Chuyên ngành đầu tư hoàn thiện công tác quản lý dự án đầu tư bất động sản tại công ty tnhh tư vấn – đầu tư – thương mại ánh dương

BỘ KẾ HOẠCH VÀ ĐẦU TƯ BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO VŨ THỊ THÙY DƯƠNG HỌC VIỆN CHÍNH SÁCH VÀ PHÁT TRIỂN KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP (CHUYÊN NGÀNH ĐẦU TƯ) KHĨA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: HỒN THIỆN CƠNG TÁC QUẢN LÝ DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY TNHH TƯ VẤN - ĐẦU TƯ – THƯƠNG MẠI ÁNH DƯƠNG Giáo viên hướng dẫn : TS Trần Thị Trúc NĂM 2023 Sinh viên thực : Vũ Thị Thùy Dương Mã sinh viên : 7103101064 Khóa : 10 Ngành : Kinh tế Chuyên ngành : Đầu tư HÀ NỘI – NĂM 2023 LỜI CẢM ƠN Trong suốt trình ba năm học Học viện Chính sách Phát triển, giúp đỡ giảng dạy tận tình tồn thể thầy giảng viên Học viện giúp cho em có thêm thật nhiều tự tin với hành trang trang bị vững vàng không chuyên môn Thẩm định đầu tư, Định giá, Phân tích kỹ thuật kỹ mềm, kiến thức sống thiết thực khác cho tương lai sau Điều vô quan trọng thời gian tới chúng em bước biển lớn sống với nhiều điều thú vị nhiều thách thức chông gai Em xin gửi lời cảm ơn chân thành đến thầy cô giáo đặc biệt cô Trần Thị Trúc hướng dẫn hỗ trợ cho chúng em tận tâm trình thực nhiệm vụ cơng tác từ tạo tảng cho định hướng cơng việc thức dự định sau Đồng thời, em xin gửi lời cảm ơn chân thành tới toàn thể cán nhân viên, anh chị thuộc Công ty TNHH Tư vấn – Đầu tư – Thương mại Ánh Dương nhiệt tình giúp đỡ em trình tìm hiểu nghiên cứu khóa luận Bên cạnh đó, em xin cảm ơn tất bạn bè, đồng nghiệp người thân gia đình điểm tựa tinh thần vững cho em suốt thời gian qua Mặc dù cố gắng hoàn thiện, nhiên khóa luận khơng thể tránh khỏi thiếu sót, mong nhận đóng góp thầy cô bạn Hà Nội, tháng 04 năm 2023 Sinh viên thực Vũ Thị Thùy Dương ii LỜI CAM ĐOAN Em xin cam đoan khóa luận nghiên cứu độc lập chưa cơng bố khóa luận tốt nghiệp sinh viên khác, hướng dẫn tận tình TS Trần Thị Trúc Các số liệu khố luận hồn tồn có thật khơng trùng lặp với đề tài nghiên cứu Nếu sai, em xin chịu trách nhiệm Hà Nội, tháng 04 năm 2023 Sinh viên thực Vũ Thị Thùy Dương iii MỤC LỤC LỜI CẢM ƠN ii LỜI CAM ĐOAN iii DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT vii DANH MỤC BẢNG BIỂU viii DANH MỤC HÌNH VẼ viii MỞ ĐẦU CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ CÔNG TÁC QUẢN LÝ DỰ ÁN ĐẦU TƯ 1.1 Tổng quan quản lý dự án 1.1.1 Khái niệm quản lý dự án 1.1.2 Mục tiêu quản lý dự án 1.1.3 Vai trò quản lý dự án 1.2 Đặc điểm quản lý dự án 1.3 Các mô hình quản lý dự án 1.3.1 Mơ hình chủ đầu tư trực tiếp quản lý dự án 1.3.2 Mơ hình chủ nhiệm điều hành dự án 1.3.3 Mơ hình chìa khóa trao tay 1.3.4 Tổ chức quản lý dự án theo chức 10 1.3.5 Mơ hình tổ chức chun trách quản lý dự án 11 1.3.6 Tổ chức quản lý dự án theo ma trận 13 1.4 Công cụ quản lý dự án 15 1.4.1 Sơ đồ mạng 15 1.4.2 Kỹ thuật tổng quan đánh giá dự án – PERT phương pháp đường găng – CPM 18 1.4.3 Biểu đồ GANTT 18 1.4.4 Cơ cấu phân tách công việc - WBS 20 1.5 Nội dung quản lý dự án 21 1.5.1 Quản lý dự án theo lĩnh vực quản lý 21 iv 1.5.2 Quản lý theo chu kỳ dự án 23 1.6 Tiêu chí đánh giá cơng tác quản lý dự án 26 1.7 Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác quản lý dự án 29 1.7.1 Yếu tố khách quan 29 1.7.2 Yếu tố chủ quan 31 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY TNHH TƯ VẤN – ĐẦU TƯ – THƯƠNG MẠI ÁNH DƯƠNG 33 2.1 Tổng quan Công ty TNHH Tư vấn – Đầu tư – Thương mại Ánh Dương 33 2.1.1 Giới thiệu Công ty TNHH Tư vấn – Đầu tư – Thương mại Ánh Dương 33 2.1.2 Lĩnh vực hoạt động kinh doanh công ty 34 2.1.3 Khái qt tình hình tài kết hoạt động sản xuất kinh doanh công ty giai đoạn 2017 – 2021 35 2.2 Thực trạng công tác quản lý dự án đầu tư bất động sản Công ty TNHH Tư vấn – Đầu tư – Thương mại Ánh Dương 39 2.2.1 Đặc điểm dự án đầu tư bất động sản Công ty TNHH Tư vấn – Đầu tư – Thương mại Ánh Dương 39 2.2.2 Mơ hình quản lý dự án đầu tư bất động sản Công ty TNHH Tư vấn – Đầu tư – Thương mại Ánh Dương 41 2.2.3 Quy trình quản lý dự án đầu tư bất động sản Công ty TNHH Tư vấn – Đầu tư – Thương mại Ánh Dương 42 2.2.4 Nội dung quản lý dư án đầu tư bất động sản Công ty TNHH Tư vấn – Đầu tư – Thương mại Ánh Dương Error! Bookmark not defined 2.3 Đánh giá chung hoạt động quản lý dự án đầu tư bất động sản Công ty TNHH Tư vấn – Đầu tư – Thương mại Ánh Dương 66 2.3.1 Những kết đạt 66 2.3.2 Những hạn chế tồn nguyên nhân 67 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC QUẢN LÝ DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY TNHH TƯ VẤN – ĐẦU TƯ – THƯƠNG MẠI ÁNH DƯƠNG 71 3.1 Định hướng hồn thiện cơng tác quản lý dự án Công ty TNHH Tư vấn – Đầu tư – Thương mại Ánh Dương 71 v 3.1.1 Định hướng phát triển chung công ty 71 3.1.2 Định hướng hồn thiện cơng tác quản lý dự án công ty 71 3.2 Một số giải pháp Cơng ty để hồn thiện công tác quản lý dự án đầu tư bất động sản 72 3.2.1 Hoàn thiện chế tổ chức quản lý dự án Cơng ty 72 3.2.2 Đa dạng hóa hầu hết nguồn vốn cho giai đoạn thực đầu tư 73 3.2.3 Tập trung tất nguồn lực để phục vụ tìm kiếm hội đầu tư 74 3.2.4 Nâng cao thêm hiệu quản lý dự án theo nội dung 75 KẾT LUẬN 81 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ix vi DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT B2B Doanh nghiệp với doanh nghiệp B2C Doanh nghiệp với cá nhân CTCP Công ty cổ phần M&A Mua bán sáp nhập NXB Nhà xuất PMI Viện Quản lý Dự án TNHH Trách nhiệm hữu hạn ROA Lợi nhuận tổng tài sản ROE Lợi nhuận vốn chủ sở hữu SUNSHINE CIT Công ty Trách nhiệm hữu hạn Tư vấn – Đầu tư – CO., LMT Thương mại Ánh Dương TP Thành phố TPBank Ngân hàng Thương mại cổ phần Tiên Phong VIB Ngân hàng Thương mại cổ phần Quốc tế Việt Nam VPBank WBS Ngân hàng Thương mại cổ phần Việt Nam Thịnh Vượng Cơ cấu phân tách công việc vii DANH MỤC BẢNG BIỂU Bảng 1.1 Các nhân tố ảnh hưởng mức độ phù hợp mơ hình QLDA 155 Bảng 1.2 Biểu đồ GANTT phản ánh công việc theo chương trình bình thường dự án A 199 Bảng 1.3 Các lĩnh vực quản lý dự án 23 Bảng 2.1 Tăng trưởng doanh thu SUNSHINE CIT CO., LMT 36 Bảng 2.2 Tốc độ tăng trưởng doanh thu lợi nhuận SUNSHINE CIT CO., LMT 37 Bảng 2.3 Tình hình tài SUNSHINE CIT CO., LMT giai đoạn 2017 - 2021 384 Bảng 2.4 Các dự án bất động sản nhà thổ cư hoàn thành giai đoạn Tháng 6/2022 đến 37 Bảng 2.5 Công tác chuẩn bị đầu tư quy trình quản lý dự án đầu tư bất động sản SUNSHINE CIT CO., LMT 440 Bảng 2.6 Công tác thực dự án quy trình quản lý dự án đầu tư bất động sản SUNSHINE CIT CO., LMT 451 Bảng 2.7 Nghiệm thu cơng trình bàn giao cơng trình cho phận bán quy trình quản lý dự án đầu tư bất động sản SUNSHINE CIT CO., LMT 462 Bảng 2.8 Tiêu chí chọn nhà mục tiêu dự án bất động sản SUNSHINE CIT CO 540 viii DANH MỤC HÌNH VẼ Hình 1.1 Quy trình quản lý dự án Hình 1.2 Quá trình phát triển mục tiêu quản lý dự án Hình 1.3 Mơ hình chủ đầu tư trực tiếp quản lý dự án Hình 1.4 Mơ hình chủ nhiệm điều hành dự án Hình 1.5 Mơ hình chìa khóa trao tay Hình 1.6 Mơ hình tổ chức quản lý dự án theo chức 10 Hình 1.7 Mơ hình tổ chức chun trách quản lý dự án 12 Hình 1.8 Mơ hình tổ chức quản lý dự án theo ma trận 13 Hình 1.9 Mạng cơng việc dự án X theo phương pháp AOA 16 Hình 1.10 Mạng cơng việc dự án Y theo phương pháp AON 17 Hình 1.11 Sơ đồ WBS dự án M 20 Hình 1.12 Các giai đoạn chu kỳ dự án 24 Hình 2.1 Mơ hình quản lý dự án đầu tư bất động sản SUNSHINE 42 Hình 2.2 Quy trình triển khai quản lý dự án đầu tư bất động sản SUNSHINE 43 ix MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Thị trường bất động sản từ trước đến thị trường thu hút nhiều quan tâm đặt nhiều vấn đề cho bên mua bên bán Nhất thành phố lớn, mật độ dân số cao mức độ hội nhập nhanh nhu cầu nhà đất ln cao thường xuyên Cùng với phát triển nhanh mạnh nước tiến trình cơng nghiệp hóa – đại hóa, Hà Nội hai thành phố có tốc độ thị hóa đứng đầu nước bên cạnh TP Hồ Chí Minh, thị trường bất động sản Hà Nội coi thị trường tiềm đặt nhiều thách thức cho nhà đầu tư Đặc biệt Đại dịch COVID-19 vừa qua, “cơn sốt” nhà đất diễn nhiều nơi khiến thị trường bất động sản Việt Nam nóng hết, thu hút nhiều quan tâm dư luận Bởi nhiều doanh nghiệp nhà đầu tư cá nhân tận dụng hội để gia tăng tài sản lợi nhuận Khơng nằm ngồi xu