Khóa luận tốt nghiệp: Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và thực tiễn áp dụng

Tình hình nghiên cứu đề tài Phép luật về cap giây chứng nhận quyên sử dung dat ở là một trong những vân đề pháp lý cơ bản và quan trong trong lĩnh vực quản lý nhà nước đối với dat đai Do

BO TƯ PHÁP BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

NGUYEN THỊ LIEU TRANG

MSSV: K20ECQ 091

QUYEN SỬ DUNG DAT Ở VA THUC TIẾN ÁP DỤNG

KHOA LUẬN TOT NGHIỆP

HÀ NỘI - 2023

BO GIÁO DUC VÀ ĐÀO TẠO

ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

"—

NGUYEN THỊ LIEU TRANG

MSSV: K20ECQ 091

Chuyén ngành: Luật

KHÓA LUẬN TÓT NGHIỆP

Người Iướng dẫn khoa học: PGS.TS NGUYEN THINGA

| TP Thành phô

UBND Ủy ban nhân dân.

TN&MT Tai nguyên và Môi trương

CONN Co quan nha nước

MG DAU : wets

1 Tinh cấp thiệt của dé tai.

2 Tình hình nghiên cửu đề tị

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu.

4 Đối tương va phạm vi nghiên cứu ị

3:PHUoriEDHSD NEC GIfTsrnonnuoctooorgogiiopdtegttrertiitstit4gi8izgE40318500g060728g800300

6 Ý ngiữa của khoá luận

7 Bồ cục của khoá luận

NỘI DUNG

CHƯƠNG 1: NHỮNG VAN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ GIÁY CHỨNG N NHẬN _QUYỀN SỬ DỤNG DAT Ở VÀ PHÁP LUẬT VE CAP GIÁY CHUNG NHAN

QUYỀN SỬ DỤNG DAT Ở aid

1.1 Những vân đề tia luận về cap giây dag nhén quyền sử ràng đất ở đôi với

hộ gia định, cá nhân g mAb |

2 Những van đề lý luận sa phấn luật về cap gi cing quyên ar ang dat

ở đối với hộ gia định, cá nhân eee S|

CHUONG 2: THUC TRANG PHAP LUAT TVvE CAP GIẢY ( CHỨNG NHẬN

QUYỀN SỬ DỤNG DAT Ở DOI VỚI HỘ GIA DINH, CÁ NHÂN VÀ THƯC

TIẾN AP DỰNG TẠI THÀNH PHO QUANG NGÃI An

231: ep teeta er cap gy cingatin yin acing a5 08 vi

ae ca nhân sf th ee — u25

2 Thực tiễn áp dụng pháp luật về cấp gây chứng nhận quyên sử — đât ở

tiếc hộ gia đính, cá nhén tại Thành phô Quảng N gi ậ 44 2.3 Một số nhận định, đánh giá chung và việc ap dụng pháp luật về cap giây

chúng nhận quyên sử a? dat ở đối với hộ gia dinh, cá nhân tại Thanh at

Quang N gai AT

CHUONG 3: GIAI PHAP HOAN {THIEN P PHAP LUAT VANANG CAO HIỀU

QUA ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VE CAP GIÁY CHUNG NHẬN QUYỀN SỬ

DỤNG DAT BOI VỚI HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN

3.1 Phương hướng hoàn thiện hoạt đông cập giấy chứng nhận quyền sử dụngđất ở cho hô gia đinh, cá nhân ở Thành phô Quảng N gãi : _—-

3.2 Giải pháp nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật về cập giây thững it

quyén sở dạng đất ở đối với hộ gia đan, cá nhân tei Thành phô Quảng N gấ 52

31

_ : MỞ ĐÀU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Dat đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, là tài sản quan trong của maquốc gia Ở Việt Nam, đất dai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước la đại diện chủ sởhữu duy nhật va thông nhật quản ly song lại không trực tiệp chiếm hữu, sử đụng màgiao đất, cho thuê dat cho các cá nhân, tổ chức va công nhén quyền sử dụng datthông qua việc cap giây chứng nhận quyên sử dung dat Giây chứng nhận quyền sửdung đất là chúng thư pháp lý xác lập mdi quan hệ hợp pháp giữa nhà nước va

người sử đụng đất, là cơ sở pháp lý để nhà nước công nhận và bảo hộ quyên sử

dung đất của họ, là cơ sở dé người sử dung dat được phép thực hiện day đủ và tron

ven quyên năng sử dung dat của minh Vi thé, việc cap giây chứng nhân quyền sử

dung đất có ý nghĩa rat lớn đối với người sử dung dat, là mong môi, là nguyên vọng

chính đáng của mỗi người dân.

Và phía cơ quan quan ly nha nước, công tác câp giấy chứng nhận quyền sửdung dat cũng giữ một vai trò hột sức quan trong Bởi, trên cơ sở cập giây chứngnhận quyên sử dung dat cho người dân, Nhà nước có thé dé dàng năm được tìnhhình khai thác, sử dụng, biên động của dat đai, từ đó giúp việc đề ra các chinh sách

về quy hoạch, kê hoach sử dung dat dat hiệu quả, thúc đây nên kinh tê nước nhàphát triển Bên canh đó, việc thực hiện tốt công tác cap giây chủng nhận quyền sửdung đất con giúp thực hiên tốt các công tác quản ly, giám sát việc thực hiện quyền

và nghia vụ của người sử dụng dat; thanh tra, kiêm tra, giám sát, theo dõi, đánh giáviệc chép hành quy dinh của pháp luật về dat đai và xử lý vi pham pháp luật về datdai Đông thời, nó cũng là cơ sở để giải quyết tranh chap vệ dat đai, giải quyếtkhiêu nại, tố cáo trong quản ly và sử dung dat dai Mat khác, thông qua việc capgiây chứng nhận quyên sử dung dat, nha nước có thé quên lý dat dai trên toàn lãnh

thể, kiểm soát được việc mua bán, giao dich trên thị trường và thu được nguén tai

chính lớn Do đó, tiên độ và mức độ hoàn thành việc cấp giây chứng nhận quyên sử

dung dat cho người dân là thước đo trình độ quản ly dat đai của Nha nước, gúp

Nhà nước kiếm soát tinh hình dét đai một cách hiệu quả Vi vậy, van đề về cap giây

chứng nhân quyên sử dụng đất luôn được nhà nước và chính quyền địa phương cáccấp đặc biệt clrú trọng, quan tâm

Cap giây chứng nhận quyền sử dụng dat ở là vân đề mang tính kinh tê, xã hội

và cũng là van dé phức tap về mat pháp lý Luật dat đai năm 1993, Luật dat dai năm

2003 và hang loat các văn bản hướng dan đi kèm đã không ngừng được sửa đôi, bd

sung thay thé cho phủ hợp với nhu câu, đòi hỏi của thực tiễn V oi hi vong tạo một

môi trường pháp lý thông thoáng trong lính vực dat dai, phù hợp với điều kiện kinh

tê - xã hội của dat nước trong hiện tại và tương lai, ngày 29/11/2013, Quốc hôi đãthông qua Luật Dat dai năm 2013 và có hiệu lực ké từ 01/7/2014 Có thé nói, Luậtđất đai ném 2013 để thôi một sức sống mới trong thực hiện pháp luật liên quan dénbất động sản Những bat cập của Luật đất đai năm 2003 đã được sửa đổi, thay thébằng quy định mới, tạo điều kiện thuận lợi cho các cơ quan chức năng cũng nh

người dân thuận lợi hơn khi thực hiện thủ tục cap giấy chúng nhận quyền sử dung

đất, quyên sở hữu nha ở và tài sản khác gan liên với dét Tuy nhiên, trong quá trình

thực thi phép luật trên thực tiễn, cũng bước đầu phát sinh một số những van dé

vuong mắc nhat dinh Bén canh do, do nhiều nguyên nhân chủ quan, khách quan

khác nhau, các tranh chap, sai phạm phát sinh trong quá trình cap giây chứng nhậnquyền sử dung dat van diễn bién phức tap Vì vậy, tác giả lựa chon đề tai “Pháp

Indt về cấp giấy chứng nhậu quyén sit dung đất ở và thực tien áp đụng” làn khoá

luận tốt nghiệp

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

Phép luật về cap giây chứng nhận quyên sử dung dat ở là một trong những

vân đề pháp lý cơ bản và quan trong trong lĩnh vực quản lý nhà nước đối với dat

đai Do đó, van dé nay dành được khá nhiêu sự quan tâm, nghiên cứu đưới nhiêukhía canh khác nhau của các nhà khoa hoc Dién hình là hang loạt các công trình,các bài viết, các sách chuyên khảo đã và dang la tài liệu nghiên cửu phô biến như:Trân Luyén (2004): “Một số ý liến đây mạnh tiễn đồ cấp giấy chứng nhận quyền siedung đất”, Tạp chi N gân hàng (10), tr.64-65; Ths Pham Thu Thủy (2005): “Mét số

vần đề vẻ cấp giay chứng nhận quyền sử đụng đất theo Luật đất dai 2003”, tạp chí

Luật học số 3/2005; Doãn Hồng Nhung (2007): “Nữ guyển và quan hệ giữa vợ

chồng — nhìn từ khia canh pháp lý: của giấy chứng nhân quyên sir cing đất trong

Luật đất đai năm 2003”;Phùng V ăn Ngân (2008): “Bàn về giấy chứng nhận quyền

sử dung đất, Tạp chí Dân chủ và pháp luật”, tr25-27, Pham Hữu Nghị (2009)

6

“Giấy chứng nhân quyền sir dung đất ghi cả tên họ, tên vợ và họ tên chồng Một số

vấn đề đặt ra”, Tap chi Dân chủ và Pháp luật, tr.50-53, Tran Thi Hang (2009)

“Quan hệ vợ chồng trong đứng tên giáp chứng nhận quyền sử ding nhà ở và đất ở

-Thực trang và các yêu tô tác động”, Tap chi Nghién cửu Gia dinh và Giới, Tap chíLuật Học, tr.58-63, Tiên si Tran Quang Huy (2009): “Phép luật đất dai Viét Namhiển hành nhìn từ góc độ bdo dam quyền của người sử dụng đất", Tap chi Luật học,

số 8/2009; Tiên sĩ Nguyễn Xuân Trọng (2003): ” Ban về quyển và nghĩa vụ của

người sử dung đất” Nguyễn Quang Tuyên (2003): “Địa vi pháp lý người sử dingđất trong các giao dich dân sự: thương mại về đắt dai’; N guyén Minh Tuân (2011)

“Đăng lý: bắt động sản — Những vấn dé lý: luận và thực tiễn”, tr 193, NXB Chính

trí quốc gia, Luận án tiên sĩ Luật học, trường Đại học Luật Hà Nội, Nguyễn Thị

Thập (2011): “ Quyển sử dung đất của hộ gia đình, cá nhân dưới khúa canh quyểntài sản tư theo pháp luật Viét Nam”, Luận văn Thạc §, Trường Đại học Luật HàNội, Đăng Anh Quân (2011): “ Hệ thông đăng ky đất đai theo pháp luật đất đai Viet

Nam và Thuy Điển”, Luận án tiễn si luật học, Dai học Luật Thành phô Hỗ Chí

Minh, Nguyễn Thi Minh 2013): “ Hoàn tiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận

quyển sử ding đất, quyển sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liên với đất cho hộ gia

