Luận văn thạc sĩ luật học: Pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là bất động sản tại ngân hàng thương mại cổ phần quốc tế Việt Nam

ĐẠI HỌC QUOC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT

NGUYEN VAN LAM

PHAP LUAT VE XU LY TAI SAN THE CHAP LA BAT DONG SAN QUA THUC TIEN TAI NGAN HANG THUONG MAI CO PHAN

QUOC TE VIET NAM

HÀ NỘI - 2023

ĐẠI HỌC QUOC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT

NGUYEN VĂN LAM

PHAP LUAT VE XU LY TAI SAN THE CHAP LA BAT DONG SAN

QUA THUC TIEN TAI NGAN HANG THUONG MAI CO PHAN QUOC TE VIET NAM

Chuyên ngành: Luật Kinh tế

Mã so: 8380101.05

Người hướng dan khoa học:

PGS.TS NGUYEN THỊ THƯƠNG HUYEN

HÀ NỘI - 2023

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các

kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bồ trong bat kỳ công trình nào khác Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong Luận văn đảm bảo tính chính xác,

tin cậy và trung thực.

Tôi xin chân thành cam on!

Hà Nội, ngày 19 tháng 09 năm 2023

NGƯỜI CAM ĐOAN

Nguyễn Văn Lâm

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình thực hiện luận văn này, tôi đã gặp không ít những khókhăn Tuy nhiên với sự động viên và giúp đỡ của những người xung quanh,

tôi đã dần dần hoàn thiện luận văn nói riêng và bản thân nói chung.

Vì vậy, bằng sự biết ơn sâu sắc, tôi xin gửi lời cảm ơn đến quý thầy cô tại Trường Đại học Luật, Đại học Quốc Gia Hà Nội đã tạo điều kiện và cung cấp cho tôi những quan điểm khoa học đa chiều để tôi có cơ hội hoàn thiện tư duy pháp lý của bản thân Đồng thời, xin gửi lời cảm ơn đến Ngân hàng thương mại cô phần Quốc tế Việt Nam đã tạo điều kiện cho tôi tiếp cận số liệu với mục đích đối chiếu và nghiên cứu việc vận dụng quy định pháp luật vào đời sống xã hội nhằm có đánh giá về tính hiệu quả của hoạt động vận

dụng các quy định pháp luật dé giải quyết các van đề trên thực tế.

Cuối cùng, xin gửi lời cảm ơn đến PGS.TS Nguyễn Thị Thương Huyền là người đã tận tình hướng dẫn và tạo mọi điều kiện tốt nhất về mặt khoa học

dé tôi có thê thực hiện thành công nghiên cứu của mình.

TÁC GIÁ LUẬN VĂN

Nguyễn Văn Lâm

CHƯƠNG 1 NHỮNG VAN DE LÝ LUẬN VE XỬ LÝ TÀI SAN THE

CHAP LA BAT ĐỘNG SAN VÀ PHÁP LUẬT VE XỬ LÝ TÀI SAN THE CHAP LA BAT DONG SAN TẠI NGÂN HÀNG THUONG MẠI 10

1.1 Một số van đề lý luận về xử ly tài sản thé chấp là bat động san tại

các ngân hàng (hương MAL - o- 5< se << 9 99 9.999 9999 8909599ø 101.1.1 Ngân hàng thương mại và những nghĩa vụ được bảo đảm tại ngân

hàng thương ITÌ o << se < 5 9 %9 99 99.0 0 09 9100460090889 6896 10

1.1.1.1.Ngân hàng thương ImÌ o- 5< 5s 91 99195 998959998 10

1.1.1.2.Các nghĩa vụ được bao đảm tại ngân hàng thương mại 11

1.1.2 Tài sản bảo đảm là bất động sản s5 s©sscsecsssesse 12 1.1.2.1 Tài sản thế chấp «<< se ssssessessessessesserserserssrssese 12 1.1.2.2 Tai sản thé chấp là bất động sản . -s- 5 sscsscssessese 19 1.1.3 Xử lý tài sản thế chấp là bất động sản tại ngân hàng thương mại 24 1.1.3.1 Khái niệm về xử lý tài sản thế chấp là bắt động sản tại ngân hàng

{ÏHOTIĐ IT1ẠÌ << G5 5 9 9 9 9.0.0 0 00.0.0009 004609 00910804680 24

1.1.3.2 Đặc điểm của xử lý tài sản thế chấp là bất động sản tại ngân hàng

THUONG IT1ẠÌ do G5 G G5 9 9 9 9 9.9.0 0009.0000404 80 26

1.2 Những vấn đề lý luận pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là bất động

sản tại ngân hàng thương IT(ẠÌ << 5< 5s < s9 9 999555 558996896658 29

1.2.1 Khái niệm, đặc điểm của pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là bất

động sản tại ngân hàng thương Mai œ5 5 5< s5 5s 5 58995 5e 29

1.2.1.1 Khái niệm pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là bắt động sản tại

ngân hàng thươnØ IT\4Ì << 2% 8 9 999 99 99 959999 9909 8994058 29

1.2.1.2 Các đặc điểm của pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là bất động

sản tại ngân hàng fhươnØ IMÌ - << 5 5< «<< 9955 95024595626 31

1.2.2 Tính hợp pháp và tính hợp lý của pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là bat động sản tại ngân hàng thương mại ° °-<¿ 34 1.2.2.1.Tính hợp pháp của pháp luật về xử lý tài sản thé chấp là bat động

sản tại ngân hàng thwong IT1ẠÌ o5 << S4 9 9 5 9949599589529 34

1.2.2.2.Tính hợp lý của pháp luật về xử lý tài sản thé chấp là bat động sản

tại ngần hàng thương ITI4Ì s < << 99 999 95895840896 066 35

1.2.3 Nội dung chủ yếu của pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là bat

động sản tại ngần hàng thương Mai s55 se s5 < se se ssesseesees 35

1.2.4 Các yếu tố ảnh hưởng tới việc thực hiện pháp luật về xử lý tài sản thé chấp là bat động sản tại ngân hàng thương mạii . .«- 38 KET LUẬN CHUONG l - se se s°©ssSssEsseEseesserseesserseesssrs 41

CHƯƠNG 2 THỰC TRANG PHÁP LUAT VE XU LÝ TAI SAN THE

CHAP LA BAT DONG SAN QUA THUC TIEN TAI NGAN HANG THUONG MẠI CO PHAN QUOC TE VIET NAM .«- 42 2.1 Thực trang pháp luật quy định về xử ly tài sản thế chấp là bat động

sản tại ngân hàng thương IMạÌ - <5 5< se << 99545 959845825629 42

2.1.1 Nguyên tắc xử lý tài sản thế chấp là bất động sản tại ngân hàng thương

INÌÏ ăă.ĂĂVĂSĂ20506606060 9609609300900 .090 000 0004.0800 100004080004006094008009606090686096 42

2.1.2 Phương thức xử lý tài sản thế chấp là bất động sản tại ngân hàng

2.1.5 Thứ tự thanh toán khi xử lý tài sản thế chấp là bất động sản tại

ngân hàng (hương MAI - - << «<< 99 9999 9198 998968958890 96061 54

2.2 Đánh giá thực trạng pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là bắt động

sản tại ngân hàng thương ITIẠÌ << 5< se s9 9 959593 558996899658 56

2.2.1 Tính hợp pháp của pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là bat động

sản tại ngân hàng thwong IT1ẠÌ o5 << S4 9 9 5 9949599589529 56

2.2.2 Tính hợp lý của pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là bất động sản

tại ngần hàng thương IT1ẠÌ o6 2 9 %9 9 99 9899.999.9989 56996058 58

2.2.3 Cơ chế thi hành của pháp luật về xử ly tài san thé chấp là bat động

sản tại ngân hàng fhươnØ IMạÌ - << 5 5< se 5< 99555 95024595656 60

2.3 Thực tiễn xử lý tài sản thế chấp là bất động sản tại Ngân hàng thương mại cổ phần Quốc tế Việt Nam -. -2- 2 se sesssessessesse 61 2.3.1 Tổng quan về Ngân hàng thương mại cỗ phần Quốc tế Việt Nam 61 2.3.2 Hoạt động sử dụng pháp luật và quy trình xử lý tài sản thế chấp là bat động sản tại ngân hàng thương mại tại Ngân hàng thương mại cỗ phần Quốc tế Việt Nam e2 2s sSssSssEssEseEssexsexsetssrserssrssrsee 62 2.3.3 Các yếu tổ ảnh hưởng đến hoạt động xử lý tài sản thé chấp là bất động sản tại Ngân hàng thương mại cổ phần Quốc tế Việt Nam 69 2.3.4 Các vướng mắc về pháp lý, khó khăn phát sinh trong xử lý tài sản thé chap là bat động sản tại Ngân hàng thương mại cỗ phần Quốc tế Việt

Nam hiỆn NAY 0 5 5 < 5< 5 9 9 9.909 0 0.0009.004 0009609 09408006 8.0 70

KET LUẬN CHƯNG 2 2 2s s se SssssssEssEssesserserserserssssse 74

CHƯƠNG 3 HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VE XỬ LY TÀI SAN THE

CHAP LÀ BÁT ĐỘNG SAN TẠI NGÂN HÀNG THUONG MẠI VA

KHUYEN NGHỊ NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUA CUA XỬ LÝ TÀI SAN THE CHAP LA BAT DONG SAN TẠI NGÂN HÀNG THUONG

MẠI CO PHAN QUOC TE VIET NAM -5-scscsscssessesee 75 3.1 Sự cần thiết của việc hoàn thiện pháp luật về xử ly tài sản thế chap là bat động sản dé bảo đảm nghĩa vụ tại Ngân hàng thương mại Quốc tế

TVIỆ( ÏNAIH o 5G G5 9 9 0 0 l0 000 0009.0000400 00.0609.0009 00046080 75

3.2 Định hướng hoàn thiện pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là bat

