Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất theo pháp luật việt nam

ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHĨ HỒ CHÍ MINH TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT NGUYỄN TẤN LỢI xử LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ QUYỀN sử DỤNG ĐẤT THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM Ngành: Luật dân tô tụng dân Mã số: 8380103 LUÂN VĂN THAC sĩ LUÀT HOC NGƯỜI HƯỚNG DẢN KHOA HỌC: PGS,TS LÊ vũ NAM TP HỒ CHÍ MINH - NẢM 2021 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan: Luận văn “Xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam” luận văn thân tự nghiên cứu, thực hướng dẫn khoa học PGS.Tiến sĩ Lê Vũ Nam, đảm bảo tính trung thực tuân thủ quy định trích dẫn, thích tài liệu tham khảo Tơi xin chịu hoàn toàn trách nhiệm lời cam đoan HOC VIÊN THUC HIÊN LUẬN VĂN NGUYỄN TẤN LỢI DANH MỤC CHỮ VIÉT TẮT CHŨ VIẾT TẮT BLDS CNQSDĐ Luât THADS năm 2014 • CH ũ VIẾT THƯỜN G Bơ lt dân sư ••• Chứng nhận quyền sử dụng đất Luật thi hành án dân năm 2008, sửa đổi bổ sung năm 2014 NĐ-CP Nghị định Chính phủ QSDĐ Quyền sử dụng đất TCTD Tổ chức tín dụng TCQSDĐ Thế chấp quyền sử dụng đất THADS Thi hành án dân sư • TMCP Thương mại cổ phần TTLT Thông tư liên tịch TSBĐ Tài sản bảo đảm HN Hà Nơi • MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN DANH MỤC CHŨ VIẾT TẢT MỤC LỤC Trang PHẦN MỞ ĐẦU .1 Lý chọn đề tài: .1 Tinh hình nghiên cứu: 3 Mục tiêu nhiệm vụ nghiên cứu 3.1 Mục tiêu nghiên cứu luận văn 3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu luận văn Đối tượng phạm vi nghiên cứu .6 4.1 Đối tượng nghiên cứu .6 4.2 Phạm vi nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu Kết cấu luận văn CHƯƠNG LÝ LUẬN VÀ QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ xử LÝ TÀI SẢN THÉ CHÁP LÀ QUYÊN sử DỤNG ĐÁT 1.1 Lý luận xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất 1.1.1 Khái niệm xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất .9 1.1.1.1 Khái niệm chung xử lý tài sản chấp 1.1.1.2 Khái niệm xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất 10 1.1.2 Đặc điểm xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất 12 1.1.3 Nguyên tắc xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất 14 1.2 Quy định pháp luật xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất 17 1.2.1 Điều kiện xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất .17 1.2.1.1 điều kiện cần 18 1.2.1.2 điều kiện đù 19 1.2.2 Ch ủ thể xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất 20 1.2.3 Ph ương thức xử lý tài sản thể chấp quyền sử dụng đất .22 1.2.3.1 Xử lý theo thỏa thuận bên 23 1.2.3.2 Xử lý bên không đạt thỏa thuận 26 1.2.4 Trình tự, thủ tục xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất 29 1.2.4.1 Thông báo việc xử lý 29 1.2.4.2 Thu giữ quyền sử dụng đất để xử lý .30 1.2.4.3 Thi hành án, định tòa án 31 1.2.4.4 Thủ tục xóa đăng ký thể chấp 33 1.2.4.5 Thứ tự ưu tiên toán từ việc xử lý 33 1.2.4.6 Chuyển quyền sừ dụng đất sau tiến hành xử lý 34 1.2.5 Xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đấtcó tài sản gắn liền với đất 35 1.2.5.1 Xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đấtmà khôngthế chấp tài sản gắn liền với đất 35 1.2.5.2 Xử lý tài sản chấp tài sản gắn liền với đất mà không chấp quyền sử dụng đất 36 KÉT LUẬN CHƯƠNG 40 CHƯƠNG THỤC TIẺN THựC HIỆN PHÁP LUẬT VÈ xử LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ QUYỀN sủ DỤNG ĐẤT VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN 42 2.1 Thực tiễn thực pháp luật xử lý tài sản chấp quyền sủ’ dụng đất 42 2.1.1 Thực tiễn thực quy định điều kiện xử lý .42 2.1.2 Thực tiễn thực quy định chủ thề xử lý 43 2.1.3 Thực tiễn thực quy định phương thức xử lý 51 2.1.4 Thực tiễn thực quy định trình tự, thủ tục xử lý .57 2.2 Kiến nghị hoàn thiện pháp luật xủ' lý tài sản chấp quyền sủ’ dụng đất 63 2.2.