I | THONG TIN VE THUA DAT
CHƯƠNG 3. GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG
PHÁP ĐỊNH GIÁ DAT CỤ THE TẠI TRUNG TÂM ĐỊNH GIÁ ĐẤT VÀ KIEM ĐỊNH DIA CHÍNH
3.1. Nhóm giải pháp hoàn thiện quy trình Định giá đất tại Trung tâm Định
giá dat và kiêm định địa chính.
Quy trình định giá đất cụ thê tại Trung tâm cần được bé sung một bước dé tăng tính chặt chẽ và độ tin cậy cua kết qua DG là bước “Lập dự thảo báo cáo kết quả định giá và kiểm soát chất lượng”. Theo đó, quy trình DG đất cụ thé tại Trung tâm định giá đất và kiêm định địa chính sẽ bao gồm 7 bước, đồng thời nội dung các bước cần được chỉ tiết hơn, đảm bảo cho người DG dễ dàng vận dụng hơn với các nội dung cụ thể như sau:
3.1.1. B6 sung thêm bước làm tăng tinh chặt chẽ của quy trình và độ tin cậy
của két quả định gia dat cụ thê.
- Tại bước Tiếp nhận yêu cầu định giá và hồ sơ Đất cần là bước đầu tiên cần được phân tích ti mi cân thận đảm bảo tiêu chí “độc lập” trong DG cần phải được thê hiện ngay trong khâu đầu tiên “tiếp nhận yêu cầu DG và hồ sơ đất, dự án DG” dé đảm bảo Trung tâm có thé chấp nhận hay từ chối DG đất tại các dự án đó hay không, cũng như ảnh hưởng tới các bước công việc tiếp theo của quy trình DG va ảnh hưởng đến việc quan lý nhà nước về giá đất cụ thé đặc biệt trong việc xác định giá đất thu tiền sử dụng định và giá đất tính thu tiền thuê đất xác định đơn giá thuê đất.
- Bước lập dự thảo báo cáo kết quả và kiểm soát chất lượng cần được bổ sung vào quy trình DG dat của Trung tâm định giá và kiểm định địa chính. Đây là bước quan trọng bởi vi để cung cấp được báo cáo kết quả, chứng thu DG đất gửi cho khách hàng và các bên có liên quan đòi hỏi báo cáo kết qua DG đất phải được lập dự thảo trước và được kiểm soát về mặt chất lượng một cách chặt chẽ trước khi chính thức được ban hành nhằm đảm bảo được về mặt hình thức, nội dung, mức độ tin cậy của kết qua DG. Việc kiểm soát chat lượng cần được tiễn hành như một
bước chính tại Trung tâm trên các mặt sau:
+ Kiểm tra việc soạn thảo báo cáo DG một cách tong thé cũng như nội dung
báo cáo dé phát hiện những sai sót cần sửa chữa, b6 sung. Báo cáo DG sơ bộ cần được lập và được kiểm tra, đánh giá nhăm kiểm soát chất lượng của dịch vụ trước khi bàn giao kết quả tư van DG cho khách hang và các bên liên quan.
52
+ Kiểm tra lại toàn bộ các bước đã thực hiện của quy trình DG đất xem xét tính khách quan, khoa học trong DG đất cụ thể, các bang chứng được chứng minh
đôi với tât cả các phân tích, lập luận và tiên hành sửa chữa những sai sót nêu có.
Nhu vậy sau khi bồ sung hai bước, quy trình DG đất trong nội bộ Trung tân định Giá đất và kiểm định địa chính sẽ bao gồm 8 bước như sau:
Bước 1: Tiếp nhận yêu cầu định giá và hồ sơ Dat cần DG Bước 2: Lập kế hoạch định giá.
Bước 3: Khảo sát thực tế, thu thập thông tin
Bước 4: Xử lý, phân tích điều chỉnh thông tin định giá và xác định giá tri đất cụ thé cần định giá.
Bước 5: Lập dự thảo báo cáo kết quả định giá đất và kiểm soát chất lượng
Bước 6: Lên báo cáo và trình Ban Giám đốc xem xét thông qua trước khi lập chứng thư trình Giám đốc phê duyệt chính thức.
