Bình luận chế định quản lý nhà nước về đất đai trong Luật Đất đai 2013. Trần Quang Huy chủ biên, Nguyễn Thị Nga (Phần 2)

hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải 6 cơ sở” Trong cùng điều luật này, biện pháp “tự hòa giải” và biện pháp “hòa giải” đã trở thành hai phương thức giải quyết tranh chấp

đất đai.

Trước hết, “tự hòa giải” là một biện pháp giải quyết tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp tự bàn bạc, trao đối, thỏa thuận để đi đến thống nhất một giải pháp nào đó nhằm loại

trừ các mâu thuẫn, xung đột giữa các bên Trường hợp, các

bên tranh chấp không thể “tự hòa giải” được hoặc “tự hòa giải” không thành thì “hòa giải” là hình thức giải quyết tranh chấp tiếp theo mà các bên tranh chấp đất đai lựa chọn Với vai trò của

một chủ thể trung gian, người đứng ra tổ chức hòa giải có trách nhiệm giúp đỡ các bên tìm kiếm những giải pháp thích hợp cho việc giải quyết mâu thuẫn nhằm loại trừ tranh chấp Điểm khác biệt giữa hai biện pháp giải quyết nói trên là, có sự tham giahoặc không có sự tham gia của bên trung gian, độc lập, không có quyền và lợi ích liên quan đến một trong các bên tranh chấp Đối với biện pháp hòa giải, một tiêu chí quan trọng cần phải đạt được ở vai trò hòa giải là chủ thể này phải cùng được các bên tranh chấp lựa chọn hoặc chấp nhận Thông thường, việc hòa giải phải được thực hiện bởi những người có kinh nghiệm, sự hiểu biết và có uy tín trồng cộng đồng Điều này rất quan trọng ở một biện pháp giải quyết tranh chấp được dựa trên cơ sở tôntrọng sự tự nguyện, tự quyết định của các bên tranh chấp, tôn trọng đạo lý trưyền thống của người Việt Nam, giữ gìn tình làng nghĩa xóm, bao dam sự bình yên cho cuộc sống.

Về kinh tế, hòa giải thành sẽ giảm thiểu được những thiệt hại ca về vật chất lẫn tinh thần cho các bên tranh chấp, tiết

kiệm được những chi phí trong quá trình thực hiện tố tụng, giảm gánh nặng cho ngành Tòa án và Ủy ban nhân dân các cấp.

Nếu hòa giải không thành, một phương thức giải quyết tranh

Bình luận chế định quản lý nhà nước về đất đai

chấp tiếp theo đã được quy định tại khoản 2 Điều 202 Luật Đất đai: “Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải

được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải”.

Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức

việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong

quá trình thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc

Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ

chức xã hội khác Như vậy, khác với việc hòa giải tranh chấp đất

đai ở cd sở, khi hòa giải được tổ chức tại Ủy ban nhân dân cấp xã,

các bên tranh chấp không có quyền lựa chọn người đứng ra hỗ

trợ giúp đỡ mình để tìm ra những giải pháp cho việc giải quyết

các mâu thuẫn dẫn đến tranh chấp, mà chịu sự bố trí, sắp xếp

và tổ chức thực hiện việc hòa giải của chính quyền dia phương.

Với sự chủ trì của chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã, Ủy ban

Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã, các tổ chức thành viên của

Mặt trận là những chủ thể do pháp luật quy định Mặc dù vậy, các chủ thể được pháp luật chỉ định, vẫn chỉ giữ vai trò hướng

dẫn, tư vấn, giúp đỡ, tuyên truyền, thuyết phục các bên tìm ra giải pháp tốt nhất cho việc giải quyết tranh chấp chứ không có quyền quyết định hoặc áp đặt bất kỳ điều gì nhằm ràng buộc

các bên tranh chấp Sự thỏa thuận giữa các bên có thể đạt được

hoặc không đạt được đều do các bên tranh chấp tự quyết định

mà không phụ thuộc vào ý chí của các chủ thể có trách nhiệm tổ

chức hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã Với bản chất của hòa

giai là tôn trọng sự tự nguyện, tự quyết định của các bên tranh - chấp, khi các bên không đạt được hoặc đạt được với nhau sự

thỏa thuận về việc giải quyết tranh chấp thi Uy ban nhân dân

cấp xã lập biên bản hòa giải không thành hoặc hòa giải thành,

có chữ ký của các bên và có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp

xã Biên bản hòa giải chính là căn cứ để các bên tranh chấp thực

hiện quyền khởi kiện tại các cơ quan có thẩm quyền Trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người

sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải

đến Phòng Tài nguyên và Môi trường, đối với tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác Trong

trường hợp này, biên bản hòa giải thành chính là căn cứ để cơ

quan tà1 nguyên và môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp

quyết định công nhận việc thay đổi hiện trạng sử dụng đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Có thể nói, hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân

dân cấp xã vừa mang tính chất của một biện pháp hòa giả1 “tiền tố tụng” - vừa được sử dụng làm căn cứ cho việc ra quyết định công nhận sự thay đổi hiện trạng sử dụng đất của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền, trong trường hợp hòa giải thành Quyết

định này có hiệu lực thi hành, mà các bên tranh chấp không cần phải thực hiện quyền khởi kiện tại Tòa án nhân dân hoặc yêu cầu Ủy ban nhân dân có thầm quyển giải quyết tranh chấp.

Đây chính là điểm khác biệt tạo nên một sắc thái đặc thù trong

‘hoat động hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân cấp xã Tuy nhiên, trong trường hợp đã hòa giải thành nhưng không

có thay đổi về hiện trạng sử dụng đất thì không có bất kỳ căn cứ nào để ràng buộc, để bảo đảm các bên cam kết sẽ thực hiện các thỏa thuận của mình Chính sự hạn chế này mà đã có rất nhiều quan điểm cho rằng, không nên quy định việc tổ chức hòa giải tại xã là một thủ tục bắt buộc, bởi nó gây nên sự phiền hà

về mặt thời gian và công sức cho các bên tổ chức hòa giải tranh chấp mà hiệu quả không nhiều, kể cả trong trường hợp đã hòa giải thành nhưng một trong các bên tranh chấp đột ngột thay

đổi về sự thỏa thuận của mình Tuy nhiên, cũng không thể phủ

nhận uu thế của việc giải quyết tranh chấp thông qua hòa giải.

Bình luận chế định quản lý nhà nước về đất đai

Đó là giữ gìn được tinh làng nghĩa xóm, bao đảm ổn định trật tự xã hội, giảm thiểu được sự phiền hà cho các bên Hơn nữa, đây là một hình thức giải quyết tranh chấp mà các bên phảitự nguyện thực hiện theo phương án đã được thong nhất, thỏa thuận Với tiêu chí chi phối, xuyên suốt là tôn trọng quyền tự quyết của các bên tranh chấp thì pháp luật cũng khó có thể can thiệp sâu hơn những quy định nói trên.

Khác với biện pháp “tự hòa giải” và “hòa giải” ở cơ sở, chỉhoàn toàn mang tính chất tự nguyện, được Nhà nước khuyếnkhích các bên tranh chấp thực hiện thì, hòa giải được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp là một thủ

tục mà các bên tranh chấp phải tiến hành trước khi thực hiện

quyền khởi kiện tại Tòa án nhân dan hoặc yêu cầu Ủy ban nhân

dân cấp có thẩm quyền giải quyết tranh chấp.

Theo quy định tại điều 202 Luật Đất đai 2013 và khoản 1 Điều 88 của Nghị định số số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai thì, khi nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất

đai, Uy ban nhân dan cấp xã có trách nhiệm sau:

Thứ nhất: thẩm tra, xác minh, tìm hiểu nguyên nhân _ phát sinh tranh chấp, thu thập giấy tờ, tài liệu có lên quan do các bên cung cấp về nguồn gốc đất, quá trình sử dụng đất và hiện trạng sử dụng đất;

Thứ hai: thành phần Hội đồng hòa giải cấp xã (xã, phường, thị trấn) gồm có: Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân

là Chủ tịch Hội đồng: đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc xã,

phường, thị trấn; tổ trưởng tổ dân phố đối với khu vực đô thị; trưởng thôn, ấp đối với khu vực nõng thôn; đại diện của một số hộ dan sinh sống lâu đời tại xã, phường, thi trấn biết rõ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đối với thửa đất đó; cán bộ địa

chính, cán bộ tư pháp xã, phường, thị trấn Tùy từng trường hợp cụ thể, có thể mời đại diện Hội Nông dân, Hội Phụ nữ, Hội Cựu

chiến binh, Đoàn Thanh niên Cộng sản Hồ Chí Minh;

Thứ ba: tổ chức cuộc họp hòa giải có sự tham gia của các bên tranh chấp, thành viên của Hội đồng hòa giải tranh chấp và người có quyền lợi, nghĩa vụ có liên quan.

Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân cấp xã (phường, thị trấn) được thực hiện trong thời hạn không

quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận việc hòa giải thành hoặc hòa giải

không thành của Uy ban nhân dân cấp xã nơi đã tổ chức việc

hòa giải Mặc dù, Chính phủ đã có quy định về Hội đồng hòa giải cấp xã như đã nói ở trên, để giúp cho Uy ban nhân dân cấp

xã thực hiện hòa giải bắt buộc, song qua quá trình thực hiện quy định này từ năm 1993, việc thực hiện hòa giải, phần lớn là chỉ mang tính chất thủ tục Trên thực tế có tới bốn loại hòa giải tranh chấp đất đai, đó là, tự hòa giải, hòa giải ở cơ sở, hòa giải bắt buộc do Ủy ban nhân dân cấp xã tổ chức, được coi là hình thức hòa giải “tiền tố tụng” và hòa giải do Tòa 4n nhân dân thực

hiện, “hòa giải” trong quá trình thực hiện trình tự tố tụng Do vậy, cần có một giải pháp hữu hiệu hơn nữa để nâng cao vai trò và giá trị của hoạt động giải quyết tranh chấp đất đai tại Ủy

ban nhân dân cấp xã.

