Hoàn thiện quy trình và phương pháp định giá đất cụ thể phục vụ mục đích quản lý nhà nước về đất đai tại Trung tâm Định giá đất và Kiểm định địa chính- Tổng cục quản lý đất đai

Với các dự án, công trình với vốn đầu tư lớn, cần thiết phải định giá đất cụthé dé xác định giá đất tính tiền sử dung dat, tiền thuê đất, giá khởi điểm định giáđất hoặc tiền bồi thường g

TRUONG ĐẠI HỌC KINH TE QUOC DAN KHOA BAT DONG SAN VA KINH TE TAI NGUYEN

CHUYEN DE THUC TAP

DE TÀI: HOÀN THIỆN QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIA

DAT CỤ THẺ PHUC VỤ MỤC DICH QUAN LÝ NHÀ NƯỚC VE DAT

DAI TẠI TRUNG TÂM ĐỊNH GIÁ DAT VÀ KIEM ĐỊNH DIA

CHINH-TỎNG CỤC QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

PHẢN MỞ ĐẦU

1 Vấn đề nghiên cứu

Tính từ năm 1986, Việt Nam bắt đầu công cuộc đổi mới với sự hình thành

và phát triển của nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Trong quá

trình công nghiệp hóa và hiện đại hóa đất nước, việc khai thác và phát triển thịtrường đất đai bằng những biện pháp khác nhau phục vụ cho mục đích phát triểnkinh tế - xã hội là một quá trình tất yếu, diễn ra thường xuyên ở các địa phương vàtrong cả nước Cùng với đó là sự biến đổi trong nhận thức, luật pháp và quy định

về giá tri đất đai, bất động sản sao cho phù hợp với các quy luật của nên kinh tế thitrường, thé hiện thông qua việc Quốc hội 04 lần ban hành Luật Dat đai vào cácnăm 1987, 1993, 2003 (trong đó có 02 lần sửa đôi, bố sung năm 1998 và 2001) vànăm 2013 và ban hành các chính sách quy định về định giá đất nói chung và địnhgiá đất cụ thê nói riêng

Ở nước ta, Luật đất đai 1993 lần đầu tiên ghi nhận thực tế chuyền dịchquyền sử dụng dat trên thị thường thông qua quy định đất có giá, tạo cơ sở cho sựchuyên dịch quyền sử dụng đất từ chủ thé này cho chủ thé khác Qua Luật đất đai

2003 cho đến Luật đất đai 2013, quy định này đã được phát triển thành một nhóm

chế định hoàn chỉnh về Giá đất — giá trị băng tiền của đất chính thức đưa quyền sử

dụng đất tham gia vào nên kinh tế thị trường và giá đất cũng được xác định phù

hợp với quy luật kinh tế thị trường, quy luật cung cau và cả tiềm năng mà mảnh

đất đem lại

Trong bối cảnh hiện nay, công tác định giá đất có ý nghĩa hết sức quan trọng

đối với chính quyền trung ương, địa phương, với các dự án công trình và cả người

dân khi thực hiện các giao dịch liên quan đến đất đai hoặc thực hiện các nghĩa vụ

tài chính về đất đai Giá đất cụ thể phục vụ quản lý nhà nước về đất đai như ápdụng trong công tác thu hồi dat, bồi thường và giải phóng mặt bằng; thu hồi lợi ích

phát triển trong quá trình triển khai những dự án; xác định mức giá tính tiền thuêđất tiền sử dụng đất, giá đấu giá đất Giá đất minh bạch rõ ràng và chính xác haykhông đều phụ thuộc vào tính chính xác khách quan của công tác định giá đất cụthê có tuân thủ theo các nguyên tắc, quy trình và phương pháp định giá hay không

Với các dự án, công trình với vốn đầu tư lớn, cần thiết phải định giá đất cụthé dé xác định giá đất tính tiền sử dung dat, tiền thuê đất, giá khởi điểm định giá

đất hoặc tiền bồi thường giải phóng mặt bằng phục vụ cho mục đích quản lý nhànước vì vậy định giá dat cu thé áp dụng quy trình định giá đất cụ thé và các phươngpháp áp dụng định giá đất là vô cùng quan trọng quyết đinh tính minh bạch của thịtrường đất đai

Với mục tiêu làm rõ quy trình định giá đất cụ thé và việc áp dụng cácphương pháp định giá vào thực tế hoạt động của các tổ chức doanh nghiệp Trongthời gian học tập tại trường kết hợp việc đi thực tập tại Trung tâm định giá đất vàKiểm định địa chính để tìm hiểu rõ cơ sở lý luận những quy trình và phương phápđịnh giá và nghiên cứu cụ thé việc sử dụng các phương pháp này trong thực tế hoạtđộng của Trung tâm — don vi trực thuộc Tổng cục Đất đai Em hiểu được tầm quan

trọng của việc nâng cao chất lượng công tác định giá tại Việt Nam nói chung và

tại Trung tâm định giá đất và Kiểm định địa chính nói riêng Do vậy, em đã chọn

đề tài: “: Hoàn thiện quy trình và phương pháp định giá đất cụ thể phục vụmục đích quản lý nhà nước về đất đai tại Trung tâm Định giá đất và Kiểmđịnh địa chính- Tổng cục quản lý đất đai” làm đề tài chuyên đề thực tập tốtnghiệp nhằm góp phan vào việc hoan thiện quy trình và các một số phương phápđịnh giá ở cũng như nâng cao hiệu quả hoạt động của công tác định giá đất cụ thểtại Trung tâm Định giá đất và Kiểm định địa chính

2 Mục tiêu nghiên cứu của đề tài

Hệ thống hóa cơ sở lý luận về quy trình định giá và phương pháp định giá đất

cụ thê

Phân tích thực trạng về quy trình và phương pháp định giá đất cụ thê tại Trung

tâm Dinh giá đất và kiểm định địa chính

Đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện quy trình và phương pháp định giá đất tại

Trung tâm định giá đất và kiểm định địa chính

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

3.1 Đối tượng nghiên cứu

Quy trình và phương pháp định giá đất cụ thể

3.2 Pham vi nghiên cứu

Tại một số dự án của trung tâm định giá đất và kiểm định địa chính

Thời gian: năm 2019

4 Phương pháp nghiên cứu.

Trong đề tài sử dụng các phương pháp nhiên cứu sau:

Phương pháp tông hợp và thống kê

Phương pháp phân tích.

Phương pháp chuyên gia.

5 Kêt cau của dé tài.

Chương I: Cơ sở lý luận về quy trình và phương pháp định giá đất cụ thểphục vụ cho mục đích quản lý nhà nước

Chương 2 Thực trạng quy trình và phương pháp định giá đất tại trung tâmđịnh giá đất và kiêm định địa chính — Tổng cục quản lý đất dai

Chương 3 Giải pháp hoàn thiện quy trình và phương pháp định giá đất tạitrung tâm Định giá đất và Kiểm định địa chính

Kết luận

Tài liệu tham khảo

CHUONG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VE ĐỊNH GIÁ DAT CỤ THẺ PHỤC VU

CHO MỤC DICH QUAN LÝ NHÀ NƯỚC

1.1 Vai trò, đặc điểm của giá đất và các nhân tố ảnh hưởng đến dat cụ thé

1.1.1 Khái niệm giá đất

Căn cứ vào khoản 19 và 20 Điều 3 Luật đất đai 2013: Giá đất là giá trị củaquyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất, trong đó giá trị của quyền sửdụng đất là giá trị bằng tiền của quyên sử dụng đất đối với một diện tích đất xácđịnh trong thời hạn sử dụng đất xác định Khi đưa ra giao dịch trên thị trường,quyén sử dụng đất mang một giá trị nhất định, giá trị ấy được biéu hiện băng tiền

Tuy nhiên do mỗi thửa đất có diện tích khác nhau nên người ta sẽ lay tiêu chuẩn

giá trị cho một diện tích xác định, đồng thời phụ thuộc vào thời hạn sử dụng đất.1.1.2 Đặc điểm của giá đất cụ thể

Thứ nhất, giá đất chỉ mang tính tương đối trong một khoảng thời gian xác định,mặt khác luôn biến động tùy thuộc vào sự phát triển kinh tế, xã hội, điều kiện cơ

sở hạ tang, an ninh xã hội, nhu câu sử dụng dat

Thứ hai, do đất có tính có định về vị trí, nên giữa các thị trường có tính khuvực, giá đất rất khó hình thành thống nhất, mà có tính đặc trưng khu vực rõ ràng,trong cùng một thành phó, vị trí của thửa đất khác nhau thì giá đất cũng khác nhau

Thứ ba, giá đất không phải do con người sản xuất ra nên không có giá thành

sản xuât như giá của các loại hàng hóa khác.

Thứ tư, giá đất trên thực tế được thể hiện thông qua các số liệu giá đất trongkhung giá đất, bảng giá đất và giá đất cụ thê

1.1.3 Các nhân tố anh hướng đến giá đất cụ thé.

Điều kiện giao thông: Điều kiện giao thông ảnh hưởng đến giá đất chủ yếubao gồm loại hình giao hình giao thông, mức độ thuận tiện, phương thức kết nốivới khu vực khác, cấu trúc tông thé của mạng lưới giao thông, hiện trạng đường

và cấp đường, hiện trạng giao thông công cộng cũng như mật độ giao thông.v.v.của khu đất, mảnh đất cần định giá

Hạ tầng cơ bản: Hạ tầng cơ bản ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu bao gồm cơ

sở hạ tầng và hạ tầng dịch vụ xung quanh khu đất, mảnh đất cần định giá Baogồm tất cả từ các hệ thống đường ống nước thải, điện lực, điện thoại, gas, hệthống sưởi cho đến những hạ tầng cơ sở như trường mẫu giáo, trường học, công

viên, bệnh viện.v.v Ngoài ra cũng cân tính đên loai/cap hạ tang, câu trúc, hệ sô

an toàn, tính thống nhất, khoảng cách.v.v Hạ tầng công nghệ mang ý nghĩa làcác thiết bị và hạ tầng liên quan trực tiếp đến đất đai Về đất đai ngoại trừ đất

nông nghiệp, những yếu tố liên quan đến hạ tầng công nghệ và hạ tầng xã hội đềuđược điều tra Có nghĩa là tùy theo khoảng cách của thửa đất tới các hạ tầng cơbản trong khu vực mà giá đất cũng sẽ có sự thay đồi

Chất lượng môi trường: Môi trường ảnh hưởng đến giá đất có thé chia làmhai loại đó là môi trường mang tính nhân văn và môi trường tự nhiên Môi trường

tự nhiên bao gồm địa chất, địa thế, độ dốc, hướng gió, không khí, tiếng ồn.v.v.Môi trường mang tính nhân văn bao gồm loại hình nghề nghiệp, trình độ giáo dục

và mức thu nhập.v.v.

