Kỷ yếu hội thảo khoa học: Hoàn thiện pháp luật kinh doanh bất động sản Việt Nam

"này trong hoạt động kinh đoanh dich vụ bắt động sin thông qua các quy định: 4 Hoạt động "môi giới bắt động sin phải công khai, rung thực và tuân thủ pháp lft; i Hoạt động củasản giao dị

* BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƯ PHÁP.

TRUONG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NOL KHOA PHÁP LUẬT KINH TE,

“HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT KINH DOANH

BAT ĐỘNG SAN VIỆT NAM”

SÑ 8 ef if

\

“Hoàn thiện pháp luật kinh doanh bắt động sân Việt Nam”

“Thứ bẫy ngày 13.10.2012 tại phòng Hội thảo ~

‘TRUONG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NOTKHOA PHÁP LUẬT KINH TE

SỐ 87 NGUYEN CHÍ THANH - DONG ĐA - HÀ NỘI

“Tel: 04.3832548 ~ Fax : 04.38343226

NỘI DƯNG CHƯƠNG TRÌNH HỘI THẢO.

Trường ĐH Luật Hà Nội

$h00- 8h30 | Đăng ký đại biểu

Í_ 8H30-8h35 | Giới thiệu đ biểu tham dự hội thảo

Í 8H25 - h4 | Phat biéu khai mạc Hội thio của PGS.TS, Nguyễn Viết Tý |

Thami luận của PGS TS Nguyễn Quang Tuyến sẻ8h45 -9h00 |HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT KINH DOANH BAT ĐỘNG ol

SAN Ở NƯỚC TA HIỆN NAY |

| Tham luận của Ông Đình Trọng Thắng ĐA DẠNG HÓA

‘9h00-9n15 | CÁC KENH TÀI CHÍNH NHÀ Ở TREN DIA BAN ĐỒ THỊ: | 18 |

MỘT 60 VAN BE NỘI BẬT CAN GIẢI QUYẾT

Tham luận của TS Doãn Hồng Nhung: MỘT SỐ Ý

9hl5-9h20 | KIÊN HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VE TÀI CHÍNH ĐÓI| 31

VỚI NHÀ OXA HỘI TẠI VIỆT NAM |Tham luận của TS Trin Quang Huy: CO CHE THỰC

9h30 - 9h45 | HIỆN,QUYÊN CON NGƯỜI TRONG HOAT DONG KINH| 41

DOAN BAT ĐỘNG SAN |Tham luận của TS Nguyễn Thị Dung: THỰC TRANG |

‘9h45 -10h00 | PHÁP LUẬT ĐẦU GIÁ QUYỀN SỬ DUNG BAT VÀ ĐẦU |_ 47 |

“THẦU DỰ ÁN CÓ SỬ DUNG BAT

MỤC LỤC

[srr] NOLDUNG THAM LUẬN/CHUYÊN DE Ï TRANG |

Tham luận cia PGS.TS Nguyễn Quang Tuyển & NCS Nguyen

“Ngọc Minh: HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT KINH DOANH BÁT ĐỘNG | _ 01

SAN Õ NƯỚC TA HIỆN NAY

Tham luận của Ông Dink Trọng Thắng: ĐA DẠNG HÓA CÁC |

2 | KENH TAI CHÍNH NHÀ Ở TRÊN DIA BAN ĐÔ THỊ; MỘT SỐ VẤN | _ 18

BE NỘI BẬT CÂN GIẢI QUYỆT

Tham luận cña TS Doan Hồng Nhưng: MỘT SỐ Ý KIÊN HOẶN |

3 | THIỆN PHÁP LUAT VE TÀI CHỈNH ĐỐI VỚI NHÀ Ở XÃ HỘI TẠI| 31 |

VIỆT NAM | |

Tham luận cña TS Trần Quang Huy: CƠ CHE THỰC HIỆN

4 | QUYEN CON NGƯỜI TRONG HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BÁT | _ 41

| ĐÔNG SAN | |

(| Tham luận cảa TS Nguyễn Thị Dung: HOÀN THIEN CÁC QUY

| > | pps VỀ ĐỊNH GIÁ DAT TRONG KINH DOANH BÁT ĐỘNG SÀN |

| Chuyên đề: PHAP LUẬT VE MOI GIỚI BAT ĐỘNG SAN Ở NƯỚC

6 | TA VÀ MỘT SỐ KIEN NGHỊ HOÀN THIEN - PGS.TS Nguyé

|Quang Tryển & CN Nguyễn Thị Ngo

| Chayén đê: GIÁ TR] HAP LÝ CUA VAN BAN CÔNG CHENG VÀ |

VAL TRÒ QUAN LÝ THỊ TRƯỜNG BAT DONG SAN - Tuấn Dao| 68 |(| thank

| | Chuyên dé: VAN ĐỀ HOÀN THIEN PHÁP LUAT KINH DOANH |

| |BẤT ĐỘNG SAN NHÂN ĐỌC BÀI BAO PHÁN ANH VIỆC HUY | |

g | ĐÔNG VON TRÁI PHÉP CUA RANG LOẠT CHỦ ĐẦU TƯ DỰ AN| 75

(BẤT ĐỘNG SAN TREN DIA BAN HÀ NỘI - POSTS Agapi

| Quang Papen

|| Chuyén đề GIẢI PHAP PHÁP LÝ VE KHÁI THONG NGUON VON |

| 9 | GOpPHAN THÚC ĐÂY THỊ TRUONG BẤT BONG SAN PHAT a |

|_| TRIÊN- rhs, Nguyễn Thị Hing Nhưng

Chuyên dé: THỰC TRẠNG THỊ HANH PHAP LUẬT VE MOI GIỚI |

| 10 | BAT BONG SAN VÀ NHONG VAN ĐỀ ĐẶT RA CAN SỬA ĐÔI, BO 89

| —_ |SƯNG— TS Nguyễn Thị Nea |

| Chuyên dé: NHAN DIEN CÁC VI PHAM ĐIỄN HINH TRONG MUA.

GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT bE NGAN NGỦ

CÁC VI PHAM NÀY — TS Nguyễn Thị Nga

“Chuyên đề: THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÁ |

2 | QUY ĐỊNH VỆ SÂN GIAO DỊCH BAT ĐỘNG SAN ~ TAS Đổ Xuân | 107

| trong

HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT KINH DOANH BAT DONG SAN

'Ở NƯỚC TA BIEN NAY

PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến

& NCS Nguyễn Ngọc Minh

1 Thực trang pháp luật kính doanh bit động sin

1.1 Nội dung cơ bản cia pháp luật kinh doan Bắt động sôn

6 nước ta, pháp luật kinh doanh bắt động sản ra đời muộn hơn so với các lĩnh vực

pháp luật khác như pháp luật hình sự, pháp luật dan sự, pháp luật hành chính và pháp luậtlao động Mặc dù là nh vục pháp hột mới ra đời trong khoảng hơn 10 năm tr lại đâysong pháp luột kinh doanh bắt động sin đã có những đóng góp đáng kể vào sự phát tiễn của

a geno chung và ph in của thị ing bắt động sản nổi riêng, Những đồng góp

này được thé hiệntrê các khía cạnh chủ yếu sau đấy:

Thử nhắ, pháp luật kinh doanh bắt động sin ra đời đã tạo lập khung pháp lý cho sự

ình thành và phát rin thị trường bắt động sản có tô chức ở nước ta

© nước ta trong một thời gian dài, thị troờng bit động sản dường như bị buông lõng vàthiểu sự quân lý chặt chế của Nhà nước Số lượng các giao dịch bắt động san“ ngd "th

Dinh thức mua bón nhà, đặt bằng giấy tờ viết ay chiếm đa số Điều này không chỉ gly thất

thu thuế ti hoại động kính doanh, mua bán bắt động sản cho ngân sách nhà nước mà còn tạo

điều kiện cho giới đần cơ, kink doanh bit động sản gây lũng đoạn thị tường day giá nhà, đắt

lên quá cao so với gid tị thực (đặc biệt đổi với giá nhà, đất ở khu vực đô th; tác động iêucue đến tinh hấp dẫn của mi trường đầu tr, kính doanh Nhận điện được những tác động?

điều cực của việc buông long quân lý hị trường bắt động sản đối với nền kinh tổ, Nhà nước

ta đã từng bước đưa loại thị trường này vào quỹ đạo quin lý bằng một trong những biện

php đỏ là ban hành và hein thiện bệ thống pháp luật kinh doanh bắt động sẵn nhằm tạo cơ

ở pháp ý để quân lý thị trường bắt động sân bing pháp luật Hệ thống pháp luật kính doanh

‘bat động sản từng bước được xây dung và hoàn thiện với việc ra đời hang loạt các đạo luật

‘a các văn bản hướng dẫn thi hành ma tiêu biểu có th kể đến những văn bản pháp luật sau

- Luật Dit dai năm 2003

~ Luật Xây dung năn) 2003

= Luật Nha ở năm 2005

= Luật Thương mại năm 2005

~ Luật Doanh nghiệp năm 2005

~ Luật Kinh đoanh bat động sản năm 2006

~ Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngáy 29/10/2004 về thi hành Luật Dit dai

= Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngây 15/10/2007 quy định chi tiết và hướng dẫn dư

hành Luật Kinh doanh bắt động sản

= Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/06/2010 quy định chỉ iết và hướng dẫn thí

“hành Luật Nhà ở v.v 4

Thứ hai, php It kinh doant bắt động sản xắc lập và đỄ cao nguyên th

sinh bạch trong kinh doanh bit động sin gớp phần vio việc năng cao chỉ

‘minh bạch của thj trường bắt động sản ở nước cu Điều này thể hiện:

~ Một trong các nguyên tắc hoạt động kinh doanh bất động sản được Luft Kinh doanh

‘it động sản năm 2006 ghi nhận: “Hoạt động kinh doanh bất động sản phái cơng khai, mìnhDac” (oan 3 Die 3}

~ Quy định vin đề cơng khai thong tin về bất động sản đưa vào kin doant eo đố: ()

“TỔ chức, cd nhân kinh doanh bắt động sản cĩ trách nhiệm cơng khai thơng tin về bit động,sản đưa vào kinh doanh; (i) Thơng ti về bắt động sin được cơng khai tại sàn giao địch bất

động sin và trên các phương tiện thơng tin đại chúng: (ii) Nội dung thơng tin về ble động

san bao gồm; & Loại bit động sân bị V a Bắt động sin; c Thơng tín vé quy hoạch c liênquan đến bất động sin; d Quy mơ, diện tích của bất động sản; Đặc điểm, tính chit, cơngnăng sử dung, chất lượng của bắt động sản; e Thực trạng các cơng trình hạ ting các dịch vi:

VE kỹ thuật va xã hội o6 liên quan đến bắt độn sản; g Tinh tang pháp lý của bắt động sĩbao gầm hỗ sơ dy tờ về quyền sở hữu, quyên sử dung bắt động sin và gidy tờ cĩ liên qua:dén Việc tạo lập bắt động sin; lich sử về sở hữu, sử dung bắt động sẵn; h Các han chế vềuyên sở hữu, quyên sử đụng bắt động sin (nễu c2) ï Giá bán, chuyển nhượng, thuê, thuêtua bắt động sả K, Quyển và lợi ích của người thứ be cĩ liên quan; 1 Các thơng in khác(Điều {1 - Luật Kinh doanh bắt động sản năm 3006).

~ Do hạn chế về nguằn vốn trong việc tạp lập quỹ nhà, nên Nhà nước ta chưa thé đáp.ứng được nhu clu về nhà ở ngày cảng tăng của người dan (đặc biệt là người dan sống ở cáckhu đơ th, Hơn nữa, tong khoảng ba thập kỷ trở lại đây do tốc độ đơ thị hố phát tiếnshun ching Keo đc a peg dầu sổ 5 sụơ đề 64 Gà gm sự ii ng dâu sổ cựhọc vi gia tng din số sinh bọc) đã lâm pia ting sự mit cận bằng trong quan hệ cũng - cầu

vb bất động sin: Yến tổ cùng bắt động sin khơng đáp ứng được yêu tổ cầu bất động sântrong xi hội Vì vậy để bao dâm cho mọi người din cĩ nhu edu về nhà ở cĩ th dễ dâng tiếpcận quỹ nhá 6 một các cơng kia, minh bch vain đln đồng hi, ing bước dẫu nh,chống tình trang đầu cơ, buơn bán nhà ở kiểm lời, Luật Kinh doanh bắt động sản năm 2006

uy nh mộ tong những nguyên the mua bán cho huế vd uê mua nhà ơng tinh kydime hi được che tiện thơng qua sản giao ich bắt động sin; cụ thé: @) "Tơ chức, cĩ nhân kin doanh bt động sản phi bán hề cơng tình xây đựng hơng dua sản giao địch bế

động sin”; (i) Tơ chức, cá nhân kinh doanh hắt động sản cho thuê nhà, cơng trình Xây

"ho 2 Điều 22 Lae Kinh doanh bậ động ơn năm 2006

2

dựng phải thực hiện thông qua sàn giao dich bắt động sản”; (iii) Tổ chức, cá nhân kinh

doanh bắt động sản cho thuê mua nhỏ, công trình xây dựng phat thực hiện (hông qua sàniao dịch bắt động sin’

~ Không chí quy định và đ cao nguyên tắc công khi, mình bụch tong host động kinh

doanh bất động sản, pháp luật kinh doanh bắt động sản còn quy định việc tuân thủ yêu cầu

"này trong hoạt động kinh đoanh dich vụ bắt động sin thông qua các quy định: 4) Hoạt động

"môi giới bắt động sin phải công khai, rung thực và tuân thủ pháp lft; (i) Hoạt động củasản giao dịch bất dộng sản phải công khai, trung thực và tuân thủ pháp luật; (ii) Sản giaodich bit động sin phải có tên, địa chỉ, bidn hiệu và phải hông báo về việc thành lập tên

phương tiện thông tin đại chúng; trước kh hoạt động phải thông báo với cơ quan nhà nước

só thẫm quyền tai địa phượng”; đv) Tổ chức, cá nhân kinh doanh địch vụ đấu giá bắt độngsản phải công bố công khai, đầy đủ, chính xác thông tin về bắt động sản trong bản niêm yết

‘gid do tổ chức, cá nhân ván, chuyển nhượng bat động sản cung cáp”,

Neuyén tắc công khai, mình bạch không chỉ được pháp luật kinh doanh bit động sảnquy định cho tổ chức, cá nhân kinh doanh bắt động sản khi thực hiện hoạt động kinh doanh.bất động sản hoặc kinh doanh địch vụ bit động sản phải tuân thủ mà còn khuyến khích tổ

“hức, cá nhân không kind doanh bất động sản thực hiện giao dịch bắt động sản thông qua

sản giao dịch bắt động sin dé bảo dm công khai, minh bạch và quyền lợi của các bên Điều

này được ghỉ nhận tại khion 2 Điều 59 Luật Kinh doanh bắt động sản năm 2006

Thứ ba, pháp luật kính dosnh bắt động sản xác lập và bảo hộ nguyên tắc ình đẳng

không phân biệt đối xử trong hoạt động kính doanh bắt động san thông qua các quy định, cụ

thế j

- Quy định vềđối tượng áp dụng của Luft Kinh doanh bắt động sin năm 2006; theo đó

18 chức, cá nhân (không phân biệt đó là tổ chức, cá nhân trong nước hoặc tổ chức, cá nhân.nước ngoài) đều được hoạt động kinh doanh bắt động sản tại Việt Nam (Điều 2)

~ Xác lập nguyên tie bình đẳng là nguyên ắc dau tiên tong các nguyên tắc hoạt động

kinh doanh bắt động sin: "Tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bắt động sin bình đẳng

trước pháp luậ tự dothoŠ thuận rên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bêntham gia hoạt động kinh doanh bắt động sản thông qua hợp đồng, không tréi quy định cũapháp luật (khoản 1 Điều 5 Luật Kinh doanh bắt động sản nấm 2006)

Thứ te, pháp luật kinh doanh bắt động săn xác lập các chế tải xử lý đối với hành vi vĩ

“phạm pháp luật trong kinh doanh bắt động sản thông qua những phương thức cơ bản sau

đây

# Khoản 2 Điều 2 Luật Kính dan bt ộng ải 18m 2006

Khoản 3 Điều 33 Luật Kính danh Ít ng sản nn 2000

‘hod Điều 4 Luật Kinh doanh bắt động săn am 2006

4 Khan 3 Đi 56 Luật Kink đonh Bit động ôn năm 2006

°Khoễn 4 Điu Sẽ Luật Kinh dott bắt động ôn săn 2006

Khoản 4 iu 6£ Luật Kinh đonh b động sin tâm 2006

~ Quy định câc nh vi bị cm trong kinh doanh bắt động sản để tổ chức, câ nhđn kinhcdoanh bit động sản vă tổ chức, câ nhận có liín quan phòng trânh khi thực hiện câc giao dick

ề bất động sin Hơn nữa, việc guy định câc hănh v bị cắm trong hoạt động kinh doanh bắt

.động sản không chỉ giúp câc cơ quan nhă nước trong việc dễ đăng nhận điện câc hănh vi ví

phạm phâp luật kinh doanh bat động sản mă còn tạo cơ sở phâp lý cho câc cơ quan thực thi

hip luột trong việo âp dụng ch tă xử đồi với câc hănh vi vi phạm trong inh vực linhdoanh bất động sản.