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật 63 2.2.1.1 Ph ù hợp với quan điểm Đảng, Nhà nước 63 2.2.1.2 Ph ù hợp với cam kết quốc tế thông lệ quốc tế 64 2.2.1.3 Đảm báo tính đồng linh hoạt 64 2.2.2 Một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật xử lý tài sản thể chấp quyền sử dụng đất 65 2.2.2.1 phương thức xử lý quyền sử dụng đất trường hợp bên khơng có thoả thuận 65 2.2.2.2 Quy định thủ tục rút gọn xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất tiến hành Tòa án 66 2.2.2.3 phương thức bán đấu giá tài sản chấp 67 2.2.2.4 Thực thú tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên mua khơng có hợp tác bên chấp 68 KÉT LUẬN CHƯƠNG 69 KÉT LUẬN 71 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO PHẦN MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài: Trong điều kiện kinh tế thị trường ngày phát triển, quan hệ dân sự, kinh tế, thương mại gia tăng cách nhanh chóng, phát sinh nhiều vụ việc tranh chấp, kiện tụng Đề giảm thiếu rủi ro phát sinh từ quan hệ giao dịch dân sự, thương mại quan hệ vay vốn, tín dụng thi giải pháp bảo đảm giao dịch chấp tài sản công cụ pháp lý hữu hiệu Việc giao kết hợp đồng chấp tổ chức thực cam kểt nhàm bảo vệ quyền lợi ích thủ thể tham gia vấn đề tài sản chấp xử lý tài sản chấp yếu tổ quan trọng quan hệ chấp tài sản Theo pháp luật dân Việt Nam, quyền sử dụng đất xem tài sản loại tài sản có giá trị lớn tổ chức, cá nhân đem chấp để vay vốn tổ chức tài chính, tín dụng Nhà nước ban hành nhiều văn quy phạm pháp luật điều quan hệ xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất nay, kể số văn bậc như: Bộ luật dân năm 2015, Luật đất đai năm 2013, Bộ luật thi hành án dân sự, Luật bán đấu giá tài sản; văn luật, như: Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 cùa Chính phủ “giao dịch bảo đảm”, Nghị định số 11/2012/NĐ- CP Chính phủ “sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định 163/2006/NĐ-CP giao dịch bảo đảm”, Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ “hướng dẫn thi hành Luật đất đai năm 2013” Nghị 42/2017/NQ/NQ14 ngày 21/6/2017 Quốc hội Khóa 14 “thí điểm xử lý nợ xấu tổ chức tín dụng” nhiều Thông tư hướng dẫn liên quan đến vấn đề xử lý quyền sử dụng đất, Tuy nhiên, văn quy phạm pháp luật nói lại có khác biệt, không thống điều chỉnh quan hệ chấp xử lý quyền sử dụng đất chấp Từ đó, áp dụng hay thực pháp luật vấn đề thực tế phát sinh nhiều khó khăn, vướng mắc, cụ thể như: Thứ nhất, bên không thoả thuận thỏa thuận khơng đạt phương thức xử lý việc áp dụng phương thức xử lý trường hợp khó khăn quy định không thông nhât phương thức xử lý Đôi với trường hợp này, Bộ luật dân 2005 quy định áp dụng phương thức khởi kiện, Bộ luật dân năm 2015, Nghị định 163/2006/NĐ-CP “giao dịch bảo đảm” áp dụng phương thức bán đấu giá tài sàn; Nghị định 43/2014/NĐ-CP Chính phù “hướng dẫn thi hành Luật đất đai năm 2013” cho phép bên chấp có quyền lựa cho xử lý QSDĐ, cụ thể: bán, chuyển nhượng quyền sứ dụng đất; bán đấu giá; khởi kiện án Các văn điều chỉnh quan hệ xử lý quyền sử dụng đất văn lại quy định phương