Xử lý tài sản thế chấp là tài sản hình thành trong tương lai để bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng

ĐẠI HỌC QUOC GIA THANH PHO HO CHI MINH TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT LÊ PHƯƠNG ANH Xử LÝ TÀI SẢN THÊ CHÂP LÀ TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI ĐÊ BẢO ĐÃM THƯC HIÊN HOP ĐỒNG TÍN DƯNG Ngành: Luật kinh tê Mã số: $380107 LUẬN VĂN THẠC sĩ LUẬT HỌC NGƯỜI HƯÓNG DẢN KHOA HỌC: PGS TS DƯƠNG ANH SƠN TP HỊ CHÍ MINH - NĂM 2022 LỜI CẢM ƠN Lời đâu tiên, em xin chân thành cảm ơn đên thây cô giảng dạy Lớp Cao học Luật Kinh tế khóa 17 Em xin gửi lời cảm ơn đến Ban lãnh đạo nhà trường, Phịng đào tạo sau đại học ln hồ trợ, tạo điều kiện thuận lợi cho học viên suốt thời gian học tập nghiên cứu trường Đặc biệt, em xin gửi lời cảm ơn chân thành sâu sắc đến PGS.TS Dương Anh Sơn giảng dạy cho em suốt trình học tập hướng dẫn em tận tình q trình nghiên cứu, xây dựng hồn thiện luận văn tốt nghiệp thạc sỳ TÁC GIẢ LÊ PHƯƠNG ANH DANH MỤC TÙ VIẾT TÁT CHŨ VIẾT TẤT CHŨ VIẾT THƯỜNG BLDS Bơ lt Dân sư HTTTL Hình thành tương lai TCTD Tổ chức tín dụng HĐTD Hợp đồng tín dụng NĐ Nghị định TT Thơng tư TTLT Thơng tư liên tịch 9 MỤC LỤC LỜI CẢM ON DANH MỤC TÙ VIẾT TẮT MỤC LỤC 1.2.2.1 Thê châp dự án đâu tư xây dựng nhà thương mại thê châp nhà 2.1.5.1 2.1.5.2 Nhận tài sản thê châp hình thành tương lai đê thay thê cho việc 2.2.5.1 Khó khăn, vướng măc xử lý tài sán thê châp hình thành tương lai DANH MUC TÀI LIÊU THAM KHẢO PHẢN MỎ ĐẢU Lý lựa chọn đề tài Trong điều kiện kinh tế thị trường nước ta nay, quan hệ tín dụng ngân hàng đóng vai trị quan trọng việc thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, đáp ứng phần lớn nhu cầu vốn cho hoạt động sản xuất kinh doanh tạo phần lợi nhuận cho tổ chức tín dụng Tuy nhiên, quan hệ tín dụng ln tiềm ẩn yếu tố rúi ro từ nguyên nhân chủ quan nguyên nhân khách quan Vì vậy, làm để đảm bảo tăng trưởng tín dụng tốt đồng thời kiểm sốt rủi ro hiệu câu hỏi hàng đầu TCTD đặt Do đó, việc xây dựng hồn thiện hệ thống pháp luật bảo vệ quyền thu hồi nợ TCTD xử lý tình trạng khả tốn người vay ln nhà lập pháp quan tâm Quy định pháp luật hành lang pháp lý vững góp phần hạn chế rủi ro xảy hoạt động tín dụng ngân hàng Trên thực tế, hoạt động cho vay TCTD thay đổi để đáp ứng nhu cầu khách hàng thị trường, nâng cao tính cạnh tranh đồng thời đảm bảo phù họp với quy định pháp luật Thế chấp xem phương thức giao dịch bảo đảm an toàn để TCTD an tâm cho vay Cùng với điều kiện kinh tế ngày phát triển, loại tài sản đưa vào chấp ngày đa dạng, phong phú động sản, bất động sản, quyền tài sản, hàng hóa, có tài sản HTTTL Tài sản HTTTL loại tài sản bảo đảm mang tính đặc thù tiềm ẩn nhiều rủi ro tài sản chưa hình thành quyền sở hữu bên chấp chưa công nhận thời điểm xác lập giao dịch chấp Trong trường họp TCTD bắt buộc phải xử lý tài sản khách hàng khả tốn TCTD xứ lý tài sản chưa hình thành, hình thành tài sản hình thành nhung chưa công nhận quyền sở hữu, việc xử lý tài sản có gặp khó khăn ưên thực tế hay khơng? Trong khn khổ pháp luật, TCTD ln nỗ lực tìm biện pháp để xử lý tài sản chấp tài sản HTTTL tự bán tài sản, nhận tài sản để thay nghĩa vụ trả nợ, bán đấu giá tài sản, Tuy nhiên, trình xử lý đổi với loại tài sản đặc thù gặp nhiều khó khăn lẽ: pháp luật Việt Nam có quy định vấn đề thê châp tài sản tài sản HTTTL, nhiên, pháp luật hành chưa có hệ thơng quy định riêng, hoàn chinh thống áp dụng cho xử lý tài sản chấp tài sản HTTTL mà áp dụng quy định chung loại tài sản khác nên hiệu thực thi pháp luật thực tế chưa cao Việc xử lý tài sản bảo đảm nói chung xử lý tài sản chấp tài sản HTTTL quy định số nội dung TTLT số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN ngày 6/6/2014 hướng dẫn số vấn đề xử lý tài sản bảo đảm, quy định việc xử lý tài sản chấp HTTTL nhà Tính đến thời điểm thực luận văn này, Nhà nước chưa ban hành văn pháp luật thay TTLT nói nội dung liên quan đến việc xử lý tài sàn chấp tài sản HTTTL thơng tư khơng cịn phù họp với BLDS năm 2015 Việc xử lý tài sản bảo đảm nói chung xử lý tài sản chấp tài sản HTTTL nói riêng phức tạp điều chỉnh nhiều văn quy phạm pháp luật khác BLDS, Luật nhà ở, Luật kinh doanh bất động sán, Luật Đất đai, Luật Hằng hải, Luật TCTD, Vì vậy, thực tiễn áp dụng bộc lộ nhiều vướng mắc, bất cập vấn đề xác định tài sản HTTTL, định giá tài sản, vướng mắc phương thức xử lý tài sàn chấp tài sản HTTTL việc thi hành án liên quan đến tài sản HTTTL Xuất phát từ lý trên, với mong muốn tìm hiểu sâu có hệ thống quy định pháp luật hành vấn đề xử lý tài sản chấp tài sản HTTTL Trên sở kiến thức tích lũy cùa thân trình học tập kinh nghiệm thời gian công tác pháp luật, tác giả mạnh dạn lựa chọn đề tài: “Azr lý tài sản chấp tài sản hình thành tưong lai đế hảo đảm thực họp dồng tin dụng” làm luận văn tốt nghiệp thạc sỹ Tổng quan tình hình nghiên cứu Những năm gần đây, có số đề tài, cơng trình nghiên cứu liên quan đến đề tài như: Sách chuyên khảo trị Quốc PGS.TS Vũ Thị Hồng Yến “Tài sản chấp xử lý tài sản chấp theo quy định Bộ luật Dân hành”, NXB Chính gia thật - 2019 Sách cung câp nhiêu kiên thức lý luận chung quy định pháp luật liên quan đến tài sản chấp xử lý tất cà loại tài sản phép chấp TCTD Đồng thời tác giả đưa giải pháp để hoàn thiện pháp luật tài sản chấp xử lý tài sản chấp Luận văn thạc sỹ số tác giá như: Th.s Nguyễn Thị Kim Huế (2012), “Giao dịch dân tài sản hình thành tương lai ”, Đại học Quốc gia Hà Nội; Th.s Huỳnh Thanh Tụ (2018), “Pháp luật đám bảo tài sản hỉnh thành tương lai hoạt động kinh doanh ”, Trường Đại học Luật thuộc Đại học Huế; Th.s Phạm Thị Hải Hà (2018), “Pháp luật chấp, xử lý tài sản chấp nhà hình thành tương lai”, Trường Đại học Kinh tế TP Hồ Chí Minh Ngồi ra, số viết liên quan đến chấp tài sản HTTTL báo, tạp chí như: “Luận bàn chấp tài sản hình thành tương lai” tác giả Võ Đình Nho Tuấn Đạo Thanh năm 2009 Tạp chí Dân chủ - Pháp luật, Số 10(211), tr 3-11; “Một số vấn đề pháp lý bảo đảm thực nghĩa vụ tủi sản hình tương lai” tác giả Nguyễn Văn Vân năm 2014 Tài liệu Hội tháo quốc tế - Biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân sự, Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh, 29/9/2014, tr 125-137; ), “Báo đảm thực nghĩa vụ tài sản hình thành tương lai” tác giả Hồ Thị Vân Anh năm 2018 tạp chí Nghề luật - Khoa học Học Viện Tư pháp, số 4, tr 56-62; Những cơng trình khoa học nguồn tài liệu vô quý báu đế tác giả có thêm nhiều thơng tin quan trọng phục vụ cho việc nghiên cứu luận văn đồng thời kế thừa tiếp tục phát triển đề tài vấn đề chấp tài sản HTTTL hay việc xứ lý tài sản chấp nhà HTTTL số tác giả nghiên cứu Tuy nhiên, cơng trình nghiên cứu tập trung nghiên cứu đổi với việc chấp xử lý loại tài sản đặc thù nhà HTTTL Việc nghiên cứu quy định pháp luật xử lý tài sản chấp tài sản HTTTL chưa nhiều tác giả nghiên cứu cách tổng thể có hệ thống Bởi vậy, việc lựa chọn đề tài: “Xử lý tài sản tình trạng việc xử lý tài sản chấp chậm, hiệu Do đó, để giải tình trạng đòi hởi việc xử lý tài sàn chấp phải thực cách nhanh chóng, kịp thời có hiệu Thứ hai, bảo đảm tơn trọng quyền thỏa thuận tự định đoạt bên tham gia trình xử lý tài sản chấp thông qua thi hành án Trong pháp luật dân nói chung pháp luật thi hành án dân nói riêng, quyền thỏa thuận tự định đoạt đương quyền thiêng liêng pháp luật tôn trọng bảo đám thực Trong giai đoạn cứa trình xử lý tài sản chấp, pháp luật quy định quyền thỏa thuận tự định