MỤC LỤC
Tín dụng là một trong những chức năng cơ bản trong hoạt động của ngân hàng có thể được hiểu theo nhiều phương diện khác nhau và hoạt động cấp tín dụng của các định chế tài chính cũng được thực hiện thông qua nhiều phương thức khác nhau như: hợp đồng cấp vốn, cho thuê tài chính, huy động vốn,. Mặc dù quan điểm trên đã thể hiện những điểm quan trọng về hợp đồng tín dụng, tuy nhiên lưu ý rằng theo Điều 2 của Thông tư 39/2016/TT-NHNN, ngày 30/12/2016 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam quy định về hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng, chỉ nhánh ngân hàng nước ngoài đối với khách hàng, việc vay vốn được xác định cụ thé hơn, đặc biệt về chủ thé, không chỉ là pháp nhân mà còn bao gồm cá nhân. Liên quan đến vấn đề này, tham khảo Luật Ngân hàng Ba Lan năm 1989 có định nghĩa hợp đồng tín dụng như sau: “Thông qua một thỏa thuận vay, ngân hàng cam kết cung cấp cho người vay một lượng tiền cố định trong một khoảng thời gian nhất định và người vay cam kết sử dụng nó theo các điều khoản của hợp đồng, tra lại số tiền đã sử dụng cùng với lãi suất trong thời gian trả nợ theo hợp đồng và trả hoa hồng từ khoản vay được cấp”.
Hợp đồng tín dụng là một thỏa thuận cho vay của một hoặc nhiều ngân hàng thương mại (hoặc các tổ chức tín dụng khác) (với tư cách là bên cho vay) cam kết cung cấp cho pháp nhân, cá nhân có đủ điều kiện vay vốn (với tư cách là bên vay) một khoản tiền sử dụng trong thời gian nhất định và bên vay phải sử dụng khoản tiền vay đúng mục đích, hoàn trả cả tiền gốc, lãi và các khoản chỉ phí liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng. Với quan điểm được kế thừa từ BLDS năm 2005, BLDS năm 2015 của Việt Nam cho thấy, bản chất của thế chấp tài sản theo quy định của pháp luật Việt Nam được xỏc định rừ là khụng cú sự chuyờn giao tai sản cho bờn nhận thế chấp và thế chấp được tiếp cận dưới góc độ là một giao dịch dưới dạng hợp đồng dựa trên cơ sở nền tảng của lý thuyết trái quyền khi nằm trong các. Vì lý do này, hệ thống pháp luật đã có những quy định chi tiết về điều kiện, trình tự thủ tục, hồ sơ pháp lý liên quan đến hoạt động xử lý tài sản bảo đảm, nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên có liên quan, đồng thời tạo ra các cơ sở pháp lý cần thiết để giải quyết các khiếu nại, tranh chấp phát sinh từ việc xử lý tài.
Dựa vào những phân tích trên có thể định nghĩa hoạt động xử lý tài sản thé chấp là quyền sử dụng đất như sau: Xử lý tai sản thé chấp là quyén sử dung đất là một hành vi pháp lý của bên nhận thé chấp nhằm chuyển quyén sử dụng đất, định đoạt quyên sử dụng đất thế chấp để bù trừ, thanh toán phân nghĩa vụ được thé chấp khi đến hạn mà bên thé chấp/bên có nghĩa vụ không. Do yêu cầu về tài sản bảo đảm tại các tô chức tín dụng thường rất cao, đòi hỏi phải có giá trị lớn, ồn định trong thời gian dài cũng như phải có tính thanh khoản cao khi xử lý, trong khi các tô chức tín dụng lại không đủ điều kiện về cơ sở vật chất, hạ tầng để phục vụ hoạt động cầm cố tài sản, do đó biện pháp cầm có rất ít khi được áp dụng mà chủ yếu thông qua hoạt động thé chấp tài sản.
Theo Bộ luật dân sự năm 2015, tài sản thế chấp có thể được xử lý trong các trường hợp sau: Khi hết hạn thực hiện cam kết mà bên cam kết không thực hiện hoặc thực hiện không đúng cam kết; Khi bên cam kết phải thực hiện cam kết trước hạn đo vi phạm cam kết theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật; Trong các trường hợp được thỏa thuận hoặc quy định bởi pháp luật [17, Điều 299]. Điều 325 với nội dung Thế chấp quyền sử dụng đất mà không thé chấp tài sản gắn liền với đất: Thứ nhất, trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất và người sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu tài sản gan liền với đất, thì tài sản được xử lý bao gồm cả tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. - Trường hợp thứ hai, chi thé chấp tài sản gan liền với đất mà không thé chấp quyền sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời là người sử dụng đất thì khi xử lý tai sản gắn liền với đất, người nhận chuyên quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của chủ sở hữu tai sản gắn liền với đất được chuyên.
