động sản nói tai Việt Nam phát triển.

à một sự ghi nhận đúng dfn và phù hop với chủ trương và định hướng đúng din của Dang

ta Trong trường hop này, Luật Nhà ở đã "đi trước" một bước trong việc hiện thực hóa chủ

ương mi, côn n Luật Bit đai 2013 thể hiện "độ trễ” khí đã không công nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với chi thé sử dụng đất nay Theo đỏ, Dự thảo bỗ sung chủ thể sử dụng đấttại khoản 8 Điều 5 là hoàn toàn cần thiết.

* Về một số vẫn đề cần trao doi thêm.

Dù còn là ý chí chủ quan của người nghiên cứu, song với 06 _vấn đề lớn còn nhiều bat cập và chưa hợp lý được chỉ ra ở trên về vấn dé chủ thể sử đụng đắc, và với 16 vấn đề còn

băn khoăn, trấn trở bởi những khó khăn, vướng mắc và những hệ lụy phát sinh trên thực tế

shưa có phương thức thlo gỡ mà bệ uy xuất hát từ sy thiền vắng và bất hợp lý của các quy định củapháp luật đất đai hiện hành vé chủ thé sử dung đất cho thấy: hai vin đề được sửa đổi và bổ sung trong Dy thảo LuậtĐắt dai 2013 là quá ít öi và chưa phúc đáp được hết các yêu cầu và nguyện vọng của thực tẾ cuộc sống, Có thé khẳng định rằng, khoản 4 va khoán 8

Điều 5 trong Dự thảo Luật Dat dai 2013 về chi thé sử dungđắc mi chỉ giải quyết một mục

đích duy nhất là làm thống nhất và tung thích giữa Luật Đắt dai với Luật Nhà ở, Luật Đâu,

tu, Luật Tín ngưỡng tên giáo, Điền mong đợi và kỳ vọng cao hơn là Luật sữa đổi phải

"ướng tới giải quyết những vấn đề căn bản, những vẫn đè nỗi cộm mà dư luận quần chúng,

các cơ quan thực thi pháp luật đã và đang lên tiếng gay git thời gian qua Chúng ta đã từng

chứng kiên, sự phản đối của dư luận trước thêm Thông te 33/2017/TT-BTMMT hướng dẫn

về cấp giấy chững nhận quyéa sử dựng đắt cho hộ gia ih, cứ nhân, sự kê ca, phần nàn cản

người ân về thủ tục hành chính nhiên ke trong việc xác nhận quyền sử dụng dit của cá nhân,

độc thân, của thành viền trong hộ gia dinh, của tài sản vợ chồng khi thực hiện các gino

dich dân sự về quyền sử dụng đất; chúng ta cũng thực sự thấy ái ngại và trăn trở với cơ quan

“Tòa án về sự phức tạp và khó khẩn khi gii quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất mà

việc xác định quyền sử dụng đất của chủ thé hộ gia đình, về tài sản vợ chẳng: về những bất

ực và bé tắc của cơ quan hành chính nhà nước trong việc xử lý các vi phạm pháp luật của hộ

gia đình, cộng đồng din cư, cơ sở tỏn giáo Tắt cả những vấn dé đó rất cần phải được nhìn

1"

nhận lại một cách tổng thể, nghiêm tức và thấu đáo, với một tính thần trách nhiệm cao để các

vvin đề dua ra cần phải sửa đội trong Dự thảo được sâu rộng ơn, sét thực hơn và trệt dé hơn ‘Voi mong muốn đó, bên cạnh 02 vẫn đề đã bé sung trong Dự thảo, tôi kính đề xuất Ban soạn.

thảo Dự thảo Luật Dat dai 2013 đưa một số van đề sau đây vào sửa đổi

Thứ nhất, hoàn thiện các quy định pháp luật về xóc định quyền sử dạng đắt cáo hệ

gia đình

Một là, cin sửa đổi khoản 29 Điều 3 Luật Bit dai 2013 về khái niệm hộ gia đình.

‘Theo đó, các quy định pháp luật cdn tập trung quy định rõ cách xác định thành viên của hộ

gia đình, Tiêu chí xác định hộ gia dinh sở dụng đất theo Luật đất đi năm 2013 là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn

nhân và gia đình đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời diém được Nhà

"ước giao đất, cho thuê dit, công nhận quyền sử dung đất, nhận chuyén quyền sử dụng đất,

có nghĩa chủ thé hộ gia đình trong quan hệ đất dai là chủ thể hộ gia đình trong quan hệ hi

nhân, gia đình gắn bó với nhau theo hôn nhân, huyết thống và nuôi dưỡng Trên thực, thành viên trong hộ gia định luôn có sự biến động như: sinh, tử, chia, tách, nhập Đồng

thời, quá trình sử dụng đất cũng luôn có sự biển động tùng thời điểm như: thời điểm xác lập

quyền sử dụng đất thời điểm chuyên guyén sử đụng đắc, thời điểm chấm dứt quyền sử dụng đất, thời diém làm ting thêm diện tích dit sử dụng Trong mỗi thời điểm đó, số lượng thành

viên trong hộ gia đình có thể có sự khác nhau, diện tích đất của hộ gia đình cũng có thé tăng

thêm Pháp luật đất dai chi cho phép xác định thành viên hộ gia đình sử dụng đất là cùng

‘chung sống tại thời điểm được Nhà nước cấp giấy chimg nhận quyền sử đụng đắt, nhưng sau

đồ tại thời điểm có sự biến động về quyền sử dụng đất như một thành viên trong hộ gia đình chết thì số thành viên cũ tại thời điểm cắp giấy chứng nhận có thành viên không.

công chung sống nữa dA lam cin trở đối với việc thay đối, chuyển quyền sử dụng đất

Tổ là biện nay pháp luật chưa quy định rõ căn cổ vào giấy tờ gì để xác định chính xác thành, viên của ho gia đình, đặc biệt I thành viên của hộ gia định sử dụng đt Việc xác định thành viên

của bộ gia đình rất quan trọng, ảnh hưởng trực tiếp đến việc xác định phần quyền của mỗi thành.

viên đi vớilã sinc cia l :

‘Ba la, pháp luật đất dai cần có quy định xác định phần quyền sử dung đất của từng

thành viên trong hộ gia đình để xác định di sản khi một thành viên trong hộ gia đình chết.

Đội le hộ gin din là một cộng đồng người có tài sin chung và lim kinh 18 chung: cộng đồng sở hữu tức nhiều người cùng thực hiện quyền làm chủ của mình trên khối thi sản chung

cia hộ Do đó, “Hệ qua của việc thực hiện quyên sở hữu trên tài sin chung của hộ là ải sản của hộ gia định không có sự tách bạch với tải sản riêng của từng thành viên trong hộ; trong

Khi đó, ii sin của phấp nhân hoàn toàn tách bạch và độc lập với phần tài sản riêng còn lại trong sin nghiệp của tùng thành viên” Quyền sử dụng dit chung của hộ gia đình sẽ bao

gdm tài sản chung hợp nhất (quan hệ bôn nhân) và tài sản chung theo phần (quan hệ huyết

thống, nuôi dưỡng), do dé tùy theo mỗi quan hệ ma phần di sin của người chết trong hộ gia

đình sẽ được xác định một cách phù hợp 7

Thứ hai, edn sửa di, bd sung điềm đ khoản 1 Điều 179 Luật Đất dai 2013 F ĐỂ dim bảo quyền cho hộ gia đình trong các giao dich dân sự về quyên sử dụng đất,

nhất là quyén thia kế quyền sử dung đất và cũng đảm bảo tính nhất quần trong cùng một

điều luật khi quy định về vấn đề quyên của hộ gia đình, cá nhân Theo dé, quyền sử dụng đắt

của hộ gia đình được hình thành không chỉ từ hoại động giao đất ma còn cả từ việc cho thuê

đu nhận quyên hợp pháp từ người khác hoặc được Nhã nước công nhận quyền sử dụng đất.

Theo đó, quyền của hộ gia đình sử dung đất cũng phải được hưởng trong các trường hop sử: dung đất phát sinh từ các hình thức nảy Vi vậy, chúng tôi kiến nghị sửa đổi quy định của

điểm đ khoản 1 Điều 179 theo hướng chung là: “Trường hợp quyên sứ dụng đất của hộ gia

inh mà trong hộ có thành viên chết thì quyền sử dung đắt của thành viên đồ được dé thừa

` Địa vị phấp ý ca hộ gia nh tong pháp It i sự ThS, Lê Minh Hing (2005), Tp chi Nin cửu Lập pip dn

túc Mdp-Haiiewongbopeom,

16

Ad theo di chúc hoặc theo pháp luật”

Thứ ba, cn phải uy định rõ nội hàm của thỏa thuận giữa vợ và chồng về việc dime

tên một người trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu ahi vi tải sin khác

gắn liễn với đất Theo đó, cần phải xác định rõ; thỏa thuận đớngtên một người chỉ dừng lại ở ý nghĩa người đó đại diện đứng tn, chứ không him chứa quyển định đoạt đối với tài sảncủa người được đứng tên trên giấy hoặc théa thuận vợ chồng về đứng tên một người trêngiấy chúng nhận quyền sử đụng đất bao gồm cả ý nghĩa người đứng tên có toàn quyền quản. lý, kồai thác và định đoạt quyền s dụng đất đồ ma không cân có sự đồng ¥ của người không

đứng tên trên giấy (Nghĩa là thỏa thuận của vợ chồng về việc đứng tên một người trên gi

chứng nhận trong trường hợp này đồng nghia với việc thỏa thuận chuyển từ tài sản chung

của vợ chồng (hành ti sắn riêng của vợ hole chồng - người đứng tê trên giấy chứng nhận) Thứ tư, cin có sự sửa đổi, bỗ sung về đổi tượng bị chủ thể sử dung đất bị xử lý vi phạm hanh chính trong lĩnh vực đất đai quy định tại Luật Đất đai 2103 và Nghị định số

102/2014/NĐ-CP cho đầy đủ và tương thích với Luật Xử lý vi phạm hành chính 2012 Đặc bigt xác định rõ cách thức xử lý trong trường hop chủ thé vi phạm pháp lut đất dai là hộ gia

đình mà không ghi rõ hộ gia đình đó gồm những ai, cần có quy định cụ thể về xử lý vi phạm

đối với công đồng dân cư, cơ sở tôn giáo sử dung đất khi vi phạm thi áp dụng đối với tổ chức hay cá nhân vi phạm?

“rên đây là một số chia sẽ từ góc độ cá nhân người nghiên cứu và những quan sát

trong thực tiễn cuộc sống Với mong muén và kỳ vọng có một Dự thảo Luật Đất dai được chất lượng hon, giải quyết được nhiều khúc mắc hơn trong thực tiễn cuộc sống.

Faun tản THONS TW TU va AON Dal Hog AT HA NO [PHONG BOC

+

QUY HOẠCH, KE HOẠCH SỬ DỤNG DAT

'NHỮNG VAN DE PHÁP LÝ VÀ SỰ CAN THIẾT PHẢI SỬA DOI, BO SUNG ThS Lê Thị Ngọc Mai"

QU, KHSDD là công cụ quan lý đất dai quan trọng của Nhà nước, đảm bảo cho việc

sit dung đất hợp lý, có hiệu quả Việc quy hogch loại tài nguyên này để quân lý vá sử dungSố ý nghĩa quan trong trong việc đạt được các chỉ tiêu phát rên Từ Luật đất đai 1987, Việt

‘Nam đã trên khai công tác xây dựng Q1, KHSDĐ; đến nay, sau 30 năm, QH, KHSDĐ vẫn

Jugn đóng vai trò ct lõi rong Boạt động quản lý Nhà nước về đất dai Tuy nhiên, di Luậtđất dai đã qua nhiều lần điều chinh, sửa đổi nhưng thực tiễn cho thấy còn nhiền hạn chế, bit

cập trong việc xây dung và thực hiện QH, KHSDD, trực tiếp ảnh hường đến các hoạt động

khác trong quản lý Nhà nước về đất đai Những tén tại này cần sớm được tổng kết dy 43, đánh giá khách quan để có những điều chỉnh hợp lý về chính sách pháp luật cũng như năng

cao hiệu qua thực thi pháp luật.

1 Sự cần thiết sửa đổi các quy định về QH, KHSDĐ

‘Yeu cầu sửa đổi các quy định về QH, KHSDD của Luật đất dai xuất phát tir những, yeu cầu cia thực tiễn cũng như chịu tác động trực tiếp từ Luật Quy hoạch mới được Quốc

hội thông qua Cụ thé:

“Thứ nhật, xuất phát trực tiếp từ yêu cầu của Luật Quy hoạch mới.

