Khóa luận tốt nghiệp: Xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam

Từ những nguyên nhân nêu trên, việc nghiên cứu một cách có hệ thông, khoa học các quy đính của pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm 1a QSDĐ để hiểu đúng và thực hiện đúng, cũng như phát hi

BO TƯ PHÁP BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUAT HÀ NOI

LÊ THU TRANG

452625

XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO DAMLA QUYEN SỬ DỤNG DAT

THEO PHÁPLUẬT VIỆT NAM

Chuyén ngành: Luật Kink tế

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HOC

TS NGUYEN BÍCH THẢO

LOI CAMĐOAN

Tôi xin cam doan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi,

các kết luận số liêu trong khóa luận tốt nghiệp là trung thực,

đâm bảo dé tin cay./

ác nhận của Tác giả khóa luận tốt nghiệp

giảng viên hướng dẫn (Ky và ghi rõ ho tên)

1 Tính cap thiết của dé tài A

2 Tinh fin fi pti 60 S00)ccccscbcoi6g066:0gg303608066i4c03604236ikoiiStgt.zdtosssarsssaoiE

3 Ý ngiĩa khoa hoc và thực tiễn 2

5 Đổi tne nett cứu và phạm vi nghiên cứu 3

6 Phương pháp nghiên cứu at

7 Két cau của khóa luận 4

QSDĐ

1.1 Khái niệm, đặc của xử lý tài sản bảo dam.

1.1.1 Khái quát về bảo đâm bằng tài sản

1.1.2 Khái niém xử lý tải sản bảo dam.

1.1.3 Đặc điểm của xử lý tài sản bảo dam

1.2 Khái niệm, đặc điểm của xử lý tài sản bảo đảm là QSDĐ 131: KE@ quát OSPĐ óc ere

1.2.2 Khái miệm xử lý tải sản bão đảm là QSDĐ cv

1.2.3 Đặc điểm của xử lý tài sản bảo đảm là Q8DĐ 14

1.3 Ý nghĩa của xử lý tài sản bảo đảm là QSDĐ 1713.1 Xử lý tai sản bảo đảm là QSDĐ giúp tao điều kiện khai thác đất đai có

hiéu quả : #gztzz£Uf

1.3.2 Xử lý tài sản bảo dim QSDD nhằm bão đảm quyền và lợi ích hợp pháp

NNN DD

của bên nhận bảo dam sok

1.3.3 Xử lý tài sản bảo đảm là QSDD tao đông lực để bên bảo đảm thực hiện

đúng và đây đủ ngiĩa vụ của mình ceec.Ð

13.4 Việc xử lý tai sản bảo đảm là QSDĐ gớp phần quan trong vào việc tạo

1.4 Quá trình hình thành và sinh triển của pháp luật Việt Nam về xử lý tài

sản bảo dam là QSDĐ từ khi Doi mới (1986) đến nay 20

1.4.1 Giai đoạn đầu thực hiên chuyển đổi nên linh tế của những năm cuối thập

kỹ 80 đến năm 1905 2 S00 S0 ceeercec.2D)1.42 Giai đoạn ra đời Bộ luật dan sự năm 1995 đến trước Bộ luật dân sự năm

OOS :26502026551ã0)000000d6063000g101041ã04661061046s68:0u21ci2tssqansteaÐ2

1.43 Giai đoạn ra đời Bộ luật dân sự năm 2005 đền trược Bộ luật dân sự 2015

24 1.4.4 Giai đoạn áp dung Bộ luật dân sự2015 28

Kết luận Chương 1 ——— 28 Chương 2: THỰC TRANG PHÁP LUAT VIET NAM i XỬ LÝ TAI SAN

2.1 Quy định của pháp luật hiện hành về xử lý tài sản bảo dam 0Ð 29

2.1.1 Hình thức thé chap tải sản seceececeeeee 2U

2.1.2 Đối tượng của thê chập nnnsereerreeecee.2Ð2.1.3 Chủ thé của thé chấp tải sản eo

2.1.4 Nội dung của thé chap tài sản 30

2.1.5 Xử lý tai sẵn thê chấp và cham đút việc thé chấp 312.2 Thực tien áp dụng pháp luật về xử lý tài sản bão đảm là QSDĐ ở

9:2:1.Những Vật dua dit đổ siso dau slldjfrtidtedbslotuoistuoadtedtac392.2.2 Những hạn chế, vướng mắc 135

Kết luận chương 2 ` : =—

Chương 3: KIEN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUAT = XỬ LY TAI SAN

BAO DAM LA QSDD cay Reaarrecqeres ø ee)3.1 Dinh hướng hoàn thiện pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm là QSDĐ 40

3.1.1 Kién nghị về nâng cao hiệu quả thẩm định tai sân thé chap là QSDĐ 40

3.1.2 Don giản hóa thủ tục đăng ký biện pháp dam bảo tai sản là QSDĐ 40

3.1.3 Bảo đảm quyền lợi người thứ ba phát sinh sau khi giao kết hợp đông bảo

3.2 Các nhóm hoàn thiện khác 2222222222222 eecereecc.đĐ

3.2.1 Day manh tuyên truyền, phô biên pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm là

IOSDBIÏlAts80chcebllStt4BHSEKSEGAGLoSgGAORS-GuiiwisRdqutaagasasaselÐ 3.2.2 Nâng cao trình đô của đội ngũ cán bộ của bên nhận bảo đảm trong công,

tác xử lý tai sản bảo đảm là QSDĐ 0 ccecceeee 8

3.2.3 Sử dụng chuyên gia pháp luật làm tư van trong hoạt động xử lý tải sin

bảo đảm là QSDĐ 20220 „44

3.2.4 Tăng cường công tác kiểm tra, giám sát việc sử dụng vên các chủ thể

hig Gio đain.QSDĐbsactosdubstuantbuieiaalisopdbddsouiiosdasesegedaol85 3.2.5 Xử ly nghiêm cán bô những nhiêu, không xử lý tai sản theo đúng quy định của pháp luật 2 222222 eeeeeec.đỔ

Kết luận Chương 3 AT

KET LUẬN eer gets egdly 48

DANH MỤC TÀI LIEU THAM KHẢO 2222222222222ccczccrcc.-Ổ0

MO DAU.

1 Tính cấp thiết của dé tài

Ở Việt Nam, các giao dich bảo đảm bằng bat động sản đã và đang diễn ra sôiđộng và ngày cảng trở nên quan trọng và không thé thiêu trong bối cảnh nền kinh têthị trường Trong số các bất động sin được sử dụng làm tai sản bảo dim thì QSDD(QSDB) là tai sản được sử dụng phô biên và được bên nhận bão đảm tra chuộnghon so với các bat động sản khác Mặc dù, nhìn chung tính thanh khoản của tài sảnbảo dam là QSDĐ không cao như đôi với tài sản bão đảm thông thường khác nhưng

đây lại là loại tài sản có giá trị lớn, én định và tổn tại mai mãi Thông thường chỉ

khi nào khách hang không có tai sản là QSDD hoặc QSDĐ đã được bao đảm hét để

bảo đảm thực hiện nghia vụ dân sự mà không đủ thì bên nhận bảo đảm moi áp dung

đến các biện pháp khác hoặc nhận tai sản khác làm tai sản bảo dam Tuy có vai trò

quan trong như vậy nhung hiện nay việc xử lý tải sản bảo đảm là QSDĐ là một van

đề nhức nhối đổi với các chủ thể nhận bảo dim Ngoài những vướng mắc donguyên nhhân khách quan như thi trường bat động sản "đóng bảng" thi nguyên nhândẫn đến tình trạng nay còn do các văn bản pháp luật liên quan xử lý tai sản bão dam1a QSDĐ vừa chồng chéo vừa thiệu hụt Những quy định này thực sự gây khó khăn.cho các chủ thé khi xác lập, thực hiện quan hệ bảo đảm và đặc biệt con gây hingtúng cho các cơ quan chức năng khi áp dung pháp luật dé giải quyết các tranh: chap

xảy ra Từ những nguyên nhân nêu trên, việc nghiên cứu một cách có hệ thông,

khoa học các quy đính của pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm 1a QSDĐ để hiểu

đúng và thực hiện đúng, cũng như phát hiên ra những điểm bat cập và hướng tớihoàn thiện hệ thông pháp luật hiện hành là thực sự cân thiết và cap bách Lựa chonvan đề: "Xử lý tài sản bảo dam lả quyên sử dung dat theo pháp luật Việt Nam " làm

dé tài nghiên cứu luận văn thạc ai, tác giả mong muốn góp phân hoàn thiện hon nữa

các quy định của pháp luật luận hành về van đề xử lý tai sản bảo đảm là QSDĐ, để

nang cao hiệu quả của quá rinh xử lý tài sản bão đâm là QSDĐ trong điêu kiên phát

triển kinh tế thị trường ở nước ta hiện nay:

Ở Việt Nam, nhiều công trình nghiên cứu có nội dung liên quan đến nhữngvân đề thuộc pham vi nghiên cứu của luận văn, có thể kể đến các công trình

nghiên cứu tiêu biểu sau đây: Nguyễn Ngọc Điện (1999), Một số suy nghĩ về bão

dam thực biện ngiĩa vụ dân sự trong luật dân su Việt Nam, Nguyễn Van Hoạt(2004), Bảo đảm thực hiện hợp đông tin dung ngân hàng bang bảo đảm tai sản,Hoàng Anh Tuân (2006), Pháp luật về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trẻ nợ trong

hoạt động cho vay của ngân hàng thương mai Việt Nam - những van dé lý luận và

thực tiễn, Lê Thị Thu Thủy (2006), Các biên pháp bảo dam tiền vay bang tài sảncủa các tô chức tin dụng, Nguyễn Thi Nga (2009), Pháp luật về thé chap QSDD ởViệt Nam; Đỗ V ăn Đại (2012), Luật ng]ữa vu và bảo dam thực hiên ngifa vụ - Bản

án và bình luận bản án, Vũ Thị Hong Y én (2013), Tải sản bảo dam thé chap và xử

ly tải sản thé chép theo quy đính của pháp luật đên su Việt Nam hién hành, cácbai việt có nội dung liên quan đến van đề xử lý tài sản bảo đảm 1a QSDĐ trên cáctạp chí luật học chuyên ngành Xét trong môi quan hệ với các nội dung thuộcphạm vi nghiên cứu của dé tài luận văn thi các công trình khoa học nêu trên mớichi đề cập đến những van đề về xử lý tài sản bảo đảm của tat cả các loại tài sản

hoặc chỉ tập trung vào việc xác lap, đăng ký giao dich bảo dam tai sản và xử lý tài

sin bảo dam là QSDĐ theo các phương thức quy định trong pháp luật về giao dich

bão đâm Dựa trên những ý tưởng gơi mé từ các công trình nêu trên, luận văn.

