Tài sản thế chấp và xử lý tài sản thế chấp theo quy định của pháp luật dân sự việt nam hiện hành

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI Tài sản chấp xử lý tài sản chấp theo quy định pháp luật dân Việt Nam hành Vũ Thị Hồng Yến Chuyên ngành: Luật dân Mã số: 62 38 01 03 Người hướng dẫn khoa học: TS Nguyễn Thúy Hiền TS Nguyễn Thị Quế Anh 2013 Tai ngay!!! Ban co the xoa dong chu nay!!! 174 MỞ ĐẦU ​1 Tính cấp thiết đề tài Trong điều kiện kinh tế thị trường mà giao dịch dân sự, thương mại xác lập ngày nhiều tranh chấp, kiện tụng theo ngày gia tăng Thế chấp tài sản coi công cụ pháp lý hữu hiệu để hạn chế rủi ro nảy sinh từ giao dịch vay vốn, tín dụng Khi xác lập quan hệ chấp, điều mà bên quan tâm lựa chọn tài sản để bảo đảm, liệu việc xử lý tài sản có thuận tiện? Tài sản chấp xử lý tài sản chấp yếu tố cốt lõi quan hệ chấp, xun suốt tồn q trình xác lập thực hợp đồng chấp, đảm bảo quyền lợi cho bên quan hệ Trong năm gần đây, Việt Nam thành viên thức Tổ chức Thương mại Thế giới (WTO) quan hệ chấp phát triển song hành với giao dịch dân sự, thương mại, đặc biệt quan hệ cấp tín dụng Vậy hành lang pháp lý cho quan hệ chấp thực an tồn, quyền lợi ích hợp pháp bên có quyền quan hệ bảo đảm hay chưa? Cho đến thời điểm này, văn pháp luật ban hành BLDS năm 2005, Luật Đất Đai năm 2003, Luật Nhà năm 2005, Luật kinh doanh Bất động sản năm 2005…; đặc biệt đời Nghị định 163/2006/NĐ-CP giao dịch bảo đảm đánh dấu mốc quan trọng lĩnh vực giao dịch bảo đảm nói chung quan hệ chấp nói riêng Các dự thảo Luật Đăng ký giao dịch bảo đảm, Luật đăng ký Bất động sản q trình hồn thiện Tuy nhiên, quy định pháp luật bộc lộ bất cập: có nhiều văn pháp luật liên quan đến tài sản chấp xử lý tài sản chấp tình trạng vừa chồng chéo vừa thiếu hụt Những quy định thực gây khó khăn cho chủ thể xác lập, thực giao dịch chấp gây lúng túng cho quan chức áp dụng pháp luật để giải tranh chấp xảy Thực tiễn xác lập thực quan hệ chấp thời gian qua bộc lộ nhiều kiếm khuyết như: việc xác định chủ sở hữu tài sản chấp thường khó khăn; bên chấp dùng tài sản chấp nhiều nơi có yếu tố lừa đảo, vấn đề xử lý tài sản chấp thường chậm, không kịp thời nhiều bên nhận chấp không thu giữ tài sản chấp để xử lý nợ Số lượng vụ tranh chấp có liên quan đến chấp Tòa án ngày nhiều tiến độ giải lại chậm phải xét xử theo nhiều cấp khác Từ thực trạng nêu trên, nghiên cứu cách có hệ thống, khoa học quy định pháp luật tài sản chấp xử lý tài sản chấp để hiểu thực đúng, phát điểm bất cập nhằm hồn thiện chúng cơng việc thực cần thiết cấp bách Lựa chọn vấn đề: "Tài sản chấp xử lý tài sản chấp theo quy định pháp luật dân Việt Nam hành" làm đề tài nghiên cứu luận án tiến sĩ, chúng tơi mong muốn góp phần hồn thiện quy định pháp luật hành vấn đề tài sản chấp xử lý tài sản chấp, để khẳng định vị trí xứng đáng biện pháp chấp điều kiện kinh tế thị trường Tình hình nghiên cứu đề tài (Xem phụ lục 1) Phạm vi nghiên cứu đề tài Thứ nhất, dựa vấn đề lý luận biện pháp chấp, luận án tập trung vào nghiên cứu khía cạnh pháp lý thực tiễn tài sản chấp xử lý tài sản chấp Trong điều kiện kinh tế thị trường Việt nam ngày hội nhập sâu rộng vào kinh tế quốc tế nhu cầu xác lập giao dịch vay tiền (hay giao dịch cấp tín dụng) ngày trở thành cấp bách Đây loại giao dịch tiềm ẩn nhiều rủi ro nên cần có cẩn trọng bên cho vay khả trả nợ bên vay Có yếu tố để bên cho vay sàng lọc chủ thể vay, uy tín, khả tài tài sản bảo đảm Tài sản bảo đảm (trong có tài sản chấp) chỗ dựa tin cậy để bên cho vay định cấp tín dụng việc kiểm tra tính xác thực hai yếu tố uy tín khả tài khách hàng công việc không dễ dàng Tài sản chấp, giá trị nó, nguồn dự phòng chắn cho cam kết tốn nợ Khơng thế, tài sản chấp cịn có ý nghĩa việc ngăn ngừa tâm lý ỷ lại bên vay sau nhận tiền vay sử dụng tiền vay khơng hiệu tài sản chấp bị xử lý để khấu trừ cho khoản nợ phải tốn Trong trường hợp bên vay khơng có khả trả nợ bị phá sản, giải thể tài sản chấp coi sở để bên cho vay thu giữ nợ Do vậy, để hạn chế rủi ro, đồng thời thúc đẩy vận hành kinh tế, trước giao kết hợp đồng chấp, bên nhận chấp phải chủ động tìm hiểu thơng tin tình trạng pháp lý tài sản Đó nội dung mà luận án tập trung vào nghiên cứu, tìm hiểu, cụ thể loại tài sản phép dùng làm tài sản chấp, điều kiện tài sản chấp, việc xác lập, công bố chấm dứt quyền bên nhận chấp tài sản chấp Xử lý tài sản chấp xem khâu cuối có vai trị quan trọng để bảo đảm quyền bên cho vay thực thi thực tế đảm bảo lẽ công chủ thể giao dịch Tài sản chấp xử lý tài sản chấp hai vấn đề pháp lý có mối quan hệ qua lại, tương hỗ với nhau, cụ thể: tài sản chấp hợp pháp xử lý chúng để bảo đảm lợi ích cho bên nhận chấp, theo lơgic "đầu có xi đuôi lọt" Tuy nhiên, hiệu xử lý tài sản chấp phụ thuộc vào quy định pháp luật trình tự, thủ tục xử lý loại tài sản dàng thuận tiện hay không? Thực tế cho thấy, tiêu chí để bên nhận chấp lựa chọn tài sản để làm tài sản chấp tài sản phải xử lý Như vậy, xử lý tài sản chấp có vai trị tác động ngược trở lại tài sản chấp chỗ định hướng chủ thể giao kết hợp đồng chấp lựa chọn tài sản xử lý dễ dàng hiệu để làm tài sản chấp Điều cịn góp phần giảm thiểu tình trạng tài sản chấp không xử lý trở thành lượng vốn "chết" hệ thống ngân hàng Như vậy, nghiên cứu tài sản chấp xử lý tài sản chấp nhằm tạo điều kiện cho chủ thể sử dụng tài sản để bảo đảm vay vốn cách hiệu quả, chi phí cịn tạo khung pháp lý ổn định, chắn, đáng tin cậy để bảo vệ quyền lợi chủ nợ việc tiến hành xử lý tài sản chấp Thứ hai, số tài sản chấp có tính đặc thù quyền sử dụng đất, tài sản hình thành tương lai, quyền địi nợ, hàng hóa ln chuyển q trình sản xuất kinh doanh…với điều kiện pháp lý phương thức xử lý chúng tập trung phân tích điểm nhấn cần thiết luận án Việc đăng ký chấp nằm nội dung nghiên cứu luận án với ý nghĩa: đăng ký chấp thủ tục coi cơng cụ hữu hiệu để minh bạch, cơng khai hóa tình trạng pháp lý tài sản chấp, để xử lý tài sản chấp cách an toàn hiệu Những nội dung trình tự, thủ tục đăng ký chấp, luận án không đề cập tới mà vào phân tích trường hợp chủ thể phải đăng ký ý nghĩa pháp lý việc đăng ký Tài sản chấp xử lý tài sản chấp quan hệ tín dụng ngân hàng phân tích góc độ so sánh với quan hệ dân thông thường Thứ ba, luận án đề cập đến thực tiễn áp dụng quy định tài sản chấp xử lý tài sản chấp để đưa đánh giá, nhận định hệ thống pháp luật hành thực phù hợp đáp ứng đòi hỏi thực tiễn hay chưa? Một số vụ việc thực tế liên quan đến việc xác định tài sản chấp xử lý tài sản chấp phân tích, bình luận luận án sở quy định BLDS năm 2005, Nghị định 163/2006/NĐ-CP giao dịch bảo đảm, pháp luật bán đấu giá tài sản Những quy định luật tố tụng dân sự, thi hành án dân có liên quan đến vấn đề xử lý tài sản chấp nội dung nghiên cứu luận án để từ đưa giải pháp tổng thể xử lý tài sản chấp Thứ tư, luận án tìm hiểu quy định pháp luật số nước giới tài sản chấp xử lý tài sản chấp để tham khảo kinh nghiệm, đưa hướng giải phù hợp với điều kiện kinh tế, trị, xã hội Việt Nam Thứ năm, luận án đề xuất giải pháp để hoàn thiện hệ thống pháp luật nâng cao hiệu áp dụng quy định pháp luật tài sản chấp xử lý tài sản chấp Phương pháp luận phương pháp nghiên cứu đề tài Trên sở phương pháp luận vật biện chứng vật lịch sử, luận án kết hợp chúng với số phương pháp nghiên cứu chuyên sâu như: Phương pháp phân tích kết hợp với bình luận sử dụng để làm rõ quy định pháp luật hành tài sản chấp xử lý tài sản chấp; Phương pháp tổng hợp nhằm khái quát hóa thực trạng áp dụng pháp luật tài sản chấp xử lý tài sản chấp để đề xuất kiến nghị hoàn thiện pháp luật; Phương pháp so sánh áp dụng để tìm nét khác biệt tương đồng quy định pháp luật Việt Nam với nước khác, nội dung pháp luật thực định qua thời kỳ khác nhau; Phương pháp tổng kết thực tiễn…nhằm vận dụng nhuần nhuyễn kiến thức lý luận thực tiễn để làm sáng tỏ vấn đề nghiên cứu tài sản chấp xử lý tài sản chấp Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu đề tài Mục đích nghiên cứu luận án làm sáng tỏ mặt lý luận, sở pháp lý thực trạng quy định pháp luật tài sản chấp xử lý tài sản chấp sở đề xuất giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật Là cơng trình khoa học nghiên cứu chun sâu, tồn diện có hệ thống quy định pháp luật thực tiễn áp dụng pháp luật tài sản chấp xử lý tài sản chấp bối cảnh thực Việt Nam, luận án có nhiệm vụ nghiên cứu sau: Thứ nhất, làm rõ chất pháp lý biện pháp chấp tài sản; xây dựng khái niệm khoa học tài sản chấp xử lý tài sản chấp; phát đặc điểm pháp lý riêng biệt tài sản chấp xử lý tài sản chấp Thứ hai, xác định phạm vi loại tài sản đối tượng biện pháp chấp; phân tích điều kiện pháp lý tài sản chấp chi phối ảnh hưởng đến q trình hình thành, thực hợp đồng chấp Thứ ba, xác định phương thức để xử lý tài sản chấp đánh giá ưu điểm hạn chế phương thức để tìm giải pháp hữu hiệu Thứ tư, so sánh đối chiếu quy định tài sản chấp xử lý tài sản chấp theo quy định BLDS năm 2005 với BLDS năm 1995, với quy định số nước giới để làm bật tính độc lập pháp luật Việt Nam, qua phát "tính thống nhất’ "tính hiệu quả" pháp luật Việt Nam hành xác định mục tiêu cần đạt tới Thứ năm, nêu kiến nghị giải pháp đồng để hoàn thiện quy định pháp luật dân hành tài sản chấp xử lý tài sản chấp Những đóng góp đề tài Kết việc nghiên cứu đề tài: "Tài sản chấp xử lý tài sản chấp theo quy định pháp luật dân Việt Nam hành" đem lại điểm sau đây: Thứ nhất, luận án tập trung phân tích xác