đình cá nhân“; V 6 Quéc Tuân (2013): “ Một số ý kiên về quyên cá nhân trong giây

chung nhận quyên sử dụng đất cấp cho hộ gia đình”, Tap chi Nghề Luật, tr 24-25,

Nguyễn Thi Nhung (2017), Những khó khăn, vướng mắc trong việc cap Giây chứng nhận quyên sử dụng đất, quyền sở hữu nha ở và tai sản gắn liên với dat theo Luật Dat đai năm 2013, Tạp chi Nha nước và pháp luật, sô

5/2017, Trương Thi Thuy (2017), Pháp luật về giấy chưng nhận quyền sử dịng

đất quyên sở hitu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất từ thực tiễn thành phố Tam

Kj, tinh Quảng Nam”, luận văn thạc sĩ tuật học, Học viện Khoa học xã hôi, Nguyễn

Đắc Thắng (2020), Pháp luật về cắp giấy chứng nhận quyển sử dung đắt quyên sở hữm nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất qua thực tiễn quân Bắc Từ Liêm, thành phổ Ha Nội, luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nôi, Võ Văn Binh,

Nguyễn Thị Thuy Trang (2019), Binh luận án: Quyên khối kiện, thời hiệu, căn cứ thu hồi giây chứng nhân quyên sử dung đất đá cấp, Tạp chí nghiên cứu

vướng mac của cơ quan thi hành án dân su trong việc dé nghị hủy, hủy một phan, cấp mới giây chứng nhận quyền sử dung đất, Tao chí Nghé Luật, số 12/2020, Nguyễn Thi Luu (2022), Luận văn thạc sĩ Luật hoc: "Cấp giấy

chứng nhận quyên sử dung đất ở cho cá nhân, hộ gia đình theo pháp luật dat dai từ thực tiễn thành phó Đà Lạt, Tỉnh Lâm Đông”

Các công trình nghiên cứu trên đây với các cách thức tiếp cân ở những mức

độ và pham vi khác nhau nhưng đều đá có đề cập và bình luận các quy định về van

dé cập giây chúng nhận quyên sử đụng đất nói chung Hon nữa, đặt trong bồi cảnh.Luật đất đai năm 2013 và nhiêu Nghị định, Thông tư mới ra đời với những thay daitrong các quy đính về cấp giây chứng nhén quyền sử dung đất dé cung cấp nhữngthông tin và xu hướng thay đôi trong tương lai đối với van dé này Trên cơ sở tiépthu, kế thừa những thành tựu khoa học của các công trình nghiên cứu đã công bê,Khoa luận tiếp tục tim hiểu, bd sung và hoàn thiện hệ thông cơ sở lý luận của pháp

luật về cập giây chứng nhận quyên sử dung đất ở, chỉ ra những điểm mới trong Luật

đất đai ném 2013 về van dé này Trên cơ sở đó, phân tích, tim hiểu các nôi dung cụ

thé trong thực hién thi hành pháp luật về cap giây chứng nhận quyền sử dụng đất ở

đề có những giả: pháp b6 sung hoàn thiện can thiết

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu.

3.1 Mặc đích nghiên cứnt

Mục dich nghiên cứu của khoá luận làm rõ những vân dé lý luận, thực trạngpháp luật về cap giây chứng nhân quyền sử dung dat ở và thực tiễn áp dụng từ do

đưa ra các giải pháp hoàn thiện pháp luật về cap cập giây chứng nhận quyên sử

dung dat ở nhằm đêm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dung dat, tạođiêu kiện cho các cơ quan quần lý dat đai linh hoạt và hiệu quả hơn và cải cách cấtgiảm thủ tục hành chính theo tinh thân Nghị quyết số 19/NQ-CP ngày 12/2/2015

của Chính phủ.

3.2 Nhiệm vụ nghién cin

Dé đạt được mục đích trên, khoá luân đặt ra các nhiệm vụ nghiên cửu cu thể sau

đây.

- Phân tích các van đề ly luận cơ bản về cập giây chứng nhân quyên sử dung đất ởnhư khái niém, đặc điểm , ý nghia của giây chứng nhên quyên sử dung dat ở, cap

§

giây chúng nhận quyền sử dung dat ở va lý luận pháp luật về cap giây chứng nhận

quyền sử dung đất ở như khái niệm, đặc điểm, nội dung điều chỉnh của phép luật vềcấp giây chứng nhận quyên sử dụng đất ở

- Nghiên cửu các quy định phép luật về cap giây chứng nhận quyên sử dung đất

ở và thực tiễn thi hành tai địa ban thành phô Quảng Ngãi Từ do, làm rõ những hen

chê, bat cập và đề xuất một số giải phép nhằm khắc phục những hạn chế và nângcao hiệu quả thực thi pháp luật về cap giây chứng nhận quyền sử dung dat ở

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

4.1 Đối trợng nghiên cen

Đối tương nghiên cứu của dé tài tập trung vào các nội dung chủ yêu sau đây

- Các quan điểm, đường lối, chính sách của Đăng, Nhà nước về xây dung,

hoàn thiên pháp luật dat đai noi chung.

~ Các quy định của Luật đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành

về cap GCNQSDĐ ở đổi với hộ gia đính, cá nhân,

- Những văn bản triển khai, hướng dan thi hành pháp tuật ve GCNQSDD ở

tại tinh Quảng N gai.

- Thực tiễn thi hành phép luật về cap GCNQSDĐ ở tại thành pho Quảng

4.2 Pham vỉ nghiền cứu:

Trong khuôn khô của một khoá luân tốt nghiệp, tác giả giới hạn phạm vi

nghiên cứu ở nhũng nội dung cụ thé sau:

- Nghiên cứu, tim hiểu các quy dinh về cap GCNQSDĐ ở của Luật Dat dainăm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành đối với hô gia đình, cá nhân (khôngnghiên cửu đối với các chủ thê khác và các quy định về sữa đôi, bd sung, định chính:trên GCNQSDD và xử lý vi pham trong lĩnh vực nay).

- Địa bèn: đánh giá về công tác cap GCNOSDD ở tại thành phô Quảng N gãi,

tinh Quảng N gã:

5 Phương pháp nghiên cứu

Dé thực hiện nghiên cứu khóa luận nay, tác giả đã sử dụng phương pháp so

sánh luật, phương pháp tổng hợp, phương pháp diễn giải, phương pháp thông kệ,

phương pháp quy nạp, phương pháp bình luận trong việc giải thích các quy định

pháp luật, đưa ra các giải pháp hoàn thiện pháp luật về cấp giây chứng nhận quyền

sử dung dat thông qua việc hoc hỏi kinh nghiệm của một sô nước trên thé giới vàkhắc phục nihững quy định hiện hành Đồng thời, dé xuất các kiên nghị nhằm nâng,cao hiệu quả thực thi pháp luật về cap giây chung nhận quyên sử dụng đất ở Việt

Nam

6 Ý nghĩa của khoá luận

Mặc dù đây không phai 1a công trình đầu tiên được nghiên cứu nhưng những

kết quả nghiên cứu của khoá luận cũng bd sung vào hệ thông lý luân vệ cậpGCNQSDĐ nói chung và GCNQSDĐ ở nói riêng đôi với chủ thể hộ gia đình, cá

nhân Đẳng thời, khoá luận cũng làm rõ thực tiễn áp dung tại thành phô Quảng

Ngấi, tinh Quảng Ngãi và đưa ra các kiên nghị nhằm góp phân hoàn thiện pháp luật

về cap GCNOSDD ở và nâng cao hiệu quả thi hành tại thành phó Quảng Ngãi, tinh

Quảng N gai

7 Bố cục của khoá luận

Ngoài phân mở đầu, mục lục, kết luận và đanh muc tài liệu tham khảo, khỏa

luận được kết cầu thành 3 chương với nội dung nhw sau:

Chương 1: Nhũng vân đề lý luận về Giây chứng nhân quyên sử dụng dat ở và phápluật về cập giây chứng nhân quyên sử dung đất ở

Chương 2: Thuc trạng pháp luật về cap giây chứng nhân quyền sử dung đất ở đốivới cho hộ gia định, cá nhân va thực tiền áp dung tại thành phô Quảng Ngãi, tinh

QuảngN gã:

Chương 3: Giải pháp nhém hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả áp dung

pháp luật về cap giây chứng nhận quyên sử dung dat ở đối với hộ gia đính, cá nhân

10

NỌI DUNG

CHƯƠNG 1: NHỮNG VAN ĐÈ LÝ LUẬN VE GIAY CHUNG NHAN

QUYỀN SỬ DUNG DAT Ở VÀ PHAP LUAT VỀ CAP GIAY CHUNG

NHAN QUYEN SỬ DUNG ĐÁT Ở

1.1 Những van đề lý luận về cấp giấy chứng nhận quyền sử dung đất ở đốivới

hệ gia đình, cá nhân

1.1.1 Khái niệm, đặc điêm của đất ở và ý nghĩa cha giấy chứng thận quyén sir

đụng đất ở đối với hộ gia đình, cá uhâm

1.1.1.1 Khái niệm, đặc diém cia đất ở

Đất dai là tai nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là tư liệu sẵn xuất đặc biệt và không thé thay thé trong nông nghiệp, lâm nghiệp, là địa ban phân

bồ các khu dân cư, các ngành kinh tế, 1a nguyên liệu quan trong dé sản xuất ra của cải vật chất, là cơ sé dé phát triển hệ sinh thái, môi trường, duy trì sự sông

và quan trong hơn hết đây la một phân của lãnh thỏ mỗi quốc gia, phan lãnh thổ thiêng liêng nhất gắn liên với mỗi con người hết thé hệ này đến thé hệ

khác

Để quản ly đất đai được hiệu quả, phân bô được quỹ đất cho các mục tiêu cụ thể, Luật Dat đai năm 1987 và Luật Dat đai năm 1993 bat đâu chia dat dai lâm nhiều loại khác nhau Theo Luật Dat đai năm 1987, căn cứ vào mục dich sử dung chủ yêu, đất đai được phân thanh 05 loại sau đây Dat nông nghiệp; dat lâm nghiệp; dat khu dân cư, dat chuyên dùng vả dat chưa sử dung Đến Luật Dat dai năm 1993, đất đai được chia ra làm 06 loại, bao gồm: đất nông nghiệp, dat chuyên dùng, dat khu dân cư nông thôn, đất đô thi, đất chưa

sử dụng Như vậy, so với Luật Dat đai năm 1987, Luật Dat đai năm 1993 đã

có quy định về ` đất kim ddn cw”, trong đó bao gôm cả dat ở Tuy nhiên, cách thức phân chia này dựa theo nhiêu tiêu chí khác nhau, vừa căn cử vảo mục đích sử dung chủ yếu, vừa căn cứ vảo địa ban sử dung dat đã dẫn đến sự dan xen chông chéo giữa các loại đất, không có sự tách bạch về mặt pháp lý gây khó khăn cho công tác quản ly dat đai Dé khắc phục những hạn chế nay, cũng như tao điêu kiên thuận lợi cho người sử dụng đất thực hiên các quyên

Dat đai năm 2013 đã chia dat đai làm ba loại với tiêu chi phân loại duy nhất

đó lả căn cứ vào mục đích sử dung chủ yếu gồm các nhóm: đất nông nghiệp,

dat phi nông nghiệp va dat chưa sử dung, trong đó dat ở chính thức có vị tri pháp lý độc lập so với các loại đất khác và thuộc nhóm dat phi nông nghiệp Theo đó, dat ở theo phân loại tại khoản 2 Điều 10 Luật dat đai 2013 bao gồm: đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị.