được xem nlrư là một công trình nghiên cứu déc lập và co tính hệ thông về xử lý

tài sản bảo đảm là QSDD theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành.

3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn

3.1 Ý nghĩa khoa hoc của khóa luận

Luận văn hệ thông một cách tương đối day đủ các van dé lý luận về xử lý tai

sân bảo đảm 14 QSDĐ, góp phân làm phong phú thêm các co sở khoa hoc pháp lý

về xử lý tải sản bảo đảm là QSDD tại Việt Nam Dong thời, luận văn đã lam 16

được những thành tựu và hạn chế trong quy đính của pháp luật Việt Nam về xử lý

tai sản bảo dam là QSDD, qua đó đưa ra một sô giải pháp góp phân hoản thiện pháp

luật Cac kết quả nghiên cứu của luận văn có giá trị tham khảo trong học tập, nghiên

cứu và hoàn thiện pháp luật về xử lý tai sản bảo dam

3.2 Y nghĩa thực tiễn của luận văn

Luận văn lam sáng tỏ được những han chê, bat cập còn tôn tại trong thực tiến

thực hiện pháp luật về xử ly tai sản bảo đâm 1a QSDD tại Việt Nam Từ đó, luận văn

dua ra các giải phép nhằm nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về xử lý tai sản

bảo dam là QSDĐ Các kết quả nghiên cứu thực tiến của luận văn 1a cơ sở giúp cho

các chủ thé có khả nang nhận điện và hạn chế được những vướng mắc trong quá

trình thực thi pháp luật về hop đông đại diện cho thương nhân

4 Mục đích nghiên cứu

Đây là một đề tai có ý nghiia thiết thực, có sự kết hợp lý luận và thực tiễn Mụcdich của bài viết là đưa ra các giải pháp nhằm hoàn thiên và nâng cao hiệu quả thựchién pháp luật về xử lý tải sản bảo đấm là QSDD tại Việt Nam

5 Đối trong nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu

5.1 Dai tượng nghiên cứu

Khóa luận tốt nghiệp tập trung nghiên cứu những van đề pháp ly và thực tiễn

ap dung pháp luật liên quan dén xử lý tai sản bảo dam là QSDĐ ở Việt Nam hiện

nay

5.2 Pham vi nghiên cứu

Từ đối tượng nghiên cứu trên dẫn tới phạm vi nghiên cứu khóa luận cu thể

Thứ tư, khóa luận đề xuất các giải pháp để hoàn thiện hệ thống pháp luật và

nêng cao hiệu quả áp dụng các quy đính pháp luật về xử lý tài sản bão đảm là

QSDD

6 Phương pháp nghiên cứu

Dé dat được mục dich nghiên cứu, khóa luân sử dung phương pháp luận duy

vật biện chứng và duy vat lịch sử của clủ nghĩa Mác —Lénin; chủ trương, đường lốicủa Dang và Nhà nước ta về hoàn thiện thé chế kinh tế thi trường định lướng xã hôichủ nghia Bên canh đó, khóa luận còn sử dung môt số phương pháp nghiên cứu.khoa học cơ bản như Phương pháp phân tích, tổng hợp, khái quát hóa, so sánh phápluật để làm sáng tỏ mục đích và nội dung nghiên cứu của dé tài

7 Kết cấu của khóa luận

Ngoài phân mở dau, kết luận, danh mục tài liệu them khảo, khóa luận có kết

câu ba chương

Chương 1: Một số van đề ly luận về xử lý tai sản dim bảo là QSDD

Chướng 2- Thực trang pháp luật việt Nam về xử lý tài sản bảo đảm 1a QSDĐ

và thực tiễn áp dụng

Chương 3: Kiên nghị hoàn thiện pháp luật về xử lý tai sản bảo đảm là QSDĐ

Chương 1: MOT SÓ VAN DE LÝ LUẬN VỀ XỬ LÝ TÀI SAN BẢO ĐÀM LÀ

QUYỀN SỬ DUNG DAT

1.1 Khái niệm, đặc điểm của xử lý tài sản bảo dam

1.1.1 Khái quát về bao dam bằng tài san

Theo từ điển Tiếng Việt, bảo đảm là việc tao điều kiện dé chắc chắn giữ gin

được, hoặc thực hiện được, hoặc có được những gì can thiệt

Theo Từ điển luật học ? bảo dam là “Trách nhiém của một chủ thé (cá nhân, tô

chức) phải làm cho quyền, lợi ích của chủ thé bên kia chắc chến được thực hiện,được giữ gin, nêu xảy ra thiệt hai thì phải bôi thường Bảo đảm được tiền hành bằngnhững biên pháp gợi là những biện pháp bảo dam thực luận ngiĩa vu dân sự cầm

cố tài sản, bảo đảm tài sản, đất cọc, kí cược, kí quỹ, phạt vi pham Đôi với một sốquan hệ khác, con quy định những biện pháp: bảo đảm phủ hop, bảo đảm quyên sởhữu của bên mua đối với tài sản mua, bảo đảm quyền sử dung của người thuê bão

hành ”

Nhu vậy, có thé hiểu bão đảm bằng tai sản là việc bên bảo dam ding tài sản đểbảo dam thực hiện nghia vụ đối với bên nhận bảo đảm thông qua các biện pháp bảođâm nhw cam cố, thé chấp, bảo lãnh, ký cược, ký quỹ, dat cọc

Đặc diém của bdo đâm bằng tài sản bao gồm

That nhất, bão dam bằng tài sản cho phép bên nhân đảm bảo thực hiện quyền.

của mình đối với tai sẵn ngay cả khi tài sản đó đang thuộc sự chiêm hữu của chủ thékhác Ví dụ: Bên nhận thé chap có quyên yêu cầu người mua, người nhân tặng chotai sản thé chap phải giao tải sản cho minh dé xử lý thu hồi nợ Nguyên tắc naykhông chi bảo vệ người có quyên đối vat, mà còn khuyến khích tai sản bão đảmtham gia các giao dich dân sự, thương mai, cũng như xác định cơ chế pháp lý rang

buộc trách nhiém của người mua, người nhận tăng cho tài sản

Tint hai, bảo đảm bằng tài sản cho phép bên nhận bảo đâm có quyên thực hiệnquyền của mình đôi với tài sản bảo đảm trước những chủ thé khác đã xác lập vật

‘http Jitrem scha mrưtirtán,_viVB1⁄4E19⁄4BA⁄4Á3o_3⁄443⁄013⁄4E11⁄8A1⁄4A3:

Viên Khon học phíp lý (năm 2006) Tir điển Tuất hoc (trang 27), Nhà xuất bin Từ điển Bích khoa và Nhà Xuất bin Tư

quyền bảo dim sau mình Điều này có ngiĩa, trong trường hợp nhiêu người có

quyên đôi vật cùng loại trên cùng một tai sản, thi người có quyền đổi vật được xác

lập trước có quyền uu tiên so với những người có quyên đối vật được xác lập sau

Tint ba, bảo dam bằng tài sản cho phép bên có quyền “chồng lai” các chủ thékhác có liên quan đến tài sin bảo dim Điều này có ngiấa, khi tài sản bảo đảm đãđược công khai với bên thứ ba (thông qua cơ ché đăng ký hoặc chiêm giữ tai sẵn)thi quyền ưu tiên chính thức được xác lập lên tải sin, ma không phụ thuộc vào ý chi

của chủ thể nhận bảo đảm sau Nhu vậy, khi vật quyên đã được xác lép hợp pháp thì

tật cả các chủ thể, du với tư cách nao cũng phải tôn trong quyên năng của người cóvật quyên đã được xác lập hợp pháp, phù hợp với các điều kiện do pháp luật quy

đnh

1.1.2 Khái miệm xit lý tài san bao dam

Các biện pháp bảo dam đều có mục đích là bảo dam thực hiện nghĩa vụ dé đápting quyền của bên nhân bão đảm Khi đến thời hạn thực hiện nghiia vụ mà có ngiĩa

vu không thực hién nghia vu hoặc bên bảo lãnh không thực hiện ng]ữa vu bao lãnh.

khi đến hen thì bên nhận bão đảm có quyên xử lý tải sẵn bảo dam

Pháp luật về giao dịch bảo đảm đã có quy định về nhiều phương thức khácnhau và cho phép bên nhận bảo đảm có quyền lựa chon một trong các phương thức

đó dé xử lý tải sản như Tự nhân tai sân bảo đảm để khâu trừ ngiĩa vụ, tự bán tai

sẵn bảo dam cho người thứ ba; yêu cau ban dau giá tài sản Vì vậy, mét cách chung

nhất, có thé đưa ra khái niém về xử lý tài sản bảo đảm như sau:

Xử lý tài sản bảo dam? là việc bên bên nhận bảo dam thực hiện một ttong các

phương thức xử lý tai sản bảo dam ma Bộ luật dân sự và các văn bản pháp luật khác

về giao dich đã quy định nhằm ứng quyên lợi của minh trong quan hệ nghĩa vụ

được bảo dim.

