Luận văn thạc sĩ Luật học: Nghiên cứu cơ sở khoa học của việc sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai cho phù hợp với thực tiễn hiện nay

Bộ Tai nguyên và Môi trường được giao chủ tì, triểnkhai nhiêu nhiệm vụ quan trọng trong đó có việc sửa đổi, bd sung Luật Dat dai năm 2013 Một số van dé về xử lý vi pham đất đai, Lam rõ m

Fe hag

NGUYEN NHAT THANH

NGHIEN CUU CO SO KHOA HOC CUA VIEC SUA DOI

BO SUNG MOT SÓ DIEU CUA LUAT DAT DAI CHO

PHU HỢP VỚI THỰC TIEN HIỆN NAY

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

HÀ NỘI - 2020

TRUONG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI.

Be heg

NGUYEN NHAT THANH

NGHIEN CUU CO SO KHOA HOC CUA VIEC SUA DOI

BO SUNG MOT SÓ DIEU CUA LUẬT DAT DAI CHO

PHU HỢP VỚI THỰC TIEN HIỆN NAY

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Chuyên ngành : Luật kinh tế

Mã số : 8380107

Người hướng dan khoa hoc: TS Trần Quang Huy

HÀ NỘI - 2020

viên Nguyễn Nhật Thanh và được thực hiện dưới sự hướng dẫn khoa hoc của

TS Trên Quang Huy Số liêu thể hiên, sử dung trong luận văn là hoàn toàn

trung thực Các kết luận dựa trên những số liêu thực tế, đúc kết dua vào

những lý luận thực tiễn cả nhân Xin cam đoan luận văn nay hoàn toản trung,

thực

Hoe viên

Nguyễn Nhật Thành.

DANH MỤC CÁC CHU VIET TAT

Chương 1 CƠ SỞ KHOA HOC, CƠ SỞ THUC TIEN CUA VIỆC SUA ĐÔI BO SUNG MỘT SỐ DIEU CUA LUẬT BAT DAI NĂM 2013 VA KET QUA CHU YEU CUA VIỆC THI HANH LUAT BAT DAI NAM

2013 9

1.1 Các cơ sở khoa học, cơ sử thục tiễn của việc sửa đôi bé sung một số

điều của Luật Bat đai năm 2013 9

1.L1 Cơ sở khoa học của việc sữa đỗi bỗ sung Luật đắt đai năm 2013 91.12 Cơ số thực tiễn của việc sửa đối bỗ sung một số điều của Luật Dat dat

năm 2013 : : 12 1.2 Các kết quả tông quan của việc thi hành Luật Dat đai năm 2013 18

12.1 Các két quả đạt được 181.2.2 Những han chỗ khi thủ hành Luật Đất dai 2013 1

Kết luận chương 1 33 Chương 2 THỰC TRANG THI HANH LUẬT BAT ĐẠI NĂM 2013 VA CAC VAN DE NỎI CỘM CAN HƯỚNG TỚI SỬA ĐỎI BỎ SUNG 24 2.1 Thục tiễn thi hành Luật đất đai năm 2013 3

LLL Các vẫn đề về quy hoạch ễ hoạch sử đăng đắt ” 2.12 Các vẫn đề về giả đắt trong Luật Đắt dat 2013 26 2.13 Công tác tổ chức đấu giả quyền sit dung đắt 30 2.2 Thực trạng thi hành Luật Dat đai 2013 từ thực tế quản lý nhà nước

về đất đai 3

2.2.1 Thực trang các quy dinh về quy đimh và quấn Ip nhà nước đối với quyhoạch, Rễ hoạch sử dung đất 3222.2 Thực trang các quy ainh về quy đinh quản i nhà nước về giao đắt,

cho thuié đắt và cho pháp chuyén nme đích sử dung đất 3 2.23 Thực trang các qnp aah về quân if nhà nước về tha ôi đất 34

2.2.4, Thực trang các quy đùi về quản If nhà nước về đăng kỆ quyén sử dung

đất, lập và quân If hỗ sơ dia chính, cắp giấy chứng nhận quyền sử ching đắt

35

2.2.5 Thực trang các guy đinh về quản I tài chỉnh đắt đại 35

2.2.6, Thực trang các quy định về quân if thủ trường quyền sử dung đất trong

thi trường bat động sản 363.2.7 Thực trang các quy đình về quản if các hoạt động dich vụ công đắt dai

36

328 Thực trạng các quy định về thanh tra, Mễm tra việc ch

hut đất đai; xứ lý vi pham hành chính trong quân If và sử mg a

2.3.1 Về Khải niệm bôi thường kint Nhà nước tìm hồi At 40

23.2 Về cơ chỗ hỗ trợ ôn đmh đồi sống kit Nhà nước tìm hoi đắt nông ngập

41

33.3 Về điều kiện điện tích đất bị thu hồi để được nhâm hỗ trợ ôn định đòi

sống 4

2.3.4 Ve vẫn đề giao đắt, cho thuê đắt, chuyén nưục dich sử dung đất 46

23.5 VỀ vấn đề quyén và ngiữa vụ của người sử đàng đất 48

2.3.6 Về cơ chỗ lắp ý kễn của nhân dân trong lập ké hoạch sử dung đắt hang

năm của ty ban nhân dân cấp Imyn 50 Kết luận chương 2 5

Chương 3 ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIEN SỬA BOI

VA BO SUNG MỘT SỐ VẤN DEDIEU LUẬT CUA LUẬT BAT DAI

2013 DE PHU HOP VOI THUC TIEN HIEN NAY 55 3.1 Dinh hướng hoàn thiện việc sửa đôi bỗ sung một số điều của Luật

Đất đai 2013 55

3.2 Giải pháp hoàn thiện góp phần sửa đổi bỗ sung một số điều của Luật.

Đất đai năm 2013 7

3.2.2 Chất lượng các quy hoạch đô thị còn thấp 783.2.3 Tăng cường giám sát đỗi với công tác quy hoạch, quấn Ij, sử dung đất

cãi tại đô thí B

3.2.4 Thực hiện nghiêm việc giao đất, cho thuê đất đỗ thực hiện các đự án

phát triễn kinh tế - xã hội 80 5.2.5 Giải pháp hoàn thiên phương thức thì hành pháp luật nâng cao hiệu

quả quản I nhà nước đối với đất đại 8

Kết luận chương 3 89

KẾT LUẬN 90 TÀI LIỆU THAM KHẢO.

Phải tới giữa năm 2021, dự án Luật sửa đổi, bé sung một số điều của

Luật Đất đai 2013 mới dự kiến được Quốc hội xem xét, thông qua Tuy nhiên,

tại thời điểm nay, sức nóng, sự cấp thiết của việc sửa đổi luật đang ngày một

tăng lên tại các điễn đản, hội thảo, toa đâm khoa học Luật Bat dai 2013 được

Quốc hội thông qua tại kỹ họp thứ 6, Quốc hội khóa XII đánh dầu những đổimới về chính sách đất đai, nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hộitrong thời kỷ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiển đại hóa đất nước, đẳng thờikhắc phục, giải quyết nhiều tdn tai, hạn chế phát sinh trong quá trình thi hảnh.Luật Dat đai năm 2003 Tuy nhiên, ghỉ nhận thực tế trong gin 7 năm qua, LuậtĐất dai năm 2013 tổn tại nhiễu han chế, bất cập Trong đó, vẫn để được nhắc.tới nhiêu nhất là việc Luật Dat đai vả các văn bản pháp luật khác có liên quan.tôn tại nhiều mâu thuần, chẳng chéo, không đồng bộ vả thống nhất Hệ quảdẫn tới không rõ trách nhiệm quản lý, gây khó khăn trong việc tổ chức thựchiện Trong bồi cảnh hiện tại, Luật Dat dai năm 2013 và các văn băn hướngdẫn thi hảnh đã bộc 16 nhiều bắt cp, gây khó khăn cho các địa phương trongqua trình tổ chức thi hành, nhất la cơ chế phân cấp ngân sách, nạn thamnhững, dau cơ dat đai, chuyển đổi mục dich sử dụng dat, thu hỏi giải phỏng.mặt bằng Để hoàn thiên được việc sửa đổi một số điều của Luật Dat dai

2013 chúng ta cén các công trình khoa học, luận văn thạc sf luật học nghiên

cứu có hệ thống, dy di, toàn diện pháp luật vévan dénay

Theo Tổng cục Quản lý đất đai, Luất Bat đai 2013 đã tạo được hảnh.lang pháp lý cho công tác quản ly va sử dụng đất cũng như tao điều kiện đểtriển khai thi hành luật đã được triển khai thực hién tốt Nhiéu địa phương đã

hoàn thảnh việc ban hảnh các văn bản quy phạm pháp luật về đất dai thuộc

thấm quyển, triển khai tốt công tác tuyên truyền, phổ biển vả nhiều nhiệm vụ:

chưa thực sự được khai thác, phát huy hiệu quả Nhiễu nơi, dự ân đã được.

"Nhà nước giao đất, cho thuê đất nhưng không đưa vào sử đụng châm tiền đô,lãng phí, hiệu quả sử dung thập; có trường hop định giá đất để tính thu nghĩa

vụ chưa phủ hop, gây that thoát ngân sách Cơ chế tao quỹ đất chưa được

quan tâm thực hiện Khiêu nại tổ cáo liên quan đền đất dai vẫn chiếm tỷ 18

lớn, tới hơn 70% Nguyễn nhân là do hệ thống pháp luật chưa thật hoàn thiện, chẳng chéo, chưa thống nhất trong quy định của pháp luật liên quan Bên

chức thí hảnh pháp luật để có quy định, nhưng một số nơi

không tổ chức thực hiện, hoặc thực hiện chưa đúng, chưa day đủ, công tácthanh tra, kiểm tra, theo dối thi hành còn han chế Để giãi quyết những vướng

mắc, khó khăn trong thực tí

nâng cao năng lực cạnh tranh quốc gia,

phan tạo động luc để tái cơ

, cãi thiên môi trường đâu tư, kinh doanh va

'ợ doanh nghiệp phát triển và gop

ngành nông nghiệp, Chính phủ đã giao Bồ

TN&MT phối hợp với Bộ ngành, dia phương ra soát, đảnh giá việc tổ chức thi

‘hanh va lập dé nghị sửa đổi, bé sung Luật Dat đai Mục đích của việc sửa đổiLuật Đắt đai nhằm đáp ứng yêu câu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an

trình trong thời kỳ đây manh công nghiệp hóa, hiền đại hóa đắt nước, bao đảm.

sử dụng đất đai hiệu qua, tiết kiêm và bên vững Đồng thời, tăng nguồn thu từ

đất đai phát triển bằng hình thức thu hôi đắt sau khi quy hoạch được công bd,tạo quỹ đất sạch cho Nhà nước để đâu giá quyền sử dụng đất, du thâu dự án

có sử dung đất Giảm khiểu kiện về đất đai Tuy vay, gop ý vẻ việc sửa

bổ sung Luật Dat đai năm 2013 vốn la lĩnh vực rat phức tap, luôn có nhữngbiển động, Luật Dat dai năm 2013 đã được thực hiện rắt công phu, bai bản vàtất kỹ lưỡng, quy định tại các điền, khoản tương đổi sảng rõ va day di Theoquy luật thời gian, những phát sinh vướng mắc là diéu tat yếu Sở di những,

tích tụ để tổ chức quy mô sản xuất lớn phân lớn lả do chúng ta chưa quan tâm.