Luật Quy hoạch được Quốc hội thông qua ngày 24/11/2017, chính thức có hiệu lực tr

(01/01/2019 đặt ra yêu cầu cân sửa đối Luật đất đai dé dm bảo thông nhất giữa các văn bản

luật Luật đắt đai nằm trong Phụ lục TH “Danh mục các Bộ luật, Luật có quy định liên quan

đến quy hoạch cần sửa đổi, bổ sung của Luật Quy hoạch” với yêu cầu sửa đổi bé sung các điều Điều 35, khoản 1 và khoản 2 Điều 38, khoản 1 Điều 39, khoản 1 Điều 40, Điều 41, Điều 42, Điều 43, Điều 44, Điều 45, Điều 46, Điều 48, khoản Điều 151

Theo Tờ trình đề nghị xây dựng dự án Luật Sửa đổi bỗ sung một số điều của L

BO TN&MT gửi Chính phủ, Bộ đã đưa ra 3 gii pháp thực hiện là: Giải pháp 1 - Sửai bổ sung các điều, khoản đã giao tại Phụ lục [II Luật Quy hoạch; Giải pháp 2 - Sửa đổi,

bổ sung các điều khoản tại Phu lục II] Lust Quy hoạch, Bd sung quy hoạch vùng và các nội dụng liên quan đến tink cz, nội dung lập quy hogch, kế hoạch sử dụng dit Giải pháp 3 - Sửa đối bổ sung các điều khoản tại Phụ lục TIT Luật Quy hoạch; bổ sung quy hoạch vùng, quy.

hoạch sử dụng đất chỉ tiết cấp xã và các nội dung liên quan đến trình tự, nội dung lập quy

hoạch, kế hoạch sử dụng đất Theo đó, Bộ TN&MT đã đề nghị lựa chọn giải pháp 2, đâm bảo việc sửa đồi, bổ sung đồng bộ, thông nhất giữa Luật Bat dai và Luật Quy hoạch Quy hoạch sử dụng đất của các vùng sẽ giải quyết và điều hòa các nhu cầu six dung dất có tính chất liên tính, thành phố; đảm bdo kh thác tổng hợp và bên vũng các tải nguyễn quan trong của vùng, Ngoài ra Việc lập quy hoạch sử đụng đất chỉ tiét của cấp xã trong phương án 3 sẽ

được xem xét và lông ghép khi quy định nội dung lập quy hoạch đắt cắp huyện nhằm đảm

‘bao quam lý chặt chẽ, hiệu qua,

Thứ hai, xuất phát te yêu cầu khắc phục nhưng bit cập tin tại

Sau hơn nữa thể kỹ thực hiện các chính sách phân bỗ du chỉnh, phát viển đất dai và

5 năm kế từ khi Luật đất đai 2013 có hiệu lực thi hành, QHSDD luôn là cơ sở quan trọng để

"Nhà nước tiến hành các hoạt động giso đất, cho thuê dit, thu hồi đất cấp GCNQSDD những thực tế cho thấy cổng tác quy boạch vẫn còn tồn tại nhiều bất cập lớn, đồng thời phát

sinh một số vin đề mới Nghị quyết số 134/2016/QH13 ngày 9/4/2016 của Quốc bội về điền

ˆ Khoa pháp lật Kinh Trưng Đại học Lae Ha Nội

"he /baotinghyennoiuong vvtalnguyen/quy-hoach sung dt-oi-quy-hosehcae-gantinh-vuc- Rhee

diem venhs 1254618 ni

°

chỉnh QHISDĐ đến năm 2020 và kế hoạch sử dụng đất kỳ cuối (2016-2020) cấp quốc gia hận định: “Bén cạnh những kết qui dat được, việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dung

đất vẫn còn một số hạn chế, bắt cập Chất lượng quy hoạch, kế hoạch sử dung đất còn thấp;

tink liên két vùng chưa đạt yêu cầu, quân lý gu hoạch cần yếu; việc chắp hành pháp luc,

hột lộ ương vọng te in gợ hoch 2hagch cha nghiện”

(1) Quan hệ giữa các loại quy hoạch chưa rõ ring: Pháp luật hiện nay chưa làm rõmối quan bệ giữa QHSDD với quy hogck của các ngành, nh vực khác, giữa QHSDD của

các cấp hành chính với QHSDD quốc phòng, an nỉnh.

(2) Quy trình xây dựng QH, KHSDĐ còn chậm: Thời gian qua, quy hoạch sử dung đất cắp tình, cấp huyện khi được cấp thẩm quyền phê duyệt thì đã chậm so với ky quy hoạch Tuy nhiên, hiện tại Luật Dat dai và các văn bản hướng din chưa quy định cụ thé thời gian

thực hiện của từng giai đoạn tong việc xây dụng, thâm định và phê đoyệt quy hoạch sử

dung đất cấp tinh, cấp Huyện Việc phê duyệt ƠH, KHSDĐ chậm ảnh hưởng rất lớn đến công tác quân lý nhà nước về đất dai Do vầy, việc quy định cụ thể thời gian thẩm định, thời

gian phê duyệt của cấp thắm quyên để khắc phục inh rạng trê làrất cần thiết”,

G) Chat lượng QH, KHSDĐ chưa cao Đặc biệt, những vấn đề mang tinh đặc thù

"rong QHSDB tại đô thị và tại nông thôn chưa được tính đến, Việt Nam là quốc gia có điện

tích nhỏ (310.060 km2) nhưng dân số lại đông (hơn 96 triệu người, chiếm 1,27% dân số thé

gi, đông thy 14 tong bing xếp hạng din số cic nước và vingnh thé, tong để có 34,70% đân số sống ở thành thi)30 Sự phân bố dân cự không đồng đều, đặc biệt tập trung ở

hai đô thị Ion là Ha Nội và TP HCM, thưa thớt ở nông thôn, miền núi đặt ra những bài toán

khác biệt trong công tác quy hoạch Bên cạnh đó, một số tỉnh thành của Việt Nam biện nay đã chịu sự tác động trực tiếp của biến đổi khí hậu: nguyên tắc bảo vệ môi trường, chồng biển

đổi khí hậu đã được đặt ra nhưng thực tế QH, KHSDD của các địa phương lại không cho

thấy sy quan tâm của chính quyền đối với vẫn đề này

(6) Quỹ đất nông nghiệp tiếp tục suy giảm nhưng thời gian gẳn đây đã được đặc biệt quan tầm bio vệ Việt Nam không phải 1à quốc gia có nguần tai nguyên đất đồi dào, những

với lợi thé giáp biễn, nhiều sông, đông bằng rộng lớn, thuận lợi cho phát triển nông nghỉ

“Tuy nhiên, quá tok cổng nghiệp hóa, 46 thị hóa cũng như tác động của tỉnh trạng nước bien

“đăng đã làm lài nguyên đất suy giảm rõ rột Là một quốc gia dang trong quá trình phát tiến với nông nghiệp là ngành mũi nhọo, Việt Nam những năm qua luôn tổn tại mau thuẫn giữa u cầu bio vệ đất nông nghiệp với sử dung đất để xây đựng công trình, phục vp các mục =u phát triển kinh tế, Qua Nghị quyết điều chỉnh QHSDD đến năm 2020 và KHSDD kỳ cuỗi 2016-2020, Chính phủ đã yêu cầu các tinh xác định ranh giới và công khai diện tích đấtse lứa cần bảo vệ nghiêm ngộ điều uét phân bỗ nguồn lục, rước hết à nguồn ngân sáchhà nước bảo đâm lợi ich gita các khu vực có điều kiên phát tiễn công nghi, đô tị, dich vu với các khu vực bảo vệ đất rồng lúa, đất rừng Diện tích đất trồng lúa đến năm 2020 được điều chỉnh là 3.160,39 nghìn ha (giảm 52,04 nghìn ha), đất chuyên trồng lúa nước giảm

92,95 nghìn ha, trong đó khoảng 400 nghìn ha được quy boạch chuyển đổi cơ cậu cay

nhưng khi cin thiết có thé quay lại trồng lúa”,

(6) Thực trạng thực hiện QH, KHSDD chưa ốc, các chỉ tiêu quy hoạch bị vi phạm,

vie sử dụng đất chưa đạt hiệu quảcao Thực tiễn thời gian qua cho thầy trong công tác thu ồi đắt, còn hiện sượng diện tích đắt thu hồi lớn hơn diện tích được HĐND tỉnh thông qua.

Các chí tiêu nhự đất 6, đắt nông nghiệp được chuyển mục đích thường thực hiện vượt so với

chỉ tiêu được đề ra Trong khỉ người dân mắt đất nông nghiệp để canh tác sản xuất mất công

ăn việ làm tỉ trê cả nước tinh trạng lng phí dit đai lại iễn ra nghiêm trong với hàng loạt

những khu đất dự án bỏ hoang nhiều nã 64 Luật đất đại đã có quy định về thu

t, những trụ sở co quan sử dụng đất sai mục đích, dự thừa quỹ đất, Điều này xuất phát từ

` bp/2vvnsomt sevvnng gov val fatt-2013-nhung-bat-cap-ean-sus-oi-b.sunginbertRedirecTM nie2 Theo số liga thôn kệ đến ngày 1912018 ea Liên Hợp Quốc - Nguôn: hưps:!đapsoerguiecnsm/

` eBfineeonery.vI3ainl-daoe de hinh guy arh sơ đụng dat 201805 12063847819 htm

19

công tác thẩm định dự án và kiểm soát tiến độ thực hiện của địa phương còn lông lêo, các dự

án cứ “dip chiếu” để chờ chuyển nhượng lại cho nhà đầu tư khác.

'Những vin dé nay không những đặt ra yêu cầu sửa dỗi các quy định của Luật đất dai ién hành mA còn cần bé sung những quy định mang tính chế tài, rằng buộc dé nâng cao

trách nhiệm cia chính quyền địa phương trong việc thực hiện và kiếm soát việc thực hiệncác chỉ tiêu quy hoạch, đảm bảo sử dụng đất hợp lý và có hiệu qua.

2 Nội dụng của Dự thảo sửa đổi Luật đất dai về QH, KHSDD và đánh giá các

nội dung sửa đối

2.1 Điều chỉnh Hệ thing QH, KHSDD (Điều 36)

ĐỂ phù hợp với Luật Quy hoạch, Luật đất dai đã sửz quy định về Hệ thống QH, KHDSDD Luật Quy hoạch” quy định có QH, KHSDĐ quốc gia, quy hoạch vùng, quy

hoạch tỉnh Dé đảm bảo thống nhất, Điều 36 “Hệ thông QH, KHSDDD” sửa đổi như sau:

(1)*QH, KHSDD cấp quốc gia” thinh “QH, KHSDĐ quốc gia”. (2) “QH, KHSDD cấp tỉnh” thành “QH, KHSDĐ tinh”.”*

(G) Bộ sung “QH, KHSDĐ ving”.

* Đánh gid: 7

- Việc đối tên QH, KHSDĐ cấp quốc gia va cấp tinh trên cơ sở phù hợp với Luật Quy

hoạch nhưng lại khiến cho tên gọi của các QHSDD trở nên không đồng bộ “QH, KHSDĐ.

cấp tinh” sửa thành “QH, KHSDD tinh” nhưng lại vẫn giữ nguyên “QH, KHSDĐ cấp huyện” Ở Việt Nam, đơn vị hành chính cp tình, cắp huyện, cấp xã có nhiễu tên gọi khác nhau VD: Thành phố trực thuộc TW được hiếu là cấp tinh chứ không thé hiểu là tỉnh Quy

định mới sửa “QH, KHSDĐ cấp tỉnh” thành “QH, KHSDĐ tỉnh” là sự không phù hop với

thực tế các đơn vị hành chính hiện nay 6 đây, sự phù hop của QĐPL với thực tiến đã không.

thực sự được coi trọng, a

~ Về sự bổ sung “QH, KHSDD vùng”: Day là sự bổ sung phù hợp và cần thiết, đảm.

bảo sự kết nối của 63 tỉnh thành thành những khu vực có vi tri địa lý, tiém năng phát triển

tường tự nhau, giúp hình thành hiệu ứng lan toa từ một số tỉnh thành phát triển thành những

‘ving phát triển, tạo nén sự phát triển đồng đều, mang tính đặc thù của từng vùng kinh tế 2.2 Kỳ OH, KHSDD (Điều 37) l Ộ

ĐỂ phh hợp với quy nh của Khoản 2 Điề 8 Luật Quy hoạch về thời kỳ guy hoạch

các quy hoạch thuộc hệ thong quy hoạch quốc gia - 10 nlm;tim nhìn từ 30 năm đến 50 năm;

tầm nhìn của quy hoạch vùng và quy hoạch tính là từ 20 năm đến 30 năm, Điều 37 sữa đổi

"hư san:

“Điều 37 Thai kỳ QH, KHSDP(stta) _ 1 Định hướng trong OHSDĐ 4 (bồ sung).

2: Kỳ QHSDP là 10 nm :

3 Kỳ KHSDĐ quốc gia, tỉnh và kỳ KHSDĐ quốc phòng, đất an ninh là 05 năm.

ốc gia là 30 năm, cắp tink và cấp huyện là 20 năm

KHSDD cấp huyện được lập hàng năm.(sứø)

4 Thời điễm lập, điều chỉnh OH, KHSDĐ: Một năm trước khi kết thúc kỳ quy

“hoạch (bỖ sung)

* Đánh gi

(1) Việc đôi ên Điều 37 thành “Thời kỳ” là không thực sự cla thiết Thuật ngữ “kỳ

quy hoạch” “kỹ kế hoạch” đã được s dụng trong sắt nhiều văn bản pháp luật hướng dẫn và cố liên quan Việc thay đổi tên gọi chứ không thay đổi về nội dung sẽ dẫn đến việc sửa dBi

tắt nhiều văn bản của ngành lut đắc đai một cách không cần thế Hơn nữa, mặc dù thay đỗi lên gọi của điều luật nhưng các khoản vin sử dụng thuật ngữ “kỳ quy hoạch”, “kỳ kế hoại”,

idm (khoản 2, Khoản 3 Điu 1; khon 4 Điều $9; mạc 39 Thụ lục Luật Quy hoch, Che thu ng được sửa đổi thôn nhất tong các ib lo ếp theo

6

Q) Một vấn đề của Luật Quy hoạch là các định hướng tm nhịn không rõ rằng về

mặt thời gian Tim nhìn của quy hoạch vùng và quy hoạch tỉnh là từ 20 năm đến 30 năm?

