Khóa luận tốt nghiệp: Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân và thực tiễn thực thi

nuôi dưỡng theo quy đinh của pháp luật về hôn nhân và gia dinh, dang sống chung và có quyên sử dung đất chung tại thời điễm đượcNha nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dung đ

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HA NỘI

KHÓA LUẬN TÓT NGHIỆP

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

TRỊNH NGỌC MAI

NGƯỜI HƯỚNG DAN KHOA HOC

ThS NGUYEN PHUONG CHINH

Ha Nội— 2023

LOI CAM DOAN

Tôi xin cam doan đây ia công trinh nghiên cứu của

riêng lôi các kết luận sé liệu trong khỏa luận tốt

nghiệp la trung thực, dain bdo đô tin cây./

Xác nhận của Tác giả khỏa luận tốt nghiệp

giảng viên hướng dẫn

Quyên sử dung dat

Tòa án nhân dân tôi cao

Thu nhập cá nhân Trach nhiệm hữu han

Ủy ban nhân dân

MỤC LỤC

Trang Trang phụ bia i Lời cam đoan ii

Danh mục các chữ viết tat iti

Mucluc iv

MŨ ĐẦU scscsocssserescsrescasssnscszeasnezesconansstenbn cheatsnenncasactomtare 888g 1

CHƯƠNG 1: NHỮNG VAN DE LÝ LUẬN VE CHUYEN NHƯỢNG

QUYEN SỬ DUNG BAT CUA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN VÀ PHÁP

Pur VE CHUYEN NHƯỢNG QUYEN SU DUNG ĐÁT 1

11: Những van đề lý luận về chuyên nhượng quyền sử dung đất của hộ

pra inh ca THANH ¿225:162121600/21603601A0366800aã.nn888153a8880083834401ã0.8ố6 7

CHUONG 2: THỰC TRẠNG PHAP LUẬT CHUYEN NHƯỢNG

QUYEN SU DỤNG DAT CUA HO GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN VÀ THỰC TIEN THI HANH sssscsssssssssssssssssssssssssssssssssssssssessssusssssnsssssssssssasssnsnees 19

2.2 Thực tiễn thi hành pháp luật về chuyên nhượng quyền sử dụng đất

của hộ gia đình, cá nhân -.22+++2222EEttrer2EEEtrrrrrrrrrrree 43CHUONG 3: DINH HUONG VA GIAI PHAP HOAN THIEN PHAP LUAT, NANG CAO HIỆU QUA THI HANH PHÁP LUAT VE CHUYEN NHƯỢNG QUYEN SU DỤNG ĐẮT CUA HO GIA ĐÌNH,

CANHAN ccsssscssssssssssssssssssssesssnsssessssssseseassssesssessessesnsnsssessensnseeeet 58

31 Định hướng hoàn thiện pháp luật về chuyên nhượng quyền sit dụng đất của hộ gia đình, cá nhân :++:+22+++t2tz.2arrcee 58

3.2 Giaiphap hoàn thiệnp háp luậtvà nâng cao hiệu qua thi hành pháp

luật về chuyên nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân

KÉT LUẬN CHUNG.

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO -. csssiec 7

1 Tính cấp thiết của đề tài

Dat đai là nguôn tải nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, la thành phânquan trọng trong môi trường sóng, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là cơ sở pháttriển kinh tế, văn hóa đời sống xã hôi, nhân dan Tai nguyên đất thi có han,không tai tao lại được, trong khi do dân sô tăng nhanh, kinh tế phát triển danđến nhu câu sử dung dat cho các mục đích khác nhau ngày cảng tăng, tao ra sựbiển đồng lớn về dat dai và đáng kế nhất là van dé liên quan đền chuyển nhượngquyên sử dụng dat

Hiện nay, chuyển nhượng quyên sử dụng dat được coi 1a một trong nhữnghình thức giao dịch dân sư phô biến nhất Tuy nhiên, su bùng nô của loại hình.giao dich này đã tạo ra những biến động lớn trong thị trường đất đai, đông thờigây ra nhiêu khó khăn trong quan ly va anh hưởng trực tiếp đến quyên lợi củangười sử dung dat Do đó, việc nghiên cứu một cách toản diện về các quy định.pháp luật liên quan đến chuyển nhượng quyên sử dung dat của hộ gia đình va

cả nhân, cũng như thực tiễn áp dung dé tìm ra những hạn ché, qua do dé xuấtnhững định hướng, giải pháp nhằm hoan thiện cơ chế áp dụng pháp luật đổi vớichuyển nhương QSDĐ là việc rat cân thiết Đó cũng là lý do tác giả lựa chon

đê tai: " Pháp luật về chuyén nhượng quyên sử dung dat của hộ gia đình, cá

nhân và thực tién tec thi’ làm dé tai nghiên cửu và thực hiện khóa luận tốt

nghiệp của mình.

2 Tình hình nghiên cứu

Chuyển nhượng quyên sử dụng đất là một trong những quyền năng cơbản và được thực hiện phô biến hiện nay Do đó, nghiên cứu vé quyền chuyển

nhượng QSDĐ không phải là một dé tai quá xa la Trong thời gian qua, đã có

khả nhiều các công trình nghiên cứu về chuyên nhượng quyên sử dung dat đã

công bó Có thể kể dén một sô công trình sau đây:

Luận văn thạc sĩ Luật hoc (2018), Pháp iuật về chuyén nhượng quyền sửdung đất và thực tiễn thi hành tại tĩnh Bắc Ninh của tác giã Nguyễn Thị Nhung.

Luận văn thạc si Luật hoc (2019), Páp iuật về chuyên nhương quyền sửdung đất và thực tiễn thi hành tại huyén Vinh Tường tinh Vĩnh Pinic của tac

giả Lê Thị Thuận

Luận văn thạc sĩ Luật học (2019), Hop đẳng chuyển nhương quyên sirdung đất — Thực tiễn thi hành tại thành phố Bac Kan, tinh Bắc Kan của tac gia

Nông Viết Vỹ

Luận văn thạc sĩ Luật học (2020), Pháp iuật về hop đẳng chuyên nhượngquyền sứ dung đất của hô gia đình cá nhân và thực tiễn thi hành tại địa bànthành phố Lạng Son, tinh Lang Sơn của tác gia Nguyễn Trong Công

Luận văn thạc sĩ Luật kinh tế (2021), Hop đồng chuyén nhượng quyền

sử dung đất của hộ gia đình, cá nhân theo Luật Dat dai năm 2013 từ thực tiễntinh Đông Nai của tác gia Nguyễn Thị Yên

Luận văn thạc sĩ Luật học (2021), Hop đồng chuyén nhương quyền sitdung đất theo quy định của pháp luật dan sự hiện hành và thực tiễn thi hànhtại một số văn phòng công chưng trên địa bàn thành phố Yên Bái, tinh Yên Báicủa tác giả Nguyễn Hai Yên

Luận văn thạc sĩ Luật học (2022), Pháp iuật về cimyễn nhương quyền siedung đất của hộ gia đình, cá nhân và thực tiễn thực hiện tat thành phố Buôn

Ma Thuột, tỉnh Dak Lak của tác già Tran Thị Thu

Tạp chí Pháp luật và Thực tiễn (2022), Một số vướng mắc vé giao dichchuyén nhương quyền sử dung đất tại Viet Nam của tac gia Tăng Thị BichDiễm

Tạp chí Khoa học Tai nguyên va Môi trường (2022), Đánh: giả việc thực

hiên quyền của người sử dung đất tại imyên Đông Anh, thành phd Hà Nồi củađồng tac giả Đảo Van Khanh, Vũ Thi Thu Hiên

Tạp chí Khoa học và Công nghệ lâm nghiệp (2022), Đán” gid việc thực

hiện một số quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyén Gia Lâm, thànhphô Hà Nội của đồng tac giã Đỗ Thị Tam, Trịnh Tùng, Nguyễn Thị Hông Hanh

Tạp chí Luật học (2021), Mộ? số bắp cập của Luật đất dai 2013 về hợpđồng chuyển nhượng quyền sit dụng đất của tác giã Ta Thuy Trang

Tạp chí Công thương (2021), Những bắt cập, vướng mắc trong tht hành:Luật Dat dai nhìn từ góc độ quản I} của tác giả Trân Thúy Phượng

Tap chí Khoa học & Công nghệ nông nghiệp (2020), Đánh giá thuc trang

công tác cấp giấy cining nhân quyền sử dung đất tại imyên Phong Điền tĩnhThừa Thiên Hué của đông tac gia Nguyễn Tiền Nhật, Nguyễn Văn Bình, TrânVăn Sơn, Nguyễn Xuân Vững

Tạp chí Nhân lực Khoa học x4 hội (2019), Một số đều kiện chuyễnnhượng quyền sử dưng đất của hộ gia đình và cả nhân theo pháp luật Việt Namcủa tác giả Nguyễn Thị Bích Ngoc

Các công trình trên được nghiên cứu đưới nhiêu góc độ khác nhau va di

di sâu vào một số van dé lý luận về giao dich chuyển nhượng QSDĐ, cũng nhưđưa ra những hạn chế thiéu sót của pháp luật qua thực tiễn thi hành vả giải pháphoàn thiện pháp luật về giao dich chuyển nhượng QSDĐ noi chung Tuy nhiên,đôi với dé tai “ Pháp luật về cimyén nhượng quyên sit dung đất của hộ gia đình,

cả nhân và thực tiễn thực thi” thì vẫn là chủ đề chưa được đi sâu nghiên cứuphổ biển Trên cơ sở đó, tác giả cỏ sự tông hợp và kế thừa dé nghiên cứu mộtcách có hệ thông dé tai nảy, cũng như xem xét thực trạng pháp luật vả thực tiến.thi hanh, từ đó nêu lên những kiến nghĩ, giải pháp hoàn thiên pháp luật vềchuyển nhượng QSDĐ của hộ gia đính, cá nhân

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu

3.1 Mục dich nghiên citu

Việc nghiên cứu dé tai nhằm mục dich phân tích, đánh gia pháp luật vềchuyển nhượng QSDĐ của hộ gia đính, cá nhân, đông thời nhận dién nhữngbat cập của pháp luật về vân dé nảy trên cơ sở đánh giá thực trạng thi hảnh

Qua đó đề xuất định hướng vả một sô giải pháp nhằm gop phân hoản thiện phápluật về chuyển nhượng QSDĐ đổi với chủ thé là hộ gia đình, cá nhân trên địa

bản cả nước.

