THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP
Bất động sản thế chấp
1.1.1.1 Khái niệm Bất động sản
Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại Điều
174 có quy định: “Bất động sản là các tài sản bao gồm: : Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”.
Như vậy, khái niệm bất động sản rất rộng, đa dạng và cần được quy định cụ thể bằng pháp luật của mỗi nước và có những tài sản có quốc gia cho là bất động sản, trong khi quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục bất động sản Hơn nữa, các quy định về bất động sản trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở mà cho đến nay chưa có các quy định cụ thể danh mục các tài sản này. Ở mỗi quốc gia chúng ta có thể dễ dàng nhận thấy đất đai là nguồn tài nguyên, là của cải vô cùng quý giá Một vật được công nhận là bất động sản khi và chỉ khi nó đáp ứng đủ 5 điều kiện sau đây :
Thứ nhất: phải là tài sản, tức là nó là một yếu tố vật chất có thực và có ích cho con người.
Thứ hai: không thể di dời được hoặc di dời hạn chế để tính chất, công năng, hình thái của nó không thay đổi.
Thứ ba: phải tồn tại lâu dài.
Thứ tư: có thể đo lường được bằng giá trị.
Thứ năm: được chiếm giữ bởi cá nhân hay cộng đồng người.
1.1.1.2 Khái niệm Bất động sản thế chấp
Bất động sản thế chấp là bất động sản được sử dụng vào mục đích thế chấp để vay vốn ngân hàng hay một tổ chức tín dụng nào đó nhằm thoả mãn nhu cầu vốn của chủ sở hữu bất động sản.
Bất động sản thế chấp là tài sản có thể đem làm tài sản đảm bảo vì: Cũng như trong khái niệm về bất động sản được nhắc đến trong điều 174 Bộ luật dân sự năm
2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, trong hoạt động tín dụng của các ngân hàng, người ta coi bất động sản là những tài sản không thể di dời được Vậy bất động sản thế chấp có thể là nhà ở, là các cơ sở sản xuất kinh doanh như nhà máy, khách sạn, cửa hàng, nhà kho… và các tài sản khác gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng (đất đai là thuộc sở hữu toàn dân, vì vậy chỉ thế chấp giá trị quyền sử dụng đất) Ngoài ra còn bao gồm cả hoa lợi, lợi tức, khoản tiền bảo hiểm và các khoản tiền phát sinh từ bất động sản thế chấp. Tất cả các bất động sản thuộc sở hữu hợp pháp của doanh nghiệp và cá nhân đều có thể được thế chấp để vay vốn.
1.1.1.3 Tiêu chuẩn để tài sản là bất động sản thế chấp
Tổ chức tín dụng xem xét lựa chọn tài sản khi có các điều kiện:
Một là: Tài sản thuộc sở hữu của khác hàng vay
Hai là: Tài sản được phép giao dịch, tức là tài sản được pháp luật cho phép hoặc không cấm mua, bán, tặng, chuyển đổi, chuyển nhượng, cầm cố thế chấp, bảo lãnh và các giao dịch khác.
Ba là: Tài sản phải chính chủ không có tranh chấp về quyền và nghĩa vụ hợp pháp trong quan hệ pháp luật tại thời điểm ký kết hợp đồng đảm bảo Khách hàng vay phải ký kết bằng văn bản với tổ chức tín dụng về tài sản thế chấp không có tranh chấp tại thời điểm ký kết hợp đồng đảm bảo và phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về cam kết của mình
Bốn là: Tài sản mà pháp luật quy định phải bảo hiểm thì khách hàng vay phải mua bảo hiểm tài sản trong thời hạn bảo đảm tiền vay.
1.1.1.4 Phân loại bất động sản thế chấp
Bất động sản rất phong phú và đa dạng về chủng loại cho nên tài sản thế chấp cũng rất đa dạng và phong phú Bất động sản có thể được phân loại như sau:
+ Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất
+ Quyền sử dụng đất mà pháp luật về đất đai quy định được thế chấp
+ Trường hợp thế chấp toàn bộ tài sản có vật phụ, thì vật phụ đó cũng thuộc
Khoa Marketing tài sản thế chấp Trong trường hợp thế chấp một phần tài sản có vật phụ, thì vật phụ đó chỉ thuộc tài sản thế chấp, nếu các bên có thỏa thuận
+ Các tài sản khác theo quy định của pháp luật
1.1.1.5 Các hình thức thế chấp bất động sản
Hình thức thế chấp bất động sản suất phát từ nhu cầu thực tế về vốn để sản suất kinh doanh của các cá nhân, tổ chức kinh tế do vậy có hai hình thức thế chấp sau:
Thứ nhất là: Thế chấp toàn bộ bất động sản
Thứ hai là: Thế chấp một phần bất động sản
THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN THẾ CHẤP
Tài sản thế chấp
1.2.1.1 Khái niệm tài sản thế chấp
Tài sản thế chấp là tài sản được sử dụng vào mục đích thế chấp để vay vốn ngân hàng hay một tổ chức tín dụng nào đó nhằm thoả mãn nhu cầu vốn của chủ sở hữu tài sản hay người được chủ sở hữu tài sản bảo lãnh.
1.2.1.2.Phân loại tài sản thế chấp trong cho vay cá nhân
Tài sản thế chấp được phân thành bất động sản thế chấp và động sản thế chấp Bất động sản thế chấp bao gồm:
- Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó;
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
- Các tài sản khác do pháp luật quy định Động sản thế chấp là những tài sản không phải bất động sản như: máy, thiết bị, phương tiện vận tải, dây chuyền công nghệ…
1.2.1.3 Đặc điểm của tài sản thế chấp trong cho vay cá nhân. Đối với tài sản của cá nhân là bất động sản, bất động sản thế chấp thường là những tài sản có giá trị lớn, đồng thời lại chịu tác động khá lớn của thị trường. Trong thế chấp, để đảm bảo an toàn cho ngân hàng, giá trị của bất động sản thế chấp luôn luôn được định giá thấp hơn giá trị thị trường tại thời điểm thế chấp. Thông thường giá trị bất động sản thế chấp chỉ được tính tương đương với giá trị của nó tại thời điểm thị trường xấu nhất, vì vậy mức giá có thể là thấp nhất.