đây đủ đến lợi ich của người sử dung đất, các quy di nhị pháp luật chưa cu

thể, rổ rang Vì vậy với quan điểm trên, các chuyên gia về dat đai cho rang,việc sửa đổi bd sung một số điểu của Luật Dat đai 2013 phải có cân nhắc kỹlưỡng, Trước hết, cân có tổng kết, đánh giá những mặt được va chưa được của

Luật Bên cạnh đó, phải thực hiên ra soát xem tính đồng bộ trong hé thông pháp luật giữa Luật Dat đai và các luật khác “vénh nhau" ở đâu, từ đó có

những để xuất, kiến nghĩ sửa đổi theo hướng nao cho phủ hop.Tity do nêu

trên, học viên chọn détai: “Nghiên cứ cơ sở Rhoa học của việc sửa tbe

sung một' u của Luật đất dai cho phit hợp với thực tiễn hiện nay"lam

luận văn thạc s luật học.

2 Tình hình nghiên cứu để tài

Liên quan đến lĩnh vực về cơ sỡ khoa học của việc sửa đỗi sung một

số điều của Luật Dat đai 2013 để phù hợp với thực tiễn nước ta hiện nay đã có.một số các công trình tiêu biểu phải kể đến các công trình cụ thể sau:

Giáo trình Luật đất đai của Trường Đại học Luật Hà Nội.

Trên các tạp chí, các cuỗn sách tham khảo, trang web của cơ quan nha nước như : i) Bộ Tài nguyên va Môi trường (2012), Báo cáo số 193/BC-

BTNMT về tổng kết tình hình thi hành Luật Bat đai 2003 và định hướng sữađổi Luật Dat đai ngày 06/09; ii) Nguyễn Quang Tuyển và Nguyễn Vinh

Diện (2015), Trinh tự, thủ tục thu hổi dat và giải phóng mắt bing theo Luật Đất đai năm 2013, Tap chi Nha nước và Pháp luật, số 2, ii) Trần Quang Huy

(chủ biên) (2017), Binh luận chế định quản ly nha nước vé dat dai trong Luật

Đất dai 2013, iv)Pham Thi Phương Lan (chủ biên) (2018), Bình luận Khoa

học Luật Bat dai năm 2013, Nzb Lao đông, Ha Nội, v) Nguyễn Quang

Tuyên (chủ biên) (2014), Tìm hiểu về Luật Bat dai năm 2013, Nxb Chính trịquốc gia, Hà Nội; vi) Nguyễn Đình Bỏng (chủ biên) (2014), Quản lý nha

nước về đất dai từ năm 1945 -nay, Nzb Chính trị quốc gia, Hà Nội,

Trong nhiều Luân văn thạc si, Luận án Tiến sĩ như Nguyễn Ngọc.Minh (2015), Pháp luật vẻ quyền va nghĩa vụ của tổ chức kinh tế trong sử

dụng đắt đai, Luận án tiền s luật hoc -Trường Đại học Luat Hà Nội,

Trong các cuộc đổi thoại toa đảm trong nước như - i) Toa đảm về các

chỉnh sách và pháp luật đắt đai tiễn ra tại Hà Nội ngày 20/4/2017, do baiLiên minh các tổ chức dan sự, gồm Liên minh đất đai (Vì quyền bình đẳng

tiếp cân đất cho người nghèo), goi tắt là Landa, và Liên mình truyền thông

quyền của nhóm những người dé bị tổn thương, gọi tắt lả RiM, đứng ra đông,

tổ chức", ii) BO Tải nguyên và Môi trường (2018), Hội thảo "Chia sẽ kinh:

nghiệm của Vương quắc Anh về đăng iy đắt đai và hệ tỉ

đai" Thứ trưởng Bộ Tài nguyên vả Môi trường Nguyễn Thị Phương Hoa,Phó Đại sử Vương quốc Anh tại Việt Nam Steph Lysaght, Phó Tổng cụctrường Tổng cục Quản ly đất đai Bao Trung Chính chủ tì Hội thao, iii) Ngân.tảng Thể giới tại Việt Nanx(2018), Xap dung hệ thông cơ sở dit liêu đất dai,

mới nhất để sửa đổi luật đất đai cho phù hop với thực tế hiện nay

3 Mục dich và nhiệm vụ nghiên cứu.

3⁄1 Mục đích nghiên cứu

chính trị, xã hội của đất nước và đáp ứng yêu câu hội nhập trong thời ky day

mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, bao dim sử dung đất đai hiệu quả, tiết kiêm và bên vững Đông thời, tăng nguồn thu tử đất đai phục vụ cho

đầu tư phát triển bằng hình thức thu hổi đất sau khi quy hoạch được công bỏ,tạo quỹ đất sạch của Nha nước để đầu giá quyền sử dụng dat, đâu thâu dự án

có sử dụng đất Bam bao hài hòa lợi ích giữa Nh nước, người sử dung đất và

nh đâu tư, tạo ra sự đẳng thuận va ting hộ rông rãi của nhân dân, giảm hiểu nai, khiếu kiện về đất đai.

Trọng tâm của việc sửa đổi, bỗ sung Luật Dat dai, tập trung vào đổimới công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng dt Đỗi mới nội dung lap quy

hoạch, kế hoạch sử dụng, quy định tiêu chi xéc định các khu vực cân bảo vệ

nghiêm ngặt đổi với từng loại đắt, khu vực giữ 6n đính, khu vực phát triển,khu vực quy hoạch cho phép chuyển mục dich sử dụng dat,

Vé chính sách kinh tế, tài chính dat đai, Luật sé tap trùng vào việc quy

định chính sách thuế lấy tiến đốt với trường hợp chêm hoặc không đưa đất

‘vao sử dụng va trường hợp chuyển nhương quyền sử dụng đất trong thời gian

khu vực lân biển

ngắn, chưa thực hiện đầu tư, bổ sung khoản thu nảy vao các khoản thu tai

chính đất đại

Ngoài ra, luật cũng sẽ được sửa đổi, bổ sung một số nội dung liên quanđến chế 46 quản lý, sử dung các loại đất để đảm bảo sự thông nhất, đồng bô

giữa Luật Bat dai và các luật có liên quan.

Đất dai là lĩnh vực rất phức tạp, nhay cảm và có tác đông đến mọi mặtcủa đời sống kinh té, chính trị, xã hội Do đó, việc sửa đồi, bd sung Luật Datdai yêu câu phải được nghiên cứu, tổng kết kỹ lưỡng, phân tích đảnh giá tác

đông của chính sách, bao đảm khoa học, thân trọng, có căn cứ lý luận, thực

tiễn

3.2 Nhiệm vụ cña nghiên cứu

cứu cu thé sau đây:

“Một là, nghiên cứu làm sáng tô một số vẫn để các nội dung về quản lý nhà nước, các nội dung vé chế đô sử dụng dat, cac vẫn dé vẻ quyên và nghĩa

‘vu của các chủ thể sử dụng dat, các chế độ sử đụng cụ thể liên quan đến đắt

ông nghiệp va phi nồng nghiệp, các vi pham pháp luật đất đai v

Hat là, phân tích một sévan dé của Luật Dat đai 2013 bao gồm các nội

dung vé quân ly nha nước, các nội dung vẻ chế độ sử dụng dat, các vấn để vẻquyển va nghĩa vụ của các chủ thé sử dụng dat, các chế độ sử dụng cụ thể liênquan đến dat nông nghiệp va phi nông nghiệp, các vi phạm pháp luật đất dai

Ba là, phân tích thực trang áp dụng Luật Bat đai 2013 dén nay.

Bén ia, déxuat giải pháp hoàn thiện sửa đổi va

của Luật Bat dai 2013 chưa phù hợp với thực tiễn hiên nay

sung mét số điều luật

4 Đối trong và phạm vi nghiên cứu.

41 Tượng nghién cin

Để gli quyết các yêu cầu mã để tai đất ra, luôn văn xác định đốitương nghiên cứu gồm những nội dung cụ thé sau đây-

- Quan điểm, đường lỗi của Dang vẻ tiếp tục đổi mới chính sách, phápluật đắt đai trong công cuộc đổi mới toản điện đất nước hiện nay

- Hệ thống cơ sở ly luận, trường phái lý thuyết, quan điểm khoa học về

của luật đất đai

các điểm mới can bổ sung va sửa

- Kinh nghiệm của một số nước vẻ cải cách sửa đổi,

"vực đất đai

~ Nội dung các quy định vẻ thi tục hành chính của pháp luật hành chính, pháp luật công nghệ thông tin có liên quan đến để tài luận văn.

- Thực tiễn thi hanh Luat Dat dai năm 2013 trong thời gian qua

4.2 Phạm vỉ nghiên cứ.

Trong khuôn khỗ của một ban luận văn thạc si, luận văn giới han

phạm vi nghiên cứu vào những van để cu thé sau đây:

Thứ nhất, giới han về nôi dung, Luận văn tập trùng nghiên cứu và đánhgiá việc thực thi Luật Dat đai năm 2013 đến nay va một sé van dé cần đượcsửa đổi bé sung,

Thứ lai, giới han vé pham vi Luận văn nghiên cứu va đánh giá thực tiễn

thì han thi hành của Luật Bat dai năm 2013 và các văn bản hướng,

Thứ ba, giới han về thời gian Luận văn nghiên cứu và đánh giá việc thực thi Luật đất đai từ năm 2013 đền nay.

5 Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu.

