Hoàn thiện quy trình và phương pháp định giá đất cụ thể phục vụ mục đích quản lý nhà nước về đất đai tại Trung tâm Định giá đất và Kiểm định địa chính- Tổng cục quản lý đất đai

TRUONG ĐẠI HỌC KINH TE QUOC DAN KHOA BAT DONG SAN VA KINH TE TAI NGUYEN CHUYEN DE THUC TAP TO MAI HUONG 11162269 KINH TE TAI NGUYEN 58 PGS.TS NGO THI PHUONG THAO HA NOI 6/2020 DE TÀI: HOÀN THIỆN QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIA DAT CỤ THẺ PHUC VỤ MỤC DICH QUAN LÝ NHÀ NƯỚC VE DAT DAI TẠI TRUNG TÂM ĐỊNH GIÁ DAT VÀ KIEM ĐỊNH DIA CHINH- TỎNG CỤC QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI PHẢN MỞ ĐẦU 1 Vấn đề nghiên cứu Tính từ năm 1986, Việt Nam bắt đầu công cuộc đổi mới với sự hình thành và phát triển của nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Trong quá trình công nghiệp hóa và hiện đại hóa đất nước, việc khai thác và phát triển thị trường đất đai bằng những biện pháp khác nhau phục vụ cho mục đích phát triển kinh tế - xã hội là một quá trình tất yếu, diễn ra thường xuyên ở các địa phương và trong cả nước Cùng với đó là sự biến đổi trong nhận thức, luật pháp và quy định về giá tri đất đai, bất động sản sao cho phù hợp với các quy luật của nên kinh tế thi trường, thé hiện thông qua việc Quốc hội 04 lần ban hành Luật Dat đai vào các năm 1987, 1993, 2003 (trong đó có 02 lần sửa đôi, bố sung năm 1998 và 2001) và năm 2013 và ban hành các chính sách quy định về định giá đất nói chung và định giá đất cụ thê nói riêng Ở nước ta, Luật đất đai 1993 lần đầu tiên ghi nhận thực tế chuyền dịch quyền sử dụng dat trên thị thường thông qua quy định đất có giá, tạo cơ sở cho sự chuyên dịch quyền sử dụng đất từ chủ thé này cho chủ thé khác Qua Luật đất đai 2003 cho đến Luật đất đai 2013, quy định này đã được phát triển thành một nhóm chế định hoàn chỉnh về Giá đất — giá trị băng tiền của đất chính thức đưa quyền sử dụng đất tham gia vào nên kinh tế thị trường và giá đất cũng được xác định phù hợp với quy luật kinh tế thị trường, quy luật cung cau và cả tiềm năng mà mảnh đất đem lại Trong bối cảnh hiện nay, công tác định giá đất có ý nghĩa hết sức quan trọng đối với chính quyền trung ương, địa phương, với các dự án công trình và cả người dân khi thực hiện các giao dịch liên quan đến đất đai hoặc thực hiện các nghĩa vụ tài chính về đất đai Giá đất cụ thể phục vụ quản lý nhà nước về đất đai như áp dụng trong công tác thu hồi dat, bồi thường và giải phóng mặt bằng; thu hồi lợi ích phát triển trong quá trình triển khai những dự án; xác định mức giá tính tiền thuê đất tiền sử dụng đất, giá đấu giá đất Giá đất minh bạch rõ ràng và chính xác hay không đều phụ thuộc vào tính chính xác khách quan của công tác định giá đất cụ thê có tuân thủ theo các nguyên tắc, quy trình và phương pháp định giá hay không Với các dự án, công trình với vốn đầu tư lớn, cần thiết phải định giá đất cụ thé dé xác định giá đất tính tiền sử dung dat, tiền thuê đất, giá khởi điểm định giá đất hoặc tiền bồi thường giải phóng mặt bằng phục vụ cho mục đích quản lý nhà nước vì vậy định giá dat cu thé áp dụng quy trình định giá đất cụ thé và các phương pháp áp dụng định giá đất là vô cùng quan trọng quyết đinh tính minh bạch của thị trường đất đai Với mục tiêu làm rõ quy trình