(Luận văn) pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai tại các ngân hàng thương mại ở việt nam

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH t to ng hi ep w n lo ad ju y th yi pl n ua al HỒ MINH NHẬT n va ll fu oi m PHÁP LUẬT V L TÀI N THẾ CHẤP LÀ NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯ NG L I TẠI CÁC NG N HÀNG THƯ NG MẠI Ở VI T N M at nh z z k jm ht vb om l.c gm an Lu LUẬN VĂN THẠC Ĩ LUẬT HỌC n va ey t re TP Hồ Chí Minh - Năm 2017 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH t to ng hi ep w HỒ MINH NHẬT n lo ad y th ju PHÁP LUẬT V L TÀI N THẾ CHẤP LÀ NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯ NG L I TẠI CÁC NG N HÀNG THƯ NG MẠI Ở VI T N M yi pl n ua al n va ll fu m oi Chuyên ngành: Luật Kinh tế Mã số: 60380107 at nh z z jm ht vb k LUẬN VĂN THẠC Ĩ LUẬT HỌC om l.c gm an Lu NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: T TRẦN HUỲNH TH NH NGHỊ n va ey t re TP Hồ Chí Minh - Năm 2017 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan tất nội dung trình bày Luận văn t to kết nghiên cứu độc lập cá nhân hướng dẫn người hướng ng hi dẫn khoa học Trong Luận văn có sử dụng, trích dẫn số ý kiến, quan điểm ep khoa học số tác giả Các thông tin trích dẫn nguồn cụ thể, xác kiểm chứng Các số liệu, thơng tin sử dụng Luận w n văn hoàn toàn khách quan trung thực lo ad y th ju TP Hồ Chí Minh, năm 2017 yi pl n ua al n va ll fu Hồ M h Nh t oi m at nh z z k jm ht vb om l.c gm an Lu n va ey t re MỤC LỤC t to Trang ng hi ep TRANG PHỤ BÌA LỜI CAM ĐOAN MỤC LỤC DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT TÓM TẮT LUẬN VĂN PHẦN MỞ ĐẦU w n lo ad ju y th Chương NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI yi 1.1 Khái niệm đặc điểm tài sản chấp nhà hình thành tương lai 1.1.1 Khái niệm tài sản hình thành tương lai pl al n ua 1.1.2 Khái niệm nhà hình thành tương lai 10 1.1.3 Đặc điểm nhà hình thành tương lai 11 1.1.4 Thế chấp nhà hình thành tương lai ngân hàng thương mại 14 n va fu ll 1.2 Khái niệm đặc điểm c a việc l tài sản chấp nhà hình thành tương lai 17 oi m at nh 1.2.1 Khái niệm xử lý tài sản chấp nhà hình thành tương lai 17 1.2.2 Đặc điểm iệc xử lý tài sản chấp nhà hình thành tương lai 19 1.3 Ng n t c l tài sản chấp nhà hình thành tương lai 23 Kết l ận Chương 29 z z jm ht vb k Chương TH C TR NG PH P LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI T I C C NG N HÀNG THƯƠNG M I Ở VIỆT NAM 30 l.c gm om 2.1 Tình hình l tài sản chấp nhà hình thành tương lai t i ng n hàng thương m i Việt Nam 30 an Lu n va ey t re 2.2 Thực tr ng pháp l ật chấp nhà hình thành tương lai t i ng n hàng thương m i Việt Nam 32 2.2.1 Sự mập mờ iệc xác định chất tài sản chấp 32 2.2.2 Quy định ề iệc chấp nhà hình thành tương lai phức tạp, gây khó khăn iệc thực thực tế 34 2.2.3 Rủi ro đối ới tài sản chấp liên quan đến thủ tục đăng ký chấp 37 t to 2.3 Thực tr ng pháp l ật l tài sản chấp nhà hình thành tương lai t i ng n hàng thương m i 39 ng 2.3.1 Các trường hợp xử lý tài sản chấp nhà hình thành tương lai 39 2.3.2 Thông báo xử lý tài sản chấp nhà hình thành tương lai 41 hi ep 2.3.3 Thu giữ tài sản chấp nhà hình thành tương lai để xử lý 43 w n 2.3.4 hương thức xử lý tài sản chấp nhà hình thành tương lai 45 2.3.5 hương thức xử lý tài sản chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng lo ad mua bán nhà hình thành tương lai 50 y th 2.3 hương thức xử lý tài sản chấp t a án 52 ju Kết l ận Chương 55 yi Chương MỘT SỐ GIẢI PH P HOÀN THIỆN PH P LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI T I C C NG N HÀNG THƯƠNG M I Ở VIỆT NAM 57 3.1 Hoàn thiện pháp l ật chấp nhà hình thành tương lai 57 3.1.1 Xác định lại khái niệm nhà hình thành tương lai 57 3.1.2 Quy định cụ thể iệc nhận chấp nhà hình thành tương lai 59 3.1.3 Hồn thiện pháp luật ề cơng chứng, đăng ký giao dịch bảo đảm đối ới giao dịch chấp nhà hình thành tương lai 62 pl n ua al n va ll fu oi m nh at 3.2 Hoàn thiện pháp l ật l tài sản chấp nhà hình thành tương lai 65 3.2.1 Hoàn thiện quy định ề quyền nghĩa ụ bên 65 3.2.2 Xây dựng quy trình xử lý tài sản bảo đảm 68 3.2.3 Hoàn thiện quy định ề quyền thu giữ tài sản 69 3.2.4 Hoàn thiện quy định ề phương thức xử lý tài sản chấp nhà hình thành tương lai 71 z z k jm ht vb l.c gm om 3.3 Hoàn thiện