PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG, XÁC ĐỊNH KHÁCH HÀNG MỤC TIÊU VÀ LẬP KẾ HOẠCH TIÊU THỤ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Phân tích thị trường bất động sản Thị trường bất động sản khu vực động anh, là một khu vực
Phân tích thị trường, xác định khách hàng mục tiêu và lập kế hoạch tiêu thụ bất động sản
Phân tích thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản khu vực động anh, là một khu vực đang phát triển cùng với chính sách của thủ đô
Xét về hạ tầng, nhiều cây cầu “nghìn tỷ” mới bắc qua sông Hồng và sông Đuống đều đang trong lộ trình triển khai, trong đó có cầu Tứ Liên Kế hoạch phát triển mạng lưới giao thông liên vùng hiện đại và đồng bộ cũng đang ngày một kiện toàn Quy hoạch phân khu sông Hồng, sông Đuống mới được phê duyệt… Đây đều là những lợi thế đáng chú ý về hệ thống cơ sở hạ tầng, không chỉ giúp rút ngắn thời gian vào trung tâm
Hà Nội hay dễ dàng kết nối tới các tỉnh thành lân cận, mà còn là đòn bẩy mang tới cơ hội tăng giá cho bất động sản Đông Anh trong tương lai.
Ngoài ra, nhờ sở hữu lợi thế về vị trí và quỹ đất, Đông Anh hiện là lựa chọn hàng đầu của những “ông lớn” địa ốc như Vingroup, Sun Group, Eurowindow Holding cùng hàng loạt những đại dự án, đại đô thị quy mô, góp phần “thay da đổi thịt” khu vực, đáp ứng nhu cầu an cư ngày một tăng cao cũng như thu hút làn sóng cư dân mới về sinh sống Nhờ vậy, Đông Anh trở thành tâm điểm hấp dẫn các nhà đầu tư cá nhân lựa chọn và nắm bắt cơ hội.
1.1.1 Nhu cầu chung cư ở Hà Nội
Theo dữ liệu thị trường bất động sản Hà Nội do Batdongsan.com.vn công bố, trong 2 tháng đầu năm, định lượng tìm kiếm căn hộ chung cư tại Hà Nội tăng 23%, Tỷ lệ này tại nhà riêng là 13%, đất thổ, đất nền là 8% Đặc biệt, lượng tìm kiếm tập trung ở phân khúc dân cư bình dân có giá 25 triệu đồng / m2 tăng lên 36% so với tháng trước, cho thấy nhu cầu nhà giá rẻ của người dân vẫn rất lớn
Nhu cầu mua nhà tăng cao bất chấp thị trường căn hộ Hà Nội đã thiết lập mặt bằng mới Theo Batdongsan.com.vn, giá chung cư bình dân tại Hà Nội năm 2021 đã tăng tới8%, tính riêng tháng 2/2022 cũng đã tăng khoảng 4,4% so với tháng 12/2021.
Nguồn cung cấp hiếm, giá chung cư Hà Nội bật tăng đầu năm và được dự báo giá sẽ tiếp tục được nâng cao trong năm 2022
Trọng phân khúc dân cư, hàng loạt dự án tại Nam Từ Liêm, Hà Đông, Mỹ Đình, Gia Lâm, Hoài Đức… giá cũng được đẩy lên từ 10-20% so với mức giá cách đây 1 năm. Nhiều khu vực xa hơn như Hoài Đức, Gia Lâm, Đông Anh, giá căn hộ trước đây thường ở mức 18-20 triệu đồng / m2 thì nay dần dần dần dần dần thu về mức 30 triệu đồng / m2, thậm chí xuất hiện những dự án giá lên đến 60 triệu đồng / m2.
Nhận định về giá nhà ở năm 2022, nhiều chuyên gia dự báo xu hướng tăng giá trên thị trường chung cư HN vẫn sẽ tiếp tục diễn ra nguồn cung cấp căn hộ vừa túi tiền khan hàng, vật liệu tăng giá cao, quỹ đất ngày càng khan hiếm Nguồn cung cấp sản phẩm mới giá dưới 30 triệu đồng / m2 tại Hà Nội hầu như không có, rất có thể các căn hộ có giá dưới 30 triệu đồng tại Hà Nội sẽ “tuyệt đối” giống như tại Tp.HCM.
Giá chung cư tăng chóng mặt khi thu nhập của đại bộ phận lao động thành thị không thể tăng giá nhà nhanh Mua căn hộ tại Định Công do Chủ đầu tư liên tục tăng giá, vợ chồng chị Thu Hương (Hoàn Kiếm, Hà Nội) đành thôi hướng tìm mua căn hộ ở xa trung tâm hơn: “Trước tết căn hộ 56m2 tôi định mua có giá 1,8 Tỷ đồng thì thời điểm hiện tại đã tăng lên 2,15 Tỷ đồng Những giá chung cư khoảng 25 – 30 Triệu đồng / m2 rất hiếm Với đồng ngân sách 1,8 tỷ đồng, vợ chồng tôi quyết định chuyển hướng tìm mua căn hộ 2 phòng ngủ ở Gia Lâm, Đông Anh hoặc Thanh Trì vì lo ngại sẽ tăng tiếp ”.