định giá đất cụ thé và việc áp dụng các phương pháp định giá vào thực tế hoạt động của các tổ chức doanh nghiệp Trong thời gian học tập tại trường kết hợp việc đi thực tập tại Trung tâm định giá đất và Kiểm định địa chính để tìm hiểu rõ cơ sở lý luận những quy trình và phương pháp định giá và nghiên cứu cụ thé việc sử dụng các phương pháp này trong thực tế hoạt động của Trung tâm — don vi trực thuộc Tổng cục Đất đai Em hiểu được tầm quan trọng của việc nâng cao chất lượng công tác định giá tại Việt Nam nói chung và tại Trung tâm định giá đất và Kiểm định địa chính nói riêng Do vậy, em đã chọn đề tài: “: Hoàn thiện quy trình và phương pháp định giá đất cụ thể phục vụ mục đích quản lý nhà nước về đất đai tại Trung tâm Định giá đất và Kiểm định địa chính- Tổng cục quản lý đất đai” làm đề tài chuyên đề thực tập tốt nghiệp nhằm góp phan vào việc hoan thiện quy trình và các một số phương pháp định giá ở cũng như nâng cao hiệu quả hoạt động của công tác định giá đất cụ thể tại Trung tâm Định giá đất và Kiểm định địa chính 2 Mục tiêu nghiên cứu của đề tài Hệ thống hóa cơ sở lý luận về quy trình định giá và phương pháp định giá đất cụ thê Phân tích thực trạng về quy trình và phương pháp định giá đất cụ thê tại Trung tâm Dinh giá đất và kiểm định địa chính Đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện quy trình và phương pháp định giá đất tại Trung tâm định giá đất và kiểm định địa chính 3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 3.1 Đối tượng nghiên cứu Quy trình và phương pháp định giá đất cụ thể 3.2 Pham vi nghiên cứu Tại một số dự án của trung tâm định giá đất và kiểm định địa chính Thời gian: năm 2019 4 Phương pháp nghiên cứu Trong đề tài sử dụng các phương pháp nhiên cứu sau: Phương pháp tông hợp và thống kê Phương pháp phân tích Phương pháp chuyên gia 5 Kêt cau của dé tài Chương I: Cơ sở lý luận về quy trình và phương pháp định giá đất cụ thể phục vụ cho mục đích quản lý nhà nước Chương 2 Thực trạng quy trình và phương pháp định giá đất tại trung tâm định giá đất và kiêm định địa chính — Tổng cục quản lý đất dai Chương 3 Giải pháp hoàn thiện quy trình và phương pháp định giá đất tại trung tâm Định giá đất và Kiểm định địa chính Kết luận Tài liệu tham khảo CHUONG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VE ĐỊNH GIÁ DAT CỤ THẺ PHỤC VU CHO MỤC DICH QUAN LÝ NHÀ NƯỚC 1.1 Vai trò, đặc điểm của giá đất và các nhân tố ảnh hưởng đến dat cụ thé 1.1.1 Khái niệm giá đất Căn cứ vào khoản 19 và 20 Điều 3 Luật đất đai 2013: Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất, trong đó giá trị của quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyên sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định Khi đưa ra giao dịch trên thị trường, quyén sử dụng đất mang một giá trị nhất định, giá trị ấy được biéu hiện băng tiền Tuy nhiên do mỗi thửa đất có diện tích khác nhau nên người ta sẽ lay tiêu chuẩn giá trị cho một diện tích xác định, đồng thời phụ thuộc vào thời hạn sử dụng đất 1.1.2 Đặc điểm của giá đất cụ thể Thứ nhất, giá đất chỉ mang tính tương đối trong một khoảng thời gian xác định, mặt khác luôn biến động tùy thuộc vào sự phát triển kinh tế, xã hội, điều kiện cơ sở hạ tang, an ninh xã hội, nhu câu sử