Pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là bất động sản tại các ngân hàng thương mại ở việt nam

ĐẠI HỌC QC GIA THÀNH PHĨ HỊ CHÍ MINH TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT CHỂ THỊ LINH PHÁP LUẬT VÈ XỬ LÝ TÀI SẢN THÉ CHẤP LÀ BÁT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI Ở VIỆT NAM Chuyên ngành; Luật Kinh tê Mã số: 60380107 LUÂN VÀN THAC sĩ LUÀT HOC NGƯỜI HƯỚNG DẢN KHOA HOC: PGS.TS LÊ THI BÍCH THO TP HỊ CHÍ MINH - NĂM 2021 LỜI CAM ĐOAN Tôi cam đoan luận văn thạc sĩ “Pháp luật vê xử lý tài sản thê chãp bât động san ngân hàng thương mại Việt Nam” cơng trình nghiên cứu khoa học thân thực hướng dần PGS.TS Lê Thị Bích Thọ TÁC GIẢ Chê Thị Linh DANH MỤC CÁC TÙ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Chữ đưoc viết tắt STT ♦ BLDS Bô luât dân sư ••• BĐS Bất động sản TSBĐ Tài sản bảo đảm BLTTDS Bộ luật tố tụng dân MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN DANH MỤC CÁC TÙ VIẾT TẮT MỤC LỤC Trang PHÀN MỞ ĐÀU 1 Tính cấp thiết đề tài .1 Tình hình nghiên cứu đề tài .2 Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu .6 Đối tượng phạm vi nghiên cứu .7 Phương pháp nghiên cứu Dự kiến kết nghiên cứu .8 CHƯƠNG NHŨNG VẤN ĐÈ CHUNG VỀ THẾ CHÁP BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI Ỏ VIỆT NAM 1.1 Khái quát, đặc điểm biện pháp chấp tài sản bất động sản 1.2 Bất động sản chấp bảo đảm khoản vay ngân hàng thương mại 11 1.2.1 Điều kiện chung tài sản bảo đảm bất động sản 12 1.2.2 Tài sản chấp quyền sử dụng đất 15 1.2.3 Tài sản chấp quyền sử dụng đất thuê 21 1.2.4 Tài sản chấp nhà 26 1.2.5 Tài sản chấp bất động sản khác 32 1.3 Vấn đề hiệu lực hoạt động chấp tài sản bảo đảm bất động sản 36 1.3.1 Nghĩa vụ đàm bảo giá trị tài sản bảo đảm 36 1.3.2 Hiệu lực cùa hợp đồng chấp 39 KẾT LUẬN CHƯƠNG 44 CHƯƠNG QUY ĐỊNH VÈ xử LÝ TÀI SẢN CHẤP LÀ BẤT ĐỘNG SẢNTHỤC TRẠNG VÀ KIẾN NGHỊ .45 2.1 Khái quát xử lý tài sản chấp bất động sản ngân hàng thương mại 45 2.1.1 Khái niệm xử lý tài sản chấp 45 2.1.2 Nguyên tắc xứ lý tài sán chấp 46 2.1.3 Căn xử lý tài sản chấp BĐS 48 2.2 Các biện pháp xử lý TSBĐ BĐS ngân hàng thương mại 50 2.2.1 Thu giữ TSBĐ 50 2.2.2 Ngân hàng thực bán đấu giá TSBĐ để thu hồi nợ .54 2.2.3 Nhận TSBĐ thay cho nghĩa vụ trả nợ 58 2.2.4 Khởi kiện yêu cầu phát TSBĐ 59 2.2.5 Xử lý tài sản chấp BĐS giai đoạn thi hành án 60 2.3 Thực trạng kiến nghị hoàn thiện xử lý tài sản chấp BĐS ngân hàng thương mại 62 2.3.1 Thực trạng kiến nghị hoàn thiện biện pháp thu giữ 62 2.3.2 Thực trạng kiến nghị hoàn thiện bán đấu giá tài sản để thuhồi nợ 67 2.3.3 Thực trạng kiến nghị hồn thiện nhận TSBĐ để cấn trù’ nợ 70 2.3.4 Thực trạng kiến nghị hoàn thiện khởi kiện để thu hồi nợ 72 2.3.5 Thực trạng kiến nghị hoàn thiện yêu cầu thi hành án để thu hồi nợ .76 KÉT LUẬN CHƯƠNG 85 KÉT LUẬN 86 DANH MUC TÀI LIÊU THAM KHẢO PHẦN MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Tín dụng ngân hàng đóng vai trò quan trọng việc đáp ứng phần lớn nhu cầu vốn cho hoạt động sản xuất kinh doanh kinh tế Để đảm bảo khả thu hồi gốc lãi hoạt động cho vay, ngân hàng cho phép khách hàng sử dụng nhiều loại tài sản khác làm vật chấp Trong BĐS đổi tượng người vay ngân hàng kí kết chấp nhiều Song song với điều tranh chấp hợp đồng tín dụng dẫn đến việc phải xử lý tài sản thể chấp BĐS chiếm tỷ lệ lớn hoạt động trọng điểm công tác thu hồi nợ ngân hàng Thực tiễn cho thấy vấn đề xử lý tài sản thể chấp BĐS ngân hàng thương mại Việt Nam vấn đề phức tạp, khó khăn làm nhiều thời gian, cơng sức, chí có trường hợp kéo dài không xử lý tài sản Trong năm gần đây, pháp luật xử lý TSBĐ tiền vay, đặc biệt đời Nghị Quyết 42/2017/QH14 thí điểm xử lý nợ xấu góp phần tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động thu hồi nợ ngân hàng, có hoạt động xử lý tài sản chấp BĐS Tuy nhiên, quy định thể bất cập so với thực tiễn Sự thiếu rõ ràng minh bạch chồng chéo trình giải thích, áp dụng pháp luật khiến cho quy định trở nên hiệu Hơn nữa, BĐS loại tài sản đặc biệt, chịu điều chinh pháp luật chung cịn chịu điều chỉnh pháp luật chuyên ngành Luật Đất đai, Luật Nhà Tuy nhiên, xử lý loại tài sản lại áp dụng chung khung pháp lý với việc xử lý loại TSBĐ khác Vì trình xử lý tài sản chấp BĐS gây nhiều tranh cãi lý luận thực tiễn áp dụng, chưa tạo điều kiện thuận lợi cho ngân hàng đẩy nhanh tiến độ xử lý TSBĐ để thu hồi nợ Xuất phát từ sở lý luận thực tiễn trên, tác giả mạnh dạn lựa chọn đề tài “Pháp luật xử lý tài sản chấp bất động sản ngăn hàng thương mại Việt Nam” làm đề tài nghiên cứu luận văn thạc sĩ minh để làm rõ sở pháp lý cho hoạt động xử lý