Luận văn thạc sĩ Luật học: Thế chấp quyền sử dụng đất nhằm bảo đảm cho nghĩa vụ của người thứ ba theo pháp luật Việt Nam

BO GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TAO BỘ TƯPHÁP.

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

TRAN ĐÀO TÙNG ANH

ĐẺ TÀI

THE CHAP QUYEN SỬ DỤNG ĐÁT _ NHẰM DAM BẢO NGHĨA VỤ CHO NGƯỜI THỨBA

THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM

HÀ NỘI - 2019

BO GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TAO BỘ TƯPHÁP TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

TRAN ĐÀO TÙNG ANH

ĐẺ TÀI

_ THE CHAP QUYEN SỬDỤNGĐÁT — _ NHAM BAO DAM CHO NGHĨA VU CUA NGƯỜI THỨ BA

THEO PHÁP LUẬT VIET NAM

LUẬN VĂN THẠC Si LUAT HỌC

Luật Dân sự vả Tổ tụng dân sự25UD03007

HÀ NỘI - 2019

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cu của độc lập cũa riêng,

Các nội dùng được trình bày trong luân văn là trung thực, không có bắt ip sự.

sao chép nào từ các công trình nghiên cửa khác

Tôi xin chịu trách nhiêm về tinh chính xác và trung thue của Luân văn này.Tác giả

TRAN ĐÀO TÙNG ANH

DANH MỤC NHUNG TU VIET TAT

CHXHCNCông hòa xã hội chủ ngiĩa Việt Nam

MỤC LỤC

CHƯƠNG 1 MOT SO VAN ĐÉ LY LUẬN VE THE CHAP

QUYEN SỬ DỤNG BAT NHẰM BAO BAM CHO NGHĨA VU CUA NGƯỜI THỨ BA THEO PHÁP LUAT VIỆT NAM

1.1 Khái niệm thé châp tai sản là quyền sử dung dat theo pháp luậtViệt Nam.

1.2 Đặc điểm, ý nghĩa cia thể chấp tai sin là quyên sử dung đất nhằm.

‘bao dam cho nghĩa vụ của người thứ ba

1.3 Quá trình hình thành va phát triển của pháp lut trong việc quy

định vé thé chấp quyền sử dung đất

Kết luận chương 1

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIEN

THUC HIỆN PHAP LUẬT VE THE CHAP QUYEN SỬ DỤNG ĐẮT NHẰM BAO BAM CHO NGHĨA VỤ CUA NGƯỜI THỨ BA VÀ GIẢI PHÁP.

2.1 Chủ thể trong quan hệ thể chấp quyền sử dung đất

3.2 Ý chi của các bên trong giao dịch thé chấp quyển sit dụng đấtnhằm bao đăm cho nghĩa vụ của người thứ ba

3.3 Nội dung thê chap trong giao dich thê chap quyển sử dụng datnhằm bảo dim cho nghĩa vu của người thứ ba

24 Hinh thức thé chấp quyền sử dung dit dé bảo dim thực hiện 55nghĩa vụ cho người thứ ba

2.5, Thực tiễn thực hiện pháp luật vẻ thé chấp quyển sử dung đất 58

nhằm bảo dim thực hiện nghĩa vu cho người thứ ba

2.6 Một số khó khăn, han chế trong thé chấp quyên sử dung đắt nim 64‘bdo đâm cho nghĩa vụ của người thứ ba

2.7 Một s6 giải pháp hoản thiện pháp luật vê thê chap quyề sử dung 65

đất nhằm bão đảm nghĩa vụ cho người thử ba

Kết luận chương 2 68

KET LUẬN 70 DANH MỤC TAI LIEU THAM KHAO

MỞĐÀU 1 Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài

Nhằm phục vụ các nhu câu xã hội đồng thời diéu chỉnh các quan hệ sãhội, Đăng va Nha nước ta liên tục phát triển mọi mặt về kinh tế - xã hội thông

qua việc hoạch định, ban hành va thực hiện những đường lối chính sach đổi thi trong'mipi Tints vực: đứa đồi sẵng s5 hội, Vận đệ xây dụng: phát triển và "hoán thiện hệ thống pháp luật phù hop cũng luôn được Đăng vả Nhà nước chú

trong, say dựng nên từ pháp trong sạch, vững manh, dân chi, nghiêm minh,

bao về công lý Để thực hiện chủ trương này, Nha nước ta đã có những bude i quan trong để nông cao hiện quả trong viếc quan lý va tao điều kiến cho các quan hệ 2 hội phat triển, trong do phải kể dén việc ban hành BLDS năm 2015, có hiện lực từ ngày 01 tháng 01 năm 2017 Có thể nói BLDS năm 2015 được xây dựng trên cơ sở kế thừa va phát triển của BLDS năm 2005 cũng các

"Thông tư, Nghỉ định, các văn bản pháp quy có liên quan khác, nhằm tạo mốthành lang pháp lý vững chắc điều chỉnh các giao dich, quan hệ dân sự, hôn.nhân và gia đình, kinh doanh, thương mai, lao đông

"Trong giao dich dân sự, thé chấp tai sản là quyền sử dung đất nhấm bảo

đâm cho việc thực hiện một hay nhiều nghĩa vụ là việc đã được công nhân"Thế chấp quyền sử dụng đắt nhằm bảo đảm cho ngiĩa vụ của người thứ ba là

một biên pháp rất quan trọng trong hệ thông các biện pháp bảo đảm thực hiện ghia vụ trong pháp luật dân su Ở Việt Nam, quan hệ nay đã và đang diễn ra sôi động vả ngay cảng trở nên quan trọng, không thể thiêu trong bồi cảnh nên kinh tế thi trường định hướng sã hội chủ nghĩa Tai sin là quyển sử dung đất trở thanh vật bao dam, lam trung gian tài chính, là cầu nói để các tổ chức tín dung (TCTD) luân chuyển vốn cho nên kinh tế Cac văn bản pháp luật được ban hành trước thời điểm có hiệu lực của BLDS năm 2015 đã có để cập đến

thé chấp quyển sử dung đất của bên thứ ba nhưng nhìn chung còn tén man, chưa rõ rang, cụ thé, chỉ tiết Đến thời điểm BLDS năm 2015 được ban hành, về cơ bản, các quy định vẻ thé chấp cũng đã được thể hiện rõ nét hơn Tuy nhiên, qua qua trình thực hiến, BLDS năm 2015 vẫn bộc 16 những hạn chế, tiên dn nhiễu rùi ro, gây ảnh hưỡng đền quyển va lợi ích hợp pháp của các bên khi tham gia giao dich dân sự Về phương diện ly luận, nhiễu vấn để thé chấp quyền sử dung dat của bên thứ ba trong giao dịch bao đảm chưa được giải quyết trệt để Thực tiễn tại Toa án cho thay, rat nhiều tranh chấp xảy ra trong

giao dich có yêu tổ thé chấp quyền sử dung đất của người thứ ba, gây thiết haivà ảnh hưởng tới quyền lợi của các bên trung giao dich.

Với mong muôn nghiên cứu hệ thông, toàn diện các van để về lý luận, nội dung pháp luật thực định của việc thé chap quyền sử dụng đất để bão đảm nglữa vụ cho người khác, từ đó tim hiểu các giải pháp gop phan khắc phục hạn chê còn tôn tại, tac gia đã chọn dé tai “Thế chấp quyên sử đụng dat nhằm bão dam cho nghia vụ của người thit ba theo pháp luật Việt Nam” dé nghiên cia

lâm Luân văn Thạc sỹ luật học.

2 Tình hình nghiên cứu dé tài

Thể chấp quyền sử dụng dét nhằm bảo dim cho nghĩa vụ của ngườithứ ba theo pháp luật Việt Nam la một nội dung quan trong va phức tạp trong

giao dich dân sự, đã có nhiều công trình nghiên cửu liên quan đến vấn dé này

Lê Thị Thúy Bình “Thực hin pháp iuật thé chấp quyễn sử dung đắt ở

Điệt Nam", Luận án tiến sỹ (Học viên Chính trị qéc gia HCM, 2016), côngtrình nay đã cung cấp cơ sở lý luân vẻ TCQSDĐ, phân tích, đánh giá mộtcách hệ thống thực trạng thực hiện pháp luật TCQSDĐ ở Việt Nam, nêu lênnhững kết quả đạt được, những han chế yêu kém, nguyên nhân của những kết

quả dat được va những yếu kém, xác định được các quan điểm vả để xuất các

giải pháp có tính khả thi bão đảm thực hiện pháp luêt TCQSDĐ ở Việt Namhiện nay.

Ngô Quang Huy “ Pháp iuật vé thé chấp quyền sử chung đất và thực tiễn tại tiah Nghệ An” Luận văn thạc sỹ luật học (Đại học Luật Ha Nội, 2012)

Công trình đã phân tích va chỉ ra những đãc trưng cơ ban của thé chấp quyểnsử dụng đất, mục đích vả ý nghĩa của việc ra đời các quy định của thể chấp

quyền sử đụng đất, gop phan hoàn thiện cơ sở lý luận vả thực tiễn về thể chấp quyền sử dụng đất đồng thờ nêu ra một số giải pháphoàn thiện những quy định về thể quyển sử dụng đất

Nguyễn Quang Tuyến, “Ban thêm và các quy dinh về thé chấp quyền sử dung dat”, Tạp chí Luật học, số tháng 5/2004, bai viết dé cập đến các quy định về thé chấp quyé sử dung dat; hạn chế của pháp luật vẻ thé chấp quyển sử dụng đất, một số kiến nghĩ, gép phan hoàn thiện pháp luật vé thé chấp quyền sử dung đất.

Lê Anh Tuan, “Xí i tài sản thé chấp quyền sử dung đất trong hop đồng tin dụng", Luận văn thạc sỹ tuật hoc (Đại học Huế, Trường Đại học Luat 2017), công trình này đã nêu lên thống quan điểm, tải liệu khoa học vẻ thé chấp tải sản, xử lý tải sản thé chấp, quyền sử dụng đất, môi quan hệ giữa tổ chức tín dụng va tai sản thé chấp Những vướng mắc khi thực hiện việc xử lý

tải sin thé chấp

Lê Đình Thi, “Thế chấp bằng quyền sử đụng đất ö để dim bảo hop đồng tin ding ngân hàng theo pháp luật Việt Neon hiện nay từ thực tiễn Thành phổ Đà Nẵng”, Luận văn thạc sỹ luật học, (Viên Hàn lâm Khoa học xã

hội Việt Nam, 2018) Công trinh nay đã luân giãi khái niêm va nhân điên bản.

chat của thé chấp quyền sử dụng dat - Tim hiểu hệ thông cơ sở lý luận vả thực

tiễn của pháp luật về thé chấp quyền sử dụng đắt - Dé xuất một số giải pháp

góp phần tiếp tục hoàn thiện hệ thông pháp luật về thé chấp QSDĐ - Để xuất

một số giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật vẻ thé chấp quyển sử dung đất để dim bảo hợp đông tin dụng ngân hang ở Việt Nam.