Dưới góc đô pháp lý: (i) Dat ở tại nông thôn hay còn được gọi là dat ở

của hộ gia đình, cá nhân tại nông thôn “gồin đất dé vận dung nhà 6, xây đựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng một thửa đất thuộc kin

dan cư nông thôn, phù hop với quy hoạch sử dung đất, quy hoạch xdy dung

điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thâm quyền phê đuyêt? con (ii) Dat ở tai đô thị “gồm đất để xây dung nhà ở, xdy dung các

công trình phục vụ đời sống vườn, ao trong cùng một thửa đất thuộc khu dan

cư đô thị, phù hợp với quy hoạch sử dung đất quy hoạch xay đựng đô thị đãđược cơ quan nha nude có thẩm quyền phê duyét’ 3 Như vây, các loại đất

được sử dụng để xây dựng nhà ở vả xây dựng các công trình phục vụ trực tiếp

‘ Theo quy định tai Điều 10 Luit Dat đai năm 2013, cin cứ vio mmx dich sử đứng, đất dai được phần loại cụ thể như sau:

- Nhôm dit nông nguiệp gầm các loại đất sau: Dit trồng cây hùng nim gồm dit trông lúa và dit trồng cây

hing năm khác; đất trong cây lâu năm; dat ning sẵn suit; đất rừng phòng hộ; dit rừng dic dựng; đất nuôi

trồng thủy săn; đất lâm nai, đất nông nghiệp khác gồm đất sử đựng để xảy đựng nha kinh và các losi nhkhác phục vụ nme dich trằng trọt

~ Nhóm đắt phi nông ngưệp bao gồm các loa: đất sau day: Dit ở gồm đất ở tại nỏng thân , đất ở tại đô thị; đất

xây đựng trụ sở cơ quan; đất sử dụng vào nunc dich quốc phòng, mninh; đất xây đựng công trinh sự nghiệp

gồm dat xây đừng trụ sở của tổ chức sựnghiệp; đất xây dụng cơ sở văn hóa, xã hồi, y tẾ, giáo đục và dio tao,

thé duc thé thao, khoa học vì công nghề ngoại giao và cảng tinh sự nghiệp khác, dit sẵn suit, kinh doanh

phinéngnghiip gồm đất khm cảng nghiệp , cum congnghitp, Kim chế xmất; đất throng mại, dich vụ; đất cơ

sở sin xuất phi nông nghiip; dit sử dg cho hoạt động khoáng sin, đất sin xuất vật liêu xây đựng, lim đôgồm; dit sử dựng vio mục dich công công gồm dit gao thông: thủy loi; dit có ditich lich sử - vẫn hóa, đánh

Jam thẳng cảnh; đất shh hoạt cộng đồng, kim vui chơi, giải trí công công, đất công tinh năng lượng; dit

công trinh bun chinh, viến thông: dit chợ; đất bấi thii, xử ly chất thii và dit công tinh công công khác; đất

cơ sé tin giáo, tít ngưỡng: dit lâm nghĩa trang, nghia dia,nhi ting 8 nhá hỏa ting, đất sông, ngồi, kênh, rach, suối và mặt nước chuyên ding; đất phi nông nghiệp khác;

~ Nhóm đất clara sử đụng gồm các loại đất clare xác dnh mmc dich sử đụng,

* Điều 143 Luật Dit đai năm 2013

` Điều 144, Luật Dat dai 2013

đời sống của hô gia đình mA còn có cả vườn ao nằm trong cùng một thửa dat

thuộc khu dân cư nông thôn phủ hợp với quy hoạch xây dựng điểm dân cư

nồng thôn đã được cơ quan nhà nước có thâm quyền xét duyệt déu được xác

định là đất ở nông thôn va dat ở đô thi Việc xác định cụ thể diện tích đất vườn ao nằm trong cùng một thửa đất ở của hộ gia định nhằm phù hợp với

thực tiễn quan ly va sử dung dat ở tại nông thôn cũng như đô thị hiên nay, đồng thời tạo cơ sở pháp lý để giải quyết các khiếu kiên, tranh chấp xung quanh việc xác định diện tích dat ở trong trường hợp có vườn, ao năm trong củng một thửa đất thuộc khu dân cư.

Từ những phân tích trên, có thé đưa ra khái niệm đất ở như sau: “Dat ở

là loại đất phi nông nghiệp ding dé xdy dựng các công trình phục vụ đời

sống sinh hoạt của cá nhân, các thành viên trong hộ gia đình bao gồm nhà ở

và các công trình liên quan, vườn, ao trong khuôn viên khu đất được xác định

là đất ở theo quy định của pháp luật”

Như vậy, dat ở là dat để xây dựng nhà ở, các công trình phục vu cho đời

sống và vườn, ao gắn liên với nhà ở đã được công nhân là dat ở Vi vậy, chúng ra có

thể hiéu đất ở có các đặc điểm như sau: (1) Dat ở được sử dung chính cho mục dich

để ở (là nơi con người sinh ra, 1a không gian cư trú, được nuôi đưỡng trưởng thành

và nơi dé trở về sau những hoạt động lao động); (2) Dat ở có thé được sử dụng kếthợp với các loại dat khác (vừa ở, vừa kinh doanh, vừa ở vừa có thé kết hợp chothuê, vừa ở có thé kết hợp với thê chap vay von), đây là ưu thé lớn nhật của dat ởđối với hộ gia đình, cá nhân (3) Dat ở là tài sản vừa mang giá trị vật chat (giá trịlon), vừa mang giá trị tinh thân (là biểu hiện của quê cha, đất tô, là côi nguồn củadòng tộc, yêu tổ tâm linh ), (4) Dat ở có xu hướng ngày cảng khan hiém do dân sốngày cảng tăng, dat có giới han về diện tích (5) Là tài sén có giá tri quan trọngtrong các loại tài sin doi với hộ gia đình, cá nhân duoc Nhà nước công nhận bằng

cơ sở pháp lý cao nhật là cap giây chứng nhận QSDĐ, là mong muốn, nguyên vọngcủa hộ gia đính, cá nhân là công dân V iệt Nam.

1.1.1.2 Ý nghĩa cña giấy chứng nhận quyén sit đụng dat ở đôi với hộ gia đình, cá

nhâm

- GCNQSDD ở là đâm bão pháp lý để người sử dung dat ở yên tâm khai thác, dau

tư trên dat

Ở nước ta, đất đai nói chung và đất ở nói riêng thuộc sở hữu toàn din do Nhà nước

đại điện chủ sở hữu và thông nhật quản lý, NSDĐ được sử dụng trên cơ sở đượcNhà nước giao đất, cho thuê dat, công nhận quyên sử dung dat Do đó, hộ gia đình,

cá nhân sẽ chỉ yên tâm dau tư, khai thác trên dat ở nêu Nhà nước co căn cứ pháp lý

rõ rang dé bảo hộ các quyên sử dụng đất ở của mình thông qua việc cấp GCNQSDD

ỡ.

+GCNOSDD ở là chúng thư pháp lý xác định môi quan hệ hop pháp giữa nhà

nước và hộ gia định, cá nhân sử dung dat ở La cơ sở dé Nhà nước bảo vé quyền vàloi ích hợp pháp của hộ gia đính, cá nhân trong quá trình sử dung dat như Nhanước bảo vệ khi có tranh chap dat xảy ra cũng như khi người khác xâm hei đếnquyên và lợi ich hợp pháp của người sử dụng đất

+GCNOSDD ở là co sở dé Nhà nước bôi thường khi thu hội đất GCNQSDĐ

ở là việc Nhà nước công nhân tính hợp pháp của QSDD nên khi Nha nước thu hồidat sử dụng vào mục dich quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tê - xã hội vi lợi ích

quốc gia, công công (lâm thiệt hại đến quyên tài sản về QSDĐ ở của hộ gia đính, cá

nhân) hô gia định, cá nhân được xem xét bôi thường, hỗ tro, tái định cư Đây cũng

là căn cứ dé Nhà nước phân biệt diện tích dat sử dung dat hợp pháp và bat hoppháp Nhờ đó mà khắc phục được tình trạng đền bù không théa đáng, cũng như đêmbão quyên lợi chính đáng cho người dân, giảm that thoát lãng phí cho ngân sách

Nhà nước.

+GCNOSDD ở là cơ sở, điều kiện dé người sử dụng đất được hưởng đây đủ

các quyên mà pháp luật ghi nhận, đặc biệt là các quyên năng về chuyên quyên sửdung dat Theo quy đình tại khoản 1 Điều 188 Luật đất dai năm 2013, một trongnhững điều kiện quan trong dé hộ gia đình, cá nhân được thực hiện các giao dịch

chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thửa kê, tặng cho, thé chap quyền sử dung

đất, gop von bang quyên sử dung dat là phải có giây chứng nhận

14

1.1.2 Khái niém, đặc điềm và vai trò của cấp giấy chứng nhận QSDD ở doi với

hộ gia đình, cá nhâm

1.1.2.1 Khái tiệm, đặc điềm cấp giây ching nhậm quyều sit dung dat ở đôi với hộ

gia đình, cá uhan

Ké từ khi Hiên pháp năm 1980 được ban hành, đất dai nước ta thuộc sở hữu

toàn din do Nhà nước đại điện làm chủ sở hữu và thông nhật quan ly Nhà nước

thực hiện quyên của chủ sở hữu thông qua việc: quyét định quy hoạch, kê hoạch sử

dung dat, cho phép chuyển mục dich sử dụng dat và quy định thời han sử dung đất,

quyết định giá dat, quyết định chính sách điêu tiết phân giá trị tang thêm từ datkhông phải do người sử đụng đất tao ra, trao quyền sử dung dat và thu hôi dat dé sửdụng vào các mục dich quốc phòng, an nin, phục vụ lợi ích quốc gia, lợi ích côngcộng và các dự án phát trién kinh tê, xã hội theo quy định của pháp luật Nhà nướckhông trực tiếp sử dung dat mà trao quyên sử dung đất thông qua các hình thức giaodat, cho thuê dat, cho phép nhén chuyển nhượng quyên sử dung đất từ người kiháchoặc công nhân quyền sử dung dat đối với người sử dung dat ôn dink Như vậy, các

hộ gia đính, cá nhân chi có quyên sử dung đất ở khi được Nhà nước trao quyên và

cho phép sử dụng.

Một trong các quyền cơ bản của người sử dung dat nói chung hộ gia đình, cánhân sử dung dat ở nói riêng khi tham gia vào quan hệ pháp luật dat đai là quyên

được cấp giây chứng nhận quyên sử dụng đất GCNOSDD ở chính là căn ctr dé xác

nhận QSDĐ ở NSDĐ là hợp pháp Đây có thé coi là cắn cứ pháp lý quan trong dé

các chủ thé sử dung đất bảo vệ quyên và lợi ich hợp pháp nêu bị xâm pham.

