Thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình tại các ngân hàng thương mại (luận văn thạc sỹ luật)

ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT NGÔ THỊ NA THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC TP HỒ CHÍ MINH NĂM – 2019 ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT Ngô Thị Na THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI Ngành: Luật Kinh tế Mã số: 60.38.01.07 LUẬN VĂN THẠC SỸ LUẬT HỌC NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS LÊ VŨ NAM TP HỒ CHÍ MINH– 2019 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đề tài “Thế chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình Ngân hàng thương mại” tơi trình bày Luận văn kết trình nghiên cứu thân hướng dẫn Phó Giáo sư Tiến sĩ Lê Vũ Nam Mọi ý kiến, khái niệm có ý nghĩa khoa học tham khảo khác riêng tơi trích dẫn Kết nêu Luận văn trung thực xác Tơi xin hồn tồn chịu trách nhiệm cam đoan Tác giả Ngô Thị Na DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT STT Từ viết tắt Từ viết tắt BLDS 2015 Bộ luật Dân 2015 BLDS 2005 Bộ luật Dân 2005 LHNGĐ 2014 LĐĐ 2003 Luật Đất đai 2003 LĐĐ 2013 Luật Đất đai 2013 Thông tư 09 NĐ 102 Văn số 01 Luật Hơn nhân Gia đình 2014 Thơng tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT Nghị định 102/2017/NĐ-CP Văn 01/2017/GĐ-TANDTC giải đáp vấn đề nghiệp vụ Tòa án Nhân dân tối cao ban hành NHTM Ngân hàng Thương mại TANDTC Tòa án Nhân dân tối cao 10 QSDĐ Quyền sử dụng đất 11 GCN Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất 12 UBND Ủy ban Nhân dân MỤC LỤC Lời cam đoan Danh mục từ viết tắt Mục lục PHẦN MỞ ĐẦU Chương 1: LÝ LUẬN VỀ HỘ GIA ĐÌNH SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH 1.1 Khái quát hộ gia đình sử dụng đất 1.1.1 Khái niệm hộ gia đình sử dụng đất 1.1.2 Đặc điểm hộ gia đình sử dụng đất 1.2 Khái quát quyền sử dụng đất hộ gia đình 11 1.2.1 Khái niệm quyền sử dụng đất 11 1.2.2 Đặc điểm quyền sử dụng đất 12 1.2.3 Xác lập chấm dứt quyền sử dụng đất hộ gia đình 14 1.3 Thế chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình 16 1.3.1 Khái niệm chấp quyền sử dụng đất 16 1.3.2 Đặc điểm chấp quyền sử dụng đất 18 1.3.3 Chủ thể quan hệ chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình 18 1.3.4 Ý nghĩa việc chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình 21 Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI & KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN 25 2.1 Điều kiện chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình 25 2.1.1 Thực trạng điều kiện chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình 25 2.1.2 Kiến nghị hoàn thiện 41 2.2 Trình tự chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình Ngân hàng thương mại 43 2.2.1 Thực trạng trình tự chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình Ngân hàng thương mại 43 2.2.2 Kiến nghị hoàn thiện 63 KẾT LUẬN DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC PHẦN MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Tại Việt Nam, đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu, quản lý Nhà nước thực vai trò quản lý đất đai thơng qua hình thức cho thuê đất, giao đất cho chủ thể cá nhân, tổ chức kinh tế, hộ gia đình sử dụng, khai thác, từ hình thành nên loại tài sản phái sinh quyền sử dụng đất (“QSDĐ”) Pháp luật hành công nhận cho phép chủ thể sở hữu QSDĐ nói chung hộ gia đình