Luận văn thạc sĩ Luật học: Thế chấp quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật Việt Nam

THE CHAP QUYEN SỬ DUNG DAT THEO QUY ĐỊNH CUA PHÁP LUAT VIỆT NAM

LUẬN VAN THẠC SĨ LUAT HỌC (Định hướng nghiên cứu)

HÀ NỘI, NĂM 2022

NGUYEN THỊ THANH TRANG

THE CHAP QUYEN SỬ DUNG DAT THEO QUY ĐỊNH CUA PHÁP LUAT VIỆT NAM

LUẬN VAN THẠC SĨ LUAT HỌC Chuyên ngành: Luật dân sự và tổ tung dan sự

Mã số: 8380103

Người hướng dẫn khoa hoc: TS Hoang Thi Loan.

HÀ NỘI, NĂM 2022

Tôi xin cam đoan đây là công trình khoa hoc nay là sản phẩm của riêng, tôi Các số liệu, văn bản, có nguén gốc rõ rang và được trích dẫn đây đủ theo.

quy định Các kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bồ trong bat kỹcông tình nao khác Tôi xin chịu trách nhiệm vé tính chỉnh sắc, trung thựccủa Luân vn nay.

Tac giả luân văn.

Nguyễn Thị Thanh Trang

LỜI CẢM ON

"Tác giả xin bay tô sự kính trong và lòng biết ơn sâu sắc đối với cô Hoang ‘Thi Loan - giảng viên hướng dẫn đã tân tinh hướng dan tác giả hoàn thành.

luân văn nay Tác giả cũng xin gửi lới cảm ơn chân thành nhất đến gia đính,

các thấy cô trong Hội đồng, anh chi em ban bè đẳng nghiệp đã luôn động viên, khích lệ va đóng góp những ý kiến, dé tác giã co thể hoan thành được

Tuân văn của mình

Tac giả luận văn

Nguyễn Thị Thanh Trang

Từ viết tắt Việt đây đủQSDB Quyền sử dụng đất

BLDS Bộ luật din ae

LBB Luat dat dai

TAND Téa án nhân dân.

1 Tính cấp thiết của để tai 1

Tinh hình nghiên cửu để tải

3 Đôi tượng và phạm vi nghiên cứu 44, Phương pháp nghiên cứu 45 Mục đích và nhiệm vụ nghiền cửu để tải š

7 Cơ câu của luận văn 6

CHƯƠNG 1 MỘT SỐ VẤN DE LÝ LUẬN VE THE CHAP QUYỀN SỬ DỤNG DAT 7

1.1 Khai niêm va đặc điểm về quyên sử dung đất 7 1.1.1 Khái niệm về quyền sử dụng đất 7 1.1.2 Đặc điểm pháp lý của quyển sử dụng đất 8 1.2 Khai niệm, đặc điểm của thé chấp quyên sử dung dat 10 1.2.1 Khái niệm về thé chấp tài sản 10 1.2.2 Khai niệm vẻ thể chấp quyên sử dung đất 1 1.1.3 Đặc điểm của thé chấp quyén sử dung đất 14 1.3 Su khác biết giữa thé chấp quyền sử dung đất va thé chấp các loại tài

sản khác 15

1.4 Ý nghĩa pháp lý của biện pháp thể chấp quyền sử dụng đất 7 1.5 Lịch sử hình thành va phát triển quy đính của pháp luật vẻ thể chấp quyền sử dụng đất 19 1.5.1 Khái mém của pháp luật về thé chap quyền sử dung đắt 19

KÉT LUẬN CHƯƠNG 1 36

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN HANH VE THE CHAP QUYEN SỬ DỤNG DAT "

2.1 Quy định của pháp luật hiện hành vẻ thé chấp quyền sử dung đắt 27 2.1.1 Chủ thể của thé chấp quyền sử dung dai 1 2.1.2 Đối tương của thé chấp quyền sử dụng đất 32

2.1.3, Hình thức của thé chấp quyền sử dung đất 35

2.1.4 Nội dung của thé chấp quyền sử dung đất 36

2.1.5, Hiệu lực của biện pháp thể chấp quyên sử dung đất 4

2.1.6 Chấm dứt thé chấp quyển sử dụng đất 51 2.1.7 Mibly tải sẵn thé chấp là quyền sử dat 51

2.2 Banh giá quy định của pháp luật hiên hành về thé chấp quyền sử dụng dt 543.2.1 Thành tựu đã đạt được 542.2.2 Những han chế còn tôn dong 37

KETLUAN CHƯƠNG 2 64

CHUONG 3 THỰC TIEN ÁP DỤNG VÀ MỘT SỐ KIEN NGHỊ HOÀN THIEN QUY ĐỊNH CUA PHÁP LUẬT VE THE CHAP QUYỂN SỬ DUNG DAT 65

3.1, Thực tiễn áp dung quy định cia pháp luật vẻ thé chấp quyền sử dung đảt65 3.1.1 Nhân diện một số tranh chấp vẻ thé chấp quyền sử dung đt 65

3.12 Mét số nhân xét vẻ việc áp dung quy định cia pháp luật trong gidiquyết tranh chấp quyên sử dụng đất 68

3.2 Thực tiễn thực hiện quy định của pháp luết thé chap quyền sử dung đất 75 3 3 Đánh giá hoạt đồng vân dung quy đình của pháp luật vẻ thé chấp quyển.

sử dụng đất 7

34 Nguyên nhân của những hạn chế 793.5 Mét số kiến nghị và giải pháp nhằm hoàn thiên quy định của pháp luật vẻ

thể chấp quyền sử dụng dat 81 3.5.1 Kiến nghị hoàn thiện pháp luật thể chấp quyền sử dung đất 81 3.5.2 Gidi pháp đẩy mạnh các hoạt động thực thi pháp luật thé chấp quyền sit

1 Lý de lựa chen để tài

Vi đính hướng kink tế thi trường Việt Nam đang ngày cảng có những bước hop tác phit tiễn toàn cầu ngày cùng sâu réng từ tiền để đẫu tiên là gia nhập tổ chức thương mai thé giới, cho dén nay khi Việt Nam lá kết hiệp định thương mai hy do giữa Việt Nam với Liên minh Châu Âu, hiệp dish Dai tác toàn điện và tiên bộ xuyên Thái Bình Dương (CPTPP) dang cho thấy rõ những kết quả ích cục trong thời bud kinh tổ chính bị bất én do dai dich covieh19 Các giao địch dân sự thương sei cing có xu hướng ngày cảng phát triển khi lánh tế đ lên là cơ hội để các nhà

đầu tr lm lên lợi nhuận nhưng cũng chin đụng không it rồi ro nêu các bên tham,8 giao dich không có sự rằng buộc v nghĩa vụ hay khã năng dim bảo nơ thànhcông của giao dich khi các bên thọ hiển giao kết Thậm chi có những trường hợpđối tượng tham ga giao dich có ngiấa vụ không tiện chi, trung tục ki thục hiện

"nghĩa vụ của minh rất dễ gây thiệt hai cho bên có quyển lợi Vì vậy để tao thé chữ

đồng cho người có quyền, tao cơ chế dim bio an toàn tẫn tới khả năng thục hiệnthành công cia một giao dich thi việc xây dung cơ chỗ bio dim thi hành các giao

dich này thông qua các biển pháp bảo dim cụ thé và hữu hiệu ngày cảng trở nên cấp

thiết Nhân thấy rõ điều nay, Nha nước ta đã ban hinh BLDS năm 2015 với nhốngquy định vi bin pháp bio dim thục hiện nghĩa vụ dân ar rong đó thể chấp QSDD— một tử sân có giá hị nhất cin con người là biện phấp quan trong và được sở dụng

phd bién nhất nim trong các biên phép bio dim thục hiện nghĩa vụ din sự cia các tên trong giao dich QSDĐ đã được phép luật công nhân là một tài săn (quyền ti

sản) thuộc sở hữu hợp pháp của cá nhân, pháp nhân từ lâu nhưng cho đến những,

nim gần diy sự thay đỗi của quan hộ dân ar liên quan dit dsi ngày căng nhiêu nên,

quy định vi th chip đối với loạ tài sin này cũng theo đó được mỡ rồng hơn trongBLDS nếm 2015 và LĐĐ nêm 2013 Tuy nhiên, quy định về thể chập quyền sử đấtvấn con nhiều hạn chỗ, thiểu rổ rang chưa thit ar & sát với thực khi cho pháp đểgây nin không ít khó khán cho chủ sỡ hữu khi them ga vào loại geo dich này:

Nhữ việc xác dinh chủ thể nhân thé chấp trong BLDS năm 2015 và Nghị Ảnh.

21/2031/NĐ-CP của Chính phủ quy dink thi hành B6 luật Dân sự về bio dim thục

hiện nghĩa vụ chưa ding bộ, thời diém thé chấp phát ảnh hiệu lọc, đổi hoợng thé chấp đã dẫn dén hing loạt tranh chấp về oai bảo dim này và tác động không nhỗ

din quyên và lợi ich của các bên Mot số giao dich thé chấp QSDĐ được lập ra

nhưng lạ tiêm an nhiễu nguy cơ bị vô hiệu do có vũ pham về mật mục dich, nội dang hình thức của hop đồng Vi vậy, df cỏ cá nin toàn điện hơn những quy Ảnh của pháp luật về thé chấp QSDB từ đó dun biện pháp này vio thuc tẾ tên hành

hing còn gặp

"nghiên của và quyết ảnh hựa chon dé tủ "Thể chấp quyển sir dug đắt theo qmyđịnh cña pháp tật Việt Nam

3 Tình hình nghiền cứu đề tài

Giáo trình Luật din sự tập 1, PGS.TS Nguyễn Ngoc Điện chủ biên năm,

cập tranh chấp, không bị Tòa án tuyén vô hiệu tác giã

lâm luận vin thạc a của mình,

2017, trong cuỗn giáo tình tác giả có dé cập đến một số nối dung về QSDĐ,

khếi niễm quyển cũng như các quy định vé thé chip Tuy nhiên do diy là giáo trình giới thiéu các vẫn để tổng quát của pháp luật din sự nôn cách tip cận quy đính về thé chấp QSDĐ có giới han trong pham vi luật thực đính không xét đến tính thực tiễn nhiều

Sách chuyên khảo “Luật nghĩa vụ và bio dim thục hiện ngiữa vụ bản án và

tình luận bin án, xuất bản lần thờ tự tip 1 năm 2021 của PGS TS Đố Văn Đại đã

"nghiên cứu, bình luận các quy dinh của pháp luật Việt Nam trong dé có biện pháp

thé chip QSDĐ Các vấn để phép lý được tác giả phân tích nghiên cửa qua việc tòa

án thục hiên các bin én từ đó đơa ra những nhận xát đánh giá Nhơng vì đây là côngtrình khoa học bình luận án nên cuốn sich không mang tinh chuyên sâu từ góc đổ

itlý hôn

Nghiên cứu khoa học cập cơ sỡ của PGS.TS Va Thị Hồng Vẫn (chủ nhiện)

năm 2017 với để tài “Baim báo tin vay của các tổ chức tn chong bằng thé chấp bắt

ing sân theo quy din của pháp luật hiện hành”, với đề ải này, tác giã đã đưa rà

hing vin dé lý luân, thục trang các quy ảnh của phip luật va thục tấn áp đụng

ch trong vào việc thé chip ti sẵn đỂ dim bio ngiĩa vụ trã nợ ma chua có sự kháiquất cho các thô thuận nghĩa vụ khác

