Đang tải... (xem toàn văn)
Quy định về phạt cọc...18CHƯƠNG 3: THỰC TIỄN TRONG TỐ TỤNG TRONG VỤ VIỆC TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT - MỘT SỐ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ ĐẶT CỌC
Trang 12 Tình hình nghiên cứu đề tài 4
3 Mục đích, đối tượng nghiên cứu, giới hạn phạm vi nghiên cứu 5
3.1 Mục đích nghiên cứu: 5
3.2 Đối tượng nghiên cứu: 5
3.3 Giới hạn phạm vi nghiên cứu: 5
4 Các phương pháp tiến hành nghiên cứu 5
5 Ý nghĩa khoa học và giá trị ứng dụng của đề tài 6
6 Bố cục của Báo cáo 6
2.2.1 Điều kiện có hiệu lực của đặt cọc 16
2.2.1 Quyền và nghĩa vụ của bên đặt cọc 17
2.2.2 Quyền và nghĩa vụ của bên nhận đặt cọc 18
Trang 22.2.3 Quy định về phạt cọc 18
CHƯƠNG 3: THỰC TIỄN TRONG TỐ TỤNG TRONG VỤ VIỆC TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT - MỘT SỐ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ ĐẶT CỌC CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 19
3.1 Thực tiễn trong tố tụng trong vụ việc tranh chấp hợp đồng đặt cọcchuyển nhượng quyền sử dụng đất 19
Trang 4PHẦN MỞ ĐẦU1 Lý do chọn đề tài
Đất đai là loại tài sản đặc biệt, thời gian càng lâu thì giá trị của nó càngcao khiến nhiều người ngỡ ngàng Càng nhiều con được, đất đai được quyhoạch thì càng có nhiều người giàu lên nhờ nó Sau khi Luật Đất đai đượcáp dụng, tài nguyên đất đang được sử dụng có hiệu quả, đảm bảo được vaitrò quản lý của Nhà nước, thu hút các nguồn lực về khai thác và sử dụng đất.Tuy nhiên, trong bối cảnh hiện nay nhu cầu chuyển nhượng đất ngày càngtăng, nhưng ít người có thể có một khoản tiền đủ lớn để đáp ứng đủ chi phímua đất trong một lần Do đó, hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sửdụng đất là một trong những biện pháp để đảm bảo cho việc chuyển nhượngnày Trong những năm gần đây, trên địa bàn Việt Nam thì số lượng những vụviệc về tranh chấp hợp đồng đặt cọc ngày càng nhiều, đây là một lĩnh vựcphức tạp Do đó, để có thể nhìn nhận vụ việc, tính chất theo đúng mức độ,đúng các dạng tranh chấp nhằm giải quyết có căn cứ, đúng theo quy địnhcủa pháp luật của các vụ việc tranh chấp hợp đồng cọc thì cần phải tìm hiểu,nghiên cứu các quy định về hợp đồng đặt cọc và các bản án, án lệ trong thựctiễn Sự nhận thức đầy đủ và đúng đắn các quy định pháp luật có ý nghĩa rấtquan trọng cũng như là cơ sở để giải quyết, xét xử của các cơ quan nhà nướctiến hành tố tụng và áp dụng Từ những cơ sở đó, có thể đánh giá các quyđịnh về pháp luật hiện nay về hợp đồng đặt cọc, rút ra được những thiếu sót,hạn chế của pháp luật hiện nay nhằm đưa ra những ý kiến hoàn thiện phápluật về áp dụng hợp đồng đặt cọc.
Từ lý do này, bằng việc thực hiện đề tài: “Nghiên cứu về tranh chấp
đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất - Thực tiễn trong giải quyết tranhchấp đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Việt Nam" để đưa ra cái
nhìn tổng quát về các quy định pháp luật liên quan hợp đồng đặt cọc nóichung và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng Từ đó, đưara được một số bất cập trong BLDS 2015 và những kiến nghị để hoàn thiệnpháp luật.
