Luận văn thạc sĩ luật học: Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong hợp đồng tín dụng theo pháp luật Việt Nam

LÊ THỊ THU PHƯƠNG

XU LÝ TÀI SAN THẺ CHAP LA QUYEN SỬ DỤNG DAT

TRONG HOP DONG TIN DUNG THEO PHAP LUAT VIET NAM

LUAN VAN THAC Si LUAT HOC

HA NOI - 2023

LÊ THỊ THU PHƯƠNG

XU LY TAI SAN THẺ CHAP LA QUYEN SỬ DỤNG DAT

TRONG HOP DONG TIN DUNG THEO PHAP LUAT VIET NAM

Chuyén nganh : Luật Kinh tế Mã số : 8380101.05

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Phạm Hữu Nghị

HÀ NOI - 2023

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các

kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình naokhác Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong Luận văn đảm bảo tính chính xác,tin cậy và trung thực Tôi đã hoàn thành tất cả các môn học và đã thanh toántất cả các nghĩa vụ tài chính theo quy định cua Đại học Luật - Đại học Quốc

gia Hà Nội.

Vậy tôi viết Lời cam đoan này đề nghị Đại học Luật - ĐHQGHN xem xét dé tôi có thé bảo vệ Luận văn.

Tôi xin chân thành cảm on!

Tác giả

Lê Thị Thu Phương

LỜI CẢM ƠN

Đề hoàn thành luận văn này, bên cạnh sự nỗ lực của bản thân, tôi đã nhận được rất nhiều sự giúp đỡ, động viên và hướng dẫn của các thay cô giáo,

gia đình và bạn bè trong suốt khóa học cũng như thời gian nghiên cứu đề tài

luận văn.

Với lòng kính trọng và biết ơn sâu sắc, tôi xin gửi lời cảm ơn chânthành tới Ban giám hiệu, toàn thé quý thay, cô, cán bộ, nhân viên trong Phòng Đào tạo, Khoa Sau đại học, Khoa Luật - ĐHQGHN đã tạo mọi điều kiện thuận lợi trong suốt quá trình học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn thạc sy.

Xin gửi lời cảm on chân thành va sâu sắc đến PGS.TS Pham Hữu

Nghị, người đã tận tình hướng dẫn tôi thực hiện nghiên cứu của mình.

Cuối cùng, xin gửi lời cảm ơn chân thành đến gia đình, bạn bè đã đã

luôn ở bên cạnh động viên và giúp đỡ tôi trong quá trình học tập và thực hiện

luận văn thạc sỹ này.

Hà Nội, ngày 26 tháng 10 năm 2023Tác giả

Lê Thị Thu Phương

DANH MỤC CÁC TU VIET TAT

BLDS : Bộ luật dân sự

GCNQSDD : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất QSDD : Quyén str dung dat

TCTD : Tổ chức tin dụng

TAND : Tòa án nhân dân

VKSND : Viện kiểm sát nhân dân UBND : Ủy ban nhân dân

TSQSDĐ : Tài sản quyền sử dụng đất

MỤC LỤC

ý | 1 Tính cấp thiết của đề tài -¿- ¿+ Ss+SE+EE+EEEEEEE12112121711111 21111 1

2 Tình hình nghiÊn CỨU (6< E1 E119 1311 E931 191 90v vn ng nưy 23 Mục đích và nhiệm vụ nghiên CỨU - 5 c3 **+*E++EEEeeeEeereeerrreerrss 33.1 Mục đích nghiÊn CỨU - - 51x91 1191 9v 9 1 9 ng ng ni 33.2 Nhiệm vụ nghiÊn CỨU - 5 2323113321113 11 9311191111111 ng ng re 3

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu - ¿2+ 2+++EE+Ex+rxerErEzrezrsrred 4 4.1 Đối tượng nghiên Cứu - 2 2 2+EE+EE+EE£EE£EEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEerkrrkerree 4

4.2 Pham 020400 0° 45 Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứỨu 5555 «+ s<++s+ 4

6.Y nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn ¿255 2 s+s+£+czxzxez 5 7 Bố cục của luận Văn - 6-93 SE EETEEE E111 117111111111, 5 CHƯƠNG 1 NHỮNG VAN DE LÝ LUẬN VE XỬ LÝ TÀI SAN THE CHAP LA QUYEN SỬ DUNG DAT TRONG HỢP DONG TÍN DUNG VA PHAP LUAT VE XU LÝ TAI SAN THE CHAP LA QUYEN SỬ DUNG DAT TRONG HỢP DONG TIN DUNG cssesssessesssesssssessssssesssessecssesseeeseesess 6

1.1 Khái quát về xử ly tài sản thé chấp quyền sử dung dat trong hop đồng tin

1.1.1 Khái niệm hop đồng tín đụng - 2-2-5 5xc2Ec2E2E2E2Exerkerkrrrree 61.1.2 Khái niệm quyền sử dụng đất 2-2-5255 2x2E22E2E2£xerxerkrrrcres 91.1.3 Khái niệm thé chap quyền sử dung đất -2- 2s s+zxse¿ 101.1.4 Khái niệm về xử lý tài sản thé chấp là quyên sử dung đất 14 1.1.5 Khái niệm về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong hop đồng tín dụng - 2-52 2+S2+EE2EE£EESEEEEEE2E12112112111111111112111111 111111 xe 17

1.2 Lý luận pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong hợp đồng tín dụng - 2 2 2+ E+EE+EE£EESEEEEEEEE12E1271271271 7171.21.11 xe, 19

1.2.1 Sự cần thiết của pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong hợp đồng tín dụng -¿- 2© ¿+ 2+E£+EE2EEEEEEEEEEEEEEEEEE2E121121 21 EErxee 19

1.2.2 Nguyên tắc điều chỉnh pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử1.3.2 Yếu t6 kinh tế - xã WOi ee eeccccsccsssessessessecsessssssessessessessessessussssssesseeseeses 311.3.3 Sự hoàn thiện của hệ thống pháp luật 2 2 2+ z+s+£xzzzzs 32 1.3.4 Yếu t6 hội nhập kinh tế 2 2 2+EE+EE+EE£EE+EE2EE2EE2EE+EEerxerkerxee 33 Kết luận Chương L -2- 2 2+S£+EE+EE£EE£EEEEEEEE2EE2112112117171211 2111 cre 35 CHƯƠNG 2 THUC TRẠNG PHÁP LUẬT VIET NAM VÀ THUC TIEN PHÁP LUẬT VIỆT NAM VE XỬ LÝ TÀI SAN THE CHAP LA QUYỀN SỬ DUNG DAT TRONG HỢP DONG TÍN DỤNG c5 55+: 362.1 Thực trạng pháp luật Việt Nam về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụngđất trong hợp đồng tín dụng - ¿2£ <+EE+EE£EEtEECEECEEEEEEEEEErkerkrrkerkee 36

2.1.1 Về chủ thé trong hợp đồng thé chấp quyền sử dụng đắt 36

2.1.2 Các trường hợp xử lý tài sản thé chấp là quyền sử dung đất 39

2.1.3 Phương thức xử lý tài san thế chấp là quyền sử dung đắt 44

2.1.4 Trình tự, thủ tục xử lý tài sản đảm bảo là quyền sử dụng đất 48

2.2 Thực tiễn thực hiện pháp luật Việt Nam về xử lý tài sản thế chấp quyền sử dụng đất trong hợp đồng tin dụng - 2 2 2+EE+EEerEerEerxezrerreered 53

2.2.1 Tình hình thực hiện - 6 6 22t E*tESEESEEEEEEEEkEkkrkkrkkrrkrrkrrre 53

2.2.2 Đánh giá thực tiễn thực hiện pháp luật về xử lý tài sản thé chấp làquyền sử dụng đất trong hợp đồng tín dụng -. -2- 2-5 5x52 59Kết luận Chương 2 -2- 52% ESESEEEEEEEEEE12171111111215 1151111111 1e xe 64

CHƯƠNG 3: ĐỊNH HUONG VA GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT

VÀ NÂNG CAO HIỆU QUÁ THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SAN THE CHAP LA QUYEN SỬ DỤNG DAT TRONG HOP DONG TÍN 3.1 Dinh hướng hoàn thiện pháp luật về xử ly tài sản thé chap là quyền sử dụng đất trong hợp đồng tín dụng - 2 5+ x+cEc2Ec2E2EvExerxerxrrkerree 653.1.1 Hoàn thiện pháp luật phủ hợp với quan điểm của Đảng va Nhà nước 653.1.2 Hoàn thiện pháp luật phù hợp với yêu cầu hội nhập kinh tế quốc tế 683.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong hợp đồng tín dụng :-2252++E+EE+EESEEEEEEEEEEEE2EE2E1E1EEEcrkrrkee 70 3.2.1 Hoàn thiện các quy định về thủ tục sang tên đối với tài sản thế chấp là quyên sử dụng đất bị xử lý khi không có chữ ký hay giấy ủy quyền của bên thế chấpp ¿- + sSs+EESEE2E121121127157111211211211111111111111111111 211111 xe 70 3.2.2 Hoàn thiện các quy định về các phương thức xử lý tài sản thế chấpquyển sử dụng đất + ¿5<+S++SE£Ek£EE£EEEEEE2112112212217171 71.21.2111 rxe, 713.2.3 Hoàn thiện các quy định của pháp luật về định giá tài sản bảo dam 723.3 Các giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong hợp đồng tín dụng -sz-s¿ 73 3.3.1 Đây mạnh công tác phô biến, tuyên truyền pháp luật về xử lý tài sản thé chấp là quyền sử dụng đất trong hợp đồng tín dụng -sz-s2¿ 73

3.3.2 Nâng cao trình độ của đội ngũ cán bộ của bên nhận thế chấp trong công tác xử lý tài sản thé chấp là quyền sử dung đất 2-2 s+cxsrxcse¿ 73 3.3.3 Tăng cường công tác kiểm tra, giám sát việc sử dụng vốn các chủ thểnhận thé chấp quyền sử dụng đất - 2 + + +x+E2E2E+Exerxerkerkerreee 74KET LUẬN c5 SEk 3 EEk E11 1111111111111 111111111 11111111 1x 77DANH MỤC TAI LIEU THAM KHAO ecccecsscssssesssecetsecetseserssestsssseeneeees 78

MỞ ĐẦU1 Tính cấp thiết của đề tài

Cùng với sự phát triển mạnh mẽ của nên kinh tế thị trường, giao dịchdân sự và thương mại đã trở nên phổ biến hơn bao giờ hết Trong bối cảnhnày, việc thế chấp tài sản trở thành một công cụ pháp lý hiệu quả để kiểm soát

các rủi ro tiềm ân trong các giao dich vay muon và tín dụng Thế chấp bat động sản và đặc biệt là quyền sử dụng đất, đã trở nên rất quan trọng và không thé thiếu trong bối cảnh kinh tế thị trường.

