Luận văn thạc sĩ Luật học: Xử lý tài sản thế chấp là bất động sản

- Trong khuôn khổ của dé tai, bên cạnh việc nghiên cứu những vẫn để ý luận, quy định pháp luật hiện hảnh vé biện pháp bao dim thé chấp và xử lýtài sản thé chấp là bất đông sản như một số

BQ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BO TƯ PHAP.

‘TRUONG ĐẠI HỌC LUẬT HA NOI

LÊ MỸ DUYEN

XỬ LÝ TÀI SAN THE CHAP LA BAT ĐỘNG SAN

LUẬN VĂN THẠC Si LUATHOC

"Chuyên ngành: Luật Dân sự và Té tụng Dân sp

8380103

"Người hướng dn khoa học: TS Nguyễn Minh Tuấn

"HÀ NỘI, NĂM 2019

"Tôi sin cam đoan luận văn này là công trình nghiền cứu của riêng tối.Các kết quả va số liều néu trong luận văn la trùng thực, có nguồn gốc.

16 ràng và được trích dẫn đúng quy định

"Tôi zin chịu trách nhiệm vé tinh chính sắc và trung thực của luận văn

Tac giả luận van

_phục vụ cho việc hoàn thành hận văn.

Xin chân thành cảm ơn!

BLDS Bộ luật Dân sự

Qspp Quyên sử dung đất

TCTD Tổ chức tín dựng

TSBD Tai sản bao đấm

Tình binh nghiên cứu để tử

3 Mue dich và nhiệm vụ nghiên cứu

4 Đối tương nghiên cứu, phạm vi nghiên cứu.

5 Các phương pháp nghiên cứu.

6 Ý ngiấa khoa học và thục tin của để tải

7 Bổ cục của luận vấn.

PHAN NỘI DUNG

CHUONG 1 NHUNG VAN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ XỬ LY TÀI SAN THE CHAP LABAT BONG SAN

11 Khai niệm, đặc đẫm, phân loại bất đồng săn.

1 22 Điều lận thể chip bắt động sin

1.2.3 Đăng hj thé chap bắt động sim

1 3 Xibly t sân thé chip la bit động sin

9 9 9 a 2 14 14 1 18 19

CHUONG 2 THỰC TRANG PHÁP LUẬT VA THỰC TIẾN ÁP DUNG PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TAISAN THE CHAP LA BAT ĐÔNG SAN

2.4 Thực trang pháp luật về xổ Lý tài sân thể chip la bit động sin

2.LL Nguyên tắc xã ý tài sản thể chấp là

2.1.2, Plarong thức xic ý tài sản thể

24 4

2.2.1 Xi lý àisảu thé chấp là quyền sử đụng đắt» sin gắn.

2.2.2 Xi ý ài sâu th chap la bat động sản hình thành trong trong ta £3

2.2.3 Xi lý tài sản thé chấp là dhe án đầu tr xây đựng nhà ở cña chủ đầm

tne ấy án xây dg nhà 6 “

3.1 Mots kh khán trong việc xử lý ti sin th chấp là BĐS 37 4.1.1 Vig mắc trong vite thn gi ti sin bảo dw ấp Sĩ

4.1.2 Viướng mắc trong việc thực hiện phirong thir xt lý tài sin thé chấp

là bắt ộng sin đã thôa timận tai hợp đồng thể chấp 38

4.1.2 Những vướng mắc

xi mg xắn cña các tổ chức tin đựng 39

4.1.4 Mạtsổ vướng mắc khác trong quá tình xi ti sin thé chấp là bắt

động sin 61

3.2 Một sỗ gi pháp hoàn thiện phương thúc xởl tá sin bất động sản 62

33 Kién nghị hoàn thiện hệ thống php luật lién quan din xử lý ti sin thé chấp là bắt động sẵn 6 4.3.1 Cầu có sự thẳng nhất pháp Iu

dung đắt trong trrờng hợp không có thoả thuận x lệ tài sản thé chấp 64

4.3.2 Cầu ạny định tht tục rit gọn Ki xt việc ý tài sấu thé chấp được

tin hành theo this tục tổ tụng tại Tòa đu 65

4.3.8 Pháp luật cin ghi nhật quydn của Dem nhậu thể chấp đốt sói tt sin thé chap là một loại vat quyều han chế và được ở phan quyều ti săn và

quê sở hữ trong BLDS 66

4.34, Cầu có guy dink nhầm tăng quyền chủ động vé ste mạnh cầu bên

hận thé chấp khi tec kiện quyền tìm giữ tà sả 6

4.3.5, Kiễu nghị về hệ théug công khai thông tn ài sin nhằm di bảo

Tuyên lợi của các bên trong gino dich thé chấp 6

DANH MUC TÀI LIEU THAM KHẢO.

PHÙ LỤC 0L

PHULUC 02

PHAN MỞ BAU 1.Ly do chọn để tai

Thể kỹ 21 cing với sự phát triển vot bậc trên moi Tinh vực cia đời sống xã hội và ngày cảng phát sinh thêm nhiều giao dich giữa các chủ thể c&

vẻ số lượng, quy mồ va đối tượng, Khi tham gia các giao địch, để đảm bảo

việc tuân thủ đúng, đủ những nội dung đã théa thuận và cam kết, các bênthường áp dụng biện pháp bao dim thực hiện nghĩa vu Trong các biện pháp

đó, thể chấp tạ sin là bất động sin chiếm vi tí quan trong, Nêu như trướcđây, pham vi bất động sản các chủ thể đưa ra thé

vê là quyển sit dụng đất và tải sẵn gắn lién với

còn nhiều hạn chế, chủ

at, thì hiện nay, khi

tới thé chấp bat động sin bao gồm nhiễu loại tai sẵn khác như: tải sản hình

cập

thành trong tương lai, dự án xây dựng nhà ở, công trình xây dựng, rừng sin

xuất Vì vậy, khi xử lý tài sản thé chấp là bắt động sản cẩn có các quy định tương ứng phù hợp đối với từng loại đôi tương và dim bảo tốt nhất quyển và

ợi ích của các bên tham gia giao dịch

Thực tiến khí áp dụng các quy định pháp luật vẻ xử lý tài sản thé chấp

là bat đông sản cho thấy Hiện nay đang phát sinh ra nhiều loại hình tài sản

mà pháp luật chưa điểu chỉnh đến, phương thức xử lý trong một số trườnghợp còn bất cập so với nhu cầu của các giao dich; việc áp dụng pháp luật demlại hiệu quả chưa cao, nhất là ở lĩnh vực thể chap tài sản là bat động sẵn hình

thảnh trong tương lai vả thé chấp dự án bat động sản Thực tiễn nay trước tiên.

do hệ thông văn bin pháp luật về vẫn để này chưa hình thảnh một quy trình

củn một số nội dung pháp luật chưa

chưa rõ rằng, giải quyết chưa triệt để Điều này dẫn đến những khó khăn, bất

cập trong quy trình xử lý tài sin thé chấp là bắt đông sản và gây ra tranh chấp

tham gia biện pháp thể chấp.

động săn ` đễ đưa ra quan điểm của minh trên cơ sở nghiên cứu chấp là

pháp luật va đánh giá việc áp dụng các quy định đó trong thực tiễn

2 Tình hình nghiên cứu dé tài

Trong thời gian qua, có nhiễu công trình khoa học nghiên cứu vẻ biện

pháp thé chap va xử lý tài sin thé chấp được tiép cận và triển khai đưới các

góc độ và cấp độ khác nhau như

- Sach của PGS.TS Đố Văn Đại năm 2012: Luật nghĩa vu dân sự và

bảo đảm thực hiện ngiấa vụ - Bản án va bình luận, Nhà xuất bản Chính ti

quốc gia, Hà Nội: Tác giả đã sư tầm vả bình luân một số bản án, quyết định của Tòa án các cấp liên quan đến biện pháp bảo dim thực hiện nghĩa vụ dân

sự, trên cơ sỡ đó tác giả đã đưa được một số vấn để pháp lý cơ bản, chỉ ra

những điểm tích cực và điểm hạn chế của giao dich thé chấp tải sin và xử lý.

tải sin thé chấp, đồng thời đưa ra các định hướng để hoàn thiện quy định của

Bộ luật Dân sự 2005

- Sach của tập thé tác giã Trường Đại học Luật Ha Nội, Chủ biến:

Pham Văn Tuyết, Lê Kim Giang, Vũ Thị Hồng Yén, (năm 2015): Hoanthiên chế định bảo dim thực hiện nghĩa vụ dân sự, Nhà xuất bản Dân trí, Ha

Nội Cuốn sách nảy đã trình bảy những van dé lý luân cơ bản về biện pháp bảo đầm thực hiện ngiĩa vu dan sự vả thực tién áp dụng pháp luật trong đời sống Đồng thời, cuốn sách nay nảy đã đưa ra quan điểm vẻ những bat cập.