thức xử lý khác nhau, dần đến chủ thể có quyền xử lý khó khăn việc lựa chọn áp dụng, thực pháp luật Thứ hai, Xử lý tài sản chấp trường hợp quyền sử dụng đất có tài sản gắn liền với đất vấn đề này, Nghị định số 11/2012/NĐ-CP quy định: “Trong trường hợp chấp quyền sử dụng đất mà không chấp tài sản gắn liền với đất người sử dụng đất không đồng thời chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất xử lý quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất tiếp tục sử dụng đất theo thỏa thuận người sử dụng đất chù sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường họp có thỏa thuận khác Quyền nghĩa vụ bên chấp chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất chuyển giao cho người mua, người nhận quyền sử dụng đất” Nội dung Bộ luật dân năm 2015 đề cập đến khoản điều 325: “ Trường hợp chấp quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất không đồng thời chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất xử lý quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất tiếp tục sử dụng đất phạm vi quyền, nghĩa vụ mình; quyền nghĩa vụ bên chấp mối quan hệ với chù sở hữu tài sản gắn liền với đất chuyển giao cho người nhận chuyển quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”, vấn đề này, văn quy định cụ thể, tổ chức thực thực tế số khó khăn, vướng mắc, có nhiều quan điểm xứ lý khác dẫn đến rủi ro cho bên nhận chấp Thứ ba, Công tác phối họp hỗ trợ chủ thể có quyền xử lý QSDĐ chấp tổ chức, quan có thẩm quyền (cơng an, ủy ban nhân dân cấp xã, ) q trình tơ xử lý Vân đê này, pháp luật hành có quy định nội dung quy định chung chung, lại chưa có văn hướng dẫn cụ thể trách nhiệm, quyền hạn phối hợp nên thực tiễn thực phát sinh nhiều khó khăn, hiệu đem lại thấp TAứ tư, Việc thông đồng “ép giá”, “làm giá”, có tượng làm “cị” tổ chức đấu giá tài sản trung tâm bán đấu giá phổ biến; quyền sử dụng đất loại tài sản đặc thù nên đem đấu giá thường phát sinh tranh chấp; nhiều trường hợp người trúng đấu giá khơng nhận tài sản bên nắm tài sản không tự nguyện bàn giao, quan đấu giá khơng có thấm quyền cưỡng chế tài sản Chính vậy, xừ lý tài sản chấp phương thức bán đấu giá tài sản đôi lúc quyền lợi bên không bảo đảm Từ phân tích trên, rõ ràng cơng tác xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất pháp luật hành gặp nhiều khó khăn, vướng mắc Với lý nêu trên, học viên mạnh dạn chọn đề tài “Xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam” cho luận văn tốt nghiệp Tình hình nghiên cứu: Thực tế, có nhiều cơng trình nghiên cứu liên quan đến vấn đề thuộc phạm vi luận văn này, tiêu biểu số công trình nghiên cứu sau: I Đề tài: “Pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay tồ chức tín dụng”, Luận văn Thạc sĩ Luật học tác giả Trần Thị Minh Tâm, năm 2002 Luận văn sâu nghiên cứu quy định pháp luật xử lý tài sản bảo đảm lĩnh vực vay vốn ngân hàng, tác giả đưa số giải pháp hữu hiệu việc xử lý tài sản đảm bảo tiền vay nói chung ngân hàng thương mại Tuy nhiên, luận văn có hạn chế tập trung nghiên cứu giải pháp xử lý tài sản đảm bảo nói chung, chưa sâu vào nghiên cứu xử lý cụ thể cho loại tài sản báo đảm giải pháp xử lý chủ yếu tập trung lĩnh vực vay vốn ngân hàng Mặt khác luận văn nghiên cứu vào năm 2002, sô quy định pháp luật đề cập đến khơng cịn phù hợp thời điểm Đề tài: “Tài sản chấp xử lý tài sản chấp theo quy định pháp luật dân Việt Nam hành”, Luận án Tiến sĩ Luật học tác giả Vũ Thị Hồng Yến, năm 2013 Luận án tác giả sâu vào nghiên