Hiện nay, quá trình thực hiện việc hòa giải ở cơ sở theo quy định tại Điều 202 của Luật Đất đai 2013 đã gặp phải một số bất cập, đó là: Trưởng hợp các bên thỏa thuận phương án giải quyết

tranh chấp, nhưng sau đó một trong các bên lại thay đối không

thực hiện Vì pháp luật không quy định về việc ràng buộc trách nhiệm của các bên đối với thỏa thuận mà họ đã đã đạt được khi

Bình luận chế định quản lý nhà nước về đất đai

nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp, dẫn đến kết quả hòa giải không có ý

nghĩa về mặt pháp lý Để khắc phục tình trạng này, nên chăng cần có quy định bao dam sự kết nối giữa các quy định về hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân cấp xã với quyết định giải quyết tranh chấp tai Uy ban nhân dân cấp có thẩm quyền và

công tác xét xử của Tòa án nhân dân Có thể quy định cho các bên

tranh chấp được quyền yêu cầu các cơ quan có thẩm quyền giải

quyết tranh chấp công nhận kết quả hòa giải tại Ủy ban nhân

dân cấp xã sau khi vụ việc tranh chấp đã được hòa giải thành, đã được lập thành biên bản, có chữ ký của các bên tranh chấp và có xác nhận của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất.

Hòa giải tranh chấp đất đai được quy định tại Điều 202 Luật Đất đai 2013 với những sửa đổi quan trọng so với Luật Đất dai 2003 trước đây là: nâng thời hạn hòa giải tranh chấp đất dai

6 cấp xã từ 30 ngày lên 45 ngày kể từ ngày Ủy ban nhân dân cấp

xã nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai và quy định rõ trách nhiệm của từng cơ quan trong việc thực hiện kết qua hòa giải thành giữa các bên trong tranh chấp khi có sự thay

đổi ranh giới thửa đất hoặc có thay đổi về người sử dụng đất Nhìn chung, quy định mới có nhiều điểm tiến bộ Tuy nhiên, những điểm mới này chưa thể khắc phục triệt để những vướng mắc đã và đang gặp phải trong quá aug giai quyét tranh chap đất đai tại Tòa án thời gian qua.

Thứ nhất, về việc không quy định thời gian hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân cấp xã được trừ vào thời hiệu khởi kiện:

Khoản 9 Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 quy định những tranh chấp về dân sự thuộc thẩm quyền giải quyết

của Tòa án trong đó có tranh chấp về quyền sử dụng đất và tài

sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì không áp dụng về thời hiệu khởi kiện vụ án dân sự Tuy nhiên, tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai Vì vậy, tranh chấp đất đai không chỉ bao gồm tranh chấp về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất mà còn nhiều dạng tranh chấp khác, ví dụ, tranh chấp về quyền và nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng đất; tranh chấp về mục đích sử dụng đất Do đó, quy định của Luật Đất đai 2013 về hòa giải tranh

chấp đất đai vẫn chưa khắc phục được bất cập về thời gian tiến

hành hòa giải với quy định về thời hiệu khởi kiện của đương sự trong thời gian qua Bởi vì, theo quy định tại khoản 2 Điều 202 Luật Đất đai 2013 thì “Tranh chấp đất dai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhần dân cấp xã nơi

có đất tranh chấp để hòa giải” (giữ nguyên quy định tại khoản 2

Điều 135 Luật Đất đai 2003) Trong khi đó, việc hòa giải tranh

chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân cấp xã cần phải có thời gian

đủ dài để mang lại hiệu quả tối đa trong công tác hòa giải và như

vậy, Luật Dat đai 2013 đã tăng thời gian này từ 30 ngày lên 45 ngày,

Uy ban nhân dân cấp xã phải tổ chức hòa giải kể từ ngày nhận

được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai, việc tăng thời

hạn này giúp cho Ủy ban nhân dân cấp xã có đủ thời gian để thực

hiện hoạt động hòa giải một cách tốt nhất; có khoảng thời gian

đủ dài để các bên trong tranh chấp có thể dễ dàng bỏ qua những

bat đồng, mâu thuẫn để gìn giữ tình làng nghĩa xóm, gìn giữ sự ổn định trật tự tại cấp cơ sở - nền móng của trật tự xã hội Song, về góc độ nào đó, việc tăng thời hạn hòa giải tranh chấp đất đai

tại Ủy ban nhân dân cấp xã lại làm ảnh hưởng tới quyền lợi của

các bên trong tranh chấp Theo quy định tại khoản 1 Điều 203 | Luật Dat đai 2013 (tương tự quy định tại Điều 136 Luật Dat dai 2003)

khi một bên hoặc các bên trong tranh chấp không nhất trí với kết

Bình luận chế định quan lý nhà nước về đất đai

quả hòa giải thì có quyền khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết trong trường hợp có 1 trong các loại giấy tờ được quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 100 Luật Đất dai 2013 Như vậy, giai

đoạn Ủy ban nhân dân cấp xã thực hiện hòa giải không được trừ

vào thời hiệu khởi kiện, dẫn đến nhiều trường hợp sau khi tiến hành hoà giải 6 Uy ban nhân dan cấp xã không thành, đương sự gửi đơn đến Tòa án thì đã hết thời hiệu khởi kiện, làm thiệt hại quyền lợi chính đáng của đương sự.

Thứ hai, hiện pháp luật đất dai chưa có sự xác định những tranh chấp đất đai nào phải qua hòa giải tại Ủy ban nhân dân

cấp xã, điều này đã thể hiện sự bất cập trong thời gian qua Theo quy định tại khoản 2 Điều 202 Luật Đất đai 2013 thì: “Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hoà giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải” Theo quy định tại khoản 24 Điều 3 Luật Đất đai 2013:

“Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất dai” (giữ nguyên quy định của khoản 26 Điều 4 Luật Đất dai 2008) Bên cạnh đó, theo quy định tại Điều 166, Điều 167 Luật Đất đai 2013 thì quyền của người sử dụng đất rất rộng bao gồm các quyền chung (đáng lưu ý là quyền được Nhà nước bảo hộ khi bị người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình tại khoản 5 Điều 166) và các quyền cụ thể (quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho,

thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất).

Như vậy, quyền của người sử dụng đất là rất rộng, cho nên ở Luật Đất đai 2013 chưa có quy định về giới hạn loại tranh chấp nào về quyền sử dụng đất, về nghĩa vụ của người sử dụng đất phải qua hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nên về nguyên tắc, khi có tranh chấp liên quan đến quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất đều phải qua hòa giải tại Uy ban nhân dân cấp xã,

bất kể là tranh chấp việc ai có quyền sử dụng thửa đất, tranh chấp các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về hôn nhân và gia đình có việc phân chia quyền sử dụng đất của vợ chồng, chia di sản thừa kế về quyền sử dụng dat

Tuy nhiên, khoản 3 và khoản 9 Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 lại phân định rất rõ giữa tranh chấp về quyền sử dụng đất và các loại tranh chấp về hợp đồng dân sự, tranh chấp về quyền sở hữu tài sản, tranh chấp về thừa kế tài sản khi quy định thẩm quyền về vụ việc của Tòa án Hơn nữa, hiện nay, trong lĩnh vực pháp luật về đất đai tổn tai hai thuật ngữ là “tranh chấp liên quan đến dat dai” và “tranh chấp đất đai” Day là hai thuật ngữ có nội hàm khác nhau, trong đó, tranh chấp hiên quan đến đất đai có phạm vi rộng hơn, bao gém tranh chấp về các quan hệ hợp đồng, quan hệ sở hữu, quan hệ thừa kế mà quyền sử dụng đất là loại tài sản thuộc đối tượng của quan hệ pháp luật đó; tranh chấp giữa những người sử dụng đất trực tiếp tham gia quan hệ đất đai và cả những chủ thể không trực tiếp tham gia cũng có thể có những tranh chấp liên quan tới đất đai trong tranh

chấp đó Còn tranh chấp đất đai có phạm vi hep hơn, là tranh chấp giữa các bên tham gia trong quan hệ đất đai Thêm vào đó,

các quy định của pháp luật về quan hệ hợp đồng, quan hệ thừa kế

và quan hệ sở hữu là rất phức tạp Do đó, với trình độ của cán bộ

cấp xã, khó có thể xác định được một hợp đồng có hiệu lực hay hợp đồng vô hiệu; khó xác định diện, hàng thừa kế, quan hệ tài sản chung Mặt khác, mục đích của việc hòa giải là sự thỏa thuận

của các đương sự Vậy kbi hòa giải đương sự thỏa thuận để thực

hiện một hợp đồng lẽ ra phải bị tuyên bố vô hiệu, hoặc thỏa thuận được việc chia thừa kế, nhưng bỏ sót những người lẽ ra phải được hưởng thừa kế, xác định không đúng di sản thừa kế thì cần bộ cấp xã khó có khả năng nhận biết Nếu giao các loại tranh chấp

này cho Ủy ban nhân dân cấp xã hòa giải rất có thể sẽ vi phạm

Bình luận chế định quản lý nhà nước về đất đai

pháp luật; có thể làm thiệt hại hơn nữa về quyền và lợi ích của các bên tham gia tranh chấp; thậm chí có thể làm cho hậu quả của vấn đề còn xấu hơn trong tương lai Vì vậy, để tháo gỡ vướng

mắc này, việc phân loại các tranh chấp về đất đai để hoạt động hòa giải đạt hiệu quả cao, để không làm tốn kém thời gian và tiền bac của các bên liên quan thì hoặc tiếp tục xem xét sửa đổi Điều 202 Luật Đất đai 2013 hoặc làm rõ nội hàm tranh chấp đất đai ở các văn bản dưới luật để xác định những tranh chấp đất

đai nào phải qua hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã và những tranh chấp đất đai nào không phải qua hòa giải tại Ủy ban nhân

dân cấp xã Ví dụ, các tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng trong vụ án hôn nhân và gia đình thì không bắt buộc phải qua hòa giải tại Ủy

ban nhân dân cấp xã.