Cac hănh vi năy bao gồm: ) Host động kinh doanh bất động sản không đăng ký kinhdoa; mối giới bắt động sả, định giâ bắt động sin không có chứng chỉ heo quy định cia

"phâp luậc (ii) Cung cắp thông tin về bất động sản không trung thực; (iii) Gian lan, Ide đấttong hoạt động kink doanh bắt động sin; +} Hay động hoặc chim dụng trải phĩp vấn của

“bín mua, bín thuí, bín thuí mua bit động sđn hoặc bín gớp vẫn đầu ne kinh doanh bắt độngsản; () Không thục hiện câc nghĩa vụ t chính đối với Nhă nước; (vì) Lợi đụng chính sâch

vu dai của Nhă nước để thực biện kịnh doanh bất động sản trâi phâp luật; (vil) Cấp chứng

chí môi giới bắt động sản, chứng chỉ định giâ bất động sắn không ding quy định của phâp

twit; (wii) Thu phí lệ phí vă câc khoản in liín quan đến hoạt động Kônh doanh bắt độngsản trâi với quy định của phâp tuft; (ix) Lợi dụng chức vụ, quyền hạn đễ vụ lợi hoặc canthiệp trâi phếp văo hoạt động kinh doanh bắt động sản (x) Câc hănh vi bị cắm khâc theo

uy định của phâp luật

- Quy định câc chế ti xử ý đối với tổ chức, câ nhđn có hănh vi vi phạm phâp luật kính

doanh bắt động sản, Theo Điều 17 1 št Kinh doanh bất động sản năm 2006, người có hănh.

‘Vi vi phạm phâp luật kinh doanh Đắc ing sản tuỳ theo tính chất, mite độ vi phạm sẽ bị xử lý.

kỷ luật, xử phạt hănh chính hoặc bị truy cứu trâch nhiệm hình sự, nếu gđy thiệt hại thì phải

Đồi thường theo quy định của phâp luật

Kinh doanh bắt động sản lă loại bình kinh doanh có điều kiện Do đó, không phải tổ

chúc, câ nhđn hăo cũng được phâp Liệt cho phĩp thực hiện loại hình kinh đoanh năy ma chỉ

những tổ chức, câ nhđn có a diều kiện vâ được cấp giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh:

mi được kinh doanh bất động sản", Vi vậy hănh vi của tổ chức, câ nhđn hoạt động kinh.

° Nghị inh số 1592007/ND-CP ngăy 15112097 quy nh gi tết vă hưởng dẫn thi bìn Luật Kin đạn bắt

ings yd: " Danh nghập bp eh danh b ng ev php đnh 6a) 9 đồng

Việt Nam Việ xâc nhận vẫn phĩp ịnh của Soin nah hợ âc xê thợc Min heo quy địh của ph atv

doanh nghiệp hp va đăng kỳ kính danh “(Điều 3) a“Ngăi qnh sb 15320077NB-CP ngăy 15/10/2007 uy định ei vi dng ẫn thi hin Lut Kinh doand

‘bie apg đn duy inh “TC i td Ky cm, dự ín kh nhă 6, en han DK công

nghiệp ải s vn dau bậc sẽ hữu của minh tực es ew cuy ch su dy ñ

1) Đối với âp khe đồ hi mới vb đn hạng kỹ thuật hi cng ngiệp không tp bon 20% tổng mức

tn a ca de đê được phí duyệt

3) Đi vế đn kh 6 thông thấp bơ 1594 cổng mắc đầu của dụ 9 có quy mô sử dụng đất 20

‘King thi hơn 20% tổng mức da ebay dn có quy mo đọng đ a 20 a 6 lín đì được phí đhyệc

2, Teng mức đa dự kh đồ túị mối ấy ân kh nhă ở dự 4z la ng kỹ tt kh công nghiệp tực hiện

theo câc qu dah của phâp uke wore ng |

L3, Vi thug sõ bíu cla chủ ut ồn thực och chủ đẫ x tinh dn năm tước lid kệvới am ch đầm

tự Bực ign dự đa khu đồ sh mi, dự u nhẳ, dự tng kỹ sha cũng agp được hiện ong bảo sâo chink cinch đầu ê ghi được in toân độclp ade nhận, Trường hợp ch đđu tă oan nghi hợp.

pt phải có van bin xâ in tia cự gun cb thm quyín.

4

<doan bắt động sin không có gidy chứng nhận đăng ký kinh doanh được xác định là hành vi

vi phạm pháp luật kinh dọanh bắt động sin Luật Kinh doanh bắt động sản năm 2006 quyđịnh chế ải xử lý đối với tổ chức, c nhân có hành vi vĩ phạm này bao gồm bị đình chỉ hoạtđộng, xử phạt hành chính và truy thu thué theo quy định của pháp luật.

Đổi với loại ình kinh doanh dịch vụ bắt động sản gồm môi giới bắt động sản, din giá

‘bt dng sin thì đây là loại hình kinh doanh cung cấp các dich vụ bét động sản cho các bên

tham gia giao dich bất động sản nhằm phòng, ngừa rủi ro Sin phẩm của loại hình kinh

anh dich vụ này là kiến thúc, kinh nghiệm kỹ năng và sự hiễu biết của chuyên gia mỗigiới bắt động sin, chuyên gia định giá bit động sản Do đó, họ phải có đủ năng lục, kiến

thức, trình độ và kỹ năng chuyên môn thi mới được pháp luật cho pháp hành nghề môi gii

bit động sin, định giá bất động sẵn Việ công nhận cá nhân có đủ năng lực, kiế thức, tình

độ và kỹ năng chuyên môn về mỗi giới bắt động sin, định giá bắt động sẵn do cơ quan nhànước có thim quyền thực hiện thông qua việc cấp chứng chỉ chuyên môn về môi giới bắt

động sin, chứng chỉ định giá bắt động sản Đối với hành vi hành nghề môi giới bắt động sản, định giá bắt động sản không có ching chi môi giới ắt động sản, định gid bắt động sin

hoặc thye hiện không đúng nội dung các chứng chỉ này thì sẽ bị xử ý theo chế tai do Luật

Xinh doanh bét động sản năm 2006 cuy định cụ thể:

Mor la, cá nhân không có chứng chi môi giới bắt động sin, chúng chỉ định giá bấtđộng sin mà thực hiện môi giới bất động sin, định giá bất động sản thi bị đình chỉ hose

động, xử phạt hành chính ya không được cấp chứng chỉ trong thời hạn 03 năm, ké từ ngày ra

quyết định xử phạt

Hai là, cá nhân được cấp chứng chỉ mỗi giới bắt động sin, chứng chỉ định giá bắt động

sả không thực hiện đúng nội dung chứng chỉ tì bị xử phạt hành chính bằng hình thức cảnh

‘fo hoặc phạt tiễn; nu ti phạm lin đầu thi còn bị đinh chỉ hoạt động 01 năm, nếu ti phạmlần thi 2 thì còn bị thụ hồi chứng chỉ và không được cấp lại trong thời hạn 05 năm, ké từ

"gầy ra quyết định xử phạt

Thứ năm, pháp luật kinh doanh bat động sản quy định rõ hai lĩnh vực kinh doanh bấtđộng sản và kinh doanh dịch vụ bắt động sản với điều kiện kinh doanh và phạm vi, nội dung

kính doanh khác nhau; cụ thể:

_-M 2, đỗ với hoạ động kinh doanh bt động sản, Pháp hột kinh doanh bắt động sin

đồ cập ey thé ni đong và phạm vũ kinh doan theo đó

- Hoạt động kinh doanh bất động sân bao gồm: kinh doanh nha, công trinh xây dựng.

và kính doanh quyền sử đụng đất

“Nội dung của kinh doanh nha, công trinh xây dựng gồm: (7) Đầu tư tạo lập nhà, công,

trình xây dựng đễ kinh doanh; (ii) Mua bán nha, công trình xây dung; (ii) Thuê nhà, công

trình xây dựng; (iv) Thuê mua nhà, công trình xây dựng.

“Chủ du có tách nhiện chứng minh năng yea chin của ninh đề thực hiệ đự án thông qua việc lập danh mục cắc đp dang thục biện đâu tr rong đô ấn rõ tng vẫn du cổa từng dn” (Dieu 9)

_ˆ_ Nội đụng kinh đoanh quyỂn sử dung đất báo gầm: () Đầu tu go lập quỹ đất có hating

48 chuyển nhượng, cho thuê; Gi) Chuyển nhượng, cho thuê quyển sử dụng đất

~ Hoại động kinh đoanh dich vụ bắt động sin bao gồm: môi giới bất động sản, định giá

bất động sin, tr vẫn bắt động sản, quảng cáo bắt động sẵn, quan lý bắt động sản, đu giá bắtđộng sin va sàn giao địch bất động sản

A tails hHail, quy định điều kiện đối với tô chức, cá nhân hoạt động kinh đoanh bắt động sân:

sạ hộ:

- Tổ ch, cf nhăn kh kinh đoanh bắt động sân phái tình lập doanh nghiệp hoặc hợp

tắc xã, phải cỏ vốn pháp định” và đăng ký kinh doanh bắt động sản theo quy định của pháp

Tết

~ Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh địch vụ bắt động sản phải thành lận doanh nghiệpoan nghiệp hoặc hop tác xã, đăng ký kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định củapháp luật

“Tổ chức, cá nhân khi ảnh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải có ít nhất một

nnguời có ching chi mei giới bắt động sin; khi kinh doanh dich vụ định giá bất động sản hải có ft nhẫ hai người cô chúng dhi định iá bắt động sin: khi kính doanh địch vụ sản

iao dịch bất động sản phi có ít nhất hai người có chứng chỉ môi giới bẫt động sin; nếu cố định vụ định giá bt động sản thì hải có t nhất bai người có chứng chỉ định giá bắt động

.đựa vào kinh doanh; cụ th:

- Nhà, công tình xây dụng đưa vào kinh doanh phải o6 các điều kiện sau đây

(i) Thuộc đổi tượng được phép Kinh doanh

ii) Đi với nhà, công trinh xây dựng mới phải bảo đâm chất lượng theo quy định của

nhập uật v8 xây dụng: đối với nhà, công trình xây dựng đã qua sử đụng thi yêu cầu về chất

lượng do các bên thoả thuận trong hợp ding.

(đi) Không có tranh chấp về quyền sở hữu.

Noi din sổ 1592000/NĐ-CR ngày 1/10207 quy đnh hi và hướng dẫn tị nh Liệt Kh doa bấđộng sin uy ểnh:* Doanh nghiệp hop tắc x knh doanh it dộng sân ph vin php dịh là (€h) tỷ đẳng

Xi Nam, Vide xác nhận vn phip định cha dam nghiệp, bop te xĩ ve hig theo quy din của hấp lật về

oath nei, hop he xử và in hy kh Soa "(Đây 7

-(iv) Không bị ke biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơquan nhà nước có thim quyền.

(5) Không nằm trong khu vực cắm xây dựng theo quy định của pháp luật về xây đựng.(S0) Có hỗ sơ bao gém Ấy chứng nhận quyên sở hữu nhủ, công tình xây dựng và

“quyền sử dụng đất hoặc gify tờ hợp pháp chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng theoquy định của pháp luật đối với nhà, công trình xây dựng đã có sẵn; giấy phép xây dựng hoặc

hồ sơ dự án và thiết kế bản vẽ thi công đã được phê duyét đối với công trình nhà, công trinhdang xây dụng; thiết kế bản vé thi công, hồ sơ hoàn công và biên bản nghiệm thu bàn giao

đưa vào sử dụng đối với nhà, công trình xây dựng thuộc dự án khu đô tị mới, dự án Khu

nhà ở, dự án hạ ting kỹ thuật khu công nghiệp chưa có gidy chứng nhận quyền sở hữu,quyên sử dụng; hồ sơ dự ẩn, tiết kế bản vẽ th công và tiền độ xây đựng nha, công trình xâydụng đã được phê duyệt đối với nhà, công tình xây dụng hình thành rong tương li

~ Quyền sử dụng đất đưa vào kinh doanh phải có các điều kiện sau đây:

(4) Thuộc đối tượng được phép kinh doanh

i) Có giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.(Gi) Không có tranh chấp

(iv) Trong thời hạn sử dụng đất

(9) Không bị ke biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơquan nhà nước có thm quyền,

(6i) Trường hợp chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đắt thuộc dự án khu đô thị

mi, dự án khu nhà 6, dự án hạ ng kỹ thuật khu công nghiệp thì phải có các công tinh bạtổng tương ứng với nội dung va tiến độ dự dn đã được phê duyệt

Thứ sdu, pháp luật kinh doanh bắt động sin quy định cụ th trích nhiệm quản lý nhà

"ước về hoạt động kinh doanh bắt động sản nhằm tăng cường công tác quản lý nhà nước

trong lĩnh vực này; theo đ:

~ Chính phủ thống nhất quản lý nhà nước về hoạt động kinh doanh bắt động sản

~ Bộ Xây đựng chịu trách nhiệm trước Chính phủ thực hiện quản lý nhà nước về hoạtđộng kinh doanh bắt động sản

- Bộ, cơ quan ngang bộ trong phạm vi nhiệm vụ, quyền hạn của mình có trách nhiệm,

phối hợp với Bộ Xây đựng thực hiện quản lý nhà nước về hoạt động lánh doanh bắt động sản theo phân công của Chính phủ.

~ Uy ban nhân dân các cấp có trách nhiệm thực hiện quản lý nha nước vé hoạt động.Xinh doanh bất động sân trên địa bàn theo phần cấp của Chính phủ

“Thế Bản; pháp tt kính doanh bất động sin quy định cụ thể các hình thức mua bắn bắt

động sin và nguyên tắc mua bin, chuyển nhượng bất động sản theo hình thúc ứng tầmtước, trả chậm, trả din nhằm không chi tạo điều Xiện dhuận lợi cho các chủ đầu tư kinh

deanh bắt động sin trong việc huy động vén để hoàn thành dr án trong thời gan som nhất

có thé ma còn giúp người dân có nhụ cầu về nhà ở có thể dễ dang tiếp cận với quỹ nhà ở:

‘hip lft kính doanh bit động sin quy định các quyền và nghĩa vụ cụ thé củacác bên rong hoạt động kinh doanh bắt động sin và kinh doanh dich vụ bất động sản Die

ny không chi giúp các bên tuân thù pháp luật trong Kink doanh bất động sân mà còn tạo cơ

sở pháp lý cho việc xứ lý những hành vi vi phạm pháp luật trong lĩnh vực này.

Thứ chin, pháp luật kinh doanh bắt động sản để cập những nội dung cơ bản của hợp

đồng kinh doanh: bắt động sản và hợp đồng kinh doanh địch vụ bit động sản làm cơ sở 48các bên thoả thuận trong việc xác lập các điều khoản cụ thé trong quá trình đầm phán, ký kết

"hợp đồng kinh doanh bất động sin và hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sin, bảo dim

= Thực thi pháp luật kinh doanh bắt động sản đã góp phẫn vào việc nâng cao ý thức

"pháp luật của người dan khi tham gia đầu tu, kinh doanh bắt động sản.

Trước khi Luật kinh doanh bất động sản sâm 2006 ra đổi, người dân số nhủ cầu a

ha ở thưởng có xu hướng tìm đến các văn phòng tư vấn nha, đất, “cỏ nhà đất” đề tìm hiểu thông t vb nhà đất Các giao dich mua bán nhà, đất theo hình thức "giấy ở tao rap” rong

thời kỷ này chiếm số lượng lồn, Sau Ki Loật kinh dosnh bắt động sin năm 2006 về các văn

bản hướng dẫn thi hành đã tác động đến ý thức của người din khí có nhu cầu mua nhà ở, thay vi tim đến văn phòng mối giới nhà, đắt như trade diy, họ đến các sin giao địch bắc

động sản, trơn tâm môi giới ết động sản chuyển nghiệp dé tìm biễ thông tn về bắt động sản hoặc nhờ sự tư vin, giip đỡ Hình thúc mua bán nhà, đất bằng "giấy tở trao ray” dồn

được thay thé bằng hợp đồng mua bán nha theo mẫu do pháp luật quy định và có xúc nhận.của công chứng nhằm đảm bao san toàn vé mặt pháp lý

~ Thực th pháp luật kinh doanh bắt động sin góp phần vào việc kiện toàn hệ hồng cơ

quan quản lý nhà nước về kinh doanh: bắt động sán và nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước

Về lĩnh vực nay.