đoạt đương Chỉ đương không thỏa thuận được, thỏa thuận trái với quy định pháp luật pháp luật can thiệp xử lý theo luật định Thứ ba, bảo đảm cơng bằng, bình đẳng quyền lợi cho bên trình xử lý tài sản chấp Khi bên tham gia vào trình xử lý tài sản chấp, pháp luật phải bảo đảm cơng bằng, bình đắng quyền lợi hợp pháp Thứ tư, hoàn thiện quy định pháp luật xứ lý tài sản chấp tài sản HTTTL cần đảm bảo tính thống đồng văn pháp luật có liên quan như: Bộ luật dân sự, Luật TCTD, Luật nhà ở, Bộ luật hàng hải, Nghị định bảo đảm thực nghĩa vụ, 2.3.2 Một số kiến nghị hoàn thiện hệ thống quy định pháp luật xử lý tài sản chấp hình thành tương lai đế bảo đảtn thực họp đồng tín dụng Để nâng cao việc xừ lý tài sản chấp HTTTL, trước hết cần hoàn thiện hệ thống quy định pháp luật việc chấp tài sản HTTTL tạo sở pháp lý để xử lý tài sản chấp HTTTL bên chấp vi phạm nghĩa vụ toán Thứ nhất, hành lang pháp lý bảo đảm thực nghĩa vụ chi dừng lại cấp Nghị định Chính phủ, Thơng tư quản lý nhà nước dẫn tới chưa đáp ứng tính thống nhất, đồng có hiệu lực pháp lý không cao xử lý vấn đề liên quan tồ chức, hoạt động quan liên quan, việc liên thông liệu tài sản, biến động tài sản, Các quy định pháp luật liên quan đến giao dịch bảo đảm, trình tự thủ tục, phưong thức xử lý tài sản bảo đảm, nằm rải rác nhiều loại văn pháp luật khác dẫn đến khó áp dụng mâu thuẫn Nghị định số 21/2021/NĐ-CP bảo đảm thực nghĩa vụ vừa ban hành chưa giải hết vướng mắc thực tiễn hạn chế văn mức Nghị định Đẻ tiếp tục hoàn thiện đồng bộ, thống nhất, nhà làm luật cần xây dựng văn pháp luật có giá trị pháp lý cao đế giải toàn diện vấn đề liên quan giao dịch bảo đảm cịn tồn Trong đó, nên quy định riêng quy phạm pháp luật điều chỉnh giao dịch bảo đám tài sản HTTTL 77? ứ /?ứ/, ban hành Thông tư liên tịch hướng dẫn việc xử lý tài sản bảo đảm thay Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN ngày 06/6/2014 Bộ Tư pháp - Bộ Tài nguyên Môi trường - Ngân hàng Nhà nước hướng dẫn số vấn đề xử lý tài sản bảo đảm triển khai theo BLDS năm 2005 hết hiệu lực thi hành nên không đảm bảo đồng theo tinh thần BLDS năm 2015 Nghị định số 21/2021/NĐCP có hiệu lực thi hành Thứ ba, bổ sung quy định Luật THADS trình tự, thủ tục quy định pháp lý đặc thù cần thiết liên quan đến việc tổ chức thi hành loại án, định liên quan đến tài sản HTTTL Thứ tư, quan ban ngành liên quan ngân hàng nhà nước, Bộ Tư pháp Tòa án tối cao đế thống hướng dẫn việc TCTD bán đấu giá TSBĐ, không bắt buộc TCTD phải thực xong thủ tục nhận bàn giao tài sản Sau bán đấu giá, trường hợp bên bảo đảm không giao tài sản bên nhận bảo đảm/TCTD người trúng đấu giá có quyền khới kiện u cầu Tịa án giải việc giao tài sản việc bán đấu giá tài sán tiến hành công khai, chặt chẽ tuân theo thủ tục pháp luật quy định Bộ Tư pháp Bộ ngành liên quan sớm ban hành văn hướng dẫn trình tự thủ tục xử lý tài sàn bảo đảm quy định cụ thể trường họp bán đấu giá thành công chủ sở hữu không giao tài sản cho người trúng đâu giá quan, tơ chức có thâm qun cưỡng chê giao tài sản có chế tài áp dụng Khi hoàn thiện hành lang pháp lý liên quan đến giao dịch bảo đảm nói chung xử lý tài sản chấp tài sản HTTTL nói riêng cần ý số nội dung sau: - Ban hành quy định hướng dần chi tiết tài sản hình thành tương lai điều 105, 108 295 BLDS năm 2015 - Hoàn thiện pháp luật xác định quyền sở hữu tài sản HTTTL: sở hữu tài sản HTTTL thời điểm giao dịch bảo đảm chưa xác lập Pháp luật cho phép tài sản HTTTL tham gia giao dịch bảo đảm lại chưa có quy định pháp luật điều chỉnh rõ ràng Mọi vấn đề pháp lý dựa quy định chung tài sản giao dịch bảo đảm nói chung Do đó, để hồn thiện chế định hạn chế rủi ro cho TCTD nhận báo đảm tài sản HTTTL trước hết pháp luật cần có quy định