- Nhân tố riêng biệt của mảnh đất, khu đất cần định giá

Diện tích khu đất: Diện tích phù hợp với mục đích sử dụng và quy mô xâydựng Không phải cứ mảnh đất càng lớn càng lợi thế Xác định diện tích khu đất

sẽ được phân bổ thành những khu chức năng nào khi xây dựng hoặc cho nhữngmục đích gi dé tiến hành định giá cụ thé

Diện tích mặt giáp đường: Nếu chiều rộng mặt tiếp giáp đường hẹp sẽ ảnh

hưởng đến hiệu quả sử dụng đất và hiệu quả tạo lợi nhuận do đó đây cũng là nhân

tố ảnh hưởng đến giá đất Hiện việc điều tra chiều rộng mặt tiếp giáp được tiếnhành với đất ở, đất dịch vụ, đất sử dụng kinh doanh thương mại, trừ đất nông

nghiệp.

Khoảng cách với đường lớn: Do khoảng cách của thửa đất tới đường giao

thông quá xa hay quá gần đều gây ảnh hưởng đến giá đất nên khoảng cách này

cũng được tính là một trong những nhân tổ ảnh hưởng tới giá đất Đối với đất ởnông thôn và đất thương mại dịch vụ, hiện đang áp dụng điều tra khoảng cách từ

thửa đất tới trục giao thông chính, khoảng cách tới đường trong làng, khoảng cách

tới đường tỉnh, khoảng cách tới đường huyện, khoảng cách tới đường cấp xã,

khoảng cách tới đường liên tỉnh

Hình dáng mảnh đất: Về hình dáng đất, thửa đất hình vuông (vuông, chữnhật) là thửa đất được đánh giá cao nhất, còn lại những thửa đất như hình tam giác,hình thang, hình chổi, thửa dat không định hình.v.v do có những hạn chế về côngnăng sử dụng nên sẽ có những ảnh hưởng đến giá đất

Khả năng xây dựng trên thửa đất: Khả năng xây dựng trên thửa đất baogồm những điều kiện xây dựng của thửa đất như hệ số xây dựng, chiều cao xây

dựng, hệ SỐ SỬ dụng đất, độ dốc.v.v Ví dụ như một thửa đất có quy định về hệ số

xây dựng, chiêu cao, hệ sô sử dụng đât, do có những hạn chê vê mặt xây dựng nên cân phải có tiên dau tư dé sử dụng thửa dat Ngoài ra, nêu thửa dat ở vi trí qua doc,

do rất khó đề xây dựng nên cần nhiều chi phi đầu tư dẫn tới ảnh hưởng đến giá dat

Thời gian sử dụng đất: Tùy theo thời gian sử dụng đất mà lợi nhuận thuđược từ đất đai có sự khác biệt do đó thời gian sử dụng cũng ảnh hưởng đến giá

đất

Tình trạng pháp lý: giấy tờ hợp lệ, giấy chứng nhận quyên sử dụng đất hoặc

giấy chuyền đổi mục dich sử dụng đất hợp lệ, có xảy ra tranh chấp hay không hoặc

có thu hồi hay vi phạm pháp luật gi không sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến việc định giá

đất cụ thể của mảnh đấtm khu đắt

1.2 Khai niệm về định giá đất cụ thé và sự cần thiết phải định giá đất cụthể phục vụ mục đích quản lý nhà nước

1.2.1 Khái niệm về định giá đất cụ thể

Định giá đất là một quá trình gán giá trị cho các vị trí đất Giá trị đất phảiđược xác định trong quá trình mua, bán, cho thuê hoặc đánh thuế nó hoặc khi cónhu cầu tính toán mảnh đất do một cá nhân hoặc doanh nghiệp nắm giữ (Dale và

McLaughlin 1999).

Dinh giá đất cụ thé là sự ước tính về giá trị của đất bằng hình thái tiền tệ

cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định Dat đai

là một mảnh đất đặc biệt Giá đất ngoài các yếu tô về không gian, thời gian, kinh

tế, pháp lý, nó còn bị tác động bởi các yêu té tâm lý, xã hội Vì vậy, định giá đất

chỉ có thé là sự ước tính về mặt giá trị mà không thể tính đúng, tính đủ như địnhgiá các mảnh đất thông thường

Theo Nghị định số 44 năm 2014 ND 44/2014/CP quy định về giá đất định

giá đất trong quản lý nhà nước về đất đai thông quá các hình thức sau:

Xác định Khung giá đất là quy định mức giá tối thiểu, tối đa đối với các loạiđất, Khung giá đất được quy định theo các vùng kinh tế Khung giá đất được sửdụng làm căn cứ dé Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định bảng giá đất tại địa phương

Xác định Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành chỉ tiết bảnggiá các loại đất theo phân loại đất quy định tại Điều 10 của Luật Dat đai phù hợpvới thực tế tại địa phương Bảng gia đất được xây dung theo vi trí đất Đối với địaphương đã có bản đồ địa chính và có điều kiện về nhân lực, kinh phí thì bảng giáđất được xây dựng đến từng thửa đất

Định giá đất cụ thê là xác định giá trị thị trường của mảnh đất hoặc khu đấtnhất định tại thời điểm định giá và do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất

cụ thé Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp Uy ban nhân dân cấptỉnh tô chức việc xác định giá đất cụ thê Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản

lý đất đai cấp tỉnh được thuê tô chức có chức năng tư vẫn xác định giá đất để tư

vân xác định giá đât cụ thê.

Định giá đất cụ thể là xác định giá trị thị trường của mảnh đất, khu dat tạithời điểm định giá Theo đó Giá trị thị trường là một khoảng ước lượng mà đất đai

có thê được giao dịch vào ngày định giá giữa người mua và người bán sau quátrình đàm phán tìm hiểu, marketing mảnh đất dé các bên đều có thé hiểu biết tin

cậy và không bị ép buộc.

Tiêu chuẩn định giá Việt Nam số 01 đã định nghĩa khái niệm như sau:

“Gia thị trường của một mảnh dat là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên

thị trường vào thời điểm định giá, giữa bên là người mua sẵn sàng mua và môt bên

là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập,

trong điều kiện thương mại bình thường”

1.2.2 Sự cần thiết phải định giá đất cụ thể trong quản lý nhà nước về đất đai

Dat đai ở Việt Nam trong một thời gian dài được coi là vô giá trị và là món

quà của thiên nhiên Các trang trại, canh tác nông nghiệp hợp tác xã trên đất thuộc

sở hữu nhà nước không có thị trường cũng như bắt kỳ giá trị nào được giao, và

không cần định giá hoặc thu thập một số dữ liệu sử dụng đất

Trong bối cảnh thé giới phát triển không ngừng trên mọi lĩnh vực, mỗi quốcgia hiện đại cần phải có một số loại hệ thống định giá dat, bất kế nó được tạo ranhằm mục đích hỗ trợ thị trường đất đai, thuế đất hay hợp nhất đất đai “ Định giáđất là xác định giá trị của đất bằng hình thái tiền tệ, để thực hiện định giá đất, nhiềuyêu tố định giá khách quan và chủ quan phải được xem xét và mô hình hóa Chấtlượng đất với các yếu tố vật lý như loại đất, khía cạnh, tuổi thọ và vị trí có thé đóng

góp, nhưng không xác định được diện tích đất trong một thị trường mở là bao

nhiêu Dé xác định giá trị đất, bên cạnh chất lượng đất, phải xem xét nhiều yếu tôkhác - ràng buộc pháp lý, mục đích sử dụng đất, tình trạng kinh tế địa phương,

v.v”

Định giá đất tại Việt Nam chia ra thành các xác định khung giá đất, xác địnhbảng giá đất cho từng địa phương và định giá đất cụ thể với những trường hợpriêng biệt dé phục vụ mục dich quản lý nhà nước về giá đất Trong nền kinh tế

thị trường, việc xác định giá trị cụ thé của dat đai trong quan lý nhà nước là

vô cùng quan trọng hay nói cách khác việc định giá đất cụ thể là vô cùng cầnthiết bởi lẽ:

Thứ nhất, hoạt động định giá đất cụ thể tại nhiều nước trên thế giới cũngnhư ở nước ta vừa là một công cụ của quản lý nhà nước đối với thị trường, vừa làmột loại dịch vụ phô biến trong nền kinh tế thị trường nằm trong sự kiểm soát của

nhà nước là công cụ vô cùng cần thiết dé kiểm soát đất đai, kiểm soát nguồn lợi từ