‘Néu mỗi vùng, mỗi tỉnh xây dung tim nhìn với những khoản thời gian khác nhau thì hệ

thống quy hoạch của Việt Nam không thể nào đảm bảo về tính thống nhất Bức tranh phát

triển trong tương lai sẽ khó được xác định vì có địa phương đã xây dựng tim nhìn 30 năm nhưng có địa phương mới chỉ có tim nhìn 20 năm Chênh lệch 10 nam là khoản

cách quá lớn và sẽ gây thách thức không nhỏ cho công tác quản lý quy hoạch Riêng đổi với QHSDĐ, khoản 1 Điều 37 Dự thảo đưa ra định hướng QHSDĐ quốc gia là 30 năm,

ắp tỉnh và cấp huyện là 20 năm Dé có một thứ "định hướng” rõ ring tì tat cả các hoạt

g đều phải nhấm đến một thời điểm cu thé để xác định khi đó chúng ta cần đạt được

quả như thé nào Nhưng khi xây dựng định hướng QHSDP quốc gia là 30 năm rồi,

cấp tỉnh và cấp huyện chỉ được xác định 20 năm, nghĩa là 2/3 chặng đường chúng ta nên

đi đến đâu, còn lại T0 năm cũng không được xây đựng định hướng 10 năm mà phải là 20

năm nữa Sự lệch lạc về mặt thoi gian sẽ gây khó khăn rất lớn cho các địa phương trong,

{qué trình xây đựng quy hoạch và dé dẫn đến sự hỗn loạn khó kiém soát trong việc thực

biện các chỉ tiêu quy hoạch.

2.3 Căm cứ lập OH, KHSDD (khoản 1, 3 các Điều 38, 39, 40) :

Lut đất dai 2013 quy định căn cứ lập QHSDĐ cấp quốc gia, cấp tỉnh, cắp huyện bao

gdm: Chiến lược, Quy hoạch tổng thé phát triển, Quy hoạch sử dung dat cấp trên, Điều kiện

tự nhiên, kinh tế xã hội của tỉnh; Hiện trang sử đụng, tiềm năng đất dai và kết quả thực biện

GUSDD kỳ trước; Nhu cầu sử dang đất cia các ngành, lnh vực, của địa phương và Định

"mức sử dụng đất,Tiền bộ khoa học và công nghệ có liên quan đến việc sử dung đất.

Hiện nay, Điều 20 Luật Quy hoạch đã quy định cũn cứ lập quy hoạch và Điều 6 Luật

Quy hoạch đã quy định Méi quan hệ giữa các quy hoạch, trong đó có QHSDĐ quốc gia Do

viy, căn cứ lập QHSDD quốc gia được thực biện theo quy định của Luật Quy hoạch Theo

đố khoản 1 của các Điền 38, 39, 40 về Can cứ lập QHSDP, quốc gia, tỉnh và cấp huyện

“Vực hiện theo quy định của Luật siea déi, bổ sung một số điều về quy hoạch của Luật Bat

dai, Luật Bảo vệ môi trường, Luật Khoáng sản, Luật Tài nguyên nước, Luật Da dang sinh

học, Luật Khí tượng thủy văn, Luật Tài nguyên, môi trường biển và hải đảo” ma không còn

được quy định liệt kê chỉ tiết như Luật đất dai 2013.

* Đánh giá: h :

`Với cách thức quy định dẫn chiều như trên của Dự thảo, phát sinh các vấn đề su:

“Thứ nhất, Nội dung tiêu chí để căn cứ không rõ rang, phải đối chiều quá nhiều ngành

Thật gây khó khăn và cách áp đụng không thống nhất đối với chính quyền địa phương.

“Thứ hai, Đã có cách thức quy định chung thi nên tích thành điều luật riêng, không

cần quy định lặp di lặp lại nhiều lần ti khoản 1 các điều như biện my — _

"This ba, Căn cứ lập QHSDĐ điều chỉnh nhưng Căn cứ lập KHSDĐ” tại khoản 3 Dia 3 35/0 Mê bì gt ngyện "Điều này khiến cách thức quy định trở nên không thống,

2.4 Nội dung OH, KHSDĐ (khoản 2, 4 các Điều 38, 39, 40)

3) Nội dung OH, KHSDĐ cấp quốc gia: :

"Khoản 2 Điều 24 Luật Quy hoạch về “Nội dung QHSDĐ quốc gia" quy định: Định

` Ga: QHSDD cing lp, KHHSD9 cáp tên côn Lộ KỆ onc ph tin KKH ca đã phar: Kế g đực

hig SDD tỳ ter Ne og đ Kỹ của gin th vực ca che lp” Kh mg đu huy

đứng ngàn te hie KISDĐ :

Tad! Qe Rocke St No! hme howch it coe a qe he: 1 ND ans hae dng đt gắc gaxiv nh vếc ia vẻ vả ete ng bes ng cự ho ce mục i tis Reh 28 8g.

{nh el ung phing hẳn nn vg ph Si Br và hộ vê or em ing tv ca sử

tcc i ho an sp vg, yh Quy hoch ng toe io gồm nh nộiSn ebay so ya) Pi edn iv he ys tid rho, ee, che pe động và by) ‘sit dụng dit của các ngành, lĩnh vuc;b) Dự báo xu thể biến động của việc sử dụng dit;e) Xác định các quan điển Vẽ tê ông rong ils) ish ng pin khôn gin vi hít st dựng đ rộng nhện

a

hướng phân bổ không gian và chi tiếu sử dung các loại đất: đất nông nị

phi nông nghiệp và đất chưa sử dung Luật đất đai được sửa đổi nhằm phủ hợp với quy định

của Luật Quy hoạch vỀ chỉ tiêu sử dung đất, cập nhất các yêu cầu thực tiến trong quá trình lập, thầm định, quyết định và diéu chỉnh QHSDD đến năm 2020 và KHSDD kỳ cubi (2016 ~

2020) cấp quốc gia đã được thông qua tại Nghị quyết 13/2016/QH13 ngày 09/4/2016, như:

điring sn ot rồng tự nhiên đất rừng sản xuất la rừng trong, đất xây dựng cơ sở vi ib, xy dụng cự sử y te, đất xây dung cơ sở giáo dục và đào tạo, dat xây dung cơ sở dục thé thao, đất giao thông, đất thủy loi, đất công bình năng lượng đất công trình bưu chính, viễn thông Trên cơ sở đó, nội dung QH, KHSDD quốc gia tại Điều 38 được sửa

đổi như sau:

“Điều 38 OH, KHSDĐ quốc gia

2 Nội dung QHSIDD quốc gia: a) Định hướng sử dụng đất 10 năm; b)”9Xác định các

chỉ iêu OH, KHSDĐ quốc gia, bao gồm

+ Nhóm đắt nông nghiệp cắp quốc gia, trong đó gồm các chỉ tiêu: đắt tring lúa, đắt

+ Nhóm đất

phòng, đắt an ninh, đắt khu công nghiệp, đất Rhu chế xuất, đất khu công nghệ cao, đất

dựng cơ sở văn hóa, dé xây đựng c cơ sở y tế, đất xây dựng cơ sở giáo duc và đào tạo, đất

xây đăng cơ sở thể đụ thê thao, đt giao tông, đấ thi lợi, đắt công rình năng ương, đất

cống ink bơ chính vất Hông đã ch lịch sẽ- vấn án Am lơ tồn ch vở

đắt bãi thi, xử lý chất tát

+ Nhóm đất chưa sử dung

+ Năóm chỉ tiêu sử dụng đắt theo không gian sử dựng, gồm: đất khu bảo tôn thiên

"hiên va đa dang sinh hoe, đất ki nông nghiệp ứng dung công nghệ cao, đắt Rhu kinh

đất đổ tị và đắt Hư đu lịch

«) Xác định diện ích các loại đất nêu trên trong 1

a đÓ vị hành ah sp ta cực en QU, KHSDD của Oude hội ~ bổ sung)”

d) Lập bản đồ QHSDĐ cấp quốc gia và các vũng kinh tế - xã hội:

4) Giả pháp thực hiện QHSDD.

4, Nội dung KHSDD cắp guée gia bao gồm:

2} Phân tích, ánh giá kết quả thực hiện KHISDĐ cấp quốc gia kỳ trước:

Đ) Xác định diện tích các loại đất quy định tại điểm b khoản 2 Điều này trong kỳ

KHSDD 0$ năm,

©) KHSDD 05 năm cho từng vàng KT-XH và don vị hình chính ấp tins “Xác định vị tr, mợ mổ điện ích các dự án, công trình cắp quắc gia (bồ sung);

4) Giải pháp thực hiện KHSDD."

Các chỉ tia QH, KHSDĐ hiện nay đã được quy định tại Điều 3 Thông ae

29/2014/TT-BTNMT quy định chỉ iết việc lập, điều chỉnh QH, KHSDĐ Vì thé, sự sửa đổi

pay bản chất chi là việc đưa các quy định hướng da hiện có vào Luật chữ không hoàn toàn là sự sửa đội BB sung mới Riêng Nhóm đắt phi nông nghiệp đã được cụ thể hóa thêm các chỉ tiêu như đất công trình năng lượng, đất công trình bưu chính viễn thông Trong Nhóm đất

nông nghiệp theo quy định cua Dự thảo hiện nay còn thiéu Đắt lâm musi

b) Nội dung OH, KHSDD cáp tink và cấp luoện:

ÿ quy hoạch đến từng vùng kinh tế

-‘plu lục của Nghị quyết phê dupe

đt vingsd) Định hướng phần bồ hổng gan và chỉ ều sử đụng đất phí nông nghiệp) Xác định không pan đất chưa sử

nga) Gli pip, gan ity hận guy hoạch,

uy địh hin hans ie ịnh co chỉ tiêu at đụng dt đội với nhôm dt nông nahi, thôn đắt phi nông nghi,

rien tt chưa sử đựng: trong đô xác định ign tích một sổ oe đt mm cắt rồng lứa đ cya rồng Hea nước, đặt

Tông phòng hộ, đt rồng đặc dụng đt rồng săn wu, đất nuôi rằng thiy st, dam mui, đít quốc phòng đất en nh, cắt Xu công nghiệp, đất khu chế suất đt kh công nghệ cao lt kha kih lễ c ghế iễn ạ ng cập quốc ea,

đi Nhị sử văn bó dạnh hơn hổng cảnh, đt đồ tị va đ bà bái xử lý cất hi,

Đ

* Điều 39 về nội ding QE, KHSDĐ tỉnh sửa đổi

“2 Nội dung QHSDD tỉnh bao gồm:a) Dinh hướng sử dụng đất 10 năm;8j ”Xáe định điện

tích các loại đất theo như cầu sit dung đất tinh;e) Xác định các khu vue sử dung đất theo

chức năng sử dur * Xác định đắn từng đơn vị hành chính cấp huyện diện tích các log! cất trong QHSDĐ cấp quốc gia và các loại đất theo như câu sử dụng đắt cáp tíh;đ) Lập bin đồ QHSDD tinh:e)Giải pháp thực hiện QHSDĐ,

4, Nội dung KHSDD cấp tỉnh bao gồm;s) Phân tích, đánh giá kết quả thực hiện KHSDD cấp

tình kỳ trướo;b) Xác doh din từng đơn vị hành chính cắp huyện theo từng năm và điện ích

các loại diét quy định tại điểm c khoản 2 Điều này trong kỳ KHSDD”;

* Điệu 40 về nội dung QH, KHSDĐ cấp Huyện sửa đổi:

*2 Nội dung QHSIDĐ cấp huyện bao gồm: a) Định hướng sử dung đất 10 năm:b) Xác định tích các loại đất đã được phân bổ trong QHSDD tỉnh và điện tích các loại đất heo nhụ

sử dụng đất của cấp huyện và cấp xã (có đanh mục ede cổng trình, dự án kèm theo nếu

có— Bồ sung);

4 Nội dung KHSDĐ hàng năm cắp huyện bao gồm: ,) Lập bản đỗ KHSDD hing năm cắp huyện; Lap ban đồ về nội dung cluyễn mục sử dung các loại đắt trong năm kế hoạch của cấp luyện (66 sing);8) Giải pháp thực hiện KHSDD.”