Luận én tin 4 của tiên đ Nguyễn Quang Hương Trả năm 2021 với đề tài

*Thế chấp bit đông sân theo quy dinh của pháp luật Việt Nam hiện hành" đã phân,

tich và luận giã đoới góc độ lý luận vé bất động sin thi chấp và các yêu tổ cấu thánh biện pháp thé chip, phân ích thực tin việc áp dong quy định pháp luật vé tiện pháp thé chấp bất động sin qua các bản án từ đó đưa ra nhân xát đánh giá Tuy,

thiên các nghiên cứu rên chi ding lợi ở đối tượng nghiên cứu với tis sẵn bão dimli bất động săn mà không & sâu vào thể chip quyền sử dụng đắt

Luận vin của thạc af Pham Minh Đông năm 2018 với dé tà “Pháp luật vé thé chip QSDĐ & của hô ga dinh, cá nhân tei tổ chức tin dung từ thực tấn Ngân hàng Thương mai cổ phân Kỹ thương Việt Nam (Techcombenl)” Luận vin cũa

thạc a Vuong Khánh Huy năm 2018 với dé tài “Thể chấp quyén ti sẵn theo pháp

luật Việt Nam hiện hành và thục tin thực hiện ti các ngân hàng thương mai " là

những luận văn đã phân tích góc độ lý luận của thé chấp QSDĐ và dua ra được

thục tẫn cũng như nhõng hạn chế trong việc thục thi host động thé chấp tại ngân hàng cia một sổ đối tượng mã chưa phân tích và có cách nhin tổng quát với biên

pháp thé chấp này

Những công tình nghiên cửa trần đ làm 18 khung lý lun của thể chấp, tuy

nhiên chỉ đồng lei ở hình thie hop đẳng thé chip bất động sin hay việc phân tích lâm rõ một chủ thi thé chấp QSDĐ im bảo khoản vay tử các ổ chức tin dng iện ngĩa vụ trong rt nhiều giao dich không phải chỉ m

vốn Do vậy, với luận văn “Thế chấp quyền sit đụng đắt theo quy di

nga vụ từ quan hệ vaycân phápThật Việt Nam” tác giã nghién cứu một cách có hệ thẳng, bao quit tắt các trường

hop, giao dich cin có bién pháp dim báo thé chấp, tin hành phân tích mốt sổ vấn.

để lý luận và thực tẾn cho việc sử dụng biện pháp thé chip để tử đó đơn ra kiến

"nghị hoàn thiện rong tính bình lin tổ xã hồi hiện nay.

3 Dai tuợng và phạm vi nghiên cứu

- Đi hương nghiên cứu: Những quy nh cin pháp luật én quan đến thể chấp

SDD gầm Luật dit dei, pháp uit din sự pháp luật kính doanh bất động sẵn, pháp

uất tổ chức tin dụng ngân hàng di tùng tin tạ rong các văn bản pháp luật tử trước

tới mg:

- Pham vi nghién cin: Pham và về không gian: để tai nhận xét toàn bộ hệ

thống pháp luật đánh giá việc thục hiện pháp luật v thể chip QSDĐ trong phạm vi

trên lãnh thd Việt Nam Phạm vi vì thời gian nghiên cửu được thực hiện trong

Ähoảng thời gian 200

một số tinh thành cũng như một số bản án, án 18 để Lay lim vi do cho những vẫn để trong việc thục hiện áp đụng pháp luật vé thể chip QSDĐ trong một số truờng hợp Do đó, những két quả phân tín tim được có thể hữu ich trong một pham ví, tin

uồng nhất định, không bao quát rồng hết toàn bé các dai tượng, Bên cạnh đó, giaiđoạn thuc hiện vậc nghiên cứu khá khó khăn khi chu ảnh hoởng cia dịch bệnh

Covid 9, tác gã chỉ có thể áp dạng trao đổi lim viên, hối dip công giảng viên

Pham vi về nối dung Luận văn chỉ lấy sổ liệu của

hưởng dẫn, thọ: hiện nghiễn cứu các ti liệu đã công bổ rong các luận vấn, luận án,

tạp ch tin thư viên cũng như online, tiếp xúc lâm việc với khác hàng thé chip và"ngân hàng nhân thé chấp trong quả tình thực hiện thủ tue công ching hop đồngChưa có cơ hội được trục tiếp tham gia vào một quy bình thục hiện giao kết hợp

đẳng thé chấp QSDĐ cũng như hoạt đông xử lý QSDĐ vi vậy sẽ khó dim bảo tinh chính xác hoàn toàn so với thục tn.

4 Phương pháp nghiên cứu

ĐỂ thục hiện việc nghiên cứu dé ti, trong qu tỉnh nghiên cứu tắc giá đã sửdang các phương pháp nghiên cửu khos hoe chuyên nginh Phương pháp phân tichđược sử dụng nhằm nghiên cứu sâu hơn và kỹ hơn ting vin đề Trên cơ sở kết quả

nhân tích ắc giả đã liên kết thống nhất tt cé các yêu tổ trong mắt liên hệ tổng hợp tir đồ nút ra những điểm hạn chỗ cin quy dinh pháp luật về thể chấp QSDĐ ở Việt

"nghiễm thực iẾn mã cơ quan tổ chúc, cá nhân có thim quyển trước dé thuc hiện, tir

đổ nút ra những uw nhuyc ifm trong quy nh cin pháp luật hiên hành Sở dụng

phương pháp tổng họp, chứng mình để xem xét tinh phù hợp với tinh hình thục En của Việt Nam hiện nay df hướng ới việc hoàn thin các quy dish của phép luật Việt

Nam tong việc quy Ảnh về thé chấp QSDĐ shim kết hop hai hoe lợi ích của người

thể chấp và nhân thé chấp

5 Miục đích và nhiệm vụ nghiên cứu đ

5.1 Mục đích nghiên cứu đề

HG thing lạ các quy định pháp luật nói chúng và một số vẫn dé lý luân có

liên quan din thé chip QSDĐ Trên cơ sở nghiễn cứu luật thục định và thục tấn hot động thể chấp QSDĐ từ đỏ làm rõ my cần thất phấ hoàn thin các quy inh của pháp luật Việt Nam sơ với truve để dip ứng yêu cầu cia Chính phổ v việc sửa đỗi Luật dit di theo Nghĩ quyét 19-NQ/TW của Hội nghĩ Trùng ương 6 (khóa XD) VỀ tấp tục abi mới chính sách, pháp luật về đất dat trong thời ky đây mạnh toàn

din công cuộc

52 Nhiệm vụ nghiên cứu đỀ

~ Liam võ hơn một số vẫn để lý luận, pháp Lý và thục tiễn của thé chấp QSDĐ

theo quy dinh cia pháp luật Việt Nam,

- Phân tích đánh giá thục trang quy định của hấp luật v biện pháp thé chấp

- ĐỂ xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện quy định của pháp luật về biển

pháp thé

6 Những

"Trên cơ sở phân tích lý luận thục tiễn, bản luận văn có thé sẽ đơn lạ những

điểm mới sau diy.

VÌ lý luân luân vin đã xây dụng các khổ niệm khoa học liên quan trực tấp

đắn đổ tả như khá niệm về QSDĐ, thé chấp tai sản, thể chấp QSDB, pháp luật về

thé chấp QSDĐ Hơn nữa, những vin dé lý luận về QSDĐ, thé chip QSDĐ đâu được phân tích đặc didm để đơa ra những nối dụng pháp ly cơ bản, đền hành Luận ‘vin đã phân tích my phát tiễn về quy định php luật vé thể chip từ đỏ dua ra những «quan diém khoa học vé thể chấp QSDĐ ma luật pháp Việt Nem đang hướng tới

Luận vấn công có những đánh gá, loận giải vé quy ảnh của pháp luật hiệnhhanh về thé chấp QSDD dun tén nhing Lý thuyết khoa học vé vit quyễn, ti quyềnhoặc nguyên tắc tự do thôa thuận cơ bản của php luật din nx Từ đó du ra những

điểm mới, đễm hạn chế của pháp luật thục dinh tei Việt Nam, Đây là cơ sở nên tầng cho việc xây đọng các liền nghị hoàn thiện pháp luật về thể chấp QSDĐ.

Luận vin đơn ra một sổ ign ngủ hoàn thiện pháp uật về thể chấp QSDĐ từ

những hạn chỗ trong luật nh và thực iin xét xở nhận dinh củ ton án7 Cơ cầu của luận văn

Ngoài phin mỡ đầu, két luận liên nghĩ và tải Liệu than khảo, nổi đang chính

của luân văn gi 3 chương

“Chương 1: Mét sổ vẫn đổ lý luận về thé chấp quyén sỡ dụng đất

Chương 2: Thục trang quy đnh của pháp luật Việt Nam hiện hành về th chấp

quyền st đụng đắt

Chương 3- Thue tiến áp dụng và một số liền nghĩ hoàn thiện quy ảnh ci php luật vé thể chấp quyền sử đụng đất

11 Khái nệm và đặc điểm về quyền sẽ dụng đất

1.11 Khai viện

“Thuật ngấ pháp Lý quyên sử dang đất đoợc pháp luật Việt Nam ght nhân lên du tiên trong Quyét dinh 201/CP của Chính phủ năm 1980, LBD năm 1987 và tấp

tue được sỡ dụng trongLDD năm 1993 kd nhà nước đã chính thúc ghi nhận hồ gia

sh, cá nhân có QSDĐ Gn định, lâu dai đồng thời cho phép ho được chuyên QSDD Với các điều kiên nhất ảnh: Theo đó, mặc dù không nêu rõ ý nghĩa ci quan hệ sở tu đất dai ở nước ta nhưng tất cả đều xác đính: “Bat đai thuộc sở hina toàn dân,

SDD thuộc về người sit ng đắt Hey néx cách khác, từ đậy QSDĐ đã tách

Finck quyễn số lếm đắt đi và được chủ số lữu đắt đi chhyễn giao cho người sit

syd sử dung đất

chong đắt thực hiện và trở thành một quyễn tà sản thuộc £6 hữu cia người sử dụng

aie” Thừa kê quan điểm này qua các năm, LĐĐ năm 2003 và dén hiện tei là LBD

năm 2013 “đắt đơi Hhuộc sở Hữu toàn din do Nhà nước đụ đện chỉ sở hữu và

Trật này?" vẫn được chưa có một quy đính cụ thể nêu rõ

khá niệm QSDD là gỉ

Từ khẳng dinh tei điễu 4 LĐĐ năm 2013, đơa ra tổng quất sự khác iệt vé

inh tuy nhiên,

quyin năng của Nhà nước và nguùi sử dụng đất với ha tư each khác nhau cho

thấy “Quyển sở lữm đất đm là quyền bạn ct (có trước] còn QSDĐ là quyển phá canh (cô sai); Quyễn sở lữu đất đi là mốt loại quyển trơn ven, độn dc còn QSDB

là một loi quyền không tron ven, không cy a? Trong khả đó, Giáo tỉnh Luật

Dit dei của Trường Dai hoc Luật Hà Nội trừ cho rằng "QSDB là quyản khai thác

ce thuộc tình có ích của đắt den đễ phuc vụ cho các mục iêu phát trig nh tf = xã

Cứu Tả Vin, Bàn vì ii mm quyền sĩ đụng đất, Tp cl đến ch và phứp bột độn at

Imps sRcdcplno} gov smlgutnmc Pagesitin-dan-congta-tepiop AgpxfientD=186 (muy cập ngậy

Điền 4 Lait đt nã 2013,

3 thing Đụ học hit Hi Nội, G01), “Giáo nn Lute ĐẮ đa", Nob Công ann din, HA NG 092.

hi của đắt nước” Không chỉ được nh nghĩ trong giáo tình giảng day mà trong

các văn kiện đại hội Đăng, QSDĐ không ít lần được nhắc dén, Đăng ta khẳng định

QSDD là nốt lo tài sản và hàng hoá đặc bit nhưng không ph là quyển sở

hind” Với các quan dim nêu rên, QSDĐ là một trong be quyền năng của quyền

sở hữu do là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt đất dai theo quy.