cụ thề xác định chủ sở hữu loại tài sản HTTTL - Hoàn thiện quy định pháp luật thu giữ tài sản chấp: Việc thu giữ tài sản chiếm vị trí quan trọng cơng tác xử lý tài sản bảo đảm Để tháo nút thắt việc thu giữ xử lý tài sản chấp HTTTL, pháp luật cần bảo vệ hài hịa lợi ích bên hợp đồng chấp đảm bảo lợi ích kinh tế nói chung quy trình xử lý tài sản bảo đảm (bao gồm quyền thu giữ tài sản, quy trình khởi kiện ) phải thực nhanh chóng, hiệu Đầu tiên tiếp cận vấn đề xử lý tài sản bảo đảm góc độ kinh tế thị trường, từ cho phép bên nhận bảo đảm TCTD thực thi quyền xác lập tài sản bảo đảm thỏa thuận hợp pháp hợp đồng, giúp bên bảo đảm có khả tự xử lý khối tài sản bảo đảm thu hồi ‘‘lợi ích bảo đảm ” sở thứ tự ưu tiên toán xác lập dựa thứ tự đăng ký quyền phát sinh từ việc nhận tài sản báo đảm (đăng ký biện pháp bảo đảm), cần tạo lập hành lang pháp lý thúc đẩy việc TCTD quyên tiêp cận tài sản bảo đảm đê xử lý nhanh chóng, hợp pháp Theo đó, TCTD có quyền thu giữ tài sản bảo chấp dựa nguyên lý “không vi phạm điều cấm, trái đạo đức xã hội” Theo đó, TCTD có quyền thu giữ tài sản bảo đảm tạm thời người vay đồng ý không phản đối Pháp luật quy định cụ thể trình tự, thủ tục để TCTD thực nhằm tránh tranh chấp phát sinh - Bổ sung quy định cách thức định giá đổi với tài sản chấp HTTTL Hiện chưa có quy định cụ thể việc định giá tài sán chấp HTTTL mà bên tự thỏa thuận, mặt thuận lợi việc cho bên tự định giá tài sản với giảm thiểu nhiều thủ tục giấy tờ phức tạp, thúc đẩy hoạt động kinh doanh thực nhanh gọn môi trường kinh tế động Tuy nhiên, việc đế cho bên tự định giá theo thỏa thuận mà khơng có co chế định dễ dẫn đến tình trạng tùy tiện bên Loại tài sản HTTTL đem chấp thường dự án chung cư, nhà xã hội có giá trị lớn Do đó, khơng có chế định giá rõ ràng phát sinh tranh chấp khơng ảnh hưởng đến ngân hàng cho chấp mà cịn ảnh hưởng đến mơi trường tín dụng chung Mục tiêu cùa hoạt động định giá tài sản chấp hồ trợ tối đa cho hoạt động tín dụng, đáp ứng yêu cầu định giá tài sản hoạt động cho vay Vì vậy, ngân hàng cần áp dụng giải pháp phù hợp để đảm bảo thực tốt mục tiêu Nên điều chỉnh từ ngữ thay sử dụng từ “phù họp” mang tính chất định tính nên định lượng rõ ràng, quy định: “Việc định giả tài sản bảo đảm phải bảo đảm khách quan, chênh lệch không 5°/o so với giả thị trường” Tỉ lệ chênh lệch tối đa 5% so với giá thị trường tài sản đưa vào bán đấu giá tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá trả giá cho họ thấy phù hợp với giá thị trường nhu cầu cùa tài sản Với quy định “chênh lệch không 5%” so với giá thị trường, bên xác định giá thị trường tài sản chấp lựa chọn xác định giá khởi điêm tài sản băng chênh lệch so với giá thị trường giới hạn đa 5% luật quy định mức họ thấy “phù hợp” cách chung chung - Quy định công chứng hợp đồng chấp tài sản HTTTL việc đăng ký hợp đồng chấp tài sản HTTTL; hướng dẫn cụ thể quyền chấp tài sản HTTTL chủ đầu tư dự án người mua hộ Đồng thời, cần có quy định, hướng dẫn riêng việc xử lý tài sản bảo đảm tài sản HTTTL, trình tạo dựng, xác lập, phát triến tài sán HTTTL, chù sở hữu tài sản có nghĩa vụ phát sinh (nợ tiền cơng, tiền xây dựng, tiền vật tư, ) bên thứ ba (đã đầu tư tiếp tiền của, công sức, ) để tạo dựng nên tài sản Khi xử lý tài sản bảo đảm HTTTL cần có quy định bảo vệ ưu tiên toán bảo đảm quyền lợi hợp pháp, tình người thứ ba tạo dựng nên tài sản - Quy định việc chấp xứ lý tài sản chấp quyền đòi nợ quyền đòi nợ HTTTL: chủ thể ký kết hợp đồng chấp quyền đòi nợ: pháp luật nên quy định cụ thể việc ký kết hợp đồng chấp quyền đòi nợ HTTTL thực ba bên, tức bên chấp TCTD cịn có tham gia bên có nghĩa vụ trả nợ Điều tránh rủi ro tranh chấp phát sinh xử lý tài sản chấp, đặc biệt vấn đề