Khóa luận tốt nghiệp: Pháp luật về giải quyết tranh chấp về hợp đồng quyền sử dụng đất và thực tiễn thi hành

Vi vậy, qua nghiên cứu tranh chấp quyền sử dụng đất và thực tiễn áp dung các quy đ nh của pháp luật về dat đai hiện hành đề giải quyết các tranh chap về quyên sử dung đất tai tòa án nhân

BỘ TƯPHÁP BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

TRAN QUANG HUY

453433

PHÁP LUẬT VE GIẢI QUYÉT TRANH CHAP

VE HỢP DONG QUYỀN SU DỤNG DAT VÀ

THUC TIEN THI HANH

KHOA LUAN TOT NGHIEP

Ha Nội - 2024

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

TRÀN QUANG HUY

453433

PHAP LUAT VE GIẢI QUYET TRANH CHAP

VE HỢP DONG QUYEN SỬ DUNG DAT VÀ

THUC TIEN THI HANH

Chuyén ngành: Luật Chat Lượng Cao

KHÓA LUẬN TÓT NGHIỆP

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC

PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến

Hà Nội - 2024

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu khoa học độc lập của riêng tôi

Các kết quả nêu trong khóa luận chưa được công bé trong bắt ki công trình nàokhác Các số liệu trong khóa luận là trưng thực, có nguồn gốc rố ràng được tríchdẫn dimg theo quy dinh Tôi xin chịu trách nhiệm về tính chính xác và trưng thực

của khóa luận nay.

“Xác nhận của Tác giả khóa luận

giảng viên hướng dẫn (Ky và ghi rõ ho và tên)

Trân Quang Huy

Téi xin chân thành cam on PGS.TS Nguyễu Quang Tuyén đã tận tinh hướngdẫn tôi trong việc thực hiện và hoàn thành khóa luận tốt nghiệp này Tôi xin chânthành cam ơn các thay, cô giáo trong Khoa Pháp Luật kinh tế Trường Đại học Luật

Hà Nội đã giúp đỡ, truyền đạt kiến thức dé tôi hoàn thành khóa học Tôi xin chânthành cảm ơn các cơ quan liên quan đến giải quyết tranh chấp quyển sử dung đất

đã hỗ tro, giúp đỡ tôi hoàn thành Khóa luân tốt nghiệp này

Tác gid khóa luận

(Ky và ghi rõ ho và tên)

Trân Quang Huy

DANH MUCTU VIET TAT

BLTTDS Bộ luật Tô tung dân sự

LBD Luật Dat dai

Danh mục từ viết tắt ác Hai

MỞ ĐÀU

1 Tinh cập thiệt của dé tài 1

2 Tình hình ngluén cứu của dé tai bu alee

3 Đối tượng nghiên cứu, phạm vi nghiên cứu của khóa luận 3

3

5 Phương pháp nghiên cứu _ "_“ na 4

6 Ý nghiia khoa hoc và thực tiễn của khóa luận 2c

25

7 Bồ cục của khóa luận ‘

CHƯƠNG 1 MOT SỐ VẤN _ CHUNG my TRANH —— HOP PHONG

CHUYEN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DUNG DAT

1.1 Khái niệm, đặc diem của hop đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 61.1.1 Khả niém hợp đồng chuyển along quyền sử dung đất 61.1.2 Đặc đểm tranh chấp hợp đông chuyển nhượng quyên sử đụng đất 12

12 Khái miệm, đặc điểm phân loại tranh chap hop đông chuyên nlxượng quyền sử

Tiểu kết chương l ieee

CHƯƠNG 2 THỰC TRANG PHÁP LUAT — GIAI — TRANH HOP

DONG CHUYÈN NHƯỢNG QUYEN SỬ DUNG DAT VA THỰC TIẾN THI

2.1 Thực trang pháp luật về giải quyết tranh chap hop đông chuyển nhượng quyền

šố đang đất se ieee SE QHEHISEDkbitoil8t)AS44GTSERNMGiolgtsssgasaxesc33

2.1.1 Quy đính về các nguyên tắc giải quyết tranh chap hợp đồng chuyển nhượngquyên sử dụng đất nhe nreeeeeeeeeeeeeeeee.282.1.2 Quy định về các hình thúc, thêm quyên giải quyết tranh chap hop đồng

21.3 Quy đính về thời hiệu yêu cầu giải quyết tranh chap Hop dong chuyển

2.1.4 Quy định về trình tự thủ tục giải quyết hợp đông tranh chấp quyền sử dung

_ .-

2.2 Thực tiễn thi hành pháp luật về giải quyết tranh chap hop đông chuyển nhượngquyền sử dung dat tai Toa án những năm gân đây ccco 322.2.1 Tình hình thực hiện pháp luật về giải quyết tranh chap hợp đồng chuyênnhượng quyền sử dung dat tại Toà án neeeeeeeeieeeeoio 22.2.2 Một sô khó khăn, hạn chế từ thực tiễn thực hiện pháp luật về giải quyết

tranh chấp hợp đông chuyển nhượng quyền sử dụng dat tai Toà án thời gian gan

SI valet ot dc tec es oa ahaa ete

Tiểu kết chương 2 Re

CHƯƠNG 3 GIẢI PHÁP NANG CAO HIỆU QUA GIẢI QUYÉT TRANH

CHAP VỀ QUYÈN SỬ DỤNG DAT TẠI TOA ÁN

3.1 Hoàn thiện pháp luật giải quyết tranh chap về quyên sử dung đất

3.2 Nâng cao liệu quả hoạt động của các cơ quan, tô chức b6 trợ tư pháp nhamnang cao chất lương áp dụng phép luật và tăng cường tuyên truyền, phô biên giáo

đục phép luật 222222 2arrrrrrrrrrrrrraoc.49

3.3 Kinh nghiệm thi hành giải quyết tranh chap hop đông chuyển nhượng quyền sửdung dat tại Toa án trong những năm gan đây thông qua mét sô dang tranh chap 46

39

3.3.1 Trường hợp nhà dat là tai sản chung của vợ chong mà chi có một người đúng

tên ky hop đồng chuyển nhượng cho người khác siaôiš0esiidissyzstekszosastsessai-Suaa i6)

3.3.2 Trường hợp nhà đất là di sản thừa kế và đá được một trong các đông thừa kế

3.3.3 Trường hợp dat được cấp cho hộ gia đính nhưng việc chuyên nhuong không

được su đồng ý của day đủ các thành viên trong hộ co ccccccc 473.3.4 Hop đồng vô liệu do giả tạo 0n sceeeeee 48

3.3.5 Vé bảo vệ quyên lợi của người thứ ba ngay tình khí giao dich dân sự vô hiệu

Tiểu kết chương 3 5Ũ

TÀI LIEU THAM KHAO

MỞĐÀU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là tai nguyên đặc biệt quan trong của quốc gia, nguồn lực chủ yêu pháttriển dat nước Không ai có thé phủ nhfn vai trò quan trong của dat đai đối với cuộcsông của con người, dat dai có ý nghia hàng dau trong đời sóng kinh tê, chính trị, xãhội và an ninh, quốc phòng của mỗi quốc gia

Sư gia tăng về dân sô cũng như sự phát trién về kinh té đã làm cho nhữngtranh chap phát sinh về van đề dat dai ngày cảng nhiều, các quan hệ về dat dai ngày

cảng phong phú, da dạng và phức tạp hơn Vi thê mà các quan hệ về dat dai cân

phải có những chế định pháp luật điều chỉnh nhằm ôn định trật tự chung trong xãhội Đặc biệt cân phải xem xét việc giải quyết tranh chấp quyền sử dụng dat là mộttrong những nội dung quan trọng trong hoạt động của nhà nước doi với dat đai và là

những biện pháp dé pháp luật dat đai phát huy được vai trò trong đời sống xã hội.

