Hoàn thiện quy trình quản lý dự án đầu tư bất động sản do công ty cổ phần tập đoàn videc làm chủ đầu tư

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT TRƯỜNG ĐẠI HỌC THỦY LỢI - NGUYỄN VĂN HUYÊN HOÀN THIỆN QUY TRÌNH THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN DO CƠNG TY CỔ PHẦN TẬP ĐỒN VIDEC LÀM CHỦ ĐẦU TƯ LUẬN VĂN THẠC SĨ HÀ NỘI, NĂM 2019 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT TRƯỜNG ĐẠI HỌC THỦY LỢI - NGUYỄN VĂN HUYÊN HOÀN THIỆN QUY TRÌNH THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN DO CƠNG TY CỔ PHẦN TẬP ĐỒN VIDEC LÀM CHỦ ĐẦU TƯ Chuyên ngành: Quản lý xây dựng Mã số: 858-03-02 NGƯỜI HƯỚNG DẪN: TS ĐỖ VĂN QUANG HÀ NỘI, NĂM 2019 LỜI CAM ĐOAN Họ tên học viên: Nguyễn Văn Huyên Chuyên ngành đào tạo: Quản lý xây dựng Đề tài nghiên cứu: “Hồn thiện quy trình quản lý dự án đầu tư bất động sản Công ty Cổ phần Tập đoàn VIDEC làm Chủ đầu tư” Em xin cam đoan cơng trình cá nhân Các số liệu, kết Luận văn trung thực chưa công bố cơng trình Tác giả luận văn Nguyễn Văn Huyên i LỜI CÁM ƠN Sau thời gian học tập nghiên cứu, Luận văn Thạc sĩ chuyên ngành Quản lý xây dựng với Đề tài “Hồn thiện quy trình quản lý dự án đầu tư bất động sản Cơng ty Cổ phần Tập đồn VIDEC làm Chủ đầu tư” hồn thành Có kết em xin chân thành cảm ơn động viên, quan tâm, giúp đỡ nhiệt tình thầy cơ, bạn bè đồng nghiệp thời gian học tập Trường Đại học Thủy lợi q trình cơng tác Đặc biệt, em xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến thầy TS Đỗ Văn Quang, người trực tiếp hướng dẫn em thực nghiên cứu hoàn thành Đề tài Trong trình thực Luận văn, em cố gắng nỗ lực để hoàn thành Luận văn cách tốt nhất, hạn chế kiến thức, thời gian, kinh nghiệm tài liệu tham khảo nên Luận văn không tránh khỏi thiếu sót Em kính mong nhận ý kiến đóng góp, dẫn thầy cơ, bạn bè đồng nghiệp Em xin trân trọng cảm ơn! Tác giả luận văn Nguyễn Văn Huyên ii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN .i LỜI CÁM ƠN ii DANH MỤC HÌNH ẢNH v DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT vi MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết Đề tài Mục đích Đề tài .2 Cách tiếp cận phương pháp nghiên cứu Đối tượng phạm vi nghiên cứu .3 Ý nghĩa khoa học thực tiễn đề tài Kết dự kiến đạt CHƯƠNG TỔNG QUAN VỀ CÔNG TÁC QUẢN LÝ DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN .4 1.1 Tổng quan dự án đầu tư bất động sản 1.1.1 Các khái niệm 1.1.2 Phân loại dự án đầu tư BĐS 1.2 Tổng quan quản lý dự án đầu tư bất động sản .5 1.3 Vai trị cơng tác quản lý DAĐTBĐS 1.4 Trình tự quy trình thực đầu tư dự án BĐS 11 1.5 Tổng quan cơng trình nghiên cứu có liên quan 15 Kết luận Chương .16 CHƯƠNG CƠ SỞ KHOA HỌC ĐỂ QUẢN LÝ DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN 17 2.1 Cơ sở pháp lý 17 2.1 Cơ sở lý thuyết 23 2.2 Nội dung công tác quản lý dự án đầu tư BĐS 24 2.2.1 Quản lý thi công xây dựng cơng trình 24 2.2.2 Quản lý giá, dự toán, vốn, chi phí đầu tư dự án 30 2.2.3 Giám sát đánh giá dự án 31 iii 2.2.4 Xây dựng kế hoạch chi tiết để xác định công tác phải thực dự án 32 2.2.5 Quản lý lập kế hoạch đấu thầu, trình phê duyệt tổ chức lựa chọn nhà thầu 32 2.2.6 Quản lý dự án theo quy định hệ thống văn pháp lật hành 33 2.2.7 Quản lý phạm vi dự án 33 2.2.8 Quản lý thời gian dự án 33 2.2.9 Quản lý nguồn nhân lực thực dự án 34 2.2.10 Quản lý rủi ro dự án 34 2.2.11 Quản lý hồ sơ dự án 35 2.3 Các hình thức quản lý dự án đầu tư BĐS 35 2.