“Luft kinh doanh bit động sin năm 2006 vả các văn bản hướng dn thi hành ma đi guyđịnh nội dung quản lý nhà nước về bắt động sin và rách nhiệm cia Chính phi, Bộ Xâydim, các Bộ, ngành trung ương và UBND các ofp Sau đổ, hệ thắng cơ quan chuyên mách

về quản ý bit động sân được kiện toắn và ăng cường, Ở Trung ương, bên cạnh Ban Chi đo

8

‘Trung ương về chiến lược nha ở, Cục Quản lý nhà và Thị trường bắt động sản được thành.

lập trực thuộc Bộ Xây dựng chịu trích nhiệm giúp Bộ trưởng Bộ Xây dụng thực hiện quản

lý nhà nước về bắt động sân Ở cấp tinh, Phòng Quan 1f nhà và Thị trường bắt động sinđược thành lập trục thuộc Sở Xây dung chiu trách nhiệm tham maw giép UBND cấp tinhcqiảnlý nhà nước về bắt động sin tong phạm vi inh thành phố trự thuộc trúng wong

+ Thực th pháp luột kinh doanh bắt động sin góp phần vào việc nâng cao chỉ số công,

‘ai, mình bạch của thị trường bất động sin

(Qué trình thực thi pháp luật kính doanh bắt động sin đã góp phần năng cao chỉ số công,khai, mình bạch của thị trường bắt động sản Điều này thể hiện:

_Mét là, tổ chức kính doanh địch vụ môi giới bắt động sin phải thành lập doanh nghiệp,hop tức xã, có ding ký kinh doanh và o6 ít nhất một người có ching chỉ môi giới Cá nhânkinh doanh địch vụ môi giới bit động sản độc lặp phải có đăng ký kinh doanh và có chứngchi môi giới bắt động sin,

Hei là sản giao dich bắt động sản ra đời đ tác động ích cực đến việc năng cao chỉ sốcông Khai, minh bạch; theo đó, bắt động sản niêm yết tại sản giao dich bất động sản phải códiy di thông tin, Trước khi tiến hành đấu gid, thông tin về bit động sản phải công bố côngkhai tại sản ít nhất là 07 ngày và được quảng cáo trên đãi truyền hình địa phương và đăng 03

số báo liên tiếp.

2a là, 80% lượng bất động sin nhà ở các dự ân dầu tư nhà ở phải bản, cho thuê, chothuê mua tại sân giao dịch bắt động sân v3

~ Thực thi pháp luật kinh doanh bắt động sin góp phần vào việc hỗ trợ và thúc đẫy thị

trường bit động sin có tổ chức phát tiễn

~ Thực thi pháp luật kinh doanh bắt động sản gop phẫn vào việc tạo ra sự chuyển biển

tích cực trong việc xử lý vi phạm bháp luật nói chung và xử lý vi phạm pháp luật kinh doanh

bit động sản nồi riêng,

~ Thực thi pháp luật kinh doanh bit động sản góp phin vào việc tạo ra một đội ngũ cácnhà môi giới bắt động sản, các nhà định giá bắt động sản hoạt động chuyên nghiệp và tuầnthủ đạo đức nghề nghiệp

~ Thực thi pháp luật kính doanh bắt động sản góp phần vào việc tạo môi trường pháp

ý binh ding, an toàn và lành mạnh cho hoạt động đầu tư kỉnh đoanh bắt động sản

~The thi pháp luật kinh doanh bắt động sản tạo môi trường pháp lý bình đẳng, an

toan cho các tổ chức, cá nhân tong và ngoài nước tham gia đu tư, kinh doanh bắt động sản,dam bảo quyền tự do kinh doanh; cụ thé:

_Một là, các tổ chức, ká nhân và doanh nghiệp được tiếp cận và tự do, bình đẳng bỏ vinđầu tr tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản dễ bắn, chuyểnnhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi theo quy định pháp

luật v8 kinh doanh bất động sản Các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh và điềukiện đối với bắt động sản được đưa vào kinh doanh được pháp luật vỀ kinh doanh bắt độngsản quy định chỉ tiết, cụ thé làm cho đoanh nghigp, cỗ chức, cá nhân nhận điện những ri ro

“nhằm hạn chế tiệt hại trong kinh doanh bắt động sản

Hai là, các chính sách và quy định cụ thé của Luật kink doanh bất động sản giúp các

doanh nghiệp, ỗ chức, cá nhân xây đụng chiến lược kinh doanh của minh phủ hợp với quy

định của pháp luật và điều kiện ey th tại địa phương, từ đó lập phương án và kế hoạch kinh

doanh nhằm triỄn khai các dự án dẫu pư theo các phương án được phê duyệt hiệu quả và benving

1.2.2 Những han chế, khiẩm khuyết

Bén cạnh những kết quả det được, việc thực thi pháp luật kinh doanh bắt động sintrong tồi gian qua còn bộc lộ một số hạn chế, khiếm khuyế! thẻ hiện rên các khía cạnh cơ

bản sau dy

1

Thứ nhấ, bệ thông pháp luật kink doanh bắt động sin còn tồn ti một số quy định cónội dung mâu thuẫn không thống nhất đã làm giảm hiệu quả quản lý nhà nước v kinh doanh.bit động sản,

Thứ lai, việc tbực thi pháp lật kinh doanh bắt động sin chưa nghiêm, vi phạm phápluật rong Tish vue này còn phổ biến, rong Khi chế ti xử lý vi phạm pháp luật kinh doanh

‘it động sin chưa đủ sức rin de đối với người vi phạm

Thứ ba, hệ thông pháp luật kinh doanh bất động sản chưa hoàn thiện và còn một số

“kế hở” để các chủ đầu tư và các bên tham gia thị trường bất động sản “Ieee luge” học hiện

sắc hành Vi trục li

Thứ ts VỀ bảo dim quyền tự dạ kinh dọanh Luật kính doanh bắt động sin bộc lộ mộc

số hạn chế cơ bản sau đây:

- Bắt động sin là một lish vực kinh doanh đa ngành, nghề, được điều chính bởi nhiều

40 luật chuyên ngành khác nhau, trong (bục tẾ nhiều cổng vig, thi tục đầu tư kỉnh doanh

be động sân ở mỗi địa phương cổ nhiều quý định không nhất quản, Mặt khác, kinh doanh bắt động sản là qué trinh bao gồm nhiều công đoạn từ việc xác đỉnh quy mo, địa điểm đầu tw; quy hoạch; đánh giá tác động môi trường: xin cắp iấy chững nhận đầu nx thủ tục về

lao đất thu hồi dit giải phóng mặt bằng v.v Day là rào cản vé (hủ tục hành chính và lâm

giảm sự hấp din, thủ hút đầu tư, ễ gây tác động tiêu cực đến quyền tự do kink doanh củadounh nghiệp 18 chức, cá nhân trong nh vực Bắt động sản,

- Pháp luật hiện hành vẫn còn có sự khác biệt về phạm vi hoạt động kinh đoanh bắt động sản giữa tổ chức, cá nhân trong nước với ổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam dĩnh cư ớ nước ngoài Mat khác, the|pháp luật dix đai vẫn tổn tại sự khác bit giữa t chức,

cá nhân sử dụng đắt rong nước (được Nhà nuớc giao dit, cho thuê đầu) với 16 chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cử ở nước ngoái (được Nhà nước cho thuê dt) Nae vậy,

10

“quyển tự do kinh doanh của doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân trong nước với tổ chức, cá nhân.nước ngoài, người Việt Nam định cự ở nước ngoài chưa được bảo đảm và chưa bình đẳng.Thứ năm, về khuyển khích và bảo hộ đầu tú, kinh doanh Luật đầu tơ kinh đoanh bắtđộng sản năm 2006 bộc ộ một số hạn chế sau:

~ Thực tiễn thi "hành pháp luật kinh doanh bắt động sản cho thấy việc thực thi các thủ.

‘ue hành chính còn phúc tạp, rườm rà; đặc big, trong việc thực hiện các th tực hành chín

vé uu đãi và hỗ try đầu tu Thời hạn quy định gai quyết các thủ tục hành chính có lgn quantrong nhiều trường hợp không được chấp hành đầy đủ.

~ Công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng vẫn là công việc khó khăn gây phiền hà

cho doanh nghiệp khi tiếp cận quỹ đất sạch từ các địa phương

~ Việc lựa chọn chủ đầu tư theo cơ chế đấu thầu còn nhiều hạn chế, mang tính hình.thức và chun thio khỏi cơ chế "sấy co" nên dB phất sinh tiêu cực trong quả tình thực

M

Thứ sáu, các quy định về tiếp cận và khai thác của nguồn lục đầu tr, kinh doanh bắtđộng san còn bộc lộ một số bắt cập:

- Thực tiễn hi hành cho thấy sự tiểu ng bộ giữa chính sich bắt độn sin với cính

sich đất ds, đầu tư, quy hoạch va tài chính bắt động sản Điều này dua đến tình trạng cácchính sich có liên quan đến bắt động sản, mặc dù đã được ban hành nhưng vẫn còn chồngchéo, chưa thống nhất, gây khó khẩn cho việc phát trién và quản ly bit động sản

- Các nhà đầu tr mới được phép tiếp cận vốn vay của tổ chúc tn dụng được phép hoạtđộng tại Việt Nam Việc Huy động vốn từ các tổ chức tín đụng nước ngoài còn hạn chế và

phúc tạp.

- Công tác thu hồi dit, giải pháp mặt bing đỗ bàn giao đất cho nhà đầu tư là rào cảnlớn nhất khiến doanh nghiệp không thé tiếp cận đất dai Đối với nhà đầu tr nước ngoàiXhông được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người sử đụng đất rong nước, Do

46, nhà đầu tw nước ngoài chỉ có cơ hội duy nhất tiếp cận đất dại từ việc Nhà nước cho thuê

đắc

Thứ bay, các quy định về bảo dim mỗi trường cạnh tranh bình đẳng trong lĩnh vựckinh doanh bất động sản còn bộc lộ một số hạn chế sau;

= Chưa có sự bình đẳng giữa các doanh nghiệp trong nước và nước ngoài về cơ hội

kinh doanh bắt động sản; thể hiện chủ đầu tư nước ngoài chỉ được thuê đắt của Nhà nước để.đầu tr xây dune nhà 6 bên hoặc cho thuê mà không được Nhà nước giao đất hoặc nhậnshuyễn nhượng quyền sử đụng đốt để đầu tơ, kinh doanh nha ở

~ Cai quy định về quyền sử dụng đất có phân biệt giữa hình thức thuê đất trả tiền thuêhàng năm và trả tiên thuê đất một lần khiến các doanh nghiệp trong nước bị hạn ché về nănglực ti chin nhưng không thé mang quyền sở dụng đất a8 thé chấp, huy động vốn; dẫn đến

khả năng cạnh ranh của các doanh nghiệp trong nước bị ảnh hưởng trong việc tiếp cận vốn

từ các 8 chức tin dung,

Thứ sâm, vác quy định về tính mình bạch trong Luật kinh doanh bất động sản nằm

2006 va các văn bản hướng dẫn thì hành đã giúp các tổ chức, cá nhân và doanh nghiệp biểu

đúng các quy định của pháp luật và hưởng đây đi các quyền và lợi ích hợp pháp khi sử đụngđối Tuy chiên, các quý định về vẫn đề này còn bộc lộ một s6 hạ chế sau:

~ Chính sách khuyến khích ưu dai đầu tư quy dink trong Luật kinh doanh bắt động sản.chưa cụ thể, Do đó, theo điều kiện cụ thé của minh, mỗi địa phương tự quy đình chỉ tiếtnhững nội dung này dẫn đến sự không công bằng trong chính sách giữa các địa phương, ảnh

"hưởng tới môi trường kinh doanh.

= Các quy định về thủ ye hành chính ong quả lý và kinh doanh bắt động sin đượcchi phối bới nhiều đạo luật, do nhiễu cơ quan chức năng quae lý va được ban han ở nhiềuvăn bản khác nhau Điều náy gây ra khó khăn trong việc thực hiện

Thự chin, một số quy định của pháp lut kính doanh bắt động sản có tính khi tị thấpkhó đi vào cuộc sống; cự thẻ:

- Thủ tye hành chính phúc tạp Điễu 8 Thông tr số 162010/7TĐXD quy định ngườitua phải xuất tinh giấy xác nhận của Sở Xây dụng vé nhà ở được chia theo hợp đồng sópvốn dé lim cơ sở cho việc ấp giấy chứng nhận quyễn sở hữu nha, Quy định này gây ra sựhiền hè “ơn so với quy định về cấp giấy ching nhận guyỄn sở hữư nhà cúa Luật nhà ở

(Điều 16, 45); Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 2306/2010 quy định chỉ tiết và hướng,

dẫn thì hành Luật nhà ở (Điễu 45) và Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 về ep Siấy chứng nhận quyển sử đụng đắt, uyên sở hữu nhà và tử sản khíc gắn tên với đất (Điều 8), Điều này lâm giảm tinh hấp dẫn búa môi trường dầu tư trong Tish vực kinh doanh bắt

ng sản

Quy dinh về nguyên tắc xác định giá đất do Nhà nước xác định phải đảm bảo sắt với giá chuyỂn nhượng quyền sử dụng đt thực tế trên th trường tong điều kiện bình thường

(khoản 1 Điều 56 Luật đất đai năm 2003) không có tính khả thị Hơn nứa, gidđất do UBND.

cắp ti xắc định được cổng bố vào ngày 01/10 hàng năm mang tính không én định, ảnh

hưởng đến chiến lược kinh doanh của doanh nghiệ iệp cũng như rủi ro giá đất tang lên gây khó.

khăn cho đoanh nghiệp.

~ Hoạt động tr vấn về định giá đất theo quy định của Luật kinh doanh bất động sin vàthẩm định giá theo quy định của ngành Tài chính rên thục tế không được quy định rõ về cơchế, chính sách cự thẻ; nên khó triển kha thực hiện tên thụ tế v.v

2 Mật số giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật kinh doanh bắt động sin

2.1, Nhẩn trương ban hành quy chế pháp lý về thành (ập các tổ chức trung gian làm

"nhiệm vụ hi tr, thie day hoạt động của thị trường Bắt động sin

2

Một trong những nguyên nhân khiến thị trường bét động sin (BĐS) nước ta hoạt động

thiểu minh bạch là chậm ra đời các tổ chúc trung gian làm nhiệm vụ hỗ trợ, thúc dy sự pháttriễn của thị trường BĐS, Mặc di Luật kinh doanh BĐS được ban hành năm 2006 cho phép

18 chức, cá nhân cĩ đồ điều kiện do pháp luật quy định được thinh lập các tổ chức kinh

cdộnh dich vụ BĐS bao gồm: tổ chức mối giới BĐS, tơ chức tư vẫn về định giá đất ổ chứcquân lý sản giao dịch BĐS v.; song đo tiểu các quy chế pháp iy đồng bộ hướng din việcthành ập và host động nên những tổ chức này vin chưa được hình thành Hơn nữa, Luột đắt

“đi năm 2003 cũng quy định: "Tơ chức cĩ đồ điều kiện, năng lực và được hoạt động dich vụ

vb giá đất di được tư vẫn giá đắt" (khoản 1 Điều 57); song tính đến nay đã 4 năm th hành

490 Luật này Nhà nước vẫn khơng cĩ các quy định cụ thể hĩa vấn đề này Kết quả là các tổchức tự vn về giá đất vin khơng thể ra đời do thiếu cơ sở pháp lý cho việc thành lập Việc

“thida vắng” cic ổ chúc kinh doanh dich vụ BĐS đã ngăn cân ự phát iễn của thị trường

'BDS theo hướng cơng khai, minh bạch và tạo điều kiện cho các giao dịch về BĐS "ngằm”tổn tg, Muỗn bio dim cho thị trường BĐS hoạt động minh bạch thi Nhà nước cần nhanhchống ban hành hệ thống duy chế pháp lý đồng bộ về thành lập va hoạt động của các tổ chức

‘rung gian lâm nhiệm vụ th diy, hỗ mợ sự phát tiễn của thị trường BDS;

Bén cạnh đĩ, Nhà nước cũng cần xây dựng và ban hành các quy định về tiêu chuẩnchuyên mơn, nghiệp vụ; các quy định về việc thi sit hạch và cấp ching chỉ hành nghề chonhững chuyên viên tư vẫn về địa ốc hoạt động trong lĩnh vực mơi giới BĐS, định giá BĐS,

quan lý sản giao dich BĐS v.v Với việc tạo ra nguồn nhân lực được dio tạo bài bản, cổhong cách lim việc chuyên nghiệp và hot động trên cơ sở tuân thi pháp Int và quy tắc

đạo đức nghệ nghiệp sẽ là một bảo đảm khơng th thiểu được cho thị trường BS ở nước

ta host động mình bạch;

2.2 Ri uất, sữu db, bỗ sung và ban hành các quy định về xây đụng hệ thẳng thơng tin

¥8 BBS và cơng khai hơng tin v8 BĐS

‘Thi trường BĐS muốn hoạt động minh bach thi các thơng tin về BĐS phải được cơng

bổ cơng kba hoặc tạo điều kiện cho cơng ching dễ ding truy cập, tiếp cin Ở nước ta, việc