cứu lý luận, quy định cúa pháp luật thực tiễn áp dụng pháp luật lĩnh vực tài sản chấp xừ lý tài sản chấp, hai vấn đề pháp lý có mối quan hệ qua lại, tương hồ với Việc nghiên cứu Luận án tạo điều kiện cho chủ thể sử dụng tài sản để đảm bảo vay vốn sử dụng vốn cách có hiệu quả, chi phí cịn tạo khung pháp lý ổn định, vững chắc, đáng tin cậy để bảo vệ quyền lợi chủ nợ việc tiến hành xử lý tài sản chấp Đề tài: “Thực pháp luật chấp quyền sử dụng đất bảo đảm tiền vay ngân hàng thương mại - Qua thực tiễn tính Gia Lai”, Luận văn Thạc sĩ Luật học Đại học Luật - Đại học Huế tác giả Lê Minh Thiện, năm 2016 Luận văn tác giả Thiện sâu vào nghiên cứu lý luận chấp quyền sử dụng đất đảm bảo tiền vay thực tiễn thực pháp luật chấp quyền sử dụng đất tỉnh Gia Lai Tác giá Thiện phân tích sâu lý luận pháp luật chấp tài sản quyền sử dụng đất, tính pháp lý quyền sử dụng đất hợp đồng chấp tài sản quyền sử dụng đất; điều kiện cần thiết, đảm bảo cho việc tiến hành xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất thực cách có hiệu Tuy nhiên, luận văn tác giá tập trung sâu vào nghiên cứu quy định pháp luật chấp quyền sử dụng đất đánh giá thực tiễn thực tỉnh Gia Lai, nội dung nghiên cứu có khác biệt so với luận văn mà tác giả nghiên cứu, có tính bồ trợ cho nội dung luận văn mà tác giả nghiên cứu Đe tài: “Xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm tiền vay ngân hàng từ thực tiễn xét xứ Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội”, Luận văn Thạc sĩ Luật học Học viện Khoa học xã hội - Viện hàn lâm khoa học xã hội Việt Nam tác giả Hoàng Thị Huế, năm 2017 Luận văn tác giả Huế gần giống với hướng nghiên cứu tác giả; Luận văn phân tích nét vê lý luận, quy định pháp YÊU CẦU CHỈNH SỦ A LUÂN VÀN • Nội dung yêu cầu chinh sửa nhận xét Ý KIÉN CỦA TÁC GIẢ LUÂN VĂN • Nội dung chỉnh sửa ghi rõ số trang phản biện Hội đồng bảo vệ luận vãn Yêu cầu 1: Sắp xếp đề mục luận văn phân tích Phần 2, Chương Phần 1, Chương cho phù họp với quy trình xử lý tài sản đảm bảo - Chương 1: Chuyển nội dung “1.2.2Trình tự, thủ tục xử lý tài sản chấp quyền quyền sử dụng đất” (trang 17) thành 1.2.4- (ở trang 25); chuyển nội dung 1.2.3-, 1.2.4- lên thành 1.2.2-, 1.2.3- cho phù hợp với bước xử lý quyền sử dụng đất - Chương 2: Chuyển nội dung “2.1.2Thực tiễn áp dụng pháp luật trình tự, thủ tục xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất” (trang 37) thành 2.1.4- (ở trang 50); chuyển nội dung 2.1.3-, 2.1.4- lên thành 2.1.2-, 2.1.3- cho phù hợp với bước xử lý quyền sử dụng đất Yêu cầu 2: nội dung: “Khi Nhà nước thu Đây nội dung quy định khoản 3, hồi đất mà quyền sử dụng đất Điều 43a, Nghị định 01/2017/NĐ-CP nghị chấp hợp đồng chấp quyền sử định Chính phủ sửa đổi bổ sung Nghị dụng đất bị chấm dứt; bên chấp phải hoàn định 43/2013/NĐ-CP thi hành Luật đất trá khoản vay cho bên nhận chấp theo quy đai năm 2013; trường họp xử lý định pháp luật dân pháp luật ỌSDĐ chủ thể sử dụng đất vi phạm khác có liên quan.” (trang 32) Luật đất đai Do học viên ghi không rõ nên Hội đồng hiểu nhầm, hoc viên xin điều chỉnh lai sau; “Khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định điếm a, h, c, d, g, h ỉ khoản 1, Điều 64 Luật đất đai năm 2013 mà quyền sử dụng đất chấp hợp đồng chấp quyền sử dụng đất bị chấm dứt; bên chấp phải hoàn trả khoản vay cho bên nhận chấp theo quy định pháp luật dân pháp luật khác có liên quan.” (ở trang 32) Yêu cầu 3: Viết lại đề mục phần 2.2.2- Các kiến nghị cụ thể cho ngắn gọn - Học viên