Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình và các tổ chức tín dụng từ thực tiễn tòa án nhân dân tỉnh bắc giang

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SỸ CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT GIỮA HỘ GIA ĐÌNH VÀ CÁC TỔ CHỨC TÍN DỤNG TỪ THỰC TIỄN TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH BẮC GIANG NGUYỄN THỊ VÂN HÀ NỘI - 2018 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SỸ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT GIỮA HỘ GIA ĐÌNH VÀ CÁC TỔ CHỨC TÍN DỤNG TỪ THỰC TIỄN TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH BẮC GIANG NGUYỄN THỊ VÂN CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ MÃ SỐ: 8380107 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC HÀ NỘI - 2018 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan công trình nghiên cứu Luận văn riêng tơi Các số liệu nêu Luận văn trung thực, có nguồn gốc rõ ràng trích dẫn đầy đủ theo quy định Ngày 28 tháng năm 2018 Học viên Nguyễn Thị Vân LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành Luận văn này, nhận nhiều quan tâm Thầy giáo, Cô giáo, Đồng nghiệp người thân Tôi xin chân thành cảm ơn Tiến sỹ Nguyễn Minh Tuấn tận tình hướng dẫn tơi q trình thực đề tài Luận văn thạc sĩ Luật học Tôi xin chân thành cảm ơn Thầy giáo, Cô giáo truyền đạt cho tơi kiến thức q báu, giúp tơi có kiến thức để hoàn thành Luận văn Tơi xin chân thành cảm ơn khích lệ, động viên giúp đỡ đồng nghiệp, bạn bè gia đình người thân suốt trình làm Luận văn Học viên Nguyễn Thị Vân MỤC LỤC MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết việc nghiên cứu đề tài Tình hình nghiên cứu có liên quan đến đề tài Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu 3.1 Mục đích nghiên cứu 3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu Đối tượng, phạm vi nghiên cứu 4.1 Đối tượng nghiên cứu .4 4.2 Phạm vi nghiên cứu Phương pháp luận phương pháp nghiên cứu 5.1 Phương pháp luận 5.2 Phương pháp nghiên cứu Ý nghĩa lí luận thực tiễn cơng trình nghiên cứu Cơ cấu luận văn: Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT GIỮA HỘ GIA ĐÌNH VÀ CÁC TỔ CHỨC TÍN DỤNG .7 1.1 Những vấn đề lý luận Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất .7 1.1.1 Khái quát Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 1.1.2 Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất .11 1.2 Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Tổ chức tín dụng Hộ gia đình 13 1.2.1 Khái niệm Hợp đồng chấp Tổ chức tín dụng Hộ gia đình 13 1.2.2 Hợp đồng chấp Tổ chức tín dụng Hộ gia đình: 13 KẾT LUẬN CHƯƠNG 31 Chương 2: QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT GIỮA HỘ GIA ĐÌNH VÀ CÁC TỔ CHỨC TÍN DỤNG TỪ THỰC TIỄN TỊA ÁN NHÂN DÂN TỈNH BẮC GIANG 34 2.1 Quy định pháp luật chấp quyền sử dụng đất Hộ gia đình Tổ chức tín dụng .34 2.1.1 Quy định pháp luật điều kiện chung chấp quyền sử dụng đất: 34 2.1.2 Quy định điều kiện riêng chấp quyền sử dụng đất: 35 2.2 Thực tiễn giải Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Hộ gia đình Tổ chức tín dụng từ Tòa án nhân dân tỉnh Bắc Giang 42 2.2.1 Nguyên nhân xảy tranh chấp Hợp đồng chấp quyền sử dụng Hộ gia đình Tổ chức tín dụng 42 2.2.2 Thực tiễn giải Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Hộ gia đình Tổ chức tín dụng từ Tòa án nhân dân tỉnh Bắc Giang 45 KẾT LUẬN CHƯƠNG 51 Chương 3: NHỮNG HẠN CHẾ, BẤT CẬP CHỦ YẾU CỦA PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT GIỮA HỘ GIA ĐÌNH VÀ CÁC TỔ CHỨC TÍN DỤNG; MỘT SỐ KIẾN NGHỊ, GIẢI PHÁP 53 3.1 Những hạn chế, bất cập chủ yếu pháp luật chấp quyền sử dụng đất Hộ gia đình Tổ chức tín dụng 53 3.1.1 Những hạn chế, bất cập chủ thể Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 53 3.1.2 Những hạn chế, bất cập đối tượng Hợp chấp quyền sử dụng đất 54 3.1.3 Những hạn chế, bất cập hiệu lực Hợp chấp quyền sử dụng đất 58 3.1.4 Những hạn chế, bất cập xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất 60 3.2 Một số kiến