Khóa luận tốt nghiệp: Pháp luật hợp đồng về quyền sử dụng đất trong Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Đất đai 2013 và thực tiễn thi hành

nghĩa vụ theo hop đồng với người sử dụng đất Với quy định này, có thé thay khái niém hợp đông về QSD đất theo quy định của BLDS bị giới han bởi các giao dịch mà bên chuyển đổi, chuyển nh

BO TƯ PHÁP BO GIÁO DỤC VÀ DAO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

LÊ VĂN CAO

MSSV: 452517

PHÁP LUAT HOP DONG VE QUYEN

SU DUNG DAT TRONG BO LUAT DAN

SỰ 2015 VA LUAT DAT DAI 2013 VA

KHÓA LUẬN TÓT NGHIỆP

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC

ThS Nguyễn Phương Chính

Hà Nội —2023

LOI CAM ĐOAN

Tổi xin cam doan đây la công trình nghiên cứu của riêng tôi,

các kết luận, số liệu trong khóa luận tốt nghiệp là trưng

thực, bdo dam đồ tin cay./,

Xác nhdnctia Tác gid khóa luận tốt nghiệp

giảng viên hướng dan (ý và ghi rõ họ tên)

DANH MỤC CÁC CHỮ VIET TAT

BLDS Bộ Luật danse | HNGD Hon nhan gia dinh |

HĐTP Hội đông thâm phan |

CHƯƠNG 1 MỘT SO VAN DE LÝ LUẬN VE HOP BONG QUYEN SỬ

DUNG DAT VÀ PHAP LUAT VE HỢP DONG QUYEN SỬ DỤNG DAT6

1.1 Lý luận về hop đông quyền sử dụng đẤt 6 1.1.1 Khái quát về quyền sử dung dat ¬ nce iets hat”

1.1.2 Khái quát về hợp đồng quyên sử dun,

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VẺ HỢP ĐỎNG qUynI

DỤNG DAT VÀ THỰC TIEN THỊ HÀNH zn 2.1 Cac quy dinh phap luat hop dong về quyên sử dung đất 15

2.1.1 Chủ thể của hợp đông quyên sử dụng đất Ror

3.1.2 Đối tượng của hợp đông quyền sử dụng dat ‘ men? 7,

2.1.3 Hình thức của hop đông về quyên sử dụng đất 2)

2.14 Nội dung của hợp đông quyên sử dụng dat v32

3.1.5 Hiệu lực của hợp đồng về quyền sử dung đất wags

2 Thực tiễn thi hành pháp luật hop đồng về quyên sử dung dat 40

2.2.1 Những thành tựu, kết quả áp dung pháp luật hợp đông về quyền sử

dụng dat 40

33 Những tên tại, hạn chế trung áp dụng pháp luật ‘hop đẳng ví về quyển

sử dung đất -42

CHƯƠNG 3 GIẢI PHAP HOAN THIEN PHAP LUAT VA NANG CAO

HIỆU QUA THI HANH PHÁP LUẬT HỢP DONG VE QUYẾN SỬ

DỤNG ĐÁT 54

3.1 Dinh hướng hoàn thiện pháp Tuật hop về é quyền s sử dung đất 54

3.2 Kiến nghỉ hoản thiện pháp luật hop đông về quyên sử dung | đất gay 54

3.3 Kién nghị nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật hop đông về QSD đất62

KÉT LUẬN 2 64

DANH MỤC TAI LIEU THAM KHẢO 5 5c cà cà se eee 65

MỞ DAU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất dai là một trong những, tai nguyên cơ bản của quốc gia, là tài sản có giá trị lớn đối với đời sông kinh tế và sinh hoạt của con người Đông thời đây lại là mat tai nguyên mang tinh khan hiếm, trong khi nltu câu của con người thì ngày cảng lon

do vậy pháp luật mỗi quốc gia đều có quy định rat chất chế về việ quản lý, khai

thác, sử dụng loại tài sản này Trong đó các quy định về việc thực hiên các giao dich

về dat dai là nhom quy đính vô cùng quan trọng, do day là cơ chê để các chủ thể

chuyên dich các quyên của mình đối với dat dai sang chủ thể khác Ở Việt Nam, do

dat dai thuộc sở hữu toàn dân, nên việc cho phép thực hiện các gao dịch về đất không được đắt ra, thay vào đó các chủ thé có QSD dat và có thé chuyển giao Q5D

thông qua các giao dịch trong đó pho bién nhất là các hop đông về QSD đất.

_Hop đồng về QSD đất là một loại giao dich phố biên và quan trong trong cả đời sống : xã hôi, lẫn kinh tế Không chỉ vậy, thực tê quản lý các giao dich và thi

trường bat đông sản cho thay, các hợp đồng này luôn tiêm én những hành vi vi

phạm, những hành vi trục lợi của các bên trong hop đồng xâm pham dén quyên lợi

của chủ thể khác hoặc công tác quản lý của nhà nước Chính vì vậy ma nhà nước ta

đã ban hành rêt nhiêu văn bản pháp luật điều chỉnh loai hợp đông này nhằm tạo khuôn khé cho các giao dich nay được xác lập và thực hién một cách lành mạnh.

Pháp luật Việt Nam về hợp đông nói chung và hợp đồng về QSD dat nói tiêng dang dân hoàn thiên qua tùng thời ki Hop đông về OSD đất là căn cứ xác lập,

thay đôi, châm đứt quyền của chủ thê đôi với QSD dat, một loai tai sản co giá trị lớn

va vô cùng quan trang Qua các thời kì khác nhau, những quy định pháp luật dân sự, dat đai da được điệu chỉnh, sửa đôi, bô sưng cho phù hợp với hoàn cảnh kinh tế - xã

hôi của dat nước, khắc phục dân những chông chéo, mâu thuần và không hiệu quả.

Tuy nhiên đây la quả trình dai, cân co nhiều su đầu tư về thời gian, công sức và

kiêm nghiệm thực tê.

Với mong muốn tim hiểu sâu những quy đính của pháp luật luận hành, đặc tiệt là quy dinh tei BLDS 2015 và Luật đất đai 2013 về hợp đông QSD đất Nghiên

cứu những quy định liên quan đên hep dong về Q5D đất đã chuyển biến như thê

0, nguyên nhân của những sự thay đôi đó và kết quả của su thay doi, củng việc

Sa ra những điểm chưa hợp lí và giải pháp khắc phục Đồng thời, trong bối cénh

Luật dat đai 2013 đang được sửa đôi ny hiện nay, việc nghiên cứu những vân đề trên lai hệt sức cần thiệt, do vậy tác giả đã lựa chọn đề tài “Pháp luật hợp đồng về 9sD dat trơng BLDS 2015 và Luật dat dai 2013 và thực tien thi hanh” làm khóa

luận tốt nghiệp của mình.

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

Hop đông vé QSD đất là một trong những ché định quan trong của pháp luật

dân sự và đất dai Voi sự pho biên và quan trong của mình nên lính vực này danh

được rất nhiéu sự quan tâm, nghiên cửu khác nhau Trong đó, phan lớn các công

trình nghiên cứu hiện nay tập trung vào tung loại hop đông về QsD dat cu thé như hợp đồng chuyên đôi, chuyển nhượng, tặng cho, thé chap, gop von, thé chap, cam

cố và mượn QSD dat Các công trình nay có thé ké đên như sau:

Sách chuyên khảo: “Giao dich dân sự về bắt động sản tập 1, tập 2°, Sach chuyên khảo do PGS.TS Đỗ Văn Dai lam chủ biên (2021) nghiên cứu vệ từng loại giao dich bat động sản trong đó chủ yêu là nhà ở ở và QSD dat Công trình nghiên cứu về điêu kiện chủ thé, đôi tượng hình thức, về việc thực hiện và châm đứt các

loại giao dich bat động sin phé bién như chuyển nhượng, mua ban, chuyển đổi, tặng

cho, thừa kế, thé chấp, góp von, cam cô, mượn QSD dat.

Sách chuyên khảo: “Hiệu lực giao dich quyền sử ding đất”, Sách chuyên

khảo do tác giả Chu Thị Khánh Vân chủ biên (2020) nghiên cứu về hiéu lực của giao dịch QSD dat Công trình nghiên cứu điều kiện vệ chủ thể, đôi tượng nội dung, hình thức của giao dich QSD dat, chỉ ra những bat cập của quy định pháp luật

và kiên nghị hoàn thiện

Ky yêu hội thảo khoa học: “Hop đồng về uy sử đụng đất theo guy địnhcủa pháp luật Tiết Nam”, Ky yêu hội thảo khoa học cấp Khoa / Trường Đại học

Luật Hà Nội, Khoa Pháp luật Dân sự (2021) nghiên cứu vệ các loại hop đông QSD

đất cụ thê Công trình nghiên cứu các các quy định pháp luật dân sự đất về hợp

đông QSD đất nói chung va ting loại hop déng về QSD đất nói riêng Dong thoi

công trình cũng nghiên cứu các van dé về ủy quyên, thủ tục công chứng, ding kyQSD đất

Luận án: “Hop đồng chuyển nhượng QSD dat ở theo pháp luật Viét Nam

Jnén hành” (2017), tác giả Nguyễn Thủy Trang bảo vệ tại trường Đại học Luật Hà Nội đã phân tích các van đề ly luận cơ bản vệ hợp đồng chuyên nhượng QSD đất ở 6, đồng thời nghiên cứu pháp luật về quyên sở hữu đối với đất đai của mat só quốc gia

trên thê giới, so sánh với quy đính vệ Q5D dat ở theo pháp luật Viét Nam, phân tích

thực trạng và những bat câp, vương mắc trong quy định pháp luật hiện hành về Hợp

đông chuyên nhượng QSD đất ở Ngoài ra, luận án đưa ra bức tranh tổng quan về tình hình giải quyét giải quyết tranh chap về QSD đất, hop đông chuyển nhượng

QSD đất ở, bat cập trong việc ap dụng quy định pháp luật hiện hành khi xác lập,

thực hiên và giải quyết tranh chap hợp đồng chuyên nhượng QSD đất ở, từ đó đề

xuất giải pháp hoàn thuận pháp luật vệ loai hop dong nay, bao gom các kién nghi

hoàn thiện về cơ câu, hệ thong và các quy định cụ thê về điều kiện xác lập, thực

hién hợp đồng chuyên nhượng QSD đất ở

Bài việt: “Ban về cầm có QSD đất và quyển sở hữu trí tuệ” (2022) Ths Bùi

Ai Giồn đăng trên Tạp chí Tòa án nhân dân điện tử Bai việt đã nghiên cứu về một

loại gao dịch hiện nay chưa được Luật đất dai 2013 ghi nhận đó là hop đông cam

có QSD dat Trong đó tác giả đưa ra những bản án, những lập luận của Tòa án trong

việc đánh gia hiệu lực của loại hợp đông này Tử đó chỉ những điểm chưa phù hợpcủa pháp luật về việc không ghi nhận hợp dong cam cô QSD đất và kiên nghị hoàn

thiện pháp luật.

Bài việt “Bàn về dia vi pháp lý của hộ gia đình trong giao dich về QSD đất”

(019) của tác giả Nguyễn Phúc Thiện (2019) đăng trên Tap chí Nghề luật, Số 1,

2019 Bài viết tập trung nghiên cứu mâu thuan giữa BLDS 2015 và Luật dat đai

2013 về tư cách chủ thé của hộ gia đ nh trong các quan hệ hop đồng Từ đó chỉ

điểm chưa phù hop trong Luật dat đai 2013 vệ chủ thé sử dung đất và kiên nghị hoàn thiện pháp luật.