liên quan đến nghĩa vụ cung cấp thông tin bên nhận chấp quyền địi nợ bên có nghĩa vụ tốn Pháp luật khơng thiết phải quy định cung cấp thông tin nghĩa vụ bên nhận chấp Quy định nên giới hạn việc thơng báo có giao dịch báo đảm quyền địi nợ Khi bên chấp khơng có khả tốn khoản vay bên nhận chấp cần gửi thơng báo cho bên có nghĩa vụ trả nợ việc khoản nợ chấp yêu cầu bên có nghĩa vụ trả nợ tốn khoản nợ Ngồi ra, cần sửa đối quy định hướng dẫn cụ thể thời điểm cung cấp thơng tin, hình thức cung cấp thơng tin, số lần phải cung cấp thông tin Nếu khơng quy định cụ thể có thê bên có nghĩa vụ trả nợ lợi dụng quy định đê gây khó khăn cho bên nhận chấp nhằm trốn tránh nghĩa vụ trả nợ 2.3.3 Một số biện pháp nâng cao hiệu xử lý tài sán chấp tài sản hình thành tương lai bao đấm thực họp đồng tin dụng • Đổi với Cơ quan nhà nước: Cần quan tâm đến công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật đặc biệt quy định tài sản HTTTL cho chấp hành viên quan THADS để trang bị cho chấp hành viên quan THADS kiến thức cần thiết tài sản HTTTL, đáp ứng yêu cầu khách quan đòi hỏi thực tế công tác THADS Giám sát, kiểm tra việc tổ chức thực văn pháp luật Hiện quy định pháp luật khó có thề bao quát giải hết tất quan hệ xã hội, vấn đề pháp luật liên quan Với phát triến không ngừng cúa quan hệ xã hội, việc luật vừa ban hành quan hệ thay đối nên có vênh bất cập văn vừa ban hành với thực tiễn thực điều bình thường để hạn chế tối đa bất cập Do vậy, cần phối hợp từ thể tham gia quan hệ pháp luật quan nhà nước trực tiếp xử lý công việc, cá nhân, tổ chức trực tiếp tham gia, TCTD, thi hành án dân để tổ chức tổng hợp bất cập qua kiến nghị với quan nhà nước có thẩm quyền hồn thiện quy định pháp luật liên quan cho phù hợp thuận lợi trình đưa pháp luật vào sống • Đối với Tơ chức tín dụng: Để việc xử lý tài sản chấp HTTTL đạt hiệu bảo đảm thực HĐTD thi TCTD cần xây dựng hệ thống văn nội chặt chẽ, rõ ràng, cụ việc cho vay biện pháp bảo đảm tài sản HTTTL Từng bước nâng cao chất lượng công tác định giá tài sản chấp HTTTL, loại tài sản đặc thù Do pháp luật hành chưa có quy định cụ thể việc định giá tài sản HTTTL nên TCTD cân xây dựng quy định định giá đôi với loại tài sản đê làm áp dụng tránh trường hợp cán tín dụng định giá cao so với thực tế Đồng thời TCTD thường xuyên thực công tác kiểm tra, giám sát nội Hoạt động kiểm tra, giám sát nội phải thực định kỳ đột xuất để kịp thời phát vướng mắc, vi phạm liên quan đến hoạt động nhận chấp xử lý tài sản chấp Việc kiểm sốt thực dựa phân tích tổng thể danh mục tài sản bảo đảm nói chung tài sản bảo đảm tài sàn HTTTL nói riêng Từ đó, nhận diện, đánh giá mức độ rúi ro loại tài sản để thường xuyên đưa giải pháp nhằm bảo đảm thực hợp đồng tín dụng Giải pháp nâng cao chất lượng nguồn lực cho TCTD: để nâng cao hiệu công tác xử lý tài sản chấp HTTTL TCTD, việc tăng cường quản lý đào tạo nguồn nhân lực biện pháp quan trọng lâu dài Hàng năm, TCTD cần xây dựng kế hoạch đào tạo đào tạo lại cán bộ, tập trung trước hết vào nội dung chủ yểu nghiệp vụ quản lý rủi ro tín dụng, khung pháp lý giao dịch bảo đảm, xử lý tài sản bảo đảm, đặc biệt tài sán HTTTL cần trọng tính đặc thù phức tạp cúa loại tài sàn TCTD cần thường xuyên rút kinh nghiệm từ thực tiễn hoạt động xử lý tài sản bảo đảm Tăng cường phối hợp TCTD với quan tư pháp, đặc biệt quan thhi hành án Định kỳ quan liên quan nên tồ chức thực kiểm tra, rà soát tồng hợp phân loại kết thi hành án liên quan đến hoạt động tín dụng, ngân hàng để tháo gỡ vướng mắc, khó khăn KÉT LUẬN CHƯƠNG Qua nghiên cứu thực tiễn việc xử lý tài sản chấp hình thành tương lai bảo đảm thực hợp đồng tín dụng rút số kết luận sau: Thứ nhất, việc xử lý tài sản bảo đảm nói chung xử lý tài sản