2.1. Khái quát về Trung tâm Định giá đất và kiểm định Địa chính
Trung tâm Định giá đất và Kiểm định địa chính là đơn vị sự nghiệp công lập trực thuộc Tổng cục Quản lý đất đai, có chức năng định giá đất; kiểm định chất lượng sản phẩm các công trình, dự án, đề án thuộc lĩnh vực đất đai; thực hiện các hoạt động dịch vụ trong lĩnh vực đất đai theo quy định của pháp luật. Dia chỉ: số 9 ngõ 78 Giải phóng — Phường Đồng Tâm- HBT-HN.
Dich vụ định giá đất cụ thé tai Trung tâm Định giá đất và Kiểm định
địa chính
Thực hiện các hoạt động tư vấn, dịch vụ
- Trung tâm thực hiện, cung cấp dịch vụ xây dựng bảng giá đất cho các tỉnh cùng với đó Trung tâm định giá đất và kiểm định địa chính hoạt động như một tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất cụ thê. Công tác xác định giá đất cụ thê tại Trung tâm cho các dự án đề xác định tiền sử dụng đất phải nộp cho nhà nước và tiền thuê đất mà dự án phải nộp 1 lần cụ thể như sau:
+ Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức dau giá quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân, tô chức mà phải nộp tiền sử dụng đất, được áp dụng trong trường hợp diện tích tính
thu tiền sử dụng đất của thửa đất (hoặc khu đất) có giá trị tính theo giá đất trong
bảng giá đất tư 10 tỷ đồng trở lên, hoặc trường hợp vị trí thửa đất (hoặc khu đất) chưa được quy định chỉ tiết trong bảng giá đất.
+ Xác định đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê không thông qua hình thức dau giá.
+ Tính tiền thuê đất đối với trường hợp doanh nghiệp nhà nước cô phần hóa được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm.
2.2. Thực trạng quy trình định giá đất cụ thể phục vụ cho mục đích tinh tiền sử dụng đất và tiền thuê đất tại Trung tâm định giá đất và Kiểm
định địa chính.
22
2.2.1. Quy trình định giá nhằm xác định giá đất cụ thể cho mục đích tính đơn giá thuê đất tại Bến xuất xăng dầu và cửa hàng kinh doanh xăng dầu K132.
Bước 1: Nhận Hợp đồng xác định mong muốn của khách hàng; Xác định mục định định giá và thời điểm định giá. Trong đó xác định các nội dung cụ thé sau:
Thời gian Tháng 9/2019.
Tên khách hàng: SỞ TÀI NGUYEN VÀ MOI TRUONG TINH HAI DƯƠNG Khu đất định giá: Bến xuất xăng dau và cửa hàng kinh doanh xăng dầu K132 tại
phường Thanh Bình, thành phố Hải Dương, tỉnh Hải Dương
Địa điểm định giá: Phường Thanh Bình, thành phố Hải Dương, tỉnh Hải Dương
Mục dich định giá: Kết quả định giá đất làm căn cứ dé Sở Tài nguyên và Môi trường và các sở, ngành trình Hội đồng định giá đất xem xét trước khi trình UBND tỉnh Hải Dương phê duyệt giá đất xác định lại đơn giá thuê đất dé gia han sử dụng đất cho Xí nghiệp kho vận xăng dầu K132 thuê.
Bước 2: Lên kế hoạch định giá.
Phân công cho Phòng định giá xác định những dữ liệu cần thiết về Bến xuất xăng dầu và cửa hàng kinh doanh xăng dầu K132 ngoài những tài liệu được khách hàng cung cấp, và yêu cầu khách hàng cung cấp thêm tài liệu cần về mảnh đất cần định giá cụ thể.
Những dữ liệu cần thiết về khu đất xác định gồm: vi trí, kết câu khu đất, giao thông kết nối, hiện trạng của khu đất, diện tích, đơn giá cho thuê đất hàng tháng của các công trình khác dùng đề so sánh, môi trường an ninh, thời điểm cho thuê, tình trạng pháp lý, doanh thu có thể thu được của khu đất cụ thể cần định giá và chi phí vận hành của khu đất cần định giá. Giao cho 2 cán bộ phòng Dinh giá Đắt.
