PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG, XÁC ĐỊNH KHÁCH HÀNG MỤC TIÊU VÀ LẬP KẾ HOẠCH TIÊU THỤ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Phân tích thị trường bất động sản Thị trường bất động sản khu vực động anh, là một khu vực
lOMoARcPSD|39270902 TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHIỆP HÀ NỘI KHOA QUẢN LÝ KINH DOANH BÁO CÁO THỰC HÀNH HỌC PHẦN: ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN Chuyên đề 3: Đầu tư thương mại bất động sản: Định giá và tiêu thụ bất động sản Sinh viên: Phan Ngọc Trung Lớp: Tài chính - Ngân hàng 01 Mã sinh viên: 2019601308 Giáo viên bộ môn: Th.S Nguyễn Thúy Quỳnh Hà Nội – năm 2022 Downloaded by SAU DO (saudinh3@gmail.com) lOMoARcPSD|39270902 Đầu tư bất động sản Khoa Quản lý kinh doanh MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU .1 PHẦN 1 Phân tích thị trường, xác định khách hàng mục tiêu và lập kế hoạch tiêu thụ bất động sản 6 1.1 Phân tích thị trường bất động sản 6 1.1.1 Nhu cầu chung cư ở Hà Nội .6 1.1.2 Chung cư tốt tại hà nội .7 1.2 Xác định khách hàng mục tiêu .9 1.2.1 Phân khúc khách hàng: 9 1.2.2 Khách hàng mục tiêu .10 1.3 Lập kế hoạch tiêu thụ bất động sản .11 PHẦN 2 Định giá bất động sản 13 2.1 Cơ sở lý thuyết về phương phương pháp định giá bất động sản 13 2.2 Căn cứ lựa chọn và xác định phương pháp định giá BĐS 16 2.3 Định giá toàn bộ BĐS, định giá cho thuê/bán .17 PHẦN 3 Lựa chọn phương án tiêu thụ 23 3.1 Cơ sở lý thuyết về các hình thức tiêu thụ BĐS .23 3.1.1 Tự tổ chức tiêu thụ 23 3.1.2 Ủy thác cho môi giới tiêu thụ 23 3.2 Căn cứ lựa chọn và xác định phương án tiêu thụ 23 3.3 Xác định điều kiện mở bán cho thuê BĐS 23 PHẦN 4 Triển khai tiêu thụ bĐS 26 4.1 Tìm hiểu sản phẩm dự định tiêu thụ .26 4.2 Phân tích thị trường 26 Downloaded by SAU DO (saudinh3@gmail.com) lOMoARcPSD|39270902 Khoa Quản lý kinh doanh Đầu tư bất động sản 4.3 Định giá bất động sản; 26 4.4 Phân tích đối thủ cạch tranh: 27 4.5 Lập đội nhóm tiêu thụ: 27 4.6 Tổ chức tuyển truyền, quảng cáo sản phẩm 28 4.7 Lập kế hoạch gặp gỡ khách hàng mục tiêu, đàm phấn, chốt sale 31 4.8 Chăm sóc sau khách hàng .31 Kết luận .32 Downloaded by SAU DO (saudinh3@gmail.com) lOMoARcPSD|39270902 Khoa Quản lý kinh doanh Đầu tư bất động sản DANH MỤC BẢNG BIỂU Bảng 0.1 Thông tin dự án 2 Bảng 1.1 Các nhóm phân khúc khách hàng 9 Bảng 1.2 Khách hàng mục tiêu 10 Bảng 1.3 Kế hoạch tiêu thụ bất động sản 11 Bảng 2.1 So sánh các bất động sản 18 Bảng 2.2 Điều chỉnh thông tin dự án 21 DANH MỤC HÌNH ẢNH Hình 1 bản đồ vị trí dự án 2 Hình 2 hình minh họa dự án .4 Hình 3 cơ cấu mặt bằng tòa River .4 Hình 4 Cấu trúc kiểu căn hộ 2PN,2WC 5 Downloaded by SAU DO (saudinh3@gmail.com) lOMoARcPSD|39270902 Khoa Quản lý kinh doanh Đầu tư bất động sản LỜI MỞ ĐẦU Dự án Eurowindow River Park Đông Anh tọa lạc trên đại lộ Trường Sa, bên cầu Đông Trù, kề cận nơi giao thoa giữa sông Hồng và sông Đuống và chỉ mất 15 phút di chuyển