động sản tại ngần hàng thương Mai << 5< 55s 5s 5 58995 5e T7

3.3 Kiến nghị hoàn thiện pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là bất động sản dé đảm bảo nghĩa vụ tại ngân hàng thương mại . 81 3.4 Một số khuyến nghị cho Ngân hàng thương mại cỗ phần Quốc tế Việt Nam trong việc xử lý tài sản thé chấp là bất động sản 86 KET LUẬN CHƯNG 3 2-5 s se ©ssssEssEseexsessetssrserssrssesee 90 „00090 91 DANH MỤC TAI LIEU THAM KHẢO -2-ss©ssseessssse 94 I Tài liệu tiếng ViỆT s- 5c s< se se ssEssEEseEserseteetsstssssserssrssrssrssrsee 94II Tài liệu tiếng Phap <2 2s se se se EssEssEssessesserserserssesse 96

DANH MỤC CÁC TU VIET TAT

VIB Ngân hang thương mai cô phần Quốc tế Việt Nam

XLTSBD | Xử lý tài sản bao dam

XLTSTC | Xử lý tài sản thế chấp

MỞ ĐÀU

1 Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu

NHTM là loại hình tô chức tài chính xuất hiện đầu tiên và phổ biến nhất hiện nay Với vai trò là trung gian tài chính, các NHTM chính là đòn bay giúp thúc day sự phát triển kinh tế - xã hội Việt Nam Do có bản chất là TCTD nên hoạt động cơ bản và mang tính truyền thống nhất đối với các NHTM là hoạt động nhận tiền gửi và cấp tín dụng thông qua việc huy động vốn và cho vay Trong đó, chính hoạt động cấp tín dụng của NHTM đã góp phan quan trọng vào hoạt động huy động vốn của các chủ thé trong nền kinh tế nhất là đối với các cá nhân, tổ chức dang trong quá trình khởi nghiệp hoặc mở rộng quy mô kinh doanh nhưng chủ sở hữu doanh nghiệp không muốn mat đi tầm ảnh hưởng hay chia sẻ cơ hội thông qua các phương thức huy động vốn khác như: Kêu gọi thêm nhà đầu tư góp vốn, phát hành cổ phiếu, trái phiếu chuyền đổi,

Thực tế, việc cấp tín dụng nay đã đem lại cho các NHTM một nguồn lợi nhuận khổng 16 nhưng đi kèm với đó là những rủi ro luôn tiềm ẩn Bởi lẽ, vì nhiều lý do khác nhau có thé là chủ quan hoặc khách quan điền hình và nỗi bật nhất gần đây là ảnh hưởng của dịch bệnh COVID-19 và suy thoái kinh tế dẫn đến đối tượng được cấp tín dụng không thé trả được nợ Do đó, việc áp dụng các biện pháp đảm bảo nghĩa vụ hoàn trả tiền vay, lãi, phạt vi phạm

được coi là một giải pháp vừa mang tính pháp lý vừa mang tính hiệu quả

kinh tế trong quá trình thực hiện hợp đồng tín dụng Bởi lẽ, về tính pháp lý, thế chấp chính là một trong tám biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ được quy định rất rõ hàng tại BLDS hiện hành và các văn bản hướng dẫn với vai trò “chiếc phao” cứu sinh, công cụ dé bên cho vay yêu cầu bên vay thực hiện nghĩa vụ đối ứng cho mình Đồng thời, việc lựa chọn áp dụng biện pháp bảo đảm này sau khi thực hiện thủ tục đăng ký cũng là phát sinh nghĩa vụ đối

kháng với người thứ ba nhằm bảo vệ bên nhận thế chấp Mặt khác, nhìn dưới góc độ kinh tế, việc áp dụng biện pháp thế chấp đảm bảo tạo nên một đòn bay thúc day sự phát triển của bên vay vốn nói riêng và hiệu ứng kích cầu vốn cho cả nền kinh tế nói chung Điều đó thể hiện ở chỗ khi thế chấp tài sản, bên vay dễ dàng có thể được chấp nhận tiếp cận nguồn vốn phục vụ cho hoạt động kinh doanh qua việc được cấp tín dụng nhưng đồng thời cũng vẫn được nắm giữ thực tế về mặt cơ học, sử dụng các TSTC dé tiép tục khai thác

tạo ra của cải.

Mặt khác, dù có rất nhiều loại hình tải sản Tuy nhiên, BĐS vẫn được coi là TSTC phổ biến và được các bên ưu tiên sử dụng Bởi lẽ, đối với vai trò là TSTC, BĐS dam bảo được tính ổn định do ít bị mat mát, hỏng hóc theo thời gian va đảm bảo có cả giá trị và giá tri sử dụng trên thực tế Chưa ké, với xu hướng đầu tư hiện nay, BĐS nhìn chung còn có khả năng tự sinh lời do sự tăng trưởng của dân số, nhu cầu xã hội trong khi quỹ đất khó có sự tăng trưởng Vì vậy, BĐS đang được coi như một tài sản phù hợp dé thé chap dam bao cho các khoản vay tại NHTM hiện nay Tuy nhiên, trong nhiều trường hợp, quyền sử dụng đất không chỉ đóng vai trò là tài sản tích lũy đối với người vay tiền mà còn là nơi cư trú, kinh doanh của bên vay Do đó, việc đưa ra các biện pháp dé XLTSTC này nhằm đối trừ nghĩa vụ còn gặp nhiều khó khăn do không nhận được sự hợp tác từ chính bên thé chấp trước đó.

Mặt khác, thực tế cũng cho thấy, việc XLTSTC là BĐS hiện nay gặp nhiều van dé bat cập, và có những trường hợp không thé thực hiện nổi biện pháp này Nguyên nhân xuất phát từ chính các chủ thé không nắm bắt được các quy định của pháp luật thế chấp tài sản hoặc cũng do chính sự không rõ ràng của những quy định pháp luật gây ra bất cập khiến biện pháp thế chấp

đảm bảo khoản vay không phát huy được vai trò bảo đảm của mình.

Hiện nay, hệ thống các quy định của pháp luật Việt Nam về biện pháp

bảo đảm nói chung và biện pháp thế chấp bảo đảm khoản vay nói riêng đã được quy định tương đối đầy đủ Tuy nhiên vẫn có sự bất hợp lý, chưa thống nhất giữa các văn bản pháp luật XLTSTC nói chung bao gồm cả TSTC là

BĐS vẫn được quy định trong BLDS 2015, Nghị định 21/2021/NĐ-CP quy

định hướng dẫn thi hành BLDS về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, Nghị định 102/2017/NĐ-CP về đăng ký biện pháp bảo đảm, Nghị quyết 42/2017/QH14 về thí điểm xử lý nợ xấu, Trên thực tiễn, thông qua quá trình áp dụng các quy định của pháp luật đã bộc lộ những điểm không phù hợp cần được sửa đổi, bổ sung dé có thé phát huy hiệu quả điều chỉnh tốt nhất.

Từ những nguyên nhân nêu trên, việc nghiên cứu một cách có hệ thống,

khoa học các quy định của pháp luật về XLTSTC là quyền sử dụng đất để hiểu đúng và thực hiện đúng, cũng như phát hiện ra những điểm bắt cập và hướng tới hoàn thiện hệ thống pháp luật hiện hành là thực sự cần thiết và cấp

bách Do đó, tác giả quyết định lựa chọn vấn đề: "Pháp luật về xử lý tài sản

thé chấp là bất động sản qua thực tiễn tại Ngân hàng thương mại cổ phan Quốc tế Việt Nam" làm đề tài nghiên cứu luận văn thạc sĩ, tác giả mong muốn góp phan hoàn thiện hơn nữa các quy định của pháp luật hiện hành về van đề nghiên cứu dé nâng cao hiệu qua của quá trình XLTSTC trong điều kiện phát triển kinh tế thị trường ở nước ta hiện nay.

2 Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu

2.1 Mục tiêu nghiên cứu

2.1.1 Mục tiêu tổng quát

Với vai trò của chuyên ngành thạc sĩ định hướng nghiên cứu, thông

qua luận văn, tác giả hướng tới làm sáng tỏ về mặt lý luận và học thuật đốivới vấn đề nghiên cứu Đồng thời, vận dụng, phối hợp và đánh giá tínhtương thích của các lĩnh vực nghiên cứu có liên quan đến vấn đề nghiên cứu bao gồm nhưng không giới han: Dân sự; TCTD; Đất đai Qua đó, đưa

ra những giải pháp pháp lý, kiến nghị nhằm hướng tới góp phần hạn chế những mâu thuẫn giữa các ngành luật với nhau và hoàn thiện hệ thống pháp

luật nói chung.

2.1.2 Mục tiêu cụ thể

Không chỉ mang tính lý luận hàn lâm, luận văn còn hướng tới đánh giátính hợp lý của các quy định pháp luật có liên quan đang có hiệu lực pháp

luật và cơ chế thực thi trên thực tế của chúng Đồng thời, hỗ trợ xây dựng và chuẩn hóa các quy trình XLTSTC đối với đối tượng tài sản là BĐS cho hệ thống NHTM Mặt khác, cung cấp, tuyên truyền các thông tin, kiến thức pháp lý cơ bản để các chủ thể tự bảo vệ mình trong quá trình thế chấp và tham gia XLTSTC để đảm bảo quyền lợi của mình được đảm bảo theo đúng

quy định pháp luật.

2.2 Nhiệm vụ nghiên cứu

Từ mục đích nghiên cứu trên, luận văn đặt ra các nhiệm vụ cụ thé sau:

Thứ nhất, tra cứu và tổng hợp được các quy định pháp luật đang có hiệu lực, đã từng có hiệu lực và các dự thảo văn bản pháp luật để có cái nhìn tổng quát và đánh giá, dự đoán sự phát triển của các quy định pháp luật liên

quan đến đề tài nghiên cứu.

Thứ hai, phân tích, bình luận làm sáng tỏ một số vấn đề lý luận và các quy định pháp luật hiện hành về vấn đề nghiên cứu.

Thứ ba, tìm hiểu thực tiễn áp dụng và các vướng mắc trong việc áp dụng các quy định của pháp luật có liên quan đến vấn đề nghiên cứu Qua đó, chỉ ra những vấn đề bất cập, hạn chế và nguyên nhân.

Thứ tư, phân tích ý nghĩa và vai trò của việc XLTSTC là BĐS đối với NHTM để đưa ra những kiến nghị nhằm hoàn thiện hơn quy định của pháp

luật trong việc xử lý vân dé nghiên cứu.