tài sản thê châp BĐS hoạt động ngân hàng, vướng mắc đề xuất kiến nghị góp phần hồn thiện pháp luật, đáp ứng nhu cầu thực tiễn Tình hình nghiên cứu đề tài Vấn đề bảo đảm tiền vay xử lý TSBĐ tiền vay có vai trị quan trọng hoạt động cho vay thu hồi nợ cùa tổ chức tín dụng nên thu hút nhiều quan tâm Các nghiên cứu vấn đề đề cập nhiều cơng trình nghiên cứu với nhiều hình thức như: luận án, luận văn, sách chuyên khảo, viết tạp chí, tham luận hội thảo chuyên đề nghiên cứu Nghiên cứu chung pháp luật biện pháp bảo đảm an tồn hoạt động cấp tín dụng cùa ngân hàng thương mại có hình thức chấp có cơng trình Luận án Tiến sĩ cùa tác giả Nguyễn Xuân Bang (2018), “Pháp luật bảo đàm an tồn hoạt động cấp tín dụng ngân hàng thương mại ”, Luận án tiến sĩ Trường Đại học Luật Tp Hồ Chí Minh Luận án hệ thống hóa vấn đề lý luận pháp luật bảo đảm an toàn hoạt động cấp tín dụng ngân hàng thương mại sâu phân tích thực trạng pháp luật bảo đảm an tồn hoạt động cấp tín dụng ngân hàng thương mại Việt Nam Hoàng Thị Hải Yến (2016), Pháp luật cho vay biện pháp bảo đảm an toàn hoạt động cho vay ngân hàng thương mại Việt Nam, Luận văn thạc sĩ, Khoa Luật trường Đại học quốc gia Hà Nội Luận văn sử dụng phương pháp thống kê đề sâu phân tích quy định pháp luật làm sở hoạt động cho vay biện pháp bảo đảm an toàn hoạt động cho vay ngân hàng thương mại Việt Nam Luận văn thạc sĩ cua tác già Trần Văn Nhiên (2015), “Quy định pháp luật chấp quyền sử dụng đất bên thứ ba ngân hàng thương mại ”, Luận văn thạc sĩ trường Đại học Luật Tp Hồ Chí Minh Luận văn khái quát chấp quyền sử dụng đất bên thứ ba ngân hàng thương mại, nêu rõ thực trạng pháp luật thực trạng áp dụng quy định chấp quyền sử dụng đất bên thứ ba ngân hàng thương mại Luận văn thạc sĩ luật học tác giả Lê Thị Thu Ánh (2015), Thực tiễn áp dụng pháp luật vê bảo đảm tiên vay bang tài sản thê châp bên thứ ba ngân hàng thương mại Việt Nam, Luận văn thạc sĩ, Khoa Luật trường Đại học quốc gia Hà Nội Luận văn bám sát thực tiễn biện pháp bão đảm tiền vay với hình thức chấp tài sản bên thứ ba ngân hàng thương mại Việt Nam Sách chuyên khảo Luật sư Trương Thanh Đức “Chín biện pháp bảo đảm nghĩa vụ họp đồng” nhà xuất Chính trị Quốc Gia Sự Thật xuất năm 2019 Án phẩm tổng hợp nêu lên phân tích, quan điểm biện pháp bảo đàm thực hợp đồng đặc biệt phần nội dung lĩnh vực hợp đồng ngân hàng Tác giả sách đưa quan điểm mẻ làm sở cho học viên suy ngẫm, nhìn nhận tư thân quy định, thực tiễn áp dụng pháp luật Đồ tài nghiên cứu khoa học tác giả Trần Văn Nhiên “Một sổ vướng mắc liên quan đến biện pháp báo đảm thực nghĩa vụ Bộ luật dân năm 2015 hoạt động ngân hàng” (2019) Đề tài nêu rõ bất cập vướng mắc xảy thực tế sau thời gian dài áp dụng chế định bảo đảm thực nghĩa vụ dân Bộ luật dân năm 2015 lĩnh vực ngân hàng Những cơng trình nêu sử dụng phương pháp luật học thống kê, so sánh, tổng hợp phân tích quy định pháp luật biện pháp bảo đảm tiền vay hoạt động cúa ngân hàng có biện pháp chấp tài sản bảo đảm bất động sản Đây nguồn tài liệu quý báu để tác giả kế thừa sử dụng Chương để đối chiếu so sánh phân tích vấn đề mang tính lý luận chấp tài sản bất động sản ngân hàng thương mại Việt Nam Trong phạm vi nghiên cứu cụ thể xử lý tài sản chấp BĐS có Luận văn thạc sĩ cùa Phan Tấn Đạt (2018) “Thực tiễn áp dụng pháp luật bán đấu giá tài sản bảo đảm tiền vay ngăn hàng thông qua Thi hành án ”, Luận văn thạc sĩ, trường Đại học Luật Tp HCM Với phương pháp phân tích tinh thực tiễn, luận văn xây dựng cơng trình nghiên cứu nhìn nhận thực tiễn áp dụng pháp luật bán đấu giá tài sán bảo đảm thông qua quan Thi hành án cách tập trung, độc lập, tồn diện mang tính thời thời diêm nghiên cứu Lê Thị Lệ (2016), “Phương thức bán đấu giá tài sản bảo đảm thu hồi nợ cho ngân hàng thương mại”, Luận văn thạc sĩ, trường Đại học Luật Tp HCM Luận văn tập trung nghiên cứu phương thức bán đấu giá tài sản thông qua tổ chức dịch vụ bán đấu giá ngân hàng lựa chọn phương thức bán đấu giá thông qua quan thi hành án Đồng thời luận văn nêu rõ khó khăn thực tiễn đưa kiến nghị nhằm tháo gỡ khó khăn đề hoạt động bán đấu giá minh bạch hiệu hoạt động thu hồi nợ ngân hàng thương mại Ngô Ngọc Linh (2015), Xử lý tài sản báo đảm tiền vay bất động sản qua thực tiễn hoạt động tơ chức tín dụng, Luận văn thạc sĩ, Khoa Luật trường Đại học quốc gia Hà Nội Trên sở bám sát vào thực tiễn hoạt động xử lý tài sản bảo đảm bất động sản ngân hàng thương mại, luận văn làm rõ trình xử lý tài sản nêu khó khăn vướng mắc để kiến nghị biện pháp khắc phục khó khăn Sách chuyên khảo PGS.TS Vũ Thị Hồng Yến với tên ‘‘Tài sản