Trang 52 Tình hình nghiên cứu đề tài
Đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất không còn là chủ đề mới,tuy nhiên thực tế tại Việt Nam vẫn chưa có nhiều tác giả nghiên cứu về vấnđề này Do đó, chưa có nhiều tài liệu để nghiên cứu về đề tài này Nhưngthông qua các bài báo, tạp chí trên các trang web như Thư viện pháp luật,Tạp chí tòa án và thông qua các văn bản pháp luật đã giúp tôi nghiên cứu vàhoàn thiện bài Báo cáo thực tập này
3 Mục đích, đối tượng nghiên cứu, giới hạn phạm vi nghiên cứu
3.1 Mục đích nghiên cứu:
Báo cáo thực tập là làm rõ những cơ sở pháp lý quy định pháp luật củahợp đồng đặt cọc theo quy định hiện hành và thực tiễn áp dụng tại Việt Nam.Trên cơ sở đó, rút ra được những kinh nghiệm, những khó khăn, vướng mắctrong quá trình giải quyết tranh chấp và những đề xuất, kiến nghị nhằm hoànthiện pháp luật hiện hành.
3.2 Đối tượng nghiên cứu:
Những vấn đề về tranh chấp hợp đồng đặt cọc quyền sử dụng đất vàthực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc chuyển nhương quyền sửdụng đất tại Việt Nam.
3.3 Giới hạn phạm vi nghiên cứu:
- Phạm vi nội dung: Báo cáo thực tập nghiên cứu về tranh chấp hợpđồng đặt cọc quyền sử dụng đất theo quy định của BLDS 2015.
- Phạm vi không gian: tại Việt Nam.- Phạm vi thời gian: từ 2018 đến nay.
Trang 64 Các phương pháp tiến hành nghiên cứu
Các phương pháp nghiên cứu được sử dụng trong Báo cáo thực tập baogồm:
Thứ nhất, phương pháp phân tích, tổng hợp và diễn giải chủ yếu ở
Chương 2 Ở chương này, phương pháp phân tích sử dụng để làm rõ các quyđịnh pháp luật về đặt cọc, từ đó tổng hợp lại và diễn giải các vấn đề.
Thứ hai, phương pháp tóm tắt, bình luận và so sánh chủ yếu ở Chương
3 Sử dụng phương pháp tóm tắt và bình luận bản án để đưa ra được nhữngý kiến về cách giải quyết vụ việc của Tòa án Bên cạnh đó, sử dụng cácphương pháp so sánh các bản án để có những đánh giá khách quan hơn chophần kiến nghị cũng như phân tích được đa chiều về hợp đồng đặt cọc.
5 Ý nghĩa khoa học và giá trị ứng dụng của đề tài
Hiện nay, tại Việt Nam, khái niệm về đặt cọc không còn xa lạ với nhiềungười, tuy nhiên pháp luật Việt Nam còn nhiều vướng mắc và thiếu sót vềhợp đồng đặt cọc Do đó, bài Báo cáo thực tập này có thể sẽ góp phần làm rõquy định pháp luật liên quan đến hợp đồng đặt cọc quyền sử dụng đất và đưara một số kiến nghị có thể sử dụng được để góp phần hoàn thiện cho phápluật của nước ta.
6 Bố cục của Báo cáo
Ngoài phần mở đầu và kết luận, Báo cáo thực tập được chia làm bachương bao gồm:
Chương 1: Giới thiệu đơn vị thực tập và công việc thực tập
Chương 2: Nghiên cứu về tranh chấp hợp đồng đặt cọc chuyển nhượngquyền sử dụng đất
Chương 3: Thực tiễn về thực hiện hợp đồng đặt cọc – Một số kiến nghịhoàn thiện pháp luật về thực hiện hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sửdụng đất.
Trang 7PHẦN NỘI DUNG
CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU ĐƠN VỊ THỰC TẬP VÀ CÔNG VIỆCTHỰC TẬP
1.1 Giới thiệu về đơn vị thực tập
1.1.1 Quá trình hình thành và phát triển của công ty
Công ty tiền thân của công ty Luật Ngoc Son & Partners là Công tyLuật Anh Quốc Từ lúc tách ra từ công ty Luật Anh Quốc, công ty đã gặpkhông ít khó khăn vì công ty mới thành lập, phạm vi hoạt động còn hạn hẹpvà sự cạnh tranh khốc liệt của thị trường Do đó, sự khó khăn ngày càngtăng cao Tuy nhiên, sau gần 2 năm hoạt động dưới sự lãnh đạo, điều hànhcủa Thạc sĩ, Luật sư Lý Ngọc Sơn và sự cống hiến nỗ lực của đội ngũ Luậtsư, chuyên viên pháp lý trẻ trung, năng động nhiệt huyết công ty đã xâydựng được thương hiệu cho mình và dần đi vào ổn định.