Trong bối cảnh này, “quyền sử dụng đất” là một loại tài sản phổ biến được ưa chuộng dé thé chấp hơn các loại tài sản khác trong các giao dịch vay mượn Mặc dù số thanh khoản của “quyền sử dụng đất” có thé không cao như các tài sản bảo đảm thông thường nhưng nó có giá trị lớn và ôn định Thực tếcho thấy khi khách hàng không có nhiều tài sản thế chấp khác hoặc đã thếchấp hết tài sản để đảm bảo khoản vay của họ, thường bên thế chấp mới xemxét các biện pháp hoặc chấp nhận tài sản khác làm tài sản đảm bảo.

Mặc dù có vai trò quan trọng, việc xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất đang gặp phải nhiều thách thức đối với các bên nhận thế chấp Cũng có nguyên nhân chủ quan chính đến từ các tổ chức tín dụng, cùng với nguyên nhân khách quan như thị trường bất động sản đóng băng Bên cạnh đó, việc giải quyết các tranh chấp liên quan đến tài sản thế chấp quyền sử dụng đấtđang đối mặt với sự phức tạp và không rõ rang trong các quy định pháp luậthiện hành Điều này không chỉ làm khó khăn cho các bên tham gia giao dịchthế chấp, mà còn ảnh hưởng, hạn chế của cơ quan chức năng khi giải quyết

các vụ kiện liên quan.

Vì vậy, nghiên cứu hệ thống và khoa học về các quy định pháp luật liên quan đến việc xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất là hết sức cần thiết và có ý nghĩa quan trọng Nó giúp ta hiểu rõ hơn về bản chất và quy định của

pháp luật, đồng thời phát hiện ra các vấn đề cần sửa đôi trong hệ thống pháp luật dé giải quyết các tranh chấp trong thực tế Chính vi vậy, tác giả đã chọn đề tài “Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong hợp đồng tín dụngtheo pháp luật Việt Nam” dé thực hiện luận văn thạc sĩ, nhằm nghiên cứu sâuhơn về các quy định pháp luật, tình hình thực tế cũng như thực trạng liên quanđến việc xử lý tài sản thế chấp quyền sử dụng đất Hơn nữa, với mục tiêu đưara những kiến nghị, giải pháp nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật hiện hànhphù hợp với sự phát triển kinh tế thị trường tại Việt Nam hiện nay.

2 Tình hình nghiên cứu

Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất từ góc độ pháp lý đã nhận được sự quan tâm và nghiên cứu sâu rộng của nhiều luật gia Tại Việt Nam, nhiều nghiên cứu đã được thực hiện về những van đề thuộc phạm vi nghiên cứu luận văn, có thé kế một số công trình nghiên cứu tiêu biểu sau: Lê Thu Thủy (2006) đã nghiên cứu về “Các biện pháp bảo đảm tiền vay bằng tài sản của các tổ chức tin dụng”; Đỗ Văn Dai (2012) đã tập trung vào “Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất ở Việt Nam”; Vũ Thị Hồng Yến (2013) đã xem xét “Tài sản thế chấp và cách xử lý tài sản thế chấp theo quy định của pháp luật dân sự Việt Nam hiện hành”; Nguyễn Văn Ngọc (2015) đã nghiên cứu về “Pháp luật về cho vay của ngân hàng thương mại có thế chấp băng quyền sử dung đất ở Việt Nam”; Hoàng Thị Huế (2017) đã xem xét “Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất dé bảo đảm tiền vay ngân hàng từ thực tiễn xét xử tại tòa án nhân dân thành phố Hà Nội”.

Ngoài ra, đã có nhiều bài viết trên các tạp chí luật học chuyên ngành, như “Thế chấp quyền sử dụng đất vay vốn ngân hàng: Những vướng mắc cần khắc phục” của Lê Thị Thu Thủy và “Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất — Một số vấn đề lý luận và thực tiễn” của Nguyễn Thị Nga.

Tuy những công trình này đã hệ thống hóa các quy định pháp luật và đưa ra giải pháp chính để khắc phục vấn đề, nhưng chưa đi sâu vào việc nghiên cứu cụ thể về cả mặt lý luận và thực tiễn của quy định pháp luật về xửly tài sản thé chấp là quyền sử dụng đất tại các tổ chức tin dụng hiện nay Hơn

nữa, việc áp dụng các văn bản quy phạm pháp luật trong lĩnh vực này đã có

nhiều thay đôi theo thời gian.

Luận văn mong muốn đóng góp bang việc làm sáng tỏ về các van dé lyluận liên quan đến “xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất”, đánh giá tổng quan về tình hình pháp luật cũng như hiệu quả thực thi pháp luật trong

giải quyết các tranh chấp tại Thành phố Hà Nội Đồng thời, luận văn cũng mong muốn đóng góp vào việc hoàn thiện khung pháp lý liên quan đến “xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong hợp đồng tín dụng” dựa trên việcnghiên cứu và áp dụng những kinh nghiệm quốc tế phù hợp với điều kiện vaphát triển kinh tế-xã hội của Việt Nam trong bối cảnh hội nhập quốc tế.

Với điều này, luận văn không chỉ là một đề tài mới và độc lập, mà còn là một phần quan trọng trong việc xây dựng tư liệu hữu ích cho nghiên cứu và

học tập.

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu

3.1 Mục đích nghiên cứu

Mục đích của luận văn là làm sáng tỏ khía cạnh lý luận, pháp lý và

những vấn đề thực tế liên quan đến việc xử lý tài sản thế chấp là quyền sửdụng đất trong các hợp đồng tín dụng Từ đó, tác giả sẽ đưa ra các kiến nghịvà đề xuất nhằm hoàn thiện cơ sở pháp lý hiện hành để đảm bảo tính thông thoáng, rõ ràng và đồng bộ của hành lang pháp lý trong lĩnh vực này.

3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu

Đề đạt được mục tiêu nghiên cứu nêu trên, luận văn đã đặt ra các nhiệm

vụ cụ thê sau:

- Lam sáng tỏ những van đề lý luận về hợp đồng tín dụng, về thé chấp quyên sử dụng đất và về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dung đất trong hợp đồng tin dung; về pháp luật xử lý tải san thé chấp là quyền sử dụng đất trong hợp đồng tin dung;

- Phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật và thực tiễn thực hiện pháp

luật về xử lý tài sản thé chấp là quyền sử dụng đất trong hợp đồng tin dụng

- Nêu định hướng và đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng dat trong hợp dong tin dung.

4 Đối tượng va phạm vi nghiên cứu 4.1 Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của luận văn là các vấn đề lý luận, các quy địnhpháp luật và thực tiễn thực hiện pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là quyền

sử dụng đất trong hợp đồng tín dụng.

4.2 Phạm vỉ nghiên cứu

Về các văn bản pháp luật, luận văn nghiên cứu các quy định của các văn bản pháp luật từ khi Luật Đất đai 2013 được ban hành đến nay.

Về thực tiễn, luận văn tập trung vào thực tế áp dụng các quy định pháp luật về việc xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong hợp đồng tín dụng tại thành phố Hà Nội.

5 Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu

Pháp luật không chỉ là một phần quan trọng của kiến trúc xã hội, mà cònđược xem là một tam gương phản chiếu xã hội và ngược lại, thé hiện mối liênkết chặt chẽ giữa hạ tầng và thượng tầng xã hội Xã hội, với những đặc thù riêng của nó, luôn tạo nên nhu cầu và thực tế cụ thể mà pháp luật phải điều chỉnh Chỉ khi pháp luật được thiết lập và điều chỉnh sao cho phù hợp với thực tiễn, nó mới có thé đạt được hiệu quả tối đa trong việc duy trì trật tự xã hội.

Trong quá trình nghiên cứu, luận văn sử dụng phương pháp luận duy

vật biện chứng và duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mac-Lénin dé phan tich cac quy định của pháp luật liên quan đến xử ly tài sản thé chấp là quyền sử dung đất và cũng dé nghiên cứu môi quan hệ giữa pháp luật và thực tiễn.

Bên cạnh đó, luận văn còn sử dụng các phương pháp nghiên cứu khoa

học cơ bản như phương pháp lịch sử và logic, phân tích và tổng hợp, khái quát hóa, so sánh pháp luật và xử lý số liệu thống kê dé làm sáng tỏ mục tiêu và nội dung nghiên cứu của đề tài, từ đó đóng góp vào việc hiểu rõ hơn về tầm quan trọng của sự tương tác giữa pháp luật và xã hội trong quá trình hình thành và thực thi quy tắc và quy định.

6 Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn

Kết quả nghiên cứu của đề tài góp phần làm sáng tỏ những vấn đề lý luận về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong hợp đồng tín dụng.

Các kiến nghị, đề xuất từ việc nghiên cứu đề tài luận văn có thê có giá trị tham khảo đối với cơ quan, tổ chức hữu quan trong quá trình nghiên cứu chỉnh sửa, bố sung các quy định pháp luật về xử lý tai sản thé chấp là quyền sử dụng đất trong hợp đồng tín dụng.

