Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng tại các ngân hàng thương mại (luận văn thạc sỹ luật)

ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT VÕ CAO HOÀNG NGỌC THẾ CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI BẢO ĐẢM THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC TP HỒ CHÍ MINH - 2019 ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT VÕ CAO HỒNG NGỌC THẾ CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI BẢO ĐẢM THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI Ngành: Luật Dân Tố tụng dân Mã số: 60380103 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS NGUYỄN ĐÌNH HUY TP HỒ CHÍ MINH - 2019 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu tơi hướng dẫn khoa học TS Nguyễn Đình Huy Các tài liệu tham khảo sử dụng Luận văn có nguồn dẫn rõ ràng Các số liệu, kết nêu luận văn trung thực chưa cơng bố cơng trình khác Các số liệu, nhận xét, đánh giá trích dẫn Luận văn đảm bảo tính xác, tin cậy trung thực TÁC GIẢ VÕ CAO HOÀNG NGỌC DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT hình thành tương lai HTTTL BLDS 1995 Bộ luật Dân năm 1995 BLDS 2005 Bộ luật Dân năm 2005 BLDS 2015 Bộ luật Dân năm 2015 LNỞ 2005 Luật Nhà năm 2005 LNỞ 2014 Luật Nhà năm 2014 LKDBĐS 2014 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 Nghị định 71/2010/NĐ-CP Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng năm 2010 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà Nghị định 165/1999/NĐ-CP Nghị định số 165/1999/NĐ-CP ngày 19 tháng 11 năm 1999 Chính phủ giao dịch bảo đảm Nghị định 178/1999/NĐ-CP Nghị định số 178/1999/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 1999 Nghị định 163/2006/ NĐ-CP Nghị định số 163/2006/ NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 giao dịch bảo đảm Thông tư 01/2014/TTLT- Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN- NHNN-BXD-BTP-BTNMT BXD-BTP-BTNMT hướng dẫn thủ tục chấp nhà hình thành tương lai theo quy định Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng năm 2010 Chính Phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà Thông tư 16/2014/TTLT- Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTP- BTP-BTNMT-NHNN BTNMT-NHNN ngày 06 tháng năm 2014 Bộ Tư pháp – Bộ Tài nguyên Môi trường – Ngân hàng Nhà nước Việt Nam hướng dẫn số vấn đề xử lý tài sản bảo đảm Nghị định 43/2014/NĐ CP Nghị định số 43/2014/NĐ CP ngày 15 tháng năm 2014 quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đất đai Nghị định 99/2015/NĐ-CP Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Nhà Thông tư 26/2015/TT-NHNN Thông tư số 26/2015/TT-NHNN ngày 09 tháng 12 năm 2015 Ngân hàng nhà nước hướng dẫn trình tự, thủ tục chấp giải chấp tài sản dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà hình thành tương lai có hiệu lực pháp luật Thơng tư 09/2016/TTLT- Thông tư số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT ngày BTP-BTNMT 23 tháng năm 2016 Bộ Tư pháp – Bộ Tài nguyên Môi trường hướng dẫn việc đăng ký chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất Thông tư 08/2018/TT-BTP Thông tư 08/2018/TT-BTP ngày 20 tháng năm 2018 Bộ Tư pháp hướng dẫn số vấn đề đăng ký, cung cấp thông tin biện pháp bảo đảm, hợp đồng trao đổi thông tin đăng ký biện pháp bảo đảm trung tâm đăng ký giao dịch, tài sản Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm thuộc Bộ Tư pháp MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT MỤC LỤC Trang PHẦN MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Tình hình nghiên cứu đề tài Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu Luận văn Đối tượng phạm vi nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu Ý nghĩa khoa học giá trị ứng dụng Luận văn 7 Kết cấu Luận văn CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ THẾ CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI 1.1 Khái quát nhà hình thành tương lai 1.1.1 Khái niệm nhà hình thành tương lai 1.1.2 Đặc điểm pháp lý nhà hình thành tương lai đối tượng hợp đồng chấp 16 1.2 Khái quát chấp nhà hình thành tương lai 18 1.2.1 Khái niệm đặc điểm chấp nhà hình thành tương lai 18 1.2.2 Vai trò chấp nhà hình thành tương lai 29 KẾT LUẬN CHƯƠNG 33 CHƯƠNG 2: THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI BẢO ĐẢM THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN 34 2.1 Thực tiễn áp dụng pháp luật chấp nhà hình thành tương lai bảo đảm thực hợp đồng tín dụng ngân hàng thương mại 34 2.1.1 Về thủ tục chấp nhà hình thành tương lai 34 2.1.2 Về thủ tục nhận chấp tài sản bảo đảm chủ đầu tư dự án nhà hình thành tương lai 38 2.1.3 Về đăng ký chấp nhà hình thành tương lai