sử dụng đất nói riêng dùng QSDĐ làm tài sản bảo đảm giao dịch vay vốn Ngân hàng thương mại (“NHTM”) Hiện nay, việc hộ gia đình dùng QSDĐ chấp để vay vốn NHTM ngày trở nên phổ biến, QSDĐ theo trở thành trung gian tài chính, cầu nối để NHTM luân chuyển cung ứng nguồn vốn, thúc đẩy kinh tế phát triển Tuy nhiên, thực tiễn chứng minh NHTM đưa QSDĐ hộ gia đình vào vận hành thị trường tín dụng tiềm ẩn nhiều rủi ro quy định pháp luật liên quan đến xác định thành viên hộ gia đình sử dụng đất cịn nhiều bất cập so với yêu cầu từ thực tiễn, hiệu áp dụng pháp luật thấp, nhiều quy định pháp luật mâu thuẫn với nhiều vấn đề phát sinh đời sống chưa có quy phạm điều chỉnh cụ thể Đặc biệt rủi ro lớn NHTM việc Tịa án cấp thường có quan điểm tuyên xử hợp đồng chấp QSDĐ hộ gia đình vơ hiệu tồn với lý khơng có đầy đủ thành viên hộ gia đình ký hợp đồng chấp, điều dẫn đến hàng trăm tỷ đồng NHTM trở thành khoản nợ khơng có tài sản bảo đảm khơng biết đến thu hồi người vay vốn khơng có thiện chí hợp tác Trong bối cảnh nay, để đảm bảo quyền lợi cho bên tham gia giao dịch chấp QSDĐ hộ gia đình việc phân tích, đánh giá quy định pháp luật hành nhằm phát điểm hạn chế, bất cập, đưa kiến nghị hoàn thiện nhằm đảm bảo quyền lợi ích bên trở thành vấn đề ưu tiên xử lý, mang tính chuyên sâu thời sự, lẽ đó, tác giả lựa chọn đề tài luận văn cho “Thế chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình Ngân hàng thương mại” để nghiên cứu với mong muốn đóng góp phần nhỏ bé nhằm hoàn thiện quy định pháp luật có liên quan điều chỉnh hoạt động chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình NHTM Tình hình nghiên cứu đề tài Pháp luật chấp QSDĐ nói chung pháp luật chấp QSDĐ hộ gia đình nói riêng đề tài nhiều tác giả quan tâm, nghiên cứu có ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống kinh tế, xã hội nay, năm gần có số cơng trình nghiên cứu liên quan đến đề tài “Thế chấp quyền sử dụng đất Hộ gia đình Ngân hàng thương mại” như: Phùng Văn Hiếu (2012), "Thế chấp quyền sử dụng đất Hộ gia đình – Thực tiễn áp dụng NHTMCP Quốc tế Việt Nam – Đề xuất giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật”, luận văn thạc sĩ Luật học, Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội Qua việc nghiên cứu mình, tác giả Phùng Văn Hiếu có nhìn nhận khách quan, điểm hạn chế quy định pháp luật giai đoạn năm 2012 việc chấp QSDĐ hộ gia đình, nhiên cơng trình nghiên cứu tác giả Phùng Văn Hiếu nghiên cứu hạn chế phạm vi hoạt động thực tiễn Ngân hàng thương mại cổ phần Quốc tế Việt Nam quy định pháp luật dẫn chiếu, sử dụng viết tác giả đa số hết hiệu lực thi hành, giá trị ứng dụng đề tài đa phần bị giảm sút; Nguyễn Thị Minh (2013), “Hoàn thiện pháp luật cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân”, luận văn thạc sĩ Luật học, Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội Trong trình nghiên cứu, tác giả có nhìn nhận sâu sắc góc độ pháp lý điều kiện, nguyên tắc, thẩm quyền, trình tự, thủ tục cách thức xử lý tình phát sinh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất (“GCN”) cho hộ gia đình, cá nhân, cập nhật tình hình triển khai quy định pháp luật địa phương nước Song song với việc bất cập, thiếu sót, tác giả đã đưa giải pháp, kiến nghị hoàn thiện quy định pháp luật cấp GCN cho cá nhân, hộ gia đình nhằm nâng cao hiệu thực thi pháp luật cấp GCN Tuy nhiên, với mục đích cụ thể đề tài nghiên