tới khu vực phố cổ, Eurowindow River Park là một trong những dự án hiếm hoi sở hữu vị trí đúng chuẩn “nhất cận thị, nhị cận giang, tam cận lộ” Vị trí cân bằng hoàn hảo, vừa đủ gần để hưởng trọn tiện ích trung tâm thành phố, vừa đủ xa để tránh khỏi ồn ào, không chỉ mang đến môi trường sống trong lành lý tưởng, có lợi cho sức khoẻ mà còn có ý nghĩa phong thuỷ, phú quý sinh tài, đảm bảo cuộc sống bình an, hạnh phúc cho gia chủ Chung cư Eurowindow River Park Đông Anh tiếp giáp với nhiều tiện ích và khu vực xung quanh: Cách Trung tâm Triển lãm Quốc Gia, cầu Đông Trù, TTTM Savico, công viên Kim Quy, chỉ 10 phút di chuyển Cách cầu Chương Dương, sân bay Nội Bài, cầu Long Biên, Hồ Gươm, 15 phút di chuyển Kết nối nhanh chóng đến trung tâm Tp Hà Nội cũng như các khu vực trong và ngoài thành phố Đặc biệt, Eurowindow River Park nằm trong khu vực phát triển năng động của Hà Nội, thừa hưởng nhiều lợi thế từ sự phát triển cơ sở hạ tầng, công trình công cộng và quy hoạch chung xây dựng Thủ đô trong tương lai Khu đô thị Eurowindow River Park có vị trí kề sông cận phố, giao thông thuận tiện, môi trường sống văn minh, không gian xanh mát và đa dạng tiện ích vui chơi, giải trí và mua sắm, đáp ứng nhu cầu an cư lạc nghiệp của cư dân 1 Downloaded by SAU DO (saudinh3@gmail.com) lOMoARcPSD|39270902 Đầu tư bất động sản Khoa Quản lý kinh doanh Hình 1 bản đồ vị trí dự án THÔNG TIN DỰ ÁN Tên dự án Bảng 0.1 Thông tin dự án Vị trí Eurowindow River Park Chủ đầu tư Xã Đông Hội, huyện Đông Anh, Tp Hà Nội Tổng diện tích Tập đoàn Eurowindow Holdings Mật độ xây dựng 4,2ha Loại hình sản phẩm 40% Biệt thự, liền kề, shophouse và căn hộ cao cấp, Nhà ở Xã Hội Quy mô Gồm 4 tòa chung cư 1 tòa nhà ở xã hội biệt thự liền kề Shophouse Tổ hợp 4 tòa chung cư 03 Tầng hầm gửi xe thông các toà, lối đi xuống hầm nằm tại Park 1 và Park 3 Tòa Park 1, 2, 3 cao 33 tầng, thiết kế với 16 căn hộ/ sàn ( 3 thang bộ và 8 thang máy) Diện tích căn hộ đa 2 Downloaded by SAU DO (saudinh3@gmail.com) lOMoARcPSD|39270902 Khoa Quản lý kinh doanh Đầu tư bất động sản dạng 67 – 73 – 77 – 81 – 82m2 và 96m2 (có thể thiết kế thành 2 hoặc 3 ngủ), bàn giao thô và bàn giao nội thất cơ bản Tòa River Tower gồm 2 block A và B xây cao 39 tầng, với 22 căn hộ/ sàn ( 12 thang máy và 4 thang bộ ) Diện tích căn hộ đa dạng 63 – 68 – 77- 82 – 85 – 98m2 – 135m2 và 150m2, bàn giao nội thất liền tường cơ bản 65 căn biệt thự 99 căn Officetel Số lượng sản phẩm 138 căn Shophouse 504 căn nhà ở xã hội Diện tích 2.058 căn hộ cao cấp đa dạng từ 63 m2 đến 150 m2 Pháp lý Sổ Hồng Hình thức sở hữu Người Việt Nam: Sở hữu lâu dài Khởi công xây dựng Người nước ngoài: Sở hữu 50 năm Giá bán Năm 2017 Từ 25 triệu/m² Được xây dựng trên diện tích hơn 4,2 ha , khu đô thị có mô hình bao gồm 2,562 căn hộ chung cư cao cấp, 137 căn hộ phố thương mại và 65 lô biệt thự liền kề Các căn hộ từ 2 đến 3 phòng ngủ tại dự án có diện tích đa dạng từ 63 đến 98m2 , được