QHSDB quốc gia đã xác định điện tích các loại đất đến timg đơn vị bành chính cấp

tỉnh, tỉnh xác định đến từng đơn vị hành chính cấp huyện Theo nội dung sửa đối, QHSDD cắp tinh và cấp huyện sẽ bỏ “Dinh hướng sử dụng dit 10 nấm”, thay vào 46 bướng đến chỉ tiết hỗa trong xác định điện tích, kho vực sứ đụng đất theo chức năng, danh mục các công,

trinh, dự án Cấp buyện ngoài bản đồ KHSDĐ hàng năm con phải lập bản đồ về nội dung

ebyyẫn mye dich sử dụng đất tong năm kế hoạch Các quy định sửa đổi đảm bảo tính liên

kết trong hệ thống các QH, KHSDD theo cấp hành chính, đồng thời hướng tới bảo vệ chặt

chế quỹ đất đề thực hiện đăng các chỉ tiêu quy hoạch đã đề ra.

2.5 Bé sung QH, KHSDP vùng (Điều 388)

‘Theo Mục 3.1 Nghị quyết số 134/2016/QH113 eda Quốc hội về điễu chinhQHSDĐ .đến năm 2020 và KHSDD kỳ cối (2016 - 2020) cắp quốc gia, Quốc hội đã giao Chính phủ:

“Tổ chức lập QHSDD các vùng kinh tế - xã hội nhằm khai thác thé mạnh, tiệm năng đất dai "bảo đảm tính kết nội liên vàng, liên tỉnh trình Thủ tướng Chính phủ phê duyệt” Trên cơ sở

thống nhất với Luật Quy hoạch, Dự thảo sửa đồi Luật dat dai 2013 6 sung Điều 38 a “QH,KHSDD ving” với các nội dung: / Căn cứ lập OHSDĐ vùng: 2 Nội dung QHSDĐ ving:3 Clin cứ lập KHSDĐ vùng; 4 Nội dung KHSDĐ vàng."

* Đánh giá:

Xây dựng quy hoạch theo vùng không phải là vấn đề mới xét trên bình điện lich sử. “Có thể lấy ví dụ những năm đều thập niên 1970, do chính sách bình định nông thôn của MY

ngụy, hằng triệu người ở nông thôn 6 at kéo lên sinh sống 6 thành phd khiến cho Sai Gòn trở

“nên hỗn tạp, chật chội Đồ án Quy boạch tổng thé xây dựng TP.HCM năm 1993 đã lựa chon

"nô hình phát iễn của thành phố theo hướng: phi tập trung và da trưng tim nhằm giim bớt

sức p tri nộ thành, tạo điều kiện kết nối các đô bị của vùng kinb trong điểm phía Nam”, Tiện nay, việc bb sung QH, KHSDD vũng là cần thốt dong quy hoạch phát tiễn của Việt Navn, vừa giúp giải quyết vin đề cis các đô thị đông dân, lai pop phần phat tiễn các địa hàn Tân cận như hiệu ứng của sóng nước Các quy định về Căn cứ và Nội dung lập QH, KHSDĐ.> Qu đph hộp loi: Xie nạ ia ue cc bi tO được hận bồ wong QHSDD chp qc ổn vàn ti các loi

đế ben doc sẽ ng th

don en hi Xe hiện th dc tại ty dì dâm As ys ing đơn] lnh dị bp

Quy ain hiện hòn: Xác đủ điện ch ch loi at ya điền soi? Du này rong kỹ KHSDD theo ứng

êm Vẻ đến ông đọnv| bệnh chin dp tuyệt

* URND TP.HCM, Tội Kiln tr sự Vite Nam, Hội Quy hoach ph iễo đề TP, HCM, Hộ Kiến túc sự TP HCM,Sở Quy loạch Kid ni TP, ICM, 40 năm Qi hoc! ibn ne TP HCM ~ Thủnh a nh nh, xế đồ và giả

2B

‘ving hiện cần được chỉ tiết hóa Đặc biệt, khác với QH, KHSDP lập theo cấp hành chính

bay QH, KHSDĐ quốc phòng, an ninh đều có cơ quan đầu mối về quản lý, QH, KHSDD ‘ving cần có quy trình xây dựng đặc biệt, dim bio sự kết nồi giữa các tỉnh thành

2.6 Thực hiện QH, KHSDD

Khodn 1 Điều 49 bỏ quy định: *7hủ acéng Chính phủ phan bd chỉ tiêu sử đọng đắt

cho các tinh, thành phổ trực thuộc trung ương, Bộ Qube phòng, Bộ Công an trên cơ sở cácchi teu sử dung đất cấp quốc gia đã được Quốc hội quyết dinh”.Trong nội dung của QH,

KHSDD quốc gia đã thê hiện điện tích đất phân bổ cho QHSDD cắp dưới, do đó việc bỏ quy định Thủ tướng Chính phủ phân bé chỉ tiêu sử dụng đất là phù hop.

2.8 Báo cáo thực hiện OH, KHSDD

._ Điều 50 Dự thảo Luật đất đai sửa đổi như sau: “Điều 50 Báo cáo thực hiện QH, KHSDĐ.

1 Uy ban nhận dn cáp xũ, cắp luyện có trách nhiện gửi báo cáo Kết quả thực hiện OH,

KHSDB đến Ủy ban nhân dân cấp trên trực ti; trước ngày 31 thang 10 hang năm Ủy ban "hân dan cấp tỉnh có trách nhiệm gửi bảo cáo kết quả thực hiện QH, KHSDĐ dén Bộ Tài

ngugién và Môi trường :

2 Bộ Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm tổng hợp kết quả thực hiện QH, KHSDD

‘ca cả nước để báo cáo Chính phủvào năm: cui của kỳ OH, KHSDD:

Quy định sia đôi đã được giản lược hơn nhiều so với quý định của Luật đất đại 2013

hiện hành Các sửa đối này dựa trên thực tiễn thực hiện báo cáo những năm vừa qua Trách,

nhiệm báo cáo của cơ quan thực hiện QH, KHSDD thuộc về cấp hành chính không thay đổi,

bổ sung quy định cụ thể về thời hạn báo cáo Bộ TNMT là rước 31/10 hàng năm Việc định ta thời hạn báo cáo của dia phương là cần thiết, giải quyết tình trang báo cáo chậm ảnh

hướng đến công tác của TW Bên cạnh đó, Dự thio cũng sửa đổi thời gian báo cáo Chính

phủ là vào năm cuối của kỳ QH, KHSDĐ thay vì vào mỗi kỳ hợp cuối năm như hiện nay

chỉ báo cáo vào năm cuối của kỳ QH, KHSDĐ cũng là sự sửa đôi phù hợp với tính chất

của công tác tổng kết kết quả của kỳ QH, KHSDĐ khi ma các chỉ tiêu quy hoạch đều được, xác định theo ky Vi sự sữa đối này mà khoản 2 Điều 50 theo quy định hiện nay Không con

cần thiết và bị Dự thảo bãi bd Ngoài các sửa đổi trên, Dự thảo còn bỏ quy định về chế độ

báo cáo cia Bộ Quốc phòng và Bộ Công an Diễu nay đặt ra vin đề trách nhiệm kiểm soát

thực hiện tô kểt báo cáo đối với QH, KHSDĐ Quốc phòng và An ninh cần được thực biện

như thể nào,

°2.9 Giải quyét phát sinh về OH, KHSDD sau khi Luật có hiệu lợc thi hành

Điều 51 trước đây được xây đựng nhằm giải quyết những van đề phát sinh do Luật

đất dai 2013 được bạn hành Sau 5 năm, các van đề này không còn tồn tai và Điều 51 hiện cần được sửa đổi nhằm đảm bảo phủ hợp với thực tiễn kbi Luật sửa đổi, bo sung một số điều

Gia Tuật Đất đai có hiệu lực Theo đó, Điều 51 Dự thảo Luật quy định: “Doi với OH,

“KHSDĐ dã được cơ quan nhà nước có thần quyénquyét định, phê dhyệt trước ngày luật này có higu lực thị hành th được thực hiện hét k) QH, KHSDD "2

Quy din hin hành:

1, Thich hiện ch ing nứa vẻ kẻ ut ye itn GH, KHEDD sins hi to gyn cụ ly: 2) UBND

ip sẽ ấp haya co teh nhiệm gửi báo cáo kết qu thực iện QH, KHSDD dln UBND cấp tre re ip: UBND cấp

fi ete nhiệm a bdo cáo ết quả thực hiện, KHSDD dễn Bộ T3 nguyên và Mũi rường:) Bộ Que phòng, Bộ Công an có rách nhiệm gb bdo co KẾ gal thực hiện QH, KHSDD quốc phẳng, en nin đến BO Tài nguyên và Mới {rungs c) Bộ Ta nguyễn và Môi tường có trách xiên ng bop kế qui hục hiện hing năm về QH, KHSDD của cả

ước dé báo cáo Chin ph vinh Quốc ội vào kỷ bọ cub nim,

` Bo cáo kết goi the hiện KHSDĐ hing atm đội với nkm cubi của KHSDD kỳ đầu phải kèn heo bán cáo ng bop ‘ig thạc hin c kỳ KHSDĐ, Bá cáo he quá học hiện KHSDD bảng nam đội với sâm ex của kì quy hạch sử đụng {Ht pl kêm theo bio do tổn hop việc thục iệt cả KHISDĐ kỹ cu v áo cáo tông hợp việc thực hiện c kỳ quy

on si dung dit

Quy Ảnh Mện hành: 1 Đội với QH, KHSDD đã được cơ quan nhà nước có thi quyền guyét dah phé doyệt trước

gly Luật này cổ hiệu lục tị hành tht phải rà sod, didn ta bộ sung dễ đều chỉnh QH, KHSDD cho phi hop với quy cảnh củ Luật này Kh lập kế hoạch sử đơn đt OS năm 2016 - 2029)2 Khi Luật này có iệu lực thi nh mà QH,TKRSDB cấp hoyệ chưa được cơ quan nhà nước cổ hâm gyn phê doyệt vids thà lôi đấu ia đc cho chat Qs,

6

3 Đánh giá chung và Dự báo về tính khả thi của Dự thảo sửa đổi về vin đề QH,

3.1 Đánh giá tổng quan nội dung về QH, KHSDĐ trongg Dự thảo Luật đất đai sửa.

1.1 VỆ các nội dung sửa abi l

Qua nghiên cứu từng quy định pháp luật cụ thể được sửa đổi tại mục 2 có thể rất ra một Tuận sau:

Thứ nhất ức hội dang sữa đi cơ bán pring đu nh đễ già hợp với Lat Quy hoạch Có thể nối, Luật Quy hoạch có tác động lớn nhất đến các nội dung về QH, KHSDĐ, ong Dự thio Luật đất dai sửa đội Việc điều chỉnh bệ thống quy boạch, kỳ quy hoạch, chỉ

tiết hóa các chỉ iêu quy hoạch đều chịu sự tác động rực tiếp của việc Quốc hội ban hành

Luật Quy hoạch sẽ có hiệu lực từ 01/01/2019, Vige thống nhất trong quy định giữa các

ngành luật là điền hết sức cần thiết và Luật đất ai là uật phải chịu sự điền chỉnh này để đạt

được sự thống nhất chủng Mặc dù vậy vẫn tn tại vấn để không thực sự phù hợp của Luật

(Quy hoạch liên quan đến tên gọi của các QH, KHSDĐ QH, KHSDĐ cáp quốc gia có thể sửa thành QH, KHSDD quốc gia, nhưng QUI, KHSDĐ cấp tỉnh sửa thành QH, KASD tinh

thi lại không thực sự phủ hợp

Thứ hai, các nội dụng sửa đổi xuất phát từ yêu cầu thực tiễn chủ yếu liên quan đến

sắc yếu tổ thuộc về quy trình, tình tự thủ tue xây đựng, thực hiện QH, KHSDĐ như thi gian báo cáo, cơ quan báo cáo, căn cứ và nội dung cần có của QH, KHSDĐ Vì được sửa đôi

trên cơ sở rất kinh nghiện từ công tá thực iễn nên các sửa đối đều mang tính thực tẾ cao,

sp phân giải quyết những tồn tại hiện nay 3.12 Vé các nỗi dụng không sửa

Vige đính giá các nội dang được bộ sung, sửa đổi là rất cần thiết Tuy vậy, không có "nghĩa các điều luật không được sửa đồi thì không có những bắt cập cần giải quyết Dự thảo

sửa đổi Luật đất dai giữ nguyên các điều luật sau: Nguyên tắc lập QH, KHSDĐ (Điều 35),

QU; KHSDP uc png th (Dib 41, Trch nhện đc ip QH, KHSDD Cis

42), Lay ý kiến về QH, KHSDD (itu 43), Thim định QH, KESDD (Điền 44), Thâm quyền

quyết định, phê duyệt QH, KHSDD (Bidu 45), Điễu chỉnh QH, KHSDĐ (Diba 46), Tư vin

lập QH, KHSDD (Điều 47), Công bổ QH, KHSDP (Điều 48) Ngoài ra, trong các điều luật

được sita đổi đã đề cập ở mục 2 cũng có những nội dung được giữ nguyên Trong các nội dang không được Dự thảo sửa đố còn tò tại một số vấn đề, cụ thể như sau:

(1) Neuyén tắc lớp OH, KHSDD - Điều 35

“Thứ nhất, Vấn đề đặc biệt bảo vệ quỹ đất nông nghiệp chưa được quan tâm đúng mức: Mục tiêu 2020 tro thành quốc gia công nghiệp Việt Nam dã không dat được, trong thời

tian dii sip tối, ông nghiệp van là chủ đạo trong nén kính tẾ Việt Nam nhưng nội dung này

Không đặc biệt được nhắn mạnh trong Điều 35 Khoản 7 Điễu 35 cổ quy định: “Quy hoạch,

Xế hoạch sử dung đất phải bào đảm wn tén quỹ dit cho mục đích quốc phòng, an inh, phục

vụ lợi ich guốc gia, công cộng, an nh lương thực và bảo vệ mội trường,” những chỉlà “ru tiên quỹ đất” và mục đích an ninh lương thực đứng sa rất nhiều các mục đích khác, thậm

chi không được nối rõ à “đốt nông nghiệp” Thực tién xây đựng các chỉ iêu quy hoạch cũng;

ho thấy, điệ tích đốc nông nghiệp thường bị điều chinh theo hướng giảm Sự chuyển đổi từ

đất nông nghiệp sang đất xây đựng công hình, đất lia sang đất nông nghiệp khá là sự

chuyển đôi một chiề, do đó, yêu cầu bảo vệ quỹ đất nông nghiệp cằn phải được đặt ra thật

“chặt chẽ ngay từ đầu

-Xinh nghiệm Trung Quốc cho thấy, nguyên tắc quan trong nhất là bảo vệ nghiêm ngặt

120 triệu ha đất canh tác Điều này được thé hiện rõ và xuyên suốt trong hệ thống pháp luật công hận quyễ sử dụng đầu chuyển mục ích sử đụng đất củ cứ vào kế hịch sử dụng đít cấp tỉnh và dah mục dự

in phục vụ phết kiến kin tế - xã hội ca cậy huyện do UBND cấp huyện tông hợp tình UBND cấp tinh quyết inh.