Để giãi quyết các yêu cầu của để tai, luân văn dua trên phương pháp luận nghiên cứu khoa học duy vật biện chứng và duy vat lich sử của Chủ nghĩa Mac -Lé Nin Ngoài ra, luận văn còn sử dụng các phương pháp nghiên.

cứu cụt

- Phương pháp hệ thống, phân tích, phương pháp lich sử, phương pháp

đổi chiêu được sử dụng để nghiên cứu Chương 1 Một số van dé lý luậnpháp luật vé thực trạng thi hành Luật Đất dai 2013 đến nay,

- Phương pháp điều tra, thông kê, so sánh, đánh giá, bình luận được sửdung để nghiên cứu Chương 2 Thực trạng pháp luật về một số điều cần sửa.đổi bd sung trong Luật Dat đai 2013 dé phù hợp với thực tiễn hiện nay,

u:

~ Phương pháp bình luận, tổng hợp, quy nạp, diễn giải được sử dụng khi

nghiên cửu Chương 3 Giải pháp hoàn thiện Luật đất dai 2013 và để xuất sửa

đỗ ở sung một số điều luật chưa phù hợp với thực tiễn hiện nay,

6 Những đóng góp của luận văn.

Luận văn có một số đóng gop chủ yêu sau đây:

Thứ riất, vẻ lý luận Luân văn hệ thống hóa và gop phan hoàn thiện hé

thông cơ sở sửa đổi, bd sung một số điêu của Luật Dat đai 2013 để phủ hợp'với thực tiễn hiện nay

Thứ hai, về thực tiễn Luân văn đánh giá thực tiễn thi hành Luật Bat đai

„ những hạn chế, yếu kém và

nguyên nhân Trên cơ sở đó, luân văn đưa ra giải phảp sửa

Luật Dat dai 2013,

2013 trong thời gian qua chỉ ra những kết q

sung cho

Luận văn là tai liệu tham khảo bé ích cho các nha hoạch định chính sách, pháp luật đắt đai, đội ngũ cán béquan lý đất đai các cấp, phục vụ cho công tác

học tập, giảng day va nghiên cứu khoa học về lĩnh vực pháp luật dat đai ở các

cơ sỡ dao tạo luật của Việt Nam

7 Kết cầu luận văn.

Ngoài phân mở dau, mục lục, danh mục các từ viết tắt, kết luận vadanh mục tải liêu tham khảo, luân văn được kết cầu gồm 3 chương cu thể như

sau

- Chương 1 Cơ sở khoa hoc va cơ sở thực tiễn của việc sửa đổi bổ sungmột số điều của Luật Dat dai năm 2013 vả kết quả chủ yếu của việc thi hảnh

uất đất dai năm 2013

- Chương 3.Thực trang thi ảnh Luật Bat dai năm 2013 va các nội dung

nỗi côm hướng tối sửa đỗi Luật Bat đai năm 2013

~ Chương 3.Giải pháp hoàn thiện Luật đất đai 2013 và dé xuất sửa đổi bổsung một số điều luật chưa phù hop với thực tiến hiện nay,

BO SUNG MỘT SỐ DIEU CUA LUẬT ĐẮT BAI NĂM 2013 VÀ KET QUA CHỦ YEU CUA VIỆC THI HANH LUẬT DAT DAI NĂM 2013

1

một số điều của Luật Đất đai năm 2013

Các cơ sở khoa học, cơ sở thực tién của việc sửa đổi bd sung

111 Cơ sở khoa học của việc sửa đôi bỗ sung Luật đất dai năm

quyền va ngiễa vụ của người sử dụng đất đối với đất đai thuộc lãnh thổ của

nước Công hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam”

Co thé nói Luật Dat dai năm 2013 đã được bổ sung nhiễu nội dung,

nhằm nâng cao hơn nữa chất lượng, hiệu qua, hoạt đông và phát huy manh mé vai trò, trách nhiệm, quyển han của Nhà nướcvả người sử dung đất trong tình hình mi.

khai thực hiện Luật Bat đai năm Tuy nhiên, qua thời gian 6 năm

2013 cũng đã bộc lộ một số hạn ché, vướng mắc cần được tiép tục nghiên

cửu, sửa đổi, bên canh đó thực hiện thông điệp “Xây dựng Nha nước kiến tao,

Tiêm chính và phục vụ Nhân dân”, “Xây dưng Chính phi điên tử, chính quyền.

điện tử" nhằm nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý của bộ máy nba nướcđáp ứng yêu cầu thực tiễn hiện nay

Hiện nay các cơ quan nha nước đang tích cực triển khai thực hiện các.Nghị quyết của Hồi nghỉ Trung ương với rat nhiễu nội dung ví

‘van bản bỗ sung cho Luật Dat dai 2013 phù hợp, dé hiểu, hiệu quả, đổi mới

cơ chế quản lý và hoạt động của các đơn vị sư nghiệp công lập, zây dựng hệ

thống quản lý đất đai Bộ Tai nguyên và Môi trường được giao chủ tì, triểnkhai nhiêu nhiệm vụ quan trọng trong đó có việc sửa đổi, bd sung Luật Dat

dai năm 2013

Một số van dé về xử lý vi pham đất đai, Lam rõ một số van dé về tổchức đầu gia dat, Tập trung đánh giá thực trạng các quy định về chức năng,nhiệm vu và cơ câu tổ chức quản lý của Nhà nước theo Luật Bat đai năm.2013; Thực trang chuyển quyền sử dung dat; Thực trang cập dat cho thuê đất,

cấp giấy chứng nhân quyển sit dụng dat ở một số địa phương, Thực trạng vẻ

quyên sử dung đất đổi với đất nông nghiệp đất phi nông nghiệp, Kiến

nghỉ, để xuất những nội dung cần tiếp tục nghiên cứu để sữa đổi, sung

Luật at đai năm 2013 trong thời gian tới như: sửa đổi, bổ sung những nhiệm

vụ, quyển han của Chính phi trong quản lý đất dai; về dat nông nghiệp, dat phi nông nghiệp, các vi pham pháp luật vẻ đất đai, quyền sử dung đất, quy

định đây đủ cơ chế kiểm soát của Nhà nước đổi với việc thực hiện các giao

địch quyển lợi liên quan đến đất đai

Trên cơ sở những ý kiến của các nhà hoạch đính, nba quản lý, chuyên.

gia nghiên cứu về những van dé lý luận va thực tiễn vẻ đắt đai, Nha nước sẽtiếp thu, tổng hợp báo cáo cấp có thẩm quyên để tiếp tục nghiên cứu sửa

‘v6 sung và hoàn thiện Luật Dat đai năm 2013 trong thời gian tới

Sau 6 năm triển khai thi hành Luật Dat dai 2013, công tác quản lý, quyhoạch, sử dung đất vẫn còn nhiễu bat cập do Luật nay và các Luật khác cóliên quan còn mâu thuẫn, chdng chéo, dẫn tới không rõ trách nhiệm quan lý,gay khó khăn cho tổ chức thực hiện

Quấc hội, Chính phi đã yêu cầu Bồ Tài nguyên va Môi trường xây.

ở sung Luật Dat dai Trong đó, dự kiến xem xétđựng Dự án Luật sửa đổi,

sửa đổi, bd sung 8 nhóm chính sách lớn liên quan đến việc quy hoạch, kểhoạch sử dụng đất, thu hỏi dit; quan lý, sử dụng đất của các dự án bat đông

sản nghỉ dưỡng

Các chuyên gia cho ring, việc thi hành Luật Bat dai năm 2013 thời

điểm hiện nay đang bộc lộ nhiêu khiêm khuyết, nên sớm được sửa đổi va đưa

theo quy luật cia thi trường Luật nay đang lạc hậu so với những đổi mới

đăng kể trong những luật ban hành từ năm 2014 trở đi như Luật Nhà 6, LudtKinh doanh bất đông sin, Luật Xây dựng, Luật Đâu tư, Luật Đâu tư công,Luật Quy hoạch "Luật Bat dai năm 2013 dang thé hiến nhiều bắt câp, xung,

đột, không thể thực thi trên thực tế Đây 1a những nguyên nhân gây ra nhiễu sai pham trong thực thi pháp luất, làm thất thoát giá tri dat công, nhiễu cản bổ

quan ly đất đai ở địa phương rơi vào vòng lao ly” Luật Dat đai năm 2013 đưa

Ta giải pháp xử lý các du án "treo" bằng cách cho gia hạn thêm 24 tháng nữa

bị "treo" thi nhà nước thu hổi đất va "tịch thu" moi gia trị đã đầu tư

mã

trên đất Việc thu hôi đắt là phù hợp Hiến pháp vì chủ đầu tư vi phạm pháp

uất về đất đai nhưng tai sản đã đâu tư trên đắt không hé vi phạm pháp luật về

đầu tư nên việc nay có biểu hiện vi phạm quy định của Hiển pháp về việc nhà

nước bao hô tai sin hop pháp của các doanh nghiệp và không thực hiện quốc

"hữu hóa Trên thực tê, số lượng dự án "treo" rất nhiễu nhưng không được xử lý

vi nhiễu lý do, trong đó cỏ việc do pháp luật thiểu phù hop Đây chính la mộtnội dung phải sửa gap để giải quyết tinh trang dự án "treo" rat phổ biển hiện

lếm i khoản.nay."Theo đó, cén sửa Ludt Bat dai năm 2013 bằng cách loại ba

1 ra khdi Điều 64 va bỗ sung một điều mới có nội dung xử lý các dự ân "treo"

dura trên xử phat bằng công cụ tai chỉnh”

Luật Đất đai đang áp dụng có những khuyết điểm như hệ thống phápluật chưa đồng bộ trong quá trình triển khai Điểm yếu nhất là công tác thực

thi pháp luật va quy định về các điều kiện, co chế thực thi pháp luật của hệ

thống các văn bản dưới luật, thủ tục hành chính còn rườm rả, bat cập, trách

nhiệm và năng lực thi hanh công vụ của một số cán bộ, công chức, viên chức Nha nước còn yêu Bỗ bớt lưu trữ giấy tờ, cân quan lý theo như các nước trên thể giới đang áp dụng,

Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT của Bé Tài nguyên va Méi trường,

‘vin bản thẩm định nhu cầu sử dụng đắt, cho phép chuyển mục dich sử dungđất phải có kết quả kiếm tra thực dia Tuy nhiên, hé sơ giao đất, cho thuê

rên cơ sở đó xác định chủ đâu tư có đủ năng, đất không có văn bản nao

Tực tải chính thực hiên đự ân Chưa lên việc năng lực tải chính của chủ đâu

tự có thể có biển động trong thời gian dự án chưa được quyết đính chủ trươngđầu tư hay giao sản phẩm cho khách hàng Theo Hiệp hội Bắt đông sẵn Việt

Nam, từ đâu năm 2019 dén nay, thi trường bất động sin có đầu hiệu “ching” lại, ma nguyên nhân chính liên quan đến những khuôn khổ pháp lý Theo đó, hàng loạt các dự án đã được cấp giấy chứng nhận đầu tư có dấu hiệu vi phạm.