Ví dụ nhiều năm được hơn 1 tỷ đồng, chị Thanh Mai quê ở Thanh Hóa cũng không chọn được căn hộ phù hợp, chị cho biết giá căn hộ thực tế tại nhiều dự án chênh lệch thêm 300 triệu – 500 triệu đồng với thời gian mở bán, chị đang cân nhắc vay thêm ngân hàng: “Giá thuê nhà cũng tăng chóng mặt, nếu chậm chân, gia đình tôi có thể phải mất thêm vài trăm triệu đồng mới có thể mua nhà”, chị Mai chia sẻ shared.
1.1.2 Chung cư tốt tại hà nội
Chấp nhận thực tế giá nhà ngày càng tăng cao, người mua nhà tại Hà Nội đang tranh thủ tìm các dự án hiếm hoi đang triển khai còn trong tầm giá 25-30 triệu đồng / m2 như Anland Premium Dương Nội, Hà Nôi giá 30 Triệu đồng, One 18 Ngọc Lâm giá 26 triệu đồng, Tecco Tứ Hiệp 27 triệu đồng / m2…
Trong số đó, Eurowindow River Park đang ghi điểm thị trường bởi chất lượng cao cấp, định giá bình dân chỉ từ 25 triệu đồng / m2, đã đi vào vận hành Tính chỉ từ 1,7 tỷ đồng, khách hàng có thể sở hữu căn hộ ngủ, cùng nhiều lựa chọn hoàn thiện: thô hoặc cơ bản.
Eurowindow River Park đã đón 70% dân cư đến nơi sinh sống, hệ thống tiện ích thỏa mãn nhu cầu cảnh quan, sinh hoạt, nghỉ giải trí cho dân cư.
Eurowindow River Park nằm ngay trên đường Trường Sa, chân cầu Đông Trù, chỉ cách Phố cổ 15 phút di chuyển Dự án chủ sở hữu hệ thống hữu ích đa dạng như bể tổ hợp mùa, vườn dạo trên cao, sân chơi trẻ em… và các thiết bị trang, cao cấp như hệ thống Eurowindow cách âm cách nhiệt, thang máy cao độ, hệ thống an ninh 24/7 đảm bảo công ty chất lượng và tạo môi trường sống an toàn cho dân cư.
Không chỉ vậy, dự án Eurowindow River Park gần các tiện ích của khu vực như trường học, bệnh viện, siêu thị BigC, Aeon Mall Long Biên,… đáp ứng đầy đủ, tối ưu, nhu cầu sinh hoạt, thiết lập sức mạnh khỏe, vui chơi giải trí của khách hàng.
Hầu hết các căn hộ tại khu đô thị Eurowindow River Park sở hữu tầm nhìn toàn bộ sông Hồng, sông Đuống.
Dự án Eurowindow River Park bao gồm hơn 2.000 căn hộ chung cư, hiện có tới 70% dân cư về ở, tạo thành một cộng đồng văn minh, hòa đồng Dự án mở cuối căn hộ bán quỹ.
Xác định khách hàng mục tiêu
Bảng 1.2 Các nhóm phân khúc khách hàng
Phân khúc khách hàng Đặc điểm Nhu cầu Cách tiếp cận
Phân khúc giá rẻ Có thu nhập thấp
Chung cư thường, được hỗ trợ tài chính
1500 trđ quan tâm về giá cả: giá càng thấp càng tốt.
☑️ Thông điệp: Đưa ra mức giá thấp nhất, kèm theo chiết khấu, khuyến mãi,…
☑️ Kênh quảng cáo: website rao vặt, phát tờ rơi, mạng xã hội, tin nhắn SMS di động, email…
Phân khúc tầm trung Chung cư và được khách hàng đánh giá tốt
Có nhiều sự lựa chọn
quan tâm đến vị trí của dự án hơn.
Tiện ích mà dự án mang lại
☑️ Thông điệp: nhấn mạnh giá và vị trí của bất động sản.
☑️ Kênh quảng cáo: Với những khách hàng tầm trung, bạn cũng có thể spam các nguồn website rao vặt, SMS di động, mạng xã hội… nên chuẩn bị tốt bài viết trước khi post lên các diễn đàn để tạo sự thu hút, hấp dẫn, thu hút khách hàng.
Phân khúc cao cấp cạnh tranh nhau về tiện ích và chất lượng dịch vụ Giá: 3 – 5 tỷ
quan tâm vị trí của dự án có nằm tại các khu vực trọng điểm của thành phố
tiện ích dự án đó như thế nào
lựa chọn môi giới, am hiểu sâu dự án và nhiều kinh nghiệm
☑️ Thông điệp: Bạn nên đưa ra các điểm mạnh của dự án để khách hàng thấy được vị trí thuận lợi, tiện ích hiện đại… theo đúng mối quan tâm của đối tượng này.