chấp xử lý tài sản chấp theo quy định Bộ Luật dân hành ”, nhà xuất Chính trị Quốc gia Sự Thật xuất năm 2019 Tác phẩm hệ thống hai khía cạnh lý luận thực tiễn lĩnh vực tài sản chấp xử lý tài sản chấp, đưa kiến nghị có giá trị hồn thiện quy định pháp luật cho hoạt động xử lý tài sản chấp, nguồn tài liệu tham khảo quí giá đế học viên kế thừa cho luận văn Với phương pháp thống kê, phân tích thực tiễn, cơng trình nêu làm rõ thực trạng xử lý tài sản chấp hoạt động cúa ngân hàng thương mại với khía cạnh khác Các cơng trình nguồn liệu tham khảo có giá trị lớn cho học viên để đối chiếu, so sánh kế thừa chương II thực trạng kiến nghị pháp luật xứ lý TSBĐ BDDS ngân hàng thương mại Ngồi cịn có viết, chuyên đề nghiên cứu tạp chí, tài liệu hội thảo như: Hoàng Quảng Lực (2020), “Nhà đất chấp cho ngân hàng, có yêu cầu chia thừa kế giải nào?”, Tạp chí Tịa án nhân dân điện tử; Võ Hồng Khải, Châu Thanh Quyền (2020), “Đình giải vụ án dân bị đon nhân chêt mà qun, nghĩa vụ khơng thừa kê”, Tạp chí Tòa án nhân dân điện tử; PGS.TS Vũ Thị Hồng yến (2020), “77ỉ7 hành án tín dụng ngân hàng đổi với khoản vay có biện pháp bảo đảm: Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật”, sổ 5/2020, Tạp chí Ngân hàng; Nguyễn Cường (2020), "'Những bất cập từ khoản Điều /77 Luật Thi hành án dân quy định xử lý tài sản gắn liền với đất cưỡng chế chuyển giao quyền sử dụng đất”, Tạp chí Tịa án nhân dân điện tử; Nguyễn Thị Hồng Tuyết, Võ Văn Tuấn Khanh (2020), "Một sổ vướng mắc kiến nghị hoãn thi hành án dân theo thỏa thuận đương sự”, Tạp chí Tòa án nhân dân điện tử; Chu Xuân Minh (2020), "Giải tranh chấp kết bán đấu giá tài sàn để thi hành án dân sự”, Tạp chí Tịa án nhân dân điện tử; Thái Vũ (2020), "Rút kinh nghiệm sai sót thường gặp vụ giải án dân liên quan đến quyền sở hữu ”, Tạp chí Tịa án điện tử; Trịnh Tuấn Anh (2020), "Hợp đồng vô hiệu không tuân thủ hình thức - Thực trạng hướng hồn thiện ”, Tạp chí Tịa án nhân dân điện tử; Thái Vũ (2020), "Giải vụ án dân quyền sở hữu - Sai sót cần rút kinh nghiệm ”, Tạp chí Tịa án nhân dân điện tử; Phan Thành Nhân (2020), "Thẩm quyền Tòa án việc hủy định cá biệt quan, tổ chức - Một quy định nhiều hướng dẫn ”, Tạp chí Tịa án nhân dân điện tử; TS Bùi Đức Giang (2020), "Bảo đảm khoản vay tài sản bên thứ ba: từ quy định pháp luật đến thực tiễn áp dụng ”, theo TCNH số 7/2020, Tạp chí Ngân hàng; Dương Tân Thanh (2019), "Bàn phạm vi khởi kiện thay đối, bổ sung yêu cầu đương theo Bộ luật tố tụng dân năm 2015”, Tạp chí Tịa án nhân dân điện tứ; Lê Thị Thu Thủy (2016) ‘‘Bảo đảm thuận lợi, công hợp lý việc xử lý TSBĐ vi phạm nghĩa vụ trả nợ họp đồng tín dụng”,Tạp chí Khoa học, Đại học Quốc gia Hà Nội, Tập 32, số (2016), 51-58; Lý Văn Toán (2019), Xử lý tài sản chấp trường họp chấp quyền sử dụng đất mà không chấp tài sản gắn liền với đất, Theo Dân chủ Pháp luật, Bộ Tư pháp, số (325) Ớ mức độ định, cơng trình nghiên cứu nguồn tài liệu tham khảo quý giá cho việc tiếp cận vấn đề xử lý tài sản chấp hoạt động ngân hàng thương mại Tuy nhiên, tác giả nhận thấy chưa có cơng trình sâu vào thực tiên tât biện pháp xử lý tài sản thê châp hoạt động ngân hàng Hơn nữa, sau thời gian dài áp dụng sở pháp lý xử lý tài sản chấp với đời BLDS 2015, BLTTDS 2015, Nghị định hướng dẫn hoạt động xử lý TSBĐ tiền vay Nghị Quyết 42/2017/QH14 thí điểm xử lý nợ xấu hoạt động xử lý nợ xấu ngân hàng có nhiều khó khăn vướng mắc mà quy định pháp luật tở bất cập, chưa thể giải triệt để vấn đề phát sinh thực tiễn Vì lẽ đó, việc tiếp tục nghiên cứu vấn đề xử lý tài sản chấp BĐS hoạt động thu hồi nợ ngân hàng cần thiết Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu làm cho vụ án bị trì hỗn bế tắc Chẳng hạn thực tiễn có vụ án Tịa án nhân dân quận Tân Bình, Tp Hồ Chí Minh thụ lý giải Bà Mỹ Anh dùng tài sản thừa kế từ cha mẹ cho riêng bà (thừa kế theo di chúc) chấp cho Ngân hàng TMCP Kỳ Thương Việt Nam Khi Tịa án xác minh phát cha mẹ bà A có người định đưa người lại tham gia vào vụ án với tư cách người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan người lấy chồng lấy vợ tỉnh khác nhau, bên chấp khơng cung cấp địa họ, tịa án không xác định địa cụ thể người Tòa án yêu cầu Ngân hàng TMCP Kỹ Thương Việt Nam phải cung cấp địa ngân hàng khơng cung cấp nên Tịa án đình chi giải vụ án với lý nguyên đơn khơng cung cấp địa người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan Ngân hàng TMCP Kỹ Thương Việt Nam kháng cáo Quyết định đình vụ án TAND quận Tân Bình Tịa phúc thẩm Tịa án nhân dân Tp Hồ Chí Minh chấp nhận kháng cáo, bác bỏ nhận định Tòa án nhân dân quận Tân