Thứ ba, về thành phần những người tiến hành, tham gia

hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã: Theo quy định tại khoản 3 Điều 202 Luật Đất đai 2013 thì “Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp

xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối

hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức

thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác ” Quy định này nhìn chung giữ nguyên như quy định tại khoản 2 Điều 135 Luật Đất đai 2003 Tuy nhiên, các thành viên Mặt trận và các tổ chức xã hội là những ai thì pháp luật đất dai chưa có quy định, thậm chí quy định về các thành viên Mặt trận như Luật Mặt trận

Tổ quốc Việt Nam cũng chưa thực sự rõ ràng Bên cạnh đó, khoản 2 Điều 202 Luật Đất đai 2013 quy định “Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải” Tuy

nhiên, các bên này bao gồm những ai? Chỉ cần nguyên đơn, bị đơn hay cần có thêm tất ca những người liên quan? Do chưa có

hướng dẫn cụ thể nên dễ dẫn đến tùy tiện trong việc áp dụng mà hậu quả của nó có thể sau hòa giải để tiếp tục giải quyết

tranh chấp tại Tòa án thì ở đây biên bản hòa giải không được chấp nhận Vì vậy, vụ việc không được thụ lý, thậm chí nếu thụ lý thì khi tiếp tục xét xử ở cấp phúc thẩm thì đây lại là lý do cho việc hủy án sơ thẩm.

Thực tiễn, đã xây ra trường hợp, lúc ban đầu do chỉ nguyên đơn khởi kiện bị đơn, trước đó Ủy ban nhân dân cấp xã tiến hành

hòa giải giữa 02 chủ thể này Trơng quá trình giải quyết vụ án, khi phát sinh thêm người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan thì Tòa án tạm đình chỉ giải quyết để hòa giải lại Sau khi tiếp tục

giải quyết vụ án, Tòa án lại tiếp tục tạm đình chỉ chờ hòa giải lại khi phát sinh thêm người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan khác Cứ thế, vụ án kéo dài nhưng việc hòa giải lại không có gì khác với lần trước, chỉ khác là hồ sơ sẽ có thêm biên bản hòa giải mới và vụ án kéo dài anh hưởng đến quyền lợi của các bên;

các cơ quan có thẩm quyền tốn công sức, chi phí không dang có Vì vậy, để khắc phục cách hiểu, áp dụng khác nhau, cần tiếp tục nghiên cứu sửa đổi Điều 202 Luật Đất đai 2013, hoặc làm rõ vấn đề này ở các văn bản dưới luật theo hướng quy định rõ thành phần các chức danh tiến hành hòa giải và thành phần các bên tranh chấp tham gia hòa giải theo yêu cầu của nguyên đơn nếu xét thấy đủ cơ sở; và khi hồ sơ đã chuyển sang Tòa án thụ lý thì

không được hòa giải lại tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

Thứ tư, về giá trị pháp lý của biên bản hòa giải thành

tại Uy ban nhân dân cấp xã: Theo khoản 5 Điều 202 Luật Dat

đai 2013 thì: “Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, chủ sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối vói trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và

Bình luận chế định quản lý nhà nước về đất đai

Môi trường đối với các trường hợp khác Phòng Tài nguyên và

Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân

dân cùng cấp quyết định công nhận việc thay đối ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nha 6 và tài san khác gắn liền với đất” Đây là quy định khắc phục hạn chế các quy định tại Điều 135 Luật Đất đai 2003

về việc thi hành những trường hợp hòa giải thành tại Ủy ban

nhân dân cấp xã mà có thay đổi ranh giới thửa đất, chủ sử dụng

đất Bởi vì, thực tiễn hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã thời gian qua cho thấy, nhiều vụ việc tranh chấp đất đai sau khi đã

được cơ quan có thẩm quyền sử dụng nhiều phương pháp và hòa

giải thành công, nhưng sau đó một trong các bên tranh chấp lại gửi đơn yêu cầu giải quyết và các cấp chính quyền phải tiếp tục hòa giải, giải quyết lại vụ việc nên ảnh hưởng đến quản lý nhà

nước nó! chung.

Xét về bản chất, tranh chấp đất đai là một dang tranh chấp dân sự và nguyên tắc tôn trọng sự thỏa thuận tự nguyện phải được đặt lên hàng đầu Cho nên, quy định như khoản 5 Điều 202 Luật Đất đai 2013 được xem là sự tôn trọng thỏa thuận giữa các bên Tuy nhiên, quy định này lại không loại trừ những trường hop thỏa thuận của các bên trong biên bản hòa giải vi phạm pháp

luật, đạo đức xã hội là chưa phù hợp Thêm vào đó, việc chưa có

cơ chế đánh giá tính hợp pháp của biên bản hòa giải thành tại

Uy ban nhân dân cấp xã dé đưa ra thi hành cũng sẽ gây ra nhiều

hậu quả không hay về sau Bởi vì, năng lực chuyên môn của cán bộ tử pháp xã (cũng như thành phần các cơ quan tham gia hòa giải) là có giới hạn nên họ sẽ khó biết những thỏa thuận nào là vi

phạm pháp luật, trái đạo đức xã hội Nếu những thỏa thuận trái pháp luật, đạo đức xã hội, ảnh hưởng đến quyền lợi của người khác (chưa tham gia hòa giải) sẽ kéo theo hệ lụy là phát sinh

thêm tranh chấp mà việc khắc phục hậu quả không phải lúc nào

cũng đơn giản như giải quyết tranh chấp ban đầu Trong khi đó, theo quy định tại khoản 1 Điều 205 Bộ luật Tố tung dân sự 2015, Tòa án chỉ ban hành quyết định công nhận sự thỏa thuận giữa các đương sự khi Tòa án tiến hành hòa giải mà các đương sự thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án và thỏa thuận đó không trái pháp luật, đạo đức xã hội Hơn nữa, phạm vi của hòa

giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã là thủ tục hành chính, thủ tục

hòa giải ngoài tố tụng Mục đích chủ yếu của hòa giải là hướng dẫn, giúp đỡ, thuyết phục các bên đạt được thỏa thuận, tự nguyện giai quyết với nhau những vi phạm pháp luật, những tranh chấp, những bất đồng, mâu thuẫn nhằm mục đích giữ gin sự đoàn kết trong nhân dân, phòng ngừa, hạn chế vi phạm pháp luật, bảo đảm trật tự, an toàn xã hội trong cộng đồng dân cư Vì vậy, nên

sửa đối, bổ sung khoản 5 Điều 209 Luật Đất đai 2013 như sau: “Sau khi các bên hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì một trong các bên tiếp tục yêu cầu Tòa án xem xét công nhận sự thỏa thuận của các bên theo quy định của pháp luật tế tung dân su” Từ đó, việc điều chỉnh ranh giới thửa đất, người sử dụng đất sẽ bảo đảm tính pháp lý và có cơ chế bảo dam thực thi thỏa thuận này.

2.2 Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

Một giai đoạn tiếp theo trong quá trình giải quyết tranh

chấp đất đai là giải quyết bằng con đường Tòa án hoặc tại Ủy ban nhân dân các cấp và chỉ có thể được tiến hành khi một bên có đơn khởi kiện đến Tòa án hoặc đơn yêu cầu Úy ban nhân dân giai quyết và đơn này đã được thụ lý.

Luật Đất đai 2013 thực sự đã có những bước tiến bộ đáng

kékhi mở rộng thẩm quyền cho hệ thống Tòa án nhân dân trong

hoạt động giải quyết tranh chấp đất dai Sự thay đổi này có giá trị quan trọng trong việc tháo gỡ những bất cập từ những quy

Bình luận chế định quản lý nhà nước về đất đai

định của pháp luật về hoạt động giải qu$ết tranh chấp đất dai và những bế tắc trên con đường chủ động tìm kiếm các giải pháp

hữu hiệu nhằm bảo đảm những lợi ích của các chủ thể có phát sinh tranh chấp trong quá trình sử dụng đất.

Theo quy định cửa Luật Đất đai 2003, thì thẩm quyền giải

quyết tranh chấp đất đai của Tòa án chỉ giới han trong phạm vi các tranh chấp mà đương sự có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 Còn những tranh chấp mà người sử dụng đất không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc không có các giấy tờ theo quy định nói trên thì cũng không có quyền lựa chọn cơ quan giải quyết nào khác ngoài Ủy ban nhân và cơ quan quản lý nhà nước về tài nguyên, môi trưởng Rõ ràng, quy định như vậy đã làm hạn chế quyền lựa chọn phương án giải quyết tranh chấp của người sử dụng đất, vừa tạo nên áp lực đối với các cơ quan hành chính nhà nước Không những thế, còn góp phần giảm thiểu yếu tố minh bạch trong quan hệ quản lý nhà nước về đất đai, trong hoạt động giải quyết tranh chấp Bởi, Ủy

ban nhân dân cấp huyện và Ủy ban nhân dân cấp tỉnh là những

cơ quan quản lý nhà nước về đất đai, có quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Do vậy, điều không thể phủ nhận là, khi trao trách nhiệm giải quyết tranh chấp đất dai cho hệ thống cơ quan này sẽ khó tránh khói tình trạng “vừa đá bóng, vừa

thối còi”, thiếu đi yếu tố khách quan cần thiết Hơn nữa, sau

khi Ủy ban nhân dân có thẩm quyển đã giải quyết tranh chấp

đất đai mà đương sự không đồng ý với quyết định đó thì chỉ còn

quyền yêu cầu Chủ tịch Ủy ban nhân cấp tỉnh (đối với tranh

chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau) hoặc Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường giải quyết (đối với

tranh chấp giữa các chủ thể còn lai) và cấp thứ hai là cấp quyết

định cuối cùng Thực tế cho thấy, các tranh chấp về đất đai khá

phức tạp, đặc biệt là với các tranh chấp mà đương sự không có

Giấy chứng nhận Do đó, việc giải quyết tranh chấp tại cơ quan hành chính còn nhiều bất cập do khối lượng công việc lớn, trình độ pháp luật của một số cán bộ thực hiện việc giải quyết tranh chấp còn hạn chế Đó chính là một trong những nguyên nhân: dẫn đến tình trạng khiếu nại, khiếu kiện kéo dài về đất đai trong nhiều năm qua.