Nguyễn Thị Thu Thị

sử dung đất của Luật đắt đai năm 2003”, Luận văn thạc sỹ luật hoc của tác.

" Hoàn thiện các quy đh về thé chấp quyền

giã (Đại học luật Hà Nội, 2013) Công trình hệ thông hóa lý luân v thé chấp

quyên sử dung đất, đánh giá nhữn g khỏ khãn, bất cấp trong quy định.

của pháp luật vẻ thé chấp quyển sử đụng dat, trên cơ sở do, luận văn đưa ra một số giải pháp nhằm hoản thiện quy định của pháp luậ về thé chấp quyển sử:

dụng đất

Nhóm sách chuyên khảo Binh hiển khoa học BLDS năm 2015 của

nước CHXHCN Viet Nam do PGS TS Nguyễn Văn Cừ và PGS.TS Trần Thi Huệ đồng chủ biên, Binh iuậm khoa học những điễm mới của BLDS năm 2015

do PGS.TS Đỗ Văn Đại chủ biên Sách chuyên khảo nảy đã để cập đến toàn

điện các quy định của BLDS năm 2015 vẻ chế định giao dich bảo dam nói chung Nội dung giao dịch thé chấp mặc dù có được dé cập đến nhưng không

đi sâu nghiên cứu về những đặc thù thể chấp tải sản của người thứ ba tronggiao dich bao dim.

Liên quan đến để tải, cũng có một số công trình nghiên cứu được công

‘v6 trên các tạp chí chuyên ngành nỗi bật như:

Nguyễn Quang Tuyến, “Thé chap quyên sử đụng đắt", Tap chí Nghiên

cửu lập pháp, số tháng 3/3002 Bai viết dé câp dén một số bắt cập vé thé chấp

quyền sử dung đất và đánh gia việc hoàn thiện pháp luật vé vẫn để nay.

‘Nga Pham - Kim Thúy, “Thế chấp quyén sử dung đắt của người thit ba đỗ bảo đảm vay vén (Tap chí Toa an nhân dan điện tử ngày 22 tháng 08

năm 2019)

Nguyễn Anh Tuần, “Thế chấp nhà dat của người thứ ba dé bảo đảm vay vốn ngân hàng có trái pháp luật” (Tap chi Toa án nhân dân điện tử ngày

14 tháng 08 năm 2019)

‘Trinh Duy Tam, “Giải quyết thé nào khi giao dich bảo đấm bằng tài sn của người thứ ba vô liệu? “ (Website Kiểm Sát Online ngày 05 tháng 06

năm 2018).

Nguyễn Phuong Linh và Luật sơ Nguyễn Văn Phương, “Đi ro pháp If từ hợp đồng thé chẳptài sản của bên tae ba” (Tap chí Ngân hang số 23

tháng 12/2012)

Qua nghiên cứu cho thay, nhìn chung ở các công trình, các tác giả đềuđã để cập đến những van đẻ lý luận cơ bacác quy định của pháp luất thựcđịnh, đồng thời phân tích, đảnh gia thực tiễn áp dụng của việc thé chấp tai sin

1a quyển sử dụng đất trong một vải trường hop Tuy nhiên, nội dung của các công trình này mới chỉ đừng lại ở việc để cập một cách gián tiếp hoặc nghiên cửu góc đô hẹp của việc thé chap quyên sử dụng đất Cho đến nay, chưa có một công trình nao nghiên cứu một cách tổng thể, toàn diện về thé chap quyền.

sử dụng đất nhữm bão dm cho nghĩa vụ của người thứ ba theo pháp luật Viết

‘Nam, đặc biệt tiếp cân trên cơ sở các quy định của BLDS năm 2015 va Luật đất đai năm 2013

Trước tình hình đó, dé tài “Thế chấp quyén sử dung đất nhằm bảo đấm

cho ngiĩa vụ cũa người tht ba theo pháp luật Việt Nam’ là một đề tài có ý

nghữa lý luận, thực tiễn, không tring lặp với các công trình khoa học nghiên.

cứu đã được công bổ trước đây.

3.Pham vi nghiên cứu của đề tài

Thể chấp quyền sử dung đất để bảo đâm thực hiện nghĩa vụ cho người

thứ ba theo pháp luật Việt Nam mang nhiễu yêu tổ phức tap vả đan xen, chiu

sự chỉ phối của nhiều luật như BLDS và nhiễu luật chuyên ngành có liên quan

như Luật đất đai, Luật nhà ở, Luật đăng ký giao dịch bao đảm trong nhiềugiai đoạn lịch sử

Trong phạm vi nghiền cứu của để tải luận văn, tác giã chi tập trung

nghiên cửu vé thé chấp quyển sử dung đất dé bão dm thực hiên nghĩa vụ của

"bên thứ ba theo BLDS năm 2015 và Luật Bat dai năm 2013

3 Phương pháp và phương pháp luận nghiên cứu đề tài

Để thực hiện được mục đích nghiên cửu để tài, việc nghiên cứu được

tiến hành dựa trên cơ sử phương pháp luận của chủ nghĩa Mác - Lénin, quan

điểm duy vật biên chứng, duy vật lich sử, chính sách của Đăng, Nha nước và tư tưởng Hồ Chi Minh vẻ nha nước và pháp luật Ngoài ra, để giải quyết vẫn.

để thuộc pham vi nghiên cứu của để tải, uận văn còn sử dụng một số phươngpháp nghiên cứu khoa học chuyên ngành khác như phương pháp phân tích hệ

thông và phương pháp tổng hợp Cu thể như sau:

- Phương pháp phân tích, được tác giả sử dung trong toàn bộ 02 chươngcủa Luân văn Tại chương 1, tác giả sử dụng phương pháp nảy để phân tích

khái niệm, ý nghĩa của việc pháp luật quy định vẻ thé chấp quyền sử dung dat nhằm bao dém thực hiện ngiĩa vụ cho người thử ba Tại Chương 2, tac giả sit dụng phương pháp phân tích để xem xét, bóc tach các quy định của pháp luật

hiên hành thé chấp quyển sử dung đết đồng thời nghiên cứu những bat cập,

‘han chế của pháp luật hiện hảnh Từ đó, kiên nghị sửa đổi, bổ sung một số quy.

định nhằm hoàn thiên các quy đính cia pháp luật vé thé chấp quyển sử dụng

đất nhằm bảo dim nghia vụ cho người thứ ba theo pháp luật Việt Nam.

~ Phương pháp tng hợp, được tác giả sit dung trong toàn bé luận văn "Trên cơ sở các tai liêu đã phân tích, so sánh, thống kê, tac giả sử dụng phương, pháp nảy để tổng hợp lại những van dé đã nêu ra, tử đó rút ra những nhận.

định, kiến nghị sửa hoán thiện pháp luật thé chấp

quyển sử đụng đất theo pháp luật Việt Nam , bo sung cần thiết

4 Mục tiêu nghiên cứu của đề tài

Mục tiêu nghiên cứu để tài là làm rõ được những van để lý luận cũng như nội dung của các quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành về thé chấp quyển sử dụng đất Kết quả nghiên cứu nhằm tìm ra những điểm thiểu sót, chưa hợp lý trong các quy định hiện hành vẻ thể chấp tai sin là quyền sử dung đất theo pháp luật Việt Nam khi áp dụng trong thực tiễn xét xử Từ đó, tác giả.

để xuất một số giải pháp nhằm góp phẩn hoản thiện Pháp luật Việt Nam vẻ

thể chấp tải sản là quyển sử dung đất nhằm nâng cao hiểu quả áp dung trên thực tế và bão đảm quyên lợi tốt nhất của các bên tham gia giao dich.

5 Ý nghĩa lý luận và ý nghĩa thục tiễn của Luận văn.

'Việc nghiên cứu các quy định của pháp luật hiện hảnh về thé chấp tai

sản la quyên sử dung đắt có ý ngiĩa trên cả phương diện lý luận va thực tiến Tê if luân luân văn cùng cấp phân tích, đánh giả vẻ quy định của pháp, luật về thé chấp tải sản là quyên sử dụng đất nhằm bao đâm thực hiện ngiấa vụ cho người thứ ba tử gúc nhìn thực tiễn hiện nay Những lý luân nảy là cơ sở để tác giả dé xuất các kiến nghị nhằm hoàn thiện các quy định của pháp uất hiện hành trong van dé điều chỉnh quan hệ thé chấp,

Về thực tiễn, việc nghiên cứu thực trạng các quy định của Pháp luật 'Việt Nam hiện hảnh về thé chap tài sản 1a quyền sử dụng đất nhằm làm sáng tö những thảnh công, những điểm bắt cập, hạn ché va nguyên nhân của than công, bat cập, hạn chế trong quy định để dé xuất các giải pháp sửa đổi pha

hop hoặc hướng dẫn thi hảnh pháp luật điều chỉnh vé thé chấp tai sin là quyền.sử dung đất Két quả nghiên cứu của luận văn cung cấp cho các chủ thể trong

thé chấp quyền sử dung đất và những bên có liên quan có nhân thức sâu sắc hơn vé thé chấp va nâng cao ý thức trong việc thực hiện ngiữa vụ trong quan

hệ thé chấp tai sin là quyên sử dung đất

6 Bồ cục của Luận văn.

Ngoài phẩn mỡ đâu, kết luôn và danh mục tài liệu tham khảo, Luận văn.gém có hai chương,

Chương 1 Một số vân dé lý luận về thé chấp tai sản là quyền sử dung đắt

Pháp luật Việt Nam

Chương 2 Thực trạng pháp luật, thực tiễn thực hiện pháp luật về thé chấp.

quyền sử dung dat và giải pháp.