trong quy định pháp luật vẻ các biến pháp bão dim va dé xuất hướng hoàn.thiên

- Để tải nghiên cứu khoa học cấp trường của Trường Đại học luật Hà

Nội với để tài: Bao dim điển vay của các tổ chức tin dung bằng thé chấp bat

động sản theo quy định của pháp luật hiện hành năm 2017 do Vũ Thi Hồng'Yên là chủ nhiệm dé tài Công trình này đã nghiên cửu những vấn để lý luận

ở chức tin dụng, đồng.

về bão dim tiên vay bằng thé chấp bat động sẵn tại các

thời có sự phân tích sẽu va đưa ra kết luôn đảnh giá các quy đính của pháp

luật hiện hành (thời điểm ban hành năm 2017) va thực tiễn áp dung pháp luật

vẻ bao đảm tién vay bằng bất đông sản Tai liệu nảy còn chỉ ra những rũi ro

pháp lý cho các chủ thể khi xác lập thực hiện hợp đông bao đảm bằng bat đông sản Trên cơ sé đó, tập thé tác giã đã đưa ra một số gidi pháp nhằm hoàn.

thiên pháp luật va nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật về van dé nay

~ Luận án tiền # của Vũ Thị Hồng Yến năm 2013 với để tai: Tài sản thé

chấp và xử lý tài sản thé chấp theo quy định của pháp luật dân sư Việt Namhiên hành, Đại học Luat Ha Nội Đây là công trình nghiên cửu mang tính toản

điện, chuyên sâu vả hệ thang về thé nói chung và xử lý tai sẵn thé

nói riêng, được tác giả thể hiện bằng trình bay các quy định cơ bản của pháp uất và thực tiến áp dụng các quy định đó trong trong đời sống xã hội Luân.

án đã chỉ ra được những điểm bat cập, hạn chế của pháp luật về van dé nay và đưa ra kiễn nghĩ, các giải pháp để hoan thiện các quy đính của Bộ luật dân sự

năm 2005 vả các văn ban liên quan vẻ thể chấp va xử lý tai sin thé chấp

- Luận văn thạc sf của Hỗ Thi Nga năm 2013 với để tài Xử lý tai sin thể chấp 1a quyền sử dụng đất tại các tổ chức tin dung - Thực trạng vả hướng.

hoàn thiện, Đại học Luật Hà Nội Luân văn đã đưa ra khái niệm xử lý tai sản.thể chấp rổ rang và có tính hệ thông, Bên cạnh đó, tác gia đã nghiên cứu, sưu

pháp luật va đưa ra các phương hướng hoàn thiện nhằm khắc phục vướng mắc.

- Luận án tiền # của Nguyễn Công Hoạt năm 2004 với để tai: Bão dim

thực hiền hop đẳng tín dụng ngân hàng bang thé chấp tai sin, Viên Nha nước

‘va pháp luật, Hà Nội Luận án đã làm rổ những van dé lý luôn vé bao dim tiên

vay va pháp luật về bảo đảm tiên vay, phát hiện và đưa ra những luôn chứng

có cơ sỡ khoa học vẻ biên pháp thé chấp, các yêu tô chi phối nội dung pháp

luật về thé chap tai sản để bão dim thực hiện hop đồng tín dụng Trên cơ sở

đánh giá toàn diện thực trang pháp luật Việt Nam vẻ thé chấp tai sẵn, cũngnhư chỉ ra những nguyên nhân của thực trang đó, luân án đã đưa ra những giảipháp và kiến nghỉ hoàn thiên pháp luật

nhà ỡ hình thánh trong tương lai

Đại học luật Ha Nội Ưu điểm của luận vẫn là tính thời sự trong lựa chọn dé tài nghiên cứu, bởi thời điểm năm 2016-2017 Bồ luật dân sự năm 2015 có đưa

1a khái niêm mới về tải sản hình thanh trong tương lai, đồng thời Luật kinh

đoanh bat động sin và Luật nha ở thời điể:

niên nay sinh nhiều van dé, từ đó tác giả đã rút ra những tích cực va hạn chế,

lảo dim cho hợp đồng tín dụng, Trường

đó mới có hiệu lực được vai năm

thất cập của để tải nghiên cửu trong qua trình áp dung pháp luật va đưa ra mốt

lén nghị pháp luật để góp phan hoàn thiên vấn dé này.

- Bai viết của công chứng viên Võ Thành Nho năm 2005 với để tải

Một số vướng mắc trong thực tiễn áp dụng quy định pháp luật về hợp đồng liên quan đến nha và quyền sử dung dat”, Tai liệu Toa đảm Tổng kết tình hình thi hành các quy định về hop đỏng trong Bộ luật Dân sự năm 2005 Bai viết

đã phát hiện và phân tích những vướng mắc, bat cập khi cáp dung các quy định pháp luật vé hợp đồng có đối tương la nhà dat, trong đó có thé chấp bat động sin; từ đỏ tác giả đã dé xuất những giải pháp cụ thể để hoản thiên pháp

Bộ luật dân sự năm 2005, Ludt Nha ở năm 2005 va Luật kinh doanh bắt đông

sản năm 2006 là những văn bản pháp luật đến nay đã hết hiệu lực pháp lý.

Ngoài ra, cắc công trình trên đã nghiên cứu ở mức độ khái quát, cơ bản mangtính lý luận vé biện pháp bao đâm nói chung mà chưa có tai liệu nao di sâu

vào tìm hiểu vé xử lý tai sẵn thé chấp là bắt đông sản Xuét phat từ tình hình.

thực tế hiện nay, khi ma Bé luật Dân sự năm 2015, Luật Nhà 6 năm 2014 vaLuật kinh doanh bắt đông sản năm 2014 có hiệu lực thay thể các văn ban cũ

và nhủ cầu thực tế ngày cing đòi hõi khung pháp lý phù hợp thi việc nghiên

cứu dé tải về xử lý tải sản thé chấp 1a bat động sản gắn với thực tiễn áp dung 1a hết sức cần thiết, góp phan nâng cao hiệu quả thực thi pháp luất, tháo gỡ

khó khăn khi áp dung các quy đính hiện hành và đảm bảo an toàn khi các chủ

thể tham gia giao dịch bão dam.

3 Mục dich và nhiệm vụ nghiên cứu

Để tài được nghiên cứu nhằm đạt được các mục đích va phục vụ nhiệm,

vụ cụ thể sau

~ Thit nhất, làm sang ta về mặt lý luân, cơ sở pháp lý liên quan đền thé

chấp bat động sản va xử lý tai sin thé chấp lá bat động sin.

áp dụng các quy định pháp luật liên quan đến van dé nay trong thực tiễn, trong đó luận văn có đi sâu vào phân tích một số tai sản thé chấp là bat động sẵn điển hình vả phổ biển trong cuộc sống.

~ Thứ ba, chi ra điểm tích cực va ban chế trong việc áp dung quy đính

về xử lý tai sẵn thé chấp là bất đồng sản, trên cơ sở đó đưa ra một sé địnhhướng hoản thiện quy định của pháp luật vẻ thé chấp bắt động sản, zử lý tái

sản thé chấp lả

khăn, vướng mắc trong quá trình áp dụng pháp luật trong thực tiễn.

đông sản vả các quy định liên quan nhằm thao gỡ khó

4 Đối trong nghiên cứu, phạm vi nghiên cứu.

- Trong khuôn khổ của dé tai, bên cạnh việc nghiên cứu những vẫn để

ý luận, quy định pháp luật hiện hảnh vé biện pháp bao dim thé chấp và xử lýtài sản thé chấp là bất đông sản như một số công trình nghiên cứu trước đây,luận văn sé tập trung vao nghiên cứu thực trạng việc áp dung các quy định

pháp luật vé lĩnh vực này trong thực tế, chỉ ra một số um điểm va hạn chế khí

ấp dụng luật

- Để phù hợp với việc nghiên cứu khoa học theo định hướng ứng dung, luận văn sẽ chủ yêu tập trung vào làm rõ việc áp dụng quy đính vẻ xử lý tai sản thé chap là bat động sản trong một số trường hợp điển hình, cụ thé la phân

tích, bình luận vẻ các trường hợp nay nhằm kam rõ nội dung nghiên cứu vàđánh giá

- Ngoài ra, luận vin sé nghiền cứu, tìm hiểu thêm mốt số định hướng,

giải pháp của Quốc hồi, Chính phũ và các ban ngành, đấc biết là Nghị quyết

42/2017/QH14 thí điểm xử lý nơ xấu các tổ chức tín đụng áp dụng từ thời

điểm ban hanh đến nay, nghiên cứu quy định của một số nước trên thé giới về pham vi tai sin được coi la bat động sin để tham khảo kinh nghiệm, từ đó đưa

a hướng giải quyết nhằm hoàn thiện hệ thông pháp luật về giao dịch bảo dam núi chung vả xử lý tài sản thé chấp là bat động sản nói riêng,

5 Các phương pháp nghiên cứu

- Luận văn sử dung phương pháp nghiên cửu tổng hợp, tổng kết thực tiến nhằm khái quất thực trang áp dụng quy định pháp luật vé biện pháp bão

đầm thé chấp, xử lý tai sản t

dung phân tích, bình luận

‘hap là bắt đông sin vả cũng cổ thêm các nồi

- Luận văn sử dung phương pháp so sánh, đổi chiều để tim ra những nét

tương đồng/khác biệt của quy định pháp luật qua các thời kỹ, pháp luật Việt

‘Nam va pháp luật một số nước, đối chiều với các đường lôi, chính sách, định

hướng của Đăng va Nhà nước, nghiên cứu để xuất mốt sô giải pháp nhằmkhắc phục hạn ché, hoàn thiện pháp luật, đầm bão tốt hơn nữa quyển và lợiích chính dang của những người tham gia giao dich

- Ngoài ra, luận vẫn còn sử dụng các phương pháp khác như phân tích,

trình luận để làm rõ các vấn để lý luận, các quy định của pháp luất hiện hành, đồng thời lam rõ các bat cập và thiểu sót trong áp đụng quy định về xử lý tai sản thể chap 1a bat động sản trên thực tế.