định tài sản dùng để chấp phương thức xử lý hiệu tài sản chấp; để có sở nhận diện tài sản chấp phương thức xử lý tài sản chấp, luận án xây dựng khái niệm, đặc trưng pháp lý tài sản chấp xử lý tài sản chấp; Thứ hai, luận án đ​ưa cách nhìn tồn diện, đầy đủ lý luận thực tiễn tài sản chấp, xử lý tài sản chấp Việt Nam; sở phân tích, tham chiếu với pháp luật số nư​ớc giới, luận án đúc rút kinh nghiệm cần thiết xác định tài sản chấp xử lý tài sản chấp cách hiệu quả; Thứ ba, luận án nêu bật tầm quan trọng việc xây dựng chế phối hợp quan công chứng, đăng ký chấp quan chức khác việc đảm bảo tính an toàn giao dịch chấp Luận án bất cập quy định pháp luật việc quy định tài sản chấp xử lý tài sản chấp chúng nguyên nhân dẫn tới tình trạng yếu trình giao kết, thực hợp đồng chấp xử lý tài sản chấp; Thứ tư, luận án phác họa tranh toàn cảnh đa dạng, mơ tả kèm theo phân tích, bình luận đánh giá số tranh chấp liên quan đến xác định tài sản chấp xử lý chúng phổ biến Việt Nam thời gian qua; Thứ năm, luận án mạnh dạn đưa đề xuất ban đầu nhằm hoàn thiện quy định pháp luật hành tài sản chấp xử lý tài sản chấp sở tiếp thu có chọn lọc kinh nghiệm điều chỉnh pháp luật nước phù hợp với điều kiện, hoàn cảnh kinh tế đất nước điều kiện hội nhập thương mại quốc tế Ý nghĩa lý luận thực tiễn đề tài Kết đạt luận án góp phần làm sáng tỏ phương diện lý luận khoa học pháp lý vấn đề tài sản chấp xử lý tài sản chấp Cụ thể: Xây dựng khái niệm đưa tiêu chí để xác định tài sản chấp xử lý tài sản chấp, phân tích thực trạng điều chỉnh pháp luật tài sản chấp xử lý tài sản chấp, bất cập pháp luật đưa phương hướng hoàn thiện pháp luật tài sản chấp xử lý tài sản chấp…Ngoài ra, giải pháp hoàn thiện pháp luật sở quan trọng để quan chức phạm vi, thẩm quyền sửa đổi, bổ sung, hồn thiện pháp luật lĩnh vực tương ứng Bên cạnh đó, luận án​ tài liệu tham khảo hữu ích không với đội ngũ giảng viên, sinh viên mà cịn có giá trị cán làm cơng tác hoạch định sách xây dựng pháp luật giao dịch bảo đảm Việt Nam Kết cấu luận án Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo phụ lục, nội dung luận án gồm chương: Chương 1: Những vấn đề lý luận tài sản chấp xử lý tài sản chấp Chương 2: Thực trạng pháp luật hành tài sản chấp xử lý tài sản chấp từ thực tiễn áp dụng Chương 3: Hoàn thiện pháp luật tài sản chấp xử lý tài sản chấp ​Chương NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ TÀI SẢN THẾ CHẤP VÀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP 1.1 KHÁI NIỆM VÀ BẢN CHẤT CỦA THẾ CHẤP 1.1.1 Các quan niệm chấp "Thế chấp" từ có nguồn gốc Hán Việt: "Thế bỏ đi, thay cho" [2, tr 154], "Chấp cầm, giữ, bắt" [2, tr 394] Từ điển tiếng Việt giải thích: "Thế chấp dg [tài sản] dùng làm vật bảo đảm, thay cho số tiền vay khơng có khả trả kỳ hạn" [97] Xuất phát từ ngữ nghĩa từ chấp trên, hiểu chấp cách thức mà bên có quyền bên có nghĩa vụ lựa chọn để bảo đảm cho việc thực nghĩa vụ thông qua tài sản; giá trị tài sản có khả thay cho nghĩa vụ bị vi phạm Thế chấp biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân xuất từ thời La Mã cổ đại Theo học giả La Mã, Luật Cầm cố Thế chấp luật thứ hai xuất sau Luật quyền dụng ích Hình thức cách thức bảo đảm có tên gọi Fiducia Cum Creditore (cịn gọi bán đợ) Người có nghĩa vụ chuyển giao quyền sở hữu số tài sản cho bên có quyền, người có nghĩa vụ thực xong nghĩa vụ bên có quyền hồn trả lại tài sản Đây biện pháp bảo đảm chuyển giao vật với chuyển giao quyền sở hữu vật Xét giác độ lợi ích bên có nghĩa vụ biện pháp ẩn chứa nhiều rủi ro lẽ bên có quyền trao cho quyền sở hữu vật bán tài sản cho người thứ ba Người có nghĩa vụ chí hồn thành nghĩa vụ khơng thể địi lại vật (có quyền u cầu địi bồi thường thiệt hại) người có quyền khơng tình khơng muốn trả Việc hồn trả lại tài sản bảo đảm cho bên nghĩa vụ hồn tồn phụ thuộc vào đạo đức bên có quyền Sau đó, quan chấp cơng nhận quyền địi lại tài sản bên có nghĩa vụ sau hồn thành nghĩa vụ yêu cầu đền bù nguyên giá trị tài sản Đến thời kỳ Justinian (Thời gian cuối thời Cổ đại gọi theo tên Hoàng đế Justinian I La Mã) loại giao dịch fiducia chấm dứt thay vào pignus (cầm cố) hypotheca (thế chấp) Theo Pignus, biện pháp bảo đảm khơng địi hỏi phải chuyển giao quyền sở hữu mà cần chuyển giao quyền chiếm hữu So với biện pháp fiducia trên, cách thức đơn giản hơn, sau tốn đầy đủ người có quyền cần giao trả lại tài sản cho người có nghĩa vụ mà khơng phải làm thủ tục chuyển giao lại quyền sở hữu Tuy nhiên, sau thời gian áp dụng, biện pháp nảy sinh bất tiện cho hai bên: Người có quyền có quyền chiếm hữu mà khơng có quyền sử dụng định đoạt tài sản; người có nghĩa vụ có quyền sở hữu tài sản bảo đảm sử dụng hay bán chúng tài sản nằm tay người có quyền Vì lý bất tiện mà quan chấp cho phép thực biện pháp bảo đảm hypotheca (thế chấp) mà khơng có chuyển giao quyền sở hữu quyền chiếm hữu tài sản bảo đảm từ bên có nghĩa vụ sang bên có quyền Một hợp đồng văn ghi nhận cam kết hai bên đủ: tài sản bảo đảm xác định (đặc định hóa) để dự phịng bị bán chuyển đổi thành tiền để toán cho nghĩa vụ bị vi phạm Hình thức kế thừa biện pháp bảo đảm xuất từ trước Hy Lạp hay Ai Cập Những cam kết dạng Hy Lạp Ai Cập cần phải lập thành văn có cơng chứng, đăng ký, La Mã quy định chưa đưa yêu cầu thủ tục [98, tr 144] Quá trình phát triển biện pháp chấp luật La Mã ảnh hưởng chi phối mạnh mẽ đến đời, thay đổi quy định pháp luật chấp nước theo hệ thống luật Civil Law mà điển hình nước Pháp, bang Quebec Canada, Đức, Nhật Bản Chính vậy, suốt kỷ 19 gần kỷ 20 Pháp, thuật ngữ "thế chấp" dùng để biện pháp bảo đảm khơng có yếu tố chuyển giao vật biện pháp bảo đảm bất động sản Điều 2114 BLDS Pháp quy định: "Thế chấp quyền tài sản bất động sản dùng để đảm bảo việc thực nghĩa vụ" Cùng với quan điểm đó, BLDS Nhật Bản quy định: "Người nhận chấp có quyền ưu tiên so với chủ nợ khác việc đáp ứng yêu cầu từ bất động sản mà bên nợ người thứ ba đưa biện pháp bảo đảm trái vụ khơng chuyển giao quyền chiếm hữu nó" (Điều 369) Như vậy, ảnh hưởng chủ yếu luật La Mã cổ đại nên chấp theo pháp luật nước theo hệ thống pháp luật Civil Law hiểu biện pháp bảo đảm với đặc điểm: (i) Đối tượng chấp bất động sản; (ii) Khơng có chuyển giao quyền chiếm hữu bất động sản chấp từ người có nghĩa vụ sang người có quyền Chính vậy, để đảm bảo lợi ích cho bên có quyền an tồn, hiệu giao dịch, pháp luật nước quy định chế đăng ký công khai quyền bên nhận chấp bất động sản chấp Đối với nước theo hệ thống luật Common Law Anh, Úc, Mỹ, Canada chấp biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ phát triển theo hai học thuyết bản: thuyết quyền sở hữu thuyết giữ tài sản chấp [98] Ở nước theo thuyết quyền sở hữu, chủ nợ nhận quyền sở hữu tài sản hợp đồng chấp Tuy nhiên, luật pháp tòa án nước sửa đổi quyền tài sản chủ nợ mà theo họ phép thực quyền người vay khơng hồn thành nghĩa vụ Người nhận chấp có quyền sở hữu tài sản suốt thời gian chấp có tính chất tạm thời Nếu người vay không thực nghĩa vụ người nhận chấp có quyền sở hữu tuyệt đối "Thế chấp chuyển giao quyền sở hữu tài sản theo cách thức bảo đảm với ngụ ý quyền sở hữu chuyển giao lại cho nợ thực xong nghĩa vụ tốn mình" [105] Trong thực tế, hợp đồng chấp quốc gia theo thuyết quyền sở hữu bao gồm điều khoản quyền bán cho phép chủ nợ, người vay không hồn thành nghĩa vụ, rút ngắn tiến trình tịch biên cách theo luật thông báo báo công cộng việc bán để tịch biên tới Do đó, thuyết quyền sở hữu thường tiết kiệm thời gian tiền bạc cho chủ nợ nhờ việc bỏ qua vài thủ tục tịch biên định Học thuyết quyền sở hữu tương tự quan niệm chấp theo hệ thống luật cũ Úc Ở Úc có hai hệ thống quyền sở hữu đất đai: theo hệ thống luật cũ (chủ sở hữu phải tự chứng minh quyền sở hữu thông qua lịch sử trình sử dụng đất kể từ nhà vua ban cấp) quyền sở hữu Torrens (loại quyền pháp luật thừa nhận) tương ứng chấp áp dụng theo hệ thống luật cũ chấp theo hệ thống luật Torrens [103] Thế chấp đất đai theo hệ thống cũ thực việc chuyển nhượng đất từ người chấp (người vay) sang người nhận chấp (người cho vay) cách thức bảo đảm cho khoản vay Sau trả hết tiền vay lãi suất, người nhận chấp phải hoàn trả lại đất cho người chấp Quyền nhận lại đất người chấp gọi quyền công người chấp Với hệ thống Torrens, người tham gia vào giao dịch đất đai hồn tồn bảo đảm Họ tiếp cận thơng tin đầy đủ xác bất động sản thông qua chế đăng ký Bên chấp có quyền giữ tài sản chấp để khai thác sử dụng thời hạn chấp có vi phạm nghĩa vụ bị quyền sở hữu Với bất động sản, người vay vay ngân hàng bất động sản có giá trị họ chấp tiếp để vay ngân hàng ngân hàng khác nhờ hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm [94, tr 116] Như chấp theo hệ thống Torrens thuộc thuyết giữ vật chấp mà đề cập Ở nước theo thuyết giữ tài sản chấp Úc số bang Mỹ Floria, NewYork chủ nợ không quyền sở hữu vật bảo đảm, mà thay vào quyền lợi tiến hành tịch biên thức để thực bán tài sản trường hợp người vay khơng hồn thành nghĩa vụ Trong hầu hết trường hợp thực tế, người chấp có quyền chiếm giữ tài sản chấp người nhận chấp quan tâm đến việc chiếm hữu người chấp không thực nghĩa vụ [106] Các hoạt động tịch biên hàng tháng luật pháp nước cho người vay thêm thời gian để trả nợ hạn Hầu hết bang Mỹ theo thuyết giữ tài sản chấp Người chấp có quyền sở hữu tài sản dùng để chấp và, kể trường hợp vắng mặt điều khoản văn tự chấp, quyền chiếm hữu tài sản thời hạn chấp Ở thành phố NewYork bang