3 Tình hình nghiên cứu

XLTSBĐ nói chung và XLTSBĐ là BĐS nói riêng là vấn đề đã được nhiều luật gia nghiên cứu, đánh giá dưới góc độ pháp lý Điển hình, có thê kế đến một số công trình tiêu biểu sau đây:

Tiến sĩ Lê Thu Thủy làm chủ biên (2006) công trình Các biện pháp bảo đảm tiền vay bằng tài sản của các tổ chức tín dụng, Nhà xuất bản Tư pháp, Hà Nội Công trình đã phân tích rất sâu sắc những vấn đề lý luận về thực trạng pháp luật giao dịch bảo đảm, bảo đảm tiền vay bằng tài sản của các TCTD va dé xuất một số giải pháp để hoàn thiện pháp luật về biện pháp bảo đảm Tuy nhiên, công trình này được công bố từ lâu và sử dụng chất liệu là các quy định pháp luật phát triển từ BLDS năm 2005 nên hiện nay chỉ còn giá trị về mặt lý luận chung đối với đề tài.

Công trình của tập thé tác giả Trường Đai học Luật Ha Nội, Chủ

biên: Phạm Văn Tuyết, Lê Kim Giang, Vũ Thị Hong Yén (2015), Hoan

thién ché dinh bao dam thuc hién nghia vu dan su, Nha xuất bản Dan trí, Hà Nội Công trình này đã trình bày những van đề lý luận, các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự và thực tiễn thực hiện pháp luật về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự Đánh giá những bat cập trong quy định của pháp luật về vấn đề này và đề xuất hướng hoàn thiện nhưng tính đến

nay không còn tính thời sự.

Đoàn Nhữ Sơn (2021), “Xử lý tài sản bảo đảm tiền vay của các

ngân hang thương mại theo quy định pháp luật Việt Nam hiện nay”, Hoc

viện khoa học xã hội: luận văn đã nêu lên được những van dé lý luận co bản về XLTSTC là BĐS theo pháp luật Việt Nam Trên cơ sở đó đề xuất một số giải pháp để hoàn thiện pháp luật điều chỉnh vẫn đề này và cung cấp các khuyến nghị cụ thể nhằm nâng cao hiệu quả xử lý tài sản bảo đảm tiền vay của NHTM Việt Nam.

Về cơ bản, các công trình trên đã nghiên cứu những vấn đề liên quan đến BĐS, bảo đảm tiền vay, giao dịch BĐS nhưng về cơ bản là

mang tính độc lập, chưa có nghiên cứu mang tính liên ngành giữa dân sự,

TCTD và dat dai dé đưa ra các lý giải chi tiết về lý luận và thực tiễn đối với vấn đề nghiên cứu Đồng thời, qua thời gian các quy định pháp luật và

tư duy pháp lý được trích dẫn, viện dẫn tại các công trình nêu trên cũng đã có sự sửa đôi, thay thé, bãi bỏ và thay đôi theo tác động của xã hội Do đó, với mong muốn cập nhật những thay đổi của thời đại và đưa ra các quan điểm mang tính thời sự, giải pháp pháp lý vừa đảm bảo tính hợp pháp và hợp lý, tôi rất mong muốn được tiến hành nghiên cứu về đề tài

nêu trên.

Tựu trung lại, dù có những công trình khoa học liên quan đến đề tài mà tác giả đang nghiên cứu nhưng chưa có một đề tài khoa học nào nghiên cứu riêng mang tính liên ngành để giải quyết triệt để vẫn đề pháp lý mà đề

tài nêu ra.

4 Tính mới và những đóng góp của đề tài

Với sự phát triển không ngừng của nền kinh tế thị trường, các quan hệ xã hội luôn luôn vận động và phát triển liên tục Bên cạnh đó, mặc dù quy định pháp luật được ra đời với mục đích để điều chỉnh các quan hệ xã hội nhưng lại có đặc thù là thường phát triển muộn và có tính trễ hơn các quan hệ

pháp luật Do đó, các quy định pháp luật nói chung và các công trình nghiên

cứu nói riêng luôn luôn phải có sự cập nhật, đổi mới.

Trong phạm vi nghiên cứu của luận văn thạc sĩ lần này, tác giả mong muốn nghiên cứu va đưa ra các ý kiến pháp lý mang tính thời sự dé hướng tới tìm ra giải pháp pháp lý xử lý các tài sản là BĐS phi truyền thống như:

Condotel, Officetel, Shophouse, BĐS hình thành trong tương lai hay các

quyên liên quan đến BĐS đang cần xử lý như: Quyền hưởng dụng, quyền bề mặt, quyền đối với BĐS liền kề Đồng thời, đánh giá tính hợp pháp, hợp lý và cơ chế thực thi đối với các văn bản quy phạm pháp luật mới được ban hành có liên quan đến lĩnh vực nghiên cứu như Nghị định số: 21/2021/NĐ-CP Quy định thi hành BLDS về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ mới có hiệu lực vào ngày

15/05/2021 ngay trước thời điểm nghiên cứu.

Vì thế, có thé nói rằng dé tài mà tác giả chọn dé làm luận văn thạc sĩ là một đề tài mới, có tính thời sự và không trùng lặp.

5 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 5.1 Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của luận văn là quy định của pháp luật mang tính liên ngành có thé áp dụng dé thực hiện việc XLTSTC là BĐS và giải quyết các tranh chấp về XLTSTC là BĐS qua thực tiễn tai VIB.

5.2 Pham vi nghiên cứu

Về phạm vi nghiên cứu, luận văn tập trung nghiên cứu các quy định

pháp luật trong quá khứ, hiện hành và dự thảo văn bản pháp luật trong tương

lai nhằm hướng tới XLTSTC là BĐS qua thực tiễn tai NHTM Quốc tế Việt Nam đối với các giai đoạn xử lý bao gồm nhưng không giới hạn: Đàm phán, thương lượng, hòa giải, thu giữ TSBD, giải quyết tranh chấp trong tố tung, thi hành án liên quan đến xử ly TSBD có đối tượng là BĐS, sự thiếu đồng bộ của hệ thống pháp luật Việt Nam về vấn đề này và những bất cập gây khó khăn cho NHTM trong thực tiễn xử lý Từ đó, đề xuất các kiến nghị về mặt pháp lý để hoàn thiện hệ thống pháp luật.

6 Phương pháp nghiên cứu đề tài

Dé đảm bảo tiếp cận đúng van đề một cách logic và khách quan nhăm hoàn thành mục tiêu, nhiệm vụ của đề tài, luận văn đã sử dụng các phương pháp nghiên cứu cụ thê sau:

Thứ nhất, phương pháp luận duy vật biện chứng và duy vật lịch sử để tìm hiểu các quy định của pháp luật về van đề nghiên cứu dé tìm hiểu về sự ra đời, biến động của các quy định pháp luật điều chỉnh và tính hợp pháp, tính hợp lý của các quy định pháp luật đối với việc điều chỉnh các quan hệ pháp

luật trong thực tế đời sống xã hội.

Thứ hai, phương pháp khảo sát, thống kê để đảm bảo nội dung nghiên cứu dựa trên tình hình xã hội thực tế và đối với một phạm vi nhất định nhằm hạn chế sự duy ý chí, suy đoán không có căn cứ của người nghiên cứu.

Thứ ba, phương pháp phân tích, so sánh Cụ thể, phân tích những nghiên cứu khoa hoc của các tác giả đã được công bố có liên quan đến đề tài nghiên cứu; phân tích đánh giá tình hình thực tiễn, những vấn đề liên quan lý luận và thực tiễn áp dụng pháp luật đối với đề tài nghiên cứu So sánh các quy định pháp luật Việt Nam về XLTSTC là BĐS của NHTM qua các giai đoạn và so sánh pháp luật Việt Nam với một số quy định của pháp luật các nước cùng và khác hệ thống pháp luật.

Thứ tư, phương pháp tông kết thực tiễn: Tác giả tập trung tổng kết kết quả nghiên cứu của các phương pháp nghiên cứu trên để qua đó rút ra quan điểm, kết quả nghiên cứu và kinh nghiệm, đánh giá về vấn đề nghiên cứu.

7 Cơ cầu của luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung luận văn gồm 03 chương:

Chương 1: Những van đề lý luận về xử lý tài sản thé chấp là bat động sản là bất động sản và pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là bất động sản là bat động sản tại ngân hàng thương mai.

Chương 2: Thực trạng pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là bất động sản là bất động sản qua thực tiễn tại Ngân hàng thương mại cô phần Quốc tế

Việt Nam.

Chương 3: Hoàn thiện pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là bất động sản tại ngân hàng thương mai và khuyến nghị nhằm nâng cao hiệu quả của xử lý tài sản thế chấp là bất động sản là bất động sản tại Ngân hàng thương mại

cô phân Quoc tê Việt Nam.

CHƯƠNG 1

NHUNG VAN DE LÝ LUẬN VE XU LÝ TÀI SAN THE CHAP LA

BAT DONG SAN VA PHAP LUAT VE XU LY TAI SAN THE CHAP LA BAT DONG SAN TAI NGAN HANG THUONG MAI

1.1 Một số van dé lý luận về xử lý tài sản thé chấp là bat động san

tại các ngân hàng thương mại

1.1.1 Ngân hàng thương mai và những nghĩa vụ được bao dam tại

ngân hàng thương mai

1.1.1.1 Ngan hàng thương mại

Nhìn nhận dưới góc độ nền kinh tế và pháp luật Việt Nam, tôi cho rằng NHTM cần được hiéu là một loại hình TCTD có thé thực hiện tat cả các hoạt động của ngân hàng với mục đích kinh doanh nhằm tìm kiếm lợi nhuận, mang tính chuyên nghiệp, thường xuyên như hoạt động chính và mang tính cốt lõi.