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến chất lượng quản lý dự án đầu tư BĐS 38 Kết luận Chương 40 CHƯƠNG THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP HỒN THIỆN QUY TRÌNH THỰC HIỆN QUẢN LÝ DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN CHO CÔNG TY CỔ PHẦN TẬP ĐOÀN VIDEC 41 3.1 Giới thiệu Cơng ty Cổ phần Tập đồn VIDEC 41 3.1.1 Lịch sử hình thành phát triển 41 3.1.2 Các lĩnh vực, ngành nghề kinh doanh 42 3.1.3 Tầm nhìn, sứ mệnh, giá trị cốt lõi 46 3.1.4 Tổ chức máy 47 3.2 Thực trạng quy trình thực quản lý DAĐTBĐS VIDEC Group 48 3.2.1 Quy trình quản lý dự án đầu tư BĐS 48 3.2.2 Những kết đạt 55 3.2.3 Những tồn tại, hạn chế nguyên nhân 57 3.3 Giải pháp hoàn thiện quy trình thực quản lý DAĐTBĐS VIDEC Group làm Chủ đầu tư 64 3.3.1 Một số giải pháp chung 64 3.3.2 Một số giải pháp cụ thể điều chỉnh quy trình 66 Kết luận Chương 87 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 88 TÀI LIỆU THAM KHẢO 92 iv DANH MỤC HÌNH ẢNH Hình 3.1 Trụ sở Cơng ty Cổ phần Tập đồn VIDEC Tịa nhà Riverside Garden số 349 Vũ Tông Phan, phường Khương Trung, quận Thanh Xuân, Hà Nội 42 Hình 3.2 Dự án VIDEC Complex 283 Khương Trung, quận Thanh Xuân, Hà Nội44 Hình 3.3 Dự án Galaxy Tower Nguyễn Xiển, Thanh Trì, Hà Nội 44 Hình 3.4 Dự án The Dimond Park Mê Linh, Hà Nội 44 Hình 3.5 Dự án khu du lịch biển Matana Resort Bãi Xép Tp.Quy Nhơn, 45 Hình 3.6 Dự án Khu du lịch biển Casa Marina Island Tp Quy Nhơn, 45 Hình 3.7 Khu thị Vũ Phúc - Riverside, xã Vũ Phúc, thành phố Thái Bình 45 Hình 3.8 Sơ đồ tổ chức máy VIDEC Group 47 Hình 3.9 Lưu đồ Quy trình lập kế hoạch chất lượng dự án 49 Hình 3.10 Lưu đồ Quy trình quản lý chất lượng dự án 49 Hình 3.11 Lưu đồ Quy trình quản lý chất lượng thi cơng xây dựng 50 Hình 3.12 Lưu đồ Quy trình nghiệm thu cơng việc xây dựng 51 Hình 3.13 Lưu đồ Quy trình nghiệm thu giai đoạn thi cơng xây dựng 52 Hình 3.14 Lưu đồ Quy trình nghiệm thu hồn thành đưa cơng trình vào sử dụng 53 Hình 3.15 Lưu đồ Quy trình đàm phán, lập kiểm soát hợp đồng hợp tác đầu tư 54 Hình 3.16 Lưu đồ Quy trình lập dự án 67 Hình 3.17 Lưu đồ Quy trình Lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch lập, thẩm định thiết kế 70 Hình 3.18 Lưu đồ Quy trình quản lý thực dự án 73 Hình 3.19 Lưu đồ Quy trình xin phép bán nhà hình thành tương lai 74 Hình 3.20 Lưu đồ Quy trình xác định tiền sử dụng đất có giá trị 30 tỷ đồng 77 Hình 3.21 Lưu đồ Quy trình xác định tiền sử dụng đất có giá trị từ 30 tỷ đồng trở lên79 Hình 3.22 Lưu đồ Quy trình đăng ký cấp giấy chứng nhận 82 Hình 3.23 Lưu đồ Quy trình Tổ chức nghiệm thu hồn thành cơng trình đưa vào sử dụng 85 v DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT - BĐS : Bất động sản - BGĐ : Ban Giám đốc - BKS : Ban Kiểm soát - CĐT : Chủ đầu tư - DA : Dự án - ĐT&PTDA : Đầu tư phát triển dự án - ĐTXD : Đầu tư xây dựng - HCVP : Hành văn phòng - HĐQT : Hội đồng quản trị - PCCC : Phòng cháy chữa cháy - QLDA : Quản lý dự án - QLDAĐTBĐS : Quản lý dự án đầu tư bất động sản - QPPL : Quy phạm pháp luật - TGĐ : Tổng Giám đốc - TVGS : Tư vấn giám sát - TVTK : Tư vấn thiết kế - VBQPPL : Văn quy phạm pháp luật - VIDEC Group : Cơng ty Cổ phần Tập đồn VIDEC vi MỞ ĐẦU Tính cấp thiết Đề tài Những sách mở nhà nước lĩnh vực đầu tư bất động sản (BĐS) điều kiện hạ tầng, kinh tế, văn hóa dân số phát triển, kéo theo nhu cầu nhà tăng cao ngày có nhiều doanh nghiệp đầu tư vào lĩnh vực BĐS, có Cơng ty Cổ phần Tập đoàn VIDEC (VIDEC Group) Một dự án từ nghiên cứu đầu tư đến kết thúc xây dựng, đưa vào sử dụng đầu tư từ nguồn vốn ngân sách nhà nước nguồn vốn tự có doanh nghiệp, vốn vay, vốn góp, dự án phải hoàn thành nhiều thủ tục pháp lý quy định như: giới thiệu địa điểm đầu tư