☑️ Kênh tiếp cận: Bạn nên phân loại data base khách hàng thật kỹ, tuyệt đối không spam mọi hình thức vì khách hàng phân khúc này đã chuyên nghiệp Nếu có thể nên đầu tư vào quảng cáo với các database VIP, đầu tư email chào bán chuyên nghiệp, hình ảnh sắc nét…
☑️ biệt thự nghỉ dưỡng, biệt thự đơn lập, biệt thự liền kề, biệt thự song lập,
☀️ Thị trường bất động sản VIP đa phần đều là khách hàng thượng lưu, những người thành đạt,
☀️ Thông thường khách hàng phân khúc này có chuyên gia tư vấn bất động sản riêng,
➡️ do đó nếu muốn cạnh tranh ở thị trường này đòi hỏi nhà môi
☑️ nhà phố shophouse, căn hộ penhouse, căn hộ duplex, căn hộ vườn.
➡️ Các dự án này thường có giá từ 5 tỷ trở lên. những doanh nghiệp và thu hẹp hơn về số lượng khách hàng Họ chọn lựa một dự án để đầu tư hay để ở chủ yếu quan tâm đến giá trị họ nhân được, như thương hiệu, không gian, an ninh, tiện ích, dịch vụ, giới BĐS
➡️ phải chuyên nghiệp, uy tín và am hiểu sâu về dự án.
Bảng 1.3 Khách hàng mục tiêu
Sản phẩm Phân khúc khách hàng Thu nhập Độ tuổi Mục đích mua
15-20 triệu đồng/ tháng 25-35 tuổi Mua để ở và đầu tư
Lập kế hoạch tiêu thụ bất động sản
Bảng 1.4 Kế hoạch tiêu thụ bất động sản
Công việc Nội dung Thời gian
Tìm hiểu sản phẩm dự định tiêu thụ (Lời mở đầu)
-Tìm hiểu sản phẩm tiêu thụ
-Các thông tin về cơ sở hạ tầng tiền ích của dự án
Xác định mục tiêu tiêu thụ (Lời mở đầu)
Phân tích thị trường (phần 1.1) -Phân tích thị trường bất động sản khu vực đông anh
-nhu cầu sản phẩm dự định bán
Xác định khách hàng mục tiêu
-Phân chia phân khúc khách hàng
-Xác định nhóm, phân khúc khách hàng hướng tới
2-3 ngày Định giá bất động sản -Tìm các bất động sản tưởng đồng để so sánh
-Thực hiện so sánh, điều chính để định giá bất động sản cần bán
Phân tích đối thủ cạch tranh: -Xác định đối thủ cạnh tranh
-Xác định điểm mạnh, điểm yếu của đối thủ và bản thân
-Tăng sức cạnh tranh cho sản phẩm
Lập đội nhóm tiêu thụ: -Tuyển thành viên để lập nhóm tiêu thụ 5-7 ngày
Tổ chức tuyển truyền, quảng cáo sản phẩm
-Xác định phương thức quảng cáo, marketing sản phẩm: quảng cáo trực tiếp, trực tuyến, các diễn đàn, sàn bất động sản,….
-Có thể tự thực hiện quảng cáo, thuê một bên đứng ra quảng cáo sản phầm
Lập kế hoạch gặp gỡ khách hàng mục tiêu, đàm phấn, chốt sale
-Lên kế hoạch gặp gỡ khách hàng: có thể tham gia vào các hội thảo diễn đàn, hội nghị,
-Phân chia công việc đội nhóm trực 24/7 tư vấn, tiếp thị và chốt đơn
Chăm sóc sau khách hàng -Sau khi bán sản phẩm cần thường xuyền gọi điện hỏi thăm về độ hài lòng của khách hàng
Định giá bất động sản
Cơ sở lý thuyết về phương phương pháp định giá bất động sản
1) Định giá bất động sản thông qua phương pháp so sánh
Phương pháp so sánh định giá bất động sản được sử dụng trong việc định giá nhà và đất của một gia đình Đôi khi được gọi là cách tiếp cận dữ liệu thị trường, nó là ước tính giá trị thu được bằng cách so sánh một tài sản với các tài sản được bán gần đây với các đặc điểm tương tự Những đặc tính tương tự được gọi là so sánh được , và để cung cấp một sự so sánh giá trị phải:
Càng giống với tài sản chủ đề càng tốt Đã được bán trong năm ngoái trong một thị trường cạnh tranh mở Đã được bán trong điều kiện thị trường điển hình
Nên có 3-4 đối tượng so sánh trong quá trình định giá bất động sản Các yếu tố quan trọng nhất cần xem xét khi lựa chọn so sánh là kích thước, tính năng có thể so sánh và – có lẽ là hầu hết – vị trí, có thể có ảnh hưởng to lớn đến giá trị thị trường của một tài sản.