CHƯƠNG 1

MOT SỐ VAN DE LÝ LUẬN VE THE CHAP QUYEN SỬ DỤNG DAT NHẰM BAO DAM NGHĨA VU CHO NGUGITHUBA

THEO PHAP LUAT VIỆT NAM

111 Khái niệm thé chấp quyền sử dung đất theo pháp luật Việt

Pháp luật Việt Nam hiện nay công nhân nhiễu hình thức bao dim trong

giao địch dan sự Các hình thức này được quy định cu thé tại Điều 292 BLDS

năm 2015 Theo đó, các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đó bao gồm

cam cổ tai sản, thé chap tai sản, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lưu quyền sé

hữu, bao lãnh, tin chấp, cảm giữ tải sản Việc công nhận nhiều loại hinh bão

đâm thực hiện nghĩa vụ nay phù hợp với thực tiễn đời sí

tham gia giao dịch có thé lựa chon hình thức bao đăm phủ hợp với trình trang

‘va khả năng của minh,

g, các bên

"Thế chấp tai sẵn là một trong chín biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩavụ trong giao dich dân sự Song song với đó, việc thé chấp tải sin được quyđịnh trong nhiêu văn bản như BLDS năm 2015, Luật Đắt Đai năm 2013, pháp

luật về giao dich bảo đảm, Luật các tổ chức tín dụng năm 2010 sửa đổi bd

sung năm 2017 Nếu như trong BLDS năm 2005, tại khoản 1 Điều 342 quy

định “thé chap tài sản la việc mét bên (sau đây gọi là bên thé chấp) dùng tai san thuộc sở hữu của mình để bão dim thực hiện ngiữa vụ đân sự đối với bên ‘a (sau đây gọi là bén nhên thé chấp) và không chuyển giao tải sin đó cho ‘bén nhận thé chấp, thì đến BLDS năm 2015 tại khoản 1 Điều 317 ghi nhận.

kế thừa và sửa đổi như sau:

“Thế chấp tài sản là việc một bên (sau Ady gọi là bên f! ding

tài sẵn thuộc sở hữm của mình dé bdo điãm thnec hiện nghĩa vụ và không giao

tai sẵn cho bên ida (san aay gọi là bên nhận thé chấp)

So sánh giữa BLDS năm 2005 với BLDS năm 2015 thì ở BLDS năm.

2015 đã bỏ cụm từ “dan sự đối với bên kia”, đồng thời chuyển cum tử “sau đây gọi là bên nhận thé chấp” về cuối câu, đồng thời thay từ “chuyển giao” bằng từ “giao” Bang định nghĩa trong BLDS năm 2015, bản chất việc thé chấp tài sin vẫn là không giao tải sản cho bên nhận thé chấp Cách thay đổi nay có thé dẫn tới hai cách hiểu đó là thé chấp có thể được sử dụng để bão

đâm thực hiện ngiĩa vụ của chính bên thé chấp hoiđâm nghĩa vụ của người khác.

có thể sử dụng để bảo

Định nghĩa thé chấp trong BLDS năm 2015 một phẩn là do có quá

nhiều thay đổi, chỉnh lý các quy định về phan các biện pháp bảo đảm (giữa dự thảo ban đầu va Dự thảo trước khí Quốc hội thông qua rất khác nhau va trai qua rất nhiễn thử nghiệm) Với việc quy định nghĩa vụ bảo lãnh có thể được

‘bao dam bởi tai sẵn của bên bảo lãnh), thi vẫn phải hiểu thé chấp la được sử dụng để bảo đảmnghĩa vụ của bên thé chấp” Các quy định về cẩm cổ tải sản.

cũng được thiết kế như quy đính trên (chỉ khác là có giao tai sản cho bên nhân ‘bdo đâm”) và chưa bao giờ coi việc cẩm có để bảo đảm nghĩa vụ của người

khác (không phải bên cằm cổ) Cũng trong quá tình chỉnh lý Dự thảo tai

Quốc hôi, ý tưởng dung thé chấp để bảo dim cho người khác cũng bị phía Tòa án phân đổi va đã được trấn an bai các quy định mới về bão dim nghĩa

Thuần 1 Điều 336 BLD Sui 301%, “Cie bên có Đử thấu uận si dmg biện pháp bio dim bing ti săn dt‘bio âm tne hôn ngõ vụ bảo Ha.”

"dy này vin được uy ti ong cũ quý ded v thi chip tà bổn ti Winin 1 Đn 37 Bộ hithing ii‘sim 2015,huo đ “Thi chip tn ba vặc ch tấu đăng tu bn thuộc sở kấu của mah Bo đâu DaeTiện ng tt dn suc đi với bốn nhấn tệ chấp và không ps (uyên cho te in do cho bàn nhận ti

Theo Điều 309 BLDS năm 2015, kết bn (on diy gpi bin cầm c) gia tin‘bude quyền sb cia mh ho ina an đây gph bn adn ch cổ) bảo dim thực hn ngất vụ",

vụ bảo lãnh bằng tải sản của bên bảo lãnh nêu trên Ở đây, nghĩa vu chính.

(như nghĩa vu trả nợ của bên vay theo hop đồng vay) được bao dim bởi ngiấa‘vu bão lãnh (xuất phát từ cam kết bảo lãnh của người thứ ba so với quan hệnghĩa vụ chính như quan hệ giữa người vay va ngân hang) và đến nghĩa vụ.

bảo lãnh của người bảo lãnh lạ: được bão dm bởi biện pháp bão đảm bằng tải sản của người bao lãnh (thông thường là biện pháp thé chap tai sin của người ‘bao lãnh) Hướng nay bảo vệ được bên cho vay nếu như việc thé chấp vô hiệu (ví lý do gắn liên với thé chấp chẳng hạn như không có sự đồng y của chồng (vợ) khi dung tải sản chung của vợ chẳng để thé chap) va lúc nay van còn cam kết bảo lãnh để quy trách nhiệm cho người bảo lãnh (do hợp đồng phụ là hop đồng thể chấp vô hiệu không ảnh hưởng tới hợp đồng chính la hợp đẳng bảo lãnh") Hướng trên đẳng thời bảo vệ được cả người thứ ba (vì được

xác định la bảo lãnh nên sau khi thanh toán cho người được bảo lãnh nhưngân hang cho vay, người thứ ba được quay sang doi người có nghĩa vụ như

người vay).

'Với nội dung tiếp cận của BLDS năm 2015 cho thay, bản chất của théchấp tài sản được sắc đính rõ là không có sựchuyển giao tai sản cho bên nhân

thể chấp Sau khi thé chấp, bên có tài sẵn vẫn tiếp tục chiếm giữ, quản lý va khai thác đối với tài sản đó Ti sin trong quan hệ thé chấp có thể la động sản.

hoặc bat động sản ma không giới han như các quan niệm trước đây chi la bấtđông san Việc mỡ rộng đối tượng tải sẵn trong quan hé thé chấp theo BLDS

nm 2015 là thể hiện phương thức tiếp cận linh hoạt, hiện đại và phù hợp với thực tiễn thé chấp đã va đang diễn ra trong thực tế Khái niệm trên cũng thé

hiện sự phù hợp giữa quy định trong BLDS và các luật chuyên ngành khác có

Theo ion 3 Điều 407 BLDS nim 2015, “Sự vô hiệu cia hợp Sing nụ không lim chim ait hợp đồng

ˆ Theo Đền 340 BLDS nim 2015,-Binbio finn có quyền yêu cầu bên được bả Hnh Ome hện ngất vụ đối‘wim trong pha vingiỗi vụ bão nh đi tực hôn”

liên quan khi quy định vẻ thé chấp tai sản Nhin chung, di tiếp cận thé chấp

tải sin dưới gúc độ nao di nữa thi quan niệm của giới khoa học pháp lý nước

ta khi nhân định về thé chap tai sản déu thông nhất những đặc điểm chung sau: đây:

Mot ia cơ sở và nguồn gốc phát sinh của quan hệ thé chấp tai sản lả có.

một quan hệ nghĩa vụ đã được xác lập từ trước va nghĩa vụ nảy được thực

"hiện mốt cách có điều kiên thông qua một tai sin cu thể,

Hat là tài sin bao đâm trong quan hệ thé chấp có thể là bat đông sin nhưng cũng có thé bao gém cả các tài sản không phải là bất đông sản Tuy

nhiền, tải sin được sử dung chi yếu trong quan hệ thé chấp là bat đồng sản,trong đó đắt đai (QSDB) là đôi tương thường được nhắc đến đâu tiên,

à quyển sở hữu tải sin có thể được khối phục hoàn toàn cho bên.

thể chấp nếu ngiĩa vụ được thực hiến đây đủ như cam kết, hoặc quyển sở hữu.có thể cham đứt hoàn toàn đối với bên thé chap và thuộc quyển định đoạt, "sỡ‘iru mãi mi” đối với bên nhân thé chấp nêu nghĩa vụ không được thực hiển.

Trên thực té, thé chấp quyển sử đụng dat để bão đảm thực hiện nghĩa.

‘vu của người khác là biện pháp bao đảm mang tính chất "truyền thống”, được.

sử dụng khá phổ biển trong hoạt đồng cấp tin dụng có bao dim bằng tai

sản Vấn dé này trở nên rõ rang hơn tại Nghỉ định số 11/2012/NĐ-CP ngày

32/02/2012 của Chính phủ về sữa đổi, bổ sung một số điều của Nghỉ định số

163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 cia Chỉnh phủ về giao dich bão dim (sau

đây gọi là Nghĩ định số 11/2012/NĐ-CP) Theo đó, tại khoăn 1 Điều 1 khẳng định, bên thé chấp được dùng tải sin (bao gồm ca quyền sử dụng đất) của minh dé bao đảm việc thực hiên nghĩa vụ dân sự của chính minh hoặc cia

người khácŠ Thông nhất với cách tiếp cận nói trên Nghị định số 11/2012/NĐ-CP, Luật Dat đai năm 2013 đã không quy định vẻ quyền được bảo lãnh bing

quyển sử dụng đất của người sử dụng đất (khoăn 1 Điển 167”), Ban thân

BLDS năm 2015 cũng đã kế thừa ý chi nảy Theo quy định tại Điểu 335

BLDS năm 2015 thi bao lãnh chỉ là cam kết thực hiện nghĩa vụ thay (ma

không dùng tải sản)Ÿ, còn thé chấp là việc dimg tai sản để bảo đâm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự và nghĩa vụ dé có thể lả nghĩa vụ của chính mình (của

chính bên thé chấp) hoặc của người khác (không phải của bên thé chấp).