dự án, phê duyệt quy hoạch, chấp thuận chủ trương đầu tư dự án, cấp phép, thiết kế, thi công, kiểm định, tốn, Thơng qua nội dung này, đồng nghĩa với việc máy tổ chức, nhân phục vụ cho thực dự án cần nhiều hoạt động có hiệu quả, khơng có quy trình làm việc cụ thể, quản lý không tốt dẫn đến tình trạng chồng chéo, khơng rõ ràng trách nhiệm công đoạn, cá nhân làm việc thiếu chủ động, tập trung, Ngoài ra, điều kiện kinh tế thị trường, hội nhập kinh tế quốc tế, đặc biệt Hiệp định đối tác toàn diện tiến xuyên Thái Bình Dương (CPTPP) thức có hiệu lực Việt Nam từ ngày 14/01/2019 tạo nhiều hội hợp tác đầu tư, bên cạnh cạnh tranh sản phẩm BĐS không doanh nghiệp nước mà doanh nghiệp nước với doanh nghiệp đầu tư nước ngồi Như vậy, việc xây dựng quy trình để thực quản lý dự án đầu tư bất động sản (DAĐTBĐS) thể tất cơng tác từ giai đoạn chuẩn bị dự án đến hoàn thành dự án nội dung quy trình có nêu cụ thể, chi tiết thủ tục, giấy tờ cần thiết, phù hợp với thời điểm mà văn pháp lý nhà nước quy định cấp thiết Hơn nữa, VIDEC Group triển khai nhiều dự án đầu tư, nằm địa điểm khác nhau, trải dài từ Bắc vào Nam, như: Hà Nội, Hải Phịng, Thái Bình, Hà Giang, Tun Quang, Nha Trang, Bình Thuận, Phú Quốc (Kiên Giang), Vì vậy, để quản lý dự án hiệu cần xây dựng quy trình thực khoa học theo trình tự cơng việc, tránh lãng phí thời gian nguồn lực Xuất phát từ vấn đề đặt trên, tác giả chọn Đề tài “Hồn thiện quy trình quản lý dự án đầu tư bất động sản Công ty Cổ phần Tập đoàn VIDEC làm Chủ đầu tư” làm Luận văn thạc sĩ Mục đích Đề tài - Tìm bất ổn, chưa hợp lý trình tự thực quản lý DAĐTBĐS VIDEC Group - Tìm nguyên nhân chậm tiến độ trình thực quản lý DAĐTBĐS VIDEC Group - Phản ảnh kiến nghị nội dung mâu thuẫn hệ thống văn Quy phạm pháp luật lĩnh vực đầu tư bất động sản cịn tác động, gây khó khăn trình thực dự án - Nghiên cứu xây dựng để hồn thiện quy trình thực quản lý DAĐTBĐS VIDEC Group Cách tiếp cận phương pháp nghiên cứu 3.1 Cách tiếp cận Để đạt mục tiêu nghiên cứu Đề tài, tác giả dựa cách tiếp cận sau: sở lý luận khoa học quản lý xây dựng; quy định hành hệ thống văn pháp luật lĩnh vực này; tiếp cận thực tiễn trình tự thực DAĐTBĐS VIDEC Group 3.2 Phương pháp nghiên cứu Luận văn dự kiến sử dụng phương pháp nghiên cứu phù hợp với đối tượng nội dung hệ thống văn thực tiễn quản lý đầu tư xây dựng Việt Nam, là: - Phương pháp nghiên cứu tổng quan - Phương pháp điều tra, tổng hợp, phân tích định tính, định lượng, so sánh - Nội dung chi tiết: + Bước 1: Chuẩn bị Hồ sơ thực nghĩa vụ tài Hồ sơ gồm: Quyết định chủ trương đầu tư UBND tỉnh/thành phố; Quyết định giao đất, cho thuê đất để thực dự án UBND tỉnh/thành phố; Tờ khai nộp tiền sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia đình Số lượng: 01 + Bước 2: Nộp hồ sơ STNMT/VPĐKĐĐ: Nộp hồ sơ phận cửa STNMT/VPĐKĐĐ + Bước 3: STNMT/ VPĐKĐĐ kiểm tra chuyển phiếu thơng tin địa cho quan thuế Trong thời gian 02 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ STNMT/VPĐKĐĐ tiếp nhận hồ sơ kiểm tra tính đầy đủ, hợp lệ hồ sơ người sử dụng đất nộp, xác nhận ghi đầy đủ tiêu vào “Phiếu chuyển thơng tin địa để xác định nghĩa vụ tài chính”, sau chuyển giao cho quan Thuế (01) hồ sơ người sử dụng đất thực nghĩa vụ tài + Bước 4: Kiểm tra Hồ sơ địa chính, xác định tiền sử dụng đất Trong thời hạn 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ do STNMT/VPĐKĐĐ gửi đến thực kiểm tra hồ sơ địa chính, xác định số tiền sử dụng đất; trường hợp chưa đủ sở để tính số thu tiền sử dụng đất phải thơng báo văn cho quan gửi hồ sơ để bổ sung + Bước 5: Phát