đất Hay nói cách khác giá đất là công cụ dé người sử dụng dat thực hiện nghĩa vụcủa mình đối với Nhà nước và Nhà nước sử dụng giá đất đề điều chỉnh các quan

hệ đất đai theo quy định của pháp luật

Thứ hai, việc định ra giá đất cụ thể là cần thiết góp phần khắc phục đượcnhược điểm của quan hệ giao dat, thu hồi dat trước đây va làm cho chế độ sở hữutoàn dan được cũng có, khắc phục sự bất bình đăng giữa những người được nhànước giao đất, khắc phục được sự thiếu minh bạch về giá đất trong thu hồi và hoạtđộng đấu giá đất, khắc phục hiện tượng sử dụng đất đai tràn lan, lãng phí, kém hiệuquả Có thé nói giá đất cụ thé trong quan ly nhà nước về đất đai quan trọng bởi lẽ

nó đồng thời cũng là phương tiện để thé hiện nội dung kinh tế của các quan hệchuyền quyền sử dung đất trong chuyên đôi, chuyên nhượng, cho thuê, thừa kế va

thé chấp

Thứ ba, giá đất cụ thé bị chi phối bởi nhiều yếu tố khác nhau do đó tại mỗiđịa phương sẽ có những mức giá đất cụ thể khác nhau và thể hiện rõ nhất nhữngtiềm năng kinh tế khác nhau của mảnh đất khu đất đó Do đó việc đây mạnh côngtác định giá đất cụ thé là vô cùng quan trọng cho từng địa phương dé đảm bảo giáđất cụ thê đồng bộ và chính xác trên phạm vi cả nước Gia đất cụ thé cho từngtrường hợp sẽ dựa trên mức giá thị trường phản ánh đúng giá trị của thể của ảnhđất tại thời điểm định giá sẽ giúp cho nhà nước thu lại được giá trị thích đáng từmảnh đất

1.2.3 Các trường hợp cần định giá đất cụ thể phục vụ mục đích quản lý nhànước tại Việt Nam.

Giá đất cụ thê được sử dụng đề làm căn cứ trong các trường hợp cụ thể sau đây:

1 Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia

đình, cá nhân đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức; cho phép chuyền mục

đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang

đât ở đôi với phân diện tích vượt hạn mức giao đât ở cho hộ gia đình, cá nhân;

được áp dụng trong trường hợp diện tích tính thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất

của thửa đất (hoặc khu đất) có giá trị tính theo giá đất trong bảng giá đất từ 10 tỷ

đồng trở lên hoặc trường hợp vi trí thửa đất (hoặc khu đất) chưa được quy định chitiết trong bảng giá đất

2 Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông

qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân, tô chức màphải nộp tiền sử dụng đất, được áp dụng trong trường hợp diện tích tính thu tiền

sử dụng đất của thửa đất (hoặc khu đất) có giá trị tính theo giá đất trong bảng giáđất tư 10 tỷ đồng trở lên, hoặc trường hợp vị trí thửa đất (hoặc khu đất) chưa đượcquy định chỉ tiết trong bảng giá đất

3 Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất, cho phép

chuyên mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất; xác

định đơn giá thuê dat trả tiền thuê đất hang năm cho chu kỳ ôn định đơn giá thuêđất đầu tiên; xác định đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gianthuê không thông qua hình thức đấu giá; xác định đơn giá thuê đất khi chuyền từthuê đất trả tiền thuê đất hằng năm sang thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho

cả thời gian thuê được áp dụng trong trường hợp diện tích tính thu tiền sử dụng đất(hoặc tính thu tiền thuê đất) của thửa đất, khu đất có giá trị tính theo giá đất trong

bảng giá đất từ 10 tỷ đồng trở lên hoặc trường hợp vị trí thửa đất, khu đất chưađược quy định chỉ tiết trong bảng giá đất

4 Xác định giá khởi điểm dé đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất cóthu tiền sử dụng đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; xác định giákhởi điểm trong đấu giá quyền sử dụng đất cho thuê theo hình thức thuê đất thutiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc hình thức cho thuê theo hình thứcthuê đất thu tiền thuê đất hằng năm, mà thửa đất (hoặc khu đất) có giá trị tính theogiá đất trong bảng giá đất từ 10 tỷ đồng trở lên hoặc trường hợp vị trí thửa đất, khu

đất chưa được quy định chỉ tiết trong bảng giá đất

5 Xác định giá đất dé tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hôi đất

1.3 Quy trình định giá đất cụ thể tại Việt Nam

Áp dụng theo tiêu chuẩn định giá số 05, trích tại Thông tư 28/2015/TT-BTC Tiêuchuẩn định giá 05, 06 và 07 Quy trình định giá bao gồm các bước sau:

Bước 1 Xác định tổng quát về mảnh dat cụ thé cần định giá

- Xác định các đặc điểm cơ bản về pháp lý, kinh tế - kỹ thuật của mảnh đất khu đấtcần định giá có ảnh hưởng đến giá trị của mảnh đất định giá tại thời điểm định giá.

Xác định được địa chỉ mảnh dat, tính pháp lý của mảnh dat, diện tích dat, điện tích

công trình xây dựng,

- Xác định đối tượng khách hàng, yêu cầu, mong muốn của khách hàng

- Xác định mục đích định giá và thời điểm định giá

Mục đích định giá và thời điểm định gia được xác định căn cứ vao văn banyêu cầu định giá của cơ quan nhà nước có thâm quyên, văn bản đề nghị định giácủa khách hàng định giá hoặc hợp đồng định giá

Mục đích định giá và thời điểm định giá phải được ghi rõ trong hợp đồngđịnh giá, báo cáo kết quả định giá và chứng thư định giá

- Xác định giả thiết và giả thiết đặc biệt:

Định giá viên có thê đưa ra giả thiết đối với những thông tin còn hạn chế,chưa chắc chan ảnh hưởng đến giá trị mảnh dat cụ thé cần định giá trong trườnghợp không khắc phục được những hạn chế này Các hạn chế về thông tin bao gồm

các hạn chế về hồ sơ pháp lý của mảnh đất định giá, hạn chế về đặc điểm của mảnhđất định giá, hoặc hạn chế về các thông tin khác ảnh hưởng đến việc ước tính giá

trị của mảnh đất định giá Những giả thiết đưa ra phải hợp lý và phù hợp với mụcđích định giá.

Bước 2 Lập kế hoạch định giá

Việc lập kế hoạch định giá nhằm xác định rõ phạm vi, nội dung công việc, tiến độthực hiện từng nội dung công việc và tiễn độ thực hiện của toàn bộ cuộc định giá.Nội dung kế hoạch bao gồm:

Xác định mục tiêu, yêu cầu, phạm vi và nội dung công việc định giá đất cụthể

Xác định phương thức, cách thức tiến hành định giá đất cụ thê

Xác định dữ liệu cần thiết cho cuộc định giá, các tài liệu cần thu thập về thị

trường, mảnh đất định giá, mảnh đất so sánh

Xác định và phát triển các nguồn tài liệu, đảm bảo nguồn tài liệu dang tincậy và phải được kiểm chứng: Nghiên cứu hồ sơ, tài liệu về mảnh đất cần định giá

Xây dựng tiễn độ thực hiện, xác định trình tự thu thập va phân tích dữ liệu,

thời hạn cho chép của trình tự phải thực hiện.

10

Xác định việc tô chức thực hiện, phân bé nguồn lực: Lập phương án phâncông định viên và các cán bộ trợ giúp thực hiện yêu cầu định giá của khách hàng,

đảm bảo việc áp dụng quy trình kiêm soát chất lượng hoạt động định giá của

doanh nghiệp.

Xác định nội dung công việc cân thuê chuyên gia tư vân (nêu có).

Bước 3 Khảo sát thực tế, thu thập thông tin về thị trường dat đai gắn với

mảnh dat, khu đất cần định giá

Các nguồn thông tin thu thập, phục vụ cho quá trình định giá đất cụ thé baogồm: thông tin từ kết quả khảo sát thực tế; thông tin từ các giao dịch mua bán mảnhđất trên thị trường; thông tin trên các phương tiện truyền thông của địa phương,trung ương và của các cơ quan quản lý nhà nước có thâm quyền; thông tin trên cácvăn bản thé hiện tính pháp lý về quyền của chủ sở hữu, về các đặc tính kinh tế - kỹthuật của mảnh đất, về quy hoạch phát triển kinh tế, xã hội của vùng, miền có liênquan đến mảnh đất

Định giá viên có trách nhiệm kiểm chứng thông tin dé bảo đảm độ tin cậy,chính xác trước khi đưa vào phân tích thông tin, áp dụng các cách tiếp cận vàphương pháp định giá Đối với từng loại mảnh đất cụ thê định giá viên cần xácđịnh các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của mảnh đất định giá và tiễn hành thu thậpcác thông tin phù hợp với các yếu tố đó, phù hợp với cách tiếp cận và phương pháp

định giá lựa chọn.

Đối với đất cụ thé: Khảo sát và thu thập số liệu về vị trí thực tế của mảnh

đất, so sánh với vị trí của các mảnh đất khác trong cùng khu vực, mô tả các đặcđiểm pháp lý liên quan; Giá đất; Mục dich sử dụng đất, vị trí, diện tích, kích thước,hình thé, các yếu tô về ha tầng kỹ thuật và hạ tang xã hội, tinh trạng pháp lý vềquyền sử dụng dat, thời điểm chuyền nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng dat và

các thông tin khác có ảnh hưởng đến giá đất

Thu thập thông tin: Thông tin liên quan đến chỉ phí, giá bán, lãi suất, thunhập của các mảnh đất có thé so sánh được Các thông tin về chi phí và doanh thucủa thửa đất cần định giá hàng năm hoặc các giá trị còn lại, hoa mòn của công trìnhtrên đất

Bước 4 Phân tích thông tin.

11

Là quá trình phân tích toàn bộ các thông tin thu thập được liên quan đến

mảnh đất khu dat cần định giá Quá trình tác động của các yếu tố đến giá quyền sử

dụng đất cần định giá

Phân tích những thông tin từ khảo sát hiện trường nơi có mảnh đất tọa lạc

Phân tích những đặc trưng của thị trường đất đai cần định giá: Bản chất, hành viứng xử của những người tham gia thị trường, xu hướng cung-cau trên thị trườngđất đai

Phân tích về việc sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất của đất đai

Phân tích thu nhập lợi tức chi phi trong tương lai.