đính của BLDS năm 2015 về quyền sở hữu tai sản và quy định của Luật đất dai

QSDĐ được xác định thuộc quyền sử dụng của ai do Nhà nước công nhận thông,

aqua các vin bin được pháp luật tì đối tượng đỏ có quyển được quản ly, rỡ đụng,Xôi thác đổi với tài sin đồ theo ý cia mình mà không phi chiu sơ ác đông tử bên,

thử ba (các đối tương khác phải tê trong QSDĐ độ) nhưng cũng không được vượt

xe khối phạm vi pháp luật quy dink

Ri ra kết luận từ một sổ định ngiấa, đánh giá nêu rên, đơn rên cơ sở quan

hệ giữa Nhà nước với chủ thể được trao QSDĐ (các tổ chúc, hộ gia inh, cá nhân),

tối cho ring nhin từ gốc đô khoa học pháp lý thi QSDB cén được đnh ngĩa narsen QSDD là quyển tà ấn thuộc sở hits cũa tổ chức, hỗ gia Ảnh cá nhân phát

nh tên cơ ở apt ảnh god cho thud đt công nhận QSDD của cơ quan

bà nước có thẫm quyên hoặc từ các giao dich nhân chuyẩn QSDB Tide olhina sử dịng dinh đoạt QSDĐ pit tiân thủ các đẫu kiện thủ mec đo pháp luật

any din

1.1.2 Đặc dim pháp lý cần quyén sử đựng đắt

Thử nhất, OSDD Wing phải là quyẫn số hina đắt đi mà là quyển được tách

xa tị quyẫn sở liễu toàn dân về đắt đi và tnt đốc lập với quyên sở hữn đắt đa”

Chi độ sở hữu đất đại ở nước ta luôn luôn được xác dink thuộc sỡ hữu toàn dân ma‘wing Đại học tật HÀ Nội, 2011), “Gio mòn Lute Bổ: đa", Yo Công taniên dn, HA NGi, 92

ˆ Bạt chip hình Trưng tong Đăng be 1T, @gùy 3102012), Nghị quy sẽ 1O-NQITW về tấp sự đổi"rối ánh sich, php bắt we dit Gi tong Đi ly diy mash toàn dig cong cuc đỗ: hới tụo nàn ng đến

Dar taco bin nở than mee công nghập theo hướng hận đi.

TỔ Quag hy C017, Sự ag vì Hai nim om at ame dit cia Vit Nam, Bộ tr phip

np sna) gov av UserConzol News fpFonarineaspxTUrILstProcesigunma Li NghienCu TroDot

QSDD để xiy dụng nhà ở, nhà máy sin xuất, đ trồng trot, chân nuôi Do đó,

Nha nước phải trao cho nguôi đân nhing quyên nhất định để người din thôn mãn.

nhu cầu của ho, vi vậy QSDĐ ra đời t>những nhu cầu thục tổ QSDD đã được tach Xhôi quyền sở hữu và trở thành một quyền độc lập, tổn tai bên cạnh quyền sở hữu,

đất đu cũa nhà nước

Thứ hai, QSDĐ trao cho người từ cing đắt các quyền Nguồi sử dang đất được huông những quyển lợi hợp pháp tên dit được geo, k cả quyền chuyển, nhượng bán thành quả lao đông, kết qué đầu tr rên dit được giao khi không còn sử

dang đất và đất đò được giao cho người khác sử đụng theo tình tụ thủ tue do pháp

luật quy din! Nội hàm QSDĐ của hô gia ảnh, cá nhân có thêm các quyền chuyển đổi, chuyển nhương, cho thuê, thừa kỉ, thé chip QSDB trong LBD năm 193”

Trong Luật Dit đa năm 2003, các quyễn của người rử dung đất được mỡ réngthánh hệ thống các quyền bao gẵn quyén chung của tất cả những ngu sử dingđất và các quyén cụ thé của tùng người sử dung đất gắn với hình thức sử dung đắtcủa ho, Ngoi các quyền đã có rong LĐĐ năm 2003, LBD năm 2013 con bỗ sung

thêm các quyên sử đụng han chế đối với thin đất liin kề Tổng thể các quyền do php luật quy dinh đều là những quyền cơ thể cia QSDĐ “cho pháp chủ thể nếp sân năm giữ, Khan thác năng lực sinh lợi và công ng cũa đất theo aug dh của

pháp uất"

Thứ ba, QSDD là quyền tài econ Dit đã là ti sả tn tử ở hình thức vật chất cau thỄ QSDĐ là tả sẵn tên ti ở dang a còn goi là quyên tai săn , V Gi tơ cách

27, 30,31 Luật Dit năm 1987

là quyển ti sản, QSD là quyển ti giá dave bing tin, co thé chuyển giao hoi không chuyển giao trong giao dich din sơ

Thứ tr, QSDĐ là một quyển có giới han Khác với quyền sở hữu đất dai cũaNha nước, QSDĐ của các chủ thể không phải là một quyên tuyết đối và fink viễn.

Thể chấp là một từ ngỡ đã xuất hiện từ thời La Mã cỗ dai, hình thúc đầu bên,

được các học giả Le Mã tức nh có tin gợi Fiducia Cum Creditor (con đoợc gợi là

bin do) Người cổ nghĩa vụ chuyển giao quyển sỡ hồu đối với tả sẵn cũa mình cho bên

co quyền trong ting họp người có ngiĩa vụ thực hiện xong thôa thuận để cam kit thibên có quyền hãi hoàn tả lạ từ sản cho chi cũ Các cơ quan chấp chính đã cổngshin in pháp bảo đầm này nlarmét quyền được đổi lạ tà sin đã nhang cho đến thời

Xả Dustnian loi giao dich này để chấp đót và hay vào dé là ha hình tốc mei: Pigmoe (cầm cố) với se thay i khi người có quyền không cân đi hỏi chuyển gao quyền sỡ

Hếu ma chi cẩn chuyén gao quyền chiêm hữu và Hypothece (thi chấp) không có

chuyễn giao quyền sở hữu cing nur quyền chiém hữu đổi với ti sin bio dim, nh

thức này là sự kế thie trong các quy ảnh xuất hiện tờ trước đó cũa Hy Lep và Ai Cập

Chính nhờ my phát rid manh mổ của biện pháp th chấp trong luật La Mã đ bay đổi

shin nào xác quy ảnh php lit vi thé chấp ð các nước theo hồ thống luật Civil Law

din bình là made Pháp, “Thế chấp là một quyền từ sôi đốt với bắt động sản được

“ng di điềm bảo việc thực hiện ng]ãa vu” Cùng quan điểm đỏ, Nhật Bản cũng quy.

đánh “Ngư nhân thể chấp có quyễn tạ hên sơ với các chủ nơ khác trong việc đập

mg yt cầu cia minh bề bắt đồng sân mà bên nợ hoặc người thứ ba ñưaaniarlãmột

"Bộ Tephip, (2003), ilu 2114 BLDS Pháp năm 1901 (iu dich tua }o), Ha NGL

tiện pháp bảo can bi eva hơng chhyễn giao quyễn chiẫm hincné!* Bin pha các

ước theo hệ thing luật Common Law nh Ảnh Ue, Mỹ, đả th chấp lạ được phát

tiễn theo hai học thuyết thuyết quyên sẽ hồn và thuyết gữ từ sân thé chấp Theo thuyết quyên sở hồu, người nhân thé chấp cĩ quyên sở hữu đái với tử săn rong mốt

thin gian thi chấp những chỉ cĩ tinh chất tem thời nếu người đ vay khơng thực hiện

"nghĩa vụ cia mình thi người nhận thé chip cĩ quyển sở ia hyệt đổi đu này sẽ tết kiệm thời gian và cơng mức, iền bạc cho chủ nợ rong việc bin tử sin để chbiên tả sản Cịn đối với các nước theo thuyết gữ ti sin thổ chip nữny Úc và một sổ bang cũa

Mỹ, chỗ ng khơng được quyền sở hữu đốt với vật bão dim, mà they vào đỏ là quyền

Joi được tiến hành ich biên chính thức để thục hiện bán tả sân trong trường hep người

vay khơng hồn hành ngần vụ, Người thi chip vẫn cĩ quyền sỡ hữu đố với tà sân

đăng để thể chip và kd od rong trường hop vắng mất các đều khộn trong hop đồng ro đích vẫn được quyền chim hữu tú sân đỏ rong thời han thể chấp.

Ngồi các trường phái cơ bản mã các cơng trình nghiên cứu hiện tại dang

điểm thứ nhất cho ring thể chip chính là hợp đồng thé chip cho nên sẽ bi chỉ 8 hop đồng, quan điểm thứ ha lei cho „ cũng cĩ những quan diém khác nhau v bản chit của thé

ghối bai các quy định trong chế định

sing thé chấp chính là mốt biện pháp béo dim vật quyền được phát sinh rên căn

cử thõn thuận giữa bên thé chip và bên nhận thé chip cho nên nĩ sẽ bị chỉ phối bối các đặc điểm cũa vật quyển, quan diém cịn lai thi khẳng ảnh thé chấp là một biện pháp bảo dim được tạo lập bai 3 yéu tố: quyển sở hữu đối với tai sin của bên thể chấp, cam kết giữa bin thé chip và bên nhận thé chấp, việc cơng bổ quyền thé chấp rên ti sẵn thể chấp

Voi quan niệm được kế thim từ BLDS nim 2005, BLDS nim 2015 của Việt

Nam cho thấy, bản chất của thé chấp t sin theo quy định của pháp luật Việt Nam được xác định rõ lá khơng cĩ sự chuyén giao ải sẵn cho bản nhân thé chấp và thể

chip được tip cân đười gic đơ 1a một giao dich đưới dạng hợp đẳng dus tiên cơ sởnin ting của Lý thuyẾt trai quyén ki nằm trong các quy định chung cia mục nghĩa

ˆ Bộ Trybip, (2003), Điều 369 BLDS Nhật nấm 1986 i iu dich thơ th), Bồ Ni

va hợp đồng Sau khi thể chip, bên th chấp cỏ tải sân tp tục được nữ dụng khai thác giá tii Ngoi ra tải sân dim bio rong quan hộ thé chip đã mỡ rông đối tương

gồm cả ding sin hoặc bit đông sin mà không giới hạn nh các quan niệm trước

đây chi ding tạ bit đồng sin Điễm mới của BLDS năm 2015 trong việc mỡ rông pham vi tai sin bảo dim trong quan hệ thể chấp so với một sổ nước cho thấy hương thúc tiếp căn nh hot, hiện đi và phù hợp với thục tấn đá va đang diễn ra

trong thực tÍ Khi niém trên công thé hiện mx phủ hop give quy định trong BLDS vi các luật chuyên ngành khác có Hiên quan hi quy dinh về thể chấp tử sản