cứu hệ thống quy định pháp luật cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân nội dung đề tài chưa nêu hạn chế quy định pháp luật việc xác định thành viên hộ gia đình sử dụng đất, chưa phân tích sâu rủi ro NHTM dựa thông tin thể GCN để xác định chủ thể chấp QSDĐ hộ gia đình, bên cạnh đó, đề tài thực giai đoạn năm 2013 văn quy phạm pháp luật giai đoạn phần hết hiệu lực thi hành dẫn đến đề tài khơng cịn giá trị ứng dụng cao Lê Thị Thúy Bình (2016), “Thực pháp luật chấp quyền sử dụng đất Việt Nam”, luận án tiến sĩ, Học viện trị Quốc gia thành phố Hồ Chí Minh Cơng trình nghiên cứu mang tính hệ thống việc thực pháp luật chấp QSDĐ, phân tích, làm rõ số điểm bất cập pháp luật hành chấp QSDĐ Các cơng trình nghiên cứu nêu có giá trị hàm lượng khoa học định, trình bày cách tổng thể toàn diện quy định pháp luật, tác giả có nhận định cụ thể điểm hạn chế pháp luật đất đai, pháp luật dân sự, pháp luật điều chỉnh hoạt động chấp QSDĐ hộ gia đình, qua đưa ý kiến đóng góp cách thức sửa đổi quy định chưa phù hợp pháp luật, là tài liệu quý giá giúp tác giả có nhìn đa chiều, tổng qt việc chấp QSDĐ hộ gia đình để vận dụng vào đề tài nghiên cứu Mục đích nghiên cứu đề tài Đề tài nghiên cứu đặt mục đích sau: Thứ nhất, nghiên cứu mặt lý luận quy định pháp luật nhằm làm rõ vấn đề khoa học pháp lý liên quan đến chấp QSDĐ hộ gia đình NHTM Thứ hai, đánh giá thực trạng áp dụng pháp luật thực tế thông qua quy định pháp luật, phương án xử lý quan có thẩm quyền xảy tranh chấp, từ phác họa tranh tổng thể hoạt động chấp QSDĐ hộ gia đình Thứ ba, phân tích điểm phù hợp điểm bất cập, hạn chế quy định pháp luật, từ đưa kiến nghị nhằm hoàn thiện quy định pháp luật điều chỉnh hoạt động chấp QSDĐ hộ gia đình NHTM để áp dụng quy định pháp luật thực tiễn mà không gặp phải vướng mắc, bất cập hạn chế tối đa rủi ro phát sinh cho NHTM Đối tượng phạm vi nghiên cứu đề tài Đối tượng nghiên cứu đề tài: Bao gồm không giới hạn hệ thống quy định pháp luật đất đai, pháp luật dân sự, pháp luật thuộc lĩnh vực tín dụng ngân hàng có điều chỉnh hoạt động chấp QSDĐ hộ gia đình Phạm vi nội dung: Đề tài tập trung nghiên cứu sở pháp lý sở thực tiễn chấp QSDĐ hộ gia đình NHTM, khơng nghiên cứu hoạt động chấp QSDĐ tổ chức kinh tế, cá nhân đối tượng sở hữu QSDĐ khác Phạm vi thời gian: Đề tài nghiên cứu vấn đề lý luận thực tiễn áp dụng hoạt động chấp QSDĐ hộ gia đình văn quy phạm pháp luật điều chỉnh vấn đề có hiệu lực, nhiên có đối chiếu, so sánh với văn quy phạm pháp luật ban hành trước mà hết hiệu lực Phạm vi không gian: Đề tài nghiên cứu pháp luật hành Việt Nam điều chỉnh quan hệ chấp QSDĐ hộ gia đình NHTM Các phương pháp nghiên cứu Trong trình nghiên cứu, tác giả vận dụng phương pháp nghiên cứu thường sử dụng nghiên cứu khoa học pháp lý, cụ thể: ... chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình 18 1.3.4 Ý nghĩa việc chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình 21 Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG... VỀ HỘ GIA ĐÌNH SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH 1.1 Khái quát hộ gia đình sử dụng đất 1.1.1 Khái niệm hộ gia đình sử dụng đất 1.1.2 Đặc điểm hộ gia. .. luận hộ gia đình sử dụng đất chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình Chương Thực trạng pháp luật chấp quyền sử dụng đất Hộ gia đình Ngân hàng thương mại kiến nghị hồn thiện 7 Chương LÝ LUẬN VỀ HỘ GIA