đêu bị thanh tra toàn điện Vi vay, rất nhiễu dự án đang triển khai cũng phảiđừng lại để phục công tác thanh tra Hơn lúc nao hết, sửa đổi gap Luật Dat đai

2013 la nội dung cân thiết, Việc sửa adi cũng cân công khai hóa trên cơ sử

tiếp nhận ý kiển chuyên gia, người dân va doanh nghiệp

1.12 Cơ sở thực

Diit dai năm 2013

của việc sửa đôi bỗ sung một số điền của Luật

Trong những năm qua công tac quản lý nhà nước về đất dai đã có nhiều

chuyển biến tích cực, việc quản lý sử dung đất đai ngảy cảng có hiệu lực gópphan dang kể vảo sự nghiệp xây dung, phát triển kinh tế - xã hội va bảo đảm

an ninh, quốc phòng Tuy vậy, thực tế việc thí hành Luật Dat đai ở các diaphương vẫn còn nhiêu tổn tai, han chế Do đó, thời gian tới, B6 Tai nguyên va

‘Mai trường cần dé xuất sửa đổi, bỏ sung Luật Dat dai nham tăng cường hiệu.quả quân lý đất đai.

Dũ đã giải quyết được nhiêu vướng mắc của Luật Bat dai 2003, nhưng

sau gin 6 năm thực hiện Luật Bat đai năm 2013 vả các văn bản hướng dẫn thí

hành đã bộc lô nhiễu bat cập, gây khó khăn cho các địa phương trong quá

trình tổ chức thi hành “Vậy đâu lả nguyên nhân dẫn đến tinh trang trên?” LuậtĐất đai năm 2013 cũng với các văn bản hướng dẫn thi hành Luật tao than

một hệ thông văn bản quy phạm pháp luật khả hoản chỉnh,

quan điểm đổi mới của Đảng phủ hợp với cơ chế thị trường định hướng xã hội

chủ nghĩa và tiến trình công nghiệp hóa, hiện đại hoa đất nước Luật và các

văn bản đưới Luật đã nhanh chóng đi vào cuộc sống, góp phản dang kế vao

én những

n định chính trị, xã hội Tuy vay, sau gan 6 năm triển khai

thực hiện Luật Dat đai năm 2013 vẫn còn những hạn chế, bat cập Nguyên

nhân chủ yếu chính là do Luật Dat dai va các Luật khác có liên quan còn nâu, chẳng chéo, không đồng bộ va thông nhất, dẫn tới không rõ trách.nhiêm quân lý, gây khó khăn cho t6 chức thực hiện, một số nội dung quy định.của Luật Dat dai biểu hiện chưa phủ hợp với thực tiễn triển Khai, có một số.nội dung phát sinh mới trong thực tiễn nhưng pháp luật chưa có quy định điêuchỉnh Có thé nói, sự phối hợp giữa các Bộ, ngành va địa phương trong công,tác lập va thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dung đất còn chưa tốt Công táckiểm tra, giám sát, đánh giá tình hình thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng

đất chưa thực sự nghiêm túc, đặc biệt là việc quân lý, sử dung đất theo các chỉ tiêu quy hoạch đã được phê duyệt Công tác giám sắt mới chỉ chủ yếu thông qua báo cáo của các cơ quan chuyên môn, các phương tiện kỹ thuật, công cụ phục vụ cho công tác giảm sát còn han chế, việc đầu tư kinh phí ứng dụng,

rông rấi công nghề cao trong việc giám sat quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

nhằm đâm bảo tinh khách quan còn chưa thích đáng, chưa đáp ứng được yêu.

cầu quan lý Tại nhiều dia phương, việc áp dung thực hiện quy định về thu hồi

đất, điểu kiện để được giao dat, cho thuê đất, cho phép chuyển mục dich sửdụng đắt theo quy định của Luuât Bat đai năm 2013 côn hing túng

Việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai còn phân tán, thiếu đồng bộ, ha tổng kỹ thuật chưa dm bảo cho việc vận hanh hệ thông thông tin đất đai, do

tới cơ sỡ đữ liệu, không được cập nhật biển động thường xuyên

liệu bi lỗi thời, không có giá ti sử dụng Ngoài ra, Quy định của pháp luật véđất dai liên quan đến việc áp dung các phương pháp định giá để zác định giá.đất cụ thé trong một số trường hợp còn phức tạp, chưa phủ hợp với điều kiện

tới tinh trang cơ sở dữ

thực tiễn của các địa phương Thông tin về giá dat thị trường lam dau vào để

áp dung các phương pháp định giá dat có dé tin cây chưa cao, chưa có dữ liệu

về giá đắt thị trường để thuận lợi cho việc thực hiện xác định giá đất Việc xử

phạt vi pham pháp luật đất đai con hạn chế, chưa tương xứng với số lượng đôi

tượng thanh tra, kiểm tra, phát hiện vi phạm pháp luật đất đai Tổ chức thanh.tra chuyên ngành thiếu én định, lực lượng cản bộ, công chức lam công tac

thanh tra chuyên ngành côn quả méng, nhiễu công việc đột xuất phát sinh Năng lực cén bộ, công chức, viên chức, điều kiện cơ sỡ vật chất, đời

cập, trang thiết bị còn thiểu vả lạc

sống căn bộ, viên chức còn rất hạn chế,

hậu, chưa đáp ứng yêu cầu nhiệm vụ.

‘Van để yêu kém trong quản lý đất đai theo quy hoạch hoặc các đất công.giao cho các đổi tượng cụ thể như đất chưa sử dụng hoặc đất giao cho các cơ.quan hảnh chính, đơn vị sự nghiệp, dat giao cho các phường, xã, đất dai giao.cho các doanh nghiệp nhả nước vẫn còn vướng mắc Đây là một trong các nộidung quan trong trong đổi mới chính sách đất dai thời kỳ công nghiệp hóa,tiện đại hóa đất nước đã được Tổng cục tham mưu thể chế trong các Luật Datdai 1003, 2003, 2013 va cũng 1a mát han chế lớn trong công tác quản lý, sử

dụng đất Thời gian tới, Tổng cục Quản ly đất đai sẽ tiếp tục tham mưu tậptrừng vẫn các quy đỉnh cụ thể: VỀ Quy đính công tác quy hoạch, Kế Hoạch sửdụng dat được đổi mới về nội dung va tính liên kết ving, ngành tao căn cứ đểthu hôi đất, giao dat, cho thuê đắt, cho phép chuyển mục đích sử dụng đắt, xử

lý vi phạm pháp luật vẻ dat đai Quy định xử lý dat đai gắn với đổi mới, sắp

chức su nghiệp, doanh nghiệp aha nước, trong đó có Quy định UBND cấp tỉnh phê duyệt phương án sử dụng đất

của các tổ chức lam cơ sở giải quyết việc sử dung đất của tổ chức gồm phầnđiện tích đắt được tiếp tục sử dụng, phin diện tích đất trả lại cho UBND cấp

có thẩm quyên quản ly dé giao dat, cho thuê dat, thu hồi dat lân, chiêm Quy

định chế tài xử lý vi pham đất đai phát sinh từ quản lý, sử dung đất, trong đó

có quỹ đất giao cho các đôi tượng cu thé như: đắt chưa sử dụng hoặc đất giao

cho các cơ quan hành chính, đơn vị sự nghiệp, đắt giao cho các phường, xã, đất giao cho các doanh nghiệp nha nước Để xuất một số quy đính xử lý thu

hổi đất không sử dụng, chậm tiền độ str dụng, sử dụng không đúng mục đích

được giao, được thuê.

Hiện quản lý sử dụng đất dai đã phát sinh nhiều sai pham béi những

‘hanh vi vi phạm quản lý đất dai trong thời gian qua như chậm đưa dat vàosản xuất, sử dụng đất sai mục dich để dat bị lần chiếm, thất thoát lãng phi.xếp tổ chức, hoạt đông của các cơ quan,

“Vay cần có những giãi pháp cụ tl

quan nha nước vé đất dai tại Trung ương và dia phương?” Nhằm tăng cường công tác quan lý đất đai, hạn chế thấp nhất tinh trạng vi phạm pháp luật trong quản lý và sử dung đất dai, thời gian qua, B6 Tải nguyén và Môi trường đã

thực hiện nhiều giãi pháp như lập đường dây nóng dé tiếp nhân, xử lý thông

tin phan ánh vi pham trong quản ly, sử dung đất dai của người dân và doanh.

nghiệp, thường xuyên theo dõi tổng hợp thông tin phan ánh vi phạm pháp luậtđất đai qua báo chí để xử lý theo quy định Đáng lưu ÿ trong 2 năm 2016 vả

gi nhằm tăng cường biến pháp quan lý cơ

2017, B6 đã chỉ đạo tập trung thanh tra trách nhiệm của UBND cấp huyện, xã

trong việc quản lý dat đai (trong tâm la việc quản lý quy hoạch, kế hoạch sử

dung đất cấp huyện, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục dich sử dung đất,

đăng ký đất đai, cấp Giầy chứng nhân quyển sử dụng đất, quyền sở hữu nha ở

và ti sin khác gắn liên với đất cho hộ gia đính, cả nhân) Hiện Để án này đã được thực hiên trên phạm vi cả nước, Bộ Tai nguyên va Môi trưởng cũng đã

áo cáo và kiến nghị Thủ tướng Chính phủ chỉ dao các địa phương xử lý, khắc phục các tổn tai, sai pham phát hiện qua thanh tra Bô cũng đã ra soát các

tổ chức kinh tế đã được nhà nước giao đắt ma theo quy định của pháp luật đấtdai thuộc đối tương phải chuyển sang thuê dat, các đơn vị sự nghiệp công lap

để tự chủ tài chính đang sử dung đất được Nha nước giao đất không thu tiến

sử dụng đất để chuyển sang thuê đất ngay theo đúng quy định của pháp.1uật Đông thời, B ộ đã kiểm tra, đánh giá lại tình hình quản lý, sử dụng quỹ đắt

nông nghiệp sử dụng vảo mục đích công ich, kịp thời phát hiện và kiên quyết

xử lý những trường hợp cho thuê, cho mượn trái phép, sử dụng không đúng mục đích, không đúng đổi tượng, không lập hỗ sơ cho thuê dat công ích hoặc

hỗ sơ chưa đẩy đũ, rõ rằng, chưa thực hiện đăng ký đất đai theo quyđịnh Ngoài ra, Bộ cũng đã tăng cường tổ chức các đoản thanh tra, kiểm tratheo kế hoạch va đột xuất để thanh tra, kiểm tra xử lý vi phạm về quản lý vả

sử dung đất trên phạm vi cả nước Cụ thể, tiền hành kiểm tra trực tiếp tại 5thành phố lớn: Hà Nối, Hai Phòng, Ba Nẵng, Thành phó Hỏ Chi Minh va Cẩn

Thơ Hiên nay, Bộ Tai nguyên và Mỗi trường đang nghiền cứu, để xuất sửa

đổi, bd sung Luật Đắt đai, theo đó sẽ ra soát và để xuất sửa đổi các quy định.pháp luật nhằm tăng cường quản lý đất đai (chính sách vẻ thu hồi đất, hỏithường, hỗ trợ, tái định cư, cấp giấy chứng nhận quyền sử đụng đất, trình tựthủ tục thực hiện, thanh tra, kiểm tra, xữ lý vi phạm ), Hơn nữa, sẽ tăng

cường vai trò giám sắt của người dân, công đồng dân cư, làm rõ thêm các.