chấp nói riêng làm chấm dứt hợp đồng chấp Theo đó, quyền tài sản chấp cua bên chấp chấm dứt chuyển dịch cho bên nhận chấp TCTD người thứ ba để bù đắp cho lợi ích bên nhận chấp Thứ hai, trình thực quyền xử lý tài sản chấp hình thành tương lai TCTD trực tiếp thực hay trình giải tranh chấp việc xừ lý tài sản chấp xét xừ Tịa án việc áp dụng quy định pháp luật liên quan gặp khơng vướng mắc, khó khăn việc thông báo xử lý tài sản chấp, việc thu giữ tài sản chấp HTTTL để xử lý, định giá tài sản chấp để bán đấu giá, vấn đền chuyển quyền sở hữu cùa dự án bất động sản, nhà HTTTL Nguyên nhân yếu tài sản chấp HTTTL loại tài sản đặc thù hệ thống văn quy phạm pháp luật hành khơng có quy định riêng phù hợp với loại tài sản mà áp dụng quy định pháp luật chung đổi với tài sản chấp có Cuối cùng, việc hoàn thiện hệ thống pháp luật xử lý tài sản chấp HTTTL giai đoạn yêu cầu tất yếu khách quan nhằm bổ sung quy định phù hợp với thực tế đặc điểm loại tài sản HTTTL Các biện pháp cần thực đồng có hệ thống bao gồm việc hoàn thiện pháp luật thực thi pháp luật Trong đó, hồn thiện pháp luật liên quan đến tài sản HTTTL pháp luật điều chỉnh quan hệ xã hội phát sinh trình chấp xử lý tài sản chấp HTTTL nhiệm vụ trọng tâm KẾT LUẬN Trong năm qua, pháp luật giao dịch bảo đảm nói chung pháp luật chấp tài sản tài sản IITTTL nói riêng hình thành phát triển tương đổi nhanh, tạo sở pháp lý cho việc ký kết, lý, giải tranh chẩp phát sinh từ HĐTD, hợp đồng chấp tài sản HTTTL Hiện nay, pháp luật xứ lý tài sản chấp HTTTL cịn tồn nhiều khó khăn, bất cập, quyền lợi ích bên chưa đảm bảo cách trọn vẹn Dó đó, việc hồn thiện hệ thống pháp luật xử lý tài sán chấp tài sản HTTTL giai đoạn yêu cầu tất yếu khách quan cần thiết nhằm loại bô quy định không phù hợp Trong phạm vi Luận văn này, tác giả nghiên cứu quy định pháp luật việc xử lý tài sản chấp tài sản HTTTL Từ đó, phân tích vướng mắc, khó khăn thực tiễn áp dụng quy định pháp luật trình xử lý tài sản chấp Trong thực tiễn, đa số quan hệ xã hội phát sinh tài sản HTTTL chịu điều chỉnh quy định pháp luật áp dụng chung cho tài sản thông thường tài sản có, trừ trường hợp tài sản chấp nhà HTTTL Tài sản HTTTL loại tài sản đặc thù nên cần có hệ thống pháp luật đầy đủ đề điều chinh giao dịch bảo đảm liên quan đến loại tài sản Các quy định pháp luật phải bao quát giai đoạn phát sinh từ việc xác định tài sản chấp tài sản HTTTL, giao kết hợp đồng, đăng ký giao dịch, trình tự thú tục xử lý tài sản chấp Việc quy định cần đồng nêu lên đặc thù loại tài sản Từ đó, việc hồn thiện pháp luật xử lý tài sản chấp tài sản HTTTL khơng chi hướng tới mục tiêu khắc phục tình trạng thiếu sót cùa pháp luật mà cịn nhằm nâng cao hiệu áp dụng pháp luật vào thực tiễn Khi trình tự, thủ tục quy định cụ thể, chi tiết đồng hạn chế việc hiểu áp dụng lệch lạc quy định pháp luật sở pháp lý để TCTD kiểm soát tốt giảm thiểu rủi ro, bảo đảm mục đích cúa giao dịch báo đảm thu hồi nợ xử lý tài sản chấp HTTTL Cuôi cùng, kiên thức pháp lý hiêu biêt thực tiên hạn chê, việc thực Luận văn cịn nhiều thiếu sót, em mong muốn nhận nhiều ý kiến đóng góp, nhận xét cua thầy cô cho vấn đề lý luận thực tiễn đề đề tài nghiên cứu hoàn thiện củng cố thêm kiến thức cho em DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO A Văn quy phạm pháp luật Bộ luật Dân số 44-L/CTN ngày 28/10/1995 Bộ luật Dân số 33/2005/QH11 ngày 14/6/2005 Bộ luật Dân số 91/2015/QH13 ngày 24/11/2015 Luật Thi hành án dân số 26/2008/QH12 ngày 14/11/2008 Luật Thi hành án dân số 64/2014/QH13 ngày 25/11/2014 Văn hợp số 06/VBHN-VPQH ngày 25/6/2019 Văn phòng Quốc hội Luật kinh doanh bảo hiểm Nghị định số 165/1999/NĐ-CP Chính Phủ ngày 19 tháng 11 năm 1999 giao dịch đảm bảo Nghị định sổ 