Viậc phê duyệt QH, KHSDD cắp hệ phi hoàn thinh chậm nhất O7 êm ft ngày Luật này cổ hiệu lc thị ảnh,

2

đất dai D8 bạn chế tinh trạng lấy đất nông nghiệp, Trung Quốc quy định việc thu hồi đất “ông nghiệp rất ngặt nghèo Nếu chuyển đối mục dich sử dụng đất, phải ding với chiến lược

âu đãi của vũng và phải nằm trong chi giới đỏ Mục tiêu là bảo đâm cả nước luôn duy tr 1,8

tỷ mẫu đất nông nghiệp trở lên Hiện nhiều địa phương thu hồi đất nông nghiệp để phát tri

công nghiệp đã phải trả lại cho nông dân sản xuất nông nghiệp Trung Quốc đặc biệt coi

trọng việp bảo vệ đất canh tác, đặc biệt la “đất ruộng cơ bản” đã được chính quyền xác dink.

dàng vào sẵn xuất lương thực, bông, đầu dn, rau, hoặc đã có công trình thuỷ lợi tốt QHSDĐ.

cắp quốc gia phải xác định được diện ích đất canh tác cần bảo vệ nghiêm ngặt, trong đó chỉ 1 diện tich đất canh tác cơ bản (phi chiém 80% trở lên đất canh tác của mỗi tinh) có chất lượng tốt nhất cần được duy trì vĩnh viễn, không được phép chuyển đổi mục dich sử dụng cưới bắt cứ lý do gì Hing năm, căn cứ vào QHSDD được duyệt, Chính phi giao chi tiêu chuyển mye đích sử dung dit nông nghiệp sang mục dich khéc cho tùng tịnh, tinh phân bổ cho từng đơn vị hành chính cắp huyện, huyện phân bổ đến từng đơn vi xã dé thực hiện Việc chuyển mục dich sử dung đất canh tác sang sử dung vào các mục dich khác phi nông nghiệpphải được phê duyệt tại cấp tỉnh và Chính phi Trường hợp QH, KHSDĐ bị vi phạm thi tùymức độ vi phạm ma người đứng đầu địa phương sẽ bị xử lý hành chính hoặc sẽ bị truy cứu trách nhiệm hình sự, đất bi vi phạm sẽ bj thu hồi (kể cả trường hợp đã đầu tơ), „

'Nguyên tắc bảo vệ đất canh tác là “chiếm bao nhiêu, khẩn bấy nhiêu”, nếu không có.

liều kiện thì nộp phí khai khẩn cho cấp tinh ding đẻ khai hoang, Cắm không được chiếm.

dung đất canh tác dé xây lò gach, mé má hoặc tự ý xây nhà, đào lấy đất cát, khai thác đó,

i ài được Quốc vụ viện phê chuẩn: 1/ Đắt ruộng co

bản; 2/ Dat canh tác vượt quá 35 ha; 3/ Dat khác vượt quá 70 ha Trưng thu các đất khác do chính quyền cấp tinh phê chun và báo cáo Quốc vụ vign.

“Thứ bai, Vấn đề bio vệ môi trường và thích ứng biến đổi khí hậu: đà được nhắc tới

hai lần trong Điều 35 tại khoản #2 và khoản 7 nhưng lại không có các hướng din cu thé,

thực tiễn quy hoạch tại nhiều địa phương hiện nay hằu như không cho thấy sự quan tâm đi vvin dé này Không thé để tình trang các vẫn đề môi trường trở thành *chuyện đã rồi” mới bắt

dđầu quan tâm quy hoạch.

Nhiều năm qua, TP.HCM phải đối mặt với tỉnh hình lún cụt, biến đổi khí hậu và nước biển

dang nên đã sớm lồng ghép những ảnh hưởng của biển đổi khí hậu vào định hướng QIISDĐ.

đến nam 2020, tạo sự hợp lý trong quản lý và sử dụng dit” TP.HCM có địa hình trơng đối

bing phẳng và thấp phía TRy-Bắc và Đông Bắc, có nguy cơ ngập ng lớn do nằm ở cửa sông, hệ thông kênh rach ching chit, ảnh hưởng bởi chế độ bán nhật triệu biển đông và việc

khai thác hồ chứa Trị An, Dầu Tiếng, Thác Mơ , lượng mưa lại khá cao tập trung từ tháng.

5 đến tháng 11 Bên cạnh đó, vùng đất tại thành phố Hồ Chí Minh và các tỉnh đồng bằng.

sông Cửa Long đang din ra tình trạng lún sụt, nguyên nhân khách quan do địch chuyển của °

ming kiến tạo, quá tình nền đất cổ kết tự mắt nước, co ngot tự nhiên của lớp trằm tích,

nguyên nhân do con người tác động như khai thác nước ngầm, quá trình đô thị hóa ting tải

‘ong trên nén đất yếu, rung động do các hoạt động giao thông Dựa trên sơ đỏ phân vùng lún cho thấy thành phố Hồ Chí Minh đang điễn ra với tốc độ lún lớn trên 10cm trong vòng.

10 năm tại nhiều quận với tổng điện tích 239 kmØ, cá biệt có những nơi lún tới 73em/10

năm, từ năm 2005-2015, Theo số liệu trong giai đoạn 1993-2014, mye nước rung binh khu

vực ven biển Việt Nam có xu hướng tăng 3,5 + 0,7mm/năm; có thể nói cuối thé ky này toàn

` bạp lhoichnh vgaosu.ie2013090knh-nghien.ve-qtrbesch:ke hoch:s0 đụng at cuaeot-so-nvoe rene

Joi 392211

ree apehicongsen org sn/HHomelPrintStory epxÖdieulouien=361048yitrrue

“ Khải td hợp lý iy hin ign và bảo vệ môi rường; hich ứng với biển độ kí

Quy hoe, hoạch sử đụng ải bảo đảm i in qu độ cho mọc ich quốc phòng, anh, phục Tl fh

aye ia, công cũng tịnh hong tực và bảo vệ nỗi ung, h

“ DRNG TP.HCM, Hội Kiến trúc sư Việt Nam, 16; Quy hogch phá tiễn đ thị TP HCM, Hội Kia túc sự TP, HCM,

' Quy hoạch Kien re TP, HCM, 40 nim Quy hoạch kan ic TP HCM ~ Thành te, ink rghit, nên đồ và git 5

‘php nam 2015, tang 52

26

"bộ những vùng đất có độ cao nhỏ hơn 4m tại thành phố Hồ Chí Minh có nguy cơ ngập nước và những phần diện tích xây đựng không thuận lợi chiếm tới 60-70% tổng điện tích tự nhiên

Vi thế, TP.HCM bắt buộc phải lựa chọn những vùng đất có độ cao tir 4m trở lên, qua nghiên cứu thi ving đất xây dựng thành phố mới phù hợp nhất là huyện Củ Chi và một phần huyện

Hóc Môn với diện lich ty nhiên thuận lợi cho xây dựng đỗ thị khoảng gần 80 nghìn ha

hiếm 70%) - 7

“Thứ ba, về Mối quan hệ giữa các QH, KHSDĐ Điền 35 đã làm rõ mối quan hệ giữa các cấp quy hoạch theo đơn vị hành chính cấp dưới cắp trên, giữa quy hoạch với kế hoạch

nhưng lại chưa lâm rỡ quan hệ giữa QU, KHSDD quốc phòng, an ninh với các quy hoạch

cồn lại Tham khảo pháp luật đất đai Canada, Han Quốc, Trung Quốc” cho thấy, QH,

XHSDĐ chỉ được lập theo các cấp đơn vị hành chính Nhiễu loại đất sử đụng vào các mục dich khác cũng có vai trò không kém phần quan trọng, đặc biệt là đất nông nghiệp nhưng cũng không có hệ thống QH, KHSDĐ sing, Néu không th làm rõ môi quan hệ này, có thé

cân nhắc lông ghép vào QH, KHSD theo cấp hành chính.

(2) Lỗi ý kiến về OH, KHSDD- Điều 4) - ¬

“Thứ nhấ, theo quý định hiện nay tì việc lấy ý kiến chỉ bao gồm ấy ý kiến nhân đân;

Bộ Quốc phòng, Bộ Công an lẤy ý kiến UBND cập th đồi với QH, KHISDĐ quốc phòng; san ninh, Cin bé sung việc lấy ý kiễn các Bộ Ban ngành trong quá trình xây dựng nếu việc sử

đạng đất có liên quan, "

© Thụy Điễn, quá tình lập quy hoạch quốc gia bao gồm bai bước Bước du tiên là

tiến hành nghiên cứu về nhu edu sử dung đất từ các bộ, ngành, khu vực, chính quyền địa

phương và chính quyên Trung ương; đồng thời, tham vấn về nhu cầu sở đụng đất wu tiên đố

“Tội một linh vực sử dung dit (nông nghiệp, lâm nghiệp, ngư nghiệp, giao thông vận tải, sản

xuất điện, bảo vệ môi trường và văn hóa) Bước thứ hai là tham vấn các thành phố về tr tiên

của họ cho các nhủ cầu cạnh tranh về sử dụng đất, Chính quyển quận sẽ biên soạn các kết

quả này và gửi cho Chính phủ và Quốc hội để quyết định tong các trường hợp có xung đột

giữa lại ích quốc gia với lợi ích khu vực hoặc địa phương Ở Canada, công tác QHSDD được điều chỉnh bôi các quy định pháp luật của cơ quan lập pháp của tỉnh (bang), với một

đạo luật đặc biệt cho thành phố thủ đô và một Luật quy hoạch cho 200 thành phô cồn lại ‘Theo Luật quy hoạch chính quyền tinh, mỗi thành phố lập kế oạch phát triển va bản quy

hoạch vùng: các cơ quan khác phải được tham vấn trong quá trình chuẩn bị kế hoạch Nếu họ không đồng ý với một ké hoạch phát tiễn được dé xt, họ có thé khiếu nại đấn một hội

đẳng đặc bit va thường kế hoạch sẽ không được phê đuyệt nếu có phân đối này”,

“Thứ hai, theo quy din, "Việc ly ý kiến đồng góp của nhân din về QH, KHSDD cấp

quốc gia, cắp tinh được thực hiện thông qua hình thúc công khai thông tin về nội dung của

GH, KHSDP trên trang thông tin điện tứ của Bộ TNMT, UBND cắp tinh; việc lấy ý kiến

đồng gop của nhân din về QH, KHSDD cấp huyện được thực hiện thông qua bình tức tổ

chức hội nghị, lấy ý kiến trự tiếp và công khai thông tin về nội dung của QH, KHSDD trên trang thông tn điện từ của UBND cấp tinh và ƯBND ofp huyện” Đây là nội dung cụ thể óe Nguyên tắc “Dân chủ và công khai” (khoản 6 Điều 35) Tuy nhiên, thực té rat nhiều người dln cho biết ho chưa bao giờ được lấy ý kiến Nguyên nhân của vin 48 này, một là quy định của Luật đắt dai không phải người dân nào cũng nắm được một cách chỉ tiết để biết

GH, KHSDD được công khai tiên mang và ái dia chỉ nào, hai à không phải sỉ cũng có điều Kiện sử dụng mạng internet đề tim hiểu Thời gian lấy ý kiến giới hạn 30 ngày nên nhiễu

N00 nena gta photo tihng ho

* aplihind vabo 0-0 201309ib-agiem ve gay ho ouch dng-a-oum mot 30 m6E ene

p/h vhoso-w-liew201309/knh-nghiemve-quy hace 4e-oach-s-dungdat-cua-mac-so-auoesrenthe-gi:28311!