6 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề

"Với mục tiêu va pham vi nghiên cứu đã trình bay ở trên, luận văn sẽđưa ra bức tranh toàn cảnh, chân thực về xử lý tai sản thé chấp la bất động sin

cả về khung pháp luật vả việc áp dụng pháp luật vào thực tiễn một số giao

địch điển hình, từ đó chỉ ra những điểm bắt cập vả đưa ra các định hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật Luận văn với mong muốn sẽ trở thành một nguồn.

7 Bố cục của luận văn

Ngoài phan mỡ đầu, kết luân, danh muc tai liêu tham khảo và phụ lục

kem theo, luận văn được kết cầu lam ba chương với nội dung cụ thể như sau:

Chương 1: Những van dé lý luận về xử lý tài sản thé chấp là bắt động.

Chương 2: Thực trang pháp luật và thực tiễn áp dung pháp luật vé xử lý.

tải sin thé chấp là bat đồng sản

Chương 3: Kiến nghỉ vé hoàn thiên phương thức xử lý tai sản thé

fa bất đồng sản va quy định pháp luật vẻ xử lý tải sản thé chấp la bat động,

sản

PHAN NỘI DUNG CHUONG 1 NHỮNG VAN BE LÝ LUẬN VE XỬ LÝ TÀI SAN THE

CHAP LÀ BAT ĐỘNG SAN 1.1 Khái niệm, đặc điểm, phân loại bất động săn.

LLL Khái niệm

Ké từ khi khái niềm “tai sin” được hình thành thì cách phân loại tai sẵn

‘mang tinh truyền thông, tổn tại cho dén nay trong hé thông pháp luật của hấu

hết các nước trên thể giới, đó là chia thành đống sản và bắt động sản trên cơ

sở thuộc tinh vật lý của tai sản Cách phân loai nay có ý nghĩa thực tiễn vay

ngiĩa pháp lý quan trong, béi day là cơ sỡ để ác định quyển sỡ hữu tai sẵn,

cơ chế giải quyết tranh chấp phát sinh và áp dung cho việc đăng ký tai sin

Theo Bộ luật Dân sự năm 1995 (điểu 181), năm 2005 (điểu 174) vả

năm 2015 (diéu 107) của Việt Nam, bất động sản được định nghĩa theo

phương pháp ligt kế gồm:

() Đất đai,

(2) Nha, công trình xây dưng gắn liên với đất dai;

(3) Tai sản khác gắn liễn với đắt đai, nha, công trình xây dưng,

(4) Các tải sin khác do pháp luật quy định

Nour vay, pháp luật nước ta qua các thời ky đã có sự thống nhất trongcách xác định bất động sin bằng phương pháp liệt kê các tai sản được cho la

bất đông sản Tuy nhiên, nêu như Bộ luật Dân sư năm 1995 chi xem sét bat động sản dựa trên đặc tính vat lý không thé di đời được của tải sân, thì đến Bộ

Tuật Dân sự năm 2005 và 2015 đã có sự tién bô hơn, đó là việc xác định bắt

đông sản còn dựa trên mục đích sử dụng của tài sản Theo đó, bat động sản

được nhận dién không chỉ la đất đai mà còn la những gì được tạo ra do sức lao đông của con người gắn liên với đất đai có cấu trúc vat chất và công năng được xác đính bao gồm nha, công trình xây dựng gắn liên với đất đai và các tải sản khác gắn liên với đất đai, nha, công trình xây dựng do! Bên cạnh đó,

Bồ luật Dân sự còn xác định bat đông sẵn la "các ta sản Khác đo pháp luật guy dinh” , đây được xem là loại “bat động sẵn pháp định”, cụ thé khi thay can thiết, pháp luật sé an định mét tai sản nào đó được coi là bất đông sin (vi dụ như: cỗ phiểu, tau bay, tau thủy ).

Về khái niệm bat động sin của các nước trên thé giới, Diéu 517 Luật

Dan sự Công hoa Pháp đưa ra cách thức xác định bat động sản như sau: “Tad

sản là bắt động sản đo tinh chất do mục dich sit đụng hoặc do đối tượng gin liền với tài san” Tuy nhiên nhiêu quốc gia khác không đưa ra khái niệm ma liệt kê các loại tài sản (tương tự như Bộ luật Dân sự của Việt Nam) điển hình như: Pháp luật Nhật Ban cho rằng “Đất và những vật gắn liền với đắt ia bắt đồng sản", Điều 100 Luật Dân sự và thương mại Thái Lan quy định: "Bắt động sản là đất đai và nhiững vật gắn liền với đất dai, bao gém cả những quyền gắn với việc sở hitu đắt đai”.

Như vay, pháp luật của hau hết các quốc gia đều thông nhất quy định.

bất động sẵn dựa trên 3 tiêu chi: () đặc tính vật lý, (1) muc đích sử dung/cdngnăng và (ii) pháp luật quy định Theo đó, bắt đông sản gồm dat dai và những,

‘ii Thị Bằng YẾn đả nhữm ti 2017), Ro đâu nổ tạ cũacá tổ chức ng bồn ti cháp bt

săn leo nd capháp biệt in hồ Đìtinguễn cênthna học cắp Co số trưng Địt học

ie Hì NE,

Bp hột din sự Phip, bin dich tam io

ˆ bila Bế Bộ hột din ar Whit Bin, bin dich đưa áo

công dung và các tài sản khác do pháp luật ng dint

1.12 Đặc điểm

‘Bat động sản có những đặc điểm sau:

Tint nhất, tính cả biệt và tinh khan liễm Bat động sin là đất đai hoặc các công trình trên dat, tải sản gắn liên với công trình đó, ma dat dai la tải

nguyên hữu hạn, không sinh sôi thêm nên bat đông sản có tính khan hiểm Do

có tinh khan hiểm va đặc tinh vật lý không di đời được nên dat dai trở thành

‘hang hóa mang tính cá biệt Chẳng hạn như hai thửa dat cùng nằm trong một

khu vực, thâm chi là liên kể nhau thì chúng cũng chứa đưng những yếu tổhoàn toàn khác nhau Chính vì thé ma dù có vị tí cạnh nhau va tai sản gắn

liển với đất có chung một kiểu thiết kế di chăng nữa thì những bắt động sản

nay cũng sẽ mang tinh cá biệt, ít nhất là chúng có vị trí không gian khác nhau,

Gn đến hệ qua là gia tr thi trường của các bất đông sin đó có sư khác biết Thứ hai, tính lâu bên Sỡ oi bat động sin có đặc điểm nay do đất dai là nguồn tải nguyên quý giá và không thể hủy hoại được Đặc biệt khi các công trình kiến trúc nêu được xây dưng trên nên đất có khả năng tổn tại lâu bên.

y, tinh,

‘hang trăm năm néu được tu tạo, nâng cấp can thận Qua đây co thể

“ Ngon Man Tain đà nhiệm đồi G01), Đăng lý bee động sấn- Dong vất đ ý in và tực nốn BE

singin cm kos hc cp ưng tường Đụ học Lut Hà Nột.

chất bén lâu cia bất đồng sin la chỉ tuổi tho của vật kiến trúc và công trinh xây dựng cia công trình xây dựng, chứ không phải tuổi thọ kinh tế của bắt

nhau Bat đông sin chịu sự ảnh

nhau rat lớn, gia trị của bat động sản nay có thể sẽ chịu sự tác động,

động sản có thể lam tôn lên vé dep, sự hap dẫn cho nhau néu có sư đầu tư hoặc ngược lại cũng có thé lam giảm giá trị của những bắt động sản khác.

Ngoài ba tính chất trên, bắt đông sin còn có những tinh chất khác như

tính thích ứng Bất động sin trong quá tình sử dụng có thể điều chỉnh công năng ma van giữ được những nét đặc trưng của nó vả van dim bảo yêu cầu sử

dụng của người dùng, Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý: Việc đâu tư xây

dựng bất đông sản đi hii chỉ phi lớn, thời gian dài nên cân khả năng quản lý

bat đông sản của mỗi khu vực, mỗi dân tộc là khác nhau, phụ thuộc vào tập quan, lôi sống của người dân sinh sống tại đó Bên cạnh đó, các yếu tổ tâm ly

xã hội, tin ngưỡng, tôn gido, cũng gop phẩn chi phối nhu cầu sử dụng bắt động sản của các chủ thể.