đó, Cơng ty TNHH Tư vấn – Đầu tư – Thương mại Ánh Dương thử sức với lĩnh vực Thị trường mà cơng ty nhắm đến thị trường bất động sản nhà thổ cư thứ cấp, hoạt động bao gồm tìm kiếm, mua lại; thi cơng cải tạo, nâng cấp; bán lại nhà thứ cấp phục vụ nhiều nhu cầu mua nhà ở, cho thuê để kinh doanh, cho thuê trọ… Đây mảng hoạt động công ty đặt nhiều kỳ vọng gặt hái kết triển vọng Cũng giống nhiều lĩnh vực hoạt động khác, công tác quản lý dự án đề cao tầm quan trọng để dự án diễn hiệu Trong thời gian qua, công tác quản lý dự án đầu tư bất động sản Công ty TNHH Tư vấn – Đầu tư – Thương mại Ánh Dương đạt thành công định, nhiên cịn nhiều thiếu sót cần phải cải thiện Sau thời gian có hội tìm hiểu hoạt động Công ty TNHH Tư vấn – Đầu tư – Thương mại Ánh Dương, với hướng dẫn, bảo tận tình TS TRần Thị Trúc cán phịng ban Cơng ty, nhận thấy tiềm phát triển số hạn chế công tác quản lý dự án, định lựa chọn đề tài  Cơng tác quản lý chi phí để thường xun xảy tình trạng thiếu vốn hay thiếu chi phí, chi phí thực tế lớn kế hoạch chi  Vẫn nhiều khoản chi phát sinh yếu tố rủi ro liên quan đến pháp lý, bên cho vay tín dụng bên bán  Cơng tác quản lý chi phí đầu tư gặp vấn đề từ khâu đàm phán giá mua nhà Công ty chưa thể đàm phán giá mua tốt nhất, điều khiến giá bán hấp dẫn khách hàng Thứ ba, vấn đề nhân quản lý nguồn nhân lực  Việc quản lý nguồn nhân lực gặp nhiều hạn chế SUNSHINE CIT CO., LMT tiến hành thực dự án thường thuê thêm nhiều lao động làm theo hợp đồng thời vụ, sau dự án kết thúc khơng th số lao động Cũng lý nên làm cho chất lượng nguồn lao động không đảm bảo số lượng lẫn chất lượng Thứ tư, vấn đề phương pháp công cụ quản lý dự án  Việc áp dụng phương pháp khoa học vào công tác quản lý dự án cịn Hiện nay, Cơng ty sử dụng phần quản lý dự án nhiên việc thực cịn chậm chạp khó khăn, cán quản lý chưa làm quen với phần mền quản lý đại nên việc quản lý tiến hành cách thủ công chủ yếu làm giảm suất công tác quản lý dự án  Cơng ty cịn gặp phải bất lợi mơ hình quản lý dự án Vì Cơng ty cịn chưa có phịng ban quản lý dự án, mà dừng lại việc thành lập ban điều hành tạm thời phải kiêm nhiệm cơng việc phịng ban chức cũ, điều làm cho mơ hình quản lý dự án không rõ dàng thống dự án khác Thứ năm, vấn đề bảo vệ mơi trường  Trong q trình thi cơng để xảy tình trạng nhiễm tiếng ồn nhiễm khói bụi gây ảnh hưởng đến hộ dân xung quanh 68 Thứ bảy, vấn đề đảm bảo hiệu dự án  Công ty chưa để tâm đến họat động quản lý rủi ro, thực tế cho thấy dự án đứng trước nhiều rủi ro mà phần lớn đến từ hoạt động vay tín dụng  Cơng tác lập kế hoạch cần xem xét lại thực tế triển khai chênh lệch nhiều so với kế hoạch đề 2.3.2.2 Nguyên nhân a Nguyên nhân khách quan - Việc chậm tiến độ phần lớn xảy giai đoạn chuẩn bị đầu tư Tuy nhiên, công tác chuẩn bị đầu tư lại phụ thuộc nhiều vào quan liên quan ví dụ Văn phịng đất đai, Tổ chức tín dụng cho vay, bên bán… Thủ tục hành Việt Nam cịn rườm rà, chưa quy chuẩn số thủ tục nên nhóm quản lý dự án khó việc chủ động vấn đề tiến độ Tiến độ dự án phụ thuộc nhiều vào hỗ trợ quan hành nghiệp liên quan thực tế thực cho thấy nhiều quan hành địa bàn cịn có thiếu hỗ trợ doanh nghiệp - Việc chi trả thực tế thường xuyên cao kế hoạch chi phần lớn nguyên nhân khơng đến từ nhóm quản lý dự án mà đến từ quan liên quan Trong trình làm việc, thường xun phí khơng báo trước nhiều so với thông báo - Giai đoạn tiến hành dự án giai đoạn lạm phát tăng cao, chi phí ngun vật liệu đầu vào hay nhân cơng tăng giá phí tốn - Các sản phẩm bất động sản nhà thổ cư bán thông qua chủ yếu sàn bất động sản nên giá nhà đưa định mua bị đội lên nhiều, việc tìm mua nhà từ chủ khó, ngun nhân dẫn đến vấn đề quản lý chi phí gặp khó khăn từ bước đầu khó theo sát kế hoạch chi mua nhà - Tất dự án đầu tư bất động sản vừa qua SUNSHINE CIT CO., LMT triển khai vào tháng mưa dài, thời tiết không phù hợp loạt dự án có tính chất hoạt động trời nhiều này, nguyên nhân gây chậm trễ tiến độ 69 b Nguyên nhân chủ quan - Trước hết công tác đạo Ban lãnh đạo Công ty cấp cịn thiếu kiên quyết, khơng dứt khốt dẫn đến chậm trễ số cơng đoạn dự án Giường cịn có thụ động công