Floria Mỹ, lý luận chấp tài sản chi phối quyền nghĩa vụ bên dựa học thuyết tảng quyền chiếm giữ vật chấp Và xu hướng phát triển chiếm ưu nước theo hệ thống luật Common Law [106] Như vậy, hai hệ thống pháp luật chủ yếu Civil Law Common Law có quan niệm chung chấp điểm sau đây: (i) Đối tượng chấp bất động sản (đối với nước Common Law cịn ghi nhận động sản đối tượng chấp); (ii) Sự phát triển biện pháp chấp theo hướng chuyển từ hình thức chấp có chuyển quyền sở hữu tài sản chấp sang hình thức chấp khơng có chuyển giao quyền sở hữu quyền chiếm hữu tài sản chấp Văn tự chấp hay hợp đồng chấp có đăng ký phương thức bảo vệ quyền chủ nợ hiệu Trên sở chứng chứng minh quyền tài sản chấp, bên nhận chấp tiến hành trình tịch biên bất động sản chấp để xử lý nợ 1.1.2 Bản chất chấp Hiện giới luật học có nhiều cách tiếp cận khác tìm hiểu chất chấp Có chủ thể tiếp cận chấp giác độ giao dịch dân sự: "Bản chất quan hệ chấp tài sản để đảm bảo thực hợp đồng tín dụng ngân hàng quan hệ hợp đồng…" [47, tr 47] Theo chúng tôi, cách tiếp cận làm rõ mối quan hệ bên chấp với bên nhận chấp việc: bên chấp dùng tài sản để bảo đảm cho việc thực nghĩa vụ bên nhận chấp Theo đó, bên nhận chấp có quyền kiểm tra việc khai thác, sử dụng tài sản chấp bên chấp để tránh trường hợp tài sản bị tiêu hủy, giảm sút giá trị, có quyền yêu cầu giao tài sản chấp để xử lý có vi phạm Tuy nhiên, quyền bên nhận chấp tài sản chấp mang tính "gián tiếp" thông qua hành vi thực nghĩa vụ bên chấp theo hợp đồng ký kết mà khơng có quyền trực tiếp tài sản chấp Nếu bên chấp vi phạm nghĩa vụ cam kết bên nhận chấp khởi kiện Tòa án để yêu cầu bên chấp thực đúng, đầy đủ nghĩa vụ Như vậy, tính chất "bảo đảm" chấp có nguy trở thành "khơng có bảo đảm" phải phụ thuộc vào ý chí bên chấp (hoặc phải thơng qua thủ tục tố tụng Tịa án) Trường hợp tài sản chấp đối tượng nhiều quan hệ khác quan hệ cầm cố, bảo lãnh, cầm giữ, cho thuê, mua bán trả góp…thì hợp đồng chấp ký kết khơng đủ để bên nhận chấp có quyền đối kháng (quyền ưu tiên lấy trước từ số tiền xử lý tài sản chấp) trước chủ thể khác, hợp đồng chấp có hiệu lực ràng buộc bên chấp với bên nhận chấp mà Như vậy, biện pháp chấp không hoàn thành chức bảo đảm quyền cho bên nhận chấp theo cách tiếp cận Có chủ thể lại tiếp cận chấp giác độ loại vật quyền bảo đảm: "Thế chấp biện pháp bảo đảm mang tính chất đối vật, pháp luật ghi nhận bảo đảm thực bên quan hệ chấp" [58, tr 17-19] Tính chất vật quyền cho phép bên nhận chấp có quyền tác động trực tiếp đến tài sản chấp mà không phụ thuộc vào ý chí chủ thể Cụ thể, bên nhận chấp có quyền truy địi tài sản chấp từ chiếm giữ (trừ trường hợp pháp luật có quy định khác) để xử lý có quyền ưu tiên tốn trước từ số tiền thu xử lý tài sản chấp Tuy nhiên, cách tiếp cận khơng giải vấn đề có tính lơgic, là: dựa để bên nhận chấp có quyền tài sản chấp (bởi tài sản không thuộc quyền sở hữu bên nhận chấp), việc xử lý tài sản chấp có phải hồn tồn theo ý chí bên nhận chấp hay không? Đây lại nội dung quan hệ chấp mà khơng tìm thấy cách tiếp cận Trên sở phân tích ưu, khuyết cách tiếp cận trên, cho chấp cần tiếp cận giác độ biện pháp bảo đảm có nội hàm bao quát hai cách tiếp cận nêu trên, biện pháp chấp vừa có yếu tố vật quyền yếu tố trái quyền Chúng đồng ý với quan điểm tác giả "Mortgages in transition economies, The legal framework for mortgages and mortgage securities" (EBRD) cho biện pháp chấp tạo ba bước [101]: "Bằng chứng để chứng minh bên chấp có quyền sở hữu (hoặc sở hữu) tài sản chấp; Cam kết bên chấp bên nhận chấp việc chấp; Việc công bố quyền bên nhận chấp thông qua việc đăng ký" Như vậy, sở hợp đồng chấp xác lập (là quan hệ có tính trái quyền), bên nhận chấp tiến hành hồn thiện quyền tài sản chấp để có quyền truy địi quyền ưu tiên tốn (là quan hệ có tính vật quyền) Như vậy, chấp biện pháp chứa đựng yếu tố trái quyền yếu tố vật quyền, chúng tương hỗ cho để thực tốt chức bảo đảm mà khơng có đối lập với Tính chất trái quyền biện pháp chấp thể thông qua hợp đồng chấp xác lập phải hợp đồng hợp pháp Nguyên tắc tự thỏa thuận, tự định đoạt quan hệ chấp cần tuyệt đối tuân thủ bên lựa chọn tài sản chấp, xác định quyền nghĩa vụ, thống biện pháp xử lý tài sản chấp Hợp đồng chấp cịn có mối quan hệ phụ thuộc hiệu lực hợp đồng làm phát sinh nghĩa vụ cần bảo đảm thực Tính chất vật quyền biện pháp chấp thể thông qua quyền trực tiếp bên nhận chấp tài sản chấp Vật quyền định nghĩa quyền "trực tiếp kiểm soát /hoặc định đoạt vật" người sử dụng hưởng lợi riêng [1] Theo pháp luật dân Nhật Bản Pháp vật quyền bảo đảm phân thành hai loại: vật quyền bảo đảm pháp định vật quyền bảo đảm ước định [51] Vật quyền bảo đảm pháp định hiểu vật quyền bảo đảm đương nhiên phát sinh dựa quy định pháp luật quyền ưu tiên lấy trước quan thuế khoản tiền thuế thiếu doanh nghiệp, người lao động tiền lương thiếu từ người sử dụng lao động Vật quyền bảo đảm ước định hiểu vật quyền bảo đảm phát sinh dựa sở hợp đồng hợp đồng cầm cố chấp tài sản Mối quan hệ hiệu lực hai loại vật quyền thể sau: vật quyền bảo đảm pháp định có hiệu lực khơng phụ thuộc vào việc đăng ký vật quyền bảo đảm ước định phải đăng ký có hiệu lực (theo pháp luật Đức Nga); quyền ưu tiên bên có quyền vật quyền bảo đảm pháp định ln có thứ tự ưu tiên cao so với bên có quyền vật quyền bảo đảm ước định Tuy nhiên, xu phát triển kinh tế theo hướng minh bạch hóa tình trạng pháp lý tài sản, đăng ký công khai phải coi để xác định quyền ưu tiên chủ thể có lợi ích liên quan đến tài sản chấp Tính chất vật quyền biện pháp chấp đề cập luận án thuộc loại vật quyền ước định Theo cách phân loại truyền thống pháp luật nước theo hệ thống luật Civil Law (như Pháp, Nhật Bản) biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân phân thành hai loại: biện pháp bảo đảm đối vật biện pháp bảo đảm đối nhân Các biện pháp bảo đảm đối vật gồm có cầm cố chấp ; bảo lãnh thuộc bảo đảm đối nhân Biện pháp bảo đảm đối vật có đặc điểm sau đây: Vật quyền bảo đảm phải pháp luật quy định Đây tư tưởng bao trùm luật tài sản nước thuộc hệ pháp luật La Mã - Đức Theo BLDS Nhật Bản: "Khơng có vật quyền tạo lập khác vật quyền quy định Bộ luật luật khác" (Điều 175) Các loại vật quyền nội dung vật quyền phải quy định luật Nếu bên ký kết hợp đồng chấp nhằm hình thành vật quyền bảo đảm lại chưa luật ghi nhận loại vật quyền vật quyền khơng hình thành; bên hợp đồng chấp tồn quan hệ mang tính trái quyền [43] Vật quyền bảo đảm phải công khai để người thứ ba nhận biết tồn dịch chuyển vật quyền: chủ thể có quyền vật Trên vật tồn đồng thời nhiều quyền lợi nhiều chủ thể, chủ thể có thực quyền chi phối vật có quyền ưu tiên cao phải có chế công khai để người nhận biết Hiệu lực công tín (niềm tin có phải pháp luật bảo hộ) đặc điểm riêng có vật quyền chấp Điều giải thích sau: "người tin thể bề biểu trưng làm cho họ suy đốn có tồn vật quyền, cho dù thể bề ngồi biểu trưng khơng có quyền thực kèm theo phải bảo vệ tin cậy ấy" [43] Nếu người vào giấy tờ đăng ký sở hữu tài sản để tin người ghi tên chủ sở hữu đích thực tài sản mà chấp nhận làm tài sản chấp pháp luật phải bảo vệ niềm tin sau có kết luận việc ghi tên sai Điều có ý nghĩa an tồn nhanh chóng giao dịch dẫn đến khả làm quyền sở hữu chủ sở hữu đích thực tài sản Một vấn đề cần phải xem xét đến: có trường hợp có mâu thuẫn thật an toàn giao dịch [55] Theo quan điểm truyền thống, người không vượt phạm vi quyền mà nhà nước giao cho, quy định pháp luật theo triết lý tôn trọng thật, bảo vệ lợi ích chủ sở hữu đích thực tài sản Tuy nhiên, theo quan điểm đại kinh tế thị trường thừa nhận pháp bảo đảm tiền vay tài sản tổ chức tín dụng, chương VII, Thạc sĩ Nguyễn Thị Vân Hoài Trần Thu Hường có viết xử lý tài sản bảo đảm tiền vay: "là giai đoạn bảo đảm tiền vay tài sản, giai đoạn thực biện pháp tài sản bảo đảm nhằm thu hồi khoản nợ mà tổ chức tín dụng cho vay có vi phạm nghĩa vụ khách hàng vay, bên bảo lãnh theo cam kết hợp đồng tín dụng, hợp đồng đảm bảo tiền vay" (tr.273) Tuy nhiên, khái niệm xử lý tài sản bảo đảm nói chung mà khơng phải khái niệm xử lý tài sản chấp Trong tác phẩm "Mortgages in transition economies", EBRD có đề cập đến vấn đề thực thi quyền chấp Theo đó, để thực thi quyền chấp cần có bước bản: (i) Bên nhận chấp phải thiết lập quyền phép thực thi; (ii) Thực biện pháp thực thi tài sản chấp; (iii) Thanh toán, phân bổ số tiền thu từ việc thực quyền thực thi tài sản chấp Tuy nhiên, cơng trình chưa xây dựng khái niệm xử lý tài sản chấp ►Về nguyên tắc xử lý tài sản chấp: Trong cơng trình nghiên cứu nước chưa có cơng trình tìm hiểu nguyên tắc xử lý tài sản chấp Trong tác phẩm "Mortgages in transition economies", EBRD xây dựng nguyên tắc cốt lõi chấp tài sản nói chung, có nguyên tắc liên quan đến việc thực thi chấp sau: (i) Bên nhận chấp nên trao quyền tiến hành thực thi tài sản chấp khoản nợ có bảo đảm đến hạn khơng trả số tiền bán tài sản chấp thu dùng để thoả mãn quyền bên nhận chấp trước chủ nợ khác; (ii) Thủ tục thực thi phải đảm bảo để tài sản chấp bán sát với giá thị trường; (iii) Việc chấp nên tiếp tục thực thi bên chấp bị vỡ nợ hay phá sản; (iv) Những chi phí liên quan đến việc thu giữ, trì thực việc bán tài sản chấp phải thấp Tuy nhiên việc tìm hiểu nguyên tắc mối tương quan với điều kiện kinh tế, trị xã hội Việt Nam nội dung cần phải tiếp tục nghiên cứu ►Về vai trò Tòa án việc xử lý tài sản chấp: Trong luận án tiến sĩ, tác giả Nguyễn Thị Nga