(Luận văn) pháp luật thế chấp, xử lý tài sản thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

t to BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH ng hi ep w n lo ad ju y th PHẠM THỊ HẢI HÀ yi pl n ua al va n PHÁP LUẬT THẾ CHẤP, XỬ LÝ TÀI ll fu oi m SẢN THẾ CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH nh at TRONG TƯƠNG LAI z z ht vb k jm gm om l.c LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC n a Lu n va y te re TP HỒ CHÍ MINH – NĂM 2018 t to BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH ng hi ep w n lo ad PHẠM THỊ HẢI HÀ ju y th yi pl PHÁP LUẬT THẾ CHẤP, XỬ LÝ TÀI ua al n SẢN THẾ CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH n va ll fu TRONG TƯƠNG LAI oi m at nh z Chuyên ngành: Luật Kinh tế z ht vb Mã số: 8380107 k jm gm om l.c LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC n a Lu Người hướng dẫn khoa học:TS.DƯƠNG KIM THẾ NGUYÊN n va y te re TP HỒ CHÍ MINH – NĂM 2018 t to LỜI CAM ĐOAN ng hi ep Tôi tên PHẠM THỊ HẢI HÀ – mã số học viên: 7701250472A học viên lớp Cao học Khóa 25 chuyên ngành Luật kinh tế, Khoa Luật, Trường Đại học Kinh tế TP Hồ Chí Minh, tác giả Luận văn thạc sĩ luật học với đề tài “ Pháp w n luật chấp, xử lý tài sản chấp nhà hình thành tương lai” (Sau lo gọi tắt “Luận văn”) ad y th ju Tôi xin cam đoan tất nội dung trình bày Luận văn kết yi nghiên cứu độc lập cá nhân hướng dẫn người hướng dẫn khoa học Trong Luận văn có sử dụng, trích dẫn số ý kiến, quan điểm khoa học số tác giả Các thơng tin trích dẫn nguồn cụ thể, xác kiểm chứng Các số liệu, thông tin sử dụng Luận văn hoàn toàn khách quan trung thực pl n ua al n va ll fu oi m Học viên thực at nh z z vb ht Phạm Thị Hải Hà k jm om l.c gm n a Lu n va y te re DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT ng hi ep CĐT Chủ đầu tư HĐTC Hợp đồng chấp HĐMB Hợp đồng mua bán GCN Giấy chứng nhận quyền sở hữu GDBĐ Giao dịch bảo đảm Luật KDBĐS Luật kinh doanh bất động sản Nhà HTTTL Nhà hình thành tương lai Bộ luật Dân w t to BLDS n lo ad ju y th ua Tài sản bảo đảm n va Tài sản chấp n TSTC Tổ chức tín dụng al TSBĐ Tài sản hình thành tương lai pl TCTD yi Tài sản HTTTL ll fu oi m at nh z z ht vb k jm om l.c gm n a Lu n va y te re t to MỤC LỤC ng LỜI CAM ĐOAN hi ep DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT PHẦN MỞ ĐẦU w n Lý chọn đề tài lo ad Giả thuyết, câu hỏi nghiên cứu ju y th Tình hình nghiên cứu 4 Mục đích, đối tượng phạm vi nghiên cứu yi pl Các phương pháp tiến hành nghiên cứu, khung lý thuyết al ua Ý nghĩa khoa học giá trị ứng dụng đề tài n Kết cấu Luận văn va n CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ THẾ CHẤP VÀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI 10 ll fu oi m 1.1 Khái niệm đặc điểm pháp lý chấp tài sản nhà hình thành tương lai 10 nh at 1.1.1 Một số vấn đề chung tài sản nhà hình thành tương lai 10 z z 1.1.1.1 Sự phát triển chế định nhà hình thành tương lai qua thời kỳ 10 vb jm ht 1.1.1.2 Khái niệm nhà hình thành tương lai 13 k 1.1.1.3 Đặc điểm pháp lý nhà hình thành tương lai 14 l.c gm 1.2 Khái niệm đặc điểm pháp lý xử lý tài sản chấp nhà hình thành tương lai 16 om 1.2.1 Khái niệm xử lý tài sản chấp 16 a Lu 1.2.2 Khái quát chung xử lý tài sản chấp nhà hình thành tương lai 18 n 1.2.2.1 Sự phát triển chế định quyền xử lý tài sản chấp qua thời kỳ 18 th 1.2.2.5 Xác định hiệu lực đối kháng xử lý tài sản chấp nhà hình thành tương lai 23 y 1.2.2.4 Phương thức xử lý tài sản chấp nhà hình thành tương lai 22 te re 1.2.2.3 Căn xử lý tài sản chấp nhà hình thành tương lai 21 n va 1.2.2.2 Nguyên tắc xử lý tài sản chấp nhà hình thành tương lai 19 t to Tiểu kết luận chương 25 ng hi ep CHƯƠNG 2: CÁC QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH CỦA VIỆT NAM VỀ THẾ CHẤP VÀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI 26 w 2.1 Quy định Pháp luật hành chấp tài sản nhà hình thành tương lai 26 n lo 2.1.1 Nhận diện quan hệ chấp tài sản nhà hình thành tương lai 26 ad y th 2.1.2 Điều kiện chấp nhà hình thành tương lai 29 ju 2.1.3 Hồ sơ chấp nhà hình thành tương lai 31 yi pl 2.2 Quy định Pháp luật hành xử lý tài sản chấp nhà hình thành tương lai 31 ua al 2.2.1 Các trường hợp TCTD xử lý tài sản chấp 31 n n va 2.2.2 Các phương thức xử lý tài sản chấp 33 ll fu 2.2.3 Cách thức xử lý tài sản chấp nhà hình thành tương lai 35 oi m 2.3.1 Xử lý tài sản chấp nhà hình thành tương lai trường hợp chưa có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà 35 nh at 2.3.2 Xử lý tài sản chấp nhà thương mại hình thành tương lai tổ chức, cá nhân mua doanh nghiệp kinh doanh bất động sản 37 z z ht vb 2.3.3 Xử lý tài sản chấp nhà xã hội hình thành tương lai 38 jm 2.3.4 Xử lý tài sản chấp nhà hình thành tương lai khác 39 k 2.3.5 Xử lý tài sản chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng 39 gm Tiểu kết luận chương 41 l.c om CHƯƠNG 3: THỰC TIỄN THẾ CHẤP VÀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI – MỘT SỐ BẤT CẬP VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN 42 n a Lu th 3.2 Những vấn đề lý luận thực tiễn khắc phục liên quan đến chấp xử lý tài sản chấp nhà hình thành tương lai 47 y 3.1.2 Liên hệ thực tiễn Ngân hàng TMCP Á Châu 46 te re 3.1.1 Tình hình áp dụng pháp luật thực tiễn qua giai đoạn 42 n va 3.1 Thực tiễn nhận chấp xử lý tài sản chấp nhà hình thành tương lai 42 t to 3.2.1 Chuyển nhượng Hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai khơng bắt buộc phải có Giấy chứng nhận quyền sở hữu 47 ng hi ep 3.2.2 Đã phân biệt hình thức chấp dạng quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán chấp nhà hình thành tương lai 49 w 3.2.3 Tạo thống hướng dẫn văn đăng ký chấp nhà hình thành tương lai luật chuyên ngành 52 n lo ad y th 3.3 Những bất cập hệ thống pháp luật hành chấp xử lý tài sản chấp nhà hình thành tương lai 53 ju 3.3.1 Chưa có thống quy định khái niệm tài sản nhà hình thành tương lai 53 yi pl n ua al 3.3.2 Có không quán thủ tục đăng ký chấp nhà hình thành tương lai 55 n va 3.3.3 Về vấn đề đăng ký chuyển tiếp nhà hình thành tương lai sau hình thành 59 fu ll 3.3.4 Chưa có đồng quy định liên quan đến vấn đề công chứng, chứng thực Hợp đồng chấp 60 oi m nh at 3.3.5 Liên quan đến vấn đề xử lý tài sản chấp nhà hình thành tương lai 62 z 3.3.6 Liên quan đến vấn đề xác định dự án nhà hình thành tương lai chưa chấp TCTD 66 z vb jm ht Tiểu kết luận chương 68 k KẾT LUẬN 69 om l.c gm DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO n a Lu n va y te re th t to ng hi ep PHẦN MỞ ĐẦU w Lý chọn đề tài n lo Trong tất hoạt động kinh doanh tín dụng hoạt động ad y th mang lại lợi nhuận chủ yếu cho ngân hàng Do vậy, làm để đảm bảo tăng ju trưởng tín dụng tốt đồng thời kiểm soát rủi ro câu hỏi đặt hàng yi đầu cho nhà băng Trên thực tế hoạt động cho vay TCTD luôn pl ua al thay đổi ngày cho phù hợp với quy định pháp luật đồng thời phải đáp ứng n nhu cầu khách hàng thị trường, nâng cao tính cạnh tranh, thúc đẩy phát n va triển kinh tế Quy định pháp luật hành lang pháp lý vững góp ll fu phần hạn chế rủi ro xảy hoạt động tín dụng ngân hàng Trong oi m phải đề cập đến chấp, xem công cụ pháp lý an nh toàn để TCTD an tâm cho vay Tài sản dùng để chấp đa dạng at không dừng lại động sản hay bất động sản theo quy định trước đây, mà mở rộng z z nhiều đối tượng khác hàng hóa, hàng tồn kho, khoản phải thu hay tài vb ht sản vơ hình khác tài sản HTTTL Và tất yếu loại tài sản có cách k jm xử lý khác để thu hồi nợ Trong loại tài sản có đề cập đến loại tài sản gm HTTTL, đối tượng tài sản HTTTL nhà HTTTL tài sản phổ biến nhận chấp ngân hàng l.c om Theo định nghĩa BLDS 2015 Khoản Điều 295 Khoản Điều 108 a Lu “nhà hình thành tương lai bao gồm nhà chưa hình thành, trình n hình thành nhà hình thành thời điểm giao kết hợp đồng chấp va n sau thời điểm giao kết hợp đồng chấp thuộc sở hữu bên chấp” th chấp Điều dễ nhận thấy loại tài sản hình thành chưa hình y loại tài sản tiềm ẩn nhiều rủi ro giao dịch đặc biệt quan hệ mua bán, te re Như vậy, hiểu rõ đặc điểm loại tài sản để thấy Nhà HTTTL t to ng thành thời điểm giao kết quyền sở hữu xác lập sau thời điểm giao kết hợp hi ep đồng trường hợp TCTD bắt buộc phải xử lý tài sản khách hàng khả tốn TCTD xử lý tài sản chưa hình thành, hay w n hình thành tài sản hình thành chưa có GCN quyền sở hữu, việc xử lý lo ad có gặp khó khăn thực tế hay khơng? Chính rủi ro khó khăn xử ju y th lý thực tế mà Việt Nam việc nhận chấp loại tài sản TCTD tỏ e ngại Tuy nhiên, quan điểm tồn trước năm 1999 (ngày Nghị định 165/1999/NĐ yi pl – CP ngày 19 tháng 11 năm 1999 giao dịch bảo đảm đời) Từ năm 1999 đến al ua với phát triển kinh tế loại hình nhà HTTTL có xu hướng ngày n gia tăng ưu điểm so với loại tài sản nhà đất giá mua nhà rẻ va n phù hợp với tài gia đình trẻ có mức sống trung bình Việt Nam fu ll Nếu vốn tự có khơng đủ người mua hay CĐT dự án nhà HTTTL tận oi m dụng nguồn vốn từ TCTD at nh Với việc mở rộng