Bình, cấp phúc thẩm xác định người cịn lại khơng phải người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan vụ án Điều cho thấy chung tình tiết mồi Tịa lại có quan điểm khác rõ ràng chắng có sở đề đưa người lại vào tham gia vụ án với tư cách người có quyên lợi nghĩa vụ liên quan Tịa án nhân dân quận Tân Bình lại đưa vào vụ án lấy làm sở để đình giải vụ án Tinh phổ biến thực tế Toà án triệu tập người thuê tài sản chấp tham gia vụ án với tư cách người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan Quyền lợi bên thuê pháp luật quy định BLDS văn hướng dẫn thi hành cụ thể sau: Tại Khoản Điêu 478 BLDS 2015 vê nghĩa vụ bảo đảm quyên sử dụng tài sản cho bên thuê “Trường hợp có tranh chấp quyền sở hữu tài sản thuê mà bên thuê không sử dụng tài sản ổn định bên th có quyền đơn phương chấm dứt thực hợp đồng yêu cầu bồi thường thiệt hại” Điều 23 Nghị định 163 quy định cho thuê, cho mượn tài sản chấp: “1 Trong trường hợp bên chấp cho thuê cho mượn tài sản chấp mà không thông báo cho bên thuê bên mượn việc tài sản dùng để chấp theo quy định khoản Điều 349 BLDS gây thiệt hại phải bồi thường cho bên thuê bên mượn Hợp đồng cho thuê, cho mượn tài sản chẩp chấm dứt tài sản chấp bị xử lý để thực nghĩa vụ Bên thuê, bên mượn phải giao tài sản cho bên nhận chấp để xử lý, trừ trường hợp bên nhận chấp bên thuê, bên mượn có thoả thuận khác ” Điêu 24 Thê châp tài sản cho thuê “Trong trường hợp chấp tài sản cho th bên chấp thơng báo việc cho thuê tài sản cho bên nhận chấp; tài sán bị xử lý đế thực nghĩa vụ bên thuê tiếp tục thuê hết thời hạn thuê theo hợp đồng, trừ trường hợp bên có thoả thuận khác ” Nghị định 21/2021/NĐ-CP quy định việc chấp liên quan đến tài sản cho thuê, cho mượn (Điều 34) “1 Trường hợp tài sản cho thuê, cho mượn dùng đê thê châp r r r ? ĩ bên thê châp phải thông báo cho bên nhận thê châp biêt Việc tài sản chấp cho thuê, cho mượn bị xử lý theo trường hợp quy định Điều 299 Bộ luật Dân không làm chấm dứt họp đồng thuê, hợp đồng mượn; bên thuê, bên mượn tiếp tục thuê, mượn hết thời hạn theo họp đồng Trường hợp biện pháp thê châp phát sinh hiệu lực đôi kháng với người thứ ba mà bên chấp dùng tài sản chấp đê cho thuê, cho mượn không thông báo cho bên nhận chấp biết hợp đồng thuê, họp đồng mượn chấm dứt thời điểm xử lý tài sàn chấp Quyền, nghĩa vụ bên chấp bên thuê, bên mượn giải theo thỏa thuận họp đồng thuê tài sản, họp đồng mượn tài sản, quy định Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan ” Theo quyên lợi người thuê giải quyêt Trong trường hợp bên thuê cho ràng quyền lợi bị xâm hại tiến hành khởi kiện, Tịa án khơng cần thiết phải đưa người thuê tham gia vụ án với tư cách người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan Thế thực tế Tịa án đưa tồn người th, đặc biệt trường hợp cho thuê dãy nhà trọ 50 vào tham gia vụ án, người liên quan lên đến hàng trăm người, vụ án bị kéo dài không giải Trên sở bất cập nêu trên, học viên kiến nghị cần có quy định hướng dẫn cụ thể xác định phạm vi quyền lợi ích họp pháp chủ thể tham gia vụ án với tư cách người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan, tránh đưa đối tượng khơng có ý nghĩa việc giải vụ án vào tham gia tố tụng 2.3.5 Thực trạng kiến nghị hoàn thiện yêu cầu thi hành án đế thu hồi nợ Thú' nhất, kiến nghị việc giải thích, sửa chữa án, định cua Tòa án giai đoạn thi hành án Điêu 468 Bộ luật TTDS 2015 quy định “ỉ.Người thi hành án, người phủi thi hành án, người cỏ quyền lợi, nghĩa vụ liên quan đến việc thi hành án, định Tòa án quan thi hành án có yêu cầu văn bủn Tòa án ủn, định, giải thích, sửa chừa điểm chưa rõ ủn, định để thi hành Thâm phản định Thảm phán chủ tọa phiên tịa có trách nhiệm giải thích, sửa chữa điểm chưa rõ án, định Tịa án Trường hợp họ khơng cịn Thấm phán Tịa án Chánh án Tịa án có trách nhiệm giải thích, sửa chữa án, định Tịa án Việc giải thích bán án, định Tòa án phải vào biên phiên tòa, biên bủn phiên họp, biên nghị án Việc sửa chữa án, định thực theo quy định Điều 268 cùa Bộ luật ” Theo quy định trên, trường hợp án Tịa án chưa rõ ràng/sai sót nên chưa thể thi hành án sở đơn yêu cầu thể nêu Tòa án văn giải thích/sửa chữa Bản án, Quyết định Tuy nhiên pháp luật chưa có quy định cụ thời hạn Tịa án phải trả lời Có trường hợp Tòa án chậm việc trả lời làm chậm trình thi hành án gây ảnh hưởng đến quyền lợi bên Học viên kiến nghị pháp luật cần bổ sung Khoản Điều 468 “Thời hạn Tịa án giải thích, sửa chữa án 15 ngày kể từ ngày nhận đon yêu cầu chủ thê quy định Khoản Điều này” Thú' hai, kiến nghị hoàn thiện quỵ định pháp luật liên quan đến xử lý