chế thực thi pháp l ật l tài sản chấp nhà hình thành tương lai 73 an Lu n DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO va Kết l ận Chương 76 KẾT LUẬN 77 ey t re DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT t to ng hi ep w n BĐS BLDS : Bất động sản : Bộ luật Dân GDBĐ : Giao dịch bảo đảm HĐTC LKDBĐS : Hợp đồng chấp : Luật Kinh doanh bất động sản LNO : Luật Nhà 10 TCTD TSBĐ TSTC NHNN : Tổ chức tín dụng : Tài sản bảo đảm : Tài sản chấp : Ngân hàng Nhà nước Việt Nam lo ad ju y th yi pl : Ngân hàng thương mại : Nhà hình thành tương lai : Tài sản hình thành tương lai : Ủy ban nhân dân n n va ll fu NHTM NOHTTTL TSHTTTL UBND ua al 11 12 13 14 oi m at nh z z k jm ht vb om l.c gm an Lu n va ey t re TÓM TẮT LUẬN VĂN t to ng hi Trong Chương (Những vấn đề lý luận xử lý tài sản chấp nhà hình ep thành tương lai), Tác giả trình bày vấn đề lý luận chung xử lý TSTC NOHTTTL Theo đó, Tác giả phân tích khái niệm TSHTTTL, NOHTTTL, xử w n lý TSTC NOHTTTL làm rõ đặc điểm TSTC NOHTTTL, việc xử lý lo ad TSTC NOHTTTL Đồng thời, Tác giả trình bày nguyên tắc việc ju y th xử lý TSTC NOHTTTL Trong Chương (Thực trạng pháp luật xử lý tài sản chấp nhà hình yi pl thành tương lai ngân hàng thương mại iệt Nam), Tác giả trình bày al iệt Nam Qua đó, Tác giả làm rõ vướng mắc, bất cập n thương mại ua tổng quan tình hình xử lý TSTC NOHTTTL để thu hồi nợ ngân hàng va n quy định pháp luật việc nhận chấp NOHTTTL xử lý TSTC NOHTTTL fu ll Liên quan đến việc nhận chấp NOHTTTL, vướng mắc nhận thấy là: (i) m oi mập mờ việc xác định chất TSTC NOHTTTL; (ii) quy định việc at nh chấp NOHTTTL phức tạp, gây khó khăn việc thực thực tế (iii) rủi ro z TSTC NOHTTTL liên quan đến thủ tục đăng ký chấp Các vướng mắc z vb liên quan đến việc xử lý TSTC NOHTTTL tập trung chủ yếu vấn đề sau: (i) jm ht trình tự, thủ tục xử lý TSTC NOHTTTL; (ii) phương thức xử lý TSTC k NOHTTTL; (iii) phương thức xử lý TSTC quyền tài sản phát sinh t hợp đồng mua gm bán NOHTTTL (iv) phương thức xử lý tài sản chấp t a án ( l.c Trong Chương t số giải pháp hoàn thiện pháp luật xử lý tài sản om chấp nhà hình thành tương lai ngân hàng thương mại iệt Nam), an Lu Tác giả trình bày m t số giải pháp nhằm hoàn thiện khung pháp lý việc nhận iệc hoàn thiện pháp luật xử lý cách hợp pháp Các giải pháp hoàn thiện pháp luật nhận TSTC NOHTTTL bao ey m t cách hợp pháp thuận lợi giao dịch chấp trước xác lập m t t re chấp NOHTTTL ngân hàng thương mại xử lý TSTC NOHTTTL n TSTC NOHTTTL gắn liền với việc hoàn thiện khung pháp lý việc nhận va chấp NOHTTTL xử lý TSTC NOHTTTL gồm: (i) xác định lại khái niệm nhà hình thành tương lai; (ii) quy định cụ thể t to việc nhận chấp nhà hình thành tương lai (iii) hoàn thiện pháp luật ng công chứng, đăng ký giao dịch bảo đảm giao dịch chấp nhà hình thành hi ep tương lai Các giải pháp hoàn thiện pháp luật xử lý TSTC NOHTTTL bao gồm: (i) hoàn thiện quy định quyền nghĩa vụ bên; (ii) Xây dựng quy trình w xử lý TSBĐ; (iii) hoàn thiện quy định quyền thu giữ tài sản (iv) hoàn thiện quy n lo định phương thức xử lý TSTC NOHTTTL ad y th ju Từ khóa: Bảo đảm tiền vay; Tài sản chấp; Nhà ở; Nhà hình thành yi pl tương lai; Xử lý tài sản chấp n ua al n va ll fu oi m at nh z z k jm ht vb om l.c gm an Lu n va ey t re PHẦN MỞ ĐẦU t to ng hi Lý chọn đề tài ep Để hỗ trợ thị trường BĐS sau thời gian dài trầm lắng thực thi sách phát triển nhà ở, Nhà nước ban hành nhiều quy định mang tính kích cầu, hỗ w n trợ nhà đầu tư người tiêu dùng có nhu cầu nhà Một số lo ad quy định cho phép người mua nhà dự án xây dựng nhà phép ju y th chấp NOHTTTL quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán NOHTTTL để bảo đảm cho khoản vay NHTM với mục đích mua nhà Đây yi pl quy định mới, cho thấy loại tài sản đưa vào giao dịch ngày al ua phong phú hơn, bao gồm tài sản có TSHTTTL n Thế chấp NOHTTTL chế định LNO năm 2014 Trình tự, thủ va n tục nhận chấp nhà hình thành tương lai quy định cụ thể fu ll văn pháp luật Thông tư số 26/2015/TT-NHNN Thông tư liên m oi tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT Trên thực tế, việc nhận chấp NOHTTTL at nh NHTM gặp nhiều khó khăn xuất phát từ việc xác định NOHTTTL việc z thực thủ tục cơng chứng, đăng ký cịn nhiều vướng mắc quy định lẫn chế z vb thực Điều dẫn đến hệ NHTM chấp nhận rủi