Dong thời tại Điều 317 BLDS năm 2015, việc thé chap có thé sử dụng để bảo

đâm nghĩa vu của người khác Điều nay cho thấy, việc sử dụng tải sản là

quyền sử dung đất để thé chấp nhằm bão đảm thực hiện ngiãa vu của bên có nghĩa vu đối với bén nhên thé chấp (bên có quyển) là việc đã được pháp luật

công nhận và điều chỉnh

Cơ sỡ pháp lý cho các giao dich về QSDĐ nói chung va thé chấpQSDĐ nói riêng vận hành trong nén kanh tế th trường được đánh dau bằng sựghi nhân trong luất gốc - Hiển pháp năm 2013: “Tổ chức, cá nhấn được Nhà

nước giao đắt, cho thué đất, công nhận quyền sử dung đất Người sử dung đất được chuyển quyền sử dung dat, thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy

nh của luật Quyền sử: dung đắt được pháp luật bảo hộ" (Khoăn 2 Điều 54Hiển pháp năm 2013) Cụ thể hóa quy định nay, Lut đất dai năm 2013 đã ghi

nhận các quyển của người sử dụng đất, bao gồm: quyển chuyển đổi, quyền.

"ico Khoản 1 Điều 1 Nội Ae số 1100120ND.cP, “Bin bảo dim i bản ding ti sn ae số bến cinami, ding quyền sở img dit ia mòn, đng th hoặc cut in cng vất đổi vei binmhin bio

đảm bie Gave te hun ngit v đa sa cad man hake củ người Đúc, bao ga bin cic,

bênh chip, bin dit coc, binky chọc bên ký quỹ, bin bảo ánh và tả chức calves hi cơ số ong‘ming hợp tả chip”

Theo Khoin 1 Batu 167 Lott ai ấm 2013, “Người sỹ đựng đắt dope thục hin các quyền dyin đi,cưyệnsÖenng, do thô, cho td Mi ta kệ từng do, thể chap, gop van quyên dt ng đắt Đo ay đụna

theo Điều 335 BLDS nim 3015, ‘Bio nh bi vặc ngời tra Gan By gp bênin cô gay an diy gọt] bên nhện ảo Ha) sf tae hn nghề và Huy cho bên ci

tên doc bảo ñnh),Sê dn thời hạt un ng và mi bên đợc bảo nh không thạc Bain kc"thực handing ding ng

chuyển nhương, quyển cho thuê, quyển cho thuê lại, quyền thừa kế, quyền tặng cho, quyền thé chap QSDĐ và quyền góp vén bằng QSDD.

Thế chấp QSDĐ chính là sự théa thuận giữa các bền tuân theo các điển

kiên, n6i dung, hình thức chuyển QSDB được BLDS và Luật luật đắt đai quy

định Theo đó, bên có quyển sử dung đất ding QSDĐ cia minh để bảo dimviệc thực hiện nghĩa vu dân sự Đây la một trong những quyển năng của

người sử dụng đất Các quy định của pháp luật vé thé chấp tai sản là QSDĐ lá những chuẩn mực pháp ly cu thé của Nha nước, cũng như trách nhiệm pháp ly ma các chủ thể khi thiết lập quan hệ thé chấp tai sản phải tuân theo Sự điều

các quy

trình, thủ tục trong việc xác lập, thực hiện giao dịch thể chấp QSDĐ, cũng

như phương thức giải quyết các tranh chấp phát sinh về quyển va nghĩa vụ chỉnh nảy của pháp luật nhằm tạo ra hành lang pháp ly để hướng,

của các bên trong quan hệ thé chấp quyển sử dụng đất Tuy nhiên, xuyên suốt

toản bộ nội dung các văn bản pháp luật về thé chấp quyền sử dụng dat cho thấy, pháp luật quy định khá cụ thể, chi tiết diéu kiện về chủ thể, về đổi tương, cũng như trình tự, thủ tục xác lập, thực hiến vả chấm đút quan hệ thé chấp quyên sử dụng đất, song lại không thấy bat kỳ một khái niêm hay định

nghữa nao về thé chấp QSDB.

‘Voi thực trạng trên, việc nhận định tính tương đẳng và sự khác biết của thé chấp QSDĐ so với thé chấp các tai sản khác con mé nhạt, việc xác định nguén luật để điều chỉnh quan hệ pháp luật vẻ thé chap tải sản la quyền sử: dụng đất ở các mức độ va pham vi khác nhau khi các chủ thể xc lập và thực hiện giao dich không được phân định rõ rang; nhiều tranh chấp, mâu thuẫn va ‘bat đồng phát sinh trong thời gian qua chưa thống nhất được phương cach giải quyết, gây ra nhiều cách hiểu và vận dung trái ngược nhau v.v Vi vậy, việc nhận điện, luận giải day đủ, cụ thể về bản chat thé chap tải sản la quyền sử.

dung đất có ý nghĩa quan trọng nhằm đính hướng cho các bên trong ác lập,

thực hiện va châm đứt quan hệ thé chấp

“Thé chap quyền sử dung đất nhằm bảo đám ngÌữa vụ cho người thứ ba là sự thễa thuận giữa các bên Theo đô, người có quyền sử dung đất (gi là bên thé chấp) đìng tài sản là quyền sử dung đắt của mình đỗ bảo dam việc thực hiện nghĩa vụ dân sự - kinh t8 của người thủ ba (agười khác bên có nghĩa vụ) với bên nhận thé chấp; bên thé chấp được tiếp tuc sử dung dat trong thời hạn thé chấp”

1.2 Đặc điểm, ý nghía của thé chấp tài sản là quyền sử dụng đất nhằm bao đâm thực hiện nghĩa vụ của người thứ ba

12.1 Đặc diém của thé chấp quyên sứ dụng dit

Thế chấp quyển sử dung đất lả một dạng cu thé của thé chấp tài sin Bên cạnh những đặc điểm chung của thé chap tai sản, thé chấp quyển sử dung đất con có một số đặc điểm riêng cơ bản sau đây:

Tint nhất về chủ thé của quan hệ thé chap, có hai chủ thé là bên thế

chấp va bên nhận thé chap, tuy nhiê

đâm thực hiện nghĩa vụ cho người thứ ba lại tôn tại nhiễu mối quan hé, đó là

Việc thé chấp quyển sử dung đất để bao

quan hệ giữa bên nhân thể chấp và bên thể chấp, quan hệ giữa bên nhận thể.

chấp va bén có nghĩa vụ (ngtifa vụ hoàn trả trong hợp đồng vay vốn, thực hiênnghữa vụ), và quan hệ giữa bên thé chấp và bên có nghĩa vu.

Thứ hai, đỗi tượng thé chấp là quyền sử dung đất lả một loại tai sin đặc.biết Đất dai thuộc sỡ hữu toàn dân do Nha nước dai dién chủ sở hữu Nhà

nước giao dat cho tổ chức, hộ gia đính, cá nhân sử dụng Gn định, lâu dai Người sử dụng dét được cấp giấy chứng nhân QSDĐ và được chuyển QSDĐ trong thời hạn giao đất Vì vậy, trong thể chấp QSDĐ, tai sản thé chấp không, phải là đất dai (vật) mà là QSDĐ (quyền sử dụng vật hay còn gọi là vật

quyên) Đây chính la điểm khác biết cơ ban khi xem xét về đổi tượng thé chấp

bất đông sản ở các nước duy tr hình thức sỡ hữu tư nhân về đất đai với cácnước sác lập hình thức sở hữu Nha nước hay sở hữu đại diện của Nha nước

về đất đai Hơn nữa, do tính chất đặc thủ của chế độ sở hữu toàn dân vẻ dat dai nên việc thé chắp QSDĐ không chỉ tuân theo các quy định về thé chấp tai

sản của Bồ luật dân sự ma còn phải phủ hợp với các quy định của pháp luậtchuyên ngành có liên quan như pháp luật dat đai, pháp luật vé giao dich baođâm.

Thứ ba, thé chấp QSDĐ không phải là hình thức chuyển QSDĐ, khi ky kết hợp đồng thé chấp QSDĐ, bên có tai sản thể chap chỉ chuyển giao giấy chứng nhân quyển sử dung dat, mả không chuyển giao QSDĐ về thực tế dé bên nhận thé chấp chiếm hữu và nắm giữ, cũng như khai thác giá tì của QSDD Trong thời gian thé chap, quyền đó van thuộc bên thé chấp Tính có điều kiện thể hiện ở chỗ, bên thé chấp QSDĐ có thể nhận lại, khôi phục lại

hoàn toàn QSDĐ cả về phương diện pháp lý và thực tế khi nghĩa vụ trả nợ đãđược thực hiến đẩy đủ theo đúng thời gian và những cam kết, théa thuận giữaQSDB là sử dụng QSDĐnhư một “vat” lam tin, tạo têm lý yên tâm cho bên nhận thé chấp đôi với việccam kết thực hiện nghĩa vụ dân su của bên thé chấp Việc bên nhân thé chap

tạm thời giữ các giấy tờ pháp lý về QSDĐ của bên thé chấp không lam thay

hai bén hoặc các bên Mục dich của việc thé

đổi chủ thể sử dụng đất, cũng như các nghia vụ của người sử dụng đất đổi với

Nhà nước

Thứ ne về trình tự, thủ tục, hình thức vé thé chấp QSDĐ được quy định

chat chế hơn so với trình tự, thi tục thực hiện các giao dich bao dim bằng các

tải sản khác, Không giống như các giao dịch đổi với tải sản thông thường, trong các giao dich về QSDĐ nói chung va giao dịch về thé chấp QSDĐ nói riêng, pháp luật quy định điều kiện thé chấp rat chặt chế Theo đó, việc thé

chấp QSDD không chỉ tuân thủ các quy định vẻ điều kiện thé chấp tải sin do

pháp luật dân sự để cập mà còn phai théa mẩn các điều kiện thé chấp do phápluật đất đai quy định Hon nữa, thé chấp QSDĐ không chỉ tuân thủ các điều

kiên quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật đất đai năm 2013 mà còn căn cứ vào từng hình thức sử dụng đất, từng muc dich sử dung đất và nghĩa vụ tài chính

đôi với nha nước khi được Nha nước giao dat, cho thuê đất mà người sử dung

đất được quyên thé chấp QSDD va tai sản thuộc sở hữu của minh gắn liễn với đất hoặc chi được thé chấp tai sản thuộc sở hữu của minh gắn lién với đất