Bài việt: “Hop đồng về QSD đất trong Bồ luật dan sự năm 2015” (2016) của

tác giả Nguyễn Thùy Trang đăng trên Tạp chí Luật học sô 7/2016 Bài việt nghiên

cứu các quy đính chung về hợp đồng QSD đất tại BLDS 2015, bao gồm các quy

đính về đính nghĩa, nội dụng, hinh thức, trình tự, thủ tục thực hiện và thời điểm có

hiệu lực của hợp đông về QSD đất Ngoài ra tác giả cũng nghén cứu một sO quy đính của Luật dat dai 2013 có liên quan đến các quy định trong BLDS 2015, từ đó

đánh giá sự thông nhất và hiéu quả thi hành của các quy định nay và kiến nghị hoànthiện pháp luật

Bai viết “Kiến ngĩĩ sửa đổi guy đình về thời điểm có hiệu lực của giao dichđâm sự việc chuyển hoặc tạm chuyền OSD đắt” (2023) của ThS Nguyễn Khánh

Vân đăng trên Tạp chi Tòa án nhân dân điện tử Bai việt nghiên cứu van đề về thời

điểm có hiệu lực của giao địch về QSD_ đất và thời điểm chuyên hoặc tạm chuyên QsD dat Theo tác giả day là hai thời điểm có bản chất khác nhau và cân có sự tách

tiết, từ do tác giả kiên nghị hoán thiên pháp luật đất dai theo lướng thay đổi thời điểm có hiệu lực của giao dịch và QSD dat.

Ngoài các nội dung trên, hiện nay có rat nhiêu công trình nghiên cửu ve hop

đông QSD đất như các, trong đó các bai báo, tạp chỉ và các luận án, luận văn về hop

dong chuyên nhượng tang cho, thê chap QSD đất chiêm so lương lớn.

3 Đối tượng nghiên cứu, phạm vi nghiên cứu của khóa luận

3.1 Về đối tượng nghiên cứu

Đôi tượng nghiên cứu của khóa luận là hợp đông về Q5D dat (bao gồm các

hop đồng được ghi nhân trong Luật dat đai 2013 niur hợp đông chuyển đổi, chuyên

nhượng, tăng cho, gop von, thê chap và không được ghi nhận trong Luật dat dai nh

hợp dong mượn, cam cô QSD dat) và các quy định pháp luật hién hành điều chính

hop đông về QSD dat trong BLDS 2015 và Luật đất dai 2013, bên canh đó một số quy định của BLDS 2005 cũng được nghiên cửu nhằm mục đích so sánh, đôi chiêu

với quy định hiện hành Đông thời khóa luận cũng nghiên đến các vu việc tranhchập và các bản án, quyết định có liên quan đến hop đông về QSD đất, trong đó tập

trung vào các bản án liên quan dén tranh: chập về hiệu lực của hợp đẳng

3.2 Về phạm vi nghiên cứu

Ngày nay, các hợp đông về Q5D dat diễn ra rất phd biên Do vay, pham vi

nghiên cứu của khóa luân vì thê cũng rat là đa dang và thuộc nhiều khia cạnh Thêm

vào đó, pháp luật về hợp dong QSD dat được quy đính trong nhiều lĩnh vực khác

nhau như phép luật din sự, dat đai, kinh doanh bat động sản, nhà ở, công chúng,

hôn nhân và gia dinh Vi điều kiện thời gian và dé tập trung vào các van dé liên quan đến hiệu lực của hợp đẳng về QSD dat trong pháp luật hiện hành, khóa luận giới han pham vi nghiên cứu theo quy đính của BLDS năm 2015 và Luật đất đai

2013, và chỉ tham chiêu hoặc so sánh với một số ít quy đính trong pháp luật kinhdoanh bat động sản, nhà ở và HNGĐ

Cũng bởi vậy mà, phạm vi nghiên cứu thực trang quy đính pháp luật hợp

đông về Q5D đất trong khóa luận tập trung vào một sô nội dung cơ bản bao gồm

chủ thể, đố: tượng, hình thức, nội dung và thời điểm có liệu lực của hợp đồng về

QSD dit Đông thời khóa luận cũng định hướng phép luật hop đông về QSD đất là

một chế định pháp luật Vi ở góc độ này, khóa luận sẽ có thể tiép cận được việc

nghién cửu réng nhật, có thể bao quất các van đề nhu vừa nêu ở trên.

4 Mục tiêu nghiên cứu

Mục đích của khoá luận là phân tích, so sánh, đánh giá chi tiết các quy định

pháp luật hiện hành điều chỉnh hợp đẳng về QSD đất trong BLDS 2015, Luật dat

đai 2013 và các bản án, vụ việc thực tế có liên quan dé chỉ ra những ‹ điểm chưa phù

hop, đánh giá nguyên nhân và kiên nghị hoàn thiên pháp luật Cu thé ở những công

Việc sau:

+ Xây dựng khái niệm hợp đông về QSD đất trên cơ sở phân tích các đặc

điểm của hop đồng và QSD đất, so sánh khéi tiệm nay với khái tiệm trong BLDS

2015 và các loai giao dich được liệt kê trong Luật dat đai 2013

+ Xây dựng khái tiệm va cơ câu | pháp luật hợp đông về QSD đất trên cơ sở

đổi tương điệu chỉnh và phương pháp điều chỉnh của chế định này.

+ Phân tích thực trạng quy định pháp luật về chủ thê, đôi tượng, hình thức,

nổi dung và hiệu lực của hop đông về QSD đất dé làm rõ nôi dung pháp luật điều chinh những van dé nay.

+ Đảnh giá tình bình thi hanh BLDS 2015 va Luật dat dai 2013 dé chi ranhững kết quả det duoc về mat thực thi pháp luật Đồng thời phân tích các bản én

để chỉ ra những khó khăn, vướng mac mà các Tòa án gắp phải trng việc áp dung pháp luật hợp đông về QSD đất dé giải quyết tranh chập.

+ Trên cơ sở đó, đưa ra những kiên nghị hoàn thiện pháp luật về chủ thể, đôi

tương, hình thức, nôi dung và hiệu lực của hop đồng về QSD dat.

5 Các phương pháp nghiên cứu được sử dụng dé thực hiện khóa luận.

Đề hoàn thành khóa luận nay tác giả đã sử dụng các phương pháp thông kê,

phân tích, so sánh, tổng hop và đánh: giá thực tiénCu thể phương pháp phân tích, so

sánh được sử đụng để làm rõ các quan điểm lý luận về hợp đông QSD đất và pháp

luật hợp đồng về QSD đất từ đỏ xây dựng các khái miệm cơ bản Phương pháp

thông kê, tổng hợp và đánh giá được sử dung để nghiên các kết quả đạt đạt và thực

tiến áp dung pháp luật dé chỉ ra những điểm tiên bộ và bat cập của pháp luật Từ đó

đề xuât các giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thi hành.

6 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của khóa luận.

Về phương điện khoa học, khóa luận đã phân tích chí tiết các quy định pháp

tuật hiện hành điệu chỉnh hợp đồng về QSD dat, có sự liên hệ so sánh va và hệ

thong hóa các quy định tại BLDS 2015 và Luật dat đai 2013

VỆ phương điện thực tiến, khóa luận đã đánh gia thực trạng pháp luật và thực.

tiễn thi hành pháp luật hợp đồng vệ QSD đất Từ đó đề xuất một số giải pháp kiến

nghi hoàn thiện pháp luật hợp đông về QSD dat

7 Bồ cục của khóa luận

Ngoài mở đây, kết luận và danh mục tải liệu tham khảo, khóa luận có kết câu gom 3 chương chính, bao gồm.

Chương 1: Một số vân đề lý luận hep đông quyên sử dung dat và pháp luật

về hợp đồng quyên sử dung dat

Chương 2: Thực trạng pháp luật về hop đông quyền sử dung dat và thực tiễn

thi hành

Chương 3: Giải pháp hoàn thiên pháp luật và nâng cao hiéu quả thi hành

pháp luật hợp đông về quyên sử dụng đất

CHƯƠNG 1

MOT S6 VAN DE LÝ LUẬN VE HỢP DONG QUYEN SỬ DỤNG DAT VÀ

PHAP LUAT VE HOP DONG QUYEN SU DUNG DAT1.1 Lý luận về hẹp đồng quyền sử dung đất

1.1.1 Khái quát về quyền sử dụng đất

Theo quy định của pháp luật dân sự “QSD là quyền khai thác công dụng,

hướng hoa lợi, lợi tức từ tài sản" b Tuy nhiên BLDS, Luật Đất đai và các văn ban

hưởng dẫn thi hành lại không có định nghiie về khái niệm QSD dat Do vậy, hiên cónhiều cách hiéu khác nhau về QSD dat Trải qua hơn 40 năm hình thành va pháttriển, OSDD tại Việt Nam đã có sự mở rộng về nội hàm của khái niém Trước đây,QSD dat được liễu là quyền khai thác, hương những hoa lợi và lợi tức từ đất daiĐến nay, QSDĐ đã trở thành một loại quyên về tài sản được chuyên nhương và

được định đoạt bởi chủ sử dụng Dưới góc độ nghiên cửu, tác giả đông tình với

quan điểm cho rằng "QSD đất là một loạt quyên tài sản được phát sinh trên cơ sởquyển sở hữm đất dai do nhà nước trao cho những chit thé nhất đình và cho phépchuyên quyển từ chủ thể néy sang chủ thé khác theo những hành thức, điều kiện,trình tư và thủ tic do pháp luật guy định dé khai thác công dụng của đất hưởng

những thành quả lao động kết quả đâu tư trên đất và các loi ích khác khác theo quy dinh của pháp luật Sẽ

Với cách hiểu như trên QSD đất có các đặc điểm sau:

Thứ nhất OSD đất là quyén được phát sinh trên cơ sở quyền sở hits đất đai

Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nha nước đai điện chủ sở hữu” Nhà

nước không trực tiếp chiém hữu, sử dung mà giao dat, cho thuê dat, công nhận QSDdat cho các chủ thé khác sử dung Người sử dung đất được chuyển QSD đất trongthời hạn giao dat, cho thuê dat Do đó, QSD dat phái sinh trên cơ sở quyên sở hữutoàn dân về dat đai, tách khỏi quyền sở hữu dat đai và trở thành một loai quyền

mang tính độc lập tương đối.

' Điều 189, Bỏ Luật din sự 201% '

* Hop dong về quyền sử dụng đất theo quy dinh của pháp hit Việt Nam: kỹ yêu hội thảo khoa học cấp Khoa

J Trường Daihoc Luật Hà Noi, Khoa Pháp haat Din sự (2021),tr 22

* Điều 4, Luật đất đai 2013

Thứ hai, QSD đất là một loại quyển tài sản đặc biết Cũng bởi QSD dat làquyên được phát sinh trên cơ sở quyên sở hữu toàn dan vé dat dai nên đây là đây là

quyên tai sản gan liên với một tai sản đặc biệt là dat dai thuộc sở hữu toàn đân Việc

giao QSD đất cho các chủ thé khác không đông nghĩa với việc chia cat khách thé

nay Trái lại, QSD đất của người sử dụng dat năm trong một quy hoạch tổng thé và

được quản lý thông nhật bởi cơ quan đại điện chủ sở hữu là Nhà nước nhằm khaithác day đủ tiêm năng của dat dai Thêm vào đó, Tính đặc biệt của QSD dat cũng

xuất phat từ tinh han chế cao của no Sự hạn chế này thể hiện ở ch, đối với dat đai,

người sử dụng được thực hiện quyền năng của mình phu thuộc vào những quy định

về mục đích, thời hạn, hạn mức sử dung loai dat, hình thức trả tiền thuê đất Đảngthời, muốn nhận duoc QSD đất, người sử dụng phải đáp ung được những điều kiệnnhất đính do pháp luật quy dinh

Thứ ba, chủ thé của QSDĐ bi giới han bởi các quy định của pháp luật Khác

với chủ thê của quan hệ pháp luật dân sự, phạm vi chủ thê của QSD đất bị giới hạn

bởi pháp luật đất dai Điều này do chính tính đặc biệt của QSD đất tạo nên Chủ thé

của QSD đất bao gồm: các tô chức trong trước, hộ gia đính, cá nhân trong nước,

cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao,

người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vén đầu tư nước ngoài Các

chủ thé nay được quy đính trong Luật Dat dai năm 2013 và được goi chung là

"người sử dung dat”.