Tranh chap quyền sử dung dat là một hiện tượng xảy ra phô biên trong xãhội Đặc biệt, khi nước ta chuyển đổi sang nên kinh té thị trường, dat đai trở thanhmột loại hang hóa đặc biệt có giá trị thi tranh châp dat đai trong đó có tranh chap vềquyền sử dung đất có xu hướng ngày cảng gia tăng cả về sô lượng cũng như mức đôphức tạp Tinh trạng tranh chap kéo dai với số lương người dân khiêu kiện ngàycàng đông là van đề rất đáng được quan tâm Tranh chấp quyền sử dung dat phátsinh nhiêu ảnh hưởng tiêu cực đến nhiều mặt của đời sông xã hội như Làm đínhđốn sản xuất, tốn thương dén các méi quan hệ trong công dong dân cụ, ảnh hưởngđến phong tục đạo đức tốt đẹp của người Việt Nam, gây ra sự mật Gn định chính trị,trật tự an toàn xã hội Tranh chap nay kéo dai nêu không được giải quyết đút điểm

sé dé dan đền “điểm nóng”, bị kế xâu lợi dụng làm giảm niém tin của nhân dân đối

với Nhà nước Vì vậy, việc nghiên cứu tranh châp quyên sử dung đất và pháp luật

về gi& quyết tranh chap quyên sử dung đất là cần thiét trong gia: đoạn hiện nay Daycũng là vân dé đang được Đăng, Nhà nước và các cấp, các ngành đặc biệt quan tâm

Trong những năm qua, do nhiều nguyên nhân khác nhau mà các tranh chấpquyền sử dụng đất ở nước ta đang ngày cảng gia tang Mỗi nam, toà én nhân dân.các cap thụ lý và giải quyết hang ngàn vụ tranh chap dat dai nói chung và tranhchấp quyên sử dung đất nói riêng Nhìn chung, ngành toà án nhân dân đã giải quyết

thành công một số lượng lớn các vụ tranh chap, chat lượng xét xử ngày cảng cao,phan nao bảo vệ được quyên và lợi ich hợp pháp của các tô chức xã hội và côngdân Tuy nhiên, cũng phải thừa nhận rang vi nhiều lý do khác nhau, nhiéu lúc, nhiéunơi hoạt động giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất chưa thực sự đem lai hiệu

quả như mong muốn, trong đó có cả yếu tổ khách quan như Pháp luật clue thực sự

đông bộ, nhiều quy định không phù hợp với đời sông xã hội, co sự mâu thuẫn,chéng chéo nhau nhưng lại châm được sửa đổi bé sung và yêu tổ chủ quan như.Đôi ngũ những người tiên hành tô tụng chưa thực sự nhân thức day đủ về tính chấtđặc thủ của các vụ tranh chấp quyền sử dung dat, chậm khắc phục các tồn tại,vướng mắc trong quá trình giải quyết các vụ tranh chấp quyên sử dung đất, trình độchuyén môn của một số thâm phán còn han chê, v-v

Vi vậy, qua nghiên cứu tranh chấp quyền sử dụng đất và thực tiễn áp dung các

quy đ nh của pháp luật về dat đai hiện hành đề giải quyết các tranh chap về quyên

sử dung đất tai tòa án nhân dân nhằm phát hiện ra những hạn chê, thiêu sót, bat cậpcủa hệ thong pháp luật và từ do đưa ra được những kiên nghị, các giải pháp giúp cơquan nhà nước có thâm quyền có những điều chỉnh phù hợp, góp phân tiép tục hoàn

thiên các văn bản pháp luật về dat dai cho phù hợp với điều kiện kinh tế-xãhôi của

đất nước trong điều kiện hội nhập hiện nay

Vì vay, việc di sâu nghiên cứu đề tai: “Pháp luật về giải quyết tranh chấp vềhop đồng quyều sit dung đất và thực tien thi hanh’ 1a hét sức cên thiết

2 Tình hình nghiên cứu của đề tài

Nhóm các công trình nghiên cứu về giải quyết tranh châp đất đai bằng cơnđường tòa án có thé ké đên: “Cơ sở jý luận và thực én nhằm nâng cao hiểu quagiải quyết các tranh chấp về quyền sử cing đất tại toà dn nhân dân”, Đà tài khoahoc cấp bộ năm 2001 của Toà án nhân dân tôi cao, do Nguyễn Van Luật lam chủnhiệm đề tai, Dé tải để khái quát được tình hình giải quyết các tranh chap về quyền

sử dung dat theo Luật Dat dai năm 1993, nêu ra những nét đặc thủ trong việc giảiquyét các loại việc nêu trên, đánh giá chung cũng như phân tích những sai lâm trongviệc giải quyết các tranh chap về quyên sử dung dat và nguyên nhân của những sailâm đó Để từ đó đưa ra một số kiên nghị nhằm nâng cao liệu quả công tác giảiquyét các tranh chap về quyên sử dung đất tại Toa án nhân dân theo Luật Dat dai

nam 1993

“Áp dung pháp uật trong giải quyết tranh chấp quyền sử dung đất tại Tòa an

nhân đân”, Luận văn Thac & Luật học của Đỗ Duy Khoa (2014), Trường Đại

hoc Quốc gia, Khoa Luật Trong luân văn, tác giả nêu cơ sở lý luận về giải quyết

tranh chấp quyền sử dung dat và di vào phân tích, đánh giá chủ yêu các quy định

của pháp luật vê giải quyét tranh chap quyền sử dung dat dé từ đó dé xuất các giảipháp nhằm hoàn thuận pháp luật “Tranh chấp đất dai và giải quyết tranh chấp đắtdai bằng toà án ở nước ta”, Luận án tiên i luật học của Mai Thi Tú Oanh (2013),Viện Nha nước và pháp luật đã làm sáng tỏ những van dé mang tính lý luận về tranh:chấp đất dai và giải quyết tranh chap đất đai bằng tòa án nlur khái niém, đặc điểmtranh chap dat đai, phân loại tranh chap dat đai, nguyên nhân va hâu quả của tranhchap đất đai, xác định vai tro giải quyết tranh châp dat đai bang tòa án, các yêu tôchi phối việc giải quyết tranh chap dat dai bằng tòa án Qua phân tích, đánh giá thựctrạng pháp luật về giải quyết tranh chap dat dai va thực tiễn áp dụng pháp luật dégiải quyết tranh chap dat dai bằng tòa án, tác giả luận án chỉ ra những khó khăn,vướng mắc trong quá trình gidi quyết tranh chap dat đai của toa an và néu các

phương hướng giải pháp góp phần hoan thiện các quy định của pháp luật về giải

quyét tranh chấp dat đai, giúp các cơ quan chức năng nói chung và tòa án nói riêng

néng cao liệu quả giải quyệt tranh chap

Trên đây là nhiing van đề đã được nghiên cứu ở những khía cạnh khác nhau vềviệc giải quyết tranh chap quyên sử dụng đất, tranh chap đất dai , là cơ sở tham khảo détác giả hoàn thành tốt đề tai Tác giả có sư tổng hợp và kê thừa dé nghiên cứu một cách

có hệ thong, từ đó phân tích và đưa ra nhân định, đánh giá của minh về các quy định

về giải quyết tranh chap quyền sử dung đất nói chung và thực tiễn thi hành nói riêng

3 Đối tượng nghiên cứu, phạm vi nghiên cứu của khóa luận

Đôi tượng nghiên cứu của đề tai 1a lý luận về pháp luật giải quyết tranh chap

quyền sử dung đất và thực tiễn thi hành thông qua một số vụ án trên thực tế

Pham vi nghiên cứu của dé tải về không gian thực tiễn thi hành pháp luật vềgai quyết tranh chap dat đai trên cả nước ta

4 Mục tiêu nghiên cứu

Mục đích Làm rõ những van dé ly luận về pháp luật giải quyết tranh chấp

quyền sử dụng dat và về áp dụng pháp luật trong giải quyét các tranh chap, chỉ 16

đặc thủ của việc áp dụng phép luật trong giải quyét tranh chấp quyên sử dung đất tạiđất nước

Nhiệm vu của khóa luân: Phân tích cơ sở lý luận của việc áp dụng pháp luật

trong thực tiễn đối với các tranh chấp quyên sử dung dat Đánh giá chất lượng ápdung pháp luật trong quá trình giải quyết tranh chap quyền sử dung dat, nit ranhững uu điểm, thành tựa đạt được, những hạn chế và nguyên nhan của những hạn

chế đó Dé xuất những quan điểm, giải pháp nhằm nâng cao chất lương áp dụng

pháp luật trong việc giải quyết tranh chap quyên sử dung dat trong thực tiễn

5 Phương pháp nghiên cứu

Để làm 16 các van dé nghiên cứu, khóa luận được xử lý trên cơ sở phương

pháp luận là Chủ nghĩa duy vậy biện chứng và Chủ ng]ĩa duy vật lịch sử Day là

phương pháp luận khoa học được vận dụng nghiên cửu trong toàn bộ khóa luận đểđánh giá khách quan về hệ thông pháp luật thực đính trong lĩnh vực giải quyết tranh.chấp quyền sử dung đất và thực tiến áp dụng pháp luật vào giải quyết tranh chapquyên sử dụng đất ở nước ta

Khóa luận sử dung các phương pháp nghiên cứu cụ thể như Phương pháp kết

hop lý luận và thực tiễn, Phương pháp phân tích va tổng hep; phương pháp hệ

đó, khá: quát lên thành những van dé có tính lý luận vệ tranh chap quyên sử dungdat và giải quyết tranh chap quyên sử dung dat b (Chương 1, Chương 2), kết hợp lyluận và thực tiễn lam cơ sở đề xuất các phương hướng và gidi pháp hoản thiện phápluật về giải quyết tranh chấp quyên sử dung dat (Chương 3)

- Phương pháp phân tích và tông hop: Phương pháp này được sử dung trong

tật cả các cương của khóa luận Cu thé 14 sử dung dé phân tích các quy pham pháp

luật, di sâu vào tim tai, trình bay, các quan điểm, nhận xét về van đề giải quyết

tranh chấp quyên sử dung dat, các quy đính và thực tién của công tác giải quyết

tranh chấp dat đai, khái quát lai dé phân tích quy định và hoạt động thực

tiễn này (Chương 1, Chương 2); từ đó rút ra các đánh giá, kết luận và kiên nghịphủ

hop nhằm tiếp tục xây dung và hoàn thiện pháp luật về giải quyết tranh chấp quyên

sử dụng đất (Chương 3).