Bước 5 Xác định giá trị mảnh đất khu dat cụ thé cần định giá

Căn cứ các cách tiếp cận định giá quy định tại các Tiêu chuẩn định giá Việt

Nam do Bộ Tài chính ban hành, định giá viên phân tích và lựa chọn các phương

pháp định giá phù hợp với mục đích định giá, cơ sở giá trị của mảnh đất, mức độsẵn có của các dữ liệu, thông tin dé áp dụng các phương pháp định giá và phù hợp

với các quy định của pháp luật liên quan (nếu có)

Dựa vào từng loại đất và hệ thống các thông tin đã thu thập được, định giáviên (DGV) chọn phương pháp định giá đất phù hợp dé áp dung, rút ra chỉ số giátrị QSD mảnh đất Cần phân tích rõ mức độ phù hợp của một hoặc nhiều phươngpháp trong định giá được sử dụng.

DGV cần nêu rõ trong báo cáo định giá phương pháp định giá nào được sử

dụng làm căn cứ chủ yếu, phương pháp nào được sử dụng dé kiểm tra chéo, từ đó

đi đến kết luận cuối cùng về giá trị định giá

Trên cơ sở áp dụng các phương pháp định giá, ở bước này DGV cần thực hiệnhòa hợp các chi số giá trị dé rút ra giá trị QSD mảnh đất cần định giá

Giá trị cuối cùng của QSD mảnh đất có thé được xác định có thé là con số

cụ thê, có thể nằm trong khoảng giá trị

Bước 6: Lập báo cáo kết quả định giá, chứng thư định giá đất và gửi cho

khách hàng, các bên liên quan.

Lập báo cáo kết quả định giá, chứng thư định giá và gửi cho khách hàng,các bên liên quan Báo cáo kết quả định giá và chứng thư định giá được lập theo

quy định tại Tiêu chuẩn định giá Việt Nam số 06 - Báo cáo kết quả định giá, chứngthư định giá và hồ sơ định giá

12

Xác định thời điểm bắt đầu có hiệu lực của chứng thư định giá: Thời điểm

có hiệu lực của chứng thư định giá là ngày, tháng, năm ban hành chứng thư địnhgiá Xác định thời hạn có hiệu lực của kết quả định giá

1.4 Các phương pháp định giá dat cụ thé

1.4.1 Phương pháp so sánh trực tiếp

Khái niệm: đây là phương pháp xác định giá trị cụ thể của đất dựa trên cơ

sở phân tích giá của những mảnh dat so sánh dé ước tính, phương pháp này chủ

yếu xây dựng tuân thủ nguyên tắc thay thế qua đó giá trị mảnh đất, khu đất cân

định sẽ có thể ngang bang với mức giá của những thửa đất, khu dat được dùng dé

so sánh, mục tiêu của phương pháp là ước tính mức giá sát với giao dịch thị trườnggần nhất Như vậy phương pháp so sánh trực tiếp là cách điều tra thực nghiệm, từ

đó dự báo mức giá có khả năng xảy ra lớn nhất của đất dựa trên căn cứ vào cácgiao dịch thực tế trên thị trường của mảnh đất tương tự có khả năng so sánh

Trình tự nội dung của xác định giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp:Bước 1: Khảo sát, thu thập thông tin

1 Khảo sát thực địa dé thu thập thông tin về thửa đất cần định giá

2 Khảo sát, thu thập thông tin của tối thiểu 03 thửa đất có đặc điểm tương

tự với thửa đất cần định giá về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điềukiện kết cau hạ tầng kỹ thuật va hạ tang xã hội, diện tích, kích thước, hình thé vàtình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyểnnhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong khoảng thời giankhông quá 02 năm tính đến thời điểm định giá đất Nội dung thông tin thu thập baogồm: Giá đất; Mục đích sử dụng đất, vị trí, diện tích, kích thước, hình thé, các yếu

tố về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất,thời điểm chuyền nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất và các thông tin khác

có ảnh hưởng đến giá dat

3 Thông tin về giá đất của thửa đất so sánh được thu thập từ các nguồn sauđây:

Giá dat tring dau giá quyền sử dụng đất; Giá đất thị trường trong cơ sở ditliệu về đất đai; Giá đất giao dịch thành công trên sàn giao dịch bất động sản; Giáđất đã giao dịch thành công trên thị trường do người chuyển nhượng hoặc ngườinhận chuyền nhượng quyền sử dụng đất cung cấp thông qua phỏng van trực tiếp

13

Khi khảo sát, thu thập thông tin về giá đất ưu tiên lựa chọn các thông tin về

giá trúng dau giá quyền sử dụng đất, giá đất giao dịch thành công trên san giao

dịch bat động san, giá đất thị trường trong cơ sở đữ liệu về đất đai, các thông tin

phát sinh gần nhất với thời điểm định giá đất và tại khu vực định giá đất Trườnghợp tại khu vực định giá không đủ thông tin về giá đất thì thu thập thông tin tạikhu vực lân cận có điều kiện tương tự về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, kếtcấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội với khu vực có thửa đất cần định giá;

Bước 2: Phân tích, so sánh, điêu chỉnh mức giá do các yêu tô khác biệt của các

thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá

1 Phân tích, so sánh dé xác định các yếu tố giống nhau và khác biệt của

thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá

2 Điêu chỉnh mức giá do các yêu tô khác biệt của các thửa đât so sánh với

thửa đất cần định giá

Căn cứ vào các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với thửa đất cần

định giá dé điều chỉnh mức giá của thửa đất so sánh theo giá trị tuyệt đối hoặc tỷ

lệ phần trăm (%) Việc điều chỉnh mức giá của thửa đất so sánh thực hiện theonguyên tắc lấy thửa dat cần định giá làm chuẩn; thực hiện điều chỉnh theo giá trịtuyệt đối trước, điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm (%) sau; các yêu tố của thửa đất sosánh kém hơn so với thửa đất cần định giá thì điều chỉnh tăng (cộng) mức giá củathửa đất so sánh; các yếu tố của thửa đất so sánh tốt hơn so với thửa đất cần địnhgiá thì điều chỉnh giảm (trừ) mức giá của thửa đất so sánh

Bước 3: Ước tính giá đất của thửa đất cần định giá

Giá đất ước tính của thửa đất cần định giá được xác định bằng cách điềuchỉnh giá đất của từng thửa đất so sánh do các yếu tô khác biệt của các thửa đất sosánh với thửa đất cần định giá theo công thức sau:

¬ ako pe , Mức điêu chỉnh vê

Giá đât ước tính của

„ CA ; Gia dat cua gia do các yêu tô

thửa đât cân định l oak - oe

5 ` „ == từng thửa đât khác biệt của từng

giá theo từng thửa „ + og „ ba

„ so sánh thửa đât so sánh với đât so sánh og

thửa datBước 4: Xác định giá đất của thửa dat cần định giá

14

Xác định giá của thửa đất cần định giá bằng cách lấy bình quân số học đốivới các mức giá ước tính của thửa đất cần định giá đã xác định giá đất của thửa đất

cần định giá đã xác định phải bảo đảm chênh lệch với từng mức giá đất ước tính

không quá 10%.

1.4.2 Phương pháp thặng dư.

1 Khảo sát, thu thập các thông tin về thửa đất cần định giá; các thông tin về quy

hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, được phép chuyền mục đích sử dụng đất

và các quy định về xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thâm quyền phê duyệt

dé xác định hiệu quả sử dụng đất cao nhất và tốt nhất

2 Ước tính tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản

Tổng doanh thu phát triển giả định của bat động san được ước tinh trên cơ

sở điều tra khảo sát, thu thập các thông tin về giá chuyên nhượng, giá cho thuê vàcác yếu tố khác hình thành doanh thu của các dự án có đặc điểm tương tự với dự

án dự kiến đầu tư xây dựng tại khu vực định giá hoặc khu vực lân cận gần nhất có

khả năng sinh lợi.

3 Ước tính tổng chi phí phát triển giả định của bất động san

a) Các khoản chỉ phí phát triển bao gồm:

- Chi phí xây dựng kết cấu hạ tang kỹ thuật, hạ tang xã hội, xây dựng nhà

ở, công trình xây dựng khác theo đúng quy hoạch đã được phê duyệt.

- Chi phí thiết bị bao gồm: chi phí mua sắm thiết bị; chi phí chuyền giaocông nghệ; chi phí lắp đặt, thí nghiệm, hiệu chỉnh; chi phí vận chuyền, bảo hiểm:

- Chi phí tư van đầu tư xây dựng bao gồm: chi phí tư van khảo sát, lập dự

án, thiết kế, giám sát xây dựng và các chi phí tu vấn khác liên quan;

- Chi phí quản lý dự án;

- Chi phí kinh doanh bao gồm: chi phí quảng cáo, bán hàng, quản ly; lợi

nhuận của nhà đầu tư có tính đến yếu tố rủi ro kinh doanh và chi phí vốn;

- Các chi phí khác theo quy định của pháp luật.

Tổng chỉ phí phát triển giả định không bao gồm kinh phí bồi thường, hỗ trợ và táiđịnh cư theo phương án đã được cấp có thâm quyền phê duyệt

15

4 Trường hợp dự án đầu tư phát triển bất động sản kéo dài trong nhiều năm, nhiều

giai đoạn thì ước tính các khoản doanh thu, chi phí thực hiện theo từng năm và

phải chiết khấu về giá trị hiện tại tại thời điểm định giá đất

5 Xác định giá đất của thửa đất cần định giá

Giá trị thửa đất cần định giá = Doanh thu phát triển — Chi phí phát triển

1.4.3 Phương pháp triết chừ

Bước 1: Khảo sát, thu thập thông tin

- Khảo sát thực địa dé thu thập thông tin về thửa đất có mảnh đất gan liền với đất

(bất động sản) cần định giá

- Khảo sát, thu thập thông tin của tối thiêu 03 bất động sản có đặc điểm tương tự với

thửa đất cần định giá về mục dich sử dụng dat, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện

kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tang xã hội, diện tích, kích thước, hình thé và tình

trạng pháp lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là bất động sản so sánh) đã chuyên

nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong khoảng thời gian

không quá 02 năm tính đến thời điểm định giá đất Nội dung thông tin thu thập bao

gồm: Giá đất; Mục đích sử dụng đất, vị trí, diện tích, kích thước, hình thể, các yếu

tố về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất,

thời điểm chuyên nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất và các thông tin khác có

ảnh hưởng đên gia dat.