Phân công cho 1 cán bộ chuyên trách tại phòng Dinh giá thực hiện xác định
hiện trạng: Do, vẽ, chụp ảnh, quay phim hiện trang Dat, BĐS trên dat tại Bến xăng.
Ngoài ra cần thuê thêm chuyên gia trong lĩnh vực xây dựng để xác định hao mòn
của kho xăng và cửa hàng kinh doanh.
Xây dựng tiễn độ thực hiện định giá cụ thể: điều tra khu đất trong 2 ngày;
sau đó các cán bộ định giá có 2 tuần đề tính toán hoàn thiện giá đất cụ thể tính tiền
23
thuê đất trước khi tổng xem xét, trình tự thu thập và thời hạn cho phép phải hoàn
thành.
Bước 3: Khảo sát thực tế thực trạng mảnh đất và thu thập thông tin thị trường về đất.
Do, vẽ, chụp ảnh, quay phim, đánh giá chất lượng của Dat cần định giá, mảnh đất trên đất. Đối chiêu với bản vẽ của Giấy xin phép xây dựng có thay đôi hay không dé nghị khách hàng bồ sung, kiểm tra xem thông tin khách hàng cung cấp có chính xác và hợp lý hay không và tiến hành thu thập thông tin trên điều tra thực tế khu đất.
Tổng hợp các thông tin thu được lại bao gồm:
Loại đất: Đất công trình năng lượng.
Diện tích: 17.757,8 m2.
Hình thức sử dụng đất: Dat thuê trả tiền hàng năm.
Thời hạn cho thuê đất: Đến ngày 13/01/2039 (Theo Quyết định số
4359/QĐ-UBND ngày 23 tháng 11 năm 2018 của UBND tỉnh Hải Dương).
Vị trí: Trục đường Nguyễn Lương Bằng, thành phố Hải Dương (đoạn từ Công ty cô phần Xây dựng 18 đến Công ty Xăng dầu Hải Dương và đoạn từ ngã tư Ngô Quyền đến Bệnh viên Đa khoa tỉnh).
Hiện trạng của khu đất: Đã hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật nội bộ và đang sử dụng trong hoạt động xuất xăng dầu và bán lẻ xăng dầu.
- Kết cầu khu đất
Tổng diện tích của khu đất bao gồm cửa hàng kinh doanh xăng dầu + khu xuất xăng dau (1.226,0 m2) và đất trống (16.531,8 m?) .
24
Bảng 1. Thông tin tài sản gắn liền với đất khu Bến xuất xăng dầu và cửa hàng kinh doanh xăng dầu
K132
Tố, , | Năm | Diện
Tên tài Sô ˆ „ _
TT l xây tích Hiện trạng sản lượng
dựng | (m)
Nhà một tầng, móng gạch, tường trát vữa xi măng, Nhà viết tường sơn, nên lát gach men liên doanh 40x40, mái 1 | phiếu 1 |2002 | 172 | bêtông cốt thép, cửa đi + cửa sô khung gỗ kính.
bến xuất Thực trạng: Kết cấu chính sử dụng ôn định, mái thấm dét vài điểm ngoài hiên.
Nhà vé Nhà tường gach, mái đô bê tông, 01 tang, cửa đi
à vệ Lg
2 ‘oh l 1 2009 25 khung nhôm kính. Thực trạng: Kêt câu chính sử
sin l
dụng ôn định.
Nhà khung cột, kèo thép mái lợp tôn, không tường
Gara bến bao, nền bê tông, diện tích 51 m2. Phần khung cột,
3 . 1 2009 66 S2 7 F ` ; Lo.
xuat kèo thép, mái lop tam nhựa thông minh, nên bê
tông. Thực trạng: Kết cấu chính sử dụng én định.