3.2 Nhiémvu ngÏiÊn cia

Đề đạt được mục đích nghiên cứu, KLTN xác định các nhiệm vu nghiêncứu cụ thể sau:

Thứ nhất, hệ thông hóa cơ sử ly luận về QSDĐ, chuyển nhượng QSDĐ

của hộ gia đình, cá nhân Đông thời phân tích và đánh giá những quy định hiện

hành của pháp luật về chuyển nhượng QSDD của hô gia định, cá nhân.

Thứ hai, tìm hiểu thực tiễn áp dụng các quy định trên thực tế, chỉ ra

những kết quả đạt được và nhận diện những kho khăn, vướng mắc phat sinh

trong quá trình thực thi các quy định về chuyển nhương QSDĐ của hộ gia đình,

cá nhân.

Thứ ba, đề xuat định hướng va những kiên nghị nhằm tiếp tục hoan thiênpháp luật va nâng cao hiệu quả thực thi các quy định về chuyển nhương QSDD

của hô gia đính, ca nhân.

4 Đối trong và phạm vi nghiên cứu

4.1 Đối trong nghiên cứ:

Khóa luận nghiên cứu các quy định của pháp luật về chuyển nhương

QSDD của hộ gia định, cá nhân Qua đó, tác giả phân tích và danh giá việc thực

hiện các quy định pháp luật của hộ gia đình, cá nhân trên thực tiễn

4.2 Phamvinghién ci

Pham vi nôi dung Do chủ thé thực hiện chuyển nhượng QSDĐ theo quyđịnh của pháp luật gém nhiều chủ thé khác nhau, trong phạm vi khóa luận naychỉ tập trung nghiên cứu, phân tích các quy định pháp luật điều chỉnh về chuyểnnhượng QSDĐ của hộ gia định, cá nhân va thực tiễn thực hiện pháp luật Cụthé là những quy định sau đây: (i) Tư cách chủ thể của quan hệ chuyển nhươngQSDĐ của hô gia đình, cá nhân; (ii) Đối tương, điều kiện và hạn mức nhậnchuyển nhương QSDĐ; (iii) Nội dung quyên và nghĩa vu của các bên trong hợp

dong chuyển nhượng QSDĐ, (iv) Giá dat, giá chuyển nhượng QSDĐ, (v) Nghĩa

vụ tài chính và phương thức thanh toán khi chuyển nhượng QSDĐ; (vi) Hìnhthức và hiệu lực của hop đông chuyển nhượng QSDĐ, (vii) Trình tu và thủ tụcthực hiện chuyển nhượng QSDD Qua việc nghiên cứu những quy định nay, tác

giả phân tích và đánh giá việc thực hiện các quy định pháp luật của hô gia đình,

cá nhân trên thực tiến

Pham vi thời gian: Tác giả thông kê, đánh giá số liệu trong giai đoạn từ

năm 2016 đến năm 2023

Pham vi không gian: Nghiên cứu từ thực tiến chung trên cả nước

§ Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu

Khoa luận được thực hiện dua trên cơ sở lý luận Mác - Lênin về Nhànước vả pháp luật; các quan điểm của Dang về xây dựng và phát triển nên kinh

tế thị trường định hướng x4 hội chủ nghĩa nói chung va quản lý, sử dụng đất

dai nói riêng.

Các phương pháp được sử dụng dé giải quyết các van dé của dé tải Khóa

luận bao gồm:

Phương pháp phân tích, phương pháp đánh giá, phương pháp lập luận

logic để đánh giá những quy định của pháp luật, phân tích cơ sở lý luận và nộidung các quy định pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ của hô gia đính, cá nhân

Phương pháp đánh giá, thông kê, thu thập dir liệu, điều tra số liêu đượcdùng để khảo sát sô liệu qua thực tế chuyển nhương QSDD trên thực tế

Phương pháp tông hop, đánh giá, binh luận dùng để khái quát những nội

dung cơ ban của từng van dé nghiên cửu trong khóa luận, trên cơ sở đó tìm ra

mối liên hé giữa quy định pháp luật và thực tiễn áp dung pháp luật đã phù hợp

hay chưa.

6 Ý nghĩa lý luận và thực tiến của đề tài

6.1 Ýnglưa bi luận của dé tài

Khoa luận lam sáng tö các van dé lý luận mới, từ đó hệ thông hóa mộtcách đây đủ các cơ sỡ khoa học về chuyển nhượng quyên sử dung đất của hô

gia đình, cá nhân Đông thời Khóa luận phân tích được những ưu điểm, hạn chếtrong quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành về chuyển nhượng QSDĐcủa hô gia định, cá nhân dé có hướng hoàn thiện pháp luật dat đai.

6.2 Ý nghía thực tiễn của dé tài

Khóa luận chỉ ra những tôn tại, khó khăn, vưởng mắc phát sinh trong quátrình thực hiện pháp luật về chuyên nhương QSDĐ của hộ gia định, cá nhân

Từ đó gop phân nhận diện những tôn tai, bat cập để giải quyết những van dévướng mắc trong thực tiễn, Khóa luận đưa ra những phương hướng, giải pháp

góp phân bỗ sung, hoan thiên các quy định của pháp luật về chuyển nhượng

QSDD của hộ gia định, cá nhân.

7 Kết cầu của khóa luận

Két câu khóa luận ngoai phan mở đâu, kết luận, danh muc các chữ viết

tắt và danh mục tai liệu tham khảo, khóa luận được thiết ké gồm 3 chương với

các nôi dung cơ bản như sau:

Chương 1: Những van dé ly luận về chuyến nhượng quyển sử dung đấtcủa hộ gia đình, cá nhân và pháp luật về chuyển nhượng quyền sử đụng đất của

hô gia định, ca nhân.

Chương 2: Thực trạng pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng dat của

hô gia đình, ca nhân và thực tiễn thi hành

Chương 3: Định hưởng và giải pháp hoàn thiện pháp luật, nâng cao hiệu

quả thi hành pháp luật chuyên nhượng quyên sử dung dat của hộ gia đình, cá

nhân.

CHƯƠNG 1:

NHUNG VAN DE LÝ LUẬN VE CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DUNG DAT CUA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN VÀ PHÁP LUẬT VE

CHUYEN NHƯỢNG QUYEN SỬ DỤNG BAT

CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN

111 Những vấn đề lý luận về chuyên nhượng quyên sử dụng đất của hộ gia

đình, cá nhân

1.11 Khái quát về quyên sử dung dat của hộ gia đình và cá nhân

1111 Khái niệm về quyền sit dung đất của hộ gia đình và cá nhân

* Ve quyén sử dụng đất

Kể từ khi Hiến pháp năm 1980 ra đời cho đến nay, pháp luật Việt Nam

luôn ghi nhân đất đai thuộc sỡ hữu toàn dân do Nhà nước là đại điện chủ sởhữu và thông nhât quản lý Tuy nhiên, Nhà nước không trực tiếp khai thác, sửdung dat mà trao quyên đó cho người sử dụng dat Dưới góc đô chính trị, Dang

ta xác định quyên sử dung dat là một loại tai sản và hang hóa đặc biệt nhưngkhông phải la quyên sở hữu! Trong BLDS 2015 đã ghi nhận quyển sử dungdat thuộc quyền tai san? và quyên tải sản là một loại tai san}, Luật Dat dai 2013cũng xác định quyền sử dung dat có thé được định giá bằng tiént Do do, co thérút ra kết luận rằng quyên sử dụng đất chính 1a một biểu hiện của tải san Đồngthời, việc xác định quyên sử dung đất không phải la quyên sỡ hữu xuất phat từquan điểm pháp ly về việc quyền sử dụng đất là một trong ba quyên năng củachủ sở hữuŠ Co thé hiểu rằng quyên sử dụng đất là một loai tai sản được phát

sinh trên cơ sở quyền sỡ hữu dat đai do Nhà nước trao quyên cho những chủ

thể nhất định và cho phép chuyển quyên từ chủ thể này sang chủ thể khác theo

| Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Ban Chấp hinh Trưng wong Ding khóa SUI về “Tiệp tục đổi

mới hoàn thiền thể chế ;chính sich, ning cao hiệu ine j hiệu qua quản ly và sử đụng đất ,tạo động hực đưa rước

Ta trở thànhzvước phát tim có tra nhập cao

` Điều 115 Bộ Mật Dân sự 2015

` Khoản 1 Điều 105 Bộ Init Din sự 2015

4 Khoin 20 Điều 3 Luật Dit dai 2013

Ý Điều 158 Bộ Mật Din sự 2015

hình thức, điều kiện, trình tự và thủ tục do pháp luật quy định dé khai thác côngdụng của đât, hưởng những thành quả lao đông, kết quả đâu tư trên đất và các

lợi ích khác theo quy định của pháp luậtổ.

