Luận văn thạc sĩ Luật học: Xử lý tài sản thế chấp là nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự Việt Nam và thực tiễn thực hiện tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Kỹ thương Việt Nam

NGUYEN HỮU TIEN ANH

XỬ LÝ TÀI SAN THE CHAP LA NHÀ Ở THEO QUY ĐỊNH CUA PHAP LUAT DÂN SỰ VIỆT NAM VÀ THỰC TIỀN THỰC HIEN TẠI

NGAN HÀNG THƯƠNG MẠI CO PHAN KỸ THƯƠNG VIET NAM

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC (Định hướng ứng dụng)

HÀ NỘI, NĂM 2021

NGUYEN HỮU TIEN ANH

XỬ LÝ TÀI SAN THE CHAP LA NHÀ Ở THEO QUY ĐỊNH CUA PHAP LUAT DÂN SỰ VIỆT NAM VÀ THỰC TIỀN THỰC HIEN TẠI

NGAN HÀNG THƯƠNG MẠI CO PHAN KỸ THƯƠNG VIET NAM

LUẬN VĂN THẠC SiLUAT HỌC.

Chuyên ngành: Luật dân sự va tổ tung dân sựMã sé: 8380103

Nguời hướng dn khoa học: TS Nguyễn Minh Tuần

HÀ NỘI, NĂM 2021

Các kết quả nêu trong luận văn chưa được công bổ trong bat ky công trình ảo khác Các số liệu trong luận văn là trung thực, có nguồn géc rổ rằng được trích dẫn đúng theo quy định.

"Tôi in chiu trách nhiêm vé tính chính sắc va trung thực cia luân văn này Tac giả luận văn

Nguyễn Hữu Tiến Anh

năm 2021 Quy định thi hành Bộ luật dân sự về bão

đâm thực hiện ngiữa va

Nghĩ quyết sô 42/2017/QH14 ngày 21 thang 06 năm2017 về Thí điểm xử lý nợ zâu của các tổ

chức tín dụngTòa án nhân dân.

Ngân hàng Thương mai cé phân Kỹ thương ViệtNam

Thông tư liên tịch sô 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN ngày 06 tháng 06 năm 2014 Hướng dẫn một sô van dé vé xử lý tải sản bảo đâm.

Thương mại cỗ phân Uy ban nhân dân.

PHAN MG BAU.

1 Lý do chon đề tài.

Tinh hình nghiên cứu dé tài

3 Mục đích nghiên cứu

4 Đối trong và phạm vi nghiên cứu

5 Các phương pháp nghiên cứu

6 Ý nghĩa khoa học và thực

7 Bố cục của luận van

CHUONG 1 MỘT SỐ VAN DE LÝ LUẬN VE XỬ LÝ TÀI SAN THE

1.2.1 Khái niệm thế chấp tài sản là nhà ở „10

122 Bac điểm thế chấp tai san là nhà 1243 Dang ký thé chap nhàở

13 Xử lý tài sản thé chấp là nhà ở

13.1 Kháiniệm xử lý tài sản thé chấp là nhà ở

13.4 Cac phương thức xử lý tài sản thé chấp là nhà ở 135 Thông báo xử lý tài sản thế chấp là nhà ở

13.6 Chủ thé wir lý tài sản thé chấp là nhà ở.

13.7 Hau qua phap lý khi xi lý tai sin thé chấp là nhà 6 KET LUẬN CHƯƠNG 1

CHƯƠNG 2 THUC TRẠNG PHAP LUAT VE XỬ LÝ TÀI SAN THE CHAP LA NHÀ Ở THEO QUY ĐỊNH CUA PHAP LUẬT DAN SỰ

2.1 Căn cứ xử lý tài sản thé chấp là nhà ở

3.2 Các phương thức xử lý tài sản thé chấp là nh

2.2.1 Xữ lý tài sản thé chấp là nhà ở theo thỏa thuan

2.2.2 Xử lý tài sản thé chấp là nhà ở theo quy định của pháp luật 323.3 Quyền và nghĩa vụ các bên trong quá trình xử lý tài sản thế chấp là

VE XỬ LÝ TÀI SAN THE CHAP LA NHÀ Ở TẠI NGÂN HANG

THUONG MẠI CO PHAN KỸ THƯƠNG VIỆT NAM 45 áp dụng pháp luật về xử lý tài sản thé chấp là nhà ở tại

KET LUẬN CHƯƠNG 3 PHAN KET LUẬN.

DANH MUC TAILIEU THAM KHAO.

1 Lý do chọn dé tai

Tai Việt Nam, xuất phát từ nhu câu thực tế vả cấp thiết của đời sống xã hội, các giao dịch dân sự, kinh doanh thương mai được xác lập ngày cảngnhiễu cùng với sự gia tăng của các tranh chấp Đảm bão cho việc thực hiệncam kết, thöa thuận trong giao dich dân sự, kinh doanh thương mai, cic bến.thường lựa chọn cho mình một hoặc nhiễu biên pháp bao đềm phủ hợp Phápluật hiện hành quy định chín biện pháp bao đầm thực hiện nghĩa vu bao gồm.Cảm có, thé chap, bả lãnh, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, tin chap, bảo lưu quyền.sở hữu và cảm giữ tài sản Trong đó, thé chấp 1a biện pháp bao dam được sit dụng phổ bién va rộng hơn cả, đặc biệt la doi với các tổ chức tin dung.

Với sự phát triển của nên kinh tế thị trường tạo điều kiện cho các cá nhân, tổ chức dễ tiếp cân được với nguồn vốn cho vay của các tổ chức tin dụng, khiến cho hoạt động tin dụng trở nên sôi nổi va trở thành nhu câu thiết yêu của nhiêu cá nhân, tổ chức Để đứng vững trong môi trường cạnh tranh mạnh mẽ, các tổ chức tín dụng ngoài nâng cao chất lượng dich vụ còn đặcbiệt chú trong đến xữ lý tai sản thé chấp Xử lý tải sản thé chấp được coi là biển pháp hữu hiệu giảm thiểu rũ ro cho các tổ chức tin dụng đảm bao cho việc thu hồi một phan hoặc toàn bé số tién gốc, lãi khi khách hang không tra

Những năm gin đây, niu cầu vé nba 6 ngày một tăng cao va cũng là đổi tượng được các tổ chức tín dụng nhắm đến triển khai các sản phẩm cho vay Việc sử dụng nhả ở làm tài sản thể chấp cũng gia tăng vả trở nên phổ biển Tuy nhiên, cùng với sự gia tăng không ngừng của các giao dich thé chấp tải sẵn là nh 6 thi các quy định của pháp luật về thé chấp và xử lý tai sẵn thé chấp lả nha ở dẫn bộc lộ những điêu bắt cập gây khó khăn cho các tổ chức tin dụng trong công tác xử lý tai sin và ling túng cho cơ quan nha nước khi giãiquyết tranh chấp,

hiện tai Ngân hàng thương mại cỗ phẩn Kỹ thương Việt Nam” là để tải luận văn của mình Các van dé được đưa ra trong luận văn xuất phát từ việc nghiêncứu một cách có hệ thống, khoa học các quy đính pháp luật, đênh giá thực tiễn thực hiện các quy định trên thực tế để góp phan hoàn thién hơn nữa các quy định pháp luật hiện hành về van dé xử lý tai sản thé chấp la nha ở vả tao ra một cơ chế phù hơn hơn trong van để này.

2 Tình hình nghiên cứu dé tài

Ở Việt Nam, nhiêu công trình tập trung tim hiểu vả nghiên cứu có nội dung xoay quanh đến vân dé thuộc phạm vi nghiên cứu của luận văn, có thé kể dén các công trình sau.

- _ Sách tham khảo,chuyên khảo:

‘TS Nguyễn Minh Tuân (chủ biên) (2016), Bình luận khoa học Bộ lật ân swe cũa Nước Công hòa xã lội chai ng]ữa Việt Nam năm 2015, NXB Tư pháp TS Nguyễn Minh Oanh (chủ biến) (2018), Binh luân Luật Nhà ở năm 2014, Ngb Lao động

TS Vũ Thi Hong Yến (2017), Tài sản thé chấp và xử Ij tài sản thé ci

ny dinh của bộ luật dân sự năm 2015 (sách cimyên khảo), Nab Chính trịQuốc gia Su thất

Trương Thanh Đức (2018), Chin biện pháp bdo đâm nghĩa vụ hop đồng (Quy định, thực té và thiết ké giao dich theo Bộ luật dân su hiện hành), Nab Chính trị Quốc gia Sư thật

-_ Luận án tiến sĩ luật hoc , luận văn thạc sĩ luật hoc:

TS Vũ Thị Hồng Yên (2013), Tài sản thé chấp và xử ij tài sản thé chấp theo ny định của pháp luật dân sự Việt Nem hiện hành Bei hoc Luật Hà Nội Phạm Van Anh (2017), Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lat đễ đảm

ã luật học, Đại học Luật Ha Nội

lắp theo

bảo cho hop đằng tin dung, Luân văn thạc

Pham Đức Huy (2019), Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai theo quy dink pháp luật Việt Nam tại Ngân làng TMCP Ngoại thương Việt Navn, Luânvăn thạc đ luật học, Đại học Luật Ha Nội

Lê Văn Lợi (2019), Thế chấp và xử lj tài sản thé chấp, Luận văn thạc sĩ luật học, Đại học Luật Ha Nội.

Lò Thanh Thủy (2016), Pháp luật về xữ I} tài sẵn báo đấm trong Ngân hàng thương mại tại Việt Nam ~ Thực tiễn áp đụng tại Ngân hàng thương mại cổ: phân Đầu tr và Phát triển Việt Nam — Chỉ nhánh Sơn La, Luận văn thạc sĩ

Tuật học, Đại học Luật Ha Nội.

Nguyễn Hoang Quân (2020), Hop đông thế chấp nhà 6 theo quy định của pháp luật dân sự và tực tiễn thực hiện tại Ngân hàng thương mại cỗ phẩn Việt Nam Thịnh Vương, Luân văn thạc sĩ tuật học, Đai học Luật Hà Nội.

Nguyễn Đức Lợi (2020), Thế chấp và xử ij tài sản thé chấp theo pháp luật “dân sự và thực tiẫn iuec hiện, Luận văn thạc i luật học, Bai học Luật Ha Nội Lê Mỹ Duyên (2019), Xie} tài sản thé chap là bắt động sản, Luận văn thạc sĩ uất học, Đại học Luật Hà Nội.