Những hạn chế trên đã được khắc phục bằng các quy định tại Luật Đất đai 2013 Tại khoản 1 Điều 203 quy định: Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết Những loại giấy tờ được quy định tại khoản 1, 2 và khoản 5 điều 50 Luat Dat đai 2008 vẫn được giữ nguyên trong quy định tại khoản 1, khoản 2, khoản 3 Điều 100 Luật Đất đai 2013

và bổ sung thêm một số trường hợp sau:

- Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 thang 10năm 1993 theo quy định của Chính phủ.

- Giấy tờ được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành;

- Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; đất nông nghiệp quy định tại khoản 3 Điều 131 của Luật bao gồm: cộng đồng dân cư được Nhà nước giao đất, công nhận quyền sử dụng đất để bảo tổn bản sắc văn hóa dân tộc gắn với phong tục, tập quán của các dan tộc; cộng đồng dân cư được Nhà nước giao đất, công nhận quyền sử dụng đất có trách nhiệm bảo vệ đất được giao, được sử dụng kết hợp với mục đích sản xuất nông nghiệp và nuôi trồng thủy sản,

không được chuyển sang sử dụng vào mục đích khác Với điều

Bình luận chế định quản lý nhà nước về đất đai

kiện những loại đất nói trên không có tranh chấp, được Ủy ban

nhân dân cấp xã xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng

dân cư và đất không có tranh chấp.

Như vậy, việc phân định thẩm quyển giải quyết tranh chấp

về đất đai không chỉ đơn thuần căn cứ vào hai yếu tố là: tính pháp lý của việc sử dụng đất, trong đó, nếu đương sự có giấy tờ về quyền

sử dụng đất thì vụ việc thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án;

nếu đương sự không có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì vụ việc

thuộc thẩm quyền giải quyết của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm

quyền và tình trạng có hay không có tranh chấp về tài sản gắn lién với đất Nếu tài san gắn liền với đất tranh chấp thì thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án như quy định tại Luật Đất đai

năm 2003 trước đây - mà việc xác định thẩm quyền giải quyết tranh

chấp còn được quyết định bởi sự lựa chọn của các bên tranh chấp.

Do đó, thẩm quyền giải quyết tranh chấp của Tòa án cũng

đã được xác định đối với trường hợp có giấy tờ về quyền sử dụng đất và cho mở rộng cả những trường hợp thuộc đối tượng sẽ được Nhà nước ưu tiên cấp Giấy chứng nhận như các quy định nói trên Tại khoản 2 Điều 203 Luật Đất đai năm 2003 quy định: Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận

hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai là nộp đơn yêu cầu giải quyết

tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền hoặc khởi

kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố

tụng dân sự Tuy nhiên, để hạn chế những phiền toái không đáng có, đối với những tranh chấp đất đai mà đương sự không ˆ có giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai thì cần phải yêu cầu đương sự

cam kết là chỉ khởi kiện tại Tòa án nhân dân mà không đề nghị

Ủy ban nhân dan giải quyết tranh chấp đất đai để tránh trường hợp cùng một vụ việc cả hai cơ quan cùng thụ lý hồ sơ và giải quyết tranh chấp.

Tại khoản 3 Điều 203 Luật Đất đai 2013 quy định: Trường

hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân

dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất dai được thực hiện như sau:

Thứ nhất, tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng

đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện

giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tế tụng hành chính;

Thứ hai, tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sơ tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp

có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp

tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính.

Do có sự khác nhau rất lớn giữa cơ chế, trình tự, thu tục giải quyêt tranh chấp đất đai theo thẩm quyền cua Tòa án và

theo thẩm quyền của Ủy ban nhân dân nên trong thực tiễn khó

tránh khỏi những bất cập không thể giải quyết như đã phân tích ở trên Hơn nữa, khi giải quyết tranh chấp đất đai, có địa phương vẫn nhầm lẫn với giải quyết khiếu nại về đất đai và đã giải quyết theo trình tự giải quyết khiếu nại Điều này đã hạn chế việc bảo vệ quyền lợi cho các đương sự và các chủ thể có liên

quan Nên chăng, khi nhận được đơn khởi kiện, Tòa án và Ủy

ban nhân dân cần căn cứ vào các quy định của pháp luật để xác

Bình luận chế định quản lý nhà nước về đất đai

định thẩm quyển giải quyết tranh chấp và thực hiện theo đúng

trình tự, thủ tục mà pháp luật quy định.

Có thể thấy, so với Luật Đất đai 2003 thì thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của Tòa án theo Luật Đất đai 2013 được mở rộng hơn nhiều, với wu thế là, mọi bất đồng không dàn xếp được đều có thể được giải quyết tại cơ quan tài phán Quy định này được kỳ vọng là sẽ tạo điều kiện thuận lợi hơn cho

người dân trong giải quyết tranh chấp đất đai, giảm thiểu áp lực đối với Ủy ban nhân dân, ổn định trật tự xã hội, góp phần

quan trọng trong việc hạn chế tình trạng khiếu nại, khiếu kiện tố cáo kéo dài trong lĩnh vực quản lý đất đai.

Như vậy, so với Luật Đất đai 2003, Luật Đất đai 2013 về cơ bản kế thừa được những giá trị truyền thống đã được xã hội ghi nhận, quy định và thực hiện trong các điều luật, đặc biệt là những quy định về điều chỉnh hoạt động giải quyết tranh chấp đất đai Đáng chú ý là sự đề cao vai trò của cộng đồng, của chính quyền cấp cơ sở trong hòa giải tranh chấp đất đai và coi đó là hoạt động không

thể thiếu trước khi tiến hành các thủ tục tư phấp tại cơ quan tài

phán Thông qua đó mà nâng cao ý thức chấp hành pháp luật, bảo

đảm yếu tố dân chủ trong quá trình thực thi pháp luật của công chúng Đối với các quy định về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai, thẩm quyền của Tòa án nhân dân được mở rộng từ sự bảo

đảm quyền lựa chọn phương thức giải quyết tranh chấp cho các đương sự, loại trừ sự áp đặt từ chính hệ thống pháp luật.

Quy định về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

được coi là sự thay đổi mang tính chất mở đường cho những tiến

bộ tiếp theo trong những nỗ lực của Nhà nước nhằm tôn trọng và bảo vệ quyền sử dụng đất với ghi nhận là quyền tài sản của người sử dụng đất đã được chính thức quy định tại Hiến pháp

năm 2013.

NGHIÊN CỨU MÔ HÌNH VÀ NỘI DUNG QUẢN LÝ

NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI Ở MỘT SÓ QUÓC GIA, VUNG LANH THO TRONG KHU VỰC VÀ TREN THE GIỚI

-KINH NGHIEM THỰC TIEN CHO VIET NAM

PGS TS Nguyén Quang Tuyén

1, MO HINH VA NOI DUNG QUAN LY NHA NƯỚC

VỀ ĐẤT DAI Ở MỘT số QUỐC GIA, VUNG LANH THO

TRONG KHU VUC VA TREN THE GIỚI

1.1 Diéu tra vé ban chat dat dai 1.1.1 Thuy Dién

Điều tra về sử dung đất ở Thuy Điển thuộc trách nhiệm

của một số co quan chính phú khác nhau, được thực hiện trong các khoảng thời gian và mức độ chi tiết khác nhau Cùng với các mô tả về phương pháp thực hiện, kết quả thường được công bố trên trang thông tin của cơ quan thống kê tương ứng Tuy nhiên, kết quả từ các nguồn nêu trên được cơ quan thống kê của

Thụy Điển định kỳ biên soạn thành một phần của “Thống kê của Thụy Điển” chính thức.

Báo cáo về “sử dụng đất tại Thụy Điển” cung cấp thông tin

về việc sử dụng đất nói chung và được chia thành 8 phân loại sử dụng đất khác nhau, bao gồm đất nông nghiệp, đất rừng, đất xây dựng, đất sân Golf và sườn núi trượt tuyết, hầm mỏ, đầm lầy và vũng bùn, đồng cỏ tự nhiên và cây thạch lam, đất đá trần

Bình luận chế định quản lý nhà nước về đất đai

và các loại đất khác, và nước Đất xây dựng lại tiếp tục chia nhỏ thành các phân loại sau đây: đất ở lâu dài, đất nhà nghỉ dưỡng cuối tuần và các kỳ nghỉ lễ, đất công nghiệp, đất thương mại, đất cơ sở dịch vụ công cộng và thư giãn, giao thông vận tải, các cơ sở lắp đặt kỹ thuật, và các loại đất xây dựng khác.

Ngoài ra, còn có loại đất khác được điều tra là những loại

mà không thể đưa vào phân loại sử dụng nào được trình bày

ở trên Vi dụ, “các vị trf có phan đất xây dung cũng như đất rừng Đất đai trong “Vườn quốc gia” thường là đất rừng, vũng bùn hoặc bãi đá trần Ví dụ, về loại sử dụng đất đặc biệt được giám sắt bao gồm được các vùng, vùng nhỏ, đất tập trung cho nghi dưỡng cuối tuần và các kỳ nghỉ, và của các nơi làm việc bên ngoài địa phương, công viên quốc gia, những vùng núi cao, đất chăn thả tuần lộc, các đảo, và các trạm năng lượng gió, vùng rủi ro và khu tiếng ồn.

1.1.2 Trung Quốc

Có 2 văn bản luật chính điều chỉnh về điều tra đất đai: Luật về quan lý đất đai, ban hành năm 1986 và văn bản quy định việc thi hành Luật quan lý đất dai.

Luật quản lý đất đai nêu rõ: “Hệ thống điều tra đất đai sẽ được thiết lập trong ca nuéc Điều tra đất đai được tiến hành bởi các co quan hành chính quản lý về đất đai trực thuộc chính quyền địa phương ở các cấp, cùng với các co quan khác có liên quan cùng cấp Chủ sở hữu đất đai hoặc người sử dụng đất sẽphối hợp trong quá trình điều tra, và cung cấp các thông tin và

dữ hiệu hên quan”.

Kết quả của cuộc điều tra đất đai liên quan đến hiện trạng sử dụng đất sẽ được công bố rộng rãi tới người dân sau khi đã được chính quyền địa phương kiểm tra tính chính xác và được chính quyền địa phương cấp cao hơn phê duyệt Đối với kết quả

điều tra toàn quốc, kết quả sẽ được công bố rộng rãi sau khi được Hội đồng Nhà nước phê duyệt Các quy định về điều tra đất đai sẽ do Cơ quan hành chính phụ trách đất đai thuộc Hội đồng Nhà nước, phối hợp với các bộ, ngành có liên quan xây dựng.