{qin ly BDS được Nhà nước giao cho các cơ quan khác nhan thực hiện Vi vay thơng tín do

sắc cơ quan này th thập, lưu gi chủ yếu được sử đọng cho yêu cầu quản ý nhà nước đối

với từng loại BĐS được gio quản lý Do vậy những thơng tin này thường được quân lý theo

cf độ bảo mặt khi được cơng bổ cơng khai rộng rãi ra cơng chúng, Ching chỉ được cưngsắp khi cĩ yêu cầu của các cơ quan nhà nước cơ thẳm quyền Hon nữa, do tinh “et cứ”trong hoạt động quản lý nhà nước đối với từng lĩnh vực được giao nên dường như khơng cĩ.sulin thơng, tao đồi thống tin vỀ BĐS một cách thường xuyên giữa các cơ quan quản lý

hà nước v8 BĐS, Với phương thức quản ý thơng tin về BĐS như vậy th thị trường BĐSrất khĩ hoạt động một cách minh bạch Muốn thị trường BĐS hoạt động minh bạch thi Nhà.ước cần rã số sửa đồi, bổ sung và ban hành các quy định về xây dựng, lưu tr và cưng cắp thơng tin về BĐS theo hướng:

- Việc xây dựng, lưu trữ hệ thống thơng tin về BĐS cần được quản lý dưới dang "sốhĩa” đỂ thug tin cho vige truy cập, tra cứu;

~ Cle thông tín về BĐS liên quan trực tiếp đến hoạt động kính doanh BDS (đặc biệt làthông tin về quy hoạch, kế hoạch SDB) cần được công bổ rộng rãi cho công ching:

+ Thiết lập một hệ cơ sở dữ liệu quốc gia về hệ thống thông tin BĐS và hệ thống dữliệu này được giao cho một cơ quan chịu trách nhiệm thống nhất quản lý;

+ Xác lập co chế phối hợp trong việo trao đối, chia xẽ thong tin về BĐS giữa các cơ

“quan quân lý nhà nước về nhà, di

- Xây dựng và ben hành quy sinh bắt buộc các nha dẫu t kinh doanh BĐS định kỳphải công bổ công khai cức thông tn về năng lự ti chính, doanh th, ợi nhuận rên sản

giao dich chứng khoăn, :

~ Quy định bắt buộc ác chủ thể kinh doanh BĐS phải công bồ công khai thông tin về

BDS tại sin giao địch BĐS;

23 Tidp tục rà soái, sữa di, bb sung các quy định về trình tạ, thủ tục hành chính trong

‘quin I và SDD nhằm loại bo quy định gây cân trở đến việc thực hiện sửa dé quyềnSDB; ban hành guy dink nh cự thé 6a chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tbchức cña cúc tỗ chức địch vụ về đất dat

Một trong những sửa đổi, bB sung quan trọng của Luật đất dai năm 2003 so với cácđđạo Luật đất dai được ban hành trước đây là cỏ hỗn một chương (Chương V: Từ Điều 122 -Điều 131) đề cập đến thủ tục bành chính về quản lý và SDP dal Theo dé, tah t, thủ tyehành chính về quản ly và SDP dai được quy định rõ ring, rành mạch Tuy nhiền, với việc

"ước ta trở thành thành viên chính thức của WTO; ching ta có nghĩa vụ phải thực hiện các

‘cam kết khi gia nhập Tổ chức này vi muân thủ những luật lệ mà WTO đã đặt ca Trọng bối cảnh đó, việc rà soát những quy định về thủ tục hành chính về quản ly và SDB dai của Luật đất đai năm 2003 nhằm loại bộ quy định bắt tương thích, không phù hợp với quy chế, luật lệcủa WTO là một việc làm cần thiết

Hoon Hữa, Luật dit dai nim 2003 còn bổ sung các quy định về việc (hành lập các tổchức dich vụ về đắt đại như Văn phòốg đăng ký quyền SDD, tổ chức phát triển quỹ dắt va tư vấn giá đắt nhằm đáp ứng như cầu của xã hội và gop phần hỗ ợ sự phát triển của tị trường

"BĐS Các quy định này được cụ thé hóa tại Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2008

Ề thi hinh Luật đất ai Tuy nhiên các quy định của Luật dls đai năm 2003 và Nghị định số

181/2004/NĐ-CP ngậy 29/10/2004 về thi hành Luật đt dai về vẫn đề này mới chỉ “dòng

lại” ở mức độ khái quát thiểu quy chế pháp lý cụ thẻ, đồng bộ hưởng dẫn về tổ chức, hoạt động Chính vi vậy, đã hơn 4 năm tiễn khai ghì hành Luật đất đại nam 2003 ma một số địa phương vẫn chưa dhành tập được Văn phòng đăng ký quyền SDD, t8 chức phát iễn quỹ đất _-Dé bảo đầm năng cao tính minh bạch của thị tường BDS, Nhà nước edn r soát, sản đi,

bổ sung hệ thống quy chế pháp lý đồng bộ, cụ thé về 13 chức, hoạt động của các tổ chức nay.Trên cơ sở đó sám hình thành Van phòng đăng ký quyển SDD, 1 chức phát iễn qu đất ởtft sẽ các địa phương nhằm hỗ trợ, thúc đây sự nhất tin của thị trường BĐS theo hướng

sông khai, mình bạch

1⁄4

2.4, Sita di, bd sung các uy dink về mat giới bắt động sin

Thự phần trên đã đề cập, hệ thông pháp luột v kinh doanh DDS nói chưng và các quyđịnh về môi giới BDS nồi riêng mới ra đời và dang trong quá trình xây đựng, hoàn thiện Vi

‘vy sẽ không trish khỏi những “khoảng trắng” trong các quy định về môi giới BĐS DEkhắc phục những hạn chế này và góp phần hoàn thiện pháp hật về các tổ chức trưng gian hỗtrợ, thúc diy sự nhát triển của thị trường BĐS; theo ching tôi, Nhà nước cin thực hiện một

số giải pháp cơ bản sau day:

Thứ nh, cần nghiên cứu, xây dựng và sớm ban hành bộ quy tắc ứng xử về đạo đứccủa nhà méi giới BDS Kinh nghiệm của các nuớc có thị trường BĐS phát iển cho thấymuốn xây đựng một đội ngõ các nhà môi giới BĐS chuyên nghiệp thì một trong những điềukiện là phải xây đựng các quy tắc đạo đức nghề nghiệp môi giới BDS Bộ quy tắc đạo đứcnghề nghiệp này 38 định Nướng cho hoạt động môi giới BDS đi vào né nếp mang tính công,khai, minh bạch và nâng cao uy tín, ình ảnh, vị thế của những người mỗi giới BĐS trong xãhội Tuy nhiên, ở nước ta hiện vẫn cin thiểu bộ quy tắc đạo đức nghề nghiệp mai giới Điều

ny tác động tiêu cực đến hoạt động môi giới BĐS

Thứ hai, cần rà soát, sửa đồi, bỗ sung các quy định về đảo tạo, bồi dưỡng và cấp chứngchỉ môi giới BĐS, Luật kinh doanh BĐS năm 2006, Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày.15/10/2007 quy định chỉ đắt và hướng dn thị hành Luật kinh doanh BDS và các văn bản

"hướng din thì hành quy định về điều kiện, nội dung của hoạt động dio tạo, bồi dưỡng và clching chỉ mới giới BĐS Tuy nhiên qua thực tin thi hành, chúng tôi cho rằng Cục Quản lý

nhà và Thị trường BS (Bộ Xây dựng) cần thực hiện một số công việc sau

- BB sung các quy định về đào tạo kỹ năng hành nghề môi giới BĐS; cụ thé bổ sung-quy định kéo đôi thi gian đảo tạ, bồi dưỡng về môi giới BĐS lên 06 tháng trong đó dành

một nửa thời gian này cho việc bồi dưỡng kỹ năng và thực hành môi giới BĐS Trong 03

thing thực bình, cá nhân muốn được cắp chứng chỉ môi giới BĐS phải trực tiếp tiến hànhmỗi giới í nhất 09 vụ môi giới

- Bổ sung quy định về dio tạo những chuyên ngành bổ trợ cho hoạt động môi giới

DS như thiết kế chương trình, nội dung chuyên đề về phong thủy trong kinh doanh BDS:chuyên đề về nắm bất tâm lý khách hành, chuyên đề về marketing, iếp thi BDS, chuyên đểv8 tâm linh trong kính doanh BĐS, chuyên dễ về dự báo, đánh giá xu hướng phát triển của

thị trường BĐS v.v.

- Sửa đồi, bổ sung quy định về tiêu chuẩn của đội ngữ những người tham gia đào tạ,

bồi dưỡng môi giới BĐS Dé được tham gia hoạt động này, theo chúng tôi, ho phải là người

trực tiếp tham gia giảng dạy, nghiên cứu vé lĩnh vực BĐS hoặc trực tiếp tham gia môi giới

BĐS ítnhắtlà l0 năm, 5

- Bổ sung quy định về kéo dài thời hạn tập sự của người có nhu cầu cấp chứng chỉ moigiới BĐS 6 Ba Lan, người muốn được cắp chứng chỉ môi giới BĐS phải thực tập 06 thang

tại các công ty môi giới BĐS và phải trực tiếp thực hiện íL nhất 15 thương vụ môi giới

“Trong khi đó, pháp luật kinh doanh BĐS của nước ta lại không quy định cụ thé thời gian tập

sd dae cấp ching chi môi giới là bao nhiêu lau Trên thụ tế, người xin cắp chứng chỉmôi giới sau ki hoàn thành Khóa bài dưỡng cấp ching chỉ môi giới được cơ sở đào 190 tổchức di thực hành nghề môi giới Mặc di trên lý thuyết các cơ sở đảo tạo đều có kế hoạch,nội dung, chương trình cụ thể về thời gian thục tập nghÈ môi giới song thực tế công việc nayđược thực hiện hình thức, mang tinh đổi phó là chủ yếu Các cơ sở đào tạo thường: hệ

với một sàn giao dịch BĐS rồi tổ chức Ø1 buổi cho học viên tham qua, tìm hiểu hoạt động.cia sin giao dich BĐS, Nhu vay với cáchtỔ hức hực tip như hiện nay tịì không thé nồi làhọc viên có thể tiếp thu, được tran bị những kỹ năng môi giới BĐS cần thiết Để khác phe

‘han chế này, Bộ Xây dựng cần bổ sung quy định về thời gian thực tập, hành nghề môi giới

BDS từ 01 - 03 tháng về trong thời gian này người xin cắp chứng chỉ môi giới BĐS pháitrục tiếp thực hiện ít nhất 06 thương vụ môi giới BĐS thì mới đủ điều kiện dễ được cấp

“chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS.

Thử ba, môi giới BDS là một Joại hình kinh doanh dich vụ BĐS, Bắt kỳ hoạt độngkinh doanh nào cũng tiềm dn rủi xo, Rut so phổ biển nhất của loại hình kinh doanh môi giớiBĐS là việc khách hàng khong thực hiện nghia vụ trả phí môi giới, hoa hồng moi giới đãcam kết, Dé chia sẻ rủ ro cho nhà mới giới BĐS, Nhà nước cầu nghiên cứu, ban hãnh các

“hợp Khách hàng Không thực hiện nghĩa vụ trả phí môi giới, hoa hằng môi giới đã cam kết

đối với nhà môi giới

Thi ne, 68 sung quy định về một trong các điều kiện hành nghề môi giới BBS; theo

đó, cá nhân muốn bình nghề môi giới BDS phải mở một ti khoân cá nhân ti ngân hing do

"bọ la chọn và có số tiền tối thiểu JầM0 tiệư đồng trong ti khoản Mục địch của quy định

ny nhằm bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp khi nhà môi giới gây thiệt bại về lợi ich vật chit cho khách hàng trong quả trình hành nghề.

Tie năm, 68 sung quy định về thôi hạn của chứng chi môi giới BĐS, Ở các nước trong

hu vực như Trung Quốc quy định thời hạn của chúng chỉ mỗi giới BDS là 02 năm;Singapore quy định thời hạn này là 01 năm Hc thời bạn này, nhà môi giới BDS phải thiidm tra sit hạch lại, Nếu ai vượt da kỳ kiểm tra này sẽ được gian hạn chứng chi hành.

hề Trường hợp nhà môi giới không vượt qua ky kiém tra sé hạch sé bi buộc phải học li

“thi lấy chứng chỉ mội giới BĐS mới, Mục đích của quy định này là nhằm tạo ấp lực để

hà môi giới không ngừng học hồi, cập nhật kiến thức mới dé nang cao năng lực và mình độchuyên môn Trong khi đó, pháp luật vé môi giới BĐS ở nước a lại chưa quy định vé vn đểnày Vi vậy tham khảo kinh aghiệm của các nước, Cục Quản lý nha và Thị trường BDS (Bộ

“Xây dựng) cần nghiên cứu, xây dựng và đề xuất với Bộ Xây dựng ban hành quy định về thời han của ching chỉ mốt giới BDS Chúng tôi cho rằng trong tuong lai Nhà nước quy địnhthôi hạn có gi mị của chứng chỉ mỗi giới BDS 05 năm là hợp lý

16

“Thứ sáu, bỗ sung các quy định về hợp đồng môi giới BĐS trong BLDS năm 2005.

2.5, Sita dé, bd sung một sb quy định v8 sản giao dịch bắt động san

MO trong những mile dich bo bản của việc xây dựng sin giao dịch BĐS là dim việccho các giao dich mua bán, chuyỂn nhượng BDS, cho thuê BDS và thuê mua BĐS thực hiệncông khai, minh bạch; đồng thời chống sự độc quyền, tự ý năng giá bón BDS lân quá cao so

với giá trị thực của BĐS của các chủ đầu tu, kinh doanh BĐS Tuy nhiên do các điều kiện ve thành lập sin giao địch BS ma pháp luật kinh doanh BĐS quy định còn quá so sii nén hàn

hốt các chủ đầu tr, kinh doanh BĐS đều tự thành lập sin giao địch BĐS để mua bán, chothuê và thuế mua BĐS, Mục đích của việc làm này là chủ đầu ox, kinh doanh BĐS không,

‘mubn chia xé thông tin về BĐS, bí mật kinh đoanh cũng như lợi nhuận thu được từ việc đầu

tu, kinh doanh BĐS cho người khác biết Như vậy thị trường BĐS ở nước ta hiện nay vẫn ở trong tinh trang tính công khai, mình bạch rit kém Để khắc phục hạn chế này, Nhà nướccần sửa đổi, bổ sung các duy định vé điều kiện thành lập sin giao dich BĐS theo hướng: (0)

“Tăng tỷ lệsố nhân viên của sàn giao dịch BDS có chứng chỉ môi giới BĐS; (i) Tăng tỷ lệ số

vốn đăng ký kính doanh sin giao dịch BĐS; (i) Tăng quy mô và điện tích tố thiểu của sản giao dịch BĐS v.v, Bên Ủạnh đó, Nhà nước cũng cần bổ sung các quy định về diều kiện

chim đứt hoạt động của sin giao dịch BDS Có như vậy mới mong cải tiện được chỉ số

công khai, minh bạch của thị trường BĐS ở nước ta,

2.6, Sita dỗi, bỖ sung các quy định khác về một sb té chức trưng gian, hỗ trợ thị trường

Bắt động sin

Luật kinh doanh BĐŠ năm 2006 và các văn bản hướng dẫn thi bành mới chỉ dừng lại ởviệc quy định các loại hình kinh doanh dịch vụ BĐS, bao gồm: môi giới BĐS, định giáBĐS, từ vin BĐS, đấu giá BĐS, quảng cáo BĐS, quan lý BĐS và sin giao địch BĐS, Tuy

nhiên hiện nay, hoạt động môi giới BĐS, định giá BĐS và sản giao dich BĐS được pháp,

Thậi quy định tương đối chỉ tết và người thục hiện những hoạt động dich vụ nay bất buộc,tham dự các lớp dio tạo, bồi dưỡng và được cấp chứng chỉ môi giới BDS, chứng chi định

giá BĐS, giấy chúng nhận đã qua lớp bồi dưỡng sin giao dịch BĐS mới được phép hành

"aghễ Các hoại động dịch vụ còn lại chưa được pháp luột quy định cụ thé về guy chế thành,lập cũng như các diễu kiện hành nghề Điều này cũng tác động không tốt đến tinh công khai,mình bạch của thj trường BĐS nước ta Để khắc phục hạn chế này, chúng tôi cho rằng cácsii pháp cần phải thục hiện trong thời gian tôi: bao gồm:

- Bỗ sung quy định ey thé về nội dung các loại hình kinh doanh dich vụ BĐS: quảng

cáo BDS, tư vấn BDS, dấu gié BDS, quản lý BĐS,

~ Bỗ sung quy định về điều kiện cấp chúng chi của những người hoạt động kinh doanh

<dich vụ BĐS trong các lĩnh vực quảng cáo BĐS, tr vấn BĐS, đầu giá BĐS, quản lý BĐS

= Bổ sung quy định về xây đựng nội dung, kế hoạch, chương trình, năng lực và điều

kiện của các cơ sở đào tạo cấp chứng chỉ về quảng cáo BĐS, tư vấn BĐS, đầu giá BĐS,quản ly BBS và, " —

[T06 Tan trộn tw Tal vi

UGG B40 HOC LUT HÀ tội

"ĐÀ DẠNG HÓA CÁC KÊNH TAI CHÍNH NHÀ Ở TRÊN DIA BAN ĐÔ THỊ:

MỘT SỐ VAN ĐỀ NỘI BẬT CAN GIẤI QUYẾT:

Định Trọng Thắng

"Phổ trường ban Chính sách Diu tw Viện NC Quản lý Kinh tế TW

Việc phat iển và quản lý thị trường tin dụng nhà ở (housing mortgage market) là ưu

tiên chính sách quan rong tại nhiễu nước trên thé giếi Một thị trường tín dụng nhà ở phát

triển sẽ làm tăng tỷ lệ sở hữu nhà ởcủa ngửời dân đô thị, làm tăng tính bền vũng của hệthông ngân bàng và thị trường bắt động sin, qua đó góp phần quan trọng vào qué trình pháttrin kinh 18-28 hội của đất nước,

Binh nghiệm quốc ế cũng chỉ ra rằng néu không có các kênh hey động vốn du tenhà ở da dang, hữu hiệu, hị tướng nhà ở sẽ hoặc là không phát triển đủ mốc, hoặc sẽ cómức giả vượt quá "tầm với” của đa số người din, Đồng thời với việc tạo thuận lợi cho ngườimua nhà, các kênh huy động vốn đồu ur nhà ở còn giúp các công ty phát triển đất và nhà ở

độ thị huy động tốn đầu tư tăng nguồn cung nguồn cung cho thị trường nhà ở, Tuy nhiền, rnéu không được quản lý, giảm sit chặt chế, việc huy động vốn dầu tr bắt động sản thôngqua hệ thing ngân hùng kéo theo rất nhiều rồi ro, Đã về dang cổ nhiều cuộc khủng hoàng tôisbính tín đụng và kinh tế di ra cố nguyên nhãn xuất phát từ chính cách thức huy động này(huy động nguồn vốn ngắn hạn).

