Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại các ngân hàng thương mại theo pháp luật việt nam đồ án tốt nghiệp đại học khoa luật

LỜI CẢM ƠN Để hồn thành Khóa luận tốt nghiệp cử nhân Luật chuyên ngành Luật Kinh tế với đề tài “Xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất Ngân hàng thương mại theo pháp luật Việt Nam”, tác giả xin gửi lời cảm ơn chân thành đến quý Thầy Cô giảng viên khoa Luật, Trường Đại học Cơng nghiệp Tp Hồ Chí Minh, đặc biệt cảm ơn cô ThS Trần Thị Ngọc Hết - người góp phần lớn khơng vai trị định hướng mà cịn người tận tình sửa chữa thiếu sót, giúp tác giả hồn thành Khóa luận cách tốt đẹp Bên cạnh đó, tác giả xin gửi lời cảm ơn đến anh chị làm việc Phòng Quản lý nợ Công ty TNHH Quản lý nợ khai thác tài sản Ngân hàng Á Châu giúp đỡ tác giả trình tìm kiếm tài liệu cung cấp thơng tin hữu ích để tác giả hồn thành Khóa luận Xin chân thành cảm ơn! i LỜI CAM ĐOAN Tác giả xin cam đoan khóa luận: “Xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất Ngân hàng thương mại theo pháp luật Việt Nam” tác giả thực hướng dẫn khoa học ThS Trần Thị Ngọc Hết Các số liệu, kết nghiên cứu khóa luận trung thực, chưa cơng bố cơng trình khác Những phần sử dụng tài liệu tham khảo khóa luận nêu rõ phần trích dẫn tài liệu tham khảo Và tài liệu kèm theo phần phụ lục khóa luận nhằm mục đích tham khảo, phục vụ cho trình nghiên cứu Nếu sai, tác giả xin hồn tồn chịu trách nhiệm Tác giả khóa luận Nguyễn Thanh Phong ii MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU CHƯƠNG KHÁI QUÁT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1.1 Khái quát Ngân hàng thương mại hoạt động cho vay Ngân hàng thương mại 1.1.1 Khái niệm đặc điểm Ngân hàng thương mại 1.1.2 Hoạt động cho vay Ngân hàng thương mại 10 1.2 Quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất 12 1.3 Thế chấp tài sản quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất Ngân hàng thương mại 14 1.3.1 Khái niệm chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất 14 1.3.2 Đặc điểm chấp tài sản quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất Ngân hàng thương mại 16 1.4 Xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất 19 1.4.1 Khái niệm xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất 19 1.4.2 Đặc điểm xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất 20 1.4.3 Ý nghĩa việc xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất 21 1.4.4 Quá trình hình thành phát triển pháp luật Việt Nam xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất 23 CHƯƠNG THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VÀ THỰC TIỄN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN Á CHÂU 26 2.1 Quy định pháp luật xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất Ngân hàng thương mại 26 2.1.1 Nguyên tắc xử lý 26 2.1.2 Căn xử lý 29 2.1.3 Phương thức xử lý 30 2.1.4 Xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất số trường hợp đặc biệt 33 2.1.5 Trình tự, thủ tục xử lý 36 iii 2.1.6 Thứ tự ưu tiên toán từ việc xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất 40 2.2 Một số bất cập quy định pháp luật ảnh hưởng đến việc xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất Ngân hàng thương mại 40 2.2.1 Về tài sản chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất 40 2.2.2 Về tài sản chấp tài sản hình thành tương lai 42 2.2.3 Chủ thể hộ gia đình sử dụng đất 42 2.3 Thực trạng áp dụng pháp luật việc xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu 44 2.3.1 Giới thiệu Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu 44 2.3.2 Quy trình xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu 46 2.3.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu 48 CHƯƠNG HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 51 3.1 Yêu cầu hoàn thiện 51 3.2 Kiến nghị hoàn thiện 57 3.2.1 Kiến nghị nâng cao hiệu thực thi pháp luật 57 3.2.2 Kiến nghị hoàn thiện quy định pháp luật 59 KẾT LUẬN 62 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 63 iv DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU Bảng Sơ đồ cấu tổ chức Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu 45 Bảng Tỷ lệ nhóm nợ xấu qua năm Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu 46 v PHẦN MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Trong điều kiện kinh tế thơng thống chế cho vay thị trường tài việc cho vay tổ chức tín dụng góp phần tạo hội cho doanh nghiệp cá nhân phát triển kinh tế Đồng thời, hoạt động cho vay ln hoạt động bản, có ý nghĩa đặc biệt quan trọng tồn phát triển ngân hàng thương mại Tuy nhiên, hoạt động cho vay hoạt động mang tính “nhạy cảm” với biến động tình hình kinh tế - trị - xã hội, rủi ro trình cho vay ngân hàng thương mại lớn Chính để hạn chế bớt rủi ro từ phía khách hàng, ngân hàng thường áp dụng hình thức cho vay có bảo đảm tài sản mà phổ biến chấp tài sản Trong số tài sản sử dụng để chấp bảo đảm khoản vay ngân hàng thương mại quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất tài sản sử dụng phổ biến bên nhận chấp ưa chuộng so với tài sản khác Tuy nhiên việc xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất để thu hồi nợ vấn đề nhức nhối Ngân hàng thương mại Có nhiều vướng mắc việc xử lý tài sản chấp này, bên cạnh nguyên nhân từ thị trường bất động sản, từ bất hợp tác bên vay vốn,…thì nguyên nhân quan trọng dẫn đến tình trạng khó khăn cịn văn pháp luật liên quan đến xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất vừa chồng chéo, vừa thiếu hụt, gây khó khăn cho chủ thể xác lập, thực quan hệ chấp đặc biệt gây lúng túng cho quan chức áp dụng pháp luật để giải tranh chấp xảy Từ nguyên nhân trên, việc nghiên cứu cách có hệ thống quy định pháp luật xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất để hiểu thực đúng, phát điểm bất cập quy định pháp luật hành từ đề kiến nghị hồn thiện pháp luật thực cần thiết cấp bách Vì vậy, tác giả lựa chọn đề tài: “Xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất Ngân hàng thương mại theo pháp luật Việt Nam” làm khóa luận tốt nghiệp cử nhân Luật chuyên ngành Luật kinh tế Tình hình nghiên cứu Trong thời gian qua, có nhiều đề tài nghiên cứu vấn đề bảo đảm nghĩa vụ vay khơng có nhiều cơng trình khoa học nghiên cứu xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất ngân hàng thương mại Phần lớn đề tài nghiên cứu số góc độ chế định chấp tài sản lĩnh vực tín dụng ngân hàng nghiên cứu pháp luật mà khơng có thực trạng áp dụng ngân hàng thương mại hay nghiên cứu tài sản chấp quyền sử dụng đất đa số Ở cấp thạc sĩ, vấn đề có đề tài như: “Cơ sở pháp lý để xử lý tài sản bảo đảm nhằm thu hồi nợ cho Ngân hàng thương mại (2009)” tác giả Vũ Thị Kim Oanh Luận văn khái quát nhìn tổng thể quy định pháp luật hành xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ cho ngân hàng thương mại, nêu lên bất cập chủ yếu hệ thống pháp luật bảo vệ quyền thu hồi nợ ngân hàng thương mại dừng lại việc tổng quan tài sản bảo đảm nói chung mà chưa đưa thực trạng ngân hàng thương mại Hay đề tài: “Pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay tổ chức tín dụng- thực trạng hướng hồn thiện (2006)” tác giả Trần Thị Thụy Anh đưa nhìn tổng thể pháp luật chung bất cập xử lý tài sản bảo đảm với thực trạng áp dụng chưa rõ ràng cịn mập mờ, khơng tách bạch pháp luật thực tế Ở cấp cử nhân, có đề tài như: “Pháp luật chấp tài sản bảo đảm tiền vay Ngân hàng thương mại (2012)” tác giả Trịnh Hùng Long, đề tài dừng lại việc đưa sở lý luận pháp luật chung chấp mà không đưa kiến nghị hoàn thiện thực tế Ngoài ra, cịn có đề tài: “Pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản ngân hàng (2010)” tác giả Phan Thị Ngọc Huyền, đề tài trình bày khái quát chung xử lý thực trạng phần thực trạng áp dụng pháp luật tác giả khơng trình bày rõ yếu tố ảnh hưởng đến việc xử lý tài sản bảo đảm Bên cạnh cịn có số viết liên quan báo tạp chí “Quyền thu giữ tài sản bảo đảm để xử lý thu hồi nợ tổ chức tín dụng” Chu Thị Thanh An tạp chí Nhà nước pháp luật số 11/2019 Hoặc viết “Xử lý tài sản bảo đảm theo Bộ luật dân 2015 yêu cầu bảo đảm thực thi” Võ Đình Tồn Đinh Văn Linh tạp chí Dân chủ pháp luật số 06/2018 Nói tóm lại, vấn đề xử lý tài sản chấp để thu hồi nợ ngân hàng thương mại nhận quan tâm nhà nghiên cứu Mặc dù, có nhiều cơng trình nghiên cứu lĩnh vực này, tác giả vào phân tích thực trạng pháp luật việc xử lý tài sản bảo đảm nói chung, cịn khía cạnh pháp lý việc xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất chưa có cơng trình nghiên cứu cách độc lập, chuyên sâu để đề xuất số kiến nghị hồn thiện pháp luật, góp phần bảo đảm quyền lợi chủ thể liên quan Tuy nhiên, cơng trình nghiên cứu nguồn tài liệu tham khảo vô quý giá để giúp tác giả thực tốt đề tài “Xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất Ngân hàng thương mại theo pháp luật Việt Nam” Yêu cầu đặt đề tài nghiên cứu cách hệ thống toàn diện vấn đề lý luận thực trạng pháp luật Việt Nam xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất ngân hàng thương mại để có kiến nghị cụ thể, toàn diện nhằm hoàn thiện pháp luật Kinh nghiệm quốc tế xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất Ngân hàng thương mại Việc xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất quốc gia giới có khác biệt rõ rệt Đối với nước theo hệ thống thông luật Anh, Úc, Mỹ,…thì chấp biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ phát triển theo 02 học thuyết bản: thuyết quyền sở hữu thuyết giữ tài sản chấp Ở nước theo thuyết quyền sở hữu, chủ nợ nhận quyền sở hữu tài sản hợp đồng chấp Tuy nhiên, luật pháp Tòa án nước sửa đổi quyền tài sản chủ nợ mà theo họ phép thực quyền người vay khơng hồn thành nghĩa vụ Người nhận chấp có quyền nhận chấp tài sản suốt thời gian chấp có tính chất tạm thời Nếu người vay khơng thực nghĩa vụ người nhận chấp có quyền sở hữu tuyệt đối Cịn nước theo thuyết giữ tài sản chấp Úc, số bang Mỹ Floria, NewYork chủ nợ khơng quyền sở hữu vật chấp, mà thay vào quyền lợi tiến hành tịch biên thức để thực bán tài sản trường hợp người vay không hồn thành nghĩa vụ Các hoạt động tịch biên hàng tháng luật pháp nước cho người vay thêm thời gian để trả nợ hạn1 Cần lưu ý thêm Pháp, chủ nợ có bảo đảm thực việc cưỡng chế thu giữ tài sản bảo đảm thông qua thừa phát