tác quản lý dự án Cấp chờ cấp định phê duyệt, cấp lại khơng định dứt điểm khiên cho dự án bị chậm tiến độ so với kế hoạch đề - Khả làm việc nhóm phịng ban chưa tốt, cịn rời rạc, thiếu thống - Công ty chưa thực công tác quản lý rủi ro nên để thường xun xảy tình trạng cơng tác lập kế hoạch thiếu xác - Cơng ty chuyên mảng đầu tư bất động sản nên công tác quản lý dự án đầu tư bất động sản diễn chưa hoàn thiện - Việc phòng ban làm việc rời rạc mơ hình quản lý dự án mà cơng ty sử dụng Bởi nhân tham gia phải đồng thời xử lý cơng việc phịng ban chức gốc đảm nhiệm thêm nhiệm vụ bên dự án bất động sản công ty, điều khiến nhân lực khơng tập trung, thiếu tính đồng nhất, tập trung vào công việc - Các công cụ quản lý dự án hạn chế dẫn đến q trình quản lý dự án nói chung cịn thiếu tính chuyên nghiệp, thiếu tính đồng - Nguồn vốn đầu tư dành cho lĩnh vực đầu tư bất động sản thụ động, bị phụ thuộc nhiều vào nguồn vay tín dụng nên khoản chi chậm (lãi vay ngân hàng…) bị đội giá lên cao 70 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TÁC QUẢN LÝ DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY TNHH TƯ VẤN – ĐẦU TƯ – THƯƠNG MẠI ÁNH DƯƠNG 3.1 Định hướng hồn thiện cơng tác quản lý dự án Công ty TNHH Tư vấn – Đầu tư – Thương mại Ánh Dương 3.1.1 Định hướng phát triển chung công ty - Trở thành công ty hoạt động đa lĩnh vực, không dừng lại ngành nghề kinh doanh mà hướng tới mảng kinh doanh tận dụng lợi sẵn có cơng ty - Duy trì kết kinh doanh đạt được, mảng điện thoại refurbished, hướng tới thị trường xuất quen thuộc mà phát triển rộng rãi - Với mạnh mảng thương mại quốc tế xuất điện thoại, công ty tiếp tục phát triển mạnh mảng hoạt động để xoay vịng vốn tạo thêm nguồn lực tài cho mảng hoạt động có thêm vốn để đầu tư mảng đầu tư có kế hoạch - Đối với mảng đầu tư bất động sản thổ cư, SUNSHINE CIT CO., LMT quan tâm dồn nhiều nguồn lực vào Cơng ty có mong muốn tham vọng sở hữu kho nhà đa dạng phát triển thành thương hiệu SEAHomedy – thương hiệu uy tín mảng buôn bán bất động sản thổ cư nhà phố Bên cạnh đó, cơng ty kỳ vọng dự án đầu tư bất động sản khơng dừng lại nhà phố thổ cư mà tương lai xây dựng kho, nhà máy… 3.1.2 Định hướng hồn thiện cơng tác quản lý dự án công ty Dễ dàng nhận thấy công tác quản lý dự án công ty bên cạnh việc kế thừa nhiều ưu điêm từ công tác quản lý kinh doanh SUNSHINE CIT CO., LMT nhìn chung non trẻ nhiều điểm cần phải cải thiện Nhận thức điều đó, Ban giám đốc nhóm quản lý dự án SUNSHINE CIT CO., LMT tích cực tâm việc tìm cách hồn thiện, nâng cao hiệu cho công tác quản lý dự 71 án, hướng đến thành công dự án bất động sản mang thương hiệu SUNSHINE CIT CO., LMT Một số định hướng chung bao gồm: - Phấn đấu dự án hoàn thành thời gian nhanh nhất, tiến độ giao, không để vấn đề chậm tiến độ làm ảnh hưởng đến tình hình chung dự án - Chun nghiệp hóa cơng tác quản lý dự án việc sử dụng nhiều công cụ quản lý dự án chuyên ngành - Hướng tới quản lý chi phí hiệu hơn, khơng để thất hay lãng phí chi phí - Hướng tới ngày nâng cao thành tựu quản lý chất lượng dự án bất động sản, có mối quan hệ lâu dài với đội thi công chuyên nghiệp làm hợp đồng lâu dài - Bắt đầu quan tâm đến công tác quản lý rủi ro, dễ dàng nhận thấy lĩnh vực đầu tư bất động sản tiềm ẩn nhiều rủi ro tất khâu trình quản lý đầu tư dự án - Hướng tới đào tạo, tuyển dụng đội ngũ chuyên viên lý dự án chuyên nghiệp, Ban quản lý dự án riêng biệt tách biệt khỏi phòng ban chức khác công ty 3.2 Một số giải pháp Công ty để hồn thiện cơng tác quản lý dự án đầu tư bất động sản 3.2.1 Hoàn thiện chế tổ chức quản lý dự án Công ty Theo chủ trương kế hoạch định hướng mà công ty đề ra, Công ty củng cố máy quản lý cho gọn nhẹ mà phải đảm bảo tính hiệu cao Để đạt yêu cầu đó, Cơng ty khơng trọng mặt số lượng nhân viên, không nên tuyển dụng ạt lĩnh vực Việc tuyển dụng cần phải thực cách cẩn thận, nghiêm túc với cách thức lựa chọn kỹ Đặc biệt đội ngũ kỹ sư, cán quản lý cần phải có trình độ chun mơn tốt, trình độ chun môn đặt lên hàng đầu Những nhân viên công ty giữ lại làm việc người phải thật xuất sắc, đảm đương tất cơng việc cấp giao phó Hiện tất dự án