Nhàn chang, di quan niêm thé chấp tai sin đuối gốc đô nào & nin thi quan niệm cin giới khoa học pháp lý nước ta khi nhân dinh về thé chấp ti sin đều có những dic đễm chung su đây: Quan hệ thể chấp tải sin đuợc phát nh khi có một

quan hệ ngiĩa vụ để được xác lập từ trước và ngiĩa vụ này được dim bảo thục hiện

Với điều kiên thông qua một tả sin bảo dim cụ thể, Tả sin bảo đầm trong quan hệ thé chấp có thi la bất động sin nheơng công có thé bao gim cf các tử sin không phi Ia bit đông sin; Quyền rỡ hữu ti sả thé chấp có thể được khổi phục hoàn toàn cho tiên thể chip nấu ng]ĩa vụ được thục biện đầy đã nh cam kết hoặc ngược li

1.2.2 Khai niệm về thé chấp quyên sẽ dung đắt

Vi yêu cầu một hop đẳng giao dich bảo dim cho những ngiễa vụ thi để đâm,

‘bio quyin lợi của minh không bi ảnh huông do những ti sin thé chip là ti sẵn,

được nhà nước xác nhận quyển sở hữu hoặc tai sin ma bén thé chấp có quyễn sử

dang hop pháp mà không có sơ tranh chip giữa các chủ sở hữu, thi QSDĐ một loạitả sân vô hình nhưng tối whoa được những dai hồi của bên nhận thé chấp đặt ra

YĨ vấy trong các quan hệ th chấp tai sản thì thể chấp QSDĐ được coi là phổ in nhất Người sử dung đất uy không có quyền sở hữu nh các đồng sin khác nhưng hho có thé chủ động hoàn toàn trong việc quản lý, sử dụng khai thác và hưởng các hon lợi, lợi tức xuất phát từ những thi đất đoợc nhà nước công nhận hợp pháp

Pháp luật cing cho phép chỗ thể cỏ OSDĐ tham gia vào các giao dich din sơ lar chuyển nhương thé chip, cho thé, cầm cổ, để dim bảo nh cầu cia người sử dang đất Khi QSDĐ được mang ra làm tii sẵn thé chấp sẽ không cân phéi chuyễn

gto tai sin thé chấp, chủ sử dụng dit vấn tấn hinh sử dung các quyén cũa minh nhưng thục hiện một cách han chế còn ngudi có quyển vất 3 chủ đông tiến Thành các hành vi eda mình để ác đông trực tip đến tải săn thể chip khi đến hạn mà

không thực hiện ngiĩa vụ Hợp đồng thé chấp QSDĐ là mốt quan hệ tri quyền khichỗ yêu nhẫn mục dich ning cao trích nhiệm bên có ngiĩa vụ phi thọ hiện đổi

a có th

với bên có quyển yêu cầu thục hiện ng]ĩa va Nguyễn tắc hy do thôa thuận trong

quan hệ thể chip được pháp luật để cao ki các bên có thé tự do lựa chọn ải săn thể chip, tw do thôa thuận các điều khoăn và ngiễa vụ trong hop đồng đẳng thời hop đồng thé chấp còn có méi quan hệ phụ thuộc về hiệu lục đối với hop đẳng làm phát

sinh nghĩa vụ cần đợc bio dim thục hiên Tuy nhiên khi bên nhận thé chấp thựciện phần quyên truy đòi và quyển tro iên thanh toán trên từ săn thể chấp tì quanhộ này lử có tinh vật quyền QSDĐ bảo dim phi đoợc ding ký thé chấp là căn cử

phat sinh hiệu lọc cia hop đẳng thé chip QSDĐ vữa làm việc công khai 48 người thứ ba biết vỀ sự tổn tại và dịch chuyển vật quyén trong trường hop trân cũng một

QSDĐ có

thản tré góp, thi hợp đồng thé chấp đã ký kết đi làm thủ tue đăng ký sẽ la chỗ thể

tại đồng thời nhiều quan hệ khác nữa như quan hệ cho thuê, mua

cổ quyền vo iên cao nhất

Nhữ vậy trên cơ sở i luân trân tôi đồng ý với quan điển của POSTS Vũ Thi Hang Yên “te “mot biển pháp có tinh chắt vật quyển nhằm báo đâm cho quan 1 trái quyền Họp đồng thể chấp mang tinh chất trái quyễn) là căn cứ đễ tạo lập quyên cũa bên nhận thể chấp đổi với tài sản thể chấp (mang tịnh chất vật

quyển) “Tf Trên thực tổ, mặc đò quy đính của pháp luật Việt Nam đưa ra khái niệm.

về thể chấp tii sin, song không có quy đính nào nêu rõ khói niềm vé thé chấp

QSDD Căn cứ vào theo quy dinh của hấp luật Việt Nam hiện nay có thể ảnh ngiĩn

thé chấp quyền sử ng đất là một biên pháp bảo đâm, là việc một bên (mi đặn gov là

bên thd chấp) ng QSDĐ thuộc sở hin cũa mình đễ báo đâm thực hiện ngiữa vụ vàhông giao QSDD cho bên fa (an đật got là bên nhận hề chấp)

“VR Thị Hồng Vẫn (Gỗ nhờn), G01), “Dim Bi dn ve tin cá tổ chức tị đơn bằng t chấp bắtabng rất eo ny Ảnh của phép tp in hi", Đ ti ngần cứa Vhok học cập cơ số, Từng âm học

kt Hà Nội HH Nôi H12

12.3 Đặc điẫu cha thé chip quyên sẽ dung đất

“Thứ nhất, đãi tương thể chấp là một loạ ti sẵn đặc biệt được biễu hiện dưới dang quyền (OSDĐ) và không thuộc quyén sở hồu cia người thể chấp, Như trước đổ nhân tích, đất đi ở Việt Nam có chế đô sỡ hữu đặc thù là cũa toàn dân, do Nhà

tước là chủ sở hữu vây nên ti sin thể chấp không phải là đất dui (vit) mà chỉ là

SDD (vit quyỗx) Chính bôi ti sản thé chip là vit quyền nên dẫn đến những các dic đm khác bit nguồn từ tính đặc thi này: hình thúc chuyển giao, bình tự thủ

tue, điều liện có liệu lực của thể chấp QSDD

"Thử ba, thể chấp QSDĐ là một hình thức chuyển QSDĐ cổ đều kiện hoặc đây là hình thức chuyển QSDĐ không tron vẹn, không diy đã Theo quy định của

BLDS năm 2015 và LBD năm 2013 thi thé chip QSDD cũng là một hình thúc

chuyển QSDĐ Tuy nhiên bình thúc này khác với các hành thức chuyển QSDĐ khác nh chuyển nhương chuyển đổ, thừa ké, ting cho, Các hình thie chuyển QSDB này là chuyển QSDĐ một cách hoàn toàn, toyệt đối từ chỗ thể này sang chủ thể

Xhác, chủ nở dạng dit sẽ không còn quyển lợi hoặc nghĩa vụ gi đổi với chính thin

đất đã chuyển giao Con đối với hình thức thé chấp QSDĐ, bôn thể chấp ngey sma khi giao kết

nhân QSDĐ xác nhận nguồn gốc đất hợp pháp ma chưa có sự chuyển giao trên thục

tế Đây chỉnh là tính không tron ven không diy đồ, Bến thé chip chi chuyển giao"hoàn toàn QSDĐ cho bên nhận thé chấp trong trường hep bên thé chấp không thực

iện hoặc thục hiện không đóng không diy đã nghĩa vụ cia mình hoặc có thöa thuận khác Trong quả tình thé chấp, bân thể chip không mắt ấ quyền sở đụng của ong hop đẳng thể chấp chỉ chuyển giao vé mắt pháp lý là gay chứng

sinh, Ho vấn thực hiện quyền khai thác hoa lợi lợi tức tờ tải ân mà ho mang đ thé chip (tnt trường hợp hos lợi, lợi tức công thuộc tải sân th chấp) Đây chính là tinh

có đu liên Ngoti ra, các quy định về điều kiện và thủ tục của hình thức này cũngdon giản hơn nhiều so với các hình thức chuyển QSDĐ khác Một tong những đuiện cẩn bin là người sử dụng dit phải có gây chứng nhân QSDD do các cơ quan

Nha nước có thẫn quyền cấp

Thử ba, tỉnh đặc thù của thể chấp QSDD còn được thi hiện ở chế vin để

này không chỉ được quy dinh trong pháp luật dân sự, pháp luật dit đại và vẫn bản

hướng dẫn thí hành mà còn được quy đính trong pháp luật về nh vực Ngân hing, Sở đ có quy định nh vây vi đất đi vốn đoợc coi lá một loại tai sin vi vậy đất dai

cũng được tham gia vào các giao dich din sự như các loại tải sin thông thường

khác nôn host động thé chấp QSDĐ cũng phải chiu sự điều chỉnh cia pháp luật dân sự Ngoài ra một bên của quan hộ thé chip QSDĐ có thé là các ngân hàng tổ

chức tin dụng nên phấ chịu sự đều chỉnh ota pháp luật rong lĩnh vực ngân hàng

Nha nước với nhận thúc sâu sắc vỀ tâm quan trọng của dit nên vẫn để thé «

QSDD không chỉ được quy định trong các BLDS năm 2015 và LĐĐ năm 2013 màcòn trong các vin bản chuyên ngành khác.