TSBĐ cơng trình xây dựng đất thuê ủy ban nhân dân (UBND) Đối tượng Hợp đồng chấp giao dịch Ngân hàng có nhiều trường hợp tài sản cơng trình xây dựng đất th nhà xưởng, kho hàng, khách sạn Khi quan thi hành án dân xử lý tài sản thời hạn th đất hết mà bên th khơng có/khơng gia hạn thêm thời hạn th đất gặp khó khăn việc xử lý UBND tiến hành thu hồi đất giao toàn khu đất cho chủ thể khác khai thác Theo khoản Điều 16 Nghị định số 43/2014/NĐ- CP quy định chi tiêt sô điêu Luật Đât đai: “Trường hợp diện tích đât thực dự án sản xuất, kinh doanh có phần diện tích đất mà người sử dụng đất khơng có quyền chuyên nhượng, cho thuê, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai chủ đầu tư phép thỏa thuận mua tài sản gắn liền vó'i đất người sử dụng đất, Nhà nước thực thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất cho chủ đầu tư thuê đất để thực dự án Nội dung hợp đồng mua bán tài sản gắn liền vói đất phải thê rõ người bán tài sản tự nguyện trả lại đất để Nhà nước thu hồi đất cho người mua tài sản thuê đất” Tuy nhiên, bên chấp không làm đơn tự nguyện trả lại đất nên Nhà nước khơng có để thu hồi người mua khơng có để xin th tiếp Chính khách hàng ngại mua loại TSBĐ có nguy khơng đảm bảo thủ tục để thuê đất Đây định đoạt tài sản đất chủ sở hữu kế thừa toàn quyền nghĩa vụ chủ thể có quyền sử dụng đất trước (kể quyền xin gia hạn thuê đất) với chất giao dịch dân sự, thương mại nên quy định thủ tục hành khơng phù hợp mà cịn ngăn cản, hạn chế quyền lợi đáng chủ quyền.102 Học viên kiến nghị bồ sung vào nội dung Khoản Điều 16 Nghị định số 43/2014/NĐ- CP với nội dung: trường hợp tài sản đất chấp bên nhận chấp kế thừa quyền cùa bên chấp xử lý TSBĐ, theo bên nhận chấp có quyền xin gia hạn thuê đất đại diện bên chấp tự nguyện trả lại đất thuê Thú' ba, hoàn thiện quỵ định pháp luật đảm bảo hiệu lực thi hành Bản án/Quyết định Theo Quy định Điều Luật Thi hành án dân năm 2008, sửa đồi bổ sung năm 2014 Bản án, Quyết định có hiệu lực phải quan, tổ chức công dân tôn trọng Tuy nhiên, điểm d Khoản Điều 48 Luật lại quy định quan Thi hành án phải hoãn thi hành án tài sản kê biên có tranh châp Tịa án thụ lý để giải Vì thực tiễn khơng gặp trường hợp chủ tài sản tạo tranh chấp giả đế trì hỗn q trình thi hành án Hoặc Tòa án thụ lý vụ án liên quan đến tài sản kê biên Quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời cấm chuyển dịch tài sản kê biên, điều làm trì hỗn q trình thi hành án Học viên cho phải đảm bảo hiệu lực cúa Bản án/Quyết định, khơng nên buộc hỗn thi hành 102PGS.TS Vũ Thị Hồng Yến (2020), "Thi hành ủn tín dụng ngán hảng đối vời khốn vay có biện pháp báo đảm: Một số giải pháp hồn thiện pháp luật”, Tạp chí ngân hàng, số 5/2020,1 án có tranh chấp liên quan đến TSBĐ Tịa án khơng định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời ngăn chặn chuyển dịch tài sản kê biên Do cần có quy định theo hướng trường hợp có tranh chấp liên quan đến tài sản quan thi hành án kê biên, quan thi hành án tiếp tục tiến hành thù tục xử lý TSBĐ thu nợ cho ngân hàng sở vận dụng quy định thứ tự ưu tiên toán nêu pháp luật chung giao dịch bảo đám số tiền cịn dư sau tốn cho ngân hàng quan thi hành án dân giữ lại có kết giải vụ án cua bên thứ ba Khi quan thi hành án chuyển tiền cho bên thi hành án vụ án có hiệu lực đến sau theo quy định Trường họp bên thứ ba rút đơn kiện, quan thi hành án chuyển trả số tiền lãi phát sinh (nếu có) cho bên chấp.103 Thú’ tư, ban hành quy định hướng dẫn thi hành án đối vói tài sản gắn liền vói tài sản chấp khơng thuộc đối tượng chấp thỉ hành phần TSBĐ không chứng nhận sở hữu hay quyền sử dụng Luật Thi hành án dân năm 2008, sửa đổi bổ sung năm 2014 quy định: “Điểu 94 Kê biên tài sản gắn liền với đất Khi kê biên tài sản cơng trình xây dựng gắn liền với đất phải kê biên quyền sử dụng đất, trừ trường hợp quyền sử dụng đất không kê biên theo quy định pháp luật việc tách ròi tài sản kê biên đât không làm giảm đủng kê giá trị tài sản Điều 95 Kê biên nhà Khi kê biên nhà phải kê biên quyền sử dụng đất gắn liền vói nhà Trường hợp nhà gắn liền với đất thuộc quyền sử dụng người khác Chấp hành viên kê biên nhà quyền sử dụng đất để thi hành án người có quyền sử dụng đất đồng ý Trường họp người có quyền sử dụng đất khơng đồng ý kê biên nhà người phải thi hành án, việc tách rời nhà đất không làm giảm đảng kể giá trị nhà Học viên có số phân tích quy định nêu sau: 103PGS.TS Vũ Thị Hồng Yến (2020), "Thi hành ủn tín dụng ngán hảng đối vời khốn vay có biện pháp báo đảm: Một số giải pháp hồn thiện pháp luật”, Tạp chí ngân hàng, số 5/2020,1 Một là, trường