Dựa trên tư duy pháp lý mang tính cơ bản này, pháp luật Việt Nam hiện hành

đã xây dựng được cho mình chế định NHTM cụ thể theo quy định tại khoản 3 Điều 4 Luật Các TCTD năm 2010 sửa đổi, bổ sung năm 2017 như sau: “NHTM là loại hình ngân hàng được thực hiện tất ca các hoạt động ngân hàng và các hoạt động kinh doanh khác theo quy định của Luật này nhằm mục tiêu lợi nhuận” Như vậy, khi đưa ra khái nệm về NHTM, nhà làm luật Việt Nam đã lựa chọn hình thức chỉ ra đặc điểm, tính chất đặc thù và riêng biệt của đối tượng, giúp phân biệt NHTM đối với các đối tượng khác Theo đó, các đặc điểm pháp lý để nhận diện NHTM bao gồm: (i) Loại hình ngân hang; (ii)

Thực hiện các hoạt động của ngân hàng và các hoạt động kinh doanh khác;

(iii) Nhăm mục tiêu lợi nhuận Theo đó, loại hình ngân hàng chính là hình thức tô chức của doanh nghiệp tín dụng nhằm thực hiện một, một số hoặc tất cả các hoạt động ngân hàng Tùy theo tính chất và mục tiêu hoạt động, ngân

hàng tại Việt Nam được chia ra thành: NHTM, ngân hàng chính sách, ngân

10

hàng hợp tác xã Trong đó, NHTM là loại hình phổ biến hơn cả và chính là loại ngân hàng mà tác giả hướng tới tìm hiểu và xây dựng khái niệm Theo đó, NHTM với bản chất cốt lõi là ngân hàng nên tất nhiên phải thực hiện các hoạt động ngân hàng như: nhận tiền gửi, cấp tín dụng, cung ứng dịch vụ thanh toán qua tài khoản Trong đó, hoạt động nhận tiền gửi và cấp tín dụng là 02 hoạt động mang tính lâu đời và cơ bản nhất của ngân hàng ké từ khi ra đời.

Cùng với 02 hoạt động này, cung ứng dịch vụ thanh toán qua tài khoản dù ra

đời sau nhưng cũng đang trở thành hoạt động được phát triển mạnh và góp phan thúc đây sự vận hành và phát triển của nền kinh tế Bên cạnh đó, nhà làm luật của Việt Nam cũng thể hiện tính mở, tính dự trù khi quy định thêm cả các

hoạt động kinh doanh khác được quy định rõ ràng trong luật hay được quy định

mang tính mở dé việc ghi nhận hoạt động của ngân hàng theo hướng ngày càng mở rộng theo sự phát triển của quan hệ xã hội chứ không bó hẹp trong nhận thức của nhà làm luật tại thời điểm xây dựng quy định pháp luật Cuối cùng, mục tiêu lợi nhuận chính là đặc điểm pháp lý giúp phân biệt NHTM đối với các loại hình ngân hàng khác khi mục đích tìm kiếm lợi nhuận chính là cách thê hiện bản chất thương mại, kinh tế thị trường của ngân hang và cũng hoàn toàn phù hợp với thuộc tính của pháp nhân thương mại là hình thức, tư cách chủ thể

mà NHTM được ghi nhận trong pháp luật Việt Nam hiện nay.

1.1.1.2 Các nghĩa vụ được bảo dam tại ngân hàng thương mai

Nghia vụ trong phạm vi pháp luật dân sự được hiểu là việc mà theo đó, một hoặc nhiều chủ thê với tên gọi chung là bên có nghĩa vụ phải chuyên giao vật, chuyên giao quyền, trả tiền hoặc giấy tờ có giá, thực hiện công việc hoặc không thực hiện công việc nhất định vì lợi ích của chủ thể có quyền Theo đó,

nghĩa vụ được bảo đảm là nghĩa vụ như cách giải thích nêu trên nhưng được

một hoặc một nhóm chủ thê xác định cam kết thực hiện và đảm bảo quyền lợi của bên nhận bảo đảm đó đến cùng bằng các biện pháp bảo đảm nhằm bù đắp

11

cho người có quyền một lợi ích tương ứng nếu như nghĩa vụ không được thực hiện hoặc được thực hiện không đúng Đối chiếu với hoạt động ngân hàng nêu trên, về mặt lý thuyết, có rất nhiều các nghĩa vụ phát sinh và có thê được bảo đảm trong quá trình hoạt động ngân hàng như nhận tiền gửi, cấp tín dụng,

cung ứng dịch vụ thanh toán qua tài khoản được thực hiện Tuy nhiên, hoạt

động nhận tiền gửi và cung ứng dịch vụ thanh toán qua ngân hàng không phải là nghĩa vụ thường được bảo đảm bởi biện pháp thế chấp BĐS Bởi lẽ, từ vị thế và quy định pháp luật hiện nay, nghĩa vụ trong hoạt động nhận tiền gửi và

cung ứng dịch vụ thanh toán qua ngân hàng không được áp dụng biện pháp

thé chấp BĐS hoặc thường được áp dụng biện pháp bảo đảm khác dé dam bao

thực hiện các nghĩa vụ đặc thù này.

Hiện nay, thực tế việc thực hiện hoạt động ngân hàng cho thấy, hoạt

động cấp tín dụng hay còn gọi là hoạt động cho vay chính là hoạt động phát sinh rủi ro lớn nhất cho ngân hàng với đặc thù người được cấp tín dụng là các khách hàng vay của ngân hàng vì nhiều lý do khác nhau không thé thực hiện được đúng nghĩa vụ trả nợ của mình tại các hợp đồng tín dụng Do đó, nghĩa vụ trả nợ của khách hàng sau khi được NHTM cấp tín dụng chính là nghĩa vụ chủ yếu và quan trọng nhất mà các bên hướng tới bảo đảm việc thực hiện trong quá trình thực hiện chức năng cấp tín dụng của NHTM Đây cũng chính

là nghĩa vụ được bảo đảm tại NHTM mà tác giả hướng tới nghiên cứu trong

luận văn nay và pháp luật về hoạt động xử lý tài san thé chấp dé đảm bảo tại NHTM trong phạm vi nghiên cứu cũng là nhằm mục đích dé giải quyết van đề hướng tới bù đắp hoặc thay thé cho nghĩa vụ này.

TSTC có bản chất là tài sản theo quy định pháp luật và là đối tượng được tác động của biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ là thế chấp Do đó, để trở thành TSTC, trước tiên tài sản xét trên góc độ kinh tế phải có giá trị và giá trị sử dụng Bởi lẽ, để có thể đưa vào lưu thông trong đời sống xã hội và trở thành TSBD với vai trò như một phương án dé người nhận bảo đảm có thé xử lý, sử dụng giá trị của tài sản để bù đắp cho nghĩa vụ được bảo đảm đáng ra được thực hiện thì việc tài sản này phải có giá trị và giá trị sử dụng là điều gần như bắt buộc Theo đó, giá trị của TSBD được xác định là khả năng được định giá trên thị trường và quy đổi sang tài sản khác mà phổ biến nhất được các bên sử dung cho việc xác định giá trị là việc có thé định giá, quy đổi ra đơn vị tiền tệ để đối chiếu và so sánh với các tài sản khác Trong khi, giá trị sử dụng của TSTC được hiểu là việc TSTC có tính năng sử dụng và việc sử dụng tài sản này sẽ giúp đáp ứng được một hoặc một số nhu cau nhất định của

người sử dụng.

Bên cạnh đó, nhìn nhận dưới góc độ pháp lý, TSTC với bản chất là tài sản cũng sẽ thỏa mãn khái niệm và nội hàm của chế định tài sản theo quy định pháp luật Hiện nay, trên thế giới, tôi nhận thấy có hai cách thức chủ yếu và điển hình dé đưa ra khái niệm về một đối tượng Theo đó, dé xác định khái niệm của một đối tượng, người xây dựng khái niệm thường lựa chọn cách nêu ra các dau hiệu pháp lý buộc phải có của đối tượng được xây dựng khái niệm.

Đây chính là những thuộc tính vốn có, bắt buộc phải có của đối tượng này và cũng chính là căn cứ để xác định đối tượng này với các đối tượng khác không phải nó, cách định nghĩa này theo tôi hiểu là người xây dựng định nghĩa phải xác định các nội hàm của đối tượng và để xác định một đối tượng có phải là

đối tượng đang được định nghĩa không thì ta sẽ đi kiểm tra xem đối tượng này

có thỏa mãn các dấu hiệu pháp lý được đưa ra dé mô tả đối tượng trong khái

niệm hay không Ngoài cách xây dựng khái niệm dựa trên nội hàm nêu trên,

13

chúng ta còn một cách xây dựng khái niệm nữa khá phổ biến là bằng cách xác định ngoại dién của đối tượng được hướng tới định nghĩa băng cách liệt kê tất

cả các hình thức thé hiện trên thực tế của đối tượng đang được hướng tới định nghĩa Đối với chế định tài sản có sự bao trùm TSTC như đã trình bày nêu

trên, tại Việt Nam ta nhà làm luật đã lựa chọn cách định nghĩa theo cách liệt

kê Do đó, khi xây dựng khái niệm về tài sản, tại khoản 1 Điều 105 BLDS năm 2015 quy định về tài sản lại đưa ra định nghĩa về tài sản bang cach liét ké

các dang thé hiện của tài san là: “vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản” Như vậy, nhà làm luật của ta đã làm rõ khái niệm tài sản bang hinh thuc goi tên, liệt kê tat cả các hình thức thé hiện của tài sản trên thực tế theo quan điểm của nhà làm luật và phần đông các cá nhân trong xã hội tại thời điểm chế định này được xây dựng Đối với cách định nghĩa này có ưu điểm là việc xác định rõ ràng, ít gây tranh cãi mâu thuẫn về cách hiểu do đã được chỉ mặt đặt tên cụ thé giúp cho việc xác định tài sản khi áp dụng chế định vào thực tế tương đối dễ dàng và đồng nhất, ai cũng có thé dé dàng xác định và việc xác định không bị chỉ phối nhiều bởi quan điểm cá nhân Tuy nhiên, cách xác định này cũng tồn tại không ít các nhược điểm khi nhà làm luật xác định tài sản theo hình thức liệt kê đóng như này sẽ dẫn tới nguy cơ bỏ sót các dạng hình thức thể hiện mới của tài sản gây ra tranh chấp giữa các bên Chúng ta vẫn biết quan hệ pháp luật được tạo nên một phần bởi những chế định pháp lý và được sinh ra nhằm mục đích điều chỉnh những quan hệ xã hội tương ứng trong đời sống xã hội theo cách thức xử sự chung của giai cấp cầm quyền mà ở Việt Nam ta chính là nhân dân Tuy nhiên, dù ra đời để điều chỉnh quan hệ xã hội như