Nguyễn Thị Nga (2008), Pháp luật về thế chấp quyền sử dùng đất 6 Việt Nam, luận án tiên sĩ luật học, Viện Nhà nước và Pháp luật

Nguyễn Trung Hiểu (2015), Thể chấp và xử Ij tài sản thé chấp theo pháp luật dén sục Việt Nan hiện hành, Luận văn thạc swat học, Khoa Luật Đại họcQuốc Gia Hà Nội

- _ Các bài viết đăng trên tạp chí

TS Vũ Thị Hồng Yên (2019), “Đăng i thé chấp tài sản hình thành trong tương lai — Những vẫn đề can hoàn thiện ”, Nghiên cứu lap pháp (02), tr 46-52

"ảnh", Ngân hàng nhà nước Việt Nam (19) , tr 2

Cao Thị Kim Trinh (2020), “Binh Iuận các sai sót trong quá trinh ke biên, xứ: Of tài sẵn thé chấp để thi hành bản ám, quyết đình kinh doanh thương mat

Lé Minh Thành (2019), “Xie i tài sda thé chấp bảo đâm thực hiện hop đẳng tin dung’, Pháp luật va thực tiễn (38), tr 78-86.

Nguyễn Xuân Quang, Tran Ngọc Tuấn (2018), “Quy đinh: thn giữ tài sản thé chấp đỗ xử if theo pháp iuật Việt Nam và một số kiển nghị ” Dan chủ và pháp uất (09), tr 51-54;

Nhìn chung các công trình nêu trên chỉ nghiên cửu nội dung liên quan đến dé tai của tác giả ở mức nhỏ lẻ, chưa thực sự đánh giá tổng quát hoặc phan tích chủ yéu dựa trên cơ sở các quy định pháp luật, thiểu liên hệ với thực tế công tác xử lý tải sản thé chap là nha ở tại các tổ chức tin dụng hoặc được tiếp cân đưới nhiều góc đô khác nhau Các vấn dé tác giả dua ra trong luân văn nay không chỉ là sự khái quát các vấn để pháp lý trên cơ sở các quy định pháp luật Việt Nam hiện hành ma còn rút ra tử thực tiễn hoạt động tại các tổ chức tín dung trong giai đoạn sử lý tai sản thé chấp Chính vì vậy luận văn “Xứ lý tai sản thé chấp 1a nha ở theo quy định của pháp luật dan sự Việt Nam ‘va thực tiễn thực hiện tại Ngân hang thương mại cổ phan Kỹ thương Việt Nam” là một dé tài nghiên cứu mang tính cấp thiết nhằm góp phan vào việc nghiên cửu, hoàn thiên pháp luật vẻ van dé nay phủ hợp với thực tiễn phát triển của đất nước,

mặt lý luận va thực tiễn thực biện các quy định pháp luật zử lý tải săn thé chấp là nhà ở nói chung và thực tiễn thực hiện các quy định nay tại Ngân tảng TMCP Kỹ thương Việt Nam nói néng Được sự hỗ trợ của Giảng viên, tác giả khẳng định luận văn trình bay các van để một cach toàn điện, đâm bảo tính hệ thống vả lồng ghép nội dung thực tiễn thu nạp từ quả trình công tac liên quan đến van để đang nghiên cứu trong bôi cảnh Việt Nam hiện nay Từđó, đưa ra những nhân định, đánh giá vé những kết quả dat được, những mặt han chế, bắt cêp cia hệ thông pháp luật hiện hành vẻ xử lý tai sản thé chấp là nha 6 Đẳng thời đưa ra các giải pháp đồng bộ nhằm hoản thiên hơn nữa cácquy định của pháp luật vẻ vấn để nghiên cứu nêu trên

4 Đối trong và phạm vi nghiên cứu.

Đối tượng nghiên cứu luận văn không chỉ tập trung các vấn để lý luậnmà còn nghiên cứu các quy định hiện hành của pháp luật dân sự về xử lý tải sản thé chap la nha ở, đồng thời tổng hop, phân tích, đánh giá thực tiễn thực hiên quy định của pháp luật trên thực tế, đưa ra những kết quả đạt được, những hạn chế, bat cập và kiến nghị phương hướng giải quyết những van dé con tôn tại

'Vẻ phạm vi nghiên cứu, luận văn tập trung phân tích các van dé vẻ xử.lý tdi sin thể chấp là nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự Việt Nam hiện ‘hanh, đánh giá thực thực tiễn thực hiện các quy định của pháp luật về xử lý tải sản thé chấp 1a nha ở và một số tranh chấp phát sinh từ việc xử tải sẵn thé chấp là nha ở tai Ngân hàng TMCP Kỹ thương Việt Nam kế từ khi BLDS năm 2015 có hiệu lực cho đến nay.

Các phương pháp nghiên cứu.

"Tựa trên nén tăng phương pháp luân duy vật biên chứng và duy vật lịch sử trong triết học Mác - Lénin, luận văn kết hợp chúng với một số phương

quy định của pháp luật vé xử lý tai sản thé chấp là nhà ỡ để để xuất các kiến nghị hoan thiện pháp luật, Phương pháp so sinh được áp dung để tim ra những nét khác biết và tương đồng giữa nội dung các quy định của pháp luật của Việt Nam về xử lý tài sản thé chấp la nha ở, Phương pháp tổng kết thực tiễn nhằm kết hợp nhuan nhuyễn vả toàn diện giữa kiến thức lý luận va thực tiến để làm rõ va sảng tô những van để cần nghiên cứu vẻ xử lý tài sin thé chấp là nhà ở.

6 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài

Noting kết quả nghiên cứu của luận văn cũng cổ các vẫn để lý luận, các vấn dé pháp lý vẻ xử lý tai sản thé chap, làm sáng tö tính ứng dung của các quy đính pháp luật dén sử hiện hảnh trong bồi cảnh BLDS năm 2015 có hiệu lực pháp luật va đi vào thực tiễn Với những giá trị vẻ lý thuyết, thực tiễn được nghiên cứu, luên văn sẽ cũng cấp những giá trị hữu ích, trở thành tài liệu tham khảo, hướng dẫn vận dụng các quy định của pháp luật đối với nhiêu đối tượng trong xã hội, lả cơ sở quan trong để các cơ quan chức năng trong phạm vi, thẩm quyên sửa đồi, bổ sung vả hoàn thiên hệ thống quy định pháp luật vẻ xử lý tải sin thé chấp là nha ở tại Việt Nam.

1 Bố cục của luận văn

Ngoài lời mỡ đầu, kết luận, danh mục tải liệu tham khảo, mục lục; Luận văn được kết cầu bởi 03 chương, cụ thể

Chương 1 Những vấn dé lý luận vẻ xử lý tài sẵn thé chấp là nha ở Chương 2: Thực trạng pháp luật vé xử lý tai sản thé chấp 1a nhà ở theoquy định của pháp luật dân sư Việt Nam

Chương 3: Thực tiga thực hiện quy định của pháp luất về xử lý tai sản thể chấp là nha ở tại Ngân hang TMCP Kỹ thương Việt Nam.

11 Kháiniệm, đặc diém, phan loại nhà ở111 Khái niệm nhà ở

Từ za xưa, nha ở đã là một phan không thé thiếu đối với cuộc sống con người va mang ý nghĩa vô cùng quan trong trong đời sing Nhà ỡ không chỉ bảo đâm cho nhu cầu ở của con người ma còn biểu thị các giá ti bản sắc văn hóa, lich sử của quốc gia, dân tộc Do đó, van để nhà ỡ không chỉ trở thành sự quan tâm đôi với cá nhân ma còn la van dé được toàn thé xã hội chủ trọng Sở hữu nha 6, sử dụng nba ở, giao dịch về nha ở và các hoạt động khác liên quan đến nha ở là các nội dung pháp lý được pháp luật quy định cụ thể và được ghí nhận trong Hiền pháp năm 2013, Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật Nhà ở năm.2014, Luật Bat đai năm 2013, Luật Kinh doanh Bắt động sin năm 2014 vacác văn ban pháp luật khác có liên quan.

Hiện nay, khải niệm nha ở có khả nhiều ngành khoa học nghiên cứu duéi những góc độ khác nhau Dưới góc độ triết học thi nha ở là lượng vat chất định hình kiến trúc, đồng bộ va mang tính văn hóa Theo phạm trù xã hội học thi nha ở là phương tiên đáp ứng nhu cầu ở của con người, dưới góc độ kinh tế học thì nó 1a khối tải sẵn thường có giá trị lớn trong tổng tải sin quốc gia Theo từ điểm Tiếng Việt, “nha ở" được định nghĩa là “Chỗ ở vả stah hoạt

của một gia đình "” Con dưới gốc độ pháp lý thi theo Điều 3 Luật Nha ở năm.

2014: “Nhà ở là công trình xdy chong với nme dich dé 6 và phục vụ các nh cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân”, Điều 3 Luật Xây dựng năm 2014

“Công trình xdy dưng là sản phẫm được tao thành bôi sức lao động của con người, vật liệu xây đựng thiét bi lắp đặt vào công trình, được liên kết đinh vi với đất có thé bao gỗm phan dưới mặt đất phân trên mặt đất phân đưới mặt ước và phân trên mặt nước, được xây dung theo thất kế

'Ngoẫn Như Ý (Chiba): Tử cn ting Vit, Nob Giáo đực, Hà Nội năm 2001, 514

nó luôn gắn với nhu câu thiết yếu của con người Không những vậy, nha ở con là một tai sin, một bắt đông sản có giá tr.

112 Đặc điểmnhàở.

Từ những nội dung phân tích về khái niêm nha ở, có thé thay nhà ở là một loại tải sản mang những đặc điểm sau:

‘Thi nhất, Nhà ở được cô định với một vi trí địa lý, không thể di dời dé

dang, mang tính bên vững, được xây dựng gắn liên với dat đai, vì vay ma nhà ở cũng được coi là một loại bat đông sin.

Thứ hai, Nhà ở được xây dựng gắn với mục dich là dé ỡ hoặc phục vụ nhu câu sinh hoạt cia con người Đặc điểm nay mang tính đặc trưng nhất của nhà 6 Có nhiễu loại công trình khác được xây dưng nhằm phục vụ mục đích khác nhau như phục vu kinh đoanh, biểu diễn nghệ thuật, tham quan du lich, thi không được coi la nha ở Nhà ở cũng chỉnh là không gian cư trú,sinh sống của cá nhân hoặc của các thành viên trong gia đính Nó không chỉ có giá trị vật chất ma còn mang gia trị tinh thân to lớn đối với mỗi thành viên trong gia định, gắn két tinh cảm giữa các thành viên, từ thé hệ trước tới thể hệ sau Ngoai mục đích chính lả để ở hoặc phục vụ nhu cầu sinh hoạt của con người, có thể sử dụng nhà ở vào những mục đích khác nhau như dùng để tặng cho, dùng là tài sản bảo dam, hay dùng để đâu tư dai hạn.

"Thứ ba, nhà là loại tai sẵn có giá trị lớn Do mang tính bên lâu, đượcđầu tu về thiết kế, thi công, tiên ích, mang lại nhiễu loi ich trong cuộc sing hàng ngày cia con người nên nha ở có giá tri kinh tế lớn Các yêu tổ khác gắn liền với nha ở có thể khiến giá trị của nha ở tăng thêm như vị tri địa lý, môi trường xung quanh, yêu tổ thẩm mỹ, Bên cạnh đó, khi tham gia vảo giao dịch dân sự nó phải đáp ứng những điều kiên đấc biết hơn sơ với những tàisản thông thưởng khác

113 Phân loại nhà ở

Căn cứ trên khái niêm vả đặc điểm của nha ở, ta có thể phân loại nhà ở theo nhiêu cảch khác nhau.

Một là, dựa trên đổi tượng của thé chấp, ta co thé phân loại nha ở thánh

- Nha @ của tổ chức, cá nhân xây đưng trên thửa đắt hợp pháp của mình như: nhà ỡ đã hoàn thành xây dựng đã được cắp giấy chứng nhân quyền sử hữu nhà 6, nhà ở hình thảnh trong tương lai đã hoàn thành xây dựng nhưng,chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử hữu nha ở

~_ Nha ở được mua của chủ đầu tư trong du an dau tư xây dựng nha ở như mua nha chung cư, nha ở riêng lễ thuộc khu đô thị kiểu mẫu từ chủ đâu tư dự án, nhà chung cư hình thành trong tương lai, nhà riêng lẻ hình thành trong tương lai thuộc khu đô thị kiểu mẫu tử chủ đầu tư dự án.

~ Nhà ở của chủ đầu tư sây dựng trong dự án đâu tư xây dựng nhà ở như cácdự án nhà ỡ.

Hai là, dựa trên đặc tính sử dụng, ta có thé phân loại nhà ở thành:

- Nba ở riêng lẽ là nba ở được xêy đựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc quyền sử dụng hop pháp của tổ chức, hô gia đình, cá nhân, bao gồm nha iệt thự, nha ở liên kê và nha ở độc lập

-_ Nhà chung cư là nhà co từ 2 ting trở lên, có nhiễu căn hộ, có lối di, cầu. thang chung, có phan sở hữu riêng, phan sở hữu chung vả hệ thong công, trình ha ting sử dụng chung cho các hộ gia đính, cá nhân, tổ chức, bao gẳm nha chung cư được xy dựng với mục dich để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử đụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.

~_ Mà 6 thương mại là nhà 6 được đâu tư xây dựng để bản, cho thuê, cho thuê mua theo cơ ché thị trường.

~ _ Nhà ở công vụ là nhà ð được dùng để cho các đối tượng thuộc diện được & nha công vụ theo quy định của Luật này thuê trong thời gian đảm nhận.chức vụ, công tác

~_ Nhà 6 dé phúc vụ tái đính cưlà nhà ở dé dé tri cho các hô gia đình, cánhân thuộc diện được tối định cử khi Nha nước thu héi đất ở, bị giải töanhà ở theo quy định của pháp luật.

~_ Nhà 6 xã hội là nhà 6 có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nha ở theo quy định của Luat này.

Ba là, dựa trên kết cầu kỹ thuật xây dựng, ta có thé phân loại nha ở thánh: Nhà biết thự, nhà cấp I, nhà cấp II, nhà cấp II, nhà cấp IV vả nhả tam.

Bén là, dựa trên mức đô hoàn thảnh, hình thành, ta có thé phân loại nhà

ở thánh: Nha 6 có sẵn vả nha @ hình thành trong tương lai Trong đó nha & "hình thành trong tương lai là nha ở dang trong quá trình đầu tư zây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vảo sử dung”

Căn cử trên mỗi đặc tính ta lại có những cách phân loại nhà ở khác nhau, tuy nhiên di phân loại theo cách nào thì nha ỡ cũng là nơi để ở, phục vụ các nhủ cầu sinh hoạt cho cá nhân va gia đính và nó luôn gắn với nhu cầu thiết yêu của con người, là một loại tải sản, bắt đông san có giá trị

12 Thếchấp tài sản là nhà ở

1.21 Khái niệm thé chấp tài sản là nhà ở.

'Việc nghiên cứu bản chất của thé chấp tài sản là nba ở có vai trỏ, ýnghĩa quan trong trong thực hiên pháp luật Trước hết, cân luận gidi khái tiệm thé chấp tai sản là gì Từ điển Tiếng Việt giải thích: “Thế chấp [tai san]

dimg làm vật bảo đâm, thay thé cho số tiền vay nễu không có khả năng trả han? Trên cơ sở ngữ nghĩa cơ ban của thể chấp như trên, chúng ta ju thể chấp 1a cách thức ma biên có quyền va bên có ngiĩa vụ théa'Ngyễn Hoing Quin (2020), Hep ng thể chấp ng ð theo ny dn của php tate đât a và Dục tấn‘ue hiện tại Ngôn lông Dương met cỗ phần Vide Nou Th Tương Tuần vin tạcsĩhậthọc, Đại bọc Lait

Vining Tdi Tổng Vit, 0 Đi Nẵng nim 2000.1: 934

thuận lưa chon dé dam bão cho việc thực hiện nghĩa vụ khi ngiĩa vụ bị vipham Khi người có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không ding, không đây đủ nghĩa vụ của minh thi người có quyển phải sử dụng biện pháp bảo dim để thay thể cho việc thực hiện ngiĩa vụ.

Nhìn về sự phát triển của ngành luật dân sự, có thé thay khái niệm thé chấp ti sẵn đã được xuất hiện từ thời La Mã cỗ đại Theo đó, người có nghĩa vụ phải chuyển giao một số tai sản của minh cho bên có quyển, khi người co nghĩa vụ thực hiện zong thi bên có quyền sé hoan trả lại tài sẵn cho bên có nghĩa vụ Hiện nay, khi tìm hiểu vé ban chất của thé chấp tài sin, giới luật học có nhiều cách tiếp cân khác nhau Có quan điểm tiếp cân thé chấp dưới góc đô là một giao dịch dân sự “Ban chất của quan hệ thé chấp tài sản đỗ đâm bảo thực hiện hợp đồng tin dung ngân hàng id quan hệ hợp đồng “' Có quan điểm lại tiếp cận việc thực hiện pháp luật về thé chap dưới góc độ 1a một loại vật quyền bão đảm: "Thể chấp id một biện pháp báo đâm mang tính chat đốt Vat được pháp luật ghi nhân và bảo adm thuec hiện đối với các bên trong quan hệ thé chấp" Nhà ở được coi là loại tai sản đáp ứng nhu câu về chỗ ở, chỗ làm việc cho các cơ quan, tổ chức, cá nhân trong xã hội Chúng được nhin nhận là một loại bắt động sản Do vay, cht sở hữu nha ở có thể thé chấp nha & để bao đảm thực hiện một nghĩa vụ dân sự Theo Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015 thì “Tiế chap tài sản là việc một bên (sau day got là bên thế chấp) cùng tài sẵn thuộc sở ht cha mình đễ bảo đâm thực hin ngÌĩa vụ mài khong giao tài sản cho bên Ra (sau Ady gọi là bên nhận thé chấp)" Như vay, chủ sở hữu nba ở có thé dùng nha ỡ để đầm bảo cho việc thực hiện nghĩa vụ ma không giao nha ở cho bên thé chấp Liên quan đến thé chấp tai sản lả nha ở, pháp luật có nhiêu văn bản quy pham pháp luật để cập tới nhưng lại chưa đưa Nggẫn Hoing Quin 2020), Hop đồng th chấp nc ở đeo a dn ca áp hit đân sự và De lấn‘ue fdr ca Ngôn lông Đương me c phẫu Vdc Nơt Th Pung, Tuân văn tạcsĩhậthọc, Đạibọc Lait

HH Nếu E47

nghĩa thể chấp nha 6 như sau: “Thế ch

đây gọi là bên thé chấp) sit dung nhà 6 thuộc sở hiữm hợp pháp của minh để: đâm bảo thực hiện ngiữa vu dân sự trước bên nhân thé chấp mà không giao

Tài sản là nhà 6 là việc một

tai sẵn cho bên nhận thé chấp

1.2.2 Đặc điểm thé chấp tài sản là nhà ở.

Tim hiểu về đặc điểm thé chấp tai sản 1a nha ở là tim ra những điểm khác biệt, đặc trưng của thé chấp nha ở so với thể chấp các loại tài sẵn khác Từ việc nằm bắt những đặc điểm đặc trưng nảy giúp cho việc hiểu va van dụng những quy định về thé chấp tai sin lả nha ở được linh hoạt và có hiệu quả Trên cơ sé khái niệm, có thé đưa ra những đặc trưng của thé chấp tai sinlà nhà ở như sau,

Thứ nhất, đôi tương của bién pháp bão dim là nhà ở được đăng ký quyền sở hữu va có thé giao dịch.