1.1.3 Rumani

Việc quản lý sản phẩm đo đạc ban dé địa chính bởi Cơ quan

Địa chính và Đăng ký đất đai quốc gia Rumani Để quản lý tốt

sản phẩm và thông nhất trên toàn quốc, Cơ quan Địa chính và

Đăng ký đất đai quéc gia Rumani thực hiện các công việc sau: i)

- Ban hành quy định về Quy phạm kỹ thuật đo vẽ lập bản đồ trên phạm vi cả nước; ii) Cấp giấy phép hoạt động đo đạc lập bản đồ địa chính cho tổ chức và cá nhân; iii) Tổ chức kiểm tra, đánh giá

chất lượng sản phẩm Hoạt động đo đạc lập bản đồ địa chính ở

Rumani do các đơn vị tư nhân thực hiện.

Để thực hiện việc đo đạc thống nhất, Chính phủ đầu tư các

nội dung sau: i) Thiết lập hệ quy chiếu quốc gia; ii) Xây dựng hệ thống lưới tọa độ thống nhất trên phạm vi ca nước phục vụ cho công tác đo vẽ thửa đất; iii) Thiết kế và xây dựng mô hình cơ sử di liệu thống nhất từ trung ương.

1.2 Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 1.2.1 Hàn Quốc

Để quản lý tài nguyên đất, Hàn Quốc quy định việc lập

quy hoạch sử dụng đất ở theo các cấp sau: Quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia, quy hoạch sử dụng đất cấp tĩnh, quy hoạch sử dụng đất vùng thủ đô; quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, quy hoạch sử dụng đất vùng đô thị cơ bản Kỳ quy hoạch đối với cấp quốc gia, cấp tỉnh là 20 năm, quy hoạch sử dụng đất vùng đô thị cơ bản và kế hoạch sử dụng đất là 10 năm Sau 5 năm sẽ tiến hành rà soát để điều chỉnh cho phù hợp với yêu cầu phát

Bình luận chế định quản lý nhà nước về đất đai

triển và thị trường Quy hoạch sử dụng đất là nền tang, căn cứ cho các quy hoạch khác như quy hoạch giao thông, xây dựng đô

thị, Quy hoạch sử dụng đất chỉ khoanh định các khu vực chức

năng: đất đô thị, đất để phát triển đô thị, đất nông nghiệp, đất

bảo tồn thiên nhiên Trên cơ sở các khu chức năng sẽ lập quy hoạch sử dung đất chi tiết để triển khai thực hiện.

Quy hoạch sử dung đất được thực hiện từ tổng thể tới chi

tiết Quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh, vùng thủ đô phải căn cứ trên cơ sở quy hoạch cấp quốc gia; quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, vùng đô thị phải căn cứ vào quy hoạch cấp tỉnh Quy hoạch cấp quốc gia do Bộ trưởng Bộ Đất đai, Giao thông và Hàng hải phê duyệt, quy hoạch sử dụng đất cấp tinh do tinh phê duyệt, quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch sử dụng đất đô thị cơ bản do Tỉnh trưởng phê duyệt Quốc hội không can thiệp vào quá trình xét duyệt quy hoạch sử dụng đất Quá trình lập quy hoạch sẽ lấy ý kiến của nhân dân theo

hình thức nghị viện nhân dân Sau khi quy hoạch được phê

duyệt sẽ được công khai và phổ biến đến nhân dân Trách nhiệm

thực hiện quy hoạch giao cho chính quyền Chính quyền cấp nào chịu trách nhiệm lập quy hoạch cấp đó và trong đó có chi rõ trách nhiệm cá nhân trước pháp luật về quy hoạch Nhà nước có chính sách bao dam tinh khả thi của quy hoạch, ví dụ: hỗ trợ đối với các khu vực bảo tồn, các khu vực cần bảo vệ như miễn thuế, không phải thực hiện nghĩa vụ quân sự, được hỗ trợ đời sống

1.2.2 Trung Quốc

1.2.2.1 Các nguyên tắc lập quy hoạch sử dụng đất

Quy hoạch sử dụng đất các cấp được xây dựng dựa trên các nguyên tắc sau: 1) Phải bảo vệ nghiêm ngặt 120 triệu ha đất canh tác; ii) sử dụng đất phải tiết kiệm, đem lại hiệu qua sử dụng cao nhất; 11) Bao đảm sự cân bằng giữa nhu cầu và lợi ích

sử dụng đất của các ngành kinh tế, xã hội và các địa phương; iv) Tăng cường bảo vệ môi trường, phát triển sinh thái tự nhiên nhằm duy trì và nâng cao chất lượng sống cho người dân của cả

nước; v) Tăng cường kiểm soát vĩ mô của Nhà nước đối với việc

sử dụng đất.

1.8.2.2 Nội dung quy hoạch sử dụng đất

Nội dung quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia phải xác định được 15 chỉ tiêu thuộc 2 nhóm sau:

i) Nhóm các chỉ tiêu phải bảo đảm thực hiện nghiêm ngặt: gồm 06 chỉ tiêu (đất canh tác, đất lúa nước phải bảo vệ vĩnh cửu,

đất phát triển đô thị, đất xây dựng, đất bổ sung cho đất canh tác bị chuyển mục đích sang đất xây dựng, đất khai thác mỏ) Các

chỉ tiêu nêu trên được xác định trong quy hoạch sử dụng đất cấp

quốc gia và được phân bổ cho từng tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương; quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh phân bổ tiếp đến từng huyện, quận và quy hoạch của cấp huyện phân bổ tiếp đến

từng xã.

ii) Nhóm các chỉ tiêu được thực hiện linh hoạt (có thể thay đổi giữa các loại chỉ tiêu cùng nhóm trong quá trình thực hiện): thuộc nhóm này gồm 09 chỉ tiêu (đất trồng cây ăn quả, đất rừng, đất trồng cỏ, đất xây dựng, đất hầm mỏ, đất công nghiệp, đất

xây dựng công trình kết cấu hạ tầng, diện tích đất tăng thêm cho xây dựng, đất thương mại - dịch vụ).

Hàng năm, căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất được duyệt, Chính phủ giao chỉ tiêu chuyển mục đích sử dụng đất nông

nghiệp sang mục đích khác cho từng tỉnh Trên cơ sở đó, các

tỉnh giao chỉ tiêu này cho từng huyện, xã để thực hiện. 1.2.2.3 Trách nhiệm lập quy hoạch sử dụng đất

i) Bộ Dat đai và Tài nguyên quốc gia: Tổ chức lập và thực

Bình luận chế định quản lý nhà nước về đất đai

hiện quy hoạch đất đai quốc gia, quy hoạch tổng thể sử dụng đất và các quy hoạch chuyên ngành khác; tham gia vào việc thẩm tra quy hoạch tổng thể đô thị trình Quốc vụ viện phê

chuẩn, chỉ đạo và thẩm tra quy hoạch tổng thể sử dụng đất

của địa phương.

ii) Cơ quan quản lý đất đai thuộc Uy ban nhân dân cấp

tỉnh: Tổ chức lập và thực hiện quy hoạch đất đai quốc gia, quy hoạch tổng thể sử dụng đất và các hạng mục chuyên ngành khác trong khu vực hành chính của mình; tham gia vào việc thẩm định quy hoạch tổng thể đô thị trình Quốc vụ viện, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt, chỉ đạo và thẩm định quy hoạch tổng thể sử dụng đất của thành phố (thuộc tỉnh - sau đây gọi là “thị xã”) huyện.

iii) Cơ quan quan lý đất đai thuộc Ủy ban nhân dân cấp

huyện: Căn cứ vào quy hoạch tổng thể sử dụng đất của cấp trên, tổ chức lập và thực hiện quy hoạch tổng thể sử dụng đất và các quy hoạch chuyên ngành có liên quan trong khu vực hành chính

của mình.

1v) Phòng Tài nguyên đất đai cấp xã (thị trấn): Căn cũ vào quy hoạch tổng thể sử dụng đất của cấp trên tham gia vào việc lập và thực hiện quy hoạch tổng thể sử dụng đất trong khu vực hành chính của mình, hợp tác và hỗ trợ làm tốt công tác lấy ý kiến quần chúng đối với quy hoạch.

1.2.2.4 Thẩm quyền phê duyệt quy hoạch sử dụng đất Chính phủ phê duyệt quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia, các tinh, thành phố trực thuộc trung ương, các thành phố thuộc tỉnh nhưng có trên 1 triệu dân (như: Nam Ninh, Quảng Châu)các đặc khu kinh tế (như: Thâm Quyến, Chu Hải) Ủy ban nhândân cấp tinh phê duyệt quy hoạch sử dung đất của các đơn vị hành chính cấp huyện và quy hoạch sử dụng đất của cấp xã.

Sơ đồ thẩm quyền phê duyệt

Cơ quan chịu

Bình luận chế định quản lý nhà nước về đất đai

i) Các giải pháp chủ yếu để bảo vệ đất nông nghiệp

- Trong quy hoạch sử dụng đất cấp Quốc gia phải xác định được diện tích đất canh tác cần phải bảo vệ nghiêm ngặt theo quy định của Nhà nước, trong đó phải chỉ rõ diện tích đất canh tác cơ bản (chiếm 80% tổng diện tích canh tác) có chất lượng tốt

nhất cần được duy trì vĩnh cửu và không được phép chuyển đổi

muc dich sử dụng dưới bất cứ lý do gì.

- Hàng năm, Chính phủ công bố kế hoạch sử dụng đất của từng tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, trong đó chỉ cho phép từng địa phương được sử dụng một số diện tích đất canh tác nhất định cho mục đích xây dựng theo đúng quy hoạch sử

dụng đất đã được xét duyệt Trên cơ sở đó, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phân bổ cụ thể cho từng đơn vị hành chính cấp huyện và

Ủy ban nhân dân cấp huyện phân bổ kế hoạch sử dụng đất đến

từng đơn vị xã để thực hiện.