7 Bố cục của luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dungluận văn gồm 03 chương:

Chương 1: Những van đề lý luận về xử lý tài sản thế chấp là quyền sửdụng đất trong hợp đồng tín dụng và pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là quyên sử dụng dat trong hợp đồng tin dụng

Chương 2: Thực trạng pháp luật Việt Nam và thực tiễn pháp luật Việt

Nam về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong hợp đồng tín dụng

Chương 3: Định hướng và hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả

thực hiện pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong hợpđồng tín dụng

CHUONG 1 NHUNG VAN DE LÝ LUẬN VE XỬ LÝ TÀI SAN THE CHAP LA QUYEN SU DUNG DAT TRONG HOP DONG TIN DUNG

VA PHAP LUAT VE XU LY TAI SAN THE CHAP LA QUYEN SU’ DUNG DAT TRONG HOP DONG TIN DUNG

1.1 Khái quát về xử ly tài sản thé chấp quyền sử dung dat trong hợp đồng tín dụng

1.1.1 Khái niệm hợp đồng tín dụng

Khi xã hội của loài người bước vào giai đoạn phát triển tương ứng với sự tiền bộ của sản xuất và trao déi hàng hóa, một sự thay đổi quan trọng xuất hiện - nhu cầu về việc trao đổi tiền tệ Điều này dẫn đến sự phát triển của ngảnh dịch vụ tài chính và kinh doanh tiền tệ, mà ngày nay được gọi chung là ngành ngân

hàng — ngành kinh doanh đặc biệt Qua những quy trình phức tạp cùng các dịch

vụ đa dạng, ngành ngân hàng đã trở thành một phần không thê thiếu trong hệthông kinh tế toàn cầu Thông qua đó hỗ trợ và thúc đây sự phát triển của xãhội và kinh tế thế giới Tín dụng là một trong những chức năng cơ bản trong hoạt động của ngân hàng có thể được hiểu theo nhiều phương diện khác nhau và hoạt động cấp tín dụng của các định chế tài chính cũng được thực hiện thông qua nhiều phương thức khác nhau như: hợp đồng cấp vốn, cho thuê tài chính, huy động vốn, Tuy nhiên, trong nội dung đề tài nghiên cứu tác giả chỉ xem xét tin dụng dưới góc độ một hoạt động cấp tin dụng (hay còn gọi là cấp vốn)

của ngân hàng thương mại cho các chủ thể khác trong hoạt động thế chấpquyền sử dung đất thì: “Tin dụng là một phương thức chuyền dịch vốn từ người cho vay sang người đi vay trên cơ sở các bên thiết lập với nhau một hợp đồng, theo đó ngân hàng cấp tiền cho bên vay và sau một thời hạn nhất định bên vay phải thanh toán cho ngân hàng vốn gốc và lãi vay” [1].

Do đó, trong mối quan hệ tin dụng, ta có thé hiểu rằng việc chuyên tiền

từ một bên này sang một bên khác dựa vào nguyên tac hoàn trả von và lãi.

Dưới góc độ khoa học pháp lý theo quy định của pháp luật hiện hành,

các bên cùng xác lập quan hệ tín dụng thông qua hợp dong tin dụng hay nói cách khác là thỏa thuận cho vay (sau đây gọi chung là hợp đồng tín dụng).

Mặc dù có vai trò quan trọng trong hoạt động của ngân hàng thương mại

nhưng hợp đồng tin dụng chưa có một định nghĩa chính thức trong một vănbản quy phạm pháp luật chuyên ngành mà chỉ có thể xem xét dưới góc độ hợpđồng tín dụng là một loại hợp đồng vay tài sản Tại Bộ luật Dân sự năm 2015, hợp đồng vay tài sản là một sự thỏa thuận giữa các bên Trong thỏa thuận này, bên cho vay chuyền giao tài sản cho bên vay Khi đến han trả, bên vay phải hoản trả tài sản tương tự theo số lượng và chất lượng đã được đề ra ban đầu. Bên vay chỉ phải trả lãi suất nếu có thỏa thuận hoặc quy định từ pháp luật.

Ngoài ra, theo quy định tại Luật các tổ chức tin dụng năm 2010 (được sửa đổi và bổ sung vào năm 2017), cho vay là hình thức cung cấp tin dụng Trong trường hợp này, bên cho vay giao hoặc cam kết giao cho khách hàngmột khoản tiền dé sử dụng cho mục đích cụ thé trong một khoảng thời gian đã thỏa thuận Nguyên tắc của hình thức này là phải hoàn trả cả số gốc và lãi suất theo thỏa thuận ban đầu.

Cả hai quy định này là quan trọng dé điều tiết và quan lý các giao dich

vay và cho vay trong lĩnh vực tài chính.

“Hợp đồng tín dụng là một sự thỏa thuận băng văn bản giữa tô chức tíndụng (được gọi là bên cho vay) và khách hang, có thé là tổ chức hoặc cá nhân (được gọi là bên vay) Theo hợp đồng này, tô chức tín dụng cam kết cung cấp một số tiền trước cho bên vay trong một khoảng thời gian xác định Điều kiện

của hợp đồng yêu cầu bên vay phải trả lại cả số tiền gốc và lãi, dựa trên đánh giá về khả năng trả nợ của họ”.

“Hợp đồng tín dụng là một thỏa thuận bằng văn bản giữa tổ chức tin dụng (được gọi là bên cho vay) và tổ chức hoặc cá nhân đủ điều kiện theo quy

định pháp luật (được gọi là bên vay) Theo thỏa thuận này, tô chức tín dụng cam kết cung cấp một số tiền trước cho bên vay sử dụng trong khoảng thời gian cố định Tất cả điều kiện được đặt ra với yêu cầu bên vay phải trả lại cả

số tiền gốc và lãi, dựa trên đánh giá về mức độ tín nhiệm của họ”.

“Hợp đồng tín dụng đại diện cho thỏa thuận gitra một tô chức tin dụng,thường là một ngân hàng hoặc tổ chức tài chính khác và một bên vay khác,mà trong đó tổ chức tín dụng cung cấp một số tiền cố định cho bên vay Khiđến hạn, bên vay phải trả lại số tiền gốc mà họ đã vay kèm theo lãi suất đã

thỏa thuận”.

Dựa vào những nghiên cứu trên, có thé thay những nét tương đồng trong quan điểm đưa ra đó là:

Đầu tiên, hợp đồng tín dụng là một loại hợp đồng được thiết lập dựa

trên sự thỏa thuận của các bên tham gia.

Thứ hai, hợp đồng tín dụng liên quan đến hai chủ thê chính: bên chovay, thường là một ngân hàng thương mai hoặc tô chức tin dụng và bên vay, có thê là tổ chức hoặc cá nhân đủ điều kiện theo quy định của pháp luật.

Thứ ba, trong hợp đồng, bên cho vay cam kết cung cấp một khoản tiền cụ thể trong một khoảng thời gian nhất định và bên vay cam kết hoàn trả số tiền gốc cùng với lãi suất đã thỏa thuận đúng thời hạn.

Mặc dù quan điểm trên đã thể hiện những điểm quan trọng về hợp đồngtín dụng, tuy nhiên lưu ý rằng theo Điều 2 của Thông tư 39/2016/TT-NHNN,ngày 30/12/2016 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam quy định về hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng, chỉ nhánh ngân hàng nước ngoài đối với khách hàng, việc vay vốn được xác định cụ thé hơn, đặc biệt về chủ thé, không chỉ là pháp nhân mà còn bao gồm cá nhân Ngoài ra, một số nét cơ bản của hợp dong tín dung đó là phải sử dung đúng mục đích tiền vay và nghĩa vụ hoàn trả gốc, lãi, các chi phí phát sinh liên quan theo thỏa thuận cũng chưa

được đề cập đến Liên quan đến vấn đề này, tham khảo Luật Ngân hàng Ba Lan năm 1989 có định nghĩa hợp đồng tín dụng như sau: “Thông qua một thỏa thuận vay, ngân hàng cam kết cung cấp cho người vay một lượng tiền cốđịnh trong một khoảng thời gian nhất định và người vay cam kết sử dụng nótheo các điều khoản của hợp đồng, tra lại số tiền đã sử dụng cùng với lãi suấttrong thời gian trả nợ theo hợp đồng và trả hoa hồng từ khoản vay được cấp”.

Dựa trên những phân tích trên, tôi đưa ra định nghĩa của hợp đồng tín dụng theo quan điểm cá nhân như sau:

Hợp đồng tín dụng là một thỏa thuận cho vay của một hoặc nhiều ngân hàng thương mại (hoặc các tổ chức tín dụng khác) (với tư cách là bên cho vay) cam kết cung cấp cho pháp nhân, cá nhân có đủ điều kiện vay vốn (với tư cách là bên vay) một khoản tiền sử dụng trong thời gian nhất định và bên vay phải sử dụng khoản tiền vay đúng mục đích, hoàn trả cả tiền gốc, lãi và các khoản chỉ phí liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng.

1.1.2 Khái niệm quyền sử dụng đất

Mỗi quốc gia trong cộng đồng quốc tế đều hiểu rằng đất đai đóng một vai trò vô cùng quan trọng trong việc xác định lãnh thổ của mình Đây chính là một trong những yếu tổ thiết yếu tạo nên độc lập và chủ quyền của mộtquốc gia Quyền tự chủ của mỗi quốc gia cho phép họ thiết lập chế độ pháp lý riêng dé quản lý và sử dụng tài nguyên đất đai một cách hiệu quả.

Tuy nhiên, ở Việt Nam, đất đai được xem xét theo một hệ thống pháp luật khác Hiện tại, pháp luật Việt Nam chưa công nhận quyền sở hữu tư nhân đối với đất đai Thay vào đó, Nhà nước giao đất và trao quyền sử dụng đất cho các tô chức và cá nhân Đây là một quyền đặc biệt, khác biệt so với quyềnsử dung bat kỳ tài sản nào khác Người sử dung đất không chi có thé tận dụng lợi ích từ đất mà họ sử dụng, mà còn có quyền chuyền nhượng đất, thực hiện các giao dich dân sự và kinh tế liên quan đến quyền sử dụng dat và ca được cấp giây chứng nhận quyền sử dụng đất.

Từ góc độ kinh tế, quyền sử dụng đất tại Việt Nam đã trở nên mạnh mẽ và gần giống với quyền sở hữu đất Điều này cho phép người sử dụng đất tự quản lý và tận dụng đất một cách hiệu quả, mang lại lợi ích cho họ và cảNhà nước Nó không chỉ giúp họ thực hiện các giao dịch dân sự và kinh tếliên quan đến đất một cách độc lập, ma còn thúc đây sự phát triển kinh tếcủa đất nước.

Nói cách khác, thông qua việc sử dụng đất, người sử dụng phải đónggóp một phần của lợi ích mà họ thu được từ việc sử dụng đất thông qua các khoản thuế và phí, như thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ giao dịch bất động

sản, phí địa chính và các khoản phí khác.