Như vậy, có thé thay nêu như GCNQSDĐ ở là chứng thư pháp ly câp cho

NSDĐ để công nhận QSDĐ ở của họ là hợp pháp thi cap CGNQSDD ở lại là một hoạt động của cơ quan nhà nước có thấm quyền đối với QSDĐ ở GCNQSDĐ ở sẽ

được câp cho từng thửa đất sau khi cơ quan quản lý dat dai chuyên ngành đã tiênhành kê khai, đăng ký dat đai, điều tra, đo đạc, khảo sát, lập bản đô địa chỉnh, xác

định rõ nguồn goc, điện tích, chủ sử dung đât, mục đích sử dụng đật, ranh giới, vị

tri, hình thé thửa đất theo trình tự, thủ tục nhật định dé đảm bảo thửa dat đượccấp GCNQSDĐ ở đáp ứng các điều kiện pháp lý ma pháp luật đã quy định Do vậy,cap GCNQSDĐ ở đòi hỏi phải thực hiện thông qua nhiều bước, nhiều quy định va

với sự tham gia của cả cơ quan có thêm quyên chung (hệ thông Uy ban nhân dân.

(UBND)), cả cơ quan có thêm quyền chuyên môn (cơ quan tài nguyên và môi

trường), từ cơ quan cap tinh, đền cap huyện va cập xã.

Như vây, cap GCNQSDĐ ở đôi với hô gia đính, cá nhân là hoạt động của Nhà

nước trên cơ sở các quy định của pháp luật và các thủ tục hành chính để xác lập,

công nhận và bảo vệ quyên lợi hợp pháp cho các chủ thé sử dung dat ở

1.1.1.2 Đặc diém cấp giấy chứng nhậu QSDD ở đôi với hộ gia đình, cá nhân

Hiện nay, trên thực tế tôn tại khá nhiêu loại giây tờ khác nhau về QSDĐ.

Những loai giây tờ này có nguồn goc và giá trị pháp lý khác nhau nên việc nhậnđiện chúng có ý nghĩa rất quan trọng, đắc biệt là khi xác định quyền của những,người đang năm giữ các loại giây tờ đó Trong một số trường hợp việc nắm giữ một

số loại giây tờ nhật dinh sẽ là điêu kiện để người SDD được Nhà nước công nhận

QSDD hợp pháp

Thứ nhất, GCNQSDĐ (giây có bìa màu dé nên gọi là giây đồ) cap theo LuậtDat dai năm 1987 và Luật Dat dai năm 1993 do Tổng cục quản lý ruộng dat (nay là

Bộ TN&MT) cấp Tuy nhiên, giây đỏ chỉ áp dung cap cho QSDĐ

Thứ hai, GCN nhà ở và quyên sử dụng đất ở (giấy có bia mau hong nhạt nên.goi là giây hông) cập theo Nghị định 60/1994/NĐ-CP ngày 05/07/1994 quy định vềquyền sở hữu nhà ở, QSDĐ 6 đô thi được cap GCN quyên sở hữu nhà ở, QSDĐ ở

Mẫu giây này do Bộ Xây dựng phát hành Theo đó, dat nông nghiệp, lâm nghiép va

đất ở nông thôn van tiép tục sử dụng mẫu GCNQSDĐ (giây đồ)

Thứ ba, GCN quyền quan lý, quyền sử dụng nha dat, trụ sở làm việc thuộc sở

hữu Nhà nước GCN này do Bộ Tài chính phát hành theo Quyét định BTC ngày 25/02/1999 và gây có bìa mau tim nhạt nên gợi la giây tim

20/1999/QĐ-Thứ te QCNQSDĐ (gây đồ) cấp theo Khoản 4 Điều 48 Luật Dat dai nam

2003 “Giây chứng nhận quyền sử dụng dat được cập cho người sử dung đất theomột mẫu thong nhật trong cả nước đối với moi loại dat Trường hợp có tải sản gin

liên với dat thi tai sân đó được ghi nhân trên GCNQSDD, chủ sở hữu tai sin phải

đăng ký quyên sở hữu tai sén theo quy định của pháp luật về đăng ky bat động sản”Như vậy, GCNQSDĐ này thông nhật cả ba loại GCN trước đó nhưng chỉ công nhận.QSDD con quyên sở hữu nhà ở chỉ ghi nhan tai sản trên đất

16

Thứ năm, GCN quyền sé hữu nhà ở, quyên sở hữu công trình xây dựng (giây

hồng) do Bộ Xây dựng phát hành theo N ghi định 95/2005/NĐ-CP ngày 15/7/2005

Thứ sáu, GCNQSDD và quyên sở hữu nhà ở (gây hông) cấp theo Luật Nhà

ở có hiệu lực từ 01/07/2006 GCN ghi nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở đối với

trường hợp cap GCNOSDĐ, nha cap GCN quyên sở hữu nha

Thứ bay, GCNQSDD, quyên sở hữu nhà ở va tai sản khác gắn liên với dat

cap theo Luật sửa đôi, bô sung mét sô điêu của các luật liên quan đền đầu tư xây

đựng cơ bản năm 2009.

Thử tám, GCN mới nhật, đang được sử dung theo pháp luật hién hành Giâynay có tên gọi là “GCNQSDĐ, quyên sở hữu nha ở và tai sản khác gắn liên vớidat” Luật Dat dai năm 2013 định nghĩa “GCNQSDĐ, quyên sở hữu nha ở và tảisẵn khác gắn liên với dat là chứng thư pháp ly để Nhà nước xác nhận QSDĐ, quyên

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liên với dat hợp pháp của người có QSDĐ, quyền

sử dụng nhà ở và tài sản khác gắn liền với dat”

GCN được cap cho người có QSDĐ, quyên sở hữu nha ở và tai sản gan liênvới dat theo mốt loại mau thông nhật trong cả nước (Khoản 1 Điều 97 Luật Dat dai

năm 2013) Mẫu GCN do Bộ TN&MT quy định, phát hành và áp dung tử ngày

10/12/2009 tiệp tục được sử dụng, có hiệu lực trong Luật Dat đai năm 2013 Khoản

3 Điều 24 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT) Giây này có mau hông cảnh sen Quátrình sử dung liên tục và thông nhật một mẫu GCN từ ngày 10/12/2009 đã tạo thuậnloi trong hoạt động quản lý thông tin người SDD, giúp người SDD an tâm vé giá trịpháp ly của loai giây tờ xác nhận QSDĐ ma minh được cấp trước ngày Luật Dat dai

2013 có hiệu lực.

Tat ca chủ thể co QSDĐ không phân biệt có mục dich, hình thức SDD,quyền sở hữu nha ở và tài sản khác gắn liên với dat đều được cap chung một loạiGCN do CONN có thấm quyền cap cho người có QSDĐ dé xác nhận QSDĐ do là

hợp pháp Giá trị ghi nhân tinh hợp pháp của QSDD thê hiện trong nguyên tắc

người SDD phải có GCN khi tham gia các giao dịch va có quyên yêu câu CONN có

thấm quyền xác nhận nha ở, tai sản của minh vào nha ở.

Qua tùng giai đoan quản ly, Nhà nước đã dat ra các giây tờ với mục đích ghi

nhận QSDD hợp pháp cho người SDD Được cap GCN hợp pháp thé hiện việc tuân

thủ chính sách pháp luật của người SDD Đồng thời, muc đích quần lý dat dai đãđược thông qua việc cap các giây tờ hợp pháp Vì vậy, sẽ không hop lý nêu buộc

người SDD thay đổi theo may giây tờ mới do Nha nước ban hành.

Ngoài ra, con có các loại giây tờ hợp lệ về QSDĐ Giây tờ về QSDĐ không

chỉ bao gém GCN và giây tờ có giá trị pháp lý tương đương GCN, thực tê còn có

giây tờ khác về QSDĐ gợi là giây tờ hợp lệ Tên gợi giây tờ hợp lệ dùng dé phân

biệt với giây tờ có giá trị pháp lý tương đương GCN (giây tờ hợp pháp) và dé thé

hiện giá trị pháp lý của các giây tờ nay Trẻi qua các thời ky với các ché độ pháp lykhác nhau, giấy tờ hợp lệ có thé được xác lập từ giây tờ về quyền được SDD, giây

tờ Nhà nước giao đất, các giây tờ lưu trữ trong hỗ sơ địa chính trước ngày

15/10/1993, giây tờ giao địch, kết qua giải quyết tranh chấp

1.1.1.3 Vai trò cha cấp giấy chứng nhận QSDD ở đối với hộ gia đình, cá hâm

Việc cap GCNQSĐ đôi với cá nhân, hộ gia đính sử dung dat ở là thé hiện sự

quan tâm của Đăng và Nhà nước dén người dân thông qua việc ho được hưởng

những quyên lơi của người làm chủ và quyền lợi đó luôn được Nhà nước bão vệthông qua hệ thông pháp luật của Nha nước

Trong giai đoạn hiên nay, sự quản lý của Nhà nước về dat ở là một hoạt đôngkhông thể thiêu vì dat ở là nhu câu vật chất thiệt yêu trong đời song con người Khidân số không ngừng tăng lên mà quỹ dat ở lại bi thu hep dan thi nhu câu vé dat ở

của cá nhân, hô gia dinh ngày cảng trở nên cap thiệt Do đó, việc cap GCN quyền

sử dụng đất ở cho cá nhân, hô gia định cũng trở nên cap thiết va 1a một trong những,

nội dung của công tác Nha nước về dat dai cân được đâm bảo thực hiện Đặc biệt,

hoạt động quản lý quỹ dat ở trên pham vi ca nước chỉ đảm bảo thực hiện tốt khihoạt đông cap GCNQSDD ở cho cá nhân, hộ gia dinh được kiện toàn va tăng mức

độ rõ ràng của các thông tin bằng việc lam tốt công tác đăng ký và cap GCNOSDD

Có thé nói khung pháp lý về cấp GCN quyền sử dụng đất ở đã được xâydung ngày càng hoàn thiện, di đền điều chỉnh chi tiết va dân thảo gỡ các vướng mắc

để đáp ứng mục tiêu quan lý Nha nước và đảm bảo quyên lợi ích hợp pháp củangười co quyền sử dung dat 6

Hoat động cap GCNQSDĐ ở có vai tro hệt sức quan trọng đôi với cả Nha

nước và người sử dụng đất 6

18

Và phía Nhà nước, việc cập GCNQSDĐ nói chung và cập GCNQSDD ở nói

riêng lả một nội dung quan trong trong công tác quản lý Nhà nước về dat dai được

ghi nhận trong Luật Dat đai năm 2013 Hoạt động cap GCNQSDĐ ở không đơn

thuận là thủ tục ban hành quyét định hành chinh xác nhận QSDĐ hợp pháp cho

người có quyên sử dụng đất ma hoạt động cap GCNOSDD 6 còn là quy trình thông

nhật mang tính pháp lý — kỹ thuật Khi cap GCNQSDĐ ở, Nhà nước để tập hợp đây

đủ thông tin thửa đất Day là điêu kiện dam bảo Nhà nước quản lý chất chế quỹ dat,

dam bảo việc sử dung quỹ dat hiệu quả, tiệt kiệm; đảm bảo quyên, Ici ích của người

sử dung dat va kip thời phát hiện những sai sót trong quá trình quản lý dat đai Kếtquả cap GCN là tài liệu phục vụ việc đánh giá tinh hợp lý của hệ thông chính sách

pháp luật Dat đai, hiệu quả trong công tác tuyên truyền, phổ biên pháp luật và ý

thức chap hành pháp luật của người dân Như vay, qua hoạt động cap GCNQSDĐ

ở, Nhà nước có căn cử phép lý thực hiên nhiêu nội dung quản lý Nhà nước về dat

dai Đầu tiên, đêm bảo nội dung đăng ký đất đai, lập và quản lý hô sơ dia chính, cap

GCNQSDĐ ở Sau đó, có cơ sở để xây dựng hệ thông thông tin dat đai, quản lý,

giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất

Ngoài ra, cập GCNOQSDD ở sẽ tạo thuận lợi trong hoạt động thanh tra, kiếm

tra, giám sát, theo dõi, đánh giá việc chap hanh quy định của pháp luật về Đất đai và

xử lý vi phạm pháp luật về đất đai Không những thé, tiễn độ cap và mức độ hoàn

thành việc cap GCNQSDĐ cho người SDD chứng té khả néng của Nhà nước trongviệc quân ly tài sin dat đai thuộc sở hữu của minh, giúp Nhà nước kiểm soát tinh

hình đât đai một cách thuận tiên.