- Việc chuyển mục đích sử dụng đất canh tác sang sử dụng vào các mục đích phi nông nghiệp phải được phê duyệt tại cấp

tỉnh và Chính phủ cài

- Trong kế hoạch sử dụng đất tại mỗi địa phương phải xác

định cụ thể điện tích đất canh tác được khai thắc mới để bù đắp cho diện tích đất canh tác phải chuyển mục đích sang đất xây

dựng: các biện pháp để kế hoạch khả thi.

- Hàng năm, ngành tài nguyên và đất đai tổ chức các đoàn kiểm tra, giám sát việc bảo vệ quỹ đất canh tác tại từng địa

phương Trường hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất bị vi phạm thì tùy từng mức độ vi phạm mà người đứng đầu địa phương sẽ bị xử lý hành chính hoặc sẽ bị truy cứu trách nhiệm hình sự, đất bị vi phạm sẽ bị thu hồi (kể cả trường hợp đã đầu tư) người vi phạm phải nộp khoản tién đầu tư để tạo ra diện tích đất nông nghiệp mới bù đắp vào phần diện tích bị mất.

1) Các giải pháp chủ yếu để sử dụng đất tiết kiệm

- Không giao đất ở trực tiếp cho người dân để xây dựng nhà ở Các dự án phát triển nhà ở chỉ được phép xây dựng nhà ở cao tầng với mật độ theo quy định.

- Quy định suất đầu tư tối thiểu làm cơ sở khi xét duyệt các dự án đầu tư và kiểm tra, giám sát các dự án đầu tư trong quá trình triển khai thực hiện dự án (tỉnh Quảng Tây không giao đất để làm sân golf hoặc xây nhà ở dạng biệt thự).

- Chỉ cho phép sử dụng đất vào mục đích sản xuất trong

các khu công nghiệp theo quy hoạch được duyệt mà không giao đất cho các cơ sở sản xuất riêng lẻ nhằm khai thác tối đa các công trình kết cấu hạ tang Trường hợp đặc biệt (không thé bố trí trong khu, cụm công nghiệp) thì mới giao đất cho dự án có vị

trí ngoài khu công nghiệp.1.2.3 Malaysia

Các Bang trên bán đảo Malaysia phải tuân thủ Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn 1976 (Luật 172) và theo các điều

khoản của Luật này thì các Ủy ban quy hoạch Bang được thành lập để giúp Chính quyền Bang về các công việc liên quan tới sử dụng, bảo vệ và phát triển đất đai trong phạm vi của Bang Các

quyết định của Ủy ban được tất cả các cơ quan quy hoạch thuộc

Bang thực hiện Sơ đồ quy hoạch phát triển theo Luật 172, sau

khi được Ủy ban phê duyệt, sẽ được đăng báo và mọi công trình

Bình luận chế định quản lý nhà nước về đất đai

xây dựng phát triển đều phải tuân theo Sơ đồ quy hoạch này Sơ đồ quy hoạch được xây dựng công khai để lấy các ý kiến đóng góp của các cơ quan, tổ chức, nhân dân trong quá trình hoàn chỉnh.

Quy hoạch sử dụng đất là một công cụ rất quan trọng, kết hợp việc quy hoạch và quản lý nguồn tài nguyên đất thông qua việc sử dụng hợp lý, bảo vệ và phát triển đất theo quy định của

Luật 172 Cơ quan tư vấn và chịu trách nhiệm quản lý là Vụ Quy hoạch Đô thị và Nông thôn của Bộ Nhà cửa và Chính quyền địa phương.

Theo Kế hoạch Malaysia lần thứ 7 (1996 - 2000) đến cuối năm 1996, tất cả các địa phương của Bán đảo Malaysia đã lập xong quy hoạch cho vùng lãnh thổ của mình Kết thúc Kế hoạch

Malaysia lần thứ 7, mỗi địa phương của Malaysia sẽ có ít nhất là một sơ đồ quy hoạch riêng của địa phương mình.

Luật 172 được tăng cudng và cập nhật năm 1995 (Luat A933) đặc biệt chú trọng đến bao vệ môi trường trước ảnh hưởng của sự phát triển Các sửa đổi, bổ sung bao gồm việc bảo vệ và trồng mới cây xanh, bảo tồn cảnh quan, tạo ra các môi trường không gian thoáng đãng và phải đệ trình các báo cáo đề xuất

phát triển trong tất cả các đơn xin phép quy hoạch.

1.2.4 Thụy Điển

Quá trình lập quy hoạch quốc gia của Thụy Điển bao gồm hai

bước Bước đầu tiên là tiến hành nghiên cứu về nhu cầu sử dụng đất từ các ngành khác nhau của Chính phủ và từ các mức độ phân cấp quản lý khác nhau, chính quyền địa phương, khu vực và chính quyền trung ương Mỗi lĩnh vực sử dụng đất (nông nghiệp, lâm nghiệp, ngư nghiệp, giao thông vận tải, sản xuất điện, bảo vệ môi trường và văn hóa) được tham vấn về các nhu cầu sử dụng đất ưu tiên Các nhu cầu sử dụng đất này sẽ được biên soạn và lợi ích cạnh tranh giữa các mục đích sử dụng đất khác nhau sẽ được xác định.

Bước thứ hai của quá trình lập quy hoạch là tham vấn các thành phố về ưu tiên của họ cho các nhu cầu cạnh tranh về sử dụng đất Những nhu cầu sử dụng đất cụ thể được xác định chính là quan tâm cua địa phương, khu vực hoặc quéc gia và được bảo vệ trong hoạt động quy hoạch sử dụng đất tiếp đó do thành phố thực hiện Chính quyền quận sẽ biên soạn các kết quả này và gửi cho Chính phủ trung ương và Quốc hội để quyết định trong các trường hợp đang có xung đột giữa lợi ích quốc gia với lợi ích khu vực boặc địaphương hoặc có sự cạnh tranh giữa các lợi ích quốc gia khác nhau. Chính quyền trung ương thông qua Chính quyền vùng quản lý

để bảo vệ các lợi ích quốc gia đã được xác định trong quy hoạch sử

dụng đất sau đó của địa phương.

1.2.5 Hà Lan

So với nhiều nước Tây Au khác thi Ha Lan đã bắt đầu công việc quy hoạch đô thị và nông thôn từ rất sớm Luật Quy hoạchkhông gian cua Hà Lan ra đời vào năm 1965 và đã trai qua 2 lần sửa đổi, bổ sung vào các năm 1986 và 1994 Lần đầu tiên,

Hà Lan có một cơ sở pháp lý riêng cho công tác quy hoạch (trước đây quy hoạch nằm trong Luật Nhà cửa 1901) quy định vai trò và trách nhiệm cua 3 cấp hành chính: Trung ương, tinh và địa phương (huyện) Cục Kế hoạch Nhà nước của Chính phủ được đổi tên thành Cơ quan Quy hoạch không gian Nhà nước.

Một số tham số chính trong công tác quy hoạch được xác định như sau:

- Tham số kỹ thuật: Cac kha năng về đất dai và môi trường (chất lượng đất, đặc điểm địa hình, hiện trạng sử dụng, các khả năng cải thiện với bên ngoài,

- Tham số kinh tế: Tiềm năng phát triển kinh tế dựa trên hiện trạng cơ sở các ngành kinh tế, các động lực thúc đẩy phát

triển mới,

Bình luận chế định quản lý nhà nước về đất đai

- Tham số văn hoá - xã hội: Tăng cường văn hoá vùng và quốc gia, gìn giữ các công trình văn hoá, nghệ thuật, bảo tồn các truyền thống văn hoá

- Các giá trị và tiêu chuẩn xã hội: Chúng ảnh hưởng tới

các quyết sách văn hoá - xã hội, xác định ưu tiên phát triển đô thị hay nông thôn và quyết định các chính sách là đài hạn hay

ngắn hạn.

- Tham số môi trường: Mức độ ô nhiễm nước và đất, không khi Trước khi lập quy hoạch, nhất thiết phải tiến hành khảo sát, đánh giá các tham số trên đây.

Tại trung ương, quyền quyết định thuộc về Nghị viện và

Chính phủ Giúp việc cho các cơ quan này có Ủy ban Quy hoạch Không gian Nhà nước, Cơ quan Quy hoạch không gian Nhà nước và Hội đồng tư vấn quy hoạch không gian Tại cấp tỉnh,

thẩm quyền thuộc về Hội đồng tỉnh và Ban chấp hành Hội đồng

tỉnh với các co quan chuyên môn giúp việc là Ủy ban Quy hoạch

không gian của tỉnh và Cơ quan Quy hoạch không gian của tỉnh Cấp địa phương có Hội đồng huyện và Ban chấp hành Hội đồng huyện cùng Phòng Quy hoạch của huyện.

- Quy hoạch sử dụng đất

Cơ quan địa chính đóng vai trò là cơ quan có thẩm quyền

quản lý và đăng ký trong những trường hợp phức tạp, khi quyền và lợi ích của các bên có liên quan trong quá trình quy hoạch sử

dụng đất cần được bảo đảm.

Phòng Quy hoạch cấp huyện chỉ có ở các huyện lớn Các huyện khác thuê các chuyên gia tư vấn tư nhân thực hiện các công việc quy hoạch như khảo sát, tư vấn và lập kế hoạch.

Huyện có 02 loại sơ đồ dùng cho chính sách quy hoạch là: Sơ đồ

bố trí tổ chức và Sơ đồ quy hoạch sử dụng đất.

1) Sơ đồ bố trí tổ chức bao gồm:

- Mô ta về các trọng điểm phát triển của khu vực, các giai đoạn thực hiện và các quan hệ với khu vực chung quanh.

- Một hoặc nhiều bản dé minh hoạ các trọng điểm phat triển này.

- Thuyết minh ý đồ và kết quả các nghiên cứu khảo sát, ý kiến tư vấn và các thủ tục cần thiết của sơ dé.

Hội đồng huyện sau khi thông qua sơ dé sẽ báo cáo lên Ban chấp hành Hội đồng tỉnh và Cơ quan Quy hoạch không gian nhà nước.