có nhận định: cần bỏ quy định xử lý quyền sử dụng đất chấp thơng qua đường Tịa án phải trải qua thủ tục tư pháp phức tạp thời gian Liên quan đến vấn đề này, tác giả Nguyễn Văn Hoạt luận án có nêu: trường hợp có tranh chấp việc giao tài sản, định giá tài sản xử lý tài sản chấp việc xử lý tài sản chấp cần giải theo đường Tòa án, khơng phải thực thủ tục hành trao quyền cho tổ chức tín dụng tự định thực Tác giả đề xuất cần xây dựng quy trình thủ tục tố tụng rút gọn xử lý tài sản chấp thơng qua đường tịa án Các thủ tục tố tụng rút gọn xử lý tài sản chấp mà luận án đề xuất bước khởi đầu để đưa hướng nghiên cứu toàn diện sâu sắc Trong "Mortgages in transition economies", 2008, EBRD cho khơng nên có yêu cầu bắt buộc việc thực thi chấp phải thơng qua Tịa án Nếu bên chấp bên nhận chấp có đồng thuận việc thực thi chấp hồn tồn bên định Chỉ bên khơng có trí hai bên có hành vi gây thiệt hại cho phía bên Tịa án giữ vai trò trọng tài để đảm bảo cơng q trình thực thi chấp Cụ thể, tác giả trường hợp bên chấp có quyền khởi kiện đến Tịa án có chứng chứng minh bên nhận chấp khơng có quyền thực thi việc chấp thực thi theo cách thức không theo luật định Ngược lại, bên nhận chấp có quyền khởi kiện Tòa bên chấp có hành vi bất hợp pháp để ngăn chặn hay cản trở trình bên nhận chấp bán tài sản chấp Nếu bên nhận chấp có sở để lo sợ bên chấp cố gắng trốn tránh việc thực thi tẩu tán hay tiêu hủy tài sản chấp có quyền u cầu Tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời để ngăn chặn hành vi Như vậy, cơng trình nêu chưa có thống quan điểm việc xử lý tài sản chấp có bắt buộc phải thơng qua Tịa án hay không Giả sử không bắt buộc phải thông qua Tịa án quyền bên nhận chấp trình xử lý việc bảo vệ lợi ích bên chấp hay bảo vệ quyền lợi chủ thể có liên quan Đó vấn đề mà cơng trình khoa học nêu đề cập mà chưa đầu tư vào nghiên cứu khía cạnh pháp lý cách tồn diện ►Về phương thức xử lý tài sản chấp: Theo tác giả Nguyễn Thị Nga, nên thống cách xử lý quyền sử dụng đất bán đấu giá trường hợp bên thỏa thuận hợp đồng Hình thức bán đấu giá quyền sử dụng đất vừa đảm bảo tính cơng khai, minh bạch, vừa đảm bảo quyền lợi cho bên chấp bên nhận chấp Trong đó, tác giả Trần Thu Hường Nguyễn Thị Vân Hoài sách chuyên khảo lại bất cập hình thức bán đấu giá quyền sử dụng đất chấp sau nhận hồ sơ bán đấu giá tổ chức bán đấu giá biết bên chấp không tự nguyện chuyển giao tài sản để họ bán Khi đó, tổ chức bán đấu giá đành chuyển lại hồ sơ cho tổ chức tín dụng họ khơng có lực lượng để cưỡng chế thi hành việc chuyển giao tài sản cho người mua Trong tác phẩm "Mortgages in transition economies", 2008, tác giả có lập luận rằng: Theo truyền thống tài sản chấp bán đấu giá kiểm sốt Tịa án Tuy nhiên, vấn đề quan trọng đảm bảo giá bán tài sản tối đa Tịa án có vai trị để đảm bảo việc bán đấu giá diễn bình đẳng, quyền bên tơn trọng đảm bảo giá bán tối đa lại khơng thuộc cơng việc hay thẩm quyền Tịa án Từ đó, tác giả kết luận bên nhận chấp nên trao cho quyền để bán tài sản với nghĩa vụ phải thực việc bán tài sản với cẩn trọng để đạt mức giá tối đa sát với giá thị trường tài sản Bên nhận chấp có quyền định chuyên gia ủy quyền cho tổ chức bán đấu giá tư để bán tài sản chấp Theo tác giả bán tài sản cách tốt để thực thi chấp số trường hợp Nắm quyền quản lý khai thác giá trị tài sản chấp cho phép bên nhận chấp lấy số tiền thu từ tài sản chấp, đặc biệt tài sản chấp bất động sản thương mại lựa chọn có hiệu Trong sách trên, tác giả có nêu việc bên nhận chấp mua lại tài sản chấp phương thức xử lý mà bị cấm hầu (Hungari, Nga ) Bên cạnh đó, tác giả bình luận lý cấm cách xử lý tài sản chấp thật không thỏa đáng có chứng chắn chắn giá bán thiết lập công hợp lý mục đích đảm bảo an tồn cho bên nhận chấp đạt Trong sách "A guide to bussiness law", Jonh Carvan & Jonh Gooley rằng: người nhận chấp mua tài sản chấp cho thân Người nhận chấp bán tài sản cho tập đồn mà cổ đơng trường hợp phải hành động cẩn trọng Chẳng hạn bên nhận chấp sử dụng chuyên gia tư vấn viên độc lập để tiến hành việc bán tài sản, trình bán tài sản tuân thủ đầy đủ thủ tục cần thiết theo luật định mức giá trả thích hợp Như vậy, cơng trình đề cập tới việc bán tài sản theo hình thức đấu giá hay bán tự thị trường, có cần đến vai trị giám sát Tịa án q trình bán tài sản không Tuy nhiên, chấp nhận cho phép trao quyền bán tài sản cho bên nhận chấp cách thức coi phù hợp cơng trình chưa có lý giải cụ thể Mặt khác, để chấp nhận cho phép bên nhận chấp quyền mua tài sản chấp chưa giải thích thỏa đáng ►Về thu hồi tài sản chấp: Thực tế để thu hồi tài sản chấp để xử lý vấn đề hóc búa bên nhận chấp kết hợp chống đối bên chấp với rào cản quy định pháp luật Pháp luật thực định đặt vị bên nhận chấp ngang hàng với bên chấp, bên nhận chấp muốn tác động đến tài sản chấp (như để thu hồi) phải thơng qua bên chấp Điều hoàn toàn trái ngược với lý thuyết vật quyền bảo đảm Các cơng trình nghiên cứu chưa giải pháp để tháo gỡ cho khó khăn q trình thực thi xử lý tài sản chấp ►Về xử lý tài sản chấp bên chấp bị vỡ nợ, phá sản: Trong tác phẩm "Mortgages in transition economies", EBDR cho cần phải xây dựng nguyên tắc để tránh cho việc biện pháp chấp bị giá trị bên nhận chấp cần đến trường hợp bên chấp bị vỡ nợ hay bị tuyên bố phá sản Nếu việc toán nợ làm ngừng lại việc xử lý tài sản chấp bên nhận chấp cần phải bồi thường cho hậu xảy tài sản chấp bị giá trị hay bị huỷ hoại Tuy nhiên, để tìm nguyên tắc phù hợp cho việc xử lý tài sản chấp Việt Bam cần phải tiếp tục nghiên cứu để đưa kết luận có giá trị ►Về việc chuyển giao quyền sở hữu tài sản chấp cho người mua: Trong tác phẩm "Mortgages in transition economies", 2008, EBDR có kiến nghị cần quy định rõ thủ tục cần thiết bước cần tiến hành để người mua trở thành chủ sở hữu tài sản chấp, quy định quyền bên nhận chấp người khác bán tài sản chấp ký tên vào văn cần thiết để đảm bảo quyền sở hữu cho người mua Đặc biệt, tác giả cho rằng, quyền phản đối bên chấp việc bán tài sản chấp nên bị hủy bỏ thời điểm việc mua bán hoàn tất, trừ trường hợp có chứng để chứng minh có gian lận thơng đồng bên nhận chấp với người mua Những kiến nghị có tính định hướng mà chưa có phân tích cụ thể để bảo đảm lợi ích cho bên mua trường hợp bên chấp vắng mặt, hay thiếu đồng thuận bên chấp tài sản ►Về xác định thứ tự ưu tiên toán tiền xử lý tài sản chấp: Trong viết "Vật quyền bảo đảm-những vấn đề pháp lý đặt q trình hồn thiện pháp luật dân nước ta", tác giả Hồ Quang Huy cho Bộ luật Dân năm 2005 giải vấn đề thứ tự ưu tiên toán giao dịch bảo đảm, chưa giải vấn đề xác định thứ tự ưu tiên toán bên nhận bảo đảm với chủ thể khác có quyền lợi ích liên quan đến tài sản bảo đảm quyền lợi người lao động, nhà nước việc thu thuế, bên cho vay tiền để mua tài sản bảo đảm Tác giả kiến nghị nên mở rộng nội hàm khái niệm quyền ưu tiên toán giao dịch bảo đảm thành quyền ưu tiên nói chung từ số tiền thu xử lý tài sản bảo đảm Tuy nhiên, lý luận thực tiễn cho kiến nghị nêu cần phải cụ thể hóa Những nội dung cần giải luận án 3.1 Khái niệm chấp Các công nghiên cứu chấp theo đuổi trường phái chấp học thuyết sở hữu học thuyết giữ tài sản chấp Bên cạnh cịn quan điểm khác chất chấp: (i) Có quan điểm cho chấp hợp đồng chấp bị chi phối quy định chế định hợp đồng; (ii) Quan điểm khác cho chấp biện pháp bảo đảm vật quyền phát sinh thỏa thuận bên chấp bên nhận chấp bị chi phối đặc điểm vật quyền; (iii) Quan điểm thứ ba cho chấp biện pháp bảo đảm tạo lập yếu tố: quyền sở hữu tài sản bên chấp, cam kết bên chấp bên nhận chấp, việc công bố quyền chấp tài sản chấp Dựa kết nghiên cứu trên, người viết phải xác định học thuyết mà theo quan điểm mà chấp nhận luận khoa học bảo vệ cho lựa chọn Trên sở đó, luận án đề xuất cách tiếp cận chất chấp sở học thuyết pháp lý lựa chọn 3.2 Khái niệm tài sản chấp Các cơng trình nghiên cứu hành cho tài sản chấp đối tượng hợp đồng chấp, đến chi tiết tài sản lại tồn quan điểm khác nhau: (i) Có quan điểm cho quyền sở hữu tài sản chấp đối tượng chấp; (ii) Có quan điểm cho giá trị tài sản chấp đối tượng hợp đồng chấp; (iii) Có quan điểm cho tài sản chấp tài sản bên chấp bên nhận chấp lựa chọn làm tài sản bảo đảm Vì quan điểm khơng thống trên, người viết phải xác định hướng tiếp cận để nghiên cứu tài sản chấp Bên cạnh đó, việc xây dựng khái niệm khoa học tài sản chấp nhiệm vụ cần thiết phải thực luận án 3.3 Cơ sở đảm bảo cho xác định tài sản chấp xử lý tài sản chấp Xác định tài sản chấp xử lý tài sản chấp chịu chi phối điều chỉnh nguyên lý quyền sở hữu tài sản nguyên tắc tự ý chí hợp đồng Nguyên lý quyền sở hữu tài sản đặt tảng pháp lý cho việc xác định tài sản chấp Tài sản có thuộc quyền sở hữu bên chấp trở thành tài sản chấp - điều kiện tiên tài sản chấp Tiếp đến giai đoạn phải xử lý tài sản chấp giai đoạn định đoạt tài sản bên chấp để thực thi lợi ích bảo đảm bên nhận chấp thực xác định quyền sở hữu tài sản Bởi lẽ, có chủ sở hữu định đoạt tài sản, trừ trường hợp có thỏa thuận khác pháp luật có quy định khác Nguyên tắc tự ý chí hợp đồng chi phối tồn q trình chấp tài sản, đặc biệt thời điểm xác định tài sản chấp Mọi tài sản trị giá tiền, thuộc sở hữu bên chấp có trở thành tài sản chấp hay khơng cịn tùy thuộc vào thỏa thuận bên Hợp đồng chấp để tạo lập quyền bên nhận chấp tài sản chấp nguyên tắc tự ý chí xuyên suốt trình từ giao kết, thực đến chấm dứt hợp đồng chấp Trong trường hợp phải xử lý tài sản chấp