Nghiên cứu về thị trường bất động sản thế chấp và thẩm định giá tài sản thế chấp tại ngân hàng gp bank

Chuyên đề thực tập Khoa Marketing MỤC LỤC MỞ ĐẦU CHƯƠNG I: THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN THẾ CHẤP 1.1 THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP .3 1.1.1 Bất động sản chấp .3 1.1.2 Thị trường bất động sản chấp 1.2 THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN THẾ CHẤP 1.2.1 Tài sản chấp .5 1.2.2 Định giá tài sản chấp 1.2.3 Các nguyên tắc định giá tài sản 12 1.2.4 Quy trình định giá tài sản chấp 14 1.2.5 Các phương pháp định giá tài sản chấp cho vay cá nhân 20 CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG GP.BANK CHI NHÁNH NINH BÌNH 29 2.1 KHÁI QUÁT VỀ LỊCH SỬ PHÁP TRIỂN VÀ TÌNH HÌNH HOẠT ĐỘNG CỦA NGÂN HÀNG GP.BANK CHI NHÁNH NINH BÌNH 29 2.1.1 Lịch sử hình thành phát triển ngân hàng GP.Bank .29 2.1.2 Các đặc điểm Ngân hàng GP.Bank chi nhánh Ninh Bình .29 2.2 THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG GP.BANK CHI NHÁNH NINH BÌNH .35 2.2.1 Khái quát tình hình định giá 35 2.2.2 Quy định Ngân hàng GP.Bank chi nhánh Ninh Bình định giá tài sản chấp: 35 2.2.3 Thủ tục vay vốn chấp cho vay cá nhân ngân hàng GP.Bank chi nhánh Ninh Bình 36 2.5.2 Quyền nghĩa vụ ngân hàng 38 2.2.4 Thực trạng hoạt động định giá Ngân hàng GP.Bank chi nhánh Ninh Bình 39 2.2.5 Dẫn chứng cụ thể hoạt động định giá tài sản cho vay cá nhân Ngân hàng GP.Bank chi nhánh Ninh Bình: 43 2.2.5 Đánh giá chung: 53 Sv Nguyễn Hồng Sim Lớp LT TĐG k11B Chuyên đề thực tập Khoa Marketing 2.3 CÁC VẤN ĐỀ ĐẶT RA, CÒN TỒN TẠI CẦN GIẢI QUYẾT CỦA NGÂN HÀNG GP.BANK CHI NHÁNH NINH BÌNH 55 CHƯƠNG III: MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG GP.BANK CHI NHÁNH NINH BÌNH 57 3.1 ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN CHUNG CỦA NGÂN HÀNG GP.BANK CHI NHÁNH NINH BÌNH .57 3.1.1 Các tiêu phấn đấu Ngân hàng GP.Bank chi nhánh Ninh Bình 57 3.1.2 Các định hướng hoạt động tín dụng Ngân hàng GP.Bank chi nhánh Ninh Bình 57 3.1.3 Định hướng phát triển cho hoạt động định giá tài chấp nói chung định giá tài sản chấp cho vay cá nhân nói riêng 58 3.2 MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN THẾ CHẤP TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CÁ NHÂN TẠI NGÂN HÀNG GP.BANK CHI NHÁNH NINH BÌNH .59 3.2.1 Về quy trình định giá .59 3.2.2 Về việc vận dụng phương pháp định giá 60 3.2.3 Về vấn đề nhân 61 3.2.4 Về việc xây dựng hệ thống thông tin .61 3.2.5 Về chế quản lí 62 3.3 KIẾN NGHỊ 63 3.3.1 Kiến nghị với quan nhà nước có thẩm quyền .63 3.3.2 Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước 64 3.3.3 Kiến nghị với Ngân hàng TMCP dầu khí tồn cầu GP.Bank 65 KẾT LUẬN 68 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 69 Sv Nguyễn Hồng Sim Lớp LT TĐG k11B Chuyên đề thực tập Khoa Marketing DANH MỤC BẢNG BIẺU Bảng 2.1: Sơ đồ tổ chức Ngân hàng GP.Bank- chi nhánh Ninh Bình .31 Bảng 2.2 bảng kết hoạt động kinh doanh năm năm từ 2008 đến 2011 33 Bảng 2.3 mô tả đặc điểm tài sản mặt kỹ thuật pháp lý tài sản quyền sử dụng đất 44 Bảng 2.4: Thông tin bất động sản so sánh .48 Hình 2.5: Sơ đồ vị trí tương đối bất động sản mục tiêu với bất động sản so sánh 49 Bảng 2.6: Bảng điều chỉnh 52 Sv Nguyễn Hồng Sim Lớp LT TĐG k11B Chuyên đề thực tập Khoa Marketing I MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Trong kinh tế thị trường nay, hệ thống ngân hàng đóng vai trị quan trọng, xem hệ thống tuần hoàn kinh tế quốc dân Được tổ chức để kinh doanh, tìm kiếm