7

người dân không thể đóng góp ý kiến Trong nhiều Báo cáo tổng hợp tiép thu giải trình cũng

chỉ ghỉ ý kiến (nếu có) mà không ghi tổng số ý kiến thu được (đồng tinh hay không), bao

nhiêu ý kiến giống nhau về cùng một nội dung trong thời gian 30 ngày đó để có đánh giá vẻ mức độ nắm bit và tham gia của người dân trong công tác quy hoạch Do đó, yêu cầu đặt ra là phương thức lấy ý kiến cin thay đôi để đảm bảo tiếp cận đến người dn, Báo cáo tổng hop cũng cân phải được bổ sung các nội dung chỉ tiết đễ đảm báo đánh giá được vin đề

hin chung, các nước đều rất coi trọng việc lấy ý kiến về quy hoạch trong quá trình "nghiên cứu lập quy boạch Nhiều quốc gia đã ban hanh quy định riéng và phương pháp quy

hoạch có sự tham gia của cộng đồng và dân cu, gọi chung là phương phép quy hoạch tham.gia Theo mô hình của Barcelona - Tây Ban Nha, sự tham gia của người dân được chia làm.

giai đoạn: Giai đoạn 1 người dân được chính quyền báo cáo về quy hoạch và hình thức để tham khảo ý kiến (phỏng vấn, trang web, điều tra xã hội học ); Giai đoạn 2 mở điễn đàn để

dân bàn, mục dich Chin đoán, dự báo; Giai đoạn 3 mnở diễn đàn dé dân bàn, mục đích xây dumg quy hoạch hinh động; Sau đó báo cáo lẫn cuỗi cing đẻ dân kiểm tra và thông qua duy

hoạch Té chức thường trực đón nhận sự tham gia thường xuyên của dân cư trong quá trình.

thực hiện quy hoạch" Để cụ thể hóa hơn nữa nhằm phát huy hiệu quả cao đối với việc tổ

chức lấy ý kiến về quy hoạch, có thé tham khảo Chỉ tị 30 ~ CT/TW ngày 18/2/1998 của

Ben Chip hình trung ương Ding về xây đựng và thực hiện Quy chế đân chủ ở cơ sở và Nghị

định 29/2908/NĐ-CP ngày ¡1/5/1998 của Chính phú ban hành Quy chế thực hiện dân cb

(3) Thực hiện OH, KHSDĐ - khoán 3 Điều 49°

Quy định hiện nay điều chính van đề quy hoạch “treo” vite không rằng buộc được trách nhiệm của chính quyền địt phương trong việc bỏ quy hoạch "treo" ma thậm chi con tiếp tye cho “treo” khi đã quy định địa phương cổ trách nhiệm “phải điều chỉnh hoặc hủy a" những đồng thời lại quy định nếu địa phơng mờ không làm “không điều chinh/ hủy bò

hoje có điều chinh hủy bỏ mà không công bồ th Cách thức quy định hoàn toàn di ngược “nguyên tắc Công khai, khiển người dân rất “mù mờ” này cần phải được loại bỏ; thay bằng những quy định mang tinh ring buộc chặt chế tách nhiệm của chính quyền địa phương

trong việc xử lý quy hoạch “eo” cũng nh thực hiện đăng các chỉ tiên quy hoạch.

“Trong khi nhiều địa phương còn loay hoay vin đề xử lý quy hoạch treo th thời gian qua thi TP.HCM đã lim được một công tác là "phòng" quy hoạch "treo", Có trường hợp dự

fn lim đường gặp khó do vướng nhà dén, TP đã thay đổi sang Ky quỹ đất công viên để lâm

đường thay vi giải phống nhà din vì ôn kém, người din không châu i đời còn làm phát sinh

nhiều khiếu nại và gây chậm trể cho việc triển khai dự á _

Noli ra, TP dang à soát lai những tuyến dự phóng mà không khả thi thi kiên quyết công bố "gừng thực hiện, giả tda quy hoạch treo, tìm giải pháp khác khả thi hơn, im cách sử dụng

tối da mặt đường hiện hữu để ít ảnh hưởng đến đời sống người dân như cầu vượt phân bd lại

luồng giao thông, phát tiễn bãi đậu xe tho theo xu hướng tiên tiến của thé giới”:

Spas TS, KTS, Trần Trọng Hanh (Hội Kiến múc sự Việt Nam), Quy bạch ving, NXB Xây địng năm 2015, tang28

5 pas 1S, KTS, Trần Trọng Hanh (Hội Kiến te sư Việt Nam), Quy bosch ving, NXB Xây dmg, gầm 2015, tang

BS Diệp tie dt eh wong KHSDD hig nin của cắp huyện đã dope công bổ ph thu bỗi tye hận dự án oe phải chuyện mục ich sĩ đụng dt a san 03 nfm chưa có quy đnh thu hb đt oặc cha được php chaydn mục đích dan độ th sơ quen hà mae chm quyên pb duyệt KHSDĐ phải đều chin, hy bo va phá cứng bổ vie đu hh: hyo việc thu bi hob chuyên mục ích độ với phản die tích đất hi rong KESDD.

“Trường hộp eo quan nha nước có tim uyên phế duyệt KHSDD không dieu chính, hủy bó huậc cỗ điều chin, hủy bổ

shane eg ng b vc đản thà hy bỏ ng ng eT vẻ a to ty đạ gì den

2 Điềunhy

5S UBND TP.ICM, Hội Kiến tic sự Việt Nam, Hội Quy hoạch phá tiền 4b TP HCM, Hội Kiễn mic sự TP, HCM,

8 Quy boch Kiến tre TP, HCM, 40 năm Quy hoạch & kiên te TP HCM ~ Thành gu kinh nghiệm, vẫn đồ va ithpháp, tân 2015, trang 10,

Ey

KET LUẬN: QH, KHSDD không phải là một nội dung mới mẻ của Luật đất đai,

chưa bao giờ trở thành vấn đề đã cl Mỗi giai đoạn phát triển của đất nước, những

yéu cầu đặt ra cho công tác quy hoạch đều có những diém mới và yẾu tổ đặc tha, Sau 5 năm

thì hanh Luật đất đai 2013 và trước việc Luật Quy hoạch mới sẽ có hiệu lực vào ngày

01/01/2019, Dự thảo Luật đắt đai 2013 sửa đổi đã đưa vào các yêu cầu mới trên cơ sé thôngait với Luật Quy hoạch và các điều chỉnh xửý bắt cập rong công ác thi hành Tuy nhiên,

những sa đổi hiện nay là chưa đủ đễ giải quyết những tồn tại cẽn cơ cũng như những vấn đề

tính thời đại Một văn bản luật không nên bị sửa đổi qué nhiều sẽ din đến những bit

về xã hội, về môi trường đầu tư, do đó, yêu cầu đặt ra trong mỗi lẫn sửa đổi là phải có "những đánh giá thật tiệt để, toàn điện về những tổn tại để lần sửa đổi đó có thể giải quyết nhiều vấn đề nhất có thé, cránh việc sau vài năm lại phải tiếp tục sửa luật theo kiểu “áo rách

lần nào thi về lần đó”, Với những quy định củaDự thảo Luật đất đại sửa đổi hiện nay, còn

cần rất nhiều những tổng hợp, đánh giá từ vin đẻ của các địa phường để Luật đắt đại sửa đổi 6 giá trị trực tiếp giải quyết bài toán đang đặt ra cũng như dự phòng vấn đề tương tự phát sinh ở các địa phương khác trong tương lai, nắng cao tính thye tién và khả năng dự liệu của

‘van bản quy phạm pháp luật.

2

ANH GIÁ VA DỰ BAO Vi TÍNH KHẢ THI CUA NHỮNG VAN DE SỬA ĐÔI.

LIÊN QUAN DEN BOI THUONG, HO TRỢ, TAI ĐỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU

HOI ĐẮT TRONG DỰ THẢO SUA DOI LUẬT ĐẮT DAI 2013

TS Phạm Thu Thủy" „_ Luật Đắt dai năm 2013 được Quốc hội thông qua ngày 29/11/2013 tại kỳ hợp thứ

“Quốc hội khoá XI, deo luật này có hiệu lực thi hành từ ngày, 1/7/2014 Trong 04 năm tổ

chức thi hành Luật Đất dai 2013, công tác quân lý nha nước về đất dai đã đạt được nhữn,

thành quả đồng Ke, trong đó có vin đ bài thường, hỗ tơ, ti đụ ct một nội dang rất

«quan trọng của quân lý nhà nước về đất di

‘Voi tự cách đại diện chủ sở hữu đối với đt đại, Nhà nước có quyền điều chính, phân

bổ đất dai 68 đưa đất vào sử dung một cách hợp lý, theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng dit, phù hợp với mye tiêu kính tế - xã hội của đất nước trong từng thời kỳ, Trong giai đoạn mới của đất nước, việc thu hồi đất dé phục vu cho công cuộc công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất "nước là tất yêu khách quan Khoản 3, diều 54 Hiển pháp năm 2013 được Quốc hội thông qua ngày 28/11/2013 quy định: * Nhà nước thu hồi đất do tổ chức, cá nhân dang sử dụng trong

trưởng hợp thật cân thiết do luật định vi mục đích quốc phòng, an nỉnh; phát tiễn kính tế

xi hội vi lợi íeh quốc gia, công cộng Việc thu hồi đất phải công khai, minh bạch và được Đồi thường theo quy định của pháp luật” Như vậy, việc tha hồi đất và bồi thường của Nhà nước đã được ghi nhận mang tính hiển định trong Hiển pháp là đạo luật gốc,

1 Khái nifm Bội thường, hỗ ợ, tái định cue hi Nhà nước thu hồi đắt

Theo quy định của pháp luật dit dai, trách nhiệm bồi thường được đặt ra khi Nhà

nước thu hồi đất để sử đụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, hay phát triển kinh tế, xã hội vi lợi ich quốc gia, công cộng Việc thu hồi đất này không do lỗi của người sử dụng đất mà

¥i mye đích chung cia xã hội, hon nữa khi bị thu hồi đắt, người sử dụng đất phải gánh chịu những thiệt hại, bị ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp, vì vậy Nhà nước phải thực iện trách nhiệm bồi thường, Nhà nước với tu cách là người đại diện chủ sở Hữu đối với đất : đân phi có trách nhiệm và nghĩa vụ bảo vệ

quyền lợi chính ding cho người bị thu hồi đất, để làm sao quyền lợi của họ được đảm bảo,

đồng thời tạo điều kiện thuận lợi, nhanh chóng cho quá trình thu hồi đất, giúp chủ đầu tư

sớm có mặt bằng cho vige thực hiện dự án.

C6 thể ho, bồi thường khỉ Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước phải bù đắp những

thiệt bại về đất và tài sẵn trên đất do hành vi thu hi đất gây ra cho người sử dụng đất, tuân

theo những quy định của pháp luật đất dai.

“Trước đây, khoản 6, điều 4 Luật Đắt đai năm 2003 quy định: “Bồi thường khi Nhà

ước thụ hồi it a việc Nhà nước teh lạ gi ị uyên sử dụng dt đi với điện ich thị thụ

hồi cho người bị thu hồi đất” Tuy nhiên, quy định này chưa thật sự chặt chế và

hiện được trọn vẹn những giá tị thiệt hại mà Nhà nước sẽ bồi thường khí thu hồi đất, ‘to

không ch asi te] quyên sử dung đất mà còn phải tính đến giáị tiệt hại về ải sin có tiên

đấu, ngoài ra còn phải th đến những thigt hại võ hinh khác, mà Nhà nước phãi đăng thêm

cơ chế hỗ try mới bi dlp được một cách trọn ven những thiệt bại do thu hỏi đắt gây ra, Vì vay trong Luật Dat dai năm 2013, Khoản 12, Điều 3 về giải thích từ ngữ đã quy định rõ:

“Bồi thường về đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dung đắt đối với điện tích đất thu hồi cho người sử dung đất Bên cạnh đó, Luật Dit đai năm 2013 cũng quy định chỉ tiết

bồi thường đắc hỗ trợ, tai định cư và bồi thường thiệt hại vé ti săn trên đất tại Mục 2, Mụe

3 Chương VI của đạo luật này.

‘Khoa Pháp luật Kinh tế - Trường Đại học Luật Hà Nội

é

Bồi thường, hỗ trợ khí Nhà nước thụ hồi đất đều là hậu quả pháp lý trực tiếp do hành vi thu hồi đất của Nhà nước gây ra Có thể xem bồi thường là một chế định pháp lý độc lập

và là hệ quả tắt yếu của việc thu hồi dat; còn hỗ trợ được xem như là một biện pháp bé sung

và là sự “kéo dài” của quá trình bồi thường, đóng vai trò bù dip vào khoảng trồng mà các.

quy định về bồi thường chưa giải quyết được, nhằm bù dp một cách trọn ven hơn những

thiệt bại do bị Nhà nước thu hồi đất gây ra Bởi khi Nhà nước thu hội đất, mặc dù đối tượng,

‘i thụ hồi chỉ la một dign ích đất, song thiệt hại đối :

Với người din không chỉ nằm ở những mét vuông đất Ngoài các thiệt hại hữu hình về giá tị