lại (tương đương với chức danh thi hành án Việt Nam) mà khơng cần có định Tịa án theo khoản 4, Điều L111-3, Bộ luật thi hành án dân quy định văn cơng chứng (ví dụ hợp đồng chấp) có nêu cụm từ “được thi hành” số văn cho phép tiến hành cưỡng chế thi hành Thực ra, thiện chí hợp tác bên có nghĩa vụ khơng phải vấn đề riêng giao dịch bảo đảm mà giao dịch dân nói chung2 Tại Anh, thực tế chủ nợ có bảo đảm khơng gặp khó khăn việc thu giữ tài sản bảo đảm pháp luật Anh khơng có quy định đặc biệt việc cưỡng chế thu giữ tài sản bảo đảm Về nguyên tắc, bên bảo đảm có nghĩa vụ theo quy định pháp luật phải giao tài sản cho chủ nợ có bảo đảm để xử lý thực tế Anh thông thường bên bảo đảm thực nghiêm chỉnh nghĩa vụ Tuy nhiên, việc giữ tài sản tầm kiểm soát điều kiện cần việc xử lý tài sản Việc xử lý diễn suôn sẻ tài sản nằm thẩm quyền chủ nợ xử lý theo dự kiến mà không gặp cản trở nào, đặc biệt cản trở người mắc nợ Ở nước tiên tiến, người mắc nợ khơng chịu trả nợ, chủ nợ có quyền xúc tiến thủ tục kê biên bán tài sản người này, bao gồm tài sản chấp, ưu tiên nhận tiền tốn từ tiền bán tài sản Thơng thường, thủ tục phần hoạt động tố tụng theo luật chung Điều có nghĩa rằng, phương diện thể thức xử lý tài sản bảo đảm, chủ nợ có bảo đảm khơng nhà làm luật thừa nhận có ưu so với chủ nợ khơng có bảo đảm Một số nước Pháp luật đòi hỏi biện pháp bảo đảm chấp phải ghi nhận chứng thư cơng chứng có giá trị Chứng thư cơng chứng việc chấp có giá trị bắt buộc thi hành án, trường hợp nợ khơng trả chủ nợ Nguyễn Quỳnh Thoa (2015), Xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Đại học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội, tr.38 Bùi Đức Giang (2015), “Một số bất cập quy định xử lý tài sản bảo đảm nhìn từ thực tiễn”, Tạp chí Ngân hàng, (1), tr.46 dùng chứng thư công chứng làm cưỡng chế việc trả nợ mà không cần kiện Tòa án Cần nhấn mạnh rằng, chủ nợ có quyền tiến hành thủ tục xử lý tài sản chấp mà không cần đồng ý, hợp tác bên chấp, chủ nợ có vật quyền tài sản Một tài sản bán, bên chấp quyền sở hữu vào tay người khác, tiếp tục nắm giữ tài sản mà không người mua đồng ý người bị coi chiếm giữ trái phép tài sản người khác bị trục xuất sức mạnh quan công quyền theo yêu cầu chủ sở hữu Từ đó, nhà làm luật nước ta rút kinh nghiệm từ quốc gia trước để tiến hành xây dựng hệ thống pháp luật xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất phù hợp với tình hình thực tế Việt Nam Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu Mục đích nghiên cứu đề tài làm rõ sở lý luận thực trạng pháp luật Việt Nam xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất ngân hàng thương mại Trên sở đưa số kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu thực thi pháp luật xử lý tài sản chấp, giúp ngân hàng thương mại thu hồi nợ bảo vệ lợi ích hợp pháp bên chấp Để đạt mục đích trên, đề tài đặt nhiệm vụ nghiên cứu chủ yếu sau đây: (i) Nghiên cứu vấn đề lý luận làm sở xác định cho việc xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất (ii) Nghiên cứu nội dung pháp luật phương thức, thủ tục xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất (iii) Nghiên cứu thực tiễn thực thi pháp luật việc xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất ngân hàng thương mại Việt Nam thể Nhưng thực tế, ngân hàng thu giữ tài sản chấp họ bỏ trốn khơng có mặt địa điểm có tài sản chấp, tồn tài sản khác khách hàng tài sản chấp Việc giải tài sản khác tồn tài sản gây tranh chấp chủ tài sản kêu thất thoát tài sản Do vậy, cần mở rộng phạm vi áp dụng thủ tục rút gọn giải tranh chấp nghĩa vụ bàn giao tài sản chấp hay tranh chấp quyền thu giữ tài sản chấp tất khoản vay có rủi ro thay áp dụng khoản nợ xấu theo quy định Nghị số 42/2017/QH14 ngày 21/06/2017 Quốc hội thí điểm xử lý nợ xấu tổ chức tín dụng Trên thực tế cho thấy quốc gia áp dụng thủ tục rút gọn giúp giảm 50% thời gian xử lý so với quốc gia áp dụng biện pháp tư pháp khác46 Thứ hai, việc ngân hàng thương mại xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất thông qua khởi kiện, thi hành án Trên thực tế, dù muốn xử lý khoản nợ xấu ngân hàng thương mại e ngại khởi kiện khách hàng Tòa án Bởi bối cảnh nay, thủ tục khởi kiện bên chấp Tòa án để yêu cầu giải việc trả nợ với thời gian khó xác định, thường kéo dài 2- năm phát sinh nhiều chi phí Thế nộp đơn khởi kiện, quyền khởi kiện ngân hàng thương mại chưa bảo đảm qua nhiều cấp xét xử sơ thẩm, phúc thẩm, có lại giám đốc thẩm để xử lại từ sơ thẩm,…ngân hàng nhận án, định có hiệu lực làm yêu cầu thi hành án xử lý tài sản chấp Không thế, Tịa án tun án q trình xử lý tài sản chấp người phải thi hành án không dễ dàng Trong nhiều trường hợp cưỡng chế tài sản chấp nhà ở, bên chấp khơng cịn chỗ khác, quan thi hành án yêu cầu ngân hàng phải bố trí chỗ tạm thời cho bên chấp để quan thi hành án tiến hành cưỡng chế Trong số trường hợp thực tế, Tịa án khơng thụ lý đơn khởi kiện định đình giải vụ án với lý địa bị đơn ghi hợp đồng tín dụng, hợp đồng chấp hay đơn khởi kiện địa Việc khách hàng vi phạm hợp đồng tín dụng cố tình khơng trả nợ vay cho ngân hàng lẽ cần Tòa án thụ lý giải tuyên án nghiêm khắc