Thứ tư, các quên và nghĩa vụ của các chit thể có QSD đất (người sir dụngđắt) được pháp luật quy đình chặt chế Trước hét là bởi hình thức, thủ tục, điều kiện.thực hiện các quyên của người sử dung dat cũng được pháp luật quy định cu thể,chất chế Thêm vào đó, tùy theo tinh chất ma môi chủ thể sử dung đất sẽ có pham

vi quyên và nghia vụ được quy định cụ thé Pham vi, mức độ quyên năng của QSDdat cũng được quy định khác nhau đổi ting loại dat, trong những thời hạn nhật định

và với điều kiện nhật định Vé nguyên tắc, các chủ thé của QSD đất đều có quyền.

chiếm hữu, sử dung đất và định đoạt QSD dat trong phạm vi pháp luật cho phép,

nhưng mức độ phạm vi quyền năng đó không giéng nhau giữa các loại chủ thé, có

ninũng chủ thê có quyên định đoạt QSD đất bị hạn chê

Thứ nằm, guy chế tài sản áp dụng đối với QSDĐ là da dang Luật Dat dainăm 2013 phân chia QSDĐ thành ba nhóm: nhóm được Nhà nước giao dat không

thu tiên sử dụng đất, nhóm được Nhà nước giao dat có thu tiên sử dung đất và nhóm

được Nhà nước cho thuê dat Nhóm thứ nhất được chuyên nhượng theo những chế

đô không giống nhau đối với những người có QSD đất có tư cách phép lý khác

nhau Nhóm thứ hai có thé được chuyển nhượng như bat ky tài sản nào được tự do

lưu thông Còn nhóm thứ ba được phân thénh hai nhóm nhỏ là dat thuê trả tiền hàng

nam và dat thuê trả tiên một lần cho cã thời gian thuê Tinh chat tài sản của QSD đấtthuộc nhóm thứ nhật và nhóm thứ ba có nhiêu cập độ va rat phức tạp

1.1.2 Khái quát về hẹp đồng quyền sử dụng đất

Theo BLDS 2015, Hop đồng về OSD dat là sự thỏa thuận giữa các bên theo

đó người sử dụng đất chuyên đổi chuyên nhương cho thuê, cho thuê lai, tang cho, thé chấp, góp vén QSD đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đắt

dai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền nghĩa vụ theo hop đồng với người sử dụng

đất

Với quy định này, có thé thay khái niém hợp đông về QSD đất theo quy định

của BLDS bị giới han bởi các giao dịch mà bên chuyển đổi, chuyển nhượng, cho

thuê, cho thuê lai, tang cho, thé chấp, gớp von hoặc bên thực hiện các quyền về giao

dich QSD đất bat buộc phải là người sử dung đất Va như vậy thì khái miệm “hợp

đồng về OSD đắt” có 1é không đồng nhật với khái niém “hợp đồng có đối tượng là

Bỡi lẽ, theo Luật dat dai 2013, mac di người nước ngoài không phải là người

sử dung đất theo quy đính tại Điêu 5 Luật đất đai những ho vẫn có quyên chuyênnhuong hoặc tặng cho QSD đất là di sản thừa kê trong tường hợp tất cả người thừa

kế là đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không

thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với QSD đất ở tại Việt Nam Š Với quy đính này, có thé nhân định rang trong một số trường hợp, đối tượng không phải

người sử dung dat theo pháp luật về dat dai van có thé xác lập và thực liện một sốhop đồng có đổi tương là QSD đất

* Điều 500, Bộ Luật din sự 2015

* Khoăn 3, Điều 186, Luật đất dai 2013

Như vậy, khái niém hop đồng về QSD dat theo BLDS 2015 chưa bao quátđược hệt các giao dịch có đôi tương là QSD đất theo Luật đất đai 2013

6 góc độ của Luật dat đai, biện nay văn bản nay chỉ ghi nhận một sô hợp

đông có đối tương là QSD đất như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê

lại, tang cho, thé chấp QSD đất, gớp vén bằng QSD đất Tuy nhiên, trên thực tế có

không ít các hợp đông về QSD đất được các bên giao kết trên thực tế mà không

được ghi nhận trong Luật đất đai, việc không đề cập dén các loại hợp đông này dan

đến việc không rõ ràng trong việc áp dụng phép luật điều chỉnh và cơ chế điềuchỉnh các loại hợp đông này, bởi lẽ không 16 các loai hợp dong nay có được điềuchính bởi luật đất đai và có nguy cơ vô liệu hay không, V ê mặt lý luận việc lam 16bản chat của các loại hợp đông giúp xây dung một khái niém hợp đông về QSD đấthoàn chỉnh: Các loai hợp đông này bao gồm:

Thứ nhất, hop đồng cầm có QSD đất Đây là loại hợp đông không được ghi

nhận trong Luật đất đai và đền nay hiéu lực của giao dich này vẫn còn nhiêu tranh

cấi Từ thực tiễn xét xử các vụ án tranh chap hợp đẳng cảm có QSD đất cho thay,

không ít trường hop Tòa án tuyên xử theo hướng hợp đông vô liệu do vi phạm điệucam của luật, Tòa án cho rang, do pháp luật không quy đính về quyên cam cô QSDđất nên việc đương sự cầm cổ QSD đất là trái quy định của pháp luật Căn cứ Toa

án viên dẫn là Khoản 1, Điều 167 Luật dat đai năm 2013 và những hành vi bị

nghiém cam, trong đó có hành vi không thực biện đúng quy định của phép luật khi

sử dụng, thực hiện quyền của người sử dụng đất theo Khoản 4, Điều 12 Luật đất đai

năm 2013

Tòa án căn cứ vào việc người sử dung dat không có quyền cam cô QSD đất

dé tuyên hợp đông cam có QSD đất vô hiệu là chưa nhận được sự đông tình tuyệtđối, nhưng dé chap nhân loại hợp đồng nay thi cũng chưa có cơ sở pháp lý vingchắc Mặt khác, có ý kiến cho rang các bên đã tư nguyên thực hiện giao dich cầm

có Q5D dat từ khi tham gia thỏa thuận cho đền khi thực hiện, đều tự nguyện và xuất

phát từ tập quán cam có dat ở nông thôn Việt Nam Cam cô đất chưa được pháp luậtđiêu chỉnh, chứ không phải là bi câm, Tòa án cho rằng giao dịch trên vi pham điềucấm là không đúng Vi khoản 1 Điều 167 Luật đất dai năm 2013 đã nêu: *N gười sử

* Điều 167, Luật đất dai 2013

dung đất được thực hiên các quyền chuyển đôi, chuyển hương, cho thuê, cho thuê

lại, thừa ké, tặng cho, thê chấp, góp von QSD đất theo quy định của Luật này” Điều

luật trên không sử dung từ “chỉ”, do đó, có thé hiéu rằng luật chưa quy định giao

dich cam cô QSD đất, nên cần áp dung tương tự pháp luật trong phân cam có tải sản

và các văn ban hướng dan dé giải quyết”

Như vậy, mặc đủ Điều 310 BLDS năm 2015 đã quy định về cam có bat độngsản nhưng khoản 1 Điều 167 Luật dat đai năm 2013 vé quyền của người sử dung datcla nêu cụ thé người sử dung đất có được cầm cô QSD đất hay không là vân đềtất cập, tạo ra nhiêu quan điểm khác nhau trong nghiên cứu, lấn thực tiễn giải quyếttranh chap

Thứ hai, đối với hợp đồng mượn QSD đất Cũng slxư hợp đồng cam có

QSD đất, đây là một giao dich pho biến trên thực tế nhưng từ trước đến nay van

chưa được Luật đất đai ghi nhận Tuy nhiên, ta có thé tim thay muon QSD đất trong

một số văn bản pháp luật Cụ thể tại Khoản 1, Điều 44, Luật nhà ở 2014 có nội

dụng “Đất ở hợp pháp của hộ gia đình cá nhân hoặc do thuế, mượn của tổ chức,

hỗ gia đình cá nhân khác dé xây dung nhà ở”, và khoản 3 Điều 42 có nội dung

“Hộ gia đình, cá nhân chỉ được xây dung nhà ở trên điện tích đất ở hop pháp của

mình” Từ các quy định này ta rút ra kết luận việc cho cá nhân, hộ gia đính mượn

dat dé xây dung nhà ở là hợp pháp và cá nhân, hộ gia dinh có quyền xây dung nhà

trên dat mượn của người khác Tuy nhiên, các quy định này trong phạm vi Luật Nhà

ở chỉ cho thay khả năng muon QSD dat cho mục dich xây dung nhà ở, còn sử dungvào những mục đích khác như canh tác, trồng cây, xây đụng công trình khác, hiện

nay chưa có các quy định pháp luật có liên quan

Co quan điểm lý giải tại sao pháp luật đất đai không ghi nhân quyền chomượn QSD đất là bởi vì di đôi với khả năng khai thác lợi ích từ dat thì người cóQSD đất phải có ngiấa vụ tài chính đối với Nhà nước, nêu đất đem cho muon thì

người có QSD dat không được bắt ky lợi ích nào từ đất trong khi van phải thực hiện.

ngiữa vụ la một điều bat hợp lý.Š Tuy nhiên, việc ly giải như vậy vẫn chưa thực su

thuyết phục bởi 1é không phải loại đất nào thì người sử dụng đất cũng phải thực

` Ths Bùi Ai Giên (2022) Bin vi cảm có quyền sử đụng dit vi quyền sở hữu trí tal, Tạp chi Tòa án nhân.

din điện tr

* GS.TS Đố Vin Dai (Chit biển) (2021) Giao dich din sư về Bất động sẵn tập 2,19, 10.

tiện nghĩa vu tài chính với nhà nước và hién tại Luật đật đai cũng ghi nhận ruột số

giao dịch về QSD dat không mang tính dén bù, trong đó một bên trong giao dich

không được hưởng bat ki lợi ích nào tử việc thực hiên giao dich như thừa ké hay

tặng cho.

Như vây, để xây dung được khái niệm hợp đồng về QSD đất hoàn chỉnh và

có thể bao hàm được hết các giao dịch trên thực tê nên xây dụng khái tiệm hợpđông về QSD đất ở phạm vi rộng và đông nhật nó với khái niém hợp đông có doitượng là QSD đất Tir đó có thể xác định khai niém này như sau: “Hợp đồng vềQSD đất là sự thôa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đôi, cham đứt quyền vàngiữa vụ của các bên đối với OSD đắt ”

1.2 Lý luận pháp luật hợp đồng về quyền sử dụng đất

Tại Việt Nam, phép luật hợp đông về QSD đất là một ché định co ban củapháp luật dân sự và dat đai V ới việc ghi nhận nhiêu nên tảng pháp lý quan trọng,BLDS 2015 và Luật dat đai 2013 được xem là các văn bản quan trọng nhất của chế

phụ thuộc vào việc xác định sựtôn tại của hợp đồng về QSD dat Nếu loại hợp đồng

nay tên tại, pháp luật hop đông về QSD dat được áp dung và phía ngược lai, phápluật về loại hợp đồng khác hoặc pháp luật về hành vi pháp ly đơn phương được ápdung,

Thứ hai, về phương pháp điền chính V ới việc điều chỉnh một loại quan hệ

xã hội dan sự, pháp luật hợp đông về QSD dat sử dụng phương pháp điệu chỉnh chủ

yêu là bình đẳng thỏa thuận Đặc đếm cơ bản của phương pháp bình dang thoả

thuận trong Luật đất dai là các chit thé có quyên tự do giao kết, thực hiện các giaodich dân sự về dat dai phù hợp với các quy đình của pháp luật gép phần đáp img

các nhu cẩu sử dung đất vì lợi ích các chủ thé đồng thời tao xu hướng tập trưng

tích tu đất dai ở quy mô hợp lí nhằm phan công lại lao đồng đất đại thúc đây sản

xuất phát”

Với đổi tượng và phương pháp điều chỉnh như trên co thé khẳng định: “Phẩpluật hợp đồng về QSD đất là tông hop các quy phạm pháp luật điều chỉnh các quan

hệ xã hồi phát sinh trong quá trình giao kết, thực hiên và chấm đứt hop đồng về

Với khái niệm như trên, pháp luật hợp đồng về QSD dat có cơ câu như sau:Một là nhóm quy đình đình về nguyên tắc giao kết hợp đồng Đây là nhómquy dinh chủ yêu thuộc BLDS 2015 và bao gồm các nội dung chính như đề nghĩ,

chấp nhận đề nghị giao kết hợp đồng và thời điểm giao kết, thời điểm có hiệu lực

của hợp đông Nhóm quy định làm căn cử cho các bên xác dinh các điêu kiện dé

hop đồng được giao kết va thời điểm ma hợp đồng rang buộc các bên.