* Ve quyén sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân

Khoản 29 Điêu 3 Luật Đất dai 2013 có ghi nhận định nghĩa về hộ giađình sử dụng đất như sau: “ Hồ gia đinh sử dung dat là những người có quan

hệ hôn nhân, huyét thông nuôi dưỡng theo quy đinh của pháp luật về hôn nhân

và gia dinh, dang sống chung và có quyên sử dung đất chung tại thời điễm đượcNha nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dung đất; nhận chuyénquyền sử dụng đất ” Qua đó có thé rút ra được các đặc điểm của đối tượng naynhư sau: (1) những người có quan hệ hôn nhân, huyết thông, nuôi dưỡng theoquy định của pháp luật hôn nhân gia đình; (ii) dang sông chung, (iii) có quyền

sử dung dat chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê dat, côngnhận quyên sử dung đất, nhận chuyển quyển sử dụng đất Như vậy, chỉ khi thỏamãn được 03 đặc điểm kể trên thì mới được xem lả hộ gia đình sử đụng đất -một trong những chủ thé có quyên sử dung dat theo pháp luật dat dai

Cá nhân là con người cụ thé từ khi sinh ra cho đến khi chết di và tôn tạitrong một tập thé hoặc trong một cộng đông xã hội Với tư cách là chủ thé của

quan hệ pháp luật dan sự - cá nhân la công dân Việt Nam, người nước ngoài có

quốc tịch hoặc không có quốc tịch

Như vậy, xét trên phương điện chủ quan, quyền sử dung dat của hộ giađình, cá nhân được hiểu là quyên của hộ gia đính, cá nhân trong việc sử dungmột điện tích dat nhất định Xét trên phương diện khách quan, quyên sử dụngđất của hộ gia đình, ca nhân được hiểu la một chế định pháp luật dat đai gômtổng hợp các quy định pháp luật tông hợp các quy định pháp luật do Nhả nước

ban hành nhằm điều chỉnh các quan hệ dat dai phat sinh trong quá trình sử dụng

dat của hộ gia định, cá nhân, hướng tới việc sử dung dat đúng mục dich, đúng

* Nguyễn Thứ Nhưng C018), Pháp lace về chupén nhượng quyển sit chong đất và tinec tien tix hành ta tinh Bắc

Ninh Luận văn thạc sĩ Luật học, Trường Đai học Luật Hà Nội, trọ,

quyên han của mình Tiệp cân dưới góc độ pháp lý, quyền sử dung đất của hộ

gia đính, cá nhân được hiểu là khả năng của hộ gia đính, cá nhân được hưởngcác quyên mà Nhà nước trao cho và đảm bão thực hiện khi tham giao vào quan

hệ sử dung dat

1112 Đặc điễm về quyền sử dụng đất của hộ gia đình cả nhân

Thứ nhất quyền sử dung dat của hộ gia đính, cá nhân là môt loại tai sản

đặc biệt phải sinh từ một loại tai sản khác - dat đai Nêu ở các loại tai sản khác,

thông thường chủ sé hữu tai sản chuyển giao quyên sở hữu tai sản của mình thi

cũng dong nghĩa với việc chuyển giao tai sản, người chủ sở hữu ban đâu khôngcòn quyển quyết định đôi với tài sẵn ké từ khi tai sản được chuyển giao Tuynhiên, đối với dat đai, Nha nước vẫn luôn được khẳng định la đại điện chủ sởhữu tai sản, vẫn còn quyên định đoạt đối với dat dai Co thể hiểu, quyền sử

dung dat đai của những người sử dung đất là quyền phụ thuộc vào ý chi của

Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu đại điện Theo đó, Nhà nước cho phớp ai

sử dung, với quyên sử dung dat cụ thé nao được thực hiện giao dich thi giaodịch mới hợp phát và phát sinh hiệu lực trên thực tế

Thứ hai, quyên sử dụng dat được bảo hộ giới hạn bởi hạn mức, thời han,

mục đích sử dụng đất tùy thuộc vào các loại đất khác nhau Quyên sử dụng đất

của Nha nước phát sinh dua trên cơ sỡ Nhà nước là đại điện chủ sé hữu toàn

dân về dat đai, nên quyển sử dụng dat nay 1a vĩnh viễn, và không bi ai han chếTrong khi đó, quyên sử dụng đất của hộ gia đình và cá nhân xuât hiện khi đượcNhà nước giao dat, cho thuê dat, cho phép chuyển quyên sử dung đât, vi vậy,đôi với quyền sử dụng dat hợp pháp của cá nhân hay hô gia đình đêu được Nhanước bão hộ nhưng no bị ân định bởi số lượng vả thời hạn sử dung tùy thuộc

vào mục đích sử dụng đối với các loại dat

Thứ ba, quyền sử dung đất có tính độc lap Với mỗi quyên sử dung đất

ma Nhà nước trao cho hoặc công nhận cho các cả nhân và hộ gia dinh mét cách

hợp pháp thì ho có quyền quyết định cách thức khai thác và sử dụng sao cho

hiệu quả và phù hợp nhất Nhà nước cho phép các chủ thể có quyên sử dụng

đất hợp pháp được thực hiên các giao dich dân sự đối với gia trị quyền sử dụng

dat như chuyển đôi, chuyên nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thửa kế, tăng cho,thé chap, góp von bằng quyên sử dung dat và được nhận bôi thường khi Nhanước thu hôi dat (Điêu 167 Luật Dat đai 2013) Tuy nhiên, việc thực hiện cácgiao dịch nói trên phải dam bao day đủ các điều kiện và tuân thủ các thủ tụcđược quy đính cụ thé trong Luật Dat đai va van bản hướng dan thi hành

1.12 Khái quát vê chuyên nïượng quyên sit dung đất của hộ gia đình, cá

nhân

1121 Khái niệm về chuyên nhương quyền sử dung đất của hộ gia đình, cá

* Ve chuyén nhượng quyền sử dung đất

Khoản 10 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “ Chuyên quyền sửdung đất là việc cìmyễn giao ạ sitdung đất từ người nay sang người khácthông qua các hình thức chuyên đổi, chuyển nhượng, thừa ké, tăng cho quyền

sử dung dat và góp vốn bằng quyền sử dung đất ” Như vậy, chuyển nhượngquyên sử dung đất la một trong sô các hình thức của chuyển quyên sử dung dat

Vệ ban chất pháp lý, chuyển nhương QSDĐ 1a một loại giao dịch về dat thôngqua hợp đông, theo do, chủ thé được Nhà nước trao quyền sử dụng đất chuyêngiao quyên sử dung dat của mình cho một chủ thể khác theo một trình tự, thủtục, điều kiên do pháp luật dân sư và pháp luật dat dai quy định Chủ thé nhậnchuyển nhượng QSDĐ có nghĩa vụ trả một khoản tiên tương ứng với giá trịQSDĐ cho người chuyển nhượng, va có quyền khai thác các lợi ich từ đấtNgoài ra, các bên trong giao dịch chuyển nhượng QSDD phải thực hiện cácnghĩa vụ về thuế, lệ phí cho Nha nước theo quy định của pháp luật Việc chuyến

nhượng QSDĐ phải đăng ký biến động đất dai, néu không sẽ bị xem là hành vi

vi phạm pháp luật.

* Về chuyén nhượng quyền sử dung đất của hô gia đình, cá nhân

Chuyển nhượng QSDĐ của hộ gia đính, cá nhân 1a việc chuyển giaoquyên sử dung đất hợp pháp của hộ gia đình, cá nhân, dam bảo về điều kiện

chuyển nhượng quyển sử dung dat của người sử dụng dat và được thực hiệntheo đúng các thủ tục, quy trình hành chính về lĩnh vực dat đai do pháp luậthiện hanh quy định của hô gia đình, cá nhân cho chủ thể nhận chuyển nhượngQSDĐ Quyên và nghĩa vụ của hai bên được quy định cụ thể trong hợp đồngchuyển nhượng QSDĐ và được công chứng, chứng thực”.

1122 Đặc điểm của chuyên nhượng quyền sit dung đất của hộ gia đình cá

Thứ nhất, về chủ thé chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng QSDĐ.Không phải tat cả các hô gia đỉnh, cá nhân có QSDĐ hợp pháp déu được thựchiện quyền chuyển nhượng, và ngược lại, không phải hộ gia đính, cá nhân naonao cũng nhận được QSDD Luật Dat đai năm 2013 quy định cu thể điều kiên

về mặt chủ thé đôi với từng trường hợp chuyển nhượng vả nhận chuyển nhượng

QSDĐ.

Tint hai, đôi tượng của giao dịch chuyển nhương QSDĐ không phải làdat đai (vat) mà là QSDD Quyển chuyển nhượng QSDĐ được thực hiện duatrên chế độ sở hữu toan dân về dat dai Do đó, hô cá nhân, gia định chi đượcphép chuyển nhượng QSDD trong thời hạn sử dung dat, đúng mục dich sửdụng, phải thỏa mãn các điều kiện chung nhất định vả một số điều kiên cu thécho từng loại dat đưa vào giao dich chuyển nhượng

Tint ba, về giá tri của quyên sử dung dat chuyển nhượng Giá chuyển

nhượng QSDĐ không phan ánh gia trị thực của hang hóa QSDĐ, ma chi là chỉ

s6 phan anh khả năng thu lợi tử dat hoặc hiệu quả vn dau tư Gia trị của QSDĐ.chuyển nhượng phụ thuộc vảo rất nhiêu yếu tổ như vi trí dia lý, cơ sở hạ tang,trình đô phát triển kinh tế xã hôi Ở những khu vực cơ sở hạ tang phát triển,trình độ dân trí cao, khu dân cư đông đúc thì nhu cau chuyển nhương, nhậnchuyển nhượng cao, kéo theo giả trị chuyển nhương QSDĐ cũng tăng lên

` Trần Thi Thu (2022), Pháp luật về chuyển nhường quyền sit ng đất cña hộ gia đồnh cả nhhễn và thực tiển thi hành: tại thành phố Buôn Ma Thuột, tinh Dak Lak Luận văn Thạc sĩ Luật học, Trường Đai học Luật Hà

Nội

Ngược lại, ở những khu vực vùng sâu vùng xa việc chuyển nhượng diễn rakhông sôi động, giá trị chuyển nhượng thập hơn Dat đai cũng có tính di biệtnên nhiêu trường hợp, người chuyển nhương có lợi thê về sự độc quyên vàchuyển nhượng với giá rất cao.

Thứ te về quyền và nghĩa vụ của các bền trong quan hệ chuyển nhương.Khi các bên tham gia vào quan hệ chuyển nhượng, các bên có nghĩa vụ đốixứng với nhau Tính chất song vụ trong hợp đông chuyển nhượng QSDĐ thểhiện ở chỗ bên chuyển nhượng phải có nghĩa vụ chuyển giao QSDĐ cho bênnhận chuyển nhương vả ngược lại, bên nhận chuyển nhượng phải thanh toánmột khoản tiên tương đương với giá trị sử dung đất theo thỏa thuận cho bênchuyển nhượng

Tint năm, với tư cách là chủ sở hữu đại diện đối với dat dai, Nhà nước

điều tiết việc chuyển nhượng quyên sử dụng đất thông qua pháp luật về thuê débảo dam lợi ich của toản dan đối với đất đai Do đó trong giao dịch chuyểnnhượng QSDĐ, người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhương phải thựchiện các nghĩa vụ tài chính với Nha nước theo quy định của pháp luật, cụ thể làcác khoản lệ phí liên quan đến việc chuyển nhượng và thuê thu nhập từ việcchuyển nhương Việc bắt buộc chủ thé tham gia giao dịch nảy phải được thựchiện nghĩa vụ tài chính đảm bảo việc điều tiết thu nhập đối với người chuyểnnhượng QSDĐ, cũng như dam bão hài hòa lợi ich giữa chủ thé sử dung đất và

lợi ích chung của Nhà nước.