Do đặc điểm của bất động sản là không thể di dời, nên bất động sản đem thế chấp không thể là thực thể vật chất mà chỉ có thể là các quyền liên quan đến bất động sản, chủ yếu là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở Đặc điểm này cũng được quy định bởi hiện nay ở nước ta đất đai là thuộc quyền sở hữu của toàn dân, các tổ chức, cá nhân chỉ có quyền sử dụng đất mà không có quyền sở hữu đất Tài sản bảo đảm là bất động sản thế chấp khác với tài sản cầm cố là: tài sản cầm cố là hiện vật còn bất động sản thế chấp chỉ là các quyền về bất động sản.
Vì thế chấp bất động sản bản chất là thế chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hoặc quyền sở hữu nhà nên trong thời gian thế chấp người chủ bất động sản vẫn được sử dụng, khai thác bất động sản đó nhưng không được và cũng không thể trao đổi chuyển nhượng các bất động sản đó trên thị trường Như vậy khi đem thế chấp bất động sản tại ngân hàng thì người chủ của bất động sản chỉ còn quyền sử dụng mà đã không còn quyền định đoạt và chiếm hữu. Đối với tài sản của cá nhân là động sản, việc thế chấp động sản thường là thế chấp nhà xưởng, máy móc, một số thiết bị phụ trợ… Trong thời gian thế chấp người chủ động sản vẫn được sử dụng, khai thác động sản đó nhưng không được và cũng không thể trao đổi chuyển nhượng các động sản đó trên thị trường
1.2.1.4 Các hình thức thế chấp tài sản
Hình thức thế chấp tài sản sản suất phát từ nhu cầu thực tế của các cá nhân, tổ chức kinh tế do vậy có hai hình thức thế chấp sau:
Thứ nhất là: Thế chấp toàn bộ tài sản
Thứ hai là: Thế chấp một phần tài sản
1.2.1.5 Vai trò của tài sản thế chấp Đối vởi chủ sở hữu tài sản:
Thế chấp tài sản là hình thức đem tài sản làm tài sản đảm bảo để vay vốn tại các tổ chức tín dụng Như vậy giúp người chủ sở hữu vẫn có thể sử dụng tài sản trong thời gian thế chấp đồng thời lại có thêm lượng vốn cần thiết sử dụng cho mục đích mà họ đang muốn thực hiện Đây là một hình thức huy động vốn khi cần thiết hiệu quả, nhanh chóng đối với các cá nhân và tổ chức.
Tuy nhiên, các cá nhân khi sử dụng hình thức này cũng thường gặp phải một khó khăn và vướng mắc rất lớn, đó là tài sản khi đem đi thế chấp thường chỉ được các ngân hàng định giá ở mức giá rất thấp, là giá khi thị trường trầm lắng nhất Như vậy, giá trị của tài sản không được đánh giá chính xác, gây thiệt thòi cho cá nhân khi vay vốn. Đối với các tổ chức tín dụng (chủ yếu là các ngân hàng):
Ngân hàng là một tổ chức kinh doanh tài chính Vì vậy luân chuyển tiền tệ là hoạt động chính Nhận thế chấp bất động sản nói riêng và nhận thế chấp tài sản nói chung là một trong những hoạt động giúp luân chuyển tiền tệ đều đặn, để từ đó hoạt động của ngân hàng có thể diễn ra bình thường.
Nhận thế chấp tài sản có thể làm tăng lượng vốn dự trữ bằng tài sản của ngân hàng (bất động sản), sinh ra lợi nhuận cho ngân hàng (lãi vay mà người thế chấp phải trả cho ngân hàng).
Nhận thế tài sản bảo đảm có thể nâng cao trách nhiệm thực hiện cam kết trả nợ của bên vay, đồng thời phòng ngừa rủi ro khi phương án trả nợ dự kiến của bên vay không thực hiện được hoặc xảy ra các rủi ro không lường trước. Đối với nền kinh tế:
Thế chấp tài sản và nhận thế chấp tài sản là hoạt động giúp cho các ngân hàng hoạt động tốt Không những thế, việc các ngân hàng tạo điều kiện cho cá nhân được vay vốn để kinh doanh hay mở rộng kinh doanh đã thúc đẩy sự phát triển mạnh mẽ cho nền kinh tế Từ đó giúp phát triển thị trường tài chính, tiền tệ Sự bình ổn và phát triển của thị trường này có tác động rất lớn tới sự ổn định và phát triển của toàn bộ nền kinh tế.
1.2.1.6 Quản lý tài sản thế chấp
Theo quy định của pháp luật, quản lý tài sản thế chấp là một số công việc cần phải thực hiện nối tiếp nhau như tổ chức tín dụng giữ giấy tờ sở hữu của tài sản, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đăng ký thế chấp tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền và kiểm tra trong thời gian thế chấp, bảo hiểm tài sản thế chấp
Bước đầu là việc giữ giấy tờ thế chấp, việc này giúp cho tổ tín dụng ở thế
“nắm đằng chuôi” đối với tài sản thế chấp trong thời gian thế chấp
Bước tiếp theo là việc đăng ký thế chấp, đây và việc quản lý có sự phối hợp của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là UBND cấp xã và sở địa chính hoặc sở địa chính nhà đất Đây là việc bổ sung cho việc giữ tài sản thế chấp của tổ chức tín dụng trong trường hợp người thế chấp không giữ đúng những điều đã cam kết với tổ chức tín dụng trong hợp đồng thế chấp mà tổ chức tín dụng không kiểm soát được Cùng với việc giữ giấy tờ, đăng ký thế chấp thì tổ chức tín dụng còn phải kiểm tra giám sát trong thời hạn thế chấp tài sản.Việc kiểm tra bao gồm kiểm tra định kỳ và kiểm tra đội suất
1.2.1.7 Xử lý tài sản thế chấp
Trước tiên tổ chức tín dụng phải làm là yêu cầu người đi vay thực hiện những cam kết trong hợp đồng để trả nợ Theo đó tài sản được xử lý theo phương pháp đã được thỏa thuận trong hợp đồng Trường hợp các bên không xử lý được tài sản theo phương pháp đã thỏa thuận trong hợp đồng thì tổ chức tín dụng có quyền chủ động áp dụng phương thức xử lý tài sản thế chấp theo các phương thức sau:
Định giá tài sản thế chấp
1.2.2.1 Sự cần thiết định giá tài sản thế chấp
Trong quan hệ tín dụng các ngân hàng không muốn nhận sự rủi ro, do vậy bên vay tiền phải dùng tài sản của mình làm vật bảo đảm cho khoản vay, trong trường
Khoa Marketing hợp người vay vốn không trả được nợ khi đến hạn thì ngân hàng có thể bán tài sản đó để thu hồi nợ, vì vậy định giá tài sản là rất cần thiết.