Đôi với người SDD ở, đặc biệt là cá nhân, hô gia đính thì GCNQSDD ởđược xem lả tài sản có giá trị, được sở hữu GCNOSDD ở trở thành nhu câu thiệtyêu Hoat đông cap GCNQSDĐ ở tạo nên căn cứ pháp lý dé hộ gia đính, cá nhân

được Nhà nước bảo vệ quyên, lợi ich hợp pháp ở các phương diện sau đây:

Thứ nhát, Nhà nước đâm bão cập GCNQSDĐ ở cho cá nhân, hô gia đính

đang SDD ở khi đủ điều kiên theo quy định của pháp luật Quyên được capGCNOSDD ở là quyền cơ bản của ca nhên, hộ gia định đang SDD ở được Luật Dat

đai ghi nhận GCNOSDD là cơ sở để ho được Nha nước bảo hộ quyền va loi ích

hop phép, là tiên đề để ho có thé thực hiện các quyên ma pháp luật đã trao cho

người sử dụng đất, cụ thé va quan trong nhất la các quyền giao dịch đôi với QSDĐ

Nghĩa là, Nhà nước đảm bảo cap GCN để cá nhận, hô gia đính đang SDĐ ở thực

hiện các quyền giao dich (chuyển nhương, cho thuê, thé chập, thừa ké ) Co

GCNOSDĐ ở là điều kiện bắt buộc khi cả nhân, hộ gia định thực hiện các giao dich

chuyển nhượng cho thuê, cho thuê lại, tang cho, thé chấp, thừa ké quyền SDD ở

thực hiện các quyền giao dịch chuyên nhuong cho thuê, cho thuê lai, tang cho, thé

châp, thừa ké quyên SDD GCN là điều kiện giao dịch vì gắn với các giao dịch về

quyền SDD, GCN cung cấp các thông tin về QSDĐ để các bên thực hiện giao dich

Các thông tin trong GCN đã được Nhà nước thu thập có tính chính xác và hợp pháp

niên các bên yên tâm thực hiện các giao dich ve QSDD

Thứ hai, khi được cập GCNOSDD ở thi cá nhân, hộ gia đính được bôithường thiệt hai về dat khi Nhà nước thu hồi dat Đổi với quyên được bôi thường,

GCN là điều kiện dé Nhà nước bồi thường thiệt hai về đất khi thu héi đất Bởi vì,

thu hội đất ảnh hưởng rất lớn đến quyên lợi của người SDD, khi Nhà niwocs thu hồi

đất thì người SDD phải chấp hành va dan đến cham đút quyền SDD của minh

Nhằm hỗ trợ, bù dap phan nao loi ích bị mat cho người SDD, Luật Dat dai năm

2013 có quy định bôi thường vệ dat khi người SDD đáp ứng đủ các điều kiện đượcbôi thường trong đó điêu kiện về mat giây tờ là người SDD có GCN hoặc đủ điều

kiện được cấp GCN.

Thứ ba, GCNQSDĐ ở là chứng cứ dé cá nhân, hô gia định đang SDD ở

chứng minh tính hop pháp về quyên SDD của minh Tuy trong giải quyết tranh

châp, “GCNQSDĐ không đủ gá trị pháp lý chứng minh người có tên trên giây làngười có quyền sử dung dat hợp pháp” nhưng đây là chúng cứ quan trọng được tòa

án xem xét đưa vào quá trình tô tụng Những thông tin trên GCN được đối chiêu với

hỗ sơ, thông tin lưu trữ tại cơ quan Tài nguyên và Môi trường sẽ giúp xác định giá

trị pháp lý của GCN và người có QSDĐ Bên cạnh đó, GCN con có giá trị chúng minh tính hợp pháp của QSDD trong hoạt động công chúng, chúng thực các giao

dịch vệ QSDĐ

Thứ te, GCNQSDDD ở giúp xác định thời điểm xác lập QSDD Việc cập

GCNQSDD cho ca nhân, hộ ga đình đang sử dung dat ở có sự khác biệt với những

trường hợp Nhà nước trao QSDD còn lại về thời điểm xác lập QSDĐ Trong hoạt

20

động giao đất, cho thuê đất thời điểm xác lập QSDĐ về mặt pháp lý là khi quyết

định giao dat, cho thuê đât có hiệu lực pháp luật, thời điểm này chính lả lúc người

SDB được hưởng các quyên của minh mà không bất buộc phải co GCN Khác với

hoạt động giao dat, cho thuê dat thời điểm xác lập QSDĐ khi Nha nước công nhận

QSDD là thời điểm cơ quan cỏ thẩm quyền ra quyết định cap GCN và lúc này

người SDD được hưởng các quyên, được Nhà nước bảo vệ quyên, loi ich hợp pháp

của người SDD Như vay, đối với cá nhân, hộ gia định đang SDD ở thì GCN có giá

trinh quan trong, là cơ sở dé được xác nhên quyên sử dung dat là hợp pháp

Thứ năm, khi cá nhân, hộ ga đính sử dung ở duoc Nha nước capGCNQSDĐ, no sẽ là cơ sở pháp lý để khi cá nhân, hộ gia dinh sử dung dat ở cótranh châp QSDĐ sẽ được Tòa án nhân dân giả: quyết

Như vây, hoạt động cap GCNQSDĐ ở cho cá nhân, hộ gia đính đang SDDgiúp thực hiện hiệu quả hoạt động quản lý Nha Nước về dat dai dong thời đáp ứngđược nhu câu, nguyện vong của người đang SDD, giúp ho an tâm SDD một cách

hiệu quả Ngoài ra, cấp GCN còn là nên tăng cơ sở pháp lý để người SDĐ thực

hiện các quyền và nghia vụ của minh

1.2 Những van đề lý luận pháp luậtvề cap giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

ở đối với hộ gia đình, cá nhân

1.2.1 Khái niệm, đặc điêm của pháp luật về cấp giay chứng nhận quyều sit dungdat ở đôi với hộ gia đình, cá whan

1.2.1.1 Khái niệm pháp lật về cấp giấy ching uhậu quyều six đụng đất ở đối với

hệ gia đình, cá uhâm

Phép luật về cap GCNQSDD ở đối với hộ gia đình, cá nhân là một bô phận.của pháp luật dat đai, bao gồm các quy phạm pháp luật được ban hành quy định về

nguyên tắc, đối tương các trường hợp nhà nước cấp GCNQSDĐ 6, thâm quyên,

trình tự, thủ tục cũng như việc giải quyét các khiêu nai, tô cáo Nhà nước cậpGCNQSDĐ ở Do đó, quá trình cap GCNQSDĐ ở đối với hô gia đính, cá nhân phảituân thủ theo các quy định của pháp luật nên có thê nói cơ sở của việc cap GCNchính là các van bản pháp luật của Nha nước về quan lý va sử dụng dat dai

Pháp luật về cắp GCNQSDĐ ở đối với hộ gia đình, cá nhân là tổng hợp cáccác guy phạm pháp luật điều chinh các mỗi quan hệ phát sinh trong hoạt đồng cấp

GCNOSDĐ ở Và những quy phạm pháp luật điều chỉnh quan hệ phát sinh trongquá trình cap GCNQSDD ở đôi với hộ gia đình, cá nhân không chỉ giới hạn trong

các văn bản phép luật đất dai ma còn được quy định cụ thé trong các văn bản pháp

luật hành chính va nhiều van bản pháp luật khác như Hiền pháp, Bộ Luật Dân sự,

Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất đông sản.

1.2.1.2 Đặc điểm của pháp luật về cấp GCNQSDĐ ở đôi với hộ gia đầuh, cá whan

Thứ nhất, pháp luật về cap GCNQSDD ở điêu chỉnh các mối quan hệ phát

sinh trong qué trình cap GCNQSDĐ ở giữa cơ quan nha nước có thêm quyên và

NSDĐ hoặc giữa các cơ quan nhà nước với nhau trong việc câp GCNQSDĐ ở.Theo đó, khi hộ gia đính, cá nhân có nhu câu được cấp GCNQSDD ở phải lam hô

sơ theo quy định của pháp luật Hô sơ cap GCNQSDĐ ở phải gửi cơ quan nhà nước

có thêm quyên thấm tra, xem xét và nêu đáp ứng các điêu kiện đo pháp luật quyđịnh thi sẽ được cap GCNQSDĐ ở

Thứ hai, pháp luật và cap GCNQSDD ở bao gồm các quy định về nội dungGCNOSDD ở va các quy định về hình thức cấp GCNQSDĐ 6 Cu thể: các quy định

về nôi dung GCNQSDĐ ở bao gồm: nguyên tắc, các trường hop được cấpGCNQSDĐ 64; điều kiện, thâm quyên cap GCNQSDD ở, ngiĩa vụ tài chính khi cap

GCNQSDD ở vv ; các quy định vệ trình tự, thủ tục cập GCNOSDĐ bao gom quy

định về thêm quyên, trình tự, thủ tuc cap GCNQSDĐ (hỗ so, mẫu đơn xin cấp

GCNQSDĐ ở, quy định vệ các bước thực hiện xét duyét hé so, cập GCNQSDD

VN

Thư ba, pháp luật về cap giây chứng nhén quyên sử dung dat ở bao gồm các

quy phạm pháp luật vừa mang tính pháp lý vừa mang tính kỹ thuật, nghiệp vu.

- Tinh pháp lý thê hiện: các quy định về GCNQSDD ở do cơ quan nhà nước

có thâm quyền ban hành và mang tinh bat buộc chung duoc đảm bảo bảng sức

manh cưỡng chê của Nhà nước

- Tính kỹ thuật nghiệp vụ thể hiên: các quy phạm dé cập đến định mức,phương pháp đo vẽ, lap bản đô địa chính, bản đô giải thửa, in ân mẫu GCNQSDĐ

và hướng dan việc trích luc sơ đô thửa dat trong GCNQSDĐ ở vv

Thứ he, pháp luật về cấp GCNQSDĐ ơ quy đính cụ thé về quyền và tráchnhiệm của Nhà nước về cap GCNQSDĐ Qua đỏ Nhà nước năm được hiện trạng sử

n

dung dat ở, hoàn thién hệ thông cơ sé dir liệu, thông tin về dat đai, phân loại cácchủ thé sử dụng dat, bao gam người sử dung dat hợp pháp (được cap GCNQSDĐ)

và người sử dung dat chưa hợp pháp (chưa được cap GCNQSDĐ)

1.2.2 Nội dung điều chink của pháp luật về cấp giấy chứng nhậu quyền sit dung

đất ở đối với hộ gia đình, cá whan

Về cơ bản nội pháp luật về cap GCNQSDĐ ở đôi với hộ gia đính, cá nhân bao gôm các nhóm quy phạm cu thể sau:

Thứ nhất, nhóm các quy phạm pháp luật về nôi dung cấp GCNQSDĐ ở đối với hô gia đình, cá nhân Nhóm nảy bao gồm các quy pham về nguyên tắc cấp GCNQSDĐ ở, đổi tượng được cấp GCNQSDĐ ở, điêu kiện cấp GCNQSDD 4; nghĩa vụ tải chính khi cap GCNQSDD ở, vv.