© Việt Nam, quá tri công r‡hiệp hóa, đ thị hóa và hội nhập kính tế quốc tế đăng, diễn ra rất mạnh me cả về chiều rộng lẫn chiều sâu DE đạt tiêu chuẩn của một nước côngnghiệp hoá th tỷ ệ đô thị hoa (số dn sống ở khu vực đô ei) hướng chiếm từ 60 - 80%ting đân số, Như vậy, vấn để phát tiễn thị trường nhà ở đô thị để đáp ứng yêu cầu đô thị

"hoá ở nước ta là vẫn đề lớn và có ầm quan trọng đặc biệt Tinh chất nhạy cảm của vin đề

hà ở đô thị đã nỗi lên đặc biệt rõ nét rong cơn sốt bắt động sin tgi một số thành phố lớn

tường thời gian vữa qua Phần lớn cỞ ti sin này tập trung vào mot số ít người có thụ nhập

cao, trong khi đó những bộ phận còn lại tại đô thị đang phải sống trong điều kiện chật chội.

“Nếu như ở nông thôn sự thiếu an là nguy cơ trực ep de dog nhóm người nghèo thi điều kiện

“hà ở vã môi trường quá ồi tệ đã ở thành một thực tế điễn ình cho sự nghèo khổ ở đồ thị.

"Ngoài vin đề cùng cầu của thị trường xây dụng nhà ở va giá thị trường bắt động sản

“quá cao, một vin để có tác động trực giếp đặc biệt là các hộ dân cư ở đô thị là việc thiệu khảning tiếp cận các nguồn vẫn dij hạn để sửa chữa, cdi tạo, ning cấp và xây moi nhà ở với cácđiều kiện trong khả năng tài chính của mảnh: ĐỂ phát triển thị trường tài chính nhà ở rồi chung, vã qua đồ là khả năng tiếp cận nhà ở của người dân, một điều kiện cốt lõi là cần có các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị phát triển,

Trea thể giới, cố S kênh huy động vốn đầu tơ nhà ở chủ yếu, bao gằm kênh trực tiếp,

"kênh tiết kiệm hợp đồng, kênh dựa trên tiền gửi và kênh ngân hàng thé chấp, kênh thị trườngching khoán và th chấp thứ cấp

Mình 1: Các kênh huy động vấn đầu tr nhà ở đô thị chủ yếu

li Kachin Morin tị trường

‘6 chap Oa

san tực sep)

"Hình 1.3 Các kênh huy động vốn đầu tu nhà ở chủ yếu

“Mguân: Boleat (1984) [57 t.37]xà sửa đi, bổ sung của tác giả ,

Tiện nay các kênh huy động vốn đầu tr nhà ở đồ thị ở Việt Nam mới dang phất tiễn ở

giả đoạn đầu, chủ yếu tập trung ở các kênh huy động vốn đơn giản như tin dung ngân bàng,

tin dụng và huy động vốn từ người sử đụng và người thân, Các kênh huy động vốn thông

‘qua thị trường chứng khoán và các công cụ tài chính khác côn ở trình độ phát triển tp.

Bài viết đưới đây phân tích khái quất về các kênh tải chính nhà ở chủ yếu tại Việt

‘Nam hiện nay, bao gm (1) kênh tài chính nhà ở dựa trên tiễn gửi NHTM, (2) kênh tài chính.nhà ở qua thị trường vốn và (3) kênh tải chính nhà ở qua NSNN và tiết kiệm hộ gia đình

Trên cỡ sở d6 bài viết đưa rụ những vin đề nội bật cần có chính sách gi quyết

1 Thực trạng phát triển đa dạng hóa các kênh tai chính nhà ở chủ yếu

Jot, Đất với thị trường Bắt động sẵn s cấp

Hiện nay, có 4 nguồn vốn chủ yếu đầu tư vào thị trường bắt động sin sơ cấp, bao gồm:nguồn vốn tự có của doanh nghiệp, vốn huy động của khách hàng, vốn vay và vốn phát hành

trái phiếu Trong đỏ, vốn vay chủ yếu là từ các NHTM Ngoài ra, còn có nguồn vốn đầu nenước ngoài, tuy nhiên, nguồn vốn này chỉ có trong các dự án đầu tr nước ngoài hoặc heptác, lién doanh với nước ngoài Khi đó, cơ cấu vốn tự có sẽ là nguồn vốn đầu từ nước ngoài

Hình Cơ cấu nguồn von đầu tư của các dự án phát triển bất động sản

‘Va phát hành trảBiG.) — Vận 06(18%)

cơ

`Vốn vay tn dng! iEbuiEeifx

G4) khách hang

ARO

"Nguồn: Thi(2008) bả in’ (oán của te git

Cơ cấu nguồn vốn như trên dẫn tới việc ác nhà đầu tư bắt động sản có thé huy động.được một lượng vốn bên ngoài khá lớn (rên 80%) tải ary cho các đự án phát miễn bắt động,sản Đồng thời, tý lệ buy động vốn trực tiếp cao từ khách hàng khiến cho chỉ phí huy động,

vn 8 mức hợp

‘Tuy nhiên, cơ cấu nguồn vốn như vậy dẫn tới một số nhược điểm quan trong, bao gồm:Thứ nh, luồng vỗntài trợ cho các de án thiếu ấn định: Các dự án đầu tư tất động sảnchủ yếu dựa vào nguồn tải trợ bên ngoài là vốn vay tin dụng (56,2%) và vốn huy động của khách bồng (24296), nhưng cả hai luông vốn này đều có tính ngắn hạn và ắt nhạy cằm vớisắc biến động của thị trường, Bin tứ tín dụng từ các ngân hàng cho dự án bit động sinThường chỉ ở mGc ngắn hạn và trung hạn, Các lưỗng vén dài hạn và én định như tờ thu hút

trái phiểu hoặc các quỹ tín thác đầu tt bắt động sân còn đóng vai trò rắt nhỏ trong cơ cầu tài

tng cho dự án bắt động sản Do vậy, mỗi kh thị trường đĩ xudng thi các chủ đầu tw đứng

"hước nguy cơ không thể hoàn ất dự án, đặc iệtlà các dự án lớn và đài hạn, và đứng rước

"nguy cơ va ng Điều này đã xây ra vào giai đoạn 2003-2004, khi vị thiếu tải trợ nên có nhiều

dự án bat động sản bị đình trệ trong một thời gian di, gây nên nhiễu hệ quả tiêu cực trong phát tiên kính tế - xã hội đắt nước Hiện nay, tình hình đang lặp lạ, các chủ đầu tư không

‘6 nguồn vốn dé tiếp tục dự án dang đổ,

Tih, điều Kiến ài trợ không thuận lợi: Các chủ đầu tư phat gánh chịu rồi ro lam phât

và ti sult nt lớn do các khoăn vay ngân hàng đều là các khoản vay ãi suất thả nỗi theo Bộsuất hj trường Do vậy, khi lam phá ting và lãi oud cũng, ác khoản nợ của chủ đầu tr rời

“tên đắc để vá phát sinh các chỉ phí ngoài đự tính Trong khử đố, liên tục trong các năm từ

2004 tối nay, sut trên thị trường ngân hàng liên te tăng mạnh và tgp diễn khi căng

thẳng ys

Thứ ba khó phốt triển các dự án nhà bản thé chấp tả gúp hoặc nhà cho thud Những

‘dy án này là một thị trường tốt trong đài hạn và cũng đáp ứng nhu cầu nhà cửa của người

20

dân, đặc biệt là người có thụ nhập trung bình Tuy nhiên, theo ước tính, những dự án trên

cẩn đến 20-30 năm để thu hồi chỉ phí đầu tw Các doanh nghiệp vita phải đảm bảo giá nhàbán hoặc nhà cho thuê thip, trong khi các doanh nghiệp còn phải đối mặt với một khoản ngvay lớn từ ngân hàng phải rả và vốn huy động Đầu tr nhà cho thuê và thé chấp đang rétphố biến tiên thé giới như ở Việt Nam thì nh vye nay chưa thật sự thú hứ các nhà đầu{u, Các NHTM gặp khó khăn khi mở rộng thời hạn vay trong khi hầu hết các khoản tiền gửiđều là ngắn hạn Trên thểgiới, một số ngân bảng có thé đưa ra những khoản vay có thd gi{ir 20 tới 30 năm bối vi ngân hing có thé bán những khoản nợ như thé cho một số tổ chứcđặc biệ như quỹ bảo hiểm, quỹ phúc li khi cần thu hồi vốn.

1.2 Đắi

Trong những người cần vốn cho nhà ở thi các hộ gia định là đối tượng cần được hỗ trợtải shính nhất do việc tích Iu? trên thu nhập của ho rất nhỏ so với tị giá của bit động sản

“Trong khi đó, các công ty xây dựng va công ty phát tiễn có thể chiếm dụng vén lẫn nhau và

"nguÊn vốn thường là ngắn đến rung hạn (ngay sau khi xây đụng hoặc bán nhà đã thụ hồi đã

vấn),

‘cdc kênh tài chính đành cho các hộ gia dink

`Nguồn vốn đành cho ác hộ gia định mus nhà bao gồm 3 nguồn chính: ) tự ch luỹ và

"huy động vốn thị trường không chính thức, đây là phân đoạn quan trọng nhất ước tính đến

70- 80% tin dung tải chính bắt động sản; if) vốn vay un dung (vay thể chấp mua nhà ở) vài) nguồn tà trợ tờ NSNN và các nguồn khác, Tuy nhiên, mặc di nguồn vốn tự tích lũy và

“huy động trên thị trường phi chính quy vin là nguồn quan trọng nhất, các NHTM đã diy

"mạnh vig phá viễn và cung ấp fc sản phẩm tín dạng thế chấp tiêu dũng ry giúp ho vige

mua bất động sản của ngươi din’ Bên cạnh luồng vốn thương mại, một số ít người có thunhập thip đãiếp ofe ới các dng vấn ae đi của nhà nước dink cho việc mus nha ở hoặc

xây dụng nhà ở

Hình 2 Cơ cấu nguồn vốn mua nhà của hộ gia đình và cá nhân.

ị 1 xvi tan vn hay

|

= Tả nợuNSAY

`2 Vấn ch ly và th rồng tí dạng pi chin the

ANguôn- Vietnam Report (2011)

Vay ngân bàng dé mua nhà chưa phải là lựa chọn số một của người dân tại 2 thành phốlớn là Hà Nội và TP H Chí Mình khi mua nhà Theo kết quả điều tra, trong số những hộ gia

đình đã có bắt động sản thì có đến 35,8% số hộ ích luỹ được 60-80% tr giá của căn nhà và31% số hộ tích luỹ được 80-10% trị giá của căn nhà Chủ yếu ngưởi dân mua nhà dựa trên.

"hguồn tích kiệm, với việc người dân ty mua bằng tin của mình chiếm ty 1 rên 60%,

`Với những người có vay tiền để mua nhà, kênh huy động vốn được người dân ưa thích

đồl vay ngân ng với mứ 78% tị Hà Nội và 53% ui TP Hồ Chí Minh, tp theo là vay

"nguời thân với 47,5% ở Hà Nội và24l5%6 ở TP Hồ Chi Minh Những loại hình vay khác nhưvay bạn bè, cơ quan, các qu? 1 chính chiếm tý trọng không đăng kẻ (rên đưới 10%) Trong

s6 các kênh vay mia nhà, các đối thợng tham gia điều tra vẫn đánh giá ngân hàng diy làgun vay quan trong nhất, với ỷ lệ 599% ở Hà Nội và 55,1% ở TP Hỗ Chí Minh, vượt khá3a 40 với vige đánh giá tằm quan trọng của vay bạn bèngười thân Và vay từ các quỹ ti

“Nguẫn: Vietnam Report 201)

"Hệ thống tải chính nhà ở có những tu điểm và nhược điểm chính sau đấy tử quan điểm của người tiêu ding bất động sâm; ||

VỀ nhược điểm, luỗng ven lôi sạc manh man, không ẩn định và điều kiện tài trợ bất lợi.Hau hết các khoản vay tin dụng ngân hàng dành cho bắt động sin đều có thời gian dưới 20

"năm, với 1 suất biển đối theo Iai suất thị trường và lạm phát thị rường, Kết hợp với việc lãisuit thị trường ở mức rất cao rong thời gỉan qua, người tiêu ding bắt động sin gặp rit nhiều

nhi,

Tuy nhiên, xu hướng chung là tín dụng bắt động sản tăng với tốc độ khá nhanh Từtháng 12/2003 tới thắng 4/2008, ting dư nợ bắt động sin trong hệ thống NHTM đã ting

khoảng 486% Tốc độ ting trường tin dụng bit động sản bình quan từ 2003 tối nay đạtkhoảng 60%⁄0nãm, nhanh gần gắp đối sơ với tốc độ tăng trưởng tín dụng nói chung của bệ

"Nguồn: NHNN, BGSTCQG, Bộ XD và tính toán của tắc giả

"Mặc dù xu hướng đài hạn là gia tăng, dư nợ cho vay bắt động sin trong ngắn hạn tăng

giảm gin liên với bign động nóng lạnh của thị trường bắt động sản Khi thị trường bắt độngsin sốt nóng, những luỗng vén ngân hing đỗ vào thị trường bắt động sin tăng đột biến, và

‘nguge lại Từ sau tháng 3/2008, khi thị tường bắt động sân di xuống, luồng vốn ngân hàng

cho vay bắt động sin không những không tăng mà còn giảm sit mạnh (giảm tới gin 20%),

trong khi tổng dư nợ tín ngân hàng vẫn tăng 6 mite gần 16% Nhu vậy luỗng tít đụng ngânhàng không chỉ cấp vốn, mà có thời điểm còn rút vốn khôi thị trường bắt động sản

2 Các vướng mắc, tồn tại cia hệ thống các kênh tài chính nhà ở Việt Nam hiện nay

Như vậy hệ hông ngân hing dang có vai rồ chi lục rong hey động và cung cấp vinđầu bắt động sảo, ao gồm cả iêu dùng và hát iển bắt động sin, Việ cung lp này

‘ge thực hiện thông qua Các NHTM bán lễ chuyên cho vay đến các cá nhân, hộ gia định để

phit tin bất động sản

THoạt động tin dụng bắt động sản của các NHTM hiện nay tập trung vào việc tài trợ cho các,

dr án kinh doanh phát triển bắt động sản Tỷ lệ tai trợ cho hoạt động tiều dùng bất động sin

cồn thấp Với cấu trúc kinh doanh như vậy, NHTM gặp phải các rủi ro sau đây:

Rồi ro tin dung: rủ ro này xuất phát ừ việc các NHỮM là cho vay trung hạn và dai

than bất động sản dựa trên các nguồn vốn huy động it kigm (hường là ngắn han), do

Xây cức ngân hang gặp phải ii ro tín đụng và vỡ nợ nếu việc huy động nguồn vốn

gắn hạn bị gián đoạn, Việc dh gid ủi sản bảo đảm bằng QSH nhà ở và QSD dắt &sắp nhiều khó khăn do khung giá đất của TP quy định còn nhiều bắt cập, chưa phù

"hợp với hye t thi trường

Rui ro lãi suất: Các khoản ai vay bắt động sản tại Việt Nam thường là lãi suất thả.

nổi, do vậy bên đi vay là bén gánh chịu rủi ro chính Tuy shiên, khi lãi suất tăng đột

gt, nhiềư người dĩ vay không trả được nợ, hi chính các ngân hàng sẽ Ta bên cuỗi

cũng phối gánh chịu i ro i suất

‘RU ro ¢hj trường: Hệ thống NHIM dang tải trợ qué mức cho các dự án phát tiễn bắtđộng sản Đây là một rủi ro lỒn do chất lượng các khoản vay dành cho các công ty

phát tién bất động sản bj ảnh hưởng mạnh bởi biển động giá bắt động sản Khi giábit động sản giảm mạnh, tỷ ệ nợ xấu bất động sin của các NHTM sẽ tầng nhanh,ili ro đạo đức; Trong bối cảnh chông dn tín dụng và thông tin giao địch bắt động sảnshưa đầy đủ và rõ rằng, rùi ro đạo đức liên quan tới strung thực của lãnh đạo và

nhân viên ngân hàng là khá lớn.