bên vi 46 Chu Thị Thanh An (2019), “Quyền thu giữ tài sản bảo đảm để xử lý thu hồi nợ tổ chức tín dụng”, Tạp chí Nhà nước pháp luật, (11), tr.30 52 phạm để giữ gìn trật tự mơi trường kinh doanh bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp bên bị vi phạm Và nhiều vụ việc, bên nhận chấp thắng kiện việc bên giữ tài sản chậm trễ bàn giao tài sản hay ký vào giấy tờ chuyển quyền sử dụng/quyền sở hữu tài sản khiến trình xử lý tài sản chấp dừng Đây nguyên nhân khiến nợ xấu kéo dài, khó có khả thu hồi gây rủi ro cho ngân hàng thương mại Thứ ba, việc ngân hàng thương mại xử lý tài sản chấp trường hợp chấp quyền sử dụng đất mà không chấp tài sản gắn liền với đất ngược lại Hiện nay, theo quy định Điều Thông tư số 07/2019/TT-BTP ngày 25/11/2019 Bộ Tư pháp đăng ký chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất quy định trường hợp đăng ký chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất, có nêu ba trường hợp sau: (1) đăng ký chấp quyền sử dụng đất, (2) đăng ký tài sản gắn liền với đất gồm nhà ở, cơng trình xây dựng tài sản khác, (3) đăng ký chấp quyền sử dụng đất đồng thời tài sản gắn liền với đất Việc cho phép chấp riêng lẻ hay đồng thời quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất quy định Điều 68 Văn hợp số 8019/VBHN-BTP giao dịch bảo đảm vấn đề xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất Điều xuất phát từ việc tôn trọng tự ý chí chủ thể, quan trọng từ thực tiễn hoạt động bảo đảm tiền vay ngân hàng thương mại Trên thực tiễn ngân hàng thường ưu tiên nhận chấp quyền sử dụng đất đồng thời với tài sản gắn liền với đất Điều xuất phát từ rủi ro tín dụng đất nhà khối tài sản gắn liền thống với nhau, giá trị nhà phụ thuộc vào giá trị quyền sử dụng đất tách riêng giá trị nhà bị giảm sút, ngồi nhà hay cơng trình xây dựng cịn đối tượng dễ bị hỏa hoạn, cháy nổ nên chấp riêng loại tài sản dẫn đến rủi ro cao cho ngân hàng Hơn nữa, việc tách riêng chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất gây khó khăn việc quản lý tài sản chấp bên nhận chấp thực tế Và việc nhận chấp riêng lẻ dẫn đến việc ngân hàng khó xử lý tài sản chấp để thu hồi nợ, cụ thể thực tế có mua đất mà không mua nhà đất hay ngược lại Như pháp luật cho phép bên thỏa thuận lựa chọn chấp quyền sử dụng đất riêng 53 quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất để bảo đảm thực nghĩa vụ trả nợ thực tế ngân hàng nhận chấp riêng lẻ khó xử lý tài sản chấp để thu hồi nợ người mua/nhận chuyển nhượng khai thác, sử dụng tài sản có tài sản khu đất thuộc sở hữu người khác khu đất có tài sản chấp tọa lạc thuộc quyền sử dụng người khác Vấn đề xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất không chấp tài sản gắn liền với đất ngược lại pháp luật quy định, thực tế khó việc xử lý Đặc biệt, trường hợp chấp quyền sử dụng đất ngân hàng thương mại chấp tài sản gắn liền với đất ngân hàng khác Ví dụ, người chấp tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu ngân hàng A chấp quyền sử dụng đất ngân hàng B ngân hàng A xử lý tài sản gắn liền với đất đồng thời xử lý quyền sử dụng đất47 Tuy nhiên, theo quy định Điều 326 Bộ luật Dân năm 2015 người mua tài sản gắn liền với đất tiếp tục sử dụng đất mà ngân hàng B xử lý Như vậy, có chồng chéo xử lý tài sản chấp trường hợp Bên cạnh khoản Điều 325 Bộ luật Dân năm 2015, trường hợp chấp quyền sử dụng đất mà không chấp tài sản gắn liền với đất người sử dụng đất không đồng thời chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất xử lý quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất tiếp tục sử dụng đất theo thỏa thuận người sử dụng đất chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác Với quy định bên nhận chấp khó xử lý quyền sử dụng đất chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất tiếp tục sử dụng tài sản gắn liền với đất theo thời hạn thỏa thuận với bên chấp mà thời hạn lên đến mười năm chẳng hạn Do vậy, quy định khơng có tính khả thi, gây khó khăn nhiều rủi ro cho bên nhận chấp xử lý tài sản chấp Mặc khác khoản Điều 68 Văn hợp số 8019/VBHN-BTP giao dịch bảo đảm quy định trường hợp chấp tài sản gắn liền với đất mà không chấp quyền sử dụng đất không phân biệt chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất người sử dụng đất chủ thể khác Quy định 47 Khoản Điều 325 Bộ luật Dân năm 2015 khoản Điều 68 Văn hợp số 8019/VBHN-BTP giao dịch bảo đảm 54 thật không mang lại nhiều ý nghĩa với bên chấp trường hợp bên chấp chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, đồng thời người sử dụng đất Vì trường hợp người mua tài sản gắn liền với đất tiếp tục sử dụng đất Mặt khác quy định không đảm bảo quyền lợi người sử dụng đất trường hợp chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời người sử dụng đất, người mua tài sản gắn liền với đất sử dụng đất mà bên chấp khơng có quyền với đất Ngồi ra, chấp nhà mà không gắn liền với quyền sử dụng đất áp dụng Luật Nhà năm 2014 tức không cần phải đăng ký giao dịch bảo đảm Còn chấp nhà gắn liền với quyền sử dụng đất phải đăng ký giao dịch bảo đảm, với quy định tạo hai chế độ pháp lý hai loại nhà khác mà tiêu chí phân biệt gắn