"Trong thé chấp tai sản, các bên không chuyển giao cho nhau tai sẵn mà chi chuyển giao những giây tờ xác định tình trạng pháp lý của tai sản Vi vay, các tai sản 1a đối tương của thé chap cũng phải lả những loại tai sẵn có thé đăng ký quyển sở hữu hoặc có căn cứ sc định quyển sở hữu Như vậy, các loại tải sản như vang, đá quý không thể tri thành tai sn thé chap Ngoài ra,các loại tài sản vô hình nhưng có thể đăng ký quyển sở hữu cũng có thể trởthành tai sin thé chấp như quyển tác giã, quyền sở hữu công nghiệp, quyền đòi ng cũng có thé trở thành tài sản thé chấp Việc không chuyển giao tải sẵn giữa các bên la một tu thé cia người thể chấp trong biện pháp bao đầm khi người thể chấp vẫn có thể sử dụng, khai thác công dụng, hưởng lợi ích tử tải sản thé chấp Tai sin là nha ở là đổi tương của biện pháp bao dim thé chấpnhư vay cũng can được ding ký quyển sỡ hữu Đi cùng với wu thé khôngchuyển giao tài sản lẻ ri ro nhất định đối với bên nhận thé chấp khi chỉ nắmgiữ giấy tờ chứng minh quyển sé hữu nha 6 Một trong những cách tốt nhất để

giảm thiểu rũi ro là chứng minh được quyền sở hữu của bên thé chấp đối với tài sản thé chấp thông qua các giấy từ pháp lý ma bên thé chấp sẽ chuyển giao cho bên nhận thể chấp

Để nha ở đáp ứng được là đổi tương của biện pháp bảo dim thé chấp ngoài việc nhà ở được đăng ký quyên sỡ hữu thì nhà ở này cẩn đáp ứng điều kiện lả tải sẵn có thé giao dịch Thật vay, tai sin là đối tượng của thé chap phải là tai sẵn được phép giao dich Khi quyển lợi cia bên nhân thé chấp bị ảnh hưỡng do vi phạm nghĩa vu của bên thé chấp, để dim bảo cho việc sử lý nhả ỡ thé chấp bù trừ phn nghĩa vu bị vi phạm thì nhà ở nay phải chuyển nhượng được bing giao dich dân sự hay được phép giao dịch Theo đó, tai sản có thé giao dịch là tải sản đáp ứng hai yêu tổ là không phải tai sin bi pháp luật cắm giao dich vả không trong trang thai tranh chấp, đổi tượng của một vụ án

đang được giãi quyết hoặc không bị kê biên hay có quyết định thu hồi của cơ quan nha nước có thẩm quyền Cụ thể, tai sản bị pháp luật cắm giao địch la những loại tài sản không được phép lưu thông trên thị trường Một loại tai sảnkhác cũng không được phép giao dich là tai sin gắn liên với nhân thân như. Quyên yêu cầu cấp dưỡng, các bằng cấp, chứng chỉ liên quan tới cá nhân Tài sản có thể chuyển giao bằng các giao dich dân sự là những tải sin không, trong trạng thái tranh chấp, không phải la đối tượng của một vu án đang được.

đâm la nha ở phải được đăng ký quyền sở hữu va có thé giao dịch.

Thứ hai, thé chap tai sin là nhà ỡ được đăng ky tai cơ quan nha nước.Nha ở là tải sản có giá ti lớn, gắn liễn với đất va có chứng nhân quyền

để đâm bảo thực hiện nghĩa vụ dân su trong các giao dịch thé chấp đổi với các tổ chức tin dụng, Việc sử dung nha ở để thé chấp là nhu cầu chính đáng của chủ sở hữu để huy đông vốn Tuy nhiền, việc thé chấp nha ở này cũng cân đáp ứng yêu cầu về đăng ký giao sở hữu rõ rang do vậy được sử dụng phổ bi

dich bao dam Đây cũng là cơ sở phat sinh hiệu lực đối với người thứ ba khi có tranh chấp xảy ra.Nêu biện pháp thé chấp đã được đăng ký đúng theo quy định của pháp luật thì bên nhân thé chap cũng sẽ có quyền truy đời tải sản thé chap vả quyển ưu tiên thanh toán từ giá tri tai sản do® Thực hiện đăng ký giao dịch bao dim tai các Văn phòng đăng kỹ đắt dai của các quận/huyện hoặc SởTài nguyên và Môi trường nơi có nha ỡ.

‘Thit ba, điều kiện đặc thù của nha 6 đùng để thé chấp dam bao cho việc thực hiện nghĩa vụ.

Dé có thể trở thành đổi tượng được dùng để thé chấp thực hiện nghĩa vụ dân sự, nhà ở cần phải đáp ứng các điểu kiện: Có giấy chứng nhân theo quy đính của pháp luật, không thuộc dién đang có tranh chấp vẻ quyển sỡ hữu, dang trong thời hạn sử dụng nha ỡ đối với trường hop sỡ hữu nhà 6 có thời han, không bị kê biên thi hảnh án/chấp hành quyết định đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nha nước có thẩm quyền, không bị thu héi đắt để thực hiện dự án, không có thông báo giãi töa, phá dé nhà cia cơ quan nha nước có thấm quyền” Đôi với nha ở hình thành trong tương lai, chủ dau tư thể chap dự án đâu tư xây dựng dự án phải có hổ sơ du án, thiết kế kỹ thuật được phê duyệt và có giấy chứng nhận quyền dụng đấm quyết định giao dat/cho thuê đất của nha nước, đã hoàn thành xây dựng phan mong cia dự án (đổi với dự an đầu tư xây dựng chung cư) hoặc hoàn thành việc sy dựng ha ting (đối với các dự án khác) và không nằm trong một phan hoặc toàn bộ tai săn mả chủđấu tư đã thé chấp trước đó ma chưa giải chấp,

1.23 Đăng ký thé chấp nhà ở

Đăng ký thé chấp nha ở lá thủ tục pháp lý do cơ quan Nha nước có thẩm quyển thực hiện để ghí nhân vẻ thỏa thuận trong hop đồng thé chấp tai ˆ Nguyễn Hoing Quần C010), Hep ating Đ chấp nhủ ở eo q dnd của phíp ide đât sự và đực sấu‘ue lướt ^Ngôu lông Đương mại c phẫu Vide Nơt Tho Tiơng, Tuân văn tạcsĩhậthọc, Đạibọc Lait

TH Nội 30

Tê Mỹ Day C019), Xứ si sốt hp abe động ấn Tuần văn tục sŸ hột học, Đạ học Luật Hh

Nật E7,

sản là nha ở giữa bên nhận thé chấp va bên thé chấp, thé hiền sự rằng buộc giữa bên thé chấp va bên nhận thé chấp - 1a các bên chủ thể trong quan hệ Pháp luật Việt Nam quy định nba ở là loại tai sin phai đăng ký biển pháp baođâm và việc đăng ký thể chấp nhà 9 là điều kiên để hop đồng thé chấp tai sinlà nba ở có hiệu lực, là căn cử xác lập quyền, lợi ich hợp pháp của bên thé chap đổi với nhà ở đó Việc đăng ký thé chap nhà ở có giá trị pháp lý đối với người thứ ba kể tir thời điểm đăng ký Khi đó, lợi ích của bên nhận thé chấp sẽ được đầm bao tuyệt đối khí có chủ thể thứ ba xuất hiền, củng có quyền lợi trên tai sẵn thé chấp như các chủ nợ khác của bên thé chấp, người mua hoặc nhận trao đổi nhà @,.

Hoan thiên thủ tục đăng ký biên pháp bão dam, được hiểu là bên nhận thé chấp đã thực hiện việc công bổ công khai quyển cia minh đổi với tải sản thể chấp Sau khi hoàn thiện thủ tục đăng ký, bat cứ người thứ ba nao xác Lap các giao dich tiếp theo trên tai sẵn thé chấp déu được coi là đã biết, có nghĩa ‘vu phải biết về sự tổn tai cia giao dich thé chap nay Việc đăng ký biên phápbão dam sẽ tiến hành theo quy định tại Nghị định số 102/2017/NĐ-CP ngày01/09/2017 của Chính phủ vẻ đăng ký biên pháp bảo đảm, Thông tr số 08/2018/TT-BTP ngày 20/06/2018 Hướng dẫn một số van dé vẻ đăng ký, cung cấp thông tin về biện pháp bảo dim, hợp đồng va trao đổi thông tin về đăng kỷ biện pháp bảo dim tại các Trung tâm đăng ký giao dich, tai sin của Cục đăng ký Quốc gia vẻ Giao dich bao dam thuộc Bộ Tw pháp.

13 Xử lý tài sản thế chấp là nhà ở

131 Khái xử lý tài sản thế chấp là nhà ở

Tai sản thể chấp là nha ở bị xử lý khi ngiấa vu được bao đăm có sự vỉphạm hoặc trong các trường hợp khác do pháp luật quy định Việc sử lý tảisản thé chấp là nha ở không những ãnh hưởng đến lợi ích của các bên trong quan hệ thể chấp mả còn có thể ảnh hưởng đến lợi ích những chủ thể khác có liên quan đến nha 6 Do vậy, việc xử lý tải sẵn thé chấp là nha ở cần phải được tiền hành theo những quy định cụ thé va chặt chế của pháp luật Để hiểu

16 khải niệm xữ lý tai sản thé chấp lả nba ở, chúng ta cẩn tìm hiểu về xử lý tai sản thé chấp Việc nghiên cứu, tìm hiểu về xử ly tai sản thé chấp được tiếp cân đưới các góc độ kinh tế và góc độ pháp lý về thé chấp

Dưới góc độ kinh tế xử lý tai sản thé chấp được hiểu là quá tinh bán. tải sản thé chấp nhằm mục đích thu giữ lại những lợi ich vật chất tính bang tiên (rong pham vi gi trị tải sin thể chấp) thuộc về bên nhận thé chấp một cách nhanh chóng và chủ động 3Xữ lý tai sản thé chấp là quyển của bên nhận thể chấp khi quyền lợi của họ không được bão đảm trong một quan hệ pháp luật đã được thiết lập từ trước Thông qua xử lý tai sản thé chấp để tìm ra giá trí tương đương nhằm Dù dp cho những lợi ích vật chất cia bên nhận théchấp Giá trì của tài sản thé chấp là một trong những yêu tổ quyết định đến.hiệu qua xử lý tai sản thé chấp, Giá tri của tài sin thé chấp cũng ảnh hưởng đến việc có thé dùng để dim bảo được toàn bộ quyền lợi của bên nhận thé chấp hay không Xử lý tải sản thể chấp là một khâu vô cùng quan trọng để ‘bao đảm an toàn cho quyền lợi của các chủ thể, thúc day sự phát triển của hoạt động tin dung nói riêng và của nên kinh tế nói chung