“Trình độ phát tiễn của hệ thống các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị tác động trực tiếp tới hệ thống tải chính quốc gia và việc người dân có bất động sản, do vậy cổ những ảnh

hưởng lớn tới an kinh tế và xã hội nói chung Những yéu kém của hệ thống tai chính nha ở

"hiện nay đang gây ra những ảnh hưởng trực tiếp sau đây:

Làm giâm tý lệ người dân có nhà ở Theo đánh giá của Bộ Xây dựng, tỷ lệ người dân

thành thị có nhu cầu về nhà ở là rất lớn nhưng chưa được đáp img".

Thị trưởng nhà ở bình dân kếm phát triển Hiện nay, yêu cầu về bất động sản của

người thành thị có thu nhập trung bình là tắt lớn, tuy nhiên do không có cơ chế tài trợ phù hợp nên nhồng yêu cầu lớn này không chuyển hoá thành nhủ cầu thị trường Thị

trường bất động sân ở các thành thị chủ yêu phát tiễn các sản phẩm cao cấp dành cho ngời o6 thu nhập cao vit ao tong xã hội No tình trọng aay vẫn tiếp điển

‘ma không có sự điễu chín kip thi, sẽ làm gia tăng thêm khoảng cách giàu nghèo va

có thể ey bắt ôn trong xã hội

Vige dựa quá nhiều vào kênh cấp vốn NHTM khiến rồi ro của hệ thống tai chínhtăng, cho dù vốn tải try cho bắt động sản còn ở mức thấp xét trên tỷ lệ cho vay bắt

động sản/GDP.

pt in nh

~_ Nguồn vấn ti trợ bắt động sản có xu hướng ủng hộ các hoạt động đầu cơ bất độngsản, dẫn tới làm trim trọng thêm các đợt sốt nóng, ạnh của tị trường bắt động sin

~ _ Việe dựa nhiều vào kênh ải chính ph chinh thức như là kênh cấp vin di hạn khiếncho chất lượng của bắt động sin 6 thị bị nh hưởng x

3 Nguyên nhân

C6 thé rit ra nguyên nhân của các yếu kém trong hoạt động của các kênh huy động vốn đầu

tự nhà ở đô thị tại Việt Nam nh sau:

~ _ Bồi cảnh không thuận lợi của kinh tế vĩ mô, đặc biệt là lạm phát và lãi suất liên tục duy

trì ở mức cao trong migt thời gian khá dải, cộng với việc người dân nói chung có khảcăng tích lũy thấp, là các rào cản quan trọng đối với sự phát triển của các kênh tài chính

"nhà ở,

= _ Các nền ting thể chế của các thị trường có liên quan như thị trường bắt động sản, tị

trường ngân bàng, ị trường chứng khoán, thị trường xây đụng còn nhiều yêu kém, do

vây ngăn cân sự phát triển ben vững của các kênh huy động vấn đầu nhà ở đô tị,

+ Moi trường văn hoá xã hội chưa thật phù hợp với việc phát tiễn các cam kết di chính

‘di hạn tài trợ cho bắt động sân Tâm lý người dân không muốn gánh chịu các khoản nợdồi hạn, Cếc quỹ ải chính đài bạn như Quỹ hưu trí, Quỹ bảo hiém, Quỹ đầu chưa

phat triển

~ _ Nhà nước chua có định hướng và chiến lược rõ rằng trong việc phat tiễn và quản lý

“kênh ti chính nba 6 Nhìn chung, vai trở quan trong của ti chính nhà ở chưa được đểnh giá đúng, Vai trd của Nhà nước trong việc cung cấp tài chính nhà ở, đặc biệt à về nhà ở

XE hội, chưa được xác định rõ Vai trỏ chủ động lựa chon phát tiễn các kênh ti chính:

nhà ở phù hợp cũng chưa được thực hiện.

~ _ Lợi ich của người tiêu dùng bắt động sản chưa được đánh giá đúng mức Các chính sáchtài chính nhà ở bị ảnh hưởng quá nhiều bởi lợi ích của các công ty phát triển bất động.sản,

~ _ Nhiễu công cụ tài chính nhà ở được sở dụng rộng ri trên thể giới như REIT, hợp đồng,tiết kiệm mua nhà 6, hop đồng tin thác nhà 6, ái phiếu thé chấp bắt động sản chưa

hoạt động, hoặc hoạt động tất sơ kbai, ở Việt Nam Do vậy, hệ thống các kênh huy động

vốn đầu tr nhà 6 đô thị côn đơn điệu, chủ yếu đụu vào các NHTM và kênh tải chính phi

chính quy

~ _ Chưa phân định rõ trách nhiệm của các cơ quan quản lý tài chính, ngân hàng, tài nguyên

"môi tường và xây đựng trong việc phá tiễn và quân lý các kênh ti chính nhà ở Nhiều

18 chức quan trọng về phát triển và quản lý tài chính nhà ở chưa được thành lập, như cơquanti thế chấp bắt động sản, cơ quan bảo hiểm thé chấp bắt động sản, cơ quan xếp

hạng tín dung vụ.

= _ Khung pháp iy tạo thuận lợi và điều tết hoạt động tài chính nhà ở còn ở mức sơ khai

“Chưa có khủng pháp luật chuyên biệt quân lý cho vay thể chấp chưa có Khung pháp lật

vé hoại động của các quỹ đầu tu bit động sân công như các kênh tả chính tiém năng như.

tiết kiệm hợp động hoặc trái phiều thé chấp,

~ Chin sich quân lý rồi ro tin dung bất động sin theo kiểu cao bằng, chưa phần biệt đợccác mức độ củi ro khác nhau gần với các loại thế chấp bắt động sản khác nhau Kinh.nghiệm quốc tế cho thấy việ cho vay tiêu ding thổ chấp bắt động sản tại NHTM là ít ri

ro hon nhiều so với việc cho vay thé chấp phát triển dự dn bắt động sản

4 Một số định hướng giải pháp

“Từ những phân tích nếu in, có thể đưa ra một số định hướng giải pháp rong thời gian

tớ

“Trong điều kiện thị trường vốn, thị (sưởng bắt động sản và thị trường tín dụng Việt Nam đã.

có nhiễu bước phát triển tích cực, cằn cân nhắc thiết lập các kênh huy động vốn đầu tư nhà &

46 thị mới ở Việt Nam.

~ Thí điểm thành lập NHTC và ban hành trái phiếu thé chấp

‘Thi trường tài chính nhà ở sơ cắp đang dần hoàn thiện tại các thành phố lớn như Hà Nội

và Hồ Chí Minh Để hệ thếng này hoạt động hiệu quả, nên xem xét thành lập NHTC trên cơ

sở của C 9 đầu ne Phát tri bit động sin hoge thành lập hẳn một pháp nhân mới dưới dạng:ngân hive quốc doanh hoặc cỗ phần (với điều kiện Nhà nước phải nắm cỗ phn chi phổ)

Mô hin Camagas của Malaysia là một gợi tốc Camagas mua lạ các Khoản cho vay bấtđộng sản từ các ngân hàng, sau đó dua trên các món cho vay đã được mua lại dé Camagasphát hành trái phiếu d8 buy’ động vốn từ thị trường, Nguồn vốn huy động được tiẾp tục mua Tại các khoản cho vay bắt động sin của các ngân hàng Như vậy Camagas là định chế wi

chính trung gian nhằm huy động vén ho thị trường ti chính nhà 6,

'Với chức năng chứng khoán hóa thé chip, trên cơ sở các khoản vay có thế chấp tại các NHITM, các NHTM sẽ đem bán các khoản nợ có thE chấp này cho NHTC ĐỀ có đở vốn tái tài tg cho các khoản vay bất động sản của các NHTM, ngoài vốn tự có, NHTC sẽ phát han trong nước và quốc tế trái phiếu thé chấp (chứng khoán hoá tai sản thé chấp) Đây là một công cụ đầu tư đài hạn được bio đảm bằng chính bắt động sản, tương đối an toàn cho các

nhà đầu tr như cốc công ty bao hiểm, quỹ hưu tei, doanh nghiệp, cá nhân muốn đầu tư

hưng không nhất thiết phải giữ một khối bắt động sân Sau khi bán các khoản nợ thé chấp,

‘HTM lạ có vẫn để mở rộng cho vay liên quan đến bất động sin, đất ở khúc và lại có thétiếp tục bán các khoản nợ thé chấp mới cho NHC Chính nhờ cơ chế host động này, thịtrường ti chính nhà ở có thể huy động được một nguồn vốn không lồ cho vige cho vay bắtđộng sin đất ở trong dân cư

i

"Để da dang hóa đầu tư, NHTC được phép phát hành trái phiếu của các khoản vay bắtđộng sin và bán trên thị trường chứng khoán nhằm huy động vốn đài hạn Thời hạn cúa tráiphiêu này bằng thôi hạn khoản vay Hoặc NHTC bảo lãnh phat bành và quản lý chứng

26

khoán của các công ty phát triển, công ty xây dựng Điều này có nghĩa là khi triển khai mộtdậy án đầu tr bắt động sản, chủ dự dn (cdc công ty phát ibn) công ổ tình hình ti chính, chỉ

tft dự ân tiến độ thự hiện và ác điều iện khác liên quan đễn dự án Toàn bộ đán này

được huy động vố thông qua phá hình trú phiếu thé ch, tr phiều này ghỉ danh hoặc vô

danh được tự đo chuyển nhượng, NHTC là đơn v đứng ra phát hành ái phidu để huy động

én, qua lý vie giải ngân theo tiến độ công tình Khi dự án hoàn tiện, toàn bộ điện ch

bit động sin sẽ được đưa re bn cấu giá công khai Số ibn th vẻ được rẻ cho các nhà đầu

giữa tái phiếu su khi đã trừ đi các chi phí quản Lý hành chính cân tiết hoặc quy

nh một nhà dẫu nấm bí mội số lượng ti phiền nhất đnh có thé sở hữu ting căn hộ

"hoặc căn nhà cụ thé.

Nhu vậy, đứng trên phương diện quản lý vĩ mỗ, thông qua NHTC, Nhà nước có

quần lý và đều tiết thị rường bất động sản, đất ở bằng cách điều chỉnh li suất cho vay bấtđộng sả hay 6 iền “bơm” vào bị trường chứ không chỉ đơn thuần đánh thu huy thu lệ phí

sác giao dịch kinh doanh hà đấc Nhà suse đồng hi cạn hiệp vào quá tình này bằng việc

quy ịnh ác điều kiện như thời hạn ti phi, H sult tei phiểu (sản, sản.) (hủ tục phát

ảnh te phiền thì tục hoàn trả tr phigw khi đến hạn

~ Xây đựng khung pháp lý thúc đẩy sự phát triển của kênh huy động vốn tiét kiệm hợpđồng bắt động sin

Cie chương trình tiết kiém bắt động sin theo hợp đồng có sự hỗ trợ về nguồn vốn và lãi

suất của chính phi là một biện phip tương đối đơn giản nhưng hiệu qua để huy động nguồn

tải chính nhà ở

Một trong những cầu phần hoàn thiện chính sách là khuyến khích phát triển hệ thống.hợp đồng it kiệm nhà ở Đây là một thi diém tích hợp để tiền khai loại hình này do:

cô một nu cầu không lồ về các khoản vay nhà ở để nâng cấp nhà cũ, tự xây và mua nhà

mdi) khách hàng củacc ngân hàng ngày cùng nhận thức rõ hơn tính tiện íth

phir, dịch vụ ngân hàng và họ sẵn sing chỉ trả cho những dịch vụ được cải thiện nay.Trong ngắn và trừng họ, các hợp dng 8 kiệm nhà ở ẽ đem lạ lợi ích cho các ngân bằng

và khách hàng Các cam kết tiết kiệm trong hợp đồng tiết kiệm nhà ở đảm bảo rằng: (i) các

"ngân hing biết được quy mô nguồn vốn cho vay; và (i) các khách hing nhận được các khoản vay đảnh cho nhà ở sau một thời gian nhất định Trong dai hạn, Nhà nước, bên thứ ba.

sẽ hưởng lợi khi các ngân hàng thực hiện tốt các hợp đồng tiết kiệm nha 6.

Ca chế hợp đồng tiết kiệm bắt động sản cần đáp ứng được một số yêu cầu cơ bản sau

đây: ) có khung pháp lý điều G8 hoạt động hợp đồng it kiệm; (i) được sự hỗ tee của

“Chính phù, cụ thé là từ các UBND Tinh, Thành phố nhằm khuyến khích các hộ gia đìnhtham gia; (0) các tổ chức tin dụng có như cầu đều có thể tham gia vào cơ chế này; (iv) thiết

lập được mỗi liên be chat chẽ giữa các bên không t giải quyết được sẽ dya vào phán quyết ela toi ám

"Đổi với Việt Nam, tỷ lệ am phất tương đối cao làm giảm tính hip dẫn của tết kiệm,

‘go rach phí tiết lập ngân hàng chuyên biệt có thể rt ln, Vì vậy, trong thôi gian đầu có

thể áp dụng một hệ thống "lai" giữa tiết kiệm theo hợp đồng và tiét kiệm thông thường, Mãình phi hop có thé là cùng cấp chương nh tiết kiệm bất động sin theo hợp đồng thông

qua hệ thống NHTM, với sự hỗ trợ nhất định của Chính phủ về nguồn vốn hoặc HH suất

thưởng tiết kiệm Chính phi nên tham gia vào cơ chế hợp đồng dit kiệm bất động sản dướigóc độ hỗ trợ, khuyển khích tết kiệm, đặc biệt là với ting lớp có tu nhập trung bình và

~ _ Xây đựng Kênh tn thi bất động sin lên két gta ngôn hàng, doanh nghiệp và người đân

DE khắc phục bạn chế về nguồn vốn đầu sự kinh doanh bắt động sản và nhà ö, một sốdoanh nghiệp 45 tiến hành hợp ác, liên danh liên tết dưới nhiễu bình thức như: tìm đối tácsbiển lược để bin cổ phần, hợp tác cùng kha thác và thực hiện đự án v.v Tuy nhiên, mốiliên kết giữa doanh nghiệp, ngân hàng và khách hàng hiện nay vẫn còn hạn chế,

“Chính vì vậy, việc tham gia vào mô hình tin thác bắt động sản nhự kinh nghiệm của Dai

‘Loan sẽ tạo điều kiện cho doanh nghiệp và ngào hing ting khả năng huy động vốn từ khách.

“hàng tiểm năng,

XS hang ky lop ồn đúc igs, bin nse a th, ne

ty xây dựng) đăng ký chuyển giao bat động sản (bao gồm đất đai, công trình sẽ được xây

dung) cho bên nhận tín thác (ngân hing), Thủ tục đăng ky’ chuyển giaơ bắt động sán nói trên

"ương tự tự đủ tụ thế hấp bắt động sin (bao gồm cà bắt động sân hình thành trong tươngjai) cho ngân hang ở nước ta Trên danh nghĩa người sở hữu bất động sản và đứng ra khởisông xây đựng công tinh sẽ là ngô hing, Ngân hing căn cứ vio hợp đồng tín thc tiến

‘hanh một số công việc hành chính có liên quan trong quá trình xây dựng và bán căn hộ, Tiếp

46, ngân hàng mở và quản lý mộtti khoản iin thie, các khoán diễn gứi vào tài khoán tín

thác bao gồm:

~ Khoản tiền ngân hing cho vay đổ xây dựng công trình

~ Khoản tiền tự có của công ty xây dụng đ xây dụng công trnh

~ Khoản tiền người mua nhà nộp (rước cho việc mua căn hộ sẽ được xây dựng (và bao gồm cả khoản tiền lãi không kỳ bạn tử các khoản tiền nói trên).