nghị, giải pháp nhằm nâng cao hiệu Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 61 3.2.1 Một số kiến nghị, giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 61 3.2.2 Một số kiến nghị, giải pháp giải Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 74 KẾT LUẬN CHƯƠNG 76 KẾT LUẬN CHUNG 78 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO .80 DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT STT Tên từ viết tắt Nghĩa từ viết tắt BLDS Bộ luật Dân BLTTDS Bộ luật Tố tụng dân GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất LĐĐ Luật Đất đai NĐ-CP Nghị định Chính Phủ NXB Nhà xuất QSDĐ Quyền sử dụng đất TAND Tòa án nhân dân TCTD Tổ chức tín dụng 10 TCQSDĐ Thế chấp quyền sử dụng đất 11 TTLT Thông tư liên tịch 12 UBND Ủy ban nhân dân 13 XHCN Xã hội chủ nghĩa MỞ ĐẦU Tính cấp thiết việc nghiên cứu đề tài: Hiện nay, tầm quan trọng biện pháp chấp quyền sử dụng đất để đảm bảo thực nghĩa vụ dân sự, có nghĩa vụ phát sinh từ hoạt động cho vay Ngân hàng, Tổ chức tín dụng nên việc chấp quyền sử dụng đất nhiều văn pháp luật Việt Nam điều chỉnh từ lâu điều chỉnh như: Bộ luật Dân năm 2005, năm 2015; Luật Đất đai năm 2003, năm 2013; Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 Chính phủ thi hành Luật Đất đai; Nghị định 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai; Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 giao dịch bảo đảm; Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT đăng ký chấp quyền sử dụng đất; Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT- BTPBTNMT ngày 13/6/2006 hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn thực quyền người sử dụng đất, Luật Tổ chức tín dụng Mặt khác, xuất phát từ việc khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống quản lý quy định Hiến pháp 1992 nên hoạt động liên quan đến đất đai cần phải quy định cụ thể, chi tiết, đảm bảo hài hòa quyền lợi ích Nhà nước chủ thể quan hệ đất đai Mặc dù chấp quyền sử dụng đất vấn đề qua trình nghiên cứu, áp dụng quy định chấp quyền sử dụng đất qua thời kỳ lịch sử thấy pháp luật ln có điều chỉnh phù hợp với thay đổi xã hội, kinh tế, Tuy nhiên, hệ thống pháp luật có hạn chế tồn định, nhiều quy định chưa đồng nhất, chồng chéo mâu thuẫn,…Ví dụ điều chỉnh quan hệ dân chấp quyền sử dụng đất văn pháp luật: Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai, Pháp luật giao dịch bảo đảm,… lại có quy định khác số khía cạnh định, điều khiến cho việc áp dụng thực tế có nhiều bất cập, gây khó khăn cho Ngân hàng, Tổ chức tín dụng số Doanh nghiệp Chính cách tiếp cận từ vấn đề lý luận thực tiễn áp dụng, nhận thấy cần thiết phải nghiên cứu quy định pháp luật chấp quyền sử dụng đất để vay vốn Tổ chức tín dụng Hộ gia đình, sở tìm điểm bất cập pháp luật chấp quyền sử dụng đất định hướng việc hồn thiện pháp luật chấp tài sản nói chung, chấp quyền sử dụng đất nói riêng hoạt động cho vay vốn Ngân hàng Tổ chức tín dụng Việt Nam Thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn Tổ chức tín dụng quyền người sử dụng đất Theo Điều 167 Luật đất đai năm 2013 “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp, góp vốn quyền sử dụng đất” quy định Hộ gia đình, Cá nhân sử dụng đất thực quyền chấp quyền sử dụng đất để vay vốn Tổ chức tín dụng phép hoạt động Việt Nam Thế chấp quyền sử dụng đất biện pháp bảo đảm tiền vay phổ biến phần quan trọng hoạt động cho vay của Tổ chức tín dụng Do vậy, cần nghiên cứu, xây dựng hệ thống pháp luật đồng bộ, quy định pháp luật chấp quyền sử dụng đất thống nhất, cụ thể rõ ràng Trong bối cảnh Việt Nam xây dựng hoàn thiện hệ thống pháp luật theo chế thị trường, nhiều quy định chấp tài sản nói chung chấp quyền sử dụng đất nói riêng bộc lộ hạn chế, bất cập dẫn đến khó khăn, vướng mắc trình ký kết, thực giải Hợp đồng chấp, Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Hộ gia đình Tổ chức tín dụng Chính điều đặt nhu cầu khách quan việc nghiên cứu, tìm hiểu thực tiễn giải Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Tòa