Bước 2: Xác định giá trị hiện tại của tài sản găn liên với đât của các bât động sản so

sánh

Giá trị hiện tại của tài sản Giá trị xây dựng

găn liên với đât của bât = mới tại thời diém - Gia tri hao mon động san so sánh dinh gia dat

Trong do:

- Giá trị xây dựng mới tai thời điểm định giá đất là chi phí thay thé dé đầu tư xây

dựng mới mảnh đất có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương hoặc chỉ phí tái tạo mảnh

đất gan liền với đất đó (bao gồm các khoản chi phí trực tiếp, chi phí gián tiếp, lợi

nhuận hợp lý cho người đầu tư xây dựng và các khoản thuế, phí)

- Giá trị hao mòn của mảnh đât găn liên với đât bao gôm: hao mòn hữu hình và hao

mòn vô hình.

16

Bước 3: Ước tính giá đất của bất động sản so sánh

Giá trị đất của bất động sản so sánh thực hiện theo công thức sau:

Giá trị hiện tại của mảnh đất

Giá trị đất của bất Giá trị bất động

R , „ „ „ găn liên với đât của bât động

động sản so sánh sản so sánh „ :

sản so sánh

1.4.4 Phương pháp thu nhập.

Khái niệm: theo lý thuyết Giá trị hiện tại của đất bằng tổng tất cả các khoản thu

nhập có được trong tương lai có thể nhận được từ đất đem lại từ việc đầu tư

Trình tự nội dung xác định giá đất theo phương pháp thu nhập

Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp thu nhập thực hiện theo quy

định sau đây:

Bước 1: Khảo sát, thu thập thông tin về thu nhập của thửa đất cần định giá

Đối với đất phi nông nghiệp thì thu nhập bình quân một năm của thửa đấtcần định giá là số tiền bình quân thu được từ hoạt động sản xuất, kinh doanh hoặc

cho thuê trong 05 năm liên tục tính đến thời điểm định giá

Trường hợp không xác định được thu nhập của thửa đất cần định giá thì thuthập thông tin về thu nhập bình quân của tối thiểu 03 thửa đất tương tự về mục

đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ

tầng xã hội, diện tích, kích thước, hình thê và tình trạng pháp lý về quyền sử dụng

đất hoặc căn cứ vào các thông tin, số liệu thực tế thu thập được trên thị trường

Bước 2: Khảo sát, thu thập thông tin về chi phí dé hình thành thu nhập của

thửa đất cần định giá

Chỉ phí bình quân một năm được tính căn cứ vào các khoản thuế liên quan

đến sử dung đất; chi phí đầu tư cải tao đất; chi phí duy tu, bảo dưỡng công trình

xây dựng gắn liền với đất; chi phí sản xuất.Trường hợp không có định mức, đơn

giá do cơ quan nhà nước có thâm quyền ban hành thì thu thập thông tin về chi phí

của thửa đất tương tự về mục đích sử dụng đắt, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện

kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, diện tích, kích thước, hình thé và tình

trạng pháp lý về quyền sử dụng đất hoặc căn cứ vào các thông tin, số liệu thực tế

thu thập được trên thị trường.

Bước 3 Xác định thu nhập ròng bình quân một năm theo công thức sau:

17

Bước 4 Xác định giá trị của thửa đất cần định giá theo công thức sau:

Giá trị của thửa Thu nhập ròng bình quân một năm

dat can định giá Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm

Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (r) trong 03 năm liên tục tínhđến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VND ky han 12 tháng của ngân hàngthương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất (xác định tại thờiđiểm định giá đất) trên địa bàn cấp tỉnh

Riêng đối với đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp sử dụng có thời hạnthì lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm được điều chỉnh theo công thức

Bước 5 Xác định giá đất của thửa đất cần định giá theo công thức sau:

Giá đất của thửa Giá trị của thửa đât cân định giá

đât cân định giá Diện tích thửa đất cần định giá

1.5 Các nhân tố ảnh hưởng đến quy trình và phương pháp định giá đất cụthé phục vụ mục đích quan lý nhà nước về dat đai

18

1.5.1 Các nhân tố khách quan tác động đến quy trình và phương pháp định

giá dat cụ thé

Các yếu tô về đặc điểm của bản thân đất đai liên quan đến nguồn số liệu thông tinđầu vào trong định giá dat cụ thé tác động trực tiếp đến kết qua giá đất cuối cùngcủa phương pháp định giá như:

1 Tình trạng pháp lý: Yếu tô pháp lý của đất đai, biểu hiện ở các quyền, lợiich cũng như nghĩa vụ gan liền với dat đai, các quyền năng gắn liền với đất theoquy định trong chính sách và pháp luật về đất đai từ đó quyết định tới giá đất cụ

thể Tình trạng pháp lý của đất cần định giá như quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

của Nhà nước trong khu vực đó ở hiện tại cũng như trong tương lai.

2.Đặc điểm vật lý: Đặc điểm vật lý ảnh hưởng rất lớn đến giá trị cụ thé củađất đai, bởi nó tác động trực tiếp đến khả năng sinh lời của đất Bao gồm các yêutố: Vị trí của mảnh đất (Vi trí địa ly cũng như vi trí trong đối của mảnh dat đó sovới khu vực xung quanh Mảnh đất nào tọa lạc ở vị trí càng thuận tiện thì khả năngsinh lời cao, cảng có giá trị cao hơn); hình dáng, quy mô, địa hình, địa chất của

mảnh dat; cảnh quan, môi trường xung quanh mảnh dat; các yêu tô khác.

3.Các yếu tố khác cũng như tác động đến giá trị của đất đai như: Nguồn

gốc của mảnh đất, quan hệ lịch sử của đất.v.v Các yếu tô tâm lý, xã hội,phongthủy.v.v cũng ảnh hưởng không nhỏ đến giá trị quyền sử dụng đất

4.Mức lãi suất trên thị trường tại các ngân hàng và mức biến động của chúng

bị chỉ phối bởi trạng thái kinh tế

5.Các yêu tố về pháp luật: Nhà nước ban hành pháp luật về đất dai, chi phốihoàn toàn đến hoạt động của thị trường đất đai, bất động sản và xu hướng đầu tưcủa các tổ chức và cá nhân vào lĩnh vực có liên quan đến đất đai Nhà nước banhành bộ tiêu chuẩn thâm định giá quy định rõ ràng, hướng dẫn và bắt buộc tuân

thủ, cùng với đó là các ngyên tắc định giá, quy luật định giá mà các định giá viên

phải tuân thủ, do đó sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến quy trình và phương pháp định giáđất cụ thé Dat đai có tính chất cố định và lâu dai, chỉ cần có một sự thay đổi trongquy định của Nhà nước liên quan đến đất đai cũng có thể làm thay đổi giá trị củađât.

6.Công tác quản lý của nhà nước với quy trình định giá:

19

Nhà nước với các chức năng quản lý nhà nước ban hành các tiêu chuan DG,

điều kiện định giá, cap thé DGV thực hiện phân loại đánh giá kiểm tra hoạt độngđịnh giá nói chung và công tác định giá đất cụ thể nói riêng

Hệ thống văn bản pháp lý mà các cơ quan nhà nước ban hành đảm bảo tínhkhoa học như: đầy đủ rõ ràng chi tié cu thé dé làm sẽ tạo thuận lợi cho công tác

định giá đất Cùng với đó là cơ chế cấp phép đánh giá xếp loại, xử phạt, sẽ dẫnđến hai thái cực: nếu đủ mạnh thì sẽ khuyến khích cạnh tranh và cung cấp kết quả

định giá chuyên nghiệp chính xác và ngược lại.

1.5.2 Các nhân tố chủ quan

1.5.2.1 Trình độ, chuyên môn, đạo đức nghề nghiệp của cán bộ định giá

Dinh giá vốn là một lĩnh vực phức tạp, có liên quan đến nhiều lĩnh vực

khác nhau vì vậy đòi hỏi cán bộ định giá phải có năng lực tối thiểu về mặt chuyênmôn, điều này phải được thừa nhận qua một tô chức đào tạo hay một hiệp hội uytín trong nước hoặc quốc tế, bên cạnh đó cần có sự hiểu biết tới nhiều lĩnh vực

khác như xây dựng, phong thủy, tài chinh, Đặc biệt đối với định giá dat cụ thé

do tính chất phúc tạp của mảnh đất, định giá viên cần có kinh nghiệm dé có thé đưa ra

những ước tính, đánh giá và giả định phù hợp Tuy nhiên, kinh nghiệm thì phải được tích

lũy qua quá trình làm việc thực tế cho nên không phải cán bộ địn giá nào cũng có thể cóđược Nếu có nhiều kinh nghiệm cộng với nghiệp vụ chuyên môn tốt sẽ giúp xác địnhmột cách nhanh chóng, hợp lý giá trị mảnh đất cần định giá Mặt khác, nếu còn thiếu kinhnghiệm thì có thể gây ra nhiều sai sót, làm ảnh hưởng tiêu cực tới tới độ tin cậy của kết

quả định giá Nhân tố con người trong định giá càng trở nên quan trọng hơn khi có rấtnhiều những ước tính trong quá trình định giá phải dựa vào kinh nghiệm, phán đoán của

mỗi Định giá viên.