Hai là nhóm ạng' đình về chủ thé của hop đồng V Gi tinh chat đặc biệt của

QSD đất và yêu cầu quản lý chặt chế của nha nước nên chủ thể của hợp đồng về

QSD đất bi giới han và có su không đông nhất giữa các nhom chủ thê Do vay pháp

luật hợp đồng về QSD đất có quy định riêng biệt cho ting chủ thé nay Đây là các

quy định chủ yêu thuôc Luật dat dai 2013 va trong nôi dung quyên và nghĩa vụ củangười sử dụng dat

Ba là nhóm quy đình về déi tương của hợp đồng Pháp luật hợp đông vềQSD đất điêu chỉnh đối tương của loại hop đông này thông qua các quy đính về

điệu kiện để QSD được đưa vào giao dịch Các điều kiện này chủ yêu được quy

định trong Luật dat dai

Bén là nhóm guy: định về nội dưng của hop đồng Day là van đề không đượcquy đính tập trung ma được quy định tại nhiều văn bản khác nhau của pháp luật dân

sự và dat đai Tùy thuộc vào loại hợp đông đó là hợp đông chuyển nhượng, chuyên.đổi, tang cho, thé chấp, góp von, thuê ma pháp luật có những yêu cầu về nội dung

khác nhau.

° Trưởng Đại học Luật Hi Nội (2020), Giáo = et Gait 18

Năm là nhóm quy đình về hình thức của hợp đồng V ân đề triệu lực hợp đồng

có mối liên hệ chất chế với việc quân lí dat đai của nhà trước Do vậy pháp luật hop

đông về QSD đất có rat nhiéu quy định về hình thức của loại hợp đông này Các yêu

cầu này chủ yêu thuộc phạm vi điệu chỉnh của Luật dat đai 2013

Sáu là nhỏm quy đình về hiệu lực của hop đồng Hai vân đề chủ yêu đượcpháp luật điều chỉnh về hiệu lực của hợp đông về QSD đất là thời điểm có liệu và

các điều kiện có hiệu lực của loại hop đông nay Đây là hai van dé được điều chỉnh

chủ yêu bởi BLDS 2015 và Luật đất đai 2013

KET LUẬN CHƯƠNG 1Với việc phân tích các quy định pháp luật hiện hành có thé thay khái niệm

“hợp đồng về OSD dat” được dé cap trong BLDS 2015 không đông nhật và cóphạm hep hơn so với khát niêm “hop đồng có đối tương là OSD đất” Trong khi

đó, Luật dat đai không có dé cập đến các khái niệm nay và cũng chỉ ghi nhận một số

hop dong về QSD đất như chuyển đổi, chuyện nhượng tặng cho, thê chap, gớp vén

và cho thuê QSD dat Và trên thực tế vẫn tên tại các loại hợp đồng khác có đổitượng là QSD đất như hợp đông mượn QSD đất hay cam cô QSD đất Ở đây, trongphạm vi khóa luận, tác tiếp cân khái niêm hợp đồng về QSD đất đưởi góc độ rộng

và đồng nhat nó với khái niệm hợp đồng có đối tượng là QSD dat Như vậy “Hop

đồng về OSD đắt là sự thôa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi, chẩm đứt

quyển và ngiữa vu của các bên về OSD đắt ”

Ngoài khái niém hợp đông về QSD đất, một nội dung quan trong khác được

dé cập trong Chương 1 đó la xác định khái niém và phạm vi điều chỉnh của pháp

luật hợp đồng về QSD đất để lam cơ sở xác đính các nội dung can nghiên cứu tại

các Chương tiếp theo Theo đó, “Pháp huật hợp đồng về OSD đất là tông hợp cácguy phạm pháp luật điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình giaokết thực hiện và chấm đứt hợp đồng về QẤD đắt” và ché định này điều chỉnh cácvan dé sau:

+ Chủ thé của hop đồng quyền sử dung đất

+ Đối tượng của hợp đồng quyên sử dung dat

+ Hình thúc của hợp đồng quyên sử dụng đât

+ Nội dung của hop đồng quyên sử dụng dat

+ Hiệu lực của hop dong về quyên sử dung dat

CHƯƠNG 2

THỰC TRẠNG PHÁP LUAT VE HOP DONG QUYEN SỬ DỤNG DAT VA

THỰC TIEN THI HANH

2.1 Các quy định pháp luật hợp đồng về quyền sử dung đất

2.1.1 Chủ thể của hợp đồng quyền sử dụng đất

Đối với hop đông về QSD dit, chủ thé của hợp đông bị hen chế do quyền của

người sử dung đất cũng bị hạn chế, điều nay được thé hién rõ thông qua năng lựcpháp luật và năng lực hành vi pháp luật của người sử dụng dat như sau:

3.1.1.1 Về nang hee pháp luật cha chit thể

Thứ nhất, đối với các chi thé là ugười sir dung dat theo pháp luật dat đai.Theo Luật dat đai 2013, người sử dung dat được Nha nước giao đất, cho thuê đất,

công nhận QSD dat, nhận chuyển QSD dat va bao gom tổ chức, cá nhân hô gia

đính, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài,

doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và tô chức nước ngoài có chức năng ngoại

gao!?,

* Trong đỏ cơ sở tôu giáo, cộng đồng đâm cư không được chuyền đôi,chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho QSD dat; không được thé chap, gop von bằngQSD đất theo quy đính tại Khoản 2, Điều 181 Luật đất đa 2013 Điều nay có lễxuất phát từ mục dich hoạt động của cơ sở tôn giáo va công đồng dân cư là nơi phuc

vụ các hoạt tin ngưỡng, tâm linh hay các hoạt động văn hóa, sinh hoạt chung của

dân cu, vì vậy việc cho phép cộng đông dân cư và cơ sở tôn giáo tham gia các hợpđông về QSD với tư cách 1à bên chuyên đổi, chuyển nhương, cho thuê, tăng cho, théchap, gop von là không cân thiết Tuy nhiên ở chiêu ngược lại, cổng đông dân cư cóthể nhận QSD đất do được tăng cho QSD đất theo Điểm c, Khoản 1, Điều 169 Luậtđất dai 2013, do đó, dưới góc đô Luật dat đai, công đông dân cư có thé trở thànhchủ thể của hợp đồng tăng cho QSD đất với tư cách là bên nhận tặng cho

* Đối với tô chức unde ngoài có chức uăng ngoại giao Theo quy định tạiKhoản 1, Điều 182, Luật đất đai 2013, chủ thé này có các quyền và ngiữa vụ chungquy đính tại Điều 166 và Điêu 170 của luật này, được xây đựng các công trình va sở

'° Điều 5, Luật đất đai 2013

hữu các công trình do mình xây dung trên dat Trong đó, Điêu 166 và 170 Luật datđai 2013 đề cập đến rat quyên và nghia vu của người sử dụng dat nhưng không có

bat kì quyên nào liên quan đến các giao dịch về QSD đất Như vậy, ở đây có thể

ngam hiểu mắc da được xác đình là người sử dung đất theo Luật dat đai 2013

nhung tổ chức nước ngoài có chức ning ngoại giao không thể trở thành chủ thé của

hop đồng về QSD đất

* Doi với hộ gia đình, cá nhân trong rớc Hộ gia đình, cá nhén trong nước

có thé được phép thực hiện đa số các giao dich về QSD đất với tư cách là bênchuyển quyền, bên thé chap, cho thuê tùy thuộc vào hình thức nhà nước trao QSDđất cho họ Cụ thể

+ Hồ gia đình cá nhân sử ding đất nông nghiệp được Nhà nước giao tronghan mite; đắt được giao có thu tién sử dung đất cho thuê đất trả tiên thuê dat một

lân cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận QSD đất: dat nhận chuyển

đổi, nhân chuyên nhượng nhận tăng cho, nhân thừa kế thi có các quyền (i) chuyền

đổi QSD đất nông nghiệp trong cùng mét xã, phường, thi tran với hộ gia đính, cá

nhân khác, (9 Chuyển rhượng QSD đất, (iii) cho tô chức, hộ gia đình, cá nhân

khác, người Việt Nam định cư ở nude ngoài đầu tư tại Việt Nam thuê QSD dit; Gv)

tặng cho QSD đất cho hộ gia dinh, cá nhân hoặc người Việt Nam định cư ở nước

thuộc diện được sở hữu nha ở gắn liền với QSD đất ở tại Việt Nam hoặc tặng cho

cho Nhà nước, cho công đồng dan cư để xây đựng các công trình phục vụ lợi ích

chung của công đồng, tăng cho nha tình nghie gắn liên với đất, (v) Thể chap QSD

đất tại tô chức tin đụng được phép hoạt đông tei Viét Nam, tại tô chức kinh té hoặc

cá nhân khác; (vi) Gop vớn bằng QSD đất với tô chức, hộ gia đính, cá nhân, người

Việt Nam định cư ở ước ngoài để hop tác sản xuất, kinh doanh.

+ Trong lhủ đỏ, khi hệ gia đỉnh cá nhân được Nhà nước cho thuê đất thu

tiển thuê đất hàng năm thi chỉ được thực biện các giao dịch vệ tải sân gắn liên vớidat nu bán, tăng cho, cho thuê, thé chap, gop von Như vay đổi với đất thuê trả tiênthuê dat hang năm thi hộ gia đính, cá nhén không thé trở thành chủ thé của hợp

đông về QSD đất + Ở chiều ngược lại, hô gia đính, cá nhận cũng có thể trở thành:

chủ thé của đa số các hợp đông vé QSD dat với tư cách 1a bên nhận QSD dat Bởi

theo Điều 169, Luật dat đai 2013, hô gia đính, cá nhân có thể nhận QSD đất theo

các bình thức như (i) nhận chuyển đổi QSD đất nông nghiệp trong cùng một xã,

phường, thi tran với hộ gia đính, cá nhân khác; (ii) nhận chuyên nhượng tặng cho

QSD đất trong trường hợp không bị câm nhận chuyển nhương Đối với các hợp

đông khác như thuê, thé chap hay gop vớn, tư cách chủ thé của hộ gia định, cá nhân

được công nhận tại các quy định rải rác trong Luật dat dai 2013 Chẳng han căn cứ

theo Điểm d, g h Khoản 1, Điêu 179 Luật dat đai 2013 có thé xác đính hộ gia đính,

cá nhân có thể thuê, nhận thé chấp, nhén gop van bằng QSD đất, do vậy ho cũng có

thể trở thành chủ thé của các loai hợp đông này

* Đối với tô chức Không nhw tô chức nước ngoài có chức néng ngoại giao,

tô chức trong nước có thé trở thành chủ thé của rất nhiều hop đồng về QSD đất Vàcũng tương ty như cá nhân, tùy thuộc vào hình thức trao QSD đất của nhà nước mà

tô chức có các quyên và nghiia vụ về QSD đất 1a khác nhau Trong đó

+ Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, tổ chức sự

nghiệp công lập tư chit tài chính được Nhà nước cho thuê đất trả tién thuê đất mộtlần cho ed thời gian thuê mà tiền thuê đất đã trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà

nước không được chuyển đối, chuyên nhượng, tăng cho, cho thuê QSD dat; thé

chap, gop vén bang QSD dat! Với quy đính này thì các tổ chức nói không được

tham gia các hợp đông về QSD dat với tư cách là bên chuyển quyên, bên cho thuê,

thé chap QSD đất.

+ Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiển sử dung đất cho thuê

đắt thu tiên thuê đất một lan cho ed thời gian thuê, tổ chức sự nghiệp công lập tưchủ tài chính được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gianthuê mà tiền thuê đất dé trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước có quyền

@ chuyển nhượng QSD đất, (ii) Cho thuê QSD đất đối với trường hop được Nhànước giao dat có thu tiền sử dung dat; cho thuê lại QSD dat với trường hợp đượcNhà nước cho thuê đất thu tiền thuê dat một lân cho cả thời gian thuê; (iii) Tang cho

QSD dat cho Nha nước, cho cộng đông dan cư để xây dựng các công trình phục vụ

loi ich chung của công đông, tăng cho nha tình nghĩa gan liên với dat; (iv) Thê chap

bằng QSD đất tại các tổ chức tin dụng được phép hoạt động tại Việt Nam; (v) Gop

von bằng QSD đất, tài sản thuộc sở hữu của minh gắn liên với dat dé hợp tác sản

`! Điều 173, Khoản 3, Điều 174 Luật dit đai2013.

xuất, kinh doanh với tô chức, cá nhân, người Việt Nam định cu ở nude ngoài, doanh:

nghiép có von dau tư nước ngoài theo quy định của pháp luật 2 Như vậy với đặc

tinh hoạt động vì lời nhuận của tổ chức kinh tê và cùng cấp các dịch vụ công của tổ

chức su nghiệp công lập nên các chủ thê này không được thực biện quyên chuyển

đổi đất nông nghiệp nl hộ gia đính, cá nhân Thêm vào đó, mặc di được xác lập

hop dong tặng cho QSD dat nhưng hai chủ thé này cũng không thé tang cho cho hộ

gia đình, cá nhân khác hay người Việt Nam đính cư ở nước ngoài thuộc điện được

sở hữu nhà ở gắn liền với QSD đất tai Việt Nam như hô gia định, cá nhân mà chỉđược tăng cho cho nhà nước, cộng đông dan cư hay tặng cho nhà tình ngiĩa tinhthương gắn liên với đất

+ Tổ chức kinh té, tổ chức sư nghiệp công lập sir đụng đắt thuê trả tiền thuêđất hàng năm gần như không được thực hiện bat kì hợp đồng về QSD dat nao ma

chủ thé nay chỉ được tham gia các hop đông vệ tai sin gắn liên với dat Tuy nhiên

không nl hộ gia đính, cá nhân, tô chức kinh tê, tô chức sự nghiệp cổng lập trong

trường hợp nay vẫn có thé cho thuê lai QSD đất theo hình thức trả tiên thuê dat

hàng năm đối với dat đã được xây dựng xong kết cau hạ tang trong trường hợp đượcphép đầu tư xây dung kinh doanh kết câu ha tang đối với dat khu công nghiệp, cum

công nghiệp, khu chê xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tê 5

+ Ở chiêu ngược lại, tô chức cũng có thé them gia vào các hợp đông về QSDđất khác nhau với tư cách là bên nhận QSD đất tùy thuộc vào chủ thé đó là tô chức

kinh té hay tô chức khác Các hình thức nhân QSD dat của tổ chức được quy định

chủ yêu tại Điều 169 Luật đất đai 2013 Chẳng han tô chức có thể nhận tảng choQSD đất theo quy định tại Điểm c, Khoản 1, Điều 169, Luật đất dai 2013

* Doi với người Việt Nam định cw ở tước ngoài, doanh nghiệp có vou đầu

tr nước ngoài Mac đù pháp luật dat đai ngày cảng mở rộng pham vi các quyên về

sử dụng dat của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, đặc biệt là các quyên thựchiện các giao dich có đôi tượng là QSD dat Tuy nhiên, đến nay, phạm vị các quyênnay van bi hạn chế hơn so với các chủ thé khác đặc biệt là hô gia đính, cá nhân Cụ

the:z

!? Khoản 2,3 Điều 174 Luật đất dai 2013.

`? Khoản 1, Đầu 175, Luật đất đai 2013

+ Người Viét Nam dinh cư ở nước ngoài về đâu tư tại Tiệt Nam được Nhànước giao đất có thu tiền sit ding đất có các quyền và nghĩa vụ nhự tô chức kinh tê

được Nhà nước giao dat có thu tiên sử dung đất, cho thuê đất thu tiên thué đất mat lân cho cả thời gian thuê Như vây với chủ thể này ho có quyên tham gia các hợp dong về QSD đất tương đương như tổ chức kinh tê được Nhà nước giao đất có thu

tiên sử dụng đất

+ Người Liệt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đâu te nướcngoài được Nhà nước Viét Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thờigian thuê: doanh nghiệp có vẫn đầu tư nước ngoài được Nhà nước Viét Nam giaođất có thu hiền sử dụng đất đề thực hiển dir dn được tham gia các hợp đồng và QSD

đất như chuyên nhượng, cho thuê, cho thuê lai, thé chấp QSD dat, góp von bang QSD đất Như Vậy so với người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư tại Việt

Nam được giao dat có thu tiên sử dung đất, trong trường hợp này người Việt Namđính cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có von dau tư nước ngoài không được xác lậphop đông tặng cho QSD đất với tư cách là bên tặng cho

+ Người Liệt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đâu tư nước

ngoài được Nhà nước Viét Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm không

được them gia bat ki hop đông về QSD đất nao, ma chủ thé này chỉ được xác lập,

thực hiện các hợp đồng có đối tương là tải sản gắn liên với dat như bán, thé chấp,

gop vốn hoặc cho thuê nhà ở trong trường hợp được phép dau tu xây dung kinh

doanh nhà ở l5,

+ Ở chiêu ngược lại, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có

yên đầu tư nước ngoai cũng được nhận QSD đất trong một số giao dịch Do vậy họ

có thé tham gia hop đông về OSD đất với tư cách là bên nhén QSD đất theo quyđịnh tại Điều 169, Luật dat đai 2013 Chang han người Việt Nam định cư ở nướcngoài được nhên QSD dat thông qua nhân chuyên nhượng QSD đất trong khu côngnghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tệ Đối với

tiêng người Việt Nam định cu ở nước ngoài thuộc điện được sở hữu nhà ở tại Việt

Nam theo quy định của pháp luật về nhà ở được nhận chuyển QSD đất ở thông qua

“on 1, Bab 183, Luật đất di 2013

`* Khoản 3, Điều 183, Luật dit dai 2013

ˆ* Khoản 2, Đầều 183, Luật đất đai 2013.

tình thức mua, thuê mua, nhận tăng cho nhà ở gan liền với QSD đất ở hoặc được

nhận QSD đất ở trong các dự én phát triển nha ở Trong khi đó, doanh nghiệp có

von đầu tư nước ngoài mà cụ thé là doanh nghiệp liên doanh co thể nhén chuyên.

QSD đất thông qua nhận gop vén bằng QSD dat

Thứ hai, đối với chủ thé không phải ugtrời sit dung dat theo pháp luật datdai V = nguyên tắc chỉ có người sử dung đất mới có các quyên thực hiện các giaodịch về QSD dat Tuy nhiên Luật dat dai cũng có quy định trường hợp ngoại lệ đôivới người nước ngoài, đây là đối tương không phải 1a người sử dung dat tại ViệtNam theo quy định tại Điều 5, Luật dat dai 2013 Theo Khoản 3, Điêu 168, Luật datđai 2013 trường hợp tat cả người nhận thừa kế QSD đất đều là người nước ngoàihoặc người Việt Nam đính cư ở nước ngoài không thuộc đôi tương được mua nhà ởgan liên với QSD đất tại Việt Nam thi người nhận thừa kê không duoc cap Giây

chứng nhận QSD đất nhưng được chuyển nhyong hoặc được tặng cho QSD đất thừa

kê Như vậy mặc da không phải là người sử dung đất nhung người nước ngoài van

có thể trở thành chủ thể của hợp đồng tăng hoặc chuyển nhượng với tư cách là bên chuyên QSD dat.

That ba, các trường hợp bi cam xác lập, thực hiệu hop đồng về QSD dat:

Ngoài những hợp đồng về QSD đất ma các chủ thé không được tham gia xác lập,

thực hiện như ở trên Tại Điều 191 Luật Dat dai nam 2013 cũng có quy định về các

trường hợp không được nhận chuyển nương, nhan tặng cho QSD đất Cụ thể đó là

@ tổ chức, hô gia đính, cá nhân, công đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Namđính cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn dau tư nước ngoài không được nhậnchuyên nhượng, nhân tăng cho QSD dat đối với trường hep ma pháp luật không chophép chuyển nhương, tặng cho QSD đất, ()Tô chức kinh tê không được nhậnchuyén nhượng QSD đất trông lúa, dat rừng phòng hộ, đất rùng đặc dung của hộ giađính, cá nhân, trừ trường hop được chuyển mục đích sử dung đất theo quy hoạch, kê

hoạch sử dụng dat đã được cơ quan nha nước có thêm quyền phê duyệt, (iii) Hộ gia

đính, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyênnhượng, nhan tăng cho QSD đất trồng lua; Hộ gia dinh, cá nhân không được nhận.chuyển nhượng, nhận tặng cho QSD đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng

phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hoi sinh thái thuộcrừng đặc dụng, nêu không sinh sóng trong khu vực đó.

Từ việc phân tích năng lực chủ thể, có thể xác đính chit thé của hợp đồng về

QSD đất có những đặc điểm sau:

Thứ nhất, chủ thé của hợp đồng về QSD dat đa dạng và có pham vi rộng

hơn người sử dung đất theo Điều 5, Luat dat đai 2013 Theo đó các chủ thé này baogom: Hộ gia đính, cá nhân, tổ chức, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanhnghiệp có vén dau tư nước ngoài và người nước ngoài Như vay, một chủ thé làngười sử dụng đất không có nglifa 1a họ có thé trở thanh chủ thé của hợp đẳng vềQSD đất, đồng thời, có những chủ thê không phải người sử dung dat nhưng van có

từ cách chủ thé trong các hợp đông nay Việc xác định một chủ thé có phải chủ thể

của hop đông về QSD đất hay không phụ thuộc vào việc ho có quyên tham gia cáchop dong nay hay không Trong đó các yêu tổ pháp ảnh hướng dén quyền thực luậncác giao dịch về QSD dat của ho bao gồm: (i) Hình thức sử dung đất, (i) Nguon

gốc tiền sử dung đất, tiền thuê đất, tiên nhân chuyên QSD đất, (iii) Loại dat va (iv)

Chủ thé sử dung đất

That hai, chủ thé của hợp đẳng và QSD đất bị giới han bởi các quy định chất

chế của pháp luật Không phả: chủ thé nao của quan hệ pháp luật dân sự va phápluật đất đai cũng 1a chủ thé của moi hợp đông về QSD đất, chỉ những chủ thé đượcpháp luật đất đai cho phép và đủ điều kiện thì mới có thể trở thành chủ thể của loạigiao dịch đó và cũng trong nhiêu trường hợp họ cũng chỉ được them gia giao dịch

với tư cách là một bên hop đông, chứ không được tham gia với tư cách là bên con

lại.

2.1.1.2 Về năng lực hành vip hap luật của chủ the

VỆ năng lực hành vi của chủ thé trong các hop đông về QSD đất, thực chấtđây là van đề chỉ đặt ra doi với cá nhân Bởi lẽ, đôi với pháp nhân, khi thực hiênhoạt động đều phai thông qua người đại điện hợp pháp của minh nên không đặt ravan đề năng lực hành vi dan sự đối với pháp nhân Luật Dat đai không có quy định

tương tư như trong BLDS về năng lực hành vi dan sự của chủ thé tham gia vào giao

dich dân su Do đó, việc xác dinh năng lực hành wi dân sự của chủ thé tham gia vàohop đồng về QSD đất được xác định theo pháp luật dân sự Theo Điều 20 BLDS

nam 2015, người thành niên là người từ đủ mười tám tudi trở lên và được xác định

là người có néng lực hành vi dân sự đây đủ, trừ trưởng hợp bi mat nắng lực hảnh vidân sự, han chê nắng lực hành vi dân sư và gặp khó khăn trong nhân thúc, làm chủhành vi Như vậy, về nguyên tắc, người đủ 18 tuổi trở lên có thé tự xác lập, thực

hién các giao dich trong đó có hợp đồng về QSD dat Thực tê, pháp luật din sự có

quy định đặc thủ về nang lực hành vi dân sự đối với giao liên quan đền bat động

sản

Theo khoản 4 Điều 21 BLDS năm 2015, “Người từ đủ mười lắm tuổi đếnchưa đủ mười tám tuổi tự mình xác lập, thực hiện giao dich dân sự trir giao dichdin sự lién quan đến bat đồng sản đồng sản phải đăng hy} và giao dich dân sự kháctheo quy đình của luật phải được người đại điện theo pháp luật đồng ý" V ci quyđính này, cá nhân từ đủ mười lắm tuổi dén chưa đủ mười tám tuổi được tự mình xáclap/thuc biên giao dich liên quan đền bat động sản, trong đó bao gồm cả hợp đông

về QSD đất nhưng phải được người dei diện theo pháp luật đồng ý Bên cạnh đó,Luật HNGD năm 2014 có quy định về người từ đủ 15 tuổi tại khoản 2 Điều 77 theo

đó “con từ dit 15 tuôi đến dưới 18 tdi có quyền định đoạt tài sản riêng trừ tườnghop tài sản là bắt đồng sản, đồng sản có đăng ys quyền sở hin, OSD hoặc dimg tàisản dé kinh doanh thì phải có sự đồng ý: bằng văn bản của cha me hoặc người giảm

hỗ".