tiếp thu sửa lại đề mục ngắn gọn hơn, cụ thể chỉnh sửa sau: 2.2.2.1- “Cần có thống pháp luật xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất trường họp bên khơng có thoả thuận xử lý tài sản chấp” (trang 59) điều chỉnh lại “ phương thức xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất trường hợp bên khơng có thoả thuận ” (ở trang 59) 2.2.2.2- “Pháp luật cần quy định thủ tục tố tụng dân rút gọn xử lý tài sản chấp tiến hành theo thủ tục tư pháp Tòa án” (trang 60), điều chình lại “Quy định thủ tục rút gọn xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất tiến hành Tòa án” (ở trang 60) 2.2.2.5 2.2.2.4- “Cần có quy định chặt chẽ phương thức bán đấu giá tài sản chấp” (trang 62) sửa lại thành “2.2.2.3- phương thức đấu giá tài sản chấp ” (ở trang 61) 2.2.2.6 2.2.2.6- ‘‘Pháp luật cần quy định thống nhất, đồng chế áp dụng thủ tục sang tên tài sản chấp bị xử lý khơng có chữ ký hay giấy ủy quyền bên chấp bỏ quy định việc người mua tài sản chấp không thuộc diện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” (trang 62) sửa lại thành “2.2.2AThực thù tục cấp chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên mua khơng có họp tác bên chấp” (ở trang 61) 2.2.2.7 Trong kiến nghị này, học viên xin bỏ phần kiến nghị ‘‘đề nghị bỏ quy định việc người mua tài sán chấp quyền sử dụng đất thuộc diện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ” khỏi luận văn cho phù họp với quy định pháp luật có liên quan Yêu cầu 4: Xem xét lại phần kiến nghị - Đối với phần kiến nghị “2.2.23 - Pháp “2.2.23 2.2.2.5” luật cần có quy định cụ thể xứ lý tài sản chấp bên chấp pháp nhân bị phá sản 2.2.2.5- phân chia tiền bán tài sản chấp quyền sử dụng đất” (trang 62) Qua góp ý Hội đồng, kiến nghị pháp luật hành có quy định thực tiễn thực chưa thấy vướng mắc; Học viên xin tiếp thu bó kiến nghị khỏi luận văn Đối vói ý kiến: Học viên chưa cập nhật nghị định 21/2021/NĐ-CP ngày 19/3/2021 thay Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 Chính phủ giao dịch bảo đảm Học viên xin có ý kiến: Do Luận văn học viên thực hiện, hồn thành nộp cho Phịng Sau đại học Khoa học công nghệ - Trường Đại học Kinh tế - Luật TPHCM vào ngày 11/3/2021 nên chưa cập nhật nội dung Nghị định 21/2021/NĐ-CP vào luận văn tốt nghiệp hoc viên; viêc hoc viên chưa nắm nội dung cúa nghị định thiếu sót hoc viên, hoc viên xin nhân khuyết điềm nghiên cứu thời gian tới u o A HOC TP Hồ Chí Minh, ngày 05 tháng 10 năm 2021 HỌC VIÊN (Đã ký) PGS.TS Lê Vũ Nam Nguyễn Tấn Lợi XÁC NHẬN CỦA HỘI ĐÒNG ĐẠI HỌC QUỐC GIA TP HCM CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT phúc Độc lập - Tụ - Hạnh BIEN BAN BẢO VỆ LUẬN VĂN THẠC sĩ Thời gian: 14 25 ngày 16 tháng năm 2021 Địa điểm: Phòng bảo vệ Luận văn Online, Trường ĐH Kinh tế - Luật Họ tên học viên bảo vệ: Nguyễn Tấn Lọi Tên đề tài: Xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam Người hướng dẫn: PGS.TS Lê Vũ Nam NỘI DUNG: Thư ký Hội đồng đọc định thành lập Hội đồng đánh giá luận văn Chủ tịch Hội đồng: - Công bố số lượng thành viên Hội đồng tham dự - Hội đồng đủ tư cách điều kiện làm việc Thư ký Hội đồng: - Đọc lý lịch bảng điếm học viên - Ý kiến thành viên Hội đồng: Học viên: Nguyễn Tấn Lọi trình bày tóm tắt nội dung luận văn Các thành viên Phản biện Hội đồng đọc nhận xét đặt câu hởi: a Phản biện 1: PGS TS Nguyễn Ngọc Điện - Nhận xét luận văn (Văn đính kèm) - Câu hỏi: Trang 32 có nhìn nhận lạ, ý học viên mn diên tả việc gì? quyên SDĐ chấp bị thu hồi, quyền sử