Nhà ; `
đó Nhà khung cột, kèo thép mái lợp tôn, không tường
ón \ w
4 đà š 1 2002 345 | bao, nên bê tông. Thực trang: Nhà cũ, kêt câu
nate chính sử dung ôn định.âu ;
ôtôSItéc
Nhà Nhà vọng gác 01 tầng móng gạch, tường gạch 220
à \ x .
5 . 1 2002 | 21,6 | nên gach hoa, cửa go. Thực trang: Nhà cũ, kêt cau
vọng gác Ta co  as
chính sử dụng ôn định.
Trạm Mái che khung cột kèo thép mái lợp tôn, không
6 | kiểm tra 1 | 2009| 196 | tường bao, nền bê tông asphal, có hệ thống thu lôi đầu vào tiếp địa độc lập, hệ thống chiếu sáng.
Trạm kiểm tra 02 tầng, khung bê tông, tầng 1 T không tường, tầng 2 xây tường 220 trát vữa xi
rạm x
" măng, vôi ve, nên lát gạch liên doanh 30x30, mái 7 | kiêm tra 1 2009 133 ak Loe ae Ra `
đà bê tông cot thép, cửa đi +cửa sô băng khung nhôm
âu ra fk ;
kính. Thực trang: Ket cau chính sử dung ôn định, diện tích nhà 10,6 m2.
25
(Nguồn: Báo cáo định giá đất xác định giá đất cụ thể bến xuất xăng dầu và cửa hàng kinh doanh xăng dầu k132 tại phường Thanh Bình, thành phố Hải Dương )
Tổ định giá điều tra, thu thập thông tin của 03 thửa đất là cửa hàng kinh doanh đề làm thửa đất so sánh tại phường Thanh Bình và phường Việt Hòa, thành phố Hải Dương đề làm cơ sở xác định doanh thu của khu đất cần định giá , với các
thông tin như sau:
Bảng 2. Bảng thông tin thu thập các thửa đất so sánh với Bến xuất xăng dầu và cửa
hàng kinh doanh xăng dâu K132 (diện tích kinh doanh xăng dâu)
hira đất
TDDG TDSS1 TDSS2 TDSS3 STT
Tiéu chi
Truc đường Trục đường Trục đường Trục đường
1 Vi tri Nguyễn Luong | Nguyễn Lương | Nguyễn Luong | Nguyễn Luong
Bằng Bằng Bằng Bằng
Tình trạng ko. ko. ko. oo.
Ă Giây tờ hợp lệ | Giây tờ hợp lệ | Giây tờ hợp lệ | Giây tờ hợp lệ 2 pháp lý
Quy mô diện
l 1.226,0 200,0 147,7 300,0 3 | tích (m2)
Đường nhựa Đường nhựa Đường nhựa Đường nhựa asphalt, đường | asphalt, đường | asphalt, đường | asphalt, đường
2 chiều, mặt 2 chiều, mặt 2 chiều, mặt 2 chiều, mặt . ˆ cắt đường rộng | cắt đường rộng | cắt đường rộng | cắt đường rộng
Giao thông ma ` . ` ` xa 4 50m, đường là | 50m, đường là | 50m, đường là | 50m, đường là
trục giao thông chính của
thành phố
trục giao thông chính của
thành phó
trục giao thông chính của
thành phó
trục giao thông chính của
thành phố
26
STT
Tiêu chí
TDDG TĐSS1 TĐSS2 TDSS3
Hién trang Ha tang ky thuat (cap dién
Ha tang ky thuat (cap dién
Ha tang ky thuat (cap dién
Ha tang kỹ
thuat (cap dién;
ha tang ky Ặ Xx Ặ _ k _ Ậ z
5 thuật câp, thoát câp, thoát câp, thoát câp, thoát
uậ ` \ \ `
. nước) đông bộ | nước) đông bộ | nước) đông bộ | nước) đông bộ
" Anninhđược | Anninhđược | Anninh được | An ninh được
Hiện trạng . ee ee . .ne ` dam bảo, môi | đảm bảo,môi | đảm bảo,môi | đảm bao, môi
moi trường, : . ` ˆ ` ˆ : R
6 ¡nh trường không | trường không | trường không | trường không
an nin + ~ + ~
bi 6 nhiém bi 6 nhiém bi 6 nhiém bi 6 nhiém
Gia thué
chưa VAT
x . 250.000 230.000 200.000 7 (dong/m?/tha
ng)
(Nguồn: Bao cáo định giá đất xác định giá dat cụ thê bến xuất xăng dau và cửa hang kinh doanh xăng dầu k132 tại phường Thanh Bình, thành phố Hải Dương )
- Điều tra thông tin thị trường về lãi suất ngân hàng.