án nhân dân tỉnh Bắc Giang Xuất phát từ thực trạng đó, tơi định lựa chọn đề tài“Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Hộ gia đình Tổ chức tín dụng từ thực tiễn Tòa án nhân dân tỉnh Bắc Giang” làm đề tài nghiên cứu cho luận văn thạc sĩ Tình hình nghiên cứu có liên quan đến đề tài: Đây khơng phải đề tài hoàn toàn nhà nghiên cứu chuyên gia lập pháp Việt Nam Liên quan đến việc nghiên cứu quy định Pháp luật thực định cần thống quy định phương thức xử lý tài sản chấp trường hợp bên khơng có thỏa thuận thỏa thuận bên vô hiệu: Như phân tích Nghị định 163/NĐ-CP: Trong trường hợp bên khơng có thỏa thuận phương thức xử lý tài sản chấp, tài sản chấp bán đấu giá Nhưng LĐĐ 2013 quy định tài sản xử lý theo ba phương thức chuyển nhượng, bán đấu giá khởi kiện Tòa án Vì vậy, cần có quy định thống phương thức xử lý bán đấu giá tài sản chấp theo quy trình tổ chức bán đấu giá định giá chuyên nghiệp Kết bán đấu giá hợp pháp có hiệu lực thi hành bên Về thứ tự ưu tiên toán: Điều 308 BLDS 2015 cần sửa đổi lại sau: Khi xử lý tài sản bảo đảm, bên nhận bảo đảm tốn tồn nghĩa vụ phạm vi bảo đảm theo thứ tự ưu tiên xác định sau: Trong trường hợp giao dịch bảo đảm đăng ký việc xác định thứ tự ưu tiên toán xử lý tài sản bảo đảm xác định theo thứ tự đăng ký; Trường hợp tài sản dùng để bảo đảm thực nhiều nghĩa vụ dân mà có biện pháp bảo đảm có đăng ký, có biện pháp bảo đảm khơng đăng ký biện pháp bảo đảm có đăng ký ưu tiên tốn; Trong trường hợp tài sản dùng để bảo đảm thực nhiều nghĩa vụ dân mà biện pháp bảo đảm khơng có đăng ký thứ tự ưu tiên toán xác định theo thứ tự xác lập biện pháp bảo đảm.Tuy nhiên Điều 308 không quy định tài sản bảo đảm nghĩa vụ mà biện pháp không đăng ký tài sản phảỉ tồn cho nghĩa vụ khác bên chấp Trường hợp cần phải xác định biện pháp chấp không đối kháng với người thứ ba nghĩa vụ khác bình đẳng xử lý tài sản thê chấp có nghĩa nghĩa vụ khơng có bảo đảm nghĩa vụ có bảo đảm toán thể tỷ lệ tương ứng với số tiền thu từ bán tài sản chấp Phương thức xử lý tài sản chấp cần bổ sung xác định hai trường hợp cụ thể sau: Thứ nhất, việc xử lý tài sản chấp có hợp tác tự nguyện bên chấp diễn cách thuận lợi theo phương thức xử lý mà bên 71 thỏa thuận như: Bán tài sản chấp; bên nhận chấp nhận tài sản chấp để thay cho việc thực nghĩa vụ Khi lựa chọn phương thức xử lý tài sản chấp bên cân nhắc lợi ích mình, có chệnh lệch giá trị thời điểm xử lý thoả thuận thêm Phương thức xử lý áp dụng có thỏa thuận bên Hợp đồng chấp có hiệu lực thời điểm xử lý tài sản chấp Nếu xử lý theo phương thức bán tài sản cần phải tuân thủ nguyên tắc "định giá" mua bán tài sản chấp (bán đấu giá), phải có tốn giá trị chênh lệch giá tài sản chấp giá trị nghĩa vụ bảo đảm Phương thức xử lý bán tài sản cho bên nhận chấp có ưu điểm so với phương thức xử lý khác nên cần hướng dẫn cụ thể Thứ hai, việc xử lý tài sản chấp khơng có hợp tác tự nguyện bên chấp cần tuân thủ theo quy định pháp luật Phương thức xử lý tài sản chấp cần phải phù hợp với đặc điểm tính chất loại tài sản chấp Đối với tài sản QSDĐ phải thực theo quy định pháp luật đất đai Vì vậy, định đoạt tài sản chấp QSDĐ phải tuân thủ cácquy định có tính đặc thù loại tài sản như: đất giao có thời hạn, phép định đoạt phạm vi thời hạn sử dụng đất lại; đất nơng nghiệp, lâm nghiệp người mua bị giới hạn hạn mức sử dụng theo quy định địa phương Cơ chế hỗ trợ cho trình thi hành phán Tòa án qua việc áp dụng pháp luật xử lý tài sản chấp cần pháp luật quy định cụ thể: Công tác thi hành án tốn tiền bán tài sản thơng qua thủ tục tư pháp cần phải tiến hành nhanh gọn thơng qua quan có tính chuyên nghiệp đại diện cho quyền lực Nhà nước Ngồi Cơ quan thi hành án, Thừa phát lại tổ chức dịch vụ pháp lý tiến hành bước nhanh chóng, hiệu quả, đảm bảo quy định pháp luật Đây hình thức áp dụng phổ biến Pháp, Bỉ, Hà Lan giải pháp tốt Hiện Việt Nam thực thí điểm số địa phương, cần nhanh chóng tổng kết áp dụng Toàn quốc 72 Pháp luật cần có