Còn dưới góc độ pháp lý xử lý tài sản thé chấp được hiểu là qua trình thực thi quyển của bên nhận thé chấp thông qua việc tién hành các thủ tục đính đoạt quyển sé hitu của tải sin thé chấp va số tiên thu được từ việc zữ lý tải sin sé thanh toán cho bén nhận thé chap Trên cơ sỡ mục đích của việc xử lý tai sản thé chấp nhằm dam bao quyền cho bên nhận thé chápŸ, bên nhận thé chấp cân chứng minh các điều kiện để thực thi quyền lợi của minh khi phát sinh vi phạm nghĩa vụ được bảo dim, trước hét đó la hop déng thé chap hợp pháp và có su rằng buôc giữa các bên tham gia giao dịch Bởi 1é, nếu không. tôn tại hợp đồng thể chấp hoặc hợp đồng thê chấp không hợp pháp thì bên

Nggấn Đức Lei G030), hổ cấp wi sẽ ý căn chấp tho pháp bắt din nơi tổn my in,

Thân văn thc sft học, Đạihọc Luật He Một 11

nhận thịig nghĩa với việc không tổn tại, không phát sinh quyền xử lý:tài sin

Việc xử lý tải sản thể chấp được tiến hảnh bằng các thủ tục để định đoạt tai sản thé chap Tức là cân phải có sự chuyển giao quyền sỡ hữu tai sản thể chấp tử bên thé chấp sang cho bên nhận thể chấp khi xử lý tai sản thé chap Các biện pháp xử lý tai sản thé chấp sẽ được tiến hảnh và thực hiện theo sự thôa thuận ghi trong hợp đồng thé chấp, nếu không có thỏa thuận thì bên nhận thé chấp có quyển khỏi kiện yêu cầu kê biên, phát mai tài sản. Trong nhiều trường hợp, một tai sản có thể được đâm bao cho nhiều nghĩa vụ, hoặc nhiễu chủ thể cùng có quyên lợi trên tài sẵn, do đó, khi xử lý tải sẵn số tiên thu được có thé dùng để bù đắp cho nhiéu người có lợi ích liên quan trên tải sin Số tiên thu được từ việc định đoạt tai sản thé chấp đó thanh toán cho ‘bén nhận thể chấp và các chủ thể khác cùng có quyền lợi trên tai san theo một thứ tự uu tiên do các bên tha thuận hoặc do pháp luật quy định.

Nhu vay, xử lý tải sản thé chấp chính là việc tiền hành các biện pháp đính đoạt tài sin thé chấp để thu giữ sé tiễn tương đương với nghĩa vụ được bảo dim Số tiên thu được từ các biện pháp đính đoạt tai san thể chấp sẽ được dùng để bù dp các lợi ích cỏ liên quan trên tải sản thể chấp theo mét nguyên tắc ưu tiên được xác định rổ rang và cụ thé Trên cơ sở những tìm hiểu về xử ý tải sin thé chấp, có thé đính nghĩa xử lý tải sản thể chấp là nhà 6 như sau: Xit ip tài sản thé chấp nhà 6 là quả trình thực thi quyền của bền nhận thế chấp thông qua việc tiễn hành các tim tục định đoạt nhà ở thé chấp, số tiên tìm được từ việc định đoạt đô sẽ được ding đỗ thanh toán cho bên nhận thể chấp và các chủ thé khác cùng có quyên lợi trên tài sản đó theo thứ tự tu tiên do các bên thôa thuận hoặc pháp Iật quy đinh:

13.2 Đặc điểm của xử lý tài sản thé chấp là nhà ở

Tim hiểu đặc điểm của xử lý tai sản thé chấp nha ở là tìm ra được những điểm riêng đặc trưng của qua trinh xử lý nha ở so với zử lý những tải san thé chấp khác Việc nắm bắt những điểm đặc trưng nảy giúp cho việc vận

dụng những quy định của pháp luật về xử lý tải sin thé chấp la nba ở được.lĩnh hoạt và hiệu quả Trên cơ sỡ các quy định của pháp luật Việt Nam, tim hiểu và phân tích khái niệm xử lý tải sản thé chấp là nhà ở được nêu trên, có

đặc điểm của xử lý tải sản thé chấp 1a nha ở như sau:

Tink nhất, đối tượng tác đông trực tiếp của quá trình sử lý chính là nba

thể đưa ra một

Khi thực hiến ding ký thé chấp tai săn, nội dung cần kê khai chính là nhà ở Nha ở có thể biển động do coi nói, sửa chữa, hoặc xây dựng thêm, "Việc biển đông này lâm thay đỗi đổi tượng thé chấp Thực tế các ngân hang hiện nay, trong hợp đồng thé chấp déu có nội dung quy định vẻ việc biển đông nha ở do coi néi, sửa chữa, xây dựng thêm gắn lién với tải sin thé chap sau thời điểm thé chap đều là tai sin thé chấp.

‘Tink hai, bâu quả pháp ly của xử lý tải sản thé chấp là nhà ở lâm chấm. đứt quyền sỡ hữu của bên thể chấp đổi với nha 6.

"Việc xử lý tài sản thé chấp chi được thực hiện khi có sự vi phạm nghĩa.vụ được bảo đảm Số tién thu được từ việc xữ lý tai sẵn thé chấp được dùng để bù đắp, thay thé cho những ảnh hưởng của bên nhân thể chấp khi nghĩa vu tị vi phạm Để zác định được giá trị của nha ở thì cach thông thường và phổ ‘bin là ban tai sản đó Ngoài ra, có thể dùng nó để thay thé cho nghĩa vu được bảo đảm: Trên đây đều là các hình thức xử lý có tính chất định đoạt quyền si"hữu đối với tải sản thé chp là nba ỡ.

‘Tink ba, phương thức xử lý tai sản thé chấp là nhà 6 da dạng, phongphú vả phu thuộc vào sw thỏa thuận của các bên, trừ trường hợp pháp luật cóquy định khác

Phương thức xử lý tải sin thé chấp là nha ở chính 1a cách thức để bên nhận thé chấp có thể được bù đấp lợi ích do quyển, lợi ích của mình đã bi xâm phạm Bên thé chấp va bên nhận thể chấp có thé théa thuận vé phương thức xử lý nhà ở như: tiên hành bán nha ở; bên nhận thé chấp nhận chính nba ở để thay thể cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên thể chấp Thỏa thuận của

các bên là hop pháp thi sự thöa thuận đó có sự rang buộc đối với các bên Sự tha thuận về cách thức xử lý tải sản có thể được thiết lap ngay từ khi giao kết hợp đồng và trở thành một diéu khoản trong hợp đồng thé chấp Nếu không có thỏa thuận tử trước thi tại thời điểm phải xử lý nha ở, các bên cũng co thé thöa thuận về cách thức xử lý tai sản nảy Chỉ khi nào các bên không có thỏa thuận hoặc không thể théa thuân được hoặc vi lợi ích của Nha nước, lợi ích đặc biệt của các chủ thể khác thi nha ở mới có thé bị xử lý theo quy định của pháp luật.

Thứ tư, số tién thu được từ xử lý nha ở thé chấp có thể được bao dam cho lợi ich của nhiêu chủ thể theo thứ tự ưu tiên được zác lập theo luật định hoặc theo sự thỏa thuân cia các bên.

Mục dich cuối cùng của xử ý tải sin thé chấp lá giãi quyết tổng thể các lợi ich của các chủ thể cỏ liên quan đến tài sản thé chấp Có những trường hợp không chỉ có bên thé chấp, bên nhân thé chấp có quyển trên nha ở thé chap mà còn các chủ thể khác cũng có quyền hợp pháp trên tài sản đó như các chủ nợ không có bao dam, các chủ nợ cùng nhân bao đảm bằng nha ở, người mua, người thuê, người nhận chuyển giao; người bán trả châm, trả dan, cho thuê ma bên thé chấp dem di thé chấp Do vay, số tiễn thu được từ xử lý tài sản thể chấp được thanh toán cho các chủ thể có liên quan phải đựa trên thứ tự ưu tiên theo nguyên tắc, ai công bổ quyền trước sé được thanh toán trước, trừ những trường hợp đặc biết có quy định của pháp luật Tuy nhiên, các chủ thể trên có thể thöa thuận dé thay đổi thứ tự ưu tiên thanh toán cho nhau nhưng không được lm ảnh hưởng đến quyển và lợi ich hợp pháp củangười khác.

Thứ năm, qua trình xử lý nba ở cần phải tuân thủ các quy định khác về thủ tục hảnh chính.

“Xử lý nba 6 là qua trình dịch chuyển quyển sở hữu nhà ở đó sang cho các chủ thé khác để thu lại tiễn, do vậy cẩn phải có các thủ tục để buộc bên thể chấp phải chuyển giao tài sản néu không tự nguyện thực hiện các thủ tục.

tiến hành nhanh chồng va hiệu quả chứ không thể thay thé cho thủ tục dân su vả cảng không thể trở thành những rào cản cho các chủ thể khi xử lý tai sẵn thể chấp.

143.3 Các trường hợp xử lý tài sản thé chấp là nhà ở

'Việc xử lý tai sản thé chấp là một trong những căn cử lam chấm dứt hop đồng thể chấp Theo đó, quyền sỡ hữu đôi với tài sin thé chấp cũng chấm đứt và được địch chuyển cho bên nhận thé chấp hoặc người thứ ba để bủ đắp cho những lợi ích cia bên nhân thé chấp do su vi phạm nghĩa vụ bảo đảm của "bên thé chấp Những hau quả pháp lý do quá tình xử lý tai san thé chấp mang lại sẽ ảnh hưởng đền rat nhiều các chủ thé khác nhau, do vậy việc xử lý tai sản thé chấp chỉ được thực hiện khi có căn cứ luật quy định đã xây ra

‘Tink nhất, khi đền hạn ma bên thé chấp có sự vi phạm nghĩa vụ bao

đầm trong hợp đông”

Ngiĩa vụ được bảo dim thông thường là nghĩa vụ trả nợ đối với tổ chức tin dung trong hợp déng vay Trong hop đẳng tin dụng, hop ding vaythường có hai thời han được nhắc tới là thời hạn thực hiện nghĩa vu trả nợ gốcvà trả nợ lấi của cả qua tinh vay vồn, thời hạn trả lãi theo đính kỳ Như vay, nghĩa vụ được bao đảm bị vi pham đến han ở đây chỉ là đến hạn thực hiện ngiĩa vụ trả nơ gốc va lãi của cả quả trình vay vốn hay đến hạn thực hiện nghĩa vụ trả lãi theo định kỳ? Về van dé nay, hiện nay co hai quan điểm đặt ra Quan điểm thứ nhất cho rằng tổ chức tin dụng có quyền yêu câu xử lý nha ở ngay vi bén thé chấp đã vi phạm nghĩa vụ Bởi lẽ, một trong những ngiĩa ‘vu của bên đi vay là nghĩa vu tr lãi theo định kỹ đúng thời han (hay còn gọi

"La Văn Lợi 2019), Đế chấp và sĩ si sấu Đ chấp, Tuần vin thac số hậthọc, Đại học Trật HA Nội

trà.