quy định nhà HTTTL đem chấp TCTD để z vay vốn giải phần nhu cầu nhà đại đa số tầng lớp người dân có z vb thu nhập trung bình xã hội thời gian vừa qua Tạo niềm tin có động lực jm ht cho người dân hoạt động kinh doanh sản xuất có thu nhập thấp có hội tiếp k cận nhà Đây thực bước ngoặt lớn pháp luật nhà Việt Nam gm Trước năm 1999, quy định pháp luật không thấy nhắc đến om l.c khái niệm hay quy định liên quan đến tài sản HTTTL nhà HTTTL Luật Nhà 2005 đời quy định không tồn khái niệm nhà HTTTL Chỉ a Lu thời điểm đó, tìm thấy BLDS 2005 có nhắc đến khái niệm n “Vật dùng để bảo đảm thực nghĩa vụ dân vật có hình thành va n tương lai “1 Cho đến Luật Nhà 2014 đời, khái niệm định nghĩa nhà y te re HTTTL bổ sung cách hoàn chỉnh, định nghĩa hoàn toàn giống với th Khoản Điều 320 BLDS 2005 t to ng định nghĩa Luật KDBĐS 2014 Và BLDS 2015 chắp bút đời hi ep quy định TSTC tài sản HTTTL tiếp tục khẳng định lần Tất điều cho thấy pháp luật điều chỉnh, nới lỏng quy định liên quan đến w n chấp loại nhà để đáp ứng với nhu cầu thực tiễn, phù hợp với xu hướng lo ad phát triển xã hội Từ việc không thừa nhận loại hình nhà HTTTL việc thừa ju y th nhận nhà HTTTL trở thành loại tài sản phổ biến phép giao dịch chấp loại tài sản khác thực tiễn đột phá nhà làm yi pl Luật mà cho thấy sản phẩm tất yếu phát triển giao dịch ua al dân n Nhiều thay đổi quy định liên quan đến nhà HTTTL mang tính tích cực tạo va n điều kiện thuận lợi cho TCTD hoạt động chấp xử lý loại tài sản fu ll Đây tín hiệu tốt làm bước đệm cho nhiều thay đổi tích cực phù hợp m oi tương lai Do loại tài sản đặc biệt nên nhận chấp xử lý at nh tất nhiên có nhiều điểm khác với tài sản thơng thường z Trong q trình làm việc thực tế, Tôi nhận thấy quy định nhà HTTTL, z vb đặc biệt chấp xử lý TSTC nhà HTTTL, quy định pháp luật có jm ht nhiều ưu điểm, thay đổi so với quy định trước Tuy nhiên, thực tế thực k phát sinh nhiều bất cập Đây thực loại tài sản tiềm ẩn nhiều rủi ro mua bán, gm chấp thực tế xử lý loại tài sản đặt thách thức cho om l.c TCTD Làm để hạn chế rủi ro này, pháp luật quy định hành có bất cập nên thay đổi, chỉnh sửa để phù hợp hơn? Có giải pháp cho a Lu bất cập để khắc phục? n Với vấn đề nêu trên, tác giả lựa chọn nghiên cứu đề tài “pháp luật va n chấp xử lý tài sản chấp nhà hình thành tương lai” làm luận văn tốt y te re nghiệp thạc sĩ Luật học 2.1 Giả thuyết nghiên cứu th Giả thuyết, câu hỏi nghiên cứu 60 t to ng định thủ tục đăng ký chuyển tiếp đv việc chấp nhà HTTTL (không cần phải đăng hi ep ký thay đổi giao dịch bảo đảm theo NĐ 83) w 3.3.3.2 Giải pháp hoàn thiện đăng ký chuyển tiếp nhà hình thành tương n lo lai sau hoàn thành ad Trước hết để thống đồng việc quản lý quan chức nên y th ju ban hành mẫu chung thủ tục đăng ký chuyển tiếp nhà HTTTL sau yi hoàn thành pl al Trên thực tế ngân hàng chủ đầu tư người mua ký hợp đồng thỏa n ua thuận bên có nội dung có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở n va hữu nhà tài sản gắn liền với đất chủ đầu tư bàn giao lại cho ngân hàng để thực ll fu thủ tục liên quan Lúc ngân hàng ký bổ sung hay ký lại HĐTC oi m để đưa thông tin liên quan đến tài sản chấp vào hợp đồng Tuy nhiên, việc CĐT nh có hỗ trợ bên thực thủ tục hay khơng pháp luật thiếu, chế tài, hay at nghĩa vụ thực hỗ trợ hoàn thành hồ sơ chấp nhà hình thành chưa z z đem bàn luận vb Đề nghị sửa đổi Nghị định 83 theo hướng tài sản HTTTL (kể nhà ở) ht jm hình thành, TCTD thực thủ tục đăng ký chuyển tiếp mà thực thủ k tục đăng ký thay đổi để giảm bớt thủ tục hành cho TCTD gm a Lu 3.3.4.1 Thực trạng công chứng, chứng thực Hợp đồng chấp42 om chứng thực Hợp đồng chấp l.c 3.3.4 Chưa có đồng quy định liên quan đến vấn đề công chứng, n Tại Điều 122 Khoản Luật nhà 2014 HĐTC loại tài sản nhà HTTTL va n bắt buộc phải công chứng theo quy định Trường hợp cơng chứng HĐTC thực y te re th Bùi Đức Giang, 2017, “Nhận bảo đảm bất động sản hình thành tương lai từ chủ đầu tư dự án nhà ở”, Tạp chí Ngân hàng số 6/2017 (ngày 25/04/2017) 42 61 t to ng tổ chức hành nghề cơng chứng, trường hợp chứng thực thực ủy ban nhân hi ep dân xã phường nơi mà bất động sản tọa lạc HĐTC có hiệu lực kể từ thời điểm cơng chứng chứng thực theo quy định pháp luật w n Tuy nhiên tìm hiểu thêm theo quy định Điểm a Khoản Điều 167 Luật lo ad Đất đai 2013 HĐTC quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất ju y th bắt buộc phải công chứng chứng thực, luật không đề cập đến loại HĐTC tài sản gắn