dụng dat Thứ hai, do đất có tính có định về vị trí, nên giữa các thị trường có tính khu vực, giá đất rất khó hình thành thống nhất, mà có tính đặc trưng khu vực rõ ràng, trong cùng một thành phó, vị trí của thửa đất khác nhau thì giá đất cũng khác nhau Thứ ba, giá đất không phải do con người sản xuất ra nên không có giá thành sản xuât như giá của các loại hàng hóa khác Thứ tư, giá đất trên thực tế được thể hiện thông qua các số liệu giá đất trong khung giá đất, bảng giá đất và giá đất cụ thê 1.1.3 Các nhân tố anh hướng đến giá đất cụ thé Điều kiện giao thông: Điều kiện giao thông ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu bao gồm loại hình giao hình giao thông, mức độ thuận tiện, phương thức kết nối với khu vực khác, cấu trúc tông thé của mạng lưới giao thông, hiện trạng đường và cấp đường, hiện trạng giao thông công cộng cũng như mật độ giao thông.v.v của khu đất, mảnh đất cần định giá Hạ tầng cơ bản: Hạ tầng cơ bản ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu bao gồm cơ sở hạ tầng và hạ tầng dịch vụ xung quanh khu đất, mảnh đất cần định giá Bao gồm tất cả từ các hệ thống đường ống nước thải, điện lực, điện thoại, gas, hệ thống sưởi cho đến những hạ tầng cơ sở như trường mẫu giáo, trường học, công viên, bệnh viện.v.v Ngoài ra cũng cân tính đên loai/cap hạ tang, câu trúc, hệ sô an toàn, tính thống nhất, khoảng cách.v.v Hạ tầng công nghệ mang ý nghĩa là các thiết bị và hạ tầng liên quan trực tiếp đến đất đai Về đất đai ngoại trừ đất nông nghiệp, những yếu tố liên quan đến hạ tầng công nghệ và hạ tầng xã hội đều được điều tra Có nghĩa là tùy theo khoảng cách của thửa đất tới các hạ tầng cơ bản trong khu vực mà giá đất cũng sẽ có sự thay đồi Chất lượng môi trường: Môi trường ảnh hưởng đến giá đất có thé chia làm hai loại đó là môi trường mang tính nhân văn và môi trường tự nhiên Môi trường tự nhiên bao gồm địa chất, địa thế, độ dốc, hướng gió, không khí, tiếng ồn.v.v Môi trường mang tính nhân văn bao gồm loại hình nghề nghiệp, trình độ giáo dục và mức thu nhập.v.v - Nhân tố riêng biệt của mảnh đất, khu đất cần định giá Diện tích khu đất: Diện tích phù hợp với mục đích sử dụng và quy mô xây dựng Không phải cứ mảnh đất càng lớn càng lợi thế Xác định diện tích khu đất sẽ được phân bổ thành những khu chức năng nào khi xây dựng hoặc cho những mục đích gi dé tiến hành định giá cụ thé Diện tích mặt giáp đường: Nếu chiều rộng mặt tiếp giáp đường hẹp sẽ ảnh hưởng đến hiệu quả sử dụng đất và hiệu quả tạo lợi nhuận do đó đây cũng là nhân tố ảnh hưởng đến giá đất Hiện việc điều tra chiều rộng mặt tiếp giáp được tiến hành với đất ở, đất dịch vụ, đất sử dụng kinh doanh thương mại, trừ đất nông nghiệp Khoảng cách với đường lớn: Do khoảng cách của thửa đất tới đường giao thông quá xa hay quá gần đều gây ảnh hưởng đến giá đất nên khoảng cách này cũng được tính là một trong những nhân tổ ảnh hưởng tới giá đất Đối với đất ở nông thôn và đất thương mại dịch vụ, hiện đang áp dụng điều tra khoảng cách từ thửa đất tới trục giao thông chính, khoảng cách tới đường trong làng, khoảng cách tới đường tỉnh, khoảng cách tới đường huyện, khoảng cách tới đường cấp xã, khoảng cách tới đường liên tỉnh Hình dáng mảnh đất: Về hình dáng đất, thửa đất hình