"hức, người đứng đâu trong việc để xảy ra vi

Sau 6 năm tr khai thực hiện, Luật Dat dai năm 2013 đã bộc lộ những,

nhưng chưa có quy định điều chỉnh

lực đất đai cho phát triển kinh tế-xã hội

tới chưa khai thác có hiểu quả nguồn.

Cu thể, việc ban hành các văn ban quy pham pháp luật khác có liên quan đến lĩnh vực đất đai vẫn chưa thực sự thống nhất, đồng bô Trong khi

đó, công tác tuyên truyền phổ biển các quy định của pháp luật về đất đai có

nơi, có lúc thực hiện còn hình thức, chưa thưởng xuyên, thiêu thực chất Bên

cạnh đó, , chong chéo, không thống nhát, không,

đẳng bộ giữa pháp luật vẻ đất đai và các pháp luật khác có liên quan, như Luật Đâu tư, Doanh nghiệp, Đầu thâu, Xây dựng, Nhà ở gây khó khăn cho

côn tinh trạng méu th

tổ chức thực hiện va lâm giêm hiệu lực, hiệu qua của các quy đính pháp luậtChính sách tai chính về đất đai còn có những điểm bắt cập, nhất la việc điềutiết nguôn lợi thu được từ đất đai để dam bảo hải hòa lợi ích của Nha nước,của người sử dụng đất và doanh nghiệp Đặc biệt, tại một số ia phương, việc

áp dụng thực hiện quy định về thu hổi đất, điều kiện để được giao

thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất chưa thực hiện theo tính thần

cho

tao quỹ đất sạch để đầu giá quyền sử dung đất theo quy định của Luật Bat dai

2013 Công tác béi thường, hỗ trợ và tái định cư chưa chat chế vẻ trình tự, thủ

tục Mét số dự án chưa có quy hoạch, kế hoạch xây dựng hoặc chưa hoàn thánh xây dựng khu tái đính cur đã quyết định thu hội đất,

Sau 6 năm triển khai thực hiện, mắc di đạt được những kết quả quantrọng, song thực tế còn nỗi lên nhiều tôn tại, bat cập Vì vay, can thiết phải

từng vùng, miễn, dân tộc với nội dung thiết thực như tập huân, hop dân, sử.

dụng phương tiện thông tin đại chúng, tờ rơi, áp phích Trong đó, phương pháp tuyên truyền hiệu quả là để cao yếu tổ nêu gương, giáo dục bằng việc

lâm, hướng dan cụ thé sẽ góp phan lan téa các đường lối, chính sách của

Đăng, Nha nước

1.2 Các kết quả tông quan cửa việc thi hành Luật Đất đai năm

2013

12.1.Các kết quả đạt được

Ngày 20/11/2013, Quốc hội đã thông qua Luật Bat dai năm 2013 tiếp

uc kế thừa va phát triển những quy định còn phù hợp đã va đang đi vào cuộcsống của Luật Dat đai năm 2003, đồng thời sửa đổi, bổ sung một số quy định

một số điều mới nhằm thảo gỡ những han chế, khúc mắc, bắt cập của Luật Đất dai năm 2003, sau hơn 6 năm thi hành đã đạt được kết quả chủ yêu như

sau

M6t là, phân bổ quỹ dat đáp ứng cho các mục tiêu phát triển linh tế

-xã hội, quốc phòng, an minh Quỹ đất nông nghiệp đã dap ứng yêu cầu bảo

đâm an ninh lương thực quốc gia, bao vệ va phát triển rừng, Quỹ đất dành chocông nghiệp, dich vụ, xây dựng kết cầu ha ting, phát triển đô thị được mỡxông, từng bước đáp ứng yêu câu dy manh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đấtnước va nhu cầu đổ thi hỏa Việc chuyển dich cơ cầu sử dụng đất về cơ ban

pha hợp với chuyển dich cơ cầu kinh tế Diện tích dat chưa sử dung cơ bản đã

được đưa vào khai thác sử dung.

Hat là, các quyén của người sử dung đất được mỡ rộng và được Nhà

nước bao dam thực hiện đã lam cho người sử dụng dat gắn bó hơn với dat dai,phat triển sản xuất,yên tâm dau tư, kinh doanh để tăng hiệu quả sử dung da

Ba là, đã thu hep sự phân biết giữa nhà đầu tư trong nước va nước ngoai trong việc tiếp cân đất đai; chính sách, pháp luật đất đai từng bước được

kinh tế, góp phan giữ vững ỗi

D.

trợ khi Nha

hoàn thiên, đóng góp tích cực cho phat

định chính trị, đâm bảo an sinh sã hội, đ mới công tác giải quyết tranh

khiếu nai về đất đai, khắc phục những bắt cập về béi thường,

nước thu hồi đất

Bon ià, đã truy động được nguồn von xã hội cho thị trường, từng bước

hoàn thiện chính sách tai chính đất đai theo hướng tiép cân cơ ché thi trường,

đưa đất dai trở thành nguồn nội lực, thu bút đâu tư cho phát triển, nguồn vin

để phát triển dat nước; thị trường bắt động sản trong đó có quyển sử dung dat

đã tạo lập được cơ chế hoạt đông, phát triển tương đối đồng bô

_Nim ia, công việc cép Giấy chứng nhân quyển sử dụng đất, quyền sở

hữu nhà ở va tài sẵn khác gắn liên với đất đã được quan tâm chỉ đạo đúngmực, quy hoạch, kế hoạch sử dụng dat được triển khai tat cả ở các cấp từ cao

đến thấp, cải cách thi tục hành chính trong lĩnh vực đất đai được quan tâm.

lâm mạnh Công tác quản lý nha nước vé đắt đai đã có nhiều chuyển biển, hệthống tổ chức bộ máy quản lý nha nước vẻ dat dai từng bước được củng cố,các đơn vị được tăng cường cán bộ làm công tác quản ly đất đai

1.2.2 Những hạn chế khi thi hành Luật Dit đai 2013

Tuy nhiên, qua tổng kết tinh hình thí hảnh Luật đất dai năm 2013 còn.nỗi lên một số tổn tại, bất cập chủ yếu như sau( i) Pháp luật

pháp luật khác có liên quan đến đất đai còn chồng chéo thiều đồng bộ, mầu

dai và các

thuẫn dẫn đến việc áp dung khó khăn Mặt khác, pháp luật về đất đai còn một

số nội dung chưa rõ rang, chua phủ hop Công tác thanh tra, giám sắt thi hảnh pháp luật chưa nghiêm, trong khi chế tai xử lý vi pham pháp luật vẻ dat đai

con thiểu va chưa đủ mạnh để ngăn chăn các hảnh vi vi phạm Việc phân cấp.thẩm quyên trong quản lý đất đai chưa đi đối với quy định cơ chế bão dim

quản lý thống nhất của Trung ương, đi) Nguồn lực vé đất đai chưa được khai

thác va phát huy day di dé trở thành nguồn nội lực quan trọng phục vụ phát

triển kinh tế - sã hội của đất nước Nhiều điện tích đất đã thu hồi để thực hiện

các dự án đầu tư nhưng tiến độ sử dụng châm, còn để hoang phí, gây nhiều

‘bite xúc trong zã hội Việc sử dụng đất ở nhiều nơi còn lãng phí, hiệu quảthấp Nhiều địa phương chưa quan tâm thực hiện cơ chế tạo quỹ dat "sạch"

để đấu giá quyển sử dụng đất, tăng nguồn thu cho ngân sách nha nước, (ii)Công tác quản ly nha nước về đất đai vẫn còn hạn chế, bat cập Đăng ký đấtđai, đặc biệt là đăng ky biển động lâm chưa tốt Quy hoạch sử dung đất chất

lượng chưa cao, tính kết nối liên vùng, liên tỉnh va quản lý quy hoạch còn

yên, chưa đồng bô với các quy hoạch chuyên ngảnh,( iv) Các quy đính củapháp luật chưa lam rõ cơ chế thực hiện các quyền định đoạt của Nha nước vớivai trò là đại diên chủ sở hữu đất đai, chưa giải quyết hai hòa vẻ loi ích giữaNhà nước, người sử dụng đất vả nha dau tư Quyên vả nghĩa vụ của người sử:dụng đất chưa được quy định đây đủ, nhất là điều kiện thực hiện các quyển

'Việc chấp hành kỹ luật, kỹ cương trong quản Lý, sử dụng đắt chưa nghiêm, (v)

Quy đính pháp luật về giải quyết khiếu nại, tổ cáo, tranh chấp vé đất dai còn

chưa đáp ứng được yêu cầu dẫn đến nhiễu vụ việc phải giải quyết qua nhiều

cấp, kéo dai, tình hình khiếu nại, tổ cáo, tranh chap vẻ dat đai còn diễn biển

phức tap:nhiéu bản án, quyết định đã có hiệu lực pháp luật nhưng chưa được.

thi hánh,(vi)Thị trường bất đồng sản trong đó có quyển sử dụng đất còn bộc

lộ những yếu kém, không én định, phát thiểu lành mạnh, giao dịch

“ngầm " khá phổ biến Chưa đáp ứng được nhu câu nhà ở, dat ở của các đổi

tương chính sách xã hội, cán bộ công chức, người có thu nhập thấp Tình trang

đầu cơ đất đai còn say ra đây giá đất tăng cao đã có tác đông không nhỏ đến

dn định kinh tế vĩ mô Chính sách thuế chưa thực hiện tốt vai tro diéu tiết thitrường bat đông sản Việc cấp giấy chứng nhận đổi với đất ở tai đô thị còn.chm, vii, Thủ tục hanh chính về dat đai van còn rườm rà, thời gian giải quyết

còn dai; một số địa phương còn quy định thêm thủ tục, giấy tờ, chưa cung cấp

thông tin đây đủ, kip thời cho người dân va doanh nghiệp, chưa gắn việc thựchiện quy trình giao đất, cho thuê đắt, cho phép chuyển mục dich sử dụng dat

với thủ tục vẻ đâu tư và xây dựng, sự phối hợp giữa các cơ quan có liên quan trong việc thực hiện các thủ tục chưa tốt, viii, Đâu từ xây đựng cơ sở vất chất

kỹ thuật phục vụ công tác quản ly đất đai còn hạn chế Tổ chức bộ máy, năng

lực đối ngũ cán bô về quản lý đất dai còn chưa đáp ứng yêu cầu thực thi nhiệm vụ, nhất là ở cấp cơ sở