trong trường hợp này là việc xác định tài sản nhưng quan hệ pháp luật hay các

chế định về tài sản luôn luôn ra đời sau và có tính trễ nhất định so với sự phát triển của quan hệ xã hội về tài sản Do đó, rất có thé tai thời điểm nhà làm luật

xây dựng được khái niệm pháp lý vê tài sản và điêu chỉnh môi quan hệ liên

14

quan đến tài sản thì thực tế đối tượng tài sản trong đời sống xã hội đã phát triển đến một bước tiến, giai đoạn mới dẫn tới rất có thể khái niệm pháp lý về

tài sản dù mới được xây dựng xong nhưng không còn phù hợp hoàn toàn so

với thực tế xã hội Vì vậy, việc định nghĩa tài sản băng hình thức liệt kê như

cách mà nhà làm luật Việt Nam đang làm sẽ dẫn tới nguy cơ bỏ sót những

dạng thức thé hiện mới của tài sản mà mới phát sinh sau khi chế định tài sản được xây dựng Cho nên, nhiều đối tượng mới hiện nay xét trên góc độ kinh tế và xã hội đang được mọi người coi và sử dụng như tài sản nhưng lại không được pháp luật thừa nhận và chịu sự điều chỉnh của chế định tài sản ví dụ như tiền điện tử hiện nay Điều này tiềm an và thực tế đã ghi nhận những tranh chấp phát sinh giữa các bên do các dạng thức mới của tài sản này chưa được pháp luật ghi nhận và bảo vệ Đồng thời, cách xây dựng khái niệm này cũng tạo ra một bat cập chính là tính 6n định của quy định pháp luật Bởi lẽ, khi ta

xác định tài sản là một nhóm được liệt kê dưới hình thức đóng như trên dẫn

tới phải tiến hành sửa chữa, b6 sung khi muốn ghi nhận một dạng thức thé hiện mới của tài sản được sinh ra trên thực tế Điều đó dẫn tới tính ôn định của chế định tài sản nói riêng và các chế định liên quan nói chung không được cao và luôn đứng trước nguy cơ phải sửa đổi, bổ sung trong thời gian ngắn gây ra ton kém trong quá trình xây dựng khái niệm và khó khăn trong việc áp dụng vào xác định tài sản trên thực tế Chưa kể, khái niệm quyền tài sản được liệt kê tại khái niệm cũng chưa tường minh rõ nghĩa theo tinh thần của việc xác định khái niệm bằng hình thức liệt kê mà muốn áp dụng được lại cần phải có chế định, văn ban hướng dẫn nhất là đối với một quốc gia có cách hiểu về quyền tài sản tương đối rộng và phức tạp như chúng ta, ví dụ như cách hiểu về một dạng quyền tài sản là quyền sử dụng dat tại Việt Nam.

Mặt khác, cũng ngay tại khoản 2 Điều 105 BLDS năm 2015 cũng có quy định về việc phân loại tài sản thành động sản và BĐS dựa trên khả năng

15

xê dịch của tài sản và phân loại thành tài sản hiện có và tài sản hình thành

trong tương lai dựa trên thời điểm hình thành và tồn tại của tài sản Tôi cho rằng việc phân loại tài sản dựa trên các tiêu chí nêu trên là tương đối tốt do

việc phân loại này có tính dự trù của pháp luật cho việc phân định tài sản và

chia nhóm tài sản để tạo tiền đề cho việc xây dựng các hệ thống quy định đặc thù, điều chỉnh chi tiết đối với từng loại tài sản dựa trên các đặc điểm chung đã sử dụng để phân loại tài sản.

Như vậy, TSTC với bản chất pháp lý cốt lõi phải thỏa mãn là tài sản phải thuộc các dạng thức được liệt kê trong chế định tài sản hiện hành và có thê được phân vào các nhóm xác định theo quy định pháp luật đã phân tích nêu trên cùng với những điều kiện, thuộc tính đặc thù khác phải thỏa mãn mới

có thể trở thành TSTC.

Thứ hai, tài sản thé chấp phải được sử dụng để bảo đảm cho việc thực

hiện một nghĩa vụ xác định

TSTC là tài sản như đã phân tích nêu trên do một bên có quyền sở hữu va sử dụng quyền sở hữu của mình đối với tài sản này dé đảm bảo việc thực

hiện nghĩa vụ của mình hoặc bảo đảm cho việc bên thứ ba thực hiện nghĩa vụ

với bên nhận thế chấp Khi đó, nếu nghĩa vụ không được thực hiện hoặc việc

thực hiện nghĩa vụ không đúng thì TSBD sẽ bị xử lý dé thay thế, bù đắp cho quyền lợi của bên có quyền đối ứng với nghĩa vụ dang được bảo đảm Như vậy, dé trở thành TSBĐ, tai sản đó cần được xác định rõ ràng biện pháp bảo đảm được áp dụng lên nó như đối với TSTC là việc áp dụng biện pháp thế chấp lên tài sản và việc áp dụng biện pháp bảo đảm đó phải xác định được phục vụ cho việc bảo đảm một nghĩa vụ nhất định để xác định phạm vi bao dam và các điều kiện dé có thé xử lý tài sản đã thé chấp.

Thư ba, thé chấp tài sản là biện pháp bảo đảm không yêu câu chuyển giao quyên chiếm hữu trên thực tế đối với tài sản trong thời hạn bảo đảm khi

nghĩa vụ được bảo đảm chưa bị vi phạm

16

TSTC là một trong ít các tài sản áp dụng biện pháp bảo đảm nhưng

không phải chuyển giao quyền chiếm hữu trên thực tế như đối với các biện pháp bảo đảm khác là cầm cố, cầm giữ, Bởi lẽ, khi xác lập biện pháp bảo đảm thế chấp, người bảo đảm chỉ dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ nhưng không giao cho bên nhận thế chấp, tài sản có thé van do bên thé chấp giữ hoặc các bên có thé thỏa thuận giao cho bên thứ ba giữ TSTC Do đó, chủ sở hữu tài sản có thé chia nhỏ quyền sở hữu của minh dé sử dụng trong trường hợp này khi quyền sở hữu được cấu thành nên từ quyền định đoạt, quyền chiếm hữu, quyền sử dụng thì chủ sở hữu tài sản đã tách quyền định đoạt trong quyền sở hữu của tài sản ra dé phái sinh tạo ra, xác lập nên quyền thế chấp đối với tài sản đó trong khi quyền chiếm hữu trên thực tế và quyền sử dụng vẫn được chủ sở hữu hay trong trường hợp này tương đồng là người thé chap giữ cho minh dé tiếp tục tiến hành khai thác, sử dụng

va tao ra giá tri gia tăng do sử dụng TSTC chứ không đóng băng giá tri sử

dụng của tài sản trong quá trình thế chấp.

Thư tư, tai san thế chấp có thể mô tả chung nhưng phải xác định được Tùy vào dạng thức thê hiện của tài sản mà ta có thé lựa chọn hình thức mô tả nhưng việc mô tả TSBĐ nói chung và TSTC nói riêng là việc bắt buộc Bởi lẽ, chỉ khi mô tả được đối với tài sản này ta mới có thê phân biệt được nó với các tài sản khác và có thể xác định được nó trên thực tế dé xác lập biện pháp bảo đảm thế chấp lên nó và tiến hành xử lý được nó để bảo đảm cho nghĩa vụ được hướng tới bảo đảm Đối với vấn đề này, dựa trên tư duy pháp lý nêu trên, pháp luật hiện hành đã có sự ghi nhận tại khoản 2 Điều

295 BLDS năm 2015.

Thứ năm, tài sản thế chấp phải thuộc quyên sở hữu của bên thế chấp.

Bản chất của việc áp dụng biện pháp bảo đảm lên một tài sản chính là quyên phái sinh từ quyền định đoạt của chủ sở hữu Bởi lẽ, khi quyết định áp

17

dụng biện pháp thế chấp lên tài sản thì các bên buộc phải biết và lường trước đến việc nghĩa vụ được thế chấp không được thực hiện, TSTC phải được xử

lý với hình thức chuyên giao quyền sở hữu đối với TSTC dé đổi về một quyền lợi, khoản tài chính dé bu dap cho nghĩa vụ được bao đảm nhưng đã bi vi phạm Do đó, để việc thế chấp và XLTSTC được xảy ra, người bảo đảm bắt buộc phải có quyền sở hữu đối với tài sản ấy Tuy nhiên, việc có quyền sở hữu đối với TSTC bằng biện pháp thế chấp chỉ là điều kiện bắt buộc đối với người thế chấp chứ không phải là điều kiện bắt buộc đối với người có nghĩa

vụ được hướng tới bảo đảm hay còn được gọi là người được thế chấp Có thể

nói, đây chính là một quy định tương đối mở và tiến bộ của pháp luật Việt Nam dé mở rộng phạm vi áp dụng biện pháp bảo đảm nói chung và biện pháp thế chấp nói riêng Bởi lẽ, không phải trong mọi trường hợp người có nghĩa vụ được bảo đảm cũng có tài sản để áp dụng biện pháp bảo đảm trên Trong khi, đối với người có quyền đối ứng với nghĩa vụ được bảo đảm cũng chính là

người nhận bảo đảm không quan trọng người thực hiện nghĩa vụ bảo đảm với

mình là ai do đây là nghĩa vụ về tài sản nên không có yêu cầu gắn với nhân

thân của người thực hiện Do đó, miễn là nghĩa vụ bảo đảm được thực hiện

hoặc TSTC được xử lý dé thay thé cho nghĩa vụ được bao dam thi quyén loi của người có quyền đối ứng với nghĩa vụ được bảo đảm hay cũng chính là người nhận bảo đảm đều được đảm bảo về mặt quyền lợi Vì vậy, việc chỉ yêu cầu TSTC thuộc quyền sở hữu của người bảo đảm mà không yêu cầu có mối quan hệ sở hữu đối với người được bảo đảm vừa thỏa mãn tính hợp pháp về VIỆC cé quyền định đoạt, XLTSTC vừa mở rộng phạm vi của việc áp dụng biện pháp thế chấp này giúp cho càng nhiều nghĩa vụ được giao kết, thực hiện và bảo đảm giúp cho nền kinh tế có động lực phát triển nhưng cũng hạn chế được việc tranh chấp xảy ra hay là rủi ro không thực hiện được quyền dân sự.