chủ thể, cách thức xử lý trước hết sở thỏa thuận thống ý chí bên Nếu bên khơng thỏa thuận việc xử lý theo quy định pháp luật Các cơng trình nghiên cứu dừng lại việc đề cập tới vấn đề mà chưa coi nội dung cần phân tích làm sáng tỏ yêu cầu mà luận án người viết đặt 3.4 Điều kiện tài sản chấp Các cơng trình nghiên cứu khoa học có đề cập tới điều kiện tài sản chấp bình luận, đánh giá lời khuyên hữu ích bên nhận chấp thẩm định điều kiện tài sản chấp Tuy nhiên, cơng trình chưa đưa kết luận: có điều kiện coi cần đủ tài sản chấp? Những điều kiện thực tạo an toàn cho quyền lợi bên nhận chấp tạo đơn giản, thuận lợi cho bên chấp việc khai thác khả tài sản vốn có việc tiếp cận nguồn vốn cần thiết chưa? Đối với điều kiện tài sản chấp phải thuộc sở hữu bên chấp cơng trình nghiên cứu khẳng định, người viết phải làm sáng tỏ thêm khía cạnh sau: để xác định quyền sở hữu; điều kiện tài sản chấp phải thuộc quyền sở hữu bên chấp xác định thời điểm nào: thời điểm giao kết hợp đồng chấp hay thời điểm xử lý tài sản chấp; tài sản chấp thuộc sở hữu chung theo phần hay sở hữu chung hợp phải đáp ứng điều kiện khơng; rủi ro pháp lý xác định quyền sở hữu tài sản chấp Đặc biệt, người viết cần phải đưa luận điểm khoa học để kết luận vấn đề chấp tài sản tài sản người thứ ba người thứ ba ủy quyền cho người khác chấp tài sản Giữ giấy tờ đăng ký sở hữu tài sản chấp bán tài sản chấp có coi quyền đương nhiên bên chấp không? Pháp luật thực định Việt Nam không cho phép điều pháp luật nước theo lý thuyết vật quyền bảo đảm lại quy định bên chấp khơng có nghĩa vụ phải giao cho bên nhận chấp giấy tờ đăng ký sở hữu có quyền bán tài sản chấp Lợi ích quy định rõ ràng giúp cho chủ sở hữu khai thác tối đa giá trị tài sản, với điều kiện việc đăng ký chấp phải coi thủ tục bắt buộc Trong luận án mình, tác giả phân tích lý giải cho giải pháp phù hợp với điều kiện kinh tế, xã hội, văn hóa Việt Nam mà đảm bảo trình hội nhập với pháp luật nước giới 3.5 Loại tài sản chấp Theo cơng trình nghiên cứu nước ngồi có bất động sản đối tượng chấp Với mục tiêu khơi thơng nguồn vốn tín dụng ngân hàng thơng qua việc khai thác tiềm tài sản chấp liệu tài sản chấp mở rộng tất loại tài sản: động sản, quyền tài sản, tài sản hình thành tương lai, nguồn thu ? Mặc dù pháp luật hành Việt Nam có quy định theo hướng tài sản dùng để đảm bảo người viết muốn đưa quan điểm khoa học sở so sánh với quy định pháp luật nước khác dự báo tác động quy định phát triển giao dịch bảo đảm nói riêng quan hệ dân nói chung Các đánh giá loại tài sản chấp cơng trình nghiên cứu khoa học giới hạn quyền sử dụng đất mà chưa có đánh giá mang tính tồn diện tổng thể tài sản chấp Do vậy, việc xác định phạm vi loại tài sản dùng để chấp lý giải nguyên nhân cho trường hợp giúp cho bên nhận chấp có định hướng tốt lựa chọn tài sản chấp để đảm bảo cho quyền lợi 3.6 Đăng ký xác lập quyền tài sản chấp Các cơng trình nghiên cứu khoa học cách thức để hoàn thiện quyền bên nhận bảo đảm tài sản bảo đảm, có việc đăng ký để công bố quyền bên nhận chấp Trong khung cảnh pháp luật Việt Nam, người viết vào giải vấn đề sau đây: việc đăng ký có coi thủ tục bắt buộc để tạo lập quyền chấp hay không Pháp luật nước theo học thuyết vật quyền quy định đăng ký thủ tục bắt buộc để xác lập quyền chấp pháp luật theo học thuyết trái quyền quyền bên nhận chấp xác lập giao kết hợp đồng chấp cịn đăng ký có giá trị đối kháng với người thứ ba Đặc biệt, vấn đề xóa đăng ký chấp việc giải chấp trường hợp tài sản chấp bảo đảm cho việc thực nghĩa vụ tác giả đề xuất giải luận án 3.7 Khái niệm xử lý tài sản chấp Các cơng trình nghiên cứu khoa học đưa quan điểm khác khái niệm xử lý tài sản chấp: (i) Có quan điểm cho xử lý tài sản chấp giai đoạn bảo đảm thực nghĩa vụ, thực biện pháp tài sản bảo đảm; (ii) Có quan điểm xử lý tài sản chấp thực thi quyền lợi bên nhận chấp bao gồm bước như: tạo quyền để thực thi; thực biện pháp tài sản chấp; toán số tiền thu từ việc bán tài sản chấp Trong nội dung luận án, cần phải xác định quan điểm mà người viết lựa chọn luận điểm khoa học Việc xây dựng khái niệm xử lý tài sản chấp nội dung quan trọng sở lý luận mà người viết cần phải thực sở hướng tiếp cận 3.8 Đặc điểm xử lý tài sản chấp yếu tố ảnh hưởng đến hiệu việc xử lý tài sản chấp Những điểm đặc thù xử lý tài sản chấp so với việc xử lý tài sản khác yếu tố có tính định đến hiệu xử lý tài sản chấp vấn đề người viết cần làm sáng tỏ luận án 3.9 Nguyên tắc xử lý tài sản chấp Đã có cơng trình khoa học nêu trình bày nguyên tắc thực thi quyền chấp dừng lại mức độ khái quát Chính vậy, luận án người viết đề xuất nguyên tắc điều chỉnh việc xử lý tài sản chấp cách cụ thể để vừa thực chức bảo đảm chấp vừa đạt lợi ích kinh tế tốt cho bên 3.10 Các bước để xử lý tài sản chấp Chưa có cơng trình khoa học có hệ thống cách đầy đủ chi tiết bước mà chủ thể cần thực xử lý tài sản chấp Trong luận án, người viết thứ tự bước cần tiến hành trình xử lý tài sản chấp luận điểm khoa học để lý giải cho kết 3.11 Chủ thể có quyền xử lý tài sản chấp Mặc dù có cơng trình khoa học đề xuất kiến nghị nên trao quyền xử lý tài sản chấp cho bên nhận chấp, với lý để đạt mức giá tối đa bán tài sản Trong luận án người viết vào giải tiếp vấn đề: phân tích ưu điểm nhược điểm việc trao quyền xử lý tài sản cho bên nhận chấp tìm hướng giải phù hợp với điều kiện Việt Nam 3.12 Vai trò Tòa án xử lý tài sản chấp Do chất xử lý tài sản chấp thực thi lợi ích bảo đảm bên nhận chấp tài sản chấp nên cần phải tiến hành theo thủ tục pháp lý cẩn trọng Luận án cần tìm câu trả lời cho vấn đề sau mà cơng trình nghiên cứu khoa học đặt ra: việc xử lý tài sản chấp có bắt buộc phải thơng qua Tịa án hay khơng? can thiệp Tòa án cần thiết giai đoạn sao? việc xử lý tiến hành qua Tịa án bao gồm thủ tục tố tụng rút gọn so với thủ tục tố tụng dân thi hành án nói chung? 3.13 Phương thức xử lý tài sản chấp Các cơng trình khoa học nêu phương thức xử lý tài sản chấp bao gồm bán, quản lý thu hoa lợi, lợi tức từ tài sản tất dừng mức độ khái quát mà chưa có phân tích sâu sắc cụ thể Đối với việc bán tài sản chấp, luận án cách thức bán phù hợp tính chất loại tài sản tài sản vật quyền; tài sản chấp bán đấu giá (đấu giá công hay đấu giá tư) bán thông thường trường hợp việc bán tài sản cần đặt kiểm sốt Tịa án Có nhận định bên nhận chấp quyền mua tài sản chấp chứng minh việc tuân thủ điều kiện chặt chẽ để tránh việc lạm quyền 3.14 Thu hồi tài sản chấp Các cơng trình nghiên cứu chưa cách tháo gỡ cho bên nhận chấp việc thu hồi tài sản chấp, theo luật thực định bên nhận chấp khơng có quyền cưỡng chế tài sản chấp Sự tham gia quyền sở vào trình thu hồi tài sản chấp phù hợp chưa có hiệu khơng Đây nội dung yếu mà tác giả phải giải luận án 3.15 Xử lý tài sản chấp bên chấp bị phá sản vỡ nợ Luận án cần xây dựng nguyên tắc để bảo vệ quyền lợi bên nhận chấp trước chủ nợ khác bên chấp q trình tốn nợ có liên quan đến tài sản chấp Trên sở đó, luận án cần phải xác định tài sản chấp thuộc đối tượng quản lý để toán nợ thủ tục giải phá sản tài sản chấp xử lý độc lập với trình giải nợ thủ tục phá sản; hướng giải trường hợp nào? 3.16 Bảo đảm quyền lợi ích cho bên chấp trình xử lý tài sản chấp Xử lý tài sản chấp cơng việc ngồi mong muốn có tính nghiêm bên chấp, quy định xử lý tài sản chấp cần phải đảm bảo tốt quyền lợi cho bên chấp Việc xác định quyền cụ thể bên chấp gì, cần phải áp dụng cách thức để bảo đảm quyền bên chấp nội dung cần thiết phải hoàn thành luận án 3.17 Xác định thứ tự ưu tiên toán tiền xử lý tài sản chấp Các cơng trình nghiên cứu khoa học nêu đưa nguyên tắc để xác định thứ tự ưu tiên toán số tiền thu từ việc xử lý tài sản chấp vào thời điểm đăng ký quyền chấp Tuy nhiên, cần phải xác định thứ tự ưu tiên quyền bên chấp với quyền chủ thể có quyền bảo đảm tài sản không thông qua thủ tục đăng ký, ngoại lệ cho nguyên tắc nội dung mà người viết mong muốn đưa phân tích sâu sắc cụ thể 3.18 Xác định xử lý tài sản chấp số trường hợp cụ thể: Các cơng trình nghiên cứu khoa học chưa đưa hướng xử lý cụ thể số tài sản chấp phức tạp đặc tính tài sản có đan xen lợi ích nhiều chủ thể tài sản Đó trường hợp: + Đối với tài sản chấp quyền tài sản: Trên sở đặc điểm quyền tài sản (loại tài sản vơ hình) người viết cần phải xác định phạm vi quyền tài sản dùng để chấp; thủ tục cần thiết điều khoản hợp đồng chấp quyền tài sản Một quyền tài sản chấp quyền yêu cầu phát sinh từ hợp đồng Do vậy, mang đặc điểm trái quyền bị phụ thuộc vào việc thực nghĩa vụ chủ thể phía bên Việc chấp quyền đòi nợ khác với việc chuyển giao hay bán quyền địi nợ mục đích hai hợp đồng khác Việc chấp quyền đòi nợ chuyển thành hợp đồng chuyển giao hay bán quyền đòi nợ nghĩa vụ bảo đảm tài sản chấp có vi phạm Trong luận án, người viết phải có phân tích làm sáng tỏ nội dung + Đối với tài sản chấp hình thành tương lai: Trên sở quan điểm trái chiều cơng trình nghiên cứu khoa học tài sản hình thành tương lai chấp, người viết cần phải xây dựng quan điểm độc lập cho hướng nghiên cứu nội dung cụ thể như: Có nên quy định tài sản hình thành tương lai đối tượng chấp sở phân tích đặc tính ưu, khuyết loại tài sản này? Nếu chấp nhận chúng tài sản chấp bao gồm loại tài sản cách xác định tính chắn tài sản hình thành tương lai thuộc quyền sở hữu bên chấp nào? Hầu hết cơng trình nghiên cứu chỉ vướng mắc xử lý tài sản chấp tài sản hình thành tương lai mà khơng tìm hướng cụ thể để xử lý chúng