1.2.2 Ý nghia của thé chấp tài sản là quyên sử dung đất

Thể chấp quyển sử dung đất có ý nghĩa quan trong trong việc tạo ra "một hành lang pháp lý an toàn cho hoạt động tin dung va sự phát triển cia nên kinh tế, góp phan không nhỏ vao sự dn định của các quan hệ dân sự, kinh tế,

hạn chế các tranh chấp phát sinh từ việc không thực hiện hoặc thực hiện

không đúng ngiữa vụ của bên có nghĩa vụ Ở Việt Nam trong những năm qua,

pháp luật về giao dich bảo dim cũng như thể chấp quyền sử dụng đất đã từng

‘bude được hoàn thiện, đáp ứng tốt yêu cau thực tiễn của đời sống lánh tế - xã hội cũng như những đòi hôi của quá trình hội nhập kinh tế - quốc tế Có thé thay, sự phát triển của pháp luật về giao dich bảo dam qua các quy định của

pháp luật thời gian qua như sau: Pháp lệnh Hợp đồng kinh tế của Hội đẳngNhà nước số 24-LCT/HĐNN8 ngày 25 tháng 9 năm 1989 chỉ quy định 03

tiện pháp bão dam thực hiện hợp đồng kinh tế, gồm: thé chap tải sản, cảm có.

bảo lãnh tai sản Pháp lệnh của Hội ding Nhà nước số 52LCT/HĐNNSngày 07 tháng 5 năm 1901 về hợp đồng dân sự quy định thêm biện pháp đất

coc thành 04 biển pháp bảo đảm thực hiện hop đẳng dân sự, gồm: thể chap tai sản, cằm cố tai sản, bảo lãnh, đặt cọc BLDS năm 1995 quy định 07 biện pháp ‘bdo dam thực hiện nghĩa vụ dân sự, gồm: cẳm cố tai sản, thé chấp tải sin, dat coc, ký cược, ký quỹ, bảo lãnh và phạt vi pham So với Pháp lệnh hợp đẳng,

dân su năm 1991, BLDS năm 1995 quy định thêm 03 biên pháp la ky cược,ký quỹ và phạt vi pham BLDS năm 2005 quy định 07 biện pháp bao đảm.

thực hiện nghĩa vụ dân su, gém cam có tai sản, thé chap tai sin, đặt coc, ký

cược, ký quỹ, bảo lãnh vả tín chấp So với BLDS năm 1995, BLDS năm 2005‘bd biến pháp phat vi pham, thêm biện pháp tín chấp, các biện pháp cảm có,

thể chấp, không chỉ dé bao dm thực hiện ngiữa vụ dân sự của chính bên cảm 6, thé chap, ma còn có thé bảo dm thực hiện nghĩa vụ của bên thứ ba, biện.

pháp bảo lãnh không còn dùng tải sản (đổi vật), mà chỉ còn là cam kết (đổinhân), Tới BLDS năm 2015 đã quy định 09 biện pháp bao đảm thực hiệnnghĩa vụ, gồm: cảm cổ tải sản, thé chấp tai sản, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảothru quyền sỡ hữu, bảo lãnh, tín chấp vả cảm giữ tải săn (thêm thêm 02 biện.pháp lả bao lưu quyển sử hữu va cằm giữ tải sin) Các quy định vé giao dich‘bdo đâm được quy định tai Phan thứ ba, Chương XV, Muc 3 (từ Biéu 202 đền.Điều 350) của BLDS năm 2015 Những quy định nay tính đến nay tuy chưa

thể bao quát được hết các tinh huồng, khả năng có thể xây ra, nhưng phan nao

đã cũng cổ bô máy quản lý, thủ tục thé chap quyền sử dung dat cũng như gopphân bảo vệ quyển và lợi ích hợp pháp cia các bên tham gia giao dịch.

1.3 Quá trình hình thành và phát triển của pháp luật trong việc quy định về thế chấp quyền sử dụng đất

Khái niệm thể chấp quyển sử dụng đất ở để đảm thực hiện nghĩa vụ được ghi nhận trong Luật đất dai năm 1903 Sau đó, Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 1995 đã có các quy định cụ thể nhằm tạo điều kiện để quyền năng nay tham gia vao các giao dich dan su Các quy định về hợp đồng thé chap quyền sử dụng dat được BLDS 1905 để quy định cụ thé, Đây là những cơ sở pháp lý quan trọng để người sử dụng đất thực hiện được các quyền năng của mình.

trong quả trình sử dụng đất Mat khác, tao cơ sỡ cho ngành ngân hang thực

hiện việc “giải ngân” cho vay, gop phan thúc day sin xuất phát triển.

‘Toi Bộ luật dân sự năm 2005, thé chap va cảm có được quy định như: sau: “Thể chấp là việc một bên dùng tai sản thuộc sở hữu của minh để bảo đâm thực hiên nghĩa vụ dân sự đổi với bên kia va không chuyển giao tải sẵn đó cho bên nhận thé chap”; “Cam có tải sản là việc một bên giao tai săn thuộc quyền sở hữu của minh cho bên kia dé bao đảm thực hiện nghĩa vụ dan su Nhu vay, theo quy định trên, cam có vả thé chap tải sản được phân biệt thông.

qua việc bên bảo đảm giao tải sản hoặc không giao tải sin (chỉ giao giấy tờ)

cho bên nhận bao đầm mà không phân biệt tài sản cảm cổ phải la động sin và

tải sản thé chấp là bất động sản như quy định tại BLDS 1995 Từ quy định

nay, kể từ khi BLDS 2005 có hiệu lực thi han, các bên tham gia giao dịch có tải sản bão đảm bằng quyền sử dụng đất có thể lựa chọn hình thức cảm cổ (ma không thé chấp) bằng quyền sử dụng đất Theo quy đính của Bộ luật Dân sự

năm 2005, trường hợp bên bao lãnh khống thực hiện ngiĩa vu thay cho bên có

nghĩa vu thì phải giao tai sản thuộc sở hữu của mình dé thanh toán cho bên.

nhân bảo lãnh (Biéu 369), Đây là nghĩa vụ mang tính chất luất định, không,phải là nghĩa vụ theo thỏa thuận Quy định nay của Bộ luật Dân sự năm 2005

lâm cho tính chất "đối nhân” của bão lãnh chỉ còn có tính "nữa vời”, vì bên nhận bao lãnh vẫn có quyền xử lý tải sản của bên bão lãnh khi bên bao lãnh.

không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ bảo lãnh)

Kê thừa sư ghi nhận đó, các chủ thé sử dụng dat va phạm vi quyền sử dụng đất được quy định cụ thể trong Luật đất đai năm 2013, khẳng định

quyền thé chấp quyển sử dụng đất của người sử dung đất Thể chấp quyền sit

dụng đất dé bão dim thực hiện nghĩa vụ cho minh hay cho người khác là một

trong những biện pháp bao dim thực hiện ngiĩa vụ trong hoạt động cho

vay Quyển sử dụng dat trở thành tài săn bảo đảm cho khoản vay để bão dim

thực hiện nghĩa vụ tả nợ khi bền vay không thực hiện hoặc không thực hiện.đây đủ ngiĩa vụ trả nợ cia mình Chủ sử dụng đất chuyển giao gidy tờ pháp lý

chứng minh quyền sử dụng đất của minh cho bên nhận thé chấp mà không phải chuyển giao quyền sử dụng đất đó Việc hoàn thiện thể chế để điều chỉnh quan hệ thé chấp để bảo đảm thực hiện ngiấa vu cho người thứ ba chỉnh là quan hệ giữa quyển vả nghĩa vụ của các bên liên quan trong thé chấp Việc xuất hiện thêm một bên thứ ba trong quan hệ thé chấp làm thay đổi cơ bản tính chất của quan hệ thé chap, thay đổi việc thực hiện quyên, nghĩa vu của

các bên

Bồ luật Dân sư năm 2015 được ban hành, lẫn nảy luật vẫn tiếp tục kế thừa quan điểm thé chap 1a biên pháp bao dam có tính chất đối vật, bao lãnh là biện pháp bao đảm mang tính chất đối nhân của Bộ luật Dân sự năm 2005 Tuy nhiên, tính chất “đổi nhân” cia biển pháp bảo lãnh theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 có tinh triệt để hơn Theo Điều 342 Bộ luật Dân sự năm 2015, bên nhân bão lãnh không có quyền xử lý tải sin của bên bao lãnh trong

trường hop bên bao lãnh không thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh, ma chỉ có quyền.‘yéu cầu thanh toán giá tri nghĩa vụ vi pham và béi thường thiệt hai (diéu nayhoàn toàn khác với cach tiếp cân của Bộ luật Dân sự năm 2005

Khon 1 Biéu 317 BLDS năm 2015 quy định: “Thé chấp tài sản a việc một bên (sau đây gọi là bên thể chấp) dùng tài sẵn thuộc sỡ hữu của minh để

‘bao đâm thực hiện nghĩa vu vả không giao tài sản cho bên kia (sau đây goi la‘bén nhận thep)" Bộ luật này không chỉ rõ việc cho phép thé chấp quyền.

sử dụng đất để bao dim thực hiện cho ngiữa vụ cho người khác (người thứ ba)

hay không Tuy nhiên, theo nguyên tắc thi các bên được tự do théa thuận trêncơ si tôn trọng va bao đăm quyển va nghĩa vụ của các bên, công dân được

Jam những điều pháp luật không cam vả không vi phạm đạo đức, không vi phạm pháp luật (Hiển pháp năm 2013 đã công nhận các quyền con người, quyên công dân vẻ chính trị, dân sự, kinh tế, văn hỏa, xã hội được công nhân, tôn trong, bao về, bảo đâm theo Hiến pháp vả pháp luật) Đông thoi trong

nhiêu văn bản, quyền tải sin cũng được ghỉ nhận việc được pháp luật bảo vệĐiều 3 BLDS năm 2015 ghi nhân các nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sư,

trong do, cả nhân, pháp nhân xác lập, thực hiện, cham dứt quyển, nghĩa vụ.

dân sự của minh trên cơ sé tự do, tư nguyên cam kết, thỏa thuân, moi cam.kết, thda thuận không vi pham điều cắm của luật, không trai dao đức sã hội có

hiệu lực thực hiện đổi với các bên va phải được chủ thể khác tôn trọng, Ngiễa

là khi tham gia một quan hệ dân sự nói chung hay về giao dịch dân sự nói

riêng, cá nhân, pháp nhân đều được pháp luật bảo vệ và các chủ thể khác không được phép zâm phạm, lam tổn hại lợi ích của chủ thể Day là yếu tổ

tiên quyết và rét quan trong trong luật pháp nói chung và ngành luật dân sự

nói riêng Quyển tai sản nằm trong các quan hệ dân sự, do đó nó cũng được ‘bao hô một cảch đương nhiên Các tổ chức, cá nhân zâm phạm tới quyển tải

sản của người khác déu bị coi là vi phạm pháp luật và sẽ phải chịu những hậuquả pháp lý theo luật định

Ngoài việc bao đảm quyển tai sin đã được ghi nhận trong Hiển pháp cũng nhự các văn bản pháp luật khác, việc quy định về thé chấp tài sản để bão

đâm nghĩa vụ cho minh và cho người khác còn tao niên một hành lang pháp lýan toàn trong các quan hé dân sự nói chung va quan hệ tin dụng nói riêng‘Mat mặt, Nha nước quản lý trật tự 2 hội, mat khác là cơ sở để đảm bảo sự an.

toản cho các chủ thể khi tiền hành giao dịch Ở đây, quyền sử dung dat là một

tải sin đặc biết, chịu sự quản lý chất chế của nhà nước, đồng thời có sự tham.

gia của nhiêu chủ thé bao gầm: bên thé chap, bên nhận thé chap, bên có nghĩa vụ Mỗi chủ thể lại có những đặc điểm riêng biệt, những điều kiện cũng như.

quyển lợi, nghĩa vụ riêng Nên khi củng tham gia vào giao dịch thé chấp

quyền sử dụng đất, nhiêu rũ ro tiêm ẩn, khó lường trước được sẽ ay ra, gây tổn hai cho lợi ích của các bền.