hành thông báo đơn giá thuê đất, thuê mặt nước tiền sử dụng đất phải nộp Cơ quan Thuế phát hành phông báo đơn giá thuê đất, thuê mặt nước Thông báo nộp tiền sử dụng đất gửi STNMT/VPĐKĐĐ người sử dụng đất Sau nhận thông báo nộp khoản nghĩa vụ tài quan Thuế chuyển đến, người sử dụng đất để thực nộp tiền vào ngân sách nhà nước 78 + Bước 6: Nộp tiền sử dụng đất Người sử dụng đất vào "Thông báo nộp tiền sử dụng đất" quan thuế, trực tiếp nộp tiền (tiền mặt chuyển khoản) địa điểm nộp tiền theo thông báo * Trường hợp đất khu đất có giá trị từ 30 tỷ đồng trở lên: - Lưu đồ Quy trình: Cơ quan/đơn vị Nội dung Quy trình Chủ trì Ký hợp đồng với tổ chức thẩm định giá đất để xác định giá đất STNMT Phối hợp Tổ chức thẩm định giá; P ĐT&PTDA Hoàn thành Chứng thư thẩm định giá Tổ chức thẩm P ĐT&PTDA; định giá P.Kế toán Họp liên ngành xác định giá đất STNMT; Hội P ĐT&PTDA; đồng thẩm P Kế tốn định giá Thơng báo kết thẩm định gửi STNMT Hội đồng thẩm STNMT; định giá; P ĐT&PTDA P ĐT&PTDA STNMT trình UBND thành phố/tỉnh phê duyệt đơn giá đất STNMT UBND thành phố/tỉnh phê duyệt giá đất UBND thành STNMT; phố/tỉnh P ĐT&PTDA Hình 3.21 Lưu đồ Quy trình xác định tiền sử dụng đất có giá trị từ 30 tỷ đồng trở lên 79 - Nội dung chi tiết: + Bước 1: Ký hợp đồng với tổ chức thẩm định giá để xác định giá đất Trong thời hạn theo quy định Luật Đấu thầu (đối với trường hợp đấu thầu thuê tổ chức tư vấn định giá đất) 03 ngày làm việc (đối với trường hợp định đơn vị tư vấn định giá đất), Sở Tài nguyên Môi trường ký hợp đồng với tổ chức tư vấn định giá đất để xác định giá đất + Bước 2: Hoàn thành Chứng thư thẩm định giá Tổ chức tư vấn định giá đất hoàn thành Chứng thư thẩm định giá thời hạn không 08 ngày làm việc kể từ ngày ký hợp đồng với Sở Tài nguyên Môi trường + Bước 3: Họp liên ngành xác định giá đất Trong thời hạn 07 ngày làm việc kể từ ngày nhận Chứng thư định giá đất, Sở Tài nguyên Mơi trường chủ trì xây dựng phương án giá đất cụ thể, báo cáo, lấy ý kiến Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể tỉnh/thành phố theo quy định + Bước 4: Thông báo kết thẩm định Trong thời hạn 07 ngày làm việc kể từ nhận văn đề nghị thẩm định hồ sơ phương án giá đất cụ thể Sở Tài nguyên Môi trường, Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể có văn thơng báo kết thẩm định giá đất cụ thể gửi Sở Tài ngun Mơi trường + Bước 5: STNMT trình UBND thành phố/tỉnh phê duyệt đơn giá đất Trong thời hạn 02 ngày làm việc kể từ nhận văn kết thẩm định Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể, Sở Tài nguyên Môi trường hồn chỉnh Tờ trình giá đất trình UBNDThành phố phê duyệt + Bước 6: UBND thành phố/tỉnh phê duyệt giá đất Trong thời hạn 05 ngày làm việc kể từ nhận Tờ trình Sở Tài nguyên Môi trường, UBND Thành phố ban hành Quyết định phê duyệt giá thu tiền sử dụng đất, giá tính tiền thuê đất, thuê mặt nước dự án 80 + Bước 7: Phát hành thông báo đơn giá thuê đất, thuê mặt nước tiền sử dụng đất phải nộp Cơ quan Thuế phát hành phông báo đơn giá thuê đất, thuê mặt nước Thông báo nộp tiền sử dụng đất gửi STNMT/VPĐKĐĐ người sử dụng đất Sau nhận thông báo nộp khoản nghĩa vụ tài quan Thuế chuyển đến, người sử dụng đất để thực nộp tiền vào ngân sách nhà nước + Bước 8: Nộp tiền sử dụng đất Người sử dụng đất vào "Thông báo nộp tiền sử dụng đất" quan thuế, trực tiếp nộp tiền (tiền mặt chuyển khoản) địa điểm nộp tiền theo thơng báo 3.3.2.6 Quy trình Đăng ký cấp giấy chứng nhận Quy trình đăng ký cấp giấy chứng nhận lập với mục đích để quy định đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 81 - Lưu đồ Quy trình: Nội dung Quy trình Cơ quan/đơn vị Chủ trì Chuẩn bị hồ sơ xin thẩm định hồ sơ pháp lý dự án Nộp hồ sơ VPĐKĐĐ Phối hợp P QLDA; P Đầu tư P QLTK; phát triển dự án P Kế toán P Đầu tư phát triển dự án Trình phê duyệt kết thẩm định hồ sơ pháp cấp GCN Phê duyệt Thông báo kết thẩm định hồ sơ pháp lý đủ điều kiện cấp GCN Cơ quan chuyên P ĐT&PTDA; ngành Sở Tài nguyên P ĐT&PTDA; Thu nhận hồ sơ tổ Chuẩn bị hồ sơ xin chức, cá nhân mua cấp GCN nhà DA hồn cơng trình khơng phải thành NVTC nhà cho CĐT - Phòng Kinh doanh (đ/v Chủ sở hữu nhà ở) - Phòng ĐT (đ/v tài sản CĐT) P ĐT&PTDA; P Kinh doanh; P Kế toán Nộp hồ sơ VPĐKĐĐ P ĐT&PTDA; Thụ lý hồ sơ trình STN ký cấp GCN Cơ quan chuyên P ĐT&PTDA; ngành Cơ quan thuế Xác định LPTB phải nộp Cơ quan chuyên P ĐT&PTDA ngành Nộp LPTB nhà đất nhận GCN Chủ sở hữu nhà P ĐT&PTDA; P Kinh doanh; P Kế tốn Hình 3.22 Lưu đồ Quy trình đăng ký cấp giấy chứng nhận 82 Chi tiết nội dung Quy trình cần thực bước cơng việc cụ thể sau: + Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ xin thẩm định pháp lý dự án Phòng Đầu tư phát triển dự án chủ trì việc tập hợp hồ sơ pháp lý dự án; phòng kế toán phối hợp cung cấp hồ sơ nghĩa vụ tài dự án; Phịng Quản lý dự án phối hợp cung cấp hồ sơ vẽ hoàn cơng; Phịng Quản lý thiết kế phối hợp cung cấp hồ sơ mặt điển hình tầng dự án Thành phần hồ sơ số lượng hồ sơ theo quy định Luật Đất đai văn hướng dẫn thi hành Luật Đất đai + Bước 2: Nộp hồ sơ Văn phòng Đăng ký đất đai Nộp hồ sơ phận cửa Văn phòng Đăng ký đất đai Thời gian thẩm định hồ sơ pháp lý: Theo thủ tục hành quy định thời điểm thực quan chuyên ngành + Bước 3, 4: Trình phê duyệt kết thẩm định hồ sơ pháp lý dự án Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội tổng hợp kiểm tra thông tin dự án chủ đầu tư cung cấp, làm tờ trình Sở Tài nguyên phê duyệt kết thẩm định HSPL dự án Thời gian phê duyệt: Theo thủ tục hành quy định thời điểm thực quan chuyên ngành + Bước 5: Thu nhận hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận Thu nhận hồ sơ tổ chức, cá nhân: Phòng Kinh doanh thu nhận hồ sơ tổ chức, cá nhân; Phòng Đầu tư chuẩn bị hồ sơ xin cấp GCN cho Chủ đầu tư tài sản riêng chủ đầu tư Thành phần hồ sơ số lượng hồ sơ theo quy định Luật Đất đai văn hướng dẫn thi hành Luật Đất đai + Bước 6: Nộp hồ sơ 83 Sau hoàn thiện công tác thu nhận hồ sơ chủ sở hữu nhà chuẩn bị hồ sơ xin cấp sở hữu riêng cho Chủ đầu tư Phòng ĐT&PTDA nộp hồ sơ phận cửa Văn phòng Đăng ký đất đai Thời gian giải quyết: Theo thủ tục hành quy định thời điểm thực quan chuyên ngành + Bước 7: Thụ lý hồ sơ trình Sở Tài nguyên ký cấp GCN Chuyên viên Văn phòng Dăng ký đất đai thụ lý, kiểm tra hồ sơ Chủ đầu tư nộp có yêu cầu bổ sung hồ sơ trường hợp thành phần hồ sơ không đầy đủ Phòng Đầu tư phối hợp thực với VPĐKĐĐ để trình Sở Tài nguyên ký cấp GCN cho chủ sở hữu nhà GCN sở hữu riêng Chủ đầu tư + Bước 8: Cơ quan thuế xác định lệ phí trước bạ phải nộp Dựa sở hồ sơ VPĐKĐĐ thẩm định, quan thuế xác định LPTB nhà đất phải nộp Chủ sở hữu Thời gian giải quyết: Theo thủ tục hành quy định quan chuyên ngành + Bước 9: Nộp lệ phí trước bạ nhà đất: Sau có TB LPTB nhà đất Chủ đầu tư đại diện cho khách hàng nộp LPTB vào ngân sách nhà nước; phí lệ phí cấp GCN VPĐKDĐ nhận kết Giấy chứng nhận 3.3.2.7 Quy trình Tổ chức nghiệm thu hồn thành cơng trình đưa vào sử dụng Quy trình ban hành nhằm hướng dẫn bước cơng tác nghiệm thu hồn thành cơng trình trước phép đưa vào sử dụng Nghiệm thu cơng trình, hạng mục cơng trình cơng việc đóng vai trị quan trọng, tạo niềm tin khách hàng sản phẩm Công ty Tuy