1.1.3 Đặc điểm của xít lý tài san bảo dam

Việc xử lý tai sản bảo dam được thực hiện theo thoả thuận của các bên Trong,

trường hop tài sản được dùng dé bão dam thực hiện một ngiấa vụ thì việc xử lý tài

* Đ>h: Văn Thanh, Nguyễn Mich Tuấn, Trần Thị Bui, Giáo mrính tất dân sự Hật Nam-Tip 2, Trường Đại học Luật Ha

NộL

sản đó được thực hiện theo thoả thuận giữa bên bảo dam và bên nhận bảo đảm (thoả

thuận nay có thé được xác định trong hợp đông bảo dam, có thé do hai bên thoả

thuận trước khi xử lý tai sản); nêu không có thoả thuận thì tài sản được bán dau giá

theo quy đình của pháp luật Trong trường hop tai sản được dùng dé bão đảm thựctiện nhiều nghĩa vụ thì việc xử lý tai sản do được thực hiện theo thoả thuận của bênbảo dam va các bên cùng nhận bão đảm; nêu không có thoả thuận hoặc không thoảthuận được thi tai sản được bán dau giá theo quy định của pháp luật

Việc xử lý tài sản bảo đâm phải được thực hiện một cách khách quan, cong

khai, minh bach, bão đảm quyền và lợi ich hợp phép của các bên tham gia giao dịch

bảo đảm, cá nhân, tổ chức có liên quan Điêu nay đòi hỏi bên xử lý tai sản bảo đảm

tiên vay trước khi xử lý tài sản phải thực hiện đây đủ các thủ tục một cách công

khai Trong trường hợp bên bảo đảm dùng nhiều tai sản khác nhau dé bảo đảm

ngiữa vụ trả no vay thì khi xử lý tài sản bảo đảm tiên vay, bên nhận bảo đảm chỉ

được xử lý số tài sản cần thiết tương ung với giá trị của ngifa vụ được bão đảm; néu

xử lý quá số tài sản cân thiết và gây ra thiệt hai cho bên bão đảm thì phải bôi thường

thiệt hại.

1.2 Khái niệm, đặc điểm của xử lý tài sản bảo đảm là QSDĐ

1.2.1 Khái quát về quyền sit đụng đất

ngiữa chính thức về nội hàm của khái miệm QSDĐ Theo Từ đến Luật học năm

2006 thì "QSDD là quyển của các chit thé được khai thác công dụng, hướng hoa

lot, lot ích từ viée sử ding đất được Nhà nước giao, cho thuê hoặc được chuyển

giao từ chủ thể khác thông qua việc chuyên đổi, chuyển nhượng cho thuê, cho thuê

* Trần Qung Hay và Nguyễn Quang Tuyền đi biển (năm 2009): Pláp rất về kink doanh dat động sim, Nhà xuất bin

lại, thừa kế tặng cho “Ố Trong khi 46, Giáo trình Luật Dat dai của Trường Đại

hoc Luật Hà Nội thi cho rang "QSDD là quyền khai thác các thuộc tính có ích của

đất đai để phục vu cho các mục tiểu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước ”Š Mặc

du nghiên cứu ở giác đô khác nhau, song nội ham của các khái niém về QSDĐ nêu

trên có các đặc điểm chủ yêu nlx QSDĐ là quyền khai thác giá trị của dat dai; Chủ

thể thực hiện việc khai thác chính là người sử dung đất (tổ chức, hộ gia đính, cánhân) và QSDĐ không phải là quyền sở hữu dat đai Tuy nhiên, tác giả cho rằng,các định ghia nêu trên van chưa thé hiện được day đủ và rõ nét bản chat của dat đai

là tài sản thuộc sở hữu của quốc gia, nlumg khi Nha nước đã giao dat, cho thuê dat,

công nhân QSDĐ của người dân, doanh nghiệp thi có nghiie là những chủ thé nay

phải có quyền tài sản (quyền dân su) đối với thửa đất cu thể.

Từ một só định nglữa, đánh giá nêu trên, thông qua mdi quan hệ giữa Nhà

nước với các tổ chức, hộ gia đính, cá nhân sử dung đất, đặc biệt là từ cách thức xử

lý của pháp luật khi quy đính về các quyền của người không phải là chủ sở hữu đốivới tài sản, trong đó có QSDĐ và phương thức bão vệ các quyền đối với tài sản củangười không phải là chủ sở hữu đó cũng được thực luận như bảo vệ đối với chủ sởhữu tài sản, chúng tôi cho rang nhìn từ góc đô khoa hoc pháp lý thì QSDĐ can đượcđính nghia niu sau: “QSDĐ là quyên tài sản thuộc sở hữu của tô chức, hô gia đính,

cá nhân phét sinh trên cơ sở quyết định giao dat, cho thuê dat, công nhận QSDĐ của

cơ quan nhà nước có thêm quyên hoặc từ các giao dich nhân chuyên QSDĐ Việcchiếm hữu, sử dung định đoạt QSDĐ phải tuân thủ các điều kiện, thủ tục do pháp

luật quy định”

Bản chất pháp lý

Tìm hiểu về bản chất pháp lý về QSDĐ thì QSDĐ là quyên của các chủ thểđược khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ việc sử dụng dat được Nhànước giao, cho thuê hoặc được chuyên giao từ những chủ thể khác thông qua việc

chuyển đổi chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho từ những chủ

thể khác có QSDĐ

* iên Khoa học phíp lý (nian 2006), Tí điên Indt học (trang 655), Nhà xuất bin Từ đền Bách khoa và Nhà Kut bin

# Đại học nat Ha Nội (2011) Giáo inh Luật Dit doi (trang 93), NXB Công mnhin din, Hà Noi

Thứ nhất, QSDD là quyên của chủ sở hữu đất dai.

Do tính chất đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân về dat đai thì Nhà nước có

day đủ ba quyền năng đối với đất đai Voi tư cách là chủ sở hữu, Nhà nước thựchiện chức nắng chủ yêu đôi với dat đai là chức năng thong nhật quản lý đối với đất

đai và chức năng điều phối đổi với dat dai Bên cạnh đó, với tư cách là chủ sở hữu

đổi với dat dai, Nhà nước còn có đây đủ ba quyên năng đối với tài sản thuộc sở hữucủa mình: Quyên chiêm hữu, quyền sử dung, quyền định đoạt

Thứ hai, QSDD là quyền của người sử dụng dat đai

Nhà nước không trực tiếp sử dung tat cả đất đai trên lãnh thé, ma Nhà nướctrao QSDĐ lại cho chủ sử dung đất thông qua bình thức giao dat, cho thuê dat, côngnhận QSDĐ Khi Nhà nước trao QSDĐ cho người sử dụng đất thì người sử dụngđất có các quyền như sau:

Quyền được cấp giây chúng nhận QSDĐ, căn cứ theo quy định tại Khoản 16Điều 3 Luật Dat dai 2013: Giây chứng nhận QSDD, quyên sở hữu nhà ở và tải sảnkhác gắn liên với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhân QSDD, quyên sởhữu nhà ở, tài sản khác gắn liên với dat hợp pháp của người có QSDD, quyên sởhữu nhà ở và quyền sở hữu tai sản khác gắn liên với đất “Như vậy, giấy chứng nhận.QSDD do người sử dụng dat dung tên thì về mặt pháp lí đã được nha nước công

nhận QSDĐ.

Người sử đụng đất được thực hiện các quyền chuyển đãi, chuyên nhượng, chothuê, cho thuê lại, thừa kế, tang cho QSDĐ theo quy đính của pháp luật về dat

dei Căn cứ theo quy định tại Điều 167 Luật Dat đai 2013 “Nguoi sử dung dat được

thực hiện các quyên chuyển đổi, chuyên nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kê,tặng cho, bảo dim, góp vén QSDĐ theo quy dinh của Luật này “Như vậy,người cóQSDD nên ngoài các quyền chung của người sử dụng đất, người sử dụng dat còn cócác quyền chuyên đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thửa ké, tặng cho,bảo đảm, góp von QSDĐ

Bên canh nhũng quyên lợi nêu trên, người sử dụng đất còn được hưởng thành

quả lao động, kết quả đầu tư trên dat Hưởng các lợi ích do công trình của Nha nước

việc cải tao, bôi dưỡng dat nông nghiệp Được Nhà nước bảo vệ khi bị người khácxâm phạm đến QSDĐ hợp pháp của mình Khiéu nại, tổ cáo khởi kiện về nhữnghành vi vi phạm pháp luật dat đai.