Tuy nhiên, vì không có hai bất động sản nào giống nhau hoàn toàn, nên việc định giá sẽ được thực hiện để tính đến các tính năng không giống nhau và các yếu tố khác sẽ ảnh hưởng đến giá trị, bao gồm:
Tuổi và tình trạng của bất động sản
Ngày bán (so sánh dựa trên tình hình kinh tế)
Vị trí, vì các tài sản tương tự có thể khác nhau về giá từ khu phố này sang khu phố khác
Các tính năng vật lý, bao gồm kích thước lô, cảnh quan, loại và chất lượng xây dựng, số lượng và loại phòng, không gian sống vuông, sàn gỗ cứng, nhà để xe, nâng cấp nhà bếp, lò sưởi, hồ bơi, không khí trung tâm, vv Định giá bất động sản thông qua phương pháp so sánh là phương pháp sử dụng rộng rãi và phổ biến nhất hiện nay ở Việt Nam cũng như nhiều nước trên thế giới. Ưu điểm: Đơn giản, dễ áp dụng, được công nhận vì nó dựa vào giá thị trường.
Khi sử dụng định giá bất động sản thông qua phương pháp so sánh bắt buộc phải có thông tin về các dữ liệu lịch sử đã giao dịch.
Rất khó có thể tìm được một tài sản đang được mua bán trên thị trường hoàn toàn giống với tài sản thẩm định giá.
2) Định giá bất động sản thông qua phương pháp thu nhập (còn gọi là phương pháp đầu tư hoặc phương pháp vốn hóa) Định giá bất động sản thông qua phương pháp thu nhập dựa trên mối quan hệ giữa “tỷ lệ hoàn vốn” mà nhà đầu tư yêu cầu và “thu nhập ròng” mà một tài sản tạo ra Nó được sử dụng để ước tính giá trị của các tài sản tạo thu nhập như khu chung cư, tòa nhà văn phòng và trung tâm mua sắm Việc đánh giá bằng cách sử dụng phương pháp vốn hóa thu nhập có thể khá đơn giản khi tài sản chủ thể có thể được dự kiến sẽ tạo ra thu nhập trong tương lai và khi chi phí của nó có thể dự đoán và ổn định.
Giá trị hiện tại của tài sản = Thu nhập ròng / Tỷ suất vốn hóa
* Thu nhập ròng hàng năm = Doanh thu hàng năm – Chi phí phát sinh hàng năm
* Tỷ suất vốn hóa: là tỷ suất của lợi tức mong đợi trong một năm trên tổng giá trị tài sản (dựa vào giá trị tài sản tương tự giao dịch trên thị trường). Ưu điểm: Dễ sử dụng, đơn giản,
Nhược điểm: Do phụ thuộc vào ý muốn chủ quan của từng cá nhân nên việc xác định tỷ suất vốn hóa chính xác là phức tạp
3) Phương pháp 3: Định giá bất động sản thông qua phương pháp chi phí( phương pháp giá thành) Định giá bất động sản thông qua phương pháp chi phí có thể được sử dụng để ước tính giá trị của các bất động sản đã được xây dựng/sửa chữa/cải thiện Phương pháp này bao gồm các ước tính riêng biệt về giá trị của (các) bất động sản, có tính đến khấu hao. Các ước tính được cộng lại với nhau để tính giá trị của toàn bộ tài sản được cải thiện.
Giá trị tài sản = Giá trị ước tính của lô đất + Chi phí tái tạo hay chi phí thay thế công trình xây dựng trên đất – Giá trị hao mòn tích lũy của công trình xây dựng. Ưu điểm: áp dụng đối với những tài sản không có cơ sở để so sánh trên thị trường do sử dụng cho mục đích riêng biệt.
Chi phí không phải lúc nào cũng bằng với giá trị; giá trị thị trường toàn bộ không hẳn là giá trị của từng bộ phận cộng lại.
Khấu hao mang tính chủ quan.
Thẩm định viên về giá phải có kinh nghiệm.
4) Phương pháp 4: Định giá bất động sản thông qua lợi nhuận của bất động sản đó thu được (hay phương pháp hạch toán) Định giá bất động sản thông qua lợi nhuận của bất động sản là phương pháp dựa vào sự phân tích về khả năng sinh lợi ước tính của bất động sản thông qua việc kinh doanh trừ đi tất cả các chi phí phát sinh trong quá trình kinh doanh Số dư còn lại sẽ là thu nhập thực tế hàng năm của bất động sản sau đó chuyển hóa thành vốn theo phương pháp đầu tư.
Phương pháp này được sử dụng để xác định giá các bất động sản đặc biệt như khách sạn, rạp chiếu phim và những tài sản khác mà giá trị của nó chủ yếu phụ thuộc vào khả năng sinh lời từ bất động sản đó.
Giá trị bất động sản = Lợi nhuận ròng / Lãi suất vốn hóa Ưu điểm: đơn giản dễ sử dụng.
Khó khăn trong việc xác định lãi suất vốn hóa do:
Chỉ áp dụng đối với những tài sản mà hoạt động của nó tạo ra lợi nhuận.
Lợi nhuận ước tính có thể không phản ánh được mức độ thu nhập thực Đòi hỏi thẩm định viên có kiến thức về loại hình kinh doanh này.