hợp kê biên công trình xây dựng gắn liền với đất mà quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng người khác tiến hành kê biên quyền sử dụng đất Còn trường hợp kê biên nhà gắn liền với đất mà quyền sứ dụng đất thuộc quyền sử dụng cúa người khác kê biên quyền sử dụng đất người có quyền sử dụng đất đồng ý Mặc dù cơng trình xây dựng gắn liền với đất nhà có tên gọi khác chất tài sản gắn liền với đất lại có hai đường lối kê biên khác Hai là, trường hợp kê biên nhà gắn liền với đất mà quyền sử dụng đất thuộc quyền sở hữu người khác kê biên người đồng ý Tuy nhiên thực tế người có quyền sử dụng đất đồng ý để quan thi hành án kê biên Khi quan thi hành án chì kê biên nhà cùa người phải thi hành án, việc tách rời nhà đất không làm giảm đáng kể giá trị nhà Quy định không rõ ràng gây khó khăn cho q trình thi hành án Bởi lẽ giảm đáng kể giá trị nhà làm thể xác định giá trị giảm sút để đánh giá giảm đáng kể hay khơng? Ba là, trường hợp nhà có phần xây dựng không phép, không chứng nhận sở hữu pháp luật chưa có hướng dẫn thi hành làm nên trình thi hành án thường bế tắc Ví dụ TSBĐ nhà gồm phần, phần mặt tiền nhà xây dựng không phép nên không chứng nhận sở hữu phân nhà phía sau cơng nhận giấy chứng nhận sở hữu nhà Bản án tuyên phát mại tài sản theo thông tin ghi giấy chứng nhận sớ hữu nhà Trên sở án, quan thi hành án dân kê biên phát mại phần nửa sau nhà Điều dẫn đến hệ tài sản bán người mua khơng có lối vào nhà phải qua phần trước nhà Trong trường hợp này, ngân hàng thường phải thương lượng ưu tiên bán lại phần TSBĐ cho chủ tài sản với giá rẻ Cịn trường hợp chủ nhà khơng mua coi Thi hành án rơi vào bế tắc Khi ngân hàng bên gánh chịu thiệt hại, chậm/khơng thể thu hồi nợ Có quan điểm cho trường hợp cần sửa đồi khoản Điều 117 LTHADS theo hướng: Chấp hành viên thông báo yêu cầu người thi hành án khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải đổi với tài sản Het thời hạn 30 ngày kể từ ngày thông báo mà người thi hành án khơng khởi kiện quan THADS giao đất mà không giải tài sán đất 104 Học viên không đồng tình với quan điểm để phát sinh quyền khởi kiện? Người bị kiện ai? Làm xác định tài sản đất chủ thể rơi vào trường hợp chủ sở hữu quyền sử dụng đất sở hữu tài sản đất khác Trong trường hợp hết thời hạn 30 ngày kế từ ngày thông báo mà người thi hành án khơng khởi kiện quan THADS giao đất mà không giải tài sản đất tài sản đất xử lý nào? Học viên đồng tình với kiến nghị PGS.TS Vũ Thị Hồng yến “Sẽ hợp lý có quy định cho phép quan thi hành án dân quyền định giá phần tài sản đất phần trước nhà này, tiến hành kê biên, phát mại giao tài sản cho người mua đơng thời tốn giá trị cơng trình đât phân trước nhà cho chủ tài sản”.105 Thứ năm, sửa đổi quy định kê biên tài sản chấp sau thòi điểm án có hiệu lực pháp luật Điều 24 Nghị định số 62/2015/NĐ-CP quy định: “A'e từ thời điểm án, định có hiệu lực pháp luật, người phải thi hành án chuyển đổi, tặng cho, bán, chuyên nhượng, chấp, cầm cố tài sản cho người khác mà không sử dụng khoản tiền thu để thi hành án khơng cịn tài sản khác tài sản khác khơng đủ để đảm báo nghĩa vụ hành án tài sản bị kê biên, xử lý để thi hành án, trừ trường họp pháp luật có quy định khác Khi kê biên tài sản, có người khác tranh chấp Chấp hành viên thơng báo cho đương sự, người có tranh chấp thực theo quy định Điều 75 Luật Thi hành án dân sự" Theo quan thi hành án có quyền kê biên tài sản mà trước người phái thi hành án dùng để chấp sau thời điếm án có hiệu lực với điều kiện tiền vay từ việc chấp tài sản khơng dùng để thi hành án Phải nhà lập pháp cho hành vi tẩu tán tài sản nhàm trốn tránh thực nghĩa vụ theo án nên quan thi hành án có quyền kê biên tài sản 104Nguyền Cường (2020), “Những bất cập từ khoan Điều 117 Luật Thi hành án dân quy định xử lý tài sàn gán liền với đất cưỡng chế chuyển giao quyền sử dụng đất ”, Tạp chí Tịa án nhân dân điện tử 105PGS.TS Vũ Thị Hồng Yến (2020), “Thi hành ủn tín dụng ngán hảng đối vời khốn vay có biện pháp báo đảm: Một số giải pháp hồn thiện pháp luật”, Tạp chí ngân hàng, số 5/2020,1 chấp để bảo đảm cho việc thực thi án có hiệu lực Tuy nhiên “hành vi xác lập giao dịch nhằm tẩu tán tài sản” pháp luật chưa có hướng dẫn cụ thể Theo học viên, sau thời điếm án có hiệu lực pháp luật, người phải thi hành án tiến hành kí kết hợp đồng chấp hợp đồng có hiệu lực tài sản chấp vào thời điểm giao kết hợp đồng chưa có định kê biên tài sản quan thi hành án, khơng có tranh chấp, thuộc quyền sở hữu bên chấp Còn thực tế, bên chấp có mục đích trốn tránh việc thực nghĩa vụ thân họ hay khơng bên nhận chấp