Bởi lẽ, bản chât của biện pháp bảo đảm nói chung và thê châp tài sản nói

18

riêng là bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ với bên có quyền còn giữa người bảo đảm và người được bảo đảm họ có quyền tự nguyện thỏa thuận với nhau dé quyết định có đồng ý áp dụng biện pháp thé chấp dé bảo đảm thực

hiện nghĩa vụ cho người khác hay không khi người bảo đảm không phải là

người được bảo đảm.

Thứ sáu, giá trị của tài sản thé chấp có thé lớn hon, bằng hoặc nhỏ hơn

giá trị của nghĩa vụ được bảo đảm

Việc quy định về giá trị của TSTC trong mối tương quan với nghĩa vụ được bảo đảm cũng thể hiện được việc nhà làm luật tôn trọng ý chí tự định đoạt của các chủ thể dân sự và góp phần khai thác tối đa giá trị của TSTC nhằm thúc đây kinh tế phát triển Bởi lẽ, các bên trong quan hệ thế chấp hoàn toàn có quyền thỏa thuận và xác lập biện pháp bảo đảm là thế chấp dù giá trị TSTC và nghĩa vụ cần được bảo đảm có sự chênh lệch nhưng được các bên trong giao dịch thé hiện ý chí chấp thuận với những lý do nhất định của mình Đồng thời, việc xác định tương quan giá trị của TSTC và nghĩa vụ cũng giúp các bên có thê sử dụng một TSTC có giá trị lớn để bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ có tổng giá trị tương ứng hoặc việc sử dụng nhiều tài sản có tong giá trị

cộng lại phù hợp với một nghĩa vụ được bảo đảm do không phải lúc nào giá

trị của TSBĐ cũng bằng chính xác giá trị của nghĩa vụ cần bảo đảm hoặc có những người chỉ có một tài sản nhưng lại có mong muốn hoặc có trách nhiệm thực hiện nhiều nghĩa vụ cần được bảo đảm.

1.1.2.2 Tài sản thé chấp là bất động sản

Dựa trên cách phân loại tài sản theo quy định tại khoản 2 Điều 105 BLDS năm 2015 thì tài sản được phân chia thành động sản và BĐS Đối với

TSTC cũng có thé sử dụng cách phân loại này do TSTC luôn thỏa mãn các thuộc tính của tài sản nên cũng có thể sử dụng các tiêu chí căn bản đã sử dụng phân chia tài sản để phân chia đối với TSTC Theo đó, khi sử dụng tiêu chí

19

phân loại là khả năng dịch chuyên của TSTC, ta có thể chia TSTC thành TSTC là động sản và TSTC là BĐS Hiện nay, để xác định được khái niệm

động sản, BĐS nói chung và TSTC là động sản và BĐS nói riêng, nhà làm

luật của Việt Nam cũng tiễn hành xây dựng khái niệm dựa trên cách thức liệt kê như khi xây dựng khái niệm về tài sản chung và áp dụng của phương pháp loại trừ khi chỉ cần hướng tới liệt kê để xác định BĐS còn lại loại trừ những tài sản đã liệt kê để xác định là BĐS thì còn lại là động sản Cụ thẻ, tại khoản 1 Điều 107 BLDS năm 2015 quy định về BĐS, nhà làm luật đã tiến hành liệt kê các hình thức thé hiện của BĐS bao gồm: (i) Dat dai; (ii) Nhà, công trình

xây dựng gan liền với đất dai; (iii) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công

trình xây dung; (iv) Tài sản khác theo quy định của pháp luật.

Như vậy, nhà làm luật đã liệt kê các hình thức thé hiện của BĐS như cách liệt kê đối với tài sản nhưng điểm tiến bộ của quy định này so với chế định tài sản là việc có những quy định mở, sẽ là tiền đề để sau này chúng ta ban hành các văn bản dưới luật hướng dẫn, giải thích nhằm làm rõ đối với các hình thức thể hiện chưa được làm rõ hay mới của BĐS Tiếp đó, do khi sử

dụng tiêu chí là khả năng dịch chuyền của tài sản chỉ có thé chia tài sản nói chung và TSTC nói riêng thành động sản và BĐS Do đó, tại khoản 2 Điều 107 BLDS năm 2015 quy định về động sản, nhà làm luật xác định động sản là những tài sản còn lại không phải là BĐS như đã xác định tại khoản 1 Điều

107 BLDS năm 2015 nêu trên.

Mặt khác, với sự phát triển không ngừng của các quan hệ xã hội hiện nay, rất có thê việc cần ghi nhận những dạng BĐS mới được hình thành dựa trên quyền khác đối với tài sản ví dụ như tải sản hình thành từ quyền bề mặt nhưng có thể là công trình gắn liền với mặt đất nhưng cũng có thê là hình thành dưới lòng đất, khoảng không bên trên mặt đất mà bằng mắt thường rất

khó nhận biêt môi quan hệ gan liên với dat đai như van mang ban chat là

20

BĐS Chưa kẻ, đối với chính những tài sản mà ta dé dàng nhận thấy sự gắn liền với đất nhưng có phần mới lạ nên nếu không có hoạt động giải thích, hướng dẫn áp dụng thì việc áp dụng các quy định trước đó để xác định và điều chỉnh đối tượng này với tư cách là BĐS còn nhiều vướng mắc, lúng túng trên thực tế Minh chứng cho điều này, sử dụng linh hoạt đối với quy định về tài sản gắn liền với đất và tài sản khác theo quy định pháp luật, mới đây Chính phủ đã ban hành Nghị định số: 10/2023/NĐ-CP ngày 03/04/2023 với nội dung tại khoản 4 Điều 1 bổ sung khoản 5 Điều 32 Nghị định số: 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định chỉ tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai với nội dung ghi nhận và cấp giấy chứng nhận cho BĐS là công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú du lịch theo quy định của pháp luật về du lịch trên đất thương mại, dịch vụ nếu đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về dat đai, pháp luật về xây dựng, pháp luật về kinh doanh BĐS dé chính thức ghi nhận và hợp thức hóa hình thức BĐS là Condotel Theo đó, dù hình thức thé hiện là gi đi chăng nữa thì TSTC là BĐS bên cạnh việc thuộc đối tượng được liệt kê nêu trên và thỏa mãn các dấu hiệu pháp lý của TSTC thì đều sẽ phải mang trong mình những đặc điểm sau đây:

Thứ nhất, tài sản thé chấp là bat động sản có thể là quyên tài sản hoặc quyên sở hữu nhưng được đặt trong mối quan hệ mật thiết với quyên tài sản

TSTC là BĐS như đã bàn về mặt khái niệm nêu trên cơ bản sẽ bao gồm đất đai va nhà, công trình xây dựng gan liền với đất dai, tài sản khác gắn liền với đất đai Trong đó, đất đai được đề cập ngay đầu tiên và được xác định với một vị thế riêng biệt khi xây dựng khái niệm BĐS theo hình thức liệt kê, các

BĐS khác được liệt kê ngay sau và đều ít nhiều được đặt trong mối quan hệ

với đất đai Trừ loại tài sản khác theo quy định pháp luật là quy định mang tính để mở ra thì các dạng thức khác của BĐS là nhà, công trình xây dựng gắn

liên với dat, tài sản khác gan liên với dat đai déu là các tài sản có môi quan hệ

21

mật thiết đối với quyền sử dụng đất đai Có thé nói, nếu phải phân loại các dạng thức của BĐS nêu trên thành vật chính và vật phụ thì ngoài đất đai được xác định là vật chính có thé tồn tại độc lập thì đa phan các tài sản còn lại đều nên được xác định là vật phụ Bởi lẽ, các tài sản này hình thành đều dựa trên vật chính là đất đai, không có dat đai thì khó có thé xác lập được các tài sản gắn liền với đất đai này.

Mặt khác, dù cùng được xác định là BĐS nhưng đất đai và các BĐS khác lại có sự khác biệt nhất định, nhất là căn cứ để xác lập biện pháp bảo đảm là thế chấp lên chúng Đối với các BĐS nêu trên trừ đất đai thì người thé chấp đều là chủ sở hữu đối với tài sản Tuy nhiên, đối với đất đai thì khác, người thế chấp chỉ có thé là người có quyên tài sản mà cụ thé là quyền sử dụng đối với đất đai Bởi lẽ, đặc thù về quyền sở hữu đối với đất đai tại Việt

Nam là hình thức sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu chứ

không công nhận quyền sở hữu, tư hữu về đất đai như các nước khác trên thế giới như: Mỹ, Anh, Đây là một quy định đặc thù của hệ thống pháp luật Việt Nam và phù hợp với quan điểm Nhà nước của nhân dân và giúp đảm bảo an ninh quốc phòng của đất nước Đối với quan điểm về quyền sở hữu đối với đất đai này đã được hệ thống pháp luật Việt Nam ghi nhận rất rõ ràng và thống nhất từ văn bản có hiệu lực pháp luật cao nhất hiện hành là Hiến pháp năm 2013 tại Điều 53:

Dat dai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý.

Đến văn bản được coi là nền tảng của luật tư hiện hành là BLDS tại Điều 197 cũng có quy định tương ứng, thống nhất là:

Đất dai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng

biên, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà

22

nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thông nhất quan lý.

Tuy nhiên, quyền sử dụng đất tại Việt Nam ta lại có phạm vi quyền tương đối rộng khi không chỉ đơn thuần là một trong ba cấu thành của quyền sở hữu là: (i) Quyền chiếm hữu; (ii) Quyền sử dung; (iii) Quyền định đoạt mà phạm vi của quyền sử dụng đất tại Việt Nam được xây dựng rất rộng và gần như tiệm cận đến quyền sở hữu Bởi lẽ, người có quyền sử dụng đất trên thực tế cũng là người có quyền chiếm hữu đối với đất đai và cũng có quyền định đoạt đối với quyền sử dụng đất của mình mà như trong mối quan hệ thế chấp là việc định đoạt quyền sử dụng dat thông qua việc chuyền giao quyên sở hữu nếu việc XLTSTC là quyền sử dụng đất xảy ra.