Suyknsữ dụng đất, công tình xây đựng, cây trồng vật nuôi; còn là các thiệt hại vô hình khác

"như mất én định cuộc sống, mắt chỗ 6, mắt tư liệu sin xuất gắn bó từ bao đời, phải học nghề

mới, thiệt bai về nh thần, ¬

Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước.

trợ giúp cho người có đất thu hồi để Ôn định đời sống, sin xuất và phát triển” (Khoản 14,

Điều 3)

“Tái định cư cũng là một nội dung được đề cập trong các quy định của pháp luật về bồi

thường khi Nha nước thu hồi đắt, song pháp luật không đưa ra một khái niệm cụ thé về tái

định có, nhưng có thé higu, vấn đề tái định cư chỉ đặt ra khi người sử đựng dat bị thu hồi đất

‘ma phải di chuyên chỗ ở họ được Nhà nước thu xếp chỗ ở mới bằng việc ái định cư, có thé

1 bằng một diện tích đất ở mới hoặc nhà ở mới tại khu tái định cư hoặc bằng tiền để tự lo

chỗ ở mới

Bài viết này xin tập trung vào việc đánh giá một số nội dung được sửa đối, bé sung về:

bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong Luật Dit dai năm 2013, đã được ghi nhận trong Dự thio

ia đổi Luật Dat đai năm 2013; động thời kiến nghị thêm một số nội dung cần tiếp te sửa

theo quan điểm của tác giã, nhằm nâng cao hiệu quả của công tác bồi thường, BS ty, tái

định cư và đáp ứng tốt hơn quyên lợi của người có đắt bị thu hdi

"2, Đánh gid những nột dung được sữa đổi về bồi thường, hỗ trợ, ái định cư trong

‘he thân sữu di Luật Đắt đai năm 2013 ẳ

“Trong qué trình thục hiện Luật Đắt đai 2013, chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã bảo đảm tốt hơn quyển lợi cho người có đất bị thu hồi, hướng tới việc đảm bảo hải hoà igi ích của Nhà nước, của người bj thu hồi đất và của nhà đầu tư Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện Luật Dit đai, cùng với những vấn đề thực tế phát sinh từ sự vận động của các quan hệ đất dai và những vướng mắc đặt ra từ thực tiễn thi hành pháp luật, Luật Dit dai năm 2

đã bộc lộ những bắt cập, những hạn chế cần sửa đổi trong đó có những quy định về bai

thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi dat.

‘Dy thảo sửa đổi Luật Dat dai năm 2103 da đề cập một số nội dung sau:

Thức nhật, Điều 77 Luật Đất đai năm 2013: Bồi thường v đất, chỉ phí vào đắt côn lai

hi Nhà nước thự lồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân

Khoản 2 quy dinh:

+ Đối với đất nông nghiệp đã sit dung trước ngày 01 thắng 7 năm 2004 mà người sử dụng đắt là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng không có Giấy chứng

nhận hoặc không đủ điều kiện dé được cấp Gidy chứng nhận quyên sit dụng đấ, quyền sở

"hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này thì được bôi thường.

“đi với diện ích đất thực tế đang sử dung, diễn tích được bởi thường không vượt quá han

"ức giao đất nồng nghiệp quy định tại Điều 129 của Luật này",

‘Mit khde, theo quy định tại Điểm đ Khoản 1 Điều 64 và Điều 82 của Luật Dit dai năm 2103 thì đất được Nhà nước giao để quản lý mà để bị lần, chiếm thi bị thu hồi và khong

được bồi thường

“Thực tế hiện nay, đất bảo vệ hành lang đường bộ, đất trường bắn, đất nông, lam trường bị người dân lần, chiếm trong quá trình sử dụng khá phd biến Trong khi đó, về mặt

3i

pháp lý trên hồ sơ, giấy tờ do Nhà nước hoặc các nông, lâm trường, quản lý, sử dung din

.đến vướng mắc khi xác định đối trợng có đất thu hii, đôi tượng được bồi thường, hỗ trợ.

`Vi vậy, Dự thảo sửa db, bỏ sung Khoản 2 Diễu 77 như sau:

“Đối với đất nông nghiệp đã sửdụng trước ngày 01 thing 7 năm 2004 mà người sử dung đất a hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sin xuất nông nghiệp nhưng không có Giấy chứng

nhận hoặc một rong các loại giấy tờ quy định tại Khoản 1, 2 và 3 Điệu 100 của Luật này mã

it đó không do lần, chiếm thi được bồi thường đối với điện tích đất thực tế dang sử dung, diện tích được bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại Điều

129 của Luật này" Sự thay đối này sẽ làm cho các quy định của Luật Đất dai được thống

"nhất với nhau và tạo cơ sở pháp lý rõ rang cho việc bồi thường đối với người đang sử dụng

Git để rực tiếp sin xuất nông nghiệp nhưng không có giấy tờ vẻ quyền sử dung dit.

Thứ hai,Điều 86 Luật Dat dai năm 2013: Bồ trí tái định cự cho người có đất ở the

‘di mã phải di chôn chỗ ở

“Khoản 4 quy định:

“Trường hợp người có đất thu ôi được bố tí tải định cư mà tiền bội thường, hỗ trợ

không đủ đễ mua một suất tái định cư ối thiêu thì được Nhà nước hỗ tợ tiền đủ để mua một

xuất tái định cự tối thiểu ”

‘Quy định này là không phi hợp vì khoản hỗ trợ Ia khoản tiền Nhà nước trợ giúp thêm

8 6g định đời sống và sin xuất cho người có dit thu hồi; do vay, tinh số tiền hỗ rợ vào giá

trị bồi thường đất để xác định khoản chênh lệch người có đất thu hồi được hưởng khi tiên.

boi thường đất không đủ để mua một suất địh cư tôi thiêu là không phù hợp, làm ảnh

hướng đến quyền lợi người có đất thu hồi và lâm mắt đi ý nghĩa nhân văn cũng như giá trị

cla việc hỗ trợ trong trường hợp này.

“Kir lý nội dung bat cập này của Luật Dit dai tạ Khoản 1 Điều 22 Nghị định số

47/2014/NĐ-CP đã quy định: người nhận đất ở, nhà ở tái định cư mà số tiền được bồi

thường về đất nhỏ hơn giá tị một suất ái định cư tố thiểu thì được hỗ trg khoản chênh lệch vay, Dự thảo sửa đổi, bé sung Khoản 4 Điều 86 như sau:

° Trường hop người cổ dt thủ hỏi được bồ tl tái đnh cư mà itn bồi thường đất ở

không đủ để mua một suất ái định cư tối thiễu thì được Nhà nước hỗ trợ tiền đủ để mua một

suất tái định cư tối thiểu”,

Thứ ba,Điều 87 Luật ĐẮt dai năm 2013: BI thường, bi trợ, tái định cư đất với các trường hợp đặc biệt như sau:

1 Đắt với đụ án đầu ne do Quốc hội quyết định chủ trương đầu te, Thủ tướng Chính

hả chắp thuận chủ trương đầu mà phải di chuyên cả cộng đồng dân cụ, làm ảnh hưởng

đến toàn bộ đời sống, kinh té - xã hội, truyén thống văn hóa của công đông, các die án that

Tôi đất liên quan én nhiều tinh, thành phố trực thuộc trưng wong thi Thủ tướng Chính phủ quoết dink khung chính sách bai thường, hỗ trợ, tái định cư.

2 Đ nối dự ân sử dụng vin vy của cá tổ chức quốc tế nước ngoài mà Nhà nước

Việt Nam có cam kết về khung chính sách bai thường, hỗ tro, tái định cự ht thực hiện theo

Hung chính sách đó.

3 Đất với trường hợp thụ hồi quy dink tai điểm đ và điễm e khoản 1 Điều 65 của

Luật này tì người có đất thu hai được bồi Hường, hỗ trợ, tái định cư dé bn định đời sống,

sản xuất theo quy định của Chính phủ.

Đây là những trường hợp thực hiện các dự án đặc biệt, có sự Xem Xét, quyết định của

“Quốc hội và Chính phủ, tna hồi điện tích dét rộng lớn trên địa ban nhiều tinh, phải di chuyên

cả cộng đồng dan cu, hay các dự án sử dụng vốn vay của các tổ chức quốc tế, nước ngoÌi.

‘Vi vậy, Chính phủ cần có những quy định chỉ tiết, chặt chẽ hơn các nội dung về quy mô di

tích, các dự án phải lập khung chính sách, quy trình xây đựng, thẳm định khung chính sách

đối với dự án sử dung vén vay của các 16 chức quốc tế, nước ngoài

‘Vi vậy, Dự thảo sửa đôi Luật Dat dai quy định vẻ van đề này như sau:

Sửa đổi Khoản 3 và bé sung Khoản 4:

2

3 Đối với trường bợp thu hỗi quy định tại điểm đ và điểm e khoản 1 Điều 65 của

Luật này thì người có đất thu hồi được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư dé ổn định đời sống,

sén xuất,

4 Chính phủ quy định chỉ tiết Điều này.

Thứ te, Điều 92 Luật Dat đai năm 2013: Trường hợp Nhà nước the Adi đất không

cược BÀI thường tài sẵn gắn tiễn với đắt

‘1 Tài sin gắn liên với đắt thuộc một trong các trường hợp thu hồi đất quy định tại

các điểm a, b, dd, e,ï khoản | Điều 64 và các điềm b, d khoản 1 Điều 65 của Luật nay 2 Ta sản gắn liền với đắt được tạo lập tái qu định của pháp luật hoặc tao lập từ

sau khử có thông báo thu h6i đắt của cơ quan nhà nước có thẫm qué.

3 Công trình ha ting kỹ thuật, ha tằng xã hội và công trình xây dựng khác không oom

sử đụng

“Tại Khoản 2 Điều 4 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP có quy định về vige hoàn trả giá trị còn lại của ti sin gần liền với đất khi Nhà nước thu hỏi đất đối với trường hợp tại điểm ©, ø

Xhoăn 1 Điều 64, diém e khoán 1 Điều 65 của Luật Dit đai .

Tuy nhiên pháp luật còn chưa có quy định đối với ti sản gắn liền với đất thuộc các

trường hợp còn lại của Khoản 1 Điều 64 (điểm ¢,g, b) và Khoản 1 Dik 65 (diém a,c) thì có được bồi thường về tài sản gắn liên với đất không, dẫn đến bắt cập trong tổ chức thực hiện.

`Vì vậy, Dự thảo sửa đổi quy định như sau:

1, Nhà nước thu hồi đất không được bồi thường đài sin gắn liền với đất trong các

trường hợp sau đã l

a) Tài sin gắn liễn với đất thuộc một trong các trường hợp thu hồi đắt quy định tại các.

điểm 4, b, d, đ, e, i khoản 1 Điều 64 và các diém a, b, ¢, d khoản 1 Điều 65 của Luật

này.Việc xử lý gid bị còn lại của ti sản gần lên với đất thực hiện theo quy định của Chính

b) Tài sản gắn liền với đất được tạo lập trái quy định của pháp lật hoặc tạo lập từ sau.

hi có thông báo thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẳm quyển.

©) Công trình hạ ting kỹ thuật, ha ting xã hội và công trình xây dựng khác không còn.

sử đụng.

2 Chính phủ quy định chỉ tết việc xử lý tài sản

đắc mà không được boi thường t sin sắn liện với đt.

Có thé tồi, những quy định sta dBi, bổ sung về bồi thường, hỗ trợ, ái định cư khỉ "Nhà nước thu hồi đất được quy định trong Dự thảo sửa đổi là hop lý, xác đáng và cn thiết nhằm boàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thye thí công tác bồi thường ho trợ, ái định

sứ, chúng tôi hoàn toàn đồng ý với những sự thay đổi này.