Tint scat, về mặt hình thức và hiệu lực của giao dịch chuyển nhượng Vớitính chat là một loại hang hóa đặc biệt cỏ gia tn vật chat lớn, mang tính chínhtrị, lãnh thô quốc gia; hop đông chuyển nhượng QSDĐ phải được lập thảnh van

ban có công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp môt bên hoặc các bên tham.

gia giao dich la tô chức hoạt động kinh doanh bat động sản được công chứng,chứng thực theo yêu cầu của các bên và việc chuyển nhương phải được đăng

ký tại cơ quan Nhà nước có thâm quyên thì mới phát sinh hiệu lực

Thứ bẩy, việc chuyển nhượng quyên sử dụng dat được quy định chặt chế

từ khâu ký kết cho đến việc đăng ký tại cơ quan Nhà nước có thâm quyên.Trưởng hợp không dam bão theo quy định sẽ không hoàn thảnh việc chuyểnnhượng, hoặc nêu hoàn thành có thé bị hủy hay vô hiệu hiệu lực của hợp đông.Dat đai có vị trí có định không di doi được do vậy khác với hang hóa khác, đấtđai cân được đo đạc, lập hô sơ thửa, đánh số, cap giây chứng nhận QSDĐ hoppháp Việc chuyên nhượng chủ yếu tiền thành thông qua hệ thông hô sơ giây

tờ.

Tom lại, chuyển nhương QSDĐ của hô gia đính, cá nhân là một quyền

đặc biệt của chủ sử dung Hộ gia định, cá nhân được quyền định đoạt QSDĐ

dưới sự quản lý, kiểm soát của Nhà nước nhằm tạo điều kiện cho họ được tự

do trong việc khai thác sử dung, dam bảo sử dụng hiệu quả kinh tê cao, đáp ứngyêu cầu của bản thân, gia đình và phủ hợp với kinh tế thị trường

1.2 Lý luận pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dung đất của hộ gia

quan hệ xã hội theo mục tiêu, định hướng của Nha nước Theo đó, pháp luật

về chuyển nhương QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân lả một bộ phận của pháp

luật đất đai bao gôm các quy pham pháp luật do Nha nước ban hảnh và dam

bảo thực hiện bằng sự cưỡng chế của Nhả nước nhằm điều chỉnh sự chuyển

dich QSDD từ người co QSDĐ hợp pháp sang người khác theo một trình tự, thủ tục, điều kiên do pháp luật quy định.

| Bee Beto ak B Nội đo tinh Lý Iuậm clung về Nhàraớớc và pháp ludt, Nxb Tephip , Hi Nội,

Pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ của hộ gia đính, cá nhân có một sốđặc điểm sau đây

Thứ nhất, vê chủ thé Chủ thé của hoạt động chuyển nhượng QSDĐ của

hô gia đình, cả nhân là hộ gia đình, cá nhân.

Tint hai, pháp luật về chuyên nhượng QSDĐ của hô gia đình, cá nhânbao gôm tổng hợp rất nhiều quy phạm pháp luật của các ngành luật khác nhau

Cụ thể:

Một ia, Luật Dat đai 2013 quy định điêu kiện chuyển nhương QSDD,đôi tượng chuyển nhương QSDD, quyên và nghĩa của người sử dung đất, thủtục hảnh chính trong chuyển nhượng QSDĐ

Hai id, BG tuật Dân sự 2015 quy định về nguyên tắc chuyển nhượng,các quy pham về giao dich dan sự giữa các bến tham gia thực hiện hợp đôngchuyển nhương QSDD, nội dung cơ bản của hợp đông, căn cứ phát sinh, thayđôi, châm đứt hợp đông chuyển nhượng

Ba ia Luật Hôn nhân va gia đình 2014 điều chỉnh các van đề về tai sảnchung, tai sản riêng của vo chồng và về quan hệ huyết thông

Bắn ia Luật Công chứng 2014 quy định vẻ van dé công chứng hợpđồng chuyển nhượng QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân cũng như quy định cácquyền và trách nhiệm của công chứng viên trong công chứng hợp đông chuyển

nhượng QSDĐ của hộ gia đinh, cá nhân.

Neon là, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 vả Luật Nhà ở 2014 quyđịnh về nguyên tắc buôc các chủ thể khi thực hiện giao dịch QSDĐ gắn liên

với nha ở, công trình xây dựng trên dat

Seu id, pháp luật về Thuê, Phí, Lệ phi với các quy phạm về các nghĩa

vụ tai chính mà bên chuyến nhương vả bên nhận chuyển nhương phải thực hiệnkhi chuyển nhượng QSDD

ˆ Nguyễn Thi Duby Vin (2018), Pháp luật chug én nlacong quyền sit đang đất và tực tiến cp chong trên đa ban thành pho Hà Nội, Khoa lận tot nghiệp Đai học, Trường Daihoc Quốc gia Hà Nội,tr.13.

1212 Cơ cẩm của pháp luật về chuyên nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia

hòa lợi ích các bên và lợi ich chung của Nhà nước, x4 hội Với ban chất là giao

dich dân sự nên chuyển nhượng QSDĐ trước hết phải tuân thủ các nguyên tắcchung khi giao kết và thực hiện hợp đông dân sự Bên cạnh đó để đảm bão phủhợp với tính chat, đặc điểm của mỗi giao dich chuyên nhượng QSDD, Luật Datđai với vai trò la luật chuyên ngành, điều chỉnh trực tiếp các quan hệ về chuyểnnhượng QSDĐ sẽ quy định những nguyên tắc đối với mỗi loại giao dịch saocho phù hợp Củng với đó, chuyển nhương QSDĐ còn liên quan đến sự chuyểndich của các tai sẵn la nhà ở, vật kiền trúc va các công trình khác trên dat Dovay, Luật Nha ở, Luật kinh doanh bat đông sản cũng quy định về nguyên tắcbuộc các chủ thé khi thực hiện giao dich QSDĐ gắn liên với nha ở, công trình

xây dựng trên dat phai tuân theo

Thử hai, các quy định điều chỉnh về chủ thể của quan hệ chuyển nhươngQSDĐ Cơ cau quan hệ pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ của hộ gia đình, canhân bao gồm chủ thể, nội dung, khách thể Các chủ thể tham gia vào quan hệchuyển nhượng QSDĐ bao gôm: Tô chức, Hộ gia đình, cá nhân trong nước

(sau đây gọi chung la hộ gia đính, cá nhân), Người Việt Nam định cư ở nước

ngoải, Doanh nghiệp có von dau tư nước ngoài Khi tham gia giao dịch chuyển

nhượng QSDĐ, hộ gia đình và cả nhân phải đáp ứng các điều kiện về năng lựcpháp luật và năng lực hành vị cũng như đáp ứng những điều kiện nhất định do

pháp luật quy định Mỗi chủ thé sử dung đất khác nhau với mục đích sử dungdat khác nhau thì hình thức sử dung và phương thức thực hiện nghĩa vụ tảichính cũng khác nhau Pháp luật quy định chặt chế điều kiện chuyên nhương

với một s6 chủ thể có QSDĐ đôi với mỗi loại dat cu thé dua trên cơ sở đặc thù

của loại đất đó

Tint ba, các quy định về đối tượng chuyển nhượng quyên sử dụng đấtĐôi tượng chuyên nhượng QSDĐ hay còn gọi là khách thé của quan hệ phápluật chuyển nhượng QSDĐ chính là QSDĐ Đó 1a những lợi ích vật chất chứadung trên mỗi diện tích đất chuyển nhượng và những quyên, lợi ich vật chat

hợp pháp của những tai sản gắn liên với đất néu có Tuy nhiên không phải bat

kỷ QSDĐ nao cũng trở thanh đôi tương của quan hệ chuyển nhương QSDĐ

Việc QSDD có trở thành đôi tượng trong giao dịch chuyển nhương hay không

phụ thuộc vảo nguôn gôc xác lập QSDĐ hoặc cơ sử làm phat sinh QSDĐ đó vàchúng luôn gắn liên với mỗi chủ thé sử dung đất nhất định QSDĐ trong giaodịch chuyển nhượng cũng phải đâm bao tính pháp lý hợp pháp của QSDD,không có tranh chấp với ai và không thuộc diện Nhà nước kê biên để thực hiện

nghĩa vụ đân sự Ngoải ra, QSDĐ đó phải đáp ứng những điêu kiện riêng theo

mục đích sử dụng.

Tink te các quy định về hình thức và hiệu lực của việc chuyển nhượngquyên sử dụng dat Pháp luật Việt Nam quy định đôi với giao dịch có giá trị lớn

đôi với xã hôi va công dan, có tam quan trọng đặc biệt đối với quéc gia thi bat

buộc giao dich đó phai được thé hiện thông qua hop dong bang văn ban Mặtkhác, để hợp đông phat sinh hiệu lực, làm cơ sở dé rang buộc các bên trong quatrình thực hiện hợp đông trước Nhà nước, trước mỗi bên vả bên thứ ba nếu có

va cũng là cơ sở để giải quyết khi có tranh chap xây ra, B ô luật Dân sự và LuậtDat đai hiện hành đêu quy định hợp đông chuyển nhượng QSDĐ phải được lậpthanh văn bản có công chứng, chứng thực và việc chuyển nhượng phải đượcđăng ký tại cơ quan Nha nước co thâm quyên thi mới phát sinh hiệu lực

Thứ năm, các quy định về trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụngđất Trình tự thủ tục la cách thức, quy trình và các bước cu thé mà các chủ thékhi tham gia giao dịch chuyển nhượng QSDĐ phải tiền hanh tại cơ quan Nhanước có thâm quyên nhằm thiết lập một trật tư hành chính có sự ôn định, giúp

Nhà nước kiém soát chặt chế các giao dich và sự biến đông của các quan hệ datđai trên thị trưởng Việc thiết lập, quản lý hô sơ vé dat dai dựa trên cơ sở số tờbản đô địa chính, sé thửa và dia chỉ của thửa dat Do đó, việc chuyển nhượngQSDĐ được thực hiện qua hệ thông hô sơ giây tờ, sô địa chính một cách rõrang, công khai, minh bạch Tử đó giúp cơ quan nhà nước có thâm quyền cậpnhật, chỉnh lý thông tin va hoàn thiện hệ thông hé sơ địa chính.