1⁄4 Sự khác b:sản khác

giữa thé chấp quyền sẽ dung đất và thé chấp các loại Nhã phân ích tei mục 1.2.1, thé chấp tải sân có đặc điểm chung là ti sản ‘bio dim có thể là bất động sin hoặc động sản Tuy nhiễn, để phân biết được đâulà thé chip QSDĐ, đầu là thể chip các los ti sin khác moi người thường căn cử vào vide tắc định hình hú tên tại của tử sân thể chip đỂ đưa ra những sự khác nhau cơ ‘bin giữa ha Los hành thức thể chấp này

TẺ đối tương cia biên pháp thé chấp, thông thường với thê chip, tải săn bản

đầm phi là ti sn thuộc quyền sỡ hia riêng của người mang đi thổ chấp hoặc được

chỗ sở hồu ủy quyền (i dạ xe cổ, nhà ð, hing hóa, ) 1a đồ là loa tà sẵn đơn nhất

riêng biệt Những đổi tung của thé chip QSDB là đãi tượng kép QSDĐ gin liên

Với đất đủ - loi tii sẵn khác thuộc sở hữu của toàn dân do Nhà nước là dai diện

cá nhân sở đụng đưới dạng được nhà nước công nhấn quyển Chủ

thể là đỗi tương sử dụng đất chỉ dang thực hiện một trong những quyền mà chủ sở

đu cho phép Đây chính à điển khác biệt của thể chấp QSDĐ so với th chấp cácchủ sở hữu,

To tải sân khác

TẾ Hỏi até có hưu lực của biện pháp thể chấp, trong khi các biện pháp thể chấp khác được xác định có hiệu lục kể từ thời điểm giao kết đà thời điểm các bên

thôa thuận xong các điều khoản và bin cuối cing đặt bit lí vào hop đẳng theo điều

400 BLDS nim 2015) hoặc theo thia thuận vi đu như: hợp đồng thé chấp máy xúc,

máy ti; hợp đông thể chip hãng hóa luân chuyển không cần thục hiện bắt kỷ thủ

tue hãnh chính nào mà pháp luật vẫn thửa nhận hiệu ive của bin hop đồng đó

Ning thé chip QSDD lại khác, hiệu lục ci hợp đồng chỉ được coi lá có hiệu lục ôi thực hiện công ching, chứng thục hợp đồng và ding ký thé chip tei cơ quan có thim quyén theo quy định của LĐĐ năm 2013 Thậm chị, với việc không đăng ký

thé chip QSDĐ còn được xắp vào hành vi bị nghiém cầm thực hiện theo khoản 6,iu 12 LBD năm 2013 Rồ răng đ có nự khác nhau rong việc thực xác định hiệu lực

hop đồng Trong ki, hop đồng thé chấp QSDĐ bị bit buốc về mặt hình thức đỗ teo đề kiện cơ quen Nhà nước aễm tra quản vide sở dạng đất đu th các biện pháp thể chấp khác lạ được wx tên trong nguyên tắc tự do giao kết tơ do thỏa thuận ma quy

cio vé mặt thủ tục hành chính không có sự can hiệp hoặc sơ cưa thiệp làtấtít

TẾ vin để Hư giữ tài sân trong ki BLDS năm 2015 dang ấp cân thể chấp với

học thuyết không thu giữ t sin bảo dim, các biện pháp thé chip với các ow: tải sin

Xhác cũng tùng buớc thay đổi ki không cằm giữ tả sản nữa ma vấn để cho chỗ sở hữu sử đụng khai thác, rong trường hop bên bảo dim, bên đang nắn gi ti sẵn bio đầm không bản giao ti sẵn bảo dim theo yêu cầu cite minh thi bên nhận bảo dim

chỉ có thể xử lý khoản nơ theo con đường Tòa ánh” ví dụ: thể chấp quyên sở hữu.

hà thé chấp xe 6 tô, thể chấp tii sin hành thành trong tương di thi biên pháp

thé chip QSDĐ lại có trường hợp đặc rệt cho pháp việc thu giữ tải sin bio dim

theo nghị quyết số 42/2017/QH14 ngày 21 tháng 6 nim 2017 về thí đẫm xử lý nợ xấu ca các chức tin dung theo đó các tổ chúc tín dụng được tp tục thụ giữ tả sin đối với các khoản nơ đã chuyễn sang nợ xếu rước và trong thời gian Nghĩ

quyết này có hiệu lục th hỗi QSDĐ bio dim do nợ"ngân hàng Quy diah khác bit của thể chấp QSDĐ

ý tà sản thd chấp, thể chip QSDĐ có một đặc adm nỗi bật đã

của bên vay đối với các

TỶ việc xứ

nêu trước đó ring biện pháp bảo dim này được đều chỉnh trong nhiều vin bin

Điều 301 BLDSuim 2015

phip luật chuyên ngành Kéo theo da, sợ khác tiệt chúng ta có thể thấy 18 khu vấn đã xử lý tài sân thể chấp đối với QSDĐ được rất nhều vin bản quy định trong việc xử lý ti sả thể chấp vi du: LĐĐ nim 2013, Luật các ổ chức tin dang 2014, Luật

thi hành én din se năm 2014, Nghị ảnh số 21/2021/NĐ-CP quy định thi hànhBLDS về bio dim thực hiện nga wu; Nghĩ quyết số 43/2017/QH14 về thí đểm

xử lý nơ sấu của các tổ chúc tin dụng, Thông te lin tich số 16/2014/TTLT-

BTP-BTNMT-NHNN của Bộ Tư pháp ~ Bộ Tai nguyên và Mãi trương —N gân hàng Nhà

"ước hướng din một số vin dé về xử lý ti sin bio đăm, Trong khử đó các Losi tỉ sin khác ki thục hiện việc xổ lý ti sin để bảo dim ngiễa vụ chưa được thục hiện Ini được quy định sơ sii, trong các vin bản tin mãn, thiêu thẳng nhất

L4 Ý nghia của biện pháp thé chấp quyền sử dụng đất

"Thổ chấp QSDD ra dai cùng với việc ban bánh LBD năm 1993 Việt Nam đã xác lập quy đính và thể chip QSDD mang nhiing ý nghĩa cơ bản sau diy:

Thứ nhất thể chấp OSDB la một trong những biến pháp Ht thác đắt den có

Tiêu quả Qua một cuộc đều tra cũa Bộ tài nguyên và môi trường tién hành tiên 12 finh, thánh hổ trong cả nước đánh giá vai trỏ, vì bí cite những quyền chuyển QSDĐ, 68% số người được hồi cho ring: quyền thé chấp là quyển quan trong

nhất Thể chấp QSDĐ chính là một trong những hình thúc lưu chuyển quyển hiệu

‘qua khí biên đổi tai sản 1a QSDĐ từ giá tri hiện hữu, đơn nhất sang tài sẵn có giá trí“kép” vin có giá tri khai thác, sử dụng với khả năng nh li mốt cách thuẫn túy tr

nhiên vừa dé them gia giao dich din ar đâm bảo cho các ngiĩa vụ vi mục dich ofa chỗ sử dong đất nhờ đó ma nguồn vẫn được ting lần, mỡ réng và phát tiển nhiễu

Hơn so với giá tủ ben đầu

Thứ hai, thể chép QSDD tao đẳu luận cho người cô QSDB giải quyết nhí in trong quá trình sir hong đất Trong tôi cảnh hội nhữ

uyất Ảnh tới việc tăng năng lực canh tranh - yêu tổ sống côn cũa doanh nghiệpvấn là nhân tổ

tiên thi trường trong nước và quốc tế Thé chấp QSDB để vay vẫn cho host động

sản xuất, đầu tụ kinh doen là luôn được các chuyên gia tử chính wa ên sỡ đảng

° Bùn Quang Hy Chữ bn),C016), Gio minh Le dN Công nhân din, Một A19

shim gai quyết được yêu tổ đầu vao của qué tỉnh sin xuất ăn định đồng tin để

mở rồng quy mô, mie độ quân lý lánh doanh, mỡ réng cơ cầu ngành nghề và hợptác đều tr gop phin đắc lục cho việc giải quyết leo động déi dự; chuyển dich cơcâu kinh tổ Ngược lại, Nhà nước công thé hiễn sơ quan tim và tao điều liên cho

các nhà đầu tư có th tấp cân nguồn vốn vay mốt cách dễ dâng, có hiéu qui tạo đã cho nợ phát triển kinh t, tạo ra động lục canh ranh lãnh manh và tién kip với các nhà đầu tử nước ngoài Bén canh đ, thể chấp QSDD còn mang ý neha thết thục

hơn đổi với hd ga ảnh, đặc biệt là các hô ở vùng nông thôn trong việc giải quyếtshủ đầu tơ phát hiển sin xuất, dim bio cuộc sống they vi trông chờ vào sự bảo

trợ tay cấp phát vẫn cũa Nhà nước

Thứ ba, thông qua thé chấp QSDĐ, các 13 chức tin ảmg vừa thực hiện

phòng ngừm có hiu quả ria ro, vừa thue kiện chức năng căm chuyên vẫn cho Việc

cho vay bằng hình thức thé chấp QSDĐ không nim ngoài mục đích nhằn ngăn "ngừa và giảm thiểu những tin thất và rồi 0 có thé xÃy ra đối với bên cho vay Thục

tế thời gian qua do ảnh hưng cia cơviđ19, inh tổ hoạt động đính tr, không ít

vay bing thể chip QSDĐ vớ lãi mắt thấp

được đánh giá là biện pháp dim bảo an toàn nhất từ thống các ổ chức tín đụng khí

thục hiện chúc năng cho vay trong thoi đểm đó Thâm chỉ theo thông kê của FLASsức sôi động, chiếm wu thé và

(co quan tư vẫn về môi trường đâu hộ th “Hoat đồng cấp tin ding ở Tit Nam

thiên về cử đụng bắt đồng căn với ỹ lệ các Ngân hàng nhận bắt đông sản làm bảo

im chim 9396" Vi cỗ liệu này cho thấy, thé chấp bing bit động sin ma chit

iu là QSDĐ đá, dang và sé tấp tục được các tổ chức tin dung áp dụng phố bin và ‘us tiên hơn các ink thúc cho vay khác do những ua điển sau đây: Một là, thể chấp bằng tài sẵn bảo đảm là QSDĐ có đô rủi ro thấp hơn nhiều so với hình thức thé chấp tái sin khác và thé chip không có tai sin bảo dim Ha là, đất dai mắc dù có

giới hen về điện tich nhơng li vô hạn về thời gen nữ đụng và khả năng ảnh lời nếu

` BIAS,Q006), it Em tăng cường cơ hội dp cẩn th dg thông quacđ ccd gia đế, bấy đấm

Tà Nội BI.

được diu te và kha thác có hiêu qué; chúng không bị khẩu hao qua thời gian sử

dang không bị hờ hông hoặc có thi bi têu hủy nh các tải sin khác, Ngo ra thể

chip bằng QSDĐ sổ los trừ hành vi tau tán, cất giấu tải sin của bên thé chấp machúng ta thường thấy ở thể chip tii sin khác khí bên thé chấp không thục hiện"nghĩa vụ tr ng din hạn

Tóm Ie, sự ghỉ nhận của pháp luật Viét Nam cho phép người sử dung đất thể

chấp QSDĐ đã tao ra cơ hội đ chai thác và tin dụng tôi đa những tiém năng và lợi thé của đất dei, tạo ra cơ hổi làm chủ đất đai của người sử đọng đất nhưng vẫn.