lợi nhuận thơng qua hoạt động là: vay vay, hoạt động cho vay tiềm ẩn rủi ro, để hạn chế rủi ro đảm bảo tốt vốn ngân hàng, ngân hàng thường yêu cầu người vay phải chấp tài sản họ mà phần lớn bất động sản Như cá nhân, tổ chức,…muốn chấp tài sản để vay vốn trước cho vay, Ngân hàng cần thẩm định giá trị tài sản chấp từ định cho vay dựa kết thẩm định Hiện tại, Việt Nam vấn đề liên quan đến tài sản chấp pháp luật quy định, để đảm bảo cho quyền lợi khách hàng quyền lợi cho ngân hàng, nhiên vấn đề định giá, quản lý xử lý tài sản chấp chưa đầy đủ, nhiều bất cập thực tế Là sinh viên học định giá tài sản, thực tập Ngân hàng TMCP GP.bank Chi nhánh Ninh Bình, nên em muốn tìm hiểu kĩ quy trình định giá tài sản chấp hoạt đông cho vay cá nhân Các câu hỏi nghiên cứu mục tiêu nghiên cứu 2.1 Các câu hỏi nghiên cứu Thị trường bất động sản chấp thẩm định giá tài sản chấp sao? Thực trạng thẩm định giá tài sản chấp Ngân hàng GB.bank Chi nhánh Ninh Bình ? Một số giải pháp hoàn thiện thẩm định giá tài sản chấp cho ngân hàng GP.Bank Chi nhánh Ninh Bình ? 2.2 Mục tiêu nghiên cứu Nghiên cứu Thị trường bất động sản chấp thẩm định giá tài sản chấp ngân hàng GP.Bank Sv Nguyễn Hồng Sim Lớp LT TĐG k11B Chuyên đề thực tập Khoa Marketing Nghiên cứu để đánh giá thực trạng hoạt động định giá tài sản chấp ngân hàng GP.Bank chi nhánh Ninh Bình, thấy bất cập cịn tồn quy trình định giá chấp tài sản Từ đó, đề xuất giải pháp để hoàn thiện hoạt động định giá tài sản chấp Ngân hàng Thương mại cổ phần dầu khí tồn cầu - GB.bank Chi nhánh Ninh Bình Đối tượng nghiên cứu Nghiên cứu quy trình thẩm định giá tài sản chấp chấp hoạt động cho vay cá nhân ngân hàng GP.Bank chi nhánh Ninh Bình” Phạm vi nghiên cứu Phạm vi nghiên cứu đề tài hoạt động định giá tài sản chấp hoạt động cho vay cá nhân Ngân hàng TMCP dầu khí tồn cầu - GB.bank (chi nhánh Ninh Bình) từ năm 2006 đến năm 2011 Phương pháp luận nghiên cứu Trong trình thực đề tài, phương pháp sử dụng là: + Phương pháp thống kê + Phương pháp phân bổ + Phương pháp điều tra + Phương pháp khảo sát + Phương pháp tổng hợp Phương pháp thu thập thông tin Thông tin thu thập từ báo, tạp chí, ấn phẩm, mạng internet, từ Hiệp hội quan quản lý nhà nước Qua điều tra, vấn để thu thập liệu sơ cấp Sv Nguyễn Hồng Sim Lớp LT TĐG k11B Chuyên đề thực tập Khoa Marketing CHƯƠNG I THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN THẾ CHẤP 1.1 THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP 1.1.1 Bất động sản chấp 1.1.1.1 Khái niệm Bất động sản Theo Bộ luật Dân năm 2005 nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, Điều 174 có quy định: “Bất động sản tài sản bao gồm: : Đất đai; Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác pháp luật quy định” Như vậy, khái niệm bất động sản rộng, đa dạng cần quy định cụ thể pháp luật nước có tài sản có quốc gia cho bất động sản, quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục bất động sản Hơn nữa, quy định bất động sản pháp luật Việt Nam khái niệm mở mà chưa có quy định cụ thể danh mục tài sản Ở quốc gia dễ dàng nhận thấy đất đai nguồn tài nguyên, cải vô quý giá Một vật công nhận bất động sản đáp ứng đủ điều kiện sau : Thứ nhất: phải tài sản, tức yếu tố vật chất có thực có ích cho người Thứ hai: khơng thể di dời di dời hạn chế để tính chất, cơng năng, hình thái khơng thay đổi Thứ ba: phải tồn lâu dài Thứ tư: đo lường giá trị Thứ năm: chiếm giữ cá nhân hay cộng đồng người 1.1.1.2 Khái niệm Bất động sản chấp Bất động sản chấp bất động sản sử dụng vào mục