Pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là bất động sản tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Quốc tế Việt Nam: Thực tiễn và giải pháp nâng cao hiệu quả

Một số van dé lý luận về xử lý tài sản thé chấp là bat động san

• Xử lý tài sản thé chấp là bat động sản tại ngân hàng thương mại 1. Khái niệm về xử lý tài sản thé chấp là bat động sản tại ngân

Do đó, chủ sở hữu tài sản có thé chia nhỏ quyền sở hữu của minh dé sử dụng trong trường hợp này khi quyền sở hữu được cấu thành nên từ quyền định đoạt, quyền chiếm hữu, quyền sử dụng thì chủ sở hữu tài sản đã tách quyền định đoạt trong quyền sở hữu của tài sản ra dé phái sinh tạo ra, xác lập nên quyền thế chấp đối với tài sản đó trong khi quyền chiếm hữu trên thực tế và quyền sử dụng vẫn được chủ sở hữu hay trong trường hợp này tương đồng là người thé chap giữ cho minh dé tiếp tục tiến hành khai thác, sử dụng. Minh chứng cho điều này, sử dụng linh hoạt đối với quy định về tài sản gắn liền với đất và tài sản khác theo quy định pháp luật, mới đây Chính phủ đã ban hành Nghị định số: 10/2023/NĐ-CP ngày 03/04/2023 với nội dung tại khoản 4 Điều 1 bổ sung khoản 5 Điều 32 Nghị định số: 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định chỉ tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai với nội dung ghi nhận và cấp giấy chứng nhận cho BĐS là công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú du lịch theo quy định của pháp luật về du lịch trên đất thương mại, dịch vụ nếu đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về dat đai, pháp luật về xây dựng, pháp luật về kinh doanh BĐS dé chính thức ghi nhận và hợp thức hóa hình thức BĐS là Condotel.

Những vấn dé lý luận pháp luật về xử lý tài san thế chấp là bat

• Tính hợp pháp và tính hợp lý của pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là bat động sản tại ngân hàng thương mại

ĐỀ hoạt động XLTSTC là BĐS tai NHTM có thé diễn ra và có đem lại được hiểu qua mong muốn hay không thì sẽ phải phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố, bao gồm nhưng không giới hạn như: (i) TSTC phải hợp pháp và có tính thanh khoản; (ii) Bên nhận thé chấp đã đăng ky thế chấp dé phát sinh hiệu lực đối kháng với bên thứ ba; (iii) Thiện chí của bên thé chấp trong việc giao và phối hợp để XLTSTC; (iv) Dé dàng xác lập quyền sở hữu của bên nhận. Tuy nhiên, do đặc tính đi sau quan hệ xã hội được điều chỉnh nên pháp luật về XLTSTC là BĐS tại NHTM cũng khó tránh khỏi được một số điểm bất hợp lý trong tiêu tiết hoặc lợi ích đem lại khi áp dụng chưa đạt được tính tối ưu so với nguồn lực, chi phí phải bỏ ra dé tiến hành áp dung các quy định pháp luật này vào thực tiễn.

Nguyên tắc xử lý tài sản thế chấp là bat động sản tại ngân hàng

Đối chiếu với quy định tại khoản 2 Điều 3 BLDS năm 2015, ta nhận thay nguyén tắc việc XLTSBD phải được thực hiện đúng với nội dung thỏa thuận của các bên chính là sự kế thừa và phát triển từ nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự là quyền tự do ý chí, tự do định đoạt của chủ thể. Bởi lẽ, ngoài việc XLTSBĐ dé dam bảo quyên lợi cho bên được bảo đảm thì còn có các nghĩa vụ khác mà tài sản gánh chịu có tầm quan trọng, tính cấp thiết và tác động đến các quan hệ, chủ thê đặc biệt trong xã hội được ưu tiên bảo vệ ví dụ như tiền bảo hiểm xã hội, lương của người lao.