So với BLDS, Luật HNGĐ có một sô khác biệt Cu thể, BLDS đề cập tới

“chưa đủ mười tám tuổi" trong khi đó Luật HNGĐ đề cập tới “dui 18 tuổi” (tuổi

dé tự xác lập giao dich không cân su đông ý của người dai diện theo phép luật trongLuật HNGD thập hon), Luật HNGĐ chi dé cập tới “định đoạt tai sản riêng” của conclưưa thành miên trong khi đó BLDS dé cập tới “giao dich” nói chung sự đồng ýtheo Luật HNGĐ phả: “bằng văn ban” trong khi đó BLDS không có yêu câu vềhình thức của sự đồng ý

2.1.2 Đối tượng của hợp đồng quyền sử dụng đấtTheo BLDS 2015, đổi tượng của hợp đông là một trong những điều kiện cóhiéu lực của hợp đông Tại thời điểm giao kết hợp dong nêu đối tượng không thé

thực hiện được thì hợp đồng bi vô hiệu” V ê phía mình, khác với BLDS 2015, Luật

" Khoin 1, Điều 408, Bộ Luật din sự 2015

Dat dai năm 2013 co quy định rất cụ thể về điều kiện đôi với QSD đất là đối tương

của hợp đồng Theo đó, căn cứ theo Khoản 1, Điều 188, Luật dat dai 2013, người sử

dung dat được thực hiên các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê

lại, ting cho, thé chap QSD đất, góp vên bằng QSD đất khi có các điều kiện sau

đây:

a) Có Giấy chứng nhận, rừ trường hợp quy dinh tại khoản 3 Điều 186 và

trường hop nhân thừa kế quy đình tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đắt không có tranh chấp;

c) Quyên sử dưng đất không bị kê biên dé báo đảm thi hành án;

đ) Trong thời han sit dang đất.

Mặc dù vậy, có thể thây quy định của Luật đất đai chỉ áp dung cho các hợp

đông chuyển đôi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tang cho, thé chap QSD

dat; góp vốn bằng QSD đất Và không 16 rang rằng có thể áp dung cho các hợp

đông về QSD dat khác như hợp đồng mượn hay hợp đông cầm có QSD dat hay

không

Các điều kiện này có nội dưng cụ thé như sau:

Thứ nhất, điều kiện về giấy chứng nhận

Theo Điểm a, Khoản 1, Điêu 168, Luật dat đai 2013 “Người sử ding đất

được thực hiện các quyên chuyển nhượng cho thuê, cho thuê lại, tăng cho, thé

chấp, gớp vốn OSD đất ki có Giấy chứng nhận” Đông thời, tại Điểm a, Khoản 1,

Điều 188 về điều kiện thực luận các giao dịch về QSD đất, Luật Dat dai cũng khẳng

đính tam quan trong của Giây chứng nhận theo đỏ “Người sử chung dat được thựchiện các quyển chuyên đổi, chuyến nhượng, cho thuế, cho thuê lại, thừa kế, tặngcho, thé chấp QSD đất; gop vốn bằng QSD đất khi có các điều liên sau đây: CóGiấy chứng nhân” Như vậy, đề trở thành đối tượng hợp pháp của hợp dong vềQSD đất trước hệt đất phải được cập giây chứng nhận QSD đất ít nhất 1a tai thời

điểm xác lập giao dịch.

Yêu câu nay là can thiệt, bởi lẽ giây chứng nhận QSD đất, quyên sở hữu nhà

ở và tài sin khác gắn liên với đất 14 căn cứ quân trong do nhà nước cung cập dé

chứng mình QSD dat hợp pháp của người tham gia giao dịch Thông qua giây

chứng nhận QSD đất, quyên sở hữu nha ở va tai sản gắn liên với dat, các bên trong

giao dich có thể kiểm tra tính hợp pháp của đổi tượng giao dịch, đồng thời cũng có

thể kiểm tra tư cách chủ thé của người tham gia hợp đông

Tuy nhiên, yêu cầu này không tuyệt đối áp dụng cho tật cả giao dịch được đềcập đến trong Điều 168 và 188 Luật đất đai 2013, ma cũng có những trường hợp

ngoai lệ được quy đính tại Khoản 1, Điều 168 và Khoản 3, Điều 186 Cu thé theo

Khoản 3, Điều 186, Luật dat dai 2013 “Trường hợp tat cả người nhân thừa kế QSD

đất, quyển sở hữm nha 6, tài sản khác gắn lién với đất đều là người nước ngoài

hoặc người Liệt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tương được mua nhà ởgim liền với QSD dat ở tại Liệt Nam quy định tại khoản 1 Điều này thì người nhânthừa kế không được cấp Giấy chứng nhân QSD đắt, quyên sở hint nhà ở và tài sản

khác gắn lién với dat nhưng được chuễn nhượng hoặc được ting cho QSD dat

Đông thời tại Khoản 1, Điều 168 có quy đính “trưởng hợp nhận thừa kế OSD đất

thì người sử dung đất được thực hiện quyên khi cỏ Giấy chứng nhận hoặc ẩn điều

kiên dé cắp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hitu nhà ở và tài sản

khác gin liền với đất” Thực té, khoản 3 Điều 186 va khoản 1 Điều 168 nêu trên

đều là trường hop nhên thừa kê Điều đó có ngiĩa là, với quy định hiện hành,

“người thừa kế nhân thừa kế QSD dat vẫn được phép chuyên nhương QSD dat được

thừa ké đù chưa có giấy chúng nhận QSD đất, quyên sở hữu nhà và tài sẵn gắn liên

với đất, nhưng đã có đủ điều kiên để cập giây chúng nhận do”! Ngoai hai trường

hop trên, đổi với hợp đông chuyên đổi QSD đất nông nghiệp thi cũng không bắt

buộc phải có giây chứng nhận, mà chỉ cần có quyết đính giao dat, cho thuê đất.

Như vậy có thé thay rằng Luật đất đai đất ra yêu câu rat chất chế về giầychúng nhân QSD đất đối với đa số hop đông về QSD đât Cách tiếp cân như vậy tao

an toàn cho các giao dịch nhưng lại cản trở việc khai thác triệt dé QSD dat Ởđây, đối với giao dich không có hệ quả chuyên giao QSD đất sẽ là thuyết phục nêuchúng ta không đòi hỏi vé Giấy chứng dụng đắt mà chỉ chuyên giao việc khai thác

tài sản như cho thuế" ®

Giây chứng nhận QSD đất, quyên sở hữu nhà ở và tai sản khác gan liên với

dat 1a chứng thư pháp lý dé Nhà nước xác nhận QSD đất của người sử dụng đất Vì

“ Phạm Thị Hương Lan (Chủ biện) 2019) Bish hân khoa học Luit đất đài năm 2013, Nxb Lao đồng

“° GS.TS Do Văn Đại (Chủ biển) (2021) Giao dịch din sve bắt động động tập 1,tr 16

vay, chủ thể nào có Giấy chứng nhận với tên của ho được ghi nhận trên giây nghĩa

là QSD đất hợp pháp của họ đã được chúng minh Ho có thể có đưa QSD đất vàocác giao dich Tuy nhiền, Giáp chứng nhận không cò giả trì huyệt đối và trong thực

tế có thé xảy ra trường hợp khi giao dich, chit thé liên quan có Giấy chứng nhân

nhưng sau đó Gidy chứng nhận bi lữy do sai về thit tue và người tham gia vào giao dich vẫn có quyền nêu trong Giấy chứng nhận” Đôi với trường hợp nay, theo tác giả, trước hết cần khẳng định đối tương của hợp đông là QSD đất chứ không phải

giấy ching nhận QSD đất, quyền sở hữu nha ở và tài sản gin liên với dat Do vayviệc hủy Giây chứng nhận không đông ngiĩa với việc lam di QSD đất của người sửdung đất, tức lam mắt di quyền thực hiên các giao dich của ho Điều quan trong là

cần xác định lí do hủy giấy chứng nhận QSD dat của ho có phải do chủ thé có được

QSD đất bat hợp pháp hay không Trong trường hợp ho có được QSD dat là hợp

pháp và việc hủy giây chứng nhận la do sai về thủ tục, thì người sử dụng đất van

được thực hiện quyền của minh Đây cũng là nổi dung được khang định trong Án lệ

số 36/2020/AL về hiệu lực của hợp đông thé chap QSD dat khi giây chung nhận.QSD đất bi thu hồi, hủy bỏ Theo đó “Hop đồng thé chấp QSD đất tuân thi: quy

dinh của pháp luật nhưng sau đó giấy chứng nhận QSD đất bị thu hồi, hư bỏ do

sai sót về điện tích đất và trình tự, thù tục cấp giấy chứng nhận QSD đất Viée thuhồi, hiy bẽ giấy chứng nhân QSD đất không làm mắt đi QSD đất hop pháp củangười sử ding đất Trường hop này, phải xác định hợp đồng thé chấp QSD dat có

?ậu lực pháp luật ”

Thứ hai, điều kiện về đất không có tranh chap

Với điều kiện này thì QSD dat muôn trở thành đổi tượng của hợp dong phảikhông có tranh chap hoặc trường hợp đang có tranh châp chap thì can phổi giảiquyét xong tranh chấp, người sử dung dat mới được giao kết các hợp đông về QSDdat Vay cần can cứ vào đâu dé xác đính QSD dat đang trong tình trang có tranh

chấp hay không và nêu co thi thời điểm phát sinh tranh chap được xác đính là thời

điểm nao

Theo Khoản 24, Điều 3, Luật dat đai 2013, tranh chấp đắt dai là tranh chấp

về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ

** GS.TS Đố Vin Dai (Chỗ biển) (2021) Gino dich din sve bắt động động tập 1,t 16

dat dai Các dang tranh chap dat dai hiện nay rat đa dang phong phú đôi khí đanxen lần nhau Mắc dù có đưa ra khái niém tranh chấp dat đai nhưng Luật dat dai

hiện nay vẫn chưa có quy định cụ thê về căn cử và thời điểm phát sinh tranh chấp

giữa các bên

Ở góc độ khác, theo Khoản 1, Điều 4, Nghị quyết 02/2016/NQ-HĐTP hướng

dẫn thi hành một số quy định của Nghị quyết so 103/2015/QH13 về thi hành Bộ

Luật TTDS, “thoi điểm phát sinh tranh chấp, yêu cẩu về dén sự hôn nhân và gia

dink, kinh doanh thương mại lao đồng guy dinh tai Điều 2 Nghị quyết số103/2015/QH13 là ngày khởi kiên ngày yêu cau Tiệc xác định ngày khởi kiệnngày yêu cẩu được thực hiện theo quy định tại Khoản 2, 3 va 4 Điều 190 Bồ luật

TIDS sé 92/2015/QH13 ”' Mặc đù có quy định rõ về thời điểm phát sinh tranh chap

đổi với các tranh chap vê dân su, tức bao ham cả các tranh chap về dat đai Nhưng

thời điểm phát sinh tranh chấp dat dai theo khoản 1, Điều 4, Nghị quyết số

02/2016/NQ-HĐTP ngày 30/06/2016 của HĐTP Tòa án nhân dân tôi cao chỉ có ý

nghĩa để xác định thời hiệu khởi kiện chứ không phải là căn cứ xác đính có tranh.

châp hay không

Thứ ba, điều kiện quyền sử dung đất không bi kê biên dé bảo dam thi

hành án.