1.13 Phâm loại bit động sin

Phan loại bat động sản có ý nghĩa quan trọng, la cơ sở để Nha nước đưa

a chính sách quan lý và sử dụng bắt đồng sin (loại tai sản có giá trị lớn) mốt

cách hop lý va hiêu quả vẻ mất kinh tế, xã hồi Sự khác nhau trong quản lý: nha nước đổi với mỗi loại bất động sản có mục đích sử dụng khác nhau thường thể hién & giá tị, thời gian sử dung, cơ chế quản lý, Tir đó liên

quan đến tiên thuế phải nộp, mức giá dén bù, quyển khai thác lợi ích từ bat động sản cũng như quyển được sửa chữa, xây dựng, quyền chuyển đổi mục.

dich sử dụng đối với người sử dung bắt đồng sản

Dé phân loại bat động sản phải căn cứ vào tiêu chí phân loại, mỗi tiêu.

chi đưa ra các kết quả khác nhau va phục vụ mục đích khác nhau Nêu căn cứ

vào đặc tính vật chất, công năng sử dụng có thể chia thành 3 loại như khái

niêm nêu trên là: Bat dai, công trinh kién trúc, các tải sản gắn lién với công

trình kiến trúc và các tai sản khác gắn lién với đất đai Tuy nhiên, nhìn từ góc

đô pháp lý, bat đông sin được coi là đối tượng của giao dich dân sử và từ góc

đô thực tế, bat động sản lại được nhìn nhận là một loại hang hóa có giá tr lớn

Vi vậy có thể căn cứ vào các quy định pháp luật hiện hành và thực tế áp dungTuật phân loại bat động sản thành 3 loại sau

- Bat động sản có đầu tư xâp dung gôm: Nhà ở, công xưởng và công, trình thương mai dịch vụ, Bat đông sản hạ tang (ha tang kỹ thuật, ha ting xã hội), Văn phòng làm việc Trong bat động sản có dau tư xây dựng thi nhóm nhà đất (bao gồm dat dai và các tai sản gắn lién với đất đai) lả nhóm cơ ban,

chiếm ty trọng lớn va chiu ảnh hưởng cia nhiễn yếu tổ chủ quan, khách quan.Đây là nhóm bat động sin chiếm tuyét đại da số các giao dịch trên thị trườngbat đông sản ở nước ta cũng như ở các nước trên thé giới

- Bắt đông sản không đâu te-xdy đhơng: Bắt đông sản thuậc loại này chủ yếu la đất nông nghiệp bao gồm các loại dat nông nghiệp, dat rừng, đất nuôi

trồng thuỷ sản, đắt lam mudi, đất hiểm, đất chưa sử dung

- Bắt động sẵn đặc biệt: Là những bat động sẵn như: miều mạo, đình.chủa, công trình bão tổn quốc gia, di sản văn hoa vật tl Đắc điểm của loại

‘at đông sản này là khả năng tham gia thi trường tháp Tuy nhiên xu hướng,

hiện nay, nhả đâu tư đang cỏ đẩy mạnh đầu tư xây dựng chùa tư nhân, nhằm.

đáp ứng nhu câu thờ tự, tin ngưỡng ngày cảng cao của người dân Các côngtrình "kinh doanh” têm linh như vậy vừa la bat đồng sin đặc biệt (vi phục vụtín ngưỡng) vừa liên quan đến bat động sản có dau tư xây dựng vi mang tinh

theo cam kết, bao vé quyền và lợi ich chính đáng, hợp pháp của các bên tham.

Gia giao dich

‘Khai niệm biện pháp thé chấp: “Thế chấp tài sản là việc một bên (seat đây gọi là bên thế cùng tải sẵn thuộc số hiiu cũa mình đã bão đâm thực

Tiện nghĩa vụ và không giao tài sẵn cho bên kia (san day gọi là bên nhận thé

chấpJ"#

'Biên pháp thé chap có các đặc điểm sau:

- Thử nhất thé chấp có vai trò là biện pháp bao đảm cho nghĩa vụ

chính, vi vay nó không tổn tai độc lập, riêng rẽ ma luôn gắn liễn với nghĩa vụ.dân sự chính ma nó bao dm (ví dụ: nghĩa vụ chính là nghĩa vụ tra nơ, )

~ Thứ hai, đặc trưng của biện pháp thé chap là không có sự chuyển giao tài sản từ bên thé chấp sang bên nhận thé chấp ma chỉ chuyển giao giấy to chứng minh tình trạng pháp lý của tải sản thé chấp, con tải sản th ra

do bên thé chấp giữ hoặc chuyển giao cho bên thứ ba quản lý.

Fanon 1 đồn 317 Bộ hột Dân seni 2015

~ Thứ he, về phạm vi thé chap, bén thé chấp có thể dung tai sản thuộc sở.

hữu của mình để bao dim cho nghĩa vu của người đó hoặc nghĩa vụ của ngườithứ ba, và pham vi bảo dim không vượt quả nghĩa vu đã được zác định ởnghĩa vụ chính

- Thử năm, chỉ xử lý tai sản thể chấp khi có sự vi phạm nghĩa vụ, tức là

khi đến han thực hiện nghĩa vụ ma bên có ngiấa vụ không thực hiện hoặc thực

hiện không đúng, không day đủ các cam kết thi tài sản thé chấp được xử lý

theo phương thức các bên đã thöa thuận hoặc theo quy định của pháp luật

1.2.2 Điều kiện thé chấp bất đông sản

Để trở thanh tải sản thé chấp, bat đông sản phải đáp ứng điều kiện chung đối với tai sản được dùng để bao đảm thực hiện ngiĩa vụ dân sự và điều kiện đặc thủ dành cho tai sản la bất đông sin Cụ thể

Thứ nhất, bat đông sin co thé chuyển giao được.

Bat động sản được dung để thé chấp phải lả bat động sản không bị cam

giao dịch theo quy định của pháp luật (khoản 2 Điển 1 Nghỉ định số

11/2012/NĐ-CP ngày 22 tháng 02 năm 2012 của Chính phủ về sữa đổi, bổ

sung một số diéu của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm

2006 của Chính phũ vẻ giao dich bao dim) Theo quy đính pháp luật, có một

số trường hop bất động sản tị cắm thé chấp (Vi dụ tổ chức được Nhà nước

giao đất không thu tiễn sử dung đất theo quy đính tại khoăn 2 Điều 173 Luật

đất đai năm 2013; tổ chức nhận chuyển nhượng va chuyển mục đích sử dung đất thuộc trường hợp được Nha nước cho thuê dat thu tiễn thuê đất hàng năm theo quy đính tai điểm c khoản 3 Điểu 176 Luật Đất đai 2013, ) va trường

hợp bat đồng sản bi han chế quyển thé chấp hay thé chấp có điều kiện (Vi du:

+d chức, cả nhân mua nha ở hình thanh trong tương lai trong du án dau tư xây dựng nhả ở của chủ đâu tư thi chỉ được phép thé chấp nhà ở nay tai tổ chức tin

dụng đang hoạt động tại Việt Nam )

Thứ hai, vat động săn phải thuộc quyền sỡ hữu của bên thé chấp

Khoản 1 Điều 295 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Ta sản báo đấm

phải thuộc quyền sở hit của bên bảo đâm, trừ trường hợp cẩm giữ tài sản, bdo iu quyén sở hia” Theo đó, chỉ có chủ sỡ hữu mới có quyền định đoạt tải sản của mình, trong đó có việc thé chấp bảo dim thực hiện nghĩa vu của

minh hoặc của người thứ ba Trường hợp bên có nghĩa vụ (người thể chấphoặc người thứ ba) vi pham ngiĩa vụ thi tai sin thé chấp sẽ bị người nhân thé

chap xử lý để bao đảm thực hiện nghĩa vụ bằng việc chuyển nhượng bat động.

sản cho người khác Do đó, nếu tải sản bảo đảm không thuộc quyển sử hit

hợp pháp của bên thé chấp thi không thể tiến hanh việc mua bán, chuyển nhượng tai sản thé chấp để thu hồi nợ.

Thứ ba, điễu liên đặc thù của bat đông sản được ding để thé chấp bảo

im cho việc thực hiện ngiĩa vụ

Tay vio loại bất động sin ma yêu cầu đổi với tai sản thé chấp có đặc thù riêng, cụ thể

- Đổi với quyển sử dụng đất Luật Bat đai quy định khí thực hiện các quyển, trong đỏ có thé chấp quyển sử dung đất thì người sử dụng đất phải được cấp Giấy chứng nhận quyển sử dung đất, trường hợp châm thực hiện

nghĩa vụ tai chính hoặc đang ghi nợ nghĩa vụ tai chính thi phải hoán tất nghĩa

‘vu tai chính trước khi thé chấp quyển sử dụng đất

- Đôi với bat động sản là nhà 6: Điển 118 Luật nhà ở năm 2014 quy

định thé chấp nhà ở phải đáp ứng đủ điều kiện: Có Giấy chứng nhân theo quy

định của pháp luật, Không thuộc dién đang có tranh chấp vẻ quyển sé hữu,Đang trong thời hạn sở hữu nhà đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn,Không bi ké biên thi hành án/chấp hành quyết định đã có hiệu lực pháp luật

của cơ quan Nha nước có thẩm quyển; Không bi thu hồi đất để thực hiện du

án, không có thông báo giải töa, phá đỡ nha ở cia cơ quan có thấm quyền.