Theo định nghĩa từ Từ điển Luật học, quyền sử dụng đất là quyền của các cá nhân hoặc tổ chức được sử dụng đất dé tạo ra giá trị hoặc lợi ích, baogồm việc khai thác, tận dụng và thu lợi từ đất đai mà họ có quyền sử dụng. Quyền sử dụng đất có thé được Nhà nước giao đất cho cá nhân hoặc tô chức thông qua việc cho thuê hoặc cấp quyền sử dung đất, và cũng có thé được

chuyền nhượng hoặc thừa kế từ các chủ thé khác đã có quyền sử dụng đất.

Qua những khái niệm, quan điểm như trên, ta nhận thấy quyền sử dụng đất nhìn chung được nhìn nhận là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi từ việc sử dụng đất dé phục vụ mục tiêu của mình và quyền chuyền quyền sử dụng đất.

1.1.3 Khái niệm thế chấp quyền sử dụng đất

Thế chấp là một từ ngữ đã xuất hiện từ thời La Mã cô đại, hình thức đầu tiên được các học giả La Mã ước định có tên gọi Fiducia Cum Creditore (còn được gọi là bán đợ) Người có nghĩa vụ chuyển giao quyền sở hữu đối với tài sản của minh cho bên có quyền, trong trường hợp người có nghĩa vụ thực hiện xong thỏa thuận đã cam kết thì bên có quyền phải hoàn trả lại tài

sản cho chủ cũ Các cơ quan chấp chính đã công nhận biện pháp bảo đảm này 10

như một quyền được đòi lại tài sản đó nhưng cho đến thời kì Justinian loại giao dịch này đã chấm dứt và thay vào đó là loại hình thức mới Pignus (cầm cô) với sự thay đôi khi người có quyền không cần đòi hỏi chuyên giao quyềnsở hữu mà chỉ cần chuyên giao quyền chiếm hữu và Hypotheca (thế chấp)không có chuyển giao quyền sở hữu cũng như quyền chiếm hữu đối với tài

sản bảo đảm, hình thức này là sự kế thừa trong các quy định xuất hiện từtrước đó của Hy Lạp và AI Cập Chính nhờ sự phát triển mạnh mẽ của biện pháp thé chấp trong luật La Mã đã thay đổi phan nào xác định quy định pháp luật về thế chấp ở các nước theo hệ thống luật Civil Law điển hình là nước Pháp Thế chấp, theo định nghĩa, là một quyền tài sản liên quan đến bất động sản, được sử dụng dé đảm bảo thực hiện nghĩa vụ Điều này cũng được thể hiện trong quy định tương tự của Nhật Bản, trong đó người nhận thế chấp có ưu tiên so với các chủ nợ khác trong việc đáp ứng yêu cầu của họ từ bất động san, đây được coi là biện pháp bao đảm trái vụ và không dẫn đến việc chuyền quyền sở hữu tài sản Tuy nhiên, các nước theo hệ thống luật Common Law như Anh, Úc, Mỹ, đã phát triển hai học thuyết trong lĩnh vực thé chấp: thuyết quyền sở hữu và thuyết giữ tài sản thế chấp Theo thuyết quyền sở hữu, người nhận thế chấp có quyền sở hữu đối với tài sản trong suốt thời gian thế chấp nhưng chỉ có tính chất tạm thời, nếu người đi vay không thực hiện nghĩa vụ của mình thì người nhận thế chấp có quyền sở hữu tuyệt đối điều này sẽtiết kiệm thời gian và công sức, tiền bạc cho chủ nợ trong việc bán tài sản đểtịch biên tài sản Trong nhiều hệ thống pháp lý ở các quốc gia như Úc và một số bang của Mỹ, cách tiếp cận về việc tài sản thế chấp khá khác biệt so với nhiều quốc gia khác Theo mô hình này, người vay vẫn duy trì quyền sở hữu tài sản thế chấp và chủ nợ chỉ có quyền lợi hoặc quyền thực hiện tiến trình

tịch biên (foreclosure) trong trường hợp người vay không thực hiện đúngnghĩa vụ tài chính của mình.

11

Điều này có nghĩa rằng chủ nợ không được sở hữu trực tiếp tài sản thế chấp như ngôi nhà hoặc đất đai Thay vào đó, họ có quyền lợi đối với giá trị tai sản và có thé thực hiện các thủ tục pháp lý dé bán tài sản và thu hồi số tiềnmà người vay nợ Quy trình tiến hành tịch biên thường được quy định rõ ràngtrong pháp luật và bao gồm các bước như thông báo, đấu giá, việc chuyển

quyên sở hữu từ người vay sang người mua mới.

Mô hình này được thiết lập để đảm bảo răng tài sản thế chấp có thê

được sử dụng hiệu quả trong trường hợp người vay không thực hiện nghĩa

vụ tài chính, đồng thời để bảo vệ quyền của cả chủ nợ và người vay Nó cũng đặc trưng cho hệ thống tài chính và pháp lý tại các quốc gia sử dụng

phương pháp này.

Ngoài các trường phái cơ bản mà các công trình nghiên cứu hiện tại đang

theo đuổi, cũng có những quan điểm khác nhau về bản chất của thế chấp Quan điểm thứ nhất cho răng thế chấp chính là hợp đồng thế chấp cho nên sẽ bị chi phối bởi các quy định trong chế định về hợp đồng Ở quan điểm thứ hai lại cho rằng thế chấp chính là một biện pháp bảo đảm vật quyền được phát sinh trên căn cứ thỏa thuận giữa bên thế chấp và bên nhận thế chấp cho nên nó sẽ bị chỉ phối bởi các đặc điểm của vật quyền Đối với quan điểm còn lại thì khăng định thế chấp là một biện pháp bảo đảm được tạo lập bởi 3 yếu tố:

quyên sở hữu đối với tài sản của bên thế chấp, cam kết giữa bên thế chấp và bên nhận thé chấp, việc công bố quyền thé chấp trên tai sản thế chấp.

Với quan điểm được kế thừa từ BLDS năm 2005, BLDS năm 2015 của Việt Nam cho thấy, bản chất của thế chấp tài sản theo quy định của pháp luật Việt Nam được xác định rõ là không có sự chuyên giao tai sản cho bên nhận thế chấp và thế chấp được tiếp cận dưới góc độ là một giao dịch dưới dạng hợp đồng dựa trên cơ sở nền tảng của lý thuyết trái quyền khi nằm trong các

quy định chung của mục nghĩa vụ - hợp đồng Sau khi thế chấp, bên thế chấp 12

có tài sản tiếp tục được sử dụng khai thác giá trị Ngoài ra, tài sản đảm bảo trong quan hệ thế chấp đã mở rộng đối tượng gồm cả động sản hoặc bất động sản mà không giới hạn như các quan niệm trước đây chỉ dùng tại bất độngsản Điểm mới của BLDS năm 2015 trong việc mở rộng phạm vi tài sản bảođảm của quan hệ thế chấp so với một số nước cho thấy phương thức tiếp cậnlinh hoạt, hiện đại và phù hợp với thực tiễn đã và đang diễn ra trong thực tế.Khái niệm trên cũng thé hiện sự phù hợp giữa quy định trong BLDS và các

luật chuyên ngành khác có liên quan khi quy định về thế chấp tài sản.

Nhìn chung, quan hệ thé chấp tài sản phát sinh khi có một quan hệ nghĩa vụ giữa các bên được xác định từ trước, trong đó một bên cam kết thực hiện một nghĩa vụ nao đó Đề đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ nảy, bên cam kết sử dụng tài sản của minh làm tài sản bảo đảm (tài sản thé chấp) dé đối phó vớinguy cơ không thực hiện nghĩa vụ Tài sản bảo đảm này có thể là bất động sản

(như đất đai và nhà cửa) hoặc tài sản không phải là bất động sản (như ôtô, tàu,

máy móc, tai sản tai chính, ).

Thế chấp quyền sử dụng đất

Cơ sở pháp lý cho các giao dịch về quyền sử dụng đất nói chung và thế chấp quyền sử dụng đất nói riêng trong điều kiện kinh tế thị trường được ghi nhận trong luật gốc, Hiến pháp năm 2013 Nhà nước ủy quyên cho tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thực hiện các quyền, nghĩa vụ theo quy định của pháp luật và được pháp luật bảo vệ Cụ théhóa quy định này của Hiến pháp năm 2013, Luật đất đai năm 2013 đã ghi nhận các quyền năng cụ thê về chuyển quyền sử dụng đất của người sử dụng đất, bao gồm: quyền chuyên đổi, quyền chuyển nhượng, quyền cho thuê, quyên cho thuê lại, quyền thừa kế, quyền tặng cho, quyền thé chấp quyền sử dụng đất và quyền góp vốn bằng quyên sử dụng đất.

13

Thế chấp quyền sử dụng đất đề cập đến một hiệp định giữa các bên, tuân theo các quy định, nội dung và hình thức được điều chỉnh trong Bộ luật Dân sự và Luật Đất đai Thông qua việc thế chấp, người sử dụng đất có khả năng sử dụng tài sản của họ như là một phương tiện dé dam bảo sự tuân thủ của nghĩavụ dân sự Hệ thống pháp luật quy định một cách cụ thể về mọi khía cạnh của quan hệ thé chấp quyền sử dụng đất, bao gồm các bên liên quan, tài sản được thé chấp, quy trình, thủ tục thiết lập, thực hiện và cham dứt quan hệ thé chấp quyền sử dụng đất Mặc dù quy định về thế chấp quyền sử dụng đất rất cụ thể, tuy nhiên pháp luật chưa có một định nghĩa rõ ràng cho thuật ngữ “thế chấpquyền sử dụng đất” Điều này có thé gây ra sự nhằm lẫn trong việc hiểu va ápdụng pháp luật liên quan đến thế chấp quyền sử dụng đất Sự không rõ ràng trong pháp luật và sự không đồng nhất trong việc giải quyết tranh chấp có thé dẫn đến nhiều mô hình và cách tiếp cận khác nhau khi thiết lập cũng như thực hiện giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất.

Từ nhận định trên, có thể hiểu rằng: Thế chấp quyền sử dụng dat là mộthiệp định được thực hiện giữa các bên theo các quy định về điều kiện, nộidung và hình thức được quy định trong Bộ luật Dân sự và Luật Đất đai. Thông qua thế chấp, người sử dụng đất sử dụng quyền của họ như một tài sản thế chấp dé dam bảo tuân thủ nghĩa vụ dân sự.