khơng thể biết (vì chưa có chế cơng bố tất án Tịa án) mục đích vay xác định rõ hồ sơ vay vốn phù hợp với quy định pháp luật Trường hợp bên vay vốn bên chấp khác việc xác định bên chấp khơng dùng tiền có từ chấp để thi hành nghĩa vụ án khơng có sở để xác định Theo nguyên lý đảm bảo an toàn giao dịch bảo vệ người thứ ba tình ngân hàng trường hợp quan thi hành án kê biên tài sản chấp Giải pháp cho trường hợp nên áp dụng theo quy định Điêu 90 Luật Thi hành án dân sự, theo đó, quan thi hành án kê biên tài sản chấp có xác định giá trị tài sản chấp đủ để bảo đảm cho nghĩa vụ đủ để trả cho chi phí thi hành án mà cịn để thi hành án bên chấp Thêm nữa, với quy định pháp luật hành cần phải có chế cơng khai định, án Tịa án bảo đám an toàn bên nhận chấp thẩm tra điều kiện tài sản chấp.106 107 PGS.TS Vũ Thị Hồng Yến cho Việt Nam học hỏi kinh nghiệm Hoa Kỳ bổ sung quy tắc ưu tiên bên nhận bảo đảm với người thi hành án (judgment lien creditor): ƯCC-9 quy định chù nợ khơng có bảo đảm khởi kiện bên bảo đảm có án có hiệu lực cùa tịa án buộc bên bảo đảm trả nợ; nguyên đơn thắng kiện đăng ký, cơng khai hóa án Điều để 106PGS.TS Vũ Thị Hồng Yến (2020), “Thi hành án tín dụng ngân hàng khoản vay có biện pháp báo đảm: Một số giải pháp hồn thiện pháp luật, Tạp chí ngân hàng”, số 5/2020,1 10711)7 PGS.TS Vũ Thị Hồng Yến (2020), “Thi hanh ủn tín dụng ngán hàng khoản vay có biện pháp báo đảm: Một số giai pháp hồn thiện pháp luật ”, Tạp chí ngân hàng, số 5/2020,1 người thi hành án xác lập quyền ưu tiên (lien) tổng tài sản bên bảo đảm Khi người thi hành án có quyền ưu tiên hon so với chủ nợ khơng có bảo đảm việc đăng ký, công bố án xem họ nồ lực việc bảo vệ quyền mình108 Đối với thứ tự ưu tiên bên nhận bảo đảm người thi hành án, UCC-9 áp dụng nguyên tăc “thứ tự thời gian” (first in time) Neu quyền lợi bảo đảm có hiệu lực đối kháng với người thứ ba trước phát sinh quyền ưu tiên người thi hành án, bên nhận bảo đảm ưu tiên109 Thứ sáu, bổ sung quy định việc trích tiền thuê nhà cho người có quyền lọi nghĩa vụ liên quan trưòng họp CO' quan thi hành án tiến hành kê biên tài sản nhà họ dùng chấp cho ngân hàng Theo quy định khoản Điều 115 Luật Thi hành án dân năm 2008, sửa đổi bổ sung năm 2014 quan Thi hành án dân trích tiền thuê nhà thời hạn 01 năm xử lý tài sản nhà người phải thi hành án Tuy nhiên, pháp luật chưa quy định việc có trích tiền th nhà cho người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan dùng nhà để đảm bảo cho người phải thi hành án Xét thấy hoàn cảnh người phải thi hành án người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan tương tự nên cần quy định áp dụng tương tự pháp luật Tức trường hợp xử lý tài sản chấp nhà người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan Chấp hành viên trích lại từ số tiền bán tài sản khoản tiền phù hợp với giá thuê nhà trung bình địa phương thời hạn 01 năm để họ tạo lập nơi Thi hành án tín dụng ngân hàng có biện pháp bảo đảm hoạt động thi hành án phức tạp thường bị kéo dài, hiệu Việc xem xét vấn đề cách tồn diện khía cạnh luật định khía cạnh thực tiễn áp dụng nội dung cần thiết đề nâng cao hiệu hoạt động này, nhanh chóng thu hồi nợ cho ngân hàng, tránh kéo dài gây thiệt hại cho bên KÉT LUẬN CHƯƠNG Trong phạm vi Chương 2, tác giả phân tích thực trạng quy định bất cập áp dụng pháp luật thực tiễn, qua đó, tác giả đưa đề xuất nhằm hoàn thiện 108 UNCITRAL LEGISLATIVE GUIDE ON SECURED TRANSACTIONS, supra note 48, para 94, at 210 109 u.c.c §9-317(a) (2001) hoạt động xử lý tài sản bảo đảm Một số kết luận rút từ Chương sau: Một là, việc xử lý tài sản báo đảm thực phát sinh theo quy định pháp luật, cụ hóa hợp đồng thỏa thuận giữ chủ thể quan hệ giao dịch, trường hợp khơng có thỏa thuận thực theo quy định pháp luật, ngân hàng không tùy ý xứ lý tài sản chưa có Hoạt động xử lý tài sản bảo đám phải đảm bảo nguyên tắc luật định, ngun tắc tơn trọng thỏa thuận bên nguyên tắc đảm bảo tính khách quan, công khai minh bạch đảm bảo quyền lợi bên tham gia, cá nhân tổ chức có liên quan nguyên tắc bán Hai là, mục đích cuối việc xử lý tài sản bảo đảm nhàm để thu hồi nợ biện pháp nhanh nhất, hiệu tiết kiệm chi phí ln ngân hàng lựa chọn xừ lý biện pháp thu giữ, bán đấu giá tài sản Các biện pháp khởi kiện yêu cầu phát tài sản thi hành án, biện pháp nhận TSBĐ thay cho nghĩa vụ trả nợ chi sử dụng ngân hàng không thực quyền thu giữ Tuy nhiên theo quy định BLDS 2015 Nghị định 21/2021/NĐ-CP ngân hàng khơng cịn quyền tiến hành thu giữ tài sản bảo đảm Điều gây khó khăn cho q trình xử lý tài sản thu hồi nợ ngân hàng Ba là, chế định liên