chuyển tiếp đăng ký chấp sau nhà hình thành 41 2.1.4 Về định giá tài sản chấp nhà hình thành tương lai 45 2.1.5 Về xử lý tài sản chấp nhà hình thành tương lai 48 2.2 Kiến nghị hoàn thiện pháp luật chấp nhà hình thành tương lai bảo đảm thực hợp đồng tín dụng ngân hàng thương mại 54 2.2.1 Hoàn thiện pháp luật định nghĩa nhà hình thành tương lai 54 2.2.2 Hồn thiện quy định trình tự, thủ tục chấp nhà hình thành tương lai 56 2.2.3 Hoàn thiện thủ tục đăng ký chuyển đổi chấp nhà hình thành tương lai sau nhà hoàn thành 59 2.2.4 Hoàn thiện quy định định giá tài sản chấp nhà hình thành tương lai 61 2.2.5 Hoàn thiện quy định xử lý hậu vấn đề tài sản nhà hình thành tương lai bị chấp nhiều lần 66 KẾT LUẬN CHƯƠNG 73 KẾT LUẬN 74 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO PHẦN MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Trong điều kiện phát triển nhanh chóng kinh tế thị trường mà giao dịch dân sự, thương mại xác lập ngày nhiều, thơng thống chế cho vay tổ chức tín dụng tạo điều kiện thuận lợi để cá nhân, tổ chức tiếp cận với nguồn vốn tín dụng để phát triển kinh doanh, sản xuất Hoạt động vay vốn tín dụng ngày sơi động trở thành nhu cầu thiết yếu nhiều tổ chức, cá nhân Thế chấp xem công cụ pháp lý hữu hiệu để hạn chế rủi ro quan hệ vay vốn, tín dụng Và nay, loại tài sản đưa vào giao dịch chấp ngày phong phú, đa dạng hơn, bao gồm tài sản có tài sản hình thành tương lai Trong chấp tài sản hình thành tương lai chấp nhà hình thành tương lai điển hình phổ biến tính thơng dụng thuận tiện nó, xem sách tín dụng linh hoạt nhằm hỗ trợ nguồn vốn cho khách hàng Về vấn đề chấp tài sản hình thành tương lai nói chung chấp nhà hình thành tương lai nói riêng, pháp luật Việt Nam có quy định liên quan chưa thật đầy đủ thống Trong năm gần đây, pháp luật chấp nhà hình thành tương lai ngày trọng xây dựng hoàn thiện Trong giao dịch bảo đảm, chấp nhà hình thành tương lai dạng tài sản bảo đảm có tính chất đặc thù, địi hỏi phải có chế định pháp lý riêng biệt, cụ thể để điều chỉnh, nhằm đảm bảo an toàn cho giao dịch dân sự, thương mại nói chung, giao dịch chấp nhà hình thành tương lai ngân hàng thương mại nói riêng, đảm bảo an tồn cho thiết chế tài Tuy nhiên, pháp luật chấp nhà hình thành tương lai chưa thật đầy đủ thống mà chủ yếu dựa vào quy định chung nên thực tiễn áp dụng cịn nhiều khó khăn, vướng mắc, đặc biệt tiềm ẩn rủi ro ảnh hưởng đến hoạt động tổ chức tín dụng khách hàng vay Bên cạnh đó, việc áp dụng quy định quan có thẩm quyền chưa đồng tạo nên bất cập, vướng mắc cho người tham gia giao dịch, thêm vào vấn đề tiếp tục phát sinh Không thể phủ nhận lợi ích mà loại chấp mang lại cho phát triển kinh tế thị trường bất động sản, đặc biệt đô thị mà thị trường bất động sản phát triển nhanh Thành phố Hồ Chí Minh Do việc nghiên cứu cách có hệ thống khoa học quy định pháp luật chấp nhà hình thành tương lai việc đưa vào thực tiễn phù hợp với giao dịch dân thương mại cần thiết Lựa chọn đề tài “Thế chấp nhà hình thành tương lai bảo đảm thực hợp đồng tín dụng ngân hàng thương mại” làm đề tài nghiên cứu luận văn thạc sĩ, tác giả mong muốn góp phần hồn thiện quy định pháp luật hành chấp nhà hình thành tương lai, để khẳng định vai trị vị trí xứng đáng biện pháp chấp kinh tế thị trường Tình hình nghiên cứu đề tài Quá trình nghiên cứu quy định pháp luật chấp nhà hình thành tương lai cho thấy có nhiều cơng trình nghiên cứu khoa học trực tiếp gián tiếp đề cập đến đề tài Tuy nhiên, nhà nghiên cứu có cách tiếp cận khác nhau, nghiên cứu hầu hết viết, tham luận báo, tạp chí như: Tạp chí ngân hàng, Thời báo kinh tế Sài Gịn, Tạp chí đầu tư bất động sản,…Bên cạnh đó, hầu hết nghiên cứu thực từ lâu nên khơng cịn tính Đặc biệt từ Luật Nhà số 65/2014/QH13 ngày 25 tháng 11 năm 2014 (LNỞ 2014) Luật Kinh doanh Bất động sản số 66/2014/QH13 ngày 25 tháng 11 năm 2014 (LKDBĐS 2014) đời thu hút quan tâm nhiều tác giả với số công trình nghiên cứu liên quan đến chấp nhà hình thành tương lai, tiêu biểu như: ... sản hình thành tương lai chấp nhà hình thành tương lai chưa nghiên cứu sâu chấp nhà hình thành tương lai để đảm bảo thực nghĩa vụ từ hợp đồng tín dụng, nghĩa vụ bảo đảm, đặc điểm hợp đồng tín dụng. .. thành tương lai bảo đảm thực hợp đồng tín dụng ngân hàng thương mại kiến nghị hoàn thiện 9 CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ THẾ CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI 1.1 Khái quát nhà hình thành tương lai. .. chấp nhà hình thành tương lai 29 KẾT LUẬN CHƯƠNG 33 CHƯƠNG 2: THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI BẢO ĐẢM THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG TẠI NGÂN HÀNG