Phương thức xử lý tài sản thế chấp là bất động sản tại ngân

Đồng thời với quy định này, nhà làm luật cũng thể hiện tính mở và tính dự trù cho tương lai vì tại thời điểm xây dựng quy định này và với nhận thức của nhà làm luật là tương đối hoàn thiện và tương đồng với số đông ý chí của chủ thể trong xã hội nhưng vẫn có thê có những phương thức mà một bộ phận trong xã hội có thé đã nghĩ ra mà nhà làm luật chưa biết hoặc có những phương thức tại thời điểm xây dựng quy định này chưa tồn tại trong xã hội nhưng sau khi quy định này được ban hành. Ví dụ điển hình cho trường hợp này có thể ké đến như việc bên vay sử dụng vốn trái mục đích thỏa thuận tại hợp đồng tín dụng dẫn đến nguy cơ mất khả năng trả nợ hoặc bên bảo đảm tiến hành định đoạt để tâu tán, làm mắt đi toàn bộ, một phần giá trị của TSBĐ hoặc các trường hợp khác mà các bên có thể đã lường trước và thỏa thuận với nhau là điều kiện để việc XLTSBD được diễn ra mà không phụ thuộc vào thời điểm nghĩa vụ được bảo đảm đã đến hạn hay chưa.

Trình tự, thủ tục xử lý tài sản thế chấp là bắt động sản tại

Bởi lẽ, việc nhà làm luật còn có quy định về một trường hợp mang tính mở như này sau khi đã quy định về các trường hợp cụ thé sẽ giúp các bên có thé vận dụng linh hoạt dé thực hiện việc xử lý tài sản đã thỏa thuận được và mang tính bọc lót, quét đối với các trường hợp mà nhà làm luật chưa liệt kê hết hoặc pháp luật sau này mới tiếp tục quy định tại một văn bản khác mà không lo bị mâu thuẫn với quy định tại Điều 299 BLDS năm. Sau khi đã tiến hành thông báo, nhận bàn giao TSTC, bên nhận thế chấp hoặc bên thứ ba sẽ tiến hành XLTSTC băng các phương thức khác nhau như đã nêu trên hoặc thông qua hoạt động yêu cầu thi hành bản án, quyết định của tòa án dé phục vụ mục đích quy đôi TSTC thành lợi ích xác định có thé sử dụng dé thay thé, đối trừ đi nghĩa vụ dang được bao dam bang tài sản đó và đảm bảo quyên lợi cho bên nhận bao dam.

Thứ tự thanh toán khi xử lý tài sản thế chấp là bất động sản tại

Đồng thời, đối với TSTC là BĐS có đăng ky thì việc đăng ký xóa thé chấp sẽ giúp cung cấp thông tin dé các bên đánh giá tình trạng pháp lý của BĐS khi tiễn hành giao dịch nhằm tránh những tranh chấp xảy ra nhưng cũng tránh việc đăng ký thế chấp trước đó làm ảnh hưởng đến việc sử dụng, định đoạt của chủ thể nhận được BĐS. Trong trường hợp chủ thể bảo đảm đồng thời bị tuyên bố phá sản thì sau khi thanh toán hết cho các chủ thê cùng nhận bảo đảm theo thứ tự nêu trên mà mà vẫn chưa hết số tiền đã thu về từ việc XLTSBĐ mà số tiền còn lại sẽ tiếp tục được thanh toán theo thứ tự tại Điều 54 Luật Phá sản năm 2014 quy định về thứ tự phân chia tài sản.