1.22 Sự cần thiết điều chỉnh bằng pháp luật đối với quan hệ chuyén nlucongquyên sit dung dat của hộ gia đình, cá nhân

Chuyển nhượng QSDP là quan hệ QSDĐ cơ ban, phổ biên nhật Chuyểnnhượng QSDĐ gắn liên với điều kiện phát triển của kinh tế thị trường vả cácquan hệ hàng hóa tiên tệ Thông qua quan hệ chuyển nhượng QSDD, rất nhiềunhững quy luật của kinh tế được thé hiện như: quy luật cung câu, quy luật gia

cả, quy luật cạnh tranh, Mặt khác, chủ thé hộ gia đình, cá nhân sử dung đất

tại Việt Nam chiếm tỉ 1ê cao, khi nhu cầu của con người ngay cảng tăng lên ma

quỹ dat chỉ có hạn, thì nhu câu chuyên nhương QSDĐ tử chủ thé nay sang chủthể khác xuất hiện như mét nhu cau khách quan Kéo theo đó lả sự xuất hiệncủa các tranh chap vê chuyển nhương QSDĐ ngảy càng tăng về số lượng vàphức tạp về tinh chất Vi vay, Nha nước điều chỉnh quan hệ chuyển nhượngQSDĐ là một yêu cau tat yếu trong việc định hướng sự phát triển kinh tế quốcgia cũng như tạo ra hanh lang pháp ly chặt chế, một thi trường dau tư, kinh

doanh lành mạnh dam bảo hai hòa lợi ich cả nhân và lợi ich Nha nước Với tư

cách là chủ sở hữu đại diện đối với đất đai, Nha nước đã thực hiện sự quan lý

của minh với tư cách là chủ sở hữu đại dién đối với dat đai thông qua pháp luật

điều chỉnh giao dịch chuyển nhượng QSDĐ trong các van dé sau: chủ thể củachuyển nhượng, nội dung quan hệ chuyển nhượng, hình thức và hiệu lực củagiao dịch chuyển nhượng, trình tự thủ tục và thâm quyên thực hiện chuyển

nhượng QSDD

KÉT LUẬN CHƯƠNG 1

Trong Chương 1, tác giã đã trình bay một cách khái quát những van dé

ly luận vê chuyển nhượng QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân Dat dai có vai trò

rat quan trọng trong cuôc sông của chúng ta, đặc biệt la trong thời đại kinh tế

thi trường phát triển như hiện nay, dat dai sé đem lại lợi ích vô cùng to lớn; dovây, hoạt đông chuyên nhương QSDĐ là một van dé tat yêu Việc tìm hiểu,phân tích các khái niệm liên quan đến hoạt động chuyển nhượng QSDĐ nóichung va hoạt động chuyển nhượng QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân nói riêng1a vân dé can thiết nhằm giúp cho người tham gia vào giao dịch chuyển nhượngQSDD nắm được các kiến thức cơ ban Bên cạnh đó, việc phân tích, nắm batnhững van dé lý luận cơ ban về chuyển nhương QSDĐ của hô gia đình, cá nhângiúp chúng ta hình dung rố nét hơn về các nội dung của pháp luật chuyển

nhượng QSDĐ của hô gia định, cá nhân Những van đề lý luận tại Chương 1đồng thời cũng là cơ sở nền tang cho các nội dung phân tích tại Chương 2 của

khóa luận nay.

CHƯƠNG 2:

THUC TRẠNG PHAP LUAT CHUYEN NHƯỢNG QUYEN SỬ DỤNG ĐẮT CUA HO GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN VÀ THỰC TIẾN THIHANH 2.1 Các quy định pháp luật về chuyên nhượng quyền sử dụng đất của hộ

nhân được Nhà nước cho phép sử dụng đất thông qua một trong các hình thức

giao đất, cho thuê đất, cho phép nhận chuyển quyên sử dụng đất hoặc công

nhận quyên sử dung đất, có quyền va nghĩa vu do pháp luật quy định trong thời

han sử dung dat

Theo quy định tại khoăn 2 Điều 5 Luật Dat dai 2013, người sử dung datbao gồm: tỗ chức trong nước gồm cơ quan nha nước, đơn vị vũ trang nhân dân,

tổ chức chính trị - xã hôi, tô chức kinh tế, tô chức chính trị x4 hôi - nghề nghiệp,

tô chức xã hội, tổ chức zã hội - nghệ nghiệp, tô chức sự nghiệp công lập và tô

chức khác theo quy định của pháp luật về dân sự, hô gia đình, cá nhân trong

nước; cộng đồng dân cư gém công đông người Việt Nam sinh sông trên cùngdia bản thôn, làng, áp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dan phô và điểm dân cư tương

tự co cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dòng ho; cơ sở tôn giáo gồmchùa, nha thờ, nha nguyện, thánh that, thánh đường, niệm phật đường, tu viện,

trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tô chức tôn giáo vả cơ sở khác củatôn giáo; tô chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện

ngoai giao, cơ quan lãnh su, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức

năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại điên của tôchức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tô chức liên chính phủ, cơ quan đại

diện của tô chức liên chính phủ, người Việt Nam định cư ở nước ngoài theoquy định của pháp luật về quốc tịch, doanh nghiệp có vén dau tư nước ngoàigém doanh nghiệp 100% vốn dau tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh,doanh nghiệp Việt Nam ma nha đầu tư nước ngoài mua cô phân, sáp nhập, mualại theo quy định của pháp luật vê đâu ty” Trong khuôn khô của khóa luậnnay, tác giả chi dé cập đền chủ thé quan hệ chuyển nhượng QSDĐ là cá nhân

và hộ gia đình.

Tuy nhiên, trong giao dịch chuyển nhương QSDĐ, không phải hộ gia

đình, cá nhân nao cũng được quyền tham gia vào giao dich chuyển nhượng.

QSDD là một loại tài sản đặc biệt, có gia trị lớn, vì vậy việc chuyển nhương

QSDĐ phải tuân theo, dam bảo những quy định, điêu kiện ma Nha nước yêu

câu Xét một cách khái quát, giao dich chuyển nhượng QSDĐ thực chat là mộtgiao dich dan sự Vì vậy, các chủ thé tham gia vào quan hệ nay trước tiên phai

đâm bao các điều kiên chung khi tham gia giao dịch dân sự do BLDS quy định,

cụ thể

* Đối với cá nhân

Thưniắt cá nhân khi tham gia vào giao dịch chuyển nhượng QSDĐ phải

có day đủ năng lực pháp luật dân su và năng lực hanh vi dân sự theo quy định

của BLDS năm 2015 Căn cứ theo Điều 16 Bô luật Dân sự năm 2015, năng lực

pháp luật dân sự của cả nhân la khả năng của cả nhân có quyền dân su và nghĩa

vụ dan su Mọi cá nhân déu có năng lực pháp luật dan sự như nhau Nang lựcpháp luật dân sự của cá nhân có từ khi người đó sinh ra va châm đứt khi người

đó chết Trong khi đó, năng lực hảnh vi dan sự được hiểu là khả năng của cánhân bằng hảnh vi của mình xác lập, thực hiên quyên và nghĩa vụ dan sự Một

ca nhân được xem là co năng lực hành vi dan sự đây đủ khi người nay từ đủ 18

tuổi trở lên vả có trí não phát triển binh thường, không thuôc các trường hop bị

mất năng lực hành vi dan su, có khó khăn trong nhận thức hoặc lam chủ hành

`! Khoản 1 Điều 22 Bộ bật Din senim 2015

vil và bị hạn chế năng lực hành vi dân sự Tư cách chủ thé của cá nhân chỉ

hoàn thiện, độc lập và tron ven khi ho có đây đủ năng lực hành vi dan sự, ngoài

năng lực pháp luật dân sự vôn là thuộc tính được pháp luật ghi nhận cho mọi

Ngoài ra pháp luật cũng quy định trong giao dịch liên quan đến bat động

san ma cu thé la trong quan hệ chuyên nhượng QSDD, đối với QSDĐ của ngườichưa thanh niên đưới 6 tudi sé do người đại diện theo pháp luật của người đóxác lập, thực hiện Trường hợp ca nhân có QSDD là người từ đủ 6 tudi đếndưới 18 tuổi, khi thực hiên giao dịch chuyển nhượng QSDĐ phải được người

đại diện theo pháp luật đồng y

Tint hai, ca nhân tham gia vào quan hệ chuyển nhượng QSDĐ phai hoàntoàn tự nguyện, không bị bat cứ ràng buộc, tác động khách quan nào Yếu tô tựnguyện thé hiện ở sự thông nhất ý chi va bay tỏ ý chí của các bên trong việc

giao kết hop đồng Pháp luật ghi nhận trường hợp người tham gia giao dịch ma

không tự nguyện, bi lừa đối, nhằm lẫn, đe doa thi giao dich đó sẽ vô hiệu

* Đối với hộ gia đình:

Căn cử khoản 29 Diéu 3 Luật Dat dai 2013, dé được xác định tư cách

thành viên trong hô gia đính và có chung QSDĐ thì các thành viên của hộ gia

đình cân thỏa mãn các điều kiện sau: (i) thành viên trong hộ Ia những người coquan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật hôn

nhân gia đình; (ii) thánh viên trong hộ phãi đang sông chung, (iii) thành viêntrong hộ có quyên sử dung đất chung tại thời điểm được Nha nước giao đất,cho thuê đất, công nhận quyên sử dung dat, nhận chuyển quyên sử dung dat

Khi hô gia đình tham gia chuyển nhượng QSDD, các thanh viên của hộgia đình là chủ thể tham gia xác lập, thực hiện giao dịch hoặc ủy quyên chongười dai diện tham gia xác lap, thực hiện Việc ủy quyên phải được lap thànhvan bản, trừ trường hợp có théa thuận khác Khi có sự thay đôi người đại diện,

`) Khoản 1 Điều 24 Bộ hat Din senim 2015

phải thông báo cho các bên tham gia chuyển nhượng QSDD biết Trường hợpthánh viên của hộ gia định tham gia chuyên nhương QSDĐ không được cácthánh viên khác ủy quyên lam người đại điện thì thành viên đó là chủ thé của

quan hệ dan sự do minh xác lập, thực hiện!