nhiên, nhiệm vụ không thực cách minh bạch, khách quan dẫn đến tình trạng xem nhẹ chất lượng cơng trình, đồng nghĩa với xem nhẹ uy tín chủ đầu tư nhà thầu thi công, tạo rào cản không nhỏ cho phát triển dự án 84 Nội dung quy trình thể lưu đồ sau: Trách nhiệm thực Nội dung Quy trình Chủ trì: Phó TGĐ phụ trách Xác định điều kiện tổ chức nghiệm thu Phòng ĐT&PTDA Chuẩn bị tổ chức nghiệm thu P ĐT&PTDA + Ban Pháp chế + P QLDA + Ban điều hành DA Tổ chức nghiệm thu nội lần Ko đủ đk Báo cáo BGĐ đạo phận hoàn thiện Đủ đk Tổ chức nghiệm thu nội lần P ĐT&PTDA + Ban Pháp chế + P QLDA + Ban điều hành DA Đủ đk Đủ đk Đủ đk Tổ chức NT hồn thành cơng trình đưa vào SD Ko đủ đk Tổ chức nghiệm thu lần P ĐT&PTDA + Ban Pháp chế + P QLDA + Ban điều hành DA Đủ đk Đủ đk Cơ quan chuyên môn Bộ XD ban hành văn P ĐT&PTDA Hình 3.23 Lưu đồ Quy trình Tổ chức nghiệm thu hồn thành cơng trình đưa vào sử dụng 85 Trong nội dung quy trình chi tiết sau: + Bước 1: Xác định điều kiện tổ chức nghiệm thu hồn thành Cơng tác nghiệm thu hồn thành cơng trình đưa vào sử dụng tổ chức thực sau thi cơng hồn thành cơng trình trước bàn giao cho khách hàng + Bước 2: Chuẩn bị tổ chức nghiệm thu hoàn thành Kiểm tra nội bộ, đánh giá nội chất lượng cơng trình Kiểm tra tính đầy đủ hồ sơ pháp lý, chất lượng cơng trình nhà thầu tham gia thực cơng trình + Bước 3: Tổ chức nghiệm thu nội Phó Tổng Giám đốc phụ trách chủ trì tổ chức nghiệm thu nội cơng trình, bao gồm nghiệm thu hồ sơ pháp lý, hồ sơ chất lượng, hồ sơ lực nhà thầu; kiểm tra, đánh giá sơ chất lượng cơng trình ngồi trường Nếu công tác nghiệm thu nội đảm bảo chất lượng đầy đủ theo quy định pháp luật gửi văn đề nghị nghiệm thu hồn thành cơng trình lên Bộ Xây dựng Nếu cơng tác nghiệm thu nội khơng đảm đảm bảo u cầu phận liên quan hoàn thiện, khắc phục; sau tổ chức nghiệm thu nội lần + Bước 4: Tổ chức nghiệm thu hoàn thành Thành phần tham dự: Thành phần tham dự bao gồm đại diện Cơ quan chuyên môn Bộ Xây dựng; đại diện sở, ban, nghành địa phương xây dựng cơng trình, đại diện chủ đầu tư, đại diện đơn vị tham gia triên khai cơng trình Cơ quan chuyên môn Bộ Xây dựng ban hành văn đồng ý nghiệm thu hồn thành cơng trình đưa vào sử dụng - Sau đại diện Bộ Xây dựng quan kiểm tra, đánh giá; công trình đạt chất lượng theo quy định Pháp luật ban hành văn đồng ý nghiệm thu hoàn thành cơng trình đưa vào sử dụng; 86 - Nếu cơng trình khơng đạt chất lượng theo quy định Pháp luật tổ chức khắc phục tồn tổ chức nghiệm thu lần (nếu có); - Sau tổ chức nghiệm thu lần (nếu có) ban hành văn đồng ý nghiệm thu hồn thành cơng trình đưa vào sử dụng Trên số quy trình cần Cơng ty sớm ban hành để tạo điều kiện để thực hiên công tác quản lý DAĐTBĐS hiệu Ngoài ra, thời gian tới, tác giả Luận văn Công ty cần tiếp tục tìm hiểu, nghiên cứu để hồn thiện hệ thống quy trình liên quan đến hoạt động đầu tư BĐS - lĩnh vực Cơng ty Kết luận Chương Trên sở tìm hiểu vấn đề mơ hình tổ chức, máy, thành hạn chế, tồn nguyên nhân khách quan, chủ quan trình hoạt động hoạt động 15 năm qua VIDEC Group, tác giả đưa giải pháp nhằm nâng cao chất lượng hoạt động VIDEC Group, hoàn thiện cách cụ thể, rõ ràng hệ thống quy trình - cơng cụ hữu hiệu, đắc lực cho thực quản lý DAĐTBĐS không với VIDEC Group mà với nhiều doanh nghiệp khác Đồng thời, qua việc nhìn nhận ưu, khuyết điểm đối diện thẳng với vấn đề cấp thiết đặt để VIDEC Group thay đổi, hồn thiện có nhiều hội để phát triển toàn diện, bền vững 87 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Kết luận Không thể phủ nhận góp mặt hoạt động đầu tư bất động sản góp phần