ro pháp lý đồng k tục nhận chấp dễ dàng jm ht ý nhận chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán NOHTTTL với thủ gm Nhìn chung, việc chấp NOHTTTL quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng l.c mua bán NOHTTTL pháp luật điều chỉnh chưa lâu nhiều mức độ khác om Các quy phạm pháp luật điều chỉnh chưa thực đầy đủ, rõ ràng an Lu thống Trong đó, quy định pháp luật việc xử lý loại tài sản ey NHNN ngày 06/06/2014 hướng dẫn số vấn đề xử lý TSBĐ t re định số nội dung Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT- n quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán NOHTTTL quy va bị bỏ ngỏ, chưa quan tâm mức Việc xử lý TSTC NOHTTTL Sự thiếu vắng quy định pháp luật điều chỉnh cụ thể việc xử lý TSTC t to NOHTTTL dẫn đến rủi ro cho NHTM phải thực xử lý TSTC để thu hồi ng nợ vay Hiện tại, chế thu hồi nợ hạn NHTM dựa chủ yếu vào hi ep việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay khách hàng Những tồn tại, bất cập hệ thống pháp luật hoạt động quan nhà nước có thẩm quyền có liên quan w đến việc xử lý TSTC NOHTTTL làm cho NHTM gặp nhiều khó khăn n lo trình xử lý, chí đứng trước rủi ro vốn xử lý TSTC ad y th để thu hồi khoản vay ju Theo pháp luật Việt Nam, loại tài sản đưa để bảo đảm tiền vay yi pl phong phú đa dạng (có thể động sản, bất động sản, quyền tài sản…) Tuy ua al nhiên, vấn đề xử lý TSTC NOHTTTL NHTM Việt Nam n chưa pháp luật quan tâm điều chỉnh Tính đến thời điểm thực Luận văn va n này, Nhà nước chưa ban hành văn pháp luật thay Thông tư liên tịch ll fu số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN nội dung liên quan đến việc oi m xử lý TSTC NOHTTTL Thông tư khơng cịn phù hợp với LNO năm at nh 2014 Nhìn chung, việc xử lý tài sản phức tạp điều chỉnh nhiều văn pháp luật như: Bộ luật Dân sự, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất z z động sản, Luật Đất đai, Luật Các tổ chức tín dụng Vì vậy, việc áp dụng đúng, linh vb jm ht hoạt quy định pháp luật đưa giải pháp hồn thiện vấn đề cịn thiếu đồng bộ, không phù hợp hệ thống pháp luật việc xử lý TSTC k gm NOHTTTL vấn đề đặt cho NHTM Việt Nam a g làm đề tài Luận văn thạc s cho Với đề tài này, Tác an Lu ươ g g om g ươ g a t l.c uất phát từ lý nêu trên, Tác giả định ch n đề tài: giả mong muốn tiếp tục nghiên cứu vấn đề lý luận, thực trạng pháp luật ey t re quy định pháp luật xử lý TSTC NOHTTTL NHTM Việt Nam n giá thực trạng, sở đưa kiến nghị có giải pháp nhằm hồn thiện va xử lý TSTC NOHTTTL NHTM Việt Nam Qua phân tích, đánh 73 NOHTTTL theo quy định Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT- t to NHNN cần bị bãi bỏ TSTC quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán ng NOHTTTL, với chất khác biệt, xử lý với cách thức tương tự hi ep quyền địi nợ Nhìn chung, quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán NOHTTTL xử lý theo phương thức sau: (i) chuyển nhượng quyền tài w sản thông qua chuyển nhượng hợp đồng mua bán NOHTTTL; (ii) nhận TSTC n lo quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán NOHTTTL để thay cho việc ad y th thực ngh a vụ (iii) phương thức khác theo thỏa thuận bên Đối với ju hai phương thức đầu tiên, bên nhận chuyển nhượng/NHTM thay bên chấp yi pl trở thành bên tiếp tục thực quyền ngh a vụ người mua ua al hợp đồng mua bán NOHTTTL ký kết với chủ đầu tư Các bên thỏa n thuận phương thức xử lý khác trường hợp phải xử lý TSTC để thu hồi nợ, bên va n chấp chấm dứt hợp đồng mua bán NOHTTTL với chủ đầu tư ngân hàng ll fu nhận toàn khoản tiền mà chủ đầu tư phải toán cho người mua oi m hợp đồng mua bán NOHTTTL bị chấm dứt Cần lưu ý thỏa thuận trợ chủ đầu tư at nh có ý ngh a thực thực tế có đồng ý phối hợp, hỗ z z Nhìn chung, để bảo đảm chế thực thi phương thức xử lý TSTC vb jm ht NOHTTTL đòi hỏi phải có hợp tác chặt chẽ chủ đầu tư xây dựng dự án nhà Để hạn chế tối đa rủi ro phát sinh, NHTM cần có thỏa k gm thuận ràng buộc đủ chi tiết cụ thể chủ đầu tư trước đồng ý nhận l.c chấp loại tài sản Chỉ nhận phối hợp, hỗ trợ cần thiết chủ đầu om tư, ngân hàng hồn thành việc xử lý tài sản cách thuận lợi, 3.3 Hoàn thi n chế thực thi pháp luật an Lu nhanh chóng lý tài ản chấp nhà ey tham gia, bên cạnh nhu cầu hoàn thiện quy định pháp luật có liên quan, Tác giả t re phù hợp với quy định pháp luật, bảo