- Phương pháp hệ thống được sử đụng xuyên suốt toàn bộ khóa luận nhằm

trình bày các van dé, các nội dung trong khóa luận theo một trình tự, mét bổ cục

hop ly, chặt chế, có sự gin kết, kê thừa, phát triển các van dé, các nội dung dé đạt

được mục dich, yêu cau đã được xác định cho khóa luận

6 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của khóa luận

Kết quả nghiên cứu của khóa luân gớp phân bổ sung và phát triển lý luận phục

vụ yêu câu thực tiễn của việc không ngừng nâng cao chat lượng áp dụng pháp luậtnói chung và trong việc giải quyét các tranh chap quyền sử dung dat dat nước ta nói

riêng trong công cuộc cải cách tư pháp hiện nay.

Kết quả nghiên cứu của khóa luận có thể làm tư liệu tham khảo phục vụ cho

công tác nghiên cứu giảng day khoa học pháp ly nói chung và dao tạo chức danh tư

pháp noi riêng.

7 Be cục của khóa luận

Khoa luân về đề tai “Pháp luật về giải quyét trauh chấp về hop đồng quyền

sử đụng đất và tụt tien thi hành ”, ngoài phần mé đầu, kết luận và danh mục tài

liệu tham khảo, được két câu gồm 3 chương

Chương 1: Một sô van dé chung vệ tranh chap hợp chuyển nhương quyền sử

MỘT SÓ VẤN DE CHUNG VE TRANH CHAP HOP BONG CHUYỂN

NHƯỢNG QUYEN SỬ DỤNG BAT 1.1 Khái niệm, đặc điểm của hợp đồng chuyên nhượng quyền sử dung đất

1.1.1 Khái niệm hop đồng chuyễu uluroug quyền sit dung dat

Hop đông là một trong những chế đính pháp lí có bề day lịch sử Ngay từ khi

xã hội loài người có sự phân công lao động và xuất hiện hình thức trao đổi hàng hóathi hợp dong đã bình thành và giữ mt vi trí quan trọng trong việc điều tiết các quan

hệ tài sản Theo đó, ngay từ thời La Mã cỗ đại, hop đồng đã là một trong những nộidung quan trong nhất của pháp luật về ngliia vụ Mặt khác, theo quy định của phápluật đất đai, việc chuyên nhượng quyên sử dung dat được thực hiện thông qua hợp

đồng va đó là một loại trong hợp đẳng kinh doanh bất động sén! Như vậy, rõ rang

hop đông chuyển nhượng quyền sử đụng đất sé mang bản chất chung là hình thứcpháp lý thực hiện các giao dich về chuyên nhượng quyền sử dung dat Thông qua

hop đông, các bên tham gia thực hiện được mục đích giao dich và có đây đủ cơ sở

pháp lý dé đảm bảo quyên lợi cho minh Xong rõ ràng, quyền sử dung đất không

phải là một loại tài sản thông thường Theo quy định của Hiện pháp 2013 thi dat dai

là tai sản công thuộc sé hữu toàn dân và Nhà nước là đại điện để thực hién các quyền sử chủ sở hữu với đất đai) Và quyền sử dung đất là một quyền phái sinh từ

quyên sở hữu dat dai thể hiện ở điểm đề thực hiện các quyên của người sử dung datchỉ có thể phát sinh trên cơ sở Nhà nước giao đất, cho thuê đất hay ra quyết định.công nhân quyền sử dung dat hợp pháp của các chủ thé sử dung dat Như vay, đãlam rõ, bóc tach được khái niém hop đông chuyển nhượng quyền sử dung đất, trướctiên can phân tích làm sáng tỏ các khái niém sau: quyên sử dung dat, chuyên quyên

sử dung dat, hop đồng chuyển quyền quyền sử dung dat

QSDĐ là thuật ngữ pháp ly gắn liên với hành vi sử dung đất của con ngườiTheo từ điển Luật học: Quyền sử dung đắt là quyền của các chủ thể được khai thác

công dung hướng hoa lơi, lợi tức từ việc sử dung đất được Nhà nước giao, cho thuê

hoặc được chuyên giao từ những chủ thé khác thông qua việc chuyên đổi, chuyển

tu 17 Luật Kinh doanh bắt động sin 2014

` Điều 54 Hiền pháp 2013, Điều 4 Luật Dat đai 2013

nhượng cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho từ những chủ thé khác có quyền

sử đụng dat Ban chất QSDĐ chính là quyền khai thác những thuộc tính có lợi từdat một cách hợp pháp nhằm lam thỏa mãn nhu cau và lợi ích vật chất cho NSDĐ

Như đã phân tích ở trên QSDĐ con là một loại tài sản đặc biệt trong pháp luật

Việt Nam bởi: Pháp luật thực định ghi nhận đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhàtước là đại điện chủ sở hữu (Điêu 53 Hiên pháp 2013 và Điều 4 Luật Dat đai 2013),

song Nhà nước thường không hoặc không thé tự mình trực tiếp sử dung đất Nhà nước tiên hành giao dat, cho thuê dat cho các hộ gia đính, cá nhân sử dung én dinh,

lâu dai va được chuyển QSDD theo quy định của pháp luật Như vậy, QSDĐ hợppháp của cá nhân là tai sẵn của cá nhân, QSDĐ hợp pháp của tô chức là tài sản của

tổ chức Mặt khác, theo cách tiép cận của Bộ luật dân sự 2015 tại Điều 18 cũng như

Điều 15 Bộ luật dân sự 2015, quyên sử dụng đất là một loại quyền tai sản va mangđặc tính của tài sản vô hình Quyên sở hữu quyên sử dung dat mang đặc tính củamột loa: vật quyền V at quyên được hiểu là quyền của chủ thé tác động trực tiếp đến

vật mà không phụ thuộc vào ý chí của bắt kì chủ thể nào Quyền sử dụng đất là

quyên của những chủ thê không phải chủ sở hữu đối với dat đai, được pháp luật ghi

nhận thông qua thủ tục cấp giấy chứng nhận đăng ky? Theo đó, người sử dung dat

có các quyền năng trên dat rhư quyên chuyển nlượng, chuyên đổi, gép vốn, cho

thuê, thé chấp, dé lại thừa kê ma không phải phu thuộc vào bat cử hành vi hay y chi

của ai khác ngoài việc tuân thủ những quy định của pháp luật.

Tom lại, bản chat QSDĐ chính là quyên khai thác những thuộc tinh có lợi từdat một cách hop pháp và no là một tài sản được tham gia vào các giao dịch dân sựtrong những trường hợp cụ thé theo quy định của pháp luật Tuy nhiên, QSDD bịchi phối bởi quyền sở hữu Nha nước đối với dat dai trong quá trình xác lập và khaithác sử dung dat, cu thể: QSDĐ của mỗi tô chức, cá nhân được xác lập tuân theoquy đính của Nhà nước về trình tự, thủ tục, thời gian, không gian, nghifa vụ tải chính

; người sử dung đất được thực hiện nhiều quyền năng khác nhau để đảm bảo

quyên và loi ích của minh trong quá trình sử dung đất dưới sự cho phép và tuân theo

các quy đình của phép luật Song QSDĐ của mỗi chủ thé lại mang tính độc lập

tương đối, chúng được thoát ly ra khỏi quyền sở hữu Nhà nước và trở thành một chế

° Khoăn 1 Điều 95 Luật đất đai 2013

đính độc lập trong quan hệ với Nhà nước và chủ thể khác Và dén Luật dat dai

2013, quyền va ngiĩa vụ của NSDĐ đã được quy định riêng biệt tại chương 11 từĐiều 166 đến Điều 194 của Luật phân tách chi tiệt thành những nội dung quy địnhchung, quyên và nghĩa vu của tổ chức sử dụng đất, quyền và nghia vụ của hộ giaGnh, cá nhân, công đồng dân cư sử dung dat; quyền và nglấa vụ của người Việtnam định cu ở nước ngoài, tô chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh

nghiệp có vén đầu tư nước ngoài sử dụng đất và điều kiện thực hiện các quyên của

người sử dụng đất

Với các nội dung trên có thể hiểu: QSDĐ là những quyển năng sử ding đất cuthé, được pháp luật ghi nhân và đâm bảo thực hiện đối với các chủ thé sử đụng đất

trong qua trình khai thác và sử dung.