Một lý do nữa mà người ta tiến hành định giá tài sản là để cả hai bên thế chấp và bên nhận thế chấp biết được giá trị của tài sản để họ đưa ra mức vốn vay phù hợp với giá trị của tài sản thế chấp, phù hợp với qui định của pháp luật.
1.2.2.2 Khái niệm thẩm định giá tài sản
Theo pháp lệnh giá của Việt Nam (Điều 4, Pháp lệnh giá, ban hành ngày 8/4/2002), thẩm định giá “là đánh giá hoặc đáng giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế.”
Có thể khái quát hóa: Thẩm định giá là sự ước tính giá trị hiện tại của tài sản hoặc quyền về tài sản dưới hình thái tiền tệ ở một thời gian và một thời điểm cụ thể, có mục đích nhất định và sử dụng các dữ liệu, các yếu tố thị trường.
Thẩm định giá là một nghệ thuật định giá tài sản (động sản và bất động sản), trên cơ sở xem xét những đặc điểm riêng biệt của tường tài sản với những điểm chung của tường tài sản đó (ví dụ như hình dạng của thửa đất, kích thước của ngôi nhà… ) cũng như xem xét các yếu tố rủi ro vô hình (rủi ro gắn với khẩ năng sinh lời tương lai… ) và những yếu tố luật pháp ( quyền sở hữu, giấy phép… ) ảnh hưởng đến giá trị tài sản.
1.2.2.3 Cơ sở giá trị của thẩm định giá tài sản thế chấp
Có hai cơ sở giá trị của thẩm định giá tài sản thế chấp đó là:
Thứ nhất, đó là giá trị thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá:
Nội dung của giá trị thị trường của tài sản như sau: “giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường”.
Nội dung trên được hiểu như sau:
“ Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường …” là số tiền ước tính để tài sản có thể được mua , bán trên thị trường trong điều kiện thương mại bình thường mà sự mua bán đó thỏa mãn những điều kiện của thị trường tại thời điểm định giá.
“vào thời điểm định giá…” là ngày, tháng, năm cụ thể khi tiến hành thẩm định giá được gắn với yếu tố cung, câu, thị hiếu và sức mua ttreen thị trường khi thực hiện thẩm định gái tài sản.
“giữa một bên là người sẵn sàng mua…” là người đang có khả năng thanh toán và có nhu cầu mua tài sản được xác định giá trị thị trường.
“Giữa một bên là người sẵn sáng bán…” là người đang bán đang có quyền sở hữu tài sản (trừ đất ), có quyền sử dụng đất có nhu cầu muốn bán tài sản với mức giá tốt nhất có thể được trên thị trường.
“ điều kiện thương mại bình thường” là việc mua, bán được tiến hành khi các yếu tố cung, cầu, giá cả, sức mua không xẩy ra những đột biến do chịu tác động của thiên tai, địch họa; nền kinh tế không bị suy thoái hoặc phát triển quá nóng…; thông tin về cung, cầu, giá cả của tài sản được thể hiện công khai trên thị trường.
Giá trị thị trường thể hiện mức giá hình thành trên thị trường công khai và cạnh tranh Thị trường này có thể là thị trường trong nước hoặc thị trường quốc tế, có thể bao gồm nhiều người mua, nhiều người bán hoặc bao gồm một số lượng hạn chế người mua, người bán.
Giá trị thị trường thể hiện mức giá ước tính mà trên cơ sở đó, bên bán và bên mua thỏa thuận tại một thời điểm sau khi cả hai bên đã khảo sát, cân nhắc đầy đủ các cơ hội và lựa chọn tốt nhất cho mình từ các thông tin trên thị trường trước khi đưa ra quyết định mua hay quyết định bán một cách hoàn toàn tự nguyện, không nhiệt tình mua hoặc nhiệt tình bán quá mức.
Giá trị thị trường được bán thông qua các căn cứ sau:
Những thông tin, dữ liệu về mặt kỹ thuật về mặt pháp lý của tài sản; gía chuyển nhượng của tài sản có thể so sánh được trên thị trường.
Các nguyên tắc định giá tài sản
1.2.3.1 Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất
Việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản là đạt được mức hữu dụng tố đa trong những hoàn cảnh kinh tế xã hội phù hợp, có thể cho phép về mặt kỹ thuật, về pháp lý, về tài chính và đem lại giá trị lớn nhất cho tài sản Tuy nhiên, một tài sản đang sử dụng thực tế không nhất thiết đã thể hiện khả năng sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản đó.
Trong trường hợp hai hay nhiều tài sản có thể thay thế lẫn nhau trong quá trình sử dụng, thì giá trị của tài sản đó được xác định bởi sự tác động lẫn nhau của tài sản này đến tài sản khác.
Hình thái giá trị của tài sản cần thẩm định giá thường có liên quan đến giá trị của các tài sản khác có thể thay thế.
Khi hai tài sản có tính hữu ích như nhau, tài sản nào được chào bán ở mức giá thấp thì tài sản đó sẽ được bán trước Giới hạn trên của giá trị tài sản có xu hướng được thiết lập bởi chi phí mua một tài sản thay thế cần thiết tương tương, với điều kiện không có sự chậm trễ quá mức làm ảnh hưởng đến sự thay thế Một người thận trọng sẽ không trả giá cao hơn chi phí mua một tài sản thay thế trong cùng một thị trường và một thời điểm
Giá trị tái sản có thể được xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lợi trong tương lai Giá trị tài sản cũng chịu ảnh hưởng bởi việc dự kiến thị phần của những người tham gia thị trường và những thay đổi có thể dự tính trước trong yếu tố này cũng ảnh hưởng đến giá trị Việc ước tính giá trị của tài sản luôn luôn dựa trên các triển vọng trong tương lai, lợi ích dự kiến được tự quyền sử dụng tài sản của người mua.