SUNSHINE CIT CO., LMT quản lý cách chuyên sâu nhờ có quản lý Ban điều hành Công ty cần phải tuyển chọn 72 nhân viên thực am hiểu hoạt động quản lý dự án tham gia vào việc thực nhiệm vụ Ban quản lý Hiện mơ hình SUNSHINE CIT CO., LMT dừng lại mơ hình quản lý dự án theo chức số trường hợp Những ưu điểm mơ hình tiết kiệm chi phí quản lý cho công ty, giúp nâng cao hiệu việc sử dụng nhân có mặt hạn chế mang tính chủ quan có mức độ rủi ro cao Trong thời gian tới Công ty bổ sung siết chặt công tác quản lý dự án số lượng dự án tăng lên với quy mô đầu tư lớn Dẫn đến tính chất kỹ thuật hầu hết dự án phức tạp Cơng ty khơng nên lựa chọn mơ hình thay vào Cơng ty nên lập Ban quản lý dự án riêng cho lĩnh vực đầu tư bất động sản, tiến đến áp dụng vào dự án có quy mơ lớn tính chất cao Trong mơ hình có ưu điểm mơ hình trước mang tính chun mơn hóa cao nhân khơng vướng mắc cơng việc khác Ngồi Cơng ty phải tự nâng cao lực mặt tài chính, trang thiết bị tổ chức thiết lập hệ thống quản lý có chất lượng cao đơn vị, phải tăng cường liên doanh, liên kết với doanh nghiệp, Công ty hàng đầu lĩnh vực dự án 3.2.2 Đa dạng hóa hầu hết nguồn vốn cho giai đoạn thực đầu tư Vốn đầu tư nắm vai trò quan trọng doanh nghiệp Vốn điều kiện cần thiết để tiến hành hoạt động kinh doanh cơng ty Trong q trình thành lập phát triển mình, doanh nghiệp ln mong muốn mở rộng sản xuất - kinh doanh vốn yếu tố cần thiết để giúp doanh nghiệp thực điều Trong thực tế SUNSHINE CIT CO., LMT nói riêng tất cơng ty xây dựng nói chung rơi vào tình trạng thiếu vốn đầu tư Đây ln tốn trăn trở khiến đội ngũ ban lãnh đạo Công ty phải nhiều cơng sức Trong cơng ty ln phải có cố gắng tìm cách để huy động lượng vốn tối đa nhằm phục vụ cho việc thực phát triển dự án để hoạt động sản xuất kinh doanh công ty tiếp tục phát triển Trong hoạt động quản lý dự án công ty, vốn thể rõ ưu doanh nghiệp có đủ lợi vốn, có lượng vốn đầy đủ, đáp ứng 73 yêu cầu dự án từ đương nhiên việc phân bổ chi phí đẩy nhanh tiến độ thời gian yêu cầu tiến hành cách tốt Từ đó, chất lượng dự án đảm bảo chí cịn tăng lên Việc tìm kênh để huy động vốn ln vấn đề cấp bách Công ty Trước hết Công ty phải vận dụng tối đa nội lực tức nguồn vốn mà doanh nghiệp tự có Tất nguồn vốn là: vốn góp ban đầu cơng ty; quỹ khấu hao từ loại tài sản doanh nghiệp; quỹ tích lũy để tái đầu tư phát triển cho sản xuất phần lợi nhuận kinh doanh công ty hàng năm giữ lại Và nói nguồn vốn nội lực cơng ty có vai trị quan trọng, giúp doanh nghiệp tự chủ mặt tài Hơn nữa, cơng ty phát huy nguồn nội lực tốt, bớt phụ thuộc vào bên ngồi Vì vốn từ ngân hàng với khối lượng lớn điều dễ dàng chút Mặt khác cơng ty có nguồn vốn nội lực đủ mạnh sở để tạo dựng lên niềm tin với ngân hàng Các ngân hàng khơng thể cho doanh nghiệp vay vốn mà tình hình tài Cơng ty q Một vấn đề quan trọng mà Công ty cần phải lưu ý, việc phân chia lợi nhuận giữ lại Tuy phát huy nguồn vốn nội công ty việc trông chờ vào nguồn vốn vơ khó khăn đơn giản quy mô Công ty lớn Tỷ lệ lợi nhuận thu từ kinh doanh có năm thấp Cho nên nguồn vốn chủ yếu mà Cơng ty huy động nguồn vốn vay bên ngồi Ví dụ, cơng ty sử dụng vốn từ thị trường vốn: Có nghĩa Cơng ty huy động vốn việc mua bán tất cơng cụ tài trung dài hạn ba thị trường là: bất động sản, tín dụng thuê mua, chứng khoán 3.2.3 Tập trung tất nguồn lực để phục vụ tìm kiếm hội đầu tư Cơng ty tập trung tìm kiếm tất hội đầu tư để góp phần quan trọng làm tăng vượt trội số lượng dự án mà cốt lõi bên Cơng ty thức làm chủ đầu tư Và từ đây, công ty nâng cao lực thân công ty ngày khẳng định vị thương trường nước quốc tế Tuy nhiên bên cạnh đó, Cơng ty phải nổ lực tích cực tìm kiếm tất đối tác để 74 nhận thi cơng thêm nhiều dự án cơng ty ký kết thêm nhiều hợp đồng kinh tế Nói tóm lại, muốn thúc đẩy mạnh phát triển sản xuất, SUNSHINE CIT CO., LMT cần phải đưa thực thi giải pháp tốt nhằm làm tăng số lượng dự án cho công ty dự án bên vai trò nhà chủ đầu tư dự án bên ngồi vai trị đối tác knh doanh Vấn đề liên kết, hợp tác với đối tác nước hướng tốt tình hình phát triển Cơng ty Việc hợp tác làm ăn với nước đem lại cho bên nhiều lợi nhuận