vuông (vuông, chữ nhật) là thửa đất được đánh giá cao nhất, còn lại những thửa đất như hình tam giác, hình thang, hình chổi, thửa dat không định hình.v.v do có những hạn chế về công năng sử dụng nên sẽ có những ảnh hưởng đến giá đất Khả năng xây dựng trên thửa đất: Khả năng xây dựng trên thửa đất bao gồm những điều kiện xây dựng của thửa đất như hệ số xây dựng, chiều cao xây dựng, hệ SỐ SỬ dụng đất, độ dốc.v.v Ví dụ như một thửa đất có quy định về hệ số xây dựng, chiêu cao, hệ sô sử dụng đât, do có những hạn chê vê mặt xây dựng nên cân phải có tiên dau tư dé sử dụng thửa dat Ngoài ra, nêu thửa dat ở vi trí qua doc, do rất khó đề xây dựng nên cần nhiều chi phi đầu tư dẫn tới ảnh hưởng đến giá dat Thời gian sử dụng đất: Tùy theo thời gian sử dụng đất mà lợi nhuận thu được từ đất đai có sự khác biệt do đó thời gian sử dụng cũng ảnh hưởng đến giá đất Tình trạng pháp lý: giấy tờ hợp lệ, giấy chứng nhận quyên sử dụng đất hoặc giấy chuyền đổi mục dich sử dụng đất hợp lệ, có xảy ra tranh chấp hay không hoặc có thu hồi hay vi phạm pháp luật gi không sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến việc định giá đất cụ thể của mảnh đấtm khu đắt 1.2 Khai niệm về định giá đất cụ thé và sự cần thiết phải định giá đất cụ thể phục vụ mục đích quản lý nhà nước 1.2.1 Khái niệm về định giá đất cụ thể Định giá đất là một quá trình gán giá trị cho các vị trí đất Giá trị đất phải được xác định trong quá trình mua, bán, cho thuê hoặc đánh thuế nó hoặc khi có nhu cầu tính toán mảnh đất do một cá nhân hoặc doanh nghiệp nắm giữ (Dale và McLaughlin 1999) Dinh giá đất cụ thé là sự ước tính về giá trị của đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định Dat đai là một mảnh đất đặc biệt Giá đất ngoài các yếu tô về không gian, thời gian, kinh tế, pháp lý, nó còn bị tác động bởi các yêu té tâm lý, xã hội Vì vậy, định giá đất chỉ có thé là sự ước tính về mặt giá trị mà không thể tính đúng, tính đủ như định giá các mảnh đất thông thường Theo Nghị định số 44 năm 2014 ND 44/2014/CP quy định về giá đất định giá đất trong quản lý nhà nước về đất đai thông quá các hình thức sau: Xác định Khung giá đất là quy định mức giá tối thiểu, tối đa đối với các loại đất, Khung giá đất được quy định theo các vùng kinh tế Khung giá đất được sử dụng làm căn cứ dé Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định bảng giá đất tại địa phương Xác định Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành chỉ tiết bảng giá các loại đất theo phân loại đất quy định tại Điều 10 của Luật Dat đai phù hợp với thực tế tại địa phương Bảng gia đất được xây dung theo vi trí đất Đối với địa phương đã có bản đồ địa chính và có điều kiện về nhân lực, kinh phí thì bảng giá đất được xây dựng đến từng thửa đất Định giá đất cụ thê là xác định giá trị thị trường của mảnh đất hoặc khu đất nhất định tại thời điểm định giá và do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thé Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp Uy ban nhân dân cấp tỉnh tô chức việc xác định giá đất cụ thê Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tô chức có chức năng tư vẫn xác định giá đất để tư vân xác định giá đât cụ thê Định giá đất cụ thể là xác định giá trị thị trường của mảnh