Tint hai, nhóm các quy phạm pháp luật vé hình thức cấp GCNQSDĐ ở đối với hộ gia định, cá nhân Nhóm nảy bao gồm quy phạm về thẩm quyên cấp GCNQSDĐ ở; quy phạm về các bước thẩm tra, xét đuyệt hồ sơ xin cấp GCNQDD 4; quy phạm về trình tự, thủ tục cấp GCNQSDĐ ở

Tint ba nhóm các quy phạm pháp luật về giải quyết khiếu nại, tố cáo

và xử lý vi phạm pháp luật về cap GCNQSDD ở Nhóm nay bao gồm các quy định về quyên và nghĩa vụ của người khiếu nại, tổ cáo; chủ thể có thầm quyên giải quyết khiếu nại, tố cao; trình tự, thủ tục giải quyết khiêu nại, tố cáo , các quy định về hành vi vi phạm pháp luật vé cap GCNQSDD ở, hình thức xử

lý hành vi vi phạm pháp luật về cập GCNQSDĐ ở

Tuy nhiên, trong phạm vi khoá luận tốt nghiệp, tác giả sẽ tập trung nghiên cứu các quy pham pháp luật về nôi dung va hình thức cấp GCNQSDD ở; không nghiên cứu các quy phạm pháp luật vé và xử lý vi phạm pháp luật về cấp GCNQSDD ở tại chương 2 của khoá luận.

1.2.3 Vai trò cha pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyén sit dung đất đối với hộ

gia đình, cá nhâm

Phép luật về cap GCNQSDD là mat lĩnh vực có vai trò quan trong trong hệthông pháp luật nước ta và được thé hiện ở một số khía canh cơ bản sau đây:

khung pháp lý, trật tự ổn định cho các cơ quan thực hiện chức năng quản lý nhà

nước về dat đai làm việc theo pháp luật Thông qua đó, liệu quả quản lý nhà nước

về dat dai sẽ được ting cường Qua các quy định cu thé của pháp luật, người dân.

theo đối, giám sat các hành vi ung xử của công chức nha nước, của CONN có thấm

quyền trong việc thực thi pháp luật về cấp GCNQSDĐ để lên án đầu tranh với các

hiện tượng những nhiều tham nhũng tiêu cực hoặc hành vi vi phạm phápluật nhằm đảm bảo duy trì ky cương, kỹ luật nhà nước và ting cường pháp chê xã

hội chủ nghĩa.

Thứ hai, pháp luật về cap GCNQSDĐ ở cho hộ gia đình, cá nhân góp phanphát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản Những quy

định của pháp luật về cap GCNQSDD tao khung pháp lý cho các quan hệ xã hội về

dat đai phát triển trong trật tự khuôn khô, gop phân quản lý hiệu quả thi trường bat

động sin, kích thích sản xuất phát trién, tang nguôn thu cho Ngân sách nha nước,

giao dich về quyên sử dụng đất từng bước được di vào né nếp

Thứ ba, pháp luật về cấp GCNQSDĐ ở cho hô gia định, cá nhân gop phần

én định xã hội, thúc đây phát trién kinh tê - xã hội của dat nước Sự điêu chỉnh của

pháp luật về cap GCNQSDĐ sẽ bảo đảm lợi ich cho người sử đụng dat, ngăn ngữa,

tạo cơ sở dé giải quyết các tranh chap trong lính vực dat đai, từ đó góp phân duytrình trật tự an toàn xã hội ổn định chính trị Thông qua các quy định về cấpGCNQSDĐ, người có quyền sử dung dat hợp pháp có thẻ yên tâm khai thác đất dai,phát huy vai tro của dat dai với tư cách là nguén lực dé phát triển dat nước

TIỂU KET LUẬN CHƯƠNG 1

Các chính sách pháp luật về cap GCNQSDĐ ở đôi với hé gia đình, cá nhân luôn thu

hút được sự quan tâm của Nhà nước và toàn xã hội Qua nghiên cửu những van dé

ly luận cơ bản của pháp luật về cap GCNQSDĐ, có thé thay cấp GCNQSDĐ ở đối

với hộ gia đình, cá nhân là một trong những hoạt đông quan trọng trong quản lý nhà

nước vé dat đai mà thông qua đó nha nước có thé tác động một cách có hiệu quađến quan hệ dat đai Những năm qua, Đăng và Nha nước ta luôn nỗ lực tao ra mat

khung pháp ly Gn định, đồng bộ va thống nhất cho công tác cấp GCNQSDĐ ở đối

với hộ gia đính, cả nhân Trong quá trình tiên lên con đường công nghiệp hóa, hiện

đại hóa dat nước, việc nghiên cứu, tìm hiểu thực tiến thi hành các quy định pháp

34

luật trong lĩnh vực nay có ý nghĩa quan trong trong việc day nhanh hiêu quả áp

dụng pháp luật, hoàn thiện hơn nữa các chính sách pháp luật về quan ly dat đai, bảo

dam sự phát triển lạnh mạnh của thi trường bat đông sản.

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VẺ CÁP GIÁY CHỨNG

NHAN QUYỀN SỬ DỤNG DAT Ở ĐÓI VỚI

HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN VÀ THỰC TIẾN ÁP DỤNG

TẠI THÀNH PHÓ QUẢNG NGÃI 2.1 Thực trạng pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân

2.1.1 Nguyên tắc cấp giáy cling nhận quyên sứ dụng đất ở đối với hộ gia

đình, cá nhan

Theo quy định của Luật Dat đai hiện hành, việc cap GCNOSDD ở của hộ giađính, cá nhân phải tuân thủ các nguyên tắc sau đây:

- GƠNQSDĐ được cập theo tùng thửa dat Trường hợp người sử dụng đất đang sử

dung nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thi tran mà có yêu cầu

thi được cap một giây chứng nhận chung cho các thửa dat đó Tuy nhiên, quy đính

“GCNQSDĐ được cap theo ting thửa dat Trường hợp người sử dung dat đang sửdụng nhiêu thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trân ma có yêu cauthi được cap một GCN chung cho các thửa dat do” (Điều 98) là chưa hop lý, khôngphi hợp với thực tê trong cuộc sông va gây khó khăn cho cơ quan quản ly dat đaiBởi vì, trong phạm wi của một GCNQSDĐ không thể hiện hết sơ đô tat cả các thửađất nông nghiệp của một người sử dung đất đang sử dụng tại cùng một xã, phường,thi trần

- Thửa dat có nhiéu người chung quyên sử dung dat thi GCN phải ghi day đủ têncủa những người có chung quyên sử dụng dat và cap cho mỗi người một giây chứng

nhận, trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu câu thi cap chung một giây

chứng nhận và trao cho người đại diện Quy định này phân nao khắc phục tinh trạng

xây ra trong thực tê khi không thé xác định được những ai có quyên tham gia vào

các giao dịch về dat dai

- Người sử dụng đất được nhận giây chứng nhận sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tàichính theo quy dinh của pháp luật Trường hop người sử dung dat không thuộc đối

tượng phải thực hiện nghĩa vụ tai chính hoặc được miễn, được ghi nợ ngiĩa vụ tai

chính và trường hợp thuê đất trả tiên thuê dat hang ném thi được nhận gây chứng

nhận ngay sau khi cơ quan có thâm quyên cap.

- Trường hợp quyên sử dung đất là tai san chung của vo và chong thì phải ghi cả họ,tên vo va ho, tên chồng vào gây chứng nhận, trừ trường hợp vợ va chéng có thỏathuận ghi tên một người Trường hợp quyên sử dung dat là tai sân chung của vợ vàchồng mà giây chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chông thì được capđổi sang giây chúng nhận khác dé ghi cả họ, tên vợ va ho, tên chẳng nêu có yêu

cầu Quy định này đã thể biện rõ quan điểm của Dang và Nhà nước ta về sự bình

dang giới trong việc cap giây chứng nhận quyên sử dung dat Day là quy định hop

ly nhằm bảo đêm quyên và lợi ích hợp pháp của cả người vợ va người chồng đốivới tai sẵn chung, hạn chê được tinh trạng tranh chap về quyên sử dung đất là tài

sản chung.

- Trường hợp có su chênh léch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tê với sô liệu ghitrên giây tờ quy định tại D:

đã cấp mà ranh giới thửa dat đang sử dung không thay đổi so với ranh giới đã cap

ma ranh giới dat dang sử dụng không thay đổi so với ranh giới dat tại thời điểm có

u 100 của Luật dat đai ném 2013 hoặc giây chứng nhận

giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chap với những người sử dung dat

liên kê thì khi cấp hoặc câp đổi giây chứng nhận diện tích dat được xác định theo số

liệu đo đạc thực tê N gười sử dung dat không phải nộp tiên sử dung dat đôi với phanđiện tích chênh lậch nhiêu hơn nêu có

Trường hợp đo đạc lại ma ranh giới thửa dat có thay đổi so với ranh giới thửa

đất tại thời điểm có giây tờ về quyên sử dung dat và dién tích đất đo dac thực tê

nhiều hơn diện tích ghi trên giây tờ về quyên sử dung đất thì phân diện tích chênh

lệch nhiêu hơn (nêu có) được xem xét cấp giây chứng nhận theo quy định tai Điều

99 của Luật dat đai năm 2013.