178/1999/NĐ-CP Chính Phủ ngày 29 tháng 12 năm 1999 bảo đàm tiền vay tố chức tín dụng Nghị định số 85/2002/NĐ-CP ngày 25/10/2002 Chính phủ sửa đổi, bổ sung Nghị định số 178 bảo đảm tiền vay cùa Tổ chức tín dụng 10 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP cùa Chính Phủ ngày 29/12/2006 giao dịch bảo đảm l.Nghị định số 11/2012/NĐ-CP Chính Phủ ngày 22/02/2012 sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số số 163/2006/NĐ-CP giao dịch bảo đảm 12 Nghị định số 21/2021/NĐ-CP Chính Phù ngày 19/3/2021 quy định thi hành Bộ luật Dân bảo đảm thực nghĩa vụ Thông tư số 06/2012/TT-BTP Bộ Tư pháp ngày 28/02/2002 hướng dẫn số quy định Nghị định số 165/1999/NĐ-CP Chính Phủ ngày 19 tháng 11 năm 1999 giao dịch đảm bảo 13 Thông tư liên tịch sô 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN ngày 06/6/2014 Bộ Tư pháp - Bộ Tài nguyên Môi trường - Ngân hàng Nhà nước hướng dẫn số vấn đề xử lý tài sản bảo đảm 14 Thông tư số 26/2015/TT-NHNN ngày tháng 12 năm 2015 Ngân hàng Nhà nước hướng dẫn trình tự, thú tục chấp giải chấp tài sản dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà hình thành tương lai 15 Thông tư số 08/2018/TT-BTP Bộ Tư pháp ngày 20 tháng năm 2018 hướng dẫn số vấn đề đăng ký, cung cấp thông tin biện pháp bảo đảm, hợp đồng trao đối thông tin đăng ký biện pháp bảo đảm trung tâm đăng ký giao dịch, tài sản Cục đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm thuộc Bộ Tư pháp 16 Quyết định số 20/VBHN-NHNN ngày 22/5/2014 Thống đốc Ngân hàng nhà nước Việt Nam việc ban hành quy chế cho vay tổ chức tín dụng khách hàng B Tài liệu tham khảo 17 PGS.TS Nguyễn Thị Nga (2016), “Pháp luật chấp quyền sử dụng đất tổ chức tín dụng Việt Nam - Thực trạng hướng hoàn thiện”, (Sách chuyên khảo), NXB Tư pháp, Hà Nội 18 PGS.TS Đồ Văn Đại (2017), “Luật nghĩa vụ bào đảm thực nghĩa vụ Việt Nam - Bản án bình luận án”, Tập 1, Tập (Sách chuyên khảo), NXB Hồng Đức Hội Luật gia Việt Nam 19 TS Vũ Thị Hồng Yến (2019), “Tài sản chấp xử lý tài sản chấp theo quy định Bộ luật Dân (hiện hành)”, (Sách chuyên khảo), NXB Chính trị Quốc gia thật, Hà Nội 20 Viện khoa học pháp lý (2008), “Bình luận khoa học BLDS năm 2005”, NXB Tư pháp, Hà Nội 21 TS Lê Thị Thu Thủy (chủ biên) (2006), “Các biện pháp bảo đảm tiền vay tài sản tổ chức tín dụng”, NXB Tư pháp, Hà Nội 22 TS Nguyên Bích Thảo (2018), “Giải quyêt tranh châp hợp đơng tín dụng theo pháp luật Việt Nam”, NXB Tư pháp, Hà Nội 23 Đoàn Đức Lưomg, Viên Thế Giang, Võ Thị Mỹ Hương (2015), “Pháp luật giao dịch bảo đảm hoạt động cấp tín dụng Việt Nam”, (Sách chuyên khảo), NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 24 TS Nguyễn Ngọc Điện, (1999), “Một số suy nghĩ đảo bảo thực nghĩa vụ Luật Dân Việt Nam”, NXB trẻ Thành phổ Hồ Chí Minh, Hồ Chí Minh 25 TS Nguyền Ngọc Điện (2001), “Bình luận khoa học bảo đảm thực nghĩa vụ dân Luật Dân Việt Nam”, NXB Trẻ 26 Luật sư Trương Thanh Đức (Trọng tài viên VIAC) (2019), “Chín biện pháp báo đảm nghĩa vụ hợp đồng”, NXB Chính trị quốc gia thật, Hà Nội 27 Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh, “Giáo trình Pháp luật tài sản, quyền sở hữu thừa kế”, NXB Hồng Đức - Hội Luật gia Việt Nam 28 Nguyễn Hoàng (2015), “Thể chấp nhà hình thành tương lai theo pháp luật Việt Nam hành”, Luận văn thạc sĩ luật học, Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội 29 Vương Tuyết Linh (2008), “Bảo đảm tín dụng tài sản hình thành từ vốn vay, thực tiễn áp dụng ngân hàng địa bàn thành phố Hồ Chí Minh”, Luận văn thạc sĩ luật học, Đại học Luật TP Hồ Chí Minh 30 Phan Thị Kim Hoa (2008), “Pháp luật đăng ký giao dịch bảo đảm hoạt động tín dụng ngân hàng - thực tiễn áp dụng hướng hoàn thiện”, Luận văn thạc sĩ Luật học, Đại học