Luật pháp mỗi nước đưa ra những quy chuân về đạo đức nghề nghiệp và coi nónhư một phần trách nhiệm chuyên môn của người DGV như chấp hành pháp luật, quytặc hành nghề giữ gin phâm giá trong quá trình hành nghề, công bang, chuyên cần, chuyênsâu và chuyên môn, độc lập và khách quan với khách hàng, không ngừng nâng cao trình

đô chuyên môn, giữ bí mật trong công việc, cần thận từ chối các khoản lợi nhuận từ cácbên thứ ba, Vì vậy, kinh nghiệm, nghiệp vụ chuyên môn và dao đức hành nghề của mộtDGV ảnh hưởng trực tiếp tới công tác định giá

1.5.2.2 Quá trình thu thập thông tin.

Trong định giá đất cụ thê, thu thập thông tin là một khâu vô cùng quan trọngbởi nó ảnh hưởng trực tiếp đến việc tính toán ra giá trị của mảnh đất cần định giá Nếu có

20

thể năm bắt được hết các thông tin liên quan thì có thê đưa ra những tính toán và lập luận

hợp lý, chặt chẽ Tuy nhiên, thông tin đa dạng và phong phú vì vậy nhiều khi định giáviên còn chưa thể sàng lọc thông tin và kiểm tra tính tin cậy của thông tin mình thu thập.Đôi khi, định viên cũng chưa nắm bắt được hết những thông tin cần thiết liên quan đếnmảnh đất

1.5.2.3 Hệ thống cơ sở dữ liệu cho công tác định giá

Đề có thê tiến hành định giá nhanh và hiệu quả, cần khối lượng thông

tin lớn va dé dàng tìm kiếm với độ tin cao Hệ thống thông tin về mảnh đất phải

đáp ứng các yêu cầu tính chính xác, tính kịp thờ và tính đầy đủ Trong đó về tínhchính xác yêu cầu này rất quan trọng vì trong thị trường đất đai giá trị của đất đailớn thông tin chính xác giúp quá trình định giá cụ thể chính xác và giúp công tác

quản lý của nhà nước trở nên minh bạch Tính kịp thời của thông tin liên quan chặt

chẽ với thời gian, thời gian càng dài thì giá trị của thông tin càng giảm Tính đầy

đủ, thông tin về mảnh dat thửa dat cụ thé phải đáp ứng đầy đủ dé tránh những sailầm trong công tác định giá phục vụ mục đích quản lý nhà nước

Tuy nhiên, trên thực tế thì hầu như chưa có cá nhân tổ chức định giá nảo

xây dựng được một hệ thống cơ sở đữ liệu để nhằm mục đích cung cấp những

thông tin cần thiết Nguồn gốc, chứng cứ thị trường của thông tin cũng vì thế mànhiều khi chưa thực thuyết phục

1.5.2.4 Cơ sở vật chất của công tác định giá

Dé có được kết quả định giá phù hợp, đáng tin cậy ngoài chuyên môn, nghiệp vụ của

DGV rat cần đến những trang thiết bị phục vụ cho quá trình khảo sát, đánh giá mảnh đất.Những trang thiết bị này sẽ rút ngắn thời gian, tiết kiệm công sức và chỉ phí trong địnhgiá Tuy nhiên, việc đầu tư trang thiết bị này chưa được chú trọng nhiều Những thiếu

thốn về cơ sở vật chất của đơn vị định giá, tất yếu sẽ gây ảnh hưởng tới kết quả của cuộcđịnh giá.

1.5.2.5 Việc lựa chọn kế hợp Phương pháp định giá khác nhau và cách thức

áp dụng quy trình định giá tại các đơn vị.

Với một quy trình chặt chẽ, rõ ràng và phương pháp định giá phù hợp sẽ

mang lại kết quả tốt nhất cho định giá lại tiết kiệm thời gian và chỉ phí Quy trình

sẽ quyết định các bước tiến hành của công tác định giá còn phương pháp sẽ quyết

định cách xác định, tính toán và quan điểm dé định giá một mảnh đất nào đó Vì

vậy, quy trình một đơn vị định giá xây dựng cùng với phương pháp định giá được

lựa chọn sẽ ảnh hưởng trực tiếp tới hiệu quả của công tác định giá ở đơn vi đó

21

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH

GIÁ DAT TẠI TRUNG TÂM ĐỊNH GIÁ DAT VÀ KIEM ĐỊNH DIA

CHÍNH - TONG CỤC QUAN LÝ DAT DAI

2.1 Khái quát về Trung tâm Định giá đất và kiểm định Địa chính

Trung tâm Định giá đất và Kiểm định địa chính là đơn vị sự nghiệp cônglập trực thuộc Tổng cục Quản lý đất đai, có chức năng định giá đất; kiểm định chấtlượng sản phẩm các công trình, dự án, đề án thuộc lĩnh vực đất đai; thực hiện cáchoạt động dịch vụ trong lĩnh vực đất đai theo quy định của pháp luật Dia chỉ: số 9ngõ 78 Giải phóng — Phường Đồng Tâm- HBT-HN

Dich vụ định giá đất cụ thé tai Trung tâm Định giá đất và Kiểm định

địa chính

Thực hiện các hoạt động tư vấn, dịch vụ

- Trung tâm thực hiện, cung cấp dịch vụ xây dựng bảng giá đất cho các tỉnh cùngvới đó Trung tâm định giá đất và kiểm định địa chính hoạt động như một tổ chức

có chức năng tư vấn xác định giá đất cụ thê Công tác xác định giá đất cụ thê tạiTrung tâm cho các dự án đề xác định tiền sử dụng đất phải nộp cho nhà nước vàtiền thuê đất mà dự án phải nộp 1 lần cụ thể như sau:

+ Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất khôngthông qua hình thức dau giá quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân, tôchức mà phải nộp tiền sử dụng đất, được áp dụng trong trường hợp diện tích tính

thu tiền sử dụng đất của thửa đất (hoặc khu đất) có giá trị tính theo giá đất trong

bảng giá đất tư 10 tỷ đồng trở lên, hoặc trường hợp vị trí thửa đất (hoặc khu đất)chưa được quy định chỉ tiết trong bảng giá đất

+ Xác định đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê không

thông qua hình thức dau giá

+ Tính tiền thuê đất đối với trường hợp doanh nghiệp nhà nước cô phần hóa đượcNhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm

2.2 Thực trạng quy trình định giá đất cụ thể phục vụ cho mục đích tinh

tiền sử dụng đất và tiền thuê đất tại Trung tâm định giá đất và Kiểmđịnh địa chính.

22

2.2.1 Quy trình định giá nhằm xác định giá đất cụ thể cho mục đích tính đơn

giá thuê đất tại Bến xuất xăng dầu và cửa hàng kinh doanh xăng dầu K132

Bước 1: Nhận Hợp đồng xác định mong muốn của khách hàng; Xác định mục định

định giá và thời điểm định giá Trong đó xác định các nội dung cụ thé sau:

Thời gian Tháng 9/2019.

Tên khách hàng: SỞ TÀI NGUYEN VÀ MOI TRUONG TINH HAI DƯƠNG

Khu đất định giá: Bến xuất xăng dau và cửa hàng kinh doanh xăng dầu K132 tại

phường Thanh Bình, thành phố Hải Dương, tỉnh Hải Dương

Địa điểm định giá: Phường Thanh Bình, thành phố Hải Dương, tỉnh Hải Dương

Mục dich định giá: Kết quả định giá đất làm căn cứ dé Sở Tài nguyên và Môi trường

và các sở, ngành trình Hội đồng định giá đất xem xét trước khitrình UBND tỉnh Hải Dương phê duyệt giá đất xác định lại đơngiá thuê đất dé gia han sử dụng đất cho Xí nghiệp kho vận xăngdầu K132 thuê

Bước 2: Lên kế hoạch định giá

Phân công cho Phòng định giá xác định những dữ liệu cần thiết về Bến xuấtxăng dầu và cửa hàng kinh doanh xăng dầu K132 ngoài những tài liệu được khách

hàng cung cấp, và yêu cầu khách hàng cung cấp thêm tài liệu cần về mảnh đất cần

định giá cụ thể

Những dữ liệu cần thiết về khu đất xác định gồm: vi trí, kết câu khu đất,giao thông kết nối, hiện trạng của khu đất, diện tích, đơn giá cho thuê đất hàng

tháng của các công trình khác dùng đề so sánh, môi trường an ninh, thời điểm cho

thuê, tình trạng pháp lý, doanh thu có thể thu được của khu đất cụ thể cần định giá

và chi phí vận hành của khu đất cần định giá Giao cho 2 cán bộ phòng Dinh giá

Đắt.

Phân công cho 1 cán bộ chuyên trách tại phòng Dinh giá thực hiện xác định

hiện trạng: Do, vẽ, chụp ảnh, quay phim hiện trang Dat, BĐS trên dat tại Bến xăng

Ngoài ra cần thuê thêm chuyên gia trong lĩnh vực xây dựng để xác định hao mòn

của kho xăng và cửa hàng kinh doanh.

Xây dựng tiễn độ thực hiện định giá cụ thể: điều tra khu đất trong 2 ngày;

sau đó các cán bộ định giá có 2 tuần đề tính toán hoàn thiện giá đất cụ thể tính tiền

23

thuê đất trước khi tổng xem xét, trình tự thu thập và thời hạn cho phép phải hoàn

Tổng hợp các thông tin thu được lại bao gồm:

Loại đất: Đất công trình năng lượng

Diện tích: 17.757,8 m2.

Hình thức sử dụng đất: Dat thuê trả tiền hàng năm

Thời hạn cho thuê đất: Đến ngày 13/01/2039 (Theo Quyết định số4359/QĐ-UBND ngày 23 tháng 11 năm 2018 của UBND tỉnh Hải Dương).

Vị trí: Trục đường Nguyễn Lương Bằng, thành phố Hải Dương (đoạn từCông ty cô phần Xây dựng 18 đến Công ty Xăng dầu Hải Dương và đoạn từ ngã

tư Ngô Quyền đến Bệnh viên Đa khoa tỉnh)

Hiện trạng của khu đất: Đã hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật nội bộ và đang sửdụng trong hoạt động xuất xăng dầu và bán lẻ xăng dầu

- Kết cầu khu đất

Tổng diện tích của khu đất bao gồm cửa hàng kinh doanh xăng dầu + khuxuất xăng dau (1.226,0 m2) và đất trống (16.531,8 m?)