đích chấp để vay vốn ngân hàng hay tổ chức tín dụng nhằm thoả mãn nhu cầu vốn chủ sở hữu bất động sản Sv Nguyễn Hồng Sim Lớp LT TĐG k11B Chuyên đề thực tập Khoa Marketing Bất động sản chấp tài sản đem làm tài sản đảm bảo vì: Cũng khái niệm bất động sản nhắc đến điều 174 Bộ luật dân năm 2005 nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, hoạt động tín dụng ngân hàng, người ta coi bất động sản tài sản di dời Vậy bất động sản chấp nhà ở, sở sản xuất kinh doanh nhà máy, khách sạn, cửa hàng, nhà kho… tài sản khác gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng (đất đai thuộc sở hữu tồn dân, chấp giá trị quyền sử dụng đất) Ngồi cịn bao gồm hoa lợi, lợi tức, khoản tiền bảo hiểm khoản tiền phát sinh từ bất động sản chấp Tất bất động sản thuộc sở hữu hợp pháp doanh nghiệp cá nhân chấp để vay vốn 1.1.1.3 Tiêu chuẩn để tài sản bất động sản chấp Tổ chức tín dụng xem xét lựa chọn tài sản có điều kiện: Một là: Tài sản thuộc sở hữu khác hàng vay Hai là: Tài sản phép giao dịch, tức tài sản pháp luật cho phép không cấm mua, bán, tặng, chuyển đổi, chuyển nhượng, cầm cố chấp, bảo lãnh giao dịch khác Ba là: Tài sản phải chủ khơng có tranh chấp quyền nghĩa vụ hợp pháp quan hệ pháp luật thời điểm ký kết hợp đồng đảm bảo Khách hàng vay phải ký kết văn với tổ chức tín dụng tài sản chấp khơng có tranh chấp thời điểm ký kết hợp đồng đảm bảo phải chịu trách nhiệm trước pháp luật cam kết Bốn là: Tài sản mà pháp luật quy định phải bảo hiểm khách hàng vay phải mua bảo hiểm tài sản thời hạn bảo đảm tiền vay 1.1.1.4 Phân loại bất động sản chấp Bất động sản phong phú đa dạng chủng loại tài sản chấp đa dạng phong phú Bất động sản phân loại sau: + Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng tài sản khác gắn liền với đất + Quyền sử dụng đất mà pháp luật đất đai quy định chấp + Trường hợp chấp toàn tài sản có vật phụ, vật phụ thuộc Sv Nguyễn Hồng Sim Lớp LT TĐG k11B Chuyên đề thực tập Khoa Marketing tài sản chấp Trong trường hợp chấp phần tài sản có vật phụ, vật phụ thuộc tài sản chấp, bên có thỏa thuận + Các tài sản khác theo quy định pháp luật 1.1.1.5 Các hình thức chấp bất động sản Hình thức chấp bất động sản suất phát từ nhu cầu thực tế vốn để sản suất kinh doanh cá nhân, tổ chức kinh tế có hai hình thức chấp sau: Thứ là: Thế chấp toàn bất động sản Thứ hai là: Thế chấp phần bất động sản 1.1.2 Thị trường bất động sản chấp Hiện bất động sản chấp 50% tổng tài sản Ngân hàng với GDP Việt Nam Trong kinh tế, hoạt động tín dụng liên tục giúp cho chu kỳ kinh doanh tái thực phát triển Để trì hoạt động tín dụng tài sản đảm bảo thiếu hoạt động Ngân hàng, quỹ tín dụng…Và tài sản dụng nhiều để làm tài sản đảm bảo chấp cho vay cá nhân nói riêng, cho vay tín dụng nói chung phần lớn bất động sản Vì mà thị trường bất động sản chấp hoạt động mạnh mẽ, đa dạng phong phú Tuy nhiên, thị trường bất động sản chấp chứa đựng nhiều bất ổn Nhà nước chưa thực quản lý chặt chẽ 1.2 THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN THẾ CHẤP 1.2.1 Tài sản chấp 1.2.1.1 Khái niệm tài sản chấp Tài sản chấp tài sản sử dụng vào mục đích chấp để vay vốn ngân hàng hay tổ chức tín dụng nhằm thoả mãn nhu cầu vốn chủ sở hữu tài sản hay người chủ sở hữu tài sản bảo lãnh 1.2.1.2.Phân loại tài sản chấp cho vay cá nhân Tài sản chấp phân thành bất động sản chấp động sản chấp Bất động sản chấp bao gồm: - Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đó; - Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Sv Nguyễn Hồng Sim Lớp LT TĐG k11B