Qua khảo sát tại thời điểm tháng 9 năm 2019 lãi suất tiền gửi tiết kiệm của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng thương mại nhà nước thì Ngân hang Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) có lãi suất cao nhất, cụ thé như
sau: Năm 2016: 6,9%; Năm 2017: 6,9%; Năm 2018: 6,9%.
Bước 4: Xử lý, phân tích điều chỉnh thông tin định giá và xác định giá trị đất cụ thể cần định giá.
Lua chọn được phương pháp định gia đất phù hợp và phân tích tại sao lựa
chọn phương pháp đó, phân tích mức độ phù hợp của một hoặc nhiều phương pháp trong định giá dat cụ thé được sử dụng. đó tô định giá kiến nghị xác định giá đất theo phương pháp thu nhập thực hiện trên cơ sở điều tra, khảo sát doanh thu, chi phí hàng năm từ các thửa đất so sánh là cửa hàng kinh doanh, bãi tập kết hàng hóa
27
cho thuê và phương pháp chiết trừ trên cơ sở chiết trừ giá trị hiện tại của các mảnh đất trên đất. Áp dụng nguyên tắc định giá và các bước trong phương pháp định giá thu nhập và phương pháp chiết trừ dé điều chỉnh tính toán đưa ra mức giá cuối cùng cho mảnh đất cần định giá.
Bước 5: Lên báo cáo và trình Ban Giám đốc xem xét thông qua trước khi lập chứng thư trình Giám đốc phê duyệt chính thức.
Bước 6: Chuyển chứng thư cho phòng Kế hoạch- tổng hợp thanh lý Hợp đồng dé
giao cho khách hàng.
2.2.2. Quy trình định giá tại hợp đồng xác định giá đất cụ thể cho mục đích tính tiền sử dụng đất Khu đô thị thương mại Hòa Mạc.
Bước 1: Nhận Hợp đồng xác định mong muốn của khách hàng; Xác định mục định định giá và thời điểm định giá. Trong đó xác định các nội dung cụ thé sau:
Tên đơn vi yêu câu:
Dia chi:
Khu dat định giá:
Địa điểm định giá:
Mục đích định giá:
Thời điểm định giá:
CHI CỤC QUAN LY DAT DAI - SỞ TÀI NGUYÊN VA MOI TRUONG HA NAM
Phường Lam Hạ, thành phố Phủ Ly, tỉnh Hà Nam
Khu đất thuộc Dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật giai đoạn 1 thuộc quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 Khu đô thị
thương mại Hòa Mạc tại phường Hòa Mạc, thị xã Duy Tiên.
Phường Hòa Mạc, thị xã Duy Tiên, tỉnh Hà Nam.
Kết quả định giá đất là cơ sở dé Sở Tài nguyên và Môi trường tinh Hà Nam và các Sở ban ngành liên quan trình Hội đồng thâm định giá đất xem xét, trình UBND tỉnh phê duyệt giá đất tính tiền sử dụng đất phải nộp đối với Liên danh Công ty TNHH Kim Thành và Công ty cô phan đầu tư và xây dựng số 6 dé đầu tư xây dựng hạ tang kỹ thuật giai đoạn 1 thuộc quy hoạch chi tiết xây
dựng tỷ lệ 1/500 Khu đô thị thương mại Hòa Mạc tại phường Hòa Mạc, thị xã Duy Tiên.
Tháng 01 năm 2020
Bước 2: Lên kế hoạch định giá.