Bước 7: Chuyển chứng thư cho phòng Kế hoạch- tổng hợp thanh lý Hop đồng dé
giao cho khách hàng.
3.1.2. Hoàn thiện nội dung các bước của quy trình định giá đất theo hướng chỉ tiết hơn và sửa d6i một số nội dung cho phù hop cho hoạt động định giá Dat cụ thé tại Trung tâm.
- Việc hoàn thiện nội dung thành một bản hướng dẫn nội bộ được sử dụng trong Trung tâm là vô cùng quan trọng, tại Bước 3: Khảo sát thực tế, thu thập thông tin Xác định rõ đặc điểm pháp lý của mảnh đất cần DG trên các khía cạnh sau:
+ Xác định các quyền của chủ thé đối với mảnh cần DG, các giấy tờ về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và công trình xây dựng trên đất, các giấy phép và điều khoản hạn chế khai thác, chuyên nhượng. DGV khi xem xét các giấy tờ về quyền sử dụng đất cần tìm hiểu kỹ các nội dung văn bản pháp lý liên quan
đến việc cấp giây chứng nhận quyền sử dụng đất.
Đối với những thửa đất đã được cấp giấy chứng nhận quyên sử dụng dat, DGV vẫn cần xác minh rõ thửa đất đó đã được thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tai chính về đất đai hay chưa. Đối với những thửa đất là kết quả của quá trình tách thửa, phân lô DGV phải quan tâm đến diện tích, chiều rộng lô đất, chiều sâu so với chi giới xây dựng của thửa đất sau khi tách thửa.Mỗi địa phương đều có những quy định riêng, buộc cán bộ DG phải tìm hiểu, cập nhật các văn bản đặc thù của địa
53
phương dé xác minh được một cách chính xác nhất về tình trạng pháp ly của thửa
dat mục tiêu cân DG.
Các quy trình rõ ràng trong bước điều tra khảo sát thông tin mảnh đất định
giá trong nội bộ Trung tâm:
+ Kiểm tra vị trí và diện tích thực tế của thửa đất so với trích lục bản đồ.
+ Kiểm tra, xác minh các yếu tố của thửa đất dựa trên báo cáo giám định và
qua quan sát, điều tra về: mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, mục đích sử dụng hiện tại, điện tích thửa đất, diện tích công trình xây dựng, việc sử dụng, tiện nghi, phòng ở, sắp xếp các thiết bị, tình trạng sửa chữa, khung cảnh xung quanh, cơ sở hạ tầng.
+ Đối với công trình xây dựng dé dang, người DG phải kết hợp giữa khảo
sát thực địa với báo cáo của chủ đầu tư, nhà thầu đang xây dựng công trình
- Hoàn thiện nội dung Bước 4 của quy trình định giá: “Xác định giá trị của bat động sản cần định giá”.
+ Khuyến khích định giá viên sử dụng 2 phương pháp trở lên khi định giá đất cụ thê, bởi hợp đồng định giá về giá trị thửa đất có quy mô lớn do đó đảm bảo iéc khách quan và khi nếu những dữ liệu đầu vào không đủ dé có thé áp dụng một phương pháp duy nhất nhằm đưa ra được kết qua DG tin cậy.
+ Bồ sung thêm hướng dẫn về thống nhất mức giá khi áp dụng nhiều phương
pháp định giá khác nhau
Quy trình DG cần được bồ sung những hướng dan cụ thé, rõ ràng hơn cho DGV trong trường hợp cùng một mảnh dat néu áp dụng các phương pháp DG khác nhau cho ra kết quả không giống nhau. Đây là tình huống xảy ra phô biến trong thực tế DG, nếu không có những hướng dẫn rõ ràng sẽ dẫn đến tình trạng mỗi DGV
làm một cách khác nhau.
+ Cùng một mảnh đất nêu áp dụng các phương pháp DG khác nhau cho ra kết quả không giống nhau. DGV cần giải thích trong báo cáo DG đất sự khác nhau đó, lý do vì sao lại chấp nhận lựa chọn kết quả của một phương pháp nào làm chính, làm cơ sở dé đi đến mức giá ước tính cuối cùng mà không chọn kết quả phương pháp kia. DGV cũng phải chỉ ra những bằng chứng đáng tin cậy, thuyết
phục nhât đôi với khách hang và bên thứ ba vê mức giá cuôi cùng.