Những tén tai, bat cập trong thi hành Luật Đất đai năm 2013 nêu trên

do một số nguyên nhân chủ yêu như sau:

Tint nhất, đất đai có nguồn gộc rat khó xác định và phức tạp; cơ chế

quản lý đất đai là theo cơ chế thi trường định hướng sã hội chủ ngtifa trong

điều kiện đết đai thuộc sở hữu nhân dân, chính sách đất dai thay đổi qua nhiều

thời kỹ khác nhau, Nha nước là chủ sỡ hữu, thống nhất quản lý và trao cho

người sử dung đất quyền sử dụng dat và các quyên khác, dat đai là hang hóa

đắc biết cũng đất ra nhiễu vấn dé mới, trong khi chúng ta còn thiểu kinh

nghiệm quản lý so với các nước phát triển Mặt khác, công việc nghiên cứu,tổng kết thực hảnh, thực tiễn dé lam rõ cơ sở lý luân còn hạn chế, yêu kém,

chưa kip thời

Thứ hai, các văn bin quy pham pháp luật về đất đai được ban hànhnhiễu nhưng côn thiểu tính kết dính, còn chẳng chéo, mâu thuẫn với nhau,

thiếu thông nhất giữa pháp Luật đất đai với các pháp luật khác, pháp luật vẻđất đai còn một số nội dung chưa rõ rằng, chưa được đẩy đủ Chế tải xử lý viphạm pháp luật về đắt đai còn yếu, thiếu và chưa đủ quyết liệt để ngăn chăn.các hành vi vi pham Việc phân cấp thẩm quyền trong quản lý đất đai chưa đi

đôi với quy định cơ chế bảo dam quản lý thông nhất của Đăng, mat khác chưa phù hợp với năng lực thực hiện pháp luật của địa phương

Thứ ba, việc thực hiện công tác quan lý nhà nước trong đó có việc chỉ

đạo xây dựng, kiểm tra, sơ kết, tổng kết rút kinh nghiệm trong việc thi hanhpháp luật thiểu sự rõ rang va day đũ, tổ chức thực hiển pháp luật vé đất đaichưa tốt, việc phổ biển, giáo đục pháp luật vẻ dat đai còn chưa được quan tamchu đáo, việc thanh tra, kiểm tra giảm sat và xử lý các hành vi sai phạm trong

quan lý đất đai chưa đạt chưa hoàn thiện tốt nhất, mốt bô phận cán bô làm.

công tác quan lý đất đai còn thiéu kém vé năng lực, dao đức, còn lợi dụngchức vụ, quyền hạn để trục lợi, tham những gây ảnh hưởng xâu trong sã hội

‘va bat bình trong quân chúng, ý thức chấp hảnh pháp luật về dat đai của một

bộ phận người dân còn chưa phù hợp.

Đất dai là van dé hết sức nhay cảm và phức tạp, tác đông trực tiếp đếnchính trị, kinh tế, xã hội, sự phn vinh va phát triển của dat nước; kết quả tingkết gần 7 năm thực hiện Luật dat đai năm 2013 đã chỉ ra những khiểm khuyết,tôn tại của hệ thông pháp luật về đất dai cân phải được kip thời sửa đổi nhanh:chóng Mặt khác, để thực hiện những quan điểm, chủ trương, chính sách lớn

của Đăng đã được nêu đòi hỏi phải sửa đổi những điều chưa phù hợp va phát

truy những điểm hay của Luật đất đai năm 2013 phù hợp với thực tiễn hiển

nay.

Kết luận chương 1

Luật đất đai là một đạo luật rất quan trọng, liên quan đến moi người sử dụng đất từ trong nước đến nước ngoài, liên quan đặc biệt tới nhà nước trong tư cách người đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai Trong hon

6 năm tổ chức thi hành Luật Dat dai năm 2013, công tác quản lý đất đai đã đạt

được những kết quả quan trọng: quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã tạo ra cơ

sở pháp lý quan trong trong thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, cấp Giấychứng nhân quyển sử dụng đất, quyển sở hữu nha ở vả tai sản khác gắn liên

với đất, đã bước đâu khắc phục tinh trang giao đất, cho thuê đất tràn lan, không đưa vào sử dung, lãng phi Chính sách thu hồi dat, béi thường, hỗ trợ,

tái định cư đã bao đâm tốt hơn quyển lợi cho người có dét thu hồi Các dia

phương cơ bản đã lập được hệ thông hỗ sơ địa chính dạng sé đồng bộ Quy định về các quyền và ngiấa vụ cia người sử dụng đất đã hình thảnh khung pháp lý để thị trường bất động sản vận hành, đáp ting được yêu câu của người

dân va doanh nghiệp khi có nhu câu về đất nông nghiệp, đất ở, đất sản xuấtkinh doanh Chính sách tải chính về dit đai được hoàn thiện đã góp phan taonguồn thu đáng kể cho ngân sách va tạo sự chuyển biển tích cực trong quản lýnhả nước về đất dai bằng biện pháp kinh tế Cai cách thủ tục hành chính trongTĩnh vực đất đai đã được coi trong, việc thảnh lập Văn phòng đăng ky đất đaimột cấp đã tạo điều kiện thuên lợi hơn cho người dân trong việc nộp hỗ sơthực hiện thủ tục hành chính, rút ngén thời gian giãi quyết hỗ sơ công việc

‘Vi vậy, tác giã luận văn cho rằng can phải nhìn tổng thé các nội dung

cơ bản nhất của đạo luật này va cũng có góc nhìn khải quát nhất các kết quả

đánh giá trong qua trình thi hành luật va cũng nêu những nét khát quát nhất về

các han chế tổn tai trong thí hành luật đắt đai để từ đó nhìn nhân, đánh giá sâu

‘hon về tình hình triển khai luật đắt dai tại các chương tiếp theo

Chương 2

THUC TRẠNG THI HANH LUAT ĐẮT DAI NĂM 2013 VÀ CÁC VAN DE NOI CỘM CAN HƯỚNG TỚI SỬA ĐỎI BỎ SUNG

2.1 Thực tiễn thi hành Luật đất đai năm 2013

2.11 Các é quy hoạch, kế hoạch sứ dung dat

Luật đất đai 2013 có nhiêu quy định đỗi mới, có tác đông sâu rồng đền.chính trị kinh tế, xã hội của đất nước thu hút được sự quan tâm rộng rãi củanhân dân nhất là đối với quy hoạch dự án “treo” đã và đang tổn tai trong thờigian qua gây ra sử lãng phí rat lớn về nguồn tài nguyên đất Nhin chung có 3dang quy hoạch dự án " treo” : Thứ nhất, dia phương công bổ quy hoạch mộtkhu đất để xây dựng công trình, dự án nhưng sau đó không lam gì để thực

hiện quy hoạch, trong khi người dân sống trong khu quy hoạch nay muôn xây dựng sửa chữa chuyển nhương lại gặp khó khăn, Tht hai, đã có quyết định

thu hôi để thực hiện dự án nhưng việc thu hỏi không đứt điểm kéo dai từ năm

nay qua năm khác, có khi chi vướng một vai thửa, trong khi nhà đầu tư mỗi

mắt chữ giao đất, tình trạng “ treo” nay làm chậm tiền độ thực hiện đầu tư,Thứ ba, đất đã giao nhưng chủ đầu tư không đâu tư gì hoặc đầu tư một ít rồi

bö đó gây lãng phí Luật đất đai 2013 ra đờiđã có những quy định làm han chế

sự tổn tại nêu trên của các dự án, quy hoạch “treo”, Tại điểu 37, kỳ quyhoạch, kế hoạch sử dung đất đốt với kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia, cấptĩnh và kế hoạch sử dụng đắt quốc phòng, an ninh, quy định kỹ kế hoạch là 5

năm Tuy nhiền nhằm đảm bao tính khả thi của kế hoạch sử dung đất, "Kế

hoạch sử dung đắt cấp huyện được lập hang năm” Việc đổi mới nảy cùng vớiđổi mới về căn cứ để giao đất, cho thuê đắt, cho phép chuyển mục đích sửdung đất la“ kế hoạch sử dung dat hàng năm của cấp huyện” nhằm khắc phụctình trang giao đất, cho thuê đất, chuyển muc dich sử dung đất tràn lan, tránh

tình trang lập dự án được cơ quan có quyển cấp pháp sau đó không thực.

hiện bỏ hoang gây lãng phí tài nguyên đất Quy đính nội dung lập kế hoạch sit

dung đất hàng năm của cấp huyện lam cơ sở thu hồi dat, giao dat, cho thuêđất, chuyển mục đích sử dụng đắt gắn với nhu câu sử dung đất trong năm củacác ngành lĩnh vực phủ hợp với kha năng đầu tư va huy động nguồn lực, khắcphục lãng phí trong việc giao dat, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư

Luật dat đai 2013 đã có đột phá trong nổi dung lập quy hoach, kế

hoạch sử dụng đất cụ thể “Nội dung kể hoạch sử dung đất hang năm cấp

huyện” tại khoản 4 Điễu 40, trong đó quy định: “ Xéc định vị trí, điện tích đất

phải thu hỏi để thực hiện công trình dự án sir dung đất vảo mục quy định tạiĐiều 61 va điều 62, trong năm kế hoạch đền từng đơn vị hành chính cấp thấpnhất Luật cũng quy định “Lập bản dé kế hoạch sử dụng đất hang năm củacấp huyện" để thể hiện công trình du án nảy