đất, khu dat tại thời điểm định giá Theo đó Giá trị thị trường là một khoảng ước lượng mà đất đai có thê được giao dịch vào ngày định giá giữa người mua và người bán sau quá trình đàm phán tìm hiểu, marketing mảnh đất dé các bên đều có thé hiểu biết tin cậy và không bị ép buộc Tiêu chuẩn định giá Việt Nam số 01 đã định nghĩa khái niệm như sau: “Gia thị trường của một mảnh dat là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm định giá, giữa bên là người mua sẵn sàng mua và môt bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường” 1.2.2 Sự cần thiết phải định giá đất cụ thể trong quản lý nhà nước về đất đai Dat đai ở Việt Nam trong một thời gian dài được coi là vô giá trị và là món quà của thiên nhiên Các trang trại, canh tác nông nghiệp hợp tác xã trên đất thuộc sở hữu nhà nước không có thị trường cũng như bắt kỳ giá trị nào được giao, và không cần định giá hoặc thu thập một số dữ liệu sử dụng đất Trong bối cảnh thé giới phát triển không ngừng trên mọi lĩnh vực, mỗi quốc gia hiện đại cần phải có một số loại hệ thống định giá dat, bất kế nó được tạo ra nhằm mục đích hỗ trợ thị trường đất đai, thuế đất hay hợp nhất đất đai “ Định giá đất là xác định giá trị của đất bằng hình thái tiền tệ, để thực hiện định giá đất, nhiều yêu tố định giá khách quan và chủ quan phải được xem xét và mô hình hóa Chất lượng đất với các yếu tố vật lý như loại đất, khía cạnh, tuổi thọ và vị trí có thé đóng góp, nhưng không xác định được diện tích đất trong một thị trường mở là bao nhiêu Dé xác định giá trị đất, bên cạnh chất lượng đất, phải xem xét nhiều yếu tô khác - ràng buộc pháp lý, mục đích sử dụng đất, tình trạng kinh tế địa phương, v.v” Định giá đất tại Việt Nam chia ra thành các xác định khung giá đất, xác định bảng giá đất cho từng địa phương và định giá đất cụ thể với những trường hợp riêng biệt dé phục vụ mục dich quản lý nhà nước về giá đất Trong nền kinh tế thị trường, việc xác định giá trị cụ thé của dat đai trong quan lý nhà nước là vô cùng quan trọng hay nói cách khác việc định giá đất cụ thể là vô cùng cần thiết bởi lẽ: Thứ nhất, hoạt động định giá đất cụ thể tại nhiều nước trên thế giới cũng như ở nước ta vừa là một công cụ của quản lý nhà nước đối với thị trường, vừa là một loại dịch vụ phô biến trong nền kinh tế thị trường nằm trong sự kiểm soát của nhà nước là công cụ vô cùng cần thiết dé kiểm soát đất đai, kiểm soát nguồn lợi từ đất Hay nói cách khác giá đất là công cụ dé người sử dụng dat thực hiện nghĩa vụ của mình đối với Nhà nước và Nhà nước sử dụng giá đất đề điều chỉnh các quan hệ đất đai theo quy định của pháp luật Thứ hai, việc định ra giá đất cụ thể là cần thiết góp phần khắc phục được nhược điểm của quan hệ giao dat, thu hồi dat trước đây va làm cho chế độ sở hữu toàn dan được cũng có, khắc phục sự bất bình đăng giữa những người được nhà nước giao đất, khắc phục được sự thiếu minh bạch về giá đất trong thu hồi và hoạt động đấu giá đất, khắc phục hiện tượng sử dụng đất đai tràn lan, lãng phí, kém hiệu quả Có thé nói giá đất cụ thé trong quan ly nhà nước về đất đai quan trọng bởi lẽ nó đồng thời cũng là phương tiện để thé hiện nội dung kinh tế của các quan hệ chuyền quyền sử dung đất trong chuyên đôi, chuyên nhượng, cho