nguồn lợi nhuận lớn cho Công ty việc hợp tác làm ăn để học hỏi thêm kỹ thuật đại máy móc thiết bị nước bạn Theo đó, SUNSHINE CIT CO., LMT cho mở rộng quan hệ với đối tác nước ngồi Cơng ty nên thúc đẩy mạnh việc liên doanh, liên kết với doanh nghiệp nước có uy tín tạo điều kiện hai bên phát triển theo mục tiêu chung Một số doanh nghiệp mà Công ty nên tạm thời nên hướng tới thời gian gần doanh nghiệp từ phía quốc gia khu vực lân cận như: Singapore, Trung Quốc, Thái Lan… 3.2.4 Nâng cao thêm hiệu quản lý dự án theo nội dung 3.2.4.1 Các giải pháp phục vụ cho hoạt động quản lý theo tiến độ Trong trình xây dựng phát triển năm qua công ty sử dụng loại sơ đồ GANNT với mục đích tất yếu để phục vụ cho trình quản lý tiến độ cơng ty Ngồi xí nghiệp thử sử dụng số giải pháp khác như: sơ đồ mạng, phương pháp PERT CPM hầu hết việc tiến hành sử dụng giải pháp chưa phổ biến Trong thực tế việc quản lý tiến độ phải đòi hỏi người quản lý phải có tầm nhìn tổng qt xếp công việc cách hợp lý khoa học, có trật tự, quy củ, rõ ràng Ban quản lý dự án Công ty thử nghiệm giải pháp kỹ thuật nêu việc sử dụng chúng chưa thành thục Nhìn chung tất bước tiến hành để quản lý tiến độ sơ sài, chưa thể tận dụng hết công dụng giải pháp kỹ thuật tiên tiến đại Chính nên thời gian tới, Công ty cần phải cố gắng vận dụng tối đa biện pháp như: sơ đồ mạng, phương pháp PERT, CPM để phục vụ cho 75 trình quản lý thứ tự cơng việc Công ty Việc thành lập sơ đồ GANNT tiến hành đơn giản phù hợp với hiểu biết cán quản lý Ngồi ra, cịn phần mềm hữu ích giúp cho công tác quản lý tiến độ tiến triển dễ dàng hơn, Công ty phần mềm lạ lẫm với cán quản lý Phần mền Microsoft Office Project Đây phương pháp hữu ích giúp cho cán quản lý tiến hành cơng tác cách dễ dàng, xác khoa học Tập trung nguồn lực, thúc đẩy mạnh việc thi cơng cơng trình chuyển tiếp để đảm bảo kế hoạch sản lượng tiến độ mà công ty cam kết với chủ đầu tư Công ty tiếp tục đào tạo, nâng cao lực xây lắp, tiếp cận làm chủ công nghệ thi công tiên tiến, tiếp tục đầu tư thiết bị máy móc, tập trung tổ chức lực lượng tiến hành đào tạo đội ngũ kỹ thuật cao, cho công nhân lành nghề nhằm đáp ứng cho việc triển khai thi công dự án lớn cơng trình phức hợp, với quy mơ lớn công ty, mặt khác đồng thời cho tăng cường công tác tiếp thị, đấu thầu quản lý chất lượng cơng trình lắp đặt, cam kết đảm bảo thực giá trị sản lượng xây lắp đạt 100 tỷ đồng, giữ vững phát triển thị trường xây lắp dự án công ty bên phạm vi toàn quốc Tiếp tục q trình mở rộng dân chủ phát huy trí tuệ tính chủ động, sáng tạo tồn thể cán công nhân viên công ty thông qua việc đẩy mạnh phong trào sáng kiến cải tiến kỹ thuật trình hoạt động sản xuất kinh doanh công ty Tiến hành đẩy mạnh tiến độ cơng trình, nâng cao chất lượng cơng trình, giảm giá thành sản phẩm, nhằm tăng hiệu sản xuất kinh doanh Việc lập kế hoạch để quản lý thời gian chi tiết, tỉ mỉ trỏ thành công cụ đắc lực hữu hiệu giúp cho Ban quản lý dự án cơng ty có nhìn sâu sắc, tỉ mỉ cụ thể tình hình hoạt động chung dự án Một dự án chia thành nhiều hạng mục cơng trình nhỏ khác nhau, có thời gian thực chi phí khác Việc quản lý chi tiết, sát dự án không giúp cho cơng ty giám sát tình hình thực hiện, cơng việc mà cịn giúp cơng ty phát sai sót q tình thi công để kịp thời giải Trong thời gian thực công tác, Ban quản lý 76 dự án công ty không nên lập kế hoạch khơng nên cho tiến hành theo kế hoạch mà cán quản lý cần phải tích cực cố gắng tìm tịi nhiều phương án khác xếp lại quy trình cơng việc để từ lựa chọn phương án tối ưu Phương án lựa chọn phương án mà có thời gian thực ngắn so với phương án lại phải đảm bảo chất lượng cho công trình nguồn kinh phí cho phép Ngồi ra, ban quản lý dự án cơng ty nên có xem xét lại thời gian thực tất cơng việc dự án Từ đó, Ban quản lý cơng ty tìm hiểu xem liệu rút ngắn thời gian công việc mà đảm bảo yêu cầu chung dự án hay không Những công đoạn công việc khơng thật cần thiết bỏ qua rút ngắn đến mức tối đa thời gian ban đầu dành cho cơng việc Để quản lý cụ thể tất cơng việc thực dự án, Cơng ty cần phải bố trí độ ngũ chuyên ghi chép cẩn thận hạng mục cơng