- Déi với bat động sản hình thành trong tương lai, Điểu 148 Luật Nha ở

năm 2014 quy định điều kiên thé chấp dự án đầu tư nha ở va nba ỡ như sau:

+ Chủ déu tu thể chấp dự án đâu tư xây dựng thi dự án phải có hỗ sơ dự

án, thiết kế kỹ thuật được phê duyệt và có Giấy chứng nhận quyển sử dung

đất/quyết định giao đất/cho thuê đất cia Nhà nước, đã hoàn thành xây dưng

phân móng của dự an (đổi với dự án đầu tư sy dựng chung cư) hoặc hoản.thành việc xây đựng ha ting (với các dự án khác) va không nằm trong một

phân hoặc toàn bộ tải sản mà chủ đâu tư đã thể chấp trước đó mà chưa giải

chấp

+ Đôi với tổ chức, cả nhân thé chấp nha ở của minh thi phải có giấy

chứng nhân quyển sử đụng đắt, có Giấy phép zây dựng (nếu thuộc diện phải

đầu hư theo tién độ va không trong tình trang đang có tranh chấp vẻ Hop đồng

mua ban nha ở hoặc về việc chuyển nhượng hợp đông nay.

Thứ trc bat động sẵn không bi tranh chap, kê biển để đảm bao cho việc thi hành án, không có quyết định thu hồi của Nha nước để thực hiện du án,

không là tài sản bao đêm trong giao dich theo bản án đã có hiệu lực của Téa

án Nội dung nay được quy đính trực tiếp tại khoản 1 Điều 188, Khoản 2 Điều

49 Luật Dat đai năm 2013, Điều 118 Luật Nha ở năm 2014, Điều 24 Nghĩđịnh số 62/2015/NĐ-CP ngày 18 tháng 07 năm 2015 của Chính phủ quy định

chi tiết va hướng dẫn thi hanh một số điều của Luật Thi hanh án dan sự vả.

một số văn bản pháp luật khác Muc đích của điều kiện nay là nhằm han chế

tôi da rũ ro đối với giao dịch bao dim trong trường hợp đối tương thé chấp lả

bất đông sản không thể tham gia thé chấp vì đang thuộc một trong các tinhtrang trên

12.3 Đăng ký thé chấp bat động sản

Khoản 1 Điều 298 BLDS năm 2015 quy đính "Biện pháp bdo đấm

được đăng Wj theo théa thuận hoặc theo guy đinh của pháp luật” Đôi với thé

chấp một số loại bất động sản, việc đăng ký là bất bude Nghỉ đính số

102/2017/NĐ-CP ngảy 01 thang 9 năm 2017 của Chính phủ vé đăng ký biện pháp bao đầm quy định việc thé chép quyển sử dung đất va thé chấp tải sản.

gin liễn với đất trong trường hop tai sản đó đã được chứng nhân quyền sỡ

hữu trên Giây chứng nhận quyên sử dụng dat, quyền sở hữu nha ở vả tai sản

khác gắn liên với đất phải đăng ký Đồng thời, Nghị định nảy cũng quy định

việc thé chấp tai sản gắn liễn với đất hình thành trong tương lai và bao lưu quyển sở hữu trong trường hợp mua bán tài sản gắn liên với đất, tải sản gắn Tiên với đất hình thênh trong tương lai chi thực hiền đăng ký khi có yêu câu.

Y nghĩa của việc đăng ký thé chấp bat động sản:

Thứ nhất, đây là một trong những điều kiện lãm phát sinh hiệu lực pháp

luật của hợp đẳng thé chap quyên sử dụng dat, quyền sở hữu nha ở, quyền sử dung rừng, quyền sở hữu rửng sản xuất là rừng trồng Việc công chứng hay chứng thực hop đồng thé chấp các tai sản nêu trên là điển kiện cẩn thiết nhưng chưa đũ để làm phát sinh hiệu lực pháp luật ma hợp đồng đó chỉ phát sinh hiệu lực vao thời điểm được đăng kí tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền

Thứ hai, việc đăng kí thé chap nhằm công khai hod quyền của bén nhận

(người thứ ba là những chủ thể có quyên va lợi ich liên quan đến tai sin thé

chấp nhưng không phải là các bên trong hợp đồng), tạo wu thé cho người nhận

đã đăng lý khi xử lý tai sin

Tint ba, đăng kí thé chấp còn 1a căn cứ để xác định thứ tự wu tiên thanh toán giữa các chủ thé cùng nhận thé chấp đối với một tải sản Trong trường.

‘hop một tải sản thé chấp được ding để bảo dim cho việc thực hiện nhiề nghĩa vụ, nêu giả tri của tai sản khi phải xử lý không đũ thanh toán cho tất

các bên nhận thé chấp thi thứ tự uu tiên thanh toán giữa các bén nhân thể

1a thứ tự đăng kí các quan hệ thé chấp đó chứ không phải căn cứ vào thử tự

xác lập hợp đồng hay thứ tự thời điểm đến hạn của hợp đồng.

chấp và các chũ thé khác cimg có quyền lợi trên tài sẵn dé theo tint tự wa tiên

do các bên théa tude hoặc pháp luật quy ãmi:®

Khái niệm trên tom lược một cách khách quan và toan điền các quan

điểm, cách thức tiếp cân vé xử lý tài sin thé chấp là bat động sin hiện nay, đó

là dua trên các cơ sở sau:

Thứ nhất xử lý tai sản thé chấp nói chung nhằm mục đích bao vê quyển lợi của bên nhận thé chấp Quyển này được thể hiện vào thời điểm

ngiữa vụ trả nợ không được thi hành Do đó, bên nhân thé chấp phải đưa ra

căn cứ về quyển của minh, đó là: hợp đồng thé chấp tải sản lả hợp pháp va chứng mình sự vi pham nghĩa vu được bảo đảm của bên thé chấp.

Thứ hai, xử lý tài sản thé chấp chính lả tiến hành các biện pháp địnhđoạt tài sin thé chấp dé thu giữ số tiên tương đương với nghĩa vụ được bao

đầm Khi xử lý tai sản thé chấp là bất đông sản, có sự chuyển giao quyển

chiếm hữu tải sin thé chấp từ bên thé chấp hay người thứ ba sang cho bênnhận thé chap, sau đó bên nhận thé chấp sẽ thực hiện các biên pháp xử lý theothöa thuân hoặc luật định để định đoạt tai sản và thu vé giá tn được đảm bãotheo hợp đồng thé chấp

Thứ ba, việc xử ly tai sản thé chấp dua trên nguyên tắc chủ thé nảo công bổ trước thi sẽ được ưu tiên thanh toán trước Công bổ ở đây lả việc đăng ký thé chấp tại cơ quan có thẩm quyền hoặc chiém giữ tải sản vào thời điểm xử lý (trường hợp không đăng ký thể chấp), chủ thể nào thực hiện sớm

nhất thi có được quyền wu tiên

ˆ W Thị Hằng Yên C011), Ti sốt th chấp tà vĩ ý tà sân Để chấp eo ey rt của gháp uất đôn nể

Tiệp Mạ hiện hồn Trải

Tuy nhiên, quy định pháp luật mặc đù cho phép bên nhận thé chấp có quyển xử lý tai sản thé chấp nhưng lại phụ thuộc vào việc bên thé chấp có tự nguyện chuyển giao tải sản thể chấp để xử lý hay không, nêu không thì bên nhận thé chấp chi có thé thu giữ tải sản thé chấp thông qua khởi kiện tai Toa

án, đặc biệt là đối với tài sản thé chấp là bat động sản Đây là biểu hiện của

nguyên lý trải quyển trong quá trình xử lý tai sản thé chấp là bất động sản

KET LUẬN CHUONG 1

'Khi nên kinh tế ngày cảng phat triển, các giao dich dân sự dién ra ngày cảng nhiều, rủi ro phát sinh ngày cing cao, vi vậy dé dim bao lợi ích chính

đáng giữa các bên thi các biên pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sư luônđược dé cao và quy định rõ rang trong các văn bản pháp luật Trong đó, thé

chấp tải sản là bất động sản được sử dụng phổ biển trong thực tế, bởi biện

pháp thé chép vừa dim bao được quyến lợi của các bên vừa thuận tiện trong

Việc áp dung trong nhiêu giao dịch Trong nhiều trường hợp, viée chuyển giao

cho bên nhận bảo dm giữ tai sản bao dam sẽ gấp khỏ khăn trong việc giao

nhận, giữ gìn và bảo quản, do đó bên thể chấp sẽ chuyển giao cho bên nhận

thể chấp giầy tờ chứng nhên quyền sỡ hữu cho bên nhân thé chấp nêu các bên

có thỏa thuận Việc giữ giấy từ chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng tải sản sẽ hạn chế bên thé chấp đính đoạt tài sin Trường hợp bên thể chấp không thực

hiên nghĩa vụ hoặc thực hiền không đúng, không đây di nghia vụ thi bên có

quyển (bên nhận thé chấp) sẽ xử lý tai sản thé chap để thanh toán nghĩa vụ.