đảm quyền lợi ích hợp pháp bên n Để việc xử lý TSTC NOHTTTL hồn thành cách nhanh chóng, va hình thành t ong tương lai 74 luận văn nhận thấy Nhà nước cần hoàn thiện chế thực thi pháp luật nhằm bảo t to đảm quy định pháp luật thực cách đắn, hiệu Pháp luật ng phức tạp địi hỏi việc thực thi chủ thể có liên quan phải bảo đảm hi ep xác, phù hợp Pháp luật xử lý TSTC NOHTTTL có chung địi hỏi w n Đầu tiên, NHTM bên chấp tham gia giao dịch chấp NOHTTTL lo cần bảo đảm tuân thủ quy định pháp luật điều kiện, hồ sơ, trình tự, ad y th thủ tục chấp NOHTTTL Chủ đầu tư xây dựng dự án nhà phải thực ju nghiêm chỉnh ngh a vụ theo quy định pháp luật để bên có đầy đủ thơng tin yi pl có điều kiện cần thiết để xác lập giao dịch cách phù hợp Các tổ chức ua al hành nghề công chứng cần thực chức theo quy định pháp luật, thực n công chứng cho giao dịch đáp ứng đầy đủ quy định pháp luật; va n không từ chối công chứng với lý pháp luật chưa thật rõ ràng Cơng ll fu chứng viên giải thích thêm cho chủ thể tham gia rủi ro phát oi m sinh để chủ thể định trường hợp nhận định bối cảnh pháp lý at nh việc nhận chấp NOHTTTL chưa cụ thể, tiềm ẩn rủi ro Các quan đăng ký GDBĐ (Trung tâm đăng ký giao dịch, tài sản, Văn phòng đăng ký đất đai) phải thiết z z lập chế liên thông cần thiết để thực việc đăng ký GDBĐ, đăng ký vb jm ht chấp, chuyển tiếp đăng ký chấp theo yêu cầu bên tham gia giao dịch Cơ quan đăng ký từ chối đăng ký với lý không đủ thông tin để thực k gm đăng ký Vì thẩm quyền quan đăng ký dừng lại việc kiểm tra l.c điều kiện đăng ký không kiểm tra nội dung giao dịch Việc thực thi kịp om thời quy định pháp luật có liên quan tổ chức hành nghề công chứng việc xử lý HĐTC có sau an Lu quan đăng ký GDBĐ quan tr ng nhằm bảo đảm hiệu lực HĐTC ey NHTM với tư cách người xử lý TSTC trình thực thi quyền hợp pháp t re nhiệm theo quy định pháp luật Các quan cần tơn tr ng quyền n hình thành, UBND cấp xã quan công an cần thực chức năng, trách va Trong trình xử lý TSTC NOHTTTL, trường hợp phải thu giữ nhà 75 Vai trị quan công quyền trường hợp không mang ý t to ngh a hỗ trợ mà nhằm bảo đảm quyền dân diễn cách an tồn ng vịng trật tự Trường hợp có phát sinh hành vi chống đối, phản kháng hi ep gây ảnh hưởng đến trật tự xã hội, quyền địa phương quan cơng an thực thi quyền trì trật tự theo quy định.51 Đây công việc phải thực w theo chức năng, nhiệm vụ sẵn có mà khơng cần quy định điều chỉnh riêng n lo biệt cho trường hợp thu giữ tài sản Vấn đề quan cần phải ad y th phản ứng nhanh thực thi quyền hạn cách cơng tâm nhằm bảo đảm ju quyền lợi ích hợp pháp bên yi pl Trường hợp ngân hàng khơng thể tự hồn thành việc xử lý TSTC, ua al vai trị tòa án quan thi hành đặt Tòa án quan thi hành n án cần tiếp nhận giải vụ việc cách nhanh chóng, phù hợp với quy va n định pháp luật Thời gian xét xử thi hành án kéo dài gây thiệt hại ll fu cho bên Mặt khác, tòa án cần áp dụng quy định pháp luật cách linh oi m hoạt, tơn tr ng ý chí bên xác lập giao dịch, không phủ nhận hiệu lực ét xử cách nhanh at nh thỏa thuận giao kết tự nguyện hợp pháp chóng, cơng dần loại trừ suy ngh lợi dụng kẽ hở pháp luật, thủ tục pháp lý z z phức tạp để “bội tín” bên chấp có tài sản bị xử lý Nhà nước cần xem xét, vb jm ht ban hành thủ tục xét xử rút g n tòa án yêu cầu xử lý TSTC để thu hồi nợ Theo đó, tịa án có thẩm quyền định xử lý TSTC mà không cần k gm thực thủ tục xét xử trường hợp có đầy đủ chứng chứng minh GDBĐ l.c xác lập cách hợp pháp, phát sinh trường hợp xử lý TSTC bên an Lu pháp luật om chấp từ chối hợp tác xử lý TSTC theo thỏa thuận bên theo quy định ey t re Theo Nguyễn Ng c Điện “Trong khung cảnh pháp luật hành, U ND địa phương, nói chung nhà chức trách cơng, khơng có bổn phận suy cho khơng có quyền huy động lực lượng trấn áp công cộng theo yêu cầu người này, người để thoả mãn lợi ch riêng tư họ, dù lợi ch ch nh đáng Lực lượng nuôi dưỡng tiền người đóng thuế và, nguyên tắc, phục vụ miễn phí cho lợi ch cộng đồng, địa phương” em: Nguyễn Ng c Điện, “Hoàn thiện quy định quản lý xử lý tài sản chấp”, , [truy cập ngày 15/10/2016] n va 51 76 KẾT LUẬN CHƯƠNG t to ng Pháp luật cần xác định lại khái niệm NOHTTTL để giải mập mờ, hi ep nhập nhằng trình xác định loại TSTC giao dịch chấp NOHTTTL Việc nhận chấp NOHTTTL cần quy định cụ thể, tương ứng w với