Hiện Bộ luật Dân năm 2005 Nghị định 163 giao dịch bảo đảm ghi nhận tài sản hình thành tương lai đối tượng chấp, việc tìm bước xử lý hiệu loại tài sản nội dung cần có luận án + Đối với tài sản chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền đất chấp tách rời nhau: Các cơng trình nêu đưa kiến nghị cách tham khảo pháp luật số nước có quy định vấn đề Trong luận án, người viết vào phân tích mối quan hệ chủ thể có quyền sử dụng đất với chủ sở hữu tài sản đất với bên nhận chấp Trên sở ủng hộ quan điểm bên thỏa thuận để chấp riêng quyền sử dụng đất tài sản gắn liền đất, người viết đưa hướng xử lý tài sản theo tiêu chí pháp luật giao dịch bảo đảm đại Như vậy, cơng trình nghiên cứu khoa học nêu dừng lại mức độ nêu lên vấn đề mà chưa vào phân tích sâu sắc nội dung mà người viết giải Với nội dung "Tài sản chấp xử lý tài sản chấp theo quy định pháp luật dân Việt Nam hành", người viết tiếp tục triển khai việc nghiên cứu phạm vi vấn đề nêu ​Phụ lục VỤ VIỆC VỀ NHỮNG VƯỚNG MẮC PHÁT SINH TRONG QUÁ TRÌNH ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ BẢO ĐẢM THỰC HIỆN NGHĨA VỤ CỦA NGƯỜI THỨ BA Tóm tắt vụ việc Ngày 05/01/2012, Bộ Tư pháp (Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm) nhận Công văn số 9310/MB-HS ngày 23/12/2011 Ngân hàng thương mại cổ phần Quân đội đề nghị giải số vướng mắc phát sinh trình nhận chấp quyền sử dụng đất người thứ ba (bên chấp bên có nghĩa vụ hai bên khác nhau) Tiếp đó, ngày 02/02/2012, Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam có Cơng văn số 17/HHNH trích yếu tranh chấp xử lý tài sản đảm bảo nợ vay bất động sản Theo đó, số hợp đồng chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm thực nghĩa vụ người thứ ba Ngân hàng bị Tòa án nhân dân địa phương tuyên vô hiệu Theo tài liệu có (ví dụ: Bản án sơ thẩm số 26/2011/KT-ST ngày 05/8/2011 Bản án sơ thẩm số 48/2011/KDTM-ST ngày 22/9/2011 Tịa án nhân dân tỉnh Quảng Ngãi), lý Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Ngãi tuyên vô hiệu hợp đồng chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm thực nghĩa vụ người thứ ba có nhầm lẫn hình thức hợp đồng Theo quan điểm Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Ngãi, hợp đồng chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm thực nghĩa vụ người thứ ba thực chất quan hệ bảo lãnh Do đó, bên phải ký kết hợp đồng bảo lãnh hợp đồng chấp để bảo đảm thực nghĩa vụ người thứ ba Tại Bản án sơ thẩm số 26/2011/KT-ST Bản án sơ thẩm số 48/2011/KDTM-ST, Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Ngãi lập luận: (i) "Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất bên thứ ba số 119/2010/HĐTC.DQ ngày 15-7-2010, khơng có quy định thể cụ thể quyền nghĩa vụ bên bảo lãnh theo quy định pháp luật,…Đây việc làm không quy định pháp luật bên hình thức bảo lãnh, bị nhầm lẫn Đáng lẽ bên phải ký kết hợp đồng bảo lãnh,…nhưng bên khơng thực hiện." (Trích trang 10 Bản án sơ thẩm số 48/2011/KDTM-ST) (ii) "Bộ luật Dân quy định biện pháp bảo đảm hình thức chấp từ Điều 342 đến Điều 357, hình thức bảo lãnh từ Điều 361 đến Điều 371 Hình thức chấp quy định Điều 342 có bên, hình thức bảo lãnh quy định Điều 361 có bên Hợp đồng mà vợ chồng nguyên đơn ký kết có bên, nội dung chấp, khơng có nội dung bảo lãnh,…" (Trích trang 2, Bản án sơ thẩm số 26/2011/KT-ST ngày 05/8/2011) (iii) "…trong Hợp đồng tín dụng khơng quy định cụ thể bên bảo lãnh, khơng có Hợp đồng bảo lãnh cụ thể, quyền lợi nghĩa vụ bên, bảo lãnh, bảo lãnh, không xác lập theo quy định pháp luật hình thức bảo lãnh, ảnh hưởng đến quyền lợi bên, bên bảo lãnh…" (Trích trang 11 Bản án sơ thẩm số 48/2011/KDTM-ST) Từ lập luận trên, Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Ngãi cho rằng, việc bên ký kết hợp đồng chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm thực nghĩa vụ người thứ ba khơng với tính chất giao dịch dân có biện pháp bảo đảm hình thức bảo lãnh, không với quy định Bộ luật Dân 2005 điều kiện có hiệu lực giao dịch dân (Điều 122), hình thức giao dịch dân (Điều 124), hình thức bảo lãnh (Điều 362) (Trích Bản án sơ thẩm số 48/2011/KDTM-ST trang 10, 11, 12; trang Bản án sơ thẩm số 26/2011/KT-ST) Quan điểm Cục Đăng ký 2.1 Tác động bán án hoạt động tín dụng Việc Tòa án nhân dân tuyên hợp đồng chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm thực nghĩa vụ người thứ ba vô hiệu dẫn đến hệ lụy lớn hoạt động tổ chức tín dụng, đặc biệt hoạt động xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi vốn Vì theo phán Tịa án nhân dân tồn khoản vay có bảo đảm quyền sử dụng đất người thứ ba tổ chức tín dụng trở thành khoản vay khơng có bảo đảm Đồng thời, tồn hợp đồng chấp quyền sử dụng đất người thứ ba ký tổ chức tín dụng với khách hàng phải ký kết lại hình thức hợp đồng bảo lãnh Điều gây xáo trộn lớn hoạt động tổ chức tín dụng Mặt khác, việc tuyên vô hiệu loại hợp đồng có nguy gây hiệu ứng dây chuyền hoạt động tín dụng Theo đó, bên có nghĩa vụ hợp đồng chấp quyền sử dụng đất người thứ ba nhiều khả dựa phán tuyên Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Ngãi để "bội ước" với thỏa thuận giao kết với tổ chức tín dụng cách yêu cầu tòa án tuyên hợp đồng ký hình thức vơ hiệu Nếu điều xảy dẫn đến bất ổn giao lưu dân sự, ảnh hưởng đến vận hành bình thường thị trường tài chính, tín dụng Do vậy, góc độ quản lý nhà nước, Cục Đăng ký cho rằng, vụ việc nêu cần sớm nghiên cứu, giải nhằm tháo gỡ vướng mắc cho tổ chức tín dụng, đồng thời tránh tranh chấp phát sinh đời sống tín dụng kinh tế 2.2 Phân tích việc áp dụng quy định bảo lãnh chấp án Qua nghiên cứu bước đầu nội dung liên quan đến việc bảo lãnh chấp để bảo đảm nghĩa vụ người khác án nêu trên, nhận thấy có vấn đề sau đây: 2.2.1 Nguyên tắc áp dụng pháp luật để giải yêu cầu tuyên hợp đồng chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm thực nghĩa vụ người thứ ba vô hiệu Chế định bảo lãnh quyền sử dụng đất Luật Đất đai 2003 xây dựng dựa sở quy định bảo lãnh Bộ luật Dân dự 1995 Theo quy định khoản Điều 366 Bộ luật Dân 1995, "Người bảo lãnh bảo lãnh tài sản thuộc sở hữu việc thực cơng việc." Tuy nhiên, đến Bộ luật Dân 2005 (thay Bộ luật Dân 1995), bảo lãnh khơng biện pháp bảo đảm tài sản cụ thể quy định Bộ luật Dân 1995 mà hiểu bảo đảm toàn tài sản bên bảo lãnh Do đó, áp dụng Điều 83 Luật Ban hành văn quy phạm pháp luật, Cục Đăng ký cho rằng, vụ việc u cầu tịa án tun vơ hiệu hợp đồng chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm thực nghĩa vụ người thứ ba, quan có thẩm quyền cần áp dụng quy định Bộ luật Dân 2005 bảo lãnh chấp để giải Cụ thể là, theo quy định Điều 342 Bộ luật Dân năm 2005 "Thế chấp tài sản việc bên (sau gọi bên chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu để bảo đảm thực nghĩa vụ dân bên (sau gọi bên nhận chấp) không chuyển giao tài sản cho bên nhận chấp" Do vậy, chủ sở hữu tài sản dùng tài sản để bảo đảm việc thực nghĩa vụ (bên chấp đồng thời bên có nghĩa vụ) để bảo đảm việc thực nghĩa vụ người khác (bên chấp bên có nghĩa vụ 02 chủ thể khác nhau) Trong đó, Điều 361 Bộ luật Dân năm 2005 quy định "Bảo lãnh việc người thứ ba (sau gọi bên bảo lãnh) cam kết với bên có quyền (sau gọi bên nhận bảo lãnh) thực nghĩa vụ thay cho bên có nghĩa vụ (sau gọi bên bảo lãnh) đến thời hạn mà bên bảo lãnh không thực thực khơng nghĩa vụ" Ngồi ra, theo quy định khoản Điều 72 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 Chính phủ giao dịch bảo đảm "việc bảo lãnh quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất rừng trồng chuyển thành việc chấp quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất rừng trồng người thứ ba" quy định khoản Điều 31 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 Chính phủ quy định bổ sung việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất giải khiếu nại đất đai "Bảo lãnh quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất theo quy định Luật Đất đai hiểu chấp quyền sử dụng đất cho người thứ ba vay vốn theo quy định Bộ luật Dân (sau gọi chung chấp quyền sử dụng đất)" Mặt khác, quy định chuyển quyền sử dụng đất Phần thứ năm Bộ luật Dân năm 2005 khơng có khái niệm "bảo lãnh quyền sử dụng đất" Do vậy, trường hợp tổ chức, cá nhân dùng quyền sử dụng đất để bảo đảm việc thực nghĩa vụ vay vốn người khác (bên bảo đảm bên có nghĩa vụ 02 chủ thể khác nhau) hợp đồng cần xác định hợp đồng chấp quyền sử dụng đất nghĩa vụ vay vốn bên vay bảo đảm thực tài sản cụ thể quyền sử dụng đất bên chấp 2.2.2 Căn tuyên vô hiệu hợp đồng chấp quyền sử dụng đất người thứ ba án Một để Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Ngãi tuyên hợp đồng chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm thực nghĩa vụ người thứ ba vơ hiệu có vi phạm quy định Bộ luật Dân 2005 hình thức hợp đồng, điều kiện có hiệu lực giao dịch dân sự, cụ thể: Tại trang 11, 12 Bản án sơ thẩm số 48/2011/KDTM-ST, Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Ngãi lập luận: "Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất bên thứ ba…các bên xác lập …không quy định pháp luật điều kiện có hiệu lực giao dịch dân (Điều 122), hình thức giao dịch dân (Điều 124)…trên thực tế thực được,…Từ phân tích trên, để bảo vệ tính thống pháp luật, bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp, đáng ông Bùi Xuân Chi - bà Nguyễn Thị Hường Ông -Bà bà Trần Thị Bạch Yến, Điều 122, 124, 131, 134, 362 Bộ luật dân cần tuyên bố vô hiệu hợp