Thứ ba, QSDĐ là quyền tài sản và được xác định giá trị và được phép chuyểnđổi trên thi trường,

Khi QSDĐ được coi là một loại tài sản, được đưa vào dé giao dich, dé kinhđoanh thì QSDĐ lúc này lại trở thành một loại hàng hóa Hoạt động kinh doanh đốivới hàng hóa QSDĐ nảy cũng chiu sự điều tiết chung của thị trường Như vậy,

QSDD trở thành một loai hàng hóa theo quy dinh của pháp luật

Căn cứ Điều 105 Bộ Luật Dân sự 2015 quy đính: “Tài sản là vật, tiên, giấy tờ

có giá và quyền tài sản” Điều 115 Bộ Luật Dân sự 2015 tiệp tục quy định: “Quyền.tai sản là quyền trị giá được bang tiền, bao gồm quyên tài sin đôi với quyên sở hữu

trí tuê, QSDĐ và các quyên tài sản khác” Như vậy, QSDĐ được coi là một loại

quyền tài sin Loại tài sẵn này đặc biệt ở chỗ, nó là tai sản được xác lập trên một tàisản, và tài sản nay luôn luôn gan với một tài sản khác đó là dat đai Chính vì coiQSDD là một loại tài sản nên Hién pháp, Luật Dat đai ghi nhận chủ sử dung datđược thực hiện các giao dich đổi với tài sản này

Qua những phân tích trên QSDĐ là một loại hang hóa, cụ thể là một trong cácloại hàng hóa trong thị trường bat động sản Giá cả của QSDĐ được điều tiết bởicung — câu của thị trường, Giá trị của quyên sử dat được xác định theo giá dat, phụ

thuộc vào loại dat, điện tích, vi trí của mảnh dat

Như vậy, tìm hiểu về QSDĐ có thé được nhin nhân đưới rất nhiều góc dé, dé

thay được bản chat pháp lý của nó Lựa chon chê độ sở hữu dat đai nao trong điệukiện nước ta cân phải tính đến các điều kiện cụ thé của đất nước Pháp luật khi điêuchính đối với quan hệ xã hội phát sinh liên quan đến QSDĐ cần phải xác định 16ban chất của QSDD trong từng quan hệ đó như thé nao, từ đó có những cơ chế pháp

ly điều chỉnh plù hợp với từng quan hệ cụ thé đó

Đặc điểm của QSDD:

Với ban chat như trên, QSDĐ có đặc điểm như sau:

Thứ nhật, QSDĐ là một loại quyền tai sản Tại Điêu 105 Bộ luật dân sự năm

2015 quy dinly “Tài sản là vật, tiên, giây tờ có giá và quyên tai sản” Điều 115 Bộ

luật dân sự năm 2015 quy dinly “Quyên tai sản là quyền trị giá được bằng tiên, bao

gồm quyên tai sản đối với quyên sở hữu trí tuệ, QSDĐ và các quyền tải sẵn khác”.Như vậy, dưới góc độ này QSDD được coi là một loại quyên tài sản Loại tai sinnay đặc biệt ở chỗ luôn được xác lập trên một tài sản và tải sản này luôn gắn liênvới dat đai Khi Nhà nước trao QSDĐ cho người sử dụng đất, thi QSDD là một loạiquyền tai sản Người sử dung đất có quyền tự minh khai thác công dung tử dat hoặc

được thực hiện các giao dịch đổi với QSDĐ của minh như quyền chuyển ai,

chuyển nhuong, cho thuê, cho thuê lai, thừa kê, bão dam, tăng cho QSDĐ

Thứ hai, QSDĐ 1a một vật quyên hạn chê Bởi 1#, QSDĐ có đối tượng là vật:QSDD tôn tại đưới dang dat dai Do đặc tính có ích của dat nên moi hoạt động củacơn người đều phải thực hiên trên đất và tác động vào dat nên tinh chất đố: vật của

QSDD là không thé phủ nhận Bên cạnh đó, QSDĐ do pháp luật quy định: Điều 166

Luật đất đai năm 2013 quy định các quyền năng chưng của QSDĐ bao gồm: Quyênđược cap giây chứng nhân QSDĐ; hưởng thành quả lao đông kết quả đầu tư trên.đất, được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm pham quyền, lợi ích hợp pháp vềdat dai của minh , những quyền năng riêng phụ thuộc vào tùng loại dat cụ thé vàtình thức lam phát sinh QSDĐ như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê lại, thừa

kê, tăng cho, bảo đảm, gop von QSDĐ Đông thời pháp luật quy đính cụ thé về căn

cứ, hình thức phát sinh, châm dit QSDĐ Đồng thời, QSDĐ có tính hen ché: Một

là, QSDĐ là quyền phái sinh từ quyền sở hữu toàn dan về dat đai, Nhà nước với tecách là đại điện chủ sở hữu toàn dân thực hiện trao QSDĐ cho các chủ thê bằng cáchinh thức giao dat, cho thuê đất và công nhận QSDD thi lúc này mới làm phát sinhQSDD của các chủ thé Nếu như Nhà nước không trao QSDĐ cho một chủ thé nao

đó thì chủ thé này không có QSDD Hai là, quyên sở hữu toàn dân về dat đai là

quyên độc lap, con QSDĐ là quyền phụ thuộc Quyền sở hữu toàn dan về dat dai là

quyên độc lập nên mang tính đây đủ, tron ven Nhà nước có toàn quyền trong việcquản ly va sử dung, dinh đoạt toàn bộ vốn đất đai trong phạm vi lãnh thé bang việc

quy định nội dung của QSDĐ, quyết đính trao QSDĐ cho các chủ thể, co quyền thu

hổi lại QSDĐ đã trao Đồng thời, quyền sở hữu toàn dan về đất đai chỉ duy nhật do

Nhà nước làm đại điện thực hiện ma không có bắt ky một chủ thể nào khác được

phép thực hiện Trong khi đó, QSDĐ bị hen chê về rat nhiều nội dung nhu không

phải chủ thé nao có QSDĐ cũng có day đủ các quyên chuyển nhượng, chuyển đôi,

cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, bảo dim, gớp vên bằng QSDĐ; khi được Nhà nước

trao QSDĐ phải sử dụng đúng mục đích đất, không được tự ý thay đổi mục đích sử

dung dat Ba là, quyền sở hữu toàn dân về dat dai có tính vĩnh viễn, trong khi đóQSDD thì không Tính vĩnh viễn của quyên sở hữu toàn dan vệ dat dai là không bigiới han về mặt thời gian, con QSDD lại bị giới hạn trong thời hen sử dung đất đốivới từng loại dat cụ thé nhy thời han sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước chothuê là không quá 50 nam khi hết thời hạn sử dung đất ma không được Nhà nước

ga hạn thì QSDĐ của các chủ thé bi châm đút.

1.2.2 Khái tiệm xứ lý tài sân bao dam là quyén sit dung datViệc nghiên cứu tìm hiểu về xử lý tai sản bão đảm là QSDĐ được tác giả tiếpcận dưới các góc độ kinh tê và góc đô học thuyết pháp lý về thê chap

Dưới góc độ kinh tê, xử lý tài sản bảo đảm là QSDĐ được hiểu là việc sử dungmột phương thức nào do (bản đầu giá QSDĐ cho một bên thứ ba, bên nhận bảo dimnhận chuyên nhượng QSDĐ, ) nhằm thu giữ lại những lợi ích (trong phạm vi giátrị QSDD bão dim) thuộc về bên nhân bảo đảm một cách nhanh chóng và chủ động,

Xử lý tài sản bảo đảm 1a QSDĐ là sự hiện thir hóa quyền của bên nhận bảo đảm khi

quyên lợi đó đã không được bảo đảm theo một quan hệ trái quyền được thiệt lập

nhu thông thường QSDĐ được sử dung dé bảo dam thông qua xử lý sẽ được quy

đôi thành tiền nhằm bu đắp cho những lợi ích của bên nhận bảo dam Như vậy, xử

ly tải sẵn bão đảm 1a QSDĐ là một khâu vô cing quan trọng dé bão đảm an toancho quyên lợi của các chủ thé, thúc day su phát triển của nên kinh tệ

Dưới góc độ học thuyết pháp lý, xử lý tài sản bảo đảm là QSDĐ cần phải đượccoi là một “quả trình” dé thực thi quyền của bên nhận bao dam thông qua các biện.pháp tác động đên QSDD bảo dam Bởi các lý do sau:

Thứ nhất, mục đích của xử lý tài sản bảo dim QSDD là bảo đảm quyên cho

bên nhận bảo đảm Quyên này cần được bảo vệ mét cách trực tiệp và ngay tức khắc

khi nghia vụ trả nơ không được thi hành Như vậy, bên nhận bảo đảm cân phải

chứng minh các điều kiên cần va đủ dé thực thi quyên lợi của mình trên QSDD bảo

dam, đó là: có sự vi phạm ng†ĩa vụ được bảo dam, hợp đông bảo dam QSDD là hợp

pháp Nêu không có hợp đông bảo đảm QSDD hoặc chúng không hợp pháp thì bênnhận bảo đâm không có quyền xử lý QSDĐ đó Do vay, hợp đẳng bao đảm QSDĐ

(mang đặc tính của quan hệ trái quyền) có ý nghĩa là một trong những căn cử quan.

trọng dé dat nên tang cho việc nhận bảo dam thực thi quyên xử lý tài sản bảo đảm là

QSDD

Thử hai, việc xử ly tai sản bảo đảm QSDD là việc tién hành các thủ tục déđính đoạt QSDĐ đó Do vậy, cân phê: có sự chuyển giao quyền quản lý QSDĐ tử

bên bảo đảm sang cho bên nhận bảo đảm khi xử lý tài sản do Các biện pháp xử lý

ma bên nhận bảo dam sẽ tiên hành được thực hiện theo sự thöa thuận ghi trong hợp

đông bảo dam QSDĐ, nêu không có thỏa thuận thì bên nhân bảo đảm có quyền yêucầu Tòa án xử ly hoặc yêu cầu một cơ quan, tổ chức bán dau giá QSDĐ hoặcchuyên nhương QSDĐ dé thu hôi nơ Như vậy, xử lý tai sản bảo đảm QSDD chính

là việc tiễn hành các biện pháp định đoạt QSDD dé thu hội số tiền tương đương với

nghĩa vụ được bảo đảm, bảo vệ quyên lợi của bên nhận bảo dam.

Thử ba, xử lý tài sản bảo đảm QSDD là bảo đảm lợi ích của các chủ thể cóquyên trên QSDD đó trên nguyên tắc "ai công bo quyên trước sẽ được ưu tiên thanhtoán trước" Tinh chat vật quyên của bảo đảm QSDĐ là căn cứ hợp pháp cho việc

xác định thứ ty wu tiên thanh toán trong trường hợp trên Số tiền thu được từ thực

thi các biện pháp định đoạt tài sản bao đảm phải giải quyết được tông thé các lợi ích

có liên quan trên tai sản bảo đảm theo một nguyên tắc ưu tiên được xác định rõ rang

và cụ thể

Trên cơ sở những phân tích nêu trên, chúng ta có thể đưa ra khái niém về xử lýtai sin bão đâm QSDĐ như sau: đây là quả trình thực thi quyên của bên nhân bảodam thông qua việc tiền hành các thủ tục định đoạt QSDĐ qua các phương thức đặc

thủ và số tiên thu được sẽ thanh toán cho bên nhận bao dim và các chủ thể khác

cùng có quyền lợi trên QSDĐ theo thứ tự ưu tiên do các bên thöa thuân hoặc pháp

luật quy định.