Xhông mắt vai tr, vì thể của Nhà nước với ty cáchlà đủ điên chủ số hữu

1.5 Lich sử hình thành và phát trin quy định cia pháp luậtvỀ thé chí

si dụng đất

1.5.1 Khai niệm cha pháp hật vễ thé chấp quyễn sẽ dung đất

Trong thời gian qua, với sy phát triển năng động cũa nên lãnh tổ thi trường,cùng với mr dan xen của các thành phin ánh va các hành thúc sở hồu, kéo theođổ là các quan hệ xã hội nói chung và các quan hệ đất đi nổi ring cũng cổ gu

hướng phát tin Các quan hệ về đất đủ không còn bo hẹp ở pham vĩ chủ thể sử dang dit trong nước ma côn mỡ rộng cho các chủ thể nước ngoài Các gao dich về

SDD cũng không còn han chế & một vai giao dich nhỗ lễ như trước diy, ma theyào đó là ar đa dạng của các phương thức giao dich QSDĐ với nhiễu mục đích sử

dung khác nhau, nhiều loại QSDĐ khác nhau tham gia với tư cách là đổi tượng,

trong giao dich thé chip Song hành với sự ổn dạng nêu trên tt yêu cũng ko theosự phúc tạp của những vấn để phát sinh trong quá tinh geo dich Đỏ là làn thé

tổ chức, cá nhân được of ding trở hành tải sản dim bio,

dang thục hiện thôn thuận dim bio trong các gao dich thônngười có QSDĐ.

thuận Cùng với đổ, với ar không én đính của thi trường bất động sin, sự thiêu minh bach trong quy hoạch sử dụng dit hiện nay thi bên nhận thé chấp phi cô những cách thúc và bin pháp g để phòng ngừa và hạn chế rồi ro Đặc biệt với sơ

lem phát ofa nền kinh tế trong thời gian qua để và dang dit ra cho các doanh."nghiệp, ác nhà đâu tơ những khó khăn và thách thức lồn trong host động của mind,

chế quân ý kiểm tra gián sit QSDĐ là như cầu tt yêu đại hồi Nha nước xây đụngnhững quy pham pháp luật đều chin

C6 khả nhiều khể niên, đính nghĩa và quan niệm của các nhà khoa học vé

du chính pháp luật đối với các quan hệ xã hội theo cách thúc khá quất hoặc cụ

thể, song tt cé đều biễu hiện nội dang cốt lối nhất là Nhà nước sử dạng phương tién pháp luật a tác đồng vio các quan hộ xã hội và định hướng các quan hệ xã hội

để theo ý chí cia Nhà nước Theo đổ, có những quan hệ xã hội mà sự tác động của

php luật mang tinh chất quyền uy, mệnh lệnh buộc các chỗ thể khi thiết lập quan

hộ phải tuyệt đất tuân thủ và chấp hành nghiễm chỉnh các quy đnh của Nhà nướcSong, cũng có những quan hệ xã hội mà các quy đính cia pháp luật chỉ mang tính,ish khung tao cơ sở pháp Lý tién để định hướng cho các chủ th kha thất lập quanhộ, còn trong quá hình thục thi các quyền và ngấa vụ các chủ thể được quyền trdo, hy nguyện thôa thuận và bày tô ý chỉ, min sao những thôa thuận đó không vĩ

pham điêu cém của pháp luật và đạo đức xã hội Theo hướng tiếp cận khác cụ thé hơn, PGS.TS Pham Hữu Nghi cho ring "Pháp luật được hiểu la việc Nhà nước

dian vào pháp luật, sử đụng một lost các phương in pháp lý đặc thủ (quy phạm,“pháp luật, văn bản áp dung pháp luật, quan hệ pháp huật, hành vi thực hiện quyền.

‘va nghĩa vụ pháp i) df điều chinh các quan hệ xã hộ, tác đồng din các quan hệ xã Hồi theo phương tướng nhất dn’ Tương đẳng với quan điểm này, rong giáo tình,

Lý luận Wha nước và Pháp luật cite Trường Dei học Luật Ha nối cũng có quan niệm,

tương tự khi để cập đều chính pháp luật Điểu chữnh pháp luật nói cưng là quá trình Nhà nước ding pháp luật (xine cách là cổng cụ did chính) tác đồng lên

"hành ví của các thành viễn rong xã ôi nhằm dat được những mục dich để rat"

Tom lạ, mặc đò khá niêm về pháp luật thể chấp QSDĐ hiện nay chưa có

dh ngiữa trong các vin bản pháp luật, xong với inh nghĩa vỀ thể chấp từ sin,

đánh ngữa về QSDĐ và các khái niệm về pháp luật đợa trên các công tình nghiên

`? Tưởng dhe Lait Hà Nội, 2010), Giáo bi 5ý ln Nabe va php lat, Noo Công niên dn,

ANGLES

coi pháp luật về thé chip QSDĐ có thể được dinh nghĩa nh mau: “Pháp Inde về thé chấp OSDĐ là viậc Nhà nước đồng pháp luật (hệ thẳng các any phan pháp Trật tác đồng dé chin các hành vi xử ar của các bên tham gia quá trnh thể chấp QSDB, nhằm bảo đâm quyển và lợi ích ca bên thé chấp, bên nhận thế chấp

valor ich cung cũa Nhà nước và xã hội

1.52 Lich sĩ lành thành và phát tru quy định của pháp luật về thé chấp quyền

sic đụng đất

11521 Giai doco trước lồi bạn hành Luật đắt dew năm 1998

Tạ thời đểm cách mang tháng Tám năm 1945 thành công ngoài mục tiêu cũng cổ chính quyền non trẻ, Đăng và Nhà rước ta con chủ trọng đến việc phát triển

nin kánh tổ và hệ thống pháp luật, đặc biết quan tâm din vin để bảo hộ quyền sở

Hữu tải sản của người din, Điễu thứ 12 Hiển pháp năm 1946 quy định: “Quyền tr

Hữu tải sản của công din Việt Nem được bảo dim" Tiấp đá, Sắc lệnh số 97-SLngày 22 tháng 5 năm 1950 đã quy đính những nguyễn tắc cơ bản được coi là nên,tầng cho việc xây đụng pháp luật din sơ (rong đó có pháp luật đất dx) sau này

Tiếp đó, Hiển pháp năm 1959 được ben hành thay thé Hién pháp năm 1946 đã xác nhận ình thc sở hữu đất dei: "Nhã nước chiéu theo pháp luật bio hô quyén sở hữu vỀ muồng đất và các tu liệu sin xuất khác oie nông din (Điều 14); "Nhà "nước bão hộ quyền sở hữu vé nuông dit cũa công din vé cũa cãi tha nhập hop phép,

của cải để dành, nhà ở và các thứ vật dung riêng khác" (Điêu 18) Như vậy trong

thời kỷ này, pháp luật nước ta công nhân quyền sở hữu te nhân ce cá nhân người ning din đối với đất dui Vite thé chấp dit dei được thục hiện theo quy định cũa

hấp luật

Quyển sỡ hữu tự nhân đối với đất đi chỉ tổn tại rong một khoảng thời gen

cho dén khi Hiền pháp năm 1980 được ban hành Theo điểu 19 cia Hiển pháp nim

1980, cho thấy sự thay đỗ: về hình thức sở hữu khi pháp luật chỉ thừa nhân mốt chế

đồ sở hữu duy nhất đối vi đất đại ở nước ta, do la chế độ sở hữu toàn din về đất

xi, Các hình thúc sỡ hồu khác về đất dei bi xóa 06 Cu thể hóa quan đẫm này,

Luật Dit đu năm 1987 ben hành đã xây dụng những quy ảnh: “Dat đi thuộc sở

hữu toàn din, do Nha nước thống nhất quản ly Nhà nước giao đất cho các nông,trường lim buồng hợp tác xã, tip đoàn sin xuất nông nghiễp, lê nghiệp, xinghiệp, đơn vì

dưới đây gọi là người sỡ dụng đất để sỡ dụng én định lâu đã Nhà nước còn geo đất để sử dung có thấi han hoặc tam thời Nguôi dang cỡ dụng đất đi hop phép

được tip tục sử đụng theo quy dinh của Luật này!" và "Nghiém cấm việc mua,

‘bén lần chiếm đất đủ, phát cnh thu t6 dui moi hình thúc, nhận dit được giao mã không st ding, sử đụng dit không ding mục dich, tự tên s dung đất nông nghiép,

dit có rừng vào muc đích khác, làm hủy hoại đất dai Sự ra đời những quy đính.

trên đây đã diy hoạt đông thé chip đất đai vào tinh trang đông băng do không được

ñ trang nhân dân, cơ quan nhà nước, tổ chúc xã hội và cá nhân

-php luật đất đi điều chỉnh Cùng với tác động của việc một thời gian dai áp dụng

sei lần mô hình tập thé hóa nông nghiệp rong thi ki bao cấp không dem lại hiệuqué mã côn làm cho nên nống nghiệp nước nhà rơi vào không hoing tit Một số

da phương đã “xé rào" thục hiện việc "khoán chui" bằng việc gieo ruộng dit cho

hồ gịa định sở dụng đã meng lạ hiệu quả kính té rõ rật Nhân thấy si sot trong việc

quân lí uông đất cơ quan nhà nước đã nhanh chóng đưa ra Nghĩ quyết số 10/NQ TU của Bồ Chính trị ban hành ngày 05/04/1988 về cơ chế khoán hô" nhằm giãhông moi năng lục sản xuất cho người nông din và đơa vào lục lượng mới cho sin

xuất nông nghifp của nước ta với hat nhân chủ yêu là các hô gia ảnh (ngoài có

nhân và hop tác x@) — mốt đơn vi kinh tẾ tơ chủ rong sin xuất nông nghiập khỉ

được Nhà nước giao đất sử dạng én định âu dài

1.5.2.2, Giai đoạm t lân bam hành Luật đắt đt năm 1993 đẫn tước lửu ban hành

Tuất đt ăn năm 2003

Nhằn phát huy những thành tu ma Nghị quyết 10/NQ.TƯ mang lạ và gốp phin hoàn thiện thể chế kinh té thi trường inh hướng xã hội chủ ngiữa, ngày

14/7/1993, Quốc hội khóa IX kỳ hop thứ 3 đã thông qua LĐĐ mới năm 1993 thay

thé cho vin bản pháp luật trước 46, LĐĐ năm 1993 ra đời đ chỉnh thúc ghi nhận,

` Đền 1,Luậ đặt inn 1887"Điện Tu ot dim 1987

hồ gia dink, cả nhân được Nhà nước giao đất có quyên chuyển đỗ, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thé chấp QSDB Các quyền nói rên chỉ được thực hiện trong thời an giao dit và ding mục dich sử đụng dit được giao theo quy dinh của Luật này và các quy định khác cia pháp luật (hošn 2 Điều 2); đẳng thời, pháp luật dit đai cho ghép hồ gịa ảnh, cá nhân si dung đất một số loại đất để thổ chấp tại các ngân hing Nhà use, các tỔ chúc tin dung phù hop với quy ảnh của pháp luật tạ đu 77, ĐỂ hướng din thi hành cụ thể những quy định này cia LĐĐ năm 1993, Nhà nước đã lân loợt ban hành các nghỉ dink: Nghĩ định số 64/NĐ-CP ngày 27/09/1993 về việc gto dit nông nghiệp cho hô gia ảnh, cá nhân sử dụng én dinh lâu đã vào mục đích

sản xuất nông nghiệp: Ng định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999 về thục hiện

chuyển nhương, cho thuê, cho thuê li, thờa kế QSDĐ và th chấn, góp vẫn Nghị cánh sổ 17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999 có các quy Ảnh cụ thể về điều kiện nội dang và bình tụ th tục về thé chấp QSDB

Các quy dinh vé thể chấp QSDĐ được tiép tục khẳng định tại Luật sie tổ sung một

dành một phần quy dinh về hấp tit sẵn nói chung và thé chấp quyển sỡ dụng nổi uiêng Phin thở V của Bộ luật này để cập đến quy đnh vỀ chuyển QSDB; trong

đồ có các quy dinh về thé chấp quyên sỡ đụng (Chương V - phin thứ V)

Nhờ vậy, trong gi dom này, BLDS năm 1995, LĐĐ năm 1993; Luật sửa đổ, tổ sang một sổ đều của LĐĐ năm 1998 và năm 2001 đấ cổ các chự Ảnh rổ ràng về thể chấp QSDĐ, đầy được coi la bude tiến vượt bậc, tao đu kiệnthuân li đỀ mổ rồng va phát tiễn các giao dịch din mự nhằm dim bio quyễn lợi của các bin tham ga