để xác định hành vi vi phạm nghĩa vụ va sắc định thời hiệu khối kiện Quan điểm khác thi cho rằng chỉ khi nảo đến hạn của hợp ding tin dụng ma bên vay không trả tién gốc va lai theo thỏa thuận trong hợp đồng thi tổ chức tin dung mới có quyên yêu cau xử lý tài sản thé chấp Theo quy định tại khoản 1 Điều 203 Bộ luật dân sự năm 2015 được hiểu rằng theo quy định cia pháp luật, nghĩa vụ có thể được đảm bảo một phân hoặc toản bộ theo thỏa thuận của các bên, trường hợp các bên không có thỏa thuận vả pháp luật không quy.định pham vi bao đâm thi nghĩa vu coi như được bảo dim toản bộ, trong đó‘bao gồm cả ngiữa vụ tr lãi, tiễn phạt và béi thường hợp đồng

Nhu vậy, nêu không có théa thuận cu thể trong hop đồng thé chấp la tai sản thé chấp bị xử lý ngay khi bên vay vi phamngiĩa vụ trả lãi thi chỉ khi nao toán bộ nghĩa vụ bao dim (gồm tiên gốc, lãi, phat vi phạm va béi thưởng thiệt hai nêu có) vi phạm, tổ chức tin dung mới có quyên yêu câu xử lý tải sẵn thé chấp Trên thực tế, trong hợp đồng thé chấp của các tổ chức tín dụng đều có thỏa thuận tai sản thé chấp bi xử lý ngay khi bên vay vi phạm nghĩa vụ tra lãi ‘Vi dụ: Các bên có thöa thuận hop đồng tin dụng cỏ thời han 10 năm vả trả nơ lãi theo từng kỳ (trả góp) 3 tháng/lần vào các ngày đầu tháng, Néu bên vay vi phạm nghia vụ trả nợ một phân ky thi tổ chức tin dung sẽ chuyển toàn bộ dur nợ vay sang nơ quá han va đồng thời với việc yêu cầu xử lý tai sản thé chấp,mặc dù thời han 10 năm chưa hết

Thứ: hai, khi nghĩa vụ được bảo đảm bị vi phạm trước thời han do sưthöa thuận của các bên trong hợp đồng hoặc do pháp luất có quy định

Hiện nay, khi ngân hang cho vay, Khách hang cẩn chứng minh được mục đích sử dụng vồn vay Trong hợp ding tin dụng các bên sé có thỏa thuận về mục đích sử dung tiên vay này Trường hop khách hàng sử dụng tiền vay sai mục dich va tổ chức tin dung phát hiện yêu cầu thu giữ nợ trước hạn.

tổ chức tin dụng phát hiện anh B không sử dụng số tiền vay được để xây sửa nha mã sử dụng sai mục đích, khi đó, ngân hang có quyển yêu cầu thu nơtrước hạn Trong trường hợp nảy, ngân hang cân chứng minh được việc anh Bsử dụng vốn vay sai mục đích

Tink ba, pháp luật quy định nha ở thé chấp phải bi xử lý để bên thé chấp thực hiện các nghĩa vu khác

Có thể dự liệu các trường hop ma pháp luật quy đính trong trường hop nay tai sin thể chấp phải được xử lý để thực hiện ngiĩa vụ khác đã đến hạn Khi nha 6 ding dé thé chấp bão dim cho việc thực hiện nhiều nghĩa vụ, mốt trong các nghĩa vụ đã đến hạn thì các nghĩa vụ khác tuy chưa đến hạn nhưng đều sẽ được coi là đến han và tất cả các bên nhộn bao đảm đều được tham gia xử lý tai sản Ngoài ra, có thể kể đến trường hợp bên thé chấp phải thực hiện các nghĩa vu khác khi đến hạn ma không còn tải sản nào khác và giá tr tải sản thé chấp đủ để thực hiện cho tat cã các nghĩa vụ đó, trường hop bên thé chap bị tuyên bé phá sẵn mặc di hợp déng tín dụng chưa đến hạn.

Thứ: tr, các trưởng hợp khác do các bên thỏa thuận hoặc pháp luật quy.định

Tài sẵn thé chấp bị xử lý trong trường hợp này không phi do hảnh vi có lỗi của bên thé chấp ma do ý chí của các bên Chẳng hạn, bên thé chấp đang kinh doanh thua lỗ, không cỏ khả năng trả nợ cho ngân hing nhưng, nhận thay nha ở thé chấp cho ngân hang nếu bị xử lý ngay tại thời điểm nay thì không những ta được hết nợ mà một phân tién dôi dư để lầy vén kinh doanh tiếp vì giá nhà đất đang lên rất cao Nếu được ngân hang ding ý thi tai sản thé chấp sẽ bị xử lý trước thời hạn Thông thưởng tủy theo quy đính va thöa thuân trong hợp đỏng tin dung, bên thé chấp có thể phải chiu phi liên quan đến trả nơ trước hạn Ngoài ra có thể kể đến trường hop nhà ở thé chấp

143.4 Các phương thức xử lý tai sản thé chấp là nhà ở

Phương thức xử lý nhà ở thé chấp 1a cách thức định đoạt nha ỡ đónhằm bù đắp quyền lợi cho bên nhận thé chấp khi nghĩa vụ được bao dim có sự vi phạm Như vay, kết quả của sự đính đoạt đổi với nha ở thé chấp la việc quy đổi nha ở ra tiền (xem đây là thước đo giá trị so với giá trị của ngiĩa vu được bao đâm) Phương thức xử lý nha ở thể chấp được xác định trong hai trường hợp cụ thể sau:

‘Tink nhất, bên thé chấp tự nguyên xử lý tai sin thé chấp

Khi đó, việc xử lý tai sin thé chấp sẽ điển ra một cách nhanh chóng và thuận lợi theo đúng phương thức xử lý ma các bên đã théa thuận như:

@ Ban nhà ở thé chấp: Đây là trường hợp bên thể chấp tự nguyên ban tải sản thể chấp hoặc ủy quyển cho bên nhận thê chap/ bên thứ ba ban nha ở thể chap va ding tiên đó để thanh toán cho bên nhận thé

(đi) _ Bên nhên thé chấp nhân chính nha 6 thể chấp để thay thé cho việc thực hiện nghia vụ: Ở đây, có hai cách hiểu điều này, một la bên thé chấp ding chính nha ở thé chap để cân trừ nợ, hai la nha ở thể chap được ban lại cho chính bên nhân thé chấp Đôi với phương pháp ding nha & trừ nợ, quyển sở hữu nba ở sé được chuyển sang cho bên nhận thé chấp mà không, cần thanh toán giá tri chênh lệch.

"Thực tế rat ít khi áp dụng phương pháp nay, bỡi lẽ ít khí lợi ích của hai bên được đảm bảo do giá tri nha ở thé chấp thường có sự chênh lệch so vớinghĩa vụ được bảo dim, các bên sẽ cân nhấc lợi ich của mình, nó chỉ thựchiện khí không có sự chênh lệch lợi ích hoặc một trong các bên chấp nhận rũi ro Do đó, néu có sự chênh lệch về giá trị tai thời điểm sử lý thi cũng không cần phải thanh toán cho nhau Phương thức xử lý nay chỉ được áp dụng khí cósu thöa thuận của các bên trong hợp đồng thé chấp có hiệu lực hoặc tại thời điểm xử lý tải sản thể chấp Đối với phương pháp nhà ở thé chấp được bán lại

chấp cao hơn thi phan chênh lệch đó phải hoàn trả lại cho bên thể chấp, còn.nến giá của tải sản thể chấp thấp hon giá trì của ngiấa vụ bảo đảm thì bên thé chấp phải đùng các tải sản khác để bù dap cho bên nhận thé chấp Phương thức xử lý bán nhả ở cho chính bên nhận thể chấp có các ưu điểm hơn so với các phương thức xử lý khác như.

@ Không có sự tham gia của chủ thể mới trong quá trình giải quyết no, điều này sẽ giảm bớt tinh phức tap của vu việc,

đi) Không cén phải quan tâm đến phương thức thanh toán và khả năng thanh toán tién mua tải sản và nghĩa vụ trả nợ sẽ được bi trừ với nghĩa vụ thanh toán của bên nhận thể chấp.

‘Du bên thé chap dùng chính nhà ở thé chap để cần trừ nợ hay nhà ở thể chấp được ban lại cho chính bên nhân thé chấp thi việc đảm bao sự công,bằng, hợp lý va đâm bão an toàn cho bên thé chấp được cho là ở "định gi” nha ở thé chấp Các bên có thé sử dụng các chuyên gia và các tư vấn viên độc lập dé tién hành việc đính giá tai sin, ban tài săn Căn cứ định gia va quá trình "bán tai sin phải tuân theo những nguyên tắc và quy định nhất định để đưa ra được gia trị nba ở thé chấp là thích hop.