1.1.4 Khái niệm về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất

Đối với loại tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất một dạng bat động san,

luôn có những điểm khác biệt căn ban với những loại tài sản thông thường:

Một là, tài sản bảo đảm là bất động sản là những tài sản có giá trị lớn, có tính ổn định cao theo thời gian, dễ dàng xác định được giá tri tai sản dé thuc hién viéc phé duyét tin dung đối với khoản vay, đồng thời tạo ra động lực dé khách hàng vay thanh toán đúng hạn.

Hai là, với đặc tính không thể di dời nên bên nhận thế chấp là các tổ

chức tin dụng dé dang quản lý, theo dõi, giám sát việc khai thác, sử dụng tài

14

sản bảo đảm, hạn chế các rủi ro về mất mát, tâu tán, hủy hoại tải sản thế chấp

thông thường khác.

Ba là, theo các quy định tại hệ thống văn bản quy phạm pháp luật về đất đai, thì cơ bản các loại tài sản bất động san dem làm tai sản bảo đảm bao gồm có quyền sử dụng đất và tài san gắn liền với đất chỉ có thé là đối tượng của loại hình giao dịch bảo đảm duy nhất là thế chấp Và thế chấp cũng là phương án tối ưu nhất được các tô chức tín dụng và khách hàng vay ưu tiên lựa chọn Bởi, nó vừa đảm bảo việc dự phòng, hạn chế rủi ro trong quan hệ tín dụng cho các tô chức tin dụng đồng thời vừa đảm bảo quyền khai thác, thu lợi từ tài sản thé chấp của bên thé chap trong thời hạn vay.

Bốn là, các loại tai sản bat động san đem làm tai sản bảo đảm phần lớn là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất như nhà cửa, các công trình xây dựng đều phải đăng ký quyền sở hữu thông qua Giấy chứng nhận đăng ký quyên sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất với thủ tục chuyển nhượng rat cụ thé, rõ ràng nên giúp các tô chức tín dụng chủ động trong việc xử lý tài sảnthế chấp khi bên vay vi phạm các nghĩa vụ trả nợ, hạn chế các rủi ro, tranhchấp liên quan đến việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan

hệ tín dụng.

Trong quá trình thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm, vì các lý do khác

nhau, bên có nghĩa vụ không thể thực hiện hoặc thực hiện chưa đầy đủ nghĩa vụ đã cam kết với bên có quyền Dé đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của mình, bên có quyền, đồng thời là bên nhận bảo đảm thực hiện quyền xử lý tài

sản bảo đảm để bù trừ, thanh toán phần nghĩa vụ đã cam kết Về bản chất,việc xử lý tai sản bao dam là hành vi chuyên quyền sở hữu tài sản bảo đảm từbên bảo đảm cho bên nhận bảo đảm hoặc bên thứ ba theo yêu cầu của bênnhận bảo đảm Từ đó bên nhận bảo đảm thu được các lợi ích về kinh tế, tàichính để giải quyết phần nghĩa vụ chưa được thực hiện Như vậy, mặc dù

15

chưa phải là chủ sở hữu tài sản bảo đảm nhưng bên nhận bảo đảm có đầy đủ quyền năng để định đoạt tài sản bảo đảm, đồng thời đơn phương tước bỏ quyén sở hữu tai sản bảo đảm của bên bảo đảm bat ké bên bảo đảm đồng ýhay không đồng ý Do đó, kết quả xử lý tài sản bảo đảm có thê ảnh hưởng đếnlợi ích của các chủ thé khác có liên quan đến tài sản bảo đảm Vì lý do này, hệthống pháp luật đã có những quy định chi tiết về điều kiện, trình tự thủ tục, hồsơ pháp lý liên quan đến hoạt động xử lý tài sản bảo đảm, nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên có liên quan, đồng thời tạo ra các cơ sở pháp lý cần thiết để giải quyết các khiếu nại, tranh chấp phát sinh từ việc xử lý tài

sản bảo đảm.

Dựa vào những phân tích trên có thể định nghĩa hoạt động xử lý tài sảnthé chấp là quyền sử dụng đất như sau: Xử lý tai sản thé chấp là quyén sửdung đất là một hành vi pháp lý của bên nhận thé chấp nhằm chuyển quyén sửdụng đất, định đoạt quyên sử dụng đất thế chấp để bù trừ, thanh toán phân nghĩa vụ được thé chấp khi đến hạn mà bên thé chấp/bên có nghĩa vụ không

thé thực hiện hoặc thực hiện không đây du nghĩa vụ đã cam kết theo thỏa thuận về giao dịch thé chấp đã được các bên giao kết và các quy định của

pháp luật có liên quan.

Xử ly thé chấp quyền sử dụng đất có những đặc điểm như sau:

Thứ nhất, đối tượng tác động là quyền sử dụng đất và nội dung này phải được đăng ký tại cơ quan có thầm quyên khi tiễn hành thé chap.

Thứ hai, hậu quả pháp lý của việc xử lý tài sản thé chấp là quyền sửdụng đất (QSDĐ) thường dẫn đến sự chấm dứt quyền sử dụng đất của bên thế chấp đối với QSDĐ đó Điều này xảy ra khi bên thế chấp không tuân thủ đúng nghĩa vụ mà họ đã cam kết trong hợp đồng thế chấp và giá trị của

QSDD được sử dụng dé bù đắp thay vì giá trị của nghĩa vụ bị vi phạm.

16

Thứ ba, có nhiều phương thức khác nhau để xử lý tài sản thế chấp QSDĐ, bao gồm thỏa thuận giữa các bên, việc bán tài sản thé chấp thông qua dau giá hoặc bên nhận thé chấp có thé tự mua lại tai sản bảo đảm.

Thứ tu, quá trình xử lý tai sản thé chấp QSDD phải tuân theo các quyđịnh về thủ tục hành chính Quá trình này thường bao gom việc ban hoặcchuyển nhượng tai sản thé chấp dé thu lại số tiền tương ứng Việc này có théliên quan đến việc tìm người mua hoặc bên chuyên nhượng thích hợp, thực hiện thủ tục chuyên nhượng, và đảm bảo rang tất cả các bên liên quan được

thông báo và hợp tác.

1.1.5 Khái niệm về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong hợpđồng tin dung

Hoạt động cho vay cap tín dung tại các tổ chức tin dụng gắn bó mậtthiết với biện pháp thế chấp tài sản, đặc biệt là thế chấp quyền sử dụng đấtnhư một công cụ hữu hiệu nhằm hạn chế các rủi ro có thé xảy ra trong quatrình thực hiện hợp đồng vay của khách hàng Bên cạnh đó, cũng tạo ra sức ép, động lực dé thúc đây khách hàng vay trả nợ day đủ, đúng hạn theo các nội dung đã cam kết Do yêu cầu về tài sản bảo đảm tại các tô chức tín dụng thường rất cao, đòi hỏi phải có giá trị lớn, ồn định trong thời gian dài cũng như phải có tính thanh khoản cao khi xử lý, trong khi các tô chức tín dụng lại không đủ điều kiện về cơ sở vật chất, hạ tầng để phục vụ hoạt động cầm cố tài sản, do đó biện pháp cầm có rất ít khi được áp dụng mà chủ yếu thông quahoạt động thé chấp tài sản Có thé khang định rang quyền sử dung đất chiếmtỷ trọng lớn nhất trong các loại tài sản được thế chấp tại các tổ chức tin dụng,

dư nợ liên quan đến bất động sản luôn ở tỷ trọng cao và dành được sự chú ý lớn của các tổ chức tín dụng khi xây dựng chiến lược phát triển thị trường, chiến lược kinh doanh của mình trong nhiều năm gần đây Tuy nhiên, vì nhiều

lý do khác nhau cho nên không phải lúc nào khách hang cũng thực hiện việc

17

hoàn trả, thanh toán khoản vay theo đúng các nội dung đã cam kết, buộc các tô chức tín dụng phải xử lý quyền sử dụng đất được thế chấp dé bù trừ, thanh toán khoản nợ chưa được hoàn trả hoặc hoàn trả chưa đầy đủ như theo hợpđồng tín dụng Có thể thấy rằng xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đấttrong hoạt động xử lý nợ tại các tổ chức tin dụng diễn ra khá thường xuyên,có vai trò quan trọng trong hoạt động kinh doanh, quan tri rủi ro va cân đối tàichính của các tô chức tin dụng Tính chất, đặc điểm và sự ảnh hưởng của hoạt động này đối với các tổ chức tin dụng thé hiện ở cả góc độ kinh tế và góc độ pháp lý cụ thé như sau: [2]

Dưới góc độ kinh tế, bản chất của xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất là việc các tô chức tín dụng thông qua các giao dịch kinh tế đưa các bất động sản này ra thị trường, chuyển hóa thành tiền dé bù đắp cho khoản vay,

khoản tín dụng mà khách hàng vay chưa thực hiện được, đảm bảo các chỉ tiêu

về doanh thu, lợi nhuận trong hoạt động cho vay, cấp tín dụng Mặt khác, cânđối duy trì các tỷ lệ an toàn theo quy định của Ngân hàng nhà nước, các cơ quan có thấm quyền va các cam kết, quy định về quản trị rủi ro trong hoạt động cho vay, cấp tín dụng tại các tổ chức tin dụng Hiệu quả kinh tế của việc xử lý quyền sử dụng đất được thế chấp phụ thuộc nhiều yếu tố, bao gồm tính thanh khoản của tài sản, diễn biến của thị trường bắt động sản tại thời điểm xử lý, vi trí, dia thế của bất động sản; nội dung quy hoạch và chiến lược, chínhsách phát triển kinh tế tại địa phương có bất động sản, Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất có ý nghĩa hết sức quan trọng, không chỉ đảm bảo quyên lợi, doanh thu cho các tô chức tin dụng mà còn là giải pháp cốt lõi, hiệu

quả trong hoạt động xử lý nợ xấu trên toàn hệ thống, đảm bảo sự an toàn, ôn

định của nên tài chính quốc gia.