1i) Sơ đồ quy hoạch sử dụng đất: Gần như mỗi quyết định của huyện về công tác quy hoạch đều liên quan đến sơ đồ này Đây cũng là cơ sở để huyện xem xét cấp giấy phép xây dựng nhà cửa Sơ đồ gồm:

- Mô tả về các khu vực sử dụng đất dự định trong sơ dé,

mục đích của từng khu, khi cần thiết phải có thêm mô tả về cách

thức thực hiện để đạt được các mục đích này.

- Một hoặc nhiều bản đồ thể hiện các khu vực quy hoạch

(tỷ kệ không nhỏ hơn 1/10.000).

- Nếu cần, phải có thêm các quy định về sử dụng đất và xây dựng nhà cửa.

- Nếu cần, phải thêm quy định về việc Hội đồng huyện và Ban chấp hành phải xem xét khi thành lập hoặc sửa đổi ban sơ dé, quy định các ngoại lệ và nhấn mạnh các nhu cầu trong tương lai.

- Thuyết minh ý đồ và kết quả các nghiên cứu khảo sát, ý kiến tư vấn và các thủ tục cần thiết của sơ dé.

Huyện thưởng thực thi một “chính sách đất đai tích cực” có nghĩa là thu mua đất, xây dựng hạ tầng và đưa vào phát triển.

Binh luận chế định quan lý nha nước về đất dai

Khi huyện cần đất để tiến hành một dự án, có thể các chủ sở

hữu đất từ chối không bán lại đất Trong trường hợp này, huyện có thể cưỡng chế thu mua đất (theo quy định của Luật Cưỡng chế thu mua) Nói chung, trên thực tế việc cưỡng chế mua ít khi xây ra Huyện sẽ đề xuất giá mua lại đất dựa trên giá đất phải trả khi cưỡng chế Giá này vào khoảng 2 lần giá trị hiện tại của

đất vi còn được tính thêm cả chi phí di chuyển, mất hoa lợi

Huyện có quyền thu mua đất với giá trước khi công bố quy

hoạch Điều này đã được quy định trong Luật Giá đất có thể

dựa theo giá thị trường, giá thoả thuận hoặc do Toà án quyết

định Nếu huyện tạo ra các dịch vụ hoặc xây cơ sở hạ tầng, nhờ

đó các chủ liên quan được hưởng lợi thì huyện có quyền đòi hỏi các chủ sở hữu phải trả một phần hoặc toàn bộ các chi phí cho việc phát triển dịch vụ và hạ tầng.

1.2.6 Hoa Ky

Bộ trưởng Bộ Nội vu cùng với sự tham gia cua công chúng phải thống nhất các thuật ngữ và điều kiện trong đạo luật này, từ đó phát triển, duy trì và duyệt lại khi tích hợp các kế hoạch

sử dụng đất ở các vùng hay diện tích sử dụng đất công Cần

phát triển kế hoạch sử dụng đất công mà không cần tính tới việc

đất đai trước đó đã được phân loại, thu hồi, dành riêng hoặc chỉ cho một hoặc nhiều lợi ích khác.

Trong việc phát triển và duyệt lại kế hoạch sử dụng đất, Bộ trưởng Bộ Nông nghiệp cần phối hợp kế hoạch sử dụng đất thuộc hệ thống rừng quốc gia với quy hoạch sử dụng đất và các

chương trình quản lý đành cho các tộc người An Độ, cùng với các

quy hoạch khác, xét đến chính sách ủng hộ cho các chương trình quản lý tài nguyên đất thuộc bộ lạc.

Trong việc phát triển và duyệt lại kế hoạch sử dụng

đất, nên:

1) Sử dung và tuân theo việc sử dụng cân đối va hài hòacũng như duy trì sản lượng liên tục;

11) Su dung cách tiếp cận đa ngành mang tính hệ thống có suy xét tích hợp các yếu tố vật lý, sinh học, kinh tế và các khoa

học khác;

iii) Ưu tiên chon lựa và bao vệ các diện tích có lợi ích môi trường thiết yếu;

1v) Dựa vào sự đánh giá sẵn có trong bản tóm tắt về đất

công, tài nguyên di kém cũng như các ý nghĩa khác;

v) Xem xét việc sử dụng hiện tại và tiém năng sử dụngđất công;

vi) Xem xét tính khan hiếm tương đối của các giá trị liên quan và sự sẵn sàng của các phương thức lựa chọn (bao gồm cả tái chế) cũng như nơi nhận thức rõ được những giá trị đó;

vii) Cân nhắc ích lợi dài han so với ích lợi ngắn hạn;

viii) Tạo ra sự tuân thủ các luật về kiểm soát 6 nhiễm có thé áp dụng bao gồm không khí, nước, tiếng ồn và các tiêu chuẩn ô nhiễm khác hoặc các kế hoạch thực hiện của Liên bang; và

1x) Trong điều kiện phù hợp với các luật quy định về quản lý đất công, phối hợp kiểm kê sử dụng đất, quy hoạch và các hoạt động quản lý đất công cùng với quy hoạch sử dụng đất vàcác chương trình quản lý của các bộ và cơ quan Liên bang, chínhquyền các bang và địa phương.

Bất kỳ sự phân loại đất công hay kế hoạch sử dụng đất côngnào có hiệu lực vào ngày ban hành đạo luật này đều phải đượcxem xét lại trong quá trình quy hoạch sử dụng đất được tiến hành trong mục này, và mọi loại đất công bất kể việc phân loại ra sao đều phải tính vào mọi kế hoạch sử dụng đất được phát triển

Bình luận chế định quan lý nhà nước về đất dai

theo mục này Bộ trưởng Bộ Nội vụ có thể sửa chữa hoặc hủy bất kỳ phân loại nào cho phù hợp với kế hoạch sử dụng đất như trên Bộ trưởng Bộ Nội vụ có thể đưa ra các quyết định quản lý để triển khai các kế hoạch sử dụng đất đã phát triển hoặc sửa

đổi lại trong mục này tuân theo những điều sau:

i) Những quyết định đó bao gồm (nhưng không giới han) ở việc loại trừ (loại bé hoàn toàn) một hoặc nhiều hơn một quyền hoa lợi cơ bản hoặc chính yếu (principal or major uses) thông

qua một quyết định quản lý nằm dưới sự phê duyệt lại, sửa chữa

và thậm chí hủy bỏ liên quan đến kế hoạch sử dụng đất bởi Bộ trưởng hoặc đại diện của Bộ trưởng Bộ Nội vụ.

ii) Bất cứ quyết định hay hành động quản lý nào di theo một quyết định quan lý loại trừ (loại bé hoàn toàn) một hoặc nhiều quyền hoa lợi cơ bản hoặc chính yếu trong hai hoặc nhiều năm từ một trăm nghìn mẫu trở lên Bộ trưởng Bộ Nội vụ cần báo cáo tới

Hạ nghị viện và Thượng nghị viện Nếu trong vòng 90 ngày, kể từ

ngày đưa ra thông báo Œrừ những ngày nghị viện nghỉ làm hon

ba ngày liên tiếp) Quốc hội sẽ tiếp nhận một giải pháp nhất trí về việc không tần thành các hành động hay quyết định quản lý, sau

đó Bộ trưởng Bộ Nội vụ sẽ nhanh chóng hủy bỏ các hành động hay quyết định quản lý đó Nếu trong khoảng thời gian 90 ngày nói trên, Ủy ban tìm kiếm giải pháp không báo cáo muộn nhất

là 30 ngày làm việc sau khi được chuyển giao, cần giải tán Ủy

ban, không cho xem xét giải pháp đó sâu hơn nữa hoặc giải tan

Ủy ban không cho xem xét thêm bất cứ giải pháp nào khác cho

các hành động hay quyết định đã nêu Kiến nghị về việc giải

tán có thể do cá nhân ủng hộ một giải pháp, và cần được ban

đặc quyền (ngoại trừ việc kiến nghị không được đưa ra sau khi

Uy ban đã báo cáo về giải pháp đó) và cần giới hạn việc tranh cãi

trong thời gian tối đa là một gid, nhằm chia đều giữa bên ung hộ

và bên phản đối giải pháp Không nên đưa vào trình tự sửa đổi

kiến nghị nhằm xem xét lại việc bỏ phiếu tán thành hay không tán thành bản kiến nghị Trường hợp bản kiến nghị giải tán được chấp thuận hoặc không chấp thuận, sẽ không lập kiến nghị các giải pháp khác về cùng hành động hay quyết định quản lý Khi

Ủy ban tái lập, hoặc bị giải tán không cho xem xét sâu hơn một

giải pháp, vẫn cần đưa vào trình tự (bat kể việc một bản kiến nghị trước đó cho cùng một vấn để không được thông qua) đi đến việc cân nhắc giải pháp Bản kiến nghị cần được ban đặc quyền và không thể có bàn cãi Không nên đưa việc sửa đổi kiến nghị vào trật tự, và không nên tạo ra tiền lệ dẫn tới việc xem xét lại mức bỏ phiếu tán thành hay không tán thành kiến nghị.

iii) Có thé sử dụng việc thu hồi nêu trong mục 204 trong đạo luật này để thực hiện các quyết định quan lý, nhưng cần bd hoặc phục hồi đất công khỏi Luật Mô 1872 (Mining Law of 1872) đã sửa đối trong (R.S 2318-2352; 30 U.S.C 21 et seq.) hoặc

chuyển tới một Bộ, vụ hoặc cơ quan khác chỉ bằng hành động thu hồi thực hiện theo mục 204 hoặc các hành động khác theo luật: Từ đó chỉ ra rằng, không gì trong mục này có thể ngăn một

công ty sở hữu chính phủ toàn bộ khỏi việc bị thu hồi và giữ các quyền giông như một công dân theo Luật Mo 1872.

Bộ trưởng Bộ Nội vụ cần tạo cơ hội cho công chúng tham gia và thông qua quy định xây dựng các thủ tục bao gồm cả việc lắng nghe công chúng khi phù hợp nhằm tạo đủ sự chú ý cho chính quyền Liên bang, bang và khu vực cũng như tạo cơ hội phê bình và tham gia vào việc lập kế hoạch và chương trình liên quan đến quản lý đất công.