Như vậy, Điều 98 Luật Dat dei năm 2013 quy định về nguyên tắc cấp giây

chúng nhận quyền sử dụng đất về cơ bản được ké thừa như quy định hiện hành tei

Luật Dat dai năm 2003 và Luật hóa một số nội dung tại các Nghị dinh Tuy nhiên,

26

nhằm đâm bảo các quy định phủ hợp với thực tiễn, Luật Dat dai năm 2013 đã sửa

đổi, bô sung một số quy định về nguyên tắc cap giây chứng nhận

2.1.2 Điều kiệm doi với hộ gia đình, cá nhâm được cấp giấy chứug nhận quyều

sit dung đất ở

* Điều kiện chang

Trên thực tê, hộ gia đình, cá nhân là chủ thé sử dung dat chủ yêu ở nước tahiện nay Vì vậy, cap GCNQSDĐ ở cho đối tương này góp phân quan trọng tăngcường hiệu qua quên ly nha nước về đất đai V iệc cap GCNQSDĐ ở đổi với hộ giađình, cá nhân sử dụng dat duoc Luật dat đai năm 2013 quy định tai Điều 100, Điều

101 cụ thé nin sau:

Thứ nhất, hộ gia đình, cá nhân đang sử dung đất ở én định ma có một trong

các loại giây tờ sau đây thì được cap GCNQSDD ở:

a) Những gây tờ về quyên được sử dung dat trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do

cơ quan có thêm quyên cập trong quá trình thực hiện chính sách dat dai của Nhanước Việt Nam dân chủ Công hòa, Chính phủ cách mang lâm thời Công hòa miền

Nam Việt Nam và Nhà nước C ông hòa xã hội chủ ngiĩa V iệt Nam;

b) Giây chứng nhân quyên sử dụng đất tam thời được cơ quan nhà nước có thêm

quyền cap hoc có tên trong Số đăng ky ruông đất, Số dia chính trước ngày 15théng 10 năm 1993,

© Giây tờ hop pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dung dat hoặc tai sản gắn liên

với dat; giấy tờ giao nhà tình nghia, nha tinh thương gan liên với dat,

đ Giây tờ chuyên nhương quyên sử dung đất, mua bán nhà ở gan liên với dat ởtrước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dan cap xã xác nhận là đã sử

dung trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

& Giây tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gin liên với dat ở, giây tờ mua nhà ở thuộc sở

hữu nhà nước theo quy định của pháp luật,

D) Giây tờ về quyên sử đụng đát do cơ quan có thêm quyên thuộc chế độ cũ cap cho

người sử dung dat,

@ Các loại giây tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy

Thứ hai, hộ gia dinh, cá nhân đang sử dung đất ở có một trong các loại gây

tờ quy dinh tại khoản 1 Điều 100 Luật dat đai 2013 mà trên giây tờ đó ghi tên người

khác, kèm theo giây tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bênliên quan, nhưng dén trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủtục chuyên quyên sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh

chấp thi được cấp GCNOSDD, quyền sở hữu nhà ỡ va tai sản khác gắn liên với dat

và không phải nộp tiên sử dụng dat

Thứ ba, hộ gia đính, cá nhân được sử dung dat ở theo ban án hoặc quyét dinh

của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản côngnhận kết quả hòa giải thành công quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án,

khiêu nại, tô cáo về dat dai của cơ quan nha nước có thấm quyền đã được thí hành

thì được cap GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liên với đát,

trường hợp chưa thực hiện nghia vụ tai chính thi phải thực hiện theo quy dinh của pháp luật.

Thứ hư, hộ gia dinh, cá nhân đang sử dụng dat ở được Nhà nước giao dat, chothuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thí hành màchưa được cap GCNQSDĐ, quyên sở hữu nhà ở và tải sản khác gắn liên với đất,trường hợp chưa thực hiện ngiĩa vụ tải chính thì phải thực hiện theo pháp luật.”

Thứ năm, hé gia đình cá nhân dang sir dung đất ở mà không có giấy tờ sử

dung đất (Điều 101 Luật Đất dai năm 2013)

Hộ gia đính, cá nhân đang sử dung đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi

hành mà không co các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu

thường trủ tại địa phương và trực tiép sẵn xuat nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trôngthủy sẵn, làm muối tại vùng có điêu kiện kinh tê-xã hôi khó khăn, vùng có điều kiệnté-x hội đặc biệt khó khăn, nay được UBND cập xã nơi có dat xác nhân là người đã

sử dụng dat én định, không có tranh cập thi được cấp GCNOSDD, quyên sở hữunhà ở va tải sản khác gắn liên với dat và không phải nộp tiên sử dụng dat

Hộ gia định, cá nhân đang sử dung dat không có các giây tờ quy đính tạiĐiều 100 của Luật nảy nhưng dat đã được sử dung én định từ trước ngày 01 tháng

07 năm 2004 va không vi phạm pháp luật về dat đai, nay được UBND cập xã xác

nhận là dat không có tranh chap, phủ hop với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi

tiết xây dung đô thi, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan

28

nhà nước có thâm quyên phê duyet} đối với noi đá có quy hoạch thi được cấp

GCNQSDĐ, quyên sở hữu nhà ở và tai sản khác gin liên với dat (Điêu 101)

Quy định trên cho thay, tiêu chí dé được cấp GCNOSDĐ ở trong trường hợp

họ không co bắt kỷ loại giây tờ nao và cân su xác nhận của UBND cấp xã về thời

điểm sử dung đất, tinh trạng sử dung dat được coi là ổn đình và không có tranh

châp Trong đó:

- Về hộ gia đính, cá nhân sử dung dat dn đính Theo Điều 21 Nghị định số43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2015 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một sốđiều của Luật đất đai (sau đây gọi là N ghị định số 43/2014/NĐ-CP), sử dung đất Gnđịnh là việc sử dung dat liên tục vào một mục đích nhật định kế từ thời điểm bat đầu

sử dung đất vào mục đích đó đền thời điểm cap GCNQSDĐ Thời điểm bat dau sử

dung đất ồn dinh được xác định căn cứ vào thời gian và nội dung có liên quan dénmục đích sử dung dat ghi trên một trong các giấy tờ như: biên lai nộp thuê sử dụngđất nông nghiệp, thuê nha dat, biên bản hoặc quyết dinh xử phạt vi phạm hànhchính trong việc sử dung dit

- Vé dat không tranh chấp: Điều 101 Luật dat đai 2013 giao trách nhiém cho UBND

cấp xã xác nhận sử dụng “ổn đình, không tranh chấp" là phù hợp với thực té bởi cấp

xã là cap cơ sở, hiểu và nam rõ nhật nguồn gốc dat đai và những van dé phát sinh

liên quan đền thửa đất xin cap giây

Mặt khác, một trong những điểm mới của Nghị định 43/2014/NĐ-CP là đã

xác định những trường hợp hộ gia đính, cá nhân đang sử dụng đât có nhà ở, côngtrình xây dung khác trong thời gian từ ngày 15/10/1993 dén trước ngày 01/07/2004,

mắc du không có giây tờ vê quyên sử dung dat nhưng được xác định không có viphạm pháp luật dat đai và nay được UBND cấp xã xác nhận không tranh chấp sửdung đất, phù hop với quy hoach hoặc không phù hop với quy hoạch nhưng dat đã

sử dụng từ trước thời điểm phê duyệt quy hoạch hoặc sử dụng đất tại nơi chưa cóquy hoạch, chưa có thông báo hoặc quyét định thu hoi dat của cơ quan có thêmquyền đối với trường hợp phải thu hội thì được công nhân quyên sử dung dat Tai

Điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về cấp giấy chứng nhận cho hộ gia

định, cá nhân đang sử dung dat ma không có giây tờ về quyên sử dung đất và không

vi phạm pháp luật về dat dai đã có những liệt kê cụ thé về các trường hợp được

công nhận là dat ở.

Về nguyên tắc, những trường hop lân chiêm dat sẽ không được cap GCN và

bị thu hôi dat Tuy nhiên, trong mét số trường hợp khi đáp ứng điêu kiên họ van

được cap GCN Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định các trường hop SDD

vi pham pháp luật đất đai gồm.

+ Sử dung đất lân, chiêm hành lang bảo vệ an toàn công trình công cổng sau khi

Nhà nước đã công bố, cắm móc hành lang bảo vệ hoặc lên, chiếm lòng đường lêđường vie hé sau khi Nha nước đã công bó chỉ giới xây đựng hoặc lân, chiếm dat

sử dụng cho mục dich xây dung trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp, công trình

công công khác (Khoản 1 Điều 22)

+ Lân, chiêm dat đã được Nhà ước giao dat không thu tiền sử dung dat cho các

nông trường lâm trường quốc doanh, Ban quản ly rùng, trung tâm, trạm, trại, công

ty nông nghiệp, lâm nghiệp (Khoản 2 Điều 22)

+ Lân, chiêm dat chưa sử dụng hoặc tự ý chuyên mục đích sử dụng đất thuộc trường

hợp phải xin phép theo quy định của pháp luật về dat dai ma chưa được cơ quan nhànước có thêm quyền cho phép (Khoản 3 Điệu 22)

+SDD do tự khai hoang (Khoản 4 Điều 22)

Theo quy định, điều kiện về thời gian thực hiên hành vi vi phạm pháp luậtđất đai xây ra trước ngày 01/7/2014 là yêu cầu đầu tiên dé cá nhân, hộ gia địnhđược xem xét cap GCN Những trường hợp lân, chiếm đất, tư ý chuyên mục đíchSDD thuộc trường hợp phải xin phép từ ngày 01/7/2014 sẽ đương nhiên khôngđược công nhận QSDD và buộc phải thu héi đất Trước đây, Luật Dat đai năm 2003quy đính những trường hop lân, chiêm dat sẽ bị xử lý hành chính hoặc có thé truycứu trách nhiệm bình sự tùy theo tính chất, nức độ vị phạm của hành vi (Điều 140Luật Đất dai 2003) Nhưng dén Nghị định 84/2007/NĐ-CP cho phép hợp thức hóadat lân chiêm trước ngày 15/10/1993 nêu không tranh chap và phù hợp với quyhoạch tại thời điểm cấp GCN (Khoản 5 Điều 14) Nghị định 120/2010/NĐ-CP tiệptục mỡ rông phạm vi hợp thức hóa dat lan chiêm khi cho phép cap GCN đổi với dat

lân chiêm xây dung nhà ở trước ngày 01/7/2014 nếu phù hợp với quy hoạch khu

dân cư và đủ điều kiện cap GCNQSDĐ ở theo quy định của pháp luật (Khoản 4

Điều 2) đến Luật Dat đai năm 2013, Nghị định 43/2014/NĐ-CP tiếp tục cho phép

30

hợp thức hóa dat do lân, chiêm dén trước ngày 01/7/2014 Như vậy, Nha nước đang

có xu hướng mở rông phạm vi cho phép hợp thức hóa các trường hợp sử dung dat

có nguôn gốc do lân chiêm nhằm thực hiên liệu quả công tác quên lý, tao ôn dinh

trong quá trình sử dung đất Ngoài ra, cá nhân, hộ gia định đang sử dung đất con

phải đáp ứng thêm các điều kiện khác như phù hợp quy hoạch, kế hoạch SDD khi

Nhà nước điều chỉnh quy hoạch, kê hoạch SDD; dat được sử dụng 6n định và không

có tranh chap

- Trường hop cá nhân hộ gia đình sử dụng đất đã được giao không ding thẩm

quyên

Điều 23 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định các điều kiện cấp GCN cho cá

nhân, hộ gia đình đã được giao đất không đúng thâm quyền Cá nhân, hô gia đình

trong trường hợp này được cap GCN đổi với dat được giao trước ngày 01/7/2014.Các trường hop xảy ra từ ngày 01/7/2014 sẽ không được cêp GCN dong thời Nhànước tiên hành thu hôi đất Cá nhân, hộ gia đình dang sử dung đất được cap GCN

khi đáp ứng các điều kiện: Dat được sử dung én đính trước ngày 01/7/2014, dat

không có tranh chap và phù hợp với quy hoạch

* Điều kiện riéng: Ngoài những điêu kiện chung được quy định tại Điều 100,

Điều 101 Luật Dat đai 2013 thi con phả: lưu ý những điêu kiện riêng khi capGCNQSDĐ ở, như sau:

Thứ nhất điều kiện về han mức đất ở cho hộ gia đình cá nhân: Han mức dat ở

là diễn tích tối đa cho hộ gia định, cá nhân sử dung đất được hưởng các quyền lợihoặc thực hiện các nghĩa vụ theo quy định Méi địa phương sẽ có quy định riêng vềhạn mức giao đất ở, hạn mức công nhên đât ở, diện tích dat ở tôi thiếu được táchthửa trên cơ sở quý dat ở của méi địa phương Việc quy định han mức dé capGCNOSDD ở sẽ tránh hién tượng giao dat một cách tùy tiên với điện tích lớn, nhằmđám bão cho các hô gia đính, cá nhân co dat dé ở, tránh tình trạng tích tụ tập trungđất đai quá lớn với mục đích dau cơ dat dẫn tới sx phân hóa giai cap ở khu vực đô

thi, nông thôn.