24

Bảng 1 Thông tin tài sản gắn liền với đất khu Bến xuất xăng dầu và cửa hàng kinh doanh xăng dầu

1 | phiếu 1 |2002 | 172 | bêtông cốt thép, cửa đi + cửa sô khung gỗ kính

bến xuất Thực trạng: Kết cấu chính sử dụng ôn định, mái

thấm dét vài điểm ngoài hiên

Nhà vé Nhà tường gach, mái đô bê tông, 01 tang, cửa đi

à vệ Lg

2 ‘oh l 1 2009 25 khung nhôm kính Thực trạng: Kêt câu chính sử

sin l

dụng ôn định.

Nhà khung cột, kèo thép mái lợp tôn, không tường

Gara bến bao, nền bê tông, diện tích 51 m2 Phần khung cột,

Trạm Mái che khung cột kèo thép mái lợp tôn, không

6 | kiểm tra 1 | 2009| 196 | tường bao, nền bê tông asphal, có hệ thống thu lôi

đầu vào tiếp địa độc lập, hệ thống chiếu sáng

Trạm kiểm tra 02 tầng, khung bê tông, tầng 1

T không tường, tầng 2 xây tường 220 trát vữa xi

rạm x

" măng, vôi ve, nên lát gạch liên doanh 30x30, mái

7 | kiêm tra 1 2009 133 ak Loe ae Ra `

đà bê tông cot thép, cửa đi +cửa sô băng khung nhôm

âu ra fk ;

kính Thực trang: Ket cau chính sử dung ôn định, diện tích nhà 10,6 m2.

25

(Nguồn: Báo cáo định giá đất xác định giá đất cụ thể bến xuất xăng dầu và cửa hàng kinh doanh xăng dầu k132 tại phường Thanh Bình, thành phố Hải Dương )

Tổ định giá điều tra, thu thập thông tin của 03 thửa đất là cửa hàng kinhdoanh đề làm thửa đất so sánh tại phường Thanh Bình và phường Việt Hòa, thànhphố Hải Dương đề làm cơ sở xác định doanh thu của khu đất cần định giá , với các

thông tin như sau:

Bảng 2 Bảng thông tin thu thập các thửa đất so sánh với Bến xuất xăng dầu và cửa

hàng kinh doanh xăng dâu K132 (diện tích kinh doanh xăng dâu)

hira đất

TDDG TDSS1 TDSS2 TDSS3

STT

Tiéu chi

Truc đường Trục đường Trục đường Trục đường

1 Vi tri Nguyễn Luong | Nguyễn Lương | Nguyễn Luong | Nguyễn Luong

Bằng Bằng Bằng Bằng

Tình trạng ko ko ko oo.

Ă Giây tờ hợp lệ | Giây tờ hợp lệ | Giây tờ hợp lệ | Giây tờ hợp lệ

2 chiều, mặt 2 chiều, mặt 2 chiều, mặt 2 chiều, mặt

ˆ cắt đường rộng | cắt đường rộng | cắt đường rộng | cắt đường rộng

Tiêu chí

Hién trang Ha tang ky

thuat (cap dién

Ha tang kythuat (cap dién

Ha tang kythuat (cap dién

Ha tang kỹthuat (cap dién;

ha tang ky Ặ Xx Ặ _ k _ Ậ z

5 thuật câp, thoát câp, thoát câp, thoát câp, thoát

uậ ` \ \ `

nước) đông bộ | nước) đông bộ | nước) đông bộ | nước) đông bộ

" Anninhđược | Anninhđược | Anninh được | An ninh được

Hiện trạng ee ee ne ` dam bảo, môi | đảm bảo,môi | đảm bảo,môi | đảm bao, môi

- Điều tra thông tin thị trường về lãi suất ngân hàng

Qua khảo sát tại thời điểm tháng 9 năm 2019 lãi suất tiền gửi tiết kiệm củaloại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng thương mại nhà nước thìNgân hang Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) có lãi suất cao nhất, cụ thé như

sau: Năm 2016: 6,9%; Năm 2017: 6,9%; Năm 2018: 6,9%.

Bước 4: Xử lý, phân tích điều chỉnh thông tin định giá và xác định giá trị đất cụ

thể cần định giá

Lua chọn được phương pháp định gia đất phù hợp và phân tích tại sao lựa

chọn phương pháp đó, phân tích mức độ phù hợp của một hoặc nhiều phương pháptrong định giá dat cụ thé được sử dụng đó tô định giá kiến nghị xác định giá đấttheo phương pháp thu nhập thực hiện trên cơ sở điều tra, khảo sát doanh thu, chiphí hàng năm từ các thửa đất so sánh là cửa hàng kinh doanh, bãi tập kết hàng hóa

27

cho thuê và phương pháp chiết trừ trên cơ sở chiết trừ giá trị hiện tại của các mảnh

đất trên đất Áp dụng nguyên tắc định giá và các bước trong phương pháp định giá

thu nhập và phương pháp chiết trừ dé điều chỉnh tính toán đưa ra mức giá cuối

cùng cho mảnh đất cần định giá

Bước 5: Lên báo cáo và trình Ban Giám đốc xem xét thông qua trước khi lập chứng

thư trình Giám đốc phê duyệt chính thức

Bước 6: Chuyển chứng thư cho phòng Kế hoạch- tổng hợp thanh lý Hợp đồng dé

giao cho khách hàng.

2.2.2 Quy trình định giá tại hợp đồng xác định giá đất cụ thể cho mục đích

tính tiền sử dụng đất Khu đô thị thương mại Hòa Mạc

Bước 1: Nhận Hợp đồng xác định mong muốn của khách hàng; Xác định mục định

định giá và thời điểm định giá Trong đó xác định các nội dung cụ thé sau:

Tên đơn vi yêu câu:

Dia chi:

Khu dat định giá:

Địa điểm định giá:

Mục đích định giá:

Thời điểm định giá:

CHI CỤC QUAN LY DAT DAI - SỞ TÀI NGUYÊN VAMOI TRUONG HA NAM

Phường Lam Hạ, thành phố Phủ Ly, tỉnh Hà Nam

Khu đất thuộc Dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật giai đoạn

1 thuộc quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 Khu đô thị

thương mại Hòa Mạc tại phường Hòa Mạc, thị xã Duy Tiên.

Phường Hòa Mạc, thị xã Duy Tiên, tỉnh Hà Nam.

Kết quả định giá đất là cơ sở dé Sở Tài nguyên và Môi trườngtinh Hà Nam và các Sở ban ngành liên quan trình Hội đồng thâmđịnh giá đất xem xét, trình UBND tỉnh phê duyệt giá đất tính tiền

sử dụng đất phải nộp đối với Liên danh Công ty TNHH KimThành và Công ty cô phan đầu tư và xây dựng số 6 dé đầu tư xâydựng hạ tang kỹ thuật giai đoạn 1 thuộc quy hoạch chi tiết xâydựng tỷ lệ 1/500 Khu đô thị thương mại Hòa Mạc tại phường Hòa

Mạc, thị xã Duy Tiên.

Tháng 01 năm 2020

Bước 2: Lên kế hoạch định giá

28

Phân công cho Phòng định giá xác định những dữ liệu cần thiết về Khu đô

thị thương mại Hòa Mạc tại phường Hòa Mạc, thị xã Duy Tiên Ngoài những tài

liệu được khách hàng cung cấp, và yêu cầu khách hàng cung cấp thêm tài liệu cần

về mảnh đất cần định giá cụ thê

Những dữ liệu cần thiết về khu đất xác định gồm: vi trí, kết câu khu đất,giao thông kết nối, Hiện trạng của khu đất, diện tích, đơn giá cho thuê đất hàngtháng của các công trình khác dùng để so sánh, môi trường an ninh, thời điểm chothuê, tình trạng pháp lý, doanh thu có thê thu được của khu đất cụ thể cần định giá

và chi phí vận hành của khu dat cần định giá Giao cho 3 cán bộ phòng Định giáDat

Phân công cho 1 cán bộ chuyên trách tai phòng Dinh giá thực hiện xác định

hiện trang: Do, vẽ, chụp anh, quay phim hiện trang Dat, BĐS trên dat tại Khu đô

thị thương mại Hòa Mạc.

Xây dựng tiến độ thực hiện định giá cụ thé: điều tra khu dat trong 5 ngày;

sau đó các cán bộ định giá có 3 tuần để tính toán hoàn thiện giá đất cụ thể tính tiền

sử dụng đất trước khi tổng xem xét, trình tự thu thập và thời hạn cho phép phải

Tổng hợp các thông tin thu được lại bao gồm:

Diện tích khu đất định giá là 74.715,0 m? giao dé thực hiện hạ tang kỹ thuậtgiai đoạn 1 thuộc quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 Khu đô thị thương mai

Hòa Mạc tại phường Hòa Mạc, thị xã Duy Tiên Trong đó:

Đất ở mới: 30.410,2 m? gồm: Dat ở biệt thự: 11.049,0 m2; đất ở liền kề:

19.361,2 m2; đất hỗn hợp: 254,5 m?; dat cây xanh, cảnh quan mặt nước: 1.565,8m2; đất ha tầng kỹ thuật: 890,5 m2 ; dat giao thong: 40.049,80 m?

Vị trí khu đất: tại phường Hòa Mạc, phường Châu Giang, thị xã Duy Tiên.Phía Bắc giáp đất nông nghiệp; Phía Nam giáp khu dân cư hiện trạng và đất dịch vụcông cộng cấp đô thị; Phía Đông giáp đường theo quy hoạch Khu công nghiệp HòaMạc; Phía Tây giáp bệnh việc đa khoa thị xã Duy Tiên và đất nông nghiệp

29

Cơ sở hạ tầng, kỹ thuật: Giao thông: Tương đối thuận tiện; Cấp điện: Tốt; Cấp

nước: Tốt; Cấp gas: Tốt;Tình trạng ngập lụt: Không bị ngập lụt; Thông tin liên lạc:

Truyền hình, điện thoại, internet.