liền đất Như vơ hình chung loại hợp đồng không bắt buộc phải công chứng yi pl chứng thực Tại điểm b Khoản Điều 167 Luật Đất đai 201343 quy định loạt al ua loại hợp đồng bắt buộc phải công chứng chứng thực có bên bên n tham gia giao dịch tổ chức kinh doanh bất động sản không đề cập đến va n việc bắt buộc công chứng chứng thực HĐTC tài sản gắn liền đất fu ll Tuy nhiên, thực tế việc cơng chứng chứng thực HĐTC nhà HTTTL m oi cịn số khó khăn từ Phịng Cơng chứng họ viện dẫn Luật cơng chứng 2014 at nh điều 4044 để từ chối Lý hồ sơ yêu cầu công chứng bắt buộc phải có z giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng giấy tờ thay pháp z vb luật quy định tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền jm ht sử dụng trường hợp hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản Một hợp k đồng khơng cơng chứng bên giải tranh chấp đường Tòa 43 om l.c gm án gặp khó khăn nhiều vấn đề để xử lý thu hồi nợ Điểm b Khoản Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định “ hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, a Lu quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp, hợp đồng n chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà bên bên them gia giao dịch tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản công chứng chứng thực n va pháp luật quy định tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng trường y th hợp hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản đó;” te re theo yêu cầu bên” 44 “Khoản Điểm d) Bản giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng giấy tờ thay 62 t to ng 3.3.4.2 Giải pháp hồn thiện việc cơng chứng, chứng thực Hợp đồng chấp hi ep Theo quan điểm cá nhân, để đảm bảo hạn chế rủi ro giai đoạn xử lý tài sản sau HĐTC cần cơng chứng chứng thực Về phía TCTD đứng trước w n quy định không rõ ràng để phòng tránh rủi ro trường hợp bị tuyên hợp lo ad đồng vô hiệu nên hầu hết hợp đồng chấp nhà HTTTL công ju y th chứng chứng thực đầy đủ Các quy định mâu thuẫn với Luật nhà 2014 nên điều chỉnh thống lại để yi pl phù hợp với thực tế al ua 3.3.5 Liên quan đến vấn đề xử lý tài sản chấp nhà hình thành tương lai n 3.3.5.1 Thực trạng xử lý tài sản chấp nhà hình thành tương lai va n Khi Thơng tư liên tịch 01/2014 Thông tư 08/2014 đời mong đợi fu ll quy trình xử lý cụ thể nhà HTTTL Tuy nhiên, quy định cách m oi chung chung “ nhận thông báo bên nhận chấp việc nhà HTTTL at nh chấp, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản không làm thủ tục z chuyển nhượng nhà HTTTL cho tổ chức, cá nhân chưa có văn z vb đồng ý bên nhận chấp” jm ht Bên cạnh đó, thơng tư liên tịch 01/2014 quy định trường hợp TCTD k muốn xử lý tài sản theo quy định pháp luật, hiểu tuân gm thủ theo Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 Chính phủ GDBĐ (sửa om l.c đổi Nghị định số 11/2012/NĐ – CP, gọi tắt Nghị định 163) Theo quy định Điều 59 Nghị định bên bao gồm bên bảo đảm bên nhận bảo đảm a Lu thỏa thuận trước ký HĐTC cách thức xử lý tài sản bao gồm: bên nhận bảo n đảm nhận tài sản bảo đảm thay cho nghĩa vụ bảo đảm chuyển va n nhượng cho bên thứ ba, cịn khơng có thỏa thuận bán đấu giá tài th đảm phải bị chi phối chủ đầu tư hợp đồng mua bán chưa có GCN y hữu bên bảo đảm Tuy nhiên, thực tế loại tài sản chưa hữu bên bảo te re sản chấp Quy định thực TSTC tồn thuộc sở 63 t to ng quyền sở hữu quy trình xử lý nào? Trong trường hợp chủ đầu tư không hợp hi ep tác bên nhận bảo đảm có quyền xử lý không không cần hợp tác xử lý nào? Luật đề cập đến trường hợp người bán khơng hợp tác w n TCTD phép áp dụng biện pháp thu giữ tài sản Hay tình bên bảo đảm lo ad hủy/chấm dứt hợp đồng mua bán với CĐT phía TCTD làm để bảo vệ ju y th quyền lợi mình, hồn tồn khơng thấy Luật quy định Điều 148 Luật nhà 2014 quy định rõ CĐT dự án phép chấp nhà yi pl HTTTL mà dự án hay nhà khơng nằm phần dự án chấp Trường hợp al ua người mua có nhu cầu vay vốn chấp nhà mua TCTD điều kiện nhà n mua khơng nằm dự án mà chủ đầu tư chấp trước Với quy va n định Luật nhằm khắc phục vấn đề tài sản không đem chấp nhiều lần fu ll vụ việc xảy trước Luật nhà 2014 có hiệu lực nhiều m oi trường hợp xảy xử lý khắc phục Luật chưa đề cập Và z tài sản, thứ tự ưu tiên toán sao? at nh hầu hết quy định chưa thấy hướng xử lý hậu xảy ra: trình tự xử lý z vb Ví dụ số trường hợp điển hình phát sinh thực tế jm ht chấp “trùng”, quy định pháp luật chưa quy định hướng xử lý cụ thể: k Dự án chung cư The Harmona