đồng này" Về vấn đề này, Cục Đăng ký cho rằng, lập luận nêu chưa thực xác đáng, chưa phù hợp với Điều 122, 131, 134 Bộ luật Dân 2005, cụ thể sau: (i) Điều 122 Bộ luật Dân 2005 quy định "Hình thức giao dịch dân điều kiện có hiệu lực giao dịch trường hợp pháp luật có quy định." Tuy nhiên, trường hợp chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm thực nghĩa vụ người khác, việc thiết lập hợp đồng hình thức bảo lãnh điều kiện làm phát sinh hiệu lực giao dịch (ii) Điều 134 Bộ luật Dân 2005 quy định giao dịch dân vô hiệu khơng tn thủ quy định hình thức trường hợp pháp luật quy định hình thức giao dịch dân điều kiện có hiệu lực giao dịch Trong đó, pháp luật hành không quy định việc lập hợp đồng bảo lãnh điều kiện phát sinh hiệu lực giao dịch dùng quyền sử dụng đất để bảo đảm thực nghĩa vụ người khác Mặt khác, hợp đồng chấp quyền sử dụng đất người thứ ba có vi phạm hình thức hợp đồng, theo Điều 134 Bộ luật Dân 2005, hợp đồng không đương nhiên bị vô hiệu Trong trường hợp này, theo yêu cầu bên, Tịa án, quan nhà nước có thẩm quyền khác định buộc bên thực quy định hình thức giao dịch thời hạn; q thời hạn mà khơng thực giao dịch vơ hiệu (iii) Điều 131 Bộ luật Dân 2005 quy định giao dịch dân vô hiệu bị nhầm lẫn nội dung giao dịch, khơng phải nhầm lẫn hình thức giao dịch Do vậy, áp dụng quy định khoản Điều 410 Bộ luật Dân việc tuyên hợp đồng chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm thực nghĩa vụ người thứ ba vô hiệu với lý không phù hợp với quy định pháp luật hình thức hợp đồng chưa phù hợp với quy định Bộ luật Dân 2005 trường hợp dẫn đến hợp đồng dân vơ hiệu ​Phụ lục CƠNG VĂN CỦA BỘ TƯ PHÁP TRẢ LỜI BỘ TÀI CHÍNH VỀ TÍNH HỢP PHÁP CỦA HOẠT ĐỘNG CHO THUÊ GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỞ HỮU TÀI SẢN ĐỂ THẾ CHẤP VAY VỐN NGÂN HÀNG Căn vào nội dung Công văn số 14160/BTC-TCT tài liệu gửi kèm Quý Bộ hoạt động cho thuê giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản hoạt động cho thuê tài sản theo quy định pháp luật dân mà thực chất nội dung thỏa thuận hợp đồng chấp tài sản người thứ ba Theo đó, người có quyền sở hữu tài sản thỏa thuận với doanh nghiệp việc người chấp tài sản thuộc sở hữu cho ngân hàng để bảo đảm thực nghĩa vụ trả nợ vốn vay doanh nghiệp Thỏa thuận nêu phù hợp với nguyên tắc tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận quy định Điều Bộ luật Dân 2005 không vi phạm điều cấm quy định pháp luật, vậy, thỏa thuận hợp pháp Đối với khoản tiền thù lao trả cho bên chấp (mà Công văn số 14160/BTC-TCT gọi phí) thuộc diện phải nộp thuế theo quy định Luật thuế thu nhập cá nhân việc thu thuế từ nguồn thu nhập hoàn toàn có pháp luật Trên ý kiến Bộ Tư pháp việc xác định tính hợp pháp hoạt động cho thuê giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản để chấp vay vốn ngân hàng, xin gửi để Quý Bộ tham khảo ​Phụ lục VỤ VIỆC THẾ CHẤP TÀI SẢN CỦA NGƯỜI KHÁC Phan Như Trinh (28 tuổi) ruột ông Phan Thanh Vững (66 tuổi) bà Phạm Thị Song (62 tuổi, đăng ký thường trú số 114, đường Vành đai Phi trường, quận Bình Thủy, thành phố Cần Thơ) Do Trinh có nhu cầu vốn để làm ăn nên ngày 31/8/2004 ông Vững chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà đất địa cho Phịng Giao dịch số 2, Ngân hàng Nơng nghiệp Phát triển nông thôn Chi nhánh thành phố Cần Thơ, số 15 đại lộ Hịa Bình để vay 30 triệu đồng, làm giấy ủy quyền cho Trinh sử dụng đóng lãi phần vốn vay Do Trinh cần số vốn cao để làm ăn biết cha khơng đồng ý cho vay cao nên tuần sau, Trinh đến Phòng Giao dịch số tất tốn vay kể Tại đây, Nguyễn Thị Thanh Thủy - cán kế tốn Phịng Giao dịch số người trực tiếp làm thủ tục toán hợp đồng trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà đất cho Trinh (theo quy định, giấy tờ phải trả cho ông Vững, bà Song) Sau có giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà đất, Trinh nhờ người quen Vũ Thị Ánh Tuyết (đăng ký thường trú: 311/4 Nguyễn Văn Cừ, quận Ninh Kiều) ơng Nguyễn Chí Cường (đăng ký thường trú: 107/48 Hoàng Văn Thụ, quận Ninh Kiều, thành phố Cần Thơ) làm thủ tục vay số tiền cao Ông Nguyễn Chí Cường mang tồn hồ sơ Trinh gửi ơng Phan Lương Hiệp - cán tín dụng Ngân hàng Nông nghiệp Phát triển nông thôn Chi nhánh thành phố Cần Thơ nhờ làm thủ tục vay tiền Ơng Hiệp đưa tồn hồ sơ cho cán tín dụng Nguyễn Quốc Huy (29 tuổi, ngụ 42 Tầm Vu, quận Ninh Kiều, thành phố Cần Thơ) thẩm định Ngày đầu thẩm định, Huy khơng tìm địa Ngày hôm sau, Hiệp Huy đến cửa hàng Trinh Nguyễn Văn Cừ, sau nhà Trinh 114 Vành đai Phi trường Khi đến nhà, khơng có ơng Vững bà Song nhà, Huy Hiệp vào sân quan sát nhà đất, sau Huy trực tiếp làm báo cáo kết thẩm định Huy đề nghị lãnh đạo Phòng Kinh doanh, Giám đốc duyệt cho Trinh vay 250 triệu đồng thể qua Hợp đồng vay vốn số 40/HĐTD-2004, ngày 21/9/2004 Trong lần đóng lãi, Trinh làm quen với Lê Thị Minh Hương - cán kế tốn Phịng Kinh doanh Ngân hàng Nơng nghiệp Phát triển nông thôn Chi nhánh thành phố Cần Thơ Trinh nhờ Hương giúp làm hồ sơ để tất tốn vay 250 triệu vay số tiền cao Và Hương đồng ý Để có tiền tất tốn Hợp đồng 40/HĐTD/2004, Trinh mượn ơng Đồng Quốc Trung, đăng ký thường trú: KV Thới Bình, phường Thới An, quận Ơ Mơn số tiền 250 triệu đồng Sau đó, ngày 9/3/2005, Trinh tất tốn hợp đồng kể rút toàn hồ sơ, kể gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng Hương người trực tiếp trả giấy chứng nhận cho Trinh Sau Trinh nộp hồ sơ xin vay cho Hương gồm chứng minh nhân dan, hộ giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà đất ông Vững bà Song Cũng lần trước, việc nộp hồ sơ xin vay Trinh không cho ông Vững bà Song biết Sau Hương giao tồn hồ sơ cho Huy tiến hành làm thủ tục thẩm định cho Trinh vay Trinh không cho Huy biết việc Trinh giấu cha mẹ để tự vay tiền Q trình thẩm định, Huy khơng gặp chủ sở hữu (ông Vững, bà Song) để xác định giá trị tài sản chấp, hỏi ý kiến việc có đồng ý bảo lãnh cho Trinh vay không, thẩm định phương án kinh doanh qua loa Huy tin tưởng vào thông tin Trinh cung cấp nên trực tiếp làm báo cáo thẩm định trình lãnh đạo duyệt cho Trinh vay 350 triệu đồng Sau nhận khoản tiền vay 350 triệu đồng, Trinh chi trả nợ chi xài cá nhân hết không cịn khả tốn cho ngân hàng Theo Cơ quan Cảnh sát điều tra Công an thành phố Cần Thơ, Trinh bị khởi tố tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản ngày 10/4/2006 Còn Huy bị khởi tố ngày 15/1/2007 tội thiếu trách nhiệm gây hậu nghiêm trọng Cả hai ngoại Kết thúc điều tra, Cơ quan Cảnh sát điều tra Công an thành phố Cần Thơ định không truy cứu trách nhiệm hình Lê Thị Minh Hương Nguyễn Thị Thanh Thủy Cả vi phạm quy định việc trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho Trinh thay phải trả cho ơng Vững, bà Song, từ tạo điều kiện cho Trinh lừa Ngân hàng Nông nghiệp Phát triển nông thôn Cần Thơ chiếm đoạt hàng trăm triệu đồng Trong vụ việc này, Hương thừa nhận có nhận Trinh 500 nghìn đồng ​Phụ lục VỤ VIỆC DÙNG ĐĂNG KÝ ÔTÔ PHOTO MÀU THẾ CHẤP NGÂN HÀNG Ngày 1/6, Phòng Cảnh sát điều tra tội phạm trật tự xã hội, Công an tỉnh Hải Dương cho biết, định trưng cầu giám định giấy đăng ký xe ôtô Ngân hàng Techcombank Hải Dương giao nộp giấy đăng ký xe quản lý anh Phạm Văn Nam, trú thành phố Hải Dương Kết xác định giấy đăng ký xe ngân hàng giao nộp giấy photo màu (giấy đăng ký giả), giấy đăng ký quản lý anh Nam giấy đăng ký thật Đây vụ lừa đảo hy hữu mà bây giờ, dù nhận lại xe ôtô anh Phạm Văn Nam, trú số 6, ngõ Trường Chính trị, phố Hồng Hoa Thám, thành phố Hải Dương (Hải Dương) bàng hoàng trước cú lừa ngoạn mục Trịnh Văn Duẩn, 34 tuổi, có hộ thường trú thơn Chu Xá, Bắc Sơn, Ân Thi (Hưng Yên) thực Dạo đó, thông qua giới thiệu người quen, Duẩn bán cho anh Nam xe ơtơ, biển kiểm sốt 34L-5118 giấy đăng ký gốc với giá 600 triệu đồng Vì tài sản có giá trị nên anh Nam yêu cầu Duẩn viết giấy bán xe, có xác nhận quyền địa phương Sau thời gian sử dụng, anh Nam mang xe ôtô đến Phịng Cảnh sát giao thơng đường bộ, Cơng an tỉnh Hải Dương làm thủ tục sang tên đổi chủ biết rằng, xe chấp Ngân hàng Techcombank Hải Dương Ngày 10/1/2008, Duẩn vợ Lê Thị Trang đến Chi nhánh Ngân hàng Techcombank Hải Dương đề nghị vay 595.000.000đ để mua xe ôtô Ngân hàng chấp thuận Ngày 15/1/2008, Ngân hàng Techcombank cam kết toán số 1008/TCB-HDG, với điều kiện sau mua xe đăng ký xong Duẩn phải đem xe chấp Ngân hàng Techcombank, có trách nhiệm trả dần tiền gốc lãi theo kỳ Sau đó, Duẩn đến Công ty trách nhiệm hữu hạn Đầu tư thương mại Ngọc Sơn, Hà Nội làm hợp đồng mua xe ôtô nhãn hiệu Hyundai - Santafe MLX màu đen, sau Duẩn thơng báo cho Ngân hàng Techcombank biết Ngân hàng gửi cam kết toán đến Công ty Ngọc Sơn để bảo lãnh tốn cho Duẩn Ngày 23/1/2008, Duẩn đến Cơng ty Ngọc Sơn toán trước 10% giá trị hợp đồng (đây tiền cá nhân Duẩn) nhận xe đem Phịng Cảnh sát giao thơng đường bộ, Cơng an tỉnh Hải Dương đăng ký Ngày 24/1/2008, Ngân hàng Techcombank Hải Dương giải chi số tiền vay 595 triệu đồng cho Cơng ty Ngọc Sơn theo cam kết trước Sau đăng ký xe ôtô xong, ngày 24/1/2008, Duẩn đem ôtô giấy đăng ký (là đăng ký giả) xe biển kiểm soát 34L-5118 đến Ngân hàng Techcombank làm hợp đồng chấp toàn xe lập biên kiểm tra, định giá tài sản bảo đảm, có chứng kiến cơng chứng viên Hải Dương Tại hợp đồng chấp, ngân hàng cho phép Duẩn tiếp tục khai thác, sử dụng xe ôtô phải đặt lại giấy đăng ký xe ôtô ngân hàng Ngày 13/2/2008, đại diện Ngân hàng Techcombank Hải Dương Duẩn