Việc hiểu thé chấp chỉ là quan hệ hai bibão lãnh mới là quan hệ babên là cửng nhắc, do đó, cân tiếp cên mém linh hoạt hơn Vì sự khác nhau.

giữa thé chấp va bảo lãnh không nằm ở số lượng chủ thể (các bên) tham gia quan hệ mà nằm ở nội dung của quan hé và khách thé của quan hệ Theo đó, tùy thuộc vào nội dung thöa thuận về quyên vả nghia vụ của các bên để nhân điện đó là quan hệ bao lãnh hay thể chấp tai sản để bảo dém thực hiện nghĩa

vụ của người khác Trường hợp chỉ cam kết thực hién nghĩa vu thay thi phảixác định đó là quan hệ bảo lãnh, còn trường hợp các bên théa thuận bên théchấp ding tải sản thuộc sỡ hữu của mình để bảo đảm thực hiên nghĩa vụ (có

thể của chính bên thé chap hoặc của người khác) thi phải xác định do la quan.

hệ thé chấp Do đó, cân thiết phải có những quy định pháp lý mang tính vững,

chắc, đảm bảo quyển lợi ở mức cao nhất cho các chủ thể nay.

'Việc xây dựng hành lang pháp lý, quy định cu thể điều chỉnh van dé thé chấp quyên sử dụng đất nhằm bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của người thử ba

vva việc xác định rổ quyền và ngiãa vụ của các bên, đăm bảo không xâm phạm.

tới lợi ich của bên khác là hết sức cần thiết

Kết luận chương L

Quyển sử dung đất là một loại tải sản đấc biết, do đó nó chịu sự điềuchỉnh của các luật khác nhau, trong đó có cả các quy định riêng lẽ, những văn

‘ban này đều nhằm một mục đích chính la tạo ra một khrung pháp lý, một quy

trình thông nhất trong giao dịch, nhằm giúp các bên giao dịch có một phương,thức thực hiên hợp đồng một cách hiệu quả Việc tham gia của bên thứ ba

(bên có nghĩa vụ trả nợ) trong thể chấp quyền sử dụng đất đã thay đổi tính chất của quan hệ thé chấp đơn thuận, tao nên nhiễu yêu tổ phức tạp và nhay

cảm, dễ dẫn tới xung đột lợi ích, tranh chấp giữa các bên Quan hệ giữa bên.

có quyển với bên có nghĩa vu, giữa bền có quyển với bên thé chấp, giữa bên.

có nghĩa vụ với bên thé chấp tạo nên một vòng tron quan hệ ma mỗi bên đều eating vai tù, mục dich riêng in nành: Vigo Gn Bing ba quan hệ nly ia điều không đơn giãn va tiêm ẩn nhiều rũi ro cũng như kho khăn trong quá trình thực hiện hợp đồng Tuy nhiên, những nỗ lực lập pháp và thực hiện pháp

luật cũng đã có những chuyển biển mới theo hướng tích cực, lap đi nhiều 16 hồng về quy đính trong việc thé chấp quyển sử dung đất, đặc biệt la van dé vân dung nó trong thực tế dé bao đảm thực hiện nghĩa vu của người thứ ba, giúp các bên xác định rổ quyền vả nghĩa vu của mình khi tham gia giao dich,

cũng như những nguyên tắc cơ bản cần phải tuân theo khi thiết lập mối quanhệ phức tap này.

CHƯƠNG 2

THUC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIEN THỰC HIEN PHAP LUẬT VE THE CHAP QUYEN SỬ DỤNG BAT NHẰM BẢO.

BAM NGHĨA VU CHO NGƯỜI THỨ BA VÀ GIẢI PHAP 2.1 Chủ thé trong quan hệ thé chấp quyền sử dung dat

Dua theo định nghĩa đã phân tích và đưa ra tai Chương 1, chủ thé trong quan hệ thể chấp quyền sử dụng đất la: bên thé chấp vả bên nhận thé chap.

3.1.1 Bên nhận thé chấp

Theo quy định tại điểm g khoản 1 Điều 179 Luật Bat dai năm 2013 thi

hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có quyên “Thé chấp quyền sử dung đất tại 16

chức tin dung được phép hoạt động tại Việt Nam, tai tổ chức kinh tế khác

hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật”

Điểm đ khoản 2 Điểu 179 Luật Bat đai năm 2013 quy định: Hộ ga đính, cá nhân được Nha nước cho thuê đất thu tiên thuê đất hang năm có quyền "Thể chấp bằng tải sản thuộc sỡ hữu của mình gắn liên với dat thuê tại 16 chức tin dụng được phép hoạt động ở Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác

hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật”

Tại Khoản 2 Điều 144 Luật Nhà ở năm 2014: "Chủ sở hữu nba 6 là cá

nhân được thé chap nha ỡ tại 13 ciuée tin dung, tổ chức kinh tế đang hoạt động.

tại Việt Nam hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật” (trừ trường hợp cánhân xây dựng nha ở hình thảnh trong tương lai trên thửa đất hợp pháp củaminh; cả nhân mua nhà ở hình thanh trong tương lai trong dự án đầu tư xây

dựng nhà ỡ của chủ đầu tư được thé chấp nha 6 này tại tổ chức tin dung đang

hoạt động tại Việt Nam theo quy định tại Điểu 147 Luật Nha ở năm 2014).

Nhu vậy, hiện nay pháp luật về đất đai, nha 6, cơng chứng, đăng ky

tiện pháp bảo đảm khơng cĩ quy định nêng danh cho tổ chức, cá nhân khi nhận thé chap quyển sử dụng dat, tai sản gắn lién với đất Thay vào đĩ, chỉ cĩ 18 chức tín dung là được quy đính rổ rang là cĩ khả năng nhân thé chấp quyền.

sử dung dat theo như các quy định nĩi trên Việc quy định trực tiếp tổ chức

tín dung cĩ khả năng nhận thé chấp la quyển sử dụng dat, bởi quyền sử dung đất là một đổi tượng phức tap, cản một pháp nhân co đủ năng lực, tải

chính, được cấp phép và quản lý theo một hệ thống chắc chắn và vững chắc Tổ chức tin dung ngay từ ban đẩu nếu muốn hoạt đơng đã phải thỏa mãn những điều kiên rất khất khe như đáp ứng tối thiểu mức vốn pháp định từ

3.000 tỷ Việt Nam đồng, 5.000 tỷ Việt Nam đồng, 15 triệu USD”, cĩ day đủ

các điều kiện để được cấp giấy phép (điều kiện cu thể về chủ sở hữu, điều kiện về các chức danh và năng lực quan lý, cĩ Điều lệ, dé án phù hopTM, ),

Giấy phép hoạt động của tổ chức tín dụng được Ngân hang nhà nước cấp”! sau khi tổ chức đáp ứng day đủ các điều kiện luật định Điều đĩ minh ching

ring để cĩ năng lực thực hiện các hoạt đơng ngân hang”, trong đĩ bao gồm.

nhận thé chap lả quyền sử dung dat nhằm bao dam cho các hợp đồng tin dụng,

thủ bên nhân thé chấp phải cĩ tiém lực kinh tế vững chắc, được cơ quan nhanước (ở đây chính là Ngân hing Nha nước Việt Nam) cấp phép, quản lý chấtchẽ Việc khơng khơng cho phép, hoặc hạn chế các cả nhân, tổ chức tư do

nhận thé chấp quyên sử dụng dat để bao đảm thực hiện nghĩa vụ, chính là dé giảm thiểu rủi ro vẻ quyên va lợi ich của Nha nước nĩi chung, vả các bên

tham gia giao dịch nĩi riêng tới mức thấp nhất Hơn nữa, như đã phân tích ởˆ Ngự Ðh số 102011/NB-CEG tặc sin đỗi hỗ sg mốt số đền ca ng dah số 141/2006ND-CPngiy22 thing IL 2008 vé bạn hành Ảnh mục mác vên thập dah cia ác chức tn dng,

ˆ Đền 0 Lat các tổ đức tế ang 2010,quy đh vì Đền kên ip Gay lp` Emộn11 Điện Lot cá tệ chức tị đừng 2010,

“Khoản 12 Điền 4 Lệ ác tộ đc th đựng 1010 hoạt đơng ngùn hàng là vile kh doanh, căng ơnganit hoe at số các neh và sai dây, Nhin bản gi, Cập th dụng: Omg ứng ch vn,

trên, quyển sử dung đất là một đối tương đặc biệt, bai đất đai thuộc sỡ hữu.

toàn dân, do nhà nước đại diên chủ sở hữu va thống nhất quản lý”, đã được

ghi nhận trong Hiển pháp Đông thời, Luật đất đai năm 2013 cũng thêm một lân khẳng định rõ- cơ quan nha nước thực hiện quyền han và trách nhiém đại