với ngân hàng Đầu tư Phát triển Việt Nam gm (BIDV): Ngày 29/11/2011 bên bảo đảm Công ty Vật tư xuất nhập Tân Bình om l.c (Tamexim) dùng tài sản để bảo lãnh cho Cơng ty cổ phần Thanh Niên (Thanh Nien Corp) vay vốn Ngân hàng Đầu tư phát triển Việt Nam Chi nhánh Bắc a Lu Sài Gòn (BIDV) thực đầu tư xây dựng dự án chung cư the Harmona Đây dự n án nhà HTTTL chủ đầu tư Tamexim Thanh Nien Corp có ba tịa nhà cao 19 tầng va n khn viên đất có diện tích 9.137 m2 với tổng số hộ 600 Tài sản chấp th công xây dựng vào quý IV/2009 dự kiến hoàn thành bàn giao cho khách mua vào quý y 14, quận Tân Bình, TP Hồ Chí Minh (dự án The Harmona) Cơng trình nhà khởi te re quyền sử dụng đất tài sản gắn liền đất địa số 33 Trương Công Định, phường 64 t to ng I/2012, bắt đầu tiến hành chào bán thị trường từ năm 2010 Tuy nhiên, gặp khó hi ep khăn tài chính, Thanh niên Corp bàn giao hộ cho khách mua không theo tiến độ, đến quý II – III/2013 chủ đầu tư bàn giao hộ Tuy w n nhiên, cư dân sinh sống vơ bàng hoàng vào cuối tháng 05/2016 lo ad ngân hàng BIDV phát hành văn thực siết nợ yêu cầu công ty vật tư xuất ju y th nhập Tân Bình (Tamexim) thực bàn giao tài sản chấp chung cư Harmona để ngân hàng xử lý nợ theo quy định Căn thông báo lúc yêu cầu Tamexim yi pl bàn giao tài sản vào ngày 09/06/2016 để ngân hàng xử lý nợ theo luật định al ua Như vây, vấn đề đặt tình chủ đầu tư chào bán hộ thị n trường năm 2010 đem chấp ngân hàng BIDV vào ngày 29/11/2011 chủ va n đầu tư tiếp tục bán hộ người dân sau Tuy nhiên số tiền thu từ việc fu ll bán hộ, chủ đầu tư không thực chuyển BIDV trả nợ, hộ sau m oi tốn tồn 95% số tiền mua nhà thời gian chờ lấy sổ khách mua at nh khơng hay biết tài sản “cắm” BIDV Ngồi ra, cịn z có thêm thơng tin có đến 41 hộ bị chủ đầu tư đem chấp ngân hàng hai lần z vb Báo chí, dư luận, quan quản lý nhà nước, chuyên gia pháp lý có nhiều jm ht ý kiến, quan điểm khác việc, nhiên, đứng góc độ pháp lý, cần phải viện k dẫn quy định pháp luật có liên quan để phân tích tình trên, khơng thể nhận xét gm theo cảm tính om l.c Dự án chung cư The Ruby Land với ngân hàng thương mại cổ phần Sài Gịn (SCB):Cơng trình nhà có tên The Ruby Land cơng ty cổ phần Tân Hồng Thắng a Lu chủ đầu tưvới thiết kế 18 tầng, đưa vào sử dụng năm 2009, nằm đường Lũy Bán n Bích – Q.Tân Phú Tháng 07/2009 2010 cơng ty Tân Hồng Thắng vay ngân hàng va n SCB khoảng 247 tỷ đồng để thực đầu tư hoàn thiện dự án Tài sản chấp y th lai 12/6 58/13 Lũy Bán Bích , P.Tân Thới Hòa, Q.Tân Phú te re Quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền đất hình thành tương 65 t to ng Rất nhiều hộ dân sau mua dọn sinh sống suốt năm chưa cấp Giay hi ep chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất lẽ chủ đầu tư đem dự án chấp Ngân hàng TMCP Sài Gòn Số tiền vay ngân hàng từ w n 2009 – 2010 mà đến chưa thực nghĩa vụ giải chấp nhà lo ad bán bàn giao cho cư dân đến suốt năm qua ju y th Ngoài hai dự án gần hai dự án PetroVietNam Landmark Dự án Lilama 584 Building: Dự án PetroVietNam Landmark Công ty Cổ phần yi pl Bất động sản Xây lắp Dầu khí Việt Nam (Cơng ty PVCLand) làm chủ đầu tư dự kiến al ua bàn giao vào quý 1/2017, nhiên vào thời điểm tháng 02/2017 người dân mua n hộ vơ bàng hồng nhận thơng tin dự án bị phong tỏa tài sản va n Công ty PVC, theo định chi cục Thi hành án dân quận lý chủ fu ll đầu tư đem tài sản chấp trái với quy định pháp luật oi m at tương lai nh 3.3.5.2 Giải pháp hoàn thiện việc xử lý tài sản chấp nhà hình thành z z Luật cần bổ sung thêm quy định liên quan đến quy trình thủ tục xử lý tài sản ht vb nhà HTTTL: jm Thứ nhất, thứ tự ưu tiên toán trường hợp tài sản bị chấp k nhiều lần Sẽ vào thời điểm đăng ký, công chứng để xác định thứ tự ưu tiên gm toán Đây để thực toán xử lý TSĐB l.c om Thứ hai, cần thống lại việc ghi nhận thông tin cách hệ thống từ văn a Lu phòng đăng ký quyền sử dụng đất trung tâm đăng ký giao dịch bảo đảm Muốn thực n điều cần phải xem nhà HTTTL đối tượng thực HĐTC, n va không sử dụng khái niệm quyền tài sản phát sinh từ HĐMB th chấp TCTD khác y hình thành trương lai bên mua có nhu cầu chấp lại bên mua thực te re Thứ ba, cần ban hành quy định mở rộng điều kiện rút bớt tài sản nhà 66 t to ng 3.3.6 Liên quan đến vấn đề xác định dự án nhà hình thành tương lai hi ep chưa chấp TCTD 3.3.6.1 Thực trạng việc xác định dự án nhà hình thành tương lai chưa w n chấp TCTD lo ad Theo khoản Điều 55 Luật KDBĐS quy định “Trước bán, cho thuê mua nhà ju y th