Căn cứ lựa chọn và xác định phương pháp định giá BĐS
Phương pháp so sánh trực tiếp thường được áp dụng để thẩm định giá bất động sản trong các trường hợp sau:
Các tài sản có tính đồng nhất như: Căn hộ, chung cư, dãy nhà kiểu mẫu, các ngôi nhà riêng biệt và bán riêng biệt, các phân xưởng, các nhà kho trên một mặt bằng, nhóm văn phòng và nhóm cửa hiệu.các mảnh đất trống.
Phương pháp so sánh trực tiếp được sử dụng trong thẩm định giá bất động sản có những ưu và nhược điểm như sau: Ưu điểm: Đây là phương pháp định giá đơn giản và được áp dụng nhiều trong thực tế.
Phương pháp này ít gây khó khăn về mặt kỹ thuật vì không có công thức hay mô hình cố định mà chỉ dựa vào mức giá các thửa đất trống tương tự trước đó để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá Ngoài ra, đây cũng là cơ sở để thực hiện các phương pháp thẩm định giá khác
Nhược điểm: Phương pháp này chỉ áp dụng với trường hợp phải có những giao dịch tương tự trước đó ở trong cùng khu vực thì mới có thể áp dụng để so sánh được
5 bước trong quy trình thẩm định giá bất động sản
Quy trình thẩm định giá bất động sản được thực hiện theo 5 bước như sau:
Bước 1: Tìm kiếm các thông tin về tài sản là bất động sản đã được giao dịch trong thời gian gần nhất phù hợp với các điều kiện đặt ra.
Bước 2: Phân tích, kiểm tra các bất động sản được đem ra so sánh để xác định giá trị và để đảm bảo các bất động sản này có thể so sánh được.
Bước 3: Lựa chọn thêm 3-5 bất động sản tương đồng nhất để đem ra so sánh.
Bước 4: Xác định những yếu tố khác nhau giữa bất động sản định giá và bất động sản đem ra so sánh, thực hiện điều chỉnh như sau:
Nếu tốt hơn thì điều chỉnh giảm.
Nếu xấu hơn thì điều chỉnh tăng.
Bước 5: Ước tính giá trị bất động sản cần định giá trên cơ sở giá của các bất động sản đã điều chỉnh.
Trên đây là những chia sẻ của DauGia.Net về phương pháp so sánh trực tiếp trong thẩm định giá bất động sản Hy vọng rằng bài viết này sẽ giúp bạn đọc có thêm những kiến thức trong quá trình thẩm định giá bất động sản để thực hiện một cách chính xác nhất.
Định giá toàn bộ BĐS, định giá cho thuê/bán
Bảng 2.5 So sánh các bất động sản
Yếu tố so sánh Eurowindow River Park Đông Anh Vinhome Ocean Park Gia
Lâm Sunshine City Tây Hồ Hà Nội Melody
Vị trí Đông Hội, Đông Trù, Đông
Xã Dương Xá, Gia Lâm, Hà Nội
Khu đô thị Nam Thăng Long,
Hà Nội Đường Bằng Liệt, Phường Hoàng Liệt, Hoàng Mai,
Giá bán 2176 triệu đồng 4263 triệu đồng 2428,8 triệu đồng
Giá bán/m2 32 trđ/m2 43,5 trđ/m2 33 trđ/m2
Pháp lý Số hồng Sổ hồng Số hồng Sổ hồng
Cơ sở hạ trên tuyến đường 5 gần các Phía Tây Bắc dự án tiếp Tọa lạc tại tâm điểm của hạ như : Cầu Đông Trù, Cầu Long
Biên, Cầu Nhật Tân, Cầu Tứ
Liên rộng 40m (tuyến đường Đông Dư – Dương Xá).
Phía Đông Bắc là đường quy hoạch rộng 40m.
Phía Đông Nam tiếp giáp khu dân cư hiện có xã Kiêu Kỵ.
Phía Tây Nam là mặt đường quốc lộ 5B – đường cao tốc Hà Nội – Hải Phòng.
Nam sông Hồng, ngay sát toà tháp VietinBank - biểu tượng tài chính mới của Hà Nội.
02 Dễ dàng kết nối tới các trục giao thông chính như cầu Thăng Long, cầu Nhật Tân, đường vành đai 2, vành đai 3,
03 Ngay sát tuyến metro số
02 Nam Thăng Long – Trần Hưng Đạo. nhất khu vực, đáp ứng đủ đầy nhu cầu về giáo dục, y tế, thương mại, giải trí…
Kề cận tuyến đường sắt trên cao Cát Linh – Hà Đông hiện hữu & 3 tuyến số 1,4,8 quy hoạch tương lai, mở ra kết nối không giới hạn và bảo chứng cho giá trị căn hộ.
Hướng Tây – Bắc Đông – Bắc Tây – Bắc Tây - Nam
Khu vui chơi trẻ em
Khu tập thể dục thể thao
Khu vui chơi trẻ em
Trung tâm mua sắm Hầm gửi xe
Trường học hệ thống hơn 40 tiện ích nội khu ( Trung tâm mua sắm, Spa, Gym, ) Cùng với các tiện ích có sẵn trong khu đô thị Ciputra như sân Golf, trường học quốc tế,
Trung tâm thương mại, siêu thị mua sắm sầm uất.