Chuyên đề thực tập Khoa Marketing - Các tài sản khác pháp luật quy định Động sản chấp tài sản bất động sản như: máy, thiết bị, phương tiện vận tải, dây chuyền công nghệ… 1.2.1.3 Đặc điểm tài sản chấp cho vay cá nhân Đối với tài sản cá nhân bất động sản, bất động sản chấp thường tài sản có giá trị lớn, đồng thời lại chịu tác động lớn thị trường Trong chấp, để đảm bảo an toàn cho ngân hàng, giá trị bất động sản chấp luôn định giá thấp giá trị thị trường thời điểm chấp Thông thường giá trị bất động sản chấp tính tương đương với giá trị thời điểm thị trường xấu nhất, mức giá thấp Do đặc điểm bất động sản di dời, nên bất động sản đem chấp thực thể vật chất mà quyền liên quan đến bất động sản, chủ yếu quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà Đặc điểm quy định nước ta đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân, tổ chức, cá nhân có quyền sử dụng đất mà khơng có quyền sở hữu đất Tài sản bảo đảm bất động sản chấp khác với tài sản cầm cố là: tài sản cầm cố vật bất động sản chấp quyền bất động sản Vì chấp bất động sản chất chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà nên thời gian chấp người chủ bất động sản sử dụng, khai thác bất động sản không trao đổi chuyển nhượng bất động sản thị trường Như đem chấp bất động sản ngân hàng người chủ bất động sản cịn quyền sử dụng mà khơng cịn quyền định đoạt chiếm hữu Đối với tài sản cá nhân động sản, việc chấp động sản thường chấp nhà xưởng, máy móc, số thiết bị phụ trợ… Trong thời gian chấp người chủ động sản sử dụng, khai thác động sản không trao đổi chuyển nhượng động sản thị trường 1.2.1.4 Các hình thức chấp tài sản Hình thức chấp tài sản sản suất phát từ nhu cầu thực tế cá nhân, tổ chức kinh tế có hai hình thức chấp sau: Thứ là: Thế chấp toàn tài sản Thứ hai là: Thế chấp phần tài sản Sv Nguyễn Hồng Sim Lớp LT TĐG k11B Chuyên đề thực tập Khoa Marketing 1.2.1.5 Vai trò tài sản chấp Đối vởi chủ sở hữu tài sản: Thế chấp tài sản hình thức đem tài sản làm tài sản đảm bảo để vay vốn tổ chức tín dụng Như giúp người chủ sở hữu sử dụng tài sản thời gian chấp đồng thời lại có thêm lượng vốn cần thiết sử dụng cho mục đích mà họ muốn thực Đây hình thức huy động vốn cần thiết hiệu quả, nhanh chóng cá nhân tổ chức Tuy nhiên, cá nhân sử dụng hình thức thường gặp phải khó khăn vướng mắc lớn, tài sản đem chấp thường ngân hàng định giá mức giá thấp, giá thị trường trầm lắng Như vậy, giá trị tài sản khơng đánh giá xác, gây thiệt thịi cho cá nhân vay vốn Đối với tổ chức tín dụng (chủ yếu ngân hàng): Ngân hàng tổ chức kinh doanh tài Vì luân chuyển tiền tệ hoạt động Nhận chấp bất động sản nói riêng nhận chấp tài sản nói chung hoạt động giúp luân chuyển tiền tệ đặn, để từ hoạt động ngân hàng diễn bình thường Nhận chấp tài sản làm tăng lượng vốn dự trữ tài sản ngân hàng (bất động sản), sinh lợi nhuận cho ngân hàng (lãi vay mà người chấp phải trả cho ngân hàng) Nhận tài sản bảo đảm nâng cao trách nhiệm thực cam kết trả nợ bên vay, đồng thời phòng ngừa rủi ro phương án trả nợ dự kiến bên vay không thực xảy rủi ro không lường trước Đối với kinh tế: Thế chấp tài sản nhận chấp tài sản hoạt động giúp cho ngân hàng hoạt động tốt Không thế, việc ngân hàng tạo điều kiện cho cá nhân vay vốn để kinh doanh hay mở rộng kinh doanh thúc đẩy phát triển mạnh mẽ cho kinh tế Từ giúp phát triển thị trường tài chính, tiền tệ Sự bình ổn phát triển thị trường có tác động lớn tới ổn định phát triển toàn kinh tế 1.2.1.6 Quản lý tài sản chấp Sv Nguyễn Hồng Sim Lớp LT TĐG k11B