1.2.3 Đặc điểm của xứ lý tài sau bảo dam là quyền sit đụng đất

Việc năm bat những đặc điểm của quá trình xử lý tài sản bão đảm là QSDD sẽgiúp cho việc vận dụng những quy định của pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm làQSDD được linh hoạt và liệu quả Theo đó, những đặc điểm đó được cụ thể như

sau

Thứ nhật, đối tượng tác đồng trực tiếp của quá trình xử lý chính là QSDĐđược bảo dam Một trong những nôi dung can kê khai khi thực hiện đăng ký bảodim tại cơ quan đăng ky đó là QSDD bảo dim và QSDĐ nay có thể biên độngthường xuyên suốt thời hạn bão đấm Trong trường hop có sự thay đổi QSDĐ théchấp ban dau thi bên nhận bảo đảm phải đăng ký lại QSDĐ đó Trước khi xử lý

QSDD bảo dam, bên nhận bảo đảm cũng phải đăng ký thông báo xử lý tài sản bảo

dim QSDĐ và trong văn bản thông báo phải mô tả 16 QSDĐ được xử lý Chuyên.QSDD bảo dam thành tiên hoặc xác lập chuyên nhượng QSDĐ đó là những cách dé

bên nhận bảo đảm thu giữ lại khoản nợ khi bên vay lâm vào tinh trang phá sản hoặc

Võ nợ.

Thử hai, hêu quả pháp lý của xử lý tài sin bảo đảm QSDĐ lam châm đútquyên sử dụng của bên bảo đảm đôi với QSDĐ đó Việc xử lý tải sản bão đảm

QSDD chi được thực hiện khi co sự vì phạm nghiia vụ được bảo đảm và giá trị của

QSDD được dùng dé bu dap thay thé cho giá tri của nghĩa vụ bị vi phạm đó Dé xácđính được giá trị của QSDĐ thi cách thông thường và phố biên nhật là thẩm dinhgia la QSDĐ đó và tô chức bán đâu giá, chuyển nhượng QSDĐ cho một bên khác

nhằm đổi lại tiền để bù dap cho khoản no hoặc dùng chính QSDĐ đó để thay thé

cho nghia vụ được bảo đảm.

Thứ ba, phương thức xử lý tải sản bảo đảm là QSDĐ đa dạng, phong phú và phụ thuộc vào sự thöa thuận của các bên, trừ trường hợp pháp luật có quy định

khác Phương thức xử lý tai sản bảo đảm QSDĐ chính là cách thức để bên nhận bảo

dam có thé bù đấp được lợi ích của minh đã bị xâm phạm Bên bảo đảm và bên.

nhận bảo dam có thé thỏa thuận về phương thức xử lý tai sin bảo đảm QSDĐ như:

bản tài sản, bên nhận bao dam nhận chính QSDĐ bao dam a thay thé cho việc thực

luận nghiia vụ của bên bảo đảm, bên nhận bảo dam nhận các khoản tiên hoặc tải sẵn.khác từ người thứ ba Nêu sư thỏa thuận của các bên là hợp pháp thì su thỏa thuận

đó có hiệu lực bat buộc thi hành đối với các bên Sự thỏa thuận về cách thức xử lýQSDD có thé được thiết lập ngay từ khi giao kết hop đông và trở thành mot điềukhoản trong hợp đông bảo đảm QSDĐ Nêu không có thỏa thuận từ trước thì tạithời điểm phải xử lý tài sản bảo đâm QSDD, các bên cũng có thể thỏa thuận về cách.

thức xử lý QSDĐ đó Chi khi nào các bên không có thỏa thuận hoặc không thể thöa

thuận được hoặc vì lợi ích của Nhà nước, lợi ích đặc biệt của các chủ thể khác thì

QSDD đó mới bi xử lý theo quy định của pháp luật thông qua việc khởi kiện yêu

cầu tòa án xử lý, hoặc yêu cầu cơ quan, t chức bán dau giá QSDĐ,

Thử tư, số tiên thu được từ xử lý tài sản bảo đảm QSDĐ cũng giống như sốtiên thu được từ việc xử lý các tài sản bảo đảm thông thường đều có thể dim bảocho lợi ich của nhiều chủ thé theo thứ tư ưu tiên được xác lập theo luật định hoặc

theo sự thỏa thuận của các bên Mục đích cuối cùng của xử lý tài sản bảo đảm là

gai quyệt tổng thé các lợi ích của các chủ thể có liên quan đến tai sản bảo đảm đó.Đôi với QSDĐ, có nhiều trường hợp không chỉ có bên bảo đâm, bên nhân bảo đảm

có quyền với QSDĐ mà còn các chủ thể khác cũng có quyên hợp pháp với QSDĐ

do như Các chủ nợ cùng nhận bảo dim bằng chính QSDĐ đó, Các chủ nợ không cóbảo dam; Chủ thê nhận bão đảm QSDĐ là tải sản bình thành từ chính vốn vay,Người mua, người thuê, người nhân chuyển nhượng QSDD; Người bán trả châm,

tra dân, cho thuê QSDĐ mà bên bao dam dem di bao đấm; người bảo quản tài sản

bảo đảm, người lam dich vụ liên quan dén tài sản bảo đảm, Do vay, số tiên thuđược từ xử lý tai sản bảo đảm là QSDĐ được thanh toán cho các chủ thể có liênquan phải dua trên thứ tự ưu tiên theo nguyên tắc ai công bô quyền trước sẽ được

thanh toán trước, trừ những trường hợp đặc biệt có quy đính của pháp luật Tuy

nhiên, các chủ thé trên co thé thỏa thuận đề thay đổi thứ tự ưu tiên thanh toán chonhau nhung không được làm ảnh hưởng đền quyền và lợi ích hợp pháp của người

khác

Thứ năm, quá trình xử ly tài sản bảo đảm QSDĐ cần phải tuân thủ các quy

đính khác về thủ tục hành chinh Xử lý tài sản bảo đảm QSDD là quá trình xử lý

QSDD (bán, chuyển nhượng ) dé thu lại trên, do vậy cân phải có các thủ tục đểbuộc bên bảo đảm phải hợp tác để xử lý QSDD đó Xử lý tai sản bảo dim QSDD làmột giai đoạn của bảo dam thực hiện nghia vụ dân sự (mang bản chất của quan hệ

dân sự) nên chỉ có thể được thực hiện theo các trình tự của thủ tục tô tụng dân sự

Do vậy, các thủ tục hành chính cân phải được thiét lập như những công cu hỗ trợ

cho quá trình xử lý được tiền hành nhanh chóng và hiéu quả chứ không thể thay thé

cho thủ tục dân sự và càng không thé trở thành nhiing rao cản cho các chủ thé khi

xử lý tài sản bảo đảm là QSDD

Thứ sáu, kết quả xử lý tài sản bảo đảm là QSDĐ bi chi phối bởi các yêu tô cơ

bản sau QSDĐ phải hợp pháp và có tính thanh khoản Tính hợp pháp của QSDD

thé hiên ở việc QSDĐ phải thuộc sở hữu của bên bảo đảm được chúng minh quaGCN QSDD của bên bảo đâm Tinh thanh khoản của QSDĐ được thể hiện ở haikhía canh QSDĐ phải dễ dang được bán chuyên nhượng trên thi trường Và

QSDD phải được định giá chính xác theo giá trị của nó Trường hợp QSDĐ đính giá cao quá thi sé khó bán hoặc dinh giá thập quá thi gây thiệt hai cho bên bảo đảm và

có khi số tiền xử lý được cũng không đủ để thanh toán cho khoản nợ, Bên bảo đảm

có thiện chí trong việc chuyên giao QSDD cho bên có quyên xử lý tài sản bảo đêmChuyển giao để xử lý cũng đồng ngiía với việc bên bảo dam bi mất tai sin đó Tuynhiên, với tâm lý "của đau con xót" khién cho bên bảo đêm thường có thái độ bathop tác, chây ì và tim cách tri hoãn việc chuyển giao tai sin cho bên nhân bảo đảm,Bên nhân bảo đảm đã công bô công khai lợi ích trên QSDĐ: Đăng ký giao dich bảodam là thủ tục phép lý can thiết dé tạo nên vật quyền của bên nhận bảo đảm Tínhchất vật quyên cho phép bên nhân bảo đảm được quyên truy đời QSDĐ đó từ bênbảo đâm hoặc bat cử bên thử ba nào để xử lý và quyền được ưu tiên thanh toán

trước các bên có quyên lợi liên quan đến tài sản bão đâm, Căn cứ xác định thứ tự

‘uu tiên thanh toán giữa các bên nhận bảo đảm, giữa bên nhận bảo dam với các chủ

thé có liên quan đến QSDĐ được quy định rõ rang Các quy tắc về quyền ưu tiênphải rõ ràng, chuẩn xác dé chủ nơ cũng như bat cứ người nào khác có giao dịch với

bên vay đều có thể xác định được, với mức độ chắc chan cao nhật, những rủi ro

pháp lý di liền với việc cấp tin dung có bão dim Hơn thê, các quy tắc ưu tiên nayphải có khả năng giải quyết mâu thuẫn không chỉ giữa các bên bảo đảm với nhau

ma còn giữa lợi ích của bên bảo đâm với lợi ích của các chủ thể khác có liên quanđến tài sản bảo dam

13 Ý nghĩa của xử lý tài sản bảo dam là quyền sử dung đất.