54
3.2. Nhóm giải pháp hoàn thiện phương pháp DG dat cụ thé tại Trung tâm Định giá đất và kiểm định địa chính.
3.2.1. Hoàn thiện về tài liệu hướng dẫn cụ thể định giá ban hành nội bộ về ưu điểm hạn chế của từng phương pháp.
- Cần bé sung các ưu điểm và hạn chế và điều kiện áp dụng của các phương pháp DG giá dat qua văn bản hướng dẫn nội bộ Trung tâm vì , mỗi một cách tiếp cận bao gồm các phương pháp cụ thé khác nhau để DGV có thé áp dung được phương pháp phù hợp nhất. Mục tiêu của việc lựa chọn cách tiếp cận và phương pháp dé DGV chon ra một phương pháp phù hợp nhất trong những điều kiện cụ thể. B6 sung nội dung nay trong trong văn bản hướng dẫn nội bộ sẽ giúp định hướng rõ rang hơn cho DGV trong việc lựa chọn cách tiếp cận và phương pháp
DG BĐS phù hợp.
3.2.2. Hoàn thiện việc thu thập, lựa chọn thông tin về các MD so sánh tai các phương pháp định giá đất cụ thể.
Các phương pháp chiết trừ, thặng dư, thu nhập và tất nhiên là phương pháp so sánh trực tiếp đều có sự vận dụng của kỹ thuật so sánh giữa mảnh đất mục tiêu và các mảnh đất so sánh. Như ví dụ về Định giá đất tại Xí nghiệp kho vận xăng dầu K132 dé giá đất xác định lại đơn giá thuê đất có áp dụng phương pháp thu nhập thì cũng đã sử dụng kỹ thuật so sánh giữa Diện tích cho thuê của mảnh đất mục tiêu và 3 mảnh đất so sánh cũng với mục đích cho thuê có giá thuê thị trường đề từ đó xác định đơn giá cho thuê kinh doanh của mảnh đất mục tiêu sau đó sẽ tính được thu nhập hàng năm để làm số liệu tính toán cho phương pháp thu nhập. Lại ví dụ tại chương II định giá đất cụ thê đề tính giá đất tính tiền sử dụng đất tại dự án khu Khu đô thị thương mại Hòa Mạc đã sử dụng kỹ thuật so sánh dé phuc vu cho phuong pháp so sánh trực tiếp dé tìm ra giá của những lô đất chưa được giao dich tại thời điểm hiện tại khi so sánh với những 16 đất tương đồng đã được giao dịch nhằm ước
tính được doanh thu trong tương lai phục vụ cho phương pháp thặng dư.
Do vật có thé nói việc hoàn thiện việc thu thập, lựa chọn thông tin về các mảnh dat so sánh thu thập, không chỉ là công việc cần thiết trong phương pháp so sánh mà còn cần thiết trong tất các phương pháp chiết trừ, thu nhập và phương pháp thặng dư bởi. Do đó cần thực hiện hoàn thiện thêm các bước như sau tại
Trung tâm định giá đất và kiểm định địa chính:
- Khảo sát lựa chọn thông tin về Mảnh đất so sánh phải phù hợp về loại đất và tương đồng với mảnh đất mục tiêu về các yếu tố chủ yếu sẽ được quy định
55
trong hướng dẫn nội bộ lưu hành trong Trung tâm. Trong đó DGV tại Trung tâm
cần phải lựa chọn thông tin về Mảnh đất so sánh cho phù hợp có các đặc điểm tương đồng chủ yếu sau:
+Tương đồng về loại đất.
+ Yếu tố vị trí: Sự khác biệt về vị trí hay địa điểm thường là yếu tô ảnh hưởng lớn nhất đến sự chênh lệch về giá trị giữa các BĐS. Van dé này cũng thường được các DGV thảo luận nhiều nhất. Vì vậy các MD so sánh va MD mục tiêu phải cùng quận (huyện), đường phố hoặc khoảng cách tới trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa nhất định là tương đương nhau, khả năng sinh lợi và điều kiện ha tầng giao thông, môi trường sông, đặc điểm dân cư... là tương đương nhau.