Thời gian qua ngoài những khách hàng ở thành phố Hồ Chí Minh, côngty Luật Ngoc Son & Partners đã có những khách hàng ở Bình Dương vàcũng dần tạo được danh tiếng và được nhiều doanh nghiệp biết đến, từngbước phát triển, đang dần khẳng định vị thế của mình trên thị trường ngànhLuật.
1.1.2 Thông tin chung
- Tên tiếng việt: Công ty Luật Trách nhiệm hữu hạn Ngoc Son &Partners
- Logo:
Trang 8Hình 1 Logo Công ty Luật TNHH Ngoc Son & Partners
- Mã số thuế: 0316853903
- Địa chỉ: Số 90 đường Trần Quốc Toản, khu phố Bình Minh 1, PhườngDĩ An, Thành phố Dĩ An, Bình Dương.
- Người đại diện: Lý Ngọc Sơn
Ngoài ra Lý Ngọc Sơn còn đại diện các doanh nghiệp: CÔNG TY CỔPHẦN TƯ VẤN & QUẢN LÝ ĐẦU TƯ LÀNG SINH THÁI VIỆT NAM
- Điện thoại: 0903958588
- Email: congtyluatsonvacongsu@gmail.com
Công ty Luật TNHH Ngoc Son & Partners thành lập theo Giấy đăngký hoạt động số 41.02.3635/TP/ĐKHĐ do Sở Tư pháp thành phố Hồ ChíMinh cấp ngày 28/04/2021 Trụ sở được đặt tại số TK24B/11, đườngNguyễn Cảnh Chân, phường Cầu Kho, Quận 1, thành phố Hồ Chí Minh Chinhánh làm việc tại số 90 đường Trần Quốc Toản, khu phố Bình Minh 1,phường Dĩ An, thành phố Dĩ An, tỉnh Bình Dương.
Trang 9Với phương châm “Chuyên nghiệp - Uy tín - Hiệu quả” Ngoc Son &Partners luôn sẵn sàng sát cánh cùng khách hàng để thực hiện các hoạt độngtư vấn, bào chữa và đại diện pháp luật thông qua các lĩnh vực bao gồm:
- Tư vấn doanh nghiệp
- Tư vấn thành lập, đăng ký thay đổi, giải thể, sáp nhập doanh nghiệp, - Tư vấn pháp luật thường xuyên doanh nghiệp (Soạn thảo, rà soát hợpđồng, hồ sơ pháp lý doanh nghiệp, )
- Luật sư tranh tụng
- Tư vấn pháp luật (Hôn nhân gia đình, đơn phương ly hôn, dân sự,kinh doanh thương mại, lao động, )
- Bào chữa trong các vụ án hình sự- Đại diện tham gia tố tụng
- Đại diện ngoài tố tụng như: thực hiện các thủ tục pháp lý tại cơ quannhà nước; đàm phán và thực hiện các giao dịch dân sự với đối tác; đại diệntrong việc đàm phán và giải quyết các tranh chấp hợp đồng.
- Tư vấn pháp luật về bất động sản
- Tư vấn pháp lý bất động sản cá nhân, tổ chức
- Thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai; hợp thửa, tách thửa;chuyển mục đích; gia hạn quyền sử dụng đất; cấp mới, cấp đổi; cấp lại Giấychứng nhận quyền sử dụng đất;
- Tư vấn, hỗ trợ thủ tục hành chính
- Tư vấn thẩm quyền, thành phần hồ sơ, điều kiện công chứng hợpđồng giao dịch
Trang 10- Tư vấn hỗ trợ dịch vụ công chứng hợp đồng, giao dịch cho các cánhân, tổ chức
- Tư vấn, hỗ trợ các dịch vụ chứng thực, sao y hồ sơ cho cá nhân, tổchức
- Dịch vụ bảo hiểm xã hội
1.1.4 Nhiệm vụ của công ty
Công ty Luật Ngoc Son & Partners hoạt động với phương châm“Chuyên nghiệp - Uy tín - Hiệu quả”.