quy định cụ thể xử lý tài sản chấp bên chấp pháp nhân bị phá sản: Luật Phá sản cần xác định rõ trường hợp đình xử lý tài sản chấp Thẩm phán định áp dụng thủ tục phục hồi hoạt động Doanh nghiệp Trong thời gian phục hồi cần bổ sung quy định: bên nhận chấp quyền yêu cầu Tòa án cho phép bán tài sản chấp thời gian áp dụng biện pháp tạm đình xử lý tài sản doanh nghiệp phá sản Nếu bên nhận chấp khơng thể xử lý ngay, họ lâm vào tình trạng phá sản tài sản chấp phải xử lý không bị hư hỏng tiêu hủy Pháp luật cần bổ sung quy định coi chứng để bên nhận chấp yêu cầu Tòa án cho phép xử lý tài sản chấp Tòa án thụ lý đơn yêu cầu tuyên bố phá sản Pháp luật cần quy định cụ thể xử lý tài sản chấp trường hợp bên chấp dùng tài sản chấp để phạm tội vi phạm quy định hành chính: Nếu bên chấp sử dụng tài sản chấp để thực hành vi phạm tội khiến cho tài sản tang vật vụ án, pháp luật cần quy định cụ thể hướng xử lý: Bên nhận chấp có quyền thu giữ tài sản để xử lý theo thỏa thuận, cam kết Hợp đồng chấp hay bị tịch thu sung quỹ Nhà nước Để bảo đảm quyền lợi cho bên nhận chấp, pháp luật cần bổ sung quy định: Trường hợp người có hành vi trái pháp luật dùng tài sản bảo đảm làm phương tiện phạm tội thời hạn Hợp đồng bảo đảm có hiệu lực pháp luật, tài sản bị tịch thu Người bảo đảm phải dùng tài sản khác để bảo đảm việc thực nghĩa vụ người nhận bảo đảm Pháp luật cần quy định thống nhất, đồng chế áp dụng thủ tục sang tên tài sản chấp bị xử lý khơng có chữ ký hay giấy ủy quyền bên chấp: Pháp luật chuyên ngành Luật Nhà Luật đất đai cần phải bổ sung quy định Hợp đồng chấp tài sản hợp pháp có giá trị thay hợp đồng mua bán, chuyển nhượng để sang tên cho bên mua tài sản chấp Đồng thời, pháp luật cần bổ sung quy định thủ tục cưỡng chế thu hồi giấy chứng nhận quyền sở 73 hữu tài sản chấp xử lý tài sản đó, giấy chứng nhận quyền sở hữu bên chấp hay người thứ ba giữ (GCNQSDĐ bên chấp giữ) giao dịch chấp đăng ký Cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm Nếu họ khơng tự nguyện giao phải có chế để Tòa án tun bố hủy giấy tờ yêu cầu Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy cho người mua tài sản chấp qua đấu giá Pháp luật cần bổ sung quy định thủ tục tố tụng dân rút gọn việc áp dụng pháp luật giải tranh chấp tiến hành theo thủ tục tố tụng Tòa án xử lý tài sản chấp bên có thỏa thuận phương thức xử lý Cụ thể là: Tòa án định thu giữ tài sản mà không cần phải tiến hành xét xử bên nhận chấp cung cấp đầy đủ chứng Tòa: Hợp đồng chấp có hiệu lực chứng hành vi vi phạm nghĩa vụ bên vay thỏa thuận phương thức xử lý Trên sở yếu tố trên, Tòa án khơng phải xét xử, khơng phải án mà định cưỡng chế thu giữ tài sản chấp Khi áp dụng pháp luật để xử lý tài sản chấp pháp luật cần ghi nhận nguyên tắc: Tôn trọng thỏa thuận bên Hợp đồng chấp việc lựa chọn phương thức xử lý tài sản chấp nguyên tắc tự do, tự nguyên quy định Điều BLDS 2015 nội dung thỏa thuận bị tun bố vơ hiệu, việc xử lý thực theo quy định pháp luật Các quy định thủ tục bán tài sản chấp QSDĐ phải bảo đảm tính đơn giản, thuận lợi số tiền thu phải sát với giá thị trường bất động sản QSDĐ Pháp luật cần bổ sung quy định trường hợp bán tài sản chấp QSDĐ phải có giám sát Tòa án Các trường hợp sau thiết phải có giám sát Tòa án để đảm bảo tính cơng khi: Bán tài sản chấp mà khơng có thống ý chí tất chủ thể có quyền lợi liên quan đến tài sản chấp; Khi bên nhận chấp xin nhận tài sản chấp làm sở hữu để thay cho nghĩa vụ bị vi phạm 3.2.2 Một số kiến nghị, giải pháp giải Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 74 Trên sở vướng mắc, bất cập thực tiễn chấp quyền sử dụng đất, đề xuất số kiến nghị việc nghiên cứu, sửa đổi Luật Đất đai văn hướng dẫn, cụ thể sau: - Xác định lại phạm vi điều chỉnh Luật Đất đai: Cần nghiên cứu để sớm ban hành Luật Đăng ký bất động sản, cần xác định rõ, xác phạm vi điều chỉnh Luật Đất đai mối quan hệ với văn pháp luật khác có liên quan như: Bộ luật Dân sự, Luật Đăng ký bất động sản (được ban hành đồng thời với