Như vậy, đối với TSTC là BĐS nói chung và quyền sử dụng đất nói riêng, theo quan điểm của tôi đều có mối liên quan trực tiếp hoặc gián tiếp phát sinh từ quyền tài sản là quyền sử dụng Đây cũng có thé coi là điểm khác

biệt, đặc thù của TSTC là BĐS so với các dang TSTC là động san.

Thứ hai, Tài sản thé chấp là bất động sản thuộc đối tượng phải đăng ky

TSBĐ là BĐS cũng là một dạng tài sản đặc biệt mà pháp luật yêu cầu phải ghi danh Minh chứng cho điều này là đối với đất đai là tài sản tiêu biểu nhất cho BĐS thì tại khoản 1 Điều 166 Luật Dat dai 2013 đã có quy định đối với việc được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong những quyền cơ bản của người sử dụng đất: “Được cấp Giấy chứng nhận quyền Sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”

Đồng thời, đối với các biện pháp bao đảm nói chung và TSBD là BĐS nói riêng thì thời điểm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba là một trong những van đề vô cùng quan trọng Bởi lẽ, bản chất của biện pháp bảo đảm và TSBD là một sự cam kết thay thế cho một nghĩa vụ xác định được bảo đảm nhưng một TSBD cũng có thé được bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ và cũng

23

không loại trừ việc áp dụng nhiều hơn một biện pháp bảo đảm lên một TSBD Vì vậy, việc đăng ký biện pháp bảo đảm là thế chấp đối với TSTC BĐS là vô cùng cần thiết và thuộc trường hợp phải đăng ký theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 25 Nghị định 99/2022/NĐ-CP do Chính phủ ban hành ngày 30 tháng 11 năm 2022 quy định về đăng ký biện pháp bảo đảm Đồng thời, việc đăng ký thế chấp đối với BĐS cũng được coi như là điều kiện để phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba và là căn cứ để xác định thứ tự ưu tiên thanh toán khi việc XLTSTC xảy ra trên thực tế.

Thứ ba, xét về góc độ kinh tế, tài sản thé chấp là bat động sản được sử dụng dau tiên, chủ yếu và nhiều nhất do có tính ồn định

TSBD là BĐS là đối tượng TSTC được ghi nhận lâu đời nhất và mang tính truyền thống Ở Việt Nam ngay từ BLDS năm 1995 tại khoản 1 Điều 346 quy định về thế chấp tại sản thời điểm đó chỉ ghi nhận BĐS là đối tượng TSTC duy nhất: “Thế chấp tài sản là việc bên có nghĩa vụ dùng tài sản là BĐS thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đối với bên có

quyền” Đồng thời, xét về góc độ kinh tế, BĐS trong nền kinh tế của Việt

Nam vẫn được đánh giá cao về mặt giá trị và tính ồn định Bởi lẽ, BĐS cho

phép người sử dung tao lập ra các vật phụ xoay quanh nó làm gia tăng giá tri

và trừ những trường hợp xói mòn, sạt lở tự nhiên thì đa phần BĐS đều có thời hạn sử dụng lâu thậm chí là lâu dài Vì vậy, với bản chất xác lập giao dịch bảo dam dé hạn chế rủi ro do việc nghĩa vụ được bảo đảm không được thực hiện hay được thực hiện không đúng mà phải XLTSBD dé bù đắp thì việc lựa chọn TSBD là tai sản vừa có giá tri vừa có tính ồn định như BĐS vẫn đã, đang và

sẽ là xu hướng của xã hội.

1.1.3 Xử lý tài sản thé chấp là bat động sản tại ngân hàng thương mại 1.1.3.1 Khái niệm về xử lý tài sản thé chấp là bat động sản tại ngân

hàng thương mại

24

Hoạt động ngân hàng là một hoạt động đặc thù có thể mang lại nguồn

lợi ích lớn cho TCTD nói chung và NHTM nói riêng Tuy nhiên, đi đôi với

lợi ích to lớn đó là rủi ro phải gánh chịu thiệt hại không nhỏ nếu khách hàng không thực hiện được nghĩa vụ Do đó, để hạn chế đến mức tối đa các rủi ro, NHTM thường yêu cầu khách hàng xác lập các biện pháp bảo đảm dé dam bảo cho việc thực hiện nghĩa vụ với NHTM và thế chấp BĐS là một trong những biện pháp bảo đảm điển hình mà các ngân hàng hiện nay đang hướng tới áp dụng Khi đó nếu khách hàng không thực hiện được nghĩa vụ, NHTM sẽ tiến hành xử lý đối với TSBD dé thay thế, đối trừ với nghĩa vụ được bảo

đảm, đáng ra phải được thực hiện nhưng đã bị khách hang vi phạm Hiện

nay, khi nói về việc xử lý thế chấp, nhiều cá nhân có chung một luồng quan điểm: “XLTSTC là quá trình thực thi quyền của bên nhận thế chấp thông qua việc tiễn hành các thủ tục định đoạt quyền sở hữu tài sản thế chấp và SỐ tiền thu được sẽ thanh toán cho bên nhận thé chấp và các chủ thé khác cùng có quyền lợi trên tài sản đó theo thứ tự ưu tiên do các bên thỏa thuận hoặc pháp luật quy định” [38, tr.45-46] Theo đó, có thé thấy được việc XLTSTC tại NHTM là hoạt động quan trọng, tất yếu và gần như là biện pháp cuối cùng dé NHTM đảm bảo việc thực thi được quyền lợi đã được bảo đảm

trước đó của mình Khi đó, trong trường hợp nghĩa vụ được bảo đảm bị viphạm, các bên có thỏa thuận đặc thù hoặc trường hợp pháp luật có quy định

khác, TSTC là BĐS sẽ bi xử lý.

Theo tôi, có thé hiểu XLTSBĐ là một giai đoạn của việc thực hiện biện pháp bảo đảm bang việc định đoạt TSBĐ nhằm bù đắp nghĩa vụ đã bị vi phạm Theo đó, XLTSTC là BĐS được hiểu là việc bán TSTC này hoặc bên nhận thế chấp là NHTM nhận chính tài sản đó nhằm thu về những lợi ích đáng ra bên nhận thế chấp được hưởng nếu nghĩa vụ bảo được bảo đảm không bị vi phạm XLTSBD được coi là một giai đoạn rất quan trọng dé đảm bao

25

quyên lợi của các chủ thể, thúc đây sử phát triển của hoạt động ngân hàng nói riêng và hoạt động kinh tế nói chung.

1.1.3.2 Đặc điểm của xử ly tài sản thé chap la bat động san tai ngân

hang thuong mai

Thứ nhất, mục đích của hoạt động xử lý tai sản thé chấp là bat động sản tại ngân hàng thương mại là nhằm dé đảm bảo quyén cho bên nhận thé chấp

Khi tiến hành XLTSTC là BĐS, các bên hướng tới thu lại được nguồn lợi ích dé thay thế, bù đắp cho nghĩa vụ bi vi phạm, đây được coi là mục đích

chính của hoạt động xử lý Do đó, dù hoạt động XLTSTC là BĐS có được do

NHTM hay chủ thể khác theo thỏa thuận của các bên tiến hành thì hoạt động này cũng không nên được hiểu là hoạt động hướng tới thu về lợi nhuận cho chủ thể tiến hành xử lý Trong trường hợp NHTM tự tiến hành hoạt động xử lý thì hoạt động này có bản chất là hoạt động hướng tới bù đắp phần quyền được bảo đảm, ví dụ đối với trường hợp bảo đảm cho hoạt động cho vay thì hoạt động XLTSBĐ là BĐS do ngân hàng thực hiện khi này có bản chất là hoạt động thu hồi nợ chứ không phải là hoạt động kinh doanh của NHTM dé tạo ra loi nhuận Còn đối với trường hợp việc XLTSTC là BĐS được thực hiện bởi chủ thể khác là đơn vị có chức năng xử lý tài sản thông qua hoạt động bán đấu giá, thi hành án thì cần nhìn nhận hoạt động này trong bối cảnh và mục đích chung là dé đảm bảo quyền lợi được bảo dam của NHTM Khi đó, việc thực hiện hoạt động XLTSTC là BĐS của chu thể có chức năng bán đấu giá, thi hành án dé thu lại một khoản phí nên được hiểu trong một moi quan hệ pháp luật cung cấp dịch vụ phục vụ mục dich đảm bảo quyén cho bên

được bao dam là NHTM chứ không phải là quan hệ hay mục đích chính cua

hoạt động XLTSTC là BĐS tại NHTM Bởi lẽ, nếu để mục đích thu lợi của chủ thể tiến hành xử lý lên trên hoặc lẫn lộn với mục đích nhằm dé dam bao

26

quyên cho bên nhận thé chấp sẽ dé dẫn tới những tiêu cực làm xâm phạm đến quyên lợi của bên nhận thé chấp là NHTM trong trường hợp nay.

Thứ hai, chủ thể xử lý tài sản thé chấp là bat động sản là bên nhận thé chấp hoặc bên thứ ba được tủy quyên

XLTSTC là BĐS tại NHTM mang lại hậu quả pháp lý là sự chuyền dịch chủ sở hữu đối với tài sản và thu về các lợi ích để thay thế, đối trừ cho nghĩa vụ được bảo đảm Tuy nhiên, khác với các hoạt động chuyền giao chủ sở hữu khác, chủ thể tiến hành XLTSTC và làm thay đổi chủ thé sở hữu tài sản không phải là chủ sở hữu của tài sản mà lại thường là một chủ thé khác không phải chủ sở hữu của tài sản Đây là một trong những đặc điểm khác biệt của hoạt động XLTSTC là BĐS tại NHTM Bởi lẽ, đối với cách hoạt động chuyền giao quyền sở hữu với tài sản khác, chủ thé có quyền tiến hành hoạt động này thường bắt buộc phải là chủ sở hữu hoặc là chủ thể được chủ sở hữu ủy quyền Thế nhưng, đối với hoạt động XLTSTC với bản chất làm thay đối quyền sở hữu của TSTC lại có thé do bên nhận thé chấp hay cũng có thể gọi là bên nhận bảo đảm dé tiến hành XLTSTC Cụ thé hóa quan điểm pháp lý này, pháp luật Việt Nam cũng có quy định cụ thê tại Điều 301 BLDS

2015 Theo đó, chủ sở hữu hay người khác đang chiếm hữu TSTC là BĐS có nghĩa vụ phải giao TSTC cho bên được bảo dam dé tiến hành xử lý Tại thời điểm này dù chưa có sự kiện pháp lý làm chấm dứt quyền sở hữu của bên bảo đảm với TSBĐ là BĐS nhưng quyền sở hữu này đã ít nhiều bị hạn chế do điều kiện XLTSBĐ đã xảy ra dẫn đến người giữ TSBD có nghĩa vụ phải giao TSTC cho bên được bảo đảm dé xử lý chứ không còn được tự mình tiến hành định đoạt hay xử lý tài sản dù chưa cham dứt quyền sở hữu.