Giá trị thị trường của một tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung cầu về tài sản đó trên thị trường Ngược lại, giá trị của tại sản đó cũng tác động đến cung cầu về tài sản Giá trị của tài sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung về tài sản.
Giá trị của tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung cầu, trong đó có các yếu tố về đặc điểm kinh tế - xã hội khác biệt với những thuộc tính của tài sản khác.
Sự ảnh hưởng của những đặc tính phụ thêm này được phản ánh trong cung – cầu và giá trị của tài sản
Mức độ mà mỗi bộ phận của tài sản đóng góp vào tổng thu nhập từ toàn bộ tài sản có tác động đến tổng giá trị của tài sản đó Giá trị của một tác nhân sản xuất hay một bộ phận cấu thành tài sản phụ thuộc vào sự vắng mặt của tác nhân đó làm giảm đi bao nhiêu giá trị của toàn bộ tài sản, có nghĩa là lượng giá trị mà nó đóng góp vào giá trị toàn bộ là bao nhiêu Nguyên tắc này là nguyên tắc cơ bản trong việc xem xét tính khả thi của việc đầu tư bổ xung vào tài sản khi thẩm định viên xác định mức sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.
1.2.3.6 Nguyên tắc thu nhập thu nhập tăng, giảm
Tổng thu nhập trên khoản đầu tư tăng lên sẽ tăng liên tục tới một điểm nhất định, sau đó mặc dù đầu tư tiếp tục tăng nhưng độ lớn của thu nhập tăng thêm sẽ giảm dần Nguyên tắc này cũng hoàn toàn đúng đối với đầu tư vào lĩnh vực bất động sản.
Lợi nhuận cao vượt trội sẽ thúc đẩy canh tranh, ngược lại, canh tranh quá mức sẽ làm giảm lợi nhuận và cuối cùng có thể sẽ không còn lợi nhuận Đối với tài sản, mối quan hệ cạnh tranh cũng được quan sát giữa các tài sản với nhau và giữa tài sản này với tài sản khác Do đó, giá trị của tài sản được hình thành là kết quả của sự canh tranh trên thị trường.
Các yếu tố cấu thành của tài sản cần phải được cân bằng để tài sản đạt được khả năng sinh lời tối đa hay mức hữu dụng cao nhất Do đó, để ước tính mức sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản, cần phải phân tích xem liệu đã đạt
Khoa Marketing được tới sự cân bằng như vậy hay không Trong lĩnh vực bất động sản, giá bán đất ở một vị trí không chỉ ra rằng vị trí đất liền kề cũng phải có cùng một mức giá như vậy.
1.2.3.9 Nguyên tắc phân phối thu nhập
Tổng thu nhập sinh ra từ sự kết hợp các yếu tố của quá trình sản xuất (đất đai, vốn, lao động, quản lý) và có thể được phân phối cho từng yếu tố này Nếu việc phân phối được thực hiện theo nguyên tắc tương ứng thì phần tổng thu nhập còn lại sau khi đã phân phối cho vốn, lao động, quản lý sẽ thể hiện giá trị của đất đai.
Tài sản cần phải phù hợp với môi trường của nó nhằm đạt được mức sinh lời tối đa hay mức hữu dụng cao nhất Do đó, thẩm định viên phải phân tích xem liệu tài sản có phù hợp với môi trường xung quanh hay không khi thẩm định viên xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất
Giá trị của tài sản thay đổi theo sự thay đổi của những yếu tố hình thành nên giá trị nó Giá trị của tài sản cũng được hình thành trong quá trình thay đổi liên tục phản ánh hàng loạt những mối liên hệ nhân quả giữa các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị Bản thân các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị luôn thay đổi Do đó, trong thẩm định giá tài sản, thẩm định viên phải nắm chắc các mối quan hệ nhân quả ở trạng thái động, phải phân tích quá trình thay đổi nhằm xác định mức sử dụng tài sản có hiệu quả nhất và tốt nhất.
Quy trình định giá tài sản thế chấp
1.2.4.1 Bước 1: Xác định tổng quát về tài sản cẩn thẩm định giá và loài hình cơ sở giá trị cần thẩm định giá
(1) Các đặc điểm cơ bản về pháp lý, về kinh tế kỹ thuật của tài sản cần thẩm định giá
(2) Mục đích thẩm định giá: Thẩm định viên phải xác định và nhận thức được mục đích thẩm định giá của khách hàng
(3) Xác định khách hàng, yêu cầu của khách hàng
(4) Những điều kiên ràng buộc trong quá trình xác định đối tượng thẩm định giá: thẩm định viên phải đưa ra những điều kiện ràng buộc trong xác định đối tượng thẩm định giá với: những yêu cầu và việc thẩm định giá tìa sản thế chấp của cá
Khoa Marketing nhân, những yếu tố buộc ảnh hưởng đến giá trị tài sản; những giới hạn về: tính pháp lý, công dụng của tài sản, nguồn dữ liệu, sử dụng kết quả; quyền và nghĩa vụ thẩm định viên
(5) Việc đưa ra những điều kiện hạn chế và ràng buộc của thẩm định viên phải dựa trên cơ sở: a) Có sự xác nhận bằng văn bản của khách hàng và trên cơ sở nhận thức rằng những điều kiện đó sẽ tác động đến bên thứ ba thông qua kết quả thẩm định giá. b) Phù hợp với quy định của pháp luật và các quy định hiện hành khác có liên quan. c) Trong quá trình thẩm định giá, nếu thẩm định viên thấy những điều kiện hạn chế và ràng buộc là không chặt chẽ và thiếu cơ sở thì phải xem xét lại và thông báo ngay cho cấp trên và cho khách hàng.
(6) Xác định thời điểm thẩm định giá.