1.3.1 Xữ lý tài san bảo dam là quyều sit dung dat giúp tạo điền kiệu khaithác dat đai có hiệu qua

Trong xã hôi liện đại ngày nay, giá trị của đất đai không chi ding lại vớinhững quan niệm truyền thống như là không gian cư trú, là nguồn sông, nguồn việclam, thường là những giá trị va khả năng sinh lợi của dat đai thông qua sự tác động

sức lao động của cơn người vào dat đai dé phục vụ cho mục tiêu trước mat của đời

sông con người và sự phát triển của nên kinh té- xã hội Giờ đây, dat dai đã và dang

trở thành một phương thức dé tích lũy của cải bén vững, hiệu quả và là nguồn nôi

lực to lớn cho sự phát triển kinh tê - xã hội Việc cho phép tài sản là QSDĐ được

bảo đâm dé vay vốn có ý nghĩa vô cùng quan trọng, khai thác được giá trị vô hình.

được chứa dung bên trong tai sản hiện hữu là dat dai mà thiên nhiên ban tổng.Trong khi đem QSDĐ bảo đảm để vay vốn thì người có quyền sở hữu về QSDĐvẫn được sử dụng khai thác và tao ra loi ich từQSDĐ Do vậy, khi dùng QSDĐ đểbảo đảm van được coi là đã khai thác giá trị "kép" của dat đai

Tuy nhiên, trong trường hợp vi ly do nào đó mà người có QSDĐ đã bảo đảm.

không thể thực hiện hoặc thực hiện không đúng ngiña vụ với bên nhận bảo đâm thìQSDD sẽ có nguy cơ bị "vô hiệu hóa" Bởi lế, khi bên có nghĩa vụ không thé thực

luận hoặc thực hiện không đúng nghia vu với bên nhận bảo đảm thì QSDĐ sẽ phát

huy vai trò bảo đảm cho giao dich này, QSDD bảo dam sẽ được xử lý để dim bảo

thực hiện nghĩa vụ Nếu việc xử lý QSDĐ diễn ra thuận lợi, nhân được sự hợp tác

củ bên bão đảm thì việc khai thác, sử dung dat không bi gián đoan hoặc bị ảnh

hưởng không đáng kể Còn trong trường hợp vì lý do nào đó mà việc xử lý QSDĐ

bi kéo dai đặc biệt khí người bảo đảm không hợp tác thi việc xử lý QSDD sẽ gap

khó khăn, rat dé dẫn tới kiện cáo kéo dai Khi đó bên giữ QSDĐ không thể yên én

khai thác giá tri QSDD vì sẽ phải nhận su cân trở của bên nhân bảo đâm và các cơ

quan có thêm quyên Do vậy, việc xử lý tài sản bão đảm là QSDĐ giúp tạo điềukiện khai thác dat dai được liên tục và có hiệu quả

1.3.2 Xữ lý tài san bảo dam quyều sit đụng đất nhằm bảo dam quyều và

lợi ích hop pháp cna bén thận bao dam

Dùng QSDD dé bảo đảm cho một nghĩa vụ thực chất là nhằm bảo đảm quyên

lợi cho bên nhân bảo dam Vi nều một bên cho vay một số vốn nhật đính ma không

có bat kì tài sản hay người nào đứng ra bão đảm cho việc thuc hiện nghĩa vụ thi rất

dé dẫn tới rủi ro bên vay không chịu tra nợ, thậm chí bö trần, dẫn tới quyền và lợi

ích hợp pháp của bên nhận bảo đảm sẽ bị xâm phạm nghiêm trọng Trong trường

hop bên vay ding QSDĐ bảo đảm dé bảo đảm tiền vay sẽ hạn chế tình trang bênvay trén tránh thực hiện nghĩa vụ trả no Vì nêu bên vay không trả được nợ thìQSDD sẽ được đưa ra xử lý dé bù vào khoản vay nhằm bảo đảm quyên lợi cho bênnhận bảo đảm V ci tư tưởng như vậy, pháp luật ở nhiéu nước đều có quy định quyềnchủ đông cho bên nhan bảo dam trong việc xử lý tải sản bảo dam và phô bién là trao

quyền cho bên nhén bảo đảm bán đâu giá QSDĐ để thu hỏi no Đây là nội dung

quan trọng ma bên nhận bảo dam đặc biệt quan tâm, bởi đó là một trong những

phương án tối uu dé chống rủi ro cho bên nhận bảo đảm khi bên bảo đảm không

thực hiện nghia vu trả nợ.

Ngoài ra, pháp luật bão đêm quyên và lợi ích hợp pháp của bên nhận bảo đảmkhông chi thê hiện ở việc trao quyền chủ động cho bên nhận bảo đảm trong quatrình xử lý tải sân bão đảm mà còn thể hiện sự công bằng khách quan ở việc quy

dinh thứ tự ưu tiên thanh toán giữa các chủ nợ Theo do, trong trường hop giao dich bảo đâm được đăng ký thi việc xác định thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản bảo đâm được xác định theo thứ tự đăng ký, trong trường hợp một tài sản được

ding dé bảo đảm thực hiện nhiéu nghia vu dân sư mà có giao dich bảo đâm có đăng

ky, co giao dich bảo đảm không đăng ký thi giao dich bảo đảm có đăng ký được ưu

tiên thanh toán, trong trường hợp một tài sản dùng dé bảo đảm thực hiện nhiêungiữa vu dan sự mà các giao dich bảo đảm đều không có đăng ký thi thứ tự ưu tiên

thanh toán được xác định theo thứ tự xác lập giao dich bảo đảm Ngoài ra, các bên.

cùng nhận bảo đảm bằng mat tài sin có quyền thoả thuận về việc thay đổi thử tự ưutiên thanh toán cho nhau trong pham vi bảo đảm của bên ma minh thê quyên; trong

trường hợp số tiền thu được từ việc xử lý tai sin bảo đảm không đủ dé thanh toán.

cho các bên nhận bảo đảm có cùng thứ tự ưu tiên thanh toán thì số tiền đó được

thanh toán cho bên theo tỷ lê tương ứng với giá trị nghia vu được bảo đâm.

1.3.3 Xi lý tài san bảo dam là quyén sit dung đất tạo động lực dé bêu bảo

dam thực hiệu đúng và day dit nghĩa vụ của mink.

Việc xử lý tài sản bảo đêm là QSDĐ không chỉ để bảo đảm quyên và lợi ichhop pháp của bên nhận bảo đảm mà còn phát huy tác dung trong việc thúc dayngười vay vốn thực hiện ngiữa vu tra nợ tiền vay Việc thực hiện nghiia vụ trễ nơtrước tiên la nhằm đáp ứng quyên lợi của bên cho vay theo những thỏa thuận vàcam kết trong hợp dong bảo đảm Tuy nhiên, thực hiện ngiữa vụ trả nợ cũng nhằmđáp ứng chính yêu cầu của bên vay, bởi nêu không sử dụng nguôn vốn có hiệu quả,doanh nghiệp sẽ gặp khó khăn trong kinh doanh và đó là nguyên nhân dẫn dén tinhtrạng mất khả năng thanh toán; trong trường hợp này, QSDĐ của doanh nghiệp đặttrước nguy cơ của việc xử lý để bên cho vay thu hồi nợ Ở tinh thé nay, chingnhững nguồn vên vay đã không phát huy được tác dung ma trái lai chúng còn có tác

đụng ngược chiều, có khả năng làm cho doanh nghiệp lâm vào tình trang mất cả

nguôn vên di vay và cả nguôn vốn đầu tư ban đầu là QSDĐ, thậm chí doanh nghiệpcon có nguy cơ lâm vào tinh trang phá sén Vì vay, bảo đảm tiên vay bang bao đảmQSDD có ý nghia quan trọng là tạo thêm nguồn vốn mới cho doanh nghiệp, conviệc xử lý tải sản bảo đêm là QSDĐ có vai trò quan trong trong việc thúc day bênvay von chủ đông tích cực và có thái độ nghiêm túc trong việc trả nợ vay nhằmtránh những hậu quả pháp lý bất lợi cho mình trong trường hợp phải xử lý tài sảnbảo dam là QSDĐ Cũng chính bởi lý do đó mà khi có được nguôn von đi vay, phảitinh toán kỹ lưỡng và tim ra các giải pháp tôi wu trong việc sử dung nguồn vốn divay cho hoạt động đầu tư Có như vậy mới tạo ra được khả năng và điều kiện đểthực biện tốt nghấi vụ đã cam kết và dé tai sản bảo đảm được trả về cho bên bão

đảm

1.8.4 Miệc xử lý tài san bảo dam là quyều sit dung đất góp phẩm quan

trọng vào việc tạo thank khoan

Hiện nay, vì những tính chất uu việt của QSDĐ so với những loại tài sản khácnên hầu hét các ngân hàng muốn nhận QSDĐ lâm tài sản bảo đảm cho các khoảnvay thương mại Hệ thông ngân hàng luôn xem QSDĐ là ưu tiên hàng đầu khi nhận

tai sin bao dam V ới mỗi doanh nghiệp, hộ gia dinh và cá nhân thì QSDĐ thường là

tai sản giá trị nhất ma họ co Khi bên bảo đảm không trả được nợ và dẫn tới hậu quả

pháp lý là phải xử lý tài sản bão đảm thường là do bên bảo đảm làm ăn thua lễ, sử

dung nguồn vén vay không hiệu quả như đã phân tích ở trên Khi đó, việc thu héi

von vay của bên nhận bảo đảm cũng bị ảnh hưởng nghiêm trọng,

Đặc biệt, giá trị QSDĐ bảo đảm luôn chiêm tỉ trong cao trong tổng tài sản củangân hàng và du nợ liên quan dén QSDD cũng chiếm tỉ lệ cao, do dé việc xử lý tàisản bảo dam là QSDĐ có ý nghĩa quan trong hơn hệt Nêu các khoản nợ đền hạn màQSDD thé chap không được xử lý sẽ làm gia tăng van đề nơ xấu, lam ảnh hưởngnghiém trọng tới hoạt đông của hệ thong ngân hang và của nên kinh tế

1.4 Quá trình hình thành và phát triển của pháp luật Việt Nam về xử lý

tài sản bảo dam là quyền sử dung đất từ khi Dai mới (1986) đến nay

1⁄41 Giai đoạn dan thực hiệu chuyên đôi nêu kink tế cha uhitug trăm

cuỗi thập kj 80 đếu uăn 1995.

Trong nền kinh tê ké hoạch hoá tập trung, các giao dich tự nguyện, tự chiutrách nhiém giữa các chủ thê bình dang về quyền, ngifa vụ pháp lý hau như khôngtôn tại và điều đó đông nghĩa với thu tê, ở nước ta, thời ky này không có pháp luật

về ding ký giao dịch bảo dam Tình trang nói trên kéo dai cho dén năm cuối cùng

của thập ky 80 của thé kỷ trước, khi nước ta bước vào giai đoạn dau của quá trình

thực hiện chuyên đôi nền kinh tê, với việc ban hành Pháp lệnh hợp dong kinh tê(năm 1989), Pháp lệnh hop đông dan sự (năm 1991), lân đầu tiên các biện pháp baodim việc thực hiện nghĩa vụ phát sinh từ hop đông kinh tế bao gồm: bao đảm tài

sản, cam có, bao lãnh tài sản, và các biện pháp bảo đâm thực hién ngiĩa vụ phát

sinh từ hợp đồng dân sự là: bảo đảm tai sản, câm cô tải sản, bảo lãnh, đặt coc đã

được luật hoá trong văn bản của Nhà nước Tuy nhiên, trong thời ky dau thực hiện

chuyển đôi nền kinh tế, giao dich bảo đảm mới được tiếp cận dưới giác độ là biện.pháp bảo dam thi hành ngiĩa vụ trong quan hệ hợp đông dân sự, hep đông kính tê

và việc xử lý tài sản bảo đảm thời ky nay vẫn năm trong quan hệ thực hiện hopđông [39]

Trong thời ky này, các hop dong kinh tế được ký kết chủ yêu giữa các doanhnghiệp thuộc sở hữu nhà nước, do vậy, mục đích thiết lập hợp đông nói chung vànhững hợp đông có điều khoản bảo dam thi hành ngiĩa vụ nói riêng trong nhiềutrường hợp không xuất phát từ nhu cầu và lợi ích thực sự của các bên ma chủ yếuthực hiện theo “chi tiêu”, “pháp lânl” của Nhà nước Chính tư duy kinh té kế hoạch.hoá tập trung cùng với sự thiểu sinh động, phong phú của thực tiễn đời sông kinh tê,

dân sự khi chúng ta mới bước vào giai đoạn đâu xây dung nên kinh tê thị trường đã

có sự ảnh hưởng mang tính chi phối đến cách tiếp cân của pháp luật thời ky nay về

giao dịch bảo đâm.

Co thé nói đặc điểm lớn nhất trong cách tiếp cận vé giao dịch bảo đảm của

pháp luật thời ky này là sự quy đính riêng về biện pháp bão đảm thực hiện nghia vụdân sự trong hợp dong kinh tế và biện pháp bảo đảm thực hiện ngiĩa vụ trong hợpđông dân sự trên nên quan điểm pháp ly phân biệt ranh rời giữa hợp đồng kinh tế và

hop đồng dân sư Theo đó, hai văn bản quy phạm pháp luật được xem là “xương,

sông", phục vụ trực tiép cho việc xây đựng và điều tiết sự vận hành của các quan hệthị trường là Pháp lệnh hợp đồng dân sự và Pháp lệnh hợp đông kinh tê đều quyđính về biên pháp thi hành nghĩa vụ Tuy nhiên, trên nên tư duy quan hệ pháp luậtgiữa các đơn vị kinh tê thuộc sở hữu nhà nước mà đại điện chủ yêu là các doanhnghiệp nha trước là quan hệ mang tính chất “công”, chịu sự quản lý và điêu hành

trực tiép của chủ sở hữu là Nhà nước thông qua các “chi tiêư”, “pháp lệnh”, con

quan hệ pháp luật dan sự là các quan hệ mang tính chat “tư” nên quy định về quyên

và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ bảo đêm thực luận nghiia vụ trong hợp đồng

dân sự có phân “mém déo” và “linh hoạt” hơn so với quy đính về quyền và nghĩa vụcủa các bên trong quan hệ bảo dam thực hiện nghĩa vụ trong hợp đông kinh tê

Theo quy định tại Mục V Thông tư số 108/TT-PC ngày 19/5/1990 của Trọngtài kinh tế nhà nước hướng dan ký kết và thực hiện hợp đồng kinh tế, khi áp dungbiện pháp bảo dam, “Dé tránh tinh trạng một số tài sản được đem bảo đấm nhiềunoi, bên đời bảo đảm phải xem xét cu thé tải sẵn đó hiện con đang bảo đâm ở đâuchưa Nếu tai sản đó hiện không thé chấp ở một nơi nào khác thì khi nhận bảo đảmcần yêu câu giữ giây tờ sở hữu tải sản đó nhằm ngăn chặn không dé cho tài sản đóđược dem bảo đảm nơi khác.” Điều này cho thay, phép luật thời ky này đã có những

quy định mang tính cảnh báo nhằm han chế và loại trừ tình trang dùng một tài sản.

dé bao đảm thực biên nhiều nghĩa vu [39]

Hơn nữa, quy định pháp luật trong giai đoạn đầu của thời kỳ này đã hạn chếkhá nhiều khả năng tham gia các giao dich của dat đai Theo quy định của Luật datđai 1987 thi cơ chế quản lý dat dai được xác lập theo hình thức mệnh lệnh — hành.chính, áp đặt một chiéu đưới sự chỉ dao của Nhà nước, mà không cho phép dat daiđược giao dich thông qua các hình thái giá tri Điều 5 Luật dat đai 1987 quy định:

“Nghiêm cam việc mua, ban, phát canh thu tô dat đai dưới mọi bình thức", Có thénói quy định này dalam cho dat dai không thé phát huy được hết giá trị và tiềmnang sinh lợi của minh Sự bat cập nêu trên kéo dai cho đền khi Hiện pháp 1992 rađời đã thừa nhận chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, đồng thời xác đính Nhà nướctiên hành giao dat, cho thuê đất cho các hô gia đính, cá nhân sử dụng ôn định, lâudai và được chuyên QSDĐ theo quy định của pháp luật Quy định này là tiên đềpháp lý cho các giao dich dân sự về dat đai, đặc biệt là bảo đảm QSDĐ sau nay

Có thể nói, cách tiếp cận của Pháp lệnh hợp đông kinh tê và Pháp lệnh hợpđông dan sự về các biện pháp bảo dam thực hiện nghĩa vụ còn ở phạm vi hep vàmang tính sơ khai, một s6 quy định còn chưa phù hợp với su phát triển của thitrường tin dụng hiện đại Mặc dù vậy, Pháp lệnh hợp dong kinh tê và Pháp lệnh hopđông dân sự cũng đã dat nền móng quan trọng cho việc hình thành và phát triển của

pháp luật về giao dich bảo dam tại Việt Nam, tao tiền dé cân thiết cho sư ra đời của

pháp luật về đăng ký giao dich bảo dam

1.4.2 Giai đoạm ra đời Bộ luật đâu sir uăm 1995 đến trước Bộ luật đâm swe

nam 2005.

Với sự ra đời của BLDS 1995, các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đã

được quy định đây đủ hơn, bao gồm các quy đính chung về các biên pháp bão đảmthực hiên nghĩa vụ dân sự và các quy định cụ thé về từng biện pháp như cam có,bảo đảm, dat cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lãnh, phạt vi pham Đây có thê xem là mộttước tiễn mới của dan luật nước ta trong cách tiếp cận về giao dich bảo đảm Giaiđoạn này, Pháp lệnh hợp đồng kinh tê có hiệu lực thi hành song song với BLDSBên cạnh đó, trong lính vực tài chính ngân hàng để thi hành các quy định củaBLDS về bảo dam thực hiện nghĩa vụ trong quan hệ tin dung, Ngan hàng nhà nước

đã ban hành một số văn bản quy pham pháp luật điều chỉnh riêng về lính vực nay.Như vậy, thay vì quy định thống nhat về giao dich bảo đêm, pháp luật thời ky nay

lại phân chia các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ theo từng lĩnh vực áp đụng,

đó là bảo đâm thực hién nghiia vụ trong lĩnh vực dân sự, bảo đảm thực hiện nghĩa vụ

trong lính vực kinh tê, bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong lĩnh vực tin dung ngânhàng Thực tế cho thây, sự thiêu nhật quán trong quan điểm và cách tiếp cân của

pháp luật thời ky này về giao dich bao đảm đã dẫn dén nhiều “hệ luy” về mặt pháp

1ý cũng như nhiều vướng mắc trong thực tiễn áp dung,

Điểm nhân đáng kể của pháp luật thời ky này 1a lần đầu tiên, thuật ngữ về giao

dich bảo đảm được quy phạm hóa trong một văn bản pháp luật của Nhà nước, đó

chính là Nghị định số 165/1999/NĐ-CP ngày 19/11/1999 của Chính phủ về giao

dich bão đảm Theo quy định của Nghị đính nay, giao dich bảo đảm được hiểu “là

hợp đông cầm có, bảo dam, bảo lãnh bằng tải sản theo đó bên bảo đâm cam kết với

bên nhận bảo đảm về việc dùng tai sản để bảo đấm thực hiện nghia vụ dân sự”(khoản 1 Điều 2) Từ quy đính này cho thay, Nghị định số 165/1999/NĐ-CP đã tiếp

cận giao dich bảo dam với tư cách là một loại hình giao dich dân sự, có danh vi độc

lập là hợp đồng về biên phép bảo đêm thực hiên ng†ĩa vụ dân sự chứ không phảithuân tuý là thoa thuận về biên phép bảo đảm thực hiện nghia vụ trong hop đồngdân sự, hợp đồng kinh tế nhu quan niém của phép luật thời ky trước đó