quan đến xử lý tài sản bảo đảm hoạt động ngân hàng gặp nhiều tranh cãi quan điểm tỏ bất cập áp dụng vào thực tiễn cần có nghiên cứu chuyên sâu giải pháp đề tạo sở cho hoạt động xử lý tài sản KÉT LUẬN Những năm gần đây, vấn đề phát sinh liên quan giao dịch bảo đảm lĩnh vực ngân hàng ngày nhiều, đòi hỏi quy định pháp luật xử lý TSBĐ cần cố hoàn thiện Tuy nhiên quy định cịn tâng mát, thiếu thống nhất, thiếu rõ ràng, trình tự thủ tục cứng nhắc gây cản trở trình xử lý TSBĐ BĐS cho ngân hàng Đề tài “Pháp luật xử lý tài sản chấp BĐS ngăn hàng thương mại Việt Nam ” góp phần vào việc bất cập đề xuất hoàn thiện quy định Với đề tài học viên đối chiếu quy định pháp luật với thực tiễn hoạt động, so sánh quy định pháp luật, từ phân tích vấn cịn bất cập đưa đề xuất nhằm góp phần hồn thiện quy định pháp luật cho hoạt động xử lý tài sản chấp BĐS Xử lý chấp BĐS lĩnh vực ngân hàng khơng đon giản, liên quan đến nhiều khía cạnh, nhiều vấn đề pháp lý sách cùa nhà nước, cần đảm bảo công cho tất chủ thề giao dịch Do với thời gian nghiên cứu khả hạn chế, luận văn khơng tránh khỏi thiếu sót Học viên mong muốn vinh dự nhận ý kiến phản biện thầy cô để đề tài nghiên cứu chuyên sâu hoàn thiện DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO A Văn pháp luật Bộ luật dân số 33/2005/QH11 ngày 11 tháng năm 2005 Bộ luật dân số 91 /2015/QH13 ngày 24/11/2015 Luật đất đai 45/2013/QH13 ngày 29 tháng 11 năm 2013 Luật Nhà 65/2014/QH13 ngày 25 tháng 11 năm 2014 Luật thi hành án dân số 26/2008/QH12 ngày 14 tháng 11 năm 2008 Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật thi hành án dân số 64/2014/QH13 ngày 25 tháng 11 năm 2014 Luật tổ chức tín dụng số 47/2010/QH12 ngày 16 tháng năm 2010 Luật bán đấu giá tài sản số 01/2016/ỌH14 ngày 17 tháng 11 năm 2016 Luật phá sản số 51/2014/QH13, ban hành ngày 19 tháng năm 2014 10 Nghị định 62/2015/NĐ-CP ngày 18/07/2015 quy định chi tiết huớng dẫn số điều thi hành án dân 11 Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 Giao dịch bảo đảm 12 Nghị định sửa đổi bổ sung số điều Nghị định Giao dịch bảo đảm số 11/2012/NĐ-CP ngày 22 tháng 12 năm 2012 13 Nghị định 21/2021/NĐ-CP ngày 19 tháng năm 2021 quy định thi hành Bộ luật Dân bảo đảm thực nghĩa vụ 14 Nghị Quyết 03/2018/NQ-HĐTP ngày 15 tháng năm 2018 hướng dẫn áp dụng số quy định pháp luật giải tranh chấp xử lý nợ xấu, tài sản bảo đảm khoản nợ xấu Tịa án nhân dân 15 Thơng tư 23/2010/TT-BTP ngày 16 tháng 12 năm 2010 Quy định chi tiết hướng dẫn Nghị định phủ bán đẩu giá TSBĐ 16 Thông tư liên tịch 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN ngày 06 tháng năm 2014 Hướng dần số vấn đề xử lý tài sản chấp B Sách, Luận án, Luận văn, Bài báo 17 Nguyễn Ngọc Điện (1999), “Nghiên cứu tài sản Luật Dân Việt Nam ”, Nxb Trẻ, Tp Hồ Chí Minh, tr.229 18 Trương Thanh Đức (2019), Chín biện pháp bảo đảm nghĩa vụ họp đồng, Nhà xuất trị quốc gia Sự Thật, Hà Nội 19 Vũ Thị Hồng Yến (2019), 7ữỉ sản chấp xử lý tài sản chấp theo quy định Bộ Luật dân hành, Nhà xuất Chính trị Quốc gia Sự Thật xuất năm, Hà Nội 20 Nguyền Văn Hoạt (2003), “Đảm bảo thực họp đồng tín dụng ngân hàng chấp tài sản ”, Luận án tiến sĩ Luật học, Viện Nhà nước Pháp luật, Hà Nội, tr 168 21 Vũ Thị Hồng yến (2013), Tài Sản chấp xử lý tài sản chấp theo quy định pháp luật Việt Nam dân Việt Nam hành, Luận án tiến sĩ, trường Đại học Luật Hà Nội 22 Lê Thị Lệ (2016), “Phương thức bán đấu giá TSBĐ thu hồi nợ cho ngân hàng thương mại ”, Luận văn thạc sĩ, trường Đại học Luật Tp HCM 23 Trương Thanh Đức (2011), “Đúng, sai ủy quyền chấp”, Tạp chí thị trường tài tiền tệ, (326) 24 Nguyễn Văn Tuyến (2010), “Đặc diêm pháp lý mối quan hệ hiệu lực hợp đồng chấp tài sản với hợp đồng tín dụng hoạt động cho vay tổ chức tín dụng”, Tạp chí ngân hàng (17/2010) 25 Nguyễn Ngọc Điện (2014), “Hoàn thiện quy định quản lý xử lý tài sản chấp ”, theo Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp, số 23 (279) 26 Dương Tân Thanh (2019), “Bàn phạm vi khởi kiện thay đối, bổ sung yêu cầu đương theo BLTTDS năm 2015 ”, Tạp chí Tòa án nhân dân điện tử 27 Nguyên Cường (2020), “Những bât cập từ khoản Điêu 117 Luật Thi hành án dân quy định xử lý tài sản gắn liền với đất cưỡng chế chuyển giao quyền sử dụng đất ”, Tạp chí Tịa án nhân dân điện tử 28 PGS.TS Vũ Thị Hồng Yến (2020), “Thi hành án tín dụng ngân hàng đổi với khoản vay có biện pháp bão đảm: Một số giải pháp hồn thiện pháp luật”, số 5/2020, Tạp chí Ngân hàng 29 Lại Hiệp Phong (TAND Tp Long Xuyên, tỉnh An Giang) (2020), “Trình tự xử lý tài sản chấp tồ chức tín dụng ”, Tạp chí Tịa án nhân dân điện tử