Việc xác định đặc điểm, bản chất (tự nhên, pháp lý) của tài sản cần thẩm định giá phải được xác định ngay sau khi ký hợp đồng thẩm định giá và ý kiến đánh giá về giá trị của tài sản được đưa ra trong phạm vi cho phép của hợp đồng.
(7) Xác định nguồn dữ liệu cần thiết cho thẩm định giá
(8) Xác định cơ sở giá trị của tài sản
Trên cơ sở khái quát về đặc điểm, lọai hình tài sản được thẩm định giá, thẩm định viên cần xác định rõ loại hình cơ sở làm giá trị cho thẩm định giá: giá trị thị trường hay phi thị trường.
Việc xác định giá trị thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá phải phù hợp với những quy định của pháp luật hiện hành về các văn bản quy phạm pháp luật do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.
1.2.4.2 Bước 2: Xây dựng kế hoạch thẩm định giá
(1) Việc lập kế hoạch thẩm định giá phải xác định rõ những bước công việc phải làm và thời gian thực hiện từng bước công việc cũng như toàn bộ thời gian công việc cho cuộc thẩm định giá.
(2) Nội dung kế hoạch phải thể hiện những công việc cơ bản sau:
- Xác định những yếu tố cung – cầu thích hợp với chức năng, các đặc tính và các quyền gắn liền với tài sản được mua/ bán và đặc điểm thị trường.
- Xác định các tài liệu cần thu thập về thì trường, về tài sản, tài sản so sánh.
- Xác định và phát triển các nguồn tài liệu, đảm bảo nguồn tài liệu đáng tin cậy và phải được kiểm chứng.
- Xây dựng tiến độ nghiên cứu, xác định trình tự thu thập và phân tích dữ liệu, thời hạn cho phép của trình tự phải thực hiện
- Lập đề cương báo cáo kết quả thẩm định giá.
1.2.4.3 Bước 3: Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin
Thẩm định viên phải trực tiếp khảo sát hiện trường:
- Đối với máy móc thiết bị, dây chuyền công nghệ: Thẩm định viên phải khảo sát và thu thập số liệu về tính năng kỹ thuật (công suất, công năng, công dụng) vị trí, đặc điểm, quy mô, kích thước, độ mới, cũ của tài sản thẩm định giá và các tài sản so sánh.
- Đối với bất động sản, thẩm định viên phải khảo sát thu thập số liệu về:
+ Vị trí thực tế của bất động sản so sánh với vị trí trên bản đồ địa chính, các mô tải pháp lý liên quan đến bất động sản.
+ Chi tiết bên ngoài và bên trong bất động sản, bao gồm: diện tích đất và công trình kiến trúc; khung cảnh xung quanh, cơ sở hạ tầng, loại kiến trúc, mục đích sử dụng hiện tại, tuổi đời, tình trạng duy tu, sửa chữa…
+ Đối với công trình xây dựng dở dang, thẩm định viên phải kết hợp khảo sát thực địa với báo cáo của chủ đầu tư, nhà thầu đang xây dựng công trình.
- Trong quá trình khảo sát, để có đầy đủ chứng cớ cho việc thẩm định giá, thẩm định viên cần phải chụp ảnh tài sản theo các dạng (toàn cảnh, chi tiết), các hướng khác nhau.
Bên cạnh thông tin, số liệu thu thập từ khảo sát hiện trường, thẩm định viên cần phải thu thập các thông tin sau:
- Các thông tin liên quan đến chi phí, giá bán, lãi suất, thu thập của tài sản so sánh.
- Các thông tin về yếu tố cung – cầu, lĩnh vực tham gia thị trường động thái người mua, người bán tiềm năng.
- Các thông tin về tính pháp lý của tài sản.
- Với bất động sản cần thu thập thêm các thông tin:
+ Các số liệu về kinh tế xã hội, môi trường, những yếu tố tác động đến giá trị, những đặc trưng của thị trường tài sản để nhận biết sự khác nhau giữa khu vực tài sản tọa lạc và khu vực lân cận.
+ Các thông tin về yếu tố tự nhiên, kinh tế xã hội ảnh hưởng đến mục đích sử dụng của tài sản.
- Để thực hiện thẩm định giá, thẩm định viên phải dựa trên những thông tin thu thập từ các nguồn: khảo sát thực địa; những giao dịch mua bán tài sản thông qua phỏng vấn các công ty kinh doanh tài sản, công ty xây dựng, nhà thầu, ngân hàng hoặc các tổ chức tín dụng; thông tin trên báo chí của địa phương, trung ương và các cơ quan quản lý nhà nước về tài sản đó, thông tin trên các văn bản thẻ hiện tính pháp lý thể hiện quyền năng của chủ tài sản, về các đặc tính kinh tế, kỹ thuật của tài sản, về quy hoạch phát triển kinh tế, xã hội của vùng có liên quan đến tài sản
1.2.4.4 Bước 4: Phân tích thông tin
Là quá trình đánh giá tác động của các yếu tố đến mức giá cả của tài sản cần thẩm định.
(1) Phân tích những thông tin từ khảo sát hiện trường tài sản.
(2) Phân tích những đặc trưng của thị trường cần thẩm định a) Bản chất và hành vi ứng sử của những người tham gia thị trường.
- Đối với tài sản thương mại hoặc công nghiệp bao gồm: đặc điểm của mỗi lĩnh vực hình thành nên những nhóm cung và cầu về tài sản, hình thức sở hữu của pháp nhân tham gia thị trường; mức độ mở rộng thị trường loại này với người mua tiềm năng.