trình cơng trường tiến độ loại Nó cịn gọi nhật ký thi cơng cơng trình Nhật ký thực theo tháng, q, chí tuần với mục đích để đảm bảo cho công việc quản lý cách sát Tất dự án bao hàm chuỗi công việc thực liên tiếp Nhưng tất hạng mục cơng trình đơn vị thi công thực Giai đoạn chuyển từ công doạn sang công đoạn khác thường tốn khoảng thời gian để bàn giao Vì để dự án tránh bị ì ạch kéo dài thời gian làm ảnh hưởng tới cơng đoạn cơng ty cần phải tính tốn hợp lý để rút ngắn thời gian chuyển giao Mặt khác, Ban quản lý dự án nên xem xét kĩ để bố trí cơng đoạn tiến hành lúc mà khơng gây ảnh hưởng tới chất lượng cơng trình Viêc bố trí đẩy nhanh tiến độ cơng trình Vì thủ tục pháp lý cịn rườm rà nên việc xin giấy phép thường tốn thời gian Cơng ty cần phải tìm hiểu kỹ thủ tục pháp lý, văn pháp luật hành có liên quan Luật Xây dựng, Luật Đất đai, Luật Tài nguyên môi trường để khác phục phần tình trạng trên… Tránh tình trạng nộp đơn phát thiếu sót giấy 77 tờ bị trả lại Việc tốn nhiều thời gian gây chậm trễ cho việc thực dự án Việc chậm trễ thường xun xảy cơng tác giải phóngị mặt Công việc san lấp di dời dân cư khỏi khu vực quy hoạch gây nhiều khó khăn, dân khơng chịu di dời theo kế hoạch Vì vậy, trước tiến hành việc giải phóng mặt bằng, Ban quản lý dự án cần phải có pháp xử lý kịp thời đảm bảo cho khu đất mặt quy hoạch theo kế hoạch đặt Các đội thi cơng nguyên nhân gây chậm trễ dự án Đội thi công cố ý kéo dài thời gian thực dự án không làm tăng thêm chi phí mà cịn ảnh hưởng tới tất tiến độ chung toàn dự án Ban quản lý dự án cần phải có biện pháp can thiệp để phịng ngừa ngăn chặn tình trạng Ngồi ra, ban lãnh đạo cảu Cơng ty nói chung Ban quản lý dự án nói riêng cần thường xuyên đốc thúc động viên kịp thời toàn thể đội ngũ công nhân lao động để giúp họ nâng cao ý thức tự giác để làm việc có suất hơn, đảm bảo cho tiến độ dự án hoàn thành cách xuất sắc theo mục tiêu đề 3.2.4.2 Giải pháp cho trình hoạt động quản lý chất lượng Quản lý chất lượng ln giai đoạn ba giai đoạn cơng tác quản lý dự án Cơng ty Q trình cần phải diễn cách xuyên suốt ba giai đoạn dụ án Chất lượng sản phẩm dự án luôn mục tiêu hàng đầu doanh nghiệp muốn có uy tín đững vững thị trường Có thể thấy, khâu lập kế hoạch, Công ty cần phải phối hợp chặt chẽ với phòng ban chức để thực tốt chất lượng báo cáo đầu tư, hồ sơ thiết kế sở, hồ sơ kỹ thuật… Và sau đó, Cơng ty nên cho tổ chức thẩm định lại dự án cách khách quan, khoa học toàn diện Kết ban thẩm định có vai trị quan trọng giúp chủ đầu tư đưa định đầu tư đắn Sau tồn dự án hồn thành, Cơng ty cần tổ chức nghiệm thu bàn giao lại cơng trình theo thứ tự quy định cụ thể văn pháp luật hành Bộ Xây dựng 78 3.2.4.3 Giải pháp cho trình quản lý chi phí Vấn đề quản lý chi phí đóng vai trị quan trọng với doanh nghiệp dù hoạt động lĩnh vực Nó góp phần định thành cơng hay thất bại tới q trình hoạt động sản xuất kinh doanh, tới lợi nhuận cơng ty dự án Chi phí dự án phải tính tốn cẩn thận, chi tiết cụ thể cho hạng mục công việc Việc bỏ chi phí phải tiến hành xuyên suốt tất dự án, từ khâu chuẩn bị kế hoạch đầu tư tận nghiệm thu bàn giao cơng trình,kết thúc dự án Tổng chi phí đầu tư cho dự án có giá trị đa phần lớn, đặc biệt dự án đầu tư để xây dựng cơng trình Chính vậy, việc quản lý chi phí dự án mà khơng tốt gây thất thốt, lãng phí cực kí nghiêm trọng Việc cần làm cơng tác quản lý chi phí việc ước tính chi phí tài nguyên phải thực cách cẩn thận với tính tốn tương đối xác Muốn làm điều này, Ban quản lý dự án cần phải có quản lý nghiêm ngặt chặt chẽ danh mục tài nguyên, đồng thời cần nắm rõ danh mục công việc cần phải thực Sau đó, Ban quản lý dự án dự tính đưa tổng chi phí để thực dự án Tăng cường số cơng tác quản trị doanh nghiệp, gồm có quản trị công ty quản lý phần vốn đầu tư vào dự án, cần phải phân công người đại diện chuyên quản lý phần vốn Công ty cơng trình Điều chỉnh, hồn thiện chức năng, nghiệp vụ, phân cấp người quản lý máy quản lý phòng, ban chức Công ty Ban hành quy chế quản lý cho phù hợp với tình hình thực tế trình sản xuất kinh doanh công ty, đảm bảo nguyên tắc quản lý kinh tế, đồng thời tạo điều