Quyền sử dụng dat được ghi nhận la quyền tai sin nên các giao dich về quyên

sử dung dat chính là các giao dich chuyển quyền! Chuyển quyên sử dụng đất là

việc chuyên giao quyên sử dung dat từ người này sang người khác thông qua các

hình thức chuyển đối, chuyển nlưượng, thừa kế, tăng cho quyền sử dụng đất và góp

von bằng quyên sử dụng dat Do dat đai là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do

Nhà nước đại điện chủ sở hữu và thông nhật quan lí nên dat đai không được đưa vào

các lưu thông dân sự mà chỉ có quyền sử dung dat được Nhà nước giao cho các tổ

chức, hô gia đính, cá nhân mới là đối tượng của các giao dịch dân sự Bởi vậy, Nhà

nước ban hành các quy định của pháp luật một cách chặt chế về hình thức, thủ tục,

điệu kiên, quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia quan hệ chuyển quyền sử dụng

đất,

Theo quy định tại Khoản 10 Điều 3 Luật đất đai 2013: Chuyển quyền sử dụngdat là việc chuyén giao quyên sử dung đất từ người nay sang người khác thông qua

các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử đụng đất và

gop vốn bằng quyên sử dung dat Như vậy, ở khía canh nay chuyên quyền sử dụng

dat được khái quát gồm các hình thức chuyển quyền sử dung đất “tron ven”, ngiĩa

là sau khi thực liện các hình thức chuyên quyền này người chuyên quyên sử dungdat không còn có quyên và ngiĩa vu liên quan đôi với quyên sử dung dat Tuy

BE BLBS2016 ey Gh goi awe dội hú haa Gane eo

được bằng tin, bao gồm quyền tải sin doi với doi trong quyền sở hữu trí tu, quyền sử đựng đất và các

quyền tải sản Mhác"

nhiên, nêu hiểu theo hưởng ghi nhận các quyền của người sử dung dat theo quy

đính tại Điều 167 Luật dat đai 2013, chuyên quyền sử dung đất còn gồm cả các hình

thức chuyển quyền “không trọn vẹn” là cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất

Như vậy, hiểu một cách đây đủ nhất chuyên quyên sử dung đất bao gồm: chuyển

đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, ting cho, thê chấp, góp vên

bang quyền sử dung dat

Tom lei, chuyển quyền sử dung đất có thé hiéu là việc Nhà nước cho phépngười sử dụng đất được ‘“‘dinh đoạt” quyền sử dung dat hợp pháp của minh theoquy đính của pháp luật bằng một hành thức: chuyển đổi, chuyên nhượng, cho thuê,cho thué lại, thừa kế, tặng cho, thé chap, gop vén bằng quyền sử dung dat

Vay, hop đồng chuyén quyên sử dung dat là gi?

Theo cách hiểu thông thường, hop đông là mat giao dich dan sự trong đó các

bên trao đổi ý chí với nhau dé đi đến một thỏa thuận chung nhằm lâm phát sinh các

quyên và ngiĩa vụ dân sự nhật dinh đối với nhau

Dưới góc độ pháp lý, hợp đông là sư thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thayđổi và châm đứt các quyền và nghĩa vu dân su Theo từ dién thuật ngữ pháp luật Pháp —

Việt, “contrat” - hợp đồng là một thỏa thuận từ đó dan tới việc phát sinh một hay nhiéu ngiĩa vụ hoặc tạo ra hay chuyên giao một quyền đối vật” Quá trình này do các quy

pham pháp luật điêu chỉnh đối với từng quan hệ xã hội nhất dinh được phát sinh do quátrình trao đổi các lợi ich vật chat giữa các chủ thé tham gia quan hệ đó với nlhau

Như vay, có thé hiêu hợp đông chuyển quyền sử dung đất là sư thöa thuậngiữa các bên về việc xác lập, thay đổi và cham đút các quyền và nglấa vụ trongquan hệ chuyển dịch quyền sử dung đất của chủ thé được nhà nước trao quyền sửdung cho mét chủ thé khác theo những cách thức mà pháp luật quy đính:

Khái niém hợp đồng chuyên quyền sử dung dat được lam rõ qua một số đặcđiểm sau:

Thứ nhất hợp đồng chuyền nhượng quyền sử dung dat trước hết phải là mét

thôa thuận, có ngiĩa là nó phải chứa đụng yêu tổ tự nguyên khí giao kết nó phải có

sự trùng hợp ý chí của các bên Việc giao kết phai tuân theo các nguyên tắc tự

` Nhà pháp hắt Việt Pháp (2009), Từ điển thuật ngữ pháp huit Pháp - Văt, Hà Nội,t 182

nguyện, bình đẳng, thiên chí, hợp tác, trung thực và ngay thẳng, tự do giao kết hợp

đông, nhung không được trái với pháp luật và đạo đức xã hội

Thứ hai, về chủ thé tham gia hợp đông chuyên nhượng quyền sử dung dat: chủ

thể giao kết, thực hiện hợp đồng phải có ít nhất từ hai bên trở lên, vì hop đông là

một giao dich pháp ly đơn phương, song phương hay đa phương Các chủ thé khi

giao kết, thực hiện hợp đông đều phải có tư cách chủ thể tức là phải đáp ung cácđiều kiện theo quy đính của pháp luật đối với một chủ thé của quan hệ chuyểnquyên sử dung dat

Thứ ba, hợp đồng chuyển quyền sử dung đất là một sự kiện phép lý làm phátsinh hậu quả pháp lý là phát sinh, thay đổi hoặc châm đứt quyên nghiia vu dân sự của

các chủ thé tham gia Do là quá trình dich chuyển quyền, ngiấa vu hoặc trao quyền

cho một chủ thê khác thực hiện những quyên nhật định trong quyền sử dụng đất

Thứ te hình thức của hop đông chuyển quyền sử dung dat được thực hiên

bằng văn bản, phổi được công chứng hoặc chúng thực Điều này xuất phát từ đặc

thủ của quyên sử dung đất — tài sin đặc biệt với chủ thé đại diện quản lý là Nhà

nước Việc ghi nhận thực hiện bang văn bản đảm bao sự ràng buộc pháp lý giữa các

bên trong quan hệ chuyên quyền sử dụng đất một cách chặt chế và đảm bảo quyên,

nglữa vụ hơn của méi chủ thé

Thứ năm, muc đích của hợp đồng chuyển quyền sử dung đất là các bên giao

kết hợp đông để nhận được những lợi ích nhất định theo mong muốn của chính bảnthân chủ thể đó khi xác lập hợp đồng, Cu thể, bên chuyển quyên có thé là traoquyền tron ven (hop đông chuyển nương) và cũng có thé là trao quyền không tron

ven (cho thuê, cho mượt) và nhận lại một khoản lợi ích vật chất nhật định, còn bên

nhận chuyên quyền thì ngược lại

Dưa trên những phân tích về chuyên quyền sử dung đất, có thé rút ra nhữngđặc điểm pháp lí của chuyên nhượng quyên sử dụng đất như sau:

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một hình thức cơ bản của chuyển quyên

sử dung đất Giáo trình Luật dat đai đưa ra khái niém chuyên nhương quyền sử dung

dat bằng cách nêu lên bản chất của quan hệ chuyên nhương, theo đó, chuyển nhượng

quyền sử dung đất là việc người sử dung dat (gợi là bên chuyên quyền sử dung dat)

thỏa thuận việc chuyển giao quyền sử dung dat cho người được chuyển nhuong (gọi

1a bên nhận quyền sử dung dat) và người đó phải trả cho bên chuyên quyên sử dung

dat một khoản tiên tương ứng với giá trị quyền sử dung đất Người chuyển nhượng

quyên sử dụng đất có nghifa vụ nộp thué thu nhập từ việc chuyên quyên sử dung dat

Mục tiêu của quan hệ chuyển nhuong quyền sử dung đất là người sử dụng đất chuyển

nhuong quyền sử dung đất của mình cho người khác dé thu về một lợi ích vật chất có

gia tr là tiên Thông qua đó mà tim cho dat dai những người chủ đích thực, có đủ

von, kinh nghiệm quản lý và năng lực sản xuất kinh doanh Điêu này phủ hợp với quyluật mang tính tật yêu khách quan của nên kinh tệ thi trường về những giao dich đôi

với mot tài sản có giá trị.

Mặt khác, theo quy định tại Điều 502 Bộ luật dan sơ 2015 quy dinh việc chuyển

quyên sử dụng đất được thực hiện thông qua hợp đông trừ trường hop về thừa kếquyền sử dung dat Điều 502 Bộ luật dân sự 2015 quy định: “ Hợp đồng về quyển sirding đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy đình của Bộ

luật này, pháp luật về dat dai và quy đình khác của pháp luật có liên quan” Hay nói

cách khác hợp đông là hình thức bat buộc khi thực hiện quan hệ chuyên quyền sử

dung đất noi chung và chuyển nhuong quyền sử dụng đất nói riêng.