THỰC TRẠNG THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG GP.BANK CHI NHÁNH NINH BÌNH 29
MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG GP.BANK CHI NHÁNH NINH BÌNH 57
MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN THẾ CHẤP TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CÁ NHÂN TẠI NGÂN HÀNG
trên giá trị tài sản đảm bảo hợp lý; đồng thời có một đội ngũ cán bộ thẩm định chuyên nghiệp nhiều kinh nghiệm
3.2 MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN THẾ CHẤP TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CÁ NHÂN TẠI NGÂN HÀNG GP.BANK CHI NHÁNH NINH BÌNH
3.2.1 Về quy trình định giá
Hiện nay, trước nhu cầu vay vốn ngày càng nhiều và đa dạng, đòi hỏi ngân hàng phải có được một quy trình định giá hoàn chỉnh Định giá chính là cơ sở để tiến hành việc cho vay vốn, vì thế có thể thấy được đây là hoạt động có tính chất rất quan trọng Quy trình định giá cần được tiến hành một cách nghiêm túc và bài bản từ khâu tiếp nhận yêu cầu định giá cho đến khi hoàn thành báo cáo định giá Nếu có một quy trình chuẩn sẽ giúp cho cán bộ định giá thực hiện công việc được nhanh chóng, thuận lợi và chính xác hơn Trong từng bước của quy trình định giá vẫn còn tồn tại những bât cập riêng cần được giải quyết
Trong khâu tiếp nhận hồ sơ, một thực trạng vẫn tồn tại đó là các cán bộ làm việc còn thiếu nhiệt tình, chưa hướng dẫn đầy đủ cho khách hàng vay, gây khó khăn cho khách hàng trong việc tiếp cận với nguồn vốn vay Để có thể giải quyết nhanh chóng cho khách hàng thì ngay từ bước tiếp nhận hồ sơ các cán bộ ngân hàng phải hướng dẫn cho khách hàng đầy đủ nội dung, thủ tục cần hoàn thiện Bên cạnh đó, cũng nên đưa ra được mẫu hồ sơ chuẩn và dễ hiểu nhất để khách hàng vay có thể nhanh chóng thực hiện.
Trong quá trình tìm thông tin so sánh, các cán bộ định giá vẫn chủ yếu tìm trong những thông tin sẵn có trong tư liệu của ngân hàng, mà các thông tin này thường cũ, tính chính xác không cao Vì vậy để định giá chính xác, các cán bộ định giá cần chủ động tìm kiếm các thông tin thị trường Cán bộ định giá vẫn thường định giá mang tính chủ quan cao, thường bỏ qua một số bước trong quy trình Thị trường bất động sản là thị trường luôn luôn biến động, vì vậy bằng chứng từ thị trường là thông tin hết sức quan trọng Do đó trong quá trình định giá các cán bộ định giá nên sử dụng triệt để các bằng chứng thị trường để kết quả định giá khách quan.
Báo cáo thẩm định là văn bản hết sức quan trọng Đó là kết quả cuối cùng của quá trình thẩm định và là phần quan trọng nhất Vì thế trong báo cáo định giá nên
Khoa Marketing đưa ra một số điểm rõ ràng như : việc định giá là rõ ràng, minh bạch; người định giá không làm chứng nếu có xảy ra tranh chấp trước toà; thông tin có được là khách quan nhưng không dám đảm bảo là chính xác; phải ghi rõ thời điểm báo cáo định giá có hiệu lực…
3.2.2 Về việc vận dụng các phương pháp định giá
Tại ngân hàng, chủ yếu trong bất động sản thế chấp là nhà ở dân cư vì thế được chia ra chủ yếu là bất động sản có công trình và đất Với mỗi loại bất động sản đều đưa ra những hướng dẫn cụ thể trong quá trình định giá Tại ngân hàng GP.Bank hiện nay, phương pháp được sử dụng chủ yếu là phương pháp so sánh, phương pháp chi phí và phương pháp vốn hoá Đây là 3 phương pháp điển hình và có độ tin cậy cao nhất trong các phương pháp định giá bất động sản Tại ngân hàng khi quyết định cho vay có tài sản đảm bảo nhất là bằng bất động sản thì vấn đề đặt lên hàng đầu đó là độ thanh khoản của tài sản, vì vậy có thể thấy việc sử dụng 3 phương pháp nêu trên là rất hợp lí cho mục đích trên Trong mỗi hợp đồng định giá nên kết hợp sử dụng cả 3 phương pháp trên, sau đó lấy trung bình chung của 3 kết quả từ 3 phương pháp Như thế, kết quả có được sẽ là chính xác và khách quan nhất. Với những bất động sản nhỏ như nhà ở dân cư hay các mảnh đất, thì việc định giá là hết sức đơn giản và thường áp dụng phương pháp so sánh từ những bằng chứng thực tế của thị trường Việc định giá này không đòi hỏi ở cán bộ định giá nhiều kinh nghiệm hay kiến thức chuyên môn Với các bất động sản phức tạp thì đòi hỏi cần có sự kết hợp của nhiều phương pháp, đồng thời với nó là sự đòi hỏi về kinh nghiệm cũng như kiến thức của chuyên viên định giá.
Trong từng trường hợp cụ thể, cán bộ định giá nên xem xét kĩ sau đó đưa ra phương pháp định giá hợp lí nhất Có thể vận dụng cả các phương pháp khác, không nhất thiết là chỉ sử dụng 3 phương pháp nêu trên.
3.2.3 Về vấn đề nhân sự
Với việc tuyển dụng cán bộ mới: Hiện tại, tại Ngân hàng GP.Bank chi nhánh Ninh Bình đội ngũ cán bộ định giá vẫn chủ yếu là được đào tạo trong ngành tài chính ngân hàng, không được đào tạo chuyên sâu về định giá bất động sản Vì vậy trong thời gian tới để nâng cao chất lượng hoạt động định giá bất động sản thế chấp, cần tăng cường thêm đội ngũ nhân viên được đào tạo chuyên sâu trong lĩnh vực định giá bất động sản.Trong thời gian tới, bên cạnh đội ngũ cán bộ giàu kinh nghiệm đã có, chi nhánh cũng cần bổ sung thêm nhân sự mới được đào tạo bài bản trong lĩnh vực định giá, để có thể nâng cao chất lượng cho bộ phận định giá Cán bộ tuyển mới bên cạnh trình độ chuyên môn cũng cần có phẩm chất đạo đức tốt Định giá là ngành đòi hỏi có yêu cầu đạo đức của người định giá là rất cao.
Việc bồi dưỡng kiến thức chuyên môn: Thị trường bất động sản là một thị trường phức tạp, có rất nhiều biến động thường xuyên liên tục Do đó, việc thường xuyên phải cập nhật kiến thức là không thể tránh khỏi Vì vậy yêu cầu với các cán bộ định giá là phải tự mình thường xuyên trau dồi kiến thức thị trường thì mới có thể có được kết quả tốt trong công việc.