Doi với tai sản thé chấp là bat động sản, trước tiên có thé hiểu bat động, sản la dat đai va các tai sản gắn liên với đất đai, gắn lién với nha, công trình xây đựng ma khi dịch chuyé

khác do pháp luật quy đỉnh Déng thời, kết hop với các điều kiên để những tải

sé không phát huy công dung và các tai sản

sản nay trở thành tải sản thể chấp theo quy định của Bộ luật Dân sự và các

uất chuyên ngành (luật đắt đai, luật nhà ở, luật kinh doanh bat động sản ) có thể nhận thay cảng ngày pham vi bat động sản được đưa ra thé chấp cảng được mở rộng hon, tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ thể trong giao dich dân.

sự có áp dung biên pháp thé chấp để dim bảo quyên lợi của minh.

Khi nghĩa vụ dân sự bị vi phạm, bất đông sản thé chấp sẽ bi xử lý theo

thöa thuân cia các bên hoặc theo quy định của pháp luật Đền thời điểm nay,

ý ngiĩa thực tế của biện pháp bao dim mới được phát huy, béi việc ký kết hop đồng thé chấp ban đầu là sư bao đảm, phòng ngừa rồi ro cho bến thể nhân chấp, néu không có sự vi phạm thì không có sự chuyển dich quyển đổi với bat

đông sin Tuy nhiên, khi có sự vi pham nghĩa vụ thi có sw phát sinh thêm

quyển, đó là quyền sử lý tai sản thé chấp của bên nhân thé chấp nhưng việc

xử lý tai sản thé chấp buộc phải tuân thủ quy định về điều kiện, trình tự, thủ.

tục theo pháp luật hiện hành Tại Việt Nam, mặc đủ quy định của pháp luật

‘ban đâu đã tiếp cận được những đặc điểm cơ bản của vật quyền dam bao thé

hiện thông qua quy đính vẻ hiệu lực đổi kháng với người thứ ba và quyền truyđối tải sin bao đâm hay quy định vé thứ tự tụ tiên thanh toán khi xử lý tài sẵnbảo dam Tuy nhiên, các quy định đó lại dang được nhìn nhân và xây dựngtrên cơ s kết hợp với lý thuyết vé trái quyển bởi việc sử lý tai sin bão dim

vẫn còn phụ thuộc rất nhiều vào sư hợp tác của bên thé chấp hoặc người quản

ly tải sin bão đảm Trên cơ sử cách thức tiếp cân theo lý thuyết trái quyền như.

vây, việc xử lý tài sản bão dim theo quy đính của pháp luật Việt Nam hiện

thành được triển khai cụ thể như thé nao, chú trọng vào nội dung gi va thực tiễn áp đụng các quy định pháp luật nảy vào một sé trường hop cu thể như thé

ảo sẽ được trình bay ở Chương 2

CHƯƠNG 2 THUC TRANG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIEN ÁP DUNG PHAP LUẬT VE XỬ LÝ TÀI SAN THE CHAP LABAT ĐỘNG SAN 2.1 Thực trạng pháp luật về xử lý tài sản thé chấp là bất động sản.

3.1.1 Nguyên tắc xử lý tài sản thé chấp là bat động sin

Nguyên tắc la những nguyên lý, những tu tưởng chỉ đạo cơ bản, có tính xuất phát điểm, thể hiện tính toàn điện, linh hoạt và có ý nghĩa bao quát, quyết định nội dung và hiệu lực của pháp luật Nguyên tắc xử lý tai sản thể chap là bat động sản gồm các nội dung sau:

“Một là tài sản bảo đâm được xử lý nếu như thuộc mốt trong số các.trường hop được quy định tai Điều 299 BLDS năm 2015 và Điểu 56, 57 Nghỉ

định 163/2006/NĐ-CP, cu thé:

~ Đến hạn thực hiện ngiấa vụ được bao dam ma bên có nghĩa vu khôngthực hiên hoặc thực hiền không đúng nghĩa vụ Trường hop nay, nghĩa vu bãođâm đa phản là nghĩa vụ t nợ trong hop đồng vay tiến Theo hợp đồng tíndụng, bên vay tiên có nghĩa vụ trả lãi theo kỹ han và trả nợ gốc Nêu bến vay

vĩ pham nghĩa vu trả lãi (không trả hoặc trả không đây đủ, không đúng han)

thủ tổ chức tin dụng có thé xử lý tai sản thé chấp mà không can phải chờ đến han của hợp dong tin dụng Thực tế, việc xử lý tai sẵn thé chap nêu trên van

được các ngân hàng áp dung thường xuyên va phương thức nay cũng không

bi pháp luật cắm, lại bao dim tốt hơn quyển lợi của tổ chức tin dung.

~ Bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ được bão dam trước thời hạn

do vi pham nghĩa vụ theo thoả thuên hoặc theo quy định của pháp luật Giaodich dân sự tôn trong sự thỏa thuận giữa các bên va sự théa thuận nhằm đâm

VN Thị Hằng Vấn C013), T sốt ch và xử tà sất th chấp theo Ania pháp it đn nề

Witton hiện hành, 149

‘bdo việc thực hiển nghiêm túc nghĩa vu trong hợp đồng luôn được pháp luật

cho phép Do đó, các bên hoàn toàn có thể thöa thuận nếu bên cỏ nghĩa vụ vi

pham hợp đồng thì bến có quyền sẽ xử lý tai sản bao đảm

= Pháp luật quy định tài sản bao dim phải được xử lý để bên bao dimthực hiến nghĩa vu khác Theo quy định tại khoản 3 Điển 196 BLDS năm

2015 thi: “Trường hợp phải xứ lý tài sẵn để thực hiện một ngiữa vụ đến han thì các nghĩa vụ khác tuy chuưa đn han đều được cot là đôn hạn và tat cả các Sân cũng nhân bảo đm đều được than gia xử if tài sản." Như vậy, trường hợp một tài sản được dùng để bão dam thực hiện nhiễu nghĩa vụ, néu phải xử

ý tai sin để thực hiện ít nhất một trong sô các nghĩa vụ thi các nghĩa vụ còn lại néu chưa dén han vấn được tham gia xử lý tai san bão đảm.

~_ Các trường hợp khác do các bên thoả thuận hoặc pháp luật quy định Vi

du một trong các trường hợp xử lý tai sản thé chấp căn cứ vào pháp luật là

“Trường lợp người phải tht hành án Rhông còn tài sẵn nào khác hoặc có tài

sản nhưng không ati đề thi hành án, Chấp hàmh viên có quyền kê biên, xứ If Tài sản của người phat thi hành án dang cằm cố, thé chấp nễu giá trị của tài sản đô lớn hom ngiữa vu được bảo đâm và chi phí cưỡng chỗ thí hành án ®

Vay, trong trường hợp này, dù bên có nghĩa vụ không vi phạm hop đồng

nhưng tai sản bảo đảm vẫn bị zử lý để thực biên ngiĩa vụ thi hành án.

~_ Đối với trường hợp bên thé chấp bi pha sin thì việc xử lý tài sản bão

đâm được thực hiện như sau: Nêu bên thể chấp là bên có nghĩa vụ bị phá sin

thì tai sản thé chấp được sử lý theo quy định của pháp luật về phá sẵn và Nghĩ định 163/2006/NĐ-CP để thực hiện nghĩa vụ, trường hợp pháp luật về phá

sản có quy định khác với Nghị định 163/2006/NĐ-CP vé việc xử lý tải sản

“Faun 1 Đền 90 Luật tú hành in in seni 1009 si đổ bổ sngnăm 2014

‘bdo dm thi áp dung các quy định của pháp luật vẻ pha sản, Nêu bên thé chấp

là người thứ ba bi phá sản thi tải sản thé chấp được xử lý như sau:

+ Trường hop nghĩa vu được bao dim đã đền hạn thực hiện mà bên cóngiữa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng ngiĩa vụ thi tai sản théchấp được xử lý theo quy định tại khoản 1 Biéu 57 Nghỉ định 163/2006/NĐ-

~_ Trong trưởng hop tải sản được dùng để bao đâm thực hiện một nghĩa

vụ thi việc xử lý tai sin đó được thực hiện theo thoả thuận của các bên, néukhông có thod thuận thi tải sin được bán du giá theo quy định của pháp luật

~ _ Trong trường hợp tải sản được dùng để bão dam thực hiện nhiều nghĩa

vụ thi việc xử lý tải sản đó được thực hiện theo thoả thuận của bên bao đầm

và các bên cùng nhân bảo đâm, néu không có thoả thuân hoặc không thoảthuận được thi tai sẵn được bán đầu giá theo quy định của pháp luật

~_ Việc xử lý tai sin bao đâm phải được thực hiện một cách khách quan,công khai, minh bạch, bao dam quyển và lợi ích hợp pháp của các bên tham

gia giao dich bảo đảm, cá nhân, tổ chức có liên quan vả phủ hợp với các quy:

định tại Nghĩ định 163/2006/NĐ-CP

~ Người xử lý tai sin bao dam là bên nhận bảo đảm hoặc người được bênnhân bảo dim ủy quyển, trữ trường hợp các bên tham gia giao dich bao dam

có thöa thuận khác Người sử lý tài sản căn cứ nội dung đã được théa thuận

trong hợp đồng bảo dam để tiến hành xử lý tài sản bảo đảm ma không cẩn

phải có văn bản ủy quyển xử lý tài sẵn của bên bảo đăm

~_ Việc xử lý tai sản bảo đâm để thu hổi nợ không phải là hoạt đông kinh.

doanh tài sản của bên nhân bão đảm

~_ Trong trường hop tai sản bảo dim 1a quyển sit dung đất, nhà ở thì tổ chức, cá nhân mua tải sản bao dim hoặc nhân chính tai sản bão đảm để thay

thể cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bão dim phải thuộc đổi tương được

cấp Giây chứng nhân quyền sử dụng đất, quyển sở hữu nhà 6 và tải sản khác gin liên với đất, trường hợp tổ chức, cá nhân không thuộc đối tượng được cấp Giấy chứng nhân quyên sử dụng đắt, quyền sỡ hữu nha ỡ va tải sẵn khác gắn

Tiên với đất thì chi được hưởng giá tri quyển sử dụng đất, giá trì nhà ở

2.1.2 Phương thức xứ lý tai sin thé chấp là bat động sản

‘Theo nguyên tắc chung, khoản 1 Điều 303 BLDS 2015, các bên có thể

thöa thuận một trong các phương thức xử lý tài sản cảm có, thé chấp sau đây:(1) Ban đầu gia tải sản; (2) Bên nhận bao đâm tự bán tải sén, (3) Bén nhận

bảo đầm nhân chính tai sản dé thay thé cho việc thực hiện ngiĩa vu của bên

‘bdo đâm, (4) Phương thức khác Trong đó, mỗi phương thức có những wa điểm va hạn chế riêng, các bên trong quan hệ thé chấp có thé căn cứ vào các nội dung nảy để lựa chọn phương thức hợp lý nhất để đâm bảo cho giao địch của mình, cụ thể

Thứ nhất, về phương thức bản đầu gia tai sản bao đâm.

Đây là phương thức ưu tiên hang đâu vì nó dim bảo tinh khách quan.Khi xử lý tai sin bảo dim các bên déu mong muốn được nhân lại giả trị nhiều

nhất, do đĩ chỉ cỏ phương thức dau giá thỏa man được lợi ich của cả hai bên Trường hợp xác lập giao dich thé chap các bên cĩ thỏa thuận về việc ban đầu.

giá, thì khi bên cĩ nghĩa vụ khơng thực hiện hoặc thực hiện khơng đúng nghĩa

vụ, bên thé chap hoặc bên nhận thé chap sẽ ký hợp đồng ban dau gia với tổ

chức ban đấu giá

Phương thức này cĩ nhiễu tu di

khai, minh bach, tao sự tin tưởng cho các chi thể tham gia; hơn nữa việc trả

, đây là hình thức bán tải sản cơng

giá theo phương thức tri giá lên, tức là tai sin sẽ được trả giả từ thap (mức giákhối an đầu) lên cao cho đến khi cĩ người trả giá cao nhất vả người đĩ

sẽ mua được tai sản, nhờ đĩ cả người bán và người mua déu sẽ hai long Matkhác, ban đâu giá được thực hiển theo trình tự quy định tại Luật đầu gia taisản từ quá trình niêm yết bán đầu giá, dia điểm, nhằm bao dim cho việc

‘ban đầu giá tải sản thé chap phù hợp với nguyên tắc cơng khai, minh bach, đạt

hiệu quả cao nhất

Tuy nhiên, thực tế cho thấy việc niêm yết tại nơi cĩ bất động sản bán

đâu giá là một việc cực kỷ phức tạp do người cỏ tài sản phải xử lý cổ tình.

khơng tu nguyện thi hành Hình thức bán tai sản bảo dim cơng khai cũng cĩ

thể gây bắt lợi đến uy tín và hoạt động lanh doanh của bên bao dam, chi phí tổ

chức bán đấu giá tài sin khá cao, cĩ hiện tượng thơng ding, ép giá giữa

những người đăng ký mua tài sản đấu giá Bên cạnh đĩ, do chủ thể bán du

giá tai sin khơng cĩ chức năng cưỡng

khi phiên đâu giả đã hồn tất nhưng lại khơng thu được tién vi bến bảo đảm

`, thu giữ tải sẵn thé chấp nên nhiễu

khơng chiu giao tai sản cho bên mua hộc khơng lam thủ tục chuyển nhương quyển sở hữu tai sin cho người trúng đầu giá theo quy định.

Thứ hai, về phương thức ban tai sản bảo đảm

Uu điểm của phương thức này là bên nhân bão dim được chủ đông xử

ly tải sản bảo dim, nhờ đó thủ tục xử lý thé chấp được thực hiện nhanh chóng,

dễ dâng xc định giả trị tải sản cũng như chủ đông trong việc bù trừ nghĩa vu

Tuy nhiên, các quy định của pháp luật chưa làm rõ những trường hợp

nao thi việc bán tài sản can đặt dưới sự kiểm soát của tòa án Nếu bên nhận

‘bo dim được quyền ban tải sản thi cần phải tuân thủ các nghĩa vu gì để tránh lam quyển, sâm phạm đến lợi ich của bến bảo dim hay cia chủ thể khác Do

đó, thực tế phương thức này không thường được sử dung, bởi bên thé chấpkhông yên tâm giao tai sản bao dim cho bên có quyển xử lý

Tint ba, về phương thức nhận chỉnh tai sin bảo đâm để thay thể nghĩa.

vụ trả nợ,

"Thông thưởng khi xác lép biên pháp bảo đâm thi giá trị cũa tải sẵn bảo

dam bằng hoặc lớn hơn nghĩa vụ được bao dim, cho nên các bên có thể théa thuân bên nhận bảo đảm nhận chính tai sin đõ để thay thé cho việc thực hiện

ngtia vu Trường hop gi tr tai sản bảo dim lớn hơn nghĩa vu thì bên nhân bảođầm phải thanh toán lại cho bên bảo dim va ngược lại

Theo quy đính tại Nghị định số 11/2012/NĐ-CP, trường hợp gia trì của

tải sin bão dim lớn hon giá trị của nghĩa vụ được bảo đảm thì bên nhên bão

dam phải thanh toán sổ tiên chênh lệch đó cho bên bao đầm, nhờ đó việc xử

lý tai sin bao đâm được thực hiện nhanh chóng, không tốn nhiều chi phí Tuy

nhiên, kinh nghiệm thực tiễn của các tổ chức tin dung cho thay, dường như.

‘hai bên rat khó tim được sự đồng thuận vẻ gia trị của tai sản bao dam ding để khẩu trừ nghĩa vụ, đấc biệt khi giá tr tài sẵn bao dim tại thời điểm xử lý thấp

‘hon giá trị khoản vay Trong nhiễu trường hợp, tổ chức tín dụng buộc phải chap nhận giá tn của tai sản cao hơn so với giá trị thi trường để có thé thu hồi đứt điểm khoản nợ.

Thứ ne phương thức khác: đây là phương thức được pháp luật dựphòng và cho phép các bên thỏa thuận vẻ cách thức xử lý tai sản bao đảm

Trường hop các bên không có thỏa thuận vé phương thức xử lý tải sản

thể chấp theo quy định nêu trên thi tải sản thé chấp được xử lý bằng phương thức bán đầu giá theo quy định của pháp luật về bán đầu giá Tuy nhiên, Bộ.

luật Dân sự cũng quy đính ngoại trừ các trường hợp mả pháp luật liên quan có

quy đính khác, chẳng han khoăn 2 Điều 149 Luật Nhà ở năm 2014 quy định việc xử lý tải sản thé chấp 1 dự án đầu tư zây dựng nha ở chỉ có thể được thực hiện thông qua việc chuyển nhượng dự án cho chủ thể đủ điều kiện lam chủ đầu tư dự án xây dưng nhà ở bên thöa thuên vẻ cách thức xử lý tải sản

‘bao đâm

3.1.3 Thit tục xứ lý tài sân t là bit động sản

"Trước đây, thủ tục xử lý tài sin bảo đâm được quy đính rai rắc tại các

‘vin bản hướng dẫn ma chưa được quy định thông nhất, dẫn đến nhiêu tranh.

chấp trong quả trình sử lý thì đến BLDS năm 2015 đã bỗ sung quy đính vẻ

thông báo xử lý tai sản bảo dam trên cơ sở pháp điển hóa va phát triển quy

đính của Nghĩ định số 163/2006/NĐ-CP, qua đó tao thuân lợi cho các bêntrong việc xử lý tai sin bảo đảm Cu thể, thủ tục xử lý tai sin thé chấp là batđông sản thực hiện qua các bước sau:

Bude 1 Thông báo về xử i} tài sẵn thé chấp đề thư hiện nghĩa vụ

Theo quy đính tại Điều 300 BLDS năm 2015, trước khi xử lý TSBĐ,

‘bén nhân bảo đảm phải thông bao bang văn ban trong mét thời han hợp lý vẻviệc xử lý tải sản bảo dim cho bên bao dm và các bên cùng nhân bảo đảm.khác Văn bản thông báo vé việc xử lý tai sin bảo dim có néi dung chủ yếu.sau đây: a) Lj do xử j

4) Phương thức, thời gian, dia điểm xứ If tài sản báo đảm ®.

tài sản; b) Nghĩa vụ được bảo ddim; ¢) Mô tá tài sản,

"Về thời hạn thông báo, theo Điều 63 Nghỉ định 163/2006/NĐ-CP thicác bên thoả thuận về thời han sử lý tai sản bao đêm, néu không có thoã thuậnthì người xử lý tải sẵn có quyển quyết định về thời han xử lý, nhưng không,

được trước mười lăm ngày đôi với bat động sin kể từ ngày thông báo về việc.

xử lý tải sin bao dim

'Việc bổ sung quy định tại Điều 300 Bộ luật dân sự nêu trên là can thiết

bõi lẽ, xử lý tai sản bao dam ảnh hưởng trực tiếp đến quyển va lợi ich hợp

pháp của các bên cùng nhận bảo đảm khác Theo nguyên tắc quy định tại khoản 3 Điều 296 BLDS năm 2015, trường hợp phải xử lý tai sản để thực

hiện một nghĩa vụ đến hạn thi các nghĩa vụ khác tuy chưa đến han déu đượccoi là đến han va tất cả các bên cing nhân bao đảm déu được tham gia xử lý

âu bên nhận bảo dim thực hiển xử lý tai sản bảo dim không

thông báo sẽ có nguy cơ ảnh hưởng đến quyên và lợi ích hợp pháp của các

‘bén cùng nhân bảo đảm khác

tai sản Do vay,

Bude 2: Giao tài sản thé chấp đề xứ lƒ'

B6 luật Dân sự năm 2015 đã bổ sung quy định vẻ trách nhiém (nghĩa.vụ) giao TSBĐ cho bên nhận bao dim để xử lý của người đang giữ tải sin

ảo đăm Theo quy định tại Điều 301 BLDS năm 2015 thì: Khi có một trong

"win 3 Đầu ó1 Nghị ảnh 163/2006/NĐ-CP.

các căn cứ xử lý quy định tại Điều 299 của Bộ luật nay, “người đang gi tàt

sản bảo đâm cỏ nghĩa vụ giao tài sẵn bão đãm cho bên nhận bảo đâm đỗ xi:

ý." Trưởng hợp người dang giữ tải sản không giao tải sản thi bên nhận bão

đầm có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết Quy định nay xuất phát tử thực tiễn việc xử lý tải sản bão đâm hiện van còn phụ thuộc quá nhiều vào ý chí của.

‘bén bảo đảm, bên bảo dim thường có thai độ bất hợp tác, chây ÿ, gây khó

khăn, thâm chí không giao tài sin cho bên nhân bảo dim dé sử lý, dẫn đến

hiệu quả xử lý tải sản thể chấp không cao, Nhằm khắc phục bất cập này,

BLDS năm 2015 đã bổ sung quy đỉnh nghĩa vụ mang tinh chất luật định của

người đang giữ tai sin bao dim, đó là phải giao tài sin bao đảm cho bên nhận

xử lý theo quy đính của pháp luật

- _ Trường hop người thé chẩp/người giữ tải sin thé chấp không tự nguyên.giao tài sản thể chấp trong thời hạn thông báo tai bước | thi bên nhân thể chấp

có quyển yêu cầu Téa án giải quyết theo thủ tục tổ tung (trừ trường hợp pháp

uất có quy định khác) Quy định nay là điểm mới của Bộ luật Dân sự năm.

2015, nếu như trước đây pháp luật quy định bên nhận bảo dim có quyển tư xử.

lý TSBĐ theo thỏa thuận trong hợp déng thé chấp khi bên thé chấp không,

giao tải sản thì hiện nay bên nhận tỉ đã bi thu hẹp phạm vi quyền của

‘minh, chủ thé này buộc phải khởi kiên ra Toa án để được quyền xử lý tải sin

‘bao đâm néu bên giữ tải sản bảo đâm không tự nguyện ban giao tải sản thé chấp.

Negodi ra, Bộ luật Dân sự có loại trừ một số trường hợp khác mã pháp

luật quy đính bên nhân thé chấp có quyển thu giữ tài sin thé chấp không qua phương thức tổ tung tại Tòa án Đó là quyển thu giữ tài sn bảo đảm theo Nghị quyết số 42/2017/QH14 ngày 21 tháng 6 năm 2017 của Quốc hội vẻ thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng Theo đó, Điểu 7 Nghị quyết 42

quy định: Trường hợp bên bao đảm, bên giữ tài sản không giao tải sin bảo

đầm cho tổ chức tín dung, chi nhánh ngân hang nước ngoài, tổ chức mua bán,

xử lý nợ xấu để xử lý thì tổ chức tin dung, chi nhánh ngân hang nước ngoai,

tổ chức mua bán, xử lý nợ xdu được thn giữ tài sản bảo adm, Để thực hiện quyển nay, TCTD, chi nhánh ngân hang nước ngoải, tổ chức mua bán, xử ly

nơ xấu có quyển thu giữ TSBĐ của khoản nợ xấu của bến bảo đâm, bên giữtải sẵn bao dm của khoản nợ xâu khi đáp ting đây đũ các điều kiện sau đây:

- Khi xây ra trường hợp xử lý tdi sẵn bao dim theo quy định tại Điều 299

của Bồ luật Dân sự năm 2015,

~_ Tại hợp dong bao dim có thỏa thuận về việc bên bảo đâm đồng ý cho

TCTD, chỉ nhánh ngân hing nước ngoài có quyển thu giữ TSBĐ của khoăn

nơ xấu khi sảy ra trường hợp xử lý TSBĐ theo quy định cia pháp huật,

= Giao dich bao đầm hoặc biên pháp bao dam đã được đăng ky theo quy

định của pháp luật,

- _TSBĐ không phải là tài sin tranh chấp trong vụ án đã được thu ly

nhưng chưa được giải quyết hoặc dang được gidi quyết tại Tòa án có thẩm quyển, không đang bi Tòa án áp dung biện pháp khẩn cấp tam thời, không

đang bị kê biên hoặc áp dụng biện pháp bảo đăm thi hành n theo quy địnhcủa pháp luật,

- TCTD, chỉ nhánh ngân hang nước ngoài, tổ chức mua bản, xử lý nợ

xâu đã hoàn thành nghĩa vụ công khai thông tin theo quy định của pháp luật

Bước 3° Thanh toán bảo đẫm nghĩa vụ

có được

‘Theo quy định tại Diéu 307, 308 Bô luật Dân sư 2015, số

từ việc xử lý tai sin chấp trước tiên sẽ được dùng để thanh toán chỉ phí bảo

quản, thu giữ va xử lý tải sản thé chấp Nếu số tiễn có được từ việc xử lý tatsản thé chấp sau khi thanh toán các chi phi này lớn hơn gia tri nghĩa vụ được

‘bdo đảm thi số tién chênh lệch sẽ được trả cho bên thé chấp Ngược lại, nếu sốtiên có được từ việc xử lý tải sẵn thể chấp sau kửi thanh toản chỉ phí bảoquản, thu giữ và xử lý tải sản thé chấp nhỏ hơn gia tri nghĩa vu được bảo đảmthì phân nghĩa vu chưa được thanh toán được zác định la nghĩa vụ không có

‘bdo dim, trừ trường hợp các bên có théa thuận bé sung tai sản bảo dim Bến

nhận bao dam có quyền yêu cầu bên có nghĩa vu được bảo dim phải thực hiệnphân nghĩa va chưa được thanh toán

"Trường hop một tải sản dùng dé bao dim nhiễu nghĩa vụ th thứ tự ưu

tiên thanh toán giữa các bên cùng nhân tai sin bảo dim như sau:

~ _ Trường hợp các biến pháp bao dim déu phát sinh hiểu lực đối khángvới người thứ ba thi thứ tư thanh toán được sắc định theo thứ tư xác lap hiểu.Tực đôi kháng,

~_ Trường hợp có biên pháp bao dim phat sinh hiệu lực ối kháng với người thứ ba va có biện pháp bao dim khống phát sinh hiệu lực đổi kháng với

người thứ ba thi nghĩa vụ có biển pháp béo đâm có hiệu lực đổi kháng vớingười thứ ba được thanh toán trước,

~_ Trường hop các biện pháp bảo dim đều không phát sinh hiệu lực đốikháng với người thử ba thi thứ ty thanh toán được xác đính theo thứ tự sáclập biện pháp bão đảm

Tuy nhiên, thứ tự ưu tiên thanh toán nêu trên có thể thay đôi, néu các 'tên cùng nhận thé chap có thỏa thuận thay đồi thứ tự ưu tiên thanh toán cho