Dưới góc độ pháp lý, xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất đề xử lý nợ là việc các tổ chức tin dụng băng hành vi của mình đơn phương định đoạt

18

quyên sở hữu các bat động sản này khi bên thé chấp/bên có nghĩa vụ vi phạm các quy định, các cam kết trong quá trình thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm Như đã trình bày ở trên, việc xử lý tải sản thế chấp là quyền sử dụng đất có

thé liên đới, ảnh hưởng tới quyền và lợi ích của nhiều chủ thé khác có liênquan, có sự tham gia, kiểm soát của nhiều cơ quan quản lý nhà nước, vì vậy các quy định pháp luật điều chỉnh hoạt động này được xây dựng một cách chỉ tiết, điều chỉnh nhiều nội dung khác nhau có liên quan đến quá trình xử lý: điều kiện, phương thức xử lý đối với từng loại tài sản (quyền sử dụng đất, nhà

ở, công trình xây dựng, dự án đầu tư )) hồ sơ, trình tự thủ tục, các cơ quan quản lý có thấm quyền thực hiện xử lý tài sản (cơ quan, tổ chức bán dau giá, ), tiếp nhận hồ sơ xóa đăng ký thế chấp, đăng ký biến động đối với quyền sử dụng đất, thay đôi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; giải quyếtkhiếu nại, tranh chấp có liên quan đến việc xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng dat.

Từ những phân tích, đánh giá nêu trên, có thé khái quát hoạt động xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong quá trình xử lý nợ tại các tô chức tín dụng như sau: “Là hành vi định đoạt quyền sở hữu quyền sử dụng đất của các tổ chức tín dụng thông qua các phương thức xử lý, trình tự thủ tục theo quy định của pháp luật nhằm thu về các khoản tiền để bù đắp, thanh toán các khoản nợ của khách hàng vay khi đến hạn mà chưa thực hiện hoặc thực hiệnkhông đầy đủ theo các nội dung đã cam kết tại Hợp đồng tín dụng”.

1.2 Lý luận pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đấttrong hợp đồng tín dụng

1.2.1 Sự can thiết của pháp luật về xử lý tài sản thé chấp là quyền sử dụng đất trong hợp đồng tín dụng

Yêu cầu bức thiết đặt ra hiện nay là cần quy định pháp luật về xử lý tài san thé chấp là quyền sử dụng dat thật hoàn thiện Sự cần thiết của pháp luật

19

về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất là một tất yếu khách quan nhằm xây dựng một môi trường pháp lý trong lành, ổn định, tạo hành lang pháp lý an toan cho các giao dịch dân sự, thương mại, đồng thời đáp ứng được những yêu cau trong công cuộc đổi mới, công nghiệp hóa - hiện đại hóa đất nước.

Theo quan điểm của C.Mac thì nhà làm luật không tự mình làm ra luật mà họ chỉ “đề lên thành luật” các quan hệ thực tiễn của đời sống xã hội Với

sự phát triển mạnh mẽ của kinh tế - xã hội, các quan hệ kinh tế - chính trị - xã hội cũng biến đổi, do vậy việc xây dựng và hoàn thiện pháp luật về xử lý tài

sản bảo đảm nói chung và xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất nói riêng phải là một quá trình thống nhất với pháp luật ngân hàng và toàn bộ hệ thống pháp luật Việt Nam Bên cạnh đó, với vai trò to lớn của hoạt động tíndụng trong nền kinh tế thị trường, pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm nóichung và xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất nói riêng là hết sức cần thiết Điều đó sẽ tạo cơ sở pháp lý quan trọng cho sự vận hành an toàn của các tổ chức tin dụng nói chung và ngân hàng nói riêng, có ý nghĩa tích cực trong việc bảo vệ sự bình ổn và phát triển của nền kinh tế [5]

Về thực tiễn, pháp luật về xử lý bảo đảm nói chung và xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất nói riêng đóng một vai trò rất quan trọng trong việc phát triển, mở rộng hoạt động tín dụng và kinh doanh của ngân hàng, vào nềnkinh tế của đất nước Tuy nhiên, thực tiễn đã phản ánh những hạn chế, bat cập của các văn bản pháp luật này, những quy định pháp luật về xử lý bảo đảm nói

chung hiện nay thực sự chưa bảo vệ được lợi ích hợp pháp của bên cho vay có

bảo đảm, cơ chế xử lý không thống nhất cũng như các thủ tục phức tạp, chưa tạo hành lang pháp lý an toàn dé khai thác tối đa giá trị kinh tế của tài sản bảo đảm, đặc biệt đó là thế chấp quyền sử dụng đất Bên cạnh đó, phố biến hiện nay các ngân hàng thương mại khi áp dụng pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm nói

20

chung trên thực tế còn gặp nhiều bất cập, vướng mắc, không tạo được sự chủ động, cũng như không dam bảo được các quyên lợi của mình trong quá trình xử lý tài sản bảo đảm đặc biệt là đối với xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụngđất Điều này đòi hỏi phải có những giải pháp đồng bộ hướng tới xây dựngpháp luật về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất riêng biệt.

1.2.2 Nguyên tắc điều chỉnh pháp luật về xử lý tài sản thé chấp là quyền sử dụng đất trong hợp đồng tín dụng

Nguyên tắc điều chỉnh đầu tiên là tôn trọng sự thỏa thuận của tất cả các bên trong quan hệ thế chấp tài sản Xử lý tài sản đảm bảo trong đó là quyền sử dụng đất là một phần tất yếu phát sinh từ thỏa thuận về giao dịch bảo đảm giữa các bên Các bên có quyền thỏa thuận về điều kiện, căn cứ, phương thức xử lý tai sản bảo đảm Bên nhận thé chap không thé chuyên nhượng hoặc nhận chính quyền sử dụng đất được thé chấp dé bù trừ nghĩa vụ nếu không có hoặc thực hiện không đúng các nội dung đã thỏa thuận đối với bên thế chấp, phải đền bùcác thiệt hại phát sinh cho bên thế chấp và các bên thứ ba khác có liên quan đến giao dịch xử lý tài sản thế chấp nếu không thực hiện đúng các thỏa thuận đã được các bên giao kết Các co quan nhà nước có thâm quyền, cơ quan tổ tụng cũng chỉ giải quyết các khiếu nại, tranh chấp liên quan đến việc xử lý tài sản

bảo đảm trên cơ sở nội dung các bên đã thỏa thuận, không áp đặt ý chí hay đưa

ra các phán quyết hành chính mang tính cưỡng chế để giải quyết các mâuthuẫn, tranh chấp này Ở đây, quyền tự do ý chi, tự do hợp đồng được tôn trongtối đa Tuy nhiên, cần phải nhận thức được rằng, trong quan hệ tín dụng, bên đivay bao gio cũng ở vi thế bất lợi hơn so với bên cho vay Vì vậy, sự tự do thỏathuận nói chung trong hợp đồng tin dụng và thỏa thuận về xử lý tai san là quyền sử dụng đất ở phương thức nào luôn thuộc quyền chủ động của tổ chức tín dụng theo hướng an toàn và thuận lợi nhất khi tài sản phải xử lý mà bên vay bị hạn chế quyền thỏa thuận trong trường hợp này.

21

Hai là dam bảo tính công khai, minh bạch và khách quan trong qua

trình xử lý tài sản Nguyên tắc này đảm bảo quyền được biết thông tin của tất cả những người có liên quan đối với quá trình xử lý tài sản thế chấp Các tổchức tín dụng có trách nhiệm công bố công khai các thông tin liên quan đếntài sản thế chấp, thời gian, phương thức, giá trị hoặc giá khởi điểm trong quátrình xử lý tài sản bảo đảm nhằm đảm bảo quyên lợi không chi của t6 chức tindụng mà cả khách hàng vay/bên thế chấp tài sản cũng như các tổ chức, cá

nhân khác có liên quan Các giao dịch, thủ tục pháp lý trong quá trình xử lý

tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất trong hoạt động xử lý nợ của các tổ

chức tín dụng được thực hiện công khai dựa trên cơ sở các quy định của pháp

luật, trong trường hợp cần thiết các bên có thé thỏa thuận don vị định giá độc lập xác định giá trị tài sản thế chấp trước khi xử lý, tránh các hành vi lạmquyên, cố ý làm sai lệch giá trị tài sản trong quá trình ban đấu giá, ban tai sảnhoặc nhận chính tài sản đảm bao dé xử lý nợ tại các tô chức tín dụng.

Ba là, việc xử lý tài sản bảo đảm của bên có quyền xử lý không đượcmang tính kinh doanh Đây là một trong những điểm đặc thù trong quá trình xử lý tài sản bao đảm là quyền sử dung đất trong hoạt động xử lý nợ tại tổ chức tin dung Nhu chúng ta đã biết, quyền sử dụng dat là sản phẩm trong lĩnh vực kinh doanh bat động sản Hoạt động trao đổi, mua bán, năm giữ các tài sản này luôn tiềm ấn nhiều rủi ro, phụ thuộc vảo tình hình giá cả cũng nhưtính thanh khoản của thị trường Trong khi đó, thị trường bat động san ViệtNam còn thiếu minh bạch, vận hành va phát triển dựa trên khuynh hướng hiệu qua dẫn đến việc hình ¿hành “bong bóng bat động sản”, những cơn sốt đất

“đo” do giới đầu cơ thực hiện Do vay, các tô chức tín dụng tham gia vào các giao dịch mua bán, chuyên nhượng quyền sử dụng đất với mục đích duy nhất là để bù đắp, thanh toán đối với phần nghĩa vụ mà khách hàng vay/bên thế chấp chưa thê thực hiện được theo Hợp đồng tín dụng, không phải tìm kiếm

22

lợi nhuận hoặc hưởng hoa lợi tức từ quá trình xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất.