Căn cir khoản 1 Điều 64 Nghị định 43/2014/NĐ-CP va khoản 5 Điều 14

Thông tư 02/2015/TT-B TNMT, khi chuyển nhượng QSDĐ của hé gia đinh thi

người đứng tên trên Giấy chứng nhân hoặc người được ủy quyên theo quy địnhcủa pháp luật dân sự chỉ được thực hiện việc ký hợp đồng, văn bản giao dịch

về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tai sản gắn liên với đất khi đã được các

thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đông ý bằng văn bản có công chứnghoặc chứng thực Có thé nhận thay rằng, chuyển nhượng QSDĐ của hộ gia đìnhmang đặc điểm của chuyên nhương QSDĐ nói chung Tuy nhiên, sự khác biệt

cơ bản của giao địch nảy là hộ gia đính khi chuyển nhượng QSDĐ của hộ gia

đình thì sự đồng ý và thông nhất ý chi của tat cả các thành viên trong hộ gia

đình khi ký kết hợp đông là van dé pháp lý mau chốt cần phải được chú trong

để dam bão tính hop pháp va hop đồng không bị vô hiệu

2.1.2 Đối tượng, điều kiện và han mite nhận chuyén nữưượng quyên sứ dungdat

Quyên sử dung đất được xác định la đối tượng của quan hé chuyểnnhượng QSDĐ, nhưng không phải QSDĐ nao cũng là đối tượng được Nhànước cho phép chuyển nhương Đề trở thành đôi tượng của quan hệ chuyểnnhượng quyền sử dụng đất thì QSDĐ phải đáp ứng các điều kiện nhất định theo

quy định của Luật Dat dai 2013

'* Nguyễn Trọng Công (2020), Pháp luật về hop đồng chuẩn nhượng quyền sit chong đất cña hộ gia đồnh cá

nhãn và tực tien thi là dia bàn Dành phố Lang Sơn tinh Lang Son, Luận văn thạc sĩ Luật hoc , Trường Đaihọc Luật Hà Nội,tr20

* Điều kién ciung

Quyên sử dụng đất phãi đáp ứng các điều kiện chung theo quy định củakhoản 1 Điều 188 Luật Dat đai 2013 thì mới có thé trở thanh đối tượng củaquan hệ chuyên nhượng QSDĐ

Cu thé như sau: “J Mgười sử đụng đắt được thực hiện các quyên chuyênđôi chuyén nhượng cho thué, cho thuê lại thừa Rế, tặng cho, thé chấp quyền

sử dụng đất; góp von bằng quyền sử dung đắt lầu có các điều kiện sau

đâ)-a Có Giáp chứng nhân trừ trường hop quy định tại khoản 3 Điều 186 và

trường hop nhận thừa kẾ quy đình tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

đề Nhà nước xác nhận quyền sử đụng đất quyền sở hữm nhà 6, tài sản Rhácgin liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đắt, quyền sở hữm nhà

ở và quyền sở hiữm tài sản khác gắn liền với đất ”

Giây chứng nhận quyên sử dung đất là một loại giây tờ pháp lý thể hiện

sự công nhận của Nha nước trước pháp luật về quyên sử dung dat của chủ thé,

la minh chứng cho quyên tai sản của người sử dung dat với thửa đất đã được

xác lập; từ do, NSDĐ được Nha nước bảo hộ các quyên va lợi ích hop pháp khixây ra tranh chap hoặc bị xâm hại

Giây chứng nhận QSDD lả điều kiên bat buộc trong giao dịch chuyểnnhượng QSDĐ Đổi với các giao dịch chuyển nhượng QSDĐ không thuộcphạm vi điều chỉnh của pháp luật kinh doanh bat động sản, các trường hợp nhân.thừa kê QSDĐ có đủ điều kiên dé được cap Giây chứng nhận hoặc không thuộc

đôi tượng được mua nha ở tại Việt Nam thi được quyền chuyển nhương QSDĐkhi có đủ các điều kiện khác theo quy định của pháp luật.

Thứ hai, khi thực hiện việc chuyển nhượng thì đất không có tranh chấp

Để tránh tranh chap của các bên sau khi thực hiện việc chuyển nhươngQSDD,, cũng như dé bảo vệ quyên lợi cho bên nhân chuyển nhwong thì Luật

Đất đai đã đưa ra quy định chỉ những thửa đất không có tranh châp mới được

phép chuyển nhượng Hiện nay, để xác định đất có tranh chap hay không thiUBND zã lả cơ quan có thâm quyên xác nhận Khi có tranh chap dat xây ra thi

các bên tự hòa giải, nêu không hòa giải được thì gửi đơn đến UBND cấp xã nơi

có tranh chap để hòa giải Do vây, khi cơ quan dia phương xác nhận dat dang

có tranh chap thì các bên không thé thực hiện giao dịch chuyển nhượng QSDĐ.cho đến khi tranh chấp được giải quyết xong bởi cơ quan có thâm quyên)

Tuy nhiên, cân phải xác định như thé nào là đất có tranh chap, bản chat

của tranh chấp đó là dé bảo vệ quyền, lợi ích chính dang của người đang tranhchap hay việc “tranh chap” đó chỉ với mục đích làm cho người có quyền sửdung dat không thé chuyển nhượng được quyền sử đụng đất đó Thực tế đã chothay có nhiều trường hợp chỉ vì không muôn cho người sử dụng dat chuyển

nhượng quyển sử dung dat đó nên có người đã tao ra lý do tranh chap Khi đó,

các cơ quan nha nước có tham quyên về quan ly đất đai, các tô chức có liênquan đến việc thực hiện thủ tục về chuyển nhượng quyên sử dụng đất déu tamđừng việc thực hiện đỏ cho đến khi tranh chap được giải quyết Day là việcngụy tạo lý do tranh chấp với mục dich ngăn cản quyên chuyển nhượng chínhdang là hành vi xâm phạm đến quyền sở hữu tai sản của người sử dung đất và

co thé gây thiệt hại lớn cho họ nếu như ho mắt cơ hôi chuyển nhượng quyền sửdụng đất để tạo vốn kinh doanh, sản xuất

“LE Thi Thuận (2019), Pháp luật về cluaễnt nhượng quoén sit đang đất và thực tien the hành tại Hoễn Vinh

Tường tô Vinh Piuic, Luận văn thạc sĩ Luậthọc, Trường daihoc Luit Hà Nội, 25-26

Tint ba, quyên sử dung đất không bị kê biến để bão dam thi hanh án.

Kê biên tai sản là môt trong các biện pháp cưỡng chế thi hanh án Theo

đó, biện pháp nay được ap dụng khi người phải thi hành án không tư nguyên

thi hành (trong trường hop họ phải trả tiên) Đôi với những QSDĐ dang bị kêbiên dé bao dam thi hành án thì không được phép trở thành đôi tượng của giaodịch chuyển nhương QSDD Pháp luật quy đình điều nay để nhằm bao dam ban

án, quyết định có hiệu lực trên thực tế, ngăn chặn việc tấu tán tải sản của người

phải thi hành án, đồng thời hạn chế được các tranh chấp về sau

Khi Chấp hanh viên ban hanh quyết định cưỡng chế kê biên QSDD thi

kể từ thời điểm nảy người phải thi hành án không được tu mình chuyển đổi,chuyển nhương, cho thuê, thé chap, tăng cho, góp von và thừa kê QSDĐ, nêu

người phải thi hành muốn thực hiện các quyên trên phải thông qua Chap hànhviên phụ trách vụ việc vả phải được sự cho phép của Chấp hanh viên, đồng thờiphải lam theo những điều kiện theo quy định của pháp luật THADS Việc han

chế một sô quyển nay cham đứt khi người phải thi hành án hoan thành nghĩa

vụ tai sản của minh đối với người được thi hành án, bằng quyết định giải tia kêbiên QSDĐ của Chấp hành viên, dén thời điểm nay QSDĐ của người phải thi

hành an mới không bi hạn chê giao dịch

Thứ tự dat trong thời han sử dụngThời han sử dụng đất chính là khoảng thời gian ma trong đó NSDĐ đượcthực hiện quyền sử dụng của mình Tùy thuộc vao mục dich sử dụng đất, căn

cử xác lập QSDĐ ma thời hạn sử dung đất sé có sự khác nhau Theo quy định

của pháp luật dat đai hiện hành, có 2 loại thời hạn sử dụng đất là dat sử dung6n định lâu dai® va dat có thời han sử dung dat!”

Một là dat sử dung ôn định lâu dai Căn cứ theo Điêu 125 Luật Dat dai

2013, người sử dung dat được sử dung đất ôn định lâu dai trong các trường hợpSu:

“ Điều 125 Luật Dit dai 2013

°' Ditu 126 Luật Dat đai 2013

- Dat ở do hộ gia đình, cá nhân sử dụng,

- Đất nông nghiệp do công đông dân cư sử dụng

- Đất rừng phòng hộ, dat rừng đặc dụng, dat rừng sản xuất là rừng tự

- Dat thương mại, dich vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp của hộ giađình, ca nhân dang sử dung én định ma không phải là dat được Nhà nước giao

có thời hạn, cho thuê,

- Đất xây dựng trụ sở cơ quan đất trụ sở cơ quan nhả nước, tô chức chínhtri, tô chức chính trị - xã hôi), dat xây dựng công trình sự nghiệp của tô chức

sự nghiệp công lập chưa tự chủ tai chính dat xây dựng các công trình sự nghiệp

thuộc các ngành và lĩnh vực về kinh tế, văn hóa, xã hội, y tế, giao duc va daotao, thể duc thé thao, khoa hoc va công nghệ, môi trường, ngoại giao và các

công trình sư nghiệp khác),

- Đất sử dung vào muc đích quéc phòng, an ninh, Dat cơ sở tôn giáo dat

thuộc chùa, nhà thờ, nha nguyên, thánh that, thánh đường, niệm phật đường, tu

viên, trường đảo tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tô chức tôn giáo, các cơ sở

khác của tôn giáo được Nhà nước cho phép hoạt động),

- Đất tín ngưỡng

- Đất giao thông, thủy lợi, đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng

cảnh, đất xây dựng các công trình công công khác không có mục đích kinh

doanh,

- Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa,

- Dat của tô chức kinh tế chuyển mục dich sử dung từ dat phi nông nghiệp

sử dung ôn định lâu dai sang dat phi nông nghiệp sử dung có thời han hoặc từdat phi nông nghiệp sử dung có thời hạn sang dat phi nông nghiệp sử dụng ôn

định lâu dai,

- Dat của người nhân chuyển quyên sử dung đất đối với loại dat được sửdung ôn định lâu dai

Hai ia, đất sử dụng có thời hạn Đôi với QSDĐ có thời hạn sử dụng datthi chi được tham gia vào giao dịch chuyển nhượng QSDĐ trong khoảng thờigian ma Nhà nước cho phép sử dung dat và người nhận chuyển nhượng QSDĐ.cũng chỉ được phép sử dung dat trong khoảng thời gian sử dung dat còn lại củabên chuyển nhương QSDD.