loại TSTC quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán NOHTTTL n lo NOHTTTL (nhà hình thành chưa chứng nhận quyền sở hữu) ad y th Đồng thời, thủ tục công chứng đăng ký GDBĐ cần quy định chi tiết ju để bảo đảm giao dịch chấp NOHTTTL giao kết cách hợp pháp, bảo yi pl đảm nội dung lẫn hình thức Đây điều kiện quan tr ng bảo đảm việc xử lý ua al TSTC NOHTTTL sau n Pháp luật xử lý TSTC NOHTTTL cần xây dựng lại cách va n tổng thể bảo đảm thống Cần xây dựng quy trình xử lý TSBĐ ll fu phù hợp để việc xử lý TSTC NOHTTTL thực cách bản, đầy đủ oi m nhanh chóng Căn vào vai trị bên, pháp luật cần xác định lại cách at nh cụ thể quyền ngh a vụ NHTM, bên chấp chủ đầu tư dự án xây dựng nhà Trong đó, đề cao đảm bảo vai trò chủ động người xử lý z z NHTM Phương thức xử lý TSTC phải quy định lại phù hợp với loại TSTC vb jm ht quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán NOHTTTL nhà hình thành chưa cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu Ngoài ra, quy định k gm quyền thu giữ TSTC cần hoàn thiện để bảo đảm trình xử lý TSTC om l.c NOHTTTL thực cách thuận lợi, nhanh chóng hiệu an Lu n va ey t re 77 KẾT LUẬN t to ng Tín dụng BĐS tăng trưởng với phục hồi thị trường BĐS hi ep Việt Nam thời gian qua Các khoản cấp tín dụng bảo đảm BĐS đặc biệt dự án xây dựng nhà ngày phổ biến dẫn đến lo ngại tình trạng w n “bong bóng BĐS” Trong bối cảnh pháp lý xử lý TSTC NOHTTTL chưa lo ad rõ ràng, NHTM gặp nhiều khó khăn việc xử lý TSTC y th Pháp luật nhận TSTC NOHTTTL cịn chưa hồn thiện ảnh hưởng trực ju tiếp đến việc xử lý TSTC sau Quy định NOHTTTL nhiều bất cập yi pl việc xác định chất tài sản, thủ tục công chứng, đăng ký GDBĐ LNO năm 2014 ua al tiếp cận NOHTTTL góc độ tài sản với hình thái vật chất cụ thể dựa n trình hình thành nhà mà bỏ qua quan hệ pháp lý phức tạp ẩn chứa va n chất loại tài sản Sự không rõ ràng quy định pháp luật ll fu với khó khăn việc áp dụng pháp luật thực tế đặt bên tham oi m gia giao dịch trước rủi ro pháp lý chấp nhận giao kết giao dịch chấp at nh NOHTTTL không bảo đảm điều kiện theo quy định chấp nhận tài sản chưa z có sở pháp lý rõ ràng quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán z vb NOHTTTL jm ht Pháp luật xử lý TSTC NOHTTTL hạn chế số lượng k chất lượng bối cảnh khung pháp lý xử lý TSBĐ chưa cụ thể, thống l.c gm Việc xử lý TSTC NOHTTTL nói riêng xử lý TSBĐ nói chung chưa có quy trình pháp lý cụ thể, bảo đảm bên thực đầy đủ om Các phương thức xử lý TSTC NOHTTTL xây dựng tảng pháp lý an Lu cũ (trước LNO năm 2014 có hiệu lực thi hành) khơng cịn phù hợp với mơi trường pháp lý gây khó khăn cho bên nhận chấp NHTM thực ey t re tiêu tốn nhiều chi phí Điều đặt nhu cầu cấp thiết việc hoàn thiện quy n bất cập chưa thể giải dứt điểm, việc xét xử thi hành án kéo dài, va xử lý TSTC Mặt khác, việc xử lý TSTC thơng qua tịa án thể nhiều 78 định xử lý TSTC NOHTTTL để bảo đảm quyền lợi ích hợp pháp t to bên có liên quan ng Việc xử lý TSTC NOHTTTL bảo đảm mặt pháp lý giao dịch hi ep chấp NOHTTTL bên tham gia xác lập cách hợp pháp Do đó, nhu cầu hồn thiện pháp luật xử lý NOHTTTL gắn liền với nhu cầu hoàn thiện pháp w luật nhận chấp NOHTTTL Nói cách khác, việc hoàn thiện pháp luật nhận n lo chấp NOHTTTL điều kiện cần để hoàn thiện pháp luật xử lý NOHTTTL ad y th Để bảo đảm giao dịch chấp NOHTTTL xác lập cách hợp pháp, bảo ju đảm quyền xử lý TSTC phát sinh, Nhà nước cần xác định lại khái niệm yi pl NOHTTTL, quy định chi tiết loại TSTC, trình tự, thủ tục nhận chấp tương ứng ua al với loại TSTC Chỉ vậy, bên xác định phương thức xử lý n TSTC phù hợp tương ứng với loại tài sản Quy định nhận chấp va n NOHTTTL, thủ tục công chứng đăng ký GDBĐ cần rõ ràng, cụ thể để ll fu bên hồn thành thủ tục nhận chấp theo quy định pháp luật nhằm oi m bảo đảm hiệu lực HĐTC bảo đảm chắn cho việc xử lý TSTC at nh NOHTTTL sau phát sinh trường hợp phải xử lý Pháp luật xử lý TSTC NOHTTTL cần sửa đổi để phù hợp z z với văn pháp lý có hiệu lực cao ban hành Nhà nước cần quan vb jm ht tâm quy định cụ thể quyền ngh a vụ bên tham gia việc xử lý TSTC NOHTTTL, đó, cần ưu tiên bảo đảm quyền chủ động NHTM với k gm tư cách bên nhận chấp trình xử lý tài sản Vai trò chủ đầu tư dự l.c án nhà việc xử lý TSTC NOHTTTL cần xác định lại với trách om nhiệm tăng cường Việc