dụng đất chấm dứt quyền chấp có dừng khơng? b Phản biện 2: TS Nguyễn Bích Thảo - Nhận xét luận văn (Văn đính kèm) - Câu hỏi: Đặc điểm xử lý tài sản QSDĐ loại tài sản khác có đặc biệt, khác nhau? Các định hướng anh đưa chi phối cho kiến nghị bài? Ý kiến thành viên Hội đồng: - PGS.TS Dương Anh Sơn: định hướng kiến nghị hồn thiện khơng có tính liên kết, kiến nghị chung chung không cụ thể Trường họp người sử dụng đất vi phạm pháp luật mà nhà nước thu hồi? Trả lời học viên: Phản biện 1: nội dung dường dài dòng thật để dẫn giải cho phần phân tích - Trong trường hợp NN thu hồi QSDĐ, thu hồi trường hợp vi phạm pháp luật thu hồi không bồi thường Phản biện 2: - Đối với định hướng chủ yếu theo Nghị Đảng, song song có theo Hiến pháp; theo thông lệ quốc tế để ứng xử với trường hợp có yếu tố nước ngồi - phân chia tài sản, theo quy định pháp luật có nhiều vấn đề ưu tiên nên ý đồ người viết theo bước Thành viên khác: - PGS.TS Dương Anh Sơn: Trường hợp hủy hoại đất hay có hành vi gian dổi trước để cấp giấy chứng nhận QSDĐ Nhận xét Người hướng dẫn: (Văn đính kèm) Hội đồng bầu ban kiểm phiếu gồm: - Trưởng ban: - ủy viên: PGS.TS Vũ Thị Hồng Yến PGS TS Dương Anh Sơn - ủy viên: TS Đào Gia Phúc Hội đồng tiến hành chấm điểm luận văn Trưởng ban kiểm phiếu công bố biên chấm điểm luận văn trước toàn Hội đồng Kết quả: 'ĩ f /X -ị • /\ - Tơng sơ điêm: - Diêm trung bình: Kết luận Chủ tịch Hội đồng: rr\ /\ 30 Đạt, chỉnh sửa nộp lại luận văn bìa xanh + CD, khơng cần giải trình Đạt, chỉnh sửa nộp luận văn có giải trình cho chủ tịch HĐ thông qua Đạt, chỉnh sửa nộp luận văn có giải trình cho thành viên khác HĐ thơng qua Không đạt Ý kiến khác: Phát biểu Học viên cao học: Buổi bảo vê kết thúc vào lúc .15 .giờ 20 ngày CHỦ TICH HƠI ĐỊNG •• THƯ KÝ HỎI ĐỊNG • PGS TS Dương Anh Sơn TS Đào Gia Phúc Xác nhận cùa Truông ĐH Kinh tế - Luật CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHÚ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự - Hạnh phúc TP.HCM, ngày 10 tháng năm 202ỉ BẢN NHẬN XÉT ĐÓI VỚI LUẬN VĂN THẠC SỸ LUẬT HỌC Đề tài: “XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ QUYÈN sử DỤNG ĐẤT THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM” Chuyên ngành: Luật Dân Tố tụng Dân Mã số: 838.01.03 Học viên cao học: Nguyễn Tấn Lợi Người hướng dẫn khoa học: PGS TS Lê Vũ Nam Người nhận xét: PGS.TS Vũ Thị Hồng Yến Chức vụ, quan công tác: Trưởng khoa Luật, Trường Đại học Sài Gòn Trách nhiệm Hội đồng: Uỷ viên Sau đọc xong toàn Luận văn, tơi có nhận xét sau đây: tính cấp thiết việc nghiên cứu đề tài Theo pháp luật dân Việt Nam, quyền sử dụng đất xem tài sản loại tài sản có giá trị lớn nhiều chù thể đem chấp để vay vốn tổ chức tài chính, tín dụng, vẩn đề xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất pháp luật quy định nhiều VBPL cịn có nhiều điếm chưa thống Hơn r r r nữa, thực tiên thục áp dụng pháp luật liên quan đên xử lý tài sản thê châp quyền sử dụng đất phát sinh nhiều bất cập Việc tác giả chọn vấn đề “XỬ LỶ TÀI SAN THÊ CHẦP LÀ QUYÊN sử DỤNG ĐÁT THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM” làm đề tài nghiên cứu cho luận văn lựa chọn đúng, đáp ứng yêu cầu cúa khoa học thực tiễn Vê tính phù hợp đê tài với chuyên ngành đào tạo Luận văn đưa kết luận khoa học có tính ứng dụng, thể học viên có trình nghiên cứu nghiêm túc Nội dung Luận văn triển khai hoàn toàn phù họp với tên đề tài phù họp với chuyên ngành Luật Dân tố tụng dân sự, mã số: 838.01.03 tính khơng trùng lặp đề tài