Theo quy đính tại Khoản 3, Điều 71, Luật THADS năm 2008, kê biên tai sản

là biện pháp cưỡng chế THA, được ép dung trong trường hop người phải THA cóđiêu kiện THA nhưng không tư nguyên thi hành Việc yêu cầu người sử dung đấtkhông được chuyên đổi, chuyên nhuong cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thé chapQSD đất, góp vén bằng QSD đất là mét quy đính cân thiết, nhằm ngăn chặn cáchành vi tu tán, hủy hoại tài sẵn, trồn tránh nghĩa vụ THA của người phải THA

Tuy vay, khi so sánh các quy định giữa Luật dat đai 2013 và Luật nhà ở

20147 về các điệu kiện đối với QSD đất và nhà ở được phép đưa vào giao dich cũng có quan điểm cho rang việc Luật dat đai áp đất yêu cau này với tat cả các hợp

đông về QSD đất bao gồm cả các hợp đông không chuyên QSD đất nl hợp đồng

thuê QSD đất là quá khắt khe va cần cân nhắc lai Theo quan điểm nay “Trưởng

*! Thất hà ð cổ đốc điều kên nhá ở ở không bi kè Điện thị hành in đối với những giao dịch hướng tới việc

chuyển quyền sở hữu nhá ở nửny nơna bin, ting cho, thể dup, gop von, đổi nhá ở theo quy dinh tại Dm c,

Khoản 1,Đầu 118 Luật hả ở 2014.

hợp người được cấp giấy chứng nhân sở hữu nhà nhưng bị kê biển chủ sở hữuhoàn toàn có thé tiên hành các giao dich không có mục dich hay chuyển quyển sởhữn như tyr quyên quản ls nhà hay cho thuê, cho mượn nhà và dé là giải pháp hoàntoàn bình thường Nội ding đề cũng cho thay cách tiếp cận quá khắt khe của Luật

đắt đai nhụ hiện nay là cần cân nhắc lai”?

Thứ tư, điều kiện về thời hạn sử dụng đất

Theo quy đính của Luật dat dai, thời han sử dung dat được chia thành hailoại là dat sử dụng ổn định lâu dai và dat sử dung có thời hạn Trong đó việc xácđính thời han sử dung đất phan nhiêu phụ thuộc vào loại đất và chủ thể sử dụng dat

Đôi với trường hop QSD đất có thởi hạn thi thời hạn sử dung dat có thể xácđính được thông qua cắn cử xác lập QSD dat như quyết đính giao dat, cho thuêđất, hoặc thông qua quy định về thời hạn sử dung dat của pháp luật vé đất đai Cụ

thể, theo Điều 126 Luật Đất đai năm 2013, () Thời hen giao dat, công nhận QSD

dat nông nghiép đối với hộ gia đính, cá nhân trực tiép sản xuất nông nghiệp theo

quy đính tại khoản 1, khoản 2, điểm b khoăn 3, khoản 4, khoản 5 Điều 129 Luật nay

là 50 năm (khoản 1); () Thời han cho thuê đất nông nghiệp đôi với hô gia đính, ca

nhân không quá 50 năm (khoản 2); (iii) Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ

chức dé sử dung vào mục đích sẵn xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy

san, làm muối, tô chức, hộ gia đính, cá nhân dé sử dụng vào mục đích thương mai,

dich vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, tổ chức dé thực hiên các du án đầu tư,

người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vén dau tư nước ngoài dé thực hiện các chr án đâu tư tại Việt Nam được xem xét, quyết định trên cơ sở du án

dau tư hoặc đơn xin giao dat, thuê đất nhưng không quá 50 năm (khoăn 3); (iv)Thời han cho thuê dat dé xây dựng trụ sở làm việc của tổ chức nước ngoài có chứcnang ngoại giao không quá 99 nam (khoản 4); (x) Thời han cho thuê đất thuộc quỹ.dat nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của x4, phường, thị tran là không

quá 05 năm (khoản 5) hay (vi) Dat xây dung công trình sự nghiệp của tổ chức sự

nghiép công lập tự chủ tai chính tại khoản 2 Điều 147 của Luật này và các công

trình công cộng co mục đích kinh doanh là không qua 70 năm (khoản 6).

* pGS.TS Đố Vin Đại (Chữ bền) (2021) Giao dich din sự về bắt động sản tập 1,tr 27

Thời han sử dung đất là khoảng thời gian mà người sử dung đất được thựchiện các quyền của mình Cũng bởi vậy ma QSD đất con thời han sử dung 1a một

trong những điều kiện cơ ban để loại tai sản có thé đưa vào giao dich Theo Điểm d,

Khoản 1, Điều 188, Luật dat dai 2013, để có thé là đối tượng của hợp đồng chuyển

đổi, chuyển nhượng ting cho, thé chấp, góp vốn, cho thuê, cho thuê lại, QSD đất

phải đáp ứng điều kiện đang trong thời hạn sử dụng Dong thời với quy định vừanay, có thé hiểu đây là điều kiện chi có thé đặt ra đôi với loại dat có quy định thời

han sử dung

2.1.3 Hình thức của hep đồng về quyền sử dung đất

Thi nhất, yêu cầu hình thức của hợp đồng QSD đất phải bằng văn bản.Theo khoản 1 Điều 502 BLDS nam 2015, hợp dang về QSD dat phải thoảmén hai yêu câu: 1) Bằng văn bản va 2) Phu hợp với quy định của Bộ luật này, phápluật về đất đai và pháp luật khác có liên quan Liên quan đền yêu câu thứ 2, có quanđiểm cho rằng quy định này can thiép vào quyên tự thoả thuận và định đoạt củađương sự và dễ gây ra các cách hiéu sai Nêu xét về hình thức hop đồng về QSD dattrong BLDS 2015 thì ngoài Khoản 1, Điều 502 ra không còn quy định cụ thể naokhác Do vậy, yêu cầu “phù hợp với quy định của Bộ luật này” chỉ mang tính chungchung và không có giá trị tham chiêu Còn với quy đính về hinh thức hop đồng

trong pháp luật chuyên ngành thì nên dé pháp luật chuyên ngành quy định” Thực

tế, các tranh chap trong giao địch dân sự liên quan dén hình thức của hợp đông vềQSD đất xảy ra khá phô biên, do vậy các nha làm luật cần phải giải thích cụ thể thê

nao là “phù hợp” Chẳng han, Nghị định 02/2022/ND-CP quy dinh chi tiết thi hành

một số điều một sô điều của Luật Kinh doanh bat động san có quy đính vệ mau hợpđông chuyên nhượng QSD đất và theo mẫu này hợp đông cên nó nội dung về cáccăn cử pháp ly được sử dung V ay trong trường hop hợp đồng chuyển nhượng QSDdat ma không có các nội dung này thi có bị coi là hình thức không phủ hop với phápluật dat dai hay không?

Ngoài ra liên quan tới văn bản hợp đông về QSD đất, Điều 64, Nghị định43/2014/NĐ-CP hướng dẫn Luật dat đai có quy định chi tiết nhu sau:

> Nguyễn Thủy Trang (2016) Hop dong về quyền sử đựng đất rong Bộ Mật dân sựnăm 2015 // Tap chứ Luật

học Số 7/2016,tr Số.

1 Hop đồng văn bản giao dich về QSD dat, quyển sở hữm tài sản gắn liềnvới đất của hộ gia đình phải được người có tên trên Giấy chứng nhân hoặc người

được ty quyên theo guy đình của pháp luật về đân sự ks tên.

2 Hop đồng văn ban giao dịch về QSD dat, quyền sở hữm tài sản gắn liền

với đất của nhóm người sit ching đất, nhóm chủ sở hữn tài sản gắn liền với đất phải

được tắt cả các thành viên trong nhóm lạ: tên hoặc có văn ban iy quyền theo quydinh của pháp luật về dén sự trừ trường hợp các chit sở hin căn hộ cùng sử đụngchưng thừa dat trong nhà chưng cự

Như vậy, không chỉ phải lập thành văn bản, hop đông về QSD đất con phảiđáp ứng điêu kiện về chữ ki Tuy nhiên cũng theo BLDS 2015, hình thức của giao

dich dân sự chỉ là điêu kiện có hiệu lực của giao dịch đó khi “Luật” có quy định,

trong khi Nghị định 43/2014/NĐ-CP là văn bản dưới luật Do vậy, yêu câu về chữ

kí không phải là điệu kiện có hiệu lực của hợp dong về SQD dat

Thi hai, yêu cầu về cong chứng, chứng thực

Đổi với các hợp đồng bang văn bản, đặc biệt là các hợp đồng có đổi tượng làbat đông sản và động sản phải đăng kí, ngoài việc yêu câu hình thức bằng văn bản

thi pháp luật có thể yêu câu thêm thủ tục công chứng, chúng thực cho văn bản đỏ và

đăng ky Theo Khoản 3, Điều 167, Luật dat đai 2013, () Hop đồng chuyên nhương

tặng cho, thé chấp, góp vốn bằng QSD dat OSD đắt và tài sản gắn liền với dat phải

được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp lanh doanh bắt động sản quy

dinh tại đẫm b khoản này; (ii) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại QSD đất QSD đắt

và tài sản gắn liền với dat hợp đồng chuyén đôi QSD đắt nông nghiép; hợp đồngchuyên nhượng QSD đất, QSD đất và tài sản gắn lién với đất, tài sản gắn liền vớiđất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dich là tổ chức hoat động lanh doanhbắt đồng sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu câu của các bên

G đây, có thê thay Luật dat đai không đời hõi tat cả hợp dong về QSD đất

phải công chứng chúng thực và chỉ các hợp đồng được liệt kê ở Điểm a, Khoản 3,

Điều 167 Luật này phải tuân thủ hành thức nay Trong đó bao gồm phân lớn các hop

đồng về chuyên QSD đất nl chuyên nhượng, tặng cho, thé chấp, góp vốn Việc bat

buộc các hợp đông này phải công chúng, chứng thực là bởi các giao dich chuyển

QSD đất vốn rất phức tạp nên cần phải tạo hành lang pháp lí minh bạch và chuẩn.

mực nhật có thé dé vừa đảm bảo quyền loi của các bên tham gia vừa là tăng cường

sự quan li, gám sát của Nha nước, trong do công cu dau tiên ma các nhà lập pháp

có thể sử dụng, đó là quy định về bình thức bằng công chứng, chúng thực và đăng

ký Tuy nhiên, cũng có quan điểm cho rang, sự chủ trong quá mức về hình thức hop

đồng (do pháp luật quy định) có thể sẽ vi pham đến nguyên tắc tự do ý chí, tự

nguyện thoả thuận của các chủ thé Bởi thực tế hiện nay, có nhiều giao dich bị toà

án tuyên vô hiéu do vi phạm hình thức, thủ tục, trong đó có không it trường hợp lợidung quy dinh của pháp luật dé “tật" hop đông

Ngoài các hợp đồng bude phải công chứng, chủng thực Luật dat đai 2013cũng cho phép một số hợp đồng không bắt buộc phải thực hiện thủ tục này bao gồm

hop đồng cho thuê, cho thuê lại, chuyển đổ: đất nông nghiệp và chuyển nhượng mà một hoặc các bên tham gia là tổ chức hoạt đông kinh doanh bat động sản” Quy

đính bày cũng tương đồng với quy din về hình thức của hợp đông kính doanh batđộng trong Luật kinh doanh bat đông sản 2014 Theo đó, Hop đồng lanh doanh bắtđồng sản phai được lập thành văn ban Viée công chứng chứng thực hop đồng docác bên théa thuận, từ hợp đồng mua ban, thuê mua nhà, công trình xây dựng hợp

đồng chuyên nhương quyền sử dụng dat mà các bên là hỗ gia đình, cá nhân bán,

chuyển nhương cho thuê, cho thuê mua bắt động san quy mô nhỏ, không thường

xuyên thì phải công chứng hoặc chứng thực” Việc Luật dat đai và Luật kinh doanh

bat đông cho phép hợp đồng chuyển nhượng QSD dat mà mét bên là tổ chức kinh

doanh bất động sản được công chứng, chúng thực theo yêu cầu có lế nhằm mục

dich tạo thuân lợi cho việc thực hiên các giao dịch giữa tô chức kinh doanh bat độngsản và khách hàng, Thêm vào đó Luật kinh doanh bat đông sản cũng đất ra nhiêu.điều kiên đối với các tô chức kinh doanh bat đông sản Tuy nhiên, theo quan điểmtác giả, việc cho phép các hợp đông chuyên nhượng QSD dat mà một bên là tổ chứckinh doanh bat động và bên còn lại là khách hàng được công chứng, chứng thựctheo yêu câu là chưa bao đảm được được quyên lợi cho bên yêu thê hơn trong hopđông, Trong thực tiễn các hợp đông kinh doanh bat đông sản thường có giá trị lớn,

liên quan đến quyên, lợi ich của các bên, dé xảy ra tranh chấp Do đó, cân có một

*t Điểm b, Khoin 3, Điều 167, Luật đất đai 2013.