Các cán bộ của ngân hàng cũng nên chú ý tới việc bồi dưỡng kiến thức cho các nhân viên Cần thường xuyên cho các cán bộ định giá tham gia các lớp bồi dưỡng kiến thức, tham gia các hội thảo… Vì bất động sản là một lĩnh vực luôn luôn biến động nên việc cập nhật thông tin một cách thường xuyên và có hệ thống là việc làm rất cần thiết. Để công tác định giá có thể đạt được hiệu quả là cao nhất, phòng tín dụng cũng nên thường xuyên tổ chức các buổi hội thảo cho nội bộ để các cán bộ định giá có thể đóng góp ý kiến, rút kinh nghiệm.
Vấn đề đãi ngộ với nhân viên: cần có các chính sách đãi ngộ, khen thưởng, kỉ luật rõ ràng với các nhân viên Từ đó đánh giá được chất lượng hoạt động của từng các nhân Và đó cũng là động lực cho các cá nhân phấn đấu trong công việc.
3.2.4 Về việc xây dựng hệ thống thông tin
Trong định giá tài sản thì thông tin chính là điều kiện sống còn của các hợp đồng định giá Có được thông tin chính xác sẽ giúp cho các cán bộ định giá có thể đưa ra kết luận chính xác, từ đó cán bộ tín dụng có thể xem xét cho vay hợp lí, đảm bảo an toàn cho ngân hàng.
Tại Ngân hàng GP.Bank chi nhánh Ninh Bình hiện nay, nguồn thông tin để định giá chủ yếu dựa vào các nguồn sau:
Hồ sơ vay vốn từ phía khách hàng, đây là nguồn thông tin chủ yếu.
Thông tin về khách hàng được lưu trữ tại ngân hàng Đây là hồ sơ mà khách hàng xin vay vốn, sau khi vay và thanh toán xong được lưu trữ vào túi hồ sơ, còn tờ trình của cán bộ định giá khi định giá thì lưu vào máy tính theo quy định Chính vì thế, ngân hàng sẽ gặp nhiều khó khăn, có khi không sử dụng được thông tin quá khứ của khách hàng.
Đến thực địa kiểm tra lại thông tin mà khách hàng đã cung cấp.
Thông tin từ các văn bản pháp quy.
Thực tế hiện nay ngân hàng GP.Bank chi nhánh Ninh Bình vẫn chưa có cơ sở dữ liệu đầy đủ cho công tác định giá Các cán bộ định giá khi thực hiện nghiệp vụ vẫn chỉ có thông tin chủ yếu lấy từ khách hàng, còn tại ngân hàng chỉ có những thông tin cũ, không đảm bảo được tính khách quan và chính xác Để có được thông tin các cán bộ định giá vẫn phải tự đi tìm hiểu, dẫn đến tình trạng công việc chồng chéo, mất thời gian, công sức và tiền bạc Từ đó cho thấy một thực tế là ngân hàng cần xây dựng cho mình một ngân hàng dữ liệu chính xác, được cập nhật thường xuyên phục vụ cho công tác định giá.
KIẾN NGHỊ
3.3.1 Kiến nghị với cơ quan nhà nước có thẩm quyền
Tài sản thế chấp trong cho vay cá nhân với phần lớn là thế chấp bất động sản, trong đó Bất động sản là lĩnh vực nhạy cảm, có ảnh hưởng rất lớn đến nền kinh tế.
Do đó nó đòi hỏi cần có sự quan tâm chặt chẽ của Nhà nước. Đầu tiên phải kể đến là cần nhanh chóng hoàn thiện hệ thống chính sách pháp luật có liên quan Vấn đề đang được quan tâm rất nhiều hiện nay là việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở Cơ quan công quyền gây phiền hà, sách nhiễu cho người dân khi tiếp cận với việc xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.Vì những khó khăn đó khiến cho việc mua bán, trao đổi bất động sản trên thị trường khó khăn hơn Ngay cả việc thế chấp vay ngân hàng cũng không thuận lợi vì nếu không có sổ đỏ hay sổ hồng thì việc thế chấp là không thể xảy ra.Tiếp đó là sự chồng chéo trong hệ thống pháp luật về đất đai, bất động sản.Trên thực tế hiện nay, hệ thống luật đang gây cho người dân nhiều lúng túng khi muốn chuyển quyền sử dụng đất Các loại sổ đỏ, sổ hồng đang gây khó khăn cho người dân trong quá trình chuyển quyền sử dụng, giao dịch Luật Đất đai yêu cầu phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) khi giao dịch nhưng Luật Nhà ở của Bộ Xây dựng lại yêu cầu phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (sổ hồng) Do vậy vấn đề đặt ra là Nhà nước cần sớm tiến hành sửa đổi luật cho phù hợp, tạo điều kiện cho thị trường phát triển.
Quản lí thị trường bất động sản chặt chẽ hơn, từng bước đưa thị trường tiến tới minh bạch Ở nước ta hiện nay, vai trò của Nhà nước trong quản lí thị trương bất động sản còn rất mờ nhạt Chính vì vậy, thị trường còn rất nhiều “sạn” Để có thể quản lí tốt hơn thị trường nhạy cảm này, Nhà nước nên tham gia nhiều hơn, khẳng định vai trò chủ chốt của mình trong cung bất động sản ra thị trường Cần có chính sách điều tiết cung hợp lí, lấy đó làm cơ sở để quản lí và điều tiết thị trường Một khi thị trường lành mạnh và minh bạch, thì công tác định giá sẽ tiến hành thuận lợi hơn rất nhiều.
Hiện nay giá đất do Nhà nước quy định và giá thị trường đang chênh lệch quá nhiều Qua đó ta có thể thấy được giá đất do Nhà nước ban hành và giá thực tế trên thị trường là khác xa nhau.Nếu ngân hàng định giá bất động sản thế chấp theo khung giá mà Nhà nước ban hành thì sẽ thấp hơn so với giá trị thị trường của bất động sản đó rất nhiều Như đó gây thiệt thòi cho khách hàng vay, đây là điều mà cả khách hàng vay và ngân hàng đều không muốn Do đó khi định giá các cán bộ định giá của ngân hàng buộc phải có hệ số điều chỉnh cho phù hợp Do đó việc thay đổi trong cách xác định khung giá đất của Nhà nước là điều cần được quan tâm.