+ Tình trạng vật chất của MĐ: Kích thước, hình dáng, chiều rộng mặt tiền, các nét đặc trưng địa lý... của các thửa đất phải tương đương nhau.
- DGV phải lựa chọn các thông tin về các MD so sánh phải mang tính chất đại diện cho các giao dịch trong khu vực. Các thông tin này phải mang tính chất đại
diện cho các giao dịch khu vực thê hiện thông qua một sô yêu câu sau:
+ Vấn đề quan trọng là số lượng bằng chứng, các mức giá quan sát được.
Cần thu thập nhiều băng chứng về giá của các MD so sánh, chứ không phải chi
chọn những mảnh có giá tương đương nhau. Lựa chọn phong phú các mức giá và mang tính đại diện chứ không phải mang tính chủ quan lựa chọn của DGV.
+ Thông tin về các MD so sánh nên từ các nguồn có thé tin cậy được. Những giao dịch thực tế (đã thành công) sẽ tốt hơn thông tin về những mảnh đất đang được mua bán. ĐGV phải can trong trong viéc lua chon muc gia, chon tt nhung nguồn tin cậy bởi anh hưởng lớn đến giá của MD cần DG. Những giao dịch đã thực hiện ra ngày DG hơn sẽ mang tính chat đại diện cho thị trường tại thời điểm DG hon là những giao dich của mảnh đất ở thời gian trước đó. Đồng thời, DGV tại trung tâm định giá đất và kiểm định địa chính phải giải trình một cách cụ thê
ly do lựa chọn các MD so sánh này mà lại không lựa chọn các MD so sánh khác.
Điều này cũng làm hạn chế được tình trạng người DG có tinh chọn những thông tin với mục đích hợp lý hóa kết qua DG được dàn xếp từ trước.
3.2.3. Giải pháp về kiểm tra, phân tích các giao dịch về MD so sánh nhằm đáp từng yêu cầu có thé so sánh được với MD mục tiêu.
DGV phải nghiên cứu, phân tích trả lời được các câu hỏi nhằm đánh giá tính chất độc lập, khách quan của các giao dịch so sánh. Công việc này được tiến
56
hành trước khi điều chỉnh sự khác biệt giữa các yếu tố của MD so sánh và MD mục tiêu. Đối với hầu hết các cơ sở giá trị, các giao dịch phải đảm bảo tính khách
quan, giữa các bên tham gia giao dịch không có quan hệ phụ thuộc với nhau. Hon
nữa các mức giá đó có đủ điều kiện dé sử dụng so sánh hay không còn phụ thuộc vào tính cập nhật của thông tin, các điều khoản và điều kiện giao dịch có tương đồng với MĐ mục tiêu hay không.
3.2.4. Giải pháp về phân tích và điều chỉnh sự khác biệt giữa các mảnh đất so sánh với đất mục tiêu cần định trong các phương pháp.
Việc phân tích và điều chỉnh sự khác biệt giữa các yếu tố so sánh của so
sánh với MD mục tiêu cần định không chi là công việc quan trọng trong phương pháp so sánh, phương pháp chiết trừ mà còn trong cả phương pháp thu nhập và phương pháp thặng dư bởi vì các yếu tố so sánh được coi là cơ sở hay đầu vào của các phương pháp khác, điều chỉnh yếu tố so sánh sẽ xác định được kết quả về giá đất của mảnh đất mục tiêu hoặc giá cho thuê dé xác định được thu nhập của mảnh đất mục tiêu do đó việc điều chỉnh sự khác biệt là vô cùng quan trọng. Các phương pháp đầu tư, chiết trừ, thặng dư trong các bước nhất định đều có sự vận dụng kỹ
thuật của phương pháp so sánh ở các mức độ khác nhau.
Trong quá trình điều chỉnh sự khác biệt, DG viên tại trung tâm cần chú ý một số các nội dung có thể được xây dựng như bộ tải liệu hướng dẫn như sau:
Cách điều chỉnh thông dụng nhất là lay MD mục tiêu làm chuẩn và thực hiện điều chỉnh với các MD so sánh. Đây cũng là cách điều chỉnh theo thông lệ
quốc tế và được hướng dẫn trong tiêu chuân DG Việt Nam.