Luật Dat đai năm 2013 quy định về thời hạn sử dụng đất của hộ gia đính,

cá nhân đối với các loại đất như sau: Thời hạn sử dung dat ở của hô gia đình,

cả nhân là ổn định, lâu dai, Thời hạn giao dat, công nhận QSDD nông nghiệp

đôi với hộ gia định, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp theo quy định tại

khoăn 1, khoăn 2, điểm b khoản 3, khoăn 4 va khoản 5 Điêu 129 của Luật này

1a 50 năm Thời han cho thuê dat nông nghiệp đôi với hô gia đình, cá nhânkhông quá 50 năm Khi hết thời hạn, hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuấtnông nghiệp nếu có nhu câu thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy

định tại khoản này Do đó, khi hộ gia đình, cá nhân muôn chuyển nhươngQS5DĐ phải thỏa mãn điêu kiện trong thời hạn sử dung đất đã được nhà nướcgiao đất, công nhận QSDĐ, cho thuê đất

* Điển Miện cụ thé

Ngoài các điều kiên chung cân tuân thủ khi tham gia chuyển nhượngQSDD, hộ gia đính va cá nhân còn phải đáp ứng một số điều kiện cụ thé quyđịnh tại Điều 191 (trường hợp không được nhân chuyển nhượng, nhận tặng choQSDD) vả Điêu 102 (trường hợp hộ gia định, cá nhân chuyển nhượng, tặng choquyền sử dụng đất có điều kiện) của Luật Dat đai 2013 Cu thể, Điều 191 LuậtDat dai năm 201 3 quy định những trường hop không được nhận chuyển nhương

QSDĐ như sau:

- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, công đông dân cư, cơ sở tôn giáo, ngườiViệt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn dau tư nước ngoài khôngđược nhân chuyển nhương, nhận tặng cho quyển sử dung dat đôi với trườnghợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyên sử dụng đất

- Tổ chức kinh té không được nhận chuyển nhượng quyên sử dung đấttrong lúa, dat rừng phòng hộ, dat rừng đặc dung của hộ gia đinh, ca nhân, trừtrường hop được chuyển mục dich sử dung dat theo quy hoạch, kế hoạch sửdung đất đã được cơ quan nhà nước có thâm quyên phê duyét.

- Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không đượcnhận chuyển nhượng, nhận tăng cho quyên sử dụng đất trồng lúa

- Hộ gia đính, ca nhân không được nhận chuyển nương, nhận tặng cho

quyên sử dụng dat ở, dat nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phânkhu bão về nghiêm ngặt, phân khu phục hôi sinh thai thuôc rừng đặc dụng, nếukhông sinh sông trong khu vực rừng phòng hô, rừng đặc dụng do

Ngoài ra, Nhà nước cũng quy định những trường hợp hộ gia đình, cá

nhân chuyển nhượng QSDĐ có diéu kiện tại Điêu 192 Luật Dat dai năm 2013

như sau:

- Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sông xen kế trong phân khu bảo vệ

nghiêm ngất, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có

điêu kiện chuyển ra khối phân khu đỏ thi chi được chuyển nhượng, tặng choquyên sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôitrông thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sông trong phân khu đó

- Hô gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông

nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhương, tang choquyền sử dung dat ở, dat sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang

sinh sông trong khu vực rừng phòng hộ đó

- Hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số sử dung đất do Nhà nước giaođất theo chính sách hỗ trợ của Nha nước thi được chuyển nhương, ting choQSD B sau 10 năm, ké từ ngày có quyết định giao đất theo quy định của Chính

phủ

Đôi với quyển sử dụng đất nông nghiệp, đất rừng phòng hô, khu sinhthái, đất được giao theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước, đều được pháp luậtquy định thuộc những trường hợp bi cam hoặc hạn chế chuyên nhượng Quy

định nay nhằm dam bảo việc khai thác sử dụng dat nông nghiệp trong hoàn

cảnh nông nghiệp van là ngành kinh tê chủ dao, trong đó đặc biệt bảo vệ dattrong lúa va dat rừng cũng như dam bảo cho những chính sách của Nhà nướcđược thực thí một cach có hiệu qua Bên cạnh đó việc chuyển nhượng đất rừngphòng hộ, dat khu bảo vệ sinh thái, khu bao vệ nghiêm ngặt cũng được pháp

luật hạn chê vi tính chất quan trọng của những loại dat nay"* Những quy địnhnay được đặt ra là hoàn toàn hợp lý bỡi nêu như không đặt ra các ràng buộc đó

thi vì lợi ích trước mắt, các chủ thé có đất sé thực hiện việc chuyển nhượngQSDĐ cho các chủ thé có kha năng tải chỉnh nhưng chưa chắc sé sử dung đất

đúng mục dich va có hiệu quả.

Luật Dat dai cũng quy định một sô điều kiên cu thé đối với chủ thé nhậnchuyển nhượng QSDĐ có tính chất nước ngoài Cụ thé đối với chủ thé là tôchức nước ngoài có chức năng ngoại giao thi không được nhận chuyên QSDĐ,

doanh nghiệp có vén dau tư nước ngoài, người VN định cư ở nước ngoài sử

dung dat tại VN thi chỉ được nhận chuyển nhượng dat tại các khu công nghiệp,

khu kinh tế, khu ché xuất, khu công nghệ cao!? Điêu nay là phủ hop với thực

tế cũng như hướng van đông của nên kinh tế thị trường

Ngoài ra, Điều 130 Luật Dat đai 2013 cũng quy định về hạn mức nhận

chuyển quyền sử dung dat nông nghiệp của hộ gia đình, ca nhân như sau: “Hannmức nhận chuyên quyền sử dung dat nông nghiệp của hô gia đình, cả nhân

1 Han nức nhận cimyễn quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá

nhân không quá 10 lần han mức giao đất nông nghiệp của hô gia đình, cá nhânđối với mỗi loại đất quy định tại các khoản 1, 2, 3 và Điều 129 của Luật này

“ Nguyễn Thi Bich Ngọc, “Một số điều kiện chuyển nlurong quyền sử ding đất của hộ ga đền vi cá nhân,

theo pháp hi Num”, Tạp chi Nhân he Khoa hoc xã hội,số 4/2019 ,tr 22

© Nguyễn Hà C017), Pháp luật về clugén nhượng quyển sit dog đất và thực tiến thi hành tạ thinth

phố Yên Bắt tình Yên Ba giai doce 2011-2015, Lain văn thạc sĩ Luật hoc, Trường Đai học Luật Hà Nội, tr.

52.

2 Chính phí guy định han mite nhận cimyễn quyền sử dung dat nông nghiệp

của hộ gia đình cá nhân phù hợp với điều kiên cu thé theo từng vùng và ting

Han mức đối với đất nông nghiệp không chỉ áp dụng khi được Nha nướcgiao dat ma còn có trong trường hợp hô gia đính, cá nhân nhận chuyên quyền

sử dụng đất Đây là hai trường hợp hoàn toàn khác nhau Đất đai thuộc sở hữu

toan dân do Nha nước đại dién chủ sở hữu và thong nhật quan ly, và Nha nước

trao quyên sử dụng dat cho người sử dụng dat Trên cơ sở đó, sự giao dat nôngnghiệp được hiểu như hình thức Nhà nước trực tiếp trao quyên sử dụng đất cho

hô gia đình, cá nhân sản xuất, kinh doanh trong ngành nông nghiệp Còn đôivới nhận chuyển quyền sử dung dat, có thể hiểu là mét hình thức gián tiếp trao

quyền sử dụng dat của Nha nước, tức là trao quyên sử dụng đất thông qua một

cá nhân, hộ gia đình khác Nhận chuyển quyên sử dụng đất nông nghiệp baogồm có nhận chuyển nhương, nhận thừa kế, được tặng cho, nhận gop vốn

Khoản 8 Điều 120 Luật Đất đai 2013 quy định: “Diện tích đất nông

thừa kế, được tăng cho quyền sử dung đất nhân góp vốn bằng quyền sử dụngnghiệp của hộ gia đình, ca nhân do nhận chuyén nhượng thuê, tin

đất từ người khác, nhận khoản được Nhà nước cho thuê đất không tính vào

han mic giao đất nông nghiệp quy dinh tại Điều này” Theo quy định nay, han

mức nhận chuyển quyên sử dung dat nông nghiệp sẽ không được tính vào hanmức giao đất nông nghiệp, phan được nhận chuyển quyên và phân được Nhanước giao lả hai phan tách biết, không gôp chung với nhau Va han mức naygap 10 lân đối với mỗi loại dat đã quy định tại khoản 1, 2, 3 Điều 129 Luật Dat

đai 20133.

ảng Giang (2017), Oto định hon mite giao đất và cluyễn quyên sit dàng đất nông nghiệp theo pháp

Vide Nem, Khóa lain tốt nghiệp , Trường Đại học Luật Quốc gia tr 25.