Tính hợp pháp của pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là bất

Nhiều trường hợp tốc độ thay thé, sửa đối, bổ sung của các văn bản bên dưới dẫn đến sự mâu thuẫn, xung đột trong nội dung quy định về cùng một vấn đề hoặc phải sử dụng các văn bản bên dưới đã hết hiệu lực để giải thích, áp dụng đối với các văn bản pháp luật bên trên nhưng do mới ban hành nên chưa xây dựng được hệ thống văn bản hướng dẫn thi hành. Hiện nay, đã có quy định điều chỉnh về việc cấp giấy chứng nhận cho người nhận chuyên giao đối với TSBD là BĐS tại khoản 1 Điều 58 Nghị định số: 21/2021/NĐ-CP nhưng đối chiếu với các quy định về đăng ký biến động quyền sử dụng dat, quyền sở hữu tài sản gan liền với đất như Điều 9 Thông tư số: 24/2014/TT-BTNMT được sửa đổi, bỗ sung bởi khoản 1 Điều 2 Thông tư số: 09/2021/TT-BTNMT thì hồ sơ đăng ký biến động phải có văn bản định đoạt quyền sử dụng đất.

Tính hợp lý của pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là bất động

Tuy nhiên, không giống như một số quốc gia thống nhất giao việc ban hành văn bản quy phạm pháp luật cho một cơ quan duy nhất thì tại Việt Nam có rất nhiều cơ quan có thâm quyên có thể ban hành chia theo cấp và lĩnh vực nên gần như đối với mỗi loại văn bản trong phân loại hệ thống văn bản quy phạm pháp luật nêu trên đều được ban hành bởi một cơ quan, nhóm cơ quan. Mặt khác, việc thi hành pháp luật về XLTSTC là BĐS tại NHTM chưa đạt được hiệu quả như mong muốn do sự chưa tương ứng khi quy định quyền và nghĩa vụ đối ứng giữa các bên dẫn tới nhiều trường hợp có quy định quyền cho một bên nhưng không quy định nghĩa vụ đối ứng cho bên tương ứng hoặc có quy định nghĩa vụ nhưng không quy định về chế tài áp dụng nếu vi phạm dẫn đến có cơ chế thi hành cũng không thé thi hành được do còn hồng quy định về nội dung cần thi hành.

Thực tiễn xử lý tài sản thế chấp là bất động sản tại Ngân hàng thương mại cỗ phần Quốc tế Việt Nam

Theo tôi, cần mở rộng cơ chế thi hành các quy định trong lĩnh vực này rộng hơn nhất là đối với quy định về giao, thu giữ TSTC và xem xét cho thi hành luôn các văn bản thế chấp đã được công chứng và quy định rừ cỏc thỏa thuận về XLTSTC như một số quốc gia: Phỏp, Mỹ, Nhật và đối với trường hợp này tòa án hoặc trọng tài chỉ đóng vai trò xem xét,. Hoạt động sử dụng pháp luật và quy trình xử lý tài sản thế chấp là bắt động sản tại ngân hàng thương mại tại Ngân hàng thương mại cỗ phân Quốc tế Việt Nam.

Các yếu tổ ảnh hưởng đến hoạt động xử lý tài sản thé chấp là bắt động sản tại Ngân hàng thương mại cỗ phần Quốc tế Việt Nam

Việt Nam ta với việc chịu sự ảnh hưởng của nhiều hệ thống pháp luật như hệ thống pháp luật xã hội chủ nghĩa và hệ thống pháp luật Châu Âu lục địa và đặc thù nhiều cơ quan có thầm quyên ban hành văn bản quy phạm pháp luật nên các quy định pháp luật nói chung và quy định pháp luật về XLTSTC là BĐS tại VIB gặp rất nhiều vướng mắc khi rất khó tìm ra quy định pháp luật. Do đó, hoạt động XLTSTC là BĐS kéo dài sẽ dẫn đến trường hợp giá trị tài sản bị giảm sút nhất là các BĐS không phải là quyền sử dụng đất nhưng giá trị nghĩa vụ được bảo đảm lại tăng lên dẫn tới hoạt động xử lý có diễn ra thành công thì kết quả thu về vẫn không đủ đề thay thế toàn bộ nghĩa vụ với ngân hàng dẫn đến hoạt động xử lý này không hiệu quả, chưa đảm bảo tối đa quyền lợi của ngân hàng.