Bể bơi ngoài trời, bể bơi trong nhà.
Bãi đỗ xe thông minh và vô vàn tiện ích khác
Khu phụ trợ kỹ thuật
Lối vào hầm để xe thông minh
Khu thể thao đa năng
Công viên trẻ em Sun Square
Khu tiểu cảnh Melody Garden
Trường mẫu giáo Điều chỉnh thông tin dự án:
Bảng 2.6 Điều chỉnh thông tin dự án
Yếu tố so sánh Eurowindow River Park Đông Anh Vinhome Ocean Park Gia
Hà Nội Hà Nội Melody
Theo phương pháp so sánh ta sẽ lấy giá bán/m2 đã điều chỉnh của các dự án so sánh sau đó lấy chung bình cộng để tính giá căn bộ cần định giá
Từ số liệu tính toán trên => Giá bán/m2 ở EuroWindow River Park (trđ/m2)
Lựa chọn phương án tiêu thụ
Cơ sở lý thuyết về các hình thức tiêu thụ BĐS
3.1.1 Tự tổ chức tiêu thụ
Chủ của dự án sẽ tự mk bán và tiêu thụ
3.1.2 Ủy thác cho môi giới tiêu thụ
Thông qua bên thứ 3 như cò đất, hay môi giới bất động sản,
Căn cứ lựa chọn và xác định phương án tiêu thụ
Quyết định lựa chọn từ tổ chức tiêu thụ bất động sản.
Xác định điều kiện mở bán cho thuê BĐS
Khoản 1 Điều 118 Luật nhà ở 2014 quy định điều kiện để nhà chung cư được phép bán gồm:
Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây: a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản
2 Điều này; b) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn; c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; d) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.
Các điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
Lưu ý: đối với việc mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lại thì không bắt buộc phải có giấy chứng nhận theo quy định tại điểm a khoản 2 Điều này
Các giấy tờ chứng minh điều kiện, nhà ở tham gia giao dịch đối với trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều 118 của Luật Nhà ở được hướng dẫn tại Điều 72 nghị định
99/2015/NĐ-CP như sau: “Trường hợp thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai thì phải có các giấy tờ theo quy định tại Khoản 1 Điều 148 của Luật Nhà ở”
Như vậy, theo quy định của pháp luật điều kiện mua bán căn hộ chung cư là: có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở; không bị tranh chấp khiếu nại, đang trong thời hạn sử dụng; không bị kê biên thi hành án, không bị kê biên để đảm bảo thi hành quyết định hành chính; không bị thu hồi, giải tỏa, phá dỡ Đối với nhà ở hình thành trong tương lại thì không phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở khi thực hiện giao dịch mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai.
Tuy nhiên, đối với Bất động sản hình thành trong tương lai khi đưa vào kinh doanh phải đủ các điều kiện quy định tại Điều 55 Luật kinh doanh Bất động sản như sau:
1.Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.
2.Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.
Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.
Như vậy đối với dự án nhà chung cư có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó Đồng thời phải có phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh và được cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh chấp thuận về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.
Ngoài ra, để được phép mua bán chung cư, các bên bán, bên mua phải đáp ứng điều kiện được phép giao dịch nhà ở Cụ thể các bên phải thỏa mãn các điều kiện theo Điều
119 Luật Nhà ở 2014 quy định điều kiện của các bên khi tham gia giao dịch về nhà ở như sau:
1.Bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở phải có điều kiện sau đây: a) Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của Luật này và pháp luật về dân sự; trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải là người đã mua nhà ở của chủ đầu tư hoặc người đã nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở; b) Nếu là cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự; nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân,trừ trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương.
2.Bên mua, thuê, thuê mua nhà ở, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, nhận đổi, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận thế chấp, mượn, ở nhờ, được ủy quyền quản lý nhà ở là cá nhân thì phải có điều kiện sau đây: a) Nếu là cá nhân trong nước thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện các giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự và không bắt buộc phải có đăng
- ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch; b) Nếu là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật Việt Nam, phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của
Luật này và không bắt buộc phải có đăng ký tạm trú hoặc đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch.
3.Bên mua, thuê, thuê mua nhà ở, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, nhận đổi, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận thế chấp, nhận góp vốn, được ủy quyền quản lý nhà ở là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân và không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh, nơi thành lập; trường hợp là tổ chức nước ngoài thì phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật này; nếu tổ chức được ủy quyền quản lý nhà ở thì phải có chức năng kinh doanh dịch vụ bất động sản và đang hoạt động tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
Triển khai tiêu thụ bĐS
Tìm hiểu sản phẩm dự định tiêu thụ
Thực hiện bởi: cá nhân
- Tìm kiếm và tổng hợp thông tin thông qua các trang web, thông qua chủ đầu tư dự án, thông qua các diễn đàn bất động sản.