xử lý TSTC NOHTTTL cần thực dựa an Lu quy trình xử lý TSBĐ thống nhất, tạo điều kiện cho NHTM bên có liên quan hiểu nắm rõ vai trò, thực đầy đủ trách nhiệm mình, ey nhượng hợp đồng mua bán NOHTTTL, bán NOHTTTL, nhận TSTC quyền t re loại tài sản Các phương thức xử lý cụ thể mà bên áp dụng là: chuyển n thức xử lý TSTC NOHTTTL cần quy định phù hợp với chất pháp lý va qua đó, bảo vệ tốt quyền lợi ích hợp pháp bên Quy định phương 79 tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán NOHTTTL nhận NOHTTTL để t to thay cho việc thực ngh a vụ bên chấp Bên cạnh đó, việc hồn thiện ng pháp luật xử lý TSTC NOHTTTL phải gắn liền với việc hoàn thiện chế hi ep thực thi quy định pháp luật có liên quan./ w n lo ad ju y th yi pl n ua al n va ll fu oi m at nh z z k jm ht vb om l.c gm an Lu n va ey t re DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO t to ng A Tài liệu tham khảo hi ep Phạm Hồng Anh (2015), Pháp luật nhà hình thành tương lai Việt Nam, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội w n Lê Thị Kim Dung (2016), “Xử lý tài sản bảo đảm – Quy định pháp luật lo Việt Nam thực tiễn thi hành”, Tài liệu tọa đàm giải tranh chấp tín ad Nguyễn Thùy Dương (2013), Thế chấp tài sản hình thành tương lai để ju y th dụng Tòa án xử lý tài sản bảo đảm, ngày 19/07/2016, TP Hồ Chí Minh yi pl đảm bảo thực nghĩa vụ từ hợp đồng tín dụng, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Nguyễn Tiến Đông (2015), “Một số giải pháp xử lý tài sản bảo đảm tiền vay n ua al Trưởng Đại học Kinh tế-Luật va n nay”, Ngân hàng, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, Số 17, tr.12-17 Nguyễn Ngọc Điện (2014), “Hoàn thiện quy định quản lý xử lý tài ll fu oi m sản chấp”, Nghiên cứu lập pháp, Viện nghiên cứu lập pháp, Số 23 (279), at nh tr.29-34 Lâm Minh Đức (2009), Pháp luật xử lý tài sản chấp hoạt động z z cho vay tổ chức tín dụng, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Trường Đại học jm ht vb Luật TP Hồ Chí Minh Nguyễn Thị Gấm (2016), “Xử lý tài sản bảo đảm tranh chấp hợp đồng k Bùi Đức Giang (2013), “Pháp luật xử lý tài sản bảo đảm quyền đòi nợ”, om l.c Nhà nước Việt Nam, Số 13, tr.30-33 gm tín dụng ngân hàng thương mại Việt Nam”, Ngân hàng, Ngân hàng tr.43-49 ey tr.44-47 t re đảm nhìn từ thức tiễn”, Ngân hàng, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, Số 1, n Bùi Đức Giang (2015), “Một số bất cập quy định xử lý tài sản bảo va an Lu Nhà nước Pháp luật, Viện Hàn lâm khoa học xã hội Việt Nam, Số 5(301), 10 Bùi Đức Giang (2016), “Pháp luật bảo lãnh bán, cho thuê mua nhà t to hình thành tương lai”, Nhà nước Pháp luật, Viện Hàn lâm Khoa học ng xã hội Việt Nam, Số (334), tr.52-56 hi ep 11 Hoàng Thị Hải Hà (2015), Pháp luật cho vay chấp nhà hình thành tương lai Ngân hàng thương mại Việt Nam, Luận văn w n Thạc sĩ Luật học, Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội lo 12 Nguyễn Trung Hiếu (2015), Thế chấp xử lý tài sản chấp theo pháp luật ad y th dân Việt Nam hành, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Khoa Luật Đại học ju Quốc gia Hà Nội yi pl 13 Ngô Thị Như Huế (2014), Bảo đảm tiền vay quyền địi nợ tổ chức ua al tín dụng theo pháp luật Việt Nam, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Khoa Luật Đại n học Quốc gia Hà Nội va n 14 Phạm Quang Huy (2014), “Bình luận hợp đồng chuyển nhượng bất động ll fu sản hình thành tương lai”, Nghiên cứu lập pháp, Viện nghiên cứu lập oi m pháp, Số 06(262), tr.24-37 at nh 15 Đỗ Thanh Huyền (2011), Pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản ngân hàng thương mại Việt Nam, Luận văn Thạc sĩ Luật học, z z Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội vb jm ht 16 Nguyễn Đức Lịch (2014), “Tháo gỡ vướng mắc nhận chấp nhà hình thành tương lai”, Nhà nước Pháp luật, Viện Hàn lâm khoa học k gm xã hội Việt Nam, Số 3(311), tr.31-35 l.c 17 Ngô Ngọc Linh (2015), Xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản qua an Lu Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội om thực tiễn hoạt động tổ chức tín dụng, Luận văn Thạc sĩ Luật học, 18 Võ Đình Nho, Tuấn Đạo Thành (2009), “Luận bàn chấp tài sản hình thành ey Đại học Luật TP Hồ Chí Minh t re hồi nợ cho ngân hàng thương mại, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Trường n 19 Vũ Thị