1.2.3 Cơ cấu về nội dung của pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dung đất trong hợp dong tín dung

Pháp luật điều chỉnh về xử lý tai sản thế chấp tài quyền sử dụng dat bao gồm:

i) Nhóm quy phạm điều chỉnh chủ thé của quan hệ xử lý thé chấp quyền sử dụng đất: Các quy phạm này xác định người tham gia trong quan hệ thế chấp, bao gồm chủ nợ (người thế chấp) và người thế chấp tài sản (ngân hàng hoặc tô chức tài chính khác) Pháp luật quy định các quyền và nghĩa vụ của từng bên trong quá trình thế chấp và xử lý tài sản thế chấp.

ii) Nhóm quy phạm điều chỉnh về đối tượng tài sản quyền sử dụng đấttrong quan hệ xử lý tài sản thế chấp: Các quy phạm này liên quan đến việcxác định đối tượng tài sản thế chấp, tức là quyền sử dụng đất và bất động sảnliên quan Pháp luật quy định về quyền sử dụng, quyền sở hữu, và việc quản lý tài sản này trong ngữ cảnh thế chấp.

iii) Nhóm quy phạm điều chỉnh về hình thức và hiệu lực của giao dich thế chấp và xử lý tài sản thế chấp: Đây là các quy định về cách thức thực hiện

giao dịch thế chấp, bao gồm việc ký kết hợp đồng thế chấp, cách thức đăng ký thế chấp, và hiệu lực của các giao dịch này Pháp luật quy định các quy tắc và

quy định để đảm bảo tính minh bạch và hợp pháp của quá trình thế chấp.

iv) Nhóm quy phạm điều chỉnh về chấm dứt giao dịch thế chấp tài sản quyền sử dụng đất và xử lý tài sản quyền sử dụng đất đã thế chấp: Pháp luật quy định quy trình và quyền lợi của các bên trong quá trình chấm dứt giao dịch thé chấp, bao gồm việc thu hồi nợ, tịch biên tai sản, và quyền và nghĩa vụ liên quan đến tài sản thế chấp sau khi chấm dứt.

Một là, về chủ thể trong quan hệ thế chấp tài sản quyên sử dụng đất: 23

(i) Bên thé chấp: Khác với pháp luật của nhiều quốc gia khác, ở Việt Nam, không phải mọi người sử dụng đất đều có quyền thé chấp tài sản dé vay vốn Nha nước có quyền quyết định việc phân bé và điều chỉnh đất đai, xác định

quyên và nghĩa vụ của chủ thê thế chấp tùy thuộc vào cách thức sử dụng đất,bất kế đó có phải là đất nông nghiệp, dat phi nông nghiệp, hay loại đất khác.

(ii) Bên nhận thé chấp: Đây là những chủ thé có nguồn vốn và thực hiện hoạt động cho vay đối với người cần vay vốn, thông qua việc yêu cầu người vay đưa tài sản đảm bao dé đảm nhận nguồn vốn vay Theo quy định của phápluật hiện hành, các chủ thể nhận thế chấp chủ yếu là các ngân hàng thương mại, tô chức tín dụng trong nước và các ngân hàng nước ngoài được phép hoạt

động tại Việt Nam theo Luật các TCTD.

Hai là, về đối tượng tài sản quyền sử dụng đất: Hiện nay, pháp luật đã cụ thể hóa quy định về loại tài sản quyền sử dụng đất Đối với đối tượng quyền sử dụng đất trong giao dịch thé chấp, điều kiện này được cụ thé hóa tại Điều 189 của Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn liên quan Chỉ có tài sản gắn liền với đất thuê được tạo lập hợp pháp theo quy định pháp luật mới được xem xét là đối tượng thé chap.

Ba là, về hình thức và hiệu lực của giao dịch thé chấp tài sản quyén sử dung dat: Đối với các giao dịch dân sự về quyền sử dụng đất, quy định của Luật Đất đai năm 2013 (khoản 3 Điều 167) quy định rằng giao dịch phảithông qua hình thức hợp đồng bằng văn bản.

Bon là, về chấm dứt giao dịch thé chấp tài sản quyên sử dụng dat và xử lý tài sản quyền sử dụng đất: Pháp luật đã cụ thé hóa quy định cho trường hợp chấm dứt giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất Các trường hợp cham dứt và các thủ tục pháp lý cần thiết dé giải trừ thế chấp

được quy định một cách rõ ràng.

Như vậy, pháp luật Việt Nam tôn trọng quyên thỏa thuận của các bên trong quan hệ thế chấp, và chỉ khi không có sự thỏa thuận, việc xử lý quyền

24

sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất sẽ được thực hiện theo các quy định

Thứ nhất, đối tượng tác động trực tiếp của quá trình xử lý chính là QSDĐ được thế chấp Một trong những nội dung cần kê khai khi thực hiện đăng ký thế chấp tại cơ quan đăng ký đó là tài sản thế chấp và tài sản này có thé biến động thường xuyên suốt thời hạn thế chấp Trong trường hợp có sự thay đôi tài sản thé chấp ban đầu thì bên nhận thé chấp phải đăng ký lai tài sản thế chấp Trước khi xử lý tài sản thế chấp, bên nhận thế chấp cũng phải đăngký thông báo xử lý tài sản thế chấp và trong văn bản thông báo phải mô tả rõtài sản được xử lý Chuyén tài sản thé chấp thành tiền hoặc xác lập quyền sở hữu đối với tài sản đó là những cách đề bên nhận thế chấp thu giữ lại khoản

nợ khi bên vay lâm vao tình trạng pha sản hoặc vỡ nợ.

Thứ hai, phương thức xử ly tài sản thế chấp da dang, phong phú và phụ

thuộc vào sự thỏa thuận của các bên, trừ trường hợp pháp luật có quy định

khác Phương thức xử lý tài sản thế chấp chính là cách thức để bên nhận thế chấp có thé bù đắp được lợi ich của mình đã bị xâm phạm Bên thế chấp và bên nhận thế chấp có thê thỏa thuận về phương thức xử lý tài sản thế chấpnhư: bán tài sản; bên nhận thế chấp nhận chính tài sản thế chấp dé thay thé

cho việc thực hiện nghĩa vu của bên thế chấp; bên nhận thế chấp nhận các

khoản tiền hoặc tài sản khác từ người thứ ba trong trường hợp thế chấp quyền đòi nợ Nếu sự thỏa thuận của các bên là hợp pháp thì sự thỏa thuận đó có hiệu lực bắt buộc thi hành đối với các bên Sự thỏa thuận về cách thức xử lý tài sản có thể được thiết lập ngay từ khi giao kết hợp đồng và trở thành một

25

điều khoản trong hợp đồng thế chấp Nếu không có thỏa thuận từ trước thì tại thời điểm phải xử lý tài sản thế chấp, các bên cũng có thể thỏa thuận về cách thức xử lý tài sản Chỉ khi nào các bên không có thỏa thuận hoặc không thêthỏa thuận được hoặc vì lợi ich của Nhà nước, lợi ich đặc biệt của các chủ thékhác thì tài sản thế chấp mới có thể được xử lý theo quy định của pháp luật.

Thứ ba, số tiền thu được từ xử lý tài sản thế chấp có thể được đảm bảocho lợi ích của nhiều chủ thê theo thứ tự ưu tiên được xác lập theo luật định hoặc theo sự thỏa thuận của các bên Mục đích cuối cùng của xử lý tài sản thế chấp là giải quyết tổng thé các lợi ích của các chủ thé có liên quan đến tài sản thế chấp Có những trường hợp không chỉ có bên thế chấp, bên nhận thế chấp có quyên trên tài sản thé chấp mà còn các chủ thé khác cũng có quyền hợp

pháp trên tài sản đó như: Các chủ nợ không có bảo đảm; Các chủ nợ cùng

nhận bảo đảm bang một tài sản thế chấp; Chủ thé nhận thé chấp tài sản là tàisản hình thành từ chính vốn vay; Người mua, người thuê, người nhận chuyền

giao tài san thé chap; Nguoi ban tra cham, tra dan, cho thué tai san ma bén thé

chap đem di thé chấp; Người có quyền cầm giữ tai san thé chấp (Người sửa chữa, nâng cấp tài sản thế chấp, người bảo quản tài sản thế chấp, người làm dịch vụ liên quan đến tài sản thế chấp) Do vậy, số tiền thu được từ xử lý tài sản thé chấp được thanh toán cho các chủ thé có liên quan phải dựa trên thứ tự ưu tiên theo nguyên tắc ai công bố quyền trước sẽ được thanh toán trước, trừ những trường hợp đặc biệt có quy định của pháp luật Tuy nhiên, các chủ thê trên có thé thỏa thuận dé thay đổi thứ tự ưu tiên thanh toán cho nhau nhưngkhông được làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của người khác.

Thứ tư, quá trình xử lý tài sản thế chấp cần phải tuân thủ các quy định khác về thủ tục hành chính Xử lý tài sản thế chấp là quá trình dịch chuyển quyền sở hữu tài sản đó sang cho các chủ thể khác dé thu lại tiền, do vậy cần phải có các thủ tục để buộc bên thé chấp phải chuyển giao tài sản nếu không

26

tự nguyện hay các thủ tục dé sang tên tài sản trong trường hợp đó là tài sản có đăng ký quyền sở hữu như quyền sử dụng đất, nhà ở, các tài sản khác thuộc

sở hữu nhà nước Xử lý tài sản thế chấp là một giai đoạn của bảo đảm thựchiện nghĩa vụ dân sự (mang bản chất của quan hệ dân sự) nên chỉ có thể đượcthực hiện theo các trình tự của thủ tục tố tụng dân sự Do vậy, các thủ tụchành chính cần phải được thiết lập như những công cụ hỗ trợ cho quá trình xửlý được tiến hành nhanh chóng và hiệu quả chứ không thê thay thế cho thủ tục dân sự và càng không thê trở thành những rào cản cho các chủ thể khi xử lý tài sản thế chấp.