* Khoản 3, Điều 17, Luật kinh doanh bit động sin 2014

bên xác thực, kiểm tra tinh hợp pháp của giao dich để đảm bảo an toàn pháp lý,

tránh rủi ro phát sinh Ngoài các loại hợp đông trên, có thay thé thay có mét số

hop đồng về QSD dat khác không được liệt kê trong cả hai nhóm quy định về công

chứng, chúng thực bắt buộc và công chúng, chúng thực theo yêu cầu nhu chuyểnđổi QSD đất phi nông nghiệp hay các hop đồng mà không có quy định chuyên biệtcủa Luật dat đai như hợp đông cam cô, mượn QSD đất Đối với giao dịch không

thuộc danh sách nào và không có quy đính chuyên biệt, chúng ta quay sang quy

đính chung trong BLDS năm 2015 nêu trên Điều do có nghĩa là chỉ những giaodich được nêu tại Điểm a, Khoản 3, Điều 167 phải công chúng chứng thực vànhững giao dịch không thuộc danh sách này, nhất là giao dịch không thuộc danh

sách nào nêu trên không phải công chứng, ching thực *6

Thứ ba, yêu cầu về đăng ký

Theo Khoản 2, Điệu 119, BLDS 2015, “Trường hop luật guy định giao dichdin sự phải được thể hiện bằng văn ban có công chứng chứng thực, đăng lg thì

phải tuân theo quy đình đó ” Từ đó, có thé thay bên canh việc lập văn ban có công

chứng, chứng thực thì đăng ký giao dich cũng được coi là hình thức của hợp đồng

Đồng thời, cũng theo Khoản 3, Điêu 188, Luật dat đai 2013 “Viée chuyển

đổi, chuyên nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tăng cho, thế chấp QSD dat

gop vốn bing OSD đất phải đăng Ip tại cơ quan đăng ký: đất dai và có hiệu lực kế

từ thời điểm đăng lạ' vào số dia chính ” Như vậy, Luật Dat đai yêu cầu việc đăng

ky đối với tat cả hợp đồng về SQD dat được đề cập đến trong văn bản nay bao gom

cả các hợp đông chuyên QSD đất hoặc không phải hợp đồng chuyển QSD đất.Thêm vào đó, quy định trên cũng không nó: 16 rằng “các giao dịch về QSD dat”phải đăng ky tại cơ quan nhà nước có thâm quyên ma nói lei sử dụng thuật ngữ

“tiệc” Tuy nhiên trong thực tê, quy định trên van được hiểu theo hướng “các hopđông hoặc văn bản giao dịch QSD đất phải được đăng ký tại Văn phòng Đăng ký

đất đại 2”

ˆ* PGS.TS Đố Vin Dai (Cit bin) (2019) Giao địch din sự về bắt động sẵn tập 1,tr 58

È' Trường Đai học Luật Thành Pho Hồ Chi Minh 2020), Giáo tinh Luật đất dai, Neb Hang Đức ,tr 240

2.1.4 Nội dung của hợp đồng quyền sử dung đất.

Các nguyên tắc chung về nội dung hep đông về QSD đất được quy định tạiĐiều 501, BLDS 2015 Đông thời nội dung của hợp đông về QSD đất cũng phảituân theo nguyên tắc chung của phép luật dân sự về giao kết, thực hiên, sửa dai và

châm đút hợp đồng Nội dung của từng hợp đồng có OSD đất sé được áp dụng

tương tự với các loại hop đồng thông dụmg từ chuyên quyền sở hits chuyên QSDtrong BLDS năm 2015 Ngoài ra nỗi cing về quyền và ngiữa vụ các bên đỗi vớiOSDD không được trái với quy đình về mục dich sử dụng thời han sử ching đất quyhoạch, kế hoạch sir dụng dat và các quyển, nghita vụ khác theo quy định của pháp

luật về đất đai 8

Vi vậy, các bên tham gia giao dich cân thỏa thuận theo những nguyên tácchung của pháp luật dân sự về hợp đồng và hướng dan của các tô chức hành nghề

công chúng, đơn vị chúng thực hoặc tự thỏa thuận Tuy nhién, xét đưới góc độ

nghién cứu hoặc tham khảo dé tham gia giao kết hợp đông, các bên có thé thamkhảo quy định chung về nội dung của hợp dong tại Khoản 2, Điều 198, BLDS 2015

Cu thé hóa các nôi dung này trong hợp đồng về QSD dat có thé xác đính loại hợpđồng này có các nôi dung cơ bản sau day () Tên, dia chỉ của các bên; (ii) quyên,ngliia vụ của các bên, (iii) loại đất, hang dat, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và

tình trạng đất, (iv) thời han sử dung đất, thoi hạn sử dụng đất còn lại (v) phương.

thức, thời hạn thanh toán quyên của người thứ ba, các thông tin khác liên quan đềnQSD đất, (vì) trách nhiệm của các bên khi vi pham hợp đồng Ngoài ra đối vớinhững hợp đồng về QSD đất trong lính vực kinh doanh bat đông san sẽ phải tuânthủ nội dung trong Luật kinh doanh bat động sản 2014 và hop đông mẫu tại phụ lục

& kèm NgÌu định 02/2022/NĐ-CP

Mỗi điều khoản trong nội dung hợp dong có ý ngiữa pháp lý riêng, là cơ sởphát sinh quyên và nghĩa vụ của hai bên, cơ sở giải quyết các tranh chap về QSDdat và liên quan dén quan hệ quản ly nha nước về dat đai, mà trực tiép là với các cơquan có thấm quyền ở dia phương Bởi vì, ngoài việc ràng buộc quyên, ngiĩa vụcủa các bên trong hợp đông về QSD đất, các bên con phải hoàn thành nghĩa vu vớicác chủ thé khác (nêu có), đặc biệt là cơ quan nhà nước trong công tác quản lý,

** Điều 501, Luật đất đai 2013

kiểm soát, bão đâm thực hiện quyên của một trong các bên khi có sự vi phạm ng]ĩa

vu.

2.1.5 Hiệu lực của hợp đồng về quyền sử dung đất2.1.5.1 Thời điểm có hiệu lực của hep đồng về QSD đấtMặc dù có quy định về thời điểm có hiệu lực của hợp đông nhung quy định

tại Điều 503, BLDS 2015 chỉ đề cập đến các hợp đồng về chuyển QSD đất mà

không bao gôm các hợp đông khác như hợp đông mượn, cam có, thuê, thuê lại, thé

chấp QSD đất Thêm vào do quy định này cũng chỉ mang tính hình tức bởi nó dan chiếu va căn cứ theo thời điểm đăng ký theo quy đính của Luật đất đai Cu thể theo quy dink này “việc chuyển QSD đất có hiệu lực kế từ thời điểm đăng ký: theo quy

đinh của Luật đất dai”

Với việc đề cao sự quản lý chất chế đối với các hop dong về QSD đất, phápluật đất đai đường như không cho phép các bên thỏa thuận về thời điểm phát sinhliệu lực của hợp đồng, Bởi theo quy định tại Khoản 3, Điêu 188, Luật dat đai 2013,

“Tiệc chuyển đối, chuyên nhượng cho thuê cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thé

chấp OSD đất, gop vốn bằng QSD đất phải đăng Ih} tại cơ quan đăng ký: đất dai và

có hiệu lực kế từ thời điểm đăng ly vào số địa chính” Như vậy thời điểm có liệu

lực của hop đồng về QSD đất phụ thuộc vào “thời diém đăng ký vào số dia chính”

Mặc dù, quy định trên không nói rõ rằng “các giao dich về QSD dat” phải

đăng ký tại cơ quan nha nước có thầm quyền ma lại sử dụng thuật ngữ “việc” Tuy

niên trong thực tế, quy định trên van được hiểu theo hướng “các hợp đồng hoặc

vin bản giao dịch quyền sử dung đất phải được đăng ký tại V ăn phòng Dang ký dat

đai”? Tuy nhiên cũng có quan điểm khác cho rằng về bản chất hoạt đông đăng ky

giao dịch về QSD đất là hoạt động công khai giao dich dén bên thứ ba, vì vây không,niên quy định hiệu lực của hợp đồng về QSD đất phu thuộc vào thủ tục đăng ký, manên coi thời điểm này la thời điểm chuyên quyên sở hữu tài sản Cụ thể “Tei qudinh hiện hành ching ta nên hiểu các quy đình theo hướng giao dich có hiểu luc

với người thứ ba căn cứ vào việc công khai giao dich với công chưmg và thông

thường thông qua việc đăng Ip} với cơ quan có thâm quyền Ngược lai, trong mỗi

** Trường Đại học Luật Thành Pho Ho Chí Minh (2020), Giáo trãth Luật dat dai, Nab Hồng Đức ,tr 240

quan hệ giữa các bên, hiểu lực của giao dich không lệ thuộc vào thi hạc cổng khaivừa nêu và nên theo hưởng hiệu lực này đến càng sớm càng tốc

2.1.5.2 Điều kiện có hiệu lực của hop đồng về QSD đất

Luật đất đai 2013 không có quy định cụ thé về điều kiện có hiểu lực của hop

đồng về QSD đất Do vay căn cứ theo nguyên tắc áp dụng pháp luật được quy định:

tạ BLDS 2015, các quy định về điêu kiện có hiéu lực của hợp đồng của BLDSđược áp dung cho cả các hợp đông về QSD dat Căn cử theo Điều 117 BLDS 2015

về điều kiện có hiệu lực của giao dich dân sự và Điều 408 về hop dang vô hiệu do

có đôi tương không thể thực hiện được có thể xác định điều kiện có hiệu lực củahop đồng về QSD đất bao gom

+ Chủ thé có năng lực pháp luật dén sự, nang lực hành vi dân sự phủ hợp với giao dịch dân sư được xác lập,

+ Chủ thể tham gia giao địch dân sư hoàn toàn tư nguyên,

+ Mục đích và nội dung của giao dich dân sự không vi phạm điệu cam của

luật, không trái đạo đức xã hội.

+, Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiên có hiệu lực của giao dich dân.

sự trong trường hợp luật có quy dinh.

+ Đối tương của hợp đồng phải thực hiên được và đủ điền kiên theo Luật đất đai.

Tht nhất, về điều kiện chit thể có ning lực pháp luật đâu sự, uăng lực

hành vỉ đâu sụt phù hop với giao địch đâu sự được xác lập

* Về uăng lực hành vi của chủ thé trong hop đồng về QSD đất Đôi với cá

nhân, năng lực hành vị của họ phụ thuộc vào đô tuổi và khả nắng nhận thực, lam

chủ hành vi của mình Trong do đổi với người từ đủ 15 đến đưới 18 tuổi, khí tham

ga hợp đông về QSD đất cân có sự đồng ý của người đại điện Riêng với hợp đồng

có đối tương là QSD là tai riêng của con chưa thành tiên thi su đồng ý đó phải thé

hién bằng văn bản Đôi với người đã thành nién thi họ có thé sự mình xác lập, thực

tiện các hep đông về QSD dat Trong trường hợp họ bi mật năng lực hành vì din

sự, hen chế nắng lực hành vi dân sự hoặc gấp khó khăn trong nhận thức làm chủ

© GS.TS Đố Vin Dai (Chỗ biển) (2021), Giao dich din sự về bất đồng sẵn tập 1,081