Kim Oanh (2009), Cơ sở pháp lý để xử lý tài sản bảo đảm nhằm thu va tương lai”, Dân chủ & pháp luật, Bộ Tư pháp, Số 10 (210), tr.3-11 20 Vũ Thị Kim Oanh (2009), Cơ sở pháp lý để xử lý tài sản bảo đảm nhằm thu t to hồi nợ cho ngân hàng thương mại, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Trường ng Đại học Luật TP Hồ Chí Minh hi ep 21 Phan Thị Thu Phương (2013), Thế chấp tài sản hình thành tương lai, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội w 22 Nguyễn Văn Phương (2013), “Khó khăn từ xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi n lo nợ xấu”, Ngân hàng, Ngân hàng nhà nước Việt Nam, Số 13, tr.17-23 ad y th 23 Nguyễn Văn Phương, Mai Thị Thu (2014), “Vướng mắc chấp nhà ju hình thành tương lai quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà yi pl ở”, Ngân hàng, Ngân hàng nhà nước Việt Nam, Số 8, tr 23-28 ua al 24 Trần Viết Thắng (2014), Thế chấp quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam n nay, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội va n 25 Trần Thanh Thanh (2011), Xử lý tài sản bảo đảm tiền vay Tổ chức tín ll fu dụng theo pháp luật Việt Nam, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Khoa Luật Đại học oi m Quốc gia Hà Nội at nh 26 Nguyễn Thanh Thúy (2014), Thế chấp nhà hình thành tương lai theo pháp luật Việt Nam, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Khoa Luật Đại học Quốc gia z z Hà Nội vb jm ht 27 Nguyễn Quang Hương Trà (2012), “Quá trình xử lý tài sản bảo đảm kiến nghị hoàn thiện pháp luật”, Dân chủ pháp luật, Bộ Tư pháp, Số chuyên đề k gm 8, tr.4-7 tương lai, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Cần Thơ om l.c 28 Mai Thị Trang (2014), Pháp luật giao dịch bất động sản hình thành an Lu 29 Vũ Thị Hồng Yến (2013), Tài sản chấp xử lý tài sản chấp theo quy định pháp luật dân Việt Nam hành, Luận án Tiến sĩ Luật học, ey t re mối quan hệ với chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà n 30 Vũ Thị Hồng Yến (2014), “Thế chấp nhà hình thành tương lai va Trường Đại học Luật Hà Nội hình thành tương lai - vướng mắc từ quy định pháp luật t to hành”, Ngân hàng, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, Số 19, tr.27-32 ng hi ep Tài liệu từ internet 31 Nguyễn Ngọc Điện, “Xây dựng lại hệ thống pháp luật bảo đảm nghĩa vụ w n sở lý thuyết vật quyền trái quyền”, lo ad , [Ngày truy cập: 15/10/2016] ju 32 Nguyễn Ngọc Điện, “Sự cần thiết việc xây dựng chế định vật quyền yi pl trái quyền luật dân sự”, , [Ngày truy cập: 15/10/2016] va n 33 Nguyễn Ngọc Điện, “Hoàn thiện quy định quản lý xử lý tài sản , [Ngày truy cập: 15/10/2016] at nh 34 Nguyễn Tiến Đông, “Một số giải pháp xử lý tài sản bảo đảm tiền vay nay”, , [Ngày truy cập: 15/10/2016] vb jm ht 35 Bùi Đức Giang, “Pháp luật xử lý tài sản bảo đảm quyền đòi nợ”, , [Ngày truy cập: 15/10/2016] l.c 36 Bùi Đức Giang, “Giao dịch bảo đảm c đối tượng tài sản tương lai”, om , [Ngày truy cập: 15/10/2016] an Lu ba%CC%89o-da%CC%89m-co-di-tuo%CC%A3ng-la-tai-sa%CC%89n- ey t re [Ngày truy cập: 15/10/2016] n quyền tài sản”, , va 37 Nguyễn Thị Thanh Hà, “Một số hạn chế quy định hành chấp 38 Nguyễn Mạnh Hùng, “Thị trường bất động sản Việt Nam Thực trạng giải , [Ngày truy cập: 16/10/2016] hi ep 39 Nguyễn Hoàng Hưng, “Những vướng mắc xử lý tài sản đảm bảo”, , [Ngày truy cập: 15/10/2016] lo 40 Nguyễn Văn Phương, “Kh khăn từ xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ xấu”, ad y th , [Ngày truy cập: 15/10/2016] ua al 41 Nguyễn Văn Phương, Mai Thị Thu, “Vướng mắc chấp nhà hình thành n tương lai quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở”, va n , [Ngày truy cập: 15/10/2016] thế?”, at nh 42 Hoàng Thanh, “Xử lý tài sản chấp ngân hàng: bên cho vay bên yếu , [Ngày truy cập: 15/10/2016] vb bảo đảm nghĩa vụ dân sự”, jm ht 43 Đỗ Hồng Thái, “Tài sản hình thành tương lai đối tượng dùng để , [Ngày truy cập: 11/10/2016] l.c 44 Nguyễn Thị Thu Thu, “Kh khăn vướng mắc nhận tài sản bảo đảm cấn om trừ nợ nay”, , [ngày truy cập: 15/10/2016] 45 Lê Thị Thu Thủy, Đỗ Minh Tuấn, “Giao dịch bảo đảm khía cạnh so sánh , [Ngày t to truy cập: 15/10/2016] ng 47 United Nations, “UNCITRAL Legislative Guide on Secured Transactions, hi ep Terminology and recommendations”, , [Ngày truy cập: w n 20/10/2016] lo 48 Vũ Thị