HTTTL, chủ đầu tư phải có văn thơng báo cho quan quản lý nhà cấp tỉnh việc nhà đủ điều kiện bán, cho thuê mua Trong thời gian 15 ngày kể từ ngày yi pl nhận thông báo, quan quản lý nhà cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời văn al ua cho chủ đầu tư nhà đủ điều kiện bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều n kiện phải nêu rõ lý do” Để biết tài sản giao dịch hay chấp giải chấp va n hay chưa theo Khoản Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP (nghị định 99) quy fu ll định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật nhà 2014 có quy định hai oi m trường hợp: at nh Nếu dự án nhà HTTTL chưa chấp TCTD chủ z đầu tư phải thực cam kết văn chịu trách nhiệm vấn đề gửi Sở z vb Xây dựng Tuy nhiên, vấn đề đặt Sở Xây dựng quan tiến hành kiểm tra jm ht từ nguồn thông tin hay vào văn xác nhận lý nợ vay k TCTD khác CĐT Luật không đề cập Trong trường hợp Sở xây dựng thông gm báo đủ điều kiện theo luật định để bán dự án nhà HTTTL trường hợp định sai om l.c xảy rủi ro lại không thấy nhắc đến vấn đề chịu trách nhiệm nào? Nếu vào thông báo Sở Xây dựng việc đủ điều kiện cho bán, thuê mua cam kết chịu a Lu trách nhiệm chủ đầu tư liệu có thực an tồn, xảy rủi ro dự án n chấp hình thức xử lý quan này? Cách khắc phục hậu va n sao, tất văn Luật hồn tồn khơng đề cập đến hay người mua lại y te re bên lãnh đủ hậu toàn bộ? th 67 t to ng 3.3.6.2 Giải pháp hoàn thiện quy định liên quan đến xác định dự án nhà hình hi ep thành tương lai chưa chấp TCTD Pháp luật nên xây dựng quy trình kiểm tra xác định dự án nhà HTTTL chưa w n chấp Quy trình nên ràng buộc trách nhiệm chế tài Sở xây dựng xác lo ad nhận sai, gây hậu nghiêm trọng cho CĐT đủ điều kiện mua bán, cho thuê mua ju y th nhà thị trường Đây việc làm cần thiết thời điểm Muốn thực vậy, nhà làm Luật phải thống kênh đăng ký GDBĐ yi pl loại tài sản Theo quan điểm cá nhân tác giả, thừa nhận Nhà HTTTL al ua đối tượng thực hợp đồng chấp khơng nhận chấp Quyền tài sản n phát sinh từ hợp đồng mua bán Như vậy, đầu mối đăng ký GDĐB quy Văn phòng va n đăng ký Quyền sử dụng đất dễ kiểm soát quản lý, đồng thời hạn chế rủi ro fu ll cho TCTD nhận chấp loại tài sản m oi Do đặc điểm dự án nhà chung cư gồm hai phần, phần sở hữu riêng nhà at nh cá nhân phần sở hữu chung gồm tiện ích chung phục vụ cho cư dân nên z thực chấp cho TCTD vơ tình xóa bỏ ranh giới quyền sở hữu chung z jm lại, cụ thể: ht vb riêng Do vậy, quy định pháp luật cần nên theo hướng để điều chỉnh k Khi chủ đầu tư quan nhà nước phê duyệt hồ sơ dự án phân chia gm phần chung phần riêng theo quan điểm cá nhân khơng nên cho chấp tồn om l.c dự án, chấp phần hay toàn phần sở hữu riêng bao gồm nhà riêng lẻ cá nhân Điều góp phần tạo điều kiện thuận lợi xử lý tài sản, phần a Lu sở hữu chung tiếp tục thi cơng, xây dựng hồn thiện theo dự án n Sở Xây Dựng đứng vai trò kiểm tra giám sát điều kiện mua bán, cho thuê mua dự va n án nhà cần phải quy định rõ trách nhiệm Sở Xây dựng nghị định y th giao dịch mua bán thị trường te re Trường hợp dự án chấp TCTD (phần sở hữu cá nhân riêng lẻ) khơng 68 t to ng TIỂU KẾT LUẬN CHƯƠNG hi ep Với nội dung trình bày chương ba, nhận thấy w quy định pháp luật chấp xử lý TSTC nhà HTTTL với thực tiễn có n lo ad khoảng trống Điều gây nhiều khó khăn khơng TCTD mà bên mua y th nhà HTTTL Do đó, để áp dụng quy định chấp nhà HTTTL ju cần phải có hướng dẫn kịp thời phối hợp đồng quan nhà nước có yi pl thẩm quyền Và đây, ngân hàng, khách hàng, quan quản lý nhà nước ua al nhà làm luật liên quan đến vấn đề nhận chấp xử lý TSTC nhà HTTTL n nhiều việc phải làm để hạn chế bớt vấn đề bất cập, tạo hành lang pháp lý an va n toàn cho giao dịch dân liên quan đến nhà HTTTL tương lai ll fu oi m at nh z z k jm ht vb om l.c gm n a Lu n va y te re th 69 t to ng KẾT LUẬN hi ep Khi vay vốn TCTD, yếu tố quan trọng mà TCTD quan tâm sau tài tài sản đảm bảo Ý nghĩa việc chấp TSBĐ việc giảm thiểu rủi w n ro cho TCTD trường hợp khách hàng khơng có khả tốn nợ vay lo ad cịn có mục đích tăng áp lực nâng cao ý thức bên vay trình trả nợ cho ju y th TCTD Đối với nhà HTTTL, sản phẩm đời quy luật tất yếu, dựa yi nhu cầu có thực thị trường bất động sản, để phù hợp với xu hướng giới pl Từ quan điểm khơng thừa nhận loại hình nhà việc thừa nhận tồn al ua nhà HTTTL phép giao dịch chấp tài sản n thông thường khác Đây xem bước ngoặt lớn quy định Pháp va n luật Việt Nam Ngoài ra, theo quy định pháp luật dự án nhà