Như vậy, hiểu theo cách chung nhất, chuyên nhượng quyên sử dung dat có thé

hiéu là mét loại giao dich về dat đai thông qua hợp đồng, theo đó, người sử dung dat

tự nguyện châm đút quyên sử dụng đối với một điện tích đất nhất định, chuyển giao

no cho người khác và nhận lại một khoản tiên hoặc lợi ích vật chat nhất định từngười nhên quyền sử dung dat tương úng với giá trị quyền sử dụng đất Việc

chuyển nhượng phải diễn ra theo quy định của pháp luật về chuyển nhượng quyền

sử dung dat

Tai Điều 500 Bộ luật dân sự 2015 va đến Điều 503 Bộ luật dan su 2015 nêukhái niệm Hop đồng về quyền sử dung đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đóngười sử dung dat chuyên đôi, chuyên nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tang cho, théchap, góp von quyên sử dung dat hoặc thực hiện quyền khác theo quy dinh của Luậtdat dai cho bên kia, bên kia thực hiện quyên, ngiấa vụ theo hợp đồng với người sửdung đất Vay, trong Bộ luật dân sự khái niệm nay cũng được tiếp cân bằng cách

néu bản chất của quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất như khái niém nêu trên.

về chuyển nhượng quyên sử dung đất Như vậy, khá: quát lai, có thé hiểu hợp đông

chuyển nhượng quyền sử dung là sự théa thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển

nhượng quyền sử dung dat có ngifa vụ chuyên giao đất và quyền sử dung của mình

cho bên nhận chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ trả cho người

chuyên nhương một khoản tiền tương ứng với giá trị quyên sử dung dat

Nội hàm của khái tiêm nay được làm rõ qua đặc trưng cơ bản là sự hình thành,

tôn tại và phát triển của khái niém Hợp đồng chuyển nhuong quyền sử dung dat luôn

gin liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của chế độ sở hữu nhà nước về đất đai

Xét về mat lich sử thi khái niém Hop dong chuyên nhương quyên sử dung datchỉ mới xuất hiện ké từ khi có chế độ sở hữu toàn dân về dat đai được ghi nhận lầnđầu tiên ở nước ta tei Hiện pháp năm 1980 Vi vay, khái niém hợp đồng chuyểnnhượng quyền sử dung đất ở nước ta luôn được đặt trong mới quan hệ mat thiết vớichê độ sở hữu toàn dân về dat dai mà Nhà nước là người đại điện chủ sở hữu, các tổchức, hộ gia đính, cá nhân chỉ được coi là chủ thé sử dụng dat và được Nha nướcthừa nhân có quyền chuyên nhượng quyền sử dung dat Việc chuyển nhương quyên

sử dung đất giữa các chủ thé nay do Nhà nước quy định cả điều kiên lẫn cách thức,

trình tự, thủ tục chuyên nhượng quyền sử dung dat cũng như quyên và ngiữa vụ của

các bên tham gia quan hệ chuyển nhượng quyên sử dụng đất Trong quan hệ chuyển

nihương quyên sử dụng đất, vì những lý do khác nhau ma người có quyền sử dung

dat (do Nhà nước giao, cho thuê dat hoặc thừa nhận việc sử dụng dat hợp pháp)

không có khả năng hoặc không còn nhu câu sử dung đất nữa, khi đó mục đích của

ho là chuyên nương cho người khác thực su có nhu cầu sử dụng để thu lại cho

mình một khoản lợi ích vật chất nhật dinh và bên chuyên nhương quyền sử dung dat

sẽ châm đút quan hệ sử dung dat trước Nhà nước, đồng thời tạo điều kiện cho bên

nhận chuyên nhượng và Nha trước thiết lập mét quan hệ mới về sử dung đất Việc

châm đút hay thiệt lập quyền sử dung đất nói trên phải thông đại điện chủ sở hữu

đối với dat đai do là Nhà nước Nhà nước, với vai trò vừa là người đại diện chủ sởhữu về dat đai, vừa là người quản lý việc sử dung dat đã đưa ra những quy đính ratchat chế, để việc cham đứt hay thiết lập các quan hệ luôn luôn được thực hiện theomột vòng trật tự nhật định

1.1.2 Đặc điềm tranh chấp hợp dong chnyén uhượng quyều sit đụng đất

Thứ nhất, người sử dụng đất không có toàn quyền đính đoạt tuyệt đối với đấtthuộc quyên sử dung của minh như đối với các loại tài sin khác thuộc quyền sở

hữu Khi thực hiện việc chuyển quyền sử dung đất, những người tham gia vào giao

dich phải tuân theo các quy đính về điều kiện, nội dung, trình tự, thủ tục do pháp

luật quy đính Việc chuyên quyền sử dụng đất bi rang buộc bởi thời hen, mục dich

và quy hoạch sử dụng đất Người nhận quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng

mục đích mà Nhà nước đã xác định.

Thứ hai, chuyền quyền sử dụng đất là su dich chuyển quyền, ngliia vụ hoặctrao quyền cho một chủ thể khác thực hiện nhiing quyên nhất định Điều này thay 16qua việc các bên thực hiên chuyên quyền để nhận được những lợi ích nhất dinh theomong muôn của chính bản thân chủ thé Việc trao quyền này có thé là trao quyềntron ven và cũng có thé là trao quyên không trong ven

Thứ ba, chuyển quyền sử dụng dat ở phải tuân thủ các quy định pháp luậtriêng về trình tự, thủ tục, điều kiện chuyển nhượng và các van đề phát sinh liênquan như ngiĩa vụ thuê đối với cơ quan Nhà nước Việc Nhà nước cho phép người

sử dung dat có quyền chuyên nhượng quyền sử dung đất là quy định có ý ngiấa,

nhất là trong thời kỳ phát triển kinh tế thị trường biện nay Quy định này tạo điều

kiện cho các chủ thé có quyên sử dung đất ở được giao kết hop dong nhằm chuyển

nhượng quyền sử dụng đất từ bên chuyển nhượng sang bên nhận chuyển nhượng,

đáp ứng nhu cầu của người dân trong giai đoạn hién nay

1.2 Khái niệm, đặc điểm phân loại tranh chấp hợp đồng chuyên nhượng

quyền sử dụng đất

1.2.1 Khái uiệm về tranh chap hợp dong chuyên nhượng quyén sit dung datTranh chấp dat dai là mét hiên tương bình thường trong moi đời sông x4 hội,

không phu thuộc vào chê đô sở hữu đất dai Đối với Việt Nam, trong giai đoạn trước

nếm 1980, đất đai thuộc sở hữu của nhiều thành phan kinh tê khác bao gồm: sở hữuNhà nước, sở hữu tập thé, sở hữu cá nhân về dat đai Khi đó nhiig tranh chap phátsinh liên quan đến giao dich đất gôm các loại: Tranh chap về hợp đông mua bán đất,tranh chap vé tăng cho dat, tranh chap về chuyên đổ: đất Dén khi chế độ sở hữu

toàn dan đổi với dat dai được thiết lap từ năm 1980 thì dat đai thuộc chế độ sở hữu

của toàn dân, do Nhà nước thông nhật quản lý thi các tranh chấp dat đai trước Hiệnpháp năm 1992 và LĐĐ năm 1993 chủ yêu là tranh chap về quyền quản lý, sử dungdat Vi trong giai đoạn nay Nhà nước không thừa nhân và nghiém cam người sử dụngdat duoc phép chuyên nhuong QSDĐ Cá nhân, tô chức sử dung dat chỉ có quyền

° Điều 19 Hiện pháp 1980

mua bán và chuyên nhượng thành quả lao đông từ dat, tai sản có trên đất Ké từ khi

Hiển pháp 1992 và LĐĐ năm 1993 có hiệu lực thi hành thì Nhà nước chính thức cho

người sử dụng đất được quyên chuyển nhượng QSDĐ Quyên chuyển nhượng QSDD

tiếp tục được thực hiện, được ghi nhận tại LĐĐ năm 2013 và BLDS năm 2015 Bởi

vay, trong giai đoạn hiện nay, tranh chấp về hợp đẳng chuyên nhượng quyên sử dung

dat luôn xây ra phô biển, dién biến phức tap, nhất là những thời ky thi trường batđông sản phát triển sôi động, các giao dich nha dat tăng cao, lợi nhuận mang lại chocác nha dau tư từ các giao dich này lớn, bởi vậy các nhà dau tư bat chấp các quy địnhcủa pháp luật thực biện các giao dich hop đông trái luật Các tranh chap về hợp đồngchuyển nhương quyền sử dung đất có thé được biểu biện ở nhiéu dạng khác nhau về

chủ thể, về đối tượng, về giá cả, về phương thức thanh toán song chúng đều phản

ánh một bản chất chung nhật đó là những bat đông, mâu thuần và xung đột về quyền

và ngiĩa vụ của các bên khá tham gia ký kết và thực hién hop đông chuyển nhượng

quyên sử dung đất

Mà một cách chung nhật, theo từ điển tiếng Việt, tranh chấp là tranh danh

nhau một cách giăng co cát không thuộc về bên nao, là sự đầu tranh giảng co khi có