Mặt khác, đặt quy định này trong mối quan hệ xã hội và nhất là tâm lý tự nhiên của con người ta mới nhận thấy nêu không có quy định này thì biện pháp thế chấp khó có thể được sử dụng, việc XLTSTC khó có thể diễn ra Bởi

27

lẽ, tâm lý cố hữu của người thế chấp, người năm giữ TSTC là không muốn mat quyền của minh đối với tài sản nên nhóm chủ thé này thường có thái độ không may thiện chí và mong muốn tiến hành hoạt động XLTSTC Tham chí, nhiều người giữ tài sản còn có thái độ chống đối, chây ì khi không giao TSTC cho bên nhận bảo đảm xử lý nên dé xử lý đối với những trường hợp này, nha làm luật trao cho bên bên nhận TSBĐ quyền yêu cầu tòa án giải quyết việc yêu cầu bên giữ thực hiện nghĩa vụ giao TSBD Do đó, nếu không có quy định nghĩa vụ giao TSTC cho bên được bảo đảm dé xử lý thì hoạt động này sẽ rất khó được tự nguyện thực hiện hoặc được thực hiện nhưng không phải bang nghia vu thién chi, can trọng và dat được hiệu qua tốt nhất.

Đồng thời, ngoài bên được bảo đảm là NHTM trong trường hợp này thì vận dụng nguyên tắc tự do ý chí trong pháp luật dân sự, các bên cũng có quyền tự thỏa thuận dé thong nhat chu thé khac duoc quyén nhan TSBD bao gom cả TSBD là BĐS dé tiến hành xử ly Khi đó, chủ thé tiến hành nhận và XLTSTC là BĐS có thé là một chủ thé khác chứ không nhất thiết là NHTM.

Thứ ba, thời điểm được tiễn hành xử lý tài sản thé chấp là bat động sản

tại ngân hàng thương mại

Thời điểm được tiến hành XLTSTC là BĐS tại NHTM được hiểu là mốc thời gian mà các bên bat đầu tiến hành các hành vi hướng tới xử lý tài sản Theo đó, đối với XLTSTC là BĐS tại NHTM thì thời điểm xử lý là thời điểm mà có sự vi phạm đối với nghĩa vụ được bảo đảm làm phát sinh quyền xử lý TSBĐ của bên nhận bảo đảm Ví dụ như đối với XLTSBĐ là BĐS đã được sử dụng để bảo đảm cho nghĩa vụ tại hợp đồng tín dụng thì thời điểm được tiến hành XLTSTC là BĐS tại NHTM là thời điểm bên vay vi phạm nghĩa vụ trả nợ Tuy nhiên, đây mới là thời điểm phát sinh quyền được xử lý còn trên thực tế thì thời điểm xử lý không thé sớm hơn thời điểm này nhưng rất nhiều khi lại xảy ra muộn hơn thời điểm này tùy vào ý chí của NHTM có

28

quyền Bởi lẽ, có những trường hợp nghĩa vụ trả nợ đến hạn nhưng không được thực hiện, quyền XLTSTC là BĐS đã phát sinh nhưng với chính sách hỗ trợ khách hàng và nhận thấy khả năng có thể tiếp tục trả nợ của khách hàng

hoặc thậm chí là nghĩa vụ trả nợ còn nhỏ hơn giá trị của TSTC, ngân hàng

hoàn toàn có thể gia hạn thời gian thực hiện nghĩa vụ trả nợ và chưa tiễn hành

ngay việc XLTSTC là BĐS.

Thứ tư, kết quả của hoạt động xử lý tài sản thé chấp là bất động sản tại ngân hàng thương mại chịu sự chỉ phối của nhiều yếu tổ

ĐỀ hoạt động XLTSTC là BĐS tai NHTM có thé diễn ra và có đem lại được hiểu qua mong muốn hay không thì sẽ phải phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố, bao gồm nhưng không giới hạn như: (i) TSTC phải hợp pháp và có tính thanh khoản; (ii) Bên nhận thé chấp đã đăng ky thế chấp dé phát sinh hiệu lực đối kháng với bên thứ ba; (iii) Thiện chí của bên thé chấp trong việc giao và phối hợp để XLTSTC; (iv) Dé dàng xác lập quyền sở hữu của bên nhận

chuyền giao khi XLTSTC.

1.2 Những vấn dé lý luận pháp luật về xử lý tài san thế chấp là bat

động sản tại ngân hàng thương mại

1.2.1 Khái niệm, đặc điểm của pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là bat động sản tại ngân hàng thương mại

1.2.1.1 Khái niệm pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là bất động sản

tại ngân hàng thương mại

Thực tế việc thực hiện pháp luật cho thấy, hoạt động và kết quả của

việc XLTSTC nói chung và XLTSTC là BĐS nói riêng có nguy cơ làm ảnh

hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của chủ thể khác có quyền lợi liên quan đến TSTC ví dụ như chủ thế có quyền bề mặt, quyền đối với BĐS liền kẻ, quyền hưởng dụng đối với BĐS Do đó, việc XLTSTC nói chung và

29

XLTSTC là BĐS nói riêng cần được tiến hành chỉ tiết và chặt chẽ theo quy

định của pháp luật Không chỉ ở Việt Nam, trên thế giới vấn đề này cũng hết

sức được quan tâm và được nhà làm luật dành riêng những chế định đặc thù dé mô tả về việc XLTSBD Dé dễ hình dung hơn, tôi xin lấy ví dụ về quan điểm XLTSBĐ trong pháp luật của hai quốc gia thuộc hai hệ thống pháp luật tiêu biểu trên thé giới trong đó Pháp đại diện cho hệ thống pháp luật Châu Âu

lục địa (Civil Law) và Mỹ là đại diện cho hệ thống pháp luật Thông luật

(Common Law) như sau:

Ở Pháp, chủ nợ có bảo đảm và quyền chủ nợ được ghi nhận trong một chứng thư công chứng có quyền sử dụng chứng thư đó như một ban án dé yêu cầu tiễn hành cưỡng chế việc thực hiện quyền của chủ nợ [39, tr.355-356].

Ở Mỹ, luật cho phép chủ nợ có bảo đảm, trong trường hợp nợ không được trả, thực hiện việc thu giữ TSBD và xử lý dé thu hồi nợ [16, tr.333-334]

Ở Việt Nam, pháp luật về XLTSTC là BĐS tại NHTM được hiểu là một hệ thống các quy tắc xử sự chung được Nhà nước ban hành hoặc thừa nhận và có tính quy phạm phố biến, có cơ chế dé đảm bảo thực hiện và điều chỉnh mối quan hệ phát sinh giữa các chủ thể trong hoạt động XLTSTC là

BĐS tại NHTM.

Vì vậy, từ kết quả nghiên cứu, tổng hợp các tư duy pháp lý, ta có thê hiểu rằng: Pháp luật về xử lý tài sản thé chấp là bat động sản tại ngân

hàng thương mại là tổng thể các quy định pháp luật điều chỉnh các mối quan hệ pháp luật phát sinh trong quá trình thực thi quyén của ngân hàng thương mại (bên nhận thé chấp) với các nội dung bao gồm: Điều kiện, nguyên tắc, quyên và nghĩa vu của các bên, thời gian, trình tự, thủ tục, dé định đoạt quyên sở hữu xử lý tài sản thé chấp là bất động sản nhằm thu

về sô tiên nhăm thanh toản cho bên nhận thé chấp và các chu thê khác

30

CÙng có quyên lợi trên tài sản đó theo thứ tự wu tiên do các bên thỏa thuận

hoặc pháp luật quy định.

1.2.1.2 Các đặc điểm của pháp luật về xử lý tài sản thé chấp là bất

động sản tại ngân hàng thương mại

Thứ nhất, pháp luật về xử lý tài sản thé chấp là bat động sản tại ngân hàng thương mại là một cấu phần của hệ thống pháp luật nói chung

Pháp luật về XLTSTC là BĐS tại NHTM là tổng thé các quy phạm pháp luật chịu trách nhiệm điều chỉnh một quan hệ xã hội xác định trong xã hội Tuy nhiên, ngoài quan hệ pháp luật được điều chỉnh này thì xã hội còn có rất nhiều các quan hệ xã hội khác cần có sự điều chỉnh của pháp luật để tạo

lập nên các phương thức xử sự chung, trật tự xã hội chung Do đó, pháp luật

về XLTSTC là BĐS tại NHTM chỉ là một trong các cau phan, bộ phận cùng với các ngành luật khác nhau dé cấu thành nên hệ thống pháp luật nói chung.

Cho nên, yêu cầu tất yếu đối với pháp luật về XLTSTC là BĐS tại NHTM là tính tương thích với hệ thống pháp luật và việc tác động qua lại đối với pháp

luật điều chỉnh các vẫn đề khác trong xã hội.

Thứ hai, pháp luật về xử lý tài sản thé chấp là bat động sản tại ngân

hàng thương mại được tạo nên bởi các quy định pháp luật liên ngành, liênlĩnh vực

Do bản thân hoạt động XLTSTC là BĐS tại NHTM được cầu thành nên bởi nhiều chủ thể và mối quan hệ thuộc đối tượng điều chỉnh của những chuyên ngành luật khác nhau, bao gồm nhưng không giới hạn: Luật Dân sự, Luật Tố tụng dân sự, Luật Thi hành án dân sự, Luật Các TCTD, Luật Dat đai, Luật Kinh doanh BĐS, Do đó, pháp luật về XLTSTC là BĐS tại NHTM là sự giao thoa và tác động lẫn nhau của nhiều ngành luật điều chỉnh những vấn đề có liên quan đến nhau trong hệ thống pháp luật và

31