làm tăng trưởng kinh tế, ổn định trị, phát triển xã hội, giữ vững an ninh, quốc phòng nước, mở rộng hội hợp tác, đầu tư quốc gia Vì vậy, để đáp ứng yêu cầu khắt khe nhu cầu ngày cao xã hội sản phẩm lĩnh vực này, đòi hỏi việc tìm hiểu, ứng dụng thành tựu khoa học kỹ thuật cơng nghệ, địi hỏi nỗ lực, thay đổi tư duy, hành động không ngừng nhà hoạch định chiến lược, sách, quản lý doanh nghiệp Tuy nhiên, thực tế sách, quy hoạch, kế hoạch, quy định văn QLDAĐTBĐS chưa thực đầy đủ, đồng bộ, linh hoạt thực chưa triệt để trở thành rào cản không nhỏ hoạt động doanh nghiệp dù lớn hay nhỏ thực đầu tư lĩnh vực nhiều thách thức rủi ro Mặt khác, phía doanh nghiệp việc bị động nắm bắt hội đầu tư hay thiếu tính chuyên nghiệp, chưa đủ lực tài chính, nhân lực chất lượng,…cũng dẫn đến tình trạng hoạt động cầm chừng, hiệu chưa cao Trong phạm vi vấn đề đề cập quy trình quản lý dự án đầu tư bất động sản, tác giả tập trung nghiên cứu giải số nội dung sau: Một, tác giả hệ thống, đánh giá cách tổng quan công tác quản lý dự án đầu tư bất động sản thông qua việc tìm hiểu quan điểm, khái niệm, đặc điểm, vai trò phân loại hoạt động đầu tư BĐS, từ làm tiền đề để nhìn nhận, đánh giá tình trạng văn QPPL, văn hướng dẫn quan nhà nước - sở hoạt động doanh nghiệp Hai, tác giả quan tâm, tìm hiểu mặt sở lý luận, đề cập đến hệ thống văn pháp lý thực tiễn công tác quản lý dự án đầu tư bất động sản Ba, từ nghiên cứu với mơ hình tổ chức, chức năng, nhiệm vụ, sứ mệnh chung VIDEC Group, Luận văn đánh giá thực trạng vấn đề lập, ban hành thực quy trình quản lý dự án đầu tư BĐS, nhận rõ công tác đạt 88 tồn tại, từ đưa nguyên nhân giải pháp để khắc phục, hoàn thiện, nâng cao chất lượng hoạt động VIDEC Group cơng tác quản lý nói chung hoạt động quản lý dự án đầu tư BĐS nói riêng Như vậy, từ nghiên cứu, thực trạng vấn đề cần giải đặt ra, thấy rõ vai trị thiết yếu việc xây dựng quy trình quản lý dự án đầu tư bất động sản trình đầu tư, vận hành, phát triển bền vững, tránh tình trạng chồng chéo hay “nước đến chân nhảy” VIDEC Group doanh nghiệp có chung hoạt động Tuy nhiên, việc chủ động phối hợp, mang lại hiệu thiết thực, lâu dài, ổn định, bền vững, địi hỏi có cần có vào cuộc, chung tay cá nhân - doanh nghiệp - nhà nước Kiến nghị Việc xây dựng, thực quy trình quản lý dự án đầu tư bất động sản VIDEC Group nói riêng hồn thiện hệ thống văn pháp luật công tác đầu tư BĐS nói chung góp phần tạo sở pháp lý, hành lang, phương tiện để hỗ trợ cho phát triển doanh nghiệp điều kiện kinh tế mở nhiều hội khơng thách thức, khó khăn Tuy nhiên, để công việc đạt hiệu quả, thiết nghĩ cần phải có phối hợp, vào bên liên quan - Đối với quan quản lý nhà nước, quan thực soạn thảo, ban hành, thực thi văn công tác quản lý dự án đầu tư BĐS: + Vấn đề phân cấp, phân quyền quan bộ, ngành, địa phương liên quan đến trình giải thủ tục đầu tư, xây dựng cần rõ ràng, cụ thể, tránh chồng chéo, tinh thần tự chủ, tự chịu trách nhiệm cao + Cần có tầm nhìn học hỏi kinh nghiệm xây dựng pháp luật nước phát triển giới vận dụng cách phù hợp vào điều kiện kinh tế, địa lý, trị, xã hội, văn hóa Việt Nam + Ổn định, công khai rõ ràng quy hoạch, thực triệt để quy hoạch sở hạ tầng khu vực, địa phương, từ doanh nghiệp có định hướng, kế hoạch đầu tư đồng bộ, tránh tình trạng lãng phí thời gian, tiền của nhà nước doanh nghiệp 89 + Thời gian thực dự án từ bắt đầu có chủ trương đầu tư đến kết thúc đầu tư dự án thông thường dài từ 3-10 năm, chí cịn lâu thế, quan quản lý cần nắm bắt, nhận định, đánh giá kịp thời, đắn xu hướng phát triển xã hội để đưa quy định