ý kiên bat đẳng, chủ yếu là trong van dé quyền lợi giữa các bên Theo từ điền pháp

luật Việt Phép: “Litige” - vụ tranh chap được giải thích nhu sau: Người ta nói tới vụtranh châp khi mà một người không được hưởng một quyền hay lợi ích hợp pháp

của minh bằng thỏa thuận va dự dinh đưa vụ việc ra Tòa án phân xử”

Dưới góc đô pháp lí, khoản 26 Điều 4 LĐĐ nam 2003 lần đầu ghi nhận kháitiệm về tranh chấp dat đai: “Tranh chấp đắt dai là tranh chấp về quyền và nghĩa vụcha người sử ding đất giữa hai hoặc nhiéu bên trong quan hệ đất dai” và tại khoản

24 Điều 3 LĐĐ năm 2013 thi khái niém nay cũng không có sự thay đổi

Vậy, từ những phân tích trên có thé hiểu: tranh chấp hợp đồng chuyên nhuongquyển sử dụng đất là sư bắt đồng mâu thuẫn hay xung đột vé mặt lợi ich về quyền

và ngliia vụ giữa các chit thé tham gia kh kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng

quyển sử dung đắt

` Nhà pháp hit Vit Pháp (2009), Từ điễn thuật ngữ pháp Mật Pháp - Vật, Hà Nội,tr 516,

1.2.2 Đặc điềm về tranh chấp hop đồng chuyêu ulurgug quyén sit đụng đấtThứ nhất, chủ thé tranh chap dat đai là chủ thé quản lý và sử dung đất, không

có quyền sở hữu đôi với dat đai Quyên sử dung dat của các chủ thé được xác lập

dua trên quyết định giao dat, cho thuê đất của Nhà rước hoặc được Nhà nước công

nhận quyền sử dung dat Như vay, QSDĐ hợp pháp của cá nhân là tài sản của cánhân, QSDĐ hợp pháp của tô chức là tai sản của tổ chức Mặt khác, , như đã phân tích quyền sử dụng đất là một loại quyên tài sản và mang đặc tính của tai sin vô hìnhỄ Như vây, trên cơ sở quyền sử dung dat được Nhà rước trao cho, người sử

dung đất được thực hiên các giao dịch chuyên quyên sử dung đất, trong đó có quyênchuyển nhượng quyền sử dung dat Vì vậy, khi tranh chếp về hop đông chuyển

nhuong quyền sử dụng đất xảy ra thì chủ thể tranh chấp trong trường hợp này chỉ là

chủ thể có quyền sử dung đất chứ không phải là chủ thé có quyên sở hữu dat dai

Thứ hai, đôi tượng của tranh chap dat đai là quyền quan lý, quyên sử dung vànhững lợi ich phát sinh từ quả trình sử dung dat dai theo quy định của phép luật Dat

dai là loại tài sản đặc biệt không thuộc quyền sở hữu của các bên tranh chap ma

thuộc quyên sở hữu của Nha nước Đối tượng của tranh chap được biểu luận dưới

dang vật quyền chứ không phải bản thân dat đai Tuy nhiên, xuất phát từ quyền sử

dung đất là một loại tài sẵn đặc biệt nên giữa hợp đồng chuyên nhượng quyền sửdung dat và hợp đông mua bán tai sản có những điểm khác biệt, thể hiện ở những

néi dung sau:

Một là, về mặt đối tượng;

Nếu như trong quan hé mua bán tai sẵn, đối tượng của hợp đồng là tải sản baogom vật, tiên, giây tờ có giá và quyên tài sản thuộc quyên sở hữu của bên bán, thìtrong quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đối tượng của hợp đông là quyền

sử dung đất của bên chuyên nhương, còn thửa dat chuyên nhượng van thuộc quyền

sở hữu của toàn dân ma Nhà nước là người đại điện.

Với tư cách là chủ sở hữu tài sản, bên bán có toàn quyền định đoạt tài sản

bằng việc bán quyền sở hữu tải sản cho bên mua mà không phụ thuộc vào ý chí của

người khác Trong khi đó bên chuyển nhượng chỉ là người có quyên sử dụng đất

Ý Điều 15 BLDS 2015

nên khi chuyển nhương cho người khác phai được sự cho phép của đại diện clad sở

hữu đối với thừa dat chuyên nhương đó là Nhà nước

Hai là, về hinh thức, liệu lực của hợp đồng

Nếu như hợp đồng mua bán tải sản có thé được giao kết bằng lời nói, bằng van

bản hoặc bằng hành vi cụ thé và thường có hiệu lực thi hành ngay sau khi xác lập

(cam kết hoặc ký kéf), trừ hợp đông mua bán nha ở và một số tải sên ma Nhà nước

có quy định phải được lập bằng văn bản, thi hợp đồng chuyển nhượng quyên sử

dung đất phải được lap bằng văn bản, phải được công chứng, chứng thực và chỉ cótiệu lực day đủ thi hành sau khi được co quan Nha nước có thêm quyên cho phép

Bala, về trách nhiệm, nghĩa vụ trước Nhà nước

Nếu như trong mua bán tài sản, bên bán tài sản cũng như bên mua tài sản

không phải thực hiện nghia vu g trước Nhà nước, trừ trường hop Nhà nước quy

đính khi mua bán một sô loại tài sản bên mua phai đăng ký quyên sở hữu và nộp lệphí trước bạ, thi trong chuyên nhuong quyên sử dung dat, các bên chuyển nhượngphải tuân thủ nguyên tắc, điều kiện, trình tự, thủ tục và phải có nghĩa vụ nộp thuêchuyển quyên sử dung dat, lệ phí trước ba, lệ phi dia chính theo quy định của pháp luật

Điều này hoàn toàn khác biệt với các tranh chap các tài sản thông thườngkhác, chúng thuộc quyên sở hữu của chính chủ thể tranh chap Đây cũng là yêu tổđặc biệt, chi phối lớn tới quá trình giải quyết tranh chép dét dai nói chung và giảiquyét tranh châp hợp đông chuyển nhượng quyên sử dung đất tại Tòa án nói riêng

Theo đó, việc giải quyết tranh chấp không chỉ hướng tới bảo vệ quyên và lợi ich của

các bên tham gia quan hệ mà còn còn bảo vệ cho chủ thể có quyền sở hữu - đó là

Nhà nước.

Tóm lại, đối tượng của tranh chap hợp đông chuyên nhượng QSDĐ là quyên

và lợi ich phát sinh từ việc thực hién hợp đông hoặc giải quyết hậu quả khi vi phạm.hop đồng ma không hoàn toàn là một loai tai sản hữu bình cụ thé

Thứ ba, tranh chap dat đai không chi ảnh hưởng đền lợi ích trực tiếp của cácbên tham gia tranh chap, ma con phát sinh gây tác đông xâu đền trật tu kinh tế - xãhôi và ảnh hưởng dén lợi ích, hoạt động quản lý trật tư hành chính của Nhà nướcđổi với dat đai Ma dat đai còn là một trong những lính vực nhay cảm của xã hội,bởi vay những tranh chap dat đai kéo theo nhiêu hệ lụy đối với các bên trong tranhchap, xã hội và Nhà nước

1.2.3 Phim loại các tranh chấp về hợp đồng chuyêu uhượng quyền sit dmgđất

Sư xung đột, mâu thuần giữa các bên khi tham gia quan hệ hợp đồng chuyển

nhuong QSDĐ có thé xảy ra từ giai đoạn giao kết hợp đồng, thực hiện hợp đồng, vềhau quả pháp lý của hợp đông Ở mỗi giai đoạn tranh chấp khác nhau thì hậu quapháp lý cũng khác nhau Do do, căn cứ vào từng giai đoạn tranh chap ta có thé phân.thành các nhóm về tranh chấp hop đông chuyên nhượng QSDD như sau:

- Nhóm tranh chap về giá trị pháp lý của hợp đông chuyên nhượng quyền sử

dung dat

+ Tranh chap về hình thức hợp đông,

+ Tranh chap về điều kiện có triệu lực của hợp đông,

+ Tranh chap do bên chuyên nhượng không có quyên chuyển nhượng,

+ Tranh châp do đôi tượng của hợp đông không thể thực hiện được;

+ Tranh chép do vi phạm điều câm của pháp luật, trái đạo đức xã hội,

+ Tranh chap của bên tứ ba về giá trị pháp lý của hop đông

- Nhóm tranh chap về thực hiện quyên và nghĩa vụ của hop đông

+ Tranh chấp về nghĩa vụ thanh toán hop đồng (nglữa vụ của bên nhận chuyên

nhuong phải thanh toán đủ số tiền theo đúng phương thức đã thỏa thuận),

+ Tranh châp về nghĩa vụ giao dat và giây tờ liên quan tới quyền sử dung đất(bên chuyên nhượng phải giao đúng hang đất, loại dat, vi trí, số hiệu, tình trạng dat

và giao giây tờ chứng minh quyên sử dung dat hợp pháp của bên chuyén nhượng);