HTTTL bắt fu ll buộc phải có Ngân hàng tham gia bảo lãnh cho chủ đầu tư trường hợp chủ đầu tư m oi không thực bàn giao nhà theo tiến độ Quy định xem công cụ pháp lý nh at an toàn, tạo niềm tin cho khách hàng thực giao dịch mua bán z hộ thị trường Do nhà HTTTL loại tài sản đặc biệt, khơng giống với z ht vb tài sản thông thường khác Tại thời điểm giao dịch tài sản chưa có GCN quyền jm sở hữu, nhà chưa hình thành Chính vậy, xem rủi ro so với loại tài k sản nhà đất Nhiều trường hợp trước Luật Nhà 2014 chưa đời loạt gm dự án nhà HTTTL đem chấp ngân hàng, sau nhiều lý om l.c cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu, chủ đầu tư khơng đủ nguồn vốn để tiếp tục xây dựng nhà nên dự án bị treo lại Trong tình bắt buộc a Lu pháp luật phải xây dựng quy định liên quan đến xử lý loại tài sản cho phù hợp n va với tình hình thực tế n Do vậy, nói chấp xử lý TSBĐ hai biện pháp có mối quan hệ mật th có đủ sở pháp lý để thực Để kết hợp hai quyền cách y đủ theo quy định pháp luật (cơng chứng đăng ký GDBĐ đầy đủ) xử lý tài sản te re thiết với TCTD Nếu giai đoạn chấp tài sản thực đầy 70 t to ng thục cần pháp luật ghi nhận ban hành chi tiết điều luật để thực hi ep tốt thực tế Trải qua nhiều giai đoạn, hệ thống pháp luật liên quan đến chấp xử lý TSTC w n nhà HTTTL từ trước có nhiều thay đổi Mặc dù lo ad quy định từ BLDS từ 2005, 2015 quy định chuyên ngành Luật Nhà ju y th 2014, Luật Kinh doanh BĐS 2014 hay Luật đất đai 2013 hàng loạt văn luật liên quan ban hành chỉnh sửa cho phù hợp với phát triển xã yi pl hội Tuy nhiên, thông qua nghiên cứu nội dung liên quan đến chấp xử lý tài al ua sản chấp làm đề tài cho luận văn tốt nghiệp cá nhân, thân nhận thấy quy n định liên quan nhiều bất cập, khơng có thống giao thoa nhiều quy định va n chuyên ngành nội dung với Bắt buộc áp dụng, phải lựa chọn fu ll Và thực tế bên gồm TCTD, quan công chứng, quan đăng ký gặp khơng m oi khó khăn q trình thực Những bất cập tồn thực tế cần phải at nh thay đổi để đáp ứng nhu cầu ngày cao thị trường bất động sản Mặc dù z quy định tồn nhiều bất cập, song thực tế phải thừa nhận nhà HTTTL đời z vb đem lại nhiều hội sở hữu nhà cho gia đình trẻ jm ht Và tương lai nhiều dự án nhà HTTTL tiếp tục khởi cơng, k TCTD cịn xu hướng hướng tăng tỷ trọng đến sản phẩm dựa nhu cầu gm tăng trưởng tín dụng ngân hàng Tuy nhiên, nhu cầu ngày tăng quy om l.c định pháp luật nên bắt kịp thay đổi cho phù hợp với tình hình thực tế Với hy vọng đề xuất giải pháp luận văn tạo đóng góp a Lu cá biệt, góp phần hệ thống hóa làm sáng tỏ thêm vấn đề lý luận n chấp xử lý tài sản chấp nhà hình thành tương lai thời gian va n tới Với phân tích, đánh giá thực trạng áp dụng quy định pháp luật th xử lý nhanh tài sản để thu hồi nợ y khắc phục, có khả áp dụng thực tiễn, tạo điều kiện thuận lợi cho TCTD te re vào thực tế nhằm mục đích làm rõ tồn tại, vướng mắc để đề xuất giải pháp t to ng DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO hi ep (Được sử dụng Luận Văn) w Bộ Dân luật Việt Nam Cộng Hòa năm 1972 (hết hiệu lực) Bộ luật Dân 1995 (hết hiệu lực) n lo ad Bộ luật Dân 2005 (hết hiệu lực) y th Bộ luật Dân 2015 ju Bùi Đức Giang (2017), “Nhận bảo đảm bất động sản hình thành tương lai từ chủ đầu tư dự án nhà ở”, Tạp chí Ngân hàng, số yi pl n ua al 6/2017 (ngày 25/04/2017), tr 13 – 15 Hoàng Thị Hải Hà (2015), Luận văn thạc sĩ Luật học, “ pháp luật cho vay chấp nhà hình thành tương lai ngân hàng thương mại Việt Nam”, Khoa Luật , Đại học quốc gia Hà Nội, năm 2015 Huỳnh Anh (2016), “ Một số vấn đề pháp lý chấp nhà hình n va ll fu oi m at nh thành tương lai ngân hàng thương mại”, Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp, Viện nghiên cứu Lập pháp, 2016, số 19 (323)/2016, tr 51 – z z 58 Luật Đất đai 2013 Luật kinh doanh Bất động sản 2006 (hết hiệu lực) 10 Luật kinh doanh Bất động sản 2014 11 Luật Nhà 2005 (hết hiệu lực) 12 Luật Nhà 2014 13 Nghị định 71/2010/NĐ – CP ngày 23/06/2010 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà (có hiệu lực từ 08/08/2010, hết hiệu lực ht vb k jm om l.c gm a Lu n 10/12/2015) 14 Nghị định 76/2015/NĐ – CP ngày 10/09/2015 hướng dẫn chi tiết thi hành số điều Luật kinh doanh bất động sản (có hiệu lực 01/11/2015) 15 Nghị định 83/2010/NĐ – CP đăng ký giao dịch bảo đảm ngày 23/07/2010 n va y te re t to 16 Nghị định 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Nhà (có hiệu lực từ 10/12/2015) ng 17 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 