Luật Đất đai), theo Luật Đất đai quy định vấn đề mang tính hành quan hệ đất đai Nhà nước với người sử dụng đất (ví dụ: Quan hệ giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất) - Tăng cường ứng dụng công nghệ thông tin hoạt động đăng ký chấp quyền sử dụng đất: Trong giai đoạn nay, giải pháp nhằm thúc đẩy đầu tư, đơn giản hóa thủ tục hành mạnh mẽ ứng dụng công nghệ thông tin hoạt động Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền Do vậy, để hạn chế tượng tiêu cực công chức, viên chức người dân, Doanh nghiệp tiếp cận với hệ thống đăng ký Nhà nước cần đầu tư, tạo điều kiện cho mục tiêu tin học hóa hệ thống đăng ký, có đăng ký chấp quyền sử dụng đất - Tiếp tục rà soát để bãi bỏ quy định bất hợp lý trình tự, thủ tục thực quyền chấp người sử dụng đất: Quy định hành chấp quyền sử dụng đất góp phần thúc đẩy hợp đồng quyền sử dụng đất ký kết, thực phù hợp với vận hành kinh tế, hạn chế định cần tiếp tục rà sốt, khắc phục (ví dụ: Chưa phân định rõ trách nhiệm Cơ quan đăng ký với tổ chức hành nghề cơng chứng; có lẫn lộn quan hệ hành với quan hệ dân người dân thực quyền liên quan đến quyền sử dụng đất) - Hoàn thiện quy định pháp luật hoạt động xử lý tài sản chấp: Mở rộng quyền xử lý tài sản bảo đảm cho bên nhận chấp theo tinh thần Bộ luật dân 2015 quy định pháp luật hành bán đấu giá tài sản Cho phép bên nhận chấp quyền sử dụng đất phép chuyển 75 nhượng quyền sử dụng đất theo thỏa thuận không thỏa thuận bên nhận chấp có quyền đơn phương xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ Quy định cụ thể quyền, nghĩa vụ người trúng đấu giá quyền sử dụng đất nông nghiệp trường hợp người trúng đấu giá đất nông nghiệp khơng nằm đối tượng sử dụng đất nơng nghiệp, phải sử dụng đất nơng nghiệp cho th, góp vốn với doanh nghiệp… - Hồn thiện quy định pháp luật Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất: Quy định thời điểm phát sinh hiệu lực Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất bên thỏa thuận nhằm tôn trọng quyền tự cam kết theo nguyên tắc Bộ luật dân 2015 Quy định giá trị pháp lý việc đăng ký chấp Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền sở để phát sinh hiệu lực bên thứ ba Quy định rõ mẫu Hợp đồng chấp mang tính tham khảo, nhằm tạo thuận lợi cho bên thỏa thuận, tránh áp đặt, gây khó dễ từ phía Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền Quy định thống thẩm quyền công chứng, chứng thực giao dịch bất động sản Luật Đất đai, Luật Nhà Luật Cơng chứng - Hồn thiện quy định pháp luật hoạt động đăng ký biện pháp bảo đảm (chuyển nội dung liên quan đến trình tự, thủ tục đăng ký điều chỉnh Luật Đăng ký bất động sản): Quy định cụ thể trường hợp đăng ký chấp tài sản bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ, nêu rõ chế bảo đảm cho bên chấp giao lại Giấy chứng nhận Bổ sung quy định cho phép chấp quyền sử dụng đất sau có Quyết định giao đất, cho thuê đất thực xong nghĩa vụ tài KẾT LUẬN CHƯƠNG Thế chấp tài sản nói chung TCQSDĐ nói riêng biện pháp hữu hiệu để hạn chế rủi ro, bảo đảm thực nghĩa vụ giao dịch dân sự, kinh tế, thương mại kinh tế thị trường Khi xác lập quan hệ chấp nói chung TCQSDĐ nói riêng, mục đích mà bên hướng tới bảo đảm an toàn giao dịch Đối với bên nhận chấp QSDĐ (thường Tổ 76 chức tín dụng) Hợp đồng TCQSDĐ ràng buộc bên chấp giá trị QSDĐ để bên chấp có trách nhiệm thực nghĩa vụ Khi bên chấp khơng thực phần hay tồn nghĩa vụ bên nhận tài sản chấp QSDĐ xử lý tài sản chấp theo quy định pháp luật, bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp Các quy định pháp luật TCQSDĐ đạt mục đích hướng cho giao dịch xác lập, thực luôn bảo đảm an tồn, phù hợp với ý chí chủ thể hợp đồng Tuy nhiên, thực tiễn thực pháp luật TCQSDĐ giao dịch Dân sự, Thương mại thời gian qua bộc lộ nhiều khiếm khuyết, hạn chế Hình thức văn giao dịch yêu cầu công chứng, chứng thực; việc xác định chủ sử dụng tài sản TCQSDĐ chưa bảo đảm; việc quản lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) chưa chặt chẽ bên chấp dùng tài sản QSDĐ để chấp nhiều giao dịch thương mại khác nhau, mang tính chất lừa đảo khơng việc đơn lẻ Vấn đề xử lý tài sản chấp không kịp thời có nhiều bên nhận chấp khơng phát mại, bán đấu giá tài sản chấp QSDĐ để thu hồi nợ vấn đề xã hội quan tâm Do việc thực pháp luật TCQSDĐ không tuân thủ quy định pháp luật nên số lượng vụ án tranh chấp giao dịch có liên quan đến TCQSDĐ Tòa án khơng ngừng gia tăng Hiện việc áp dụng pháp luật để giải Tòa án nhiều bất cập, lúng túng chậm trễ phải tuân thủ trình tự tố tụng phức tạp Nguyên nhân hạn chế thực pháp luật TCQSDĐ bao gồm nguyên nhân khách quan chủ quan 77 KẾT LUẬN CHUNG Trong công xây dựng Nhà nước pháp quyền XHCN nhân dân, nhân dân nhân dân đòi hỏi phát huy quyền làm chủ nhân dân, bảo vệ quyền lợi ích nhân dân, bảo đảm kỷ cương xã hội thời kỳ Do đó, nhiệm vụ quan trọng đặt bước hoàn thiện hệ thống pháp luật nhằm điều chỉnh quan hệ xã hội tất lĩnh vực Xu hướng hội nhập kinh tế nước ta ngày mạnh mẽ, quan hệ phát sinh, thay đổi hay chấm dứt, tính chất quan hệ dân ngày phức tạp, BLDS Luật điều chỉnh không khỏi bộc lộ bất cập, chưa điều chỉnh hết tình hình mới, bối cảnh Đặc biệt, Việt Nam trở thành thành viên tổ chức thương mại giới quan hệ kinh doanh thương mại ngày đa dạng phức tạp đòi hỏi quy định pháp luật chặt chẽ hơn, hoàn thiện Nhất quy định pháp luật TCQSDĐ (gồm Nghị định, Thông tư hướng dẫn) bộc lộ bất cập trình thực có q nhiều văn pháp luật liên quan đến tài sản chấp TCQSDĐ, văn hành vừa chồng chéo lại vừa không đầy đủ, thiếu quy định thống nhất; nhiều phát sinh thực tiễn không hướng dẫn điều chỉnh Thực trạng hệ thống pháp luật thực định gây khó khăn khơng cho chủ thể xác lập, thực giao dịch TCQSDĐ nói riêng, mà ảnh hưởng tới việc áp dụng pháp luật Tòa án Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền Thực trạng pháp luật gây lúng túng cho Tòa án Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền áp dụng pháp luật để giải tranh chấp xảy Sau lần ban hành, sửa đổi BLDS, Luật Đất đai, Việt Nam số cơng trình nghiên cứu đặc điểm, vai trò nội dung quy định pháp luật Việt Nam TCQSDĐ; số cơng trình đề xuất quan điểm, giải pháp hoàn thiện pháp luật TCQSDĐ chưa bao quát hết tình phát sinh thực tiễn áp dụng pháp luật giải tranh chấp TCQSDĐ; có nhiều cơng trình, đề tài nghiên cứu phương thức áp dụng pháp luật giải tranh chấp 78 TCQSDĐ chưa bao quát hết nội dung, giải pháp khác nhằm bảo đảm thực pháp luật chấp quyền sử dụng đất Tuy vậy, kết nghiên cứu công trình nghiên cứu nhóm có giá trị tham khảo trực tiếp nhất, gợi mở cho nghiên cứu sinh nội pháp luật TCQSDĐ Việt Nam có tính chất hệ thống tồn diện 79 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Chính trị, Nghị số 49-NQ/TW ngày 02/6/2005 Chiến lược cải cách tư pháp đến năm 2020 Bộ Tài nguyên Môi trường, Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 quy định giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất, Hà Nội Bộ Tư pháp-Bộ Tài nguyên Môi trường, Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT/BTP-BTNMT hướng dẫn việc đăng ký chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, Hà Nội Bộ Tư pháp, “Pháp luật đăng ký bất động sản thực trạng số giải pháp hồn thiện”, Tạp chí Dân chủ pháp luật, (15), tr.6-7, 2009 Bộ Tư pháp, Thông tư số 05/2011/TT-BTP ngày 16/02/2011 hướng dẫn số vấn đề đăng ký, cung cấp thông tin giao dịch bảo đảm, hợp đồng, thông báo việc kê biên tài sản thi hành án theo phương thức trực tiếp, bưu điện, fax, thư điện tử Trung tâm Đăng ký giao dịch, tài sản Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm thuộc Bộ Tư pháp, Hà Nội Bộ Tư pháp, Nhận diện khía cạnh pháp lý vật quyền bảo đảm số kiến nghị xây dựng, hoàn thiện Bộ luật Dân sự, Tài liệu Hội thảo khoa học cấp Bộ, Hà Nội, 2013 Bộ Tư pháp, Nghị định số 8019/VBHN-BTP ngày 10/12/2013, Hà Nội Bộ Tư pháp, Bộ Giao thông, Bộ Tài nguyên Môi trường, Bộ Công an, Thông tư số 15/2013/TTLT-BTP-BGT-BTNMT-BCA ngày 05/11/2013 hướng dẫn việc