* Trong trường hợp bên nhận thế chấp nhận tài sản đảm bảo nhưng không phải là bên chịu trách nhiệm thanh toán nợ (không thuộc đối tượng được xác lập quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản theo quy định của pháp luật), bên thế chấp và bên nhận thế chấp có quyền thỏa thuận lựa chọn phương thức xử lý tài sản đảm bảo khác, theo quy định tại Điều 59 của Nghị. Điều này giúp dam bảo rằng hợp đồng thé chap được thực hiện một cách công bằng và hiệu quả, góp phần cung cấp một phương tiện để giải quyết xung đột trong việc xử lý tài sản đảm bảo khi các bên không thể đạt được thỏa thuận hoặc khi thỏa thuận ban đầu không thực hiện được. Nếu bên giữ QSDĐ thế chấp có bất kỳ dấu hiệu nào của sự chống đối, cản trở, gây rối hoặc vi phạm pháp luật trong quá trình thu giữ, người xử lý QSDD thé chấp có quyền đề nghị Uy ban nhân dân xã, phường, thi tran và cơ quan công an địa phương (trong phạm vi chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn của họ) áp dụng các biện pháp theo quy định của pháp luật để bảo đảm an ninh, trật tự và hỗ trợ việc thu giữ QSDĐ [7, Điều 63].
Sau khi kê biên tài sản đảm bảo, Chấp hành viên sẽ phải thông báo bằng văn bản cho cơ quan đăng ký về việc kê biên tài sản này, đây là một bước quan trọng trong việc thi hành bản án hoặc quyết định của Tòa án theo quy định của pháp luật về thi hành án dân sự (THADS). Bởi lẽ, do áp dụng các cơ chế giống như việc bán đấu giá tài sản thông thường, vì vậy, việc bán đấu giá tài sản chỉ hoàn tất sau khi bên thế chấp ký hợp đồng chuyền nhượng tài sản với bên trúng đấu giáViệc trúng đấu giá tài sản đóng vai trò quan trọng trong quá trình thi hành bản án hoặc quyết định của Tòa án và quyết định việc xử ly tài sản dam bảo.
- Ba là, bồi dưỡng nâng cao chuyên môn, nghiệp vu của các đối tượng thực hiện quy trình xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ đủ về số lượng, đảm bảo về chất lượng phù hợp với các tiêu chuẩn, tính chất công việc (ví dụ như kê biên, định giá QSDĐ, tổ chức bán đấu giá QSDD, thực hiện thủ tục chuyên. Việc ban hành quy định pháp luật cụ thể về việc xử lý quyền sử dụng đất (QSDĐ) thé chấp khi không có sự đồng ý của bên thé chấp có thé giúp tạo ra một cơ chế rừ ràng và thống nhất dộ xử lý cỏc tỡnh huống tranh chấp liờn quan đến QSDĐ. Đồng thời, tạo điều kiện đưa các cán bộ, nhân viên đi tham quan, tìm hiểu kinh nghiệm của các đối tác nước ngoài liên quan đến các vụ việc tương tự, dé lựa chọn được những biện pháp hữu hiệu nhất dé áp dụng cho việc xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất.
Sự thành công trong thực hiện pháp luật về tài sản thế chấp quyền sử dụng đất phụ thuộc vào nhiều yếu tố, bao gồm mức độ hoàn thiện của pháp luật, cơ cấu tổ chức thực hiện, chất lượng và năng lực của cán bộ quản lý, cơ quan hỗ trợ và cơ quan xử lý tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. Dé hoàn thiện pháp luật về xử lý tài sản thế chấp quyền sử dụng dat, cần không chỉ đưa ra hướng dẫn chỉ tiết mà còn cần tạo ra các giải pháp cụ thể, thực tế và khả thi, đồng thời tô chức thực hiện các quy định pháp luật một cách hiệu quả trong thực tế. Nguyễn Thi Thu Hang (2011), “7hực tién thi hành pháp luật vẻ thé chap,dang ký thé chấp quyển sử dụng dat, tài sản gắn liên với đất và những vấn dé can hoàn thiện”, Tap chi Dân chủ và Pháp luật, (Số Chuyên đề Pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm), tr.