“Trong thời gian xây dựng công trình, các chỉ phí ela các hạng muc công trình sẽ được

chi trả từ tài khoản tin thắc, Ngân hàng đình kỳ hông báo cho Đền tín thác các hạng mục chỉ

tiết về tài chính, thu chỉ từ từ ải khoản nay, Việc chi trả thông qua tải khoản tin thác giúp

"neHn hàng kiểm spat về quân lý được quá mình s dụng nguồn vốn, đâm bảo khoản tiên cho

vay được sự dựng hiệu quả, dũng mục đích Sau kbi công tinh xây dựng hoàn thảnh vàgân hing đã thu xong khoản tiền cho vay xây dựng công trình, các bên sẽ tiễn hành thanh

l hợp đồng tín thác,

"Nghiệp vụ tinh thác bắt động sản có những tụ điểm nỗi bật là bảo đâm khoản cién choivay được sử đụng hiệu quả, đúng mục dich do ngân hing kiểm soát được việc sử dụng

a)

“khoản tiền này từ tài khoản tín thác Do vậy, sẽ giảm thiểu được rủi ro trong hoạt động cho.

‘vay bất bắt động sản của ngân hing, đồng thời khoản cho vay của ngân hing được bảo đảm,bằng chính bất động sin tín thác (đất đai và công trinh được xây đựng) cũng như tăng thêm,

ngubn thu cho ngân hằng từ vite thu các lệ phí thủ tac rong việc quả lý, xây dụng công &

trình, bán căn hộ Cdn đối với người có đất, công ty xây dựng được vay vốn từ ngẫn bảng,

mà không cần phải có tài sin bảo đảm khác ngoài đất dai và công trình sẽ được xây dựng và

hi cần thiết có thể được ngân hing hỗ trợ đã cho việc thi công công trình được hoà thành.ing tin độ

Tom lại

Thị trường bất động sản Việt Nam dang cin nhưng nguồn tả chính mới Việc hìnhthành các công cụ ải chúh để tiie nguồn d chính tài rợ cho thị trường bắt động sin nói chung và thị tường nhà ở đô tị ni iêng a vẫn đề quan trọng, cin thiết Trong ngắn hạn và trung hạn, nếu không giải quyết được vin đề này, thị trường bắt động sân sẽ tip tục gặp khókhăn Tuy nhiên, dé có thé có được các công cụ tả chính mới cần có sự tham gia của Nhà

"ước, đoanh nghiệp và các bên hữu quan Cin có cé thời gian, quyết tâm và nguồn lục để có

thể nâng cắp độ phát triển cho thị rường bắt động sản: cấp độ ải chính hóa

Bộ Xây dựng (2010), Định hướng quy hoạch ting thé phát triển đố thị Việt Man đốn

âm 2020, Nxb Xây dựng, 18 Nội

"Bộ Xây dụng (2011), Chin lược phát triển nhà ở quắc gia đến năm 2020 và tim nhữn

in năm 2030

Boleat, M, (1982), The Building Society Industry, George Allen & Unwin, London

Boleat, M (1984), National Housing Finance Systems: A Comparative Study,

Croon-Helm, London, i

inh Trọng Thắng, và cộng sy, 2011: “Các kênh huy động vốn đầu tư BĐS: cơ sở lýTin, kônb nghiệm quốc tế và gợi § áp đọng cho Việt Nam” Dinh Trọng Thắng và

sông sự CIEM, 2011

Lê Xuân Bá (CB), Trần Kim Chung (2006), Ch sách thụ bú đầu ào thị trường

"bất động sản Việt Nam, Nàb Chính trị QG, Hà Nội

Nagin hing Nhà nước Viet Nam, Bộ Tư pháp, Bộ Công an, Độ Tai chính, Tổng cục địachính (2001), Zing (iên tịch số 03/2001/TTLT/NHNN-BTP-BCA-BTC-TCĐC.ngày 23/04/2001 hướng dẫn việc xử lý tài sản bảo đảm tiề vay để thu Hi nợ cho

các TCTD, Hà Nội

‘Maria C Hoek- Smit (1998), “Housing Finance in Bangladesh- Improving Access to

Housing Finance by Middle and Lower Income Groups’, website:

Stanley D Longhofer, Paul S Calem (1999), “Mortgage brokers and fair lending", Federal Reserve Bank of Cleveland Economic Commentary, May 15, ABVINFORM Research, pg, 1-4.

‘Terry Burke, David Hayward (2001), Performance Indicators and Social Housing, inAustralia, Institute for Social Research Swinburne, University of Technology,

‘Melbourne, Australia, website: www, sist net

publications‘0/burke,pal-Vietnam Report (2010), Điều tra về tai chink bắt động ain Vie Nam, Hà Nội

‘Vieinam Report (2011), Báo eáo vẻ hệ thống tai chính nhà ở tại Vigt Nam, Hà Nội.

William B Brueggemsn, JeffFey D Fisher, Real estate finance and Investment, MeGrow Hill, 2008,

30

MỘT SỐ Ý KIÊN HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT

Vi TÀI CHÍNH DOI VỚI NHÀ Ở XÃ HỘI TẠI VIỆT NAM _

TS Doãn Hồng NhưngKhoa Luật- Đại học Qube gia Ha Nội

1 SỰCÂN THIẾT HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VE MUA BAN NHÀ Ở XÃ HỌI

Ở VIỆT NAM

"Nhà ở xã hội được đánh giá 1a sự hội tụ eao của tinh đa mục iêu của chính sách quốc.

sia", Mục tiêu và nhiệm vụ phát win kính tế xã hội mà Quốc hội và Chính phủ đã đặt racản thực hiện đồng bộ nhiễu giải pháp từ các phía và ác cắp, các ngành trực tiếp và giántiếp có liên quan, trong đó cần có đột phá quan trọng cả về nhận thức lẫn cơ chế tiễn khaiphút tiễn nhà ở cho người có thu nhập thấp 2

“Thị trường bắt động sản nóng lạnh thất thường, một giải pháp kích cầu cho thị trường.này là Thué mua nhà ở xã hội, thuê mua công trình xây dựng'” Đây chính là giải pháp xử ly khó khăn cho các doanh nghiệp kinh doanh bắt động sản hiện nay Trong thực tiễn kinh

doanh, khối lượng giao địch về nhà đất trên thị trường này trong thời gian qua có biểu hiệnlắng xuống,

"Định hướng “ Tiếp tục dy mạnh các chương trinh nhà ở xã hội ” đã được thống nhấttrong Ban chỉ đạo TW về chính sich nhà ở và thi trường bắt động sản do Phố Thủ tướng

‘Hoang Trung Hải ~ Trưởng Ban Chỉ đạo ' trong thời gian qua Dé thực hiện được mục tiêu

và định hướng trên, Phó Thủ tướng đã giao các Bộ, ngành thành viên Ban chí đạo thực hiện.

đồng bộ các giải pháp trong đó tập trung vào việc sớm xây đựng , hoàn thiện Chiến lược

phat trién nhà ở quốc gia đến năm 2020; xem xét thành lập Quỹ tiết kiệm nhà ở để hỗ trợ

"gười lao động có điều kiến mua da, ban hành các chính sách thúc đẫy nhà ở cho thuê mua

hà ở công nhân, nha ở sinh viên và khuyến khích các nguồn lực xã hội đầu tự trong lĩnh Ywe này Bên cạnh đó, sớm xây đụng hệ thống tải chính phát tiễn thị trường bắt động sản

" Xem TS Ngoễn Minh Phong — Trưởng phòng Nghiên cit kink tế - Viện nghiên cứu phát

triển kinh l xã hộ Hà Nội “ Nhà ở Xã hội ong tâm Kích câu năm 2009 Liệt Nam” Tạp chỉ

Bit động sản - Nhà đất Việt Nam — Hiệp hội bắt động sin nhà đất Vigt Nam số 64hgðy

05/5/2008, tang 8-10

Trong cuộe hop định kỳ da Chính phủ vào thing 1/2009, Thi tướng Nguyễn Tân Dũng đã

<quyét inh mục tiêu phát tién nhà 6 xã bội Ia một ong những trọng tâm wu tien của Việt Nam {rong năm 2009 h

`” Xem Doãn Hồng Nhung! Thuế mua nhổ ó, cổng tinh xây deg: Giải pháp kich câu cho thị

trường bắt động sân đang đồng băng hiện nay— Báo Xây dựng số 38/757, Thứ năm ngày 11/52006, trang!-9

i, Chuyển san Nhà đắt ,Số 44

" Nguyên Linh, Tiếp tục đấy mạnh các chương trình nhà ở xẽ hội

(0472011, Trang 389

in định, lành mạnh, Khơng tạo ra * bong bĩng” trên thị trường nhưng cũng khơng thất chặt

49t ngột gây đồ vỡ thị trường trên diện rộng,

Luật Nhà ở năm 2005 và Luật kinh đoanh bắt dong sản năm 2006 đã tạo nên ting

pháp lý ban đầu cho phát triển nhà & xã hội thơng qua hình thức thuê mua nhà ở xã hội và

thuê mua cơng tình xây dụng Nhưng cho đến nay vấn đề nha ớ xã hội vẫn chưa đem lại

iệu qu’ cao chính vi thiểu cơ ché pháp ý đồng bộ và cơng cụ tải chính phủ hợp Xây dựng

khu Đơ thi Đại học, nhà ở cho cơng nhân và ký túc xá cho sinh vien ® được triển khai mạnh:nhờ vốn của Trung ương phân bổ cho các chủ đầu tư Nhà 6 xã hội được đầu tư từ vốn ngân

é giống với nhà được xây dụng trong thời kỳ bao cấp của những năm 60 của

thể kỷ trước vi đều được xây từ vốn ngân séch và cũng din cho đối tượng thu nhập hấp và

ti dBi tượng người lao động hưởng lương của Nhà nước Điểm mới trong chính séch làviệc phát triển nhà ở xã hội phải bảo đảm cho dân cĩ chỗ ở phù hợp với khả năng thu nhập.của nhiễu ting lớp din cu, iều kiện kính tẾ xã hội của đất nước, của từng địa phương, thúc đẩy hình thành và phát triển thị swing bắt động sản

"Xã hội hĩa nhà ở đã đi ién khai từng bước dựa trên cơ chế tạo điều kiện thuận lợi

‘oa Nhà nước để nhà ở xã hội thực sự trở thành động lực phát triển xã hoi".

“Nhà ở xã hội muốn thu hút được sự quan tâm của giới đầu tơ, kinh doanh eln phải số

sơ chế để các dự án cho các nhà đầu tư, kinb daanh bắt động sản cho mơ hình nhà ở xã hội, bik ở cho người tou nhập thấp mà nhân ổ quyét định là lợi nhưện va chính sách tụ đấ tài chink quỐc gia." Việe đăng ký Ta nhà ở cho người thu nhập thấp cần được tiến hành: theo đúng trình tự thủ tục hướng d: : của cơ quan quản fy của Nhà nước.'”

H, CÁC QUY ĐỊNH UU DADE PHÁT TRIEN NHÀ Ở XÃ HỘI TẠI VIỆT NAM 2.1 Những ant đãi của Nhà nước vối cha đầu tư được quy định trong, pháp luật biện

hành.

Quyết định đúng hướng va đúng thời điểm sẽ tạo ra thành cơng cho việc phát triển lĩnh

‘ye nhà ở xã hội ở Việt Nam, Luật Nha ở năm 2005 đã đưa ra chính sich về Quỹ đất phát

' Xem : Nghyễn Linh "Tiếp tye dy mạnh các chương Đình nhà ở x8 hội ” Chup sam Nhã dit Số 44

4/2011 Bên nguyệt sân Bho Xây ding Trae 38-39.

"Ts, Doan Héng Nhung, Xây dựng cơ sở pháp lý phát triển nhà ở, ký tác xá sinh viên và xethế phát trién thành phố đại học tại Việt Nam Tạp chi của Học viên cần bộ quân lý xây dựng

và đơ thi- Bộ Xây dựng, SỐ 25/2012, trang 35-38.

” Xem : Điễu 23 Luật Nhà ở năm 2005

"Xem: TS Dộn Hồng Nhung (Chi biên) Pháp tuật về nhà ở xã hội, nhà ở cho meat dâu.hập thắp ại Việt Nam, sich chuyên Kui, Nhà xuất bin Xây dụng, Hà Nội 2010, 276 trang

© Xem: TS Dỗn Hồng Nhung (Chữ biên) Pháp luật vé nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp tạì Việt Nam sách chuyên khảo, Nhà xuất bản Xây dựng, ti Nội 2010, trang 225-

268

2

triển cho nhà ở xã hội Đồng thời Nhà nước đứng ra xác định giá cho thuê, cho thuê mua nhà

ở xã hội ” và đã dành cho chủ đầu tư được hưởng các ưu đãi :

“Thứ nhất: Chi đầu tr được hưởng tụ đ về thuế theo quy định của Bộ Tài chính Các

quy định về Quỹ nhà ở xi hột, qui phát iển nhà ở thuộc tinh sẽ lànhân tổ phát tiển nhề ở

thuộc sở hữu Nhà nước Quỹ phát xiển nha ở là tổ chức tai chỉnh Nhà nước nhà nước không,

vì mục đích lợi nhuận , được hình thành từ nhiều nguồn thu của tinh và tiền đóng góp tự.

"nguyện của tổ chức cá nhân Cơ quan, Sở xây dụng ef tinh có thé đẫu thầu hay chi địh

‘du don vị cung ứng địch vụ, nếu không lựa chọn được đơn vị tích hợp thì giao cho đơn vị

Nhi nước Các 18 chức, đơn vị cũng ứng dich vụ quản lý vận hành nha ở xã hội đượchưởng ưu đãi trong hoạt động địch vụ công ích ”

“Thứ hai: Về phương diện ti chính, các khoản chỉ phí bồi thường gii phóng mặt bằng

và chỉ phí đầu tư xây dựng hạ tang kỹ thuật của diện tích đất phát triển nhà ở xã hội được trừ

ảo tiền sử dung đắt hoặc iềnthuê đất mà chủ đầu tư phải nộp ngân sách nhà nước theo quydiab, nêu vượt quá thì được Ngân sich bù, Đây là những tu đãi đỂ cho các chủ đầu tr cho

lo hình nhà ở xã hội

“Thứ ba: Nghị định số 712010/ ND- CP / của Chính phủ ban hành ngày 23/6/2010 về

hướng dẫn chi it ht hành luật Nhà ở văn 2005 Các quy định về quỹ đất đ phát in nhà ở

xã hội “Quy phát triển nhà ở **, Giá cho thuê nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư phải bảo đã

‘thu hồi vốn đầu tư xây dựng, chỉ phí quản lý và vận hành Riêng với giá bán nhà ở xã hộikhông phi đầu tư bằng vốn ngân sách được cộng thêm lợi nhuận định mức do cấp Tính quyđịnh”

“Trên thực té hiện nay các chủ đầu tư "không mặn ma” với loại hình này vi biệu quả kinh

tế chưa cao Chủ đầu tư bỏ “tiễn vốn cả tắm” nhưng tiền thu lại * câu dim và nhỏ giọt ”đối với loại hình thuê mua nhà ở xã hội kéo đài từ 5:20 năm Seu 10 năm , người mua ,

thuê mua nhà ở xã hội được phép bán , cho thuê nhà ở đó sau khi đã trả hết tiền cho chủ đầu

Xem Điều 27 Luật Nhà ở năm 2005

* Xem Điều 19 Luật Nhà ở năm 2005

® Xem Điều 51 Luật Nhà ở năm 2005

* Xem : Điều 32 Nghị định số 71/2010 của Chính phù ban hành ngày 23/6/2010 về hướng dẫn

chị tiết thị hành luật Nhà ở văn 2005, thay thé Nghị định số 90/2006/N Ð- CP ngày 6/9/2006 (Nghị định số 71 có hiệu lực ngày 88/2010)

** Xem : Điều 34 Nghị định số 71/ 2010/ của Chính phủ ban hành ngày 23/6/2010 về hướng dẫn

chi tết thí hành luật Nhà ở văn 2005 thay thể Nghị định số 90/2006/N D- CP ngày 66/2006Nighi định số 71 có hiệu lực ngày 84/2010)

® Xem Điều 39 Nghị định số 71/2010/ của Chính phù ban hành ngày 23/6/2010 về hướng din chi tết thi hành luật Nhà ð văn 2005 thay thé Nghị định số 90/2006/N D- CP ngày 6/9/2006 (Nghị định số 71 có hiệu lực ngày 8/8/2010)

tư về đã được cấp giấy chứng nhàn quyền sở hữu đối với nhà ở nhưng phải đảm bảo thờisian tối thiểu 1 10 năm kể từ thời điểm ký hợp đồng mua, thuê nhà ,