với cơng trình khoa học cơng bố Trên thực tế có cơng trình nghiên cứu có liên quan đến nội dung đề , Luận văn công trình khoa học nghiên cứu cách tồn diện, độc lập đề tài Phương pháp nghiên cứu Đề tài hoàn thiện sở sử dụng nhiều phương pháp nghiên cứu đa dạng, có tính khoa học cao như: phương pháp vật biện chứng, vật lịch sử, phương pháp phân tích, tổng hợp, so sánh đóng góp Luận văn Luận văn thành cơng với đóng góp cho khoa học pháp lý chuyên ngành thể nội dung sau đây: - Những vấn đề mang tính lý luận quy định pháp luật xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất, đặc biệt vấn đề quy định Bộ Luật dân năm 2005 năm 2015, Luật đất đai năm 2013 số văn luật - Trình bày thực tiễn áp dụng pháp luật xử lý tài sản thể chấp quyền sử dụng đất thời gian qua Đánh giá, phân tích vướng mắc, bất cập quy định pháp luật hành làm sở cho việc đưa giải pháp nhằm hoàn thiện quy định pháp luật - Đê xuât kiên nghị đê tháo gỡ khó khăn, vướng măc trình xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất Những hạn chế Luận văn - Trong phần mở đầu chương triển khai, tác giả sừ dụng văn pháp luật khơng cịn hiệu lực như: Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 Chính phủ giao dịch bảo đảm, Nghị định số 11/2012/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định 163/2006/NĐ-CP - Một số nhận định chưa xác trang 10, tác giả viết: Thứ tư, trình xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất cần phải tuân thủ quy định thủ tục hành - Một số vấn đề đưa nội dung triến khai lại mờ nhạt Tài sản chấp bị xừ lý trường hợp bên bảo đảm bị phá sản - Thuật ngừ áp dụng pháp luật tác giả sử dụng chương chưa xác áp dụng pháp luật hoạt động Toà đưa định, bàn án có tranh chấp; cịn nội dung tác giả trình bày cịn bao gồm nội dung thực pháp luật xứ lý quyền sử dụng đất chấp - Một sô kiên nghị chưa có giải thích chưa đảm bảo tính thơng nhât với quy định cúa pháp luật chuyên ngành kiến nghị cuối chương luận văn, tác giả cho rằng: bó quy định việc người mua tài sản chấp không thuộc diện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Kết luận chung Luận văn đáp ứng đú yêu câu vê mặt nội dung hình thức Luận văn thạc sỹ Luật học Bằng Luận văn này, tác giả Luận văn xứng đáng nhận học vị Thạc sỹ Luật học Câu hởi: 1, Trang 50 tác giả nhận định: “Tịa án có thê tuyên bô hợp đông thê châp QSDĐ để bảo đám tiền vay nói vơ hiệu (hoặc vơ hiệu phần): hợp đồng chấp QSD đất cúa hộ gia đình mà thiếu chữ ký thành viên” Quan điểm tác giá nào: HĐTC vô hiệu toàn hay phần? 2, Tác giả cho biêt giải pháp trường hợp quyên sử dụng đât xử lý hêt thời hạn sử dụng đât? PGS TS Vũ Thị Hồng Yen NHẬN XÉT LUẬN VÀN THẠC sĩ LUẬT HỌC CỦA HỌC VIÊN NGUYỄN TẤN LỢI Đồ tài: Xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam Mã số: 8380103; Chuyên ngành: Luật dân tố tụng dân Cơ sở đào tạo: Trường Đại học Kinh tế - Luật - Đại học Quốc gia Tp Hồ Chí Minh Người nhận xét: TS Nguyền Bích Thảo - Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội (Phản biện 2) I Những nhận xét chung Thế chấp quyền sử dụng đất nói biện pháp bảo đảm bàng tài sản phổ biến nước ta Trong đó, xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất gặp nhiều khó khăn, vướng mắc thực tế Mặc dù có nhiều cơng trình nghiên cứu xử lý tài sản chấp nói chung xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất nói riêng, khó khăn, bất cập chưa khắc phục Việc tiếp tục nghiên cứu xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất cần thiết