Đối với dự án ha tang kỹ thuật, chỉnh trang đô thị xây dựng, khu nông

thôn thi phải đẳng thời sắc đính vị trí, diện tích thu hồi trong từng vũng phụ

cân để đâu giá quyền sử dung đất thực hiện dự án nha ở, dich vụ sin xuất,thương mai kinh doanh” Bên canh đó, để khắc phục nhiễu du án đầu từ saukhi giao đất, cho thuê đất nhưng không làm gi, châm đưa dat vào sử dụng gây,lãng phí tôn hại đến đất nước, Điều 58 Luật đất đai quy định chat chế việcgiao dat, cho thuê đắt cho phép chuyển mục đích sử dụng đất như Quy định

về điều kiện giao dat, cho thuê dat, cho phép chuyển mục dich sử dung đất

như

Quy định vé điều kiện cho thuê đất, giao đất, cho phép chuyển mục.đích sử dung đất để thực hiện dự án đâu tư Trong đó quy định hai điều kiênsau: Điểu kiện đầu, áp đụng đối với các chủ đầu tư zin thuê đất, giao đất, có

ký quỹ không vi phạm pháp luật, chuyển mục đích sử dụng đất phải có tàichính đủ điều kiện pháp luật, nhằm khắc phục tinh trạng nhiều địa phương,giao đất nhưng các chủ dau tư để đất không dùng, chậm đưa đất vào sử dung

dẫn đến lãng phi gây bức xúc” Điều hiện tint hai, áp dung đối với các cơ quan

có thẩm quyển trong việc quyết định giao đắt, cho thuê đất chuyển quyền sửdụng đất nhắm dim bao an ninh, quốc phỏng, đảm bảo an ninh lương thực

khí hêu, bao vệ

quốc gia vả bảo vệ môi trường sinh thái thích ứng với biết

3.12 Các vẫn đề về giá dat trong Luật Dat đai 2013

Luật đất dai 2013 đã có nhiều bổ sung mới trong van để gia dat như bổsung hoàn thiện các nguyên tắc định giá, bổ sung các vẫn dé vẻ khung giá đất

shit hợp thực tế, bé sung quy định về xác định giá đất cu

và bing giá đất

thể, bổ sung quy định vé tư van giá đất Tuy nhiên các quy định vẻ giá dat

trong Luật Bat đai 2013 còn nhiêu van dé can xem xét do chưa giải quyết

được triệt để va căn ban những, th

"hình thức áp đất Co thé nhận thấy tốn tai nảy ở các khía canh sau

Su thay đổi vẫn còn mang năng

a Về nguyên tắc định giá đất

Tại điểm c, khoản 1, Điêu 112 Luật Dat dai 2013 quy định: Việc địnhgiá đất phải dim bão nguyên tắc "phù hop với giá phổ biển trên thi trường"Nhận thay không có sự thay đổi về bản chất nguyên tắc định giá vả không

thực sự giải quyết được một cách théa đảng vẫn để còn tén tại trong thời gian

qos khi 4p tưng túỹ lính về giá GÉC, Việc tĩnh giả ad Hãi phải uy định tất

cu thé với nội dung định lượng rõ ràng, chuẩn xác về ty lệ phân trăm”, Với

quy đính như vậy trong luật đất đai 2013 người ta đặt câu hôi như thể nao là phù hợp với giá đất trên thị trường ? Tiêu chi zác định giá đất thị trường và

giá đất nha nước 1a gi? Vì vậy trên thực tế ở nước ta van còn tổn tại song song

"hai loại gia đất là gia đất Nhà nước và giá đất theo thị trường Hai loại đất nay

có tiên độ dao động lớn gây khó khăn cho quan ly va sử dung dat trên thực tế.Bao cáo tổng kết thi hành luật đất dai chỉ xác định bằng 20 - 40% giá thịtrường Mức gia cao nhất trong bang giá đất của Hà Nội và Tp Hỗ Chí Minhcao nhất chỉ là 150 triệu déng/m?; trong khi giá đất chuyển nhượng cao nhất

trên thi trường là hơn 400 triệu đồnghm2, cá biệt có nơi hàng tỷ đẳng/m2

Điều nay cũng có nghia nguyên tắc “phủ hợp với gia thị trường” ma Luật nay

quy định đã không được thực thi trong thực tế

Chính sư "mù mờ” trong nguyên tắc định giá nay là hệ luy cho những tham những thất thoát lớn va tiêu cực trong đất đai Bai học từ việc thu tiễn sử dụng

Ciputra lâm thất thoát ngân sách nhà nược hơn 300 tỷ đồng lả minh chứng

điển hình cho thực trạng trên “ Ciputra, Kim đồ thi dep nhất Hà Nội, giá lúc.đinh cao lên dén 200 triệu đồng/rm2, báo chi đã từng nêu con số thắt tu thud

t, tiên thuê dat, tiền chuyển mục dich sử dụng dat từ dự án đô thị mới

tại dự dn lên tới 3000 tị đồng, Bi công luận và báo chi cực lực phản đối sau

10 năm, Sö Tài nguyên và Môi trường, S Tài chỉnh vào cuộc và tray that lat

cho nhà nước 1400 th đồng Chi tính riêng lãi sudt của tiền này trong 10 nămcing làm loi cho cini đầu te một khoản tiền khổng 16” Cũng chính từ sựkhông rõ rằng trong nguyên tắc định giá đất đã gây ra hệ lụy về sư mắt lòng

tin của nhân dân với nha nước.

bv Về cơ sở định gia đt

"Việc định giá đất phải dim bao nguyên tắc: "Phù hợp với giá đất

phổ biển trên thị trường của loại đất có mục dich sử đụng đã chuyển nhượng,giá trúng đầu giá quyển sử dụng đất lối với những nơi có đầu giá quyển sử.dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất” Với nguyên tắc nảy cho thay, đểđịnh giá đất, các cơ quan định gia đất hay tổ chức tư van định giá đất được

"Nhà nước cho phép hoạt động khi định giá phải dua trên 3 cơ si sau:

Một là, định giá đất dựa trên cơ sỡ giá đất phd biển trên thị trườngcủa loại đất có mục đích sử dụng đã chuyển nhượng Các cơ quan chức năng

én rakhi 1a soát đánh giá về tinh hình chuyển nhượng quyên sử dung đất

trên thi trưởng của người dân, doanh nghiệp tại địa bản nha nước đính giá

Giá chuyển nhượng được ghi trong các văn bải , giây từ của các chủ thể tham.gia giao dịch chuyển nhượng đất được lưu giữ tại các cơ quan: Văn phòng

công chứng, văn phòng đăng ky đất dai va day sẽ là một trong những con số

tham chiếu đến việc định giá đất Tuy nhiên có thể khẳng định rằng, Nhả

nước sẽ không bao giờ có được con số chính xác vẻ gia ti giao dịch thực có quyền sử dung đất trên thi trường, bai trên thực tế các chủ thể sẽ ghi giá giao

dich thấp hơn nhiễu giá thi trường, thâm chí bằng giá tôi thiểu của nha nướcđưa ra để giãm trừ thuế thu nhập va thuê trước bạ Do vậy những con số này

cụ thể được,không thể la cơ sở để zây dựng khung giá

Hai là, định giá đất dựa trên cơ sở giá trúng dau giá quyền sử dungđất đối với những nơi có đâu giá quyển sử dung đất Với cơ sở nay cũngkhông cho thấy tính chính sắc và khả quan Bởi thực tế việc đầu giá đất ởnước ta thời gian qua diễn ra thiểu sối động ở địa phương it dân cư, chỉ tập

trung ở các khu đô thi mới, khu cân trung tém thành phổ không trễi rông ở

hau khắp các địa bản Bên cạnh đó do các tổ chức đầu giá chủ yếu mới thành

lập niên lương đâu giá viên còn hạn ch `, còn thiểu kinh nghiém trong các

phiên đu giá Đặc biệt vẫn còn xảy ra tình trang “cò méi” tại các phiên đầugiá, vẫn còn hiện tượng tham gia đầu giá nhằm trục lợi cá nhân làm cho một

số 16 đất tăng giá đột biển hoặc dau giá không thảnh Vì vậy giá đất hình

thánh từ đầu giá đất vẫn chưa hình thảnh nguồn hình thanh giá đất minh bạch

đáng tin cây để cơ quan nha nước dựa vao

Ba là, định giá đất dựa trên cơ sỡ thu nhập ti việc sử dụng đất Quyđịnh này thiêu khoa học va thực tế bởi sẽ không xác định đúng vé thu nhập

của chủ thể sử đụng dat trên một diện tích dat Cùng một diện tích đất songvới chủ thể sử dung khác nhau, với kha năng khai thác khác nhau va mức độ

tải chính đâu tu khác nhau sẽ cho thu nhập khác nhau, tinh trạng tương tư đôi với nhiều lô đất trên cũng một khu vực Vi vay sẽ không có thu nhép ding

loạt giống nhau để lâm cơ sở định gia dat

Với thực trang nêu trên về giá chuyển nhượng quyển sửu đụng đấttrên thi trường, về giá trúng đầu gia hay thu nhập từ quyền sử dụng đắt đều

cho thấy khả nhiễu bat cập tôn tai

c Về hoạt động tổ chức tư van giá dat

Đổ dim bao minh bạch khách quan và nâng cao vai trò của các tổ chức

dich vụ tu vẫn trong lĩnh vực đắt đai nói chung, trong dé có hoạt động tư vẫn.

vẻ giá đất nhằm hạn ché dân tinh trang thông lĩnh và độc quyển của cơ quan.

nhà nước đôi với hoạt đông này, Luật Bat đai 2013 quy định các trường hop

tự vấn gia dat, điều kiện hoạt động tư van giá đất và hành nghề tu van giá đất,

quyền va nga vũ của tổ chức tư vẫn có chức năng từ van sác định giá đất.Dac biệt luật còn quy định giá đất tư van xác định là một trong các căn cứ để

cơ quan nha nước co thẩm quyển quyết định giá dat Nha nước cẩn đầu tưthích đảng cho sự ra đời và hoạt đồng của tổ chức tu vẫn định giá đất, đẳngthời có những quy định nghiêm, khắt khe đổi với tổ chức nay để bão dim hiệu

quả hoạt đồng cia nó Theo ý kiến cá nhân tôi, nến quy định sư tham gia của

18 chức dich vu tư van giá đất đối với cả hoạt đồng xác định bang giá đất "Bang giá dat sẽ do tổ chức định giá đất độc lập, có đủ năng lực vả trình độ

chuyên môn xây đựng được UBND cấp tinh xem xét, lựa chọn và tinh Hội

đồng nhân dan cùng cấp thông qua trước khi quyết dinh” Việc định gia đấtđược thực hiện bởi cơ quan hành chính nha nước sẽ không thể tránh khỏi sự

dẫn đến sự thiểu minh bạch, những

tiêu cực trong quản ly sử dung đất Sẽ là trọn ven nếu có quy định thành lêp

áp đất mang tinh chủ quan, một yêu.

một cơ quan định giá đất quốc gia, độc lập với thẩm quyển quyết định giao

đất, thuê đất, của UBND cấp tỉnh, cấp huyền, chịu trách nhiềm pháp lý trước Nha nước về các kết quả định giá của minh có như vay mới quản lý được tham những trong phòng chồng đất dai

Bén cạnh đó, vai tro của tổ chức tư vân giá dat còn kha mờ nhạt va

không thoát khôi sự chỉ phi của Bang giá đất do UBND tĩnh, thành phổ công

tổ phải theo các nguyên tắc, phương pháp định gia đắt do chính phủ quy định

Điều đó lâm hạn chế sự sóng tao của các tổ chức này Như vay theo các quy

định của nhà nước vô hình trung pháp luật căn tré hoạt đông kinh doanh của

chức tư van giá đất trong một nên kinh tế thị trường đòi hỏi sự sang tạo.năng động để cạnh tranh đông thời khiển hoạt động của tổ chức nảy trở nên

các tổ chức tư vấn giá đất khi có cơ sở cứng nhắc va máy móc Trên thực

cho ring việc áp dung những phương pháp mới ( ngoài những phương pháp Chinh phủ quy định) sẽ có hiệu quả tốt hon cho hoạt động của mình va cho khách hang nhưng quy định nay sẽ thường bị vi phạm.