Tuy nhiên, dau ân mang tinh đột phá của pháp luật thời ky này không phải ở

việc luật hoá khái niém giao dịch bảo đảm ma ở việc ban hành Nghị dinh số

08/2000/NĐ-CP ngày 10/3/2000 vệ đăng ký giao dich bảo dam (sau đây gọi là Nghi

đính số 08/2000/NĐ-CP) V oi việc ban hành Nghị đính số 08/2000/NĐ-CP, lần dautiên, giao dich bảo đâm được tiếp cân dưới giác độ đối tương của hoạt động đăng kývới ý nghia công bô công khai lich sử tên tại của các quyền (giao dich) cũng nhưchủ thể quyền (giao dich) đối với tai sản bão đảm Có thé nói sự ra đời của Nghịđịnh số 08/2000/NĐ-CP đã cho thay mat bước tiên dai của pháp luật nước ta trong

Tính vực đăng ký giao dịch bảo đảm, góp phân loại bỏ được những rủ: ro pháp ly

cho các giao dich được thiét lập sau và cho quá trình xử lý tai sẵn bảo đảm

1.4.3 Giai đoạn ra đời Bộ luật đâu sir uăm 2005 đến trược Bộ luật đâu swe

2015

BLDS 2005 đã đưa ra khái niém bao quát hơn về giao dich bảo đảm Theokhoản 1 Điều 323 và khoản 1 Điều 318 BLDS 2005 thi giao dich bảo đảm là giaodich dan sự đo các bên thoả thuận hoặc pháp luật quy định về việc thực hiện biệnpháp bảo đảm; bao gdm: cam có tài sản, bảo dam tai sản, dat coc, ký cược, ký quỹ,bảo lãnh, tin chép Bên canh đó, nhằm đâm bảo tính công khai, minh bạch của cácquan hệ về giao dich bão đảm, BLDS 2005 quy dinh các giao dich bảo dam được

đăng ky theo quy dink của pháp luật về đăng ký giao dich bảo đảm và xác định thứ

tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản bảo dam theo thứ tự đăng ky giao dich bảo đảm [39]

Cùng với sự phát trién của nên kinh tê thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa

trong đó có sư phát triển của thị trường tin dụng, các quan hệ giao dịch bảo dim

cũng phát triển không ngừng Hệ thông pháp luật về giao dịch bão đảm cũng được

hoàn thiện dé đáp ứng nhu câu thực tấn Trên cơ sở các quy định chung của BLDS

2005, hệ thông pháp luật về giao địch bão đảm gồm những văn bản chính nhu Nghiđính số 163/2006/NĐ- CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dich bảo dam,Nghĩ định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012 của Chính phủ về sửa đôi, bd sungmột số điệu của Nghị định só 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ vềgiao dich bảo đảm, Nghi định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 của Chính phủ về

dang ký giao dich bao dam,

Chế đính giao dich bảo đảm không chi được quy định tại các Nghị định của

Chính phủ điệu chính về van đề nay, hién nay, dé giải quyết những khía canh khácnhau của quan hệ giao dich bảo đảm, các Bộ, ngành liên quan đã phối hợp ban hànhrat nhiều Thông tư và Thông tư liên tich hướng dẫn nhiều van đề nhur xử lý tài sản

bảo dam, đăng ký bão đảm QSDD, tài sản gan liên với dat

Ngoài ra, đối với từng loại tài sản, các quan hệ pháp luật hầu như đều cónhững quy dinh về giao dich bảo dam liên quan đến loại tài sản đó dé đáp imgnhững đặc trưng của từng loại tai sản, gop phân giải quyết những vướng mắc trongthực tiễn áp dụng

Cu thể với việc xử lý tài sản bảo đâm là QSDĐ trong thực tiễn phải tuân theo

các quy định pháp luật như BLDS 2005, Luật dat đai 2013, Nghĩ định số163/2006/NĐ-CP, Nghị định số 11/2012/ND-CP/ Nghị định số §3/2010/NĐ-CP,Thông tư só 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN ngày 06/6/2014 của Bộ Tư pháp,

Bộ Tải nguyên và Môi trường và Ngân hang Nha nước Việt Nam hướng dan một số

van đề về xử lý tai sản bảo đảm, Thực tiễn cho thay, giao dich bảo dam nói chung

và bảo dim QSDD nói riêng đã và đang ngày càng khẳng đính vai trò và vi thé của

no trong môi trường kinh doanh của nên tài chính hiện dai Van đề xử lý tài sảndong vai trò quan trong, góp phần quyết dinh hiệu quả của quan hệ giao dịch bảođấm, có ý nghia quan trong đổi việc lưu thông tiên tê, giải quyết nợ xau của nênkinh tê Do vay, pháp luật điều chỉnh van đề xử lý tai sản bảo dam, trong đó có bảođâm QSDĐ, luôn được chú trong hoàn thiên dé đáp ứng yêu câu thực tiễn

1.4.4 Giai đoạn áp dung Bộ luật đâu sự 2015

Bồ luật Dân sự năm 2015 bước dau đã ghi nhận va thể biện được mét số nội

dung (đặc điểm) của vật quyên bảo dam dé tang cường tính chủ đông của bên nhận

bảo đảm trong việc xử lý tai sản bão dam Cụ thể là, lần đầu tiên, Bộ luật Dân sự

năm 2015 đá quy định một cách minh thị hai đặc điểm quan trong của vật quyênbảo dam, đó là quyền truy đời tài sản bão dam và quyên ưu tiên thanh toán của bênnhận bảo đảm đối với tài sản bảo đảm trong trường hợp biện pháp bảo đảm đã phátsinh hiệu lực đôi khang với người thứ ba Theo quy định của khoản 2 Điều 297 Bộluật Dân sự năm 2015 thi: “Ki biển pháp bảo ddim phát sinh hiểu lực đối kháng vớingười thứ ba thì bên nhân bao đâm được quyền tri: đồi tài sản bảo đảm và đượcquyển thanh toán theo guy định tại Điều 308 của Bộ luật này và luật khác có liênquan” Việc bỗ sung quy định về quyền truy doi tài sản bảo đấm và quyền được ưutiên thanh toán của bên nhận bảo đâm thê hiện sự hai hòa hóa yêu tố vật quyền.trong quan hệ trái quyên khi điều chỉnh quan hệ bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của Bộluật Dân sự năm 2015 Việc hai hòa hóa nay là phù hop với bản chất “chứa dung cảyêu tô trái quyên và yêu tô vật quyên” của biên pháp bảo đảm; đồng thời cũng ratcần thiết vi no xử lý được những van dé mà thực tiễn xử lý tài sản bảo dam dang đặt

ra.

Bộ luật Dân sự năm 2015 đã cĩ những quy định tăng cường quyền tự do, tựnguyện cam kết, thoả thuận, tự chịu trách nhiệm của các bên trong các giao dich

dân sự nĩi chung cũng như các bên tham gia giao dịch bảo dam nĩi riêng theo tinh

than và nguyên tắc của Hiên pháp năm 2013, ví dụ như tại khoản 2 Điêu 3 Bộ luật

Dân sự năm 2015 khẳng đính “Cá nhẩn pháp nhân xác lập, thực hiện chấm

đứt quên nghĩa vụ dan sự của mình trên cơ sở tự do, tự nguyên cam kết thỏathuận ” Quyền dân su (bao gồm cả quyền tự do cam kết, tự do hợp đồng) chỉ cĩ thé

tị hạn chê theo quy định của luật trong trường hợp cân thiết vì lý do quốc phịng, an

mình quốc gia, trật tự, an tồn xã hội, dao đức xã hội, sức khỏe của cơng đồng

(khộn 2 Điều 2 Bộ luật Dân sự năm 2015) Đồng thời, trên cơ sở kê thừa quy địnhcủa Bộ luật Dân sự năm 2005, Bồ luật Dân sự năm 2015 một lần nữa khẳng địnhnguyên tắc tơn trong, bảo vệ và bảo đảm thực hiện các cam kết, thỏa thuận dân sự

Theo quy đính của khoản 2 Điều 3 Bộ luật Dân sư năm 2015 thi: “Mot cam kết

thõa thuận khơng vi phạm điều cẩn của luật khơng trải đao đức xã hội cĩ hiệu lực

thực hiện đối với các bên và phải được chủ thé khác tồn trong.

Bên cạnh đĩ, Bộ luật Dân sự năm 2015 cũng đã đơn giản hĩa thủ tục giao kết,thực hiện hợp đơng bảo dam nham tao thuận lợi tối đa cho các bên tham gia quan hệ

bảo đảm thực hiện nghia vụ, ví dụ như Bộ luật Dân sự năm 2015 cho phép các bên.

chỉ cần tiên hành thoả thuận, giao kết một lần về bảo dam thực hiện nghia vụ hình

thành trong tương lai Khi nghia vu trong tương lai được hình thành, các bên khơng

phải xác lập lại biện phép bão dam đối với ngiữa vụ đĩ, bao gêm cả việc ký kết lạihop dong bảo đảm, cơng chứng cũng như đăng ký biện pháp bảo dim (khoản 2Điều 294 Bộ luật Dân sự năm 2015)

Bơ luật Dân sự năm 2015 đã hồn thiện cơ chế (phuong thức) làm phát sinhhiệu lực đối kháng với người thứ ba của biện pháp bảo dim Cu thé 1a, lân đầu tiên

Bộ luật Dân sự năm 2015 đã quy đính một cách minh thị về hai phương thức làm

phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba của biện pháp bảo đảm, đĩ là: (năm

giữ (hoặc chiêm g1) tai sản bảo đâm va) đăng ký biện pháp bảo đâm (Điêu 297 Bộ luật Dân sự năm 2015)

B6 luật Dân sự năm 2005 tiập cận đăng ky giao dich bảo dam đước giác độ là

ngliia vụ của các bên trong hợp đơng bảo đảm (khoản 2 Điêu 350, khoản 2 Điều