Sự cần thiết của việc hoàn thiện pháp luật về xử ly tài sản thé chấp là bất động sản để bảo đảm nghĩa vụ tại Ngân hàng thương mại

Do đó nếu pháp luật về XLTSTC là BĐS dé bảo dam nghĩa vụ tại NHTM không hoàn thiện và có tính ứng dung thì sẽ dẫn tới quyền lợi kinh tế của các bên liên quan có thé không được thực thi, chi phí bỏ ra dé tiến hành hoạt động này tăng cao dẫn đến hiệu quả kinh tế của hoạt động XLTSTC là BĐS để bảo đảm nghĩa vụ tại NHTM bị giảm đi. Do đó, việc hoàn thiện pháp luật về XLTSTC là BĐS tại NHTM cũng không thể chỉ hướng tới các trình tự, thủ tục, chế tài, phương thức xử lý mà điều quan trọng cốt lừi để hoạt động này đạt được hiệu quả là việc quan tâm đến quy định về hoạt động tuyên truyền, giáo dục ý thức pháp luật của toàn dân và nâng cao trình độ, kỹ năng của đội ngũ trực tiếp.

Kiến nghị hoàn thiện pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là bat động sản để đảm bảo nghĩa vụ tại ngân hàng thương mại

Đồng thời, tôi cũng kiến nghị xem xét cho áp dụng giải pháp sửa đôi BLDS năm 2015, Luật Thi hành án dân sự năm 2008 sửa đổi, bổ sung năm 2014 theo hướng cho phép thi hành đối với các văn bản thế chấp hoặc văn bản thỏa thuận XLTSTC đã được công chứng, rà soát cả về hình thức và nội dung hoặc thậm chí cho bên bảo đảm tự tiến hành thu giữ tài sản nếu các văn bản thế chấp hoặc văn. Đối với vấn đề này tụi kiến nghị làm rừ việc XLTSTC là BĐS cú mục đích hướng tới quyền sử dụng đất, giá trị của quyền sử dụng đất nên nếu quyền bề mặt, quyền hưởng dụng, quyền đối với BĐS liền kề được xác lập hoặc tổn tại theo quy định pháp luật và bên nhận thế chấp biết được về sự tồn tại của các quyền này thì việc XLTSTC là BĐS dựa trên nguyên tắc ưu tiên không làm ảnh hưởng đến các quyền này ví dụ như thỏa thuận về giá trị chuyển nhượng ước tính hoặc quyền ưu tiên mua đối với BĐS của các cá nhân có quyền bề mặt, quyền hưởng dụng, quyên đối với BĐS liền ké đối với BĐS nếu phải tiễn hành xử lý.

Một số khuyến nghị cho Ngân hàng thương mại cỗ phần Quốc tế Việt Nam trong việc xử ly tài sản thé chấp là bat động sản

Bởi lẽ, các văn bản, quy trình này thể hiện được ý chí, quan điểm giải quyết thống nhất của VIB dựa trên kết quả vận dụng các quy định pháp luật hoặc thể hiện quan điểm đề nhân sự đồng nhất cách giải thích, áp dụng có lợi cho VIB đối với những trường hợp pháp luật quy định chưa rừ ràng cú thờ hiểu theo nhiều cỏch khỏc nhau hoặc trường hợp chưa cú quy định về vấn đề đó, cho phép các bên thỏa thuận. Do đó, tôi kiến nghị VIB cần ưu tiên tuyển và sử dụng nhân sự có trình độ, chuyên môn về cả tài chính ngân hàng và luật hoặc tiễn hành các hoạt động đảo tạo nội bộ thường xuyên về cả hai lĩnh vực chuyên môn này đề đội ngũ cán bộ tín dụng làm tốt khâu đầu vào và nhân sự XLTSTC là BĐS làm tốt hoạt động xử lý nợ bao gồm cả XLTSTC.