2.1.3 Công tác tô chức đâu giá quyên sứ dung dat

Đất đại có vai tro quan trọng trong tắt cả các lĩnh vực kinh tế chính

trí, xã hội Do vậy, Nha nước luôn danh sự quan tâm đặc bit để xây dựng cơ

chế, chính sách, pháp luật về quan lý, sử dụng đắt thực sự hiệu quả phù hop với mục tiêu chung của đất nước trong từng thời kỳ Đầu giá quyển sử dung đất phải thực hiện theo đúng quy định, quy trình cia pháp luật, phải niêm yết,

thông báo công khai thông tin vé thời gian, địa điểm, quyên sử dụng dat đâu.giá các tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dung đất đủ điều kiện theo quy định

của pháp luất déu có cơ hội tham gia sẽ khó có cơ hội cho việc dân sếp Mặc

da vậy công tác tổ chức đấu giá quyển sử dụng đất vẫn tổn tại nhiều mâu.thuần

a Thẩm quyền mac định giá khởi điểm

Việc xác định giá khởi điểm đổi với các tinh thành trong cả nước.đang khó khăn trong quá trình diéu tra, khảo sắt, trình phê duyệt đúng thấmquyền Bộ tải chính có Thông tư số 02/2015/TT-BTC về việc sửa đổi, bỗ sungmột số điều của thông từ 48/2012/TT-BTC hướng dẫn việc xác định giá khởiđiểm và chế độ tải chính trong hoạt động dau giá quyền sử dung đất hoặc chothuê đất Trong đó cơ quan được giao trách nhiệm tổ chức đầu gia có trách.nhiệm gửi hỗ sơ để nghị Sở Tai chính xác định giá khởi điểm Hỏ sơ dé nghị

‘bao gém: Văn ban để nghị xác định giá khởi điểm của cơ quan được giao chủ.tri đầu giá quyển sử đụng đất, Phương án đầu giá quyển sử dung đất được.UBND cấp có thẩm quyển phê duyệt, Hỗ sơ địa chính, Hỗ sơ vẻ tai sản gắnliên với đất đầu giá, Quyết định giá đất cụ thể của UBND cấp tinh

Bộ tải nguyên môi trường cùng Bồ tư pháp ban hành Thông tư 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP quy định vé việc thực hiện đầu giá quyển sit

dung đất để giao đất có thu tiến sử dung dat hoặc cho thuê đất Trong đó Sở

‘Tai nguyên và Môi trường nhận hô sơ từ đơn vi can để xác định giá khởi điểm.trình lên UBND tỉnh phé duyệt giá khối điểm đầu giá quyền sử dụng đất Hỗ

sơ gồm: Tờ trình vé phương án giá khỏi điểm của thửa đất được đầu giá, giáhha tang kỹ thuật, tải san trên dat, Dự thảo phương án giá khởi điểm, Báo cáothuyết minh xây dựng phương án giá khởi điểm, Văn ban thẩm định phương

án giá khỏi

"Như vậy giữa hai thông tư có sự khác biết trong vấn để xác định giá khởi điểm vé thẩm quyền

9 Giao dat, cho thuê đất thông qua đâu gia quyền sử dụng đất

Hiện nay theo quy định pháp lut việc giao đất, cho thuê đất thôngqua hình thức dau giá hoặc không dau giá còn quy định chồng chéo, dẫn đến

khó khăn trong việc thực hiên đúng quy định.

Tai điểm C, khoản 1, Điều 4 của luật đầu gia tải sản năm 2016

“Tai sản mà pháp luật quy đính phải bên thông qua đầu gia là quyền sử dung đất theo quy định của pháp luật đất đai” Điều 49, Điều 59 của Luật đầu giá tải sản 2016 thì việc đầu giá tai sin trong trường hợp chỉ có một người đăng

ký tham gia đâu giá, một người đầu giá và một người trả giá quy đính tại điều

49 của luật nay không áp dụng đối với đâu giá quyền sử dung đất Cho phép

sử dung quỹ đất đối ứng dé thanh toán cho nha đâu tư BT không phải thông

qua hình thức đâu giá Luật dat đai quy định các trường hợp giao đất có thu tiễn sử đụng đất, cho thuê đất theo hình thức đầu gia quyền sử dụng đất “ Nha nước giao đất có thu tiễn sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá

quyền sử dụng đất trong trường hop sử dụng quỹ đất để tao vốn cho đầu tưxây dựng kết cầu ha tang” nhưng riêng đối với hình thức BT lại không quy.định cách thức, thủ tục thanh toán bằng quỹ đất cho nba đầu tư

2.2 Thực trạng thi hành Luật Đất đai 2013 tr thực tế quản lý

một phương án quy hoạch sử dụng đất, việc quản lý quy hoạch, kế hoạch sử

dung đất Về nguyên tắc, lập kế hoạch sử dung đất phải phủ hợp với chiếnlược, quy hoạch tổng thể, ké hoạch phát triển kinh tế zã hội, quốc phòng, an.nin; quy hoạch, phải được lập từ tng thể đến chi tiết, quy hoạch, kế hoạch

sử dung đất của cấp dưới phải phủ hợp với quy hoạch, kể hoạch sử dung đấtcủa cấp trên, kế hoạch sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đãđược cơ quan nha nước có thẩm quyền quyết định, xét duyệt Việc quan lyquy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được thể hiện bằng việc công bổ công khai

toàn bộ tài liệu về quy hoạch, kế hoạch sử dụng dat đã được xét duyệt tai tru

si cơ quan minh trong suốt kỳ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đồng thờiquan lý quy hoạch, ké hoạch sử dụng dat còn thể hiện bằng việc quản lý thực

hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng dat sau khi đã được phê duyệt

322 Thực trang các quy định về quy định quản ý nhà mước vê.giao đắt, cho thuê dat và cho phép chuyén mục dich sứ dung dat

Gồm các quy phạm xác định thẩm quyền, hình thức, thủ tục giao dat,cho thuê đất, cho phép chuyển mục dich sử dung đất Điều 37 luật đất đai

2003 quy định

*1 Uy ban nhân dân tỉnh, thành phổ trực thuộc trung ương quyết định

giao đắt, cho thuê đắt, cho phép chuyển mục đích sử dung dat đổi với tổ chức,giao đất đổi với cơ sở tôn giáo, giao đất, cho thuê đất đổi với người Viet Nam

định cư ỡ nước ngoài, cho thuế đất đối với tổ chức, cả nhân nước ngoài.

2 Uÿ ban nhân dân huyện, quận, thi xã, thành phổ thuộc tinh quyết

định giao dat, cho thuê dat, cho phép chuyển mục đích sử dung dat đổi với hộ

ia dinh, cá nhân, giao đất đối với công đồng dân cư.

3 Uy ban nhân dân xế, phường, thị trấn cho thuê đất thuộc quỹ đất

nông nghiệp sử dụng vao mục đích công ích của xã, phường, thi trần.

4 Cơ quan cỏ thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phépchuyển mục đích sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điểu này khôngđược ủy quyền "®

Co quan có thẩm quyển quyết định giao đất, cho thuê dat, cho phépchuyển mục đích sử dung đất không được ủy quyền Giao đất được tiền hanhđưới 2 hình thức 1a: giao đất không thu tién sử dụng đất va giao dat có thu tiên

sử dụng đất, Cho thuê đất được tiền hành dui 2 hình thức là: thuê đất trả tiénmột lẫn cho cả thời gian thuê và người thuê đất trả tiên hàng năm Cho phép

‘Sr ude đắt di 2003 (evan hp Mắt)

chuyển mục đích sử dung đất được tiền hành đưới 2 hình thức là: chuyển mục

đích sử dụng đất không cần phải xin phép mà chỉ cần đăng ký với cơ quan

Nhà nước có thẩm quyên va chuyển mục dich sử dụng dat phải được phép của

cơ quan nha nước có thẩm quyến Thủ tục cho thuê dat, giao dat, cho phépchuyển mục dich sử dung đất được Pháp luật dat đai quy định theo trường

‘hop 1& trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không can phải zin phép machi cẩn đăng ký với cơ quan Nha nước có thẩm quyên; trường hợp chuyểnmục đích sử dung đất phải xin phép của cơ quan nha nước có thẩm quyển;

t.

trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cả nhân xin giao dat, thuê

2.2.3 Thực trạng các quy định về quản ý nhà nước về thie

Gém các quy định về thu hôi dat, quản lý quỹ đất đã được thu hỏi, tt

quyền, thủ tục thu hồi đất Pháp luật đất đai quy định, thu héi đất được thực hiện theo 2 hướng sau là: thu hồi đắt căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dung

đất chỉ tiết, quy hoạch chỉ tiết xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm

dân cư nông thôn đã được siết duyệt va thu

quy hoạch sử dung đất, kế hoạch sử dụng đất Khi nha nước thu hổi đất, người

t mã không cin căn cứ vào

sử dung đất được béi thường vé tai sản trên đất, người sử dụng đất hợp pháp

con được bồi thường giá trị của quyền sử dung đất Quản ly quỹ đất đã thu hỏi.thực hiện theo ba hướng sau Hướng đâu tiên có dự án đầu tư được cơ quan.Nhà nước có thẩm quyển phê duyệt thì đất sau khi thu hỏi, bồi thường, giảiphóng mặt bằng được giao cho nha dau tư để thực hiện dự án Hướng tint haichưa có du án dau tư, sau khi có quyết định thu hỏi, dat được giao dat cho tochức phát triển quỹ đắt để thực hiện việc thu hỏi dat, béi thường, giải phóng,mặt bằng va trực tiếp quản lý quỹ dat đã thu hổi Với hung còn lại phải thu.hổi đất mà không cân căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thi đất thu

ôi, giải phóng mặt bằng được giao cho tổ chức phát triển quỹ dat quản lý nêu