28
Phân công cho Phòng định giá xác định những dữ liệu cần thiết về Khu đô
thị thương mại Hòa Mạc tại phường Hòa Mạc, thị xã Duy Tiên. Ngoài những tài
liệu được khách hàng cung cấp, và yêu cầu khách hàng cung cấp thêm tài liệu cần về mảnh đất cần định giá cụ thê.
Những dữ liệu cần thiết về khu đất xác định gồm: vi trí, kết câu khu đất, giao thông kết nối, Hiện trạng của khu đất, diện tích, đơn giá cho thuê đất hàng tháng của các công trình khác dùng để so sánh, môi trường an ninh, thời điểm cho thuê, tình trạng pháp lý, doanh thu có thê thu được của khu đất cụ thể cần định giá và chi phí vận hành của khu dat cần định giá. Giao cho 3 cán bộ phòng Định giá Dat
Phân công cho 1 cán bộ chuyên trách tai phòng Dinh giá thực hiện xác định
hiện trang: Do, vẽ, chụp anh, quay phim hiện trang Dat, BĐS trên dat tại Khu đô
thị thương mại Hòa Mạc.
Xây dựng tiến độ thực hiện định giá cụ thé: điều tra khu dat trong 5 ngày;
sau đó các cán bộ định giá có 3 tuần để tính toán hoàn thiện giá đất cụ thể tính tiền sử dụng đất trước khi tổng xem xét, trình tự thu thập và thời hạn cho phép phải
hoàn thành.
Bước 3: Khảo sát thực tế thực trạng mảnh đất và thu thập thông tin thị trường về đất.
Do, vẽ, chụp ảnh, quay phim, đánh giá chất lượng của Dat cần định giá, mảnh đất trên đất. Đối chiếu với bản vẽ của Giấy xin phép xây dựng có thay đôi hay không
đề nghị khách hàng bé sung, kiểm tra xem thông tin khách hàng cung cấp có chính xác và hợp lý hay không nếu không
Tổng hợp các thông tin thu được lại bao gồm:
Diện tích khu đất định giá là 74.715,0 m? giao dé thực hiện hạ tang kỹ thuật giai đoạn 1 thuộc quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 Khu đô thị thương mai
Hòa Mạc tại phường Hòa Mạc, thị xã Duy Tiên. Trong đó:
Đất ở mới: 30.410,2 m? gồm: Dat ở biệt thự: 11.049,0 m2; đất ở liền kề:
19.361,2 m2; đất hỗn hợp: 254,5 m?; dat cây xanh, cảnh quan mặt nước: 1.565,8 m2; đất ha tầng kỹ thuật: 890,5 m2 ; dat giao thong: 40.049,80 m?.
Vị trí khu đất: tại phường Hòa Mạc, phường Châu Giang, thị xã Duy Tiên.
Phía Bắc giáp đất nông nghiệp; Phía Nam giáp khu dân cư hiện trạng và đất dịch vụ công cộng cấp đô thị; Phía Đông giáp đường theo quy hoạch Khu công nghiệp Hòa Mạc; Phía Tây giáp bệnh việc đa khoa thị xã Duy Tiên và đất nông nghiệp.
29
Cơ sở hạ tầng, kỹ thuật: Giao thông: Tương đối thuận tiện; Cấp điện: Tốt; Cấp
nước: Tốt; Cấp gas: Tốt;Tình trạng ngập lụt: Không bị ngập lụt; Thông tin liên lạc:
Truyền hình, điện thoại, internet.
Hiện trạng của khu đất: Chưa triển khai xây dựng.
Thu thập thêm thông tin Các thửa đất thuộc khu liền kề 14 (LK19 — LK36) tiếp giáp mặt đường quy hoạch nội bộ mặt cắt 28m và có mặt hướng về khu công nghiệp Hòa Mạc chưa được giao dịch nên cần phải định giá để tínhs tổng doanh thu dự kiến của khu đất.
Bảng 3: Thông tin về các thửa đất cần định giá thuộc khu liền kề 14 (LK19
— LK36) và các thửa đât so sánh.
TT Thira đất | Thira đất | Thứa dat | Thira đất | Thứa đất
Tiêu chí định giá | so sánh 1 | so sánh 2 | so sánh 3