điện chủ sở hữu toàn dan về đất dai, thực hiện nhiêm vụ thông nhất quản lý

nha nước về đất dai Do vậy, mọi giao dich, thöa thuân liên quan tới đất dai, quyển sử đụng đất hay tai sản gắn liên với đất déu phải có sự quản lý, gam sát chặt chế bởi các cơ quan nha nước chuyên môn có thẩm quyền Đây

không những là mốt nguyên tắc, ma còn là một nhiém vụ quan trong của cáccơ quan quan lý đổi với loại tai sản đặc biệt nảy Việc quy định cho một đổi

tượng có day đủ năng lực, tư cách, ma cụ thể ở đây la tổ chức tin dụng, có

quyền nhân tài sản thé chấp 12 quyển sử dụng dit chính là việc thực hiênnguyên tắc theo tinh thân Hiển pháp nói chung và các luật chuyên ngành nóitiếng

Trong quan hé vay vốn giữa ngân hang vả người di vay, thực tế cho

thấy việc thé chấp tải sản la quyển sử dụng đất là việc phổ biển vả diễn ra thường xuyên Trong hợp đồng tin dụng với việc thé chấp quyển sử dung đất

để bao dém nghĩa vụ của bên có ngiễa vu (người di vay), ngôn hàng với vai

trò là bên nhận thé chấp có nhiêu biện pháp, phương tiên để dam bảo việc nhận thể chấp là quyển sử dụng đất diễn ra theo đúng quy định của pháp luật

cũng như quy trình nội bộ ngân hàng

Quyên va nghia vụ của bên nhận thé chấp được quy định khá rõ rang

trong BLDS năm 2015 tại Điều 322 va Điều 323

Theo đó, bên nhân thé chấp mà cụ thé ở day là tổ chức tín dụng có nghĩa vụ trả các giấy tử cho bên thé chấp sau khi chẩm dứt thé chấp đối với

Ta 5

“ heo Baku Loit dt dụ nấm 2013.

trường hợp các bên thöa thuận bên nhân thé chấp giữ giầy tờ liên quan đến tải sản thé chấp, đông thời thực hiện thủ tục xử lý tai sản thé chấp theo đúng quy.

định của pháp luật Những ngiĩa vu nay phát sinh được thực hiện sau khi hopđẳng chính (hợp đồng tin dụng) đã chấm dứt (rã lai giấy tờ cho bên théchấp), hoặc khi hợp đồng chính (hợp đẳng tín dụng) bi vi pham (xử lý tài sin

bảo dim) Song song với đó, bên nhân thé chấp còn được trao khá nhiều quyền trong quan hệ thé chấp, được quy định tại Điền 323 BLDS năm 2015,

đồ là

- Xem xét, Mễm tra trực tiếp tài sản thé chấp, niung không được cẩn tro Hoặc gập khỏ khăn cho việc hình thành, sử đụng khi thắc tài sản thế

- Yêu cẩu bên thé chấp phải cung cấp thông tin về thực trang tài sản thế

-_ Yêu cầu bên thé chấp áp đụng các biện pháp can thiết đỗ bdo toàn tài sản, gid trị tài sản trong trường hợp có nguy cơ làm mắt giá trị hoặc

giãn sút giá trị của tài sẵn do việc khai thắc, sit dung

~_ Thực hiện việc đăng ky thé chấp theo quy dinh của pháp luật.

~ Yêu cầu bên thé chấp hoặc người thứ ba giữ tài sẵn tỉ giao tải sản đô cho mình dé xữ i kit bên thé chấp không tuc liện hoặc tec

Tiện không ing ngiữa vu

-_ Giữ giấy tờ liên quan đến tài sản thé chắp trong trường hợp các bên có

théa thiên, trừ trường hop luật có guy định khác

~_ Xic ip tài sản thé chấp Riu thuộc trường hợp quy ainh tại Điều 299 cia

Bé luật này.

"Việc pháp luật ghi nhận cho bên nhân thé chấp nhiều quyển như vay,

bởi khi tham gia gia địch bảo đảm cẩn sự giám sát của cơ quan Nha nước.

Dac biệt đối với quyển sử dung dat là một loại tải sản đặc biệt, bắt buộc phải

đăng ký giao dich bao đảm”, dé tiêm ẩn nhiều nguy cơ rủi ro.

2.1.2 Bén thé chấp

Chủ thé kí kết hợp đông thé chấp quyển sử dung đất (bên thé chấp) chính l người có quyền sử dụng dat hợp pháp Chủ thé là bên thé chap có thể Ja pháp nhân, cá nhân hoặc tổ chức không có tư cách pháp nhân Quyển vả nghia vụ của bên thé chấp được pháp luật dân sự quy định cụ thể.

Điều 320 BLDS năm 2015 quy định nghĩa vụ cia bên thé chấp, đó là

giao giấy tờ liên quan đến tai sản thể chap trong trường hop các bên có thöa

thuận, trữ trường hợp luật có quy định khác, bảo quản, giữ gin tai sẵn théchấp, áp dụng các biện pháp cân thiết để khắc phục, kể cả phải ngừng việckhai thác công dụng tải sản thể chấp néu do việc khai thác đó mẻ tai sẵn théchấp có nguy cơ mắt giá trị hoặc giảm sút giá tri; khi tai sản thé chấp bi hur

hồng thi trong một thời gian hợp lý, bên thé chap phải sửa chữa hoặc thay thé

bằng tải sản khác có gia tri tương đương, trừ trường hop có théa thuận khác;

tải sản thể chấp cho bên nhận thé chấp để xử lý khi thuộc mét trong các

trường hop xử lý tai sản bao đâm quy định tại Biéu 299 cia BLDS năm 2015,thông bao cho bên nhận thé chấp vẻ các quyển của người thứ ba đối với tảisản thể chấp, néu có; trường hợp không thông bao thì bên nhân thé chấp có

quyển hủy hợp đẳng thé chấp tải sản và yêu cấu bồi thường thiết hại, không được ban, thay thé, trao đổi, tăng cho tải sản thé chấp, trừ trường hợp quy.

định tai khoản 4 va khoăn 5 Điều 321 của BLDS năm 2015

Việc quy định nghĩa vụ của bên thé chấp khi tiên hành việc thé chấp nói chung va thé chấp quyển sử dung dat nói riêng là nhằm bao dam quyên lợi

S Treo But Nghị Dinh số 1022017 ngày 01 thẳng 9 nim 2017 cla Chinh ghế về ding ký bận pip bio¬

tôi da cho các bên giao dich cũng như những người liên quan khác (nêu có)Các thông tin các cảng minh bach thi lợi ích của các bên cảng được bảo vệ

chat chế Thực tế, trong các mẫu hợp đồng thé chấp của các tổ chức tín dung đếu ghi nhận nội dung thỏa thuận rang buộc vẻ chuyển giao tai sản thé chấp Nếu không có sư đông ý bang văn ban của tổ chức tín dung, cũng như không cảm giấy chứng nhận bản góc, thì bên thể chấp không thể chuyển giao tài sản nay , Tuy tổ chức tin dụng có các công cụ nghiệp vu để kiểm tra tinh trạng tải sản đang bị thé chấp ở đâu, nhưng vẫn không thé bao quát hết các tranh chap, rủi ro tiên ẩn có thể xảy ra Do đó, việc quy định day đủ và chặt chế

nghĩa vu cho bên thé chấp là điều hết sức cản thiết Theo quy định tại Điển321 BLDS năm 2015, quyền của bên thể chấp được ghi nhận:

-_ Khai thắc công ding hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản thé chấp, trừ

trường hợp hoa lot, lợi tức cfing là tài sản thé chấp theo théa thuận -_ Đầm te để làm tăng giá trị của tài sản thé chấp.

~_ Mãn lại tài sản thé chấp do người thứ ba giữ và giấy tờ liên quan đôn

Tài sẵn thé chấp do bên nhận tchấp giữ: kha ngÌữa vụ được bảo đămđấmbằng thé chấp chẩm đit hoặc được they thé bằng biên pháp b

-_ Được bản, thay thé, trao đối tài sản thé chấp, nễu tài sản đó là hàng

Hóa luân chuyễn trong quả trùnh sản xuất, Rinh doanh Trong trường

hop này, quyén yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền tì được, tài sản hình thành từ số tiền tìm được, tài sản được thay thé hoặc được trao đỗi trở thàmh tài sản thé chấp.

Trường hợp tài sản thé chấp là kho hàng thì bên thé chấp được quyễn thay thé hàng hỏa trong kho, nhương phải bdo đấm gid tri của hàng hóa

trong kho ding nine thé thud

~ Được bein, trao. tăng cho tài sản thé chấp không phải id hàng hóa Jun chuyén trong quả trình san xuất, kinh doanh, nễu được bên nhận thé chấp đông ý hoặc theo quy dinh của luật:

~_ Được cho thué, cho mươn tài sản thé chấp niung phải thông báo cho bên timô, bên mượn biết về việc tài sản cho thé, cho mượn dang được “ng dé thé chắp và phải thông báo cho bên nhận thé chấp biết.

Do ban chất của việc thé chap, bên thé chấp không giao tải sản, ma tai sản vấn thuộc sự quản lý của bên thé chấp Bên thé chấp vẫn có quyền khai thác một cách hợp pháp, hưởng lợi ích từ tai sin hiến đang thé chap Sự tác động, của bên thé chap tới tai san nhất la quyền sử dụng dat, vẫn không bi hạn chế

tới mức quá chất chế Họ vẫn được phép cho thuê, cho mượn mảnh đất maquyền sử dụng đất đã bi thé chấp, nhưng phải thông báo cho bên nhận thé

chấp va bên thuê, bên muon biết vé tỉnh trang mảnh đất đỏ Ở đây, bên thể

chấp chỉ cén "thông báo” mà không phải thực hiện thêm bat kỹ một thủ tục

hay điều kiên gì khác Điều nảy cho thấy tư duy vẻ bản chất của thé chấp La

việc không giao tài sản đã được để cao Tải săn nảy thực chất vẫn thuộc về

‘bén thé chấp, không hoàn toàn chuyển giao cho bên nhận thé chấp — việc phải

chuyển giao tài sn cho bên nhận thé chấp chỉ xảy ra khi nghĩa vụ bao đảmkhông được người có ngiãa vụ thực hiện đây đủ.