+ Tranh chap về nghia vụ lam thủ tục hành chính dat đai (nghie vụ làm thủ tục

công chứng, chứng thực, đăng ký, kê khai, nộp thuê, sang tên trước ba, cấp giâychứng nhân quyên sử dung dat cho bên nhận chuyền nhượng)

- Nhóm tranh chap về giải quyét hậu quả hợp dong do bi cham đút, bị hủy bố,

1.3 Nguyên nhân phát sinh tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền

sử dụng đất

Tranh chap hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dung đất là biểu hiện cụ thé

của những mâu thuần bat đông vệ lợi ích kinh té giữa các chủ thé sử dung đất với

nhau Kế từ khí nước ta chuyên đổi thành nên kính té thi trường, tranh chấp dat dai

nói chung và tranh chap hợp đồng chuyển nlhượng quyên sử dung đất nói riêng diễn

xa rông khắp ở hau hết các địa phương, Tuy mức độ, tính chất và phạm vi khác nhaunhung nhin chung tranh chấp hợp đông chuyên nhương quyền sử dung dat đã gây ranhững hậu quả năng nề ảnh hưởng đến trật tu, an toàn xã hội Tử thực tế của hiệntương tranh chấp hợp đông chuyển nhượng quyên sử dung dat, có thé rút ra một sốnguyên nhén chủ yêu sau đây:

Thứ nhất do lịch sử đề lại:

Hệ thông văn bản pháp luật đất đai của nước ta qua các thời kì đã có nhữngthay đôi về ché độ sở hữu về dat đai (từ dat đai thuộc nhiêu bình thức sở hữu, trong

đó có sở hữu tư nhân trước Hiện pháp năm 1980, đền dat dai thuộc sở hữu toàn dân

- từ sau Hiên phép năm 1980) đã khiên nhiều nhũng tranh chap về việc trưng thy,

trung dung, thu hồi đất xảy ra Mặt khác, các chính sách kinh tế, các chủ trương hợp

tác hóa trong sản xuất nông nghiệp, xây dung các hop tác xã đã gây ra không ít các

tranh chap về dat nông nghiệp ở khu vực nông thôn

Mặt khác, những yêu kém về hệ thống quản lí dat dai cũng chính là những

nguyên nhân châm ngời cho các tranh chap dat dai dién ra pho biên Đồng thời, hệ

thông văn bản pháp luật đất dai thời ki trước đây cũng thiêu đông bô có khi có lúc làthiêu về số lượng các quy định không được hướng dẫn thi hành, có khi có lúc làkhông thông nhất, đông bô về nội dung Bởi vay, làm cho các quan hệ đất dai nảysinh qua các thời ky là rất phức tap, khi phát sinh tranh chap thi không biết phải ápdung văn bản quy phạm pháp luật nào dé giải quyét

Thứ hai, tác đông của nên kinh tệ thị trường

Đất dai là tai sản có gia tri lớn Chính bởi vậy, lợi nhuận mang lại cho các chủ

thé dau tư trong lĩnh vực kinh doanh bat đông sản là vô cùng hép dẫn, nhất là trong

những thời điểm thị trường có những “cơn sốt" dat Sức lút đó của thi trường batđông sản nói chung và thi trường quyền sử dung đất nói riêng đã khién cho không itngười trong giới kinh doanh trong lĩnh vực này bat chap pháp luật để đầu cơ trục

lợi, mua bán, chuyển nhương đất dai tra hình, gây lũng đoạn thi trường mà biểu hiện

cụ thể nhật đó là việc ký thực hiện hợp đông chuyển nhượng quyền sử dung đất bathop pháp, không tuân theo các quy định của Bộ luật Dân su, Luật Dat dai và phápluật khác có liên quan Các hop đông chuyển nhượng quyền sử dung dat được “che

đây”, “biến tướng” bởi các hình thức trá hình, những “tiểu xảo” tinh vi như “hợp

đồng góp vốn”: “hop đồng vay vốn”; “hợp đồng chuyén nhượng vốn và quyền thực

biện dự én đầu tư”

Mặt khác, quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa dat xước đã tác đông mạnh

mé đến những vùng nông thôn Theo đó, giá dat nơi có khu công nghiệp, khu chếxuất hay vùng lân cân, vùng đệm leo thang, “sốt dat” cục bộ diễn ra liên tục Chính

bởi vậy những tranh chấp về hợp dong chuyển nhượng gia ting manh liên quan đến

nhóm dat nông nghiệp

Thứ ba, do sự yêu kém trong quản lý Nhà nước về dat đai

Trước đây việc quản lý đất đai không tập trung Nhà nước phân cổng, phân

cấp cho quá nhiều ngành có quyên quản lý dẫn đến việc quan ly dat đai thiéu chat

chế, chong chéo nhau, còn nhiều sơ hở Co thời ky, mỗi loai dat do một ngành quản

ly Đất nông nghiệp do ngành nông nghiệp quan ly Dat lâm nghiệp do nganh lâmnghiệp quan ly Dat chuyên dùng thuộc ngành nào ngành ay quản lý dan đền tranhchấp giữa chủ sử dung đất nông nghiệp với chủ sử dụng đất lâm nghiệp, cũng nlurvới chủ sử dung đất chuyên dùng, Có loại dat do nhiéu cơ quan quan lý nhung cũng

có loại không do cơ quan nào quản lý, dan đến không năm được biến đông khai

thác, sử dụng Tạo tiền đề cho tranh chap xây ra

Thứ he công tác tuyên truyện pho biên pháp luật dat đai chưa được coi tronglâm cho nhiều van bản pháp luật dat dai của Nha nước chưa được phố bién sâu rộng

trong nhân dân Do đó, một bô phân nhân dân ý thức pháp luật chưa cao, chưa tuân.

thủ nghiêm chỉnh các quy định của pháp luật chuyển nhượng quyền sử dung dat

Chuyển nhượng quyên sử dung đất trái pháp luật hoặc vi phạm các quy đình về thủ

tục chuyển nhượng quyền sử dung dat diễn ra khá phô biên Trong cơ ché thi trườngquyên sử dung đất là tai sản có giá trị cao nên nhiêu người lợi dung kế hờ, lách luật,đời lại nhà dat da ban cũng là một trong những nguyên nhân làm cho các tranh.chap dat dai phát sinh va trở nên gay gat

Bên canh đó, một trong các bên hoặc cả hai bên tiên hành các thủ tục theo quy

định tại V ăn phòng đăng ký dat và nhà nơi nhà, dat có địa chi dé thực hién sang tên

cho chủ thể có thẩm quyền theo hợp đồng chuyển nhượng giữa các bên.

Việc thực hiện hợp đông chỉ được coi là kết thúc tron ven khi người nhận

chuyển nhượng được sang tên, ghi nhận quyền sử dụng đất theo Giây chứng nhận

quyền sử dung đất, quyên sở hữu nhà ở và tai sản gắn liên với dat mà cơ quan có

thấm quyền cập, và bên nhận chuyển nhượng, bên chuyên nihương đã hoàn thanh tat

cả ngiĩa vụ theo hop dong ma các bên đã ký két

1.4 Sự cần thiết của pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyênnhượng quyền sử dụng đất

Dưới góc độ kinh tế, quyền sử dụng dat dai trở thành mét quyền tài sản ratquan trong, co giá tri rất lớn đối với các bên đương sự Trong quan hệ tranh chapquyên sử dung đất, việc thang hay thua trong vụ kiên ảnh hưởng rất lớn đền kinh têcủa họ Do đó, giữa các bên tranh chấp với nhau rat quyết liệt và việc khiêu kiêncũng rat gay gat Thực tế cho thay có nhiều yếu tô ảnh hưởng đến chất lượng ápdung pháp luật trong việc giã: quyết tranh chap quyền sử dung dat

Thứ nhất, chính sách, pháp luật và dat đai, việc thực hiện chính sách pháp luật

về dat đai chưa thông nhật Chinh sách, pháp luật đất đai ở Việt Nam có sụkhácnhau qua tùng thời ky lich sử như trước ném 1980, pháp luật không cam việc muabán đất đai, sau năm 1980 đến trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 pháp luật nghiêmcấm việc mua bán, chuyên nhượng đất dai dưới moi hình thức Từ ngày 15 tháng 10nam 1993 trở di, pháp luật lại cho phép chuyên nhương quyền sử dung đất