Luôn cam kết bảo vệ tốt nhất quyền và lợi ích hợp pháp của kháchhàng.
Góp phần bảo vệ công lý, công bằng, phát triển kinh tế - xã hội và gópphần xây dựng nhà nước pháp quyền Việt Nam xã hội chủ nghĩa.
Góp phần củng cố vai trò và giá trị đích thực của nghề luật sư tại ViệtNam.
Trang 111.1.5 Nhân lực của công ty
Công ty Luật TNHH Ngoc Son & Partners dưới sự lãnh đạo, điều hànhcủa Thạc sĩ, Luật sư Lý Ngọc Sơn với hơn 20 năm kinh nghiệm hành nghềtrong lĩnh vực pháp luật Thạc sĩ, Luật sư Lý Ngọc Sơn nguyên là thẩm phánngành Tòa án tỉnh Bình Dương; Chánh văn phòng Tòa án nhân dân thànhphố Thủ Dầu Một, tỉnh Bình DƯơng; cố vấn pháp lý cho nhiều doanhnghiệp ở Bình Dương, thành phố Hồ Chí Minh.
Cùng với đội ngũ Luật sư, chuyên viên pháp lý trẻ trung, năng động,nhiệt huyết với nghiệp vụ 100% tốt nghiệp cử nhân ngành Luật, hoàn thànhcác lớp đào tạo nghiệp vụ Luật sư và giàu kinh nghiệm, luôn hành nghề vớiphương châm Chuyên nghiệp - Uy tín - Hiệu quả.
1.1.6 Cơ cấu tổ chức của công ty
Hình 2 Sơ đồ cơ cấu tổ chức của công ty
Các phòng ban trong công ty có mối quan hệ chặt chẽ, mật thiệt vớinhau Mỗi bộ phận đều quan trọng tron bộ hệ thống vận ahfnh của công ty.Các chức năng cụ thể của từng phòng như sau:
Trang 12Giám đốc: Là người đại diệ theo pháp luật của công ty Giám đốc là
người quản lý cao nhất và có toàn quyền quyết định các vấn đề quan trọngtrong công ty.
Phòng Nhân sự, hành chính: Là phòng tổ chức tham mưu cho Giám
đốc về công tác tổ chức nhân sự, văn phòng hành chính Có nhiệm vụ cânđối nhân viên và giám sát, thực hiện các chính sách thoe quy định chế độhiện hành đối với người lao động.
Phòng Kinh doanh: Tham mưu, giúp cho Giám đốc về thực hiện xây
dựng chiến lược, kế hoạch hằng năm Bên cạnh đó, phòng kinh doanh cũngcó nhiệm quảng cáo dịch vụ pháp lý trên địa bàn khu vực hoặc các trangwebsite, mạng xã hội.
Phòng Kế toán:chịu trách nhiệm thu mua tài chính của Công ty, đảm
bảo đầy đủ chi phí các hoạt động lương, thưởng,… và lập phiếu thu chi chocác chi phí phát sinh Lưu trữ đầy đủ và chính xác các số liệu về xuất vànhập theo quy định Chịu trách nhiệm về các khoản thuế, bảo hiểm xã hộicho nhân viên Lập báo cáo hàng kế toán hàng tháng, hàng quý và hàng nămđể trình Giám đốc.
1.2 Công việc thực tập
Tại Công ty Luật Ngoc Son & Partners, tôi đã được thực hành làmnhững công việc như sau:
- Viết bài, nghiên cứu các vấn đề về pháp luật;
- Nghiên cứu hồ sơ về tranh chấp hợp đồng, hồ sơ ly hôn đơn phương,hồ sơ khiếu nại;
- Tìm hiểu về công chứng, sao y giấy tờ;
- Được tham gia phiên Tòa do Công ty đại diện giải quyết;- Nghiên cứu về thủ tục khiếu nại, làm đơn khiếu nại;
Downloaded by Vu Vu (quangchinhlas199@gmail.com)
Trang 13- Tìm hiểu về các vấn đề về ly hôn.