2.2 Củc quy dink phdp cơ ban trong hợp ding thuê mua nhà ở xã hội

2.2.1 Thuê mua nhà ở xã hội ở Việt Nam

“Thuê mua nha ở xã hội, thuê mila công trinh xây dựng dang trở thành chủ để được giớikinh doanh địa Ốc của Việt Nam quan tâm và nhiều ting lớp dân chúng bình luận

“Thuê mua nhà ở, công trình xây dựng là một hình thức hoạt động đầu tư bất động sản

được chuyển giao từ bên cho thuê sang bên thuê trong một thdi hạn nhất định, theo rôững

‘ma hai bên thoả thuận Quyỏn sở hữu bất động sản coỗi cùng được chuyển giaocho bên thuê khi kết thúc hợp đồng thuê mua

“Thuê mua bắt động sản là bình ¿hức cho thué bất động sản, trong thời gian thuê mua,bên cho thuê mua thụ hồi vin đầu tr cùng với các ch phí ti chính, chỉ phí quản ý liên quanđến bất động sẵn, thu được lợi nhuận hợp lý Sau đó tu) theo tho thuận của các bộn rong hợp đồng thué mua, bên cho thuê cổ tad bán lạ bắt động sản đồ cho bên thuê vào bắt kỹ thờisian nào nhưng chậm nhất là khi kết thúc hợp đồng thuê mua

Hop đồng thuê mua là hợp dint king dược đơn phương huỷ ngang, giao kết và thực.

iện ti Công ty CTT — Tổ chitin dụng phi ngân hàng; Co quan quản lý nhà, quân lý quỹ

hà ở xã hội Nhữ đã nói ở trên, dB có ti sản cho Bên thuê thuê theo ho đồng thus mua,

"người cho thuế phải tìm được tôi sả phủ hợp từ người cung ứng ti sin (người sản xuất

"người cé tải sản Vì tải sân — đối tượng cửa hợp đồng thuê mua thường có giá tị lớn, cóthời gian thuê phụ thuộc vào yêu cầu của bên thuê mua rên chủ yến 8 các tổ chức tn động,các ngân hàng mới di khả năng về tải chính để mua tài sin này từ nha cung ứng Vi vậy, theo pháp luật của các nước phát tri, Bên cho thuê tong hợp đổng thuê mua thường là tổ chức tin đụng được phép hoạ động kinh doanh lĩnh vue này, Sự xuất hiệ các tổ chức in dàng với tự các Jà Ben cho thu trong hợp đồng thuê mua sẽ lâm cho hợp déng này mangbản chất của một hợp đồng ti trợ vốn (cp tin dụng) dưới hình thức ti sản hơn là hợp đồngthuê ti sản hoặc mua ải sân thuần tuý Chính đặc điểm này gi ỉ sao các hoạt động thuế

‘mua cũng như việc giao Kết va thực hiền hợp dồng này chịu sự điều chỉnh đặc biệt của các

ăn bản pháp luật VỀ tin đụng

2.2.2 Các ony định vé giao hét hop đồng thuê mua nhà ở xã hội

Xhi niệm dé mua nhà ở x hội được đua vào Điều 105 trong Luật Nhã ở năm 2005

(ue Quốc hội khoá XI thông qua ngây 29/11/2005), theo 46 thì *J Thuế mua nhà ở xố

i vide người thud hà ở được cơ quan nữa tước có th quyŠn công nhộn uyên sở hữu

> xem Nghị định số 21/2010 cổa Chính thủ bạn hành ngày 24/6/2010 về hướng dẫn chỉ tt thảnh luật Nhà ở văn 2005 thay thể Nghị định sb 90/2006iN D- CP ngày 69/2006 Nghị định

sh Th có iệu lục ngày 8/8200)

cỗ với nhà ở đang thuê squ kh đã hoàn thành nghĩa vụ của người thuê trong một thời gian

ty đinh; 2 Vgc thuê mua nhà ở xã hội phải thông qua hợp đồngđược ký kết giữa đơn vị cược giao quản lý quỹ nhà ởxã hội với người được thuê mua; 3, Kết thúc thời hạn tha mua theo hợp đẳng, người thuê mua phái làm thủ tục theo quy đình tại Điu 16 của Luật này để

“được cấp giận chứng nhận uy sở lữ nhà ở?

“rong bối cảnh đó, xét đề nghị của Bộ Xây dựng (các công văn: số 53/ TT BXD

ngây 26/7/2005; số 17L/ XD- QLN ngày 27/01/2006), ý kiến của Bộ Tư pháp (Công văn

số 2491/TP- PLDSKT ngày 18/8/2005) về Đề án nhà ở xã hội, Thủ tướng Chính phủ đã có

ý kiến chỉ đạo “ cho phép 3 địa phương: Thành phố Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh và

‘Tinh Bình Dương được trién khai thí im trước một số Dự én Xây dựng nhà ở xã hội trênđịa bàn theo quy định của Luật Nhà ở để rút kinh nghiệp trước khi áp dụng rộng rãi "Thue

mua nhà xã hội”, công trình xây dựng trién khai sẽ làm cho dich vụ mua bán, ải chính, tin

cdụng, đầu tr có thêm một phương thức kinh doanh mới Đây chính là một hoạt động đầu tr

mới, ạo thêm việc làm cho thị trường lao động của nước nhà, tăng thêm thu nhậo, doanh sốkinh doanh tt các giao dịch nhà đất sẽ tăng, cải thiện tỉnh hình thị trường nhà đất, giúp chosắc doanh nghiệp kinh doanh địa ốc thoái khôi tình trang điều đúng, phá sin như trước đây.Hợp tác với ngân hàng, nhà đầu tr bất động sản sẽ có một cứu cánh trong kinh doanh,

Vi bud tài Hiông bằng dài vá:

Luật Kinh doanh BI động sin năm 2006 đã quy định Điều 4 khoản 12: “thue mua nhà

6 công mình xây ng là ình thứ linh doanh bắ động sn theo đố bên thư mua trở thànhchủ sở hữu nhà, công trình xây dựng dang thuê mua sau khi trả hết tiền thuê mua theo hợp.

đồng thuê mua”

'Các chủ thể tham gia giao kết hợp đồng mua bán căn hộ nhà ở thu nhập thấp và quyền

‘a nghĩa vụ của các bên hải dip ứng diy đồ yêu cầu dược ghi nhận ti Quyết ịnh số34/2010/QD- UBND ngày,16/8/2010 của UBND thành phố Hà Nội”!

“Thuê mua nha 6, công tinh xây đựng sẽ là một giải pháp giúp cho những người dân,anh nghiệp không đủ tiềm lực ti chính để mua nhà, công trình xây dựng ngay một lúc

nhưng vin được sử đụng ti sin và được mua sau khí đã hoàn than nghĩa vụ tài chính saummột thoi gian kiếm tiền, tim cơ hội kinh doanh, sản suất mang lạ hiệu quả tốt Đây chín là

di pháp có tinh an toàn cao, {cri ro cho các bên tham gia hop đồng thué mua Bên cho

`” Xem, TS, Doin Hồng Nhung.“ Vi bản chất php cia họp dng tus mua ở Việc Nam", Tạp chi Nhả nước và

hip hột Viện Koa học xã hội Việt Nam — Viện Nhà nước à Php luật SỐ 72009, gang 2935,

`, Xem Công văn sổ S37/TTE-CN ngày 6/4 2406 về Đỗ án nhà ở xã bội của Ti tướng Chính phú, KT Thủ

tưổng~ Phố Thi ướng Nguyễn Ta Đồng

` Xem Nhi vu H vi dự ăn nhị 6š hộ tạ thành phố Hu — Tạp ải Bt độn sin số 67 tháng 282009 tiện

hibit động sả nhà độc Vig Nam, trang 36

` Xem TS, Dotn lng Nhung "Php 8 hợp ng tht mus Vit Nam" Nha xt bn bơ độn =x

‘pans 2009, Trang 26-48 Xã

` Xem TS, Daa lng Nhung Pháp lật hep đồng tht nua ö Vi Nam "Nhà xuất ân ao động xãhội

xin 20 Trang 752-243

thuê vẫn là chủ sở hữu tai sản trong suốt thời hạn cho thuê Tiền cho thuê tài sản bên cho

thuê hay tin vốn và lãi cia ngân hàng cho vay tién vin thu theo kỳ đều din Bến thuê t8i

sản được sử đụng ti sản theo ding lựa chọn của mình dé sinh hoại, sin xuất, kinh doanh.

Hep đằng thuê mua Bất động sản là sự thoả thuận bằng vân bản giữa bên cho thư

‘mua và bên thuê mua theo đó bên cho thuê mua chuyén giao quyền sử dung bắt đảng xẻ cho bên thuê mua trong một thời gian dit din, côn bên thuê mua phái trả tiền thuê tài sản tinh theo ky han Trong thời han thườ mua, các bên không được don phương lu bỏ hợp

đằng, Sau khi ht hạn hợp đồng, bin tue muơ có quyền mua đắt đồng sẵn với giá thấp hơnc2 ade dig sắn trên {tường theo sự thoả thuận của các bên hod theo quy định

của pháp luật và phù hợp với quyền và nghta vụ của các Bên Nghị định số 71/ 2010! của

Chính phi ban hành ngày 23⁄6/2016l về hướng dẫn chỉ tit thi hành luật Nhà ở văn 2005,thay thé Nghị định số 90/2006/N Ð- CP ngày 6/9/2006( Nghị định số 71 có hiệu lực ngày

3/8/2010) đã quy định rõ người thuê, thuê mua ahd ở xã hội không được chuyển nhượng nhàdus bất kỹ hình thức nào trong thời gian thuê, thuê mua nhà ở xã hội.

2.2.3 Điều kiện bản nhà trước 10 năm để từ tội điểm ký hợp đồng

Trong trường hop mua nhà mà thưa đủ thai gian 10 năm được ghỉ nhận tạ Nghĩ định,

số 71/ 2019 che Chinh phú ban bảnh ngày 23/6/2010 về hướng dẫn chỉ tết thi bành luật[hi ở văn 2005, thay thé Nghị định số 902006/N Ð- CP ngày 6/9/2006(_ Nghị định số 71s6 hiệu lực ngày 8/8/2010), thì kẻ từ thời điển Ay kế hợp đồng mua bán nhưng bên mua có

nhu cấu bán tì chỉ được bin cho Nhà nước hoặc chủ đầu từ hoặc cho đối tượng được mua

nhà ở xã hội theo quy định của đại phương; giá bán không cao hơn mức giá nh 6 xã hội

cùng la tại hồi điểm Bán nhà ở xã hội

"mùa 38 được tính bằng lat suất không kỹ hạn của Ngân hàng Thương mại cho Khách hàng,

224, Thực tạng Nhà ở xã hội ại một số thành phố, đô thị ở Việt Nam

“Theo kế hoạch, nhu cầu về nhà ở xã hội rong giai đoạn 2011-2015 của TP Hà Nội dựkiến cần khoảng 10 triệu m2 sia (rung bình mỗi năm cần khoảng 2 triệu m2 sin) Trong đó,

hề ở cho học sinh, sinh viên cc tường đại học, cao đẳng, trung cấp chuyên nghiệp và day

"nghề thuê [81,6 iệu m2 sản, dp ứng 250,000 chỗ ở, Nhà ở để bản, cho thu, cho thuê muađối với người có thụ nhập thắp ại đ đủ là 4, triệu m2 sản, dp ứng 82.000 cũn hộ Nhà ở

cho công nhân là 3,7 triệu m2 sin, đáp ứng cho 320,000 người Nhà phục vụ tái định cư à 2

triệu m2 sản, dip ứng 26.000 căn hộ, Tuy nhiên, do vin đề nguồn vốn, chí iều phát triển

hà ở xã hội của Ha Nội trong giai đoạn 2011-2015 nhiều khả năng phải điều chỉnh lại theo

"hướng, phần đầu thực hiện xây dụng tối thigu khoảng 427 iệu m2 sản nhà ở xã hội Nhưvay, bình quân mỗi năm sẽ chỉ còn phát triển khoảng 940.000 m2 sản - bằng gần một nửa so

36

với dự kiến trước kia Cụ thé, nhà ở cho học sinh, sinh viên các trường đại học, cao đẳng,trung cắp chuyên nghiệp và day nghé thuê là 600.000 m2 sin, đáp ứng cho 100.000 chỗ ở,Nha ở để bán, cho thuê, cho thuê mua đối với người có thu nhập thấp tại đô thị là 1,1 triệu

‘m2 sản, đp ứng 15.500 căn hộ Ngoài ra nhà ở cho công nhân là 1,5 triệu m2 sàn, đáp ứng

cho 230.000 người; nhà ở phục vụ tái định cư là 1,6 triệu m2 sản, đáp tng 20.000 căn hộ 32

“Thành phổ H chí Minh đang hoàn tất các hủ tục pháp lý cần tiết để khối công 8 dự

án thuộc chương trình nhà ở xã hội sử dụng vốn ngân sich với quy mô 11.297 căn, tươngđương 880.483m2, Biên cạnh đó, TP tiếp tục tháo gỡ khó khăn vướng mắc của các chủ đầu

tư nhằm đẩy nhanh iến độ thực hiện 4 dy án với quy mô 4.392 căn, diện tích sản

411.379m2 thuộc chương trình nhà ở xã hội sử dụng vốn ngoài ngân sách Naw vậy, đến nay

‘TP đã hoàn thành 2 dự af, dang thí công 7 dự ấn trong tổng số 30 dy án được chấp thuậnđầu tự với tổng quy mô 6.000 căn, Chương tình nhà lưu trú công nhân đã irién khai xây

‘dung phần thô được 10.150m2 (dat 20% tiêu), ning tổng điện tích sàn xây dựng của 10 dự

án hà lưu tr công nhân đạt 104.251 m2 Đến nay, tổng diệntích sin nhà lưu trủ công nhân

a xây dựng đạt 1.43 triệu m2, đáp ứng khoảng 457.400 chỗ ở, Ngoài ra, TP dang xem xétgiao vén cho các dự án thuộc chương ình ký túc xá sinh viên gdm 3 dự án sử dụng nguồn

Ổn ngân sách TP và 2 dự án sắp hoàn thành sử dụng vốn tái phiếu chính phi giai đoạn2012-2015, làm cơ sở đảm bảo tiến độ cho các du ân trên, giải quyết như cầu chỗ ở, học tậpcho sinh viên2 dự án sử dụng vốn trái phiếu chính phủ là chung cư Đông Hưng Thuận

(quận 12) với số lượng 84 căn đã bản giao cubi năm 2011 và dy án chung cư Tô Hiển Thin

(quận 10) với quy mô 1 14 căn đang trong giai đoạn hoàn thiện ””

“Từ năm 2002, UBND TP Đà Nẵng đã phê duyệt đầu tr xây dựng Cụm chung cơ khacông nghiệp Hòa Khánh tằm trohg dy án xây dựng Khu đô thị công nghiệp Hòa Khánh.

“Cụm chang cư gdm 3 khu nhà chung cư $ ting đành cho người thu nhập thấp và cáncông nhân, với gin 600 căn hộ, được chính thức khỏi công xây đựng từ tháng 52004 do Xi

"nghiệp Xây dụng cơ sở ha ting Đà Nẵng (thuộc Công ty Xây dụng và Phát miền hạtằng Ba

Ning) thi công, dự kiến hoàn thành vào cuối nấm 2005, Thể nhưng, đến tháng 3/2006, dang

thi công dang đỡ thì Xi nghiệp Xây dựng cơ sở hạ ting Đà Nẵng có tờ trinh xin UBND TP

không tgp tụ thí công Lý do nhà thầu bị ỗ vì các loại nguyên, vậ iệu trượt giá mạnh

Với dự todn ban đầu Sau đó, công trình được giao lại cho Công ty CP Đầu tư xây dựng

Hưng Phi tiếp tục triển khai xây dựng theo chủ trương xây dựng nhà ở xã hội cla Chính,phủ Thể nhưng, công tình lại ngừng ti công từ cuối năm 2011 đến nay

“Tại Hà Nội, Công ty cỗ phần be tông và xây dựng Vinaconex Xuân Mai là đơn vị đầutiên thự hiện đầu tơ xây đựng chung cư cao ting có chất lượng cao, giá bán hợp lý, phù hop

ới người có nhủ cầu mua 48 ở, Công ty có dự án 470 căn hội ở thị xã Xuân Mai và dự án

544 căn hộ ở tinh Vĩnh Phúc Giá một căn hộ ở Vĩnh Phúc bán cho người dân chỉ ở mức 200

` Thành Dũng (VEF) Hà nội ct giảm hi đêu xã hội, Ngày 29/7/2012 tay cập 0823

` Nhi ðxã hồi hành phổ Hỗ ChE Minh Cu đang chờ cùng búp nhnoxabgibatdoagssn som vpfphen-sac

dảmg<ho-cung-tJVAZOv74pxj hl Theo DTC