liền với quyền sử dụng đất khơng thức văn quy phạm pháp luật sở lý luận cho việc phân loại Thứ tư, liên quan đến vấn đề định giá tài sản chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất Thực tế ngân hàng có cách định giá khác nhau, tài sản ngân hàng khác cho kết khác Thường định giá tài sản để cấp tín dụng ngân hàng lấy khoảng từ 7085% giá trị tài sản chấp để xác định mức cấp tín dụng, điều giúp ngân hàng giảm thiểu rủi ro tài sản xử lý Đến xử lý tài sản chấp ngân hàng áp dụng quy định pháp luật liên quan đến vấn đề thẩm định giá tài sản chấp nhằm làm sở cho việc xác định giá trị thực tài sản chấp- điều kiện quan trọng trình xử lý tài sản tồn nhiều bất cập Quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất loại tài sản chấp phổ biến, có trường hợp ngân hàng nhận chấp định giá đất mà không định giá nhà, dẫn đến tranh chấp trình thu hồi nợ Chưa kể, có trường hợp người vay muốn tăng giá trị tài sản chấp cao so với thực tế để vay nhiều hơn, cộng với việc nhân viên ngân hàng không làm quy định thẩm định giá dẫn đến việc khó thu hồi đủ khoản vay Hiện hầu hết ngân hàng thương mại có phận định giá thuê tổ chức định giá trung lập tài sản có giá trị lớn Nhưng định giá tài sản chấp bất động sản ngân hàng số bất cập định giá thấp so với giá thị trường thường số ngân hàng dựa vào khung giá đất 55 Nhà nước quy định vùng khác thực tế khung giá đất thấp so với giá thực tế thị trường định giá cao so với giá trị thực tài sản chấp, việc xảy trường hợp: (1) nhân viên ngân hàng cố tình sử dụng mối quan hệ để định giá cao cho khách hàng vay nhằm giúp khách hàng vay nhiều đút lót số tiền, (2) nhân viên ngân hàng khơng định giá xác tài sản dẫn đến định giá cao không xác định giá thị trường, (3) thời gian tài sản chấp bị xử lý giá thị trường có biến động giảm mạnh so với định giá lúc xác định mức cấp tín dụng Tuy nhiên, loại tài sản đặc biệt quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất khó xác định chưa có xác định giá thị trường loại tài sản có hai chế để tính giá quyền sử dụng đất Cơ chế thứ theo khung giá quan Nhà nước có thẩm quyền ban hành giao đất có thu tiền hay cho thuê đất chủ thể cá nhân, hộ gia đình, tổ chức có nhu cầu sử dụng đất Cơ chế thứ hai xác định theo thỏa thuận chủ thể có nhu cầu sử dụng đất chuyển nhượng, cho thuê chủ thể khác Phương pháp định giá ngân hàng thương mại áp dụng phổ biến phương pháp so sánh48 Phương pháp dựa sở lý luận cho giá trị thị trường tài sản có mối liên hệ mật thiết với giá trị tài sản tương tự so sánh mua bán, giao dịch thành công thị trường Để xác định giá trị mảnh đất, nhân viên ngân hàng vào giá giao dịch thị trường mảnh đất tương tự gần khu vực (thường ba nhiều hơn) Tuy sử dụng phương pháp cách làm nhiều nhân viên ngân hàng chưa có độ tin cậy cao thông tin tham chiếu đa phần giá rao bán thu thập từ website mua bán bất động sản www.muabannhadat.vn, www.alonhadat.com.vn, Qua cho thấy rằng, định giá tài sản vấn đề quan trọng để định phần giá trị khoản vay ngân hàng khách hàng Nhưng thực tế tùy vào quy định ngân hàng nhân viên thẩm định cho kết định giá tài sản chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất khác 48 Phan Diên Vỹ (2013), “Định giá tài sản hoạt động ngân hàng- thực trạng giải pháp”, Tạp chí ngân hàng, (06), tr.12 56 3.2 Kiến nghị hoàn thiện Từ yêu cầu hồn thiện pháp luật trình bày phần khó khăn mà ngân hàng thương mại gặp phải, tác giả đề xuất số kiến nghị cụ thể sau: 3.2.1 Kiến nghị nâng cao hiệu thực thi pháp luật Một là, ngân hàng thương mại cần hoàn thiện quy trình, hệ thống chế sách, cơng cụ quản lý tài sản bảo đảm nội ngân hàng Ngân hàng cần xác định sách quản trị rủi ro tín dụng tài sản bảo đảm theo đặc thù riêng Chú trọng phổ biến kiến thức pháp luật kinh nghiệm thực tiễn cho đội ngũ cán nhân viên làm công tác quản lý cho vay, nhận tài sản bảo đảm ngân hàng để phòng tránh rủi ro tiềm ẩn trình nhận xử lý tài sản bảo đảm49 Hai là, xây dựng hệ thống sở liệu chung nước giao dịch bảo đảm giúp truy cập, đăng ký nhanh cung cấp thông tin tài sản bảo đảm cho bên nhận bảo đảm Ba là, tiếp tục đơn giản hóa thủ tục hành việc đăng ký giao dịch bảo đảm Về vấn đề thu hồi nợ, ngân hàng vướng nhiều việc thi hành án thành cơng chiếm tỷ lệ thấp Và việc xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ thông qua pháp luật gặp khơng khó khăn, tiến trình xử lý nhiều thời gian thủ tục Vì vậy, ngân hàng thương mại nên thỏa thuận với bên bảo đảm xử lý tài sản qua hình thức bán đấu giá Bốn là, cần xây dựng chế phối hợp với quan công chứng, quan tố tụng thi hành án việc thúc đẩy trình xử lý tài sản bảo đảm thu hồi nợ để giúp cho việc xử lý tài sản diễn thông thống nhanh gọn Các quan quyền địa phương, quan công an cần tăng cường phối hợp, hỗ trợ ngân hàng thương mại thu giữ, xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ Các quan phải coi trách nhiệm nhiệm vụ nhận đề nghị ngân hàng phối hợp Năm là, trường hợp chấp quyền sử dụng đất mà không chấp tài sản gắn liền với đất ngược lại Với bất cập trình bày từ phần 49 Trần Thị Bích Nhân (2016), “Định giá bất động sản chấp ngân hàng, tồn đề xuất”, Tạp