- Làm hợp đồng dịch vụ pháp lý, hợp đồng ủy quyền;- Viết đơn khởi kiện, đơn yêu cầu thẩm định giá;- Được thực hành làm công chứng, sao y.
1.3 Nhận xét về quá trình thực tập:
1.3.1 Những kinh nghiệm đã tích lũy
Những công việc này đã dạy tôi được những kiến thức, những kỹ năngcơ bản về ngành luật Đây là một ngành liên quan đến luật pháp nên đòi hỏisự hiểu biết sâu rộng và sự chính xác cao Ngoài ra, công việc này còn giúptôi củng cố thêm kiến thức đã được học tại trường và cách áp dụng pháp luậtvào từng hồ sơ Bên cạnh đó, còn giúp tôi làm việc trong môi trường thực tếvà làm quen với công việc trong tương lai của mình.
1.3.2 Những khó khăn gặp trong quá trình thực tập
Trong quá trình thực tập, tôi vẫn gặp một số khó khăn trong quá trìnhthực tập của mình Cụ thể:
Thứ nhất, những kiến thức được học trên lớp khác xa so với thực tế.
Tôi hơi sốc vào khoảng thời gian đầu thực tập vì “đời không như mơ” vìnhững công việc phải thực hiện, những thủ tục, những kiến thức sử dụngkhó và phức tạp hơn những gì đã được học trên trường, lớp
Thứ hai, trong quá trình thực tập kỹ năng mềm cũng vô cùng quan
trọng Ở đại học, chúng tôi không được học nhiều về kỹ năng này nhưngthực chất nó cũng quan trọng không kém cạnh so với kỹ năng cứng
Thứ ba, những áp lực công việc Ở đại học, thường được đi học tự do,
thoải mái nhưng đi làm ở môi trường công sở lại khác Ở đây, có nhiều luậtlệ phải tuân thủ, những công việc khó cần phải hoàn thành và nhiều công
Downloaded by Vu Vu (quangchinhlas199@gmail.com)
Trang 14việc khác nhau trong đó có những công việc không liên quan đến ngành họccủa mình Do đó, nhiều lúc tôi bị phê bình và mắc sai sót trong lúc làm việc.
Từ những khó khăn trên, tôi đã học được rất nhiều bài học Bên cạnhđó, còn có các anh, chị trong công ty giúp đỡ tôi trong suốt quá trình thựctập để tôi có thể học tập và làm việc một cách hiệu quả, giúp tôi tiếp thu vàsửa đổi những sai lầm và thiếu sót mà tôi đã mắc phải
Downloaded by Vu Vu (quangchinhlas199@gmail.com)
Trang 15CHƯƠNG 2: PHÁP LUẬT VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
2.1 Những khái niệm chung và những quy định pháp luật về hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất
2.1.1 Khái niệm về hợp đồng
Tại quy định tại Điều 116 Bộ luật dân sự 2015 thì: “Giao dịch dân sự là
hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi hoặcchấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự.”1
Theo đó, ta thấy giao dịch dân sự là một sự kiện pháp lý làm sinh, thayđổi hoặc chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự của các chủ thể trong quan hệpháp luật dân sự Giao dịch dân sự còn được xem là hành vi mang ý chí củacác chủ thể tham gia giao dịch để đạt được mục đích nhất định.
Theo Điều 385 Bộ luật dân sự 2015: “Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa
các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự.”2
Như vậy, có thể hiểu hợp đồng là thể hiện ý chí của các bên về sự thỏa thuậnvới nhau về việc xác lập quyền và nghĩa vụ của các bên, thay đổi hoặc chấmdứt quyền giữa các bên.
2.1.2 Khái niệm về đặt cọc
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự thì: “Đặt cọc làviệc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi làbên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giátrị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảmgiao kết hoặc thực hiện hợp đồng.”3
Với quy định tại Điều 358 BLDS 2015 về hợp đồng, thì có thể hiểurằng đặt cọc là một loại giao dịch thể hiện sự thỏa thuận giữa các bên Mộtbên sẽ giao cho bên còn lại một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc
1 Điều 116 Bộ luật dân sự 20152 Điều 385 Bộ luật dân sự 2015
3 Khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015
Downloaded by Vu Vu (quangchinhlas199@gmail.com)