1.52 3 Giai doce từ lu ban hành Luật đất đi năm 2003 đẫn nay

LPĐ nim 2003 ra đời tấp tục ghỉ nhân quyén thé chấp QSDD song co các

qguy định cụ thể về thé chấp QSDĐ gắn với hình thức sử dụng đất của hồ ga din,

cá nhân và t chức kink té được Nhà made giao đất "pháp din hoe tinh hạ thủ tục đăng ký, xóa thể chấp QSDĐ và xử lý QSDD đã thé chip (Điều 130) Nghị Ảnh số

181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 vé thi hành Luật đất đủ đã cổ các quy định xác

Gok thôi idm thục hiện các quyền của người sử dung đất nổi chang và quyền thể chấp QSDD nói tiếng (Điều 98); quy đính thực hiện thủ tục hành chính trong việc chuyển đổi, chuyỂn nhương cho thuô, cho thu lại, thờa kệ, tăng cho, thể chip, bảo

Tĩnh, gop vốn bằng QSDĐ (Điều 117); quy định về trình tự thủ tục thé chấp QSDD(Điều 153), Tiếp do, BLDS nim 2005 ra đời thay thé BLDS năm 1995 công có các

quy định vi thé chip QSDĐ tei Chương XXX (từ Điễu 715 - Điễu 721); trong đó

thị nhân quyển và ngiấa vụ của bin thé chip và bân nhận thé chấp, cách thúc xở lý

ti sẵn thể chấp, đẳng thời quy dinh tố việc thé chấp QSDĐ phi tuân theo các quy,

tii sẵn do Bộ luật này và pháp luật đắt đai quy dink,

ii mới và kế thừa những điều luật rave diy, hiện nay quy dinh về thé chip

được đều chỉnh theo BLDS năm 2015 và Luật đất đi 2013 và các văn bản luật chuyên

"ngành khác luật ngân hàng luật các tổ chức tin đụng nêm 2017, công hem gia đền chính đổi với các chỗ thể có liên quan BLDS năm 2015 di khắc phục bit cấp của BLDS nim 3005 vé vide chỉ cho pháp một nguit được thé chấp ti sin của mình để

‘bio dim ngiĩa vụ cho chính minh Quy din nh vây là công nhận việc bảo dim thục

iện ngiĩa vụ cho bên thứ ba một cách chính thống thé hiện nguyên tắc tôn trọng tự do

định chúng về

` chí hư do thie inn côn các bên trong quan hệ din ax Trước đậy đối với mớt tử sản

một người chỉ ding bio dim cho ngiĩa vụ của minh còn giờ diy, người đó có thể khai

thác giá bị của tai sản mét cách tốt đa, tùy ý và da dạng - tự nguyện dem tải sản của

minh đ thi chấp để bảo dim ngiễa vụ cho một nguời khác” Sửa đổi các vấn bản

tng dẫn như Nga ảnh số 21/2021 NB-CP ngày 1903/2021 thay thé Nghị ảnh số

163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 của Chính phủ vé gao dich bảo dim,Ngã ảnh số 11/2013/NĐ-CP ngày 22 tháng 02 nim 2012 của Chính phủ về sốn đối,tổ mang một sổ đều của Nghị đánh sổ 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 nim 2006

của Chính pai về giao dich bảo dim cũng có những đẳm mới Theo da, không chỉ có

các tổ chức tin dạng được nhận thé chấp QSDPÐ và các ti sin gin in với đất tử ngày

2} NyggŠn Vin Đền, G019), Hoan Điện pháp luật về thể chấp sn đâu bảo Our hiện ngtta chop đẳng

sg ngột ng; Nein ca ro a, Viên la no học Vật Nan Vin Nhì mớc và ng hệ,

Xe /e snds£ø mong apap "ưa cao dovHou han up hate dup aruda

————

không phi là tổ chức tin đụng được nhân thổ chip ti ân báo dim trong đó ¢6 QSDBdi thie mãn đầu liện thao luật Ảnh:

Tóm lạ, thể chip QSDĐ là một chế định quan trong của pháp luật dit đại

ghi nhận quyền ning cia người st dụng đất thể hiện tính én dinh, tỉnh liên tue trong quá tình sở dụng dit của hô ga định, cá nhân ĐỂ tạo điều kiện cho tổ chức, hô gia dink, cá nhân thực hiện thé chấp OSDĐ một cách nhanh chóng, thuận tiên, Nhà nude te di ban hành các quy đính về thé chấp QSDĐ ma trước

títiên phải ké din nơ ra đối của các đạo luật LBD năm 1993; Luật sửa

sang một số điều của LĐĐ năm 1998; Luật sửa đổi, bổ sung mốt số điều của

LBD năm 2003, LBD nim 2013

KET LUẬN CHƯƠNG 1 Chương 1 đã làm zõ khái niệm, đặc điểm, ý ngiấa của xe một sổ kết luận sa

“Thứ nhất, thể chấp QSDB là mốt biến pháp bảo dim có tinh chất vất nyểnlavige mat bên ding QSDD để bảo đân thục luện ng] vụ cho bên kaa Tài sin thế

chấp do bên thé chấp giữ và không chuyễn giao cho bên nhận thé chấp do vậy để đầm bảo thứ hr vu tin thanh toán cũng như tránh xây ra tranh chấp đối với bên thứ tba trong quan hệ với QSDĐ để trở think tải sin thể chấp người thể chấp phải ding inj biên pháp bảo dim với cơ quan có thim quyền để công ki với các bên

Thử ba, cần thất phất có sơ điều chỉnh pháp luật đốt với quan hệ thể chấp

QSDĐ dang ngày cảng mở rộng trong hoạt động kinh đoanh thương mai Đẳng thời

quan hệ thé chấp QSDĐ cũng là một trong số các quan hệ quan trong nhiều rã ro cần hành lang pháp lý chất chỗ, hướng dẫn rõ răng để bão vé quyền và lợi ích của các bên Thử ba, các nổi dong chính mà pháp luật đều chin trong quan hệ thé chấp QSDD dang được Nhà nước aia đỗ, bổ sing cho ngiy cing phù hop với thục t tuy

nhiên at dd: mới này chưa thất sổ răng và những vin bản áp dụng cha có sơ đẳng

bổ thống nhất

HIEN HANH VE THE CHAP QUYEN SỬ DỤNG DAT

2.1 Quy định cia pháp hột hiện hành về thé chấp quyền sử dung đất -3L1 Chỗ thé cña quan hệ thé chấp quyên sẽ dung đất

Chủ thể của quan he thé chấp 1a các bin tham gia vào hop đồng thể chấp

QSDD gồm bên thé chấp và bên nhận thể chấp Vì quan hệ nay nằm trong nhóm các

quan hệ pháp luật dn sự nên điệu kiện ma pháp luật quy đính đốt với ch thé tham

ga hợp đồng vin phải bảo dim các điều kiện chung theo BLDS năm 2015 về nănglục pháp luật din my và năng lực hành vĩ din sự Ngoài ra, các chủ thể cũng phải

đầm bảo quy dinh của luật chuyên ngành trong đó chủ yếu la Luật đắt dei 2013 111.1 Chữ thễ thé chấp quyển sử dìng đắt

Hồ gia định, cá nhân sở thuộc quy dinh tại khoản 1 và khoản 3 Điều 179

và khoản 2 Điều 180 LBD năm 2013 được sử dụng dit dai để thé chip QSDĐ Theo quy dinh của BLDS nim 2015 thi hô gia đình tổ hop tác không là chỗ thể

trong các quan hệ din, cho nên nêu hộ gia định th chấp QSDĐ và tà sin gắnliền với đất của hồ được giao thi tất of các thành viên phãi ký hoặc ủy quyển chongười vay ký với tự cách cá nhân

TỔ chức kinh ế nằm trong các quy dinh tại khoản 2, 3 Điều 174; khoản 2, 3,

4 Didu 176, khoản 1 Điễu 178 LBD năm 2013

Nghời Việt Nam dinh cứ & nước ngoài về đẫu từ tei Việt Nam được Nhà

nước Việt Nem giao dit có tha tién sử dụng dit; Nguời Việt Nam định cự ở nước "ngoài, doanh nghiệp có vẫn đầu tơ nước ngoài được Nhà ngớc Việt Nam cho thuê đất thụ tin thuê đất mốt fn cho cả thôi gian thuê, doanh nghiệp có vấn đầu hư nước "ngoài được Nhà nước Việt Nam giao đất có ths tiễn sử đụng dit a thục hiện dự án

(choi { và khoản 3 Điễu 183 LĐĐ nắn 2013)

Đổi với Doanh nghiệp lên doanh giữa

"ngoài được Nhà nước Việt Nam giao dit có thụ tần sử dạng đất để thực hiện dự án

(choén 1 và khoản 3 Điều 183 LBB năm 2013)

chức nước ngoài, cá nhân nước

Đổi với Doanh nghiệp liên doanh giữa tổ chúc nước ngoài, cá nhân nước

"ngoài, người Việt Nam định cự ở nước ngoài với tổ chức ánh tế mà ổ chức ánh té gp vin bằng QSDĐ thi doanh nghiệp liên doanh có quyển thể chip QSDĐ (khoản 1 Điễu 184 LDD năm 2013) trong các trường hop sau: Một là, đất của tổ chức nh Ế gốp vin do được Nhà ước giao có thu in sử đụng đất, cho thuế đất rã tên thuê

đất một lin cho cả thời gian thuê ma tiên sử đụng đất, in thuê đất đã nộp không có

"nguồn gốc từ ngân sách nhà nước, Hai là, dit của tổ chúc kinh tế góp vén do nhận chuyển nhương QSDĐ không phải là đất thuê của Nhà nước ta tần thuê dit hàng

của pháp luật về đất đủ để góp vốn tiên doanh với

"goi thi doanh nghệp tiên đoanh có quyén th chấp QSDĐ (khoin 2 Điều 184 LBDnăm 2013)

chức nước ngoài, cá nhiên nước

Ngồi Vi Nam ảnh cự ở nước ngoài được Nhà nước giao đất cổ thu tiễn

sử đăng dit, cho thuê it tr tidn thuê đất một fn cho c thot gian thuê ma gop vẫn tằng QSDĐ với tr cách là tổ chức kính tổ trong nước vào liên doanh với tổ chúc

nước ngoài, cá nhân nước ngoài thi doanh nghệp lên doanh có quyền thể chipQSDP (khodn 3 Điễu 184 LBD năm 2013)

Doanh nghiệp liên doanh mà bên Việt Nam góp vốn bằng QSDĐ nay chuyễn thánh doanh nghiệp có 100% vốn nước ngoài có quyền thé chấp QSDĐ (ễm b và iim ¢ khoản 4 Điều 184 LĐĐ năm 2013) trong trường hợp: QSDĐ do nhận gớp vn trước dé không thuôc trường hop dave sử dung để thục hiện các dợ án đầu tr nhà ở để bán và doanh nghiệp 100% vén nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất

thụ tiên thuê dit một lần cho cả thời gian thé theo quy định te: khoản 1 Điều 56 LDD năm 2013; QSDĐ do nhân góp vốn trước đó được sử dụng dé thực hiền các

dây án đâu tu nhà ở đỂ bán và doen nghiệp 100% vốn nước ngoài được Nhà nước

10 dit theo quy định tei khoản 3 Điều 55 LĐĐ năm 2013.