1.2.4.2 Hệ quả pháp lý của xử lý tài sản thé chấp là quyên sử dụng đất trong hợp đông tín dụng

Hậu quả pháp lý của xử lý tài sản thế chấp làm chấm dứt quyền sở hữu của bên thế chấp đối với tài sản đó Việc xử lý tài sản thế chấp chỉ được thực hiện khi có sự vi phạm nghĩa vụ được bảo đảm và giá tri của tài san thế chấp được dùng dé bù đắp thay thé cho giá tri của nghĩa vụ bị vi phạm đó Dé xác định được giá trị của tài sản thế chấp thì cách thông thường và phổ biến là bán tài san đó dé lấy tiền hoặc dùng nó dé thay thé cho nghĩa vụ được bảo đảm, cả hai hình thức trên đều là các hình thức xử lý có tính chất định đoạt quyền sở hữu đối với tài sản thế chấp.[2]

1.2.5 Nguồn pháp luật về xử ly tài sản thé chấp là quyền sử dụng đất trong hợp đồng tín dụng

Thứ nhất, pháp luật về xử lý thế chấp tài sản quyền sử dụng đất là lĩnhvực pháp luật tong hợp Nó bao gồm quy phạm pháp luật của một số đạo luậtkhác nhau như ở Việt Nam nằm trong Luật Đất đai năm 2013, Bộ Luật dân sự năm 2015, Luật Các tổ chức tín dụng, Luật Công chứng Một số quốc gia có

cách tiếp cận tổng thể và tập trung điều chỉnh quan hệ thế chấp đất đai trong

một văn bản pháp luật riêng biệt Cách nay thường giúp tạo sự rõ rang va

27

thống nhất trong quy định về thế chấp và xử lý thế chấp Trong khi đó, một số quốc gia khác có cách tiếp cận phức tạp hơn, quan hệ liên quan đến đất đai được điều chỉnh bởi nhiều văn bản pháp luật khác nhau, thuộc nhiều chuyênngành và lĩnh vực Việc chia thành các văn bản pháp luật khác nhau có thểphản ánh sự phức tạp của quy định và quản lý đất đai trong các quốc gia đó, cũng như sự đa dạng trong các khía cạnh liên quan đến bất động sản Ở Việt Nam, thé chấp quyền sử dụng đất, tài sản gan liền với đất hay tài sản hình

thành trên đất khu công nghiệp được điều chỉnh theo cách thứ hai này Theo đó, thế chấp quyền sử dụng đất được điều chỉnh ở các lĩnh vực pháp luật cơ bản như pháp luật dân sự, pháp luật đất đai và pháp luật tín dụng ngân hàng.

Cụ thể, pháp luật dân sự là nền tảng cho điều chỉnh các quan hệ tài sản nói chung Nó định rõ các nguyên tắc cơ bản về quyền sở hữu, chuyển nhượng taisản, va giao dịch tài sản Thông qua pháp luật dân sự, quyền sử dụng đất được

xác định và bảo vệ.

Pháp luật đất đai thường tập trung vào quản lý và sử dụng đất đai Nó có thé quy định về mua bán đất, quyền sử dụng đất, quyền sở hữu đất, và các van đề liên quan đến lãnh thổ và quản lý đất đai Điều này đặc biệt quan trọng trong trường hợp thế chấp đất đai, vì nó xác định quyền và nghĩa vụ liên quan đến đất đai.

Pháp luật tín dụng ngân hàng điều chỉnh các quan hệ giữa ngân hàng vàkhách hàng trong việc cung cấp và sử dụng dịch vụ tài chính Khi liên quanđến thế chấp, pháp luật này quy định các quy trình và quyền lợi của các bêntrong các giao dịch thé chấp tài sản, bao gồm quyền sử dụng dat.

Bên cạnh đó, hệ thống các văn bản hướng dẫn, như Nghị định số 21/2021/NĐ-CP, đặt ra quy định chi tiết về thực hiện Bộ Luật dân sự, đặc biệt trong việc bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, bao gồm việc tài sản bảo đảm, xác lập

và thực hiện biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, cũng như quy trình xử lý

28

tài sản bảo đảm dé sửa đồi, bổ sung, làm rõ các quy định phù hợp với Bộ Luật Dân sự 2015 Nghị định này đã thay thế Nghị định số 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm và Nghị định số 11/2011/NĐ-CP sửa đổi bổ sung Nghịđịnh số 163/2006/NĐCP về giao dịch bảo đảm Hơn nữa, các Thông tư và cácThông tư liên tịch của các Bộ và Ngành đã đưa ra hướng dẫn chỉ tiết và quytrình cụ thể cần thiết cho tất cả các bên trong quá trình thiết lập, thực hiện vàcham dứt quan hệ thé chấp quyền sử dụng dat.

1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong hợp đồng tín dụng

1.3.1 Yếu tô chính trị

Như đã biết, pháp luật đóng vai trò quan trọng trong quản lý xã hội và thé hiện ý chí của các giai cấp thống trị Pháp luật là công cụ quan trọng déthực hiện đường lối và chính sách của Đảng hoặc các tô chức chính trị Nó đại diện cho việc thể hiện cụ thể hóa các quyết định chính trị và chương trình

hành động chung Pháp luật có vai trò quy định và hướng dẫn cách xã hội nên

hoạt động và xử lý các vẫn đề xã hội khác nhau dưới góc độ hợp pháp và công băng Nó cũng đóng vai trò trong việc bảo vệ quyền và lợi ich của các

công dân và đảm bảo trật tự xã hội.

Bên cạnh việc lành mạnh hóa môi trường tài chính — ngân hàng, công tác

xử lý nợ xấu, cũng được chú trọng Tùy thuộc vào từng giai đoạn phát triển của đất nước, chính sách của từng thời kỳ mà pháp luật và việc thực thi pháp

luật về xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất có sự thay đối sao cho phù hợp với đường lỗi, chính sách của từng thời kỳ đó Nếu xây dựng một hệ

thống pháp luật tốt, nó sẽ kích thích các yếu tô kinh tế xã hội phát triển, làm nảy sinh các quan hệ sản xuất và thúc day phát triển nó Ngược lại, hệ thống pháp luật kém, chap vá sẽ cản trở các yếu tố kinh tế, mở đường cho các quan hệ sản xuất tàn dư trỗi dậy, kéo lùi tiễn trình xây dựng đất nước.

29

Việt Nam hiện đang tiến hành xây dựng mô hình nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, trong đó kinh tế phát triển dựa trên những quy

luật tất yếu khách quan của thị trường Mô hình này kết hợp giữa yếu tổ thịtrường va yếu tố xã hội chủ nghĩa, với mục tiêu là tạo ra sự cân băng giữaphát triển kinh tế và phúc lợi xã hội.

Quy luật cung cấp, giá trị và cạnh tranh là những quy tắc căn bản củanên kinh tế thị trường Quy luật cung cấp đề cập đến sự cung cầu, quy luật giátrị liên quan đến việc định giá và ước tính giá trị của hàng hóa và dịch vụ, còn quy luật cạnh tranh đề cập đến sự cạnh tranh giữa các doanh nghiệp và tạo sức ép dé nâng cao chat lượng và hiệu suất.

Tuy nhiên, như đã đề cập, mô hình này cũng có nhược điểm và khuyết điểm Có thể gặp các vấn đề như sự không bình đăng trong phân phối tài nguyên và cơ hội, tác động tiêu cực đến môi trường và tạo ra khoảng cách xã hội Điều quan trọng là cần có sự điều chỉnh và quản lý từ phía chính phủ déđảm bảo rằng mô hình kinh tế này hoạt động một cách hài hòa và mang lại lợi ích cho toàn bộ xã hội Do đó, để khắc phục những khiếm khuyết, tạo cơ hội cho đầu tư phát triển kinh tế, nhà nước phải can thiệp bằng pháp luật.

Thực tiễn cũng đã chứng minh ở nước ta hiện nay, Luật Doanh nghiệp

2005, sau đó Luật Doanh nghiệp 2014, và bây giờ là Luật Doanh nghiệp

2020; Luật Đầu tư năm 2005 (sửa đổi 2009), sau là Luật Đầu tư năm 2014 và bây giờ là Luật Đầu tư năm 2020, đã mở đường cho các thành phan kinh tếphát triển, tạo địa vị bình dang, không phân biệt đối xử dân doanh với quốc

doanh như trước đây Luật Đất đai ban hành 1993 sửa đổi nhiều lần, và sau làLuật Dat đai năm 2003 và Luật Dat đai 2013 đã cho người dan sử dụng đất có đầy đủ các quyên, thúc đây đầu tư khai thông thị trường bất động sản, mang lại hiệu quả đất đai trở thành nguồn lực quan trọng của đầu tư phát triển kinh

tê như vôn có của nó.

30

1.3.2 Yếu tô kinh tế - xã hội

Thời gian vừa qua, tình hình thế giới có nhiều diễn biến phức tạp, xung đột và thiên tai, dịch bệnh xảy ra ở nhiều nơi Tình hình kinh tế thế giới chậmhồi phục và các biến đổi đang diễn ra trên Biển Đông có thể gây ra nhữngthách thức cho nên kinh tế va xã hội của nhiều quốc gia, bao gồm Việt Nam.

Tại Việt Nam, những hạn chế của nền kinh tế, cùng với sự phát triểnkhông cân đối trong các khía cạnh của nền kinh tế, có thể gây ra nhiều vấn đề đối với 6n định kinh tế vĩ mô tại Việt Nam Tuy nhiên, với những điều chỉnh kịp thời theo hướng tập trung ưu tiên kiềm chế lạm phát, ôn định kinh tế vi mô, duy trì tăng trưởng hợp lý, bảo đảm an sinh xã hội, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội cũng đạt được những kết quả nhất định, như kinh tế vĩ mô cơ bản 6n định, lạm phát được kiểm soát, tổng phương tiện thanh toán và dư nợtín dụng được kiểm soát phù hợp với mục tiêu kiềm chế lạm phát, bảo đảmtăng trưởng kinh tế ở mức hợp lý; quan hệ thương mại và đầu tư tiếp tục đượcmở rộng được kiểm soát và bảo đảm an toàn, các ngân hàng yếu kém được cơ

cau lại, chủ động xử lý nợ xấu, kiềm chế nợ xấu gia tăng Hoạt động của ngân hàng thực sự bị ảnh hưởng mạnh mẽ bởi môi trường kinh tế hiện tại Môi trường kinh tế có thê tạo ra cơ hội và thách thức cho ngân hàng và ngân hàng phải linh hoạt thích nghỉ với biến đổi trong môi trường này Dưới đây là sự tác động của môi trường kinh tế ảnh hưởng đến hoạt động của ngân hàng:

* Tăng nhu cau vay vốn: Khi kinh tế phát triển và các lĩnh vực cụ thể như

bắt động sản, sản xuất và thương mại mở rộng, nhu cầu vay vốn từ doanh

nghiệp và cá nhân có xu hướng thé tăng lên Điều này có thé tao cơ hội cho

ngân hàng mở rộng hoạt động cho vay và tạo ra lợi nhuận.

* Thị trường thế chấp phát triển: Nếu môi trường kinh tế tạo điều kiện cho phát triển thị trường thé chấp như bat động sản, dat đai, và tài sản khác,

31