Tuy nhiên, vẫn còn khá nhiều những bắt cập, han chế trong lĩnh vực bồi thường, hỗ

thợ, tất định cư mà nếu như chưa khắc phục nó, công tác bồi thường, hỗ tr, tát định cư vẫn

“chữa được thực hiện một cách trọn ven l

3 Một số nội dung cần tibp tục được sửa đổi, bb sung về bỗi thường, hỗ sợ, tấiinh cự theo quan diém của tác giả

Thự nhất, Khoản 2, Điều 74 Luật Đắt đai 2013 quy định một trong những nguyên tắc

của việc bồi thường đó là: "Việc hÀI “hưởng được thực hiện bằng việc giao đắt có cùng mục sử dng ‘tu hồi, nếu không có đắt đổ bồi thường thi được bài thường bằng theo giá đắt cu thể của loại đắt thu hồi do UBND cáp tỉnh quyết dink tại thời điểm quyết inh thụ hội đắt"

Quy định này dẫn đến một số hạn chế sau:

Mớt la, với quy dịnh bồi thường bằng đất có cùng myc đích sử dụng với đất bị thu

bồi, thi đây đường như là một nguyén tắc không mang tinh khả thi, đặc bit là áp dang cho

vige thu hoi đất nông nghiệp, bởi vì ở các địa phương hiện nay, quỹ đết sạch có cũng mục

đích sử dụng với đất bị thu hoi là rất hạn hep; hơn nữa, một thực tế là đất nông nghiệp dang

fin liền với đất khi Nhà nước thu hồi

3g

phải chuyển sang mục đích sử dụng khác thì làm gì còn

vậy, phương án khả th nhất mà chúng ta lựa chon đó là bồi thường,

"Mt khác, việc quy định như rên đã làm bạn chế phương thúc thực hiện bồi thường

bằng đất trong trường hợp địa phương không có quỹ đất có cùng muc đích sử dựng với loại

đất bị thu hồi, nhưng lại có quỹ đất khác và trong nhiều trường hợp, người bị thu hồi đất

‘mong muốn được nhận bồi thường đất chứ không muốn nhận bằng tiên

Vi vậy, nên ching pháp luật cần quy định theo bướng: bồi thường bằng việc giao đấc

có cùng mục đích sử dụng với đất bị thu hồi hoặc khác mục đích nhưng có giá trị bồi thường

tương đương, guy định này sẽ gi0p cho các địt phương linh hoạt trong việ thực hiện bài

thường đất, nhật là đối với những địa phương còn quỹ đất sạch phục vụ cho việc Đồi thường, cho dù là Khác mục đích sử đụng với đt bị tha hồi, như vậy cũng đảm bảo được quyền lợi cho người bị thu hội đất, giúp họ có thé nhận đất dé sân xuất kinh doanh, ôn định cuộc sống đồng thời đây nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng

‘Hai là, việc tinh giá dit bai thường tại thoi điểm quyết định thu hồi đất sẽ không đâm

bảo được quyền lợi của người sử dung đất một cách thoả đáng, bởi từ khi ra quyết định thu

hồi đất đến khi thực hiện xong quy trình thủ tục cho việc bội thường và đến khi tiên bồi thường đến tay người có đất bị thu hồi là cả một khoảng thời gian không ngắn, thậm chi có thé bị kéo dai do thủ tục hành chính; ma giá trị quyền sử dung đất thì biến động hàng ngày theo xu hướng tăng lên, vì vậy sẽ gây ra những thiệt thôi cho người sử đụng đất, trong khi họ

đang phối hy sinh vì lợi ich xã hội Vì vậy, nên chăng quy định theo hướng: tiễn bôi thường, tinh theo giá đất tại thời điểm bồi thường Vẫn biết ring, quy định như vậy có thể sẽ dẫn đêm "hệ lay, người dân chy ÿ đợi giá đốt cao hơn mà không chịu bàn giao đất để giải phóng mặt

bằng, nhưng chúng ta phải nhìn nhận một cách tổng thẻ để đảm bão tối đa quyền lợi cho đại da số người có đất bị thu hồi, không phải sợ khó mà không làm, điều quan trọng là có chính

sách phi hợp, công bằng và một cơ chế thực thi nghiêm minh.

Thứ haisbiém c Khoản 1, Điền 112 Luật Bat dai 2013 quy định nguyên tắc định giá

đất: Phù hợp với giá đắt phổ biển trén thị trường ca loại đất có cùng mục dich sử dụng đã

chuyển nhượng : „

Trước đây, Luật Đắt dai 2003 quy định nguyên tắc định giá đất: Sát với giá chuyên

nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thi trường trong điều kiện bình thường,

C6 thể thấy, cho dù là Luật Bit dai năm 2003 hay Luật Dit dai năm 2013, th vige

quy định “sát” hay “phù hợp” với giá đốt chuyển nhượng rên thị trường vẫn chỉ là những

thuật ngữ mang tính định tính, chứ không giải quyết được tiệt để vấn đề, cái ma chúng ta

muốn hướng đến đó là giá đất Nhà nước quy định phải phản ánh đúng giá đất thực tế trên thi trường, vậy th tại sao lại không sử dung một thuật ngữ rõ ring hon, đó là giá đất quy định

phải “trong xứng” hay "tương dương” với giá thị trường Hơn nữa, các quy định hiện hành

Tăng chưa ạo cơ chế rõ rằng dé người din, đặc biệt là người bị thu hồi đất tham gia vào quá

‘inh xây dựng và thông qua giá đất cụ thé làm căn cứ tinh bồi thường Tại Khoản 3, Điều

114 Luật Đất dai quy định: “H6i đẳng thâm dink giá đắt gồm Chủ tịch UBND cấp tỉnh làm chủ tịch và đại điện cia cơ quan, tổ chức có lién quan, tổ chức có chức năng ne van xác định giá đát” Cần thiết trong trường hop này, phải bổ sung thành phân là đại diện người có đất bị

thu hồi đối với trường hợp thim định giá đất để tính tin bồi thường khi Nhà nước thu hồi

đất, dim bảo cho việc bồi thudng được thực hiện công bằng, hợp Tong dân.

Thứ ba,Luật Dit dai năm 2013 đã quy định bắt buộc phải tổ chức lấy ý kiến người

ân trong quá tình lập phương ân bồi thường, hỗ trợ và tái định cư (Điểm a, Khoản 2, Dieu

69) Thực tế cho thấy, việc thu hồi đất không chỉ ảnh hưởng đến một số ít hộ dân mà có thể

là vai trăm hay thậm chí bảng nghìn hộ Do đó, nếu quá trình tổ chức lấy ý kiến của người

dan không có quy định chặt chẽ, rổ rằng và có cơ chế đâm bảo thực hiện thì chắc chấn sẽ chi

mang tính lý thuyết, nửa vời và không đạt được mục tiêu hướng tới Theo quy định của Luật

Bit dai, thì việc lấy ý kiến của người dân thực chit chỉ dimg lại ở việc ghi nhận ý kiến đồng, ý với phương dn đưa ra, đối với ý kiến không đồng ý hoặc ý kiến khác thì tip tục đối thoại.

t nông nghiệp dé bồi thường Vì

Vay, sẽ có những vin đề đặt ra là: với những ý kiến không đồng ý thi sẽ tiếp nhận như thé

no, xử lý ra sao, hay chi đến đó rồi dừng lại và hoàn tắt các thủ tục, hoàn chỉnh phương án

trình cơ quan có thâm quyền Hoặc nếu giải quyết triệt để thì việc đối thoại rong trường hợp. ó ý kiến không đồng tinh sẽ diễn ra trong thai gien bao lâu? Phải được bao nhiêu ý kiến ding ý của người dân (chiến tệ bao nhiêu phần trăm?) thì phương án mới được thông qua.

Sự bổ hing trong những quy định của pháp luật đất ai cũng là những vướng mắc không nhỏcho việc thực thi công tác này.

“Thiết nghĩ, phi có những quy định chỉ tết hơn cho vin đềnày, chẳng hạn như thông

báo trước cho người dân một khoảng thời gian nhất định về buổi hop bản phương án bồi

thường để người dân có sự chuân bi, cuộc họp chỉ có thé được tiến hành khi có it nhất là ⁄4 trong tổng số người đại điện có đt bi tha hồi, phương án BT, HT, TDC chỉ có thể được phê

duyệt khí đạt được t nhất 75% ý kiến đồng ý của những người tham gia ý kiến từ cộng đồng

an cư ở địa phương,

“Tóm lạ, tong tiền trình công nghiệp ho, hiện đại hoá đắt nước, việc thu

có người sử đụng để phục vụ cho các mục tiêu kinh tế, xã hội của đất nước là điều Không,tránh khỏi Với te cách đại điện chủ sở hữu đất dai, Nhà nước phái có trách nhiệm bù đắp,những thiệt hại do việc thủ bồi đt gây racho người sử dụng dit, đây là công việc khó khăn,

phúc tạp Hy vọng với những sửa đối, bổ sung Luật Dit dai nim 2013 được bản đến trong bài viết này, sẽ góp phần nâng cao hiệu quả thực thị pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định

cử khi Nhà nước thu hồi đất, giải quyết hii hoà lợi ich của Nhà nước, của người bị thu hồi

đất va của chủ đầu t, tạo được sự đồng thuận cao nhất của người dân.

3

ANH GIÁ VÀ DỰ BẢO Vi:TÍNH KHẢ THỊ CUA NHONG VAN ĐÈ SỬA DOI LIÊN QUAN DEN THU HOI DAT TRONG DỰ THẢO SỬA ĐÔI LUẬT DAT DAL

TS Trần Quang Huy” 1.Sự cần thiết phải sửa đổi các quy định về thu hồi đất trong Luật đất đai 2013 ‘Vin đề thu hồi đt trong Luật Đất dai 2013 đặt ra yêu cầu sửa đối những nội dung liên quan bắt nguồn từ sự ein thiết mang tính chủ quan và khách quan như sau;

Thứ nhất, sự cần thiết mang tính chủ quan bất nguồn từ thực tiễn triển khai, Luật đất đai

2013 về vin đề tha hồi đất đã bộc lộ một số hạn chế, khó khăn, bat cập nguyên nhân bởi "hững quy định của Luật dắt dai 2013 về vấn đề thu hồi đất quy định biêu hiện chưa phù hợp

ới thực tin triển khai hay có những nội dung phát sinh mới tong thực tiễn nhưng pháp luật

chưa có quy định điều chink :

"Báo cáo tổng kết thi hành Luật đất dai 2013 và định hướng sửa đối Luật đất đai” chỉ rõ trong quá tinh thi bành Luật Dit đai, các địa phương trên cả nước đã thực hiện thu hồi hơn 165.340 ha để thực hiện cúc công tình, đự án vì mục dich quốc phòng, an ninh, phát triển

kinh tế vì lợi ich quốc gia, công cộng; thụ hồi đất đối với hơn 600 trường hợp do vi phạm

pháp luật đất đai, chim đứt theo quy định của pháp luật, tự nguyện tr lại đất với tổng điện tích đất đã thu hồi hơn 11.100 haNhin chung, diện tích đất được thu hỏi đã dip ứng được

"mục tiêu phát tiên kính tế - xã hội, bảo dim quốc phòng, an ninh của dia phương; các quy

định vềbổi thường, hỗ tg, ti định c từng bước được diễn chỉnh, bé sung phù hợp với cơ chế

cân Kin l bị trừng im ảo hơn tuần kí họ py cng bit hỗ Vis 1ổ chức thực hiện thu hồi đt, bồi thường, hổ trợ, ái định ex cia Trung tâm phát triển quỹ đắt

bước đâu đã phát huy hiệu quả tố, góp phần đáp ứng nhu cầu "đất sạch" để thực hiện các dự

din đầu tư nhất I các dự án đầu tr nhằm mye đích công cộng „

"Đồi với hồi đất đo vĩ phạm pháp luật về đốt dai, theo kết qua tổng hợp báo cáo cia 63

tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thi trong gần 7 năm, các địa phương đã quyết định thủ Hồi 50.906 ha của 1.481 tổ chức và 598 hộ gia dinh, cá nhân vi phạm pháp luật về đất dai “Những tinh tha hội nhiều đắt do vi phạm pháp luật về đất đai như: Bình Phước 6.070 ha, Phú

Yen 5.813 ha, Dik Nông 5.791 ha, Quảng Nam 5.217 ha, Gia Lai 2.719 ha, Quảng Ninh 2.245 ha, Khánh Hòa 604 ha, Hà Nội 394 ha, Đây được coi là một tiến bộ nổi bật trong công

tác quản lý đất dai so với thời gian trước đây ¬

‘nh giá chung về những quy phạm liên quan đến vấn dề thu hồi đắt trong Luft Dit dai

‘nim 2013, có thé nhận thấy các quy phạm đã quy định rõ ring và cụ thé hon các trường hợp Nhà "ước thu hồ đắt dé sử dụng vào các mục dich quốc phòng, an ninh, phục vụ li ích quốc gia công

cộng và các dự án phát tin kinh tổ x hội theo hướng thu họp các trường hợp Nhà nước tha

đất so với trước đây Bồ sung chế ti Nhà nước thu hồi đất không bồi thường, hỗ try đối với các

"trường hợp vi phạm không đưa đất vào sé đụng, chậm đưa dt vio sử dụng, Về "cơ chế sử dựng

đất sản xuất kinh doanh", ngoài các trường hop Nhà nước thụ hoi đt để phát tin kinh 16 xã hội

vì lgiíeh quốc gia, công cộng; đỗ có đất thục hiện dự án, chủ đầu tư phải hỏa thuận với người sử

dạng đắt thông qua hình thức nhận chuyển nhượng, thuê, nhận góp vốn bằng quyên sử dụng dit.

Quy định kh thực hiện các dự án bạ tg kỹ thuậ, xây dựng, chỉnh trang khu đổ thị khu dân cự

nông thôn, Nhà nước chủ động thu hồi đất, bao gém đất dé xây dựng công trình kết cầu hạ tầng và

ft vùng phụ cận theo quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất để khai thác nguồn lực đất dai Quy

định cụ th tỉnh tự, thủ tc thu hồi lt tình tự, thủ tục cưỡng chế thự hiện kiểm đếm, cưỡng chế

tne hiện quyết định thụ hồi đất cong Luột theo hướng các thủ tục này được thực hiện công kh, ‘minh bạch, dân chủ, ting cường sự (ham gia của người dân và trách nhiệm tiếp thu và giải tình

Gacec te tê neal Mana

{Khoa Php hật Kinh Trmảng Dại bọc Lo HANS

“ Bộ Tai nguyen và Mới vn, Đá lo Tổng ki th hank Luật kt ai 2013 va định hướng sữa đi Luật Đặt đa36