2.1.2.1 Bàn thế chấp quyền sit dung đất là pháp nhân

Đối với trường hợp bên thé chấp là pháp nhân thì khi ký kết hợp đồng

thể chấp phải do người đại điền theo pháp luật của pháp nhân đó hoặc người

được người đại diện theo pháp luật uy quyển theo đúng quy định của pháp

uất thực hiên ” Người đại dién nảy có thể la đại diện theo pháp luật hoặc đại

diện theo ủy quyển Cho dia là người dai diện này là đại diện theo pháp luật

pila lạt BESni 2015, Da spain chi đi điện uo pháp tthoặc đụ din Đo iy

“quyền Người ấm điện cia php nhân phải trần theo các quy dh trung chương IX của BLDS năm 2015,

hay đại diện theo ủy quyền, thi khi tham gia thé chấp quyền sử dung dat, việc

thể chấp nay chi trong pham vi đại diện của người đó Điểu 141 BLDS năm.2015 quy đính về phạm vi dai diện, theo đó người đại diện chi được sác lap,thực hiện giao dich dân su trong pham vi đại diện theo các căn cử như sau:

~ Quyết định của cơ quan có thẩm quyên,

- Didulé cia pháp nhân,~ Nội dung ity quyền,

~ Quy định khác của pháp luật.

Điều này có thể hiểu được 1a việc dem tai sản của pháp nhân đi thể chấp phải được ghỉ nhận rõ rằng, cu thé bằng văn bản trong tải liệu ghi nhên quyền.

đại diện của người đại diện của pháp nhân Tuy nhiên, trong thực tế không

phải lúc nao cũng có thé dựa vao các căn cứ nêu trên để xác định được việc thể chấp tai sản của pháp nhân có thuộc phạm vi được ủy quyển cho người đại

dign hay không Do đó, khoản 2 Điều 141 BLDS năm 2015 quy định theo

hướng mỡ rộng hơn, đó la khi không xc định được cụ thể phạm vi đại diện.

theo quy định tai khoản 1 Điễu 141 BLDS năm 2015 nêu trên, thi người đạiđiện theo pháp luật có quyển xác lập, thực hiên mọi giao dich dân sự vì lợi ichcủa người được đại điện, trữ trường hợp pháp luật có quy định khác Nghĩa là

người đại diện, dù khống được ủy quyển bởi pháp nhân một cách cụ thể, chỉ tiết về việc có được đem quyền sử dung dat của pháp nhân đi thé chấp, nhưng néu vi lợi ích của pháp nhân, người đại điện vẫn có thé thé chấp quyền sử:

dụng đất (irr trường hợp pháp luật có quy định khác)

hông bản tới hậu quả của giao dịch dân sư do người không có quyển đại

điển xác lập, thực hiên hoặc do người đại dién xác lap, thực hiện vượt quápham vi đại diện, trong quá trình tham gia giao dich, người đại diện của pháp

nhân cũng phải thông báo cu thé cho các bên giao dịch còn lại (bén nhận thé

chap va bên có nghia vu) vé phạm vi đại diện của minh Ké từ khi người đại điện của pháp nhân thực hiện việc thể chấp quyển sử dụng đắt cho bên nhân thể chấp, thì các quyền, nghĩa vụ liên quan tới viếc thé chấp sé phát sinh đổi

với pháp nhân” Lúc nảy, pháp nhân có nghĩa vụ hoàn thánh các thủ tục cẩn.

thiết liên quan tới việc thể chấp, cũng như các nghĩa vụ liên quan trong hợp

đẳng dân sư (néu cỏ), thông qua người đại diện, pháp nhân thực hiện cácquyền và ngiấa vụ của mình.

2.1.2.2 Bin thé chấp quyén sit dung đất là cả nhân

Đối với trường hợp bên thé chấp quyén sử dung đất là cá nhân, khi kí

kết hợp đồng thể chấp phải có

hành vi dân sự Đây cũng là một trong những điểu kiện có hiệu lực của giao

dich dân su", Trưởng hợp chủ thể ký kết hợp đồng không đủ điều kiện về năng lực hành vi dân sự hoặc không có thẩm quyên kí kết thì có thé dẫn đền ‘hop đồng thé chấp bị vô hiệu Cá nhân cũng có thé thé chấp quyển sử đụng đất của mình thông qua người đại diện, tương tư với pháp nhân như phân tích

y đủ năng lực pháp luật dân sự và năng lực

Đổi với trường hợp một cả nhân thé chấp quyền sử dụng đất của mình.

thì ho chỉ can dap ứng các điển kiện có hiệu lực của giao dich dân sư như.

- Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dan sự phủ.

hop với giao dich dân sự được ác lập,

- Chủ thể tham gia giao dich dân sự hoàn toàn tự nguy

- Mục dich va nội dung cia giao dich dân sự không vi pham điều cắm.

của luật, không trái đạo đức xã hội.

hoàn 1 Ba 139 BLDS ni 2015 vì Hậu giả thấp W ca hành vi de én

` ho J Điều 117 BLD Săm 2015, go đơn din seco iu he kh có đã cức đền in,

4) Chit cong he pháp bật din sử sông Mẹ hành vi dn nề hơn với guo đ dân se oe xí ip;`9) Cai thé toan ga cho ch din sự hoệntokn tenga,

6) Mx ich vì nội ủng cin gio dich din không vipa đầu cầm ci it Xhông ti dao đc hội

Trong các quan hệ tin dụng giữa tổ chức tin dụng với ca nhân, ngồi việc giao kết hop dng với một cá nhân riêng lẻ, thi các cặp vo chẳng đứng ra

thé chấp cũng được coi la cá nhân Trường hợp nảy, ngồi các quy định vềđiểu kiện cĩ hiệu lực của giao dich dân sự nĩi trên, giữa vợ - chồng cịn cĩ

thêm các điều kiện rang buộc khác Do chính la tải sản chung vợ chồng Ở đây chỉ xét tới tai sin chung vo chẳng chứ khơng để cập tới tải sẵn riêng của

từng người bi khi vợ hoặc ching mang tài sản riêng của từng người di théchấp thi bản chất đã quay trở lại là việc mét cá nhân tự mình thực hiện quanhệ giao dịch như phân tích ở trên Tải sẵn chung vo chẳng là một yêu tơ quantrong xuất hiện trong quan hệ hơn nhân gia đỉnh và được ghỉ nhân trong LuậtHơn nhân va Gia định năm năm 2014 Theo đĩ, tai sản hình thành trong thời

kỳ hơn nhân được xác định là tai sản chung của vo và chồng”, Đặc biệt vé

quyền sử dung đất, Điểu 33 Luật Hơn nhân va Gia đính năm 2014 cĩ chỉ ra16, quyền sử dụng đất mà vợ, chồng cỏ được sau khi kết hơn la tai sản chung

của vợ chẳng”, Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tải sản chung do vợ.

chẳng théa thuận Điểu này đã được ghỉ nhận tai Điều 28 Luật Hơn nhân va

Gia đình năm 2014 va tại Điều 13 Nghỉ định 126/2014/NĐ-CP quy đính chỉlêu và biện pháp thi hành Ludt Hơn nhân va gia đình năm 2014.Theo đĩ, bat cứ hành vi sử dung, định đoạt tai sin riêng là quyền sử dung đất

của vợ chẳng déu phải được thỏa thuận bằng văn bản”! Thực tế, khi thực hiện thủ tục thé chấp quyên sử dụng dat cho ngân hang, ngân hang déu yêu cầu cả

tiế một số

‘hai vợ chẳng củng cĩ mặt và cùng ký vào hợp đồng thể chấp Việc nay để chắc chấn rằng tải sản là quyển sử dụng đất hồn tồn khơng bị hai chủ sỡ

"Theo Moin 1 Đi 33 Lait Hin hân vi gia đồn xăm 2014, Từ sin dưng cia vo chẳng ga tà sin do-vg,chơng to 74, Um ship do ao động, hoạt dng sin at khh dow, hoe Ie, li ốc nhất Sah tsi,trểng vì ổn nhập hop plup Eh trang thoi ky bên hân, sử nường hap được ly de tụ khoản 1 Điệu 40

của Tnật nảy tài sin mai v chẳng được Đa kệ chứng hoặc được ting cho đang và ti sin Mức ma vehing thin thản l tà cân dưng,

“heo khoản 1 Diu 33 Lait Han nhân vì ga đạn năm 2014, trở trưởng họp vợ hoặc chẳng được thần kế‘Bing, được tng đo rồng hoặc cĩ được thơng qua gho dh bingua sinning

“heo khôn 3 Đu 3S Luật Hân sựn và gu dntinisa 2014,

hữu (đồng sở hữu tai sản chung) mâu thuẫn, tranh chấp với nhau, vợ chẳng.

hoàn toàn tư nguyên thé chấp quyển sử dụng đất chung mình.

quyén sử dung đất là hộ gia đình

Trường hợp QSDĐ thuộc quyền sử dung của tổ chức không phải pháp

nhân, hoặc thuộc quyển sử dụng chung của nhóm người sử dụng đất thì chủ

thể ký kết hợp đồng thể chấp là tat cả các thảnh viên trong nhóm hoặc có vẫn ân uy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự Tại Khoản 2 Điều 101

BLDS năm 2015 quy định "

ham gia của hộ gia đình sử chung đắt được thực hiện theo quy định của Luật mm.

ñậc xác đinh cini thé của quan hộ dân sự có sie

Khoan 29, 30 Điều 3 Luật Dat dai năm 2013 quy định: “ Hồ gia dinh sit

dung đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thông nuôi đưỡng theo ny định của pháp huật về ôn nhân và gia dink, đang sống chung và có quyển sử đụng đất chung taithat điểm được giao đất, cho thuê đắt, công nhân quyền sit chong đắt và nhận cinynggồn sit dng aie" Với quy đĩnh này, có 3 tiêu chí để sác định số lượng các thành viên của hô gia đình sử dung đất gồm (i) các thanh viên trong hộ gia đính sử dung đất phải có một trong ba mới quan

hệ hôn nhân, huyết thông, nuôi dưỡng (có thể thông qua các gidy tờ về hộ tich

để xác định các mồi quan hénay, tuy nhiên điều luật chưa quy định rõ đây 1a

mỗi quan hé của từng thánh viénvéi chủ hộ sit dụng đất hay là mỗi quan hệ

lấn nhau giữa các thành viên của hô gia đính), (i) có quyển sử dung đất

chung (nếu trong các quyết đính giao đất, cho thuédét, công nhận quyển sit

dung đất va trong hợp đồng nhận chuyển quyền sử dungdat có ghi tên những người nay, tuy nhiên không phải địa phương nao khi cấp cAcquyét định nay

cũng ghi tên đây đủ các thành viên), (ii) cùng chung sống tại thời điểm được

Nhà nước giao đất, cho thuê dat, công nhận quyển sử dung dat, nhậnchuyển.