cung cấp cho khách hàng nhiều sự lựa chọn phù hợp với sở thích và điều kiện chính Hầu hết các căn hộ tại Eurowindow River Park đều có tầm nhìn thơ mộng ra sông Hồng, sông Đuống lộng gió hay công viên xanh mát, giúp cư dân tận hưởng không gian sống trong lành, khoáng đạt – một ưu thế khó có thể tìm thấy ở các dự án nội đô đông đúc, chật chội 3 Downloaded by SAU DO (saudinh3@gmail.com) lOMoARcPSD|39270902 Đầu tư bất động sản Khoa Quản lý kinh doanh Hình 2 hình minh họa dự án SẢN PHẨM DỰ ĐỊNH BÁN: Sản phẩm căn hộ cao cấp của tòa RIVER: Hình 3 cơ cấu mặt bằng tòa River 4 Downloaded by SAU DO (saudinh3@gmail.com) lOMoARcPSD|39270902 Đầu tư bất động sản Khoa Quản lý kinh doanh Căn hộ cao cấp 68,6m2 (loại căn hộ 2 phòng ngủ, 2 WC) Hình 4 Cấu trúc kiểu căn hộ 2PN,2WC Số lượng căn (68,8m2): 156 căn hộ 5 Downloaded by SAU DO (saudinh3@gmail.com) lOMoARcPSD|39270902 Khoa Quản lý kinh doanh Đầu tư bất động sản PHẦN 1 PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG, XÁC ĐỊNH KHÁCH HÀNG MỤC TIÊU VÀ LẬP KẾ HOẠCH TIÊU THỤ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Phân tích thị trường bất động sản Thị trường bất động sản khu vực động anh, là một khu vực đang phát triển cùng với chính sách của thủ đô Xét về hạ tầng, nhiều cây cầu “nghìn tỷ” mới bắc qua sông Hồng và sông Đuống đều đang trong lộ trình triển khai, trong đó có cầu Tứ Liên Kế hoạch phát triển mạng lưới giao thông liên vùng hiện đại và đồng bộ cũng đang ngày một kiện toàn Quy hoạch phân khu sông Hồng, sông Đuống mới được phê duyệt… Đây đều là những lợi thế đáng chú ý về hệ thống cơ sở hạ tầng, không chỉ giúp rút ngắn thời gian vào trung tâm Hà Nội hay dễ dàng kết nối tới các tỉnh thành lân cận, mà còn là đòn bẩy mang tới cơ hội tăng giá cho bất động sản Đông Anh trong tương lai Ngoài ra, nhờ sở hữu lợi thế về vị trí và quỹ đất, Đông Anh hiện là lựa chọn hàng đầu của những “ông lớn” địa ốc như Vingroup, Sun Group, Eurowindow Holding cùng hàng loạt những đại dự án, đại đô thị quy mô, góp phần “thay da đổi thịt” khu vực, đáp ứng nhu cầu an cư ngày một tăng cao cũng như thu hút làn sóng cư dân mới về sinh sống Nhờ vậy, Đông Anh trở thành tâm điểm hấp dẫn các nhà đầu tư cá nhân lựa chọn và nắm bắt cơ hội 1.1.1 Nhu cầu chung cư ở Hà Nội Theo dữ liệu thị trường bất động sản Hà Nội do Batdongsan.com.vn công bố, trong 2 tháng đầu năm, định lượng tìm kiếm căn hộ chung cư tại Hà Nội tăng 23%, Tỷ lệ này tại nhà riêng là 13%, đất thổ, đất nền là 8% Đặc biệt, lượng tìm kiếm tập trung ở phân khúc dân cư bình dân có giá 25 triệu đồng / m2 tăng lên 36% so với tháng trước, cho thấy nhu cầu nhà giá rẻ của người dân vẫn rất lớn Nhu cầu mua nhà tăng cao bất chấp thị trường căn hộ Hà Nội đã thiết lập mặt bằng mới Theo Batdongsan.com.vn, giá chung cư bình dân tại Hà Nội năm 2021 đã tăng tới 8%, tính riêng tháng 2/2022 cũng đã tăng khoảng 4,4% so với tháng 12/2021 6 Downloaded by SAU DO (saudinh3@gmail.com)