Luật TP Hồ Chí Minh 31 Trần Thị Ngọc Điệp (2016), “Quy định pháp luật chấp tài sản hình thành tương lai hoạt động cho vay Ngân hàng thương mại”, Khóa luận tốt nghiệp, Trường Đại học luật TP Hồ Chí Minh 32 Lê Thị Huyền Trân (2015), “Thế chấp tài sản hình thành tương lai pháp luật Việt Nam”, Khóa luận tốt nghiệp, Trường Đại học luật TP Hồ Chí Minh 33 Hồng Ngọc Lam (2014), “Quy định pháp luật vê thê châp tài sản hình thành tương lai hoạt động cho vay ngân hàng thương mại”, Khóa luận tốt nghiệp, Trường Đại học luật TP Hồ Chí Minh 34 Nguyễn Thị Hồng Trấn (2012), “Quy định pháp luật chấp tài sản hình thành tương lai hoạt động cho vay Ngân hàng thương mại”, Khóa luận tốt nghiệp, Trường Đại học luật TP Hồ Chí Minh 35 Hồng Hà Tun (2011), “Pháp luật tài sản hình thành tương lai thực tiễn áp dụng”, Khóa luận tốt nghiệp, Trường Đại học luật TP Hồ Chí Minh 36 Võ Trần Khương (2010), “Pháp luật chấp tài sản hình thành tương lai hoạt động cho vay”, Khóa luận tốt nghiệp, Trường Đại học luật TP Hồ Chí Minh 37 Nguyễn Thị Mỹ Linh (2017), “Tài sản hình thành tương lai theo quy định Bộ luật Dân năm 2015”, Tạp chí Nhà nước Pháp luật số 4(348), tr27-32 38 Hồ Thị Vân Anh (2018), “Bảo đảm thực nghĩa vụ tài sản hình thành tương lai”, Nghề luật - Tạp chí Khoa học Học Viện Tư pháp, số 4, tr 56-62 39 Nguyễn Văn Vân (2014), “Một số vấn đề pháp lý bảo đám thực nghĩa vụ tài sản hình tương lai”, Tài liệu Hội thảo quốc tế - Biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân sự, Trường Đại học Luật Thành phổ Hồ Chí Minh, 29/9/2014, tr 125137 40 Võ Đình Nho Tuấn Đạo Thanh (2009), “Luận bàn chấp tài sản hình thành tương lai”, Tạp chí Dân - Pháp luật, số 10(211), tr 3-11 41 TS Bùi Đăng Hiếu (2005), “Tiền - Một loại tài sản quan hệ pháp luật giao dịch dân sự”, Tạp chí Luật học - Trường Đại học Luật Hà Nội, số 01, tr.37-40 42 TS Võ Đình Tồn Đinh Văn Linh (2018), “Xử lý tài sản bảo đàm theo Bộ luật dân năm 2015 yêu cầu bào đảm thực thi”, Tạp chí Dân Pháp luật, Số (315), tr 36-41 43 ThS Nguyễn Thị Nhàn Trần Thị Lành, (2016), “Quy định pháp luật Việt Nam xử lý tài sản bảo đảm thi hành án dân thực tiễn thi hành”, Tạp chí Dân chủ Pháp luật, số 10 (295), tr 47-52 44 Tưởng Duy Lượng, (2018), “Bàn đăng ký biện pháp bảo đảm xử lý tài sản bảo đảm”, Tạp chí Kiểm sát, số 14, tr 8-19 c Các trang Website tham khảo 45 TS Nguyễn Văn Tuyến (2008), “Bàn giao dịch phát hành giấy tờ có giá tổ chức tín dụng”, nguồn web: (Cập nhật ngày: 01/6/2008) https://thongtinphapluatdansu.edu.vn/2008/06/01/1245686/ 46 TS Lê Thị Thu Thủy, “Tài sản cầm cố vay vốn ngân hàng”, nguồn web: https://thegioiluat.vn/bai-viet-hoc-thuat/TAI-SAN-CAM-CO-TRONG-VAY- VONNGAN-HANG-5729/ 47 TS Nguyễn Quang Hiền (2018), “Giao dịch bảo đảm hợp đồng tín dụng”, Tạp chí Tịa án nhân dân điện tử, quan Tòa án nhân dân Tối cao, nguồn web: https://tapchitoaan.vn/bai-viet/phap-luat/ 48 Nguyễn Thị Hồng Hương (2016), “Tổng quan pháp luật quyền xử lý tài sản bảo đảm Tồ chức tín dụng”, nguồn web: https://thoibaonganhang.vn/tong- quan-phapluat-ve-quyen-xu-ly-tai-san-bao-dam-cua-tctd-56972.html 49 Luật sư Đồ Hồng Thái (2006), “Tài sản hình thành tương lai đối tượng dùng để báo đảm nghĩa vụ dân sự”, nguồn web: https://www.sbv.gov.vn/webcenter/portal/vi/menu/rm/apph/tcnh/tcnh chitiet 50 TS Bùi Đức Giang, ThS Nguyễn Hoàng Long (2019), “Giao dịch bảo đảm quyền tài sản theo Bộ luật dân 2015”, Tạp chí ngân hàng số 11/2019, nguồn web: http://tapchinganhang.gov.vn/giao-dich-bao-dam-bang-quyen-tai-san-theo- bo-luat-dansu-2015 htm 51 Ths Huỳnh Anh (2016), “Một số vấn đề pháp lý chấp nhà hình thành tương lai ngân hàng thương mại”, nguồn web: http://www.lapphap.vn/Pages/tintuc/tinchitiet.aspx?tintucid=208665