thuê, thừa kế va thé chấp Thứ ba, giá đất cụ thé bị chi phối bởi nhiều yếu tố khác nhau do đó tại mỗi địa phương sẽ có những mức giá đất cụ thể khác nhau và thể hiện rõ nhất những tiềm năng kinh tế khác nhau của mảnh đất khu đất đó Do đó việc đây mạnh công tác định giá đất cụ thé là vô cùng quan trọng cho từng địa phương dé đảm bảo giá đất cụ thê đồng bộ và chính xác trên phạm vi cả nước Gia đất cụ thé cho từng trường hợp sẽ dựa trên mức giá thị trường phản ánh đúng giá trị của thể của ảnh đất tại thời điểm định giá sẽ giúp cho nhà nước thu lại được giá trị thích đáng từ mảnh đất 1.2.3 Các trường hợp cần định giá đất cụ thể phục vụ mục đích quản lý nhà nước tại Việt Nam Giá đất cụ thê được sử dụng đề làm căn cứ trong các trường hợp cụ thể sau đây: 1 Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức; cho phép chuyền mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đât ở đôi với phân diện tích vượt hạn mức giao đât ở cho hộ gia đình, cá nhân; được áp dụng trong trường hợp diện tích tính thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất của thửa đất (hoặc khu đất) có giá trị tính theo giá đất trong bảng giá đất từ 10 tỷ đồng trở lên hoặc trường hợp vi trí thửa đất (hoặc khu đất) chưa được quy định chi tiết trong bảng giá đất 2 Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân, tô chức mà phải nộp tiền sử dụng đất, được áp dụng trong trường hợp diện tích tính thu tiền sử dụng đất của thửa đất (hoặc khu đất) có giá trị tính theo giá đất trong bảng giá đất tư 10 tỷ đồng trở lên, hoặc trường hợp vị trí thửa đất (hoặc khu đất) chưa được quy định chỉ tiết trong bảng giá đất 3 Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyên mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất; xác định đơn giá thuê dat trả tiền thuê đất hang năm cho chu kỳ ôn định đơn giá thuê đất đầu tiên; xác định đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê không thông qua hình thức đấu giá; xác định đơn giá thuê đất khi chuyền từ thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm sang thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê được áp dụng trong trường hợp diện tích tính thu tiền sử dụng đất (hoặc tính thu tiền thuê đất) của thửa đất, khu đất có giá trị tính theo giá đất trong bảng giá đất từ 10 tỷ đồng trở lên hoặc trường hợp vị trí thửa đất, khu đất chưa được quy định chỉ tiết trong bảng giá đất 4 Xác định giá khởi điểm dé đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; xác định giá khởi điểm trong đấu giá quyền sử dụng đất cho thuê theo hình thức thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc hình thức cho thuê theo hình thức thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm, mà thửa đất (hoặc khu đất) có giá trị tính theo giá đất trong bảng giá đất từ 10 tỷ đồng trở lên hoặc trường hợp vị trí thửa đất, khu đất chưa được quy định chỉ tiết trong bảng giá đất 5 Xác định giá đất dé tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hôi đất 1.3 Quy trình định giá đất cụ thể tại Việt Nam Áp dụng theo tiêu chuẩn định giá số 05, trích tại Thông tư 28/2015/TT-BTC Tiêu chuẩn định giá 05, 06 và 07 Quy trình định giá bao gồm các bước sau: Bước 1 Xác định tổng quát về mảnh dat cụ thé cần định giá