Thực tế các ngân hàng vẫn tự định giá và cho vay trên cơ sở định giá Đó được ví như hiện tượng “vừa đá bóng vừa thổi còi” Khi không có cơ quan định giá độc lập, thì khách hàng vay vẫn là những người chịu thiệt thòi khi đi thế chấp tài sản trong đó có bất động sản Ngân hàng sẽ định giá và cho vay ở một mức độ an toàn, giá trị thật của bất động sản sẽ không được đánh giá đúng Trong thời gian tới cần có một cơ quan định giá độc lập, hay Nhà nước cần có quy định cụ thể hơn nữa về vấn đề định giá tại các ngân hàng để đảm bảo đầy đủ quyền lợi cho khách hàng vay.
3.3.2 Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước
Với vai trò điều tiết chung cho toàn bộ hệ thống Ngân hàng trong cả nước, ngân hàng Nhà nước cần có các chính sách hỗ trợ để giúp cho hệ thống Ngân hàng phát triển đúng theo định hướng của Đảng và Nhà nước Để tạo điều kiện cho hệ thống Ngân hàng thực hiện tốt việc định giá tài sản thế chấp cần quan tâm đến các vấn đề sau:
Ngân hàng Nhà nước cần tạo ra môi trường hành lang pháp lí thông thoáng,đồng bộ và linh hoạt, nhanh chóng hoàn thiện các văn bản dưới luật, đặc biệt là các
Khoa Marketing văn bản hướng dẫn về tài sản đảm bảo, cầm cố, thế chấp giúp cho các ngân hàng cấp dưới thực hiện đúng, góp phần nâng cao chất lượng hoạt động.
Nâng cao chất lượng thông tin để cung cấp cho các ngân hàng, giúp cho các ngân hàng có cơ sở để mở rộng tín dụng một cách có hiệu quả hơn bởi thông tin càng chính xác thì mở rộng tín dụng càng dễ dàng Chính vì lẽ đó mà Ngân hàng Nhà nước cần tich cực cải thiện chất lượng thông tin của trung tâm thông tin tín dụng và phát huy hiệu quả hoạt động của trung tâm này.
Thiết lập các chính sách nhằm hỗ trợ hoạt động định gía tài sản thế chấp cho các cán bộ định giá của các ngân hàng.
3.3.3 Kiến nghị với Ngân hàng TMCP dầu khí toàn cầu GP.Bank
Ngân hàng TMCP dầu khí toàn cầu GP.Bank thực hiện tốt hoạt động định giá bất động sản thế chấp thì cần thực hiện một số biện pháp sau:
Ban hành kịp thời các văn bản hướng dẫn về tài sản thế chấp, cầm cố để các chi nhánh cấp dưới thực hiện đúng với bộ luật dân sự, các bộ luật có liên quan và các nghị định, thông tư hướng dẫn của chính phủ và các bộ, ngành.
Áp dụng công nghệ thông tin vào việc đánh giá, xếp loại khách hàng theo sổ tay tín dụng, đảm bảo chính xác, khách quan trong việc đánh giá, lựa chọn khách hàng nhằm nâng cao độ an toàn và chất lượng tín dụng.
Hỗ trợ tích cực về mọi mặt cho chi nhánh trong hoạt động kinh doanh và trong việc đào tạo lại các nghiệp vụ cho các cán bộ của chi nhánh.
Ngân hàng GP.Bank chi nhánh Ninh Bình đã đặt ra cho mình những tiêu chí trong năm 2012 đó là : Đẩy mạnh phát triển Thẻ cũng như hệ thống ATM trên địa bàn tỉnh; thực hiện mô hình kinh doanh hiện đại; tích cực khai thác các tính năng của các phần nềm mới đã đưa vào; hoạt động mở rộng thêm các sản phẩm dịch vụ mới phục vụ khách hàng; tăng cường công tác kiểm tra, giám sát để góp phần nâng cao chất lượng hoạt động của chi nhánh; xây dựng hình ảnh GP.Bank gần gũi, thân thiện với công chúng
Các định hướng của hoạt động tín dụng trong Ngân hàng GP.Bank chi nhánh Ninh Bình: đặc biệt chú trọng đến công tác thẩm định, nâng cao chất lượng thẩm định dự án đầu tư có chọn lọc vào các dự án thực sự hiệu quả; tăng cường kiểm tra trước và sau khi vay để kiểm tra việc sử dụng vốn vay, tình hình kinh doanh, tài chính và khả năng trả nợ của khách hàng để có biện pháp quản lý vốn vay kịp thời; thường xuyên đánh giá và phân loại khách hàng để xếp loại đúng và có hướng đầu tư phù hợp, giảm thiểu rủi ro; phân loại nợ , trích dự phòng, xử lý rủi ro theo đúng quy định Xử lý dứt điểm các khoản nợ xấu, làm lành mạnh hoá tài chính thông qua các biện pháp: đôn đốc thu nợ, xử lý tài sản bảo đảm, xử lý rủi ro; thực hiện tăng trưởng tín dụng gắn với tăng trưởng và an toàn nguồn vốn. Để thực hiện điều này cần thực hiện những phải có được một quy trình định giá hoàn chỉnh; xem xét kĩ sau đó đưa ra phương pháp định giá hợp lí nhất; tăng cường thêm đội ngũ nhân viên được đào tạo chuyên sâu trong lĩnh vực định giá bất động sản,trong thời gian tới, bên cạnh đội ngũ cán bộ giàu kinh nghiệm đã có, chi nhánh cũng cần bổ sung thêm nhân sự mới được đào tạo bài bản trong lĩnh vực định giá; xây dựng cho mình một ngân hàng dữ liệu chính xác; cần có các chính sách cụ thể để các cán bộ thực hiện đúng nghĩa vụ và trách nhiệm của mình, không gây phiền hà cho khách hàng