- Đến tận nơi dự án để thực hiện khảo sát, kiểm chứng bất động sản
Phân tích thị trường
Thực hiện bởi: cá nhân
- Thực hiện tìm hiểu khu vực thực hiện dự án, địa hình, thời tiết, đặc điểm kinh tế
- xã hội, vị thế của khu vực
- Nguồn: Có thể tìm thông tin thông qua mạng internet, hoặc có thể là trên các diễn đàn bất động sản, đến trực tiếp khu vực dự án để tìm hiểu thực trạng thực tế của khu vực, đến các
Định giá bất động sản;
Thực hiện bởi: bởi cá nhân
Tìm hiểu, thu thập thông tin các dự án so sánh, các dự án chung cư quanh khu vực Hà Nội, sau đó chọn ra các chỉ tiêu để thực hiện so sánh giữa các dự án, ở đây bài luận chọn ra các chỉ tiêu so sánh là:
Sau khi xác định được các yếu tố so sánh thì ta thực hiện điều chỉnh dựa trên các thông tin so sánh để có thể cân bằng các yếu tố so sánh của bất động sản so sánh với bất động sản định giá
Cuối cùng sau khi điều giá của các bđs so sánh ta tiền hành tính giá bất động sản cần định giá bằng cách tính trung bình cộng của các bất động sản so sánh.
Phân tích đối thủ cạch tranh
Thực hiện bởi: cá nhân
Lấy thông tin từ đối thủ cạnh tranh Thu thập từ các trang web thông tin chính thức của các dự án chung cư cao cấp
Lên các trang bất động sản uy tín để xem về lượng tương tác, các điểm mạnh điểm yếu của dự án từ đó có chính sách bán hàng, quảng cáo để có thể cạnh tranh với các đối thủ.
Lập đội nhóm tiêu thụ
Cần tuyển dụng và lập ra một đội nhóm tiêu thụ bất động sản:
- Đội bán hàng chốt sale: có thể làm thông qua nhiều phương thức cả trực tuyến và trực tiếp
- Đội chăm sóc khách hàng: gọi điện chăm sóc khách hàng sau khi khách hàng đã mua sản phẩm
- Từ 22 tuổi trở lên, tốt nghiệp cao đẳng trở lên
- Giao tiếp tốt, ăn nói lưu loát, nhanh nhẹn, năng động, ham học hỏi, tác phong lịch sự, chuyên nghiệp.
- Yêu thích kinh doanh và đam mê Bất động sản.
Tuyển dụng: có thể đăng tin tuyển dụng qua mạng xã hội, hay đăng tin qua các trang web tuyển dụng,…Các kênh tuyển dụng này thì có thể miễn phí hoặc chi phí thấp mà lại mạng lại hiệu quả Vì đối tượng tương tác của các kênh này chủ yếu là các bạn trẻ nhóm lao động năng động và nhiệt huyết.
Tổ chức tuyển truyền, quảng cáo sản phẩm
Đầu tiên có thể kể đến Showroom – Phòng trưng bày
Thường thì phòng làm mẫu ngốn rất nhiều tiền và bị bỏ đi khi hết thời gian trưng bày. Đi kèm theo đó là tiền chi trả cho các buổi Event giới thiệu showroom cũng như căn hộ, và việc đầu tư cho buổi event sang trọng là điều cần thiết để gây ấn tượng với khách hàng Chủ đầu tư cũng bỏ ra một khối tiền lớn cho việc chạy quảng cáo trên truyền hình, phim ảnh, sóng radio đến chạy ads báo chí
Chi phí thiết kế showroom dao động khoảng 250.000 đ/m2 Chi phí thu công hết khoảng 3,5-4 triệu đồng/m2
Tham gia các hội thảo về bất động sản để quảng bá sản phẩm của mình và tiếp xúc vs nguồn khách hàng tiềm năng Quan trọng nhất và cũng chiếm số phần trăm cao nhất của chi phí bán hàng chính là tiền khoán cho các sàn giao dịch (từ 4% trở lên) Chỉ có duy nhất một sàn giao dịch trực thuộc chủ đầu tư
2 RETI Proptech – Giải pháp bất động sản toàn diện
Hoặc các sàn điện tử:
1 Sàn thương mại điện tử bất động sản RETI
2 Sàn thương mại điện tử bất động sản Vinhomes Online
3 Sàn giao dịch bất động sản online Bất Động Sản
4 Sàn thương mại điện tử Alo Nhà đất
II CÁC KÊNH MARKETING OFFLINE (TRUYỀN THỐNG )
1 Tờ rơi Đây là một dạng quảng cáo quá phổ biến Bất kể doanh nghiệp nào cũng áp dụng, đặc biệt là BĐS Hiện tại thì hình thức này đang bị cấm sử dụng ở các nơi công cộng, các ngã tư, chợ, trường học… vì gây ô nhiễm môi trường do sử dụng tràn lan qua mức. Tuy nhiên, nếu biết sử dụng đúng cách thì tôi nghĩ nó cũng là một kênh Marketing tốt. Phát tờ rơi chuyền thống
Nhược điểm: Khó tiếp cận đến khách hàng mục tiêu Chi phí in ấn khá đắt Tốn thời gian và bị động (nghĩa là cứ phát càng nhiều càng tốt còn kết quả thì không đo lường được) Nhiều DN muốn thu hút người đọc nên quảng cáo quá mức, không đúng thực tế làm mất lòng tin KH.