Nguii Việt Nam din cự ở nước ngoài được nhận chuyển nhương QSDĐ

trong khu cổng nghiệp, cum công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu

kảnh tế và có quyên thé chấp QSDĐ đã nhận chuyển nhượng này (khoản 1 Điều

185 LBD năm 2013)

Ngồi Việt Nam định cơ ở nước ngoài, doanh nghiệp có vẫn đầu te nước

"ngoài thuê dit, thuê lạ đất trong kina công nghiệp, cum cổng nghiệp, km chế xuất,

âm công nghệ cao, khu kình tổ ma đã rã tin thuê đất, thuê lại đất một lần cho cả

thời gián thn, thuê lạ thì được quyền thể chấp QSDB thuê, thuê lại này (điểm «

Xhoản 2 Điều 185 LBD năm 2013)

Ngồi Việt Nam định cơ ở nước ngoài, doanh nghiệp có vẫn đầu te nước

"ngoài đầu từ xây dụng cổng hình ngầm được Nhà nước cho thuê dit rã tiền thuê pQSDĐ (khoản | Điều 187 LBD đất mét lin cho cả thời gian thuê có quyền thé

năm 2013)

C6 thể thấy so với những quy định thời kỹ trước đó thi các quy định cite php luật đất đi hiện hành đã có nhiễu thay đổi quan trong theo hưởng ngày cảng nở rộng hơn phem vi chỗ thể có quyén được thể chấp QSDB Mit khác, Nhà nước thông qua những thay đổi các quy định pháp luật đang ngày cảng phát biễn theo đăng nguyên tắc bình ding hy do và quyên được chủ đồng linh hoạt cho mỗi chủ thể sử ding dit cố quyền được thé chấp QSDĐ hay không thông qua viễc fee chon

các hình thức sở dạng đất của chính họ Nhung bên cạnh đó có hạn chế, chỗ thể thể

chấp được pháp luật công nhận chỉ là những tổ chức, cá nhân ở dang liệt kê ma

Xhông có một dinh ngiĩa khá niệm cụ thể vĩ vậy với quy ảnh của pháp luật hiệnhành bên nhận thé chip cần kiểm tra kj lung các cá nhân, of t8 chúc, pháp nhân,sử dụng đất và chính QSDĐ được sử dung làm tải sẵn bảo đảm Bởi lễ, nêu không,

tuân thủ quy dinh này thi hop đẳng thé chấp sẽ bị tuyên võ hiệu do đốt tượng thé ế chấp.

chấp ~QSD không được sử đụng lâm tải sin

2.1.2 Chủ Bi nhận thể chấp quyên sic ong đắt

Các quy dinh theo LDD năm 2013 về quyền và nghĩa vụ của người sử đụng

đất nổi chang và quyên th chấp QSDĐ nói riêng cho thấy, bên nhận thé chip là các

tỔ chúc tin dạng đoợc phép host động tại Việt Nam, t8 chúc linh tổ Khác hoặc cá

hân theo quy dinh của pháp luật (bên nhận thé chấp là tổ chức kinh ế hoặc cá nhân,cli ép dạng trong trường hop bên thể chấp hộ gia Ảnh, cá nhân hoặc công đẳng din

curva thôn mẫn một số điều kiện nhất đánh”) Thao Luật các TỔ chức tín dung năm,

2010 thi các tổ chức tin dung được phép host đông tại Việt Nam, bao gia

Các tổ chức tin dụng ở Việt Nam bao gim: Ngân hing (tổ chức in dụng Nhà nước, Ngin hàng thương mai cỗ phần, Ngân hàng chính sách xã hội, Ngân hàng hop tá x8); tổ chúc tin đụng phí ngân hàng tổ chức tà chính vi mồ và quỹ tín dụng nhân din Tổ chức tín dụng nước ngoài, bao gdm: Ngân hàng liên doanh: ngân hàng

100% vốn nước ngoài, chỉ nhánh ngân hàng nước ngoài, cổng ty từ chính hiếndoanh, công ty ti chính 100% vẫn nước ngoi, cổng ty cho thué tải chính Hiên

doanh, cổng ty cho thuê tài chính 100% vẫn nước ngoài Như vậy, phạm vi chủ thể hận thé chấp QSDĐ theo quy ảnh của pháp luật hiện hành được mỡ tông phủ hợp Với thục tấn vi hiện nay có rất nhiều các ình thúc công ty, tỄ chúc ti chính ra đời

đã tạo khả ning và cơ hồi cho người sỡ dụng dit được thể chấp QSDĐ va tạo môitrường pháp lý cánh ranh lãnh manh gin các tổ chức tín dụng,

một khí canh khác, vide các tổ chức tin đọng nước ngoài được phép host đồng ti Việt Nam trên thục tẾ ủy thuộc vào nội đụng các điều ước, các Hiệp dink

mà Chính phủ Việt Nam ký kết hoặc them gia Chẳng hen, Hiệp định Thương maiViệt Nam và Hòa Kỷ quy đnhr

Các đơn vị tài chính, ngân hing 100% vốn Hoa Ky không được nhận thé

chấp bằng QSDĐ Sau ba năm LỄ từ ngày Hiệp định cổ hiệu lưc, các dom wi tit

Điều 35, Ng đnh số 21203L0NĐ-CP quy dn hin Bộ hật Din sri bo dim từng hiện nghĩ và

chính, ngân hing 100% vẫn đầu tư Hoa Kỳ chỉ được quyền nhân ti sin thể chấp

‘bing QSDD cia các sỉ nghiệp có vin đầu tư nước ngoài Việt Nam”

Voi quy Ả nh này, các tổ chúc tin đụng 10036 vốn đầu tr của Hoa Kỷ khí

hận thé chép OSDĐ bi han chế hơn so với các tổ chức tín dụng khác, Theo đã, họ chỉ có thể nhân thể chập sưu ba năm khi Hiệp Ảnh ký kết và đối tượng khách hàng chỉ là các xí nghiễp có vẫn đầu te nước ngoài tử Việt Nam mã thôi Đây là những vẫn để chỉnh yêu khi tham gia quan hệ phép luật

inf tra các điều kiện đỄ được tham gia vio giao dich thé chấp QSDĐ ~ một giao

dich bảo dim dic thủ đời hồi phi tuân thi chất chế các điều kiên do pháp luật quycảnh xuất phát tir chỗ đồ sở hữu toàn dân vé đất đi

Ngoài chủ thể của bên nhân thể chấp là các tổ chúc tia dụng được phép hoạt

đồng ti Việt Nam như các bộ luật cũ đã quy dinh trước đó tì LDD năm 2013 cho

ép các tổ chức kinh t rong nước hoặc cá nhân cũng có quyển nhân thé chấp nêu

hạ bên thể chip là hộ gia Ảnh hoặc cá nhân Sở đ nh vây v trên thực tổ, nh cầu

vi việc mở rộng nguồn vẫn di đầu tơ đối với các hd gia nk, cá nhân là rấlớn Tuy nhiên, không phi hộ gia đính hay cá nhân nào cũng có đủ đều lúện để tếp cân "nguồn vin từ các 18 chúc tin đụng, Ngoti ra việc vẫn hóa QSDĐ không chỉ bao gầm thể chip a dim báo khoản vay hiện nay thục tỉ thé chấp QSDĐ cũng để im bio

cho những nga vụ khác như gộp vốn do đó việc cho phép các tổ chúc kinh téhay cá nhân cũng được nhận thé chấp QSDĐ từ các hé ga đính hay cá nhân là quy

cảnh hoán toàn phù hợp với tinh ình the t, tạo điều kiên cho người sử dụng đất cố chấp QSDĐ các bên cin lưu ý

nhiều cơ hôi và sự lựa chọn trong việc tiếp cén nguẫn vốn, mở rồng hình thie daa

‘bio cho giao dich từ đó thúc diy việc sản xuất nh doanh Tuy nhiên, thọc tẾ cho thấy, các giao dich phát sinh giữa bên thé chip là hộ gia dinh hoặc cá nhân và bin hận thể chấp la tổ chúc kinh t rong nước hoặc cá nhân là không nhiều Tinh trang nh vậy sấy ra là vi các tổ chức Lạnh Ế rong nước hoặc cá nhân nhận thé chấp khi

° Bộ Thương mại (2000), Eiộp din giữa Cổng hỏa xã hội chũ nghĩa Vệ Namva Hop chứng:

cuộc Hoa I về quan hệ Hương mai (Pins lọ G - Băng lỗ nh cam lết throng mai dich va 8"hệ, (Ta iện địch), Hà Nội

‘cho khăn do các quy đính của pháp luật về việc xử lý tài sẵn đảm.

chủng chưa cĩ những quy Ảnh cụ thể cho các đối huợng này mắc đủ đã Dan hành

nghị nh kèm theo Hon nữa, việc ding ký thổ chấp QSDĐ là yêu cầu bất buộc tay nhiên vie đăng kỷ th chấp tai cơ quan nhà nước để dim bảo tinh cơng khai gin quan hệ thể chip cả nhân, hồ gia đả nh với bên nhận là cá nhân là chưa cĩ hoậc tất ít mà thay vio dé là các vin bản thảo thuận kảm theo đưới dạng hợp đẳng chuyển hương hop đồng ty quyển trao quyển cho bên nhận thé chấp nhằm dim bio quyển truy đổi tai sẵn hộc quyén ưu tiên thanh tốn của bên nhân thé chấp Nhờ vậy nhà tước chơa tạo được hành lang pháp Lý cụ thể cho chỗ thể nhận thé chip là các cá

nhân, hd gia ảnh mà chỗ yêu vẫn lá các tổ chức tin đụng,

2.1.2, Béi trợng của thé chấp quyên sĩ dung đắt

Theo quy định tạ khoản 1 Điều 188 LĐĐ năm 2013, người sở dụng đất ki

thé chấp bằng QSDĐ phi cĩ đã các đu kiện

“Thử nhất, bên th chip phải cĩ Giấy chúng nhận QSDĐ, quyén sở hữu nhà ở va tả sẵn khác gắn liền với đất - chúng thực pháp ly để Nhà nước xác nhận QSDD cản tất chúng

hop pháp của chỗ thể cĩ quyển Giấy chúng nhận QSDĐ nêu trần hay cơn gọi là bie

đổ, bia hing là một cẩn cử chúng minh tinh hợp pháp cơn chủ sở hồu khử đượcchính cơ quan nhà nước cĩ thim quyén cấp xác nhận theo quy định của pháp luật

thơng qua việc kim tra giám sét thẩm định các điều ldận được cấp ta Giấy ching nhận QSDD cơn là cần cử để thơng qua nĩ chỗ sử dụng đất cĩ thể thục hiện các thể tue hành chính liên quan đến vật quyển của mink: chuyển nhường ting cho, thé chip, gĩp vốn thơng qua gây ching nhận chỗ sở hiểu cĩ thể thực hiện các quyền

của mình

“Thử ha, đất khơng cĩ tranh chip; khơng bị kê biên để dim bảo thi hành án Dit ra điều liên này nhà làm luật dang nhằm mục dich bi

hận thé chấp để trảnh bàn nhận thé chip QSDĐ gặp phải những rồi ro pháp lý về tình trang pháp lý của ti sẵ thể chấp Trong trường hop QSDĐ dang cĩ tranh chấp xây ra tỉ sẽ ảnh hưởng din vide truy đồi tài săn của bn nhận thể chấp nêu bên thé

vệ quyên lợi của bên.