đến Trung tâm đăng ký giao dịch tài sản Hà Nội - Bộ Tư pháp để đăng ký giao dịch bảo đảm xác định Duẩn chấp tồn ơtơ chỗ, trị giá 851.200.000đ cho Ngân hàng Techcombank Hải Dương ​Phụ lục CÔNG VĂN CỦA BỘ TƯ PHÁP TRẢ LỜI VỀ VIỆC THẾ CHẤP NHÀ CHUNG CƯ CHƯA ĐƯỢC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỞ HỮU Trả lời Công văn số 28684/TTĐK-ĐK ngày 30 tháng 08 năm 2007 Quý Trung tâm việc đăng ký giao dịch bảo đảm trường hợp tài sản bảo đảm nhà chung cư chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm có ý kiến sau: Theo quy định khoản Điều 93 Luật Nhà năm 2005 "quyền sở hữu nhà chuyển cho bên mua kể từ thời điểm hợp đồng công chứng giao dịch nhà cá nhân với cá nhân thời điểm giao nhận nhà theo thỏa thuận hợp đồng giao dịch nhà mà bên tổ chức kinh doanh nhà ở" Đồng thời, theo quy định điểm a khoản Điều 91 Luật Nhà ðiều kiện ðể xác lập giao dịch nhà ở, ðó chấp cá nhân, tổ chức phải "có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà theo quy định pháp luật" Xuất phát từ đó, quyền sở hữu nhà xác lập bên mua từ thời điểm chủ đầu tư bàn giao hộ chung cư cho bên mua, để chấp chung cư bên mua phải có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà Vì vậy, trường hợp hộ chung cư chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà Quý Trung tâm từ chối đăng ký chấp với lý không đáp ứng đủ điều kiện theo luật định chấp nhà Theo quy định khoản Điều 322 Bộ luật dân năm 2005, quyền tài sản dùng để bảo đảm thực nghĩa vụ dân Do đó, Quý Trung tâm hướng dẫn bên ký kết hợp đồng chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua nhà bên chấp chủ sở hữu nhà chủ đầu tư, người mua có quyền sở hữu nhà ở, thiếu Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà Trong trường hợp này, hợp đồng chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua nhà đăng ký Trung tâm Đăng ký giao dịch, tài sản thuộc Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm theo trình tự, thủ tục quy định Thông tư số 06/2006/TT-BTP ngày 28 tháng năm 2006 Bộ Tư pháp hướng dẫn số vấn đề thẩm quyền, trình tự thủ tục đăng ký, cung cấp thông tin giao dịch bảo đảm Trung tâm Đăng ký giao dịch, tài sản Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm thuộc Bộ Tư pháp Thông tư số 03/2007/TT-BTP ngày 17 tháng năm 2007 Bộ Tư pháp sửa đổi, bổ sung số quy định Thông tư số 06/2006/TT-BTP ngày 28 tháng năm 2006 ​Phụ lục QUYẾT ĐỊNH GIÁM ĐỐC THẨM SỐ 41/2010/DS-GĐT NGÀY 21/9/2010 VỀ TRANH CHẤP LIÊN QUAN ĐẾN BÁN TÀI SẢN THẾ CHẤP MÀ KHÔNG BÊN THẾ CHẤP KHÔNG ĐƯỢC THÔNG BÁO Nguyên đơn: Chị Trần Thị Tuyên, trú tại: thơn Bí Trung, xã Phương Đơng, thị xã ng Bí, tỉnh Quảng Ninh Bị đơn: Đồng bị đơn gồm: 1- Anh Vũ Văn Sinh chị Trần Thị Nguyệt, trú tại: Khu Cầu Sến, xã Phương Đông, thị xã ng Bí, tỉnh Quảng Ninh 2- Ơng Trần Đình Chiến, trú tại: thơn Bí Trung, xã Phương Đơng, thị xã ng Bí, tỉnh Quảng Ninh 3- Ngân hàng Cơng Thương Việt Nam, Chi nhánh Ngân hàng Công Thương Uông Bí, tỉnh Quảng Ninh Đại diện bà Nguyễn Thị Ngắn - Trưởng phòng khách hang cá nhân (theo giấy ủy quyền số 106/UQ ngày 01/01/2005 Tổng Giám đốc Ngân hàng Cơng Thương) Tóm tắt vụ việc Ngày 21/8/1994 ơng Trần Đình Chiến có đơn xin vay, kiêm khế ước nhận nợ gửi Chi nhánh Ngân hàng Công Thương ng Bí với số tiền 80.000.000 đồng, lãi suất 2,6%/tháng, thời hạn vay 12 tháng Kèm theo đơn xin vay cịn có Hợp đồng chấp, cầm cố, bảo lãnh tài sản ngày 06/8/1994 ông Chiến chị Trần Thị Tuyên chị Trần Thị Mận việc bảo lãnh/thế chấp cho ông Chiến vay tiền Ngân hàng Cơng Thương ng Bí (theo Bộ luật Dân năm 2005 Hợp đồng chấp tài sản người thứ ba) Hết thời hạn, ông Chiến không trả nợ cho Ngân hàng, tính đến ngày 21/8/1999 ơng Chiến cịn nợ Ngân hàng Cơng Thương ng Bí 52.750.000 đồng khơng có khả tốn Do đó, ngày 20/3/1999 ngày 29/3/1999, ông Chiến có đơn gửi Ngân hàng Công Thương ng Bí đề nghị cho bán tài sản bảo lãnh nhà đất chị Trần Thị Tuyên để trả nợ Cũng thời gian trên, chị Trần Thị Nguyệt có đơn gửi Ngân hàng Cơng Thương ng Bí xin mua nhà chị Tuyên bảo lãnh cho ông Chiến không phê duyệt Ngân hàng Tuy nhiên, ngày 30/3/1999 chị Nguyệt nộp 45.000.000 đồng cho Ngân hàng Cơng Thương ng Bí để trả nợ cho khế ước vay tiền ông Chiến Cùng ngày ông Chiến viết giấy bán nhà đất (mà chị Tuyên bảo lãnh/thế chấp Ngân hàng) cho vợ chồng chị Nguyệt Nhận xét Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao nội dung vụ việc Thứ nhất, hợp đồng mua bán nhà đất ông Chiến với vợ chồng chị Nguyệt vi phạm hình thức nội dung Về hình thức: hợp đồng chưa cơng chứng chứng thực; nội dung: ông Chiến lấy tài sản nhà đất chị Tuyên để bán cho vơ chồng chị Nguyệt khơng có đồng ý chủ sở hữu tài sản chị Tuyên Do đó, tịa án cấp sơ thẩm cấp phúc thẩm định hợp đồng vơ hiệu có pháp luật Tuy nhiên, giải vụ án, tịa khơng xem xét lỗi bên để giải hậu pháp lý hợp đồng vô hiệu mà lại xác định hồn tồn lỗi ơng Chiến chưa đủ sở Bởi lẽ, mua nhà đất từ ông Chiến vợ chồng chị Nguyệt biết tài sản thuộc quyền sở hữu chị Tuyên nên có phần lỗi Thứ hai, Ngân hàng Công thương ng Bí điểm C khoản Điều Hợp đồng chấp, cầm cố, bảo lãnh tài sản vay vốn Ngân hàng quy định: " Ngân hàng có trách nhiệm bảo quản hồ sơ tài sản chấp loại tài sản Ngân hàng nhận bảo đảm trả lại giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu tài sản cho bên chấp" Theo đó, việc Ngân hàng trả lại giấy tờ tài sản chị Tuyên cho ông Chiến không theo hợp đồng Hơn hợp đồng bảo lãnh/thế chấp Ngân hàng với chị Tuyên chưa lý Do đó, Ngân hàng có lỗi trả lại giấy tờ tài sản không trả cho chủ sở hữu tài sản ​Phụ lục CÔNG VĂN SỐ 336/CĐKGDBĐ-NV CỦA BỘ TƯ PHÁP TRẢ LỜI SỞ TƯ PHÁP TỈNH VĨNH PHÚC VỀ VIỆC HƯỚNG DẪN THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA ĐẠI LÝ XỔ SỐ Thực ý kiến đạo Thứ trưởng Hoàng Thế Liên việc phối hợp với Quý Vụ trả lời vướng mắc Sở Tư pháp tỉnh Vĩnh Phúc Công văn số 481/STP-KT&TDTHPL ngày 30/11/2010 trường hợp chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm thực nghĩa vụ toán Đại lý xổ số, Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm có ý kiến sau: Điều Luật Đất đai 2003 quy định "Việc quản lý sử dụng đất đai phải tuân theo quy định Luật Trường hợp Luật khơng quy định áp dụng quy định pháp luật có liên quan…" Do đó, việc xác định Cơng ty trách nhiệm hữu hạn thành viên Xổ số kiến thiết tỉnh Vĩnh Phúc có nhận chấp quyền sử dụng đất Đại lý xổ số hay không hợp đồng chấp có đăng ký giao dịch bảo đảm hay không, phải vào quy định pháp luật đất đai hành Quy định pháp luật hành Về vấn đề này, Luật Đất đai 2003 quy định cụ thể sau: a) Thứ nhất, theo quy định khoản Điều 113 khoản Điều 115 Luật Đất đai hộ gia đình, cá nhân chấp quyền sử dụng đất tổ chức tín dụng phép hoạt động Việt Nam, tổ chức kinh tế cá nhân trường hợp sau đây: - Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất khơng phải đất thuê; - Hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất từ đất khơng thu tiền sử dụng đất sang hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất b) Thứ hai, theo quy định điểm d khoản Điều 110, khoản Điều 112 Luật Đất đai tổ chức kinh tế chấp quyền sử dụng đất tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất tổ chức tín dụng phép hoạt động Việt Nam trường hợp sau đây: - Tổ chức kinh tế Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất trả khơng có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước; - Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền trả cho việc nhận chuyển nhượng khơng có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước; - Tổ chức kinh tế sử dụng đất quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất khơng thu tiền sử dụng đất sang đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất trả cho việc chuyển mục đích sử dụng đất khơng có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước mà tổ chức kinh tế sử dụng đất chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất Quyền nhận chấp đăng ký chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất Công ty trách nhiệm hữu hạn thành viên Xổ số kiến thiết tỉnh Vĩnh Phúc Từ quy định nêu cho thấy, a) Trường hợp Đại lý xổ số cá nhân, hộ gia đình, quy định khoản Điều 113 khoản Điều 115 Luật Đất đai, Công ty trách nhiệm hữu hạn thành viên Xổ số kiến thiết tỉnh Vĩnh Phúc có quyền nhận chấp quyền sử dụng đất Đại lý xổ số để đảm bảo nghĩa vụ tốn Cơng ty trách nhiệm hữu hạn thành viên tổ chức kinh tế Việc đăng ký chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thực Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện theo trình tự, thủ tục quy định Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT, Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT Thông tư liên tịch số 06/2010/TTLT-BTPBTNMT Bộ Tư pháp Bộ Tài nguyên Môi trường hướng dẫn việc đăng ký chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất b) Trường hợp Đại lý xổ số tổ chức, quy định điểm d khoản Điều 110, khoản Điều 112 Luật Đất đai, Công ty trách nhiệm hữu hạn thành viên Xổ số kiến thiết tỉnh Vĩnh Phúc không nhận chấp quyền sử dụng đất Đại lý xổ số để bảo đảm thực nghĩa vụ tốn Cơng ty trách nhiệm hữu hạn thành viên tổ chức tín dụng Trên ý kiến Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm số vướng mắc Sở Tư pháp tỉnh Vĩnh Phúc liên quan tới việc chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm thực nghĩa vụ toán Đại lý xổ số, xin gửi Quý Vụ tổng hợp, báo cáo Lãnh đạo Bộ