1.3.7 Canada

Canada là một liên bang có 10 tỉnh, trong đó mỗi tỉnh có độc quyền về đất đai và tài nguyên, do đó Chính phủ trung ương không có vai trò trong việc lập quy hoạch sử dụng đất Mỗi tỉnh

Bình luận chế định quản lý nhà nước về đất đai

đều có hệ thống quy hoạch riêng Các hệ thống này có sự khác biệt, nhưng nguyên tắc là khá giống nhau.

Thành phế và chính quyền địa phương xây dựng kế hoạch

phát triển (như quy hoạch tổng thể) và các quy hoạch vùng (zoning plan) Các chính quyền cấp tỉnh xây dựng khuôn khổ pháp lý cho việc lập kế hoạch và quy hoạch, đóng vai trò hoạch định chính sách và giám sát Trong trường hợp tỉnh có sự quan tâmmạnh mẽ trong một vấn đề, tỉnh sẽ quy định các hoạt động một cách trực tiếp Ví dụ như bảo vệ đất nông nghiệp Thông thường chính quyền cấp tỉnh kiểm soắt trực tiếp việc phân chia đất đai Công tác quy hoạch sử dụng đất được điều chỉnh bởi các quy định pháp luật của cơ quan lập pháp tỉnh, với một đạo luậtđặc biệt cho thành phố thủ đô và một Luat Quy hoạch cho 200 thành phố còn lại Theo Luật Quy hoạch chính quyền tỉnh xây dựng chính sách sử dụng đất, khu quy hoạch hoặc mỗi thành

phố lập kế hoạch phát triển, và các thành phố xây dựng bản quy

hoạch đất đai (zoning by law) trong đó bao gầm kế hoạch chi tiết

và các quy định về sử dụng đất và các tiêu chuẩn phát triển Quá trình tư vấn và phê duyệt kế hoạch phát triển được thiết kế để bảo đảm phối hợp với các kế hoạch của các bộ và cơ quan khác Thứ nhất, kế hoạch phát triển phải tuân thủ các chính sách chính thức của tỉnh, mà một số trong đó bảo vệ lợi ích của các Bộ khác Thứ hai, các cơ quan khác phải được tham vấn trong quá trình chuẩn bị kế hoạch Thứ ba, nếu họ không đồng ý với một kế hoạch phát triển được đề xuất, họ có thể khiếu

nại đến một hội đồng đặc biệt Thứ tư, Chủ tịch Chính quyền địa phương phải phê duyệt kế hoạch, và thường kế hoạch sẽ không được phê duyệt nếu có phản đối từ một cơ quan chính quyền khác Trong thực tế, xung đột giữa chính quyền địa phương và các cd quan khác trong nhiều trường hợp được giải quyết bằng -thỏa thuận trong quá trình tham vấn và thực hiện.

(Tinh) đất cấp tinh Không có thủ tục được quy định cụ thé Khu vực Do các khu quy hoạch và thành phố cùng

(hai hay chuẩn bị.nhiều hơn Chiến 1

khu - quy |" | Tham khảo ý kiến Chủ tịch Chính quyển

hoạch hoặc vung địa phương: Hop công khai; Được phê chuẩn thành phố) bằng nghị quyết của khu quy hoạch hoặc

Do khu quy hoạch hay thành phố chuẩn bị.Khu quy Nghiên cứu và khao sát; Tham vấn với các

hoạch hay | Kế hoạch | Bộ; Họp công khai; Trình Bộ trưởng phê

một thành | phattrién | duyệt; Kế hoạch phát triển phải phù hợp

phố với các chính sách sử dụng đất cấp tỉnh; Phê

duyệt cuối cùng bằng nghị quyết của khuquy hoạch hoặc Hội đồng thành phố.

Họp công khai; Phê duyệt cuối cùng bằng

_ | Bản quy | nghị quyết Hội đồng thành phố; NhữngThành phố z : se 2 wn oy x «at + as pas ger

hoạch đất dai | người phan đối có thé khiêu nại với hội đồng

khu quy hoạch hoặc một hội đồng đặc biệtcủa tỉnh; Bản quy hoạch đất đai phải phù

hợp với kế hoạch phát triển.

Bình luận chế định quản lý nhà nước về đất đai

Đối với kỳ quy hoạch, Luật Quy hoạch không quy định khoảng thời gian này (cho đến năm 2005, khoảng thời gian này

là 05 năm, ma đã được chứng minh là không thực tế.) Sau khi xem xét, Hội đồng có thể thay đổi kế hoạch, nhưng phải đi qua các thủ tục phê duyệt quy định ở trên.

Lưu ý rằng, kế hoạch phát triển không hết hạn sau một

khoảng thời gian mà vẫn có hiệu lực cho đến khi được thay thế bằng một kế hoạch mới.

1.2.8 Úc

Công tác quy hoạch sử dụng đất của Úc được quy định trong pháp luật về đất đai, nhà ở, nhà chung cư, pháp luật về ngân hàng và thế chấp tài sản liên quan đến đất đai Quy hoạch sử dụng đất được lồng ghép trong quy hoạch tổng thể phát triển địa phương và quy hoạch xây dựng Quy hoạch sử dụng đất được duyệt có vai trò rất lớn trong việc phát triển kinh tế - xã hội:

Quy hoạch sử dụng đất, cùng với quy hoạch hệ thống hạ tầng (cấp điện, cấp nước, vệ sinh môi trường, ) được tích hợp đồng bộ trên nền bản đồ địa chính và khai thác phục vụ cho công tác quản lý đất đai nói chung, cụ thể như: cung cấp thông tin, cấp giấy chứng nhận,

1.8 Đăng ký đất đai và tài sản gắn liền với đất

Công tác quản lý nhà nước, bao gồm công tác đăng ký quyền sở hữu đất đai và các địch vụ liên quan đến đất đai do cơ quan quản lý đất đai của các Bang giữ nhiệm vụ chủ trì Các cd quan

này đều phát triển theo hướng sử dụng một phần đầu tư của chính quyền bang và chuyển dan sang cơ chế tự trang trải chi phi.

Robert Richard Torrens là người lần đầu tiên đưa ra khái niệm về Hệ thống đăng ký bằng khoán vào năm 1857 tại Bang

Nam Úc, sau này được biết đến là Hệ thống Torren Robert

Richard Torrens, sau đó đã góp phần đưa hệ thống này vào áp

dụng tại các Bang khác của Úc và New Zealand, và các nước khác trên thế giới như Ai Len, Anh

Ban đầu Giấy chứng nhận được cấp thành 02 bản, 01 bản giữ lại Văn phòng đăng ký và 01 bản giao chủ sở hữu giữ.

Từ năm 1990, việc cấp Giấy chứng nhận dần chuyển sang

dạng số Bản gốc của Giấy chứng nhận được lưu giữ trong hệ thống máy tính và bản giấy được cấp cho chủ sở hữu Ngày

nay, tại Văn phòng Giấy chứng nhận, người mua có thể kiểm

tra Giấy chứng nhận của bất động sản mà mình đang có nhu cầu mua.

Những đặc điểm chủ yếu của Hệ thống Đăng ký đất đai và

bất động sản của Uc, bao gồm:

- Giấy chứng nhận được bảo đảm bởi Nhà nước - Hệ thống đăng ky đơn giản, an toàn và tiện lợi.

- Mỗi trang của sổ đăng ký là một tài liệu duy nhất đặc

trưng cho hề sơ hiện hữu về quyền và lợi ích được đăng ký và dự

phòng cho đăng ký biến động lâu dài.

- Giấy chứng nhận đất là một văn bản được trình bày dễ

hiểu cho công chúng.

- Sơ đồ trích lục thửa đất bằng khoán có thể dễ dàng kiểm

tra, tham khảo.

- Giá thành của hệ thống hợp lý, tiết kiệm được chi phí và thời gian xây dựng.

- Hệ thống được xây dựng trên nền tảng công nghệ thông

tin hiện đại, dễ dàng cập nhật, tra cứu cũng như phát triển đáp

ứng yêu cầu quản lý và sử dụng.

Bình luận chế định quản lý nhà nước về đất đai

1.3.2 Anh

Hệ thống đăng ký đất đai của Anh là hệ thống đăng ký bat động sản (đất đai và tài sản khác gắn liền với đất) tổ chức đăng ký theo một hệ thống thống nhất có Văn phòng chính tại Luân Đôn và 14 văn phòng khác phân theo khu vực (địa hạt) phân bổ đồng đều trên toàn bộ lãnh thổ Vương quốc Anh và Xứ Wales Mọi hoạt động của hệ thống đăng ký hoàn toàn trên hệ thống máy tính nối mạng theo một hệ thống thống nhất (máy làm việc không kết nối

với INTERNET, chỉ nối mạng nội bộ dé bảo mật dữ liệu).

Cơ sở của đăng ký được quy định rất chặt chẽ trong Luật Đăng ký đất đai (Land Registration Act) được sửa đổi và ban hành mới vào năm 2002, có hướng dẫn chi tiết vào năm 2003 (Registration Rules) và được cập nhật, chỉnh sửa, bổ sung vào năm 2009 Trước năm 2002, Văn phòng đăng ky đất dai hoạt động theo địa hạt Bất động sẵn thuộc địa hạt nào thì đăng ký

tại Văn phòng thuộc địa hạt đó Tuy nhiên, từ khi có Luật Đăng

ký mới (năm 2002) và khi hệ thống đăng ký hoạt động theo hệ thống đăng ký điện tử thì khách hành có thể lựa chọn bất kỳ Văn phòng đăng ký nào trên lãnh thổ Anh.

Một điểm nổi bật trong Luật Đất đai và Luật Đăng ký có

quy định rất chặt chẽ về đăng ký, bất kỳ người nào sở hữu đất đai và bất động sản trên lãnh thổ Anh đều phải đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai; Nhà nước chỉ bảo hộ quyền sở hữu hợp pháp của chủ sở hữu có tên trong hệ thống đăng ký Cho đến năm 1994, Anh đã chuyển toàn bộ hệ thống đăng ký từ hệ thống đăng ký thủ công trên giấy sang hệ thống đăng ký tự động trên máy tính nối mang, dùng dữ liệu số Dữ liệu số là dữliệu có tính pháp lý nếu dữ liệu đó do Văn phòng đăng ký đất đai cung cấp Điều này được quy định cụ thể trong Luật Đăng ký và Luật Đất đai.