Thứ hai, việc quản lý về dat dai còn rất lỏng lẻo dẫn đền khi có yêu cau của

Toa án cung cấp chứng cứ, tài liệu để lam cơ sở xem xét giải quyết tranh chap uyên

sử dung dat nhiéu khi cơ quan có thâm quyền không cung câp hoặc cung cấp thiêu

chính xác, không xác đính được tài liệu nào là xác thực làm cho việc phân tích,

đánh giá, xem xét sự việc thiêu tính khác quan

Thứ ba, các chính sách về dat dai ban hành, sửa đổi nhiều, văn bản quy phạm

pháp luật còn có nhiéu mâu thuẫn, thiêu thông nhất hoặc quy định không cụ thé, có

trường hợp mâu thuần giữa Luật dat đai và Bộ luật dân sự dẫn đến việc lựa chon

quy pham pháp luật phù hop dé áp dung rất khó khến

Thứ he, trong qua trình giải quyết tranh chap quyên sử dung dat, đôi khi còn có

những quan điểm khác nhau do trong một thời gian đài, nhiều quy đính pháp luậtvề

dat đai không phù hop với thực tiễn cuộc sống, néu giải quyết việc tranh chap phahop với cuộc sông thi lai trái với quy đính của pháp luật ở thời điểm giao dich Vi

dụ thời điểm cam mua bản đất, nhưng vì nhu cầu cuộc sống người dân van tiênhanh mua bán dat chui, đến thời sau này khi giá dat lên cao mới tranh: chap

Thứ năm, tinh dn định của pháp luật về dat đai rat thâp, đất đai gắn liên vớingười dân, mỗi gia đính, mỗi tô chức kinh tê, xã hội, các quan hệ dat dai được hìnhthành ở những thời điểm khác nhau, nhưng khi pháp luật dat đai thay đổi, Nhà nướckhông kịp ban hành các văn bản dé Gn định quan hệ hinh thành trước do, dan déncách hiểu, van dung pháp luật khac nhau khi luật mới ra đời

Thứ sáu, trình đô, năng lực của đội ngũ Thẩm phán chưa ngang tam với su đờihỏi của đời sóng xã hôi Như trên đã phân tích, do chính sách pháp luật về dat đaithay đổi qua từng thời ky nên hệ thong các văn bản pháp luật dat đai thường xuyênphải sửa đổi, bô sung cho phù hợp với chính sách dat dai của Nhà nước Các vănban pháp luật phải thay đổi, bd sung từ nhiều cơ quan khác nhau, tử trung ương dénđịa phương nên đội ngũ Tham phán rất khó cập nhật kịp thời sự thay đổi này Mặtkhác năng lực, trình độ đôi ngũ Tham phán còn thiêu và yêu, không đông đầu

Thứ bay, tính phức tạp của việc giải quyết các tranh chấp quyền sử dung dat.Thực tế giải quyét các tranh chap quyền sử dung dat trong những năm qua cho thaytính phức tap của loại tranh chap nay được thé hiện ở nhiều phương diện như Thêm

quyên giải quyết tranh chap, điều kiện để công nhân hợp đông, cách xử lý đối với

hop đông chuyên nhương quyền sử dụng đất khi hop đồng này bi vô liệu Khi đã

xác định được hợp đẳng chuyển nhượng quyên sử dung đất là vô hiệu thì việc xác

đính lỗi dé buộc đương sự phải bôi thường cũng là van dé khó khăn phức tạp Đặc

biệt, khí các đương sự không thỏa thuận được với nhau về giá chuyển nhượng

quyền sử dung đất thì việc xác định giá cũng là van dé khó khẩn, phức tap của

người Thâm phén khi quyết dinh một mức giá làm căn cứ dé giải quyết vụ án Mặt

khác, khi giải quyết các tranh châp quyên sử dung đất các Tòa án gấp không ít khó

khăn đối với trường hop dat đá được cá nhân, tô chức đưa vào tập doan sản xuất,

hop tác xã sau do tập đoàn sản xuất, hợp tác x4 giải thể hoặc tập đoàn sản xuất đãgiao dat cho một sô người sử dụng nay chủ dat cũ lai quay về doi lei đất

Tiểu kết clmrơng 1

Chương 1 của khóa luận đã làm rõ những vân đề lý luân về tranh chap hợpđông chuyển nhượng quyền sử dung đất và những van đề lý luận về pháp luật giảiquyết tranh chap hợp đông chuyên nhượng quyền sử dung đất Theo đó, khóa luậnlàm 16 hợp đông chuyển quyền sử dụng dat là sự thỏa thuận giữa các bên về việcxác lập, thay doi và châm đút các quyên và ngliia vụ trong quan hệ chuyên dichquyên sử dung đất của chủ thé được nha nước trao quyên sử dung cho một chủ thékhác theo những cách thức mà pháp luật quy đính Va tranh chap hợp đông chuyểnnhượng quyên sử dụng đất là sự bất đông, mâu thuần hay xung đột về mặt lợi ích,

về quyền và nghĩa vụ giữa các chủ thể tham gia ký kết và thực hiện hop đôngchuyển nhượng quyền sử dung dat Dựa trên cơ sở dom các tranh chap về hợp đông

chuyển nhương quyền sử dung dat được phân thành 03 nhóm: tranh chấp về giá tri pháp lý của hợp đông chuyên nhượng quyền sử dung đất, tranh: chap vệ thực hiện

quyên và nghĩa vụ của hop dong và tranh chấp về giải quyết hậu quả hợp đông do bị

châm đứt, bi hủy bỏ, bi vô liệu Khóa luận cũng chỉ rõ những nguyên nhân phát

sinh các tranh chap hợp dong chuyên nhương quyền sử dụng dat là do lịch sử dé lai,tác động của nền kinh tê thị trường, do sự yêu kém trong quản ly Nhà nước về đấtđai và do công tác tuyên truyền phố biên pháp luật dat dai chưa được coi trọng

Trên cơ sở đó, chương 1 của khóa luận cũng lam rõ những van dé lý luận vềpháp luật giải quyết tranh chap hợp đồng chuyên nhương quyên sử dung dat trong

đó nêu sự cân thiết khách quan của việc giải quyết tranh chấp hợp đông chuyênnhượng quyền sử dung dat dưới góc đô kinh tê, chính trị xã hội Từ đó, phân tíchpháp luật nội dung và pháp luật tổ tung là căn cứ pháp lý dé gidi quyết tranh chấp vềhep đồng chuyên nhượng quyền sử dụng đất tại thực tiễn và nêu 16 các nguyên tắcgai quyết tranh chấp hợp đông chuyển nhượng quyền sử dung đất tại thực tiễn

CHUONG 2

THUC TRANG PHAP LUAT VE GIAI QUYET TRANH HOP DONG CHUYEN NHƯỢNG QUYEN SU DỤNG DAT VA

THUC TIEN THI HANH

2.1 Thực trang pháp luật về giải quyết tranh chap hep đồng chuyênnhượng quyền sử dụng đất

2.1.1 Quy dinh về các ugnyén tắc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyên

uhnoug quyén sit duug đất

Dé dam bảo việc giải quyết tranh chap về hop dong chuyên nhượng QSDĐ có

căn cứ và đạt hiệu quả, trong quá trình giải quyết tranh chap phải tuân thủ các

nguyên tắc cơ bản trong giải quyết tranh chap dat đai do pháp luật quy định như

sau:

Thứ nhất, gigi quyết các tranh chap về hợp đồng chuyên nhương QSDDphải pla hợp và dua trên cơ sở quy định của Hiên pháp: đất đai thuộc sở hữu toàndân do Nhà tước đại diện chủ sở hữu Nguyên tắc ghi nhận tei Điêu 53, Điều 54Hiến pháp năm 2013 và được cụ thể tại Điều 4 Luật Đất đai năm 2013

Thứ hai, nguyên tắc bảo đảm quyên lợi hợp pháp của các bên tham gia hợpđông chuyển nhương QSDĐ, những chủ thé có quyên và ngiữa vụ liên quan phủ

hợp với lợi ích chung của xã hột.

Thứ ba, nguyên tắc đảm bảo pháp chế xã hôi chủ ngiấa, đây là nguyên tắc bắtbuộc trong hoạt động giải quyết tranh chap dat dai, tại Hiên pháp 2013 quy định

“Nha nước quan lý xã hội bằng pháp luật không ngừng tăng cường pháp chế xã hội

chủ ng}ữa”” do đỏ qua trình giả: quyệt tranh chấp, các cơ quan có thêm quyên căn cứvào các quy định của pháp luật như Luật đất dai, Bộ luật dân su, Bộ luật tô tụngdân su để tiên hành giải quyết tranh chap đất đai theo đúng trình tự thủ tục do

pháp luật quy đính.

Thứ he: nguyên tắc giải quyết tranh chap dat đai nhằm mục dich én định chínhtrị, kinh té và xã hội phải được dim bão, quá trình giải quyét tranh chấp đời hỏi các

cá nhân, cơ quan có thêm quyền cần tăng cường và nâng cao chất lượng giải quyết

các tranh chap dua trên các quy đính của của pháp luật, đảm bảo sự công bằng

trong việc giải quyết tranh châp, bảo vệ quyên lợi hợp pháp của các đương sư