Hiện trạng của khu đất: Chưa triển khai xây dựng

Thu thập thêm thông tin Các thửa đất thuộc khu liền kề 14 (LK19 — LK36) tiếpgiáp mặt đường quy hoạch nội bộ mặt cắt 28m và có mặt hướng về khu công nghiệpHòa Mạc chưa được giao dịch nên cần phải định giá để tínhs tổng doanh thu dựkiến của khu đất

Bảng 3: Thông tin về các thửa đất cần định giá thuộc khu liền kề 14 (LK19

— LK36) và các thửa đât so sánh.

TT Thira đất | Thira đất | Thứa dat | Thira đất | Thứa đất

Tiêu chí định giá | so sánh 1 | so sánh 2 | so sánh 3

I | THONG TIN VE THUA DAT

Dat otai | Đấtởtại | Hat 6 tại

| nông thôn | nông thôn | nông thôn Đât ở tại - - -

1 | Mục đích sử dung đô thị thiện trạng thiện trạng thiện trạng

l là đât ở tại | là đât ở tại | là đât ở tại

đô thi) đô thi) đô thi)Các lô | Lô dat LK | Lô dat LK | Lô đất LKtiếp giáp | 23 (thuộc | 24 (thuộc 11 (thuộc

mặt liền kề liền kề | liền kề đường LK-6) LK-6) 3) thuộc

LK-đoạntừ | thuộc khu | thuộc khu | khu đất đấuđường | đất đấu giá | đất đấu giá | giá quyền

tránh Hòa | quyền sử | quyền sử sử dụng

Mạc đến | dụng đấu | dụng đấu dau giá

2 | Vịtrí QL38 | giáĐiểm | giá Điểm | Điểm 13 xã

(cách QL 13 xã 13 xã Châu

38 khoảng Châu Châu Giang,

300m), Giang, Giang, huyén Duy

đối diện huyện huyện Duy | Tiên, cáchkhu công | Duy, cách | Tiên ,cách | UBND thị

nghiệp | UBND thị | UBND thị xã Duy Hòa Mạc xã Duy xã Duy Tiên

cách Tiên Tiên 1.500m,

30

TT Thira đất | Thira đất | Thira đất | Thửa đất | Thira đất

¿ l 2 nhựa, mặt | nhựa, mặt cat đường | cat rộng

cat rong cat rong

hè 5+5m hè 5+5m 5+5m) hè 5+5m

4 Thoi diém dau gid, Thang Thang Thang

chuyên nhượng 4/2019 4/2019 4/2019

5 | Diện tích 100-142 126,0 120,9 99,5

Tài sản gan liên với w w Mw w

6 đất Không có | Không có | Không có | Không có

TT Thira đất | Thira đất | Thira đất | Thửa đất | Thira đất

Tiêu chí định giá | so sánh l | sosánh 2 | so sánh 3

Đâu giá Đâu giá Đâu giá

11 | Nguồn thông tin quyền sử | quyền sử quyền sử

dụng đất dụng đất dụng đất

(Nguồn: báo cáo định giá đất dự án: đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật giai đoạn 1 thuộc quy

hoạch chỉ tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 khu đô thị thương mại Hòa Mạc.)

Thông tin về tổng doanh thu phát triển của dự án:

Xác định số lô đất nhằm tính toán được doanh thu dựa án ; các chi phí phát sinh

Bảng 4: Xác định thông tin về số lô đất số lô đất tại dự án khu đô thị

thương mại Hòa Mạc.

STT | Lô đất Số lô

I | Khu liền kề 209

Ir | Khu biệt thự 54

Tổng 263

(Nguồn: báo cáo định giá đất dự án: đầu tư xây dựng hạ tang kỹ thuật giai đoạn 1 thuộc quy

hoạch chỉ tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 khu đô thị thương mại Hòa Mạc.)

Bảng 5: Thông tin cần xác định về Tổng chi phí xây dựng quy về thời điểmhiện tại dự án khu đô thị thương mại Hòa Mạc.

2 | Chi phí đầu tư dự án quy về hiện tại2.1 | Chi phí xây dựng công trình ha tang dự án quy về hiện tại2.2 | Chi phí lãi vay quy về hiện tại

2.3 | Chi phí quảng cáo bán hàng

24 Lợi nhuận của nhà đầu tư tính trên chi phí đầu tư xây: dung ha tang dự án

32

(Nguồn: báo cáo định giá đất dự án: đầu tư xây dựng hạ tang kỹ thuật giai đoạn 1 thuộc quy

hoạch chỉ tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 khu đô thị thương mại Hòa Mạc.)

- Điều tra thị trường về Tỷ lệ chiết khấu: Tỷ lệ chiết khấu (tính theo lãi suất cho vaytrung hạn bình quân tại thời điểm định giá đất của loại tiền vay VND của các ngânhàng thương mại nhà nước trên địa bàn cấp tinh dé thực hiện dự án đầu tư pháttriển bất động sản): 10,90%

Bước 4: Xử lý, phân tích điều chỉnh thông tin định giá và xác định giá tri đất cụ

thể cần định giá

Sau khi có thông tin tiễn hành phân tích thông tin thu được, phân tích về thu nhập

và lợi tức chi phí trong tương lai.

Lựa chọn được phương pháp định giá dat phù hợp và phân tích tại sao lựa

chọn phương pháp đó, phân tích mức độ phù hợp của một hoặc nhiều phương pháptrong định giá đất cụ thể được sử dụng Tổ định giá kiến nghị xác định giá đất theophương pháp - Phương pháp so sánh trực tiếp và Phương pháp thặng dư Áp dụngnguyên tắc định giá và các bước trong phương pháp định giá thặng dư và phương

pháp so sánh trực tiếp dé điều chỉnh tính toán đưa ra mức giá cuối cùng cho mảnhđất cần định giá

Bước 5: Lên báo cáo và trình Ban Giám đốc xem xét thông qua trước khi lập chứngthư trình Giám đốc phê duyệt chính thức

Bước 6: Chuyển chứng thư cho phòng Kế hoạch- tong hợp thanh lý Hợp đồng dé

- Nội dung của bước “Tiếp nhận yêu cầu định giá và hồ sơ đất định giá” baogôm các công việc sau:

33

+ Bộ phan DG tiếp nhận và kiểm tra tính hợp pháp và hợp lệ của hồ so DG

chữa, làm giả phải xác minh, làm rõ.

+ Xác định rõ mục đích DG phục cho mục đích quản lý nhà nước: xác định

giá đất tính tiền sử dụng đất, xác định giá tính thu tiền thuê đất, giá đất bồi

thường,

+ Xác định ngày định giá.

+ Xác định những điều kiện ràng buộc trong DG

+ Xác định ngày DG có hiệu lực.

+ Xác định mức phí thỏa thuận và thời gian hoàn thành.

Bước 2: Lên kế hoạch định giá

Liên hệ khách hàng bó trí thời gian định giá hiện trạng (nếu có);

Xác định nội dung công việc tiễn độ của định giá

Xác định dữ liệu cần thiết cho việc định giá đất cụ thé sau đó phân công chuẩn bịtài liệu cho việc Định giá Pat cụ thé của dự án, công trình cho các cá nhân bộ phận.Phân công chuẩn bị các công cụ cần thiết phục vụ cho việc định hiện trạng: Do,

vẽ, chụp ảnh, quay phim hiện trạng Đất, BĐS trên đất (nếu có) Xác định nội dungcông việc cần thuê chuyên gia tư vấn ( nếu có)

Xây dựng tiễn độ thực hiện, trình tự thu thập và thời hạn cho phép phải hoàn thành

Bước 3: Khảo sát thực tế thực trạng mảnh đất và thu thập thông tin thị trường về

đất

Thu thập thông tin về giá chuyển nhượng của Mảnh đất trong khu vực cần định giáhoặc lân cận Đối với đất cụ thể: Khảo sát và thu thập số liệu về vị trí thực tế củamảnh dat, so sánh với vi trí của các mảnh dat khác trong cùng khu vực, mô tả các

34

đặc điểm pháp lý liên quan; Giá đất; Mục dich sử dụng đất, vi trí, diện tích, kíchthước, hình thé, các yếu tố về hạ tầng kỹ thuật và hạ tang xã hội, tình trạng pháp

lý về quyền sử dụng đất, thời điểm chuyên nhượng, trúng đâu giá quyền sử dụngdat và các thông tin khác có ảnh hưởng đến giá đất; Thông tin liên quan đến chiphí, giá bán, lãi suất, thu nhập của các mảnh đất có thé so sánh được Các thôngtin về chi phí và doanh thu của thửa dat cần định giá hàng năm hoặc các giá trị còn

lại, hoa mòn của công trình trên đât.

Bước 4: Xử lý, phân tích điều chỉnh thông tin định giá và xác định giá trị đất cụthê cần định giá

Lựa chọn được phương pháp định giá đất phù hợp và phân tích tại sao lựa chọnphương pháp đó, phân tích mức độ phù hợp của một hoặc nhiều phương pháp trong

2.3 Thực trạng phương pháp định giá đất cụ thé tại trung tâm Định giá

đất và kiểm định địa chính phục vụ cho mục đích quản lý nhà nước

2.3.1 Phương pháp định giá dự án tính giá đất tính tiền thuê đất tại Bến xuất xăngdầu và cửa hàng kinh doanh xăng dầu K132

A Phuong pháp thu nhập.

Bước 1: Khảo sát thu thập thông tin: thông tin có được từ qua trinh điều tra khảosát thực tế và cả bên khách hàng cung cấp như đã nêu trên Bước 3 của quy trình

định giá đất của dự án về thu nhập và chi phí của mảnh đất

Bước 2: Xác định thu nhập bình quân 1 năm và chi phí bình

- Xác định doanh thu hàng năm của khu đất gồm Doanh thu cho thuê diện tích

kinh doanh xăng dầu và doanh thu cho thuê đất trong

+ Dé xác định doanh thu cho thuê điện tích kinh doanh xăng dau thì sẽ Xác địnhđơn giá cho thuê nang cách so sánh với 3 thửa đất cho thuê được lựa chọn như ởtrên Thông tin bước 3 của quy trình định giá Điều chỉnh các yếu tố so sánh của bathửa đất lựa chọn dé tính ra giá cho thuê bình quân của của phan diện tích kinh

35