trao đổi cung cấp thông tin tài sản bảo đảm Cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm với tổ chức hành nghề công chứng, Cơ quan thi hành án dân Cơ quan đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng, quyền lưu hành tài sản, Hà Nội Bộ Tư pháp - Bộ Tài nguyên Môi trường - Ngân hàng Nhà nước, Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT/BTP-BTNMT-NHNN hướng dẫn số vấn đề xử lý tài sản bảo đảm, Hà Nội, 2014 80 10 Chính phủ, Nghị định số 79/2007/NĐ-CP ngày 18/5/2007 cấp từ sổ gốc, chứng thực từ chính, chứng thực chữ ký, Hà Nội 11 Chính phủ, Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 thi hành Luật Đất đai, Hà Nội 12 Chính phủ, Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 giao dịch bảo đảm, Hà Nội 13 Chính phủ, Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2009 quy định bổ sung cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực quyền sử dụng đất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất giải khiếu nại đất đai, Hà Nội 14 Chính phủ, Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền đất, Hà Nội 15 Chính phủ, Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 đăng ký giao dịch bảo đảm, Hà Nội 16 Chính phủ, Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012 sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2012 giao dịch bảo đảm, Hà Nội 17 Chính phủ, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Luật đất đai, Hà Nội 18 Nguyễn Ngọc Điện, Nghiên cứu tài sản Luật dân Việt Nam, Nxb Trẻ, Thành phố Hồ Chí Minh, 1999 19 Nguyễn Ngọc Điện, Xây dựng chế định vật quyền - điều kiện để hoàn thiện pháp luật bảo đảm nghĩa vụ, Tài liệu hội thảo sửa đổi Bộ luật Dân sự, Nhà Pháp luật Việt - Pháp, Hà Nội, 2012 20 Nguyễn Minh Đoan, Thực áp dụng pháp luật Việt Nam, Nxb, Chính trị quốc gia, Hà Nội, 2010 21 Bùi Đức Giang, "Một số hạn chế chấp quyền đòi nợ theo quy định hành", Tạp chí Ngân hàng, (21),tr.9-10, 2011 81 22 Trần Văn Hà, Giải tranh chấp đất đai đường Tòa án Việt Nam, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội, 2007 23 Bùi Thị Hằng, "Thế chấp quyền sử dụng đất đảm bảo thực Hợp đồng tín dụng Ngân hàng nước ta nay", Tạp chí Nhà nước pháp luật, (4), tr.18-19, 1998 24 Hoàng Thị Thúy Hằng, Chế định vật quyền dự kiến sửa đổi phần "Tài sản quyền sở hữu" Bộ luật Dân (sửa đổi) Việt Nam", Tài liệu hội thảo, Hà Nội, 2012 25 Lê Thu Hiền, Bảo đảm tiền vay Ngân hàng - thực trạng giải pháp, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật, Hà Nội, 2003 26 Nguyễn Văn Hoạt, "Thế chấp tài sản việc đảm bảo thực Hợp đồng tín dụng Ngân hàng", Tạp chí Nhà nước pháp luật, (10), tr.5-6, 1998 27 Nguyễn Văn Hoạt, "Một số vấn đề chấp quyền sử dụng đất", Tạp chí Nhà nước pháp luật, (02), tr.12-13, 2004 28 Hồ Quang Huy, "Vật quyền bảo đảm - vấn đề pháp lý đặt q trình hồn thiện pháp luật dân nước ta", Tạp chí Dân chủ pháp luật, (Số chuyên đề),tr.3-4, 2010 29 Trần Quang Huy, "Pháp luật đất đai Việt Nam hành - Nhìn từ góc độ bảo đảm quyền người sử dụng đất", Tạp chí Luật học(8), tr.9-10, 2009 30 Nguyễn Văn Mạnh (Chủ biên), Một số vấn đề lý luận thực tiễn thực pháp luật, Nxb Chính trị - Hành chính, Hà Nội, 2006 31 Nguyễn Thị Nga, "Bàn quy định chấp quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 2003 Bộ luật Dân năm 1995", Tạp chí Nhà nước pháp luật, (4),tr.25-26, 2005 32 Nguyễn Thị Nga, Pháp luật chấp quyền sử dụng đất Việt Nam, Luận án Tiến sĩ Luật học, Viện Nhà nước Pháp luật, Hà Nội, 2008 33 Nguyễn Thị Nga, "Về việc xây dựng luật đăng ký bất động sản",Tạp chí Luật học, (9), tr.31-32, 2008 82 34 Nguyễn Thị Nga, "Những bất cập cần khắc phục pháp luật đăng ký, chấp quyền sử dụng đất", Tạp chí Nhà nước pháp luật, (11),tr.16-17, 2008 35 Nguyễn Thị Nga, "Một số tồn tại, bất cập khó khăn, vướng mắc q trình xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất Ngân hàng thương mại nay", Tạp chí Nhà nước pháp luật, (22),tr.22-25, 2008 36 Nguyễn Thị Nga, Pháp luật chấp quyền sử dụng đất