Thứ hai, việc xử lý nha ở thé chap không có sư hợp tác va tự nguyệncủa bên thé chap

Khi đó, việc xử lý nhà ở thé chấp cén tuân thủ theo các quy định của pháp luật Phương thức xử lý nha 6 thé chấp cén phải phủ hợp với đặc điểm tính chất của từng loại nhà ở thé chấp Nha 6 thé chấp có thể tổn tại dưới hai dang là vật (aha ở đã hiện hữu) hoặc quyển tai sản phát sinh từ hợp đông mua."bản(chưa hình thành), Do vay, phương thúc xử lý đổi với chúng sẽ khác nhau, cụ thể như sau:

~ Nha ở thé chấp tôn tại đưới dạng quyển tai sản phát sinh trên hợp đẳng,mua Thông thường, nha 6 thé chấp tén tai đưới đang quyén tai sin phát sinh trên hợp đồng mua bán la nhà 6 đã hình thành nhưng chưa hoàn tắt thủ tục để được cấp giấy chứng nhận quyển sở hữu hoặc chưa hình thảnh do dự án đang,hoàn thiện Xử lý quyển tai sản nảy luôn có liên quan đến người thứ ba - tức‘bén phải thực hiền ngiấa vụ đối với bên thé chấp (thông thường là chủ đầu tư dự án), theo đó bên nhân thé chap sẽ thay thể vị trí của bên thé chấp để nhân chính tài sản thé chấp và khẩu trừ nghĩa vụ tương ứng của bên thé chấp và đẳng thời thực hiên tiép nhân quyển lợi, ngiãa vu đối người thứ ba Ngoai ra,có thể yêu câu kê biến, phát mai đối với quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng,‘mua bán thông qua thủ tục đầu giá.

143.5 Thông báo xử lý tài sản thế chấp là nhà ở

Dua trên nguyên tắc bảo đảm quyển được biết thông tin của những,người có liên quan vẻ quả trình xử lý tài sin thé chấp, việc thông bao xử lýnhà ở thé chấp là cần thiết Những người có quyền va ngiĩa vụ liên quannhà ở thé chấp như các bến cùng nhân thé chấp đối với tai sin, bến thé chấp,

‘én có nghĩa vu được bảo dim, bên thuê nhà, bên ở nhờ, đều có quyển đượcbiết các thông tin vé quả trình sử lý nhà ở thé chấp Các thông tin như tài sản tị xử lý, giá trị của nha ở, phương thức xử lý, thời điểm, địa điểm xử lý va thứ tự tu tiên thanh toán là những nội dung cin được công khai và minh ‘bach Diéu nảy sẽ tranh được sự lạm quyển của bên co quyền xử lý tai sản thé chấp cũng như bão dim được yêu cầu tiệt để tuân thũ quy định của pháp luật trong qua trình xử lý tai sin thé chấp.

Trong trường hợp nhà ở được bảo đảm cho việc thực hiện nhiều nghĩa ‘vu thì việc thông bảo về xử lý đổi với tất cả các bên cùng nhận bảo đảm và có đăng ký giao dịch bảo dim là một yêu câu bắt buộc vì nó liên quan đến quyển.

biết các thông tin về việc xử lý tai sản bảo dim, bởi họ cũng nằm trong danhsách được thanh toán néu giá tri của tải sản thé chấp sau khi xử lý thanh toán. cho bên nhận thé chấp vẫn còn Ngoai ra, còn những người có quyển lợi, nghĩa vụ liên quan thuê nha, sống nhờ trên nha ở thé chấp, việc xử lý nha ở thể chấp cũng ảnh hưởng đến quyền lợi của ho.

14.6 Chủ thé xử lý tài sản thé chấp là nhà ở.

Quyển của bên nhận thé chấp đổi với nhà ở thé chấp có giá tí đổi kháng, không chỉ với người thứ ba ma còn với chính chủ sỡ hữu của nhà 6 Thời điểm phải xử lý nhà ở thé chấp là thời điểm ma bên nhận thé chấp thực thi quyển của minh theo thỏa thuận trong hợp đồng thé chấp Do vậy, khi xử lý nha ở thé chấp quyển đính đoạt đối với nhà ở thể chấp phải thuộc vé bên nhân thé chấp chứ không phải là chủ sỡ hữu nha & (tức bén thé chấp) đối với tải sin thé chấp Và chủ thể xử ý tai sản thé chấp đương nhiên lá bên nhân thé chấp

13.1 Hậu quả pháp lý khi xử lý tài sản thé chấp là nhà ở

hi có sự vi phạm ngiĩa vụ bảo đăm, sẽ phát sinh quyền sử lý nhà ở thể chấp của bên nhận thé chấp Việc xử lý nhà ở thé chấp lam chấm dút va dich chuyển quyền sở hữu của bên thé chấp sang cho bên nhân thé chấp hoặc một bên thứ ba Do vay, phát sinh những hâu quả pháp lý ảnh hưởng đến rất nhiều chủ thể khác nhau Khi nhà 6 thé chấp bị xử lý để thực hiện nghĩa vụ thì hop đồng thé chấp cũng châm đứt do tài sin thé chấp đã được xử lý và đối tượng của hợp đồng thể chấp không còn Số tiên thu được tử việc wily nha ở thé chấp sau khi đã trừ đi các chi phí bảo quan, thu giữ vả xử lý tai sin thé chấp sẽ được thanh toán theo thứtự tủ tiên giữa các bên cùng nhan tải sản bão dim Trường hợp số tién có được này lớn hơn giá trì ngiĩa vụ được bảo đầm thi số tiên chênh lệch sẽ được tả lại cho bên thé chấp, trường hợp nhỗ hơn giá trị ngiĩa vụ được bao đâm thì phản nghĩa vụ chưa được thanh toán được xác định là ngiĩa vụ không có bao đảm và ‘bén có nghĩa vụ vẫn phải thực hiện phan ngbifa vụ chưa được thanh toán

để lý luận vé sử lý tài sản thé chấp là nba ở Trên cơ sé những nội dung đã phan tích, chúng ta có thé thay một cách tổng thể vé thé chap tải sản la nha ở, xử lý tai sản thé chấp 1a nha ở, gúp người đọc hiểu vả rút ra những ý nghĩa é chấp nói chung vả xử lý tải sẵn thé chấp la nha ở sâu sắc về xử lý tai sản t

nói riêng

Co thể thay Chương 1 đã giãi quyết được những nội dung chủ yêu vềnhững van để lý luân về xử lý tải sản thể chấp là nhà 6 Bên cạnh những vẫn để lý luận, thực tế hiên nay các giao dich thé chấp ngày cảng pho biến va được các tổ chức tín đụng ưu tiên sử dụng không chỉ để để đảm bảo cho an toán tin dụng ma còn đảm bảo cho sự an toan của nên kinh tế, tạo thuận lợi cho hệ théng tin dung có thể hoạt động vả vận hanh một cách én định.

Trong những năm gin đây, việc xuất hiện rằm rộ các dự án nhà chung cx, nha 6 sã hội kéo theo việc sử dung nguồn tai sản nay lam tải sin thé chap tai các tổ chức tin dung cũng cảng phổ biển Một trong những công tác quan trọng được các tổ chức tin dung chú trong lả xây dựng va hoàn thiện các thủ tục liên quan đến xử lý loại tải sản nảy Khí nghĩa vụ bi vi phạm, nhà ở thé chap sé bi xử lý theo thỏa thuận trong hop đồng thé chấp hoặc theo quy địnhcủa pháp luật Mặc dù vây, việc xử lý nha ở thé chấp buộc phải tuân thủ vẻđiều kiện, trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật hiện hành.

Hiện nay, pháp luật về xử lý tai sản thể chấp nói chung va xử lý tải sin thể chấp là nha ở nói riêng van chưa thực sự day đủ và thông nhất nên thực tiến áp dụng còn nhiêu bat cập, vướng mắc và khó khăn, đặc biết là những nguy cơ rủi ro có thể phát sinh ảnh hưởng đến quyển và lợi ích hợp pháp cũa các bên tham gia giao địch Việc nắm được các quy đính của pháp luật vé xử ly tai sản thé chấp là nha ở gop phn giúp các bên tham gia giao dich có thé phòng, tránh được những rủi ro tiêm an Từ việc nắm được các quy định về xử lý tài sản thé chấp là nba 6, việc ap dung, van dụng các quy đính về xử lý

trang pháp luật về xử lý tai sản thể chấp là nha ở được triển khai cụ thể ra sao sẽ được trình bay & Chương 2

NHÀ Ở THEO QUY ĐỊNH CUA PHÁP LUẬT DÂN SỰ VIỆT NAM 2.1 Căn cứ xử lý tài sản thé chấp là nhà ở.

Tại điều 209 BLDS năm 2015 quy đính các trường hợp xử lý tai sản đâm bão nói chung và nhà ở nói riêng đã được BLDS năm 2015 cụ thé như

@ Đến hạn thực biện nghĩa vụ được bảo đảm ma bên có ngiãa vụ khôngthực hiện hoặc thực hiện không đúng ngiữa vụ: đây là trường hợp khí có vipham nghĩa vụ được bảo dam

(đi) _ Bên có ngiấa vụ phải thực hiện nghĩa vu được béo dim trước thời hando vi phạm nghĩa vụ theo thỏa thuận hoặc theo quy định của luật đây là trường hợp thường xảy ra khi tổ chức tin dung thu hỏi nợ trước hạn, khách hàng vay trả nơ trước hạn theo thöa thuận trong hợp đồng tín dụng hoặc khi một tài sin dùng để bảo đảm thực hiên nhiều nghĩa vụ, trường hợp phải xử lý tài sản để thực hiện một nghĩa vụ đến hạn thì các nghĩa vụ khác tuy chưa đến han déu được coi la đến han (khoản 3, Điều 296, Bộ luật dân sự 2015) hoặc trường hợp xử ly khoăn nợ có bảo đảm trước khi tuyên bổ bên có ngiữa vụpha sản (điểm b, khoăn 1, Điều 53, Luật phá sẵn năm 2014)

(ii) _ Trường hợp khác do các bên thỏa thuận hoặc luật có quy định xảy ra hoàn toàn phụ thuộc vao théa thuận và giao kết của các bên trong hợp đồng thể chấp hoặc các trường hợp khác được quy đính tại pháp luật chuyên ngành Bộ luật dan sự năm 2015 không chỉ quy định trường hợp dẫn đến xử lý tải sản thé chấp lả đến hạn thực hiện ngiĩa vụ được bao đảm ma bên thé

chấp không thực hiện hoặc thực hiên không đúng nghĩa vụ như Điểu 355 Bôluật dân sự năm 2005 ma đã mỡ rông các trường hợp nay trên cơ sở ÿ chỉthöa thuận của các bên Các bên có quyển lựa chon vả dự liệu các tình huồnghay sự kiên phát sinh có hoặc không liên quan đến hành vi vi phạm nghĩa vụ xây ra trong quả trinh thực hiện hợp đồng thé chap để làm căn cứ phát sinh

việc xử lý tải sản thé chấp Quyên xử lý tai sản thé chấp không chỉ được đưa za những nội dung mang tính nguyên tắc trong trường hop các bên không có thỏa thuận trong hợp đồng thé chấp ma còn cho phép các bên co thể thỏa thuận trong hợp đồng thể chấp vé căn cứ xử lý tài sản bảo đảm khác