chí Tài chính, (638), tr.70 57 tác giả thiết nghĩ nên loại bỏ quy định cho phép chấp tách rời quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất Bởi quy định thực tế không mang lại nhiều khả thi mà ngược lại xảy nhiều bất cập gây ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp ngân hàng thương mại nhận chấp theo kiểu tách rời Sáu là, liên quan đến vấn đề định giá tài sản chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất Trong quy trình cấp tín dụng ngân hàng nhấn mạnh tầm quan trọng công tác định giá tài sản bảo đảm nhằm kiểm soát rủi ro tín dụng, đảm bảo lợi ích hợp pháp ngân hàng khách hàng tài sản bảo đảm Chính vậy, quy chế cho vay ngân hàng nên quy định rõ trách nhiệm nhân viên ngân hàng thẩm định giá tài sản bảo đảm đặc biệt quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất Ngoài ra, trường hợp ngân hàng thuê tổ chức thẩm định giá tài sản bảo đảm mà đưa kết khơng xác sai sót nghiệp vụ, kỹ thuật định giá hay cố ý sai phạm khiến cho ngân hàng cấp tín dụng cho khách hàng lớn giá trị tài sản bảo đảm tổ chức thẩm định giá phải chịu trách nhiệm chênh lệch đó50 Ngân hàng thường xuyên định giá lại tài sản bảo đảm để đảm bảo giá trị tài sản không bị giảm sút đáng kể dẫn đến rủi ro cho ngân hàng Khi thị trường bất động sản suy giảm, khoản nợ xấu, nợ hạn chấp bất động sản khó lý Bên cạnh đó, chế tài xử lý tài sản đảm bảo chưa minh bạch, thuận lợi Do vậy, ngân hàng thường khó xử lý, phát mại tài sản để thu hồi nợ cho ngân hàng Việc lý mạnh tài sản chấp lại tiếp tục khiến cho giá bất động sản suy giảm thêm làm tăng thêm khoản nợ xấu tổ chức tín dụng, ảnh hưởng đến kinh tế nước nhà Chính đặc điểm khiến cho cơng tác xử lý nợ xấu gặp nhiều trở ngại bối cảnh suy giảm chung kinh tế Tổng giám đốc ngân hàng thương mại cổ phần chia sẻ nợ xấu liên quan chặt chẽ đến thị trường bất động sản Bản thân Công ty Quản lý tài sản tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC) thừa nhận 90% nợ họ mua có tài sản bảo đảm bất động sản51 Thị trường bất động sản nhân tố quan trọng, tác động không nhỏ đến tỷ lệ nợ 50 Điều 306 Bộ luật Dân năm 2015 51 Đức Nam (2015), “Nợ xấu cuối năm nhìn từ bất động sản”, Thời báo Kinh tế Sài gòn, (46), tr.57 58 xấu bất động sản tồn đọng nhiều hay khơng Xử lý nợ xấu có tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất thách thức vơ lớn 3.2.2 Kiến nghị hồn thiện quy định pháp luật Sửa đổi, bổ sung hoàn thiện khung pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay cấp thiết hoạt động tín dụng ngân hàng thương mại, cụ thể: Thứ nhất, sửa đổi điểm b khoản Điều 303 Bộ luật Dân năm 2015 Tại điểm b khoản Điều 303 Bộ luật Dân năm 2015 quy định “Bên nhận bảo đảm tự bán tài sản” từ “tự” khơng có nghĩa bên nhận chấp toàn quyền xử lý mà xử lý hai bên có thỏa thuận bên nhận chấp bên chấp cần phải có hợp đồng ủy quyền cho việc bên chấp ủy quyền cho bên nhận chấp bán tài sản chấp52 hợp đồng ủy quyền phải cơng chứng, chứng thực quan có thẩm quyền Tác giả có kiến nghị sửa đổi điểm sau “Bên bảo đảm ủy quyền cho bên nhận bảo đảm bán tài sản” Thứ hai, cụ thể hóa quy định khoản Điều 132 Luật Tổ chức tín dụng năm 2010 sửa đổi, bổ sung năm 2017 Tại khoản Điều 132 Luật Tổ chức tín dụng năm 2010 sửa đổi, bổ sung năm 2017 quy định “Nắm giữ bất động sản việc xử lý nợ vay Trong thời hạn 03 năm, kể từ ngày định xử lý tài sản bảo đảm bất động sản, tổ chức tín dụng phải bán, chuyển nhượng mua lại bất động sản để bảo đảm tỷ lệ đầu tư vào tài sản cố định mục đích sử dụng tài sản cố định quy định Điều 140 Luật này” Như vậy, khoản tác giả nhận thấy quy định chưa rõ ràng, cụ thể trường hợp bên nhận chấp nắm giữ tài sản chấp thực thủ tục chuyển nhượng mua lại tài sản mà đảm bảo tỷ lệ đầu tư vào tài sản cố định ngân hàng thương mại quy định hợp lý Cịn trường hợp ngân hàng thương mại thực thu giữ bán đấu giá tài sản thời hạn 03 năm kể từ ngày có định xử lý tài sản chấp mà việc bán đấu giá không thành cơng nào, nhà làm luật áp đặt tổ chức tín dụng phải xử lý tài sản bảo đảm việc sử dụng từ “phải” trường hợp tài sản bảo đảm xử lý nhanh 52 Điều 195 Bộ luật Dân năm 2015 Bùi Đức Giang (2017), “Xử lý tài sản bảo đảm theo Bộ luật Dân 2015”, Tạp chí Ngân hàng, (1+2), tr.98 59 gọn thời hạn, nhiều nguyên nhân khách quan dẫn đến việc nắm giữ tài sản tổ chức tín dụng bị kéo dài thời hạn 03 năm Đây thiếu sót lớn nhà làm luật nên trường hợp tác giả kiến nghị sửa đổi sau “Nắm giữ bất động sản việc xử lý nợ vay Trong thời hạn 03 năm, kể từ ngày định xử lý tài sản bảo đảm bất động sản, sau thời hạn 03 năm tổ chức tín dụng khơng xử lý tài sản bảo đảm phải ủy quyền cho Công ty quản lý nợ khai thác tài sản tổ chức tín dụng tiếp tục nắm giữ xử lý trường hợp pháp luật có quy định khác”53 Thứ ba, xây dựng Luật giao dịch bảo đảm để phù hợp với Bộ luật Dân năm 2015 Cần ban hành Luật giao dịch bảo đảm để đảm bảo quy định pháp luật giao dịch bảo đảm chặt chẽ, hệ thống để giao dịch bảo đảm có hệ thống pháp luật điều chỉnh hoàn thiện nhất, giúp cho ngân hàng thương mại dễ dàng việc áp dụng pháp luật Cụ thể, lần ban hành luật nhà làm luật cần quy định cụ thể quyền thu giữ ngân hàng thương mại cho phép ngân hàng thương mại quyền chủ động cưỡng chế, thu giữ, phát mại tài sản bảo đảm khoản nợ xấu để thu hồi nợ mà không phụ thuộc vào chấp thuận hay ủy quyền chủ tài sản để đảm bảo ngân hàng thương mại khơng lạm quyền xử lý cần phải thông qua chức kiểm tra, giám sát trình xử lý tài sản bảo đảm Hoặc quy định ngân hàng thương mại phép thu giữ tài sản bảo đảm cưỡng chế quan nhà nước cụ thể bên bảo đảm chống đối, cản trở trình thu giữ tài sản bảo đảm ngân hàng thương mại Thứ tư, mở rộng đối tượng tài sản chấp Điều Văn hợp số 8019/VBHN-BTP ngày 10/12/2013 Bộ Tư pháp giao dịch bảo đảm cho tương thích với khoản Điều 326 Bộ luật Dân năm 2015 Tại điểm c khoản Điều Văn hợp số 8019/VBHN-BTP ngày 10/12/2013 Bộ Tư pháp giao dịch bảo đảm quy định:“Tài sản hình thành tương lai không bao gồm quyền sử dụng đất” Quy định gây khó khăn người có nhu cầu chấp tài sản hình thành tương lai khơng thực được, thực tế đa số tài sản hình thành tương lai 53 Khoản Điều Nghị số 42/2017/QH14 ngày 21 tháng 06 năm 2017 Quốc hội thí điểm xử lý nợ xấu tổ chức tín dụng 60 gắn với quyền sử dụng đất Ngồi ra, việc khơng cho phép chấp tài sản hình thành tương lai quyền sử dụng đất dẫn đến bên nhận chấp khó khăn việc xử lý phần giá trị quyền sử dụng đất xử lý tài sản bảo đảm Vì vậy, cần có quy định phân biệt tài sản hình thành tương lai khơng gắn với quyền sử dụng đất tài sản hình thành tương lai gắn với quyền sử dụng đất, hiệu lực đối kháng với người thứ ba chấp tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất hình thành tương lai mà không chấp quyền sử dụng đất54 Như vậy, pháp luật xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất góp phần khơng nhỏ vào việc điều chỉnh mối quan hệ có liên quan, đưa chúng vào khn khổ định, từ đảm bảo tính ổn định kinh tế nước ta Tuy nhiên, việc xử lý tài sản chấp cịn khơng khó khăn, với bất cập mà ngân hàng thương mại phải đối mặt tiến hành xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất cần có giải pháp để ngân hàng chủ động thực quyền Mà thiết thực cần tháo gỡ vướng mắc từ quy định pháp luật xử lý tài sản bảo đảm Kết luận chương 3: Trong chương tác giả tập trung làm rõ bất cập hoạt động xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất phương diện quy định pháp luật thực tiễn áp dụng Từ tác giả đưa số định hướng hoàn thiện để góp phần mang lại hiệu cao cho hoạt động xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất Việc xử lý tài sản chấp phải tuân thủ theo nhiều văn khác văn lại khơng có thống làm cho quan phải áp dụng văn gây bất cập nêu Việc tồn hệ thống pháp luật với nhiều văn điều chỉnh vấn đề tạo nên chồng chéo lẫn Từ đặt yêu cầu cần thiết để hoàn thiện hệ thống pháp luật xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất ngân hàng thương mại 54 Võ Đình Toàn & Đinh Văn Linh (2018), “Xử lý tài sản bảo đảm theo Bộ luật Dân 2015 yêu cầu bảo đảm thực thi”, Tạp chí Dân chủ & pháp luật, (6), tr.40-41 61 KẾT LUẬN Trong trình cấp tín dụng ngân hàng hầu hết ln ưu tiên cho khoản vay có tài sản bảo đảm, đặc biệt quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất Cũng mà khoản nợ hạn, nợ xấu có tài sản bảo đảm bất động sản chiếm tỷ lệ lớn Đặc biệt với kiện gần việc ngân hàng Xây dựng (VNCB), OceanBank, GPBank Ngân hàng Nhà nước mua lại với giá đồng đặt nhiều thử thách với ngành ngân hàng Việt Nam Trong ngân hàng thương mại đóng vai trị tổ chức trung gian tài quan trọng vào loại bậc kinh tế thị trường Nhờ hệ thống mà nguồn tiền nhàn rỗi huy động, tạo nên nguồn vốn tín dụng to lớn vay kinh tế Việc đề cập đến vấn đề pháp lý giao dịch bảo đảm nói chung chấp tài sản nói riêng góp phần quan trọng việc cấp tín dụng làm cho quan hệ vốn vay ngày hiệu Trong đó, quy định pháp luật xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất phần đảm bảo ổn định phát triển của quan hệ tín dụng ngân hàng bên chấp, bên cấp tín dụng bảo đảm an toàn pháp lý chủ thể giao dịch Đồng thời, điều kiện thúc đẩy thị trường tín dụng phát triển, trực tiếp đẩy mạnh tăng cường an tồn xã hội Hơn nữa, với tính chất đặc thù tài sản chấp đất đai tài sản gắn liền với đất đai nên việc hoàn thiện pháp luật xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất ngân hàng thương mại cần thiết Với định hướng nêu trên, tác giả dành chương cho việc trình bày vấn đề chung pháp luật xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất ngân hàng thương mại Tiếp theo dựa tảng lý luận nên chương khóa luận tác giả tập trung trình bày phân tích quy định pháp luật xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất ngân hàng thương mại Từ nghiên cứu chương chương để đến chương 3, tác giả nêu số bất cập định hướng hồn thiện để góp phần cho hoạt động xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất ngân hàng thương mại đạt hiệu cao đẩy nhanh trình thu hồi nợ ngân hàng Như vậy, từ lý luận chung đến thực tiễn áp dụng tác giả nghiên cứu quy định pháp luật đồng thời đưa kiến nghị hoàn thiện phù hợp pháp luật xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất ngân hàng thương mại 62 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO A VĂN BẢN QUY PHẠM PHÁP LUẬT: Hiến pháp năm 2013 Bộ luật Dân năm 2005 Bộ luật Dân năm 2015 Bộ luật Tố tụng Dân năm 2015 Luật Thi hành án dân năm 2008 (sửa đổi, bổ sung năm 2014) Luật Tổ chức tín dụng năm 2010 (sửa đổi, bổ sung năm 2017) Luật đất đai năm 2013 (sửa đổi, bổ sung năm 2018) Luật Hôn nhân gia đình năm 2014 Luật phá sản năm 2014 10 Luật nhà năm 2014 11 Luật đấu giá tài sản năm 2016 12 Nghị số 35/2000/NQ-QH10 ngày 09/06/2000 Quốc hội việc thi hành Luật Hôn nhân gia đình 13 Nghị số 42/2017/QH14 ngày 21/06/2017 Quốc hội thí điểm xử lý nợ xấu tổ chức tín dụng 14 Văn hợp số 8019/VBHN-BTP ngày 10/12/2013 Bộ Tư pháp giao dịch bảo đảm 15 Văn hợp số 8020/VBHN-BTP ngày 10/12/2013 Bộ Tư pháp đăng ký giao dịch bảo đảm 16 Nghị định số 102/2017/NĐ-CP ngày 01/09/2017 Chính phủ đăng ký biện pháp bảo đảm 17 Chỉ thị số 24/CT-TTg ngày 01/09/2015 Thủ tướng Chính phủ đẩy mạnh thực cải cách thủ tục hành lĩnh vực tài nguyên môi trường 18 Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN ngày 06/06/2014 Bộ Tư pháp- Bộ Tài nguyên môi trường- Ngân hàng Nhà nước xử lý tài sản bảo đảm 63 19 Thông tư số 39/2016/TT-NHNN ngày 30/12/2016 Ngân hàng Nhà nước hoạt động cho vay tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngồi khách hàng 20 Thông tư số 07/2019/TT-BTP ngày 25/11/2019 Bộ Tư pháp hướng dẫn đăng ký chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất B SÁCH, TẠP CHÍ VÀ CÁC CƠNG TRÌNH NGHIÊN CỨU: 21 Chu Thị Thanh An (2019), “Quyền thu giữ tài sản bảo đảm để xử lý thu hồi nợ tổ chức tín dụng”, Tạp chí Nhà nước pháp luật, (11) 22 Lê Thị Mỹ Duyên (2016), Pháp luật xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất Ngân hàng thương mại, Khóa luận tốt nghiệp cử nhân Luật học, Đại học Luật Tp Hồ Chí Minh, Hồ Chí Minh 23 Nguyễn Tiến Đơng (2015), “Một số giải pháp xử lý tài sản bảo đảm tiền vay nay”, Tạp chí Ngân hàng, (17) 24 Nguyễn Thị Gấm (2016), “Xử lý tài sản bảo đảm tranh chấp hợp đồng tín dụng ngân hàng thương mại Việt Nam”, Tạp chí ngân hàng, (13) 25 Bùi Đức Giang (2015), “Một số bất cập quy định xử lý tài sản bảo đảm nhìn từ thực tiễn”, Tạp chí Ngân hàng, (1) 26 Bùi Đức Giang (2017), “Xử lý tài sản bảo đảm theo Bộ luật Dân 2015”, Tạp chí Ngân hàng, (1+2) 27 Nguyễn Thị Mai Hoa (2019), Pháp luật chấp bất động sản nhằm hạn chế rủi ro hoạt động cho vay Ngân hàng thương mại Việt Nam, Luận án Tiến sĩ Luật học, Đại học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội 28 Phan Thị Ngọc Huyền (2010), Pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản ngân hàng, Khóa luận tốt nghiệp cử nhân Luật học, Đại học Luật Tp.Hồ Chí Minh, Hồ Chí Minh 29 Lê Thị Mai Hương (2012), Pháp luật bảo đảm tài sản hình thành tương lai hoạt động cho vay Ngân hàng thương mại Việt Nam, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Đại học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội 30 Võ Đình Tồn & Đinh Văn Linh (2018), “Xử lý tài sản bảo đảm theo Bộ luật Dân 2015 yêu cầu bảo đảm thực thi”, Tạp chí Dân chủ & pháp luật, (6) 64 31 Trịnh Hùng Long (2012), Pháp luật chấp tài sản bảo đảm tiền vay Ngân hàng thương mại, Khóa luận tốt nghiệp cử nhân Luật học, Đại học Luật Tp Hồ Chí Minh, Hồ Chí Minh 32 Đức Nam (2015), “Nợ xấu cuối năm nhìn từ bất động sản”, Thời báo Kinh tế Sài gòn, (46) 33 Trần Thị Bích Nhân (2016), “Định giá bất động sản chấp ngân hàng, tồn đề xuất”, Tạp chí Tài chính, (638) 34 Vũ Thị Kim Oanh (2009), Cơ sở pháp lý để xử lý tài sản bảo đảm nhằm thu hồi nợ cho Ngân hàng thương mại, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Đại học Luật Tp Hồ Chí Minh, Hồ Chí Minh 35 Đinh Vãn Thanh & Nguyễn Minh Tuấn (2009), Giáo trình Luật Dân Việt Nam, Đại học Luật Hà Nội, NXB Công an nhân dân, Hà Nội 36 Trần Thanh Thanh (2011), Xử lý tài sản bảo đảm tiền vay tổ chức tín dụng theo pháp luật Việt Nam, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Đại học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội 37 Nguyễn Quỳnh Thoa (2015), Xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Đại học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội 38 Nguyễn Văn Vân (2019), Giáo trình Luật Ngân hàng, Đại học Luật Tp Hồ Chí Minh, NXB Hồng Đức, Hồ Chí Minh 39 Phan Diên Vỹ (2013), “Định giá tài sản hoạt động ngân hàng- thực trạng giải pháp”, Tạp chí ngân hàng, (06) 40 Hồng Thị Hải Yến (2016), Pháp luật cho vay biện pháp bảo đảm an toàn hoạt động cho vay Ngân hàng thương mại Việt Nam, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Đại học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội C WEBSITE: 41 https://danluat.thuvienphapluat.vn 42 https://vi.wiktionary.org 43 https://www.acb.com.vn 44 https://www.tapchitoaan.vn 45 https://moj.gov.vn 65 PHỤ LỤC Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất Tờ trình xử lý nợ Thông báo xử lý tài sản bảo đảm yêu cầu bàn giao tài sản bảo đảm Biên thỏa thuận phương thức xử lý tài sản Hợp đồng ủy quyền việc ACB quyền bán tài sản bảo đảm Thông báo việc thu giữ tài sản bảo đảm để thu hồi nợ Công văn đề nghị hỗ trợ ACB việc thu giữ tài sản bảo đảm Đơn khởi kiện Đơn yêu cầu thi hành án