Do đó, tơi tán thành việc học viên Nguyễn Tấn Lợi chọn đề tài nói đê làm luận văn thạc sĩ luật học Đe tài có ý nghĩa mặt lý luận thực tiễn Mục đích, nhiệm vụ nghiên cún, đối tượng phạm vi nghiên cún xác định rõ ràng Kết cấu Luận văn gồm chương hợp lý Các phương pháp nghiên cứu học viên sử dụng phương pháp có độ tin cậy nghiên cứu khoa học pháp lý phương pháp phân tích, phương pháp luật học so sánh, phương pháp tổng họp, phương pháp lịch sử v.v II Những kết đạt Luận văn Ở Chương 1, tác giả phân tích số vấn đề lý luận xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất khái niệm, đặc điểm, nguyên tắc xử lý tài sản thê châp quyên sử dụng đât Tác giả phân tích quy định pháp luật hành xừ lý tài sản chấp quyền sử dụng đất khía cạnh điều kiện, trình tự thủ tục, chủ thể, phương thức xử lý, xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất có tài sản gắn liền với đất Trong Chương 2, tác giả đánh giá thực tiễn áp dụng pháp luật xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất theo lát cắt phân tích mục 1.2 Chương (điều kiện, trình tự thủ tục, chủ thể, phương thức xử lý) nên có logic Chương Chương Tác giả minh họa việc phân tích, bình luận vụ việc thực tiễn điến hình Trên sở đó, tác giả đưa định hướng kiến nghị cụ nhằm hoàn thiện pháp luật xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất, có kiến nghị mạnh dạn quy định thủ tục rút gọn để giải yêu cầu thu giữ tài sản chấp quyền sử dụng đất để xử lý III Hạn chế Luận văn: Đặc điểm xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất chưa phân tích cách sâu sắc mạch lạc, nên chia thành nhóm đặc điểm: đặc điểm chung xử lý tài sản bảo đảm đặc điểm riêng xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất Tác giả chưa cập nhật nội dung xử lý tài sản bảo đảm, có xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất Nghị định số 21/2021/NĐ- CP ngày 19/3/2021 Chính phủ thi hành Bộ luật Dân bảo đảm thực nghĩa vụ Tên sô tiêu mục dài, chưa hợp lý, ví dụ: 1.2.1.1, 1.2.1.2, 2.2.2.6 Mục 2.2.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất chung chung, đưa vào luận văn được, nên viết sát với đề tài bỏ mục mà viết thắng kiến nghị cụ thể Tên mục 2.2.2.2 chưa rõ ràng rộng so với nội dung mục (chi đề cập thủ tục rút gọn thu giữ tài sản chấp, khâu xử lý tài sản chấp) Hơn nữa, tác giả dường nhầm lẫn thủ tục rút gọn giải vụ án dân với thủ tục giải việc dân sự, nên kiến nghị áp dụng thủ tục rút gọn tác giả lại khăng định yêu câu giải quyêt việc dân Mục 1.2 Chương tác giả phân tích quy định pháp luật hành theo khía cạnh Chương (mục 2.1) phân tích thực tiễn áp dụng pháp luật lại phân tích khía cạnh nên chưa hoàn toàn logic chương Kiên nghị mục 2.2.2.5 vê phân chia tiên bán tài sàn thê châp quyên sử dụng đất chưa rõ tác giả muốn khắc phục vấn đề quy định pháp luật thực tiễn áp dụng IV Kêt luận Luận văn đáp ứng yêu cầu nội dung hình thức đổi với luận văn thac sĩ luât hoc V Câu hỏi: Đặc diêm xử lý tài sản thê châp quyên sử dụng đât so với xử lý tài sản chấp loại tài sản khác? Đe nghị tác giả lý giải rõ kiến nghị mục 2.2.2.5? Hà Nội, ngày 16 tháng năm 2021 Phản biên TS Nguyễn Bích Thao Lê Anh Tuấn (2017), Xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đát hợp đồng tín dụng, Luận văn thạc sĩ luật học, Đại học Luật - Đại học Hue, tr 15-16 •♦•'•••••** 53 Lê Anh Tuấn (2017), Xử ỉý tài sàn chấp quyền sử dụng đất hợp đồng tín dụng, Luận văn thạc sĩ luật học, Đại học Luật - Đại học Hue, tr.31-32 • • ■Z • • • • • **