kiện chủ động, linh hoạt việc điều hành sản xuất nhằm tiết kiệm chi phí,để tăng lợi nhuận, tích lũy cho cơng ty quan trọng tăng thu nhập cho người lao động công ty Ban quản lý dự án tiến hành cơng việc phân bổ chi phí đến giai đoạn, cho hạng mục cơng trình Q trình phân bổ tài nguyên vànguồn lực phải thực cách phù hợp tương ứng với tính chất hạng mục Những hạng mục cơng trình mà địi hỏi tính chất kỹ thuật cao phức tạp ưu tiên cho nguồn kinh phí lớn cơng đoạn có tính chất đơn giản Ban quản lý 79 dự án cần phải xem xét cách phân bổ chi phí cho hợp lý khoa học, tránh lãng phí vâ\à khơng cần thiết Mục tiêu dự án cố gắng tiết kiệm khoản không thật cần thiết, đảm bảo cho dự án thực với chi phí thấp mà đảm bảo chất lượng yêu cầu Ban quản lý dự án cần phải liên kết chặt chẽ với tất đơn vị thi cơng để nắm bắt tình hình cách kịp thời Thơng thường giai đoạn này, chi phí thường có xu hướng phát sinh thêm nằm ngồi dự đốn Cơng ty Vì Ban quản lý dự án nên có giải pháp để phịng ngừa để chuẩn bị cho việc phát sinh Công việc giám sát cần phải Ban quản lý tiến hành thường xuyên sát sao, để đảm bảo cho cơng việc dự án thực phạm vi ngân sách cho phép cơng ty đề Nếu dự án có phát sinh ngồi ý muốn trực tiếp cán giám sát công đoạn phát sinh phải thông báo cho Ban quản lý dự án ban lãnh đạo Cơng ty để tìm phương hướng giải tốt Ngồi ra, q trình quản lý chi phí dự án phải kết hợp thật chặt chẽ với quản lý tiến độ dự án quản lý chất lượng dự án Đây coi nội dung quan trọng tách rời công tác quản lý dự án 80 KẾT LUẬN Quản lý dự án coi nhân tố cốt lõi định tới thành công, thất bại dự án, công tác quản lý dự án đầu tư bất động sản SUNSHINE CIT CO., LMT có tiến định kể từ thời điểm bắt đầu hoạt động lĩnh vực đến bây giờ, nhờ có cơng tác quản lý dự án mà cơng ty dần hình thành uy tín, thương hiệu, đảm bảo chất lượng dự án tiến độ thực dự án Cơng tác quản lý dự án cơng ty coi trọng thường xuyên tổ chức lớp đào tạo ngắn hạn, dài hạn cho cán công nhân viên, nâng cao trình độ chun mơn, kinh nghiệm cán quản lý dự án để họ hồn thành tốt nhiệm vụ góp phần vào thành cơng dự án Cơng tác quản lý dự án công ty chun nghiệp khơng thể chủ quan cơng việc địi hỏi định xác, khâu nhỏ q trình mà mắc sai sót làm ảnh hưởng đến tiến độ, chất lượng dự án mà cơng ty ln phải tiến hành việc quản lý, giám sát, theo dõi cách thường xuyên, đề cao tinh thần trách nhiệm đảm bảo mục tiêu chất lượng, tiến độ… mà cơng ty đưa Sau q trình thực tế SUNSHINE CIT CO., LMT, em nghiên cứu nhiều mơ hình, nội dung phương thức quản lý dự án công ty, từ quan sát, học hỏi em có nhìn rõ ràng cơng tác quản lý dự án thực tế mạnh dạn đề xuất thêm số giải pháp đề hồn thiện cơng tác quản lý dự án công ty 81 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO PGS.TS Nguyễn Bạch Nguyệt (2012), Giáo trình Lập dự án đầu tư, NXB Đại học Kinh tế Quốc dân PGS.TS Từ Quang Phương (2018), Giáo trình Quản lý dự án NXB Đại học Kinh tế Quốc dân The standard for project management and a guide to the project management body of knowledge (PMBOK guide), Project Management Institue, 2021 https://topasspmp.com/wp-content/uploads/2021/07/PMBOK-Guide-SeventhEd-PMI-2021.pdf http://www.sunshineholdings.com.vn/ Báo cáo tài Cơng ty TNHH Tư vấn – Đầu tư – Thương mại Ánh Dương (Cho năm tài kết thúc ngày 31/12/2017 kiểm tốn) Báo cáo tài Cơng ty TNHH Tư vấn – Đầu tư – Thương mại Ánh Dương (Cho năm tài kết thúc ngày 31/12/2018 kiểm tốn) Báo cáo tài Cơng ty TNHH Tư vấn – Đầu tư – Thương mại Ánh Dương (Cho năm tài kết thúc ngày 31/12/2019 kiểm tốn) Báo cáo tài Cơng ty TNHH Tư vấn – Đầu tư – Thương mại Ánh Dương (Cho năm tài kết thúc ngày 31/12/2020 kiểm tốn) Báo cáo tài Cơng ty TNHH Tư vấn – Đầu tư – Thương mại Ánh Dương (Cho năm tài kết thúc ngày 31/12/2021 kiểm tốn) 10 Luật Nhà 2014 https://thuvienphapluat.vn/van-ban/Bat-dong-san/Luat- Nha-o-2014-259721.aspx 11 Luật Xây dựng 2014 https://luatvietnam.vn/xay-dung/luat-xay-dung- 2014-87928-d1.html 12 Thông tư 05/2015/TT-BXD https://luatvietnam.vn/xay-dung/thong-tu-052015-tt-bxd-ve-quan-ly-chat-luong-xay-dung-bao-tri-nha-o-rieng-le-99922-d1.html ix