Nhận xét : Thời gian đầu, trước những năm 2010 thì hình thức quảng cáo phát tờ rơi này khá hiệu quả vì lạ lẩm và ít người thực hiện nhưng theo thời gian thì hình thức quảng cáo này được nhiều người áp dụng vì “không cần phải suy nghĩ nhiều và đơn giản chỉ cần bỏ tiền ra in rồi tự phát hoặc thuê người phát là xong” Vì thế hình thức này càng ngày càng thể hiện sự không hiệu quả nhưng nếu biết tập trung và có mối quan hệ hoặc hợp tác thì nên phát vào một khu vực có một số lượng khách hạng mục tiêu nhất định như: Khu vực tiểu thương của một chợ nào đó, khu căn hộ nào đó mà gần dự án mình bán,… => Nói chung là phải động não và luôn cải tiến thì mới hiệu quả được chứ bỏ tiền ra in và “chạy ra” ngã tư đông đúc phát thì có lẽ không hiệu quả với sản phẩm bất động sản lắm!
Chính là các tấm quảng cáo (khổ lớn) bạn nhìn thấy nó được treo trên đường phố, cột điện, chợ, quán cà phê…các nơi đông người qua lại nhằm thu hút sự chú ý của mọi người.
Có nhiều người không biết hoặc biết mà vẫn lén lút sử dụng hình thức này một cách ồ ạt, không được cấp phép, gây mất thẩm quan môi trường và làm giảm tính hiệu quả của quảng cáo Nếu bị phát hiện sẽ bị xử phạt hành chính và bị tháo dỡ hết toàn bộ.
Hình thức chủ yếu là một nhóm khoảng 5-7 bạn mặc đồng phục đứng một chỗ tại nơi có nhiều người qua lại: Chợ, siêu thị, ngã tư, quán cà phê…với một tấm quảng cáo lớn và tờ rơi kèm theo Chủ yếu là giới thiệu, cung cấp thông tin và trả lời thắc mắc cho những khách hàng quan tâm về dự án.tư vấn bất động sản trực tiếp tại sàn giao dịch
4 Quảng cáo hoạt náo thương hiệu (roadshow)
Là hình thức sử dụng xe đạp, xe máy hoặc đi bộ với các tấm băng rôn quảng cáo nổi bật di chuyển quanh thành phố hoặc một vài khu vực lân cận nhằm thu hút sự chú ý của mọi người.
Là hình thức gửi tin nhắn quảng cáo đến điện thoại của KH Tuy nhiên, điều quan trọng nhất là phải có data KH chất lượng thì thông điệp mới đến đúng đối tượng người cần tiếp cận.
SMS hiện nay có 2 hình thức gửi tin bao gồm SMS bình thường và SMS Brandnam. Mỗi phương thức có mỗi ưu và nhược điểm riêng Bạn có thể tham khảo thông tin chi tiết tại bài viết này.
Chào hàng qua điện thoại cũng là một hình thức marketing khá phổ biến Bạn gọi điện cho KH và mời họ mua sản phẩm, trực tiếp trao đổi thông tin qua lại giữa người bán và người mua.
Xem báo để mua BĐS là thói quen từ trước đến nay của nhiều người đặc biệt là những người lớn tuổi.
Tổ chức đêm ca nhạc, lễ mở bán, lễ tri ân khách hàng…để quảng cáo về sản phẩm BĐS cũng như nâng cao hình ảnh của công ty trong tâm trí khách hàng.
9 Net Working – Tìm kiếm, phát triển mối quan hệ với khách hàng
Niềm tin là một điều rất rất quan trọng trong BĐS Nếu một KH hài lòng và tin vào bạn thì họ sẽ dễ dàng giới thiệu bạn với rất nhiều bạn bè, người thân hay những người có nhu cầu mua BĐS tương tự Đây là một kênh Marketing hữu hiệu mà tốn rất ít chi phí Vì vậy, đừng quên tạo mối quan hệ tốt với KH và mở rộng các mối quan hệ mới.
Lập kế hoạch gặp gỡ khách hàng mục tiêu, đàm phấn, chốt sale
- Tham gia các hội thảo diễn đàn để tìm đến những khách hàng tiềm năng, gặp gỡ trao đổi trực tiếp và giới thiệu về sản phẩm và dự án
- Sale sản phẩm: mua data và gọi điện để chào bán
Chăm sóc sau khách hàng
Sau khi khách hàng đã thực hiện giao dịch sản phẩm thành công và bắt đầu đi vào sử dụng thì sau khi khách hàng dọn đến, bên chăm sóc phải gọi điện hỏi thăm về hiện trạng sản phẩm và mức độ hài lòng của khách hàng
Và trong tháng đầu thì mỗi tuần gọi điện hỏi thăm khách hàng về mức độ hài lòng và các vấn đề mà khách hàng có thể đang gặp phải