Chính phủ sửa đổi bổ sung số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai (có hi ep hiệu lực từ 03/03/2017) 18 Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày w n lo ad y th 29/12/2006 Chính phủ giao dịch bảo đảm 19 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 Chính phủ giao ju dịch bảo đảm 20 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 Chính phủ quy định chi tiết số điều, khoản Luật đất đai yi pl al n ua 21 Nguyễn Ngọc Điện (2005), “ Cần xây dựng lại khái niệm “quyền tài sản” luật dân sự, Tạp chí Nghiên cứu Pháp luật, số 50, tr 12 – 13 22 Nguyễn Văn Phương & Mai Thị Thu (2014), “ Vướng mắc chấp nhà hình thành tương lai quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở”, Tạp chí Ngân hàng, số 8, tr 23 – 28 23 Phạm Hoàng Anh (2015), Luận văn thạc sĩ Luật học, “pháp luật nhà n va ll fu oi m nh at hình thành tương lai Việt Nam”, Khoa Luật Đại học quốc z gia Hà Nội 24 Thông tư 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT hướng dẫn việc đăng ký chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất ngày 23/06/2016 ngày 16/06/2005 (hết hiệu lực) 25 Thông tư 08/2014/TT – BTP Sửa đổi, bổ sung số điều Thông tư số 05/2011/TT-BTP ngày 16/02/2011 Bộ Tư pháp hướng dẫn số vấn đề đăng ký, cung cấp thông tin giao dịch bảo đảm, hợp đồng, thông báo việc kê biên tài sản thi hành án theo phương thức z ht vb k jm om l.c gm a Lu n trực tiếp, bưu điện, fax, thư điện tử trung tâm đăng ký giao dịch, tài sản cục đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm thuộc tư pháp Thông tư số 22/2010/TT-BTP ngày 06 tháng 12 năm 2010 Bộ Tư pháp hướng dẫn đăng ký, cung cấp thông tin trực tuyến giao dịch bảo đảm, hợp đồng, thông báo việc kê biên tài sản thi hành án 26 Thông tư 26/2015/TT-NHNN ngày 09/12/2015 hướng dẫn trình tự, thủ tục chấp giải chấp tài sản dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà n va y te re t to hình thành tương lai Thống đốc Ngân hàng nhà nước ban hành (có hiệu lực 10/12/2015) ng 27 Thông tư liên tịch 09/2016/TTLT – BTP – BTNMT hướng dẫn việc đăng ký chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất ngày hi ep 23/06/2016 28 Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT ngày 25/4/2014 hướng dẫn thủ tục chấp nhà hình thành tương lai w n lo ad y th theo quy định Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà ju 29 Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18/11/2011 Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên Môi trường hướng dẫn việc đăng ký chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất (hết hiệu lực) yi pl al n ua 30 Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01/9/2010 Bộ xây dựng hướng dẫn số điều Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 (hết hiệu lực phần, Điều 11 thay thể thông tư 03/2014/TT-BXD ngày 20/02/2014 Bộ trưởng Bộ Xây dựng Sửa đổi, bổ sung Điều 21 Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01/9/2010 Điều 21 bị thay Thông tư số 08/2014/TT-BXD ngày 23/5/2014 Bộ n va ll fu oi m nh at trưởng Bộ Xây dựng hướng dẫn thực số nội dung Nghị z định số 188/2013/NĐ-CP ngày 20/11/2013 Chính phủ phát triển quản lý nhà xã hội) 31 Thông tư số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN ngày 06/6/2014 hướng dẫn số vấn đề xử lý tài sản bảo đảm (có hiệu lực 22/07/2014) 32 Vũ Thị Hồng Yến (2011), Luận án tiến sĩ Luật học “ Tài sản chấp xử lý tài sản chấp theo quy định Bộ luật Dân sự” 33 Vũ Thị Hồng Yến (2014), “ chấp nhà hình thành tương lai z ht vb k jm om l.c gm a Lu n mối quan hệ với chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai – vướng mắc từ quy định hành”, Tạp chí Ngân hàng, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, 2014, số 19, tr 27 – 32 34 Vũ Thị Hồng Yến (2017), “ nhận diện nhà hình thành tương lai tài sản chấp theo Luật Nhà Bộ luật Dân hành” Tạp chí Dân chủ Pháp Luật, số định kỳ tháng 04, tr 54 - 58 n va y te re t to 35 Vũ Thị Hồng Yến (2017), “ Tài sản chấp xử lý tài sản chấp theo quy định Bộ luật Dân 2015”, NXB Chính trị quốc gia Sự ng Thật 36 Website http://www.thuenha.com.vn/vi-VN/the-chap-nha-o-hinh- hi ep thanh-trong-tuong-lai-han-quoc-da-lam-nhu-the-nao-1, truy cập ngày w 03/03/2018 37 Website Tổng cục Thống kê: n lo ad ju y th https://www.gso.gov.vn/Default.aspx?tabid=382&ItemID=18667, truy cập ngày 01/03/2018 yi pl n ua al n va ll fu oi m at nh z z ht vb k jm om l.c gm n a Lu n va y te re