Tổ chức tín dụng Việt Nam, Nxb Tư pháp, Hà Nội, 2015 37 Phan Minh Ngọc, "Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất - Một số vấn đề lý luận thực tiễn", Dân chủ Pháp luật, (8),tr.8-9, 2008 38 Lê Đình Nghị (Chủ biên), Giáo trình Luật Dân Việt Nam, Tập 2, Nxb Giáo dục Việt Nam, Hà Nội, 2009 39 Nhà Pháp luật Việt - Pháp, Tài liệu hội thảo dự thảo Luật Đăng ký bất động sản, ngày 23 24/6/2008, Hà Nội 40 Vũ Thành Nho, Một số vướng mắc thực tiễn áp dụng quy định pháp luật Hợp đồng liên quan đến nhà quyền sử dụng đất, Tài liệu Tọa đàm, Hà Nội, 2009 41 Doãn Hồng Nhung, "Xử lý tài sản chấp giá trị quyền sử dụng đất để bảo đảm tiền vay Ngân hàng Tổ chức tín dụng", Tạp chí Luật học, (3),tr.13-14, 2002 42 Quốc hội Nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Hiến pháp 1992, Hà Nội 43 Quốc hội Nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Bộ luật Dân 1995, 2005, 2015, Hà Nội 44 Quốc hội Nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Luật Đất đai 2003, 2013, Hà Nội 45 Quốc hội Nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Luật Công chứng năm 2006, Hà Nội 46 Quốc hội Nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Luật Kinh doanh Bất động sản 2006, Hà Nội 83 47 Quốc hội Nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Luật sửa đổi, bổ sung Điều 126 Luật Nhà Điều 121 Luật Đất đai 2003, Hà Nội 48 Quốc hội Nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Luật Tổ chức tín dụng 2010, Hà Nội 49 Quốc hội Nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Luật Đất đai năm 2013, Hà Nội 50 Quốc hội Nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Hiến pháp năm 2013, Hà Nội 51 Quốc hội Nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Luật Công chứng năm 2014, Hà Nội 52 Quốc hội Nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, Hà Nội 53 Nguyễn Như Quỳnh, "Quy định chấp quyền sử dụng đất - bất cập đề xuất hồn thiện",Tạp chí Luật học,(Số chun đề),tr.3-4, 2003 54 Lê Thị Thủy (Chủ biên), Các biện pháp bảo đảm tiền vay tài sản Tổ chức tín dụng, Nxb Tư pháp, Hà Nội, 2006 55 Lê Thị Thu Thuỷ, "Thế chấp quyền sử dụng đất vay vốn ngân hàng: Những vướng mắc cần khắc phục", Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, (6),tr.18-19, 2004 56 Tòa án nhân dân tối cao, Quyết định giám đốc thẩm Hội đồng Thẩm phán, Tòa án nhân dân tối cao, Dân kinh doanh thương mại, Hà Nội, 2012 57.Tòa án nhân dân tỉnh Bắc Giang, Báo cáo tổng kết từ năm 2013 đến năm 2017, Bắc Giang 58 Trường Đại học Luật Hà Nội, Giáo trình Luật Đất đai, Nxb Tư pháp, Hà Nội, 2005 59 Vũ Minh Tuấn, Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất ở, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội, 2006 84 60 Nguyễn Quang Tuyến, "Một số suy nghĩ xung quanh quy định hợp đồng chấp sử dụng đất Bộ luật Dân văn pháp luật hành", Tạp chí Luật học, (5),tr.13-14, 2001 61 Nguyễn Quang Tuyến, "Bàn thêm quy định chấp quyền sử dụng đất", Tạp chí Luật học, (5),tr.26-27, 2004 62 Phạm Văn Tuyết, Hoàn thiện pháp luật giao dịch bảo đảm, Đề tài khoa học cấp trường, Trường Đại học Luật, Hà Nội, 2010 63 Vũ Thị Hồng Yến, Tài sản chấp xử lý tài sản chấp theo quy định pháp luật dân Việt Nam hành, Luận án Tiến sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội, 2013 85 ... dụng từ thực tiễn áp dụng Tòa án nhân dân tỉnh Bắc Giang Tôi thấy việc nghiên cứu đề tài: Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Hộ gia đình Tổ chức tín dụng từ thực tiễn Tòa án nhân dân tỉnh Bắc Giang ... luận Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Hộ gia đình Tổ chức tín dụng - Chương 2: Quy định pháp luật Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Hộ gia đình Tổ chức tín dụng từ thực tiễn Tòa án nhân dân tỉnh Bắc. .. VỀ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT GIỮA HỘ GIA ĐÌNH VÀ CÁC TỔ CHỨC TÍN DỤNG TỪ THỰC TIỄN TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH BẮC GIANG 34 2.1 Quy định pháp luật chấp quyền sử dụng đất Hộ gia