2.1.3 Nội dung quyên, nghia vụ của các bên trong hợp đồng chuyén nhượng.quyên sử dung đất

Trong quan hệ chuyển nhuong QSDĐ, các bên chuyển nhương vả bênnhận chuyển nhượng đêu có quyên và nghĩa vu dé dim bão giao dịch chuyểnnhượng thanh công và nhằm han chế tối đa tranh chap Bộ luật Dân sự năm

2015 và Luật Dat đai năm 2013 không quy định cụ thể về quyên và nghĩa vụcủa các bên trong hợp đông chuyển nhương QSDD Tuy nhiên, Luật Kinh

doanh bat động sản năm 2014 lại có quy định về quyên và nghĩa vụ của các bên

trong hợp đông chuyển nhượng QSDD tại Điêu 38, 30,40, 41 Luật Kinh doanhbat động sản năm 2014

Đối với quyền và nghĩa vụ của bên cimyén nhương quyền sử dụng đấtCăn cứ theo Điêu 38 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, bênchuyển nhương quyền sử dụng đất có quyên: Yêu câu bên nhận chuyển nhượng

quyên sử dụng dat thanh toán tiên theo thời hạn và phương thức đã thỏa thuận

trong hợp đông, Yêu cau bên nhận chuyển nhương quyên sử dung đất nhận dattheo đúng thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đông Yêu câu bên nhận chuyểnnhượng quyên sử dung đất bôi thường thiệt hai do lỗi của bên nhận chuyểnnhượng gây ra, Không bản giao đất khi chưa nhận đủ tiên, trừ trường hợp các

bên có thöa thuận khác, Các quyền khác trong hợp đông

Quan hệ chuyển nhương QSDĐ là một quan hệ có dén bu Trong đó, bênchuyển nhượng vì các lý do khác nhau có nhu cầu chuyển QSDĐ của mìnhsang cho một chủ thé khác đề thu lại một khoản lợi ích vat chat tương ứng vớigiá trị QSDĐ đó Vi thế, mục đích hướng tới của bên chuyển nhượng là khoảntiền từ việc chuyển nhượng QSDĐ Do đó, pháp luật ghi nhận va bảo hô quyểnyêu câu bên nhận chuyển nhượng QSDĐ thanh toan đũ và đúng hạn khoản tiền

ma hai bên đã thỏa thuận trong hợp đông Bên cạnh đó, vi đất đai là một loại

hang hóa đặc biệt, có giá trị khai thác và đem lại loi nhuân đổi đảo, vay nên

QSDĐ thường có giá trị rất lớn Chính vi thé, pháp luật cũng ghi nhân các

trường hợp bên nhận chuyển nhương trả tiên chậm Theo do, khi bên nhận

chuyển nhượng QSDĐ cham trả tiên thi bên chuyển nhương QSDD có thé giahan đề bên kia có thé hoản thành nghĩa vu Nếu quá thời hạn nay ma nghĩa vụvan chưa được hoản thành thi theo yêu cau của bên chuyển nhượng QSDĐ, bênnhận chuyển nhương phải thực hiện nghĩa vụ bôi thường thiệt hai Ngoài ra,trong trường hợp bên nhận chuyển nhượng chậm tra tiên thì họ phải trả lãi đôi

với số tién chậm trả theo lãi suât cơ bản do Ngân hàng Nha nước công bồ tương

ứng với thời gian chậm tra tại thời điểm thanh toán, trừ trường hợp có thỏa

thuận khác.

Ngoài ra, Luật Kinh doanh bất đông sản năm 2014 cũng quy định về

nghĩa vu của bên chuyển nhượng QSDĐ tại Điều 39 Theo đó, bên chuyểnnhượng QSDĐ có nghĩa vụ: Cung cấp thông tin đây đủ, trung thực về quyền sửdụng đất va chịu trách nhiệm về thông tin do minh cung cap; Chuyên giao đấtcho bên nhận chuyển nhương quyền sử dung dat đủ diện tích, đúng vị trí vàtinh trang dat theo thỏa thuận trong hợp đông, Lam thủ tục đăng ký đất đai theoquy quy định của pháp luật về dat đai va giao Giây chứng nhận quyền sử dungdat, quyên sở hữu nha ở và tai sản khác gắn liên với dat cho bên nhận chuyểnnhượng, trừ trường hợp bên nhận chuyển nhượng có văn bản dé nghị tự làmthủ tục cap giây chứng nhận; B i thường thiệt hai do lỗi của minh gây ra, Thực

hiện nghia vụ tai chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật, Các nghĩa

vụ khác trong hợp đồng

Pháp luật kinh doanh bất động sản đã quy định nghĩa vu của bên chuyểnnhượng tương đối chặt chế Nghĩa vụ của bên chuyển nhương luôn hướng tớiviệc bảo về lợi ich hợp pháp của người nhận chuyển nhượng, bão dam cho việcthực hiện hợp đông chuyển nhượng môt cách nghiêm túc Pháp luật quy địnhngười chuyển nhượng co nghĩa vụ phải chuyển giao dat cho bên nhận chuyênnhượng quyên sử dung dat đủ diện tích, đúng hạng đất, đúng loại dat, đúng vitri, đúng tình trạng như đã thỏa thuận trong hợp đông Mặt khác, người chuyểnnhượng còn phải giao các giây tờ có liên quan dén quyên sử dụng đất cho ngườinhận chuyển nhương để họ làm cơ sở chứng minh tính hợp pháp của thửa dat

chuyển nhượng khi đến lam thủ tục tai cơ quan nha nước có thẩm quyên; tránh

hiện tương người chuyển nhượng quyên sử dung đất lợi dung có trong tay giây

tờ nay đề “cùng chuyển nhượng cho nhiêu người”

Đối với quyền và nghia vụ của bên nhân chuyên nhượng quyền sử dingđất

Hiện nay, theo Luật Kinh doanh bat động sản năm 2014, quyên của bênnhận chuyển nhượng QSDĐ bao gồm: Yêu câu bên chuyển nhương cung cap

thông tin đây đủ, trung thực về QSDĐ chuyển nhượng, Yêu cầu bên chuyển

nhượng làm thủ tục vả giao Giây chứng nhận QSDĐ, quyên sở hữu nha ở va

tai sản khác gắn liên với đất, Yêu cau bên chuyển nhượng QSDĐ giao dat đủdiện tích, đúng vi trí va tình trang dat theo thỏa thuận trong hợp đông, Y êu caubên chuyển nhượng QSDĐ bôi thường thiệt hại do lỗi của bên chuyển nhượnggây ra, Có QSDĐ kế từ thời điểm nhận ban giao đất tử bên chuyển nhượng,

Các quyên khác trong hợp đồng

Pháp luật cũng quy định về nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng quyên

sử dung đất như sau: Thanh toán tiên cho bên chuyển nhượng quyên sử dungdat theo thời han và phương thức thöa thuận trong hợp đông Bảo dam quyêncủa bên thứ ba đồi với dat chuyển nhượng B di thường thiệt hại do lỗi của minh

gây ra, Thực hiện nghĩa vu tai chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật,

Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng

Như vậy, pháp luật đã quy định về quyên và nghĩa vu của các bên thamgia quan hệ chuyển nhượng quyên sử dung dat tương đổi day đủ Quyên của

bên nảy là nghĩa vu của bên kia va ngược lại Các quy định này nhằm đảm bảo

quyền va lợi ích hợp pháp của các chủ thé tham gia quan hé chuyển nhương

đông thời bảo về lợi ich của chủ sở hữu ma Nhà nước la người đại điện

2.14 Giá đất, giá chuyên nhượng quyên sử dựng dat

Căn cứ theo khoăn 19 Điêu 3 Luật Dat dai 2013, gia dat được hiểu nhưsau: “Giá đất ia giá trị của quyền sử dung đất tính trên một đơn vị dién tíchđất” Gia trị QSDĐ là giá trị bằng tiên của QSDĐ đối với một điện tích đất xác

định trong thời han sử dụng đất xác định Luật Dat đai năm 2013 đã quy đính

việc định giá đất phải dam bảo nguyên tắc phù hợp với giá dat phô biên trên thitrường Ở mỗi dia phương sé có một bang giá dat khác nhau do UBND tỉnh,

thành phó trực thuộc trung ương ban hanh theo quy định của Luật Dat dai Gia

đất nay thường xuyên được sửa đôi, bd sung kịp thời khi có sư biến đông vềgiá dat trên thị trường đề tạo ra nguôn thu cho ngân sách nha nước, giải quyết

van dé bôi thường giải phóng mặt bang vả điều tiết nguồn thu nhập từ việc

chuyển QSDD của NSDĐ3! Tuy nhiên bang giá đất nay không bat buộc cácbên phải tuân theo khi thỏa thuận về giá trong hợp đông chuyển nhượng QSDĐ

Giá chuyên nhương QSDD là gia dat được hình thành do sự thỏa thuận

giữa những người sử dụng dat với nhau trong các giao dich dat đai Giá dat nayphan ánh đúng ban chat của giao dịch về dat đai là sự tự do ý chí giữa các bên

Giá chuyển nhượng QSDĐ thay đôi theo giá thị trường va nó phụ thuộc vào

nhiều yêu tô như hệ cung câu, cơ sở hạ tang khu dân cư (đường giao thông, cap

điện, nước ) Hiện nay, Nha nước không quy định về vấn dé này, gia dat theogia thi trường la giá dat hình thành qua các hoạt động của thi trường, không phụ

thuộc vào gia Nhà nước.

Trên thực té gia dat và giá chuyển nhượng không phải lúc nào cũng bằngnhau, thông thường thi giá chuyên nhương QSDĐ của hộ gia đình, ca nhân sécao hơn so với gia dat Tuy nhiên, trong hợp đông chuyển nhượng QSDD thìhau hết các chủ thé đêu ghi giá của QSDĐ là giá tính theo bang gia dat của Nhanước dé hạn ché phân nao sé tiên phải đóng thuế theo quy định?

3! Nguyễn Xuân Hà (2017), Pháp luật về cyễn nhượng quyền sứ dang đết và thực tien ths hành tea thành phổ

Tên Bái, tink Yên Bee gia đoạn 2011-2015, Luận văn thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, tr 68.

*†Lệ Thi Thuận (2019), Phép luất về chuyển nhượng quyển sử chong đất và thực tiển thi hành tại Ingen Vinh

Tường rônh Vinh Phvic, Luận văn thạc sĩ Luật học, Trường Đai học Luật Hi Nội, tr 31.