đầy đủ, đồng nhất, xác, dễ dàng triển khai, tránh tình trạng văn ban hành, mai phải sửa đổi, bổ sung chí hủy bỏ, tác động xấu đến kết hoạt động, vận hành doanh nghiệp + Hoàn thiện văn quy phạm pháp luật, rà sốt, sửa đổi tồn điểm bất hợp lý, chưa đầy đủ, chưa phù hợp văn có liên quan đến lĩnh vực đầu tư bất động sản + Đơn giản hóa thủ tục hành chính, giải dứt điểm vấn đề trình tự, thủ tục đầu tư doanh nghiệp, từ tạo động lực, môi trường kinh doanh lành mạnh, thuận lợi cho doanh nghiệp nước trình hội nhập kinh tế quốc tế - Đối với doanh nghiệp VIDEC Group: + Nâng cao chất lượng, tư duy, hành động, kỹ năng, bắt kịp nhu cầu, xu hướng thị trường đội ngũ cán từ lãnh đạo đến nhân viên thực nhiệm vụ; tối ưu hóa hệ thống tổ chức máy doanh nghiệp vấn đề cốt lõi, sống VIDEC Group doanh nghiệp nói chung + Doanh nghiệp kênh thông tin, kênh kiểm nghiệm, chịu ảnh hưởng, tác động trực tiếp, rõ ràng từ chế độ, sách đầu tư BĐS, cần có tiếng nói, phản hồi kịp thời, tích cực từ phía doanh nghiệp hệ thống VBPL quan thực thi, ban hành văn bản, quan quản lý + Bản thân doanh nghiệp cần hiểu đúng, đủ khách quan, vận dụng cách linh hoạt nội dung quy định văn đó; cập nhật thông tin quy định phổ biến cách cụ thể, rõ ràng tới phận, cá nhân liên quan doanh nghiệp 90 + Nâng cao nhận thức, đánh giá, hiểu biết xu hướng phát triển kinh tế - xã hội nước, tránh tình trạng đầu tư cách giàn trải lực nguồn lực chưa đáp ứng 91 TÀI LIỆU THAM KHẢO [1] Chính phủ, Bộ luật Dân số 91/2015/QH13 ngày 24/11/2015 [2] Chính phủ, Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18/6/2014 [3] Nguyễn Bình Dương, 2017, Đề xuất giải pháp hồn thiện cơng tác quản lý dự án cho BQL dự án cơng trình nơng nghiệp PTNT tỉnh Bắc Giang, Trường Đại học Thủy lợi [4] Nguyễn Văn Quân, 2018, Hoàn thiện công tác quản lý dự án đầu tư xây dựng cơng trình Cơng ty CP Tư vấn quản lý dự án xây dựng (TNP), Trường Đại học Giao thơng Vận tải [5] Đặng Thị Thúy Hồng, 2019, Hồn thiện quy trình quản lý dự án đầu tư xây dựng có nguồn vốn ngân sách Chi cục Phát triển Nông thôn làm chủ đầu tư, Trường Đại học Thủy lợi [6] Chính phủ, Luật Nhà số 65/2014/QH13 ngày 25/11/2014 [7] Chính phủ, Luật Đấu thầu số 43/2013/QH13 ngày 26/11/2013 [8] Chính phủ, Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013 [9] Chính phủ, Luật Bảo vệ mơi trường số 55/2014/QH13 ngày 23/6/2014 [10] Chính phủ, Luật Kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13 ngày 25/11/2014 [11] Chính phủ, Luật Phịng cháy Chữa cháy số 27/2001/QH10 [12] Chính phủ, Nghị định 59/2015/NĐ-CP Chính phủ ngày 18/6/2015 [13] Bộ Lao động – Thương binh Xã hội, “Tăng cường cơng tác huấn luyện an tồn vệ sinh lao động cho người lao động”, ngày 24/10/2018 [14] Báo điện tử Dân trí, “Quản lý an tồn lao động: Hướng bền vững cho doanh nghiệp”, ngày 06/12/2018 [15] Công ty Cổ phần tập đồn VIDEC www.videc.com.vn [16] Phịng Đầu tư Phát triển dự án, Công ty CP Tập đoàn VIDEC 92 ... thiện quy trình quản lý dự án đầu tư bất động sản Công ty CHƯƠNG TỔNG QUAN VỀ CÔNG TÁC QUẢN LÝ DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Tổng quan dự án đầu tư bất động sản 1.1.1 Các khái niệm Bất động sản. .. Ban quản lý dự án đầu tư xây dựng dự án Chủ đầu tư định thành lập Ban quản lý dự án đầu tư xây dựng dự án để quản lý thực dự án quy mơ nhóm A có cơng trình xây dựng cấp đặc biệt, dự án áp dụng công. .. thức quản lý dự án như: - Ban quản lý dự án đầu tư xây dựng chuyên ngành, Ban quản lý dự án đầu tư xây dựng khu vực Theo quy định, Ban quản lý dự án chuyên ngành, Ban quản lý dự án khu vực có tư