Nhu vậy, các trường hợp xử lý tải sản thé chấp theo sự thỏa thuận của.các bên rất da dang bởi được xuất phát từ nhu câu cia các bên đối với tài sẵn trong suốt quá trình thé chap Ngoài ra, ghi nhận quy tụ các trường hợp zử lý tai sản bảo đâm trong một văn bản cụ thé,

2.2 Các phương thức xử lý tài sản thé chấp là nhà ở 3.2.1 Xử lý tài sản thế chấp là nhà ở theo thỏa thuận

"Việc thöa thuận xử lý tải sản thé chấp có t

xác định ngay tir thời điểm giao kết hợp đồng thé chap hoặc hình thánh trước và trong xử ly tai sản thé chấp, Su thöa thuận của các bên sẽ được ưu tiến áp dụng Điều 303 của Bộ luật dân sự 2015 quy định bổn phương thức xử lý tàisản thể chấp nói chung và xử lý tai sin thé chấp là nha ở nói riêng, đó là

@ Ban đấu gia tai sản,

(a) Bên nhân thé chấp tự ban tai sản,

(ii) _ Bên nhận thé chấp nhân chính tai sản thể chấp để thay thé cho việc thực tiện nghĩa vụ của bên thé chap,

iv) Phươngthứckhác

So với quy định cũ (Điểu 336 BLDS năm 2005), BLDS năm 2015 đã ‘bd sung phương thức bên nhận bảo đầm tự bán tài sản (ma không cẩn có ủy quyền từ bên bảo dam) va công nhận bán đầu giá tai sin là phương thức xử lý tải sin các bên có thể théa thuận trong hợp đẳng thé chấp, gúp phần da dang các phương thức xử lý tai sản bao đảm Tuy nhiên, điểm mới vẫn còn bộc lộ những điểm han chế.

Thứ nhất, với phương thức bán đầu gia tải sản thé chấp Mặc dù, bán.

đấu giá tai sản thé chấp bao đảm tinh công khai, minh bạch của quá trình xử lý tài sẵn (thông tin dy đủ đến tài sẵn đầu gia, phiên ban đầu giá; giá bán củađược các bên théa thuận,

tải sản luôn cao hơn hoặc bang giá khởi điểm đã xác định; thủ tục ban tải sin được tiến hành một cách chuyên nghiệp) Tuy nhiên, những quy định của pháp luật về bản đầu giá tải sản cũng như từ thực tiễn vận dụng các quy định vẻ ban đầu giá tải sin lai đem đến những điểm hạn chế Tổ chức bán đầu giá tải sản khá tốn kém chi phí, có hiện tương thông đồng, ép giá giữa những người đăng ky mua tai sản đầu gia do chủ thể bán dau giá không có chức ning kê biên, cưỡng chế tải săn thé chấp nên dit có hoàn tat phiên dau giá nhưng không thé bản giao được tai sin thé chấp cho bên mua.

Ngoài ra, việc công khai thông tin của tai sản dau giá, phiên dau giá có thể ảnh hưởng không tốt dén uy tin va hoạt động kinh doanh của bên thé chấp Trên thực tế, để có thể xử lý được tai san thi bên nhận thé chap phải khởi kiện ra tủa án nhân dân co thẩm quyển yêu cầu cơ quan thi hành an tiến hành kê biên, phát mai tai sản thé chấp Sau khi có bản an có hiệu lực, bến nhận thé chấp cân làm đơn để nghị thi hảnh án tiến hảnh Sau khi kê biến, cưỡng chế ‘ban giao tài sản vả giao cho tổ chức đầu gia tiền hành déu giá (tai sin thé chấp lúc này được gọi là "sạch" khi bán đâu gia) Quy trình đầu giá tai sin thé chấp hiện nay vẫn chưa có quy định riêng biệt ma vẫn tuân theo quy định chung về ‘ban đầu giá tai sản,

‘Tink hai, vẻ phương thức nhận chính tai sin thé chấp dé thay thé cho việc thực hiện nghĩa vụ trả nợ Các quy định của pháp luật hiện hảnh chưalâm rõ được sự khác nhau giữa việc dùng chính tai săn bảo đảm để “gin nợ"(không có sự thanh toán chênh lệch giữa giá trị tải sản và nghĩa vụ vi pham) vả nhân chính tai sản thể châp(có tính chất như bên nhận thé chấp mua lại tải sản thé chấp và phải thanh toán giá tri chênh lệch của tai sin với giá trị của nghĩa vụ được bao đảm Mat khác, khi bên nhân thé chấp là các tổ chức tin dụng thi việc nhân các tài sin thé chap la các dự án nha ở nghỉ dưỡng, nha ở thương mại, lai không phủ hợp với chức năng, nhiệm vụ của các tổ chức tin dụng

các bên về phương thức xử lý tai sản thé chấp sẽ được wu tiên áp dung, chỉkhi nào các bên không có thỏa thuận thi tải sản thé chấp mới được xử lý theoquy đính của pháp luật Khoản 2 Điểu 303 Bộ luật dân sư 2015 quy địnhtrường hop các bên không có thỏa thuên vé phương thức xử lý tài sin đấm.ảo theo quy đính tai khoản 1 của Điều này thì tải sản sẽ được bán đầu gia,trừ trường hop pháp luật có quy định khác Theo đó, bản đấu giá tai sản baođâm được ap dung chung cho moi loại tai sản, trong đó có nha 6 Thực tế,phương thức xử lý tài sản thông qua bản đấu giá được áp dụng nhiễu nhất trong cả trường hợp các bên có théa thuận cũng như không có thöa thuận Đồi với loại tải sản đặc thủ như nhả 6 thi việc xử lý bao gầm cả xử lý thé chấp nha ở hình thành trong tương lai được thực hiện theo quy đính của Luật Nha ở, pháp luật về dân sự vả pháp luật có liên quan Cụ thé

- Điễu 326 Bộ luật dân sw năm 2015 quy định thé chấp tai sản gắn lién với dat ma không thé chấp quyên sử dung dat Theo đó, trường hợp thé chap tải sin gin liên với đất ma không thé chấp quyển sit dung đất và chủ sỡ hữu tải sin gin liên với đất đồng thời là người sử dụng đất thi tài sẵn được sử lý ‘bao gồm cả quyển sử dung đất, trừ trường hợp có thöa thuận khác Trường hợp chủ sỡ hữu tai sản gắn lién với đất không đồng thời là chủ sử dụng đất thi khi xử lý tài sẵn gắn liên với đất, người nhân chuyển quyền sỡ hữu tai sẵn gin liên với dat được tiếp tục sử dụng dat trong phạm vi quyên, nghĩa vụ của chủ sở hữu tai sản gin liên với đất được chuyển giao, trừ trường hop có thỏa thuận khác.

- _ Trường hợp thé chấp nha ở đã hình thành hoặc chưa hình thành là taisản hình thảnh trong tương lai nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận trongtrường hop thuộc đổi tượng phải đăng ký theo quy định của pháp luật thì bên nhận bảo dam có thé chuyển nhượng hợp dong mua bản tải sản, hợp đồng.

khác về xác lêp quyển đối với tải sản hình thảnh trong tương lai, nhận chính tải sản đăm bao để thay thể cho việc thực hiện ngiĩa vụ được bao đảm hoặc ‘ban tài sản hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật”

- _ Trường hợp nhà ở đã hình thành và bên bao dam đã xác lập quyển sỡ ‘hitu đổi với tai sản thi bên nhân bảo đâm có thể nhận chính tải sản nay để thay thể cho việc thực hiến nghĩa vụ được bão đảm hoặc xử lý theo quy định chung

về xử lý tai sẵn bảo dm đối với tai sản hiện có!

- _ Trường hợp tải sản thé chấp là nhà 6 zã hội hình thành trong tương lai, nến chủ đầu từ chưa bản giao nha ở cho bên thé chap thi bên nhân thể chấp phối hợp với chủ đầu tư cham dứt hop đẳng mua bán nha ở với bên thé chấp để bản lại nhà ở đó cho đối tượng được mua nhà ở zã hội theo quy định của pháp luật vé nha 6 Nêu chủ đâu tư đã bản giao nha 6 cho bên thé chấp nhưngchưa thực hiện thủ tục cấp giầy chứng nhận quyển sở hữu nhà ở thi bên nhân thé chấp phối hợp với chủ đầu tư bán lại nhà ở đó cho đổi tương được mua nha ở xã hội theo quy định của pháp luật về nha ở!

- Nghị quyết 42/2017/QH14 về thí điểm xử lý nợ xdu của các tổ chức tin dụng cho phép áp dung biên pháp thu giữ để xử lý nha ở thé chấp Cu thể, các chức tin dụng có quyền thu giữ tai sản đảm bao ma không cén thông qua sự đẳng ý của bên thé chấp hoặc bên giữ tài sản thể chấp và xử lý nhà ở thé chấp theo hợp đồng thé chấp đã ký.

3.3 Quyền và nghĩa vụ các bên trong quá trình xử lý tài sản thế chấp là nhà ở

23.1 Bên thé chấp

Bên thé chấp có thé la chính bên vay vốn ngân hang hoặc là bên thứ ba dùng tải sản dam bao cho nghĩa vụ tin dụng của một chủ thé khác, bên thể chấp ngoài việc đáp ứng các yêu câu theo quy định của pháp luật cén phải đápting các điều kiện được ngân hang ban hành riêng trong quả trình hoạt động

Xhoön 1 Đầu ss Nghia 212021NĐ-EP.

| Rhein 2 Điều 55 Nighi nh 31202UNĐ.CP

"Đệm bhošn | Điễu 8 Thông lầntšh số 162014/TTLTBTP.BTNMT-DNN