Thứ hai, xác định điện tích đắt ở đối với trường hợp có vườn ao

Theo quy định tạ Điều 103 Luật đất đai 2013 và Điều 24 Nghị định

43/2014/NĐ-CP, dat vườn, ao của hộ gia dinh, cá nhân được xác định là dat ở phải

trong cùng một thửa dat dang có nha ở

Tuy nhiên, quy định vệ điêu kiện cap giây chứng nhên quyền sử dung dat

theo pháp luật hiện hành van còn mét vài vướng mac Cu thé:

Hiện nay, với diễn biên nha, dat phức tạp do tốc độ đô thị hoa nhanh, rửm

cầu dat ở, nhà ở của người dân không nging tăng cao, van còn nhiều trường hop

không đủ điêu kiện cap GCN mặc đủ người dân đã sử dung én định (trên dia ban

thành phô Hô Chí Minh, những trường hợp nhà, đất chuyên nhương bang giây tay

sau ngày 1/7/2004 chiêm 27,4%, với 33,971 trường hợp, nhà đất lân chiêm khôngphủ hợp với quy hoạch chiếm 16,1% (19,966 trường hợp); nhà, đất chuyên mụcdich sử dung trái phép không phù hợp với quy hoạch chiếm 11,5% (14.214 trường

hop); giao đất trái thẩm quyên chiêm 0,6% (786 trường hợp); vi phạm pháp luật dat

dai, pháp luật xây dung tại các dự én phát triển nhà ở chiêm 6,3% (7859 trường

hop); các trường hợp khác chiêm 38% (47 058 trường hop) (37) Có thé thay quy

định về điêu kiện cap GCNQSDĐ dường như còn chưa phủ hợp với thực tê sử dungđất

2.1.3 Nghia vụ tài chinh đối với hộ gia đình, cú nhân được cấp giấy chứng nhận quyên sử dung dat ở

Thi nhất, quy định về tiền sử dụng đất

Tiên sử dung đất là nghĩa vụ tải chính ma người sử dung đất phải thực hiện khi được Nha nước giao dat có thu tiên sử dụng đất Tiên sử dụng đất ma

hộ gia đỉnh, ca nhân phải nộp được xác định dựa trên diện tích dat được công nhân QSDĐ, mục đích sử dụng đất và giá đất tính thu tiền sử dụng đất Theo

đó, tùy vào từng trường hợp mà tién sử dung dat phải nộp là khác nhau.

- Đôi tương nộp tiên sử dụng dat: Hồ gia đình, cá nhén dang sử dụng dat làmnha ở, dat phi nông nghiệp được Nhà nước công nhận có thời han lâu dai trước ngày01/07/2014 khi được cap GCNQSDĐ thuộc đổ: tượng phải nộp tiên sử dung dat vàphải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định tại Điều 6, Điều 7, Điều §, và Điêu

9 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về thu tiền sử dụngdat

- Căn cứ tính tiền sử dung dat: Điều 4 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định

can cứ tính thu tiền sử dụng đất là diện tích đất, mục địch sử dụng đất và giá đất

32

tính thu tiên sử dụng dat Giá dat theo Bảng giá dat do UBND tinh, thành phó trực

thuộc Trung ương quy định.

~ Các trường hợp miễn thu tiên sử dụng đất: Miễn tiền sử dụng đất trong hạn

mục giao dat ở khi cấp GCN lân dau đối với dat do chuyên mục dich sử dung từ dat

không phãi là dat ở sang dat ở do tách hộ đôi với hộ đông bao dân tộc thiểu số, hộ

nghèo tai các xác đặc biệt khó khăn vùng đông bao dân tộc và miên nui theo Danh:

mục các xã đặc biệt khó khăn do Thủ tướng Chính phủ quy định.

- Các trưởng hợp giảm tiền sử dụng dat

+ Giảm 50% tiên sử dung đất trong hạn mức đất ở đối với hộ gia dinh là

đông bao dân tộc thiếu sô, hộ nghéo tại các địa bản không thuộc pham vi quy địnhtại Khoăn 2 Điều 11 Nghị đnh 45/2014/NĐ-CP khi được cơ quan nhà nước cóthâm quyên quyết định công nhén (cap GCN) quyên sử dung đất lân dau đôi với dat

đang sử dụng hoặc khí được chuyển mục đích sử dung từ đất không phải là đất ở

sang đất ở

+ Giảm tiên sử dụng đất đối với đất ở trong hạn mức giao dat ở đôi với người

có công với cách mang mà thuộc điện được giảm tiên sử dụng đất theo quy định củapháp luật của người có công,

Thứ hai, quy định về lệ phí địa chính

Hiện nay, theo Thêng tư số 02/2014/TT-BTC ban hành ngày 02/01/2014

hướng dẫn về phí và lệ phi thuộc thêm quyên quyết định của Hồi đông nhân dan

tính, thành phô trực thuộc TW thi việc thu lệ phi dia chính được thực hiện như sau:

Tùy từng điều kiện cụ thé của từng địa ban và chính sách phát triển kinh té-x@ hội

của dia phương ma quy định mức thu cho phủ hợp, đấm bảo nguyên tắc:

- Mức thu tôi đa áp dụng đổi với hô gia đính, cá nhân tại các quân thuộc thành pho

trực thuộc Trung tương, phường nội thành thuộc thành phô hoặc thị xã trực thuộc

tĩnh, như sau:

+ Cap GCN quyền sử dung đất, quyên sở hữu nhà ở và tài sản gắn liên với dat:

không quá 100.000 đông/ giây câp đối voi cấp mới, tối đa không quá 50.000

đông/lân cập đổi đối với cấp lại (kê cả cấp lại GCN do hết chỗ xác nhận), cấp đổi

xác nhận bô sung vào GCN Trường hợp GCN cấp cho hộ gia định, cá nhân chỉ có

quyền sử dung dat (không có nhà va tài sản khác gắn liên với dat) thi áp dụng mức

thu tôi đa không quá 25 000 đông/giây cap mới, tôi đa không quá 20.000 déng/ lân

cap đối với cap lại GCN do hệt chỗ xác nhận, cap đổi, xác nhận bo sung vào GCN+ Chứng nhận đăng ký biên động về dat đai: Không quá 28.000 đông/lân

+ Trích lục bản đổ địa chính van bản, số liệu hô sơ địa chính Không quá

15 000đồng/lân

- Mức thu áp dung đôi với hô gia đình, cá nhân tại các khu vực khác: Toi đa không

quá 50% mức thu áp dụng đối với hộ gia đính, cá nhân tại các quận thuộc thành phô

trực thuộc Trung ương, phường nội thành trực thudc thành phố hoặc thi xã trực

thuộc tĩnh.

- Các trường hợp miễn nộp lệ phí dia chính bao gồm

+ Miễn nộp lệ phí cap GCN đối với trường hợp đã được cấp GCNQSDĐ trước ngàyNghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ quy định việc capGCNOSDD, quyên sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liên voi đất có hiệu lực thihành (ngay 10/12/2009) mà có nhu câu cap đôi giây chứng nhận

+ Miễn lệ phí cap GCN đổi với hộ gia đình, cá nhân ở nông thên Trường hợp hộ

gia đính, cá nhân tại các quên thuộc thành phô trực thuộc Trưng ương và các

phường nội thành thuộc thành phó, thị xã trực thuộc tinh được cap GCN ở nông

thôn thì không được mién lệ phi cap GCN

Thứ ba, quy định về lệ phí trước bạ

- Giá trị dat tính lệ phi trước ba đối với dat ở được xác định theo Điều 7 Nghi định

số 10/2022/NĐ-CP như sau:

Giá một mét vuông đất : D đòng(m!) tại Bảng giá

Giá trị đât tính lệ phí Diện tích dat chịu lệ phi b = % ` hóa

5 = x datdo Uyban nhân dân

trước ba (đông) trước bạ (m3) š

tỉnh, thành phô trực thuộc

“Trung ương ban hành

Trong do:

+ Diện tích dat tinh lệ phí trước bạ là toàn bộ diện tích thửa dat thudc quyền quản

ly, sử dung hợp pháp của tô chức, hộ gia đình, cá nhân do Van phòng ding ky

34

quyền sử dung dat xác định và cung cấp cho cơ quan thuê theo “Phiêu chuyên thông

tin để xác định nghifa vụ tài chính về dat dai”

+ Giá một mét vuông dat tại Bảng giá dat do Uy ban nhân dân tinh, thành phó trực

thuộc Trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhên dân cấp tỉnh) ban hành theo quy

định của pháp luật về đất đai tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ

- Trưởng hợp giá đất tai hop đồng chuyên quyên sử dụng đất cao hơn giá do Ủy ban

nhân dân cập tinh ban hanh thi gid tính lệ phi trước ba đổi với dat là giá tai hợp

đồng chuyên quyền sử dung dat Trường hop giá dat tại hợp đông chuyên quyền sử

dung đất thap hon giá do Ủy ban nhân dén cập tĩnh ban hành thi giá tính lệ phí

trước bạ đối với dat là giá do Uy ban nhân dân cập tinh ban hành theo quy định của

pháp luật về dat đai tại thời điểm kê khai lệ phí trước ba

- Trường hợp người sử dung dat đã được cap Giây chứng nhận quyên sử dụng dat

ma không phải nộp lê phí trước bạ, sau đó được cơ quan có thêm quyền cho phépchuyển mục đích sử dụng dat sang mục dich sử dung dat mới thuộc diện phải nộp lệphi trước ba thi gid tính lệ phi trước bạ là giá đất theo mục đích sử dung dat mới tại

Bang giá đất do Uy ban nhân dân cap tinh ban hành theo quy dinh của pháp luật về

đất dai tại thời điểm tính lê phi trước ba

Thứ tr, các khoản phí đối với đất đaiNgoài các khoản lệ phí trước ba và lệ phi địa chính, theo Điểm i Khoản 1Điều 5 Thông tư sô 85/2019/TT-BTC ngày 29/11/2019, người sử dung đất thực

hiện các thủ tục cap GCNQSDĐ còn phải chiu một số khoăn phí khác như phí thậm.

định cap quyên sử dụng dat, phi đo đạc, lập bản đô dia chính, phí khai thác va sửdung tai liệu dat đai

- Phí thâm định cấp quyên sử dung dat: Tùy thuộc vào diện tích dat cap giây, tinhchất phức tạp của tùng loại hồ so cấp GCN, thư cap mới, cap lai; việc sử dung datvào mục dich khác nhau và các điều kiên cụ thé của địa phương áp dung mức thu

khác nhau cho phù hợp, bảo dim nguyên tắc mức thu đổi với dat sử dụng làm nhà ở

thập hon dat sử dụng vào mục dich sản xuât-kinh doanh, mức thu cao nhật khôngquả 5.000.000 déng/hé sơ

~ Phi đo đạc, lập bản đô địa chính: C ăn cứ vào các bước công việc, yêu câu công tác