Cán bộ DG có thé điều chỉnh theo số tuyệt đối và tỷ lệ phan trăm hoặc có thé cham điểm theo các tiêu chí rồi sau đó quy đổi ra tỷ lệ phan trăm và số tuyệt đối. ĐGV phải nghiên cứu nhu cầu, thị hiếu, tác động của các yêu tô so sánh tới tiềm năng sử dụng của MD trên thị trường về các tiêu chí: vị trí, diện tích, kích thước, hình dáng, hướng, điều kiện hạ tang kỹ thuật, hạ tang xã hội, cảnh quan...va khả năng chấp nhận các mức giá khác nhau nếu các yếu tô có sự thay đôi dé từ đó rút ra được tỷ lệ điều chỉnh hợp lý, giảm tính chủ quan trong quá trình DG dat. Tat cả các điều chỉnh này cần được phân tích, trình bày rõ ràng trong các báo cáo DG, tránh tình trạng ấn định chủ quan mà không nêu rõ lý do vì sao điều chỉnh, không nêu căn cứ điều chỉnh gây khó hiểu cho người đọc báo cáo và người sử dụng báo
cáo cũng khó chấp nhận kết qua DG.
57
Đưa vào bộ hướng dẫn sử dụng các phương pháp định giá đất tại Trung tâm
các phương pháp phân tích dữ liệu khác ngoài phương pháp phân tích dữ liệu theo cặp giữa MD mục tiêu va từng MD so sánh.
Vi vậy, DGV cần sử dụng các phương pháp phân tích khác như: phương pháp phân tích thống kê, phân tích đồ thị, phân tích xu hướng.
3.2.5. Giải pháp về lựa chọn mức giá đại diện làm cơ sở ước tính cho giá trị MD mục tiêu cần định giá.
Dé tìm ra mức giá đại diện làm cơ sở đê ước tính giá trị cho MD mục tiêu
có thê tiên hành theo các cách khác nhau.
- Cách lựa chọn mức giá đại diện theo cách tính trung bình của các mức giá
chỉ dẫn (mức giá của các BĐS so sánh sau quá trình điều chỉnh sự khác biệt so với BĐS mục tiêu) có thé được xem xét áp dụng khi các mức giá chỉ dẫn gần sát nhau vẫn đang được trung tâm Định giá đất và kiểm định địa chính thực hiện. Tuy nhiên xem xét bố sung tính mức giá đại diện theo cách tính trung bình trọng số cho điểm, ví dụ có 3 MD so sánh thì MD có tỷ lệ điều chỉnh cao nhất sẽ cho 1 điểm, mảnh đất có tỷ lệ điều chỉnh thứ 2 thì 2 điểm và mảnh đất có tỷ lệ điều chỉnh thấp nhất là 3 điểm sau đó giá MD mục tiêu sẽ bang tổng giá của các MD so sánh nhân với trong số và chia cho tổng trọng số.
3.2.6. Giải pháp về ước tính chỉ phí và mức độ giảm giá của công trình xây dựng trong phương pháp chiết trừ, phương pháp thặng dư.
Khi ước tinh chi phí, DGV tại trung tâm cần chú ý các nội dung sau:
- Đối với việc ước tinh chi phí thay thế mới công trình xây dựng, người DG có thé dựa vào suất đầu tư do Bộ Xây dựng ban hành ở các năm, cũng như đơn giá xây dựng do Ủy ban Nhân dân của tỉnh (thành phố) ban hành bởi để xây dựng các đơn giá này Bộ Xây dựng cũng như Uy ban nhân dân tỉnh (thành phó) đã có sự tham
mưu của các chuyên gia trong lĩnh vực xây dựng nên các đơn giá đó có độ tin cậy
nhất định. Tuy nhiên, người DG không thé dựa hoàn toàn vào các đơn giá này mà cần có sự điều chỉnh cho phù hợp với công trình mục tiêu cụ thê mình đang định.
Nghiên cứu đặc điểm của công trình trên đất để các định đơn giá.Người DG phải khảo sát, đo đạc kỹ, đồng thời thu thập thông tin về mức giá các loại nguyên vật
liệu, các trang thiết bị nội that...dé điều chỉnh và ước tinh cho phù hợp.
- Đôi với việc ước tính mức độ giảm giá của công trình xây dựng trong phương
pháp chiết trừ.
58