Hồng Yến, “Bản chất pháp lý tài sản chấp nhà hình ad y th thành tương lai”, , [Ngày truy cập: 11/10/2016] yi pl ua al B Văn quy phạm pháp luật Bộ luật Dân năm 1972 quyền Sài Gịn Bộ luật Dân năm 2005 Bộ luật Dân năm 2015 Luật Công chứng năm 2014 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 Luật Nhà năm 2005 Luật Nhà năm 2014 Nghị định số 165/1999/NĐ-CP ngày 19/11/1999 Chính phủ giao dịch n n va ll fu oi m at nh z z k jm ht vb gm bảo đảm om tiền vay tổ chức tín dụng l.c 10 Nghị định số 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 Chính phủ bảo đảm bảo đảm an Lu 11 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 Chính phủ giao dịch ey dịch bảo đảm t re 13 Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 Chính phủ đăng ký giao n hướng dẫn thi hành Luật Nhà năm 2005 va 12 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 Chính phủ quy định chi tiết 14 Nghị định số 05/2012/NĐ-CP ngày 02/02/2012 Chính phủ sửa đổi, bổ t to sung số điều nghị định đăng ký giao dịch bảo đảm, trợ giúp ng pháp lý, luật sư, tư vấn pháp luật hi ep 15 Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 w n Chính phủ giao dịch bảo đảm lo 16 Nghị định số 76/2015/NĐ-CP ngày 10/09/2015 quy định chi tiết thi hành ad y th số điều Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 ju 17 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 quy định chi tiết hướng dẫn yi pl thi hành số điều Luật Nhà năm 2014 ua al 18 Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 Bộ Tư n pháp Bộ Tài nguyên Môi trường hướng dẫn việc đăng ký chấp, bảo va n lãnh quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất ll fu 19 Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 Bộ Tư oi m pháp Bộ Tài nguyên Môi trường sửa đổi, bổ sung số quy định at nh Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 Bộ Tư pháp Bộ Tài nguyên Môi trường hướng dẫn việc đăng ký chấp, bảo z z lãnh quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất vb jm ht 20 Thông tư liên tịch số 06/2010/TTLT-BTP-BTNMT ngày 01/3/2010 Bộ Tư pháp Bộ Tài nguyên Môi trường sửa đổi, bổ sung số quy định k gm Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 Bộ Tư l.c pháp Bộ Tài nguyên Môi trường hướng dẫn việc đăng ký chấp, bảo om lãnh quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất Thông tư liên tịch số an Lu 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 Bộ Tư pháp Bộ Tài nguyên Môi trường sửa đổi, bổ sung số quy định Thông tư liên tịch ey t re sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất n nguyên Môi trường hướng dẫn việc đăng ký chấp, bảo lãnh quyền va số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 Bộ Tư pháp Bộ Tài 21 Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18/11/2011 Bộ t to Tư pháp Bộ Tài nguyên Môi trường hướng dẫn việc đăng ký cung ng cấp thông tin chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất hi ep 22 Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT ngày 25/4/2014 Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, Bộ trưởng Bộ Xây w n dựng, Bộ trưởng Bộ Tư pháp, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường hướng lo dẫn thủ tục chấp nhà hình thành tương lai theo quy định Khoản ad y th Điều 61 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 Chính phủ ju quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà yi pl 23 Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN ngày 06/6/2014 lý tài sản bảo đảm n ua al Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên Môi trường, hướng dẫn số vấn đề xử va n 24 Thông tư số 26/2015/TTLT-NHNN ngày 09/12/2015 Thống đốc Ngân ll fu hàng Nhà nước hướng dẫn trình tự, thủ tục chấp giải chấp tài sản dự oi m án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà hình thành tương lai at nh 25 Thông tư số 19/2016/TT-BXD ngày 30/6/2016 Bộ trưởng Bộ Xây dựng hướng dẫn thực số nội dung Luật Nhà Nghị định số z z 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 Chính phủ quy định chi tiết hướng jm ht vb dẫn thi hành số điều Luật Nhà 26 Thông tư liên tịch số 09/